Vorlage-Sammeldokument

Informationsvorlage Nr. VI-Ifo-05471 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Betreff: Kosten der Unterkunft und Heizung: Anpassung der Richtwerte für Leistungsberechtigte nach dem SGB II und SGB XII Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Ratsversammlung Die Information wird zur Kennntis genommen. 1/7 voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 16.05.2018 Bestätigung Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Übereinstimmung mit strategischen Zielen: nicht relevant x Finanzielle Auswirkungen nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen x Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen x Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: nein wenn ja, nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/7 3/7 Sachverhalt 1. Einleitung Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz des Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die festgelegten Richtwerte für die Bemessung der Unterkunfts- und Heizkosten regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst. Da sowohl der Mietspiegel als auch die Betriebskostenbroschüre zwischenzeitlich neu erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte sind daher erneut zu überprüfen. Die im Jahr 2014 vorgenommene Herleitung der Richtwerte (DS-00687) wurde durch das Sozialgericht Leipzig und das Landessozialgericht Sachsen in mehreren Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes bestätigt. Die zum damaligen Zeitpunkt entwickelte Methode zur Ermittlung angemessener Richtwerte wird beibehalten und wo erforderlich an die aktuelle Rechtsprechung angepasst. Mit der Differenzierung der Richtwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe der Bedarfsgemeinschaft wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R) entsprochen. 2. Änderung der Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten Folgende Richtwerte sollen für das Stadtgebiet Leipzig gelten: Größe der Bedarfsgemeinschaft Richtwert für die Bruttokaltmiete aktuell Nichtprüfungsgrenze Heizkosten neu Differenz aktuell neu Differenz 1 Person 269,57 € 279,60 € 10,03 € 58,43 € 55,78 € - 2,65 € 2 Personen 354,50 € 372,92 € 18,42 € 77,91 € 74,38 € - 3,53 € 3 Personen 446,95 € 474,24 € 27,29 € 97,38 € 92,97 € - 4,41 € 4 Personen 518,63 € 533,80 € 15,17 € 110,36 € 105,36 € - 5,00 € 5 Personen 581,13 € 604,39 € 23,26 € 123,35 € 117,76 € - 5,59 € jede weitere Person 61,18 € 63,62 € 2,44 € 12,99 € 12,40 € - 0,59 € Die niedrigere Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten resultiert aus gesunkenen Kosten, die u.a. auf günstigere Erdgaspreise zurückzuführen sind. 4/7 Diese Werte entsprechen folgenden gerundeten Beträgen je m²: Größe der Bedarfsgemeinschaft abstrakt angemessene Wohnfläche Grundmiete (Nettokaltmiete) 1 Person 45 m² 4,79 € 2 Personen 60 m² 4,79 € 3 Personen 75 m² 4,90 € 4 Personen 85 m² 4,86 € 5 Personen 95 m² 4,94 € jede weitere Person 10 m² 4,94 € Betriebskosten Nichtprüfungsgre nze Heizkosten 1,42 € 1,24 € 3. Finanzielle Auswirkungen Im Haushaltsplan 2018 sind die Aufwendungen für die Leistungen der Kosten für Unterkunft und Heizung in Höhe von 143,37 Mio. € veranschlagt. Vor allem die jährliche Anpassungen der Regelbedarfsstufen und die Entwicklung der Mieten wirken sich neben anderen Faktoren auf den monatlichen Zahlbetrag für die Kosten der Unterkunft (KdU) und Heizung je Bedarfsgemeinschaft aus. durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je BG 2016 292,99 € durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je BG 2017 (Januar bis September 2017) 304,58 € prozentuale Veränderung 3,81% Aufgrund der notwendigen Anpassung der Richtwerte der KdU und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten an die Entwicklung der Bruttowarmmieten ist neben dem laufenden Anstieg des monatlichen Zahlbetrags je Bedarfsgemeinschaft von einer zusätzlichen Steigerung auszugehen. Für die nachfolgende Darstellung der finanziellen Auswirkungen wird angenommen, dass im Jahr 2018 bei einem Drittel aller Bedarfsgemeinschaften eine Anpassung der Miete an die neuen Richtwerte KdU und die geänderte Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten seitens der Vermieter erfolgen wird. Entwicklung Richtwerte KdU und Nichtprüfungsgrenze Heizkosten Größe der Bedarfsgemeinschaft alle BG 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen ab 6 Personen (zzgl.) Anzahl Bedarfsgemeinschaften* Anteil 38.191 20.629 8.408 4.569 2.532 1.232 100,0% 54,0% 22,0% 12,0% 6,6% 3,2% 328,00 € 432,41 € 544,33 € 628,99 € 704,48 € 335,38 € 447,30 € 567,21 € 639,16 € 722,15 € 821 2,1% 74,17 € 76,02 € * letzter verfügbarer Datenstand September 2017 5/7 Richtwert KdU zzgl. Heizung aktuell Richtwert KdU zzgl. Heizung neu Größe der Bedarfsgemeinschaft prozentuale Veränderung ggü. bisherigen Werten 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 2,20% 3,33% 4,03% 1,59% 2,45% 6 und mehr Personen 2,43% gewichtete prozentuale Veränderung über alle Bedarfsgemeinschaften Anpassung der Miete in 33 % aller Fälle 2,64% 0,88% Insgesamt wird daher von einem Anstieg des monatlichen Zahlbetrages Bedarfsgemeinschaft von zuletzt 304,58 € um 4,69% im Jahr 2018 ausgegangen. je Die Anzahl aller der Ermittlung der finanziellen Auswirkungen zugrundeliegenden Bedarfsgemeinschaften entspricht dem mit dem Jobcenter für 2018 vereinbarten Jahresdurchschnittswert. Dieser beträgt 37.500 Bedarfsgemeinschaften. Im Zeitraum Januar bis September 2017 standen durchschnittlich noch 38.637 Bedarfsgemeinschaften im Leistungsbezug. Summe der prozentualen Veränderung voraussichtlicher mtl. Zahlbetrag je BG 2018 Anzahl BG im Jahresdurchschnitt 2018 Gesamtkosten 2018 Planansatz 2018 Mehraufwendungen 2018 + 4,69% 318,85 € 37.500 143.483.000,00 € 143.375.542,00 € 107.458,00 € Gegenüber dem Planansatz 2018 ergeben sich Mehraufwendungen von ca. 107.000 €. Da die Mehraufwendungen derzeit nur geschätzt werden können, wird zunächst von einer nahezu planmäßigen Inanspruchnahme der zur Verfügung stehenden Aufwendungen ausgegangen. 4. Folgen bei Nichtbeschluss Das Sozialgericht Leipzig hat bereits Ende 2017 angekündigt, dass es die im Jahr 2014 ermittelten Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten für überholt hält, da diese die aktuelle Marktentwicklung nicht mehr ausreichend widerspiegeln. Sollte in Folge das aktuelle „Schlüssige Konzept“ (DS-00687) für rechtswidrig erklärt werden, legt das Sozialgericht für die Angemessenheitsberechnung regelmäßig die deutlich höheren Werte der Wohngeldtabelle zuzüglich eines Sicherheitszuschlags von 10% zugrunde. Dies hat das Bundessozialgericht für Kommunen ohne ein (anerkanntes) Schlüssiges Konzept entschieden. Für die Stadt Leipzig wäre das mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Daneben hat sich die Stadt Leipzig, der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes folgend, zu einer regelmäßigen Überprüfung und ggf. Anpassung der angemessenen Kosten der Unterkunft verpflichtet. Unabhängig davon ist die Fortschreibung des „Schlüssigen Konzepts“ aber auch zur Wahrung des Rechtsfriedens erforderlich, denn die Verwaltung ist an Recht und Gesetz gebunden. Folgt die Stadt Leipzig diesem Auftrag nicht, erzeugt sie vermeidbare Klagewellen und das Vertrauen der Leipziger Bürger in die Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns schwindet. 6/7 Anlage Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft 7/7 Stadt Leipzig Sozialamt Abteilung Soziale Wohnhilfen Fachaufsicht KdU Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) - Herleitung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten; „Schlüssiges Konzept“ SGB II §§ 22 SGB XII §§ 35, 42a DS-00687/14 v. 18.12.2014 DS-05471/18 v. 20.03.2018 Schlüssiges Konzept 2018 Inhalt 1. Zielsetzung 3 2. Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 4 2.1 Vergleichsraum 4 2.2 Art und Weise der Datenerhebung 5 2.3 Produkttheorie 8 2.4 Wohnungsstandard 8 2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 10 2.6 Beobachtungszeitraum 10 2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 11 2.8 Rundung während der Berechnung 11 3. Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 12 3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 12 3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 14 3.3 Bruttokaltmiete 16 3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 16 4. 19 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 4.1 Zumutbarkeit 19 4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 19 4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 22 4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte (SGB II) 26 5. 6. Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 27 Inkrafttreten 28 Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 29 Literatur- und Quellenverzeichnis 30 Seite 2 Schlüssiges Konzept 2018 1. Zielsetzung Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz des Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die Richtwerte für die Bemessung der Unterkunftskosten regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst. Die Ermittlung der Richtwerte erfolgte im Jahr 2014 anhand des Datensatzes, der dem Leipziger Mietspiegel 20141 zu Grunde lag und aus den Ergebnissen der Betriebskostenbroschüre des Berichtsjahres 20142. Da sowohl der Mietspiegel3 als auch die Betriebskostenbroschüre4 zwischenzeitlich neu erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte sind daher erneut zu überprüfen. Die im Jahr 2014 vorgenommene Herleitung der Richtwerte wurde durch das Sozialgericht Leipzig und das Landessozialgericht Sachsen in mehreren Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes bestätigt5. Die Methode zur Ermittlung angemessener Richtwerte wird beibehalten und wo erforderlich an die aktuelle Rechtsprechung angepasst. Für die Stadt Leipzig besteht bei der Herleitung der Unterkunfts- und Heizkosten weiterhin die Herausforderung, bedürftigen Bürgerinnen und Bürgern die Versorgung mit angemessenem Wohnraum unter Einhaltung der gesetzgeberischen Vorgaben des § 22a Abs. 3 SGB II zu ermöglichen. Hierbei soll die Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden und deren Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt wie folgt berücksichtigen: 1. 2. 3. 4. 1 2 3 4 5 Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards, Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen und Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. Leipziger Mietspiegel 2014, DS-00599/14 Betriebskosten in Leipzig 2012 - Berichtsjahr 2014, DS V/4067 Leipziger Mietspiegel 2016, VI-DS-03674 Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531 vgl. u.a. LSG Sachsen, Beschluss v. 29.08.2016, L 8 AS 675/16 B ER Seite 3 Schlüssiges Konzept 2018 2. Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) Ein schlüssiges Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbedingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall. Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen 6 erfüllt:         Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen, es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z.B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße, Angaben über den Beobachtungszeitraum, Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z.B. Mietspiegel), Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten, Validität der Datenerhebung, Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und Angaben über die gezogenen Schlüsse (z.B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze). Auf diese Voraussetzungen wird nachfolgend detailliert eingegangen. 2.1 Vergleichsraum Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zunächst das Bestimmen eines maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser beschreibt ein ausreichend großes Gebiet, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und insbesondere seiner verkehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Bereich bildet. Einerseits soll das Einzugsgebiet hinreichend bestimmt und eingrenzbar sein; andererseits soll vermieden werden, dass durch ein Herausgreifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete beeinflusst wird. Leistungsberechtigte sollen die Möglichkeit haben, auch außerhalb solcher Stadtteile eine Wohnung anzumieten.7 Das gesamte Stadtgebiet Leipzigs wird als ein Vergleichsraum bestimmt, da die räumliche Nähe der einzelnen Stadtbezirke und die Infrastruktur einen homogenen Bereich bilden. Darüber hinaus gewährleistet der öffentliche Nahverkehr in Leipzig die gute Erreichbarkeit des Stadtkerns von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlagen, gleichermaßen. Von den Randlagen aus ergeben sich in die innerstädtischen Bezirke insoweit lediglich Fahrzeiten, wie sie auch erwerbstätigen Pendlern zugemutet werden (vgl. § 140 Abs. 4 Satz 2 SGB III). Bei der Wahl des maßgebenden Vergleichsraumes werden die dazu getroffenen Entscheidungen des BSG berücksichtigt. Es hat bereits für andere Großstädte einen Vergleichsraum über das gesamte Stadtgebiet bestätigt8 und außerdem festgestellt, dass eine 6 7 8 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 18 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 22 und BSG, Urteil v.18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, Rn. 27 Seite 4 Schlüssiges Konzept 2018 Beschränkung auf bestimmte Bezirke (oder Ortsteile) mit besonders verdichteter Bebauung und damit vorwiegend günstigem Wohnraum ein sozialräumliches Risiko birgt.9 2.2 Art und Weise der Datenerhebung Die angemessenen Richtwerte für die Grundmiete je m² werden aus den Daten, die dem Leipziger Mietspiegel 2016 zu Grunde liegen, berechnet. Die empirisch erhobenen Daten für den Mietspiegel bilden eine gute Grundlage10, um die aktuellen Verhältnisse am Wohnungsmarkt abzubilden. Sie sind grundsätzlich geeignet, um die grundsicherungsrechtliche Angemessenheitsgrenze zu bestimmen.11 Diese Methode gewährleistet auch, dass alle Anbietergruppen – private Eigentümer, kommunale Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften – berücksichtigt und nur aktuell zu zahlende Mieten der Datenerhebung zu Grunde gelegt werden. Der Mietspiegel der Stadt Leipzig wird durch das Sozialamt und das Amt für Statistik und Wahlen auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobenerhebung nicht preisgebundener Wohnungen gemäß § 558c f. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erarbeitet und mittels eines (multiplen linearen) Regressionsmodells berechnet. Die für den Mietspiegel notwendige Datenerhebung und -verarbeitung erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 des Sächsischen Statistikgesetzes (SächsStatG) durch das Amt für Statistik und Wahlen als für die Kommunalstatistiken der Stadt Leipzig zuständige Stelle. Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Dieser wird nach wissenschaftlich anerkannten Auswertungsmethoden alle zwei Jahre neu erstellt. Die Erstellung des Mietspiegels wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis gehören neben den beiden Fachämtern der Stadt Leipzig u.a.       der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. als Vertreter der Interessen der Mieterinnen und Mieter, Haus und Grund Leipzig e.V. als Vertreter privater Eigentümer, die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH als kommunaler Vermieter, verschiedene Wohnungsgenossenschaften, das Amtsgericht Leipzig und die Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, Sachgebiet Immobilienwirtschaft an. Datengrundlage für die Befragung zum Mietspiegel waren die Adressen von 11.564 Mieterinnen und Mietern von Wohnungen, die über ein Zufallsverfahren aus dem Einwohnermelderegister ermittelt wurden. Aus dieser Zufallsauswahl lagen abschließend auswertbare anonymisierte Antworten zu 2.729 Wohnungen, für die der Mietspiegel gilt, vor. Das entspricht einer empfohlenen Stichprobe von bis zu einem Prozent12 der in Leipzig im Jahr 2011 insgesamt bewohnten 242.486 Mietwohnungen13 zzgl. der in den Jahren 2012 bis 2016 5.242 fertiggestellten Wohnungen14 in Mehrfamilienhäusern. 9 vgl. BSG, Urteil v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, Rn. 21f. und auch BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 18 10 BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 8 11 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 30 12 BBSR, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 2014, S. 25 13 Statistisches Landesamt, Zensus 2011, S. 6 14 Statistisches Jahrbuch der Stadt Leipzig 2017 (Vorabversion); Fertiggestellte Wohnungen 2012 bis 2016 nach der Wohnungsgröße (S. 606) abzgl. Fertiggestellte Wohnungen in Wohngebäuden mit einer oder zwei Wohnungen 2012 bis 2016 (S. 605) Seite 5 Schlüssiges Konzept 2018 In der Erhebung wurden u. a. folgende Angaben erfragt:     Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung, Alter und Art des Gebäudes, Höhe der Miete und Lage der Wohnung (Wohnumgebung). Nach dem Ausschluss von 20 Wohnungen, für die der Mietspiegel keine Anwendung findet (Wohnungen ohne Bad oder Sammelheizung) sowie „Ausreißern“ (Wohnungen mit einer Grundmiete von <= 2,50 €/m² oder > 11,00 €/m²) verblieben 2.729 Datensätze für die Mietspiegelauswertung. Von diesen für die Erstellung des Mietspiegels verwandten Datensätzen werden zur Herleitung angemessener Richtwerte die Angaben zu den Erhebungsmerkmalen Grundmiete, Wohnfläche und Anzahl der Wohnräume herangezogen. Da die für den Mietspiegel erhobenen Daten keine validen Angaben zu den Nebenkosten enthalten, werden die angemessenen Richtwerte für die Betriebskosten und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten aus den Ergebnissen der Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2014 – Berichtsjahr 201615 abgeleitet. Die Betriebskostenbroschüre wird im Turnus von zwei Jahren durch das Sozialamt erstellt. Darin werden die durchschnittlichen Betriebs- und Heizkosten von in der Vermietung befindlichen Mehrfamilienhäusern ausgewiesen. Die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre erhobene Stichprobe umfasste 3,3% aller Betriebskostenabrechnungen von Mehrfamilienhäusern des Jahres 2014. Jeder Gebäudetyp wurde mit seinem tatsächlichen Anteil am Gesamtbestand von 26.167 Mehrfamilienhäusern, jedoch mit mindestens 30 Gebäudeeinheiten, berücksichtigt. 15 Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531, S. 6f. Seite 6 Schlüssiges Konzept 2018 Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen marktaktiver Gebäudebestand (Mehrfamilienhäuser)16 tatsächlich ausgewertet Gebäudetyp Baujahr / Merkmal 1 vor 1919 11.631 404 2 1919 – 1945 5.152 176 3 1946 – 1960 1.162 56 1.124 53 3.928 210 270 54 4 5 1961 – 1990 unsaniert 1961 – 1990 saniert 6 Hochhaus17 7 Neubau ab 1991 2.900 102 Summe - 26.167 1.055 Die ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen wurden dem Sozialamt durch verschiedene am Markt tätige Anbietergruppen zur Verfügung gestellt. Das waren im Einzelnen:     238 Abrechnungen des kommunalen Vermieters LWB GmbH, 340 Abrechnungen von Wohnungsgenossenschaften, 214 Abrechnungen von privaten Eigentümern und Hausverwaltungen sowie 263 Abrechnungen von Mietern u.a. über den Deutschen Mieterbund Mieterverein Leipzig e.V. Von jeder Nebenkostenabrechnung wurden neben den allgemeinen Daten wie Wohnfläche und Gebäudetyp auch sämtliche für Betriebs- und Heizkosten relevanten Werte – u.a. Verbrauchsmengen und Kosten – erfasst. Aus diesen Daten wurden im Anschluss für jeden Gebäudetyp die durchschnittlichen Kosten (arithmetischer Mittelwert) ermittelt. Betriebskosten, die nur bei einem geringen Anteil der Gebäude entstehen (z.B. Aufwand für Brand-/Blitzschutz oder Dachrinnenreinigung) wurden zu sonstigen Betriebskosten zusammengefasst und deren durchschnittliche Höhe über alle Objekte des jeweiligen Gebäudetyps ausgewiesen. Die Herleitung der Richtwerte und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten ist im 3. Kapitel dargestellt. Ob zu den ermittelten Richtwerten für die Grundmiete Wohnraum in ausreichendem Umfang vorhanden ist, wird anhand der für das Stadtgebiet Leipzig am Markt angebotenen Mietwohnungen untersucht. Dazu wird im Rahmen der Herleitung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft erstmals auf die Datenbank der Empirica AG (empiri16 17 eigene Datenerhebung aus dem Wohn- und Gebäudeverzeichnis der Stadt Leipzig Gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächs. BauO sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 Metern, im Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen Seite 7 Schlüssiges Konzept 2018 ca-systeme Marktdatenbank) zurückgegriffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen und Mieten des deutschen Immobilienmarktes. Sie basiert auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen.18 Die Untersuchung der Angebotsmieten ist in Kapitel 4.3 dargestellt. 2.3 Produkttheorie Der zu ermittelnde Richtwert für die Grundmiete stellt das Produkt aus maximal angemessener Wohnfläche und der angemessenen Quadratmetermiete, die über den Wohnungsstandard definiert wird, dar. Da es im Ergebnis nur auf die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers ankommt, kann von einem der beiden Faktoren zu Gunsten oder Lasten des anderen abgewichen werden (Produkttheorie)19: abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert 2.4 Wohnungsstandard Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist („bescheidener Zuschnitt“20). Sie muss daher im unteren Segment des Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier nicht auf die Angemessenheit einzelner wertbildender Faktoren, sondern des Produktes (der Gesamtbelastung) ankommt. 21 Da einzelne wertbildende Faktoren wie Ausstattungsmerkmale, Lage und Bausubstanz einer Wohnung nie allein für deren Mietpreis maßgebend sind, kann der Wohnungsstandard nicht nur von der Qualität einzelner Faktoren bzw. deren Vorhandensein (u.a. Balkon, Parkett) abhängen. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) schätzt ein, dass die Einbeziehung von konkreten Ausstattungsmerkmalen in die Definition des einfachen Standards in der Praxis kaum realisierbar ist, weil    die Anzahl der zu berücksichtigenden Ausstattungsmerkmale zu groß ist; einzelne Ausstattungsmerkmale sehr unterschiedlich bewertet und gewichtet werden, so dass eine objektive Bewertung sehr schwierig ist, und sich die Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern können (z. B. höherwertige Ausstattung). Das BMVBS empfiehlt daher eine Definition des einfachen Standards über den Mietpreis.22 Die Marktmiete dient als guter Qualitätsindikator: Je höher die erzielte Miete – für gleich große Wohnungen in der gleichen Stadt –, desto höher bewertet der Mieter die Qualität dieser Wohnung angesichts der vorhandenen Alternativen.23 18 www.empirica-systeme.de/portfolio/empirica-systeme-marktdatenbank/ vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, Rn. 20 20 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, Rn. 28 21 st. Rspr., zuletzt BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 31 bzw. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, Rn. 20. 22 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 22 23 Heising, Angemessene Unterkunftskosten, S. 5 19 Seite 8 Schlüssiges Konzept 2018 Dieser Auffassung folgend, wird zur Bemessung des Standards einer Wohnung deren Grundmiete je m² Wohnfläche herangezogen. Die im Zuge der Erhebung für den aktuellen Mietspiegel aufgenommenen Daten werden in Abhängigkeit von ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche in drei gleich große Segmente aufgeteilt:    Wohnungen einfachen Standards, Wohnungen mittleren Standards und Wohnungen gehobenen Standards. Die Wohnung mit der höchsten Grundmiete je m² innerhalb des einfachen Segments bildet dabei den Richtwert je m² Wohnfläche ab, da zu diesem Preis (Kappungsgrenze24) auch alle anderen Wohnungen des einfachen Segments anmietbar sind. Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (Substandard) werden bei der Ermittlung einer angemessenen Referenzmiete nicht berücksichtigt.25 Dieser Wohnraum ist beispielsweise durch die alleinige Beheizung mit Einzelöfen, eine außerhalb der Wohnung liegende Toilette oder eine fehlende Dusche oder Badewanne gekennzeichnet und wird in Leipzig nur noch in sehr geringem Umfang vermietet. Bereits vor der Datenauswertung für den Mietspiegel wurden daher folgende zwölf Datensätze eliminiert:    elf Wohnungen ohne Sammelheizung darunter zwei Wohnungen ohne Bad eine Wohnung ohne Bad aber mit Sammelheizung Da der Leipziger Mietspiegel nicht für möblierten Wohnraum gilt, bleiben solche Wohnungen unberücksichtigt. Die Ausstattung einer Wohnung mit Hausrat ist zudem kostenintensiv und führt in der Praxis zu deutlich höheren Mieten, die nicht zur Preisbildung angemessener Richtwerte für Wohnraum einfachen Standards herangezogen werden können. Auch die Daten von angemieteten Zimmern werden nicht für die Mietspiegelerhebung genutzt. Bei der Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Grundmiete je m² erfolgte keine Beschränkung auf Wohnungen bestimmter Baualtersklassen, auch wenn nach 1991 errichtete Wohngebäude in der Stadt Leipzig i.d.R. einen höheren Ausstattungsgrad besitzen, als Leistungsberechtigten i.S.d. § 22 SGB II zugebilligt wird.26 Das für den Mietspiegel erforderliche Erhebungsmerkmal – Baualtersgruppe des Wohngebäudes – blieb bei der Datenauswertung für die Richtwertbildung unberücksichtigt. Da Wohnraum der Baujahre nach 1991 aufgrund der überdurchschnittlichen Ausstattung eine vergleichsweise höhere Grundmiete als anderer Wohnraum aufweist, ergibt sich für die Leistungsberechtigten durch diese Verfahrensweise ein weiterer Spielraum, bei Anmietung eines älteren Baujahres beispielsweise eine Wohnung mit besserer Ausstattung oder mit größerer Wohnfläche wählen zu können. 24 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 29 26 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 23 25 Seite 9 Schlüssiges Konzept 2018 2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – unabhängig von der Anzahl der Zimmer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend der Haushaltsgröße, zu berücksichtigen.27 Bei der Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ist nicht auf die Zahl der Personen, die eine Wohnung gemeinsam nutzen, sondern allein auf die Zahl der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft abzustellen.28 Die in diesem Konzept dargestellten abstrakt angemessenen Wohnflächen beziehen sich daher auf die Größe der Bedarfsgemeinschaft. Da für das Stadtgebiet Leipzig keine repräsentativen Daten über die tatsächlichen Wohnverhältnisse von Haushalten im Niedrigeinkommensbereich ohne Transferleistungsbezug vorliegen29, wird bei der Bemessung einer angemessenen Wohnfläche auf die geltende landesrechtliche Vorschrift zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus30 zurückgegriffen. Für die Stadt Leipzig werden demnach folgende Höchstgrenzen festgelegt: für eine 1-Person-Bedarfsgemeinschaft für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft für eine 3-Personen-Bedarfsgemeinschaft für eine 4-Personen-Bedarfsgemeinschaft 45 m², 60 m², 75 m², 85 m². Für jede weitere zur Bedarfsgemeinschaft rechnende Person erhöht sich die Wohnfläche höchstens um weitere 10 m². Den Besonderheiten des Einzelfalles ist bei der Bestimmung einer angemessenen Wohnfläche jeweils Rechnung zu tragen. 2.6 Beobachtungszeitraum Der Beobachtungszeitraum für die Herleitung eines angemessenen Richtwertes für die Grundmiete entspricht dem Erhebungszeitraum der Stichprobe für den Mietspiegel der Stadt Leipzig. Für den Mietspiegel wurden Daten von Wohnungen erhoben, deren Miete sich im Zeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2015 geändert hat oder die in diesem Zeitraum neu angemietet wurden. Die Befragung für den Mietspiegel erfolgte im Zeitraum von Februar bis Mai 2016. Angaben zur Höhe der Miete wurden für den Monat Januar 2016 erhoben. Der Richtwert für die kalten Betriebskosten und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten werden aus den Ergebnissen der aktuellen Betriebskostenbroschüre gebildet. Die Ergebnisse der Betriebskostenbroschüre beruhen auf Abrechnungen für das Jahr 2014, die in 2015 durch die Vermieter erstellt wurden.31 Alle 1.055 Abrechnungen, die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre genutzt wurden, umfassten den kompletten Abrechnungszeitraum 2014. Abrechnungen, die nicht den vollständigen 12-monatigen Zeitraum betrafen, wurden nicht berücksichtigt. 27 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 16 und BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 18 vgl. BSG, Urteil v. 18.02.2010, B 14 AS 73/08 R, Rn. 23 29 vgl. BT-Dr. 17/3404, S. 101 i.V.m. Berlit in LPK-SGB II, zu § 22b, Rn. 9 ff. 30 RL gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen v. 22.11.2016, i.d.F. v. 08.03.2017 31 Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531, S. 6f. 28 Seite 10 Schlüssiges Konzept 2018 Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten wurde im Zeitraum 01.06. bis 31.08.2017 zum Datenstand 12.10.2017 durchgeführt. Erstmals konnten über die empirica-systeme Marktdatenbank alle Wohnungsangebote eines Monats (Vollerhebung) und nicht nur die Angebote eines bestimmten Stichtags unter Berücksichtigung der Höhe der Grundmiete, der Wohnfläche, der Anzahl der Wohnräume und der Lage der Wohnung im Stadtgebiet ausgewertet werden. Der mehrmonatige Erhebungszeitraum wurde gewählt, um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen Wechsel von neu vermieteten (Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) beobachten zu können. 2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten Die Repräsentativität der Datenerhebung ist einerseits durch die Satzung über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt Leipzig (Mietwerterhebungssatzung)32 und andererseits durch die umfangreiche Stichprobe über alle Gebäudetypen und Anbietergruppen, die Basis für die Ergebnisse der Betriebskostenbroschüre ist, sichergestellt. Die Repräsentativität der Untersuchung der Angebotsmieten ist durch die Vollerhebung der Wohnungsinserate aus der empirica-systeme Marktdatenbank gewährleistet. Es erfolgte keine Begrenzung auf eine Stichprobe. 2.8 Rundung während der Berechnung In diesem Konzept ausgewiesene Zwischenergebnisse werden zu Gunsten einer besseren Lesbarkeit auf die 4. Nachkommastelle gerundet angegeben. Generell wird aber mit ungerundeten Werten gerechnet. Erst die Endergebnisse der Richtwerte und die Nichtprüfungsgrenzen der Heizkosten werden abschließend auf volle Cent-Beträge aufgerundet.33 32 Satzung über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt Leipzig (Mietwerterhebungssatzung), VI-DS-04605, (veröffentlicht im Leipziger Amts-Blatt Nr. 19 vom 28.10.2017) 33 vgl. SG Dresden, Urteil v. 18.09.2012, S 38 AS 17/11, S. 7 Seite 11 Schlüssiges Konzept 2018 3. Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete Die Eckwerte für die Grundmiete pro m² werden aus den Datensätzen, die dem Leipziger Mietspiegel zu Grunde liegen, ermittelt. Da in den Mietspiegeldatensätzen keine ausreichende Anzahl an Wohnungen enthalten ist, die exakt den abstrakt angemessenen Wohnflächen entsprechen, die Leistungsberechtigten zustehen (z. B. nur 31 Wohnungen mit genau 45 m²), werden zur Bestimmung angemessener Eckwerte für die Grundmiete pro m² Wohnflächenspannen gebildet.34 Dabei wurde eine Unter- und Überschreitung der abstrakt angemessenen Wohnflächen von jeweils 5 m² gewählt. Tabelle 2: Wohnflächenspannen Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 1 2 3 4 5 abstrakt angemessene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² untere Grenze 40 m² 55 m² 70 m² 80 m² 90 m² obere Grenze 50 m² 65 m² 80 m² 90 m² 100 m² Durch die Wahl dieser Grenzen kann auf einen ausreichenden Umfang an Wohnungsdaten zur Bildung eines Eckwertes für die Grundmiete pro m², der die aktuellen Verhältnisse am Wohnungsmarkt abbildet, zurückgegriffen werden. Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten Anzahl an Datensätzen die genau der abstrakt angemessenen Wohnfläche entsprechen die im Bereich der gebildeten Wohnflächenspanne liegen Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 1 2 3 4 5 31 86 44 24 12 419 678 430 277 185 Wie in Kapitel 2 dargestellt, ist die Grundmiete je m² Wohnfläche vornehmlich kennzeichnend für den Standard einer Wohnung. Daher werden für die selektierten Datensätze jeweils die Grundmieten je m² Wohnfläche bestimmt und die Werte in aufsteigender 34 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 14 AS 77/12 R, Rn. 32 Seite 12 Schlüssiges Konzept 2018 Reihenfolge sortiert. Die Grundmiete je m² Wohnfläche einer jeden Wohnflächenspanne, die genau das untere Drittel (einfaches Segment) aller Datensätze nach oben begrenzt, stellt den Richtwert für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft dar. Mit der Differenzierung der Eckwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe der Bedarfsgemeinschaft wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der Rechtsprechung des BSG35 entsprochen. Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen unteres Drittel an Wohnungen der Wohnflächenspanne Eckwert Grundmiete je m² (33 ⅓ %-Perzentil36) mittlerer Wert der Datenreihe = Median 1 2 3 4 5 139,6667 226 143,3333 92,3333 61,6667 4,7888 € 4,7908 € 4,8987 € 4,8556 € 4,9375 € 5,1227 € 5,1309 € 5,2239 € 5,2674 € 5,5000 € In der nachfolgenden Abbildung wird dieser Berechnungsschritt am Beispiel der Wohnungen für 1-Person-Haushalte grafisch dargestellt. Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche Wohnfläche von 40 - 50 m², n=419 ≜ der 1-Person-Haushalte 50 4,7888 € 5,5424 € 40 Anzahl 30 20 10 einfaches mittleres gehobenes Segment Segment Segment 0 2,80 € 35 36 3,60 € 4,40 € 5,20 € 6,00 € 6,80 € 7,60 € 8,40 € 9,20 € vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen.“ Seite 13 Schlüssiges Konzept 2018 3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten Soweit keine statistischen Daten zur Bestimmung angemessener Betriebskosten – gerade im unteren Wohnsegment – vorliegen, ist es zulässig, auf bereits vorliegende Daten aus Betriebskostenübersichten (und dabei vorrangig auf örtliche Übersichten) zurückzugreifen und dabei auf die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte. Die Heranziehung von Durchschnittswerten aus allen Mietverhältnissen ergibt zwar einen Wert, der – weil er den gesamten Mietmarkt erfasst – in der Tendenz höher liegt, als dies bei Auswertung nur des Teilsegments der Fall wäre, auf das Leistungsberechtigte nach dem SGB II zu verweisen sind. Sofern eine entsprechend differenzierte Datenlage aber nicht vorliegt und also eine Auswertung des Teilsegments mit vernünftigem Aufwand ausscheidet, ist eine solche Vergröberung erforderlich, um mit ausreichender Sicherheit zu gewährleisten, dass in jedem Marktsegment - auch in dem in Bezug zu nehmenden unteren Segment - eine genügende Anzahl an Mietverhältnissen zu diesem Preis vorhanden ist.37 Da für das Stadtgebiet Leipzig keine Erkenntnisse über die Betriebskosten im unteren Wohnsegment vorliegen und im Zuge der Mietspiegelbefragung dazu ebenfalls keine validen Daten erhoben werden konnten, werden die kalten Betriebskosten auf Grundlage der aktuellen Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2014 (Berichtsjahr 2016) ermittelt. Zur Bildung eines zutreffenden Durchschnittswerts für den gesamten Vergleichsraum werden die für die unterschiedlichen Gebäudetypen vorliegenden Betriebskostenergebnisse im Verhältnis zum Anteil von Wohnungen dieses Gebäudetyps am gesamten Wohnungsbestand gewichtet38. Der gesamte Wohnungsbestand im Stadtgebiet Leipzig von derzeit 332.242 Wohnungen (inkl. Eigentumswohnungen) verteilt sich auf die Gebäudetypen wie in Tabelle 5 dargestellt. Tabelle 5: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp39 Gebäudetyp40 Wohnungsbestand prozentualer Anteil am Gesamtbestand 1 2 3 4 5 6 7 131.635 57.054 12.406 16.015 47.130 22.427 45.575 3,7340% 4,8203% 14,1854% 39,6202% 17,1724% 6,7502% 13,7174% Zur Ermittlung der kalten Betriebskosten werden zu den jeweiligen durchschnittlichen kalten Betriebskosten die Aufzugskosten addiert. Die Aufzugskosten stellen eine Besonderheit bei der Bestimmung angemessener Betriebskosten dar, da Aufzüge nur in den Gebäuden des Typs 6 generell vorhanden sind. Bei allen anderen Baualtersklassen sind Aufzüge i.d.R. ein zusätzliches Ausstattungsmerkmal und für einen gehobenen Wohnungsstandard kennzeichnend. Um leistungsberechtigten Haushalten auch die Anmietung von Wohnraum in Gebäuden mit Aufzug zu ermöglichen, werden die Aufzugskosten in die kalten Betriebskosten einbezogen. 37 vgl. BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 27 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 39 eigene Datenerhebung aus Wohn- und Gebäudeverzeichnis 40 vgl. S. 7, Tabelle 1 38 Seite 14 Schlüssiges Konzept 2018 Die so ermittelten Werte für die kalten Betriebskosten je Gebäudetyp werden danach zu einem für den Vergleichsraum gültigen gewichteten arithmetischen Mittelwert zusammengefasst. In diesen gewichteten arithmetischen Mittelwert gehen die Betriebskosten der unterschiedlichen Gebäudetypen entsprechend ihres Anteils am Gesamtbestand ein. Bei der Bildung des einfachen arithmetischen Mittels der Betriebskosten über alle Gebäudetypen würden diese – ungeachtet des Anteils der Gebäudetypen am gesamten Wohnungsbestand – zu gleichen Teilen in die Berechnung einfließen. Der gewichtete arithmetische Mittelwert berücksichtigt, dass Gebäudetypen mit einem größeren Wohnungsbestand mit größerem Gewicht einfließen als Gebäudetypen mit einem geringeren Wohnungsbestand41. Der sich daraus für den gesamten Vergleichsraum ergebende Wert wird im Anschluss um einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöht. Der Sicherheitszuschlag berücksichtigt den nicht genau bezifferbaren Mehrbedarf an Kaltwasser, der Personen entsteht, die (möglicherweise) keiner außerhäuslichen Beschäftigung nachgehen, sowie künftige allgemeine Kostensteigerungen wie sie z. B. durch die Anpassung des Mindestlohnes im Bereich der haushaltsnahen Tätigkeiten (Grünpflege, Hausreinigung oder Winterdienst) auftreten können.42 Tabelle 6: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten43 Gebäudetyp 44 Kosten je m² 1 2 Ø kalte 1,13 € 0,99 € Betriebskosten zzgl. Kosten 0,24 € 0,11 € für Aufzug ∑ kalte 1,37 € 1,10 € Betriebskosten prozentualer Anteil am 39,6202% 17,1724% Gesamtbestand gewichteter Mittelwert der kalten Betriebskosten* zzgl. 10% Sicherheitszuschlag angemessene kalte Betriebskosten *Berechnung: 3 4 5 6 7 1,02 € 1,07 € 1,06 € 1,18 € 1,23 € 0,18 € 0,24 € 0,11 € 0,18 € 1,02 € 1,25 € 1,30 € 1,29 € 1,41 € 3,7340% 4,8203% 14,1854% 6,7502% 13,7174% 1,2949 € 0,1295 € 1,4244 € ∑kalte Betriebskosten Gebäudetyp 1 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 1 am Wohnungsbestand+ … + ∑kalte Betriebskosten Gebäudetyp 7 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 7 am Wohnungsbestand 41 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 43 Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531/16, S. 6 f. 44 vgl. S. 7, Tabelle 1 42 Seite 15 Schlüssiges Konzept 2018 3.3 Bruttokaltmiete Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft sollen die Kaltmiete und die Betriebskosten umfassen, da neben der Nettokaltmiete auch die Betriebskosten abstrakt zu bestimmen und als Faktor in das Produkt (vgl. Kapitel 2.3) einzubeziehen sind.45 Die zuvor ermittelten Beträge für die Betriebskosten werden daher zu den jeweiligen Werten der Grundmiete addiert. Die gebildeten Summen werden im Anschluss mit der abstrakt angemessenen Wohnfläche je Größe der Bedarfsgemeinschaft multipliziert. Daraus ergeben sich die Richtwerte in Form der Bruttokaltmiete. Tabelle 7: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 1 2 3 4 5 abstrakt angemes45m² 60m² 75m² 85m² 95m² sene Wohnfläche angemessene 4,7888 € 4,7908 € 4,8987 € 4,8556 € 4,9375 € Grundmiete je m² angemessene Be1,4244 € triebskosten je m² Bruttokaltmiete 6,2132 € 6,2152 € 6,3232 € 6,2800 € 6,3620 € je m² ungerundetes 279,5946 € 372,9130 € 474,2375 € 533,7989 € 604,3859 € Ergebnis Richtwert 279,60 € 372,92 € 474,24 € 533,80 € 604,39 € Bruttokaltmiete für jede weitere Person zzgl. 10m² 4,9375 € 6,3620 € 63,6196 € zzgl. 63,62 € Diese (vom Bundessozialgericht favorisierte) Ausgestaltung des Richtwertes erhöht den Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z.B. eine höhere Grundmiete durch niedrige Betriebskosten ausgeglichen werden kann und umgekehrt. 3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze Für die Heiz- und Wassererwärmungskosten liegen aktuelle Erkenntnisse auf Basis der Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2014 (Berichtsjahr 2016) vor. Die dazu ausgewerteten Daten betreffen das Abrechnungsjahr 2014. Aus der Summe der Heiz- und der Wassererwärmungskosten eines jeden Gebäudetyps wird analog der für die kalten Betriebskosten beschriebenen Vorgehensweise ein gewichteter Mittelwert gebildet. Da das Jahr 2014 im langjährigen Vergleich ein sehr warmes Jahr war, fielen deutlich geringere Heizkosten als in einem normal kalten Jahr an. Die reinen Heizkosten werden daher vor Berechnung des gewichteten Mittelwertes klimabereinigt.46 Für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis 31.12.2014 beträgt der durchschnittliche Klimafaktor für das Stadtgebiet 45 46 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2012, B 14 AS 50/10 R, Rn. 33 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 Seite 16 Schlüssiges Konzept 2018 Leipzig 1,2047. Mit diesem Faktor sind die Heizkosten zu multiplizieren. Gleiches gilt nicht für die Wassererwärmungskosten, da für diese die klimatischen Verhältnisse eines Jahres unerheblich sind. Tabelle 8: Ermittlung angemessener Heizkosten48 Gebäudetyp 49 Kosten je m² 1 2 Heizung 0,72 € 0,67 € (2014 KF 1,20) Heizung klimabe0,8640 € 0,8040 € reinigt (* 1,20) Wasser0,26 € 0,28 € erwärmung ∑ Heiz- und Wasser1,1240 € 1,0840 € erwärmung prozentualer Anteil am 39,6202% 17,1724% Gesamtbestand gewichteter Mittelwert der Heizund Wassererwärmungskosten* *Berechnung: 3 4 5 6 7 0,65 € 0,77 € 0,70 € 0,93 € 0,63 € 0,7800 € 0,9240 € 0,8400 € 1,1160 € 0,7560 € 0,29 € 0,35 € 0,31 € 0,28 € 0,24 € 1,0700 € 1,2740 € 1,1500 € 1,3960 € 0,9960 € 3,7340% 4,8203% 14,1854% 6,7502% 13,7174% 1,1268 € ∑Heiz- und Wassererwärmung Gebäudetyp 1 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 1 am Wohnungsbestand+ … + ∑ Heiz- und Wassererwärmung Gebäudetyp 7 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 7 am Wohnungsbestand Die angemessenen Heizkosten ergeben sich aus der Multiplikation des gewichteten Mittelwertes der Heiz- und Wassererwärmungskosten je m² mit den abstrakt angemessenen Wohnflächen nach Größe der Bedarfsgemeinschaft. Da die Bestimmung eines abstrakt angemessenen Heizkostenpreises pro m²-Wohnfläche für eine einfache Wohnung im unteren Segment eines Wohnungsmarktes ohne Bezugnahme auf den konkreten Bauzustand, die jeweilige Wohnungslage und regionale Gegebenheiten unmöglich ist, dient es der Verwaltungsökonomie, Höchst-Toleranzwerte zu bestimmen, bei deren Unterschreitung die Angemessenheit der tatsächlichen Kosten unterstellt wird (sog. Nichtprüfungsgrenze).50 Die zuvor ermittelten Werte werden daher abschließend zur Bildung einer Nichtprüfungsgrenze um weitere 10% angehoben. Heizkosten, die oberhalb dieser Nichtprüfungsgrenze liegen, sind im konkreten Einzelfall auf ihre Angemessenheit anhand der aktuellen Fassung des kommunalen Heizspiegels51 zu prüfen. 47 Deutscher Wetterdienst, Klimafaktoren für den Energieausweis, Mittelwert der PLZ-Zustellbezirke des Stadtgebietes Leipzig im Zeitraum 01.01.-31.12.2014 auf Basis des ab 01.05.2014 gültigen Berechnungsverfahrens 48 Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531/16, S. 6f. 49 vgl. S. 7, Tabelle 1 50 Deutscher Verein, Empfehlungen zu den angemessenen KdU, S. 44 51 co2online gGmbH, Heizspiegel Leipzig Seite 17 Schlüssiges Konzept 2018 Tabelle 9: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 1 2 3 4 5 abstrakt angemes45m² 60m² 75m² 85m² 95m² sene Wohnfläche gewichteter Mittelwert der Heiz- und Wasser1,1268 € erwärmungskosten gewichteter Mittelwert der Heiz- und Wasser1,2395 € erwärmungskosten zzgl. 10% Zuschlag ungerundetes 55,7784 € 74,3711 € 92,9639 € 105,3591 € 117,7543 € Ergebnis Nichtprüfungsgrenze 55,78 € 74,38 € 92,97 € 105,36 € 117,76 € Heizkosten Seite 18 für jede weitere Person zzgl. 10m² 12,3952 € zzgl. 12,40 € Schlüssiges Konzept 2018 4. Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 4.1 Zumutbarkeit Vor der Beurteilung, ob angemessener Wohnraum zu den ermittelten Richtwerten für die Grundmiete verfügbar ist, sind die Mindestanforderungen an die Zumutbarkeit von Wohnraum für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft zu definieren, da dazu keine bundes- oder landeseinheitlichen Vorgaben über alle Bedarfsgemeinschaftsgrößen bestehen. Die Stadt Leipzig hält nachfolgende Mindestwohnflächen in Verbindung mit der angegebenen Mindestanzahl von Wohnräumen für zumutbar. Das bedeutet nicht, dass im Umkehrschluss Wohnungen, die über eine kleinere Wohnfläche oder eine geringere Anzahl von Wohnräumen verfügen, generell unzumutbar sind. Auch die Zumutbarkeit ist im konkreten Einzelfall zu prüfen. Gerade für Haushalte mit mehreren Kindern können auch Wohnungen mit einer geringeren Raumanzahl zumutbar sein.52 Tabelle 10: Mindestanforderung Zumutbarkeit Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen Mindestwohnfläche Mindestanzahl Wohnräume 1 2 3 4 5 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 1 2 3 4 4 Bei der Validierung der Richtwerte für die Grundmiete werden Wohnungen, die über eine kleinere Wohnfläche oder eine geringere als die Mindestanzahl an Wohnräumen verfügen, nicht in das Ergebnis einbezogen, obwohl sie im Einzelfall geeignet sein können. 4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten (auf Basis der Nettokaltmiete) Das BSG hält daran fest, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der in einem wissenschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des angemessenen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden können, davon auszugehen ist, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu diesem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt.53 Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Den Leipziger Mietspiegeldaten können Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem zuvor ermittelten angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden. In der nachfolgenden Übersicht sind zuerst die Wohnungen dargestellt, die über eine Wohnfläche verfügen, die zwischen der für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft mindestens zumutbaren (Untergrenze) und der abstrakt angemessenen Wohnfläche (Obergrenze) liegt. Danach werden schrittweise die zusätzlichen Voraussetzungen zur 52 53 vgl. LSG Sachsen, Beschluss vom 04.03.2011, Az: L 7 AS 753/10 B ER, S. 5f. vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 38 Seite 19 Schlüssiges Konzept 2018 Mindestanzahl von Wohnräumen und der angemessene Quadratmeterpreis für die Nettokaltmiete ergänzt. In Abhängigkeit dieser zusätzlichen Voraussetzungen wird die Häufigkeit von Wohnungen mit einem angemessenen Quadratmeterpreis abgebildet. Tabelle 11: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen Voraussetzungen 1 2 3 4 5 Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² Wohnfläche bis 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 283 870 888 309 218 Anzahl Wohnungen zusätzliche Voraussetzung: Mindestanzahl Wohnräume Mindestanzahl Wohnräume Anzahl Wohnungen 1 2 3 4 4 283 858 641 55 79 zusätzliche Voraussetzung: abstrakt angemessener Quadratmeterpreis abstrakt angemessene Nettokaltmiete je m² angemessene, gerundete Nettokaltmiete gesamt Anzahl Wohnungen 4,7888 € 4,7908 € 4,8987 € 4,8556 € 4,9375 € 215,50 € 287,45 € 367,41 € 412,73 € 469,07 € 175 502 440 38 52 Seite 20 Schlüssiges Konzept 2018 In der nachfolgenden Übersicht wird am Beispiel der 175 Datensätze der für 1-PersonHaushalte ermittelten Wohnungen mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis die Verteilung der Nettokaltmieten dargestellt. Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-PersonHaushalte mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis Anzahl von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu 35 32 30 25 22 20 23 18 16 15 14 15 12 10 10 6 7 5 0 120 € 130 € 140 € 150 € 160 € 170 € 180 € 190 € 200 € 210 € 215,50 € Unter Berücksichtigung der Produkttheorie sind auch Wohnungen mit einer größeren als der abstrakt angemessenen Wohnfläche angemessen, wenn die Wohnfläche multipliziert mit dem Quadratmeterpreis für die Kaltmiete die für den jeweiligen Haushalt angemessene Grundmiete nicht übersteigt. Danach ergeben sich aus den Mietspiegeldaten folgende Häufigkeiten. Tabelle 12: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in den Mietspiegeldaten Haushaltsgröße in Personen Voraussetzungen Wohnfläche ab Mindestanzahl Wohnräume angemessene, gerundete Nettokaltmiete gesamt Anzahl Wohnungen 1 2 3 4 5 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 1 2 3 4 4 215,50 € 287,45 € 367,41 € 412,73 € 469,07 € 268 658 515 82 136 Seite 21 Schlüssiges Konzept 2018 In den Mietspiegeldaten sind zu der zuvor ermittelten Grundmiete Wohnungen über alle Haushaltsgrößen vorhanden. Zusätzlich zu der vom BSG gewählten Validierung der Verfügbarkeit von Wohnungen mit einem angemessenen Quadratmeterpreis werden im nächsten Kapitel die aktuell am Wohnungsmarkt angebotenen Wohnungen beschrieben. 4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen (Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete) Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat in der im Januar 2013 veröffentlichten Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen u. a. Hinweise zur sachgerechten Ermittlung von Angebotsmieten gegeben. Demnach sollen bei der Betrachtung der Angebotsmieten folgende Aspekte berücksichtigt werden:  Ganz wesentlich ist, dass die im Angebot befindlichen freien Mietwohnungen nur zu einem gewissen Teil überhaupt in Anzeigen oder auf Internet-Seiten publiziert werden. So finden z.B. Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen mit Belegungsrechten häufig einen neuen Mieter, ohne dass diese in Inseraten oder anderen Publikationen aufgetaucht wären. Das gilt auch für Wohnungen, die direkt an Nachfolgemieter übergeben werden. Weiterhin inserieren etwa Wohnungsunternehmen nicht alle gleichgearteten Wohnungen, so dass nicht auf das Gesamtangebot geschlossen werden kann.  Bei den freien Wohnungen, die auch tatsächlich als Angebot publiziert werden, handelt es sich zudem tendenziell um die teureren Angebote. Denn die günstigeren Wohnungsangebote fallen überproportional unter die Gruppe, die direkt ohne Publikation neu vermietet werden. Daher ist davon auszugehen, dass durch eine Angebotsmieten-Recherche und Analyse die preiswerten Wohnungen schlechter erfasst werden, je angespannter die Wohnungsmärkte sind.  Auf entspannten Märkten hingegen kann es dazu kommen, dass die tatsächlich abgeschlossenen Mietverträge nach Vertragsverhandlungen unterhalb der ursprünglichen Angebotsmieten liegen.  Insgesamt bildet die Analyse der Angebotsmieten einer Kommune in der Tendenz überproportional das höherpreisige Wohnungsmarktsegment ab, während tatsächlich in nennenswertem Umfang auch preiswertere Wohnungen auf dem lokalen Markt erhältlich sind. Darum besteht das Risiko, dass Angemessenheitsgrenzen, die sich ausschließlich auf die Auswertung von Angebotsmieten stützen, zu hoch angesetzt sind.54 Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird die Grundmiete der am Markt angebotenen Mietwohnungen im Hinblick auf ihre Angemessenheit untersucht. Dazu wird im Rahmen der Herleitung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft erstmals auf die Datenbank der Empirica AG (empirica-systeme Marktdatenbank) zurückge54 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 44 Seite 22 Schlüssiges Konzept 2018 griffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen und Mieten des deutschen Immobilienmarktes. Im Rahmen der Vollerhebung lagen im Betrachtungszeitraum Daten von 14.080 unterschiedlichen Mietinseraten für den Vergleichsraum vor, von denen ein Teil über einen Zeitraum von mehreren Monaten beworben wurde. Angebotene Wohnungen mussten über eine Mindestwohnfläche von 20 m² und eine Angabe zur Anzahl der Wohnräume verfügen. Fehlten entsprechende Aussagen, blieben die Angebote unberücksichtigt. In jedem Auswertungsmonat waren im Stadtgebiet Leipzig über 9.100 unterschiedliche Wohnungsangebote vorhanden. Tabelle 13: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum Juni – August 2017) Wohnungsangebote in der empirica-systeme Marktdatenbank Juni Juli August 9.368 9.179 9.225 In Tabelle 14 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnungen für leistungsberechtigte Haushalte nach dem SGB II und XII unter Berücksichtigung der Produkttheorie dargestellt, d.h. Wohnungsangebote mit einer größeren als der abstrakt angemessenen Wohnfläche können bei einem geringeren als unter Kapitel 3.1 festgestellten Quadratmeterpreis angemessen sein. Seite 23 Schlüssiges Konzept 2018 Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende Mindestanzahl an angemessenen und zumutbaren Wohnungsangeboten. Tabelle 14: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) Haushaltsgröße in Personen Voraussetzungen Wohnfläche ab Mindestanzahl Wohnräume angemessene Nettokaltmiete 1 2 3 4 5 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 1 2 3 4 4 215,50 € 287,45 € 367,41 € 412,73 € 469,07 € Anzahl Wohnungsangebote empirica Systeme Marktdatenbank Juni 307 709 627 15 24 Juli 300 657 604 19 32 August 282 655 601 21 27 darunter unterschiedliche Wohnungsangebote Juni – August 2017 483 1.041 853 26 39 Die Auswertung zeigt, dass für alle Haushaltsgrößen eine Versorgung mit zumutbarem angemessenem Wohnraum möglich ist. Auf die Besonderheiten der Versorgung von Haushalten mit fünf Personen mit angemessenem Wohnraum wurde erstmals im Jahr 2013 hingewiesen (DS V/3516 v. 09.12.2013, S. 26). Die erneute Untersuchung ergab für diese Haushaltsgröße ein ausreichendes Angebot an angemessenen Wohnungen, wenn in die Suche Objekte mit mindestens vier Wohnräumen einbezogen werden. Darüber hinaus besteht für bedürftige Familien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die Möglichkeit, im Sozialamt55 Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an alters- und/oder behindertengerechtem Wohnraum. Im Sachgebiet Wohnraumversorgung wird zur Wohnungssuche umfassend beraten, zu speziellen Wohnungsangeboten informiert und durch Kooperation mit dem kommunalen Vermieter der LWB GmbH und anderen Wohnungsmarktakteuren sowie durch Nutzung von städtischen Belegungsrechtsoptionen in individuell angemessenen Wohnraum vermittelt. Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist zu berücksichtigen, dass Haushalten von Leistungsberechtigten nach dem SGB II sowie dem SGB XII, die zur Senkung ihrer Unterkunftskosten aufgefordert werden, dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu sechs 55 Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Sachgebiet Wohnraumversorgung (50.52), Prager Str. 21, 04103 Leipzig Seite 24 Schlüssiges Konzept 2018 Monaten eingeräumt wird.56 In dieser Frist unterliegt der Wohnungsmarkt einem permanenten Wechsel an Wohnungsangeboten. Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf die einzelnen Stadtbezirke verteilen. Tabelle 15: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote Haushaltsgröße in Personen Stadtbezirk 1 2 3 4 5 Mitte 22 16 23 1 - Nordost 65 159 154 1 1 Ost 67 261 154 4 2 Südost 21 91 52 1 - Süd 17 21 11 - 2 Südwest 20 68 29 1 4 West 172 125 318 17 29 Alt-West 40 114 36 - - Nordwest 28 95 22 1 - Nord 29 86 52 - 1 ohne Angabe 2 5 2 - - 483 1.041 853 26 39 Summe Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden. In einigen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote als in anderen vor. Eine ähnliche Mietpreisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstädten Deutschlands.57 Das Wohnungsangebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke, so dass sich nahezu alle bedürftigen Haushalte über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemessenem Wohnraum versorgen können.58 Soweit sich eine räumliche Häufung des Bestandes angemessener Wohnung in einzelnen Stadtteilen zeigt, ist im Übrigen zu beachten, dass insoweit ein Spannungsverhältnis zum Wohnstandard besteht. Denn die Forderung nach einer stärkeren Verteilung der angemessenen Wohnungen über das Stadtgebiet wäre mit einer Überschreitung des einfachen Standards verbunden. Eine (deutliche) Überschreitung des vom BSG propagierten einfa56 vgl. § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II bzw. § 35 Abs. 2 S. 2 SGB XII Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff. 58 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 29 57 Seite 25 Schlüssiges Konzept 2018 chen Standards würde sich indes zu Lasten von nicht im Leistungsbezug stehenden Mitbewerbern um Wohnungen einfachen Standards auswirken, und kommt daher bereits vor diesem Hintergrund nicht in Betracht.59 Sowohl im Mietspiegeldatensatz als auch bei den am Markt angebotenen Mietobjekten sind zu den ermittelten Richtwerten eine hinreichende Anzahl angemessener Wohnungen für alle Haushaltsgrößen nachweisbar. 4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte (SGB II) Die ermittelten Richtwerte für die Grundmiete werden nachfolgend mit den durchschnittlichen Nettokaltmieten (Bestandsdaten) der nach dem SGB II leistungsberechtigten Haushalte verglichen. Dazu wird auf die veröffentlichten Daten des Berichts zur jährlichen Überprüfung der Höhe der KdU 201660 zurückgegriffen. Tabelle 16: Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokaltmieten der Leistungsbezieher SGB II Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 1 2 3 4 ab 5 abstrakt angemessene Wohnfläche 45 60 75 85 95 Ø Wohnfläche in m² 44,8 m² 62,0 m² 71,5 m² 79,9 m² 94,5 m² Eckwert Grundmiete je m² tatsächliche Ø Nettokaltmiete je m² 4,7888 € 4,7908 € 4,8987 € 4,8556 € 4,9375 € 4,33 € 4,32 € 4,28 € 4,26 € 4,26 € Richtwert Grundmiete 215,50 € 287,45 € 367,41 € 412,73 € 469,07 € tatsächliche Ø Nettokaltmiete 213,56 € 283,01 € 328,24 € 364,31 € 422,77 € Die durchschnittlichen tatsächlichen Nettokaltmieten der leistungsberechtigten Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II liegen unter den ermittelten Richtwerten für die Grundmiete. 59 60 Knickrehm, Soziale Sicherheit, 2015 - Ausgabe 7, S. 287 u. 291 VI-DS-02986, Berichterstattung 2016 zur jährl. Analyse der KdU und Heizung von Leistungsberechtigten nach dem SGB II, S. 5 u. 9 Seite 26 Schlüssiges Konzept 2018 5. Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten Die Höhe der Kosten der Unterkunft und der Heizkosten ist angemessen, wenn sie folgende Werte nicht übersteigt: Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze Heizkosten Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 1 Richtwert Bruttokaltmiete Nichtprüfungsgrenze Heizkosten 2 3 4 5 für jede weitere Person 279,60 € 372,92 € 474,24 € 533,80 € 604,39 € zzgl. 63,62 € 55,78 € 74,38 € 92,97 € 105,36 € 117,76 € zzgl. 12,40 € Die Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten stellen lediglich Referenzwerte dar. Darüber hinausgehende Aufwendungen sind immer auf ihre Angemessenheit nach den Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen.61 Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie gemäß § 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberechtigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken. Bei der Unterbringung leistungsberechtigter Personen in sogenannten irregulären Unterkünften, z.B. Gemeinschaftsunterkünfte für Wohnungslose oder Frauenhäuser sind die tatsächlichen Kosten anzuerkennen. 61 Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Kapitel 2, Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung, Rz. 43/0 ff. Seite 27 Schlüssiges Konzept 2018 6. Inkrafttreten Diese Festlegungen wurden am 20.03.2018 mit der DS-05471 beschlossen und treten am 01.04.2018 in Kraft. Seite 28 Schlüssiges Konzept 2018 Tabellen- und Abbildungsverzeichnis Tabelle 1 Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen Tabelle 2 Wohnflächenspannen 12 Tabelle 3 Anzahl an Wohnungsdaten 12 Tabelle 4 Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 13 Tabelle 5 Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 14 Tabelle 6 Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 15 Tabelle 7 Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 16 Tabelle 8 Ermittlung angemessener Heizkosten 17 Tabelle 9 Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 18 Tabelle 10 Mindestanforderung Zumutbarkeit 19 Tabelle 11 Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 20 Tabelle 12 Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in den Mietspiegeldaten 21 Tabelle 13 Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum Juni – August 2017) 23 Tabelle 14 Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 24 Tabelle 15 Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 25 Tabelle 16 Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokaltmieten der Leistungsbezieher SGB II 26 Tabelle 17 Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze Heizkosten 27 Abbildung 1 Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 13 Abbildung 2 Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haushalte mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 21 Seite 29 7 Schlüssiges Konzept 2018 Literatur- und Quellenverzeichnis Börstinghaus, Ulf, Miethöhe-Handbuch, Wohn- und Geschäftsraummiete, München 2009 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, KdU-Richtlinien: Werkstattberichte aus der Praxis, Stand: Juli 2014 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen, Stand: Januar 2013 Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsorge e.V., Empfehlungen des Deutschen Vereins zu den angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach §§ 22 ff. SGB II und §§ 35 ff. SGB XII, DV 15/12 AF III, Veröffentlichung: 12.03.2014 Heising, Petra, Angemessene Unterkunftskosten – eine Überforderung des Sozialstaats?, empirica paper Nr. 214, Stand: September 2013 Heyn, Timo/ Dr. Braun, Reiner/ Grade, Jan, Bertelsmann Stiftung, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, Eine bundesweite Analyse am Beispiel der 100 einwohnerstärksten Städte, Gütersloh 2013 Knickrehm, Sabine, Das schlüssige Konzept - Wann sind Unterkunftskosten für SGB-II-Empfänger »angemessen«? Kontrollierte Methodenfreiheit bei Methodenvielfalt, Soziale Sicherheit , 2015 Ausgabe 7 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Gemeindeblatt, Zensus 2011, Gebäude- und Wohnungszählung am 09.05.2011 – Leipzig, Stadt, Gebietsstand: 01.01.2014; Kamenz; 2014 v. Malottki, Christian, Schlüssiges, Konzept und Statistik, Zur Rechtsprechung des Bundessozialgerichts und des Bayerischen Landessozialgerichts zum „schlüssigen Konzept“ für die Landeshauptstadt München, info also 3/2014 Seite 30