Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-P-05765-DS-03 Status: öffentlich Eingereicht von Petitionsausschuss Betreff: Petition nach § 12 Sächsischer Gemeindeordnung zur Prüfung einer Änderung des Flächennutzungsplanes innerhalb des Leipziger Innenstadtringes zur Verhinderung weiterer Hotelbauten nach der Karstadt-Kündigung Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit Ratsversammlung 24.10.2018 Beschlussfassung Beschlussvorschlag: Die Petition wird abgelehnt. 1/4 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 2/4 Sachverhalt: Vorauszuschicken ist, dass die Stadt um eine Moderation zwischen Karstadt und dem Eigentümer der Immobilie mit dem Ziel des Erhalts des Warenhausstandortes bemüht war und ist. Entsprechende Gespräche wurden zunächst durch den Bürgermeister für Wirtschaft und Arbeit, Herrn Albrecht, geführt und zuletzt auch durch den Oberbürgermeister, Herrn Jung. Die einzelnen in der Petition aufgeführten Punkte wurden mit folgendem Ergebnis geprüft: Änderung Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan gibt den Rahmen für die städtebauliche Entwicklung für das gesamte Stadtgebiet für einen Zeitraum von ca. 10 bis 15 Jahre vor. Für die Erstellung des Flächennutzungsplanes wurden sowohl übergeordnete als auch kommunale, informelle Pläne und Fachpläne ausgewertet. Die Inhalte eines Flächennutzungsplanes ergeben sich aus § 5 BauGB. Im Flächennutzungsplan wird die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der baulichen Nutzung in den Grundzügen, d.h. nach der allgemeinen Art der baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt. Das sind für den Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächen und Grünflächen. Das Leipziger Stadtzentrum ist dementsprechend im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt als „gemischte Baufläche (Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich)“ mit der Sonderbaufläche Universität ausgewiesen. Diese Ausweisung ergibt sich aus der Rolle des Stadtkerns als Oberzentrum der Region und einziges A-Zentrum der Stadt. Die intensive und einzigartige Nutzungsmischung oberzentraler Funktionen, kultureller Einrichtungen, Büroflächen, Einzelhandel aller Couleurs, Gastronomie, Wohnen und auch Hotels ist maßgebend für das besondere Flair der Innenstadt. Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist also kein geeignetes Mittel zur Wahrung dieser Nutzungsvielfalt. Für das Areal innerhalb des Leipziger Innenstadtrings ist seit 16.09.2017 der Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ rechtsverbindlich. Abgeleitet aus dem Flächennutzungsplan ist das Stadtzentrum überwiegend als Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind regelmäßig zulässig; allerdings ist eine Umnutzung festgesetzter Wohnflächenanteile als Boardinghouses und Ferienwohnungen ausgeschlossen. Einrichtungen des Beherbergungsgewerbes sind mit Ausnahme von Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und Gewerbegebieten in nahezu allen Gebietstypen der BauNVO regelmäßig bzw. ausnahmsweise (allgemeine Wohngebiete) planungsrechtlich zulässig. D.h., der Antragsteller hat einen Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung, wenn die Einfügung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gegeben und die Erschließung gesichert ist. Verhinderung IKEA-Selbstabholermarkt: Der Eigentümer der derzeit durch Karstadt genutzten Immobilie ist frei in seiner Entscheidung, das Gebäude ggf. an ein anderes Handelsunternehmen zu vermieten. Die Handelsnutzung kann im Rahmen der durch das Gebäude und seine Erschließung gegebenen Möglichkeiten geschehen. Somit wäre es wiederum Sache eines potentiellen Mieters, die Funktions- und Tragfähigkeit eines Handelskonzeptes auf die Möglichkeiten des Standortes abzustimmen und die unternehmerische Entscheidung dazu zu treffen. Die Stadt hat hier im Rahmen bestehender Nutzungsrechte keine Eingriffsbefugnisse. Unabhängig 3/4 davon ist nicht davon auszugehen, dass das Konzept klassischer IKEA-Märkte an diesem Standort in Erwägung gezogen würde. Ansiedlung eines Kaufhauses auf dem Wilhelm-Leuschner-Platz: Den Rahmen für die Bebauung des Wilhelm-Leuschner-Platzes, einschließlich der zulässigen Nutzungen und deren Umfangs, hat der Stadtrat nach intensiver Diskussion vor einem Jahr mit dem Masterplan beschlossen. Auf dieser Basis erarbeitet die Verwaltung derzeit den Entwurf des B-Planes. Abweichungen davon können nur und müssen innerhalb des B-Plan Prozesses geprüft und abgewogen werden. Entsprechende Einwendungen und Vorschläge können in der Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung eingebracht werden. Beschreibung des Abwägungsprozesses: Es war zuerst zu prüfen, ob es rechtlich möglich wäre, dem Anliegen der Petition zu entsprechen. Dies ist für das Grundanliegen nicht gegeben, ein weiterer Abwägungsprozess diesbezüglich erübrigte sich damit. Dies gilt auch für eine Verhinderung einer Vermietung der Immobilie an IKEA für ein bestimmtes Nutzungskonzept. Für den Wilhelm-Leuschner-Platz wiederum hat der Stadtrat einen Masterplan beschlossen, auf dessen Basis derzeit der Entwurf des Bebauungsplanes erarbeitet wird und der Aussagen über zulässige Nutzungen und deren Umfang trifft. Davon abweichende Vorschläge können in der Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung zum B-Plan Entwurf eingebracht werden und müssen – unbeschadet dessen, dass es dafür überhaupt auch eines Investitionsinteresses bedürfte - in diesem Verfahren geprüft, abgewogen und entschieden werden. Anlagen: - Petition 4/4 VI-P-05765 Einreicher: Herr Krause Petition nach § 12 Sächsischer Gemeindeordnung zur Prüfung einer Änderung des Flächennutzungsplanes innerhalb des Leipziger Innenstadtringes zur Verhinderung weiterer Hotelbauten nach der Karstadt-Kündigung Werte Mitglieder des Petitionsausschusses des Leipziger Stadtrates, anbei stelle ich eine Petition zur Prüfung einer Änderung des Flächennutzungsplanes innerhalb des Leipziger Innenstadtringes zur Verhinderung weitere Hotelbauten und Hausumbauten in ein Hotel nach der Karstadt-Kündigung durch den Schweizer Eigentürmer. Damit sollte vor allem Folgendes erreicht werden: 1.) Im Zentrum von Leipzig gibt es heute schon ca. 40(!) Hotels - weitere (das ehemalige Astoria!) werden noch folgen (in Leipzig gegenwärtig insgesamt ca. 225 Hotels und Pensionen mit mehreren Zimmern). Das ist eine für deutsche Großstädte extreme Häufung von Hotels im Zentrum der Stadt, zwischen denen mittlerweile ein starker Verdrängungswettbewerb eingesetzt hat, der in wenigen Jahren erste Hotelinvestruinen in der Innenstadt befürchten lässt. Durch die zunehmende Zurückdrängung selbst des großen Einzelhandels wie jetzt Karstadt mit 33.000m² Verkaufsfläche (im Vergleich dazu: Der GALERIA-Kaufhof verfügt über 20.000 m² Verkaufsfläche; die Höfe am Brühl haben insgesamt 27.000 m² Verkaufsfläche für den Einzelhandel) wird die Versorgung der Bevölkerung im Zentrum zunehmend erschwert (insbesondere Karstadt verfügt über bestimmte Produktkategorien, die es so in anderen innerstädtischen Kaufhäusern nicht ebenfalls gibt). Darunter leidet nicht nur die Lebensqualität der Bürger in Zentrumsnähe und auch in entfernteren Wohnlagen – auch der Charakter der Innenstadt der Stadt Leipzig wird damit signifikant negativ verändert! Es kann nicht sein, dass im Rahmen dieses Verdrängungswettbewerbes am Ende nur noch Hotels, Gaststätten und ein paar Museen in der Innenstadt gibt! Dem sollte die Stadt Leipzig deshalb mit einem Änderungsbeschluß zum innerstädtischen Flächennutzungsplan innerhalb des Ringes – unter Ausschöpfung aller ihrer rechtlichen Steuerungsmöglichkeiten – dahingehend entgegenwirken, dass dort bisherige größere Verkaufsflächen (über 3.000m²?) keiner Nutzungsänderung (also z.B. Umbau in ein Hotel) unterzogen werden dürfen. Das kann man aus städtischer Sicht sehr wohl auch ganz ausgezeichnet mit einem Vorrang der Versorgung der dort wohnenden Bürger begründen. Auch sollte die Stadt hier im Rahmen ihrer planerischen Hoheit bei Neubauten stets auch einen Nutzungsmix bei größeren, neu geschaffene Verkaufsflächen mit vorgeben – so das rechtlich möglich ist. 2.) Ikea will die Innenstädte erobern. Die schwedische Möbelkette ist in Deutschland auf der Suche nach Standorten in Innenstadtnähe oder großen Einkaufsstraßen.Unbestätigten Informationen zur Folge, verhandelt der Eigentümer der Immobilie bereits seit längerem mit IKEA. IKEA soll bereits einen Standort in der Leipziger Innenstadt planen. Sollte sich das Gerücht bewahrheiten, dass IKEA Nachnutzer der Karstadt-Immobilie werden könnte, sollte von Seiten der Stadt Leipzig dafür gesorgt werden, dass dies dort kein IKEASelbstabholermarkt wird! Auch ein IKEA-Wohnkaufhaus an diesem Standort wäre natürlich nur die zweitbeste Lösung – Vorrang sollte der Erhalt des Karstadt-Kaufhauses haben! 3.) Es stellt sich natürlich die Frage, wie eine derartige Kaufhausimmobilie dann anderweitig genutzt werden soll? Ohne kompletten Umbau wird sich da kein Mieter finden. Für die Innenstadt ist das natürlich eine Katastrophe. Vielleicht sollte man nun die Planungen für den Leuschner-Platz überdenken und die City-Erweiterung nutzen, um einen neuen Kaufhausstandort einzuplanen – immerhin stand am ehemaligen Königsplatz ja mal das Kaufhaus Uri! Damit würde sich ein Kreis schließen. Sollte Karstadt aus seinem jetzigen Standort im nächsten Jahr wirklich ausziehen müssen, sollte die Stadt Leipzig versuchen, auf dem Wilhelm-Leuschner-Platz ein neues Kaufhaus anzusiedeln, dass den Verlust von Karstadt mit 33.000 m² Verkaufsfläche in der Innenstadt in etwa auszugleichen vermag. Wozu die Stadt Leipzig sofort einen auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Makler mit einer Marktanalyse beauftragen sollte, der der Stadt im September 2018 eine Marktanalyse dazu vorlegen sollte. Was der ausgewählte Makler freilich kostenlos für die Stadt Leipzig durchführen könnte - wenn ihm die Stadt Leipzig später den Vermarktungsauftrag mit zusichert. Liebe Stadträte, ich werde diese Petition auch dem Stadtplanungsamt mit zusenden, dass zu meinen Vorschlägen in dieser Petition sowieso mit Stellung nehmen muss. Mit freundlichem Gruß Dieter Krause (Leipzig) PS.: Der Besitzer der KarstadtImmobilie ist ganz offensichtlich ein Schweizer Immobilienspekulant (siehe unten), der in Leipzig neben dem Hotelsektor auch im Wohnbereich massiv mit involviert ist und dort rücksichtslos die Preise mit nach oben treibt! Die Stadt Leipzig sollte sich dieser Firma gegenüber deshalb keine große Zurückhaltung auferlegen und im Fall Karstadt genauso brachial ihre Interessen durchzusetzen versuchen, wie es diese Firma bei Karstadt auch getan hat.