Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-06105-NF-01-VSP-02 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Quartiersentwicklung "Eutritzscher Freiladebahnhof": Masterplan und ergänzender städtebaulicher Vertrag Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit Ratsversammlung 27.09.2018 Beschlussfassung Rechtliche Konsequenzen Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre ☐ Rechtswidrig und/oder ☐ Nachteilig für die Stadt Leipzig. ☐ Zustimmung ☐ Ablehnung ☐ Zustimmung mit Ergänzung ☐ Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln ☒ Alternativvorschlag ☐ Sachstandsbericht Beschlussvorschlag: 1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Städtebaulichen Vertrag vom 26.4.2017 in der unterzeichneten und unveränderten Vertragsfassung auszugestalten. Eine Aktualisierung der Ausgestaltung gemäß beiliegendem Sachverhalt wird als Grundlage bestätigt. 2. Die Ratsversammlung ist spätestens zur Beschlussfassung der Masterplanung über die zwischen Stadt und Vorhabenträger erreichte Ausgestaltung umfassend zu informieren. Zusammenfassung: Anlass der Vorlage: Rechtliche Vorschriften Stadtratsbeschluss Sonstiges: Antrag aus dem Stadtrat 1/7 Verwaltungshandeln Mit der Vorlage VI-A-06105-NF-01 werden ergänzende Regelungen zum bestehenden städtebaulichen Vertrag gefordert sowie die kostenfreie Übertragung zahlreicher Grundstücke. Der Verwaltungsstandpunkt stellt einen Alternativvorschlag zur Diskussion. 2/7 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: X Finanzielle Auswirkungen nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: X nein wenn ja, X nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat Beschreibung des Abwägungsprozesses: Bei der Abwägung wurden durch die zuständige Fachabteilung wurden alle rechtlichen Aspekte erwogen und ein entsprechender Alternativvorschlag erarbeitet. 3/7 Sachverhalt: Der aktuelle Stand der Masterplanung macht eine Überprüfung der Justierung des Interessenausgleiches, der dem Städtebaulichen Vertrag zugrunde liegt, notwendig. Darüber hinaus werden mit der Vorlage VI-A-06105-NF-01 ergänzende Regelungen zum bestehenden Städtebaulichen Vertrag gefordert. Dieser Verwaltungsstandpunkt signalisiert, dass eine einvernehmliche Regelung zur Ausgestaltung des städtebaulichen Vertrages vom 26.4.2017 unter Würdigung des aktuellen Planungsstandes sowie wesentlicher Elemente des Antrages VI-A-06105-NF-01 zwischen Stadt und Vorhabenträger möglich ist. Dabei geht die Stadtverwaltung davon aus, dass eine Regelung unterhalb der Erheblichkeitsgrenze erfolgen kann, die einen Änderungsbedarf des Gesamtvertrages im Rahmen einer Fortschreibung oder Neufassung des Vertrages begründen würde. Eine Aktualisierung des Interessenausgleiches soll innerhalb des Vertragswerkes ausgestaltend und dort wo Regelungslücken vorhanden sind, heilend im Sinne § 14 des Vertrages durchgeführt werden. In der folgenden Sachverhaltsdarstellung wird eine Einigungsregelung erkennbar dargestellt, die mit dem Vorhabenträger einvernehmlich erzielbar ist. Folgende Aktualisierung durch beidseitige Erklärung ist vorgesehen: 1. Kooperative Baulandentwicklung hier: - Grundstücksübertragung: - Die bestehende Regelung zur Grundstücksübertragung für Wohnfolgeeinrichtungen (bisher Schulen und Kindertagesstätten) bleiben erhalten. - Neu: Als Wohnfolgeeinrichtung werden nunmehr alle gemeinbedarfsorientierten Einrichtungen im Projektgebiet verstanden. Dies können kulturelle, soziale, innovative (z.B. Aufbau und Management von Vernetzungsstrukturen innerhalb des Gebietes) Einrichtungen sein. - Neu: Der Vorhabenträger überträgt Gebäude einschließlich zugehöriger, neu zu bildender Grundstücke (i.d.R. Gebäudefläche) des Baufeldes 25 „Ladeschuppen“ und des Gebäudes des Baufeldes 26 „Lokschuppen“ analog § 7 Abs. 6 zum Verkehrswert an die Stadt. Die Verkehrswertermittlung erfolgt durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Die Kaufverträge sollen zeitgleich zur Beschlussfassung der Masterplanung durch die Ratsversammlung abgeschlossen werden, der Eigentumsübergang erfolgt zum Zeitpunkt der planrechtlichen Sicherung mit dem Satzungsbeschluß. - Neu: Der Vorhabenträger übernimmt auf eigene Kosten die Instandsetzung und Herrichtung der Gebäude Baufeld 25 und 26 nach mittlerem üblichem Standard (Rohund Ausbau) für Wohnfolgeeinrichtungen. Die Ausführung (Baubeschreibung) ist gemeinsam festzulegen. Über die Entscheidung für den Besatz der Gebäude wird der Vorhabenträger paritätisch beteiligt. 2. Kooperative Baulandentwicklung hier: Anzahl und Kostenbeteiligung Kitaplätze und Grundschulplätze: 4/7 - Der Regelungsprozess der notwendigen Bedarfe nach Anlage 8 für Kita-Plätze und Grundschulplätze zum Satzungsbeschluss bleibt unverändert bestehen. Mit der Fixierung der Geschossfläche im Gebiet und der daraus resultierenden Ableitung der Wohneinheiten auf Basis der Normwohnungsgrößen kann der abschließende Bedarf an vorhabenverursachter sozialer Infrastruktur festgelegt werden. - Neu: Zur Kostensicherheit des Vorhabens und präzisierter Regelung des Interessenausgleichs sehen die Vertragsparteien eine Festsetzung der Platzkosten durch eine Fixkostenregelung auf Basis der letzten evaluierten Datenbasis der Stadt, Stand 31.12.2016 vor. Diese ist derzeit Grundlage der Kostenannahmen für die Kooperative Baulandentwicklung im Einzelfall. Die Kostenbeteiligung richtet sich nach dem Rechenmodell der Anlage 8 zum städtebaulichen Vertrag und berücksichtigt die höhere BGF. Der Vorhabenträger wird zur Sicherung dieser Kosten entsprechende Sicherheiten zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des Masterplans durch die Ratsversammlung vorlegen. 3. - 4. - - 5. - Kooperative Baulandentwicklung hier: Planungs- und Verfahrenskosten - Erbringung von Planungsleistungen Die Regelungen nach § 7 Abs. 2 bleiben erhalten. Neu: Treten jedwede Leistungsstörungen bei der Erbringung von Planungsleistungen auf, die nicht der Verantwortung der Stadt Leipzig zuzuordnen sind, ist die Stadt berechtigt, unter Fristsetzung die Erfüllung zu verlangen. Verläuft diese Nachfristsetzung erfolglos, ist die Stadt zur Ersatzvornahme zu Lasten des Vorhabenträgers berechtigt. Diesbezüglich hinterlegt der Vorhabenträger entsprechende Sicherheiten spätestens zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des Masterplans durch die Ratsversammlung. Planungsziele hier: Ökologisches Gesamtkonzept und Vorzeigequartier Neu: Der Vorhabenträger wird ein ökologisches Vorzeigequartier erstellen. Dazu wird das im Städtebaulichen Vertrag als Anlage 5 benannte Gesamtkonzept im Benehmen mit der Stadt weiter vertieft und bauliche Umsetzungsmaßnahmen mit innovativem Charakter detailliert ausgearbeitet. Diese werden als „Bauverpflichtung“ planrechtlich eingeordnet. Das im Städtebaulichen Vertrag bereits aufgeführte gewerkeübergreifende Gesamtkonzept wird dadurch u.a. die folgenden Elemente zusammenfassen und vernetzen:  Regenwasserversickerung  Stadtklima  Begrünung im Quartier  Dachbegrünung  Energie und Effizienz  Mobilität. Planungsziele: hier: Baukultur - Qualität und Gestaltung; Gestaltungshandbuch Die Stadt Leipzig und der Vorhabenträger sind sich einig, das eine hochwertige, lebendige und nutzerorientierte Gestaltung des Quartiers erfolgen soll, die dem 5/7 Quartier einen besonderen Charakter gibt und eine für die Gestaltung der inneren Stadt angemessene Erscheinung gibt. Neu: Dafür wird ein verbindliches und für den Vorhabenträger verpflichtendes Gestaltungshandbuch mit den folgenden Themen erstellt:  Gestaltung von Gebäuden, Fassaden und Dachformen  Bestimmung von Materialen, Farben und Erscheinungsformen  Gestaltung der Blöcke für ein differenziertes Erscheinungsbild  Hochwertiges Freiraumkonzept in der Grüngestaltung  Hochwertige, angemessen Ausstattung der öffentlichen Freiflächen  Entsprechende zukunftsweisende und wertige Spielplätze  Integration des ökologischen Gesamtkonzeptes in die Gestaltung  ökologische Wertigkeit und Vernetzung im Kontext mit der Baukultur. 6. - 7. Planungsziele: hier: Baufeld 10 und 11 - experimentelles Wohnen Neu: Der Vorhabenträger verpflichtet sich, Modelle zu genossenschaftlichen Bau-, Wohn- und Arbeitsformen nach Münchner oder Wiener Vorbild in den Baufeldern 10 und 11 federführend, aber in enger Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsamt zu prüfen. Planungsziele: hier: Einzelhandel und einzelhandelsnahe Dienstleistungen - Neu: Mit dem aktuellen Planungsstand 09/2018 wird der zusätzliche Bedarf an Einzelhandelsflächen und einzelhandelsnahen Dienstleistungen erkennbar. Dieser zusätzliche Bedarf ist für eine geordnete Quartiersentwicklung erforderlich, steht aber möglicherweise in Konkurrenz zu den räumlichen Annahmen des STEP Zentren, der zum Zeitpunkt seiner Beschlussfassung die aktuelle Entwicklung im Projektgebiet nicht hinreichend annehmen konnte. Deshalb werden Vorhabenträger und Stadt als Grundlage eine – ein Gutachten ersetzende - noch in Bearbeitung befindliche Stellungnahme des Stadtplanungsamtes für eine deutliche Erweiterung des Flächenansatzes für Teilflächen des Gebietes weiterarbeiten. 8. Fortführung der Öffentlichkeitsbeteiligung / integrierten informellen Bürgerbeteiligung - Die diesbezüglichen Leistungen des Vorhabenträgers aus dem Städtebaulichen Vertrag wurden erbracht und sind formell beendet. Neu: Auf Wunsch des Vorhabenträgers soll die bisherige Öffentlichkeits- und Bürgerbeteiligung bestehend aus Bürgerforum und Nachbarschaftsforum fortgesetzt werden. Die genauen Rahmenbedingungen, Inhalte und Vorgehensweisen legen Stadt und Vorhabenträger gesondert fest. Die Stadt wird nach Eröffnung des Bauleitplanverfahrens den Verfahrensschritt frühzeitige Bürgerbeteiligung durchführen. 9. Schuldrechtliche Eingriffe in Miet- und Pachtverhältnisse 6/7 Auf der Grundlage des Allgemeinen Baurechts sieht das Stadtplanungsamt keine Möglichkeit, auf Höhe oder Dauer von Miet- oder Pachtverhältnissen einzuwirken. Das Besondere Städtebaurecht bietet diese Möglichkeiten, ist aber über § 8 des Städtebaulichen Vertrages vor dem Hintergrund einer Abwägung für das Gesamtquartier abgewendet. Ergänzende Stellungnahme zur Petition VI-DS-06198 „Kostenlose Übertragung der öffentlichen Flächen beim Bauprojekt Eutritzscher Freiladebahnhof“ Auf die Kostenberechnung der Petition wird die Verwaltung nicht dezidiert eingehen, da es weder Aufgabe der Verwaltung ist, die Baukosten Dritter zu berechnen (siehe dazu auch Verwaltungsstandpunkt zu Petition VI-P-06200 „Überprüfung der Baukostenangabe der CG Group AG beim Bauprojekt Eutritzscher Freiladebahnhof“), noch die Nachvollziehbarkeit der vom Einreicher der Petition eingebrachten Kostenansätze zu gewährleisten. 7/7