Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Neufassung Nr. VI-DS-05055-NF-01 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Vermarktungsverfahren Lindenauer Hafen, Los "Kita", Flst. 1197/19 Gemarkung Lindenau inkl. Übertragung einer Bareinlage als Gesellschaftereinlage an die LWB Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit FA Finanzen Ratsversammlung 18.04.2018 Vorberatung Beschlussfassung Beschlussvorschlag: 1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, einen Grundstückskaufvertrag mit der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) über den Verkauf des städtischen Flurstücks 1197/19, Gemarkung Lindenau (Fläche 3.408,5 m², Verkehrswert 560.000 EUR) abzuschließen. 2. Zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 560.000 € erfolgt bei der LWB eine Bareinlage in die Kapitalrücklage in gleicher Höhe durch die Gesellschafterin. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, einen entsprechenden Gesellschafterbeschluss zu fassen. 3. Die Bareinlage i.H.v. 560.000 € erfolgt als außerplanmäßige Auszahlung nach § 78 in Anlehnung an § 79 (1) SächsGemO auf dem PSP-Element Werterhöhung LWB (7.0001260.730) / Sachkonto Erwerb Sonstige Anteilsrechte verbund. Untern. mit Deckung aus der Kostenstelle 1098720000 (Unterjährige Finanzierung formale Deckung im Finanzhaushalt). 4. Es ist u.a. sicherzustellen, dass die LWB auf dem Grundstück bis zum Jahr 2021 eine Kindertagesstätte mit 105 Plätzen errichtet. Das Gebäude ist um ca. 20 Wohneinheiten zu ergänzen, die bei Gewährung der nach dem Förderprogramm des Freistaates Sachsen zu beantragenden Fördermittel gemäß der Richtlinie gebundener Mitwohnraum mietpreisgebunden vermietet werden (derzeit 6,50 €/m² netto, kalt). Der Oberbürgermeister wird beauftragt, diese Investitionsverpflichtung in geeigneter Form gegenüber der LWB vertraglich zu sichern. 1/5 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: Hinweis: Finanzielle Auswirkungen nanzielle Auswirkungen nein X Kostengünstigere Alternativen geprüft nein Folgen bei Ablehnung nein Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis X wenn ja, ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen 2018 560.000 7.0001253.770 Auszahlungen 2018 560.000 7.0001260.730 Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: X nein wenn ja, X nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/5 Sachverhalt: Objekt 1.1 Grundstücksangaben lfd. Nr. Gemarkung Flurstück insges. m² benöt. m² GB-Eintragung Eigentümer ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Kita 1.2 Lindenau 1197/19 3.408,5 3.408,5 Stadt Leipzig Ansprüche lfd. Nr. städt. VA ja / nein sonst. VA ja / nein LWB-Notarliste ja / nein ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________ nein 1.3 nein nein Gegenwärtige Bebauung und Nutzung Brachfläche in Neuentwicklung entsprechend B-Plan Nr. 359 vom 21.09.2013 Kita, Mischgebiet, GRZ 0,4, max. 5 Geschosse 1.4 Bodenrichtwert lt. Verkehrswertgutachten vom 03.07.2017 Kita nach Neuordnung und Erschließung 1.5 165 EUR/m² = 560.000 EUR Kaufpreis Entsprechend Verkehrswert laut Gutachten v. 03.07.2017 = 560.000 EUR Der Kaufpreis wird der LWB nach Zahlung in Form einer Bareinlage in die Kapitalrücklage gut geschrieben. 2. Verfahren / Käufer 2.1 Beschreibung des Verfahrens Inhaltliche Zielsetzung Das Grundstück soll als Bareinlage in die Kapitalrücklage in die stadteigene Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) mit dem Ziel der Errichtung einer Kindertagesstätte mit 105 Plätzen (s. Bedarfsplan der Stadt) in Verbindung mit rd. 20 mietpreisgebundenen Wohneinheiten entsprechend dem Förderprogramm des Freistaates Sachsen eingelegt werden (Voraussetzung für die Umsetzung des mietpreisgebundenen Wohnungsbaus ist die Bewilligung der Fördermittel). Grundsätzlich würde die LWB aus wirtschaftlichen Gründen eine Umsetzung des Vorhabens auf gesellschaftseigenen Grundstücken bevorzugen. Aufgrund der o. g. städtischen Ziele soll für die LWB die Umsetzung dieser Maßnahmen auf diesem Grundstück einer Entwicklung auf gesellschaftseigenen Grundstücken durch eine Bareinlage in die Kapitalrücklage in Höhe des Verkehrswertes wirtschaftlich gleichgestellt werden. Die Bareinlage ist ausreichend, um der LWB eine wirtschaftliche Umsetzung des Gesamtvorhabens zu ermöglichen. Haushaltstechnische Abwicklung Wie in der Vorlage VI-DS-04726 (Lindenauer Hafen – Verwendung der Mehreinnahmen i.V.m. außerplanmäßiger Auszahlung nach § 79 (1) SächsGemO) dargestellt, konnten bei der Vermarktung der Grundstücke in Entwicklungsgebiet 3/5 Lindenauer Hafen Mehreinnahmen in Höhe von insgesamt etwa 2,87 Mio. EUR erzielt werden, von denen ein großer Teil dem allgemeinen Haushalt zugeführt wurde. Gleichzeitig verschoben sich die Einnahmen gegenüber der Haushaltsplanung nach vorne. Die im Haushaltsplan geplanten Einnahmen verteilten sich auf die Jahre 2015 bis 2019. Die tatsächlichen Einnahmen konzentrieren sich auf die Jahre 2016 und 2017; z.B. stehen 2017 einem Planansatz von 1,2 Mio. EUR realisierte Einnahmen von ca. 5,1 Mio. EUR gegenüber. Folge ist, dass die Planansätze 2018 und 2019 nicht bzw. nur in geringem Maße bedient werden können. Damit entsteht durch die hier betrachteten 560.000 EUR keine „überplanmäßige Einnahme“ in 2018, die zur Deckung der Bareinlage in die Kapitalrücklage dienen könnte. Demzufolge muss die Deckung aus der allgemeinen unterjährigen Finanzierung erfolgen. 3 Aussagen zum Antragsteller 3.1 Geschäftsform/Privatperson GmbH 3.2 Name der Gesellschaft Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH 3.3 Firmensitz/Anschrift: Wintergartenstraße 4, 04103 Leipzig 4. Kurzbeschreibung des gegenwärtigen Zustandes des Objektes s. Punkt 1.4 5. Ziel der Veräußerung Bereitstellung von Bauflächen für die Errichtung einer Kindertagesstätte mit 105 Plätzen sowie ca. 20 mietpreisgebundenen Wohneinheiten (bei Bereitstellung der Fördermittel), Bebauung des voll erschlossenen Baugrundstücks Lindenauer Hafen entsprechend der Zielsetzungen der Rahmenvorlagen zur Entwicklung des Lindenauer Hafens (Nr. RBIV-1444/08 vom 17.12.2008, Nr. RB V-429/10 vom 16.06.2010 und Nr. RBV-1329/12 vom 18.07.2012) sowie dem Vermarktungskonzept Lindenauer Hafen (Drucksache Nr. V/2690, Ratsversammlung vom 23.01.2013). 6. Aussagen zum Investitionsvorhaben Das Investitionsvorhaben wird in der Anlage 2 beschrieben. Es soll 1 Gebäudekörper mit 5 Vollgeschossen entstehen. Das Wohngebäude mit ca. 20 mietpreisgebundenen Wohneinheiten soll mit einer Kindertagesstätte mit 105 Plätzen unterlagert werden. Im Zuge des Vorhabens entsteht ein Wohnungsmix aus 2- bis 4 Raumwohnungen. Die Wohnungen werden barrierefrei und teilweise rollstuhlgerecht errichtet und sollen bei Bereitstellung der Fördermittel als mietpreisgebundene Wohnungen (6,50 EUR/ m² nettokalt, entsprechend Förderprogramms des Freistaates Sachsen) vermarktet werden. Die erforderlichen Stellplätze werden in einer Tiefgarage gesichert. Um die Eigenkapitalbasis der LWB mit Hinblick auf die Vielzahl weiter anstehender Investitionsvorhaben zu stärken, beabsichtigt die Stadt Leipzig, das Vorhaben durch die Einlage des Grundstücks in die LWB bei gleichzeitiger Kapitalerhöhung mittels Bareinlage in die Kapitalrücklage der LWB zu unterstützen. Die Grundstückseinlage wurde durch die Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH EUBeihilferechtlich geprüft (Anlage 3). Demnach bestehen gegen eine Bareinlage in die Kapitalrücklage in Höhe des Verkehrswertes des Grundstückes keine beihilferechtlichen Bedenken. Auf den entsprechend Vorlage VI-DS-04726 angedachten Baukostenzuschuss wird aufgrund beihilferechtlicher Bedenken (s. Gutachten der Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Anlage 3) verzichtet. Die Umsetzung des Gesamtvorhabens ist auch mit der Bareinlage wirtschaftlich gesichert, da der nicht in Anspruch genommene Baukostenzuschuss über eine höhere Miete der Kita zukünftig refinanziert wird und somit keine wirtschaftliche Schlechterstellung der LWB erfolgt 4/5 7. Finanzielle Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt Die vom Stadtrat gewollte Kapitaleinlage in Form des Grundstücks könnte nur in Höhe des aktuellen Buchwertes in Höhe von 27.294,71 € erfolgen. Diese Kapitaleinlage wäre für die Stadt bilanzneutral. Alternativ dazu hat der Verkauf des Grundstücks zum Verkehrswert und die anschließende Kapitaleinlage der Kaufpreisforderung einen deutlich wirtschaftlicheren Vorteil für die Stadt Leipzig und die LWB. Die Kapitaleinlage erfolgt in Höhe des Verkehrswertes von 560.000 €, der außerordentliche Ertrag im Ergebnishaushalt der Stadt hat eine Höhe von 532.705,29 €. In Bezug auf den Finanzhaushalt ist der Vorgang liquiditätsneutral. Der Vorgang wird wie folgt gebucht: Buchungssätze: Verkauf: Forderung gegenüber LWB 560.000 € an außerordentliche Erträge aus Anlageverkauf in Höhe von 560.000 € Abgang Anlagevermögen: Außerordentlicher Aufwand an Grund und Boden 27.294,71 € Ausgleich Forderung LWB über Gesellschaftereinlage: Finanzanlagevermögen an Forderungen LWB 560.000 € Damit wird unter dem Strich im Haushalt der Stadt ein außerordentlicher Ertrag i.H.v. 532.705,29 € realisiert. Anlagen: 1. Lageplan 2. Baubeschreibung 3. Ergebnisbericht der EU-Beihilferechtlichen Prüfung (Entwurf) - nichtöffentlich 5/5 ANLAGE 1 – Lageplan Kita ANLAGE 2 – Beschreibung der Bauaufgabe Grundlagen Im Lindenauer Hafen wird in den nächsten 3 bis 4 Jahren ein urbanes und lebendiges Stadtquartier mit etwa 470 Wohnungen sowie mehreren kleinen Laden- und Gewerbeeinheiten entstehen. Die öffentliche Infrastruktur wurde bereits im Jahr 2015 fertiggestellt. Zwischenzeitlich konnten alle Grundstücke veräußert werden. Die ersten Stadthäuser wurden bereits fertiggestellt und bezogen. Weitere Bauvorhaben sind im Bau. In den nächsten Jahren werden so etwa 1.000 Bewohner das "Neue Stück Leipzig" beziehen. Zusätzlich zu den vermarkteten Bauflächen ist bereits seit Projektbeginn auf dem Flurstück 1197/19, Gemarkung Lindenau, die Errichtung einer Kindertagesstätte mit 105 Plätzen vorgesehen. Die Kita ist im Bedarfsplan des Amtes für Jugend, Familie und Bildung für das Jahr 2019 vorgesehen. Entsprechend den Festlegungen des rechtskräftigen B-Plans Nr. 359 "Lindenauer Hafen Zentraler Bereich" soll der Kindergarten in ein fünfgeschossiges Gebäude integriert werden. Aufbauend auf den Zielsetzungen des wohnungspolitischen Konzepts, dem Entwurf des Fachkonzepts Wohnen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts und des städtebaulichen und Nutzungskonzepts für den Lindenauer Hafen soll hier im Sinne eine möglichst breiten Nutzer- und Bewohnermischung auch das Förderprogramm "Mietpreisgebundener Wohnungsbau" des Freistaates Sachsen implementiert werden. Da die entsprechenden rechtlichen Grundlagen im Zuge der Vermarktung des zweiten Vermarktungsabschnitts im Jahr 2016 noch nicht vorlagen, war dies bis dato nicht möglich. Im Zuge der Entwicklung des Grundstücks 1197/19 soll dies nun umgesetzt werden. Kommunale Ziele • • • Errichtung einer Kindertagesstätte mit 105 Plätzen Integration der Kindertagesstätte in ein fünfgeschossiges Gebäude; neben der Nutzung als Kindertagesstätte sollte der Nutzungsschwerpunkt auf mietpreisgebundenem Wohnungsangeboten beruhen Umsetzung des Vorhabens bis 2021 und Gewährleistung eines architektonischen Auswahlverfahrens, um die für die Quartiersentwicklung gewünschte städtebauliche und architektonische Qualität zu gewährleisten. Beschreibung der Bauaufgabe Gebäudetypologie Städtebauliche Vorgaben Zeile 2 Grundstück: 3.408,5 m GRZ: 0,4 BGF max.: 2 5.267,5 m • • • • Maßgaben für das Gebäude • • • • • • Bebauungsbeispiel Bauliche Nutzung/Wohnkonzept • • Es ist ein einzelnes Gebäude in Zeilenbauweise Länge max. 49,0 m, Tiefe max. 21,5 m - zu errichten Die Ecke zur Kreuzung Hafenstraße / Hafentor ist dabei baulich zu besetzen. Das Gebäude muss zum Hafentor einen Abstand von 5,75 m sowie zur Hafenstraße einen Abstand von 3 ,00 m ausweisen und eine baufeldübergreifende Bauflucht ausbilden. für die architektonische Ausformulierung muss ein Auswahlverfahren erfolgen. Gebäudetyp: Geschosswohnungsbau in Zeilenbauweise mit Funktionsunterlagerung (Kindertagestätte); eine Differenzierung in einzelne Hauseinheiten ist möglich. Die max. Gebäudehöhe darf 18,5 m nicht überschreiten. Das Gebäude ist 5-geschossig auszubilden. Im 4. und 5. Geschoss sind Rücksprünge zulässig. Es sind Flachdächer auszubilden. Es sind ausreichend Stellplätze auf dem Grundstück in einer Tiefgarage vorzusehen. Dabei ist nur eine an der Hafenstraße gelegene Tiefgaragenzufahrt zulässig. In das Gebäude ist eine Kindertagesstätte mit 105 Plätzen zu integrieren und die entsprechenden Freiflächen vorzusehen. Die Wohnungen sollen soweit wie möglich im Zuge des Programms "Mietpreisgebundener Wohnraum" errichtet und angeboten werden.