Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-05896 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Dienstberatung des Oberbürgermeisters SBB Mitte SBB Ost SBB Südost SBB Südwest SBB Alt-West SBB Nord FA Stadtentwicklung und Bau FA Finanzen FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule FA Wirtschaft und Arbeit FA Allgemeine Verwaltung Ratsversammlung Zuständigkeit Bestätigung 24.10.2018 Beschlussfassung Beschlussvorschlag: 1. Im Ergebnis der Voruntersuchung (Grobscreening) werden vier Stadträume in Leipzig mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung identifiziert: I. Teile von Zentrum-West und Zentrum-Nordwest (gemäß Anlage) II. Teile von Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, Sellerhausen-Stünz, Reudnitz-Thonberg und Stötteritz (gemäß Anlage) III. Teile von Plagwitz, Kleinzschocher, Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch und Schleußig (gemäß Anlage) IV. Teile von Gohlis-Süd und Eutritzsch (gemäß Anlage). 2. Der Stadtrat beauftragt den Oberbürgermeister bis Anfang 2019 für diese Stadträume eine vertiefende Detailuntersuchung (Detailscreening) durchzuführen, als Basis ggf. für den Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen in 2019 für diese Gebiete. 3. Die Aufwendungen für das Detailscreening sind auf Grundlage der Vorlagen Nr. VIDS-04005 „Freigabe einer Teilsumme der Haushaltsmittel 2017/2018 zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts“ und Nr. VI-DS-05276 „Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts“ im Innenauftrag Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts (106452200001), Kostenbaustein D „Wohnungspolitische Instrumente weiter entwickeln“ in den Haushaltsjahren wie folgt geplant: - 2018: 20.000,00 € - 2019: 40.000,00 €. 1/6 Zusammenfassung: Zur Einführung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB wurde eine Voruntersuchung durchgeführt. Im Ergebnis wird für vier Stadträume in Leipzig die Relevanz nachgewiesen. Vorgeschlagen wird für diese Stadträume bis Anfang 2019 vertiefende Untersuchungen durchzuführen. Zielstellung ist, die Durchmischung der Stadtteile zu erhalten und zu befördern sowie die Verdrängungsprozesse in bestimmten Bereichen der Stadt abzumildern. 2/6 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: Finanzielle Auswirkungen nein X Kostengünstigere Alternativen geprüft Folgen bei Ablehnung nein nein X Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? Im Haushalt wirksam Ergebnishaushalt nein X wenn ja, ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 2018 2019 2018 2019 20.000,00 40.000,00 Innenauftrag 106452200001 Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen X Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: nein wenn ja, nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 3/6 Sachverhalt: 1. Anlass und Ziel Der Auftrag für die Erarbeitung der Vorlage „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VIDS-1475-NF-002 vom 28.10.2015): „Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes bzw. Anzeichen von sozial unverträglichen Verdrängungsprozessen …“werden weitere Instrumente wie Soziale Erhaltungssatzung geprüft“ (WoPoKo 2015, S.23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag des Wohnungspolitischen Konzeptes auf. Wie in der Vorlage „Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts“ (Beschlussvorlage Nr. VI-DS-05276) belegt, verzeichnet Leipzig einen angespannten Wohnungsmarkt. Mit dem 2016 entwickelten Leipziger Wohnungsmarktindex ist eine Einschätzung der Wohnungsmarktlage im Hinblick auf die Angespanntheit des Marktes möglich1. Es ist davon auszugehen, dass in angespannten Wohnungsmärkten eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die Gefahr der Verdrängung von einkommensschwächeren Haushalten zunimmt. 2. Kurzbeschreibung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung Das rechtliche Instrument ist im §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB verankert. Um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, bedürfen im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung bestimmte Maßnahmen (Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen) entlang von Kriterien der Genehmigung. Zusätzlich können Einschränkungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Verbindung mit einer Umwandlungsverordnung festgelegt werden. Als städtebauliches Instrument kann die Soziale Erhaltungssatzung nur zur Vermeidung von negativen städtebaulichen Folgewirkungen eingesetzt werden. Entscheidend sind die durch eine Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ausgelösten nachteiligen Folgen der jeweiligen städtebaulichen Situation. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. Soziale Erhaltungssatzungen sollen negative städtebauliche Folgewirkungen von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen vermindern. „Das Ziel einer sozialen Erhaltungssatzung ist in erster Linie der Erhalt der Zusammensetzung (Durchmischung) der Wohnbevölkerung, wobei jedwede Zusammensetzung schutzwürdig ist und nicht nur die eines bestimmten „Milieus“.“2 Diese wird über die Verschneidung der beiden Faktoren marktaktiver Leerstand und dem Miet- und Einkommensindex, der das Verhältnis aus der durchschnittlichen Höhe und des Resteinkommens von Haushalten beschreibt – ermittelt. Mit einem marktaktiven Leerstand von ca. 2 % und einem Miet- und Einkommensindex von 5,3, der zeigt, dass die Mieten stärker stiegen als das Resteinkommen der Haushalte, ist der Leipziger Wohnungsmarkt in die Phase der Marktanspannung getreten. 1 2 Dr. Jörg Beckmann, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Expertenhearing Münster, 17.11.2016 4/6 Eine Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument und entspricht keinem individuellen Mieterschutz. Die Satzung wirkt indirekt generell mieterschützend, weil sie die Möglichkeiten des Immobilieneigentümers zur baulichen Veränderung (Aufwertung) seines Wohngebäudes beschränkt. Sie wirkt dämpfend auf die Aufwertung der Bestandsbebauung durch folgende Stellschrauben im Genehmigungsverfahren: - die Begrenzung der Ausstattungsstandards der Wohnungen, die Untersagung von Grundrissveränderung, die Versagung von Nutzungsänderungen und das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (i.V.m. einer Umwandlungsverordnung – erfordert Erlass vom Freistaat Sachsen) und optional die Ausübung des Vorkaufsrechts. 3. Vorgehensweise Um zu einer fundierten Einschätzung zu gelangen, ob das Instrument der sozialen Erhaltungssatzung für die Leipziger Situation geeignet und relevant ist, wurden in einem zeitlich parallelen Prozess folgende Analysen durchgeführt: 1. eine Befragung anderer Städte mit Sozialen Erhaltungssatzungen (Städterecherche) im Vollzug bzw. in der Vorbereitung sowie 2. eine gesamtstädtische statistische Bewertung (Grobscreening), um einzuschätzen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den möglichen Erlass einer oder mehrerer Erhaltungssatzungen in Leipzig gemäß §172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB in Teilräumen vorliegen. 4. Zuständigkeit und beteiligte Ämter Die Federführung für die Erarbeitung des Entscheidungspapiers liegt beim Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung. Im Erarbeitungsprozess waren folgende Ämter beteiligt: Sozialamt, Stadtplanungsamt, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, Amt für Geoinformation und Bodenordnung und Amt für Statistik und Wahlen. 5. Zusammenfassung der Erkenntnisse / Schlussfolgerung für Leipzig Die Ergebnisse der Städtebefragung lassen sich wie folgt zusammenfassen: 1. Eine soziale Erhaltungssatzung kann Verdrängungsprozesse dämpfen. 2. Eine soziale Erhaltungssatzung kann übermäßige Aufwertungsprozesse dämpfen. 3. Ein hohes Wirkungsvermögen der Sozialen Erhaltungssatzung erfordert einen Mix an wohnungspolitischen Instrumenten im Einsatz. Die Stadt Leipzig erfüllt die Voraussetzungen für die weitere Vorbereitung von sozialen Erhaltungssatzung insofern, als auf gesamtstädtischer Ebene die Eckwerte eines angespannten Wohnungsmarktes erreicht sind und durch das gesamtstädtische Grobscreening folgende Stadträume identifiziert wurden, die ein erhöhtes Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial verzeichnen (vgl. Anlage): I. Teile von Zentrum-West und Zentrum-Nordwest (gemäß Anlage) 5/6 II. III. IV. Teile von Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, Sellerhausen-Stünz, Reudnitz-Thonberg und Stötteritz (gemäß Anlage) Teile von Plagwitz, Kleinzschocher, Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch und Schleußig (gemäß Anlage) Teile von Gohlis-Süd und Eutritzsch (gemäß Anlage). Zielstellung für Leipzig ist, die Durchmischung der Stadtteile zu erhalten und zu befördern sowie die Verdrängungsprozesse in bestimmten Bereichen der Stadt abzumildern. 6. Fazit Nach Abwägung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung in Verbindung mit einem ämterübergreifenden Abstimmungsprozess kommt die Stadtverwaltung Leipzig zur Schlussfolgerung, dass die weitere Vorbereitung und Umsetzung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung auch in Leipzig erforderlich ist. Es wird demzufolge empfohlen, dass der Stadtrat die generelle Anwendung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung beschließt und die Stadtverwaltung mit dem Detailscreening für die o.g. Stadträume und mit der weiteren Vorbereitung von Satzungsaufstellungen für konkrete Gebiete beauftragt. Im Falle einer Entscheidung gegen die weitere Vorbereitung und Anwendung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung würde die Steuerungsmöglichkeit auf dem Wohnungsmarkt nicht voll ausgeschöpft werden. Anlagen: Entscheidungspapier „Soziale Erhaltungssatzungen in Leipzig – Voruntersuchung zur Umsetzung und zur Identifikation von relevanten Stadtgebieten“ 6/6 Anlage: Entscheidungspapier „Soziale Erhaltungssatzungen in Leipzig – Voruntersuchung zur Umsetzung und zur Identifikation von relevanten Stadtgebieten“ Dies ist als Bestandteil der Vorlage der Bericht zum Thema „Soziale Erhaltungssatzungen in Leipzig – Voruntersuchung zur Umsetzung und zur Identifikation von relevanten Stadtgebieten“. Dieser soll nach eingehender Prüfung und Abstimmung innerhalb der Verwaltung als Entscheidungspapier über den Einsatz von sozialen Erhaltungssatzungen dienen (Grundsatzentscheidung). 1. Rechtliche Rahmenbedingungen der Sozialen Erhaltungssatzung Erhaltungssatzungen werden von der Gemeinde auf Grundlage des § 172 Baugesetzbuch (BauGB) erlassen. Je nach Zielsetzung lassen sich drei Arten von Erhaltungssatzungen unterscheiden: • • • zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) - „Gestaltschutz“ zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) - „Milieuschutz“ und bei städtebaulichen Umstrukturierungen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). In Leipzig wurde bisher nur von der Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB Gebrauch gemacht. Im Fokus des hier vorliegenden Entscheidungspapiers steht das Instrument der sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (auch Milieuschutzsatzung). In den Satzungsgebieten besteht für bestimmte Vorhaben an baulichen Anlagen ein Genehmigungsvorbehalt. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder in einer sonstigen Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Darüber hinaus können die Landesregierungen Rechtsverordnungen mit einer Gültigkeitsdauer von höchstens fünf Jahren erlassen, nach welchen die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäuden, die sich in einem Erhaltungssatzungsgebiet befinden und zu Wohnzwecken dienen, einer Genehmigung bedarf (§ 172 Abs. 1 4). Die vorgenannte Genehmigung darf nach § 172 Abs. 4 BauGB nur dann versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Für den Fall, dass die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, muss die Genehmigung jedoch erteilt werden. Dies ist ebenso der Fall, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Weitere Tatbestände, wann eine Genehmigung zu erteilen ist, sind in § 172 Abs. 4 BauGB aufgeführt. In Erhaltungssatzungsgebieten ist optional außerdem ein gemeindliches Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB vorgesehen. Die Realisierung des mit einer Erhaltungssatzung verfolgten Schutzes erfolgt durch ein Verfahren in zwei Schritten – dem Erlass der Satzung und der Genehmigung: Durch die gemeindliche Satzung wird im ersten Verfahrensschritt ein Gebietsumgriff festgelegt. Innerhalb dieses Umgriffs, das heißt innerhalb des Erhaltungssatzungsgebietes, unterliegen die gesetzlich bestimmten baulichen Veränderungen der Genehmigungspflicht. Auf der zweiten Stufe konkretisiert und individualisiert sich das Verfahren. Es wird geprüft, ob die „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage bauliche Maßnahme das Satzungsziel und damit den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet. Zunächst wird mittels der Satzung also nur die Schutzwürdigkeit des Gebietes festgestellt und damit der Genehmigungsvorbehalt bestimmter Vorhaben im Umgriff begründet. Ob dann die Voraussetzungen für die Schutzwürdigkeit im Hinblick auf das konkrete Vorhaben gegeben sind, wird hingegen erst im Rahmen der Entscheidung über den einzelnen Genehmigungsantrag geprüft. Zusammenfassend muss für den Erlass einer Erhaltungssatzung in einem Gebiet die abstrakte Gefahr bestehen, dass mit baulichen Veränderungen beziehungsweise der Aufwertung des Gebäudebestandes eine Veränderung der Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung einhergeht, welche aus städtebaulichen Gründen nicht erwünscht ist. Als bodenrechtliche Vorschrift sind Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB kein Instrument zum Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter sondern dienen dem aus besonderen städtebaulichen Gründen erwünschten Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem festgelegten Gebiet. Der Gesetzgeber definiert hierbei nicht, was unter den in § 172 Abs. 4 S.1 BauGB genannten besonderen städtebaulichen Gründen zu verstehen ist. Allgemein werden diese Gründe im Kontext der Sozialen Erhaltungssatzung als nachteilige städtebauliche Auswirkungen verstanden, die mit der Verdrängung der Wohnbevölkerung beziehungsweise bestimmter Bevölkerungsgruppen durch andere einhergehen. Die Bevölkerungsgruppe oder das Milieu werden nicht genauer beschrieben. In der Regel wird es sich bei den schutzbedürftigen und verdrängungsgefährdeten Personengruppen jedoch um Haushalte mit geringeren oder mittleren Einkommen, um ältere Personen, Familien mit Kindern und Alleinerziehende handeln, die in besonderem Maße auf nahegelegene Infrastruktureinrichtungen angewiesen sind. Städtebaulich nachteilige Entwicklungen können beispielsweise darin liegen, dass: • • • • wegen der Verdrängungsprozesse innenstadtnaher, preisgünstiger Wohnraum wegfällt und an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum geschaffen werden muss. Dies ist besonders vor dem Hintergrund der knappen Flächenressourcen und der insgesamt steigenden Grundstücks- und Mietpreise in Leipzig ein erhebliches Problem; vorhandene Infrastruktureinrichtungen, die auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnitten sind, nicht mehr ausgelastet werden; Infrastruktureinrichtungen an anderer Stelle mit erheblichem Aufwand und hohen Kosten neu geschaffen werden müssen und bestehende Infrastruktur angepasst und erweitert werden muss. Aus Sicht der Stadt Leipzig sind derartige Entwicklungen unerwünscht. Insbesondere der Wegfall von preisgünstigem Mietwohnraum infolge von Modernisierungen und Umwandlungen verschärft die Wohnraumproblematik in der Stadt zusätzlich. Da vor allem Haushalte mit niedrigeren Einkommen auf dem freien Wohnungsmarkt nur noch sehr geringe Chancen auf leistbaren Wohnraum haben, kann ein weiterer Verlust bezahlbarer Wohnungen dazu führen, dass die Anzahl der Bedarfe für Sozialwohnungen noch mehr ansteigt. Das Ziel einer sozialen Erhaltungssatzung ist demzufolge in erster Linie der Erhalt der Zusammensetzung (Durchmischung) der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen, wobei jedwede Zusammensetzung schutzwürdig ist und nicht nur die eines bestimmten „Milieus“1. 1 Dr. Jörg Beckmann, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Expertenhearing Münster, 17.11.2016 2 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage Eine Erhaltungssatzung führt nicht zu einer Veränderungssperre. Bauliche Veränderungen sind daher nicht von vornherein unzulässig, müssen aber rechtzeitig beantragt werden, damit die Vereinbarkeit mit den Satzungszielen beurteilt werden kann. Ob eine Maßnahme mit den Zielen der Satzung vereinbar ist, wird im Einzelfall genau geprüft. Der Erlass einer Milieuschutzsatzung setzt eine umfangreiche Voruntersuchung (Grobscreening und Detailscreening) voraus. In dieser Vorlage werden die Ergebnisse des Grobscreenings zusammenfassend dargestellt sowie eine Übersicht zum Anwendungsbereich in Leipzig gegeben. Gemäß BauGB § 172 Abs. 2 ist, nachdem der Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht ist, die Zurückstellung von Baugesuchen auf die Durchführung von Vorhaben anzuwenden. Die Zurückstellung von Baugesuchen zählt zu den sogenannten plansichernden Instrumenten (§ 15 BauGB). Sie findet Anwendung, wenn zu befürchten ist, dass ein Bauvorhaben im Geltungsbereich die Ziele der Erhaltungssatzung gefährdet. Für eine Zurückstellung ist ein Aufstellungsbeschluss notwendig. Sie bezieht sich stets auf ein konkretes Vorhaben: Wenn ein Bauantrag die Ziele der Erhaltungssatzung wesentlich erschwert oder unmöglich macht, kann er für die Dauer von zwölf Monaten zurückgestellt werden. Das heißt der Bauantrag wird nicht abgelehnt, sondern seine Bescheidung wird für bis zu zwölf Monate ausgesetzt. Die Zwölf-Monate-Frist gilt ab Zustellung der Rückstellung. Nach Ablauf der Frist muss der Bauantrag beschieden werden: entweder gemäß einer dann rechtskräftigen Erhaltungssatzung, oder – falls noch keine rechtskräftige Satzung vorliegt – nach dem bisher gültigen Baurecht. 2. Bisheriger Arbeitsprozess, Zuständigkeiten und Beteiligung Die Federführung für die Erarbeitung des Entscheidungspapiers liegt beim Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (ASW). Die Ergebnisse der folgenden Arbeitsbausteine wurden in einem ämterübergreifenden Abstimmungsprozess mit Sozialamt, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Amt für Statistik und Wahlen sowie Stadtplanungsamt abgestimmt. Den Schlussfolgerungen und Empfehlungen in diesem Entscheidungspapier liegen zwei Arbeitsstränge zugrunde. Die Einschätzung zur Wirksamkeit des Instruments sowie der mit einer Vorbereitung und Umsetzung verbundenen Anforderungen erfolgte auf Basis einer Befragung in Städten mit Sozialen Erhaltungssatzungsgebieten (siehe 3.). Parallel dazu erfolgte ein gesamtstädtisches Grobscreening mit dem Ziel, eine gesamtstädtische Relevanz des Instruments sowie Stadträume mit überdurchschnittlichen Werten eines Aufwertungsdrucks, sowie einem Potential zur Aufwertung und Verdrängung abzuleiten (s. 4). Eine pilothafte Voruntersuchung zur Identifizierung möglicher Stadträume im Leipziger Osten aus 2017 ist in das gesamtstädtische Grobscreening methodisch und inhaltlich eingeflossen. 3. Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse aus der Städtebefragung Im Rahmen der Städtebefragung wurden die folgenden Städte befragt: • • • • • Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung; Berlin, Bezirk Neukölln, Stadtentwicklungsamt; Berlin, Bezirk Pankow, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadterneuerung; Hamburg, Bezirk Altona, Stadtplanungsamt; Hamburg, Bezirk Mitte, Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung; 3 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage • • München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Sozialreferat, Kommunalreferat; Frankfurt / Main, Stadtplanungsamt, Bauaufsicht. Insgesamt wurden 11 Interviews geführt. Es wurde darauf geachtet, dass interviewte Mitarbeiter/innen sowohl im Bereich der Vorbereitung, als auch im Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung tätig sind. Den Interviews lag ein standardisierter Leitfaden zugrunde, der folgende thematische Schwerpunkte beinhaltet: • • • Anlass für die Aufstellung einer sozialen Erhaltungssatzung, Erfahrungen hinsichtlich der erforderlichen Arbeitsprozesse, strukturellen Anforderungen in den verschiedenen Phasen der Vorbereitung, Aufstellung und Vollzug und Einschätzung der Wirksamkeit. Im Folgenden werden die wichtigsten Ergebnisse der Städtebefragung zu den Themen • • • Vorbereitung und Aufstellung von Sozialen Erhaltungssatzungen, Vollzug von Sozialen Erhaltungssatzungen und Bewertung der Wirksamkeit von Sozialen Erhaltungssatzungen dargestellt. 3.1 Vorbereitung und Aufstellung von Sozialen Erhaltungssatzungen a) Anlass Durchgängig in allen Städten konnte Bevölkerungswachstum mit damit einhergehenden Mietsteigerungen und Aufwertungsdruck attestiert werden und war somit der Ausgangspunkt, sich mit dem Thema „Soziale Erhaltungssatzung“ zu beschäftigen. Auf Grundlage dieser Erkenntnis wurden in allen befragten Städten vertiefende Untersuchungen in den Stadträumen begonnen. b) Gebietsauswahl und Gebietstypik Generell kann festgestellt werden, dass in allen Gebieten der Sozialen Erhaltungssatzung heterogene Eigentümerstrukturen vorzufinden sind. Wohnungsbestände in kommunalem oder genossenschaftlichem Eigentum kommen dafür nicht in Frage, da hier in der Regel nicht von übermäßigen, über den Gebietsstandard hinausgehenden Modernisierungen auszugehen ist. Es gibt keine typischen Gebietsgrößen oder -lagen. Allein sachliche Erfordernisse bestimmen die Art und Größe des Gebietes. In den untersuchten Städten gibt es keine Sozialen Erhaltungssatzungsgebiete im Großsiedlungsbestand. Ausgenommen sind auch Einfamilienhausbereiche. c) Ableitung der Sozialen Erhaltungsgebiete Zur Definition der Stadträume mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung kamen in den Städten verschiedene statistische Methoden zur Anwendung. Die Analyse bestimmter Stadtbereiche kann ein- oder zweistufig erfolgen. Bei der ersten Stufe handelt es sich um ein Monitoring auf Sekundärdatenbasis, bei der zweiten Stufe in Form von Gutachten und/oder Screenings werden weiterführend bspw. Haushaltsbefragungen und eigene Erhebungen durchgeführt. d) Frühwarnsystem, Evaluation, Monitoring 4 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage Bestehende Gebiete sollen regelmäßig überprüft werden. In der Regel existiert auf Senats/Bezirks- und Stadtebene ein regelmäßiges stadtweites Monitoring. Daraus ergeben sich die relevanten Informationen, die zur weiteren Überprüfung eines Gebietes führen. Bereits bestehende Erhaltungssatzungsgebiete werden jedoch in der Regel gesondert überprüft. Diese Überprüfung findet i.d.R. alle fünf Jahre statt. e) Kooperationen in Sozialen Erhaltungssatzungsgebieten Die Bedeutung der Zusammenarbeit mit Quartiersvertretungen bzw. Mieterverbänden wurden von den Städtevertreter/Innen für alle Phasen einer Sozialen Erhaltungssatzung betont, um eine möglichst hohe Zielorientierung und damit verbundene Wirksamkeit der Satzung zu erreichen. Ein weiteres sehr wichtiges Mittel ist eine begleitende Sensibilisierung der Bestandsbevölkerung und Beratungsangebote für Eigentümer. 3.2 Vollzug von Sozialen Erhaltungssatzungen a) Durchsetzung des Genehmigungsverfahrens Die genehmigenden Behörden treten unterschiedlich auf. Genehmigungsfälle können entweder sehr restriktiv gelöst (bspw. Berlin) oder in Gesprächen verhandelt werden (bspw. Hamburg). Im Falle eines kooperativen Auftretens der Genehmigungsbehörde ist die Behandlung der Bauanträge, die nicht der Sozialen Erhaltungssatzung entsprechen sehr zeitintensiv. In diesen Fällen kommt es aufgrund der Verhandlungen mit dem Antragsteller jedoch kaum zu Versagungen. b) Kriterien im Genehmigungsverfahren Für die Beurteilung der beantragten baulichen Maßnahme gibt es kein einheitliches Vorgehen bei den befragten Städten. Es besteht die Möglichkeit die Kriterien für die Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben je nach Gebietstyp, Sozialstruktur und Ausstattungsstandard zu bilden. Alternativ können feste Kriterienkataloge verfasst und veröffentlicht werden. Dies schafft i.d.R. erhöhte Transparenz und mehr Akzeptanz bei den Eigentümern, ist allerdings auch starr in der Handhabung und muss regelmäßig überprüft werden. Bei der Beurteilung der beantragten baulichen Maßnahmen wird als Maßstab in der Regel der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung im Erhaltungssatzungsgebiet/Stadtgebiet zugrunde gelegt. Dieser muss vorab auf Grundlage von Gebietskenntnis und vorliegenden Daten festgelegt werden. c) Umgang mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Erneuerbare-EnergienWärmegesetz (EEWärmeG) Dieses Thema wurde von den befragten Städten im Vollzug als Herausforderung angesehen, da es hier einen Konflikt zwischen Aufwertung durch energetische Sanierung, damit einhergehenden Mietsteigerungen und dem Vollzug des sozialen Erhaltungsrechtes gibt. Um hierbei eine korrekte Einschätzung der Lage zu ermöglichen, ist die vertiefende Erarbeitung technischer Kompetenz und das Nutzbarmachen von existierendem Wissen notwendig. Ggf. ist die Einholung von externer Expertise notwendig. d) Vorkaufsrecht Praxis in den befragten Städten ist, dass vor der Ausübung des Vorkaufsrechts die Sicherung der Ziele der Erhaltungssatzung über eine mit dem Käufer vereinbarte Abwendungserklärung und damit die Kriterien gerechte Ausgestaltung des Bauvorhabens 5 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage erste Priorität für die befragten Städte hat. Die tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts ist letztes Mittel. Bei den Vorkaufsfällen wird zu 85% über eine Abwendungserklärung das Vorkaufsrecht vom Eigentümer abgewendet. Lediglich in 15% der Fälle wird das Vorkaufsrecht tatsächlich durchgeführt. Das Vorkaufsrecht braucht aufgrund der gesetzlich vorgegebenen Frist von zwei Monaten ein schlankes und effizientes Verfahren innerhalb der Verwaltung sowie die Verfügbarkeit von finanziellen Mitteln im Haushalt. e) Vereinbarkeit von Erhaltungssatzung Sanierungsgebiet und dem Gebiet einer sozialen Beide Gebiete können übereinander liegen oder zumindest Teilbereiche gemeinsam abdecken. Bei beiden handelt es sich um städtebaulich regulierende Instrumente. Ein Sanierungsgebiet möchte einen städtebaulichen Missstand beseitigen, eine soziale Erhaltungssatzung übermäßige Aufwertung begrenzen. Beide treffen sich beim zeitgemäßen Ausstattungsstandard, schließen sich also nicht aus. f) Information und Kommunikation Dies wird im Allgemeinen als sehr wichtig angesehen, um die Akzeptanz und das Verständnis für das Instrument zu erhöhen und die Fähigkeiten des Instruments deutlich zu formulieren. Zielgruppen sind die Mieter und deren Sensibilisierung für bauliche Aufwertungsmaßnahmen, die den üblichen Ausstattungsstandard überschreiten sowie die Eigentümer, denen vermittelt werden muss, was die Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung sind und wie diese erreicht werden können. g) Strukturen in der Verwaltung Die Einbindung des Themas (Vorbereitung und Vollzug) in die Verwaltungen der Städte ist unterschiedlich und muss je nach sachlichem Erfordernis implementiert werden. h) Aufwand Für die Bearbeitung des Themas wird durchschnittlich je Satzungsgebiet ca. 1 Vollzeitäquivalent (VZÄ) für die Vorbereitung (rechtlich und methodisch) und ca. 0,75 VZÄ/Gebiet für den Vollzug kalkuliert. 3.3 Bewertung der Wirksamkeit von Sozialen Erhaltungssatzungen In den befragten Städten mit Sozialen Erhaltungssatzungen Einschätzungen zur Wirksamkeit des Instrumentes gegeben: • • • • • wurden folgende Die soziale Erhaltungssatzung kann Verdrängungsprozesse dämpfen. Die soziale Erhaltungssatzung kann übermäßige Aufwertungsprozesse dämpfen. Es ist die einzige Möglichkeit (im BauGB) etwas gegen (übermäßige) Aufwertung zu tun. Ein gutes Wirkungsvermögen der Sozialen Erhaltungssatzung erfordert einen Mix verschiedener rechtlicher und Steuerungsinstrumente der Stadtteilentwicklung. Die Überlagerung einer Sozialen Erhaltungssatzung mit einem Sanierungsgebiet/Städtebaufördergebiet, wie Soziale Stadt schließen sich nicht aus. 6 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage 4. Ergebnisse des gesamtstädtischen Grobscreenings hinsichtlich Relevanz von Stadträumen in Leipzig 4.1 Grobscreening und Datenabgleich – Aktuelle Situation in Leipzig Fragestellung des Grobscreenings ist: Liegen derzeit Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen in der Stadt Leipzig vor und falls ja, welche Bereiche können als erste Stadträume identifiziert werden? Nicht jedes Stadtviertel beziehungsweise Gebiet in Leipzig ist gleichermaßen von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen betroffen. Anhand einer statistischen Bewertung des gesamten Stadtgebietes ist eine qualifizierte Abschätzung erfolgt, in welchen Stadtvierteln begründete Anzeichen bestehen, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung gegeben sind (Identifikation von relevanten Stadträumen). 4.2 Methodik des Grobscreenings Für die 310 Leipziger statistischen Bezirke wurden in einem standardisierten statistischen Verfahren 19 Indikatoren analysiert und in den drei Dimensionen „Aufwertungspotenzial“, „Aufwertungsdruck“ und „Verdrängungspotenzial“ zusammenfassend ausgewertet (Verfahren der z-Transformation mit gleichgewichtiger Bewertung der Einzelindikatoren, signifikante Werte mit mittlerer Relevanz >=0,66 bis <1 und signifikante Werte mit hoher Relevanz >=1). Mittels des statistischen Verfahrens konnten die einzelnen Indikatoren für Teilräume untereinander verglichen und zu einem Index „Gesamtdimension/ Gesamtindikator“ zusammengeführt werden2. Die Einschätzung des Aufwertungspotentials erfolgt durch die Bewertung des Gebäude- und Wohnungsbestands. Es wurde eine Abschätzung vorgenommen, ob und wenn ja, in welchem Umfang das Potential für eine bauliche Veränderung vorliegt. Die Dimension Aufwertungsdruck beschreibt die Intensität und Dynamik von Aufwertungs-, Verdrängungsund Umwandlungsprozessen. Zur Ermittlung des Verdrängungspotentials wurden insbesondere die Struktur und die soziale Situation der ansässigen Wohnbevölkerung analysiert. Von hohem Verdrängungspotential kann ausgegangen werden, wenn ein großer Anteil der ansässigen Wohnbevölkerung durch (mietpreiswirksame) Aufwertungsmaßnahmen und Umwandlung des Wohnungsbestandes nicht im angestammten Wohngebiet verbleiben kann. 4.3 Indikatoren der Analysedimension Aufwertungspotenzial Die Dimension „Aufwertungspotenzial“ zum Gebäude- und Wohnungsbestand umfasst Spielräume für Aufwertung, die durch die aktuelle Situation entstehen - z.B. durch kleine Wohnungen, die anfällig für Zusammenlegungen sind. Die Möglichkeiten, den vorhandenen Wohnungsbestand durch kostenaufwändige Wertverbesserungsmaßnahmen und die Zusammenlegung von Kleinwohnungen aufzuwerten, wurden mit folgenden fünf ausgewählten Einzelindikatoren untersucht. Aufgrund fehlender Verfügbarkeit der Indikatoren Leerstand und Sanierungsstand für die Gesamtstadt werden diese Indikatoren im Rahmen des Detailscreenings für die relevanten Leipziger Stadträume erhoben. 2 Durch die angewandte Normierung der Indikatorenwerte über die z-Transformation, bei der die errechneten Differenzen mit der Standardabweichung dividiert werden, wird deutlich, ob dieser Dimensionsindikator des jeweiligen statistischen Bezirks signifikant vom Durchschnitt abweicht. Werte, die unterhalb der Standardabweichung liegen, weisen daher einen Wert unter 1 auf, während Werte, die signifikant abweichen, einen Wert über 1 verzeichnen. Um nach der gleichen Methodik wie bei den Indikatoren zu den drei Dimensionen Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial selbst zu verfahren und weiterhin signifikante Ausprägungen feststellen zu können, wurde im Rahmen der Berechnung des Gesamtindikators/der Gesamtdimension ebenfalls die z-Transformation angewandt. 7 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage Tabelle: Indikatorenset Aufwertungspotenzial Indikator Definition Relevanz für das Aufwertungspotenzial Gebäudealter Anteil an Wohnungen in Gebäuden mit Baualter vor 1919 in % des Gesamtwohnungsbestandes (2016) Gründerzeitliche Altbauten besitzen tendenziell eine höhere Wahrscheinlichkeit, über Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet zu werden. Gebäudealter Anteil an Wohnungen in Gebäuden mit Baualter zwischen 1919 und 1949 in % des Gesamtwohnungsbestandes (2016) Gebäude der 20er bis 40er Jahre weisen zwar in der Regel eine nicht so hohe Attraktivität wie gründerzeitliche Altbauten auf. Aufgrund des fortgeschrittenen Baualters ist jedoch auch hier die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Modernisierungs- und Aufwertungspotenzial besteht. Wohnungsschlüssel Anteil an 1- und 2-ZimmerWohnungen am Gesamtwohnungsbestand in % (2011) Ein überdurchschnittlicher Anteil an 1und 2-Zimmer-Wohnungen führt zu einer höheren Wahrscheinlichkeit von Wohnungszusammenlegungen. Je höher der Anteil an Kleinwohnungen, umso größer das Aufwertungspotenzial und umso höher ist die Gefahr, dass der Wohnungsbestand nicht mehr zur gegenwärtigen Bevölkerungsstruktur passt. Eigentümerstruktur Anteil Wohnungen der LWB am Gesamtwohnungsbestand in % (2017) Je höher der Anteil an Wohnungen von kommunalen Unternehmen ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Wohnungen über den durchschnittlichen Standard hinaus modernisiert werden. Eigentümerstruktur Anteil Wohnungen genossenschaftlicher Unternehmen am Gesamtwohnungsbestand in % (2017) Je höher der Anteil an Wohnungen von genossenschaftlichen Unternehmen ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Wohnungen über den durchschnittlichen Standard hinaus modernisiert werden. 4.4 Indikatoren der Analysedimension Aufwertungsdruck In der Dimension „Aufwertungsdruck“ sind die Entwicklungen der letzten Jahre entscheidend, wie z.B. erhöhte Umbauaktivitäten, die i.d.R. zu Mietsteigerungen und damit häufig zu Verdrängung führen. Betrachtet wurden folgende sechs Indikatoren zur Intensität und Dynamik von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen. Tabelle: Indikatorenset Aufwertungsdruck Indikator Definition Relevanz für das Aufwertungsdruck Angebotsmieten Prozentuale Veränderung der Angebotsmieten im Zeitraum von 2012-2017 Je höher der Anstieg der Angebotsmieten zwischen 2012 und 2017, desto größer ist der Aufwertungsdruck im Gebiet 8 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage Entwicklung der Wohnungsverkäufe (im Bestand) Anzahl der Wohnungsverkäufe sanierter Eigentumswohnungen (Erstverkauf) zwischen 2012 und 2016 Aus dem Umfang und der Entwicklung der Verkaufsfälle können Rückschlüsse auf die Attraktivität (=Investitionsdruck) der Quartiere gezogen werden. Je stärker die Zunahme an Wohnungsverkäufen, umso höher der Aufwertungsdruck und damit das Verdrängungspotenzial für Mieter. Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand Summe der Abgeschlossenheitsbescheinigungen der Jahre 20122016 je Anzahl Wohnungen im statistischen Bezirk Abgeschlossenheitsbescheinigungen informieren über den Anteil der Wohnungen, die die Voraussetzung für eine Umwandlung in Eigentumswohnungen besitzen. Der Indikator deutet auf mögliche Umwandlungsaktivitäten hin. Die Abgeschlossenheitsbescheinigungen stellen somit eindeutig das Potenzial einer Aufwertung dar. Kaufpreisentwicklung Durchschnittlicher Kaufpreis in € pro m² Wohnfläche für den Erstverkauf sanierter Eigentumswohnungen im Zeitraum 2012-2016 Je höher die Abweichung der Kaufpreisentwicklung vom Durchschnittswert ist, desto höher ist der Aufwertungsdruck im statistischen Bezirk. Baugenehmigungen im Bestand Summe der Baugenehmigungen im Bestand 2012-2016 je Anzahl Wohnungen im statistischen Bezirk Je höher die Anzahl an Baugenehmigungen zwischen 2012 und 2016, desto größer ist der Aufwertungsdruck im Gebiet Baufertigstellungen im Bestand Summe der Baufertigstellungen im Bestand 2012-2016 je Anzahl Wohnungen im statistischen Bezirk Je höher die Anzahl an Baufertigstellungen zwischen 2012 und 2016, desto größer ist der Aufwertungsdruck im Gebiet. 4.5 Indikatoren der Analysedimension Verdrängungspotenzial Die Dimension „Verdrängungspotenzial“ umfasst v.a. demografische Daten zur Identifizierung von Personengruppen, die anfällig für Wohnkostensteigerungen und einer möglichen Verdrängung sind. Dies sind: Senioren, Migranten, Beschäftige, SGB IIEmpfänger und Haushalte mit Wohngeldbezug. Tabelle: Indikatorenset Verdrängungspotenzial Indikator Definition Relevanz für das Verdrängungspotenzial SGB-II-Quote Personen mit Leistungsbezug SGB-II bezogen auf die Zahl der Einwohner im Alter bis 65 Jahren (2016) Personen, die Transferleistungen beziehen, gehören tendenziell zu den verdrängungsgefährdeten Personengruppen. Haushalte mit Wohngeld Anteil der Haushalte mit Wohngeldbezug an allen Haushalten in % (2018) Haushalte mit Wohngeld gehören tendenziell zu den verdrängungsgefährdeten Personengruppen. 9 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten Anteil sozialversicherungspflichtiger Beschäftigte im erwerbsfähigen Alter in % (2016) Erwerbstätige sind in der Regel wirtschaftlich leistungsfähiger als beschäftigungslose Personen. Letztere sind damit tendenziell anfälliger für Wohnkostensteigerungen durch Mieterhöhungen. Anteil Einwohner/innen unter 18 Jahren Anteil der unter 18-jährigen an der Gesamtbevölkerung in % (2016) Kennwert der Bevölkerungszusammensetzung im Hinblick auf die Einschätzung der besonderen Schutzbedürftigkeit aus städtebaulichen Gründen (Familien mit Kindern). Anteil älterer Bewohner Anteil der über 65-jährigen an der Gesamtbevölkerung in % (2016) Ältere Bewohner sind meist weniger mobil aber in ihrem Wohnumfeld stark vernetzt. Sie sind daher potenziell stärker verdrängungsgefährdet und gleichzeitig mehr auf zielgruppenorientierte Angebote vor Ort angewiesen. Anteil der Ein-PersonenHaushalte Anteil der Ein-PersonenHaushalte an der Gesamtzahl der Haushalte in % (2016) Kleinere Haushalte haben aktuell auf dem Leipziger Wohnungsmarkt höhere Zugangsschwierigkeiten, da das Angebot geringer als die Nachfrage ist. Außerdem sind deren Wohnungen tendenziell von Zusammenlegungen bedroht. Anteil der Haushalte ab 4 Personen Anteil Haushalte ab 4 Personen an der Gesamtzahl der Haushalte in % (2016) Diese Gruppe hat tendenziell weniger Möglichkeiten, angemessene Wohnungen zu finden. Je höher hier der Anteil, desto höher ist das Verdrängungspotenzial. Anteil Einwohner/innen mit Migrationshintergrund Anteil Personen mit Migrationshintergrund an der Gesamtbevölkerung in % (2016) Menschen mit Migrationshintergrund sind durch Aufwertungen besonders betroffen und auf dem Wohnungsmarkt oftmals benachteiligt. Je höher der Anteil, desto höher ist das Verdrängungspotenzial. 4.6 Ergebnisse des Grobscreenings Im Ergebnis des unter 4.2 beschriebenen Berechnungsverfahrens sind in der Verschneidung der Indikatoren sowie der Analysedimensionen folgende vier Stadträume mit mittlerer und hoher Relevanz abgeleitet worden (vgl. nachfolgende Tabelle): I. II. III. Mitte (umfasst die statistischen Bezirke 040, 051, 052, 053, 054) Ost i.V.m. Südost (umfasst die statistischen Bezirke 200, 201, 202, 205, 206, 210, 211, 212, 213, 215, 222, 223, 224, 233, 234, 300, 301, 302, 303, 308, 310) Alt-West i.V.m. Südwest (umfasst die statistischen Bezirke 501, 502, 510, 511, 513, 524, 525, 700, 701, 702, 710, 711, 712, 714, 715, 716, 723, 731, 735) 10 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage IV. Nord (umfasst die statistischen Bezirke 900, 905, 933, 934). In der beigefügten Anlage 1 sind die Stadträume in einer Karte abgebildet. Die Methodik, Ergebnisse und Auswahl der Stadträume sind verwaltungsseitig abgestimmt. Tabelle: Stadträume mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung im Ergebnis des Grobscreenings Stadtraum I I I I I II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II II III III III III III III III III III III III III III III III III III III III IV IV IV IV Stadtbezirk Mitte Mitte Mitte Mitte Mitte Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Ost Südost Südost Südost Südost Südost Südost Südwest Südwest Südwest Südwest Südwest Südwest Südwest Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Alt-West Nord Nord Nord Nord Ortsteil Zentrum-West Zentrum-Nordwest Zentrum-Nordwest Zentrum-Nordwest Zentrum-Nordwest Neustadt-Neuschönefeld Neustadt-Neuschönefeld Neustadt-Neuschönefeld Neustadt-Neuschönefeld Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf Volkmarsdorf Volkmarsdorf Volkmarsdorf Volkmarsdorf Anger-Crottendorf Anger-Crottendorf Anger-Crottendorf Sellerhausen-Stünz Sellerhausen-Stünz Reudnitz-Thonberg Reudnitz-Thonberg Reudnitz-Thonberg Reudnitz-Thonberg Reudnitz-Thonberg Stötteritz Schleußig Schleußig Plagwitz Plagwitz Plagwitz Kleinzschocher Kleinzschocher Lindenau Lindenau Lindenau Altlindenau Altlindenau Altlindenau Altlindenau Altlindenau Altlindenau Neulindenau Leutzsch Leutzsch Gohlis-Süd Gohlis-Süd Eutritzsch Eutritzsch Statistischer Gesamtdimension / Bezirk Gesamtindikator 040 1,23 Hohe Relevanz 051 0,79 Mittlere Relevanz 052 0,80 Mittlere Relevanz 053 0,94 Mittlere Relevanz 054 0,90 Mittlere Relevanz 200 1,59 Hohe Relevanz 201 1,69 Hohe Relevanz 202 1,68 Hohe Relevanz 205 0,91 Mittlere Relevanz 206 0,82 Mittlere Relevanz 210 2,65 Hohe Relevanz 211 2,33 Hohe Relevanz 212 1,49 Hohe Relevanz 213 1,40 Hohe Relevanz 215 2,11 Hohe Relevanz 222 1,16 Hohe Relevanz 223 0,78 Mittlere Relevanz 224 1,06 Hohe Relevanz 233 0,69 Mittlere Relevanz 234 0,86 Mittlere Relevanz 300 0,87 Mittlere Relevanz 301 0,73 Mittlere Relevanz 302 1,34 Hohe Relevanz 303 1,11 Hohe Relevanz 308 2,22 Hohe Relevanz 310 1,64 Hohe Relevanz 501 0,68 Mittlere Relevanz 502 0,83 Mittlere Relevanz 510 1,62 Hohe Relevanz 511 1,10 Hohe Relevanz 513 1,40 Hohe Relevanz 524 1,28 Hohe Relevanz 525 1,05 Hohe Relevanz 700 1,42 Hohe Relevanz 701 1,09 Hohe Relevanz 702 1,97 Hohe Relevanz 710 0,81 Mittlere Relevanz 711 0,85 Mittlere Relevanz 712 1,10 Hohe Relevanz 714 1,36 Hohe Relevanz 715 1,52 Hohe Relevanz 716 2,38 Hohe Relevanz 723 1,08 Hohe Relevanz 731 0,90 Mittlere Relevanz 735 1,17 Hohe Relevanz 900 0,90 Mittlere Relevanz 905 0,83 Mittlere Relevanz 933 1,01 Hohe Relevanz 0,87 Mittlere Relevanz 934 z-Wert >=1 z-Wert >=0,66 z-Wert <0,66 Index Dimension Index Dimension Index Dimension AufwertungsAufwertungsVerdrängungspotenzial druck potenzial 1,84 0,38 0,11 1,28 0,71 -0,50 1,50 0,11 -0,09 1,05 0,68 0,04 1,07 0,67 -0,04 1,19 0,34 1,47 1,12 0,18 1,88 1,08 0,65 1,42 0,85 -0,19 1,06 1,16 0,49 -0,11 1,04 2,07 1,86 1,01 0,84 2,52 1,14 -0,30 1,95 1,03 -0,12 1,73 1,36 0,78 1,83 1,18 0,75 0,26 1,09 -0,08 0,46 1,43 0,13 0,44 1,09 0,10 0,11 0,95 0,20 0,47 0,48 1,12 0,04 1,07 -0,02 0,33 0,98 1,83 -0,30 -0,21 1,91 0,37 0,33 0,97 2,87 1,28 2,29 -0,49 0,89 -0,04 0,43 1,02 0,15 0,41 1,23 1,28 0,53 1,22 0,33 0,52 0,78 1,62 0,25 1,12 -0,11 1,40 1,14 0,16 0,68 1,11 1,23 0,33 1,19 0,64 0,23 1,28 1,08 1,33 1,25 0,32 -0,06 1,11 0,60 -0,12 1,42 -0,01 0,66 1,42 0,31 0,82 0,90 1,55 0,41 1,11 2,65 0,71 0,63 0,74 0,66 1,21 0,37 0,12 1,13 1,09 -0,01 1,32 0,55 -0,19 1,10 0,24 0,22 1,02 0,60 0,29 0,30 1,99 -0,66 Hohe Relevanz Mittlere Relevanz Keine Relevanz 11 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage 4.7 Detailscreening für die relevanten Stadträume Nach Beschluss werden die Stadträume, für die bei dem Grobscreening ein erhöhtes Aufwertungs- bzw. Verdrängungspotenzial identifiziert wurde, einem Detailscreening unterzogen, als Untersetzung zur Definition der Bestimmtheit der Gebiete für mögliche Aufstellungsbeschlüsse Anfang 2019 und spätere Satzungen. Zusätzlich erforderlich in diesen Stadtteilen sind Vor-Ort-Analysen, Gespräche, Auswertung von Dokumenten/ Materialien, Umfragen/Haushaltsbefragungen usw. als vertiefende Analysebausteine. Im Rahmen des Detailscreenings sind auch weitere Indikatoren wie Leerstand und Sanierungsstand in die Analyse aufzunehmen. Die Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung beabsichtigt aufgrund der zurzeit vorhandenen Personalkapazitäten das Detailscreening für die vier Stadträume extern im Rahmen eines Beauftragtenvertrages an ein Büro zu vergeben, zur Unterstützung bei der Bearbeitung der qualitativ hohen Anforderungen. Für die Durchführung der Detailuntersuchungen veranschlagt das ASW ca. drei bis vier Monate. Die Aufwendungen für das Detailscreening (z.B. für Gutachten und Beauftragtenverträge) sind auf der Grundlage der Vorlage Nr. VI-DS-04005 „Freigabe einer Teilsumme der Haushaltsmittel 2017/2018 zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts“ sowie des Entwurfes der Vorlage Nr. VI-DS-05276 „Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts“ im Innenauftrag Umsetzung Wohnungspolitisches Konzept (106452200001), Kostenbaustein D „Wohnungspolitische Instrumente weiter entwickeln“ in den Haushaltsjahren wie folgt geplant: 2018 in Höhe von 20.000,00 € und 2019 in Höhe von 40.000,00 €. 5. Schlussfolgerungen und Empfehlungen Im Folgenden werden die zentralen Erkenntnisse der Städterecherche und des Grobscreenings zusammengefasst und daraus resultierende Schlussfolgerungen für den weiteren Umgang mit dem Instrument der sozialen Erhaltungssatzung in Leipzig abgeleitet. Laut gesamtstädtischen Grobscreening weisen vier Stadträume überdurchschnittliche Werte in der Gesamtdimension durch Verschneidung der Analysedimensionen Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial auf. Nach Abwägung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung und einem ämterübergreifenden Abstimmungsprozess kommt die Stadtverwaltung Leipzig zur Schlussfolgerung, dass die Anwendung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung auch in Leipzig erforderlich ist. 6. Vorschlag für die weitere Vorgehensweise Nach Beschluss des Stadtrats für den Einsatz ist folgende weitere Vorgehensweise erforderlich: Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung und die korrekte Durchführung des Erlassverfahrens sind wichtige Aspekte und grundlegend für die rechtliche Sicherheit der Satzung. Dies erfordert bereits während des Aufstellungsverfahrens eine gut organisierte Vollzugsstruktur. Die folgenden Bearbeitungsschritte und zeitlichen Eckwerte zu den Arbeitsschritten 2-5 orientieren sich an den Erfahrungen der befragten Städte. 12 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage Schritt 1: Erarbeitung Entscheidungspapier (abgeschlossen) Die Ergebnisse und Schlussfolgerungen aus dieser Arbeitsphase liegen mit diesem Entscheidungspapier vor. Diese Phase wird mit Beschluss des Stadtrates voraussichtlich nach der Sommerpause für bzw. gegen die Anwendung der Sozialen Erhaltungssatzung abgeschlossen. Schritt 2: Detailscreening und Plausibilisierung der Stadträume (bis Anfang 2019) Die vier Stadträume, für die bei dem Grobscreening ein erhöhtes Aufwertungs- bzw. Verdrängungspotenzial oder erhöhter Aufwertungsdruck identifiziert wurde, werden einem Detailscreening unterzogen. Dabei werden weitergehende Indikatoren innerhalb der o.g. Dimensionen in die Analyse mit einbezogen. Die vertiefende Auswertung der Daten wird begleitet von Vor-Ort-Analysen, Gesprächen, der Auswertung von Dokumenten/Materialien und Umfrageergebnissen. Über das Detailscreening Feststellungen getroffen: • • • • • • werden folgende weitere Erkenntnisse abgeleitet und Feststellung der Erhaltungswürdigkeit eines Gebietes, Ableitung der zu schützenden Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, Ableitung von Satzungszielen und Genehmigungskriterien, Festlegungen zum angemessenen Standard bei Modernisierungen, Entwicklung einer Definition des zeitgemäßen Ausstattungsstandards Erkenntnisse zum jeweils im Gebiet erforderlichen Instrumentenset an wohnungspolitischen Maßnahmen, welches begleitend zur Sozialen Erhaltungssatzung mit angewendet werden muss (z.B. Umwandlungsverordnung, Vorkaufsrecht etc.), Ableitung der vorläufigen Gebietskulissen. Für die Durchführung der Detailuntersuchungen veranschlagt das ASW ca. drei bis vier Monate. Die Aufwendungen für das Detailscreening (z.B. für Gutachten und Beauftragtenverträge) sind im Innenauftrag Umsetzung Wohnungspolitisches Konzept (106452200001), Kostenbaustein D „Wohnungspolitische Instrumente weiter entwickeln“ in den Haushaltsjahren wie folgt geplant: 2018 in Höhe von 20.000,00 € und 2019 in Höhe von 40.000,00 €. Folgende Fragestellungen sind in dieser Phase ebenfalls zu klären: a) Erfordernis eines Aufstellungsbeschlusses für potenzielle Satzungsgebiete, b) Umgang mit der zum Zeitpunkt gültigen Energieeinsparverordnung EnEV und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), c) Vorbereitung von Verfahren und Prüfung einer finanziellen Untersetzung zur Ausübung von Vorkaufsrechten und d) Implementierung eines Frühwarnsystems, Evaluation und Monitoring. 13 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage Schritt 3: Vorbereitung und Umsetzung von Aufstellungsbeschlüssen für die relevanten Stadträume (bis II. Quartal 2019) In den Gebieten mit möglichem Handlungsbedarf (relevante Stadträume) werden ggf. im Ergebnis von Schritt 2 Aufstellungsbeschlüsse gefasst. Mit dem Aufstellungsbeschluss wird eine vorläufige Abgrenzung des potentiellen Satzungsgebiets vorgenommen. Dies hat zur Konsequenz, dass Baugesuche für maximal ein Jahr zurückgestellt werden können. Bereits mit dem gefassten Aufstellungsbeschluss sind Personalkosten verbunden, insbesondere für die Zurückstellung von Baugesuchen. Schritt 4, Schritt 5: Satzungserlass (Zeitraum bis Dezember 2019) und Vollzug (ab Ende 2019) Dem Stadtrat werden nach Durchführung der Arbeitsschritte 2 und 3 ggf. die erarbeiteten gebietsbezogenen Sozialen Erhaltungssatzungen i.V.m. der erforderlichen Implementierung (Verfahren, Strukturen, Haushaltsabsicherung, Stellenplanung und Arbeitsabläufe) zum Beschluss vorgelegt. 7. Arbeitsstruktur für das Detailscreening, weitere Beschlussfassung Vorbereitung und Vollzug einer sozialen Erhaltungssatzung sind sehr komplex und berühren verschiedene Fach- und Rechtsbereiche, bspw. Bauordnungsrecht, Mietrecht, Ausstattungsstandards von Wohnungen, Eingriff in Privateigentum etc. Die Federführung bei der Durchführung der weiteren Arbeitsschritte liegt im ASW. Dies erfolgt in weiterer enger Abstimmung mit dem Sozialamt, dem SPA, dem ABD, dem Rechtsamt, dem Liegenschaftsamt sowie dem Amt für Statistik und Wahlen (vgl. folgende Übersicht). Abbildung: Prozessbausteine und Arbeitsstruktur (Prozessskizze) ASW (Federführung) Relevante Fachämter (Arbeitsstruktur) Aufstellungsbeschlüsse (i.V.m.Rückstellung von Baugesuchen) Amt für Statistik und Wahlen, Stadtplanungsamt (SPA), Sozialamt, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege (ABD), Stadtteilakteure Vorbereitung Satzungen Umsetzung Erhaltungssatzungen: - Genehmigungsverfahren ABD - Vorkaufsrecht Liegenschaftsamt, Finanzen Öffentlichkeitsarbeit, Beteiligung, Beratung Mieterverein, Bewohner/innen, Eigentümer, Quartiersmanagements, Sozialamt Evaluation / Monitoring Amt für Statistik und Wahlen, SPA, Sozialamt, ABD Umwandlungsverordnung, Zweckentfremdung SPA, Freistaat Sachsen 14 „Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage Ausgehend von diesem Grundsatzbeschluss ist im Arbeitsschritt 2 „Detailscreening und Plausibilisierung der Stadträume“ bis Anfang 2019 in Abstimmung mit den in der Prozessskizze benannten Fachämtern ein konkreter Prozessablaufplan zu entwickeln, der auch Aussagen zu den Folgekosten und den Auswirkungen auf den Stellenplan umfasst. Dies mündet in einer weiteren Beschlussvorlage. 8. Begleitende vorbereitende Maßnahmen zur Implementierung in der Verwaltung und zur Absicherung im Haushalt Folgende Punkte müssen verwaltungsseitig weiter vorbereitet werden: • • • • Entwicklung des Genehmigungsverfahren abhängig von der strukturellen Verankerung, Entwicklung von Verfahren im Vorkaufsrechtsfall und Entwicklung einer frühzeitigen Kommunikationsstrategie zur Bewohner- und Eigentümerinformation in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen. Beim Freistaat Sachsen wird der Erlass zur Umwandlungsverordnung beantragt. Anlagen Anlage 1: Karte Stadträume mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung im Ergebnis des Grobscreenings 15 Voruntersuchung Soziale Erhaltungssatzung Gesamtindikator (bereinigt) der Analysedimensionen Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial 94 95 83 82 15 74 75 72 60 63 93 12 62 61 04 70 51 00 03 50 40 52 64 53 41 01 20 30 02 Ergebnis der z-Transformation Gesamtindikator bereinigt 26 28 42 43 Ortsteile 27 22 31 44 54 Statistische Bezirke 24 23 21 Legende 25 11 10 06 05 71 65 91 14 90 73 66 92 80 81 13 32 35 29 Keine Relevanz Mittlere Relevanz Hohe Relevanz 33 34 55 Stand: 04/2018 Maßstab 1:125.000 Kartengrundlage: Amt für Geoinformation und Bodenordnung