Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-04591 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Dezernat Kultur Dezernat Allgemeine Verwaltung Betreff: Grundsatzbeschluss Bildungs- und Bürgerzentrum Grünau Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Allgemeine Verwaltung FA Stadtentwicklung und Bau FA Kultur FA Finanzen SBB West Ratsversammlung voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 18.04.2018 Bestätigung Vorberatung Vorberatung Vorberatung Vorberatung Anhörung Beschlussfassung Beschlussvorschlag: 1. Für die Errichtung eines Bildungs- und Bürgerzentrums in Grünau wird die Variante 4 (Umbau und Erweiterung der Bibliothek Mitte, Stuttgarter Allee 15) im Grundsatz bestätigt. 2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, zur Ermittlung des konkreten Finanzbedarfs einen Planungsbeschluss zu erarbeiten. 3. Für das Projekt sind 500.000 EUR (davon 166.700 EUR Eigenanteil) im Haushaltsjahr 2018 im Innenauftrag "SSP Grünau" - 106400000130 veranschlagt und dort gesperrt. Von den mit Sperrvermerk versehenen Mittel werden 410.000 EUR zur Deckung der Planungskosten freigegeben. 1/3 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: Hinweis: Finanzielle Auswirkungen siehe Begründung/Sachverhalt Finanzielle Auswirkungen nein X wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein X ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung X Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Finanzhaushalt wo veranschlagt 31410000 InA.106400000130 42711200 InA.106400000130 Weiter siehe Planungsbeschluss 243.300 Erträge Aufwendungen Höhe in EUR 2018 410.000 Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: X nein wenn ja, X nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/3 Sachverhalt: Die Vorlage dient der Entscheidung über die weitere Vorbereitung zur Schaffung des sogenannten Bildungs- und Bürgerzentrums in Grünau, in dem als Kernnutzungen eine leistungsfähige Stadtteilbibliothek, das Bürgeramt, der Stadtteilladen und Angebote der Volkshochschule gebündelt werden sollen. Entschieden werden muss über die Vorbereitung der weiteren Planung bezogen auf einen konkreten Standortvorschlag (Grundsatzbeschluss). In der Begründung der Vorlage wird dazu noch einmal der Anlass und der grundsätzliche Bedarf dargestellt. Folgend werden die bislang betrachteten Optionen für eine Realisierung kurz vorgestellt und in einem weiteren Kapitel inhaltlich und hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit miteinander verglichen. Die Verwaltung schlägt als Schlussfolgerung die Vorbereitung der Planung für einen Umbau und einen Erweiterungsbau am Standort der Bibliothek Grünau-Mitte in der Stuttgarter Allee vor. Bauherr wird entsprechend der Vorlage Multifunktionale Nutzung von Gebäuden (VI-DS04076) das AGM sein. In der Konzeptionsphase wird eine Arbeitsgruppe aller beteiligten Ämter eingereichtet. Erste Vorstudien zum Standort sowie ein Verfahrensvorschlag finden sich in den Abschnitten 4 und 5 der Sachverhaltsdarstellung. Anlagen: ausführlicher Sachverhalt Begründung 3/3 Stadt Leipzig / 64.1 Bildungs- und Bürgerzentrum Grünau 1 Anlass und Ziele der Vorlage 1.1 Präambel Seit 2008 bestehen Überlegungen, verschiedene kommunale Einrichtungen mit Kundenverkehr an einem zentralen Ort in Grünau zusammenzuführen. Neben Synergien im Betrieb wird vor allem eine Qualitätssteigerung der angebotenen Leistungen angestrebt. Hierfür gibt es verschiedene Anlässe: So sind Zustand und Betrieb der drei noch im Stadtteil verbliebenen Bibliotheken unbefriedigend (Die Standorte sind z.B. nicht barrierefrei). Das aktuelle Bibliotheksentwicklungskonzept sieht dementsprechend die Zusammenlegung zu einer leistungsfähigen modernen Stadtteilbibliothek vor. Daneben bestehen Defizite bei der Raumversorgung der Volkshochschule sowie Chancen, das für Grünau wichtige Bürgeramt und den Stadtteilladen in einen gemeinsamen Standort zu integrieren. Ziel ist generell, die kommunalen Bildungs-, Kultur und Serviceangebote für die Nutzerinnen und Nutzer attraktiver zu gestalten. Nach derzeitigem Stand würden folgende Einrichtungen im Bildungs- und Bürgerzentrum Grünau zusammengefasst: • • • • • Stadtteilbibliotheken Grünau-Mitte, -Süd, -Nord / LSB (Dezernat IV) Volkshochschule Außenstelle Grünau / VHS (Dezernat IV) Stadtteilladen u. Quartiersmanagement Grünau / ASW (Dezernat VI) Arbeitsladen Grünau / ASW (Dezernat VI) Bürgeramt Ratzelbogen / Hauptamt (Dezernat I) Zusätzlich hat die VWA Interesse bekundet, mit Schulungsräumen in das Projekt integriert zu werden. Dies ist bis zum Planungsbeschluss abschließend zu klärend. In die ermittelten Flächenbedarfe sind hierfür zunächst 400 m² zusätzlicher Bedarf aufgenommen (Der theoretisch benannte Bedarf ist etwas höher, es konnten jedoch bislang noch keine Doppelnutzungen berechnet werden). Grünau ist seit 1990 ein Schwerpunktraum der Stadterneuerung und konnte vor allem in den letzten 10 Jahren baulich und räumlich deutlich stabilisiert werden. Gleichwohl hat der Stadtteil wichtige Integrationsaufgaben zu bewältigen, weil mittlerweile viele Haushalte mit niedrigen Einkommen, schlechten Arbeitsmarktvoraussetzungen sowie schlechten Bildungsperspektiven im Stadtteil leben. Hinzu kommt seit 2015 ein sprunghafter Anstieg von Flüchtlingen in Grünau. Durch die vergleichsweise niedrigen Mieten im Stadtteil kann davon ausgegangen werden, dass auch weiterhin mehrheitlich sozioökonomisch benachteiligte Bevölkerungsgruppen nach Grünau ziehen werden. Eine wichtige Voraussetzung für gelingende Integration und Vermeidung unnötiger Abhängigkeiten von staatlichen Leistungen ist eine leistungsfähige Bildungslandschaft und eine niedrigschwellige Verwaltungsarbeit im Bürgerkontakt. Dabei umfasst der Begriff Bildungslandschaft – insbesondere vor dem Hintergrund des INSEK – gerade auch Einrichtungen und Leistungen jenseits der Pflichtaufgaben. Solche Bildungsangebote müssen inhaltlich hochwertig, für Nutzende attraktiv und offen für neue Nutzungsgewohnheiten und Nutzergruppen sein. Ein Bildungszentrum in Grünau wäre im Idealfall ein Leuchtturmprojekt im Stadtteil, das dazu beiträgt, die Identifikation der Bewohner mit dem Stadtteil zu stärken, breite Schichten der Bevölkerung mit Bildungsangeboten zu erreichen und viele Menschen an Bildung und Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 1 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 Unterstützungssysteme heranzuführen. Der aktuelle Entwurf des Integrierten Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) – z.B. in den Fachkonzepten Bildungslandschaften und Kultur – und das darauf basierende Stadtteilentwicklungskonzept Grünau 2030 (STEK) beinhalten daher die Schaffung eines multifunktionalen Bildungs- und Bürgerzentrums als Schlüsselmaßnahme. 1.2 Anlass, bisherige Bearbeitung und Ziel Die Stärkung der Bildungslandschaft im Stadtteil sowie dazu vor allem die Verbesserung der Bibliotheksangebote sind Bestandteil der strategischen Planungen für den Stadtteil. Maßgeblich sind dabei vor allem folgende Dokumente: • • • • • • • Stadt Leipzig / Der Oberbürgermeister (2014): Leipzig! Arbeitsprogramm 2020 Lernen vor Ort (2014): Strategisches Bildungsmanagement in der Stadt Leipzig. Ein Zukunftskonzept Stadt Leipzig (2014): Fachkonzept Kommunales Bildungsmanagement. Stadt Leipzig / Dez. Stadtentwicklung und Bau (2017): Der aktuelle Entwurf zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) Stadt Leipzig / Dez. Stadtentwicklung und Bau (2017): Der aktuelle Entwurf zum Stadtteilentwicklungskonzept Grünau 2030 Stadt Leipzig / Leipziger Städtische Bibliotheken (2016): Fortschreibung Bibliotheksentwicklungskonzeption 2016-2020 Stadt Leipzig / Volkshochschule Leipzig (2012): Ziel- und Entwicklungskonzeption 2012-2015 Auf Basis dieser Beschlüsse wurden in den vergangenen Jahren verschiedene Standortoptionen in unterschiedlicher Tiefe untersucht. 2015 hat die Verwaltung eine Vorlage ins Verfahren gebracht, in der vier Realisierungsvarianten vorgestellt und miteinander verglichen wurden (Status Quo, Erweiterung Bibliothek Grünau Mitte, Neubau und Einmietung im Allee-Center). Auf der Basis dieser Vorlage wurde insbesondere über die grundsätzlichen Vor- und Nachteile einer Mietlösung diskutiert (geringere Anfangsinvestitionen bei z.T. vergleichbaren Kosten über längere Laufzeiten). Nach diversen Zwischenplanungsschritten, Kostenermittlungen und Vorverhandlungen wird nunmehr mit dem Umbau und der Erweiterung der Bibliothek Grünau-Mitte eine Variante als Vorzugsvariante vorgeschlagen, die die Vorteile einer Entwicklung im eigenen Bestand mit einer guten inhaltlichen Eignung verbindet. 2 Raumbedarfe und Nutzungen Zur Vorbereitung des Projektes sind im Frühjahr 2017 die Flächenbedarfe der potentiell nutzenden Einrichtungen erfasst worden. Nach gegenwärtigem Stand werden ohne die VWA etwa 1.700 m² reine Nutzfläche plus etwa 550 m² Neben- und Gemeinschaftsfläche benötigt (Vergleiche Anhang). Damit ergibt sich eine benötigte Gesamtfläche von 2.250 m², die für weitere Berechnungen auf 2.300 m² aufgerundet wird. Sowohl der Status quo als auch die geprüften Mietvarianten (Ehemalige Post und Allee-Center) bieten mehr Fläche, als rein rechnerisch benötigt würde. Für die VWA werden im gegenwärtigen Stand zunächst 400 m² zusätzlich untersucht und kalkulatorisch eingerechnet. Eine genaue Abstimmung mit den bisher vorgesehenen Nutzungen erfolgt bis zum Planungsbeschluss. Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 2 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 VWA 400 m² Der größte Teil der exklusiv genutzten Flächen entfällt auf die Bibliothek und die Flächen der Volkshochschule. Alle Nutzer benötigen neben den eigentlichen Funktionsflächen Büroräume sowie Technik- und Spezialräume. Synergien entstehen durch die gemeinsame Nutzung vor allem der Empfangs- und Wartebereiche. Ebenso ist es zum Beispiel möglich, dass die Wartezeiten beim Bürgeramt für den Besuch der Bibliothek oder die Information über das VHS-Angebot genutzt werden. Es ist davon auszugehen, dass sich die Flächenzuschnitte im weiteren Verlauf der Planung verändern. Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 3 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 3 Vorstellung möglicher Varianten Zur Umsetzung der Zielsetzungen wurden in den vergangenen Jahren verschiedene Optionen in unterschiedlicher Tiefe geprüft. Neben eher theoretischen Möglichkeiten, wie z.B. einer Neubauvariante, stehen konkrete Auseinandersetzungen mit vorhandenen Flächen, wie z.B. im AlleeCenter. Der folgende Vergleich stützt sich daher auf unterschiedliche Quellen, wobei die Annahmen soweit möglich vergleichbar und transparent gewählt wurden. Nichtsdestotrotz ergeben sich allein aus der Tatsache, dass bei Mietobjekten im Gegensatz zu Neu- oder Erweiterungsbauten mit festen Flächen gerechnet werden muss, unterschiedliche Werte. 3.0 Status quo Im Status quo würden die drei Standorte der Bibliotheken bestehen bleiben. Der damit unverändert bleibende Personaleinsatz ließe keine Verbesserung der Öffnungszeiten sowie keinen bedarfs- und nachfragegerechten Ausbau der bibliotheks- und medienpädagogischen Angebote für den Stadtteil zu (z.B. Bildungsangebote für Kitas und Schulen). Für alle drei Standorte besteht Investitionsbedarf; die Angebote sind nicht barrierefrei zu erreichen. Die Kursangebote der VHS würden weiterhin über den Stadtteil verteilt stattfinden. Das Bürgeramt verbleibt im Ratzelbogen und der Stadtteilladen in der Stuttgarter Allee. In dieser Variante würden bestehende Beschlusslagen nicht umgesetzt, gleichwohl ist sie in die Betrachtung einbezogen worden, um zu zeigen, dass auch der jetzige Betrieb (zusätzliche) Kosten erzeugt. 3.1 Neubau Ein Neubau wäre zum Beispiel auf einem kommunalen Grundstück am Nordende der Stuttgarter Allee möglich. Gegenüber den meisten anderen Varianten besteht hier der Vorteil, dass die Flächenaufteilung frei entlang der Bedarfe gewählt werden kann. Zudem könnte ein Neubau an einem städtebaulich prägnanten Punkt errichtet werden und so ein positives Signal geben. Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 4 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 3.2 Variante Allee-Center Mit dem Allee-Center, welches in gewisser Weise die funktionale Stadtmitte (B-Zentrum) Grünaus bildet, wurden bereits vor mehreren Jahren erste Gespräche zur Unterbringung der Einrichtungen geführt. Es folgten eine Machbarkeitsstudie und erste Planungsskizzen, die schließlich in einer Vorlage öffentlich gemacht wurden. Größte Herausforderungen bei der Integration in das Einzelhandelszentrum sind die Notwendigkeit einer zusätzlichen Lüftung (Kursräume und Arbeitsräume mit höherer Temperatur) sowie einer Vergrößerung des Tageslichtangebotes (Eingriffe in die Fassade). Ferner besteht das Risiko, dass die anvisierten Flächen am Ende einer Planungs- und Beschlussphase nicht mehr zur Verfügung stehen. 3.3 Variante Post Die ehemalige Post an der S-Bahn-Haltestelle Stuttgarter Allee galt von Beginn an als ein potentieller Standort. Das Gebäude war jedoch nach dem Verkauf durch die Dt. Post AG lange nicht (mehr) zu akzeptablen Preisen verfügbar. Seit 2015 gehört das Objekt der Leipziger Stadtbau AG. Die Stadtbau AG bietet die Instandsetzung von Dach und Fach auf eigene Kosten sowie eine anschließende Teilvermietung des Objektes an die Stadt an. Die Umbaukosten werden im Vergleich zum Aufwand im Allee-Center aufgrund der kleineren Fläche als niedriger eingeschätzt. Der Eigentümer erwartet bei Interesse von Seiten der Stadt einen Letter of Intent, der die wesentlichen Eckpunkte für eine Nutzung durch die Stadt enthält. 3.4 Umbau und Erweiterung Bibliothek Mitte Der zentralste bisherige Bibliotheksstandort ist der Standort Mitte in der südlichen Stuttgarter Allee. Mit einigem Aufwand ließe sich dieser Standort umbauen und erweitern, wobei zur Bedienung der Flächenbedarfe aller Nutzer ein Ergänzungsneubau vorzusehen wäre. Der Standort befindet sich im Eigentum der Stadt und ist teilweise untervermietet. Eine nähere Betrachtung erfolgt in Abschnitt 6. Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 5 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 4 Vergleich der Varianten 4.1 Inhaltlicher Vergleich VARIANTENVERGLEICH Eigentümer Lage, Erreichbarkeit, Niedrigschwelligkeit der Angebote Angebotsqualität und -vielfalt Status quo: Bestandserhalt mit Minimalsanierung Variante 1: Neubau Variante 2: Integration ins AlleeCenter Variante 3: Ehemalige Post (Einmietung) Variante 4: Umbau und Erweiterung Bibliothek-Mitte o + o o + Stadt Leipzig und privat Stadt Leipzig Investa Stadtbau AG Stadt Leipzig + + + verstreut und dezentral gelegen, nicht behindertengerecht /barrierefrei Bildungsarbeit für Stadtteil kaum möglich; limitierte Öffnungszeiten Flächenzuschnitt Unterbringung Fahrbibliothek Kosten Investitionsbedarf, lfd. Instandhaltungskosten, lfd. Mietkosten im Objekt, Mieteinsparungen/ -einnahmen oder Verkaufserlöse Altobjekte Strategische Zielerreichung Ergebnis Erläuterung der Wertung zentral mit ÖPNV, zentral; optimale Anbindung an zentral; optimale städtebauliches Achtungszeichen S-Bahn, beste Erreichbarkeit Anbindung an S-Bahn, für die weitere Entwicklung v. und hohe Kundefrequenz im Behebung eines Grünau Allee-Center städtebaulichen Missstands + + + + zentral; gute ÖPNV-Anbindung; Städtebauliche Aufwertung der Umgebung möglich + nutzerorientierte Öffnungszeiten; intensive Bildungsarbeit für Stadtteil auch in Kooperation möglich; gemeinsame Ansprache und gemeinsames Bildungsmarketing / Öffentlichkeitsarbeit; Angebot gemeinsamer Lernräume und eines kommerzfreien Treffpunktes Synergieeffekte - + o o + durch fehlende Synergien großer Flächenbedarf idealer Flächenzuschnitt eingeschränkte Flexibilität Belichtung schwierig eingeschränkte Flexibilität Belichtung schwierig Flexibilität durch Umbau herstellbar + o + + o Fahrbibliothek gesichert nicht untersucht Fahrbibliothek gesichert Fahrbibliothek gesichert nicht untersucht o - o o + mittel hoch (tw. Eigentum) tw. Miete, Nebenkosten Keine Verkaufserlöse Sehr hohe Anfangsinvestition Geringe laufende Kosten Verkaufserlöse realisierbar Hohe Anfangsinvestition Sehr hohe laufende Kosten (9,50 €/m²/Monat inkl. NK) Verkaufserlöse realisierbar Hohe Anfangsinvestition Hohe laufende Kosten (8,40 €/m²/Monat inkl. NK) Verkaufserlöse realisierbar Hohe Anfangsinvestition Geringe laufende Kosten Verkaufserlöse z. T. realisierbar (siehe Abschnitt4.4). - + + + + --- ++++ +++ +++(+) +++++ Vorteile („+“) werden aufaddiert, Nachteile („-.“) abgezogen, Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 6 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 4.2 Kalkulatorische Kostengegenüberstellung (ohne Verkaufs- / Vermietungserlöse) Die wichtigsten Effekte für die Bildungskarrieren der Menschen im Stadtteil sind nicht finanziell bewertbar. Auch können Umzugskosten, Kosten für Ausstattung und Personal noch nicht abschließend benannt werden. Möglich ist jedoch ein überschlägiger Vergleich der immobilienbezogenen Investitionen und laufenden Kosten. Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Ergebnisse im Überblick dar. Die Annahmen und eine detailliertere Berechnung finden sich im Anhang. Flächen Status quo Neubau Allee-Center Post 2.766 m² * ca. 2.700 m² ca. 2.700 m² * 2.486 m² * Umbau / Erweiterung Mitte ca. 2.700 m² Sanierungs- und Herstellungskosten Geschätzte Investitionskosten (KG 200-700) [EUR] Mögliche Förderung aus Programm Soziale Stadt (Innerhalb des bis 2025 durch SAB mitgeteilten Finanzrahmens) [EUR] 1.000.500 6.750.000 3.780.000 3.480.000 5.402.500 0 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 Laufende Kosten Rücklagen / Abschreibungen (Summe / Jahr) [EUR] Mietkosten / Jahr 19.250 67.500 0 0 54.025 63.600 0 307.800 250.589 0 Nebenkosten / Jahr [EUR] 69.267 81.000 0 0 81.000 Laufende Kosten 15 Jahre [EUR] 2.282.000 2.227.500 4.617.000 3.759.000 2.025.375 Laufende Kosten 25 Jahre [EUR] 3.803.000 3.712.500 7.695.000 6.265.000 3.375.625 5,74 5,93 8,25 7,28 1,98 3,90 Kostenvergleich über 15 Jahre (Investitionskosten + laufende Kosten abzgl. mögl. Förderung) [Mio. EUR] 3,28 7,48 6,90 Kostenvergleich über 25 Jahre (Investitionskosten + laufende Kosten abzgl. mögl. Förderung) [Mio. EUR] 4,80 8,96 9,98 Eigenmittelbedarf für Haushalt (Investitionskosten abzgl. mögl. Förderung) [Mio. EUR] 1,00 5,25 2,28 *ohne Flächen für VWA Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 7 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 4.3 Bewertung der Wirtschaftlichkeit und sonstige Kosten Ökonomische Effekte einer besseren Integration sind nicht direkt monetarisierbar und im hier dargestellten Fall nicht seriös zu berechnen. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung kann dementsprechend nur verschiedene Investitionsvarianten miteinander vergleichen. Hierbei ist folgendes festzuhalten: • Auch die Fortführung des Status quo ist mit Kosten verbunden: Bürgeramt, Volkshochschule und Stadtteilladen arbeiten in Mietobjekten mit z.T. ungünstigen Flächenzuschnitten. Zudem wären zum Bestandserhalt bei den Bibliotheken nach Auskunft des Liegenschaftsamtes Investitionen in Höhe von ca. 1.000.500 € zzgl. Mittel für die Schaffung von Barrierefreiheit notwendig. • Die Kostenbetrachtungen über 15 Jahre zeigen, dass die Mietvarianten nicht zwingend teurer sind. • Die größten Unterschiede Anfangsinvestitionen. • Für alle Varianten außer dem Status Quo können zur Deckung Fördermittel aus dem Programm Soziale Stadt eingesetzt werden. Die hier vorgeschlagene Höhe orientiert sich an dem durch den Fördermittelgeber im Bescheid mitgeteilten Finanzrahmen bis 2025. Als Gemeinbedarfseinrichtung bedarf die Förderung des Vorhabens der Zustimmung der SAB, die erst nach vorliegender Planung beantragt werden kann; die verbindliche Finanzierung würde im Finanzierungsbeschluss festgelegt. bei den Kosten finden sich naturgemäß bei den Für den Umzug der Einrichtungen, mobile Ausstattung und ggf. Doppelmietzahlungen sind im Jahr des Umzugs in den Sachkonten der Fachämter bereitzustellen und im Zuge der Haushaltsplanung in den jeweiligen Fachämtern zu berücksichtigen. 4.4 Umgang mit freiwerdenden Bestandgebäuden / Verkaufserlöse Bürgeramt, Volkshochschule und Stadtteilladen sind gegenwärtig in Mietobjekten untergebracht. Die drei Bibliotheksstandorte sind Teilnutzungen von Typenbauten mit einer Gesamtfläche von je etwa 1.300 m², von denen die Bibliotheken jeweils etwa die Hälfte nutzen. Bei einer Zusammenführung entsprechend der Vorzugsvariante würden zwei (sonst u.U. drei) der Gebäude teilweise frei. Ziel ist, die Gebäude zur partiellen Deckung der Investitionskosten zu veräußern. Das Verfahren (Wertermittlung, Umgang mit weiteren Mietern, formale Beschlussfassung) wird parallel zur Planung forciert. Ein aktueller Verkehrswert liegt nicht vor, es kann jedoch Näherungsweise von einem Preis zwischen 500 und 1.000 EUR/m² ausgegangen werden. 500 EUR/m² entsprächen einem Erlös von 1,3 Mio. für beide freiwerdenden Gebäude, 1.000 EUR dementsprechend 2,6 Mio. Beide Objekte eignen sich prinzipiell auch für Nutzungen durch kommunale Einrichtungen oder Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Als dritte Option besteht alternativ zum angestrebten Verkauf theoretisch die Option der Vermietung. Setzt man einen Mietpreis von etwa 4 EUR/m² an, wären dadurch Einnahmen in Höhe von etwa 62.400 EUR/Jahr zu erzielen (1.300*4*12). Eine Vermietung wird bei der gegenwärtigen Marktlage in Grünau als möglich angesehen. 4.5 Ergebnis des Variantenvergleiches Das Ergebnis der Variantenuntersuchungen kann wie folgt zusammengefasst werden: • Die Beibehaltung des Status quo entspricht nicht den Entwicklungszielen für den Stadtteil und den beschlossenen Konzepten zur Bildungs- und Kulturarbeit einschließlich des INSEK und des Arbeitsprogramms des OB. Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 8 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 • • • • 5 Die Variante 1 Neubau erfordert aller Voraussicht nach den größten Aufwand und produziert die meisten Kosten. Auf der anderen Seite kann hierdurch für den Stadtteil ein deutliches positives Signal gesetzt werden. Bei der Variante 2 Integration ins Allee-Center fallen aufgrund der hohen Centernebenkosten voraussichtlich die höchsten Mieten an. Zudem wären die kalkulierten Anfangsinvestitionen aufgrund der größeren Fläche höher anzusetzen als bei der Variante der ehemaligen Post. Darüber hinaus entfaltet das Bildungs- und Bürgerzentrum im Falle der Centervariante wenig eigene Außenwirkung im Stadtteil. Als Stärke kann die hohe Passantenfrequenz benannt werden. Die Variante 3 ehemalige Post ist zentral gelegen und hat eine optimale Anbindung an die S-Bahn sowie eine gute Außenwirkung in den Stadtteil. Jedoch ist die Variante mit unsicheren Umbaukosten und hohen Mietbelastungen verbunden. Als Vorzugsvariante wird für das Bildungs- und Bürgerzentrum die Variante 4 Umbau und Erweiterung der Bibliothek-Mitte (Eigenbestand) vorgeschlagen. Ausschlaggebend ist das voraussichtlich bessere Kosten-Nutzen-Verhältnis im Vergleich zu den anderen Varianten sowie die Aufwertung der südlichen Stuttgarter Allee sowie als wesentlicher Punkt, dass die Umsetzung unabhängig von Grundstücks- und Mietverhandlungen in eigener Verantwortung erfolgen kann. Überlegungen zum Standort Bibliothek-Mitte Lageplan des Bestandsgebäudes (dunkelgrau) und eines möglichen Anbaus (rotbraun). Zum Standort der Bibliothek Grünau Mitte in der Stuttgarter Allee 15 liegen vertiefende Vorstudie aus dem Jahr 2013 vor. Die Bestandssituation ist geprägt durch einen quer zur Stuttgarter Allee gelegenen zweigeschossigen Funktionsbau. Im rückwärtigen Bereich befinden sich Verkehrsflächen, die aller Voraussicht nach auch eine Unterbringung des Fahrzeugs der Fahrbibliothek ermöglichen. Das Luftbild auf der folgenden Seite zeigt die Ansicht von Norden, die Stuttgarter Allee ist unten links im Bild angeschnitten. Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 9 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 Das vorhandene Gebäude der Bibliothek Grünau-Mitte wird derzeit nur im 1. OG durch die Stadtteilbibliothek genutzt. Die gewerblichen Flächen im Erdgeschoss sind vermietet. Das Liegenschaftsamt wird rechtzeitig Kontakt zu den ggf. betroffenen Mietparteien aufnehmen, Über das Wirtschaftsdezernat und den Arbeitsladen Grünau gibt es Möglichkeiten, die Betriebe notwendigenfalls bei der Verlagerung zu unterstützen. Die Gesamtfläche des Bestandsbaus beträgt ca. 1.225 m². Die folgenden Skizzen zeigen erste Überlegungen zu einer möglichen Erweiterung des vorhandenen Standortes sowie eine mögliche Ansicht. Die Erweiterung kann ausschließlich auf Flächen im kommunalen Eigentum erfolgen. In den Überlegungen wird im Gegensatz zur kalkulatorischen Betrachtung von einer überwiegenden Unterbringung der neuen Nutzungen im Erweiterungsbau Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 10 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 ausgegangen. Der Erweiterungsbau prägt zudem die Wahrnehmbarkeit und Wirkung des Gebäudes und kann insbesondere für die fachliche Arbeit der LSB positiv genutzt werden. Entwurfsskizzen Bildungs- und Bürgerzentrum Grünau Mitte Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 11 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 Ansicht vom Marktplatz Stuttgarter Allee Grünau Mitte 6 Nächste Schritte Im Rahmen der weiteren Planung und Maßnahmenvorbereitung in Bezug auf die Errichtung des Bildungs- und Bürgerzentrums Grünau sind folgende nächste Schritte vorgesehen: • • • • • • • • • • • • • Bestätigung des vorliegenden Grundsatzbeschlusses im Februar / März 2018 Erarbeitung eines Planungsbeschlusses bis Sommer 2018 Abschließende Prüfung Unterbringung Fahrbibliothek Beauftragung der Planung der Leistungsphase 1 bis 3 für die Vorzugsvariante Zwischen den Nutzern abgestimmter Vorschlag zur Einordnung der erforderlichen Finanzmittel im Haushalt (Bau, Einrichtung und Betrieb) Erarbeitung von Nachnutzungs- und Veräußerungsoptionen für freiwerdende Bibliotheksgebäude Klärung der Verlagerung der am Standort Bibliothek Grünau-Mitte ansässigen Bestandsunternehmen und ggf. Unterstützung im Rahmen der Wifö Vorbereitung von Organisation und Verwaltung der gemeinsamen Einrichtung VGF-Verfahren: Januar 2019 Vorliegen der Entwurfsplanung: Sommer 2019 Finanzierungsplanung und förderrechtliche Zustimmung Baubeschluss: Herbst / Winter 2019/20 Baubeginn: Sommer 2021 Die Federführung liegt entsprechend der Vorlage Multifunktionale Nutzung von Gebäuden (VI-DS04076) beim AGM, Abteilung Strategisches Gebäudemanagement, wenn die zwei zusätzlichen Stellen im Sachgebiet besetzt sind; unterstützend wirkt das das ASW, Abteilung West. Die beteiligten Ämter arbeiten in der konzeptionellen Phase in einer Arbeitsgruppe zusammen. Vom Einsatz eines externen Projektsteuerers, wird aus finanziellen sowie arbeitsorganisatorischen Gründen Abstand genommen. Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 12 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 Anhang Raumbedarfe (alle Angaben in m²); Stand 2017 Hinzugerechnet werden 400 m² für die VWA Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 13 von 14 Stadt Leipzig / 64.1 Kalkulation und Annahmen Kos tens chä tzungen Bi l dungs zentrum Grüna u (Sta nd 01/2018) Variante Investition Erforderliche/angebotene Fläche gesamt [m²] davon Bestand [m²] davon Neubau [m²] Annahme Umbaukosten Bestand/m² [EUR] Annahme Kosten Neubau/m² [EUR] Invest insg. [EUR] Status quo Neubau Allee-Center Post Biblio Mitte 2.766 2.766 2.700 2.700 2.700 2.486 2.486 1.400 1.400 2.700 1.225 1.475 1.400 2.500 2.700 362 2.500 1.000.500 6.750.000 3.780.000 3.480.400 5.402.500 0 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 Betrieb (gebäudebezogen) Annahme Rücklagen Abschreibungen 6,69 €/m²/a Rücklagen u. Abschreibungen/Jahr [EUR] 19.250 1% d. BK/a 67.500 0 0 0 0 1% d. BK/a 54.025 erwartete Mietkosten/m²/Monat [EUR] Mietkosten/Jahr [EUR] 1,92 63.600 0,00 0 9,50 307.800 5,90 176.009 0,00 0 Erwartetet zusätzl. Nebenkosten/m²/Monat [EUR] Zusätzliche Nebenkosten Jahr [EUR] 2,09 69.267 2,50 81.000 0,00 0 2,50 74.580 2,50 81.000 4,00 2,50 9,50 8,40 2,50 Laufende Kosten/Jahr [EUR] Laufende Kosten 15 Jahre [EUR] Laufende Kosten 25 Jahre [EUR] 152.117 2.281.755 3.802.925 148.500 2.227.500 3.712.500 307.800 4.617.000 7.695.000 250.589 3.758.832 6.264.720 135.025 2.025.375 3.375.625 Vergleich 15 Jahre [EUR] 3.282.255 7.477.500 6.897.000 5.739.232 5.927.875 Vergleich 15 Jahre gerundet [Mio. EUR] Vergleich 25 Jahre gerundet [Mio. EUR] 3,28 4,80 7,48 8,96 6,90 9,98 5,74 8,25 5,93 7,28 Inves tbeda rf (Zum Ba u erforderl i che Kos ten a bzgl . Förderung) [Mi o. EUR] 1,00 5,25 2,28 1,98 3,90 Förderung Bund/Land [EUR] Miete/NK insg./Monat [EUR] Betrachtung ohne Gegenrechnung der Verkaufs- bzw. Vermietungserlöse Vorlage Bildungszentrum Grünau / Stand 2018-03-08 / Seite 14 von 14