Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-05119 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 439 "Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße"; Stadtbezirk Südost, Ortsteil Holzhausen; Aufstellungsbeschluss Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Stadtentwicklung und Bau OR Holzhausen Ratsversammlung Zuständigkeit Bestätigung 22.08.2018 Anhörung Beschlussfassung Beschlussvorschlag: 1. Die Begründung wird gebilligt. 2. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 439 "Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße" wird für das im Übersichtsplan dargestellte Gebiet gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. 1/3 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) x Finanzielle Auswirkungen nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen x Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/3 Sachverhalt: Mit dieser Vorlage soll das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (B-Planes) Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße“ für das in den Anlagen Übersichtskarte und Übersichtsplan kenntlich gemachte Gebiet förmlich eingeleitet werden. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben:  Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass die Voraussetzungen für den Erhalt und die Neuschaffung von Arbeitsplätzen im Einzelhandel gegeben sind.  Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur Das Ziel wird durch die Planung nicht berührt. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung betroffen. Näheres siehe Kap. 2 der Begründung zum B-Plan. Flächen im Eigentum der Stadt sind im Plangebiet vorhanden. Näheres siehe Kap. 2 der Begründung zum B-Plan. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können, sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht zu erwarten. Sämtliche im Zusammenhang mit der Erarbeitung und der Umsetzung dieses B-Planes anfallende Maßnahmen und Kosten werden durch den Vorhabenträger übernommen. Dies wird entsprechend vertraglich abgesichert. Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: Dem Ortschaftsrat Holzhausen wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Übersichtskarte 3 Übersichtsplan 4 Auszug aus dem Flächennutzungsplan 5 Begründung zum Bebauungsplan 6 Konzeptentwurf 7 Vorhabenbeschreibung 3/3 Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert verschlechtert Begründung keine in Vorlage Auswirkung 1 Seite 1 Arbeitsplatzsituation ☒ ☐ ☐ ☐ 2 Ausbildungsplatzsituation ☐ ☐ ☐ ☒ 3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom) ☐ ☐ ☐ ☒ negative Auswirkung keine Auswirkung 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung positive Auswirkung ☐ hoch ☐ mittel ☒ niedrig ☐ ☒ private Mittel Drittmittel/ Fördermittel finanzielle Folgewirkungen für die Stadt keine Auswirkung ☒ ja ☐ ja ☐ ja 5 Finanzierung tadt Leipzig 1.15/016/01.12 1 ☐ nein ☐ nein ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. ☒ nein ☐ Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße“ Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), Stand: 09/2017 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße“ Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Digitale Stadtgrundkarte Leipzig (DSGKL 1000), Stand: 09/2017 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße“ Auszug aus dem Flächennutzungsplan Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:20.000, Stand: 10/2017 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung/Stadtplanungsamt Grenze des Plangebietes Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße“ Aufstellungsbeschluss Stadtbezirk: Südost Ortsteil: Holzhausen Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: Architekturbüro Weber Cubaer Straße 3 07548 Gera Tel.: 0365 – 800 11 12 E-Mail: ab-weber@t-online.de 21.02.2018 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße (Aufstellungsbeschluss) Seite 1 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Südost und dort im Ortsteil Holzhausen. Es umfasst eine Fläche von ca. 3 ha und wird umgrenzt • im Norden von den nördlichen Grenzen der Flurstücke 825/2, 828/1 und 131/10, • im Osten von den östlichen Grenzen der Flurstücke 131/10, 828/1 (tlw.) und 828/2 (tlw.), der Nord-Süd-Querung im Flurstück 131/1 und der Ostgrenze vom Flurstück 131/18 (Nußbaumallee), • im Süden von der Nordgrenze des Straßenflurstücks 193/2 (Stötteritzer Landstraße) sowie • im Westen von der Westgrenze des Flurstückes 825/5 und im Nordwesten von der Westgrenze des Flurstückes 131/10. Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus der Abbildung auf dem Deckblatt zu ersehen. Das Plangebiet liegt unmittelbar an der für den südöstlichen Stadtraum von Leipzig sowie die weiter südöstlich liegenden Gemeinden wichtigen Straßenverbindung der Stötteritzer Landstraße. Das weitere Umfeld ist geprägt durch Einfamilienhaus-Wohnstandorte, untergeordnete gewerbliche Areale, ein Telekommunikationsgelände, einen Krankenhausstandort (Parkkrankenhaus) und kleinteilig differenzierte Freiräume. In der unmittelbaren näheren Umgebung befinden sich nördlich Kleingärten, sonstige Gärten und Einfamilienhausbebauung. Die östlich des Plangebietes verlaufende Nußbaumallee ist durch eine kleinteilige Einfamilienhausbebauung geprägt. Südlich tangiert die Stötteritzer Landstraße mit daran anschließenden Landwirtschaftsflächen. Westlich sind Gehölz- und brach gefallene Freiflächen vorhanden. 2. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserfordernis Ausgangslage Im Plangebiet befindet sich aktuell das Betriebsgelände der Gärtnerei Hanisch. Zur Gärtnerei gehören mehrere Gebäude, Lagerhallen, Gewächshäuser, Freiland-Anzuchtflächen für Stauden und Gehölze, Baumgruppen sowie Wegeflächen. Im nördlichen Flurstück 131/10 befindet sich eine recht umfangreiche Baumgruppe. Vorhabenträger wird die „Pflanzen-Hanisch GmbH & Co. KG“, Nußbaumallee 1, 04288 Leipzig. Teilflächen des Plangebietes befinden sich bereits im privaten Eigentum des Vorhabenträgers. Die zum Plangebiet gehörenden Flurstücke 131/1 und 131/10 befinden sich noch im Eigentum der Stadt Leipzig. Für diese beiden Flurstücke existiert eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Flurstücke werden erworben, sobald die Genehmigung für das Bauvorhaben vorliegt (aufschiebende Bedingung). Vertraglich ist geregelt, dass die notwendigen Flurstücke der oben genannten Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden. Dadurch ist die Verfügbarkeit der Grundstücke innerhalb des Plangebietes gesichert. Im seit 16.05.2015 wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig ist das Plangebiet im zentralen Abschnitt als „Fläche für die Landwirtschaft“, im Norden und Osten als „Grünfläche Kleingärten/Sonstige Gärten“ sowie im Westen als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ dargestellt. Das geplante Vorhaben ist daher nicht aus dem FNP entwickelbar. Daher ist die Änderung des FNP im Parallelverfahren notwendig. Der Landschaftsplan (LSP) stellt Teile des Plangebietes als Fläche für die Landwirtschaft mit der Zweckbestimmung „Gärtnerei, Baumschule“ sowie in den nördlichen, westlichen und östlichen Randbereichen als Grünfläche dar. 21.02.2018 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße (Aufstellungsbeschluss) Seite 2 Im Stadtentwicklungsplan (STEP) „Zentren“ (Fortschreibung 2016), Kap. 7.2. „Fachmarktkonzept“, werden für den Versorgungsraum Mitte-Süd Defizite bei Bau- und Gartenmärkten festgestellt. Hinsichtlich der Ziele von Sonderstandorten mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten wird ausgeführt, dass diese nicht ein zu hohes Standortgewicht entwickeln und das Risiko zur Schädigung benachbarten Zentren durch räumliche Umsatzverteilungen nicht zunimmt. Um eine gleichgewichtige räumliche Verteilung für eine relativ verbrauchernahe Versorgungssituation zu erreichen, soll gemäß dem STEP bei der Ansiedlung eines Bau- und Gartenfachmarktes der bislang weniger gut ausgestattete Versorgungsraum Mitte-Süd Vorrang haben. Zudem konzentriert sich die Stadt Leipzig auf die Entwicklungen von Bestandsimmobilien, um hier städtebauliche Risiken wie Leerstände und Nachnutzungen mit zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen zu minimieren. Gleichwohl ist darauf hinzuweisen, dass der Vorhabenstandort keine räumliche Nachbarschaft zu bestehenden Fachmärkten mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten aufweist und ferner auch über keinen schienengebundenen ÖPNV-Anschluss verfügt. Demnach entspricht er nicht vollumfänglich den Zielen zur geordneten Weiterentwicklung der Sonderstandorte des großflächigen Einzelhandels aus dem STEP Zentren 2016. Anlass für die Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die Absicht des Vorhabenträgers zur Weiterentwicklung des bestehenden Standortes der Gärtnerei Hanisch zu einem spezifischen Pflanzencenter. Hierzu erfolgte eine Antragstellung des Vorhabenträgers vom 06.12.2016 zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens gemäß § 12 Abs. 2 BauGB. Das Erfordernis für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes begründet sich insbesondere daraus, dass das geplante Vorhaben gemäß §§ 34 und 35 BauGB hinsichtlich seiner Art und seines Maßes der baulichen Nutzung, seiner Bauweise sowie der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, weder im Innenbereich oder als Vorhaben im Außenbereich zulässig ist. Durch die Weiterentwicklung des bereits genutzten und bebauten Gärtnerei-Geländes werden Versiegelungen an anderen Standorten vermieden. Über die tangierende Stötteritzer Landstraße (Kreisstraße K 6501) sind die Verkehrserschließung und über die in Plangebietsnähe vorhandenen Leitungsbestände auch die stadttechnische Erschließung weitgehend gewährleistet, so dass es sich hier auch um einen wirtschaftlich zu erschließenden Standort handelt. 3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: • Schaffung von Bauplanungsrecht im Außen- und Innenbereich Ziel der Planung ist es am Standort Stötteritzer Landstraße die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Pflanzenmarktes mit ca. 9.500 m² geplanter Verkaufsfläche (einschließlich dazugehöriger notwendiger Anlagen) sowie die Errichtung von Dauer- und Saisonstellplätzen zu schaffen. Die Größe der Verkaufsfläche ist im Konzept des Pflanzenmarktes begründet, wonach Pflanzen großflächig auf Verkaufstischen präsentiert und gleichzeitig gelagert werden. Diese Art der Präsentation bedingt einen größeren Platzbedarf als es bei anderen Pflanzenmärkten der Fall ist. • Ermittlung, Berücksichtigung und Integration wichtiger umweltrelevanten Belange Im Rahmen der Planaufstellung sind die Belange der Umwelt zu ermitteln und zu bewerten. Insbesondere sind Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft zu erarbeiten und soweit dies nach umfassender Prüfung möglich ist, innerhalb des Plangebietes umzusetzen. • Steuerung des Einzelhandels und Einzelhandelsverträglichkeit Im Rahmen der Planaufstellung ist die Verträglichkeit des Vorhabens auf benachbarte Händler, Baumschulen und Gärtnereien, aber auch größere Gartenfachmärkte in Leipzig einzuschätzen. Dabei sind die Auswirkungen des Pflanzenmarktes auf relevante Marktteilnehmer gegenseitig abzu21.02.2018 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße (Aufstellungsbeschluss) Seite 3 wägen. Begründet im Anteil des zentrenrelevanten Sortimentes sind städtebaulich nachteilige Auswirkungen des Vorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche und Zentrenstruktur Leipzigs zu vermeiden. 4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung Wesentliche Inhalte der Planung sollen sein: • Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung als Sondergebietsfläche – Fachmarkt, • Festsetzung zur Grünordnung, insbesondere zur Kompensation der mit der Umsetzung der Planung verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft, • Festsetzungen zur verkehrlichen Erschließung. Folgende wesentliche Auswirkungen der Planung sind zu erwarten: Die grundlegenden Standortgutachten zu Auswirkungen des Vorhabens in Bezug auf Umwelt, den Artenschutz und den Verkehr zeigen, dass das der geplante Pflanzenmarkt an diesem Standort grundsätzlich möglich ist. Umwelt Das Vorhaben stellt im Sinne des § 14 Bundesnaturschutzgesetz einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der zu kompensieren ist. Die zu erwartenden Eingriffe (Errichtung von Gebäuden, Stellplätzen und Wegen, Versiegelung von Freiflächen, Rodung von 58 Bäumen) in den Naturhaushalt können mit den geplanten Maßnahmen nicht innerhalb des Plangebietes ausgeglichen werden. Zur notwendigen naturschutzrechtlichen Kompensation werden auch noch zu bestimmende externe Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen erforderlich. Die Bilanzierung des geplanten Eingriffs in Natur und Landschaft erfolgte nach dem „Leipziger Bewertungsmodell“. Artenschutz Innerhalb des Plangebietes wurden keine geschützten Biotoptypen oder geschützte Rote-ListePflanzenarten vorgefunden. Die Erfassung der Fauna zeigt im Sommerlebensraum wenige Vorkommen von Brutvögeln (Amsel, Singdrossel, Haussperling, Hausrotschwanz, Rotkehlchen, Blaumeise, Kohlmeise, Nahrungsgäste u.a.), an drei Tagen je eine Erdkröte ohne Reproduktionsnachweis sowie an zwei Tagen je eine männliche und eine weibliche Zauneidechse ohne Reproduktionsnachweis. Die Bäume und Gebüsche auf dem Gelände stellen ein Nahrungshabitat für mehrere Fledermausarten dar. In mindestens einem der großen Bäume gibt es auch eine von Fledermäusen benutzte Baumhöhle. Verkehr Durch das Vorhaben wird sich das bisherige Verkehrsaufkommen in der Stötteritzer Landstraße erhöhen. Das zu erwartende Verkehrsaufkommen für das Vorhabengebiet wurde auf ca. 1.900 Fahrten pro Tag (Saisonspitzentage) prognostiziert. Die Anbindung des Plangebietes an die Stötteritzer Landstraße wird gemäß der verkehrstechnischen Untersuchung von brenner BERNHARD ingenieure GmbH als leistungsfähig eingestuft. Ein gesonderter Linksabbiegestreifen wird laut dieser Untersuchung auf der Stötteritzer Landstraße nicht erforderlich. Der Zielverkehr zum künftigen Pflanzenmarkt erfolgt nicht zu den Spitzenzeiten des übrigen Berufsverkehrs. Einzelhandelsverträglichkeit Das Kernsortiment des künftigen Pflanzenmarktes umfasst Pflanzen aller Art, Pflanzzubehör sowie Pflanzwerkzeuge. Das Konzept der Pflanzen-Hanisch GmbH & Co. KG beinhaltet keine Angebote, wie Lieferung oder Bepflanzung von Blumenkästen, Grabpflege oder ähnliche Services, welche regelmäßig durch klassischen Gärtnereien, Friedhofsgärtnern oder Blumengeschäften angeboten werden. Um dennoch die Auswirkungen des Vorhabens auf benachbarte Händler, Baumschulen und 21.02.2018 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 439 „Pflanzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße (Aufstellungsbeschluss) Seite 4 Gärtnereien, aber auch größere Gartenfachmärkte in Leipzig abschätzen zu können ist im nächsten Schritt eine Verträglichkeitsprüfung des Vorhabens durchzuführen. Änderung des Flächennutzungsplanes Der B-Plan wird voraussichtlich von den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes (FNP) abweichen. Für das Plangebiet des B-Planes ist im FNP als allgemeine Art der baulichen Nutzung dargestellt: • Fläche für die Landwirtschaft, • Grünfläche - Kleingärten/Sonstige Gärten, • Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft. Abweichend davon wird im B-Plan in Teilen die besondere Art der baulichen Nutzung wie folgt festgesetzt: • Sondergebietsfläche – Fachmarkt, Der FNP soll im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) geändert werden. 5. Verfahren, weiteres Vorgehen Es soll das volle Verfahren – mit frühzeitigen Beteiligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) sowie Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) – zur Anwendung kommen. Leipzig, 29.03.2018 gez. Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes 21.02.2018 Konzeptentwurf desZUM Vorhabenträgers KONZEPTENTWURF zum beantragten Vorhaben BEANTRAGTEN VORHABEN Vorhabenbeschreibung vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 439 „Planzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße“ Aufstellungsbeschluss Seite 1 von 2 Vorhabenbeschreibung Vorhabenträger Vorhabenträger ist die Pflanzen-Hanisch GmbH & Co. KG. Die Gärtnerei Hanisch wurde 1836 in Leipzig gegründet und war ehemals königlich sächsischer Hoflieferant. Aktuell besitzt das Unternehmen drei Blumenfachgeschäfte in Leipzig und Halle. Mit der Errichtung eines Pflanzenmarktes am alten Gärtnerei-Standort in der Stötteritzer Landstraße soll der nächste Entwicklungsschritt vollzogen werden. Das anvisierte Konzept des Pflanzenmarktes wird bereits von Verwandten der Familie Hanisch in Bünde, Magdeburg und Delitzsch betrieben (Pflanzen Richter KG). Bebauungskonzept Es ist geplant, eine Gewächshausanlage mit einer Grundfläche von insgesamt ca. 7.800 m² sowie einer Höhe von ca. 7,50 m (Traufhöhe ca. 4,50 m) zu errichten Der Hauptbaukörper umfasst ca. 3.500 m² allseitig umbaute Verkaufsfläche (VK) und ca. 2.450 m² VK in einem überdachten Freibereich. Hinzu kommt östlich der Gewächshausanlage eine ca. 3.600 m² große Freiverkaufsfläche, so dass die geplante Gesamtverkaufsfläche ca. 9.550 m² umfasst. Bis auf das auf den Flurstücken 131/19 und 828/2 vorhandene Wohnhaus eines der Eigentümer der Firma wird der übrige Gebäudebestand innerhalb des Plangebietes zurückgebaut. Die Einordnung des künftigen Hauptbaukörpers erfolgt im nördlichen Abschnitt des Plangebietes. Die Baumgruppe auf dem Flurstück 131/10 soll erhalten und weiterentwickelt werden. Die notwendigen Stellplätze werden entlang der Stötteritzer Landstraße eingeordnet. Zusätzlich sollen Saisonstellplätze, welche nur an ca. 14 Spitzenumsatztagen im Frühjahr genutzt werden, entstehen. Die Saisonstellplätze erhalten eine befestigte Fahrgasse sowie Stellplatzflächen aus Schotterrasen. Zur Stötteritzer Landstraße hin erfolgt an der südlichen Grundstücksgrenze eine Randeingrünung durch eine Baumreihe. Die gesamte Stellplatzfläche wird mit Baumpflanzungen (1 Baum/4 Stpl.) durchgrünt. Der Anliefer- und Kundenverkehr soll über zwei getrennte Zufahrten von der Stötteritzer Landstraße aus erfolgen. Am Südwestrand befindet sich die Ein- und Ausfahrt des Anlieferverkehrs. Relativ zentraler liegt die Kundenein- und -ausfahrt. Die technische Ver- und Entsorgung erfolgt im Wesentlichen durch Anbindungen an das bestehende Leitungsnetz in der näheren Umgebung. Die Beheizung der Gewächshausanlage wird mit Gas erfolgen. Das Niederschlagswasser der Gewächshausanlage wird innerhalb des Plangebietes in unterirdischen Wasserbecken mit insgesamt ca. 860 m³ Fassungsvermögen gesammelt und zur Bewässerung der Pflanzen genutzt. Das Niederschlagswasser der Stellplätze wird innerhalb des Plangebietes in geplante Rigolen eingeleitet. Ein- und Verkaufskonzept: Zierpflanzen werden überwiegend in den milderen Bereichen Europas produziert. Dabei haben sich viele Regionen auf bestimmte Produkte spezialisiert, da die klimatischen Verhältnisse die Qualität und die Kosten der Produktion erheblich beeinflussen. So werden Olivenbäume, Zitrus, Oleander, Gewürze und Margeriten in Italien oder Spanien produziert. Minipflanzen für das Zimmer in Dänemark. Alle Grünpflanzen in Europa kommen aus Holland, Dänemark oder Spanien. Lediglich Baumschulpflanzen, Beet- und Balkonpflanzen, Azaleen, Eriken, Heide und Weihnachtsbäume werden noch in Deutschland produziert. Im Einkaufskonzept der Pflanzen-Hanisch GmbH & Co. KG geht es in erster Linie um Qualität, verfügbare Mengen und Verlässlichkeit in der Lieferung. Dabei werden natürlich ökologische und ökonomische Belange mit in die Planung einbezogen. Insbesondere saisonal wichtige Pflanzen wie Beet- und Balkonpflanzen, Weihnachtssterne oder Gemüsepflanzen, werden idealerweise von Unternehmen produziert, die sich in räumlicher Nähe zum Verkaufsbetrieb befinden. Der Warenwert dieser Produkte ist sehr gering und der Preisdruck sehr hoch. Die Transportkosten wären somit bei 21.02.2018 Vorhabenbeschreibung vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 439 „Planzenmarkt an der Stötteritzer Landstraße“ Aufstellungsbeschluss Seite 2 von 2 nicht regionaler Ware überproportional hoch. Der Bezug der Pflanzen erfolgt über ausgewählte und spezialisierte Transporteure, die die Ware direkt bei den Gärtnern abholen und unmittelbar an den Pflanzenmarkt ausliefern. Im Markt werden die Pflanzen großflächig auf Verkaufstischen oder in Beeten ausgestellt. Die Verkaufsfläche umfasst somit zugleich Präsentations-, Lager- und Kulturfläche. Bei der großen Verkaufsfläche handelt es sich daher nicht um klassische Einzelhandelsflächen mit hohen zu erwartenden Quadratmeterumsätzen. Für die Bewirtschaftung des künftigen Pflanzencenters ist geplant, mehr als 25 Dauerarbeitsplätze zu schaffen. Angebot und Sortimentsliste Das Sortiment wird ein breites und qualitätsorientiertes Pflanzenangebot umfassen. Der künftige Umsatz resultiert zu ca. 80 % aus dem Verkauf von Blumen und Pflanzen und zu ca. 20 % aus dem Verkauf von Erden, Düngern, Pflanzbehältern und einem Randsortiment. Als Randsortiment soll eine kleine zentrenrelevante Produktpalette (z. B. Deko, Wohnaccessoires) angeboten werden. Der Pflanzenmarkt bietet keinen Dienstleistungen wie Liefer- oder Pflanzservices an, es gibt keine Grabpflege oder Hydrobegrünung. Der Markt steht daher nicht im unmittelbaren Wettbewerb mit Garten- und Landschaftsgärtnern, Friedhofsgärtnern und klassischen Blumengeschäften. Selbst andere Gartencenter mit einem Umsatzanteil an Pflanzen von ca. 20%, stehen nicht in direktem Wettbewerb mit dem künftigen Pflanzenmarkt. Das Sortiment umfasst neben Pflanzen u.a. auch Erden, Dünger, Kübel, Übertöpfe, Pflanzenzubehör sowie einfache Pflanzwerkzeuge oder Pflanzhilfen. Im Sortiment des Marktes sind keine Grills, Rasenmäher oder Swimmingpools gelistet. Kernsortiment Rand- und Nebensortimente − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − − Freilandpflanzen Zimmerpflanzen Saisonpflanzen (incl. Weihnachtsbäume) bepflanzte Gefäße Gartenzubehör Außenkeramik Gartendekorationsartikel Erden, Rindenprodukte Kunststoffgefäße Gartengeräte, Wassertechnik, Pflanzenschutz, Sämereien Knollen und Blumenzwiebeln Blumen Blumentöpfe und Pflanzgefäße Dünger 21.02.2018 Fachbücher und –zeitschriften Bastelmaterial Oster- und Weihnachtsartikel Campingartikel Tiernahrung und Zooartikel kleine Fläche für den Verkauf von Gartenmöbeln − Bistrobetrieb als Serviceangebot für die Kunden − Verkauf von Produkten aus der landwirtschaftlichen Urproduktion