Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-04657 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Wirtschaft und Arbeit Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Kriterien und Verfahren zur zweckgebundenen Veräußerung (einschl. Erbbaurecht) von Grundstücken zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Dienstberatung des Oberbürgermeisters Grundstücksverkehrsausschuss FA Stadtentwicklung und Bau Ratsversammlung Zuständigkeit Bestätigung 22.08.2018 Beschlussfassung Beschlussvorschlag: 1. Die Kriterien und das Verfahren für die zweckgebundene Veräußerung (einschließlich Erbbaurecht) von städtischen Grundstücken zur Schaffung mietpreisund belegungsgebundenen Wohnraums werden gemäß den Abschnitten 4. a. bis f. und der Anlage 1 beschlossen. 2. Sachkosten für Öffentlichkeitsarbeit und falls erforderlich externe Fachgutachten werden im Haushaltsjahr 2018 über Mittel des Wohnungspolitischen Konzepts (PSP-Element 1.100.52.2.0.01 Maßnahmen der Wohnungsbauförderung) finanziert. Die Mittel für 2019/2020 werden in der HH-Planung 2019/2020 im Innenauftrag (PSPElement 1.100.52.2.0.01 Maßnahmen der Wohnungsbauförderung) geplant und aus dem Budget des Amtes für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung bereitgestellt. 1/3 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: nicht relevant Hinweis: Finanzielle Auswirkungen Finanzielle Auswirkungen nein x wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt 20.000,00 20.000,00 20.000,00 1.100.52.2.0.01 1.100.52.2.0.01 1.100.52.2.0.01 Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt 2018 2019 2020 Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Noch Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/3 Sachverhalt: Siehe beiliegende Begründung. Anlagen: Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Basiskriterien für die zweckgebundene Veräußerung zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum Beispielexposé Konzeptveräußerung gebundener Mietwohnraum Dokumentation öffentliche Beteiligung nichtöffentliche Anlage Anlage 4: standardisiertes Muster eines Erbbaurechsvertrags 3/3 Sachverhalt 1. Anlass und Aufbau der Vorlage Unter Konzeptveräußerung wird allgemein die Veräußerung von Grundstücken unter besonderer oder alleiniger Berücksichtigung der Nutzungskonzepte von Interessenten und nur nachrangiger oder gänzlich ohne Bewertung des Preisangebots verstanden. Sie ist ein geeignetes Mittel um Investitionen bedarfsgerecht zu steuern. Mit Beschluss vom 15.04.2015 (A-00058/14) hatte die Ratsversammlung den Oberbürgermeister beauftragt, ein Beteiligungsverfahren für die Erarbeitung von Sozialkriterien für die Veräußerung von Grundstücken der Stadt und ihrer Beteiligungsunternehmen zu erarbeiten. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig (2015) hat die Ratsversammlung am 28.10.2015 dann die Einführung der Konzeptveräußerung für städtische Grundstücken beschlossen. Bei der Umsetzung der Wohnungspolitischen Leitlinien steht sie in engem Zusammenhang mit den weiteren WoPoKoMaßnahmen:  Umsetzung der Richtlinie des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (RL gebundener Mietwohnraum – RL gMW) (VI-DS-03384) sowie  Netzwerk Leipziger Freiheit - Initiative für kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen. Für beide Maßnahmen ist sie ein wichtiges Instrument zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum sowie zur Förderung bezahlbaren, kooperativen Wohnraums. Diese zu trennenden Aufgaben erfordern unterschiedliche Verfahren zur Veräußerung sowie voneinander verschiedene Kriterien im Sinne von Anforderungen an die Konzepte der Interessenten. Diese wurden und werden derzeit im Rahmen einer Arbeitsgruppe mit einem Beteiligungsprozess erarbeitet (siehe Kap. Beteiligungsprozess). Die Förderperiode der Wohnungsbauförderung ist vorerst von 2017 bis 2019 befristet und der Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum steigt sehr erheblich. Nach einer öffentlichen Beteiligungsveranstaltung hat die Arbeitsgruppe sich deshalb zunächst auf das Verfahren und die Kriterien für die Veräußerung von städtischen Grundstücken zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum konzentriert, um diese zum Beschluss zu bringen. Dies soll öffentliche Angebote städtischer Grundstücke im Frühherbst 2018 und die Kopplung mit den zur Verfügung stehenden Fördermitteln nach RL gMW bis 2019 ermöglichen. Im Folgenden werden die Zielstellungen und das Verfahren, in Anlage 1 das Basiskriterienset für Konzepte der Bewerber zur zweckgebundenen Veräußerung städtischer Grundstücke zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum zum Beschluss vorgelegt. Ein beispielhaftes Exposé für die öffentlichen Angebote ist als Anlage 2 beigefügt. Anlage 3 enthält die Dokumentation der öffentlichen Beteiligung. Die weitere Erarbeitung von Verfahren und Kriterien für Veräußerungen zur Förderung bezahlbaren, kooperativen Wohnraums bleibt der Arbeitsgruppe im Beteiligungsprozess vorbehalten. 1 von 6 2. Zielstellungen der Konzeptveräußerung Die Konzeptveräußerung städtischer Grundstücke zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum verfolgt folgende Ziele:    Schaffung kostengünstigen, flächensparenden Wohnraums für Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen unter Inanspruchnahme sozialer Wohnbauförderung, Stärkung der sozialen Mischung in innerstädtischen Quartieren, Stärkung der Gestaltungsqualität im Wohnungsbau durch die Schaffung übertragbarer Modellvorhaben für flächen- und kostensparendes Bauen. Damit steht sie im Einklang mit den Leitlinien des Wohnungspolitischen Konzepts: Übergeordnete Leitlinie: Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterentwickeln  adäquater Wohnraum für alle in Leipzig Lebenden auch unter Wachstumsbedingungen Leitlinie 1: Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig Leitlinie 2: Genügend Wohnraum für einkommensschwache Haushalte 3. Erarbeitungs- und Beteiligungsprozess Entsprechend den Beschlüssen „Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015“ (WoPoKo 2015, VI-DS-1475-NF-002) und „Betroffenen- und Interessenbeteiligung an der Erarbeitung von Sozialkriterien“ (A-00058/14) wurden und werden Verfahren und Kriterien für die Konzeptveräußerung zu beiden oben genannten Bereichen in einem Beteiligungsprozess mit folgenden Komponenten erarbeitet: a. Arbeitsgruppe „Erarbeitung von Sozialkriterien“ Die Arbeitsgruppe (AG Sozialkriterien) ist ein beratendes Begleitgremium mit der Aufgabe, konkrete Kriterien und Verfahrensvorschläge zur Vorbereitung der Konzeptveräußerung zu erarbeiten. Zu den bislang Beteiligten gehören Angehörige der Fraktionen des Stadtrats sowie Vertreterinnen aus Kämmerei, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung, Stadtplanungsamt sowie Liegenschaftsamt. Seit März 2017 tagt die AG monatlich, voraussichtlich bis zur abschließenden Beschlussfassung des Stadtrats über die notwendigen Vorlagen zur zweckgebundenen Veräußerung zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum sowie zur Konzeptveräußerung für kooperatives und bezahlbares Wohnen. b. Runder Tisch – öffentliche Beteiligung Die öffentliche Beteiligung fand im Rahmen eines öffentlichen Workshops am 3. April 2017 statt. Der große Teilnehmerkreis (etwa 80: Wohnungsmarktakteure, Initiativen des Netzwerks Leipziger Freiheit, Stadträte, interessierte Bürger, Architekten) belegt das große Interesse am Thema. In fünf parallelen Diskussionsrunden diskutierten die Teilnehmer Entwürfe von Basiskriteriensets und Verfahren für Teilgebiete der Konzeptveräußerung. Die Dokumentation ist in Anlage 3 beigefügt. Die Hinweise und Vorschläge aus diesen Diskussionsrunden hat die AG Sozialkriterien auf Basis der Dokumentation abgewogen und sind in diese Vorlage eingearbeitet. 2 von 6 c. Erkenntnistransfer vom Pilotverfahren Konzeptveräußerung von 2 LWB-Grundstücken In Kooperation mit der Leipziger Wohnungsbaugesellschaft (LWB) und dem Netzwerk Leipziger Freiheit fand im Umsetzungsprozess des Wohnungspolitischen Konzeptes zur Konzeptveräußerung für Modellvorhaben zum kooperativen, bezahlbaren Wohnen seit 2016 ein Beteiligungs- und Abstimmungsprozess statt. Die Kriterien und Verfahren für diese Konzeptveräußerung von zwei LWB-Grundstücken (Klingenstraße 10, Endersstraße Flurstücke 783e, 817/4 und 817/2) wurden mit den im Netzwerk Leipziger Freiheit vertretenen Initiativen für kooperatives und bezahlbares Wohnen erarbeitet. Nach einer fünfmonatigen Vorankündigung begann im August 2017 die dreimonatige Ausschreibungsphase. Die Erfahrungen aus diesem Prozess gingen bereits in die Diskussion der Kriteriensets im Workshop ein und werden in die Erarbeitung von Kriterien und Verfahren für die Konzeptveräußerung städtischer Grundstücke für kooperatives, bezahlbares Wohnen weiter einfließen. 4. Anforderungen an eine zweckgebundene Veräußerung zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum, Kriterien und Vergabeverfahren a. Anforderungen an die Auswahl von städtischen Grundstücken In Abgrenzung zur Konzeptveräußerung für kooperatives, bezahlbares Wohnen und zur Absicherung einer zügigen Projektrealisierung werden (zunächst) städtische Grundstücke für die Schaffung von gebundenem Mietwohnraum unter folgenden Maßgaben ausgewählt:    Grundstücke auf denen mindestens 10 Wohneinheiten (Geschosswohnungsbau) errichtet werden können (Baumasse) Gebiete mit geringem oder durchschnittlichem Anteil (Gesamtstadt) an Wohnungsangeboten im preisgünstigen Segment und in denen der freie Wohnungsmarkt keinen preisgünstigen Wohnraum bietet bzw. neu schafft (Lage) Grundstücke in Gebieten nach §§ 30 und 34 BauGB (Zulässigkeit) Die an der AG Sozialkriterien beteiligten Ämter wählen die Grundstücke in enger Abstimmung aus. Vor dem öffentlichen Angebot wird diese Auswahl dem Grundstücksverkehrsausschuss als regelmäßig zuständiges Gremium zur Beschlussfassung vorgelegt und ein Auftrag zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen mit dem nach Bewerbungsende bestplatzierten Bewerber zu jedem Grundstück eingeholt. b. Art der Veräußerung Die AG Sozialkriterien hat sich auf folgende Maßgaben für die Konzeptveräußerung zur Schaffung gebundenen Mietwohnraums geeinigt:    Veräußerung der Grundstücke zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert (Festpreis) unter ggf. weiterer Prüfung der Möglichkeit einer Reduzierung des Grundstückspreises verbunden mit einer Verschärfung der Kriterien oder stärkerer Bindung des Erwerbers Überlassung der Grundstücke bevorzugt im Wege von Erbbaurechten (60 bis 70 Jahre) und nur nachrangig durch Verkauf Öffentliches Angebot unter Festlegung einer Quote von 100% mietpreis- und belegungebundenen Wohnraums. Je nach Grundstück und Lage wird im Erdgeschoss eine andere Nutzung (Läden, Gewerbe, Praxen als unterlagerte Funktionen) vorgegeben. 3 von 6 c. Anforderungen Basiskriterien-Set Unter folgenden Voraussetzungen und Anforderungen wurde das Basiskriterienset entwickelt:     Ableitung aus den vier Leitlinien des WoPoKo 2015 Anforderungen aus der RL gMW Verknüpfung von Quantitäten und Qualitäten aus den Bereichen Wohnungspolitik, Städtebau/Quartier, Funktion/Architektur und Mobilität zur Realisierung übertragbarer Modellvorhaben für kosten- und flächensparendes Bauen Herstellung größtmöglicher Transparenz durch Beifügen des Kriteriensets inkl. Gewichtung bei Veröffentlichung des Grundstücksangebotes d. Aufbau des Basiskriterien-Sets Das Basiskriterienset (siehe Anlage 1) wird je nach Vorhaben und Zielstellung für das einzelne Grundstück angepasst und beinhaltet:   Pflichtkriterien, die von den Bewerbern eingehalten werden müssen, um die Bewilligung von Wohnungsbaufördermitteln nach RL gMW zu gewährleisten bzw. die zwingenden Angebotsbedingungen seitens der Stadt Leipzig. Qualitäts- und Bonuskriterien, welche in die Bewertung der Konzepte einfließen und die nicht obligatorisch sind, sondern zusätzliche Angebote der Bewerber (bspw. längere Mietpreis- und Belegungsbindung als RL gMW) und Qualitäten der eingereichten Konzepte darstellen, die mit zusätzlichen Punkten bewertet werden. e. Verfahren zur Konzeptvergabe städtischer Grundstücke Unmittelbar nach Beschluss dieser Vorlage durch den Stadtrat wird mit der ersten Konzeptveräußerung für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbau begonnen. Hierfür sind folgende Stufen und Zeithorizonte vorgesehen: 1. Vorbereitungsphase Vor der öffentlichen Angebotsrunde werden die Bewertungen der ausgewählten Grundstücke aktualisiert. Im Angebot wird auf die Möglichkeit von Marktwertanpassungen hingewiesen, die eventuell eine Aktualisierung vor Beurkundung erfordern. Das gesamte Verfahren soll so gestrafft durchgeführt werden, dass vom Beginn des öffentlichen Angebots bis zum preisbestimmenden Abschluss eines (Vor-)Vertrags (z.B. Option) grundsätzlich keine Preisanpassung nötig wird. Beschluss Grundstücke für erste Angebotsrunde: Grundstücksverkehrsausschuss 2.   Angebotsphase bei Grundstücken im B-Plan-Gebiet oder im Gebiet nach § 34 BauGB mit gesicherter städtebaulicher Situation (Vorzugsvariante Angebotspaket 1) Angebotsfrist 8 Wochen bei Bedarf: vorgeschaltete Klärung der städtebaulichen Situation durch die Verwaltung und anschließend Angebotsfrist 8 Wochen 4 von 6 3. Auswahlverfahren (8 Wochen)  Verwaltungsinterne Vorprüfung der eingereichten Konzepte nach quantitativ prüfbaren Pflicht- und Auswahlkriterien > Ergebnis: erste Rangfolge der Bewerbungen Bewertung der eingereichten Konzepte durch ein Auswahlgremium im Hinblick auf qualitativ zu bewertende Auswahl-, Qualitäts- und Bonuskriterien. Das Auswahlgremium besteht aus Vertreterinnen des Dezernates VI (ASW, SPA, ABD), sowie des Liegenschaftsamtes. Es ist die Beurteilung des städtebaulich-architektonischen Konzepts im Rahmen der verwaltungsinternen Projektkonferenz des Dezernates VI vorgesehen.  4. Verhandlung und Beurkundung Vertrag, Besitzübergang Grundstück Gegebenenfalls wird ein Vorvertrag (z.B. Option) abgeschlossen, um nachträgliche Preisveränderungen zu vermeiden. Der Vertrag über die Veräußerung (vzw. Erbbaurecht) wird folgende Bedingungen bzw. Vereinbarungen beinhalten (soweit rechtlich zulässig):   Verpflichtungen nach Maßgabe des öffentlichen Angebots, Finanzierungskonzepts und Planunterlagen des eingereichten Konzepts Investitionsverpflichtung mit Rücktrittsklausel (Baufertigstellung innerhalb von 2 Jahren, unter Beachtung der Fördermittelfristen verlängerbar) und Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen RL gMW auch bei Nichtinanspruchnahme von Fördermitteln verbraucherpreisindizierte Erbbauzinsanpassung, Bindungsquoten sowie Regelungen zum Ausschluss renditeorientierter Weiterveräußerungen sowie Vereinbarungen zu Zeitvorgaben und Anzeigepflichten 5. Laufzeit Erbbaurecht (60-70 Jahre)  Die Einhaltung des Erbbaurechtsvertrags wird vom Liegenschaftsamt laufend kontrolliert (Anfangsinvestition während der Frist, Turnus für Erbbauzinsanpassung 3 Jahre). Bei regulärem Verlauf des Erbbaurechts wird nach 60-70 Jahren über den regulären Übergang des Gebäudes an die Stadt Leipzig als Grundeigentümerin oder über eine Verlängerung des Erbbaurechtes entschieden. Dies geschieht unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und der dann aktuellen wohnungspolitischen Zielstellungen der Stadt Leipzig.   f. Evaluation Nach dem Durchlauf der ersten Konzeptveräußerungen für gebundenen Mietwohnraum ist eine Evaluation beabsichtigt, die Optimierungs- und Änderungsbedarfe für weitere Verfahren und Ressourcenbedarfe offenlegen soll. 5. Haushaltsmäßige Absicherung Der beabsichtigte erste Durchlauf von Konzeptveräußerungen wird mit vorhandenen personellen Ressourcen in den beteiligten Fachämtern der AG Sozialkriterien bewältigt. 5 von 6 Sachkosten für Öffentlichkeitsarbeit und (falls erforderlich) externe Fachgutachten werden im Jahr 2018 über Mittel des WoPoKo (PSP-Element 1.100.52.2.0.01 Maßnahmen der Wohnungsbauförderung) finanziert. 6. Anwendung auf Beteiligungsunternehmen Eine Anwendung auf Grundstücke der Beteiligungsunternehmen bedarf weitergehender Prüfung und Abstimmung mit diesen, weshalb der Beschlussvorschlag und die Vorlage sich nur auf städtische Grundstücke beziehen. 7. Folgen bei Ablehnung Im Falle einer Ablehnung sind die in Kap. 1 beschriebenen Ziele nicht erreichbar. Anlagen: Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Basiskriterienset für die zweckgebundene Veräußerung zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum Beispielexposé Konzeptveräußerung gebundener Mietwohnraum Dokumentation öffentliche Beteiligung nichtöffentliche Anlage Anlage 4: standardisiertes Muster eines Erbbaurechtsvertrags 6 von 6 Basiskriterien-Set: Zweckgebundene Veräußerung städtischer Grundstücke für die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum WoPoKo-Leitlinie Bepunktung/Auswahlstufen Vorprüfung Pflichtkriterien: Anforderungen aus der RL gMW und dem Grundstücksangebot Nachweis, dass Quote (lt. Grundstücksangebot) für belegungs- und mietpreisgebundenen Wohnraum erfüllt ist Nachweis Bietererklärung mit Bauverpflichtung und Finanzierungserkärung Nachweis, dass Angebotsmiete für Beantragung von WoBauFö erfüllt ist Nachweis, dass Wohnraumgrößen nach RL gMW erfüllt sind (Anzahl Personen ≙ Anzahl Wohnräume) 1,2 erfüllt ja/nein bei Nein Ausschluss aus Verfahren Zusage zur Einhaltung der Baukostenobergrenzen nach RL gMW auf Basis des einzureichenden Finanzierungskonzeptes Anteil von Wohnungstypen nach aktuell in kommunalen WoBauFö-Konzept benannten Bedarfen und festgelegt im Grundstücksangebot Sofern in Grundstücksbeschreibung gefordert, je nach dessen Eigenart: Nachweis anderer konkreter, öffentlich zugänglicher Nutzungen im Nutzungs- und Raumkonzept entsprechend den Anforderungen des Grundstücksangebots Bonuspunkte (qualitativ=Auswahlgremium, quantitativ=Vorprüfung) Qualitäts- und Bonuskriterien Zusätzliche Angebote im Zusammenhang mit dem RL gMW 2=/>15 Jahre 4=/>20 Jahre 6=/>25 Jahre Angebot von Wohneinheiten mit angemessenem Wohnraum und Mieten für ALG-II-Empfänger*innen (lt. Richtwerten für Kosten der Unterkunft der Stadt Leipzig) 2=20% 4=30% 6=40% Angebot Benennungsrecht/Besetzungsrecht an Anteil Wohnfläche (statt allgemeines Belegungsrecht wie in RL gMW) 2=20% 3=30% 4=40% Anteil an barrierefreiem Wohnraum nach DIN 18040|2 ist geplant (über §50 SächsBO hinaus) 1=/>30% 2=/>50% 3=/>70% Qualität Architektonisch/städtebauliches Konzept (Regelgrundriss, Fassadenkonzept, Baukörper, Freiraum- und Gebäudebegrünungskonzept [Mehrfachnutzung von Frei- und Gebäudeflächen, Anteil unversiegelter Fläche, Gründach, Fassadenbegrünung]) 1 Längere Laufzeit der Mietpreis- und Belegungsbindung Mobilitätskonzept unter Berücksichtigung einer minimalen Stellplatzanzahl und gemeinschaftlicher Mobilitätsangebote, E-Mobilität, Radabstellanlagen Summe Listenplatz 2 3 4 5=erfüllt sehr gut/überzeugend 1=erfüllt Ja=1, Nein=0 5 Baugrundstück für ein Mehrfamilienhaus Musterexposé Öffentliches Angebot zur Konzeptveräußerung Zweckgebundene Veräußerung eines Erbbaurechts zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum an der Liegenschaft Musterstraße 99 in D-04109 Leipzig (Ortsteil Zentrum-West) Grundstücksbeschreibung Allgemein Mit diesem Exposé bietet die Stadt Leipzig das Erbbaurecht an einem Grundstück zweckgebunden für die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum an. Die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Nachweis der erforderlichen Stellplätze wird erwartet. Liegenschaftsdaten Musterstraße 99 D-4109 Leipzig (Ortsteil Zentrum-West) Flurstück 999 der Gemarkung Leipzig Grundstücksgröße: 800 m² Erbbauzins: ... Ende der Angebotsfrist: 00.00.2017 Planungsrecht Das unbebaute, rechteckig geschnittene Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht in Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB einem Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO. Das Grundstück befindet sich innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Innerer Westen“, Beschluss Nr. 74/94, rechtskräftig seit 01.04.1995. Folgende Sanierungsziele sind einzuhalten: a) b) die Bebauung des Grundstückes hat in geschlossener Bauweise mit einer Traufhöhe zwischen 17 m und 20 m (5 bis 6 Geschosse) zu erfolgen. die ebenerdige Unterbringung von Stellplätzen im wohngeprägten Blockinnenbereich ist grundsätzlich nicht gestattet (gemäß den Leitlinien der Stadterneuerung). Zuständiger Ansprechpartner im Stadtplanungsamt ist ... Altlasten Die Fläche wurde bisher als Grünfläche genutzt. Informationen über mögliche Bodenverunreinigungen, insbesondere ein Eintrag im städtischen Altlastenflächenverdachtskataster, liegen nicht vor. Erschließung Das Grundstück ist voll erschlossen. Die Medien Abwasser, Trinkwasser, Strom und Gas liegen an. - 2 - Ausschreibung im Konzeptverfahren zur Veräußerung eines Erbbaurechts an der Liegenschaft Musterstraße Standortbeschreibung Die sächsische Metropole Leipzig mit ca. 300 km² Fläche und knapp 600.000 Einwohnern liegt als größte Stadt des Freistaates im westlichen Sachsen und ist damit wirtschaftliches, kulturelles und sportliches Zentrum der Region und in weiten Teilen auch des gesamten Bundeslandes. Nicht nur die gute Infrastruktur Leipzigs bildet ein solides Fundament für die stetige Entwicklung, auch die in der Stadt angesiedelten Unternehmen, Institute und Forschungseinrichtungen schaffen eine wichtige Basis. Die Stadt wächst rasant, aktuell so schnell wie keine andere Großstadt Deutschlands! Leipzig fasziniert und bietet Lebensqualität! Makrolage Lageplan / Flurkarte / Luftbild Das Grundstück befindet sich im Leipziger Zentrum-West, direkt angrenzend an die attraktive und pulsierende Innenstadt Leipzigs. Die umgebende Bebauung ist geprägt durch Mietwohnbebauung mit Gewerbeeinheiten im ebenerdigen Bereich. Durch die zentrale Lage sind Einkaufsmöglichkeiten für Waren des täglichen Bedarfs und Dienstleistungen, Schulen und Kindertagesstätten sowie Kunst und Kultur, abwechslungsreiche Kneipenmeilen und viel Grün in der näheren Umgebung vorhanden. Mikrolage Der Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgt über gut erreichbare Straßenbahn- und Buslinien. Darüber hinaus besteht ein Anschluss an das regionale Bahnnetz über den etwa 750 m östlich gelegenen S-Bahnhof „Wilhelm-Leuschner-Platz“. 99 in D-04109 Leipzig (Ortsteil Zentrum-West) www.leipzig.de/immobilien -3- Konzeptveräußerung Vergabe eines Erbbaurechts Am beschriebenen Grundstück Musterstraße 99 in D-04109 Leipzig wird ein Erbbaurecht ohne Preiswettbewerb angeboten. Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 66 Jahre. Die Mindestbindungsdauer für die herzustellenden Wohnungen im Sinne mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums beträgt 15 Jahre. Eventuell: Hinweis auf Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags (zum Zeitablauf, Heimfall, Investitionspflicht sowie sonstige schuldrechtliche Vereinbarungen) Die Bieter erklären sich mit der Abgabe eines Angebots mit den angegebenen Bedingungen des Erbbaurechts, insbesondere zum Zeitablauf, Heimfall, Investitionen, Bindungsfristen sowie sonstigen schuldrechtlichen Vereinbarungen einverstanden. Das Erbbaurecht wird mit einem laufenden Erbbauzins bestellt, der in regelmäßig wiederkehrenden Beträgen (mtl. / jährlich) zu zahlen ist. Der Erbbauzins wurde auf der Grundlage des für das Grundstück ermittelten Verkehrswerts für den gebundenen Mietwohnungsbau errechnet. Grundlage ist das Gutachten des Amtes für Geoinformation und Bodenordnung der Stadt Leipzig, Abteilung Wertermittlung zum Stichtag 25.06.2017. Kurz vor der Beurkundung des Vertrags wird das Gutachten ggfs. aktualisiert, da eine Unterwertveräußerung städtischer Grundstücke grundsätzlich nicht zulässig ist. Bei dem gewählten Verfahren handelt es sich um ein Konzeptverfahren zur Vergabe eines Erbbaurechts an dem in Rede stehenden Grundstück, nicht um eine Ausschreibung nach den Regeln des auf die Vergabe öffentlicher Aufträge anwendbaren Vergaberechts. Verfahren Das ausgeschriebene Grundstück wird im Erbbaurecht ausnahmslos an Bauträger für die Verwirklichung von sozialem Mietwohnungsbau vergeben. Von der Bewerbung ausgeschlossen sind Bauträger zur Bebauung mit Eigentumswohnungen, Baugemeinschaften, Baugenossenschaften und die städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Zielstellung des Konzeptverfahrens Die Veräußerung von Grundstücken unter besonderer Berücksichtigung der Nutzungskonzepte von Interessenten ohne Bewertung des Preisangebots (Konzeptveräußerung) ist ein wichtiges Mittel der bedarfsgerechten Steuerung von Investitionen. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept, Fortschreibung 2015 hat die Stadt Leipzig die Einführung der Konzeptveräußerung für städtische Grundstücke beschlossen, um die wohnungspolitischen Leitlinien umzusetzen und Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterzuentwickeln, also adäquaten Wohnraum für alle in Leipzig Lebenden auch unter Wachstumsbedingungen zu gewährlisten: Leitlinie 1: Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig Leitlinie 2: Genügend Wohnraum für einkommensschwache Haushalte - 4 - Ausschreibung im Konzeptverfahren zur Veräußerung eines Erbbaurechts an der Liegenschaft Musterstraße Um die verschiedenen Angebote ohne Preiswettbewerb vergleichen und bewerten zu können, werden zum Konzept der beabsichtigten Nutzung Aussagen erwartet. Die konzeptbezogenen Angebote müssen Grundvoraussetzungen der Veräußerung erfüllen (Pflichtkriterien). Weitere Qualitäts- und Bonuskriterien gehen darüber hinaus und dienen als Auswahlkriterien: 1. Pflichtkriterien sind solche, die von allen Bewerbern eingehalten werden müssen, um die Bewilligung von Wohnungsbaufördermitteln nach der Richtlinie gebundener Mietwohnraum (RL gMW) des Freistaates Sachsen zu gewährleisten sowie zwingende Angebotsvorgaben seitens der Stadt Leipzig. 2. Qualitäts- und Bonuskriterien fließen in die Bewertung der Konzepte ein und sind nicht obligatorisch, sondern stellen zusätzliche Angebote der Bewerber dar (bspw. längere Mietpreis- und Belegungsbindung als RL gMW), Qualitäten der eingereichten Konzepte, wie wohnungspolitische, planerische, ökologische und energetische Kriterien sowie Mobilitätskriterien, werden mit zusätzlichen Punkten bewertet. 99 in D-04109 Leipzig (Ortsteil Zentrum-West) Auswahlkriterien www.leipzig.de/immobilien -5- Bewertungsmatrix Basiskriterien-Set: Zweckgebundene Veräußerung städtischer Grundstücke für die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum Bepunktung/Auswahlstufen WoPoKo- Pflichtkriterien: Anforderungen aus der RL gMW und dem Leitlinie Grundstücksangebot Vorprüfung Nachweis, dass Quote für belegungs- und mietpreisgebundenen Wohnraum erfüllt ist (lt. Grundstücksangebot) Nachweis Bietererklärung mit Bauverpflichtung und Finanzierungserkärung Nachweis, dass Angebotsmiete für Beantragung von WoBauFö erfüllt ist 1, 2 erfüllt ja/nein Nachweis, dass Wohnraumgrößen nach RL gMW erfüllt sind (Anzahl Personen = Anzahl Wohnräume) bei nein: Ausschluss aus Verfahren Zusage zur Einhaltung der Baukostenobergrenzen nach RL gMW auf Basis des einzureichenden Finanzierungskonzeptes Anteil von Wohnungstypen nach aktuell in kommunalen WoBauFö-Konzept benannten Bedarfen und festgelegt im Grundstücksangebot Sofern in Grundstücksbeschreibung gefordert, je nach dessen Eigenart: Nachweis anderer konkreter, öffentlich zugänglicher Nutzungen im Nutzungsund Raumkonzept entspr. den Anforderungen des Grundstücksangebots Bonuspunkte (qualitativ=Auswahlgremium, quantitativ=Vorprüfung) Qualitäts- und Bonuskriterien Zusätzliche Angebote im Zusammenhang mit dem RL gMW Längere Laufzeit der Mietpreis- und Belegungsbindung 2=/>15 Jahre 4=/>20 Jahre 6=/>25 Jahre Angebot von Wohneinheiten mit angemessenem Wohnraum und Mieten für ALG-II-Empfänger*innen (lt. Richtwerten für Kosten der Unterkunft der Stadt Leipzig) 2=20% 4=30% 6=40% 2=20% 3=30% 4=40% 1=/>30% 2=/>50% 3=/>70% Angebot Benennungsrecht/Besetzungsrecht an Anteil Wohnfläche (statt allgemeines Belegungsrecht wie in RL gMW) Anteil an barrierefreiem Wohnraum nach DIN 18040 | 2 ist geplant (über §50 SächsBO hinaus) 1 Qualität Architektonisch/städtebauliches Konzept (Regelgrundriss, Fassadenkonzept, Baukörper, Freiraumkonzept) 2 3 4 5 5=erfüllt sehr gut/überzeugend 1=erfüllt Mobilitätskonzept unter Berücksichtigung einer minimalen Stellplatzanzahl und gemeinschaftlicher Mobilitätsangebote Ja=1, Nein=0 Summe Listenplatz - 6 - Ausschreibung im Konzeptverfahren zur Veräußerung eines Erbbaurechts an der Liegenschaft Musterstraße Die Überlassung des Grundstücks erfolgt ausschließlich an private Investoren für den Bau von Mietwohnungen. Bewerbungen von Bauträgern zur Bebauung mit Eigentumswohnungen und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind nicht zulässig. Bewerbung Die vollständige schriftliche Bewerbung muss in der nachfolgend beschriebenen Form bis spätestens Montag, den 00.00.2017 bei folgender Adresse eingegangen sein: Stadt Leipzig, Der Oberbürgermeister Dezernat Wirtschaft und Arbeit Liegenschaftsamt Terminstelle 1 Neues Rathaus, 04092 Leipzig Am 00.00.2017 ist eine persönliche Abgabe der Bewerbung über den Einwurf in den Fristenbriefkasten am Haupteingang des Neuen Rathauses möglich. Vom weiteren Vergabeverfahren werden ausgeschlossen: • Bewerbungen, die nach Ausschreibungsende eingehen • Bewerbungen, deren Umschlag nicht, wie im vorstehenden Absatz aufgeführt, gekennzeichnet und deshalb von der Posteingangstelle geöffnet wurde • Angebote, die per E-Mail oder Fax zugeleitet wurden Das Angebot/die Bewerbung muss folgende Angaben enthalten: • Angaben zum Bewerber bzw. der Bewerbergemeinschaft • Bestätigung des Angebotes auf Erwerb eines Erbbaurechts (in Höhe des Erbbauzinses); • Grobkonzept zur künftigen Nutzung / Finanzierung (Nachweis Bonität) • Referenzen des Bewerbers bzw. der Bewerbergemeinschaft über in den letzten fünf Jahren erbrachte Leistungen Hinweis: • die mit der Bewerbung zusammenhängenden Aufwendungen liegen im Geschäftsrisiko der Bieterin / des Bieters / der Bietergemeinschaft • die Nachreichung von Stellungnahmen und Unterlagen, die Auswertung nach festgelegter Bewertungsmatrix zur Ermittlung der Rangfolge und die Unterrichtung des Ausschusses kann einige Zeit in Anspruch nehmen • vor dem Abschluss der Angebotsauswertung können über die Auswahl keine Auskünfte erteilt werden 99 in D-04109 Leipzig (Ortsteil Zentrum-West) www.leipzig.de/immobilien -7- www.leipzig.de/immobilien Exposé 09XX-17 Auslober Stadt Leipzig, Der Oberbürgermeister Dezernat Wirtschaft und Arbeit Liegenschaftsamt Neues Rathaus, 04092 Leipzig Ihre Ansprechpartnerin Frau Muster Neues Rathaus, Zimmer XX Telefon: 0341 123-56XX E-Mail: muster@leipzig.de Leipzig, 03. August 2017 Impressum Herausgeber: Stadt Leipzig, Liegenschaftsamt Bild-/ Kartenmaterial: Stadt Leipzig Druck: Hausdruckerei Redaktionsschluss: 00.00.2017 Angaben ohne Gewähr Hinweis: Der Eigentümer haftet nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben. Bei dieser Ausschreibung handelt es sich um eine Aufforderung zur Abgabe von Angeboten. Es besteht kein Rechtsanspruch auf Annahme. Der Verkauf erfordert die Zustimmung der zuständigen Gremien. Öffentlicher Workshop „Kriterien und Verfahren für die Veräußerung und Überlassung städtischer Grundstücke nach Konzept“ Am: 03.04.2017 von 17:00 bis 20:15 Uhr Ort: Saal der Alten Handelsbörse, Naschmarkt 2, 04109 Leipzig Dokumentation Auftraggeber Stadt Leipzig, Liegenschaftsamt Martin-Luther-Ring 4 - 6 04109 Leipzig Ansprechpartner: Matthias Kaufmann Auftragnehmer WohnBund-Beratung Dessau Humperdinckstr. 16 06844 Dessau-Roßlau in Kooperation raumscript Schwedter Str. 34a 10435 Berlin Für die Dokumentation: Birgit Schmidt Monika Schulte 1 Inhalt Begrüßung und Einführung ........................................................................................................... 3 Inputs zu Konzeptvergabe............................................................................................................. 4 Diskussion in Arbeitsgruppen ....................................................................................................... 5 Abschlussplenum .......................................................................................................................... 5 Anlagen ....................................................................................................................................... 10 2 Begrüßung und Einführung Herr Kaufmann, Leiter des Liegenschaftsamts, begrüßt die Anwesenden und bedankt sich für die zahlreiche Teilnahme, obwohl die Einladung recht kurzfristig erfolgt sei. Das Liegenschaftsamt sei verantwortlich für Einladung und Organisation des Workshops mit dem Titel „Kriterien und Verfahren für die Veräußerung und Überlassung städtischer Grundstücke nach Konzept“. Als Anlass für den Workshop nennt er mehrere Beschlüsse des Stadtrates, die in dem Auftrag münden, gemeinsam mit Akteuren des Wohnungsmarkts sowie interessierten Bürgerinnen und Bürgern Kriterien für eine Konzeptvergabe zu entwickeln. Im Sinne der Gleichbehandlung habe man offen alle Interessenten zum Dialog eingeladen und werde sich als Verwaltung in der Diskussion zurückhalten. Neben den Anforderungen an künftige Bewerbungen und den Kriterien für die Bewertung der Konzepte sollen auch die Eckpunkte für das Verfahren der Veräußerung diskutiert werden. Gegenstand der Diskussion seien Verkauf und Erbbaurechte an Grundstücken, auf denen Mehrfamilienhäuser gebaut werden sollen. Entsprechend des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig gehe es dabei sowohl um die Schaffung von kooperativem, bezahlbarem Wohnen als auch um die zweckgebundene Veräußerung städtischer Grundstücke zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum. Abschließend übergibt er das Wort an das Moderatorenteam Frau Schmidt und Herrn Mehlin. Frau Schmidt, WohnBund-Beratung Dessau und Herr Mehlin, raumscript, Berlin begrüßen die Anwesenden und stellen den Ablauf der Veranstaltung vor. Nach kurzen Inputreferaten sollen in verschiedenen Arbeitsgruppen sowohl die Kriterien für eine Konzeptvergabe für kooperatives Wohnen als auch für die soziale Wohnraumförderung diskutiert werden. Nach der Vorstellung der Ergebnisse der Arbeitsgruppen im Plenum bestehe die Möglichkeit, Hinweise zum Verfahren zu diskutieren. Das Thema sei nicht Wohnungsbauförderung und Konzeptvergabe im Allgemeinen, sondern es sollen konkret die von der Stadtverwaltung vorgeschlagenen Kriterien und Verfahren diskutiert werden. Auf dieser Grundlage werde mit den entsprechenden Ergänzungen und Änderungen eine Vorlage erarbeitet, die der Politik zur Entscheidung vorgelegt werde. Die Dokumentation inklusive Präsentationen werde den Teilnehmenden zur Verfügung gestellt. 3 Inputs zu Konzeptvergabe Frau Schmidt leitet zu den Inputs über: Herr Gerhardt (NLF) geht zunächst auf die Entstehung des Netzwerkes Leipziger Freiheit (NLF) sowie dessen Partner und seine Aufgaben ein. Anschließend gibt er einen Überblick über die Konzeptverfahren in den Städten Hamburg, Stuttgart, Tübingen und Berlin (vgl. Anlage). Frau Schaller, mitbauzentrale München, berichtet über die Erfahrungen mit der Konzeptvergabe in München, wo die Stadt inzwischen ihre Grundstücke ausschließlich nach Konzept vergebe. Seit 2014 existiere die städtische Beratungsstelle, die ähnlich dem Netzwerk Leipziger Freiheit aufgebaut sei (vgl. Anlage). Nach den beiden Inputreferaten geben die Moderatoren dem Plenum die Möglichkeit für Verständnisfragen, die jeweils von Frau Schaller und Herrn Gebhardt beantwortet werden. Fragen aus dem Plenum: Wie verbindlich liegen die Kriterien zum Zeitpunkt der Ausschreibung fest? Frau Schaller erläutert, dass mittlerweile in München zum Zeitpunkt der Ausschreibung alle nötigen Informationen wie Preis und Kriterien genau feststehen. Dies sei ein Lernprozess gewesen, nachdem zu Beginn anders lautende Regelungen zu Frustration geführt hätten. Herr Gebhardt ergänzt, dass auch in den anderen Städten die Ausschreibung möglichst rechtssicher und so präzise wie möglich formuliert sei, um sich vor späteren Anfechtungen zu schützen. Wie werden längere Belegungsrechte und besondere Rechte wie beispielsweise Besetzungsrechte berücksichtigt? Frau Schaller antwortet, dass die Verlängerung der Bindungsdauer im sozialen Wohnungsbau in München nur bei Genossenschaften vorkomme. Die genaue Ausgestaltung könne dabei verhandelt werden, da die Genossenschaften auch eigene Mitglieder für die Wohnungen benennen könnten. Herr Gebhardt ergänzt, wenn mietpreisgebundener Wohnraum gefordert werde, fließe das als ein Kriterium mit in die Bewertung ein. Wie lange bestehen die Gruppen, die sich bewerben und wieviel Durchläufe machen sie im Schnitt, bis sie einen Zuschlag bekommen? Frau Schaller erläutert, dass die Gruppen kaum eine Chance hätten nochmal in ein anderes Verfahren zu kommen. Dafür würden die ausgeschriebenen Grundstücke in München zu weit auseinander liegen und die Gruppen könnten nicht ohne weiteres in ein anderes Stadtviertel gehen. Da es sich aber meist um sehr große Grundstücke handele, die in Abschnitten beplant 4 und bebaut werden und die Gruppen zu Beginn nur zu 20% voll sein müssten, bestehe die Möglichkeit, über eine andere Gruppe doch noch zum Zuge zu kommen. Herr Gebhardt ergänzt, dass es in Hamburg und Stuttgart hohe Durchlaufraten gebe und es eine Frage des Geldes sei, wie oft sich eine Gruppe Bewerbungen leisten könne. Darüber hinaus sei es in Hamburg auch ein Bewertungskriterium, wie oft eine Gruppe bereits angetreten sei. Wieviel Gruppen bewerben sich und wie viele kommen dann in die zweite Runde? Frau Schaller legt dar, dass es von der Attraktivität des Grundstückes abhänge. Es habe schon Verfahren mit nur einer Baugruppe gegeben, aber meist seien es 4-5. In der ersten Stufe falle niemand raus, alle würden für die zweite Stufe zugelassen. Zudem würde es vorkommen, dass sich in der Findungsphase verschiedene Gruppen zu Bietergemeinschaften zusammenschließen. Wieviel Prozent des gesamten Wohnungsmarktes macht die Vergabe nach Konzept aus und wieviel wird in Leipzig angestrebt? In München werden alle städtischen Grundstücke nach Konzept vergeben. Da die städtischen Grundstücke etwa ein Drittel des gesamten Marktes ausmachen, beträgt der Anteil der Konzeptvergabe ebenfalls ein Drittel. Herr Gebhardt ergänzt, dass ihm genaue Zahlen in anderen Städten nicht bekannt seien, er aber Informationen darüber bekomme, dass insgesamt der Anteil steige. Er sieht es als Indiz dafür, dass die Notwendigkeit günstigen Wohnraum zu schaffen, zunehmend erkannt werde. Nach den Rückfragen erläutert Frau Dr. Ginzel, ASW (Amt für Stadtsanierung und Wohnungsbauförderung) zunächst den Arbeitsstand des Eckwertepapiers mit den Vorschlägen der Stadtverwaltung zu Kriterien und Verfahren der Konzeptvergabe städtischer Grundstücke für kooperatives Wohnen in Leipzig. Anschließend berichtet sie über Zielstellungen, Basiskriterien und Verfahren der Konzeptvergabe für sozialen Wohnungsbau. Die Kriterien und das Verfahren sollen anschließend in den Arbeitsgruppen diskutiert werden, dort bestehe auch die Möglichkeit für Rückfragen, da jeweils ein Vertreter der AG Sozialkriterien dabei sein werde. Diskussion in Arbeitsgruppen Frau Schmidt und Herr Mehlin leiten über in die Diskussion in vier parallelen Arbeitsgruppen zu Basiskriterien zu kooperativem, bezahlbarem Wohnen plus einer Arbeitsgruppe für Kriterien zur Schaffung von sozialem Wohnraum. Abschlussplenum Nach der Diskussion in den Arbeitsgruppen werden die Ergebnisse durch die jeweiligen Moderatoren im Plenum vorgestellt. 5 Gruppen Basiskriterien zu kooperativem, bezahlbarem Wohnen: Herr Mehlin - - - Die Möglichkeiten der Beteiligung von bestehenden Genossenschaften sollte geprüft werden, da sie ja bereits 100% der Gruppe und der Belegung haben. Die Zahl von 70% der Gruppenmitglieder für den Anfang wurde als zu hoch eingestuft. Wer soll die Auswahlgespräche führen? Dafür sollte sich die Verwaltung Anregungen aus anderen Städten holen. Empfohlen wurde auch jemand aus dem Stadtteil, in dem gebaut werden soll, z.B. Quartiersmanagement. In der Modellphase evtl. zusätzlich jemand aus der Politik. Die Fragen für die Auswahlgespräche sollten nochmal nachjustiert und überprüft werden, welche wirklich belastbar sind. Aufgrund der vielen Anforderungen brauchen die Gruppen Unterstützung auch in verschiedenen Phasen. Für die Bewertung der Finanzierung wurden vergleichbare Rechenblätter empfohlen. Die Frage, ob Wohnungen mit sozialer Wohnungsbauförderung geplant sind, sollte nicht nur mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet werden können, sondern sie sollte um eine qualitative Beschreibung ergänzt werden. Die Mischung der Wohnungsbautypen hängt vom Gebiet ab. Wie wird die Größe der Wohnungen bewertet? Werden große oder kleine Wohnungen bevorzugt? Barrierefreies Wohnen sollte nach Möglichkeit über die Vorgaben des Baugesetzbuches hinaus gehen in Richtung barrierearm. Die Wirkung der Einkommensgrenzen nach der städtischen Eigenheimrichtlinie wurde hinterfragt. Diese sollten evtl. angepasst werden. Eine Beteiligung der Nachbarschaft an der Freiraumplanung kann diese überfordern. Das sei stark gebietsabhängig. Die Formulierung sollte nachjustiert werden. CO2 Minderung ist bereits Gesetz. Die EnEV Richtlinien werden sich ändern. Eingehen auf die Regelungen, die es jetzt bereits gibt. Das letzte Kriterium der Erarbeitung und Umsetzung eines Konzeptes zur Senkung des Treibhauspotenzials überfordere die Gruppe. Der Punkt solle überarbeitet und anders formuliert werden. Frau Schmidt - - - In dieser Gruppe habe man sich mehr mit den Verfahren beschäftigt als mit den Kriterien: Wann, durch wen und wo werde entschieden, was gebaut wird, sozialer Wohnungsbau, kooperative Wohnformen? Die Gruppenkriterien werden als zu hoch eingeschätzt. Stattdessen werden 40% der Gruppe und 50% der Fläche, bzw. eine Anpassung auf die Grundstücksgröße vorgeschlagen. Bei der Finanzierung wurde ein zweistufiges Verfahren vorgeschlagen. Die erste Stufe mit Beratung durch das NLF mit Kennwertzahlen für Kosten und in der zweiten Stufe konkrete Zahlen, berechnet durch einen Architekten. Sonst müsse von Anfang an ein Architekt hinzugezogen werden, was sich auf die Kosten in einer frühen Phase des Verfahrens auswirke. 6 - Die Einkommensgrenzen der Eigenheimrichtlinie sollten nochmal genauer formuliert werden. Bisher ist wenig bekannt, wer sie für was bekommt. Bei den Kriterien „Erhalt und Entwicklung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen“ bestehe die Gefahr der Überforderung der Gruppe. Die Kriterien zu „CO2 Minderung und Energieeffizienz“ werden als Mehraufwand und Kostentreiber angesehen, die für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum angepasst oder weggelassen werden sollten. Herr Heinig - - - Die Gruppe habe sich intensiv mit den gruppenbezogenen Kriterien, wie Gruppengröße und Rechtsform auseinander gesetzt. Welche Verbindlichkeit der Gruppe ist zum Zeitpunkt des Antrages nötig und was passiert, wenn sich später etwas ändere? Viele Kriterien seien lage- und grundstücksabhängig und daher konkret zu betrachten. Dies betreffe auch die Fragen zu gemeinschaftlichen Wohnflächen, anderen Nutzungen und Nachbarschaften. Bei der Betrachtung der Plausibilität der Bezahlbarkeit sollten auch auf Einkommensgrenzen beachtet werden. Ob die Möglichkeit der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum funktioniere, sei kontrovers diskutiert worden. Es solle geprüft werden, ob Wohnungsgrößen vorgegeben werden müssen, und es sei darauf zu achten, dass Familien nicht benachteiligt werden. Die Anwendung der Eigenheimrichtlinie mache bei Erbbaurecht keinen Sinn. Architektonische und städtebauliche Kriterien sollten im weiteren Verfahren mit eingebracht werden. Frau Dr. Ginzel - Diese Gruppe sprach sich dafür aus, quantitative und qualitative Kriterien miteinander zu verknüpfen. Auch hier wurde die Gruppengröße von 70% zu Beginn als zu hoch eingeschätzt. Bei dem wirtschaftlichen Finanzierungskonzept wurde auf gute Erfahrungen mit dem Verfahren in Wien verwiesen. Es sei zu prüfen, ob bei den Kriterien zur sozialen Wohnungsbauförderung bestimmte Organisationsformen bevorzugt werden. Für die Mischung der Wohnungstypen sollte es eine klare Ausschreibung geben. Kriterien für gemischte Stadtteile wurden als wichtiger Punkt für Inklusion für Familien, Senioren, Behinderte gesehen und sollten einen hohen Stellenwert erhalten. Die Auswirkung der Eigenheimrichtlinie wurde hinterfragt. Welche Rolle spiele sie beim Erbbaurecht? Die Zusatzkriterien sollen einen Stellenwert haben, aber die Frage der Gewichtung müsse geklärt werden, da sinnvolle, ökologische und auch bezahlbare Konzepte erarbeitet werden sollen. Herr Mehlin fasst zusammen, dass die Kriterien von allen Gruppen grundsätzlich akzeptiert worden seien, aber bei einzelnen noch nachgebessert werden sollte. 7 Anschließend stellt Frau Diemer die Ergebnisse der Arbeitsgruppe „Basiskriterien zur Schaffung von sozialem Wohnraum“ vor. - - - Hier wurden vorwiegend Fragen zum Verfahren und Umgang mit den Kriterien diskutiert. Die Kommune könne die Quote zur Wohnungsanzahl und zu den Wohnflächen vorgeben. Die Bietererklärung und Finanzierungserklärung könne zunächst nur ein grobes Konzept sein. Aber der Zeitraum für die Ausschreibung wurde als zu kurz erachtet. Durch die Richtlinien werden harte Kriterien, wie z.B. Baukostenobergrenzen vorgegeben. Bei der Berücksichtigung von kostensparendem Bauen müsse über Ausstattungsstandards diskutiert und die Mindeststandards konkretisiert werden, zählen z.B. Balkone dazu? Die Auswahlkriterien zu Nutzungsmischung, sozialem Wohnungsbau und anderen Nutzungen seien lageabhängig. An einer Magistrale werde es z.B. mehr Gewerbe geben. Die Vergabe von Erbbaurechten als Kontrollinstrument für einen längeren Zeitraum ist politischer Wille und sollte Regelfall sein. Über besondere Bindungen, wie z.B. längere Laufzeiten, Belegungs- und Besetzungsrechte der Kommune etc. könne der Verkehrswert weiter gesenkt werden. Bei den Qualitäts- und Bonuskriterien wurde Nachhaltigkeit wie z.B. begrünte Fassaden oder Mobilitätskonzepte als Pluspunkte bewertet. Zum Verfahren sollte noch die Aufteilung der Kontingente geklärt werden, wenn z.B. alle Beteiligten soziale Wohnungsbauförderung beanspruchen. Die Kontrolle von langfristigen Bindungen und Regelungen im Falle eines Rückfalls müssen noch geklärt werden. Zusammenfassend stellt Herr Mehlin fest, dass auch diese Gruppe grundsätzlich mit den Aussagen einverstanden sei und ebenfalls die Kriterien im Einzelfall nachjustiert werden sollten. Anschließend leitet Frau Schmidt die nächste Runde ein und bittet um weitere Hinweise und Fragen zum Verfahren. Hinweise zum Verfahren - - Aus dem Plenum wird auf den Stadtratsbeschluss hingewiesen, der besagt, dass es keine Modellphase geben soll, sondern das Verfahren gleich umgesetzt werden solle. Bei der Planung und Ausführung der Sozialen Wohnungsbauförderung sollten prinzipiell die Zeiträume nochmal überdacht werden. Auch bei der Konzeptvergabe sollten die Fristen in allen Phasen länger sein. Sonst bestehe die Gefahr, dass die Gruppe unter Druck gesetzt werde und die Qualität der Konzepte leide. Zwischen der Entscheidung für eine Gruppe und dem Verkauf des Grundstücks seien auch noch Fristen zu beachten. Nach der Entscheidung können noch mal 6 Monate vergehen bis der Verkauf getätigt werde. Es sollte keine starre Punkte-Matrix entwickelt werden, damit auch besondere Ideen eingereicht werden könnten, die eine Chance bekommen. Die Regelungen zum Weiterverkauf sollten strenger formuliert werden. 8 Fragen zum Verfahren Werden besondere Rechtsformen höher bewertet als andere? Nein, die Rechtsformen werden alle gleich behandelt. Wann und wie wurden bzw. werden künftige Baugruppen/Investoren in das Verfahren einbezogen? Zu diesem Workshop waren alle eingeladen. Ein Antrag zum Doppelhaushalt 2017/18 besagt, dass Beratungsmodelle zu entwickeln und Kontakte zu potenziellen Bewerbern aufzubauen seien. Die heutige Veranstaltung sei ein Baustein dafür. Wie passen kooperative Bauformen, Selbstnutzer und soziale Wohnraumförderung zusammen? Wenn beispielsweise in einer Gruppe mit 4 WE nur einige das Eigenkapital aufbringen müssen und andere, die Förderung bekommen, das nicht können, führe das zu einer Schieflage in der Gruppe. Eine Mischung von sozialer Wohnraumförderung und Eigenfinanzierung sei nur bei größeren Gruppen oder Genossenschaften der Fall und nicht bei Gruppen unter bspw. 10 WE. Dann bestehe entweder in Abstimmung mit der Genossenschaft die Möglichkeit, eigene Mitglieder zu benennen, oder die Gruppe kann 2 WE an Leute mit WBS vermieten, die dann nicht Teil der Gruppe sind. In diesem Fall müsse auch nicht das ganze Projekt als öffentliche Vergabe ausgeschrieben werden. Heute wurde die Konzeptvergabe nur für den Neubau von Geschosswohnungen diskutiert. Gibt es für Bestandswohnungen ein ähnliches Verfahren? Das ist im Moment nicht vorgesehen. Aber es gibt Überlappungen, so dass Teile der Kriterien heute bereits mit diskutiert wurden. Abschließend bedankt sich das Moderatorenteam bei den Anwesenden für die Diskussion und übergibt das Wort an Herrn Kaufmann. Herr Kaufmann dankt allen Teilnehmenden für die knappe aber intensive Diskussion. Er habe viele Anregungen mitgenommen. Zum weiteren Verfahren erläutert er, dass der Workshop dokumentiert werde und auf dieser Grundlage die AG Sozialkriterien eine Vorlage zur Konzeptvergabe erarbeiten werde. Diese soll vor Mitte des Jahres dem Stadtrat zum Beschluss vorgelegt werden. 9 Anlagen 10 KLEINER ÜBERREGIONALER ÜBERBLICK KONZEPTVERGABE Workshop Konzeptvergabe | 2017-04-03 Jens Gerhardt Koordinationsstelle Netzwerk Leipziger Freiheit Themenübersicht Wasist istdas dasNetzwerk NetzwerkLeipziger LeipzigerFreiheit? Freiheit? Was Quellen und Datenlage Beispielstädte 2 Themenübersicht • Instrument vom Wohnungspolitischen Konzept der Stadt Leipzig (2015) • Unterstützung von: 3 bezahlbar Bauen kooperativ Wohnen i.A. Stadt Leipzig: |u|m|s| STADTSTRATEGIEN ASW | SPA | Liegenschaftsamt 4 5 Themenübersicht Was ist das Netzwerk Leipziger Freiheit? Quellenund undDatenlage Datenlage Quellen Beispielstädte 6 • Telefonische Einzelinterviews + Web-Auftritte Städte • "Grundstücksvergabe für gemeinschaftliches Wohnen", FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. Bundesvereinigung (Hrg.), 2016, PDF www.netzwerk-leipziger-freiheit.de/wissen/ueber-dentellerrand/wie-andere-staedte-wohnprojekten-helfen/ 7 Themenübersicht Was ist das Netzwerk Leipziger Freiheit? Quellen und Datenlage Beispielstädte Beispielstädte 8 Städte mit KonzeptausThemenübersicht schreibungen für Baugemeinschaften u.a.(!): Hannover HH B Potsdam Köln | Düsseldorf FFM Freiburg|Tübingen|Stuttgart 9 D Dresden | Leipzig [München] | Nürnberg Teilnahmeberechtigung, Welche Wohnprojektinitativen (WoPIs) … … dürfen teilnehmen? … nehmen real teil? Preisfindung Phasen des Verfahrens Ankündigung und Interessenbekundung Ausschreibung Auswahl Vergabe 10 Hamburg Mögl. WoPI GbRs mit Ziel WEG Genossenschaft WoPIs real GbR und eG Preisfindung Tübingen Berlin Rechtsform frei GbRs mit Ziel WEG Gesamt Spektrum Festpreis = Verkehrswert (Verkauf oder Vergabe Erbbaurecht zu 2,3% Erbauzinssatz) 11 Stuttgart = Verkehrswert GbRs, Verein Mindestpreis bestimmt durch Gremium aus Architekten, Bauträgern, Verwaltung, Bürger*innen) Hamburg Stuttgart Tübingen Berlin Bestimmung vorläufiger Grundstückwert Phase 0 • Einreichen Interessenbogen (Konzeptansatz und Mitgliederliste) • Einzelgespräche mit WoPI + 10% Wertsteigerungspuffer • Flächenankauf • Bürgerbeteiligung zu Flächenentwicklung • Auslobung städtebaulicher Wettbewerb • Festlegung von Kriterien Ankündigung-/Interessenbekundungsphase Laufzeit Inhalte 12 2 Monate 3 - 6 Monate Bekundung Interesse für Grundstück auf Anfrage von HH Teilnahmeantrag: • Eigenkapitalnachweis • Mitgliederliste • Konzeptbeschreibung 2 Monate 1,5 - 3 Monate 4seitiger Interessentenbogen • Teilnahmewettbewerb, Benennung von • mind. 3 Mitgliedern Erfahrungen Hamburg Stuttgart Tübingen Berlin Ausschreibungsphase Laufzeit 2-3 Monate 6 Monate ca. 2-3 Monate Beratung Ortstermin Planungswerkstatt/ Rückfragekolloquium • Einzelgespräche mit Interessent* innen • Stadtbaubörse Abgabeunterlagen • 3-4 Formularseiten (Motivation, Konzept, Mitglieder, Finanzierung, EK-Nachweis, Name Architekt*in, Baubetreuer*in) • Ausschnitt Fassadenentwurf 13 • Konzeptbeschreibung • Plandarstellungen (Lageplan 1:500, Erschließungsprin zip, SchemaGrundrisse, Fassaden zur Straße = klare HOAI-Leistungen, LP Vorentwurf) 1 Seite textliche Konzeptbeschreibung ergänzend zu Interessenbogen 3 Monate – • Konzeptbeschreibung • Plandarstellungen (Bearbeitungstiefe ist mitentscheidend) • Nachweis genehmigungsfähigkeit nach §2 oder §34 BauGB Hamburg Stuttgart Tübingen Berlin Auswahlphase Laufzeit Vorprüfung Vergabeentscheid 14 k. Info 3 Monate ca. 2 Monate k. Info Formal durch Fachabteilung Formal (Vollständigkeit), inhaltlich (Bepunktung objekt- und gruppenbezogener Konzeptqualitäten) jeweils Liegenschaftsamt k. Info Gremium aus Fachbehörden Auswahlgremium aus Verwaltung und Externen Kommission aus Politik, Verwaltung, Stadtteilvertreter*innen Auswahlgremium aus Senatsverwaltung, BIM, Politk Bepunktung durch Gremium Gewinner nach Punkten Verbalurteil vom Gremium mit höherer Gewichtung als Bepunktung Verbalurteil Verbalurteil • Formal und Inhaltlich (Bepunktung) • Verhandlungsgespräche zur Angebotsnachbesserung … jeweils durch BIM Auswahlkriterien Hamburg GRUPPENBEZOGENE KRITERIEN (60% von Gesamtbewertung) Wirtschaftlich tragfähiges Finanzierungskonzept • überzeugendes Finanzierungskonzept • Wirtschaftlichkeit und die Umsetzbarkeit des Finanzierungskonzepts • Eigenkapitalnachweis 1-5 ja/nein Soziales Konzept 1-5 Stabilität der Gruppe 1-5 OBJEKTBEZOGENE KRITERIEN (40% von Gesamtbewertung) Originalität des Konzepts 1-5 energetisches und ökologisches Konzept 1-5 Ggf. architektonische Qualität des Entwurfes (nur bei zweistufigen Verfahren) Denkmalschutz berücksichtigt ERGÄNZENDE AUSWAHLKRITERIEN Wohnungstypen/-größen, Anz. Haushalte, Baubetreuer und Architekt, Stadtteilintegration/-engagement, Kinderzahl, Teilnahmeerfahrung 15 = Beispiel für Untergliederung Stuttgart: Auswahlkriterien Teilnahmeantrag Erkennbarer Baugruppenansatz Innovativer Ansatz für Gruppe und Bauvorhaben Kompetenz und Leistungsfähigkeit (Erkennbare Vorerfahrung, schlüssiger Projektfahrplan, Finanzierungskonzept) Füllungsgrad Finanzielle Leistungsfähigkeit (Eigenkapitalnachweis) 16 Stuttgart: Auswahlkriterien Konzept BEWERTUNGSKRITERIEN OBJEKTBEZOGENES KONZEPT (Gewichtung 60%) Baukultureller Anspruch und Innovationsgehalt Konzeptvielfalt / Grundrissvariabilität (Anpassbarkeit) Energiestandard und bauökologische Qualitäten BEWERTUNGSKRITERIEN GRUPPENBEZOGENES KONZEPT Gewichtung 40 %) Gemeinschaftsorientierte Wohnmodelle und Inklusion, soziale/ generationenübergreifende Durchmischung Förderfähigkeit des Wohnraums, Bezahlbarkeit Kompetenz/ Erfahrung, Stabilität, Füllungsgrad und Identität der Baugruppe, Kostenmanagement • Vorerfahrung der Gruppe bzw. des Gruppenbetreuers in Baugruppenprozessen mit Referenzen • Qualifikation des Architekten • Erläuterung Kosten-Qualitätsmanagement 17 = Beispiel für Untergliederung Tübingen: nicht gewichtete und nicht bepunktete Kriterien Soziale Aspekte Vielfalt der Wohnkonzepte, gute Mischung des Viertels Erstellung von geförderten oder frei finanzierten Mietwohnungen Bauliche Aspekte: Energiekonzept, Architektur, Parzellierung Realisierbarkeit Berücksichtigung von • privaten Bauinteressierten • bereits im Stadtteil wohnenden Interessierten • Berufstätigen, die derzeit nach Tübingen einpendeln 18 = Beispiel für Untergliederung Berlin: Auswahlkriterien Kaufpreis + Qualität und Realisierungschancen des Nutzungskonzeptes für gemeinschaftliches Wohnen Qualität und Realisierbarkeit des Bebauungsund Freiraumkonzeptes Qualität und Realisierbarkeit des ökologischen Konzepts für Bau und Bewirtschaftung Finanzierungssicherheit für Grunderwerb und Bauvorhaben  Bepunktung, aber keine einheitliche Bewertungsmatrix 19 Hamburg Stuttgart Tübingen Berlin Vergabephase Anhandgabe • 1 J. bei §34 BauGB • 1,5 J. bei § 34 BauGB + Wettbewerb • 2 Jahr bei § 2 BauGB • Abschluss Kaufvertrag 2 Monate vor Ende Anhandgabefrist 3 + 3 Monate Gebühr von 1% Grundstückspreis Bauverpflichtung k. Info Innerhalb von 2 Jahren nach Kaufvertragsunterzeichnung Ausfallrate k. Info k. Info 20 6 + 3 Monate Gebühr von 1% Grundstückspreis NACH 6 MONATEN – ja • Individuelle Befristung der Bauverpflichtung • 15 jährige Nutzungsverpflichtung 0% k. Info x x         • • • • • • •  • • • • • • •  • • • • • • • • • • Eckwerte zur Konzeptvergabe städtischer Grundstücke Dr. Beate Ginzel (Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 1 WoPoKo – Übergeordnete Leitlinie Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterentwickeln: • Adäquater Wohnraum für alle in Leipzig Lebende auch unter Wachstumsbedingungen • Freiräume für vielfältige Lebensformen als besonderes Merkmal Leipzigs erhalten Leitlinie 1 Leitlinie 2 Leitlinie 3 Leitlinie 4 Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen unterstützen Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung Ansätze zur Umsetzung Ansätze zur Umsetzung Ansätze zur Umsetzung Ansätze zur Umsetzung • Mehr Wohnungen für Leipzig • Preisgünstige Wohnungen vor allem im Bestand erhalten und schaffen • Familien unterstützen • Sozial und nutzungsstrukturell gemischte Stadtteile erhalten und entwickeln • Qualitativ vielfältiges Wohnungsangebot schaffen • Bezahlbare Wohnungen erhalten und schaffen • Seniorinnen und Senioren unterstützen • Menschen mit Behinderungen unterstützen • Nachhaltig wachsen • Energieeffizienz steigern • Kooperative Wohnformen unterstützen Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 2 WoPoKo – Übergeordnete Leitlinie Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterentwickeln: • Adäquater Wohnraum für alle in Leipzig Lebende auch unter Wachstumsbedingungen • Freiräume für vielfältige Lebensformen als besonderes Merkmal Leipzigs erhalten Leitlinie 1 Leitlinie 2 Leitlinie 3 Leitlinie 4 Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen unterstützen Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung Ansätze zur Umsetzung Kooperatives bezahlbares Wohnen Wohnungsbauförderung Konzeptvergabe städtischer Grundstücke Kriterienset Verfahren Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Kriterienset Verfahren Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 3 Konzeptvergabe Kooperativ, bezahlbares Wohnen Basiskriterien, Verfahren Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig Kooperativ, bezahlbar - Zielstellung • Initiieren von innovativen Projekten für kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen in Leipzig Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig Kooperativ, bezahlbar – Voraussetzungen Vergabe • Vergabe der Grundstücke zum Verkehrswert • Veräußerung der Grundstücke durch Vergabe von Erbbaurechten oder Verkauf Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig Kooperativ, bezahlbar – Definition Baugemeinschaft • Zusammenschluss Baugemeinschaft mehrerer Interessenten zu einer Planungs- und • Ziel, selbstgenutzten Wohnraum zu schaffen • Gestaltung des Projektes liegt in der Hand der Gruppe • Mindestens 75%-ige Auslastung des Gebäudes mit selbstgenutzten Wohneigentum / selbst nutzenden Mitgliedern • Zulässig sind alle Rechtsformen, die den nutzenden Mitgliedern die Möglichkeit der gemeinschaftlichen unmittelbaren Selbstverwaltung einräumen Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig Kooperativ, bezahlbar – Basiskriterien 1. Gruppenbezogene Kriterien 2. Plausibilität der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit (WoPoKoLeitlinie 1) 3. Vielfalt des Wohnungsangebotes (WoPoKo-Leitlinie 1) 4. Berücksichtigung von Familien, Senioren, Menschen mit Behinderungen oder Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt (WoPoKo-Leitlinie 3) 5. Erhalt und Entwicklung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteile (WoPoKo-Leitlinie 4) 6. Nachbarschaft und Umfeld (WoPoKo-Leitlinie 4) 7. Zusatzkriterien: CO2-Minderung und Energieeffizienz (WoPoKo-Leitlinie 4) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 11 Kooperativ, bezahlbar – Basiskriterien 1. Gruppenbezogene Kriterien • Erfüllt die Bewerbergruppe, die an eine Baugruppe gestellten Anforderungen hinsichtlich Vollständigkeit (75%)? (K.O. Kriterium) • Einschätzung der Zusammenarbeit, Stabilität und Gruppenidentität Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 12 Kooperativ, bezahlbar – Basiskriterien 1. Gruppenbezogene Kriterien 2. Plausibilität der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit (WoPoKoLeitlinie 1) • Wirtschaftlich tragfähiges Finanzierungskonzept • Plausibilität Schaffung von bezahlbarem Wohnraum • Anteil Wohneinheiten mit sozialer Wohnungsbauförderung oder mit angemessenen Wohnraum und Mieten für ALG-II-EmpfängerInnen? • Längere Laufzeit der Mietpreis- und Belegungsbindung? Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 13 Kooperativ, bezahlbar – Basiskriterien 1. Gruppenbezogene Kriterien 2. Plausibilität der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit (WoPoKoLeitlinie 1) 3. Vielfalt des Wohnungsangebotes (WoPoKo-Leitlinie 1) • Welche Mischung von Wohnungstypen bzw. -größen ist geplant? Je nach Ausschreibung • Sind multifunktional/gemeinschaftlich genutzte Flächen im Nutzungskonzept geplant? Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 14 Kooperativ, bezahlbar – Basiskriterien 1. Gruppenbezogene Kriterien 2. Plausibilität der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit (WoPoKoLeitlinie 1) 3. Vielfalt des Wohnungsangebotes (WoPoKo-Leitlinie 1) 4. Berücksichtigung von Familien, Senioren, Menschen mit Behinderungen oder Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt (WoPoKoLeitlinie 3) • Mehrgenerationenwohnen, barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040, Vermietung einzelner Wohnungen an Menschen mit erschwertem Zugang zum Wohnungsmarkt Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 15 Kooperativ, bezahlbar – Basiskriterien 1. Gruppenbezogene Kriterien 2. Plausibilität der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit (WoPoKoLeitlinie 1) 3. Vielfalt des Wohnungsangebotes (WoPoKo-Leitlinie 1) 4. Berücksichtigung von Familien, Senioren, Menschen mit Behinderungen oder Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt (WoPoKoLeitlinie 3) 5. Erhalt und Entwicklung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteile (WoPoKo-Leitlinie 4) • Nutzungen abseits des Wohnens • Gibt es Mitglieder in der Baugemeinschaft die die Einkommensgrenzen nach der städtischem Eigenheimrichtlinie einhalten? Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 16 Kooperativ, bezahlbar – Basiskriterien 1. Gruppenbezogene Kriterien 2. Plausibilität der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit (WoPoKoLeitlinie 1) 3. Vielfalt des Wohnungsangebotes (WoPoKo-Leitlinie 1) 4. Berücksichtigung von Familien, Senioren, Menschen mit Behinderungen oder Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt (WoPoKoLeitlinie 3) 5. Erhalt und Entwicklung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteile (WoPoKo-Leitlinie 4) 6. Nachbarschaft und Umfeld (WoPoKo-Leitlinie 4) • Gibt es einen kooperativen Ansatz bei der Freiraumplanung und -nutzung? Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 17 Kooperativ, bezahlbar – Basiskriterien 1. Gruppenbezogene Kriterien 2. Plausibilität der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit (WoPoKoLeitlinie 1) 3. Vielfalt des Wohnungsangebotes (WoPoKo-Leitlinie 1) 4. Berücksichtigung von Familien, Senioren, Menschen mit Behinderungen oder Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt (WoPoKoLeitlinie 3) 5. Erhalt und Entwicklung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteile (WoPoKo-Leitlinie 4) 6. Nachbarschaft und Umfeld (WoPoKo-Leitlinie 4) 7. Zusatzkriterien: CO2-Minderung und Energieeffizienz (WoPoKo-Leitlinie 4) • Mobilitätskonzept, Energiestandard, Ressourceneffizientes Bauen, Berücksichtigung des gesamten Lebenszyklus bei dem Baustoffeinsatz Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 18 Kooperativ, bezahlbar – Verfahren 1. Vorankündigung (ca. 5 Monate) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 19 Kooperativ, bezahlbar – Verfahren 1. Vorankündigung (ca. 5 Monate) 2. Ausschreibung (ca. 3 Monate) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 20 Kooperativ, bezahlbar – Verfahren 1. Vorankündigung (ca. 5 Monate) 2. Ausschreibung (ca. 3 Monate) 3. Auswertung, Vergabe (ca. 1 Monat) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 21 Kooperativ, bezahlbar – Verfahren 1. Vorankündigung (ca. 5 Monate) 2. Ausschreibung (ca. 3 Monate) 3. Auswertung, Vergabe (ca. 1 Monat) 4. Erbbaurechtvertrag/Vertragsabschluss Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 22 Kooperativ, bezahlbar – Verfahren 1. Vorankündigung (ca. 5 Monate) 2. Ausschreibung (ca. 3 Monate) 3. Auswertung, Vergabe (ca. 1 Monat) 4. Erbbaurechtsvertrag/Vertragsabschluss 5. Anhandgabe des Grundstücks (Planung, Genehmigung) (1 Jahr) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 23 Kooperativ, bezahlbar – Verfahren 1. Vorankündigung (ca. 5 Monate) 2. Ausschreibung (ca. 3 Monate) 3. Auswertung, Vergabe (ca. 1 Monat) 4. Erbbaurechtsvertrag/Vertragsabschluss 5. Anhandgabe des Grundstücks (Planung, Genehmigung) (1 Jahr) 6. Realisierung, Nutzungsbeginn Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 24 Kooperativ, bezahlbar – Verfahren 1. Vorankündigung (ca. 5 Monate) 2. Ausschreibung (ca. 3 Monate) 3. Auswertung, Vergabe (ca. 1 Monat) 4. Erbbaurechtsvertrag/Vertragsabschluss 5. Anhandgabe des Grundstücks (Planung, Genehmigung) (1 Jahr) 6. Realisierung, Nutzungsbeginn 7. Erbbaurecht: Heimfall oder Verlängerung Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 25 Konzeptvergabe Sozialer Wohnungsbau – Basiskriterien, Verfahren Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 26 Sozialer Wohnungsbau – Zielstellungen • Schaffung von kostengünstigem, flächensparendem Wohnraum für Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen durch Inanspruchnahme der Sozialen Wohnraumförderung • Stärkung der sozialen Mischung in innerstädtischen Quartieren und • Stärkung der Gestaltungsqualitäten im Sozialen Wohnungsbau Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 27 Sozialer Wohnungsbau – Basiskriterien 1. K.O.-Kriterien: Anforderungen aus der Richtlinie Wohnungsbauförderung und den Ausschreibungsvorgaben 2. Auswahlkriterien 3. Qualitäts- und Bonuskriterien Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 28 Sozialer Wohnungsbau – Basiskriterien 1. K.O.-Kriterien: Anforderungen aus der Richtlinie Wohnungsbauförderung und den Ausschreibungsvorgaben • Nachweis, dass Quote und Anzahl für belegungs- und mietpreisgebundenen Wohnraum erfüllt ist • Nachweis Bietererklärung mit Bauverpflichtung und Finanzierungserklärung • Nachweis, dass Angebotsmiete für Beantragung von WoBauFö erfüllt ist • Nachweis, dass Wohnraumgrößen nach Wohnraumfördergesetz erfüllt sind (Anzahl Personen ≙ Anzahl Wohnräume) • Einhaltung der Baukostenobergrenzen nach RL WoBauFö • Berücksichtigung von Mindeststandards (z.B. Mindestraumgrößen. Balkone) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 29 Sozialer Wohnungsbau – Basiskriterien 1. K.O.-Kriterien: Anforderungen aus der Richtlinie Wohnungsbauförderung und den Ausschreibungsvorgaben 2. Auswahlkriterien • Anteil von Wohnungstypen entsprechend dem benannten Bedarf im kommunalen WoBauFö-Konzept • Abhängig von Grundstück: Sind andere Nutzungen abseits des Wohnens geplant? Bspw. Gewerbe, Betreuungseinrichtung Kultur o.ä. Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 30 Sozialer Wohnungsbau – Basiskriterien 1. K.O.-Kriterien: Anforderungen aus der Richtlinie Wohnungsbauförderung und den Ausschreibungsvorgaben 2. Auswahlkriterien 3. Qualitäts- und Bonuskriterien • Angebot Erbbaurecht • Längere Laufzeit der Mietpreis- und Belegungsbindung • Qualität Architektonisch/städtebauliches Konzept (Grundrisse, Fassaden, Baukörper) • Qualität der Freiraumplanung (bei Grundstücken ab 1.000 qm) • Mobilitätskonzept unter Berücksichtigung einer minimalen Stellplatzanzahl und unter Berücksichtigung gemeinschaftlicher Mobilitätsangebote Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 31 Sozialer Wohnungsbau – Verfahren 1. Ausschreibung (ca. 6 Wochen) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 32 Sozialer Wohnungsbau – Verfahren 1. Ausschreibung (ca. 6 Wochen) Variante 1 Grundstücke im B-Plan Gebiet oder im §34 Gebiet mit gesicherter städtebaulicher Situation: • Bieterverfahren Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Variante 2: Grundstücke im §34 Gebiet mit unklarer städtebaulicher Situation oder große, städtebaulich relevante Standorte: • Bieterverfahren auf Basis von städtebaulichen Vorgaben in Ausschreibung Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 33 Sozialer Wohnungsbau – Verfahren 1. Ausschreibung (ca. 6 Wochen) Variante 1 Grundstücke im B-Plan Gebiet oder im §34 Gebiet mit gesicherter städtebaulicher Situation: • Bieterverfahren 2. Variante 2: Grundstücke im §34 Gebiet mit unklarer städtebaulicher Situation oder große, städtebaulich relevante Standorte: • Bieterverfahren auf Basis von städtebaulichen Vorgaben in Ausschreibung Auswertung, Vergabe (ca. 1 Monat) Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 34 Sozialer Wohnungsbau – Verfahren 1. Ausschreibung (ca. 6 Wochen) Variante 1 Grundstücke im B-Plan Gebiet oder im §34 Gebiet mit gesicherter städtebaulicher Situation: • Bieterverfahren 2. Auswertung, Vergabe (ca. 1 Monat) 3. Anhandgabe oder Kaufvertrag Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Variante 2: Grundstücke im §34 Gebiet mit unklarer städtebaulicher Situation oder große, städtebaulich relevante Standorte: • Bieterverfahren auf Basis von städtebaulichen Vorgaben in Ausschreibung Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 35 Sozialer Wohnungsbau – Verfahren 1. Ausschreibung (ca. 6 Wochen) Variante 1 Grundstücke im B-Plan Gebiet oder im §34 Gebiet mit gesicherter städtebaulicher Situation: • Bieterverfahren 2. Auswertung, Vergabe (ca. 1 Monat) 3. Anhandgabe oder Kaufvertrag 4. Realisierung, Nutzungsbeginn Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Variante 2: Grundstücke im §34 Gebiet mit unklarer städtebaulicher Situation oder große, städtebaulich relevante Standorte: • Bieterverfahren auf Basis von städtebaulichen Vorgaben in Ausschreibung Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 36 Kontakt Frau , Tel.: 0341 123 5486 Dr. Beate Ginzel Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (ASW) Stadt Leipzig beate.ginzel@leipzig.de Workshop Konzeptvergabe, 03.04.2017 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Leipzig 37 Ergebnisse der AG zur sozialen Wohnungsbauförderung Frau Diemer Allgemeine Hinweise Festpreis • Es soll geklärt werden, wie der Festpreis ermittelt wird: Ist es der Verkehrswert? • Wenn ja, kann es weitere Kriterien geben, die eine weitere Absenkung des Verkehrswertes möglich machen, z.B. durch - eine höhere Quote an gebundenem Mietwohnraum als in der Ausschreibung gefordert - längere Bindungszeiträume mit dinglicher Sicherung - durch ein stärkeres Belegungsrecht (Benennungsrecht, Besetzungsrecht) Zeitrahmen für Verfahren • es ist weit mehr Zeit als nur 6 Wochen erforderlich, um die notwendigen Unterlagen für die Ausschreibung zu erstellen Kontrolle • Wenn die Bauverpflichtung nicht eingehalten wird, ab welchem Zeitpunkt ist ein Rückfall des Grundstücks an die Stadt vorgesehen? Welche Regelungen werden dazu getroffen? Mittelkontingente • Bei großer Nachfrage nach Wohnungsbauförderung: Wo und wie werden Kontingente der Förderung festgelegt? Haben die Bauvorhaben auf den Grundstücken der Konzeptvergabe Priorität und die Sicherheit, dass auch Fördermittel in Anspruch genommen werden können? Wie verhält es sich dann mit den Bauvorhaben auf privaten Grundstücken, für die ggf. dann weniger Mittel zur Verfügung stehen? K.O.-Kriterien Quote • Die Quote sollte nicht nur in WE, sondern auch in qm Wohnfläche, ggf. auch die gewünschte Haushaltsgröße angegeben werden, damit nicht nur viele kleine Wohnungen und parallel große freifinanzierte WE entstehen 1 Bauverpflichtung und Finanzierungserklärung • Begriff Finanzierungserklärung ist falsch; es kann sich nur um ein grobes Finanzierungskonzept handeln, noch ohne Bankbestätigung • Bauverpflichtung: die Konsequenzen bei Nichteinhaltung müssen benannt werden; Rückfall des Grundstücks an die Gemeinde unter welchen Bedingungen Wohnraumgrößen • auch wenn die Wohnungsgrößen eingehalten werden müssen, so sollte doch auf Flexibilität geachtet werden, z.B. variable Grundrisse, spätere Anpassungen mitdenken Baukostenobergrenzen • es sollte nicht nur auf Baukostenobergrenzen geachtet werden, sondern generell ob kostensparend gebaut wird Mindeststandards • es sollte nicht von Mindeststandards, sondern von Ausstattungsstandards gesprochen werden • diese Standards müssen konkretisiert werden • Beispiel: Balkon soll kein "Muss" sein, ist aber eine besondere Qualität • auch Alternativen bedenken: gemeinsamer Dachgarten o.ä. Auswahlkriterien Nutzungsmischung • je nach Standort ist dies sinnvoll, z.B. Gewerbe in Erdgeschossen an Magistralen Qualitäts- und Bonuskriterien Erbbaurecht • ist politischer Wille und soll Regelfall sein • sollte mindestens auf 99 Jahre abgeschlossen werden • ermöglicht auch die langfristige Kontrolle der Bindungen auf den Grundstücken Längere Bindungszeiträume • ja, mehr als 15 Jahre sollten ermöglicht werden 2 • zusätzlich sollten stärkere Bindungen wie durch Benennungs- und Besetzungsrecht (für Menschen mit besonderen Voraussetzungen) als Bonuspunkte gewertet werden • ggf. Staffelungen dazu vereinbaren Qualität Architektur & Städtebau und Freiraum • Nachhaltigkeitskriterien sind wichtig, z.B. Anteil an unversiegelter Fläche, Gründach, Fassadenbegrünung, Fassadengestaltung Mobilitätskonzepte • Pluspunkt: Stellplatzablöse, E-Mobilität • ggf. diese nicht nur als Bonuskriterien, sondern als Auswahlkriterien 3 Basiskriterien-Set: Konzeptvergabe für kooperatives, bezahlbares Wohnen Hinweise Gruppe Heinig Hinweise Gruppe Ginzel Grundsätzliche Hinweise aus Diskussion Wichtig ist die Kopplung von quantitativen und qualitativen Kriterien Hinweise Gruppe Schmidt Hinweise Gruppe Mehlin Kriterien in diesem Bereich werden grundsätzlich angenommen Grundsätzlich Bestätigung aller Kriterien, bis "Finanzierungskonzept" zwingend, danach als "Zusatzpunkte" Gruppenbezogene Kriterien Erfüllt die Bewerbergruppe die an eine Baugruppe gestellten Anforderungen hinsichtlich Vollständigkeit (75%)? (K.O. Kriterium) Grundsätzliche Bestätigung des Kriteriums, aber 75% Gruppenvollständigkeit wurde auch im Vergleich bspw. zu Rechtsform muss definiert sein, aber noch nicht gegründet, Was passiert, wenn sich Rechtsform ändert?, mögliche Rechtsformen enger eingrenzen, München als zu hoch angesehen, Vorschlag: 50% Einschätzung der Zusammenarbeit, Stabilität und Gruppenidentität Fragen im Auswahlgespräch - Ist die Gruppe hinreichend stabil, um das Projekt erfolgreich realisieren zu können? Grundsätzliche Bestätigung des Kriteriums , Begriff Gruppenidentität ist erklärungsbedürftig und sollte - Sind bei den Gruppenmitgliedern die für die Realisierung des Projektes notwendigen Grundkenntnisse und das überdacht werden Sachwissen vorhanden? - Wirkt die Gruppe ausreichend belastbar mit diesem anspruchsvollen Projekt umzugehen? - Gibt es eine klare Rollenverteilung? 70% der Gruppe ist sehr anspruchsvoll, bei kleineren Grundstücken reichen evtl. 50%, (ist abhängig von der Größe des Bauvorhabens, Anzahl WE), => 75% ist zu anspruchsvoll, 40% der Gruppe, 50% der Fläche , Selbstnutzung als Kriterium Die Workshopgruppe merkt hier an, dass diese Anforderungen schwer (objektiv) einzuschätzen sind. Ggf. benötigt eine Baugruppe Unterstützung und Beratung in dieser Phase. Die Diskussion hat sich auch damit auseinandergesetzt, wie das Auswahlgremium zusammengesetzt sein sollte. Empfehlungen: Politische Vertreter (während Modellphase), Verwaltung, ggf. Vertretende aus einer anderen Stadt, Stadtteilvertretenden (lokaler Blick!), ggf. QM Kriterien sind von Lage und Größe des Grundstückes abhängig, Sind Gespräche objektivierbar? Plausibilität der wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit (WoPoKo-Leitlinie 1) Kriterien in diesem Bereich werden grundsätzlich angenommen Wirtschaftlich tragfähiges Finanzierungskonzept -Hat die Baugruppe ein überzeugendes Finanzierungskonzept? - Wie sind die Wirtschaftlichkeit und die Umsetzbarkeit des Finanzierungskonzeptes zu bewerten? - In welchem Umfang und bei welchen Maßnahmen ist Selbstausbau geplant? Plausibilität Schaffung von bezahlbarem Wohnraum (bei WEG: theoretische) Mietpreis pro m² ? 70% erscheint der Gruppe als hoch; hier kommt es ggf. zu großen Hürden für eine Gruppe; In der Gruppe wird die Frage diskutiert, wie ein Verein oder eine genossenschaftliche Gruppe gezählt wird. Hier sollten genaue Definitionen bzw. Abgrenzungen vorgenommen werden. Grundsätzliche Bestätigung des Kriteriums, Hinweis: Wien hat eine gute Lösung für den Nachweis der finanziellen Tragfähigkeit gefunden könnte auch Businessplan sein Grundsätzliche Bestätigung des Kriteriums Funktioniert der theoretische Mietpreis? Sollten alternativ Einkommensgrenzen genutzt werden? erfordert Architekten/ wirtschaftlichen Baubetreuer oder besser 2-stufiges Verfahren durchführen: 1. Stufe mit Beratung NLF und Hier werden einheitliche und damit vergleichbare Formulare und Listen vorgeschlagen. Beim Selbstausbau ist immer 2. Stufe mit Architekt?, Hinweis: Kosten für die Beauftragung des Architekten ist für Gruppe Investition in sehr früher Phase - lohnt die Gefahr der Überschätzung der Fähigkeiten und Möglichkeiten der Baugruppe zu sehen. sich, wenn man weiß, wieviel Mitbewerber es gibt oder könnte zu hohe Hürde sein? Wie hoch ist der Hier sollte nicht nur nach Ja oder Nein gefragt werden, sondern auch nach der Quantität kontrovers diskutierter Vorschlag, dies als verpflichtendes Kriterium aufzunehmen, Bedenken hinsichtlich der Praktikabilität, wenn WEG mit Mietwohnraum gemischt wird Sind Wohneinheiten mit sozialer Wohnungsbauförderung geplant? Sind Wohneinheiten mit angemessenem Wohnraum und Mieten (lt. Richtwerte für Kosten der Unterkunft der Stadt Leipzig) für ALG-II-Empfänger*innen geplant? Kann ggf. im Widerspruch zur geforderten Größe der Kerngruppe von 75% führen. Grundsätzliche Bestätigung der Kriterien aber: Bedenken, dass hierüber bestimmte Organisationsformen, mit denen der Einsatz von WoBauFö geeignet ist, bevorzugt werden Dies sollte über die Gewichtung berücksichtigt werden: Bonuspunkte Längere Laufzeit der Mietpreis- und Belegungsbindung Vielfalt des Wohnungsangebotes (WoPoKo-Leitlinie 1) Kriterien in diesem Bereich werden grundsätzlich angenommen Welche Mischung von Wohnungstypen bzw. -größen ist geplant? Je nach Ausschreibung. (zur Überprüfung: 1-P-HH = 1-2 Raumwhg. | 2-P-HH = 2-3 Raumwhg. | 3-P-HH = 3-4 Raumwhg. | 4-P-HH = 4-5 Raumwhg. | 5-P-HH = 5-6 Raumwhg.) Hierzu braucht es klare Vorgaben in der Ausschreibung Gewichtung Sind multifunktional/gemeinschaftlich genutzte Flächen im Nutzungskonzept geplant? wie bspw. Arbeitsräume, Gästewohnung, Küche, Dachterrasse, Garten) Grundsätzliche Bestätigung des Kriteriums Keine überdurchschnittlich hohe Die Arbeitsgruppe stellt hier die Frage, ob bestimmte Wohnungsgrößen in der Bewertung bevorzugt werden; Dies ist vorab zu klären und dann entsprechend darzustellen. Mischung wird begrüßt, das Kriterium sollte aber nicht zu "hart" formuliert werden, es sollten auch Projekte ermöglich werden, die z.B. nur Familien umfassen von Lage und Größe des Projektes abhängig Besondere Berücksichtigung von Familien, Senioren, Menschen mit Behinderungen oder Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt (WoPoKo-Leitlinie 3) Kriterien in diesem Bereich werden grundsätzlich angenommen Dies können bspw. sein Mehrgenerationenwohnen, barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040, Vermietung einzelner Wohnungen an Menschen mit erschwertem Zugang zum Wohnungsmarkt (Zu dieser Grundsätzliche Bestätigung des Kriteriums benachteiligten Gruppe zählen u.a. Flüchtlinge, Obdachlose, Menschen mit Auffälligkeiten auf Grund psychischer Besser sollte hier die Formulierung Barrierearm verwendet werden und ggf. auch noch um den Begriff Altersgerecht ergänzt werden Erkrankungen) Überforderung der Gruppen? Erhalt und Entwicklung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen (WoPoKo-Leitlinie 4) Kriterien in diesem Bereich werden grundsätzlich angenommen Sind andere Nutzungen abseits des Wohnens geplant? Hierzu zählen bspw. Räume für Gewerbe, Bildungsangebote, Kinder- oder Seniorenbetreuung, kulturelle oder soziale Nutzungen Grundsätzliche Bestätigung des Kriteriums, wichtig für die Umsetzung von inklusiven Ansätzen (siehe auch Kriterium drüber), soll in der Gewichtung einen hohen Stellenwert haben lageabhängig, nicht bei allen Projekten sinnvoll, bei einigen ggf. zwingend Bestätigung: Mischung von Arbeiten und Wohnen ist öffentliche Wirkung des Projekts Ggf. sollte hier das "Andere" noch ein wenig genauer definiert werden. Werden innerhalb der Baugemeinschaft die Einkommensgrenzen nach der städtischen Eigenheimrichtlinie eingehalten? Kriterium in seiner Auswirkung für das Konzept/Baugemeinschaft schwer nachvollziehbar, wie fließt es ein: Reduzierung des Immobilienpreises oder Punktevergabe? bei Erbbaurecht ist das Kriterium nicht sinnvoll wofür genau gibt es die Punkte? > genauer formulieren: wenn Wohnungen für Familien mit Einkommensgrenzen mitgebaut werden? (nicht Durchschnitt sondern: wieviel Wohnungen im - unter - über dem Durchschnitt ?) Die Gruppe stellt die Frage, ob diese überhaupt in Anspruch genommen werden. Kriterien in diesem Bereich werden grundsätzlich angenommen Nachbarschaft und Umfeld (WoPoKo-Leitlinie 4) Gibt es einen kooperativen Ansatz bei der Freiraumplanung und -nutzung? - Werden Nachbarn, Anwohner, Initiativen etc. am Planungsprozess zur Freiraumgestaltung beteiligt? - Sind integrative Maßnahmen bei der Planung und Nutzung des Freiraums (bspw. gemeinschaftlich genutzte Hofflächen) geplant? = abhängig vom Grundstück Grundsätzliche Bestätigung des Kriteriums Zusatzkriterien: CO2-Minderung und Energieeffizienz (WoPoKo-Leitlinie 4) nicht bei sozialem Wohnungsbau, weil Kostentreiber Mobilitätskonzept unter Berücksichtigung einer minimalen Stellplatzanzahl und unter Berücksichtigung gemeinschaftlicher Mobilitätsangebote Ist ein Energiestandart vorgesehen, der über die Regelungen der EnEV hinausgeht? Ist das Verbauen von nachwachsenden Rohstoffen geplant? Hinweis: Es besteht die Gefahr, dass "Nachbarschaften" in Abhängigkeit vom Baugebiet ggf. überfordert werden. Z.B. Kirchengemeinde wird von allen Baugruppen angefragt. Kriterien in diesem Bereich werden grundsätzlich angenommen Kriterium wurde mehrheitlich sehr positiv und wichtig gesehen Hinweis: Eine Änderung der EnEV wird erwartet; hier muss ggf. noch einmal darauf eingegangen werden. Wichtige Kriterien, die nicht zu gering bewertet werden sollten, Sinnvoll ökologische Konzept, die auch die wirtschaftliche Tragfähigkeit und Schaffung bezahlbaren Wohnraums beinhalten sollten entsprechend gewichtet werden Aus Sicht der Gruppe kann dieser Punkt eine Baugruppe überfordern; es erscheint der Diskussionsgruppe als ein sehr früher Zeitpunkt der Abfrage; Ferner wird hier in der Diskussion der Hinweis gegeben, dass auch Betracht gezogen werden muss, dass Herstellung und Produktion ebenfalle in die Betrachtung einbezogen werden müssten. Ist die Erarbeitung und Umsetzung eines Konzeptes zur Senkung des Treibhauspotenzials (GWP) in den Phasen der Herstellung und der Nutzung sowie der Entsorgung des Bauwerks geplant? (LCS-Verfahren) Fehlt: Berücksichtigung der architektonischen/städtebaulichen Qualität, muss aber vermutlich im späteren Prozess gesichert werden