Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-05871-VSP-01 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Wirtschaft und Arbeit Betreff: Verkauf des Stadtbades stoppen! Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Grundstücksverkehrsausschuss SBB Mitte FA Stadtentwicklung und Bau FA Sport Ratsversammlung 03.09.2018 06.09.2018 11.09.2018 11.09.2018 19.09.2018 Bestätigung Vorberatung Anhörung Vorberatung Vorberatung Beschlussfassung Rechtliche Konsequenzen Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre ☐ Rechtswidrig und/oder ☐ Nachteilig für die Stadt Leipzig. ☐ Zustimmung ☒ ☐ Zustimmung mit Ergänzung ☒ ☐ Alternativvorschlag ☐ Sachstandsbericht 1/5 Ablehnung Beschlusspunkt 2 Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln Beschlusspunkt 1, 3 tlw., 4 tlw., 5 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: Finanzielle Auswirkungen nein x wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein x ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/5 Mit dem Antrag wurden folgende Beschlusspunkte vorgeschlagen: 1. Das Ausschreibungsverfahren zum Stadtbad in der Eutritzscher Straße 21 wird aufgehoben und ohne vorherige Zuschlagserteilung beendet. 2. Das Stadtbad verbleibt dauerhaft im Eigentum der Stadt. 3. Die Stadtverwaltung wird unter Einbeziehung insbesondere der Sportbäder GmbH und anderer kommunaler Unternehmen sowie in Abstimmung mit möglichen Fördermittelgebern zu nachfolgenden Aufgaben beauftragt: a) Wiederherstellung des öffentlichen Badbetriebes sowie Berücksichtigung von weiteren insbesondere sportlichen und (sozio-)kulturellen Zwecken, Wellness und Wohnen; b) die mittelfristige Sanierung des Stadtbades unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes; c) Gewährleistung Stadtbades. einer weitgehenden öffentlichen Zugänglichkeit des 4. Die Stadtverwaltung wird beauftragt zu prüfen, ob auf dem benachbarten Grundstück (Ecke Eutritzscher-/Roscherstraße) das Stadtbad insbesondere in Bezug auf Sportund Schulschwimmen durch einen Ergänzungsbau erweitert werden kann. Dahingehend ist ein Flächenankauf oder Flächentausch mit dem Eigentümer (Freistaat Sachsen) zu verhandeln. 5. Die Förderstiftung ist in die Planungen miteinzubeziehen. Begründung Das Leipziger Stadtbad wurde in den Jahren 1913 bis 1916 im Stil des Historismus errichtet und am 15.07.1916 eröffnet. Aufgrund seiner kulturhistorischen Bedeutung ist das Objekt als Denkmal geschützt. Im Jahr 2004 wurde das Stadtbad aufgrund bauordnungsrechtlicher Mängel geschlossen und dem Liegenschaftsamt zur Vermarktung übergeben. Gegenwärtig befindet sich eine GVA-Informationsvorlage im Umlauf, die über die aktuelle Gesamtsituation zum Leipziger Stadtbad informiert. Die Inhalte dieses Verwaltungsstandpunktes entsprechen den Angaben der Informationsvorlage. zu 1. Ist bereits Verwaltungshandeln. Im Ergebnis der Ausschreibung musste festgestellt werden, dass die eingereichten Konzepte neben wirtschaftlichen Kritikpunkten insbesondere nicht den Anforderungen der denkmalpflegerischen und städtebaulichen gestellten Vorgaben entsprachen. Die geplanten Umnutzungen z.B. für Wohnen, Büro- oder Einzelhandelsnutzungen wurden vom Denkmalschutz jeweils kritisch beurteilt, da die damit verbunden Ein- und Umbauten jeweils einen Eingriff in die die Gebäudesubstanz bedeutet hätten. Die Umnutzung der entsprechenden Teilbereiche ist nach Angaben der Investoren jedoch zwingend notwendig, um den geplanten Investitionsaufwand sowie das Zuschussgeschäft aus der laufenden Badbetreibung zu finanzieren. Die Diskrepanzen wurden jeweils als so hoch eingeschätzt, dass eine Justierung und Nachbesserung nicht ausgereicht hätte, um allen Belangen gerecht zu werden. 3/5 Das aktuelle Ausschreibungsverfahren ist beendet. zu 2. Wird abgelehnt. In einer im Jahr 2011 angefertigten Machbarkeitsstudie durch die Kannewischer Ingenieurgesellschaft mbH wurden für eine Reaktivierung als Stadtbad und die erweiterte Nutzung als einzigartige „Wellness-Mall“ Investitionskosten i.H.v. ca. 30,0 Mio. Euro veranschlagt. Als Einzugsgebiet wurden das Stadtgebiet von Leipzig sowie die nähere Umgebung (ca. 50 km) angesetzt. In der Studie wurde darauf hingewiesen, dass die denkmalpflegerischen Anforderungen zu erhöhten Investitions- und Unterhaltungskosten führen können. Die kalkulierte Finanzierungslücke entsprach zum damaligen Zeitpunkt bereits 1,0 Mio. Euro / Jahr. Die Baukosten sind auf Grund der guten wirtschaftlichen Entwicklung in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, so dass aktuell mit einem Investitionsvolumen von 40,0 Mio. Euro bis 45,0 Mio. Euro gerechnet werden sollte. Darüber hinaus sind auch die laufenden, Unterhaltungskosten, insbesondere für Energie und Personal, erheblich gestiegen. Trotz günstigerer Marktzinsen ist somit davon auszugehen, dass sich die Finanzierungslücke weiter vergrößert hat. Die Nutzung als weiteres, quartiernahes Schwimmhallenflächenangebot wäre auf Grund des notwendigen Sanierungsaufwandes sowie der hohen jährlichen Unterhaltskosten vergleichsweise höher als bei modernen Schwimmhallen. Das Stadtbad soll mit dem Ergänzungsgrundstück (vgl. Punkt 4), unter Berücksichtigung der erwarteten Dynamik aus der stadträumlichen Entwicklung auf dem benachbarten Areal des Freiladebahnhofs, neu ausgeschrieben werden. Ziel ist der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages über die Gesamtflächen zur Umsetzung des Vermarktungsauftrages und der festgelegten Ziele gemäß Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1975/14 vom 19.03.2014 (Das Gebäude ist umfassend zu sanieren und ein öffentlich zugänglicher Ort zu schaffen, der die Stadt kulturell und sportlich bereichert. Dazu gehören Gesundheitsführsorge, Wellness, Bildungs- und Kulturangebote). zu 3. Wird teilweise abgelehnt. Ist teilweise bereits Verwaltungshandeln. Es besteht grundsätzlich Neubaubedarf für den Schul-, Freizeit- und Vereinssport. Kurzund mittelfristig hat das „Sportprogramm 2024“ diesen Bedarf auf ca. 1.000 m² festgesetzt und in den Stadtbezirken Ost und Süd verortet. Laut Einschätzung des Schwimmsport-Verbandes Leipzig e.V. sollten 25-Meter Schwimmhallen mit Flachwasserbecken errichtet werden, um möglichst viele Bedarfe abzudecken. Die Formen und Größe der Becken im Stadtbad entsprechen in keiner Weise mehr den aktuellen Anforderungen und erfüllen nicht die heutigen Normen für Vereinswettkämpfe. Jedoch könnte nach einer Sanierung das Stadtbad für alle anderen Nutzungsarten als ein weiteres, quartiernahes Schwimmhallenflächenangebot dienen. Nach Errichtung der beiden geplanten neuen 25-Meter-Schwimmhallen in den Stadtbezirken Süd und Ost bis zum Jahr 2024 könnte in Erarbeitung des nachfolgenden Sportprogramms geprüft werden, ob eine Reaktivierung des Leipziger Stadtbades auch unter Wirtschaftlichkeitsprämissen Ziel im Sportstättenentwicklungskonzept ab 2025 werden sollte. Mit Bezug auf die Erläuterungen im Punkt 2 ist dies jedoch entbehrlich. Die Punkte 3a bis 3c werden gemäß Beschluss der Ratsversammlung Nr. RBV-1975/14 als Grundlage der geplanten Neuausschreibung entsprechend berücksichtigt. Hierzu ist im Vorfeld einer Ausschreibung der vorhandene Zielkonflikt zwischen den hohen 4/5 denkmalpflegerischen Vorgaben und einer wirtschaftlich tragfähigen Nutzungsmischung (Wellness, Wohnen, Büro, Gastronomie, kleinteiliger Einzelhandel, etc.) zu lösen. Die Sportbäder Leipzig GmbH ist mit ihrer derzeitigen Struktur (Personal, Ausstattungen etc.) und ihrer wirtschaftlichen Situation nicht in der Lage, das Stadtbad zu übernehmen, zu sanieren und dauerhaft zu betreiben. zu 4. Wird teilweise abgelehnt. Ist teilweise bereits Verwaltungshandeln. Die Bemühungen über den Ankauf einer Teilfläche des Nachbargrundstücks ist bereits Verwaltungshandeln. Es ist zwingend notwendig zusätzliche Stellplatz- und Nutzflächen in unmittelbarer Nachbarschaft dauerhaft zu sichern. Der Ankauf ist für die erfolgreiche Weiterentwicklung des Leipziger Stadtbades somit unabdingbar. Ein Neubau wird zur Verbesserung einer wirtschaftlich tragfähigen Gesamtkalkulation beitragen und das Finanzierungsdefizit aus dem Zuschussgeschäft einer Badbetreibung abmildern. Der Freistaat Sachsen verknüpft an den geplanten Verkauf jedoch ausdrücklich die Bedingung einer Zweckbindung für PKW-Stellplätze und ggf. Nutzung von Büroflächen. Mit Bezug auf die Erläuterungen in den Punkten 2 und 3 ist dies Prüfung eines Ergänzungsbaus für Sport- und Schulschwimmen entbehrlich und auf Grund einer geforderten Zweckbindung durch den Freistaat Sachsen nicht möglich. zu 5. Ist bereits Verwaltungshandeln. Es besteht regelmäßiger Kontakt zur Förderstiftung. Diese wird in die Vorgänge eingebunden und regelmäßig über aktuelle Stände informiert. 5/5