Vorlage-Sammeldokument

Informationsvorlage Nr. VI-Ifo-05547 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Information zur geplanten Aufhebung der Sanierungssatzung "Ortskern Liebertwolkwitz" Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Stadtentwicklung und Bau OR Liebertwolkwitz Zuständigkeit Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Die Information zur geplanten Aufhebung der Sanierungssatzung „Ortskern Liebertwolkwitz“ wird zur Kenntnis genommen. 1/3 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: nicht relevant x Finanzielle Auswirkungen nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/3 Sachverhalt: Die Vorlage informiert zum weiteren Vorgehen bei der Aufhebung der Sanierungssatzung „Ortskern Liebertwolkwitz“. Es geht um eine Aufhebung der Sanierungssatzung für das gesamte Sanierungsgebiet. Sie soll zum 31.01.2020 erfolgen. Vor der förmlichen Aufhebung soll eine freiwillige Ablösung der Ausgleichsbetragsverpflichtung ermöglicht werden (Verfahrensnachlass von 20 % bei freiwilliger Ablösung). Die auf diesem Wege erwarteten Einnahmen sollen der weiteren Finanzierung von Maßnahmen im verbleibenden Sanierungsgebiet dienen Anlagen: Begründung Anlage 1: Zonenübersicht Ortskern Liebertwolkwitz Anlage 2: Zwischenbilanz Ortskern Liebertwolkwitz Anlage 3: Sanierungsstand Ortskern Liebertwolkwitz Anlage 4: Fotodokumentation 3/3 Begründung Die Begründung geht zunächst auf die Ausgangssituation der geplanten Aufhebung der Sanierungsmaßnahme „Ortskern-Liebertwolkwitz“ und sodann auf die Voraussetzungen der Aufhebung im Besonderen ein. Es folgt eine Darstellung der Auswirkungen der Aufhebung, zu denen insbesondere das Entstehen der Ausgleichsbetragsverpflichtung gehört. 1. Ausgangssituation Die Stadt Leipzig hat in den Jahren 1991 bis 2004 15 Sanierungsgebiete, in denen die Sanierungsmaßnahmen unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§152 ff. Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt werden, förmlich festgelegt. Nach den Regelungen des BauGB sind die jeweiligen Sanierungssatzungen nach Durchführung der einzelnen Sanierungsmaßnahmen aufzuheben. Zu den Rahmenbedingungen gehört, dass das Bund-Länder-Programm "Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen" (SEP) zum Jahresende 2012 beendet wurde und bis zum Jahr 2016 lediglich noch Bewilligungen des Programmjahres 2012 umgesetzt wurden (Abwicklung); Förderanträge der Kommunen für das Programm sind seit dem 01.01.2013 nicht mehr möglich. Vor diesem Hintergrund fordern Bund und Freistaat Sachsen eine zügige Abrechnung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen. Im Zuge einer am 27.08.1992 beauftragten vorbereitenden Untersuchung wurden im Untersuchungsgebiet städtebauliche Missstände festgestellt. Jedoch waren die Missstände allein mit dem allgemeinen Städtebaurecht nicht regulierbar. Aus diesem Grund wurden die Möglichkeiten des besonderen Städtebaurechts herangezogen um einen Teil des Gebietes durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahmen aufzuwerten. Für das Sanierungsgebiet „OrtskernLiebertwolkwitz“ wurde die Satzung über die förmliche Festlegung durch die Gemeindevertretung der Gemeinde Liebertwolkwitz am 14.09.1995 beschlossen. Am 13.11.1995 wurde diese Satzung ortsüblich bekanntgemacht. 2. Voraussetzung der Aufhebung der Sanierungssatzung Nach § 162 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist eine Sanierungssatzung aufzuheben, wenn die Sanierung durchgeführt ist. Die Sanierung ist durchgeführt, wenn die Sanierungsziele weitgehend erreicht sind, ein Gebiet durch die Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert wurde und die weitere geordnete städtebauliche Entwicklung auch ohne Anwendung besonderer sanierungsrechtlicher Vorschriften gewährleistet ist. Das Sanierungsgebiet erfüllt diese Voraussetzungen. Seit Beginn der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme in den 90er Jahren wurden aufgrund der schlechten Bausubstanz massiv Fördermittel zur Instandsetzung und baulichen Aufwertung eingesetzt. Hierdurch konnte der bauliche Verfall dieses Quartiers gestoppt werden, so dass sich dieses Quartier heute als ein attraktiver Wohn- und Lebensraum präsentiert. Neben der Instandsetzung und Modernisierung einzelner Privatgebäude wurde der öffentliche Straßenraum saniert und neu gestaltet. So wurden die Kirchstraße, der Rathausplatz, die Teichmannstraße, die Muldentalstraße, die Alte Taucher Straße die Leibnitzstraße, die Bahnhofsallee, die Badergasse, der Roßmarkt und die Getreidegasse umfassend saniert. Die Sanierungsziele sind für dieses Quartier weitgehend erreicht und die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften kann entfallen, da die geordnete städtebauliche 1 Entwicklung in diesem als konsolidiert zu betrachtendem Bereich zukünftig auch ohne den Status Sanierungsgebiet gewährleistet ist. Eine detaillierte Darstellung enthält die Zwischenbilanz zur geplanten Aufhebung des Sanierungsgebietes „Ortskern-Liebertwolkwitz“ (s. Anlage 3). 3. Auswirkungen der Aufhebung Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung verliert das Areal seinen Status als Sanierungsgebiet. Mit Rechtsverbindlichkeit der Aufhebung entfällt die Genehmigungspflicht der in § 144 BauGB bezeichneten Vorhaben, Grundstücksteilungen und Rechtsvorgänge. Weiterhin entfällt das allgemeine Sanierungsvorkaufsrecht gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Entsprechendes gilt für die Enteignung zugunsten eines Sanierungsträgers gem. § 87 Abs. 3 Satz 3 BauGB sowie für die Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen gem. § 88 Satz 2 BauGB. Mit der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes sind die Sanierungsvermerke in den betroffenen Grundbüchern gem. § 162 Abs. 3 BauGB zu löschen. Gleichzeitig entsteht mit der Aufhebung die Verpflichtung der Eigentümer, Ausgleichsbeträge zu entrichten. 3.1 Begriff des Ausgleichsbetrags § 154 Abs. 1 BauGB bestimmt, dass der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme einen Ausgleichsbetrag zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Der Ausgleichsbetrag ist die Differenz zwischen dem Bodenwert, den ein Grundstück hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert). Der Stadt Leipzig steht hinsichtlich der Erhebung von Ausgleichsbeträgen kein Ermessen zu. Nur im Einzelfall kann von der Erhebung ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist (§ 155 Abs. 4 BauGB). Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen wurden dem Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Stadt Leipzig übertragen. Die Pflicht zur Erhebung der Ausgleichsbeträge entsteht spätestens nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme. Die Ausgleichsbeträge sind nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme per Bescheid zu erheben. Gegen die Bescheide kann Widerspruch eingelegt und bei Nichtabhilfe im Widerspruchsverfahren, Klage erhoben werden. 3.2 Freiwillige Ablösung der Ausgleichsbetragsverpflichtung Die Gemeinde kann die Ablösung des Ausgleichsbetrags auch vor Abschluss der Sanierungsmaßnahme zulassen (§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Die Ablösung erfolgt durch einen öffentlichrechtlichen Vertrag mit dem Eigentümer. Hierzu regelt die Verwaltungsvorschrift zur Städtebaulichen Erneuerung des Freistaates Sachsen vom 20.08.2009, dass die Gemeinde bis zu einem Jahr vor dem geplanten Abschluss der Sanierungsmaßnahme einen Verfahrensnachlass 2 von bis zu 20 % auf Ausgleichsbeträge gewähren kann. Gemäß Beschluss der Ratsversammlung vom 20.01.2010 (RBV-191/10) erhalten Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten unter den genannten Voraussetzungen bei freiwilliger Ablösung von Ausgleichsbeträgen diesen Verfahrensnachlass von 20 %. Die Aufhebung der Sanierungssatzung „Ortskern-Liebertwolkwitz“ ist zum 31.01.2020 geplant. Aufgrund der vorgenannten Regelung kann betroffenen Eigentümern somit bis zum 31.01.2019 der Verfahrensnachlass von 20 % bei freiwilliger Ablösung gewährt werden. 3.3 Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen Ausgleichsbeträge 1 insgesamt Progonose der Einnahmen aus der freiwilligen Ablösung verbleibend (60% von A bei 20% Verfahrensnachlass) Prognose der Einnahmen durch Festsetzung nach Aufhebung der Satzung (80% von C) Progonse der noch zu erwartenen Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen Ablösung + Festsetzungen (B+D) A B C D E 419.183,10 € 201.207,89 € 167.673,24 € 134.138,59 € 335.346,48 € Ausgleichsbeträge dienen der Finanzierung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. Sie sind zweckgebundene Einnahmen, die zur weiteren Finanzierung der Ausgaben im Sanierungsgebiet einzusetzen sind, solange die Sanierungsmaßnahme noch nicht abgeschlossen ist. Ist die Sanierungsmaßnahme endgültig abgeschlossen, sind die Ausgleichsbeträge grundsätzlich zu zwei Dritteln an die Fördermittelgeber Bund und Freistaat Sachsen abzuführen. Die prognostizierten Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet belaufen sich auf insgesamt rund 335.346€. Bei Gewährung des Verfahrensnachlasses von 20 % wird davon ausgegangen, dass 60 % der zu erhebenden Ausgleichsbeträge auf der Grundlage entsprechender Vereinbarungen freiwillig abgelöst werden. Dies entspricht Einnahmen in Höhe von 201.207€. Nach der Aufhebung der Satzung wird mit weiteren 167.673€ Einnahmen kalkuliert, die mit der dann erforderlichen Festsetzung der Ausgleichsbeträge mit Bescheid erzielt werden. Hierbei wird unter Beachtung des Vorsichtsprinzips davon ausgegangen, dass jedenfalls 80 % der Forderungen als Einnahmen realisiert werden können, was vorliegend 134.138€ entspricht. Diese der Prognose zugrundeliegenden Annahmen stützen sich auf Erfahrungen im Zusammenhang mit den Teilaufhebungen der Sanierungssatzungen „Leipzig/Connewitz-Biedermannstraße“, „Innerer Süden“, „Leipzig-Reudnitz“, ,,Leipzig-Plagwitz", ,,Leipzig-Prager Straße" sowie ,,Kleinzschocher" (bezogen auf die Bereitschaft der Eigentümer zur freiwilligen Ablösung der Ausgleichsbetragsverpflichtung). Aktuell liegen im Sanierungsgebiet „Ortskern-Liebertwolkwitz“ bereits 39.655€ aus freiwillig abgelösten Ausgleichsbeträgen vor, die noch nicht verausgabt wurden. Die nach der endgültigen Aufhebung der Sanierungssatzung zu erwartenden Einnahmen aus der Bescheiderhebung sind dann im Rahmen der Schlussabrechnung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme anteilig an den Bund und den Freistaat Sachsen abzuführen. Jährlich wird in der DB OBM die Verwendung der Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen grundsätzlich beschlossen (aktuell DS 05226: Verwendung von sanierungsrechtlichen Ausgleichs1) Bodenwerterhöhungen der Grundstücke, für die die Ausgleichsbetragsverpflichtung bereits im Laufe der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme „Ortskern Liebertwolkwitz“ abgelöst wurde, sind in der Prognose nicht enthalten. Der Prognose liegen die vom Gutachterausschuss der Stadt Leipzig beschlossenen Bodenrichtwerte mit Stichtag 31.12.2016 zugrunde. 3 beträgen gemäß § 154 BauGB in 2018). Unbeschadet dessen sind je nach Höhe der geplanten Einzelmaßnahmen separate Beschlüsse durch die zuständigen Gremien entsprechend der Hauptsatzung erforderlich. In Liebertwolkwitz ist vorgesehen aus den Einnahmen kommunale Liegenschaften zu sanieren. Derzeit werden entsprechende Abstimmungen mit den Fachämtern und der Bewilligungsstelle, der Sächsischen Aufbaubank, geführt. 3.4 Beteiligung der betroffenen Eigentümer Die vorgesehene Aufhebung der Sanierungssatzung umfasst 185 Grundstücke mit insgesamt 217 Erhebungsfällen. Davon haben bereits 57 abgelöst. Es bleiben somit noch 160 Erhebungsfälle für die vorzeitige Ablösung übrig.Das ASW wird die betroffenen Eigentümer der Grundstücke über die aktuell ermittelten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen und die daraus resultierenden zu erwartenden Ausgleichsbeträge schriftlich informieren und Ihnen auf dieser Grundlage die freiwillige Ablösung der Ausgleichsbeträge unter Gewährung des Verfahrensnachlasses von 20 % anbieten. 4 Ortskern Liebertwolkwitz (Ursprungssatzung) Sani er ungs gebi et Druckdatum:01.03.2017 SU und SB durch Gutachterausschuss beschlossen 44 42 16 40 14 6 10 12 18 20 29 27 25 6 4B 4A 15 19 17 23 21 13 31 11 4 9 38 7 2 3 5 36 3 34 32 32 34 1 30 31 7 5 3 1 2 30 29 C 29 B 29 A 28 28 A 26 28 11 13 12 3 7 26 1 13 24 9 5 11 9 22 17 10 12 14 22 5 20 19 9 10 3 5 18 -Zone II( 71300321) BM f 1500 SU85, 00€/ m² SB90, 00€/ m² St i cht ag:31. 12. 2016 2 4 1 1 6 8 2 9 4 18 A 3 11 18 B 5 6 1 10 13 18 7 8 18 15 20 10 11 13 7 21 2 4 6 8 16 24 23 13 1 3 13 A 12 4 2 15 8 6 9 14 10 16 7 9 6 3 34 7 8 38 6 44 46 1 52 6 54 10 8 9 7 7 14 3 8 58 3 6 5 3 1 16 4 5A 12 10 55 10 14 A 2 7 1 66 6 11 8 1 21 4 23 20 22 5 6 8 24 25 27 26 7 29 28 13 31 32 72 10 78 13 -Zone I( 71300322) BM SU85, 00€/ m² SB89, 00€/ m² St i cht ag:31. 12. 2016 13 A 32 34 2 8 1 12 2 3 16 A 11 13 4 79 9 2 83 98 4 8 10 Flurstücke ± 16 11 13 15 20 11 11 BRW Zonen 14 18 90 81 Lage des BRW-Grundstücks 7 10 92 ! 4 5 4 15 1 3 6 17 94 1 30 14 88 1 35 36 39 33 30 41 8 59 11 7 16 10 70 9 10 38 6 12 12 2 14 3 14 57 5 8 5 64 3 12 3 1 53 2 5 18 ! 60 3 5 3 2 4 2A 5 1 10 A 7 16 14 17 12 51 56 10 11 2 5 15 8 2 3 5 6A 6 2 4 4 6 18 7 13 4 9 49 1 9 11 4 48 1 10 5 7 9 1 12 2 11 9A 3 7 6 8 10 47 2 4 1 3 45 4 3 2 43 2 13 1A 2 8A 42 6 1 4 41 20 4 11 40 5 3 4 39 36 18 16 1B 2 6 37 17 19 ! 8 35 32 3 15 10 33 Teilaufhebungsgebiet 100 Sanierungsgebiet 6 22 17 19 Anlage 2 Zwischenbilanz zur geplanten Aufhebung des Sanierungsgebietes „Ortskern Liebertwolkwitz“ Inhaltsverzeichnis Allgemeiner Teil Allgemeine Angaben zum Sanierungsgebiet Seite 2 - 3 Karte mit Stand der Sanierungsmaßnahmen Seite 4 Besonderer Teil Umgesetzte Maßnahmen im öffentlichen Raum Seite 5 Sanierungsstand Straßenraum Seite 5 1 Allgemeine Angaben zum Sanierungsgebiet Für das Sanierungsgebiet „Ortskern Liebertwolkwitz“ wurde die Satzung über die förmliche Festlegung durch Gemeindevertretung der Gemeinde Liebertwolkwitz am 14.09.1995 beschlossen. Am 13.11.1995 wurde diese Satzung bekanntgemacht. Nachdem sich herausgestellt hatte, dass die Satzungen mit Fehlern behaftet war, wurde zwecks Heilung dieser Fehler mit Beschluss des Stadtrates vom 19.06.2013 erneut die Satzungen über eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme nach §§ 136 ff. BauGB mit der Bezeichnung „Ortskern Liebertwolkwitz“ beschlossen. Die Satzungen wurden im Amtsblatt der Stadt Leipzig vom 29.06.2013 bekannt gemacht und traten rückwirkend zum 13.11.1995 (Ursprungssatzung) in Kraft. Gebietsbezeichnung: Sanierungsgebiet „Ortskern Liebertwolkwitz“ Gebietsgröße: 17,60 ha Durchführungszeitraum:1 1995 bis voraussichtlich 2020 Förderprogramme: Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Stadtumbau Ost - Rückbau und Aufwertung Summe der Ausgaben bisher:2 5.260.800 € Summe der Einnahmen bisher:3 225.000 € Summe der Finanzhilfen bisher:4 3.390.500 € 1 2 3 4 Stand Fortsetzungsbericht SEP Programmjahr 2017; gerundet; bis Ende Durchführungszeitraum Stand Fortsetzungsbericht SEP Programmjahr 2017; gerundet; bis Ende Durchführungszeitraum Stand Fortsetzungsbericht SEP Programmjahr 2017; gerundet; bis Ende Durchführungszeitraum Stand Fortsetzungsbericht SEP Programmjahr 2017; gerundet; bis Ende Durchführungszeitraum 2 Fördermitteleinsatz (SEP) nach Verwendungszweck Grunderwerb 79.300,00 € Ordnungsmaßnahmen 1.844.300,00 € Baumaßnahmen 2.570.200,00 € Vorbereitung / Vergütungen 74.200,00 € Gesamt 4.568.000,00 € Sanierungsgebiet Ortskern-Liebertwolkwitz - Fördermitteleinsatz nach Verwendungszweck - Grunderwerb Ordnungsmaßnahmen Baumaßnahmen Vorbereitung / Vergütungen 3 Stand der Sanierungsmaßnahmen Ortskern-Liebertwolkwitz 4 Umgesetzte Maßnahmen im öffentlichen Raum des Aufhebungsgebiets Seit Beginn der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme in den 90er Jahren wurden aufgrund der schlechten Bausubstanz massiv Fördermittel zur Instandsetzung und baulichen Aufwertung eingesetzt. Hierdurch konnte der bauliche Verfall dieses Quartiers gestoppt werden, so dass sich dieses Quartier heute als ein attraktiver Wohn- und Lebensraum präsentiert. Neben der Instandsetzung und Modernisierung einzelner Privatgebäude wurde der öffentliche Straßenraum saniert und neu gestaltet. So wurden die Kirchstraße, der Rathausplatz, die Teichmannstraße, der Roßmarkt und die Getreidegasse umfassend saniert. Darüber hinaus fand eine umfassende Sanierung des Rathausgebäudes als Gemeinbedarfseinrichtung statt. Die Sanierungsziele sind für dieses Quartier weitgehend erreicht und die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften kann entfallen, da die geordnete städtebauliche Entwicklung in diesem als konsolidiert zu betrachtendem Bereich zukünftig auch ohne den Status Sanierungsgebiet gewährleistet ist. Sanierungsgebiet Ortskern Liebertwolkwitz: umgesetzte Fördermaßnahmen im öffentlichen Raum (Ohne private Gebäudemaßnahmen), Stand: 02/2018 Maßnahme Fertigstellung Kosten in € Getreidegasse (vorm. Marktstraße) 31.12.1996 43.400,00 Friedhofsstraße 31.12.1996 27.200,00 Markt 1. BA Leibnizstraße-FS 31.12.1997 110.000,00 Liebertwolkwitzer Markt 2. BA 31.12.1998 475.200,00 Gärtnergasse 31.12.1999 83.200,00 Rossmarkt/Anschluss Alte Tauchaer 31.12.2000 158.400,00 Alte Tauchaer Straße 31.12.2000 74.400,00 Bahnhofsallee/Badergasse 31.12.2002 269.000,00 Teichmannstraße 31.12.2003 300.200,00 Sanierungsstand Straßenraum Februar 2018 5% saniert unsaniert 95% 5 Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Stand der Sanierungsmaßnahmen Sanierungsgebiet "Ortskern Liebertwolkwitz" Stand: 08/2017 Kartengrundlage: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Legende -- bebaute Grundstücke -abgeschlossene Maßnahme in Realisierung teilsaniert unsaniert ruinös -- öffentlicher Raum -abgeschlossene Maßnahme in Realisierung bisher ohne Maßnahmen -- unbebaute Grundstücke -Zwischennutzung Brache/Baulücke Bodenrichtwertzonen Anlage 4 Jahnstraße 2000 2017 Kirchstraße 10 2000 2017 Leibnizstraße 7 2000 2017 Seitenstraße 11 2000 2017 Rathaus 2000 2017