Vorlage-Sammeldokument

Informationsvorlage Nr. VI-DS-03421 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Eignungsprüfung ehemaliger Gemeindeämter/ Rathäuser Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Allgemeine Verwaltung FA Stadtentwicklung und Bau OR Böhlitz-Ehrenberg OR Burghausen OR Engelsdorf OR Hartmannsdorf-Knautnaundorf OR Holzhausen OR Liebertwolkwitz OR Lindenthal OR Lützschena-Stahmeln OR Miltitz OR Mölkau OR Plaußig OR Rückmarsdorf OR Seehausen OR Wiederitzsch Ratsversammlung voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 18.04.2018 Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Die Information wird zur Kenntnis genommen Begründung: Die Information wurde in Erfüllung des Ratsbeschlusses vom 24.02.2016 zum Antrag VI-A02098 erarbeitet und wird dem Stadtrat und den Ortschaftsräten als Information zur Verfügung gestellt. 1/3 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: nicht relevant x Finanzielle Auswirkungen nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen x Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/3 Aufgabenstellung gemäß Beschluss Vorlage : VI-A-02098 Der Oberbürgermeister wird beauftragt, eine allgemeine Bedarfs- und Eignungsprüfung für eine zukünftige Nutzung der ehemaligen Gemeindeämter/ Rathäuser zu veranlassen. Das bedeutet, dass nicht nur Bedarfe im Sinne des Antrages, sondern alle aktuellen und längerfristigen Bedarfe einer permanent wachsenden Stadt betrachtet werden. Die Ortschaftsräte sowie die interessierten Fachbeiräte und Beiräte der Ratsversammlung (z.B. Kinder- und Familienbeirat, Migrantenbeirat, Jugendbeirat/ Jugendparlament, Seniorenbeirat, Behindertenbeirat etc.) sind bei Bedarfsüberprüfung und Konzepterstellung einzubeziehen. Dem Stadtrat ist bis Ende Oktober 2016 ein Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern vorzulegen. Sachverhalt: Gemäß oben genannter Beschlussvorlage erfolgt eine allgemeine Bedarfs- und Eignungsprüfung. Die Ergebnisse aus der Einbeziehung von Ortschaftsräten sowie Fachbeiräten und Beiräten der Ratsversammlung (z.B. Kinder- und Familienbeirat, Migrantenbeirat, Jugendbeirat/ Jugendparlament, Seniorenbeirat, Behindertenbeirat etc., siehe Textteil, Punkt 1) flossen in die Erarbeitung der Nutzungsvorschläge ein, um mittelund langfristige Konzepte zu erstellen. Der weitere Umgang mit den Nutzungskonzepten wird im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung mit den betroffenen Ämtern/ Akteuren (Ortschaftsräte) besprochen. Die Abstimmung mit den Ämtern hinsichtlich der Umsetzbarkeit der Nutzungsempfehlungen erfolgt im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung weiter. Das Konzept zur Verwaltungsunterbringung wird dem Stadtrat vorgelegt. Die Zusammenfassung der derzeitigen Prüfergebnisse und die detaillierten Ausarbeitungen zu den einzelnen Liegenschaften sind als Anlagen angefügt und können ebenso separat betrachtet werden. Anlagen: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • Textteil Anlage 1 Anlage 2 Anlage 3 Anlage 4 Anlage 5 Anlage 6 Anlage 7 Anlage 8 Anlage 9 Anlage 10 Anlage 11 Anlage 12 Anlage 13 Anlage 14 Anlage 15 Anlage 16 Anlage 17 Anlage 18 Am Bildersaal 4 Am Brunnen 4 Delitzscher Landstraße 55 Ehrenberger Straße 5 Ehrenberger Straße 5a Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 Engelsdorfer Straße 345 Erich-Thiele-Straße 2 Geschwister-Scholl-Straße 5 Göbschelwitzer Straße 73 Leipziger Straße 81-83 Liebertwolkwitzer Markt 1 Miltitzer Straße 1 Plaußiger Dorfstraße 23 Sandberg 24 Schkorlopper Straße 34 Stötteritzer Landstraße 31 Südstraße 10 3/3 Lützschena Lützschena Großwiederitzsch Rückmarsdorf Rückmarsdorf Mölkau Engelsdorf Lindenthal Kleinmiltitz Göbschelwitz (Seehausen) Böhlitz-Ehrenberg Liebertwolkwitz Burghausen Plaußig Rückmarsdorf Knautnaundorf Holzhausen Böhlitz-Ehrenberg Textteil Stand 31.01.2018 Bedarfsprüfung und Konzepterstellung für ehemalige Gemeindeämter/ Rathäuser 1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung Im Zuge von Eingemeindungen sind ehemalige Gemeindeämter und Rathäuser in den Liegenschaftsbestand der Stadt Leipzig übergegangen. Für eine zukünftige Nutzung der ehemaligen Gemeindeämter und Rathäuser wurde eine Bedarfs- und Eignungsprüfung veranlasst (s. Anlage Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-02098-VSP-01), in welcher die aktuellen und längerfristigen Bedarfe einer permanent wachsenden Stadt betrachtet werden sollen. Die Ortschaftsräte und das Jugendparlament sowie die Fachbeiräte (siehe folgende Tabelle) der Stadt Leipzig wurden bei der Konzepterstellung einbezogen. Die Ortsvorsteher wurden telefonisch 2016 mit folgenden Fragen interviewt: Abfrage der Bestandssituation, Nutzungsintensität, evtl. Doppelnutzungen, Zufriedenheit, Zustand und Abfrage eventueller Bedarfe. Aktuelle und zukünftige Bedarfe wurden abgestimmt und entsprechende Nutzungsvorschläge erarbeitet. Der weitere Umgang mit den Nutzungskonzepten wird im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung mit den betroffenen Ämtern/ Akteuren (Ortschaftsräten) besprochen. Sie dienen als Arbeitsgrundlage für eine vertiefende Auseinandersetzung mit den jeweiligen Objekten und werden im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung mit den vorgenannten Partnern hinsichtlich der Umsetzbarkeit der Nutzungskonzepte weiter abgestimmt. Der Zwischenbericht zum Konzept zur Verwaltungsunterbringung wird dem Stadtrat zeitnah vorgelegt. Übersicht Bedarfsabfrage Beteiligte Bedarf angemeldet ja/nein Fachbeiräte* Behindertenbeirat kein Bedarf in untersuchten Objekten Hinweis: Abfrage bei SEB und SAH Beirat für Gleichstellung kein Bedarf in untersuchten Objekten Kinder- und Familienbeirat kein Bedarf in untersuchten Objekten Migrantenbeirat kein Bedarf in untersuchten Objekten Seniorenbeirat kein Bedarf in untersuchten Objekten Ortschaftsräte* Böhlitz-Ehrenberg kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Burghausen kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Engelsdorf kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Hartmannsdorf-Knautnaundorf kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Holzhausen kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Liebertwolkwitz kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Lindenthal kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Lützschena-Stahmeln kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Miltitz kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Mölkau kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Plaußig kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Rückmarsdorf kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Seehausen kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Wiederitzsch kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten Jugendparlament Stadt Leipzig LV 10/010/03.00 Jugendparlament der Stadt Leipzig kein Bedarf in untersuchten Objekten Städtische Betriebe** Städtischer Eigenbetrieb Behindertenhilfe (SEB) kein Bedarf in untersuchten Objekten Städtische Altenpflegeheime Leipzig gGmbH (SAH) kein Bedarf in untersuchten Objekten * Die Abfragen erfolgten stellvertretend bei den Fachbeiratsvorsitzenden und den Ortsvorstehern. ** Die Abfragen erfolgten nach Hinweis eines Fachbeirates. 2 Nachfolgend werden die Prüfergebnisse zusammengefasst. Die detaillierten Ausarbeitungen zu den einzelnen Liegenschaften sind die Anlagen 1 -18 angehängt und können ebenso separat betrachtet werden. 1.1. Liegenschaften Es handelt sich im Detail um folgende Liegenschaften: Anlage Straße Gemarkung Anlage 1 Anlage 2 Anlage 3 Anlage 4 Anlage 5 Anlage 6 Anlage 7 Anlage 8 Anlage 9 Anlage 10 Anlage 11 Anlage 12 Anlage 13 Anlage 14 Anlage 15 Anlage 16 Anlage 17 Anlage 18 Am Bildersaal 4 Am Brunnen 4 Delitzscher Landstraße 55 Ehrenberger Straße 5 Ehrenberger Straße 5a Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 Engelsdorfer Straße 345 Erich-Thiele-Straße 2 Geschwister-Scholl-Straße 5 Göbschelwitzer Straße 73 Leipziger Straße 81-83 Liebertwolkwitzer Markt 1 Miltitzer Straße 1 Plaußiger Dorfstraße 23 Sandberg 24 Schkorlopper Straße 34 Stötteritzer Landstraße 31 Südstraße 10 Lützschena Lützschena Großwiederitzsch Rückmarsdorf Rückmarsdorf Mölkau Engelsdorf Lindenthal Kleinmiltitz Göbschelwitz (Seehausen) Böhlitz-Ehrenberg Liebertwolkwitz Burghausen Plaußig Rückmarsdorf Knautnaundorf Holzhausen Böhlitz-Ehrenberg 1.2. Lage der einzelnen Liegenschaften im Stadtgebiet Göbschelwitzer Str.73 Delitzscher Landstr.55 Erich-Thiele-Str.2 Plaußiger Dorfstr. 23 Am Bildersaal 4 Am Brunnen 4 Südstr.10 Miltitzer Str.1 Leipziger Str.81-83 Ehrenberger Str. 5, 5a Engelsdorfer Str. 345 Sandberg 24 Geschwister-Scholl-Str. 5 Engelsdorfer Str. 88,90,92 Stötteritzer Landstr. 31 Liebertwolkwitzer Markt 1 Schkorlopper Str.34 3 1.3. Zielsetzung und Auftrag Durch die Verwaltung erfolgte eine Bedarfs- und Eignungsprüfung auf der Grundlage der aktuellen Stadtentwicklung im Sinne des Antrages und unter Beachtung der Verwaltungsunterbringung bis 2020. Entsprechend des jeweiligen Prüfergebnisses wurden pro Liegenschaft Konzepte zur mittel- und langfristigen Nutzung erarbeitet. Dabei wurden folgende Leistungen erbracht: - Standortanalyse mit Besichtigung aller Liegenschaften und Umgebung - Kurzanalyse Mikrolagequalität, Grundstück und Baurecht jeweils pro Liegenschaft - Bestandsanalyse pro Liegenschaft - Nutzungsanalyse mit Variantenuntersuchung und Prüfung der Objekte für die Asylnutzung - Zusammenfassung der Ergebnisse je Objekt - Resümee 1.4. Vorgehensweise und Formulierung von Nutzungskonzeptionen Es erfolgte pro Liegenschaft eine Standort- und Objektanalyse, auf deren Basis ein bis drei Nutzungskonzeptionen entwickelt wurden. Die einzelnen Nutzungskonzeptionen wurden ausgearbeitet und näher untersucht.Die Nutzungskonzepte sind Vorschläge auf der Grundlage der Bedarfsabfragen und dienen wie bereits ausgeführt als Grundlage für eine vertiefende Auseinandersetzung mit allen Ämtern und Akteuren. 1.5. Entwicklung eines Nutzungskonzeptes Das Nutzungs- bzw. Entwicklungskonzept der einzelnen Liegenschaften wird durch folgende Faktoren beeinflusst: Standortfaktoren Mikrolage Standort/ Umgebung Grundstück Baurecht etc. Eigentümerfaktoren Rahmenbedingungen Nutzung Investitionen etc. Gebäudefaktoren Typolopgie Zustand Umbau/Erweiterung etc. NUTZUNGSKONZEPT Untersucht wurde inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Daraus ließen sich ein bis drei Nutzungskonzeptionen ableiten. 4 2. Analyse Leipzig - allgemeine Standortfaktoren 2.1. Demografie Seit der Jahrtausendwende ist Leipzig eine wachsende Stadt, was hauptsächlich auf Wanderungsgewinnen begründet ist. Seitdem ist die Bevölkerung in Leipzig überdurchschnittlich gewachsen. Es wird davon ausgegangen, dass das Bevölkerungswachstum weiterhin auf hohem Niveau stabil bleibt. Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen, dass auch in den nächsten Jahren mit einem weiteren Wachstum der Stadt gerechnet werden kann. Zum Prognosehorizont 2030 wird in der mittleren Variante (Hauptvariante) eine Einwohnerzahl von rund 722.000 erwartet. Einen möglichen Korridor der künftigen Bevölkerungsentwicklung bilden die ausgewiesene untere bzw. obere Variante mit circa 674.000 bis 770.000 Einwohnerinnen und Einwohnern (2030). Dieser breite Korridor ist zum einen mit dem langen Prognosezeitraum bis 2030 zu erklären, zum anderen erschweren nicht oder kaum vorhersehbare Verhaltensmuster von Menschen sowie große Unsicherheiten bei künftigen Wanderungsbewegungen die Prognose. Die Berechnungsergebnisse zeigen weiterhin, dass auch die Geburtenzahlen aufgrund der sich verjüngenden Einwohnerschaft nochmals deutlich steigen werden, weil hauptsächlich junge Menschen im typischen Familiengründungsalter nach Leipzig ziehen. Bereits in diesem Jahr kann mit mehr als 7.000 Neugeborenen gerechnet werden, ab 2021 könnte die 8.000er Schwelle erreicht werden. Kleinräumige Entwicklung Gemarkung der Verwaltungsstandorte 5 Die oben gelb gekennzeichneten Ortsteile sind die untersuchten Standorte der zu überprüfenden ehemaligen Gemeindeämter/ Rathäuser. 2.2. Beschäftigung Leipzig verzeichnet eine wachsende Wirtschaft, begründet auf einer wachsenden Stadt. Eine steigende Anzahl sozialversicherungspflichtiger Beschäftigter und rückläufige Quoten von Arbeitslosen sind ein Indikator für eine erstarkende Wirtschaft. 2.3. Erreichbarkeit/ Infrastruktur Leipzig verfügt durch Luftverkehrstrassen, Schienenwege und Straßen über eine hervorragende Infrastruktur. Mit 13 Straßenbahnlinien und 46 Buslinien, einer Fahrgastzahl von rund 136 Mio. Personen, ist die LVB Deutschlands zweitgrößtes Straßenbahnunternehmen. Alle zu untersuchenden Liegenschaften sind durch den ÖPNV zu erreichen. 6 2.4. Wirtschaft Von den 100 größten Unternehmen aus Mitteldeutschland haben 9 ihren Sitz in Leipzig. Leipzig war 2015 die dynamischste Großstadt in Ostdeutschland (Quelle: Städteranking 0215, IW Consult, ImmobilienScout24, WirtschaftsWoche). Das gilt insbesondere für die Entwicklung der Bevölkerungszahlen, des Steueraufkommens und der Indikatoren des Arbeitsmarktes (9,6% Arbeitslose, Stand 31.03.2016). Weiterhin hat Leipzig – hinter München und Berlin-die besten Zukunftsaussichten unter den 30 Großstädten in Deutschland (Quelle: Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut/ Berenberg-Städteranking 2015). 2.5. Wohnflächen-, Büro- Geschäftsflächenmarkt Seit 1996 wurde nach einer vorläufigen Auswertung des Gutachterausschusses erstmals wieder im Jahr 2015 ein Gesamtumsatz von über 2 Milliarden Euro auf dem örtlichen Immobilienmarkt in der Stadt Leipzig erzielt. Aufgrund der stark angestiegenen Bevölkerungszahl und guten wirtschaftlichen Prognosen erhöhten sich die Mieten und Kaufpreise je nach Lage. 2.6. Leerstände Die Nachfrage an Büroflächen ist gestiegen. So sank der Leerstand an Büroflächen auf ca. 332.000m² zum Vorjahr und ist somit um 6% gesunken. Der Leerstand liegt bei 8,9% in Bezug auf die Gesamtfläche. Ebenso verhält es sich auf dem Wohnungsmarkt. Die Nachfrage ist weiterhin gestiegen und verringert den Wohnungsleerstand auf ca. 6%. 2.7. Fazit - allgemeine Standortfaktoren Es handelt sich bei Leipzig um eine Stadt mit einer dynamischen Entwicklung, welche über eine gute Anbindung an die Verkehrsnetze verfügt. Für die nächsten Jahre wird eine weitere Bevölkerungszunahme erwartet, einhergehend mit einer Zunahme der Bautätigkeit und einer sinkenden Leerstandsquote. Steigende Einwohnerzahlen spiegeln sich auch im Wachstum von Verwaltung und städtischen Aufgaben wider, für deren Gewährleistung Liegenschaften benötigt werden. 7 3. Zusammenfassung der Prüfergebnisse Der überwiegende Teil der Objekte befindet sich in Leipziger Randlagen. Die derzeitige Nutzung der Objekte gestaltet sich sehr unterschiedlich, von einer vollen Belegung bis hin zum Leerstand. Ebenso abweichend ist der bauliche Zustand der Gebäude, welcher durch Inaugenscheinnahme geschätzt wurde. Offensichtliche Instandsetzungs- oder Sanierungsrückstände wurden grob erfasst und benannt. 3.1. Standortanalyse Alle Liegenschaften wurden in ihrem jeweiligen Ortsteil erfasst und erhielten eine kurze Bewertung zu: - Kennwerte Grundstück - baurechtliche Situation (generell) - Erreichbarkeit ÖPNV - Ortsteil und Umgebung 3.2. Bestandsanalyse Liegenschaft Die Bestandsanalyse der Liegenschaft umfasst: - Nutzung der Objekte - Außenanlagen - baulicher Zustand des Gebäudes - Gebäudetypologie - Fotoimpressionen 3.3. Zusammenfassung Nutzung der Objekte Die Objekte weisen unterschiedliche Vermietungsstände auf. So gibt es voll vermietete Liegenschaften und Liegenschaften, die vollständig genutzt werden (z.B. durch die Verwaltung), bei anderen werden lediglich einzelne Räume je nach Bedarf genutzt. lfd. Objekt Nr. aktuelle Nutzung (Stand 04/2016) 1. Am Bildersaal 4, Lützschena Hort, Ortschaftsrat, Wohnungen 925 m² 580 m² 2. Am Brunnen 4, Lützschena Bürgeramt, Bibliothek, Vereine 675 m² 3. Delitzscher Landstr. 55, Großwiederitzsch Bürgeramt, Apotheke, Wohnungen, Büro Ortsvorsteher 4. Ehrenberger Str. 5 *, Rückmarsdorf 5. ≈NGF vermietete Fläche (ca.) (ca.), inkl. Fremdvermie- Stadt LeipKellertung lt. Angazig und be LSA bzw. lt. Angabe DachgeVerwalter LSA bzw. schossVerwalter flächen ≈ Fläche Leerstand (ca.) Leerstand in % 95 m² 0 0% 120 m² 270 m2 0 0% 1.590 m² 455 m² 465 m² 130m² (2 WE) 12 % Wohnungen 390 m² 235 m² 0 0 0% Ehrenberger Str. 5a *, Rückmarsdorf Vereine, Ortschaftsrat 105 m² 75 m² Doppelnutzung 55 m² 0 0% 6. Engelsdorfer Str. 88, 90, 92 *, Mölkau Ortschaftsrat, Jugendclub, Vereine, Wohnungen, Gewerbe 1.950 m² 720 m² 25 m² 570 m² (4 WE+1GE) 43 % 7. EngelsdorferStr. 345, Engelsdorf Freiwillige Feuerwehr, Ortschaftsrat 1.045 m² 130 m² 1.365 m² 180 m² (1 WE+ 4 Räume) 11 % 8. Erich-Thiele-Str. 2, Lindenthal Bürgeramt, Ortschaftsrat, Gewerbe, Wohnungen 1.075 m² 40 m² 170 m² 415 m² (6 WE+ 3 Räume) 66 % 9. Geschwister-Scholl-Str. 5 *, Kleinmiltitz Ortschaftsrat, Verein, Wohnungen 1.075 m² 220 m² 40 m² 320 m² (2WE) 55 % 445 m² 0 95 m² 215 m² (2 WE) 69 % 915 m² (inkl. Säle) 225 m² 1.165 m² 51 % (81: 22%; 83: 98%) vermietete Fläche (ca.) ≈ Fläche Leer- 10. Göbschelwitzer Str. 73 *, Göbschelwitz Ortschaftsrat, Wohnungen 11. Leipziger Str. 81- 83, Böhlitz-Ehrenberg Veranstaltungen, Bibliothek, Gewerbe, Vereine 4.400 m² lfd. Objekt aktuelle Nutzung ≈NGF 8 Nr. (Stand 04/2016) 12. Liebertwolkwitzer Markt 1, Liebertwolkwitz Bürgeramt, Polizei, Ordnungsamt, Bauhof 985 m² 0 13. Miltitzer Str. 1, Burghausen Ortschaftsrat, Polizei, Arztpraxis, Wohnungen 415 m² 14. Plaußiger Dorfstr. 23, Plaußig Ortsvorsteher, Verein 15. Sandberg 24, Rückmarsdorf (ca.), inkl. Fremdvermie- Stadt LeipKellertung lt. Angazig und be LSA bzw. lt. Angabe DachgeVerwalter LSA bzw. schossVerwalter flächen Leerstand (ca.) stand in % 650 m² 0 0% 155 m² 205 m² 0 0% 355 m² 220 m² 10 m² 0 0% Ortsvorsteher, Verein, Wohnungen 815 m² 480 m² Doppelnutzung 25 m² 0 0% 16. Schkorlopper Str. 34 *, Knautnaundorf Verein 425 m² 135 m² 0 290 m² 68 % 17. Stötteritzer Landstr. 31, Holzhausen Asylunterkunft 1.240 m² 0 840 m² 0 0% 18. Südstr. 10, Böhlitz-Ehrenberg Vereine, Gewerbe 845 m² 350 m² 0 110 m² 24 % * Es sind zur genaueren Berechnung der NGF keine aktuellen u. digitalen Planunterlagen vorhanden. 3.4. Zusammenfassung baulicher Zustand der Objekte Der bauliche Zustand der Außenhülle, d.h. Außenwände mit Fenstern und Dach, des Inneren, hier der Zustand des Innenausbaus wie Oberflächen, Innentüren, Treppenhäuser und die Haustechnik wurden bei allen Objekten in Augenschein genommen und bewertet. Wobei die Note 1 „sehr gut“ für einen Neubau oder den Zustand nach einer Sanierung steht, die Note 5 „sehr schlecht“ für ein nicht nutzbares, ruinöses Objekt. Note lfd. Nr. Objekt 1. Am Bildersaal 4, Lützschena 2. Am Brunnen 4, Lützschena 3. Delitzscher Landstr. 55, Großwiederitzsch 4. Ehrenberger Str. 5, Rückmarsdorf 5. Ehrenberger Str. 5a, Rückmarsdorf 6. Engelsdorfer Str. 88, 90, 92, Mölkau 7. EngelsdorferStr. 345, Engelsdorf 8. Erich-Thiele-Str. 2, Lindenthal sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 3,0 2,2 3,0 2,3 2,0 3,5 2,0 3,3 9. Geschwister-Scholl-Str. 5, Kleinmiltitz 10. Göbschelwitzer Str. 73, Göbschelwitz 2,0 11. Leipziger Str. 81, Böhlitz-Ehrenberg 12. Liebertwolkwitzer Markt 1, Liebertwolkwitz 13. Miltitzer Str. 1, Burghausen 3,0 14. Plaußiger Dorfstr. 23, Plaußig 3,3 15. Sandberg 24, Rückmarsdorf 16. Schkorlopper Str. 34, Knautnaundorf 17. Stötteritzer Landstr. 31, Holzhausen 18. Südstr. 10, Böhlitz-Ehrenberg 3,7 2,5 2,2 2,3 3,7 1,0 3,5 Hinweis: Bei der Stötteritzer Landstraße 31 wurde der Zustand nach der Sanierung des Gebäudes geschätzt und beurteilt. Es wird derzeit umgebaut und saniert. 9 3.5. Zusammenfassung Auswertung Nutzungskonzeptionen Anhand einer Matrix wurden die Liegenschaften auf mögliche Nutzungseignungen untersucht. Stimmten die jeweiligen Eigenschaften einer Nutzungsart mit dem Bestandsobjekt und dem Standort überein, ergaben sich verschiedene Nutzungskonzeptionen, welche näher untersucht wurden. Anschließend wurden die Varianten aufgrund ihrer Nutzungseignung und Nutzbarkeit ausgewertet. lfd. Nr. Objekt Variante 1 Variante 2 Variante 3 Nutzungskonzept: Kindertagesstätte Bestandsnutzung: Hort und Wohnen Nutzungskonzept: Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard) aktuelle Nutzung (Stand 04/ 2016) 1. Am Bildersaal 4, Lützschena Hort, Ortschaftsrat, Wohnungen 2. Am Brunnen 4, Lützschena Bestandsnutzung: Nutzungskonzept: MehrBürgeramt, Büro OrtsVerwaltung und Vereine familienwohnhaus (gevorsteher/in, Bibliohobener Standard) thek, Vereine Delitzscher Landstr. 55, Großwiederitzsch Bürgeramt, Apotheke, Wohnungen, Büro Ortsvorsteher/-in, Ortschaftsrat 4. Ehrenberger Str. 5*, Rückmarsdorf Wohnungen 5. Ehrenberger Str. 5a *, Rückmarsdorf 6. - Bestandsnutzung: Verwaltung und Wohnen Nutzungskonzept: Gesundheitszentrum und Wohnen Nutzungskonzept: Wohnen Bestandsnutzung: Mehrfamilienwohnhaus - - Vereine, Ortschaftsrat Bestandsnutzung: Vereine Nutzungskonzept: Einfamilienwohnhaus - Engelsdorfer Str. 88, 90, 92 *, Mölkau Ortschaftsrat und Büro Ortsvorsteher/in, Jugendclub, Vereine, Wohnungen, Gewerbe Nutzungskonzept: Büro, Vereine und Wohnen Nutzungskonzept: Mehrfamilienwohnhaus Nutzungskonzept: Arztpraxen und Wohnen 7. EngelsdorferStr. 345, Engelsdorf Freiwillige Feuerwehr, Ortschaftsrat und Büro Ortsvorsteher/in Bestandsnutzung: Verwaltung und Vereine Nutzungskonzept: Arztpraxis und Verwaltung Nutzungskonzept: Mehrfamilienwohnhaus 8. Erich-Thiele-Str. 2, Lindenthal Bürgeramt, Ortschaftsrat und Büro Ortsvorsteher/in, Gewerbe, Wohnungen Bestandsnutzung: Verwaltung, Vereine und Wohnen Nutzungskonzept: Wohnen im Alter, Senioren-Residenz Nutzungskonzept: Gesundheitszentrum und optional Verwaltung 9. Geschwister-SchollStr. 5 *, Kleinmiltitz Büro Ortsvorsteher/in, Verein, Wohnungen Bestandsnutzung: Vereine und Wohnen Nutzungskonzept: Mehrfamilienwohnhaus Nutzungskonzept: Vereinsgebäude 3. Göbschelwitzer 10. Str. 73 *, Göbschelwitz Ortschaftsrat, Wohnungen Nutzungskonzept: Mehrfamilienwohnhaus Nutzungskonzept:: Gastronomie und Vereine - Leipziger 11. Str. 81- 83, Böhlitz-Ehrenberg Veranstaltungen, Bibliothek, Gewerbe, Vereine, Ortschaftsrat Bestandsnutzung: Soziokulturelles Zentrum u. Nutzungskonzept: Mehrfamilienwohnhaus Bestandsnutzung: Soziokulturelles Zentrum u. Nutzungskonzept: Bürogebäude Bestandsnutzung: Soziokulturelles Zentrum u. Nutzungskonzept: Gesundheitszentrum Liebertwolkwitzer 12. Markt 1, Liebertwolkwitz Bürgeramt, Polizei, Ordnungsamt, Bauhof, Ortschaftsrat und Büro Ortsvorsteher/in Bestandsnutzung: Verwaltung Nutzungskonzept: Gesundheitszentrum und optional Vereine - Miltitzer Str. 1, 13. Burghausen Ortschaftsrat und Büro Ortsvorsteher/in, Polizei, Arztpraxis, Wohnungen Nutzungskonzept: Zweifamilienwohnhaus Bestandsnutzung: Verwaltung, Vereine, Arztpraxis und Wohnen Nutzungskonzept: Handwerk und Wohnen Plaußiger 14. Dorfstr. 23, Plaußig Ortschaftsrat und Büro Ortsvorsteher/in, Verein Bestandsnutzung: Vereinsgebäude Nutzungskonzept: Handwerk und Wohnen Nutzungskonzept: Wohnhaus Sandberg 24, 15. Rückmarsdorf Ortsvorsteher, Verein, Wohnungen Nutzungskonzept: Mehrfamilienwohnhaus Nutzungskonzept: Büro und Wohnen Bestandsnutzung: Vereine und Wohnen Schkorlopper 16. Str. 34 *, Knautnaundorf Verein Nutzungskonzept: Mehrfamilienwohnhaus teilw. Bestandsnutzung: Vereinsgebäude mit Saalvermietungsservice Nutzungskonzept: Handwerk und Wohnen Nutzungskonzept: Gastronomie und Wohnen Stötteritzer Asylunterkunft Bestandsnutzung: Nutzungskonzept: Nutzungskonzept: 10 17. Landstr. 31, Holzhausen Südstr. 10, 18. Böhlitz-Ehrenberg Vereine, Gewerbe Wohnen für Asylbewerber und Flüchtlinge Mehrfamilienwohnhaus Büro, Verwaltung und Vereine Bestandsnutzung: Büro und Vereine Nutzungskonzept: Reihenhäuser Nutzungskonzept: Arztpraxis und Wohnen Öffentlich/ städtische Nutzungsvarianten, wie Verwaltung (auch Ortsvorsteher mit Ortschaftsräten), Bibliothek, KiTas, Horte, Asyl etc. sind farblich gekennzeichnet, auch wenn das Konzept diese Nutzung nur in Gebäudeteilen vorsieht. Die Bezeichnung Ortschaftsrat in der Spalte aktuelle Nutzung bezieht sich auf einen Raum als Sitzungsort für den Ortschaftsrat. 4. Bedarfsabfrage 4.1. Prüfung der Objekte für Asylnutzung Alle Objekte wurden befahren und für die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen geprüft. Die Prüfung hat ergeben, dass ein Objekt positiv bewertet wurde. Hierbei handelt es sich um die Stötteritzer Landstraße 31, welche seit Januar 2017 für die Asylnutzung zur Verfügung steht. 4.2. Prüfung der Objekte für die Verwaltungsunterbringung Gegenwärtig werden die eingemeindeten Rathäuser in den Ortsteilen nur zu einem minimalen Teil im Rahmen der bürogenutzten Verwaltungsunterbringung genutzt, i.d.R. als Büroflächen für die Ortsvorsteher, Außenstellen von Bürgerämtern oder den Außenstellenleitern. Eine darüber hinausgehende Nutzung der Objekte für die Unterbringung weiterer Verwaltungseinheiten ist aus heutiger Sicht im Rahmen des Konzeptes der mittelfristigen VWU nicht geplant. Sollte eine Vermarktung der Objekte in Betracht kommen, wäre jedoch dann die Unterbringung der derzeit dort ansässigen städtischen Büroeinheiten zu klären und voraussichtlich nach Alternativen zu suchen. 4.3. Prüfung der Objekte für Ortschaftsräte Im überwiegenden Teil der Liegenschaften steht den Ortsvorstehern ein Büro, den Ortschaftsräten ein Versammlungsraum zur Verfügung. Sollte sich die Nutzung einer Liegenschaft ändern und die Büround Versammlungsfläche entfallen, sind je nach Vertrag Ersatzräume zur Verfügung zu stellen. Ggf. ist aus Gründen der Gleichberechtigung und Gleichbehandlung auch bei einem nicht vertraglich geregelten Anspruch ein Ersatz zu suchen. 4.4. Prüfung der Objekte durch Fachbeiräte Die betreffenden Fachbeiräte wurden in die Konzepterstellung einbezogen. Es wurde kein Bedarf für die 18 Objekte angemeldet. 4.5. Prüfung der Objekte durch Jugendparlament Das Jugendparlament wurde in die Konzepterstellung einbezogen. Es wurde kein Bedarf für die 18 Objekte angemeldet. 4.6. Prüfung der Objekte auf Einhaltung der Eingemeindungsverträge Folgende Objekte sind lt. Prüfung Rechtsamt Bestandteil von Eingemeindungsverträgen. Vor einer vertiefenden Auseinandersetzung mit diesen Objekten ist die weitere Vorgehensweise mit dem Rechtsamt und den Ortschaftsräten im Sinne einer vertragskonformen Handlungsweise vorhabenkongret abzustimmen. lfd. Objekt Nr. Art der Eingemeindung 1. Am Bildersaal 4 vertraglich 2. Am Brunnen 4 vertraglich 3. Delitzscher Landstr. 55 vertraglich 8. Erich-Thiele-Str. 2 vertraglich 9. Geschwister-Scholl-Str. 5 vertraglich 10. Göbschelwitzer Str. 73 vertraglich 11. Leipziger Str. 81-83 vertraglich 14. Plaußiger Dorfstr. 23 vertraglich 16. Schkorlopper Str. 34 vertraglich 18. Südstr. 10 vertraglich 11 5. Fazit/ Empfehlungen Die Auswertung der Nutzungskonzeptionen weist eine oder mehrere Varianten einer zukünftigen Nutzung der Liegenschaft aus. Bei Gebäuden die ganz oder zum großen Teil leer stehen und ein dringender Nutzungsbedarf besteht wird die Umsetzung einer der Nutzungsvorschläge aus wirtschaftlicher Sicht empfohlen. Der langjährige Leerstand eines Gebäudes gefährdet die Erhaltung des Gebäudes und verursacht finanzielle Einbußen. Der bereits vorhandene, finanziell aufwendige Sanierungsstau in den jeweiligen Objekten wird durch weiteren Leerstand verstärkt. Die Gebäude sollten im Bestand der Stadt erhalten bleiben, wenn die Nutzungsmatrix dies ergeben hat, da durch die prognostizierte demografische Entwicklung mit einem Bevölkerungswachstum und somit auch mit Zuzug in den Randlagen von Leipzig auszugehen ist und der Bedarf nach städtischen Dienstleistungen perspektivisch steigen wird. Der weitere Umgang mit den Nutzungskonzepten wird im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung mit den betroffenen Ämtern/ Akteuren (Ortschaftsräten) besprochen. Sie dienen als Arbeitsgrundlage für eine vertiefende Auseinandersetzung mit den jeweiligen Objekten und werden im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung mit den Ämtern hinsichtlich der Umsetzbarkeit der Nutzungskonzepte weiter abgestimmt. Das Konzept zur Verwaltungsunterbringung wird dem Stadtrat vorgelegt. Eine Anpassung des Eingemeindungsvertrages ist in Abstimmung mit den Ortschaftsrat denkbar, falls das vorgeschlagene Nutzungskonzept vom Vertrag abweicht und für die Gemeinde von Vorteil ist. Sanierung, Modernisierung und Nutzungsänderung Nach Festlegung über den weiteren Umgang mit den Liegenschaften, die im Bestand erhalten bleiben sollen und Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oder Nutzungsänderungen bedürfen, müssen hinsichtlich der konkreten Maßnahmen und Kosten in einem weiteren Schritt näher untersucht werden. Dabei sind auch die aktuellen Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und ggf. Maßnahmen zur Nachrüstung zu ergreifen. Barrierefreies Bauen nach § 50 SächsBO ist umzusetzen. §50 (1) definiert die Anforderungen an die Barrierefreiheit von Wohnungen, § 50(2) dieselben an die Barrierefreiheit von baulichen Anlagen, die öffentlich zugänglich sind und § 50 (3) die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise Abweichungen von den Absätzen 1 und 2 zulässig sind. 6. Risiken Bestehende Mietverträge sind bei einer Nutzungsänderung zu prüfen. Entfallen Räumlichkeiten für die Ortschaftsräte, sind Ausweichflächen für Versammlungen und Büros zu schaffen. Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Am Bildersaal 4 1. Standortanalyse 29 0m Grundstück Tram Besonnung PP Haupterschließung Hort GS Stahmeln Eingang Wohnungen P Freifläche mit Spielgeräten P Parken B/T/S ÖPNV V Verkauf/Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Am Bildersaal 4, 04159 Leipzig Lützschena 50 (222 Freianlage Hort) 2.258 m² (ohne Flurstück 222) 130 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: Anfang 20. Jahrhundert 1 3 1 1.174 m² 926 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein nein nein Mischgebiet Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: nein Linie 11 ja Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 40-55 dB nein Randlage 10,0 km Entfernung 290 m Entfernung 1,4km Angaben Stand 04/2016 1/9 Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Lützschena-Stahmeln Lützschena ist ein Stadtteil im Nordwesten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Lützschena, Hänichen, Quasnitz und Stahmeln und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Lützschena-Stahmeln leben mit Stand Dezember 2015 3.944 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 48,1 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,08%. 1.3. Umgebung Die ehemalige Grundschule von Lützschena befindet sich in einem durchgrünten Ortsteil in der Nähe des Schlosses. Der Ort besitzt einen dörflichen Charakter und grenzt an die Weiße Elster sowie an die Neue Luppe. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe, Gastronomie und einzelne kleinere Gewerbe sind jedoch vor Ort ansässig. Die ÖPNV-Haltestelle befindet sich in 290 m Entfernung, die Anbindung an die S-Bahn über den S-Bahnhof-Lütschena in ca. 1,4 km, ebenso die Bundesstraße B6. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück am Haus sowie im Straßenraum in ausreichender Anzahl. 2/9 Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Das gesamte Objekt ist in Nutzung. Hauptmieter ist die Volkssolidarität als Betreiber des Hortes. Die beiden Wohnungen im Dachgeschoss werden von privaten Mietern bewohnt. Einzelne Räume des Hortes im Obergeschoss werden regelmäßig durch den Ortschaftsrat genutzt. Bei Bedarf stehen diese Räume auch für Bürgerversammlungen zur Verfügung. Laut Schreiben vom 27.09.2017 des Büros für Ratsangelegenheiten, Herrn Leisner, ist der Ortschaftsrat aus dem Gebäude (Sommer 2017) ausgezogen. Anzahl der Nutzungseinheiten 3 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Geschoss Fläche Mieter Volkssolidarität KG bis OG 435,30 m² Verein Ortschaftsrat (Doppelnutzung) OG (3 Räume vom Hort) 96,55 m² städtisch 3-Raum-Wohnung DG 74,02 m² privat 3-Raum-Wohnung DG 67,93 m² privat Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die großzügigen Außenanlagen sind gepflegt, umzäunt und mit Spielgeräten für den Hort ausgestattet. Die Flächen der Stellplätze sind befestigt und befinden sich auf dem Grundstück hinter dem Haus. Ebenso kann im Straßenraum geparkt werden. 2.3. Baulicher Zustand des Objektes Das Gebäude ist gut erhalten und befindet sich in einem durchschnittlichen baulichen Zustand. Es ist in massiver Bauweise errichtet. Sanierungsarbeiten wurden größtenteils durchgeführt. Im Keller sind die Wände teilweise durch aufsteigende Nässe geschädigt. Die Sanitäranlagen des Hortes entsprechen lt. Mieter nicht der aktuellen Norm. Die beiden Wohneinheiten im Dachgeschoss verfügen über Toiletten im gemeinsam genutzten Flur. Das Bad einer Wohneinheit befindet sich im Kellergeschoss. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 3,0 100 Außenhülle x 3,0 20 Innen x 3,0 50 Haustechnik x 3,0 30 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Satteldach. Seitlich ist ein 1-geschossiger Anbau mit Satteldach angefügt. Die Raumaufteilungen und Einrichtungen des ehemals als Grundschule errichteten Gebäudes entsprechen der Nutzung als Hort und Wohnungen im Dachgeschoss. Wohnungen und Hort besitzen ein gemeinsames Treppenhaus. Durch ein weiteres Treppenhaus und einen weiteren Zugang sind die Räume des Hortes zu erreichen. Der Standard der Wohnungen entspricht nicht den heutigen Maßstäben. 3/9 Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ 2.5. räumliche und zeitliche Zusammenhänge in der Nutzung des Objektes Hauptmieter (bis auf das Dachgeschoss) ist die Volkssolidarität als Betreiber des Hortes für die Grundschule Stahmelner Höhe 1 und die Nebenstelle der Grundschule Stahmeln im Windmühlenweg 4. Nach Unterrichtsschluss werden die Schüler der beiden Grundschulen durch einen Fahrdienst zum Hortgebäude gefahren. Stahmelner Höhe 1 GS Am Bildersaal 4 H Windmühlenweg 4 GS Langfristig ist die bauliche Erweiterung der GS Stahmelner Höhe mit Integration des Hortes geplant. Die Hortnutzung am Bildersaal und die Grundschulnutzung am Windmühlenweg könnten dann entfallen. Der Betreiber des Hortes hätte dann die Möglichkeit am Bildersaal eine KiTa zu betreiben . Da mit einer weiterhin stark zunehmenden Bevölkerung in Leipzig zu rechnen ist, wäre ebenfalls denkbar, die GS Windmühlenweg zu erhalten und den dazugehörigen Hort am Bildersaal weiter zu betreiben. Die Schüler müssten dann (wie zur Zeit praktiziert) mit einem Fahrdienst zum Objekt gebracht werden. 4/9 Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung o - o -- o -- -- - o o ÖPNV-Anbindung o -- -- -- - -- -- -- - - Standortbedingungen Makrostandort vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + + + + o o + + + Entfernung zu Verkauf/Handel o o o - o - o - o o Einwohnerentwicklung + + + + + o + + + + +2 -2 -1 -4 +1 -5 -3 -2 +1 +1 Baurechtliche Voraussetzungen ++ o - - - - o o ++ o Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale ++ + + -- + - - o ++ o Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - -- -- -- -- - + o Zufahrtsmöglichkeiten + + o o o o o o + o Parken/Abstellen + o - -- - -- - + + + Synergieeffekte Quartier o o + + o o + + ++ + Wertung Mikrostandort +7 +3 -1 -6 -3 -6 -3 +1 +9 +2 Gesamtwertung Standort +9 +1 -2 -10 -2 -11 -6 -1 +10 +3 Wertung Makrostandort Mikrostandort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen und Bildung ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: - Variante 1 - Kindertagesstätte - Variante 2 - Bestand Hort und Wohnen - Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard) 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen KiTa Hort Variante 1 - Kindertagesstätte Der Umbau des Hortgebäudes zu einer KiTa wäre aufgrund der gegebenen Grundrissstrukturen ohne größere planerische Eingriffe möglich. Ein Anbau in welchem der Krippenbereich integriert ist, würde das Gebäude komplettieren und eine barrierefreie Zuwegung und Betreibung der Krippengruppen ermöglichen. Eine Erweiterung zu einer KiTa mit bis zu 165 Kindern ist denkbar, da die Größe der beiden Flurstücke ausreichend ist. (Flurstück 50 und 222 zusammen ca. 4.760m²) Weiträumige Außenanlagen 5/9 Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ mit Spielgeräten sind vorhanden und könnten mit altersgerechten Spielgeräten ergänzt werden. Stellplätze sind bereits hinter dem Haus realisiert. Erweiterungsbau Beispielhaft (mehrgeschossig denkbar) Untergeschoss Erdgeschoss (Neubau / Altbau) Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, ggf. Haustechnik erneuern geringe strukturelle Veränderungen > Einbau Sanitär, Modernisierung Anbau Neubau Krippenbereich/Kindergarten Trockenlegung Kellergeschoss Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Mehrzweckraum, Projektraum, Lagern/Abstellen Erdgeschoss Neubau Krippengruppen, Nebenräume Erd-, Obergeschoss Altbau Kindergartengruppen, Nebenräume Dachgeschoss Personalräume, Elternsprechzimmer, Lagern Spitzboden ohne Nutzung Außenraum: Nutzung Freianlage mit Spielgeräten Parken vor der Einrichtung und im Straßenraum Stärken/ Chancen: Objekt- und lagegerechte Nutzung geringe strukturelle Anpassungen und Erweiterungsbau Aufwertung des Quartiers durch Infrastruktur Schwächen/ Risiken: Neubau Kostenrisiko Entfall Räumlichkeiten für Ortschaftsrat Gut geeignet aufgrund der Grundrissstruktur und der Möglichkeit eines Erweiterungsbaus ist die Nutzung als Kindertagesstätte. Die großzügigen Außenanlagen bieten Platz für den Erweiterungsbau und könnten das Bestandsgebäude komplettieren. Die Lage im Wohngebiet würde das Quartier zusätzlich stärken und zur Identifikation der Bewohner mit ihrem Stadtteil beitragen. 6/9 Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,7 100 Grundrissqualität x 2,0 50 1,0 30 2,0 20 Flexibilität x Erschließung/ Parken x Variante 2 - Bestand Hort und Wohnen Das Erd- und Obergeschoss, sowie Teilbereiche des Kellergeschosses werden derzeit als Hort genutzt und sind am Standort etabliert. Die beiden Wohnungen im Dachgeschoss sind vermietet. Untergeschoss Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: bei Bedarf Instandsetzungsmaßnahmen Trockenlegung Kellergeschoss Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Hortnutzung, Lagern/Abstellen, Haustechnik, Bad Erd-, und Obergeschoss Hortnutzung Dachgeschoss 2 Wohnungen Außenraum: Nutzung Freianlage mit Spielgeräten Parken vor der Einrichtung und im Straßenraum Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung kleine strukturelle Anpassungen (Einbau Bad) Erhalt der Infrastruktur im Quartier Schwächen/ Risiken: Entbehrlichkeit Hortnutzung durch Erweiterungsbau GS Stahmeln 7/9 Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ Das Gebäude wird bis zur Erweiterung der GS Stahmelner Höhe als Hort genutzt werden, da kein Interim vorhanden ist. Von einer stark zunehmenden Bevölkerung in Leipzig wird aus heutiger Sicht ausgegangen. Deshalb ist ein Erhalt der GS Windmühlenweg und die Hortnutzung am Bildersaal denkbar. Die Schüler würden dann (wie derzeit auch) mit einem Fahrdienst zum Objekt gebracht werden. Die größten Stärken der Variante sind die Bestandsnutzung, kleine strukturelle Veränderungen sowie die großzügigen Außenanlagen. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,5 100 Grundrissqualität x 3,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard) Eine Umnutzung und ein Umbau zu Wohnungen für Familien wäre in diesem Objekt gut denkbar, da im Bestand im Dachgeschoss bereits 2 kleine Wohnungen vorhanden sind. Die Dachgeschosswohnungen könnten zu einer großzügigen Wohnung mit integriertem Bad und WC (nicht wie bisher mit WC auf dem gemeinsamen Flur) umgebaut werden. Im Erdgeschoss würde eine weiträumige Wohnung entstehen, welche auch die Möglichkeit bietet, Teile als Büro zu nutzen, oder eine Einliegerwohnung zu integrieren. Die Wohnungen würden einen gehobenen Standard erhalten. Garagen/ Carports wären auf dem Grundstück zu errichten. Die Größe des Grundstückes ermöglicht einen weiteren Neubau von Wohnungen, sowie das Anlegen von Mietergärten. Auf dem südlich angrenzenden Flurstück Nr. 222 könnte ein öffentlicher Spielplatz zur Stärkung des Quartiers errichtet werden. (Auf diesem befinden sich derzeit Spielgeräte für den Hort.) Erdgeschoss (WE ca. 230m²) Obergeschoss (WE ca. 170m²) Dachgeschoss (WEca. 140m²) bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände Trockenlegung Kellergeschoss Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/Abstellen Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung Spitzboden ohne Nutzung Außenraum: Nutzung Freifläche für Mietergärten Parken, Errichtung Garagen/Carports Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung mittlere strukturelle Anpassungen Aufwertung zu gehobenen Wohnen möglich 8/9 Stand 31.01.2018 Anlage 1 „Am Bildersaal 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung Entfall sozialer Infrastruktur vor Ort (größtenteils durch Wohnen geprägt) Entfall Räumlichkeiten für Ortschaftsrat Die Liegenschaft Am Bildersaal 4 ist prinzipiell für die Wohnnutzung geeignet. Die größten Stärken des repräsentativen Objektes stellen die gute und ruhige Wohnlage sowie der gute bauliche Zustand dar. Da gehobenes Wohnen gut vorstellbar ist, wären Garagen oder Carports auf dem Grundstück zu errichten. Ein weiterer Wohnungsneubau auf dem gleichen Flurstück wäre denkbar. Negativ wirken sich hier ein Entfall von sozialer Infrastruktur vor Ort und die strukturellen Veränderungen im Gebäude aus sowie die zu großzügigen Außenanlagen. Die Umnutzung als Wohngebäude ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht zu empfehlen, da die Nutzung einer gut funktionierenden Liegenschaft aufgegeben werden würde. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,8 100 Grundrissqualität x 3,0 50 Flexibilität x 3,0 30 2,0 20 Erschließung/ Parken x 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Um die gute bauliche Qualität der Liegenschaft zu erhalten, sollte das Beheben der Nässeschäden im Keller durch Trockenlegung geprüft werden. Je nach Variante sind Sanierungs- und Umbauarbeiten durchzuführen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. „Lützschena-Stahmeln: Im Rathaus Wahren wird eine Verwaltungsaußenstelle für die Ortschaft zur Verfügung gestellt. Der Ortschaftsrats erhält den Sitzungssaal des Bürgerhauses zur Verfügung und außerdem kostenfreie Arbeitsräume im ehemaligen Gemeindeamt. Der Ortschaftsrats erarbeitet in Abstimmung mit der Stadtverwaltung ein Nutzungskonzept für das Gemeindeamt, wobei die gemeinnützigen Vereine zu berücksichtigen sind. Das schließt einen Verkauf ohne Zustimmung des Ortschaftsrates aus. Vor dem Verkauf der kommunalen Immobilien ist der Ortschaftsrats zu hören. Die Sportstätten und das Bürgerhaus mit Bibliothek, Vereinszimmer, Seniorenzimmer etc., verbleiben im kommunalen Eigentum. Die Gemeindebibliothek im Objekt Elsterberg 7 bleibt erhalten. Die Kindertagesstätten und die Grundschule bleiben erhalten, sofern dies die Kinderzahlen und die wirtschaftliche Betreibung zulässt.“ 9/9 Stand 31.01.2018 Anlage 2 „Am Brunnen 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Am Brunnen 4 1. Standortanalyse Tram 0 33 m Grundstück Besonnung PP Haupterschließung Gebäude P Nebeneingang P Parken B/T/S ÖPNV N V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Am Brunnen 4, 04157 Leipzig Hänichen 28/6 2.903 m² 110 €/m² Amt für Gebäudemanagement Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1922 1 2 2 845 m² 675 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein nein nein Wohnbaufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: nein Linie 11 nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 40-50 dB nein integriert 10,4 km Entfernung 330 m Angaben Stand 04/2016 1/7 Stand 31.01.2018 Anlage 2 „Am Brunnen 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Lützschena-Stahmeln Lützschena ist ein Stadtteil im Nordwesten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Lützschena, Hänichen, Quasnitz und Stahmeln und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Lützschena-Stahmeln leben mit Stand Dezember 2015 3.944 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 48,1 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,08 %. 1.3. Umgebung Das ehemalige Rathaus von Lützschena befindet sich in einem grünen Ortsteil am Rande Leipzigs. Es verfügt über eine prägnante Lage. Als freistehendes Gebäude auf einem großzügigen Grundstück liegt es an einem Kreuzungsbereich. Der Ort besitzt einen dörflichen Charakter und grenzt an die Weiße Elster sowie an die Neue Luppe. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe, Gastronomie und einzelne kleinere Gewerbe sind jedoch vor Ort ansässig. Die ÖPNV-Haltestelle befindet sich in 330 m Entfernung, die Anbindung an die S-Bahn über den S-BahnhofLütschena in ca. 2,3 km, ebenso die Bundesstraße B6. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück am Haus sowie im Straßenraum in ausreichender Anzahl. 2/7 Stand 31.01.2018 Anlage 2 „Am Brunnen 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Das gesamte Objekt ist vollständig in Nutzung. Im Erdgeschoss befinden sich u.a. das Büro der Ortsvorsteherin und der Bürgerservice, im Obergeschoss eine Stadtteilbibliothek und in den Dachgeschossen und in Kellerräumen verschiedene Vereine. Der Ortsvorsteherin steht ein Raum zur Verfügung, ein weiterer für Besprechungen, welcher auch von Vereinen genutzt wird. Bei Besprechungen mit einer größeren Personenanzahl ist dieser Raum zu klein. Anzahl der Nutzungseinheiten 9 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Geschoss Fläche Mieter Heimatverein Lützschena KG 44,37 m² Verein Büro für Ratsangelegenheiten, Bürgerservice, Ortsvorsteherbüro, Stadtkasse EG 138,7 m² städtisch Bibliothek OG 131,90 m² städtisch Förderverein Auwaldstation DG Keine Angaben Verein Bismarckturm-Verein DG 41,68 m² Verein Künstlerkreis SV Sternburg DG 12,62 m² Verein Privatperson DG 21,55 m² privat Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind gepflegt und teilweise gestaltet (Brunnen mit Sitzbank). Parkplätze befinden sich auf Schotterflächen, zum Teil sind Wege angelegt. Die Flächen sind überwiegend mit Gras bewachsen, auf dem Grundstück befindet sich ein großer alter Baumbestand. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das 1922 errichtete Gebäude ist gut erhalten und wurde 1993 fast vollständig saniert. Im Dachgeschoss befinden sich einzelne Nässeschäden (Dachflächenfenster). Teile der Kellerwände sind durchfeuchtet. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 x Zustand Außenhülle + 2 x sehr gut ++ 1 Note Wichtung 2,2 100 3,0 20 Innen x 2,0 50 Haustechnik x 2,0 30 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Mansarddach. Die derzeitige Raumaufteilungen und Einrichtungen entsprechen der Nutzung als Büround Verwaltungsgebäude. Ursprünglich wurde das Gebäude als Rathaus errichtet. 3/7 Stand 31.01.2018 Anlage 2 „Am Brunnen 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung o - o -- o -- -- - o o ÖPNV-Anbindung o -- -- -- - -- -- -- - - vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + + + + o o + + + Entfernung zu Verkauf/Handel o o o - o - o - o o Standortbedingungen Makrostandort + + + + + o + + + + +2 -2 -1 -4 +1 -5 -3 -2 +1 +1 ++ ++ o + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale + + + o + o - + o o Nutzbarkeit der Bausubstanz + + -- -- -- -- -- o -- + Zufahrtsmöglichkeiten + + + - o + o + + + ++ ++ ++ - + + o + o ++ Synergieeffekte Quartier o o o ++ + o + + + + Wertung Mikrostandort +7 +7 +2 -1 +2 +1 -1 +5 +1 +6 Gesamtwertung Standort +9 +5 +1 -5 +3 -4 -4 +3 +2 +7 Einwohnerentwicklung Wertung Makrostandort Mikrostandort Baurechtliche Voraussetzungen Parken/Abstellen Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorie Wohnen, Büro und Dienstleistung, sowie Vereinsarbeit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: Variante 1 – Bestand Verwaltung und Vereine Variante 2 – Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard) 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verein/ Gemeinschaft Büro/ Verwaltung Bibliothek 4/7 Stand 31.01.2018 Anlage 2 „Am Brunnen 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ Variante 1 - Bestand Verwaltung und Vereine Das Erd- und Obergeschoss werden städtisch genutzt. In Teilbereichen des Kellergeschosses (Souterrain) und im Dachgeschoss sind Vereine eingemietet sowie ein privater Mieter im DG. Kellergeschoss Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Trockenlegung Kellerbereiche, Beheben Nässeschäden Dach Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik, Verein Erdgeschoss Verwaltung, Büros Obergeschoss Stadtteilbibliothek Dachgeschoss Vereine, ein privater Mieter Außenraum: Parken und Freifläche Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturelle Anpassungen Infrastruktur vor Ort (größtenteils durch Wohnen geprägt) Schwächen/ Risiken: - Das Gebäude hat sich als Verwaltungsstandort bewährt. Mehrere Vereine sind seit Jahren Mieter. Ebenso trägt die Stadtteilbibliothek zur Stärkung des Quartiers bei. Die Nutzung als Verwaltungs-, Bibliotheks- und Vereinsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert und bietet in einer Randlage von Leipzig den Menschen vor Ort die Möglichkeit, eine Vielzahl von öffentlichen, städtischen und kulturellen Bedürfnissen zu decken. In der Liegenschaft ist kein Leerstand zu verzeichnen. Wird die vorhandene Nutzungsstruktur dauerhaft angestrebt, so sollten im Vorfeld eventuelle Grundrissanpassungen zur besseren Bibliotheksnutzung geprüft und in diesem Zusammenhang alternative Standorte mit einer für die Bibliothek günstigeren Erdgeschossnutzung untersucht werden. 5/7 Stand 31.01.2018 Anlage 2 „Am Brunnen 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 Nutzbarkeit 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 x Grundrissqualität x Note Wichtung 1,5 100 1,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 Variante 2 – Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard) Hier könnten bis zu 3 Familien in einem Altbau im Villenstil in einer durchgrünten, ruhigen, fast schon dörflichen Umgebung wohnen. Die großzügige Außenanlage bietet die Möglichkeit, Mietergärten anzubieten und auf dem Grundstück zu parken. Erdgeschoss (WE ca. 135 m²) Obergeschoss (WE ca. 135 m²) Dachgeschoss (WE ca. 115 m²) bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, ggf. Haustechnik erneuern leichte strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen Trockenlegung Kellergeschoss, Beheben Nässeschäden Dach Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung Spitzboden ohne Nutzung, Lagern Außenraum: Nutzung Freifläche für Mietergärten Parken, ggf. Errichtung Garagen/ Carports Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung mittlere strukturelle Anpassungen Aufwertung zu gehobenen Wohnen möglich Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung Entfall von Infrastruktur vor Ort (größtenteils durch Wohnen geprägt) Entfall eines Gemeindetreffpunktes/ -zentrums Entfall Räumlichkeiten Ortschaftsrat Die Liegenschaft Am Brunnen 4 ist prinzipiell für die Wohnnutzung geeignet. Die größten Stärken des repräsentativen Objektes stellen die gute und ruhige Wohnlage sowie der gute bauliche Zustand dar. Da gehobenes Wohnen gut vorstellbar ist, wären Garagen oder Carports auf dem Grundstück zu errichten. Weitere Wohnungsneubauten auf dem gleichen Flurstück wären denkbar. Negativ wirken sich hier ein Entfall von Infrastruktur vor Ort und die mittleren strukturellen Veränderungen im Gebäude aus. 6/7 Stand 31.01.2018 Anlage 2 „Am Brunnen 4“ ____________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,0 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Um die gute bauliche Qualität der Liegenschaft zu erhalten, sollte das Beheben der Nässeschäden im Dach und die Trockenlegung des Kellers geprüft werden. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. „Lützschena-Stahmeln: Im Rathaus Wahren wird eine Verwaltungsaußenstelle für die Ortschaft zur Verfügung gestellt. Der Ortschaftsrats erhält den Sitzungssaal des Bürgerhauses zur Verfügung und außerdem kostenfreie Arbeitsräume im ehemaligen Gemeindeamt. Der Ortschaftsrats erarbeitet in Abstimmung mit der Stadtverwaltung ein Nutzungskonzept für das Gemeindeamt, wobei die gemeinnützigen Vereine zu berücksichtigen sind. Das schließt einen Verkauf ohne Zustimmung des Ortschaftsrates aus. Vor dem Verkauf der kommunalen Immobilien ist der Ortschaftsrats zu hören. Die Sportstätten und das Bürgerhaus mit Bibliothek, Vereinszimmer, Seniorenzimmer etc., verbleiben im kommunalen Eigentum. Die Gemeindebibliothek im Objekt Elsterberg 7 bleibt erhalten. Die Kindertagesstätten und die Grundschule bleiben erhalten, sofern dies die Kinderzahlen und die wirtschaftliche Betreibung zulässt.“ 7/7 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Delitzscher Landstraße 55 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung PP Haupterschließung V 57 V Eingang Wohnungen P P ^ P Parken 57 Wohngebäude Delitzscher Landstr. 57 V B/T/S ÖPNV 0m 10 m 0 16 N Bus/ Tram V Verkauf/Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Delitzscher Landstraße 55, 04158 Leipzig Großwiederitzsch 25/2 1.615 m² 90 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1929 1 4 1 ca. 2.008 m² ca. 1.590 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: ja (außer Apotheke) Nr. E-125 nein Fläche für Gemeinbedarf Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 87 / 88 Linie 16 nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 40-50 dB nein integriert 6,3 km Entfernung 100 m Entfernung 160 m Angaben Stand 04/2016 1/9 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Das ebenfalls auf dem Grundstück befindliche Mehrfamilienwohnhaus Delitzscher Landstr. 57 ist nicht Bestandteil der Aufgabenstellung und wird deshalb in der Untersuchung nicht mit beurteilt. 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Wiederitzsch Wiederitzsch ist ein Stadtteil im Norden von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Groß- und Kleinwiederitzsch und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Wiederitzsch leben mit Stand Dezember 2015 8.490 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 45,7 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,03 %. 1.3. Umgebung Das 1929 als Verwaltungsgebäude mit Ladeneinheit und Wohnungen errichtete Gebäude liegt im nördlichen Randgebiet von Leipzig. Es besitzt eine prägnante Lage, da es an einer Straßengabelung liegt. Entlang der Delitzscher Landstraße befinden sich viele Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte, Gastronomie und Gewerbe. Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 100 m Entfernung, eine Straßenbahnhaltestelle in ca. 160 m. Die Anbindung an die S-Bahn über den SBahnhof-Messe wird in ca. 1,4 km erreicht, ebenso die Bundesstraße B2, welche als Zubringer der A14 dient. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück am Haus sowie im Straßenraum in ausreichender Anzahl. 2/9 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Das Gebäude ist zu überwiegenden Teilen in Nutzung. Das Erdgeschoss und das 1.Obergeschoss werden durch die Verwaltung der Stadt Leipzig genutzt. Ab dem 2.Obergeschoss befinden sich Mietwohnungen, welche teilweise vermietet sind. Der Ratssaal im 1. Obergeschoss wird regelmäßig für Sitzungen des Ortschaftsrates genutzt sowie für durch den Ortschaftsrat organisierte Veranstaltungen (Bsp. Ausstellung „Wiederitzscher Herbstfest“). Ein Raum steht einem Mitarbeiter des Bundesfreiwilligendienstes zur Verfügung und ist freizuhalten. Anzahl der Nutzungseinheiten 7 Leerstand 2 Leerstand Fläche 56,21 m² Nutzer ehem. Polizeistation, als Archiv/Lager Mohren Apotheke Geschoss Fläche Mieter EG 72,96 m² städtisch EG 161,50 m² privat EG - 1.OG 464,3 m² städtisch Wohnung links 2.OG 72,00 m² leerstehend Wohnung rechts 2.OG 98,5 m² privat Wohnung links 3.OG 62,04 m² privat Wohnung mitte 3.OG 57,17 m² leerstehend Wohnung rechts 3.OG 59,56 m² privat Stadt Leipzig Außenstelle Wiederitzsch, Bürgeramt, Ortsvorsteher, Bauhof (Werkstatt, Sozialräume und Büro) Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 05/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind gepflegt und größtenteils versiegelt. Vor dem Gebäude sind Beete mit Hecken und Rasenflächen angelegt, die Zugänge sind gepflastert. Parkplätze befinden sich hinter dem Gebäude auf ebenfalls gepflasterten Flächen. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Der Zustand des Gebäudes ist durchschnittlich. Die Fassade ist saniert, wobei hier Putz- und Nässeschäden sichtbar sind (Putzflächen allgemein). Die Haustechnik ist teilsaniert, so sind vereinzelt alte Heizkörper vorhanden. Die Wohnungen sind teilsaniert, Wand- und Fußbodenbeläge sind zu erneuern. Bei einer Wohnung im 3. Obergeschoss (leerstehend) ist das Bad nur über das gemeinsame Treppenhaus zu erreichen. Dieser Zustand ist bauordnungsrechtlich für die Wohnnutzung nicht zulässig. Das angrenzende Wohnhaus Delitzscher Landstr. 57 ist durch die Haustechnik mit dem Hauptgebäude und dem Verbindungsbau (Apotheke) verbunden. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 3,0 100 Außenhülle x 3,0 20 Innen x 3,0 50 Haustechnik x 3,0 30 3/9 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 4-geschossiges Gebäude mit Walmdach. Hofseitig schließt sich ein 2-geschossiger Anbau mit Souterrain und Flachdach an. Straßenseitig verbindet ein vollunterkellerter 1-geschossiger Anbau mit Flachdach das Hauptgebäude mit einem weiteren Wohnhaus, welches sich ebenfalls auf dem Flurstück befindet (Nr. 57). Das Gebäude wurde 1929 als Verwaltungsgebäude mit Ladeneinheit und Wohnungen errichtet. Es entspricht immer noch dessen Typologie. Das Hauptgebäude ist ein Verwaltungs- und Wohngebäude, im eingeschossigen Zwischenbau befindet sich eine Apotheke. Daran angegliedert folgt die Delitzscher Landstr. 57 als reines Wohngebäude. 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit o o o o o o o o o o ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ vorh. gewerbliche Nutzung + + + + o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + + ++ + o ++ o + o + o o + + + + + + + + + + +7 +6 +4 +7 +4 +4 +4 +5 +4 +4 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale - - - - - - - - - - Nutzbarkeit der Bausubstanz + + -- -- -- -- -- + - + Zufahrtsmöglichkeiten + + o - - - o + o + Parken/Abstellen o - - -- -- -- -- o - o Synergieeffekte Quartier o + o + + o + + + + Wertung Mikrostandort +2 +2 -3 -4 -4 -5 -3 +3 -1 +3 Gesamtwertung Standort +9 +8 +1 +3 0 -1 +1 +8 +3 +7 Standortbedingungen Makrostandort Lokale Verkehrsanbindung ÖPNV-Anbindung Entfernung zu Verkauf/Handel Einwohnerentwicklung Wertung Makrostandort Mikrostandort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Gute Noten gab es für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung sowie Sport und Gesundheit. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: – – – Variante 1 - Bestand Verwaltung und Wohnen Variante 2 - Gesundheitszentrum und Wohnen Variante 3 - Wohnen 4/9 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verwaltung Apotheke/Gesundheitszentrum Aufzug Variante 1 – Bestand Verwaltung und Wohnen Die Verwaltungsnutzung in Teilen des Kellergeschosses, dem Erd- und Obergeschoss bleibt erhalten. Eine Teilfläche im Erdgeschoss (ehem. Polizeistation), welche derzeit teilweise als Lagerfläche genutzt wird, soll für die Neuvermietung, hier z.B. Büro-, Vereins- oder Volkshochschulnutzung hergerichtet werden. Die Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss entsprechen nicht den aktuellen Maßstäben. Bei einer Wohnung ist das Bad nur über den gemeinsamen Hausflur zu erreichen. Die Wohnungen sollten nach Auszug der Mieter modernisiert und umgebaut werden, sodass die Grundrisse dem heutigen Standard entsprechen und die Wohnungen neu vermietet werden können. Im 3.Obergeschoss sollte analog dem 1.Obergeschoss ein Umbau vom 3-Spänner auf einen 2-Spänner erfolgen (von 3 auf 2 Wohneinheiten je Etage). Die Nutzung des Zwischenbaus als Apotheke (bereits historisch so geplant und gebaut) bleibt erhalten. Kellergeschoss (Verw.) Erdgeschoss (Verw. + 1 GE) 1.Obergeschoss (Verw.) 2. Obergeschoss (2 WE) 3. Obergeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern geringe strukturelle Veränderungen > Umbau Bäder, Küchen, Wände Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen durch Modernisierung Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Verwaltung (Bauhof) Erd- und 1.Obergeschoss Verwaltung, Büroflächen 2. und 3. Obergeschoss jeweils 2 Wohnungen 5/9 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Außenraum: Nutzung Freifläche wie im Bestand, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung kaum strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/Modernisierung Wohnungen Die Nutzung als Verwaltungsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert und bietet in einer Randlage von Leipzig den Menschen vor Ort die Möglichkeit, eine Vielzahl von öffentlichen und städtischen Bedürfnissen zu decken. In der Liegenschaft ist geringer Leerstand zu verzeichnen. Durch bauliche Maßnahmen oder Modernisierung lassen sich diese Flächen auf einen aktuellen Standard bringen und können im Anschluss neu vermietet werden. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,0 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 Variante 2 – Gesundheitszentrum und Wohnen Im erdgeschossigen Zwischenbau des denkmalgeschützten Gebäudeensembles befindet sich seit der Errichtung 1929 eine Apotheke. Durch Einbau eines Aufzuges vom Erdgeschoss zum 1.Obergeschoss ist eine barrierefreie Erschließung der Bereiche des Gesundheitszentrums möglich. Mieter der 1 bis 2 Einheiten je Geschoss könnten Ärzte, Physiotherapeuten oder andere mit dem medizinischen Bereich verwandte Mieter sein. Das 1. Obergeschoss kann in eine oder zwei Einheiten untergliedert werden. Die Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss werden analog der Nutzungsvariante 1 modernisiert und der Neuvermietung zugeführt. Kellergeschoss Erdgeschoss (2 PE + 1 GE) 6/9 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.Obergeschoss (1-2 PE) 2. Obergeschoss (2 WE) 3. Obergeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern strukturelle Veränderungen > Umbau Bäder, Küchen, Wände, Einbau Aufzug, barrierefreier Zugang EG und 1.OG Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen durch Modernisierung Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern, Abstellen, Haustechnik Erd- und 1.Obergeschoss Gesundheitszentrum, Apotheke 2. und 3. Obergeschoss jeweils 2 Wohnungen Außenraum: Nutzung Freifläche wie im Bestand, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung geringe strukturelle Anpassungen Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau und Modernisierung Wohnungen und Gewerbeflächen Entfall Räumlichkeiten Ortschaftsrat Entfall öffentlicher Verwaltung in einer Randlage von Leipzig Ebenfalls denkbar aufgrund der Grundrissstruktur ist die Eröffnung eines Gesundheitszentrums am Standort. Erd- und Obergeschoss könnten einen barrierefreien Zugang erhalten und für Arzt-, Physiotherapiepraxen, Sanitätsbedarf etc. zur Verfügung stehen. In den darüber liegenden Geschossen wäre Wohnen integriert. Nachteilig wirken sich der Entfall von öffentlicher und städtischer Infrastruktur sowie das Kostenrisiko aus. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,5 100 Grundrissqualität x 3,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 7/9 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.3. Nutzungskonzeption Variante 3 – Wohnen Prinzipiell kann das Gebäude im Erd- und 1.Obergeschoss zu Wohnungen umgebaut werden. Die Apotheke im Zwischenbau bleibt im Bestand erhalten. Die Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss werden modernisiert und der Neuvermietung zugeführt. Erdgeschoss (3 WE + 1 GE) 2. Obergeschoss (2 WE) 1.Obergeschoss (3 WE) 3. Obergeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände, Einbau Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen durch Modernisierung Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern, Abstellen, Haustechnik Erd- und 1.Obergeschoss jeweils 3 Wohnungen, Apotheke 2. und 3. Obergeschoss jeweils 2 Wohnungen Außenraum: Nutzung Freifläche wie im Bestand, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau und Modernisierung Wohnungen Entfall Räumlichkeiten Ortschaftsrat Entfall öffentlicher Verwaltung in einer Randlage von Leipzig 8/9 Stand 31.01.2018 Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Es ist prinzipiell möglich, die Grundrisse des Erd- und 1. Obergeschosses zu Wohnungen umzubauen, jedoch nicht ideal, da sie als Verwaltungs- und Büroflächen erbaut wurden. Nachteilig wirken sich auch hier der Entfall von öffentlicher und städtischer Infrastruktur sowie das Kostenrisiko aus. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 3,0 100 Grundrissqualität x 3,0 50 Flexibilität x 3,0 30 Erschließung/ Parken x 3,0 20 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Die Wohnungen sollten durch Sanierung oder Modernisierung einen heutigen Standard erhalten. Das Beheben der Putzschäden an der Fassade ist zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. „Wiederitzsch: Gemäß § 9 ist eine Verwaltungsausschussstelle in der ehemaligen Gemeinde zu unterhalten. Ein konkretes Objekt wird nicht benannt. Das Feuerwehrgerätehaus in der Schulstraße wird erhalten. Die Kindertagesstätte und der Hort sind zu erhalten, sofern wirklicher Bedarf besteht. Der Fortbestand der Schule wird unter Beachtung der Jahrgangsstärken zugesagt. Die Bibliothek ist zu erhalten. Diese befindet sich in der Schulstraße 10a. Die Freizeit- und Sportanlagen sind zu erhalten und für 1,- DM pro Jahr zu verpachten. Die Einrichtung in der Delitzscher Landstraße 38 und der Schulstraße 10 und 10a sind für kulturelle und soziale Zwecke zu erhalten.“ 4.3. Hinweise zum Mietvertrag Der für das Objekt zuständige Verwalter, Fa. Victor Immobilien, arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise zu den entsprechenden Mietverträgen zu. Für die Apotheke im Zwischenbau des Objektes liegt ein Gewerbemietvertrag (Ablauf zum 12.02.2010) zu Grunde. Die vertraglich vereinbarten Optionen (max. 3 Jahre) wurden vom Mieter stillschweigend gezogen. Demnach läuft der Vertrag bis 12.02.2019 und wandelt sich dann in einen unbefristeten Mietvertrag um. Die Kündigung der übrigen Wohnraummietverhältnisse ist nach § 573 BGB möglich. Das berechtigte Interesse ist demnach nachzuweisen. 9/9 Stand 31.01.2018 Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Ehrenberger Straße 5 1. Standortanalyse Bus 420m Grundstück Besonnung PP Haupterschließung Gebäude P Nebeneingang P Parken 400m B/T/S ÖPNV Bahn V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Ehrenberger Straße 5, 04178 Leipzig Rückmarsdorf 393/1 873 m² 100 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1936 1 2 1 ca. 486 m² ca. 390 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein Nr. E-234 nein Wohnbaufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 130 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 50-55 dB nein integriert 8,1 km Entfernung 420 m Angaben Stand 04/2016 1/5 Stand 31.01.2018 Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Burghausen-Rückmarsdorf Rückmarsdorf ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Burghausen und Rückmarsdorf und wurde am 1. Januar 2000 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Burghausen-Rückmarsdorf leben mit Stand Dezember 2015 4.802 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 49,0 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 um -0,05 %. 1.3. Umgebung Das 1936 errichtete Gebäude liegt im westlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich mitten in einem Siedlungsgebiet mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern. Im Norden grenzt die B 181 an das Wohngebiet über welche das Löwencenter als Zentrum für Nahversorgung und Dienstleistung erreichbar ist. Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 420 m Entfernung. In 400 m befindet sich der Bahnhof für die Bahnstrecke Leipzig-Großkorbetha (Linien RE 17 und SE 15). Parkplätze sind direkt auf dem Grundstück oder im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden. 2/5 Stand 31.01.2018 Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen Planunterlagen vorhanden. 2.1. Nutzung des Objektes Das Objekt wird komplett als Wohnhaus genutzt. Alle Wohnungen des Objektes sind an Privatpersonen vermietet, einschließlich der Garage auf dem hinteren Teil des Flurstücks. Anzahl der Nutzungseinheiten 5 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Geschoss Fläche Mieter EG 48,50 m² privat 2-Raum-Wohnung, rechts EG 48,50 m² privat 2-Raum-Wohnung, links OG 43,80 m² privat 2-Raum-Wohnung, rechts OG 43,80 m² privat 2-Raum-Wohnung DG 50,40 m² privat 2-Raum-Wohnung, links Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind gepflegt und eingezäunt. Die Flächen sind überwiegend mit Gras bewachsen, einzelne Bäume befinden sich auf dem Grundstück. Teilbereiche und der Weg zum Haus sind gepflastert. Hinter dem Haus an der Grundstücksgrenze befindet sich eine Garage, die durch einen Mieter genutzt wird. Im Straßenraum kann ebenso geparkt werden. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das Gebäude wurde 1936 errichtet und ist zu großen Teilen saniert. Im Jahr 1992 erfolgte die Sanierung der Fassade mit Fenstern, des Daches und der Heizung. Bis 1997 befand sich im Erdgeschoss der Engelsdorfer Str. 5 und im Nachbargebäude Engelsdorfer Str. 5a (Neubau aus 1993) eine KiTa. Anschließend wurde das Erdgeschoss zu zwei Wohnungen umgebaut. Die KiTa-Nutzung wurde in beiden Gebäuden aufgegeben. Vor der Neuvermietung von Wohnungen wurden diese teilmodernisiert. Das Objekt wurde nur von Außen in Augenschein genommen, die Angaben zum baulichen Zustand erfolgten von der Hausverwaltung. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 2,3 100 Außenhülle x 2,0 20 x 2,0 50 2,0 30 Innen Haustechnik x 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Walmdach. Die räumliche Aufteilung des Objektes entspricht dem eines Wohngebäudes. Es handelt sich um einen 2-Spänner. 3/5 Stand 31.01.2018 Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit - - - o o o Standortbedingungen Makrostandort o o o - ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - - vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel - - o - o - o - o o Einwohnerentwicklung o o o o - o o o o o Wertung Makrostandort -1 -2 -2 -3 -2 -3 -1 -1 0 0 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale + + - - - - -- - - o ++ - -- -- -- -- -- -- -- - Zufahrtsmöglichkeiten + + o - + + - o o o Parken/Abstellen + - - -- - - -- - - o Synergieeffekte Quartier o o o + + o + + + + Wertung Mikrostandort 6 1 -3 -4 -1 -2 -5 -2 -2 +1 +5 -1 -5 -7 -3 -5 -6 -3 -2 +1 Lokale Verkehrsanbindung Mikrostandort Nutzbarkeit der Bausubstanz Gesamtwertung Standort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen ergeben und wird in der Nutzungskonzeption als Bestand näher untersucht. 4/5 Stand 31.01.2018 Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeption – Bestand Mehrfamilienwohnhaus Die Strukturierung des Gebäudes und die Grundrisstypen eigenen sich fast ausschließlich nur für die Wohnnutzung. Optional wäre der Anbau von Balkonen möglich, der die Wohnqualität des Gebäudes steigern würde. Eine Umnutzung von Teilbereichen ist theoretisch möglich, jedoch an einen Mieter mit einem entsprechenden Konzept gebunden und ggf. durch bauliche und strukturelle Änderungen umzusetzen. Erdgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: - Anordnung Nutzung: Erd- und Obergeschoss je 2 Wohnungen Dachgeschoss 1 Wohnung Außenraum: Nutzung Freifläche durch Mieter Parken, Garage Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: - Die Liegenschaft Ehrenberger Str. 5 eignet sich aufgrund ihrer Grundrisstypologie für die Wohnnutzung. Eine Umnutzung ist erschwert. Das Gebäude ist komplett vermietet. Qualitätsprofil sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,3 100 Grundrissqualität x 1,0 50 2,0 30 1,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 x x 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Bei Bedarf sind Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. Rückmarsdorf ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 5/5 Stand 31.01.2018 Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Ehrenberger Straße 5a 1. Standortanalyse Bus Grundstück 420m Besonnung PP Haupterschließung Gebäude Nebeneingang P P Parken 400m B/T/S ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Bahn Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Ehrenberger Straße 5a, 04178 Leipzig Rückmarsdorf 393/3 437 m² 100 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1993 0 1 0 ca. 121 m² ca. 106 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein ja nein Wohnbaufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 130 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 50-55 dB nein integriert 8,1 km Entfernung 420 m Angaben Stand 04/2016 1/7 Stand 31.01.2018 Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Burghausen-Rückmarsdorf Rückmarsdorf ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Burghausen und Rückmarsdorf und wurde am 1. Januar 2000 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Burghausen-Rückmarsdorf leben mit Stand Dezember 2015 4.802 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 49,0 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 um -0,05 %. 1.3. Umgebung Das 1993 errichtete Gebäude liegt im westlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich mitten in einem Siedlungsgebiet mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern. Im Norden grenzt die B 181 an das Wohngebiet über welche das Löwencenter als Zentrum für Nahversorgung und Dienstleistung erreichbar ist. Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 420 m Entfernung. In 400 m befindet sich der Bahnhof für die Bahnstrecke Leipzig-Großkorbetha (Linien RE 17 und SE 15). Parkplätze sind direkt auf dem Grundstück oder im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden. 2/7 Stand 31.01.2018 Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen Planunterlagen vorhanden. 2.1. Nutzung des Objektes Der Mieter des Objektes ist die Volkssolidarität. Das Gebäude wird durch die Volkssolidarität von Montag bis Donnerstag, ggf. auch Freitag genutzt. Es finden viele Aktivitäten für die Einwohner vor Ort statt, wie z.B. Gymnastik, Handarbeit, kreatives Gestalten und Kaffeenachmittage. Ebenso erfolgt eine Doppelnutzung der Räumlichkeiten durch den Ortschaftsrat und den Sportverein der Handballer HSG. Bei Bedarf werden die Räume für Festlichkeiten genutzt. Anzahl der Nutzungseinheiten 1 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Volkssolidarität Geschoss Fläche Mieter EG 75,00 m² Verein Ortschaftsrat für Sitzungen Versammlungsraum Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind zweckmäßig, gepflegt und eingezäunt. Die Flächen sind überwiegend mit Gras bewachsen, die Stellplätze und der Weg zum Haus sind gepflastert. Vor dem Haus, an der Grundstücksgrenze, befinden sich Stellplätze. Im Straßenraum kann ebenso geparkt werden. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das 1993 als mobiler Kindergarten errichtete Gebäude befindet sich in einem guten baulichen Zustand, welcher dem Alter des Objektes entspricht. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 2,0 100 Außenhülle x 2,0 20 Innen x 2,0 50 Haustechnik x 2,0 30 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Objekt handelt es sich um ein 1-geschossiges Gebäude mit Flachdach, welches in vorgefertigter Elementbauweise errichtet wurde. Die räumliche Aufteilung des eingeschossigen Flachbaus kann nicht eindeutig einer bestimmten Typologie zugeordnet werden. Das Objekt wurde 1993 als mobile KiTa errichtet und bis 1997 betrieben, seitdem wird das Gebäude für Vereinsarbeit genutzt. 3/7 Stand 31.01.2018 Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit - - - o o o Standortbedingungen Makrostandort o o o - ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - - vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel - - o - o - o - o o Einwohnerentwicklung o o o o - o o o o o Wertung Makrostandort -1 -2 -2 -3 -2 -3 -1 -1 0 0 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale + o - -- -- -- -- -- - o Nutzbarkeit der Bausubstanz + + + o - -- -- + - ++ Zufahrtsmöglichkeiten + + + - + + - o o o Parken/Abstellen + + + - - -- - + - + Synergieeffekte Quartier o o o + + o + + + + Wertung Mikrostandort +5 +4 +3 -2 -1 -4 -4 +2 -1 +5 Gesamtwertung Standort +4 +2 +1 -5 -3 -7 -5 +1 -1 +5 Lokale Verkehrsanbindung Mikrostandort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Vereinsarbeit und Wohnen ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: Variante 1 - Bestand Vereine Variante 2 - Einfamilienwohnhaus 4/7 Stand 31.01.2018 Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Vereine Variante 1 – Bestand Vereine Das eingeschossige Gebäude ist an die Volkssolidarität vermietet. Es findet Vereinsarbeit statt. Durch die Vielzahl der Angebote an Aktivitäten und die Doppelnutzung durch Ortschaftsrat und Sportverein, hat sich das Gebäude als Gemeindetreffpunkt etabliert. Erdgeschoss (GE ca. 75 m²) bauliche Konzeption: - Anordnung Nutzung: Erdgeschoss Vereinsarbeit Außenraum: Parken für Vereinsmitglieder und Gäste Grünfläche Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturelle Anpassungen Vereinsarbeit im Quartier etabliert Schwächen/ Risiken: - Die Immobilie ist in Nutzung. Es sind keine strukturellen Änderungen oder baulichen Maßnahmen nötig. Eine weitere Nutzung durch den Verein ermöglicht eine Stärkung der Gemeinde sowie des Quartiers in einer Randlage von Leipzig und trägt zur Identifikation der Menschen mit ihrem Wohnort bei. Bei der Immobilie handelt es sich um den einzigen Gemeindetreffpunkt in diesem Gebiet. Hier finden viele Aktivitäten, vor allem für Senioren, statt. Es wird empfohlen, die Nutzung beizubehalten. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,0 100 Grundrissqualität x 1,0 50 Flexibilität x 1,0 30 Erschließung/ Parken x 1,0 20 4 mittel +/3 + 2 5/7 Stand 31.01.2018 Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 2 – Einfamilienwohnhaus In dem eingeschossigen Gebäude ist Wohnen im Alter gut vorstellbar. Parken würde direkt auf dem Grundstück oder im Straßenraum vor dem Gebäude stattfinden. Die Außenanlagen lassen sich als Garten nutzen. Erdgeschoss (WE ca. 75 m²) bauliche Konzeption: Umbau/Aufwertung Innenausbau und Haustechnik erneuern leichte strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche Einbau Zwischenwand, Umbauten Innenraum Anordnung Nutzung: Erdgeschoss eine Wohneinheit Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten Parken, ggf. Errichtung Garage oder Carport Stärken/Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/Risiken: Entfall eines Gemeindetreffpunktes und -zentrums Entfall von Vereinsarbeit im Wohngebiet Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und Ortschaftsrat Die Grundrissstruktur und die ebenerdige Erschließung eignen sich gut für Wohnen. Der Wohnraum ist begrenzt und die Lage des Gebäudes auf dem Flurstück (Gartenhauptanteil zu den Straßenseiten) wirken sich ungünstig aus, ein Entfall von sozialer Infrastruktur vor Ort ebenso. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,8 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 1,0 20 Erschließung/ Parken x 6/7 Stand 31.01.2018 Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Bei Bedarf sind Modernisierungs-/ Instandsetzungsmaßnahmen zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. Rückmarsdorf ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 7/7 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Engelsdorfer Straße 88, 90 ,92 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung BusPP Haupterschließung Gebäude Nebeneingang Wohnungen G P P Parken B/T/S ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Engelsdorfer Straße 88, 90, 92, 04316 Leipzig Mölkau 6a 1.470 m² 80 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1925 1 3 1 ca. 2.296 m² ca. 1.845 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: ja nein nein gemischte Baufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 72 /73 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 50-65 dB nein integriert 6,1 km Entfernung 10 m Angaben Stand 04/2016 1/9 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Mölkau Mölkau ist ein Stadtteil im Osten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Mölkau und Zweinaundorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Mölkau leben mit Stand Dezember 2015 5.971 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 58,4 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +1,7 %. 1.3. Umgebung Das 1925 als Gemeinde- und Wohnhaus errichtete Gebäude befindet sich im östlichen Randgebiet von Leipzig. Das Gebäude liegt direkt an einer Straßengabelung. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe. Vor dem Gebäude ist eine Bushaltestelle mit Wartehäuschen errichtet. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück hinter dem Haus sowie auf einem Grundstück am Ende einer kleinen Sackgasse. Im Straßenraum rund um die Liegenschaft sind keine Parkmöglichkeiten vorhanden. 2/9 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen Planunterlagen vorhanden. 2.1. Nutzung des Objektes Sanierte Gebäudeteile werden als Wohnungen und Büros genutzt, die unsanierten Teile stehen leer. Der Ratssaal im Erdgeschoss wird für die Sitzungen des Ortschaftsrates genutzt, das ehemalige Bürgermeisterbüro durch den Ortsvorsteher. Im 1. Obergeschoss befindet sich ein Jugendclub. Anzahl der Nutzungseinheiten 17 Leerstand 5 Leerstand Fläche Nutzer 570 m² Geschoss Fläche Mieter Ratskeller KG 130,70 m² leerstehend Gewerbefläche 1 EG 28,5 m² privat Sportverein EG 11,5 m² Verein Gewerbefläche 2 EG 70 m² privat Ortschaftsrat EG 25 m² städtisch Leerstandsfläche EG 207,5 m² leerstehend Leipziger Muldental e.V. Kreisgeschäftsstelle EG 100 m² Verein Jugendclub Mölkau e.V. 1.OG 200 m² Verein Wohnung 1.OG 54,4 m² privat Wohnung 1.OG 75,5 m² privat Wohnung 2.OG 63,2m² privat Wohnung 2.OG 98 m² leerstehend Wohnung 2.OG 56,5 m² privat Wohnung 2.OG 75,5 m² leerstehend Wohnung DG 58,3 m² leerstehend Wohnung DG 59,6 m² privat Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind gepflegt und größtenteils versiegelt. Vor dem Gebäude sind Beete mit Bäumen und Rasenflächen angelegt, die Zugänge sind gepflastert. Parkplätze befinden sich hinter dem Gebäude auf ebenfalls gepflasterten Flächen. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Der bauliche Zustand des Gebäudes ist recht unterschiedlich. Die Fassade und das Dach sind saniert. Einzelne Wohnungen und gewerbliche Einheiten sind saniert. Die leerstehenden Wohnungen und gewerblichen Einheiten sind unsaniert und im derzeitigen Zustand nicht vermietbar. Der ehemalige Ratskeller Mölkau ist stark durchfeuchtet und bedarf vor Nutzungsaufnahme einer grundlegenden Sanierung und Trockenlegung. 3/9 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 mittel +/3 4 sehr gut ++ 1 + 2 Note Wichtung Zustand x 3,5 100 Außenhülle x 3,0 20 4,0 50 3,0 30 Innen x Haustechnik x 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 3-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Walmdach. Das Kellergeschoss ist teilweise als Souterrain ausgebildet. Straßenseitig befindet sich ein Ziergiebel. Zwei vollunterkellerte 1-geschossige Anbauten verfügen über ein Walm- und ein Flachdach. Das Gebäude wurde 1925 als „Gemeinde- und Wohnhaus zu Mölkau“ errichtet. Die Nutzung entspricht seitdem der gleichen Typologie. 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung o o o o o - - - o o ÖPNV-Anbindung + + + + + + + + + + vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel - - o - o + o o o o Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + + +2 +1 +1 +1 +3 +2 +2 +2 +3 +3 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale - - - -- -- -- -- - - - ++ ++ -- -- -- -- -- + -- ++ Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen - - - -- -- -- -- - - - Synergieeffekte Quartier o o o + + o + + + + Wertung Mikrostandort +2 +2 -2 -3 -3 -4 -3 +2 -1 +3 Gesamtwertung Standort +4 +3 -1 -2 0 -2 -1 +4 +2 +6 Standortbedingungen Makrostandort Wertung Makrostandort Mikrostandort Nutzbarkeit der Bausubstanz Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung 4/9 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro und Dienstleistung, sowie Sport und Gesundheit und Vereinsarbeit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: - Variante 1 - Büro, Vereine und Wohnen - Variante 2 - Mehrfamilienwohnhaus - Variante 3 - Arztpraxen und Wohnen 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verwaltung Arztpraxen Vereine Variante 1 – Büro, Vereine und Wohnen Diese Variante entspricht zu großen Teilen der Bestandsnutzung. Das Erdgeschoss steht der Büro- und Vereinsnutzung zur Verfügung. Beispielhaft sind hier Büro- und Vereinsflächen dargestellt. Nicht vermietete Büroflächen im Obergeschoss sind zu Wohnungen umzubauen, leerstehende Wohnungen zu sanieren, um deren Vermietbarkeit herzustellen. NK Büro Ver EG NK Büro Ver EG Erdgeschoss (2 BE) 2. Obergeschoss (4 WE) bauliche Konzeption: 1.Obergeschoss (3 WE) Dachgeschoss (2 WE) Instandsetzungsmaßnahmen, Sanierung der unvermieteten Flächen umfassende Modernisierung, Anpassung der Haustechnik Trockenlegung Kellergeschoss 5/9 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik Erdgeschoss Büronutzung bzw. Verwaltung wie Ortschaftsrat und Jugendclub 1. und 2. Obergeschoss und Dachgeschoss Wohnungen Teilbereich Dachgeschoss Lagern und Abstellen Außenraum: Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall Jugendclub, ggf. Entfall Vereinsnutzung ggf. Entfall Räumlichkeiten Ortschaftsrat geringe Parkmöglichkeiten auf dem Flurstück Das Erdgeschoss würde nach seiner Grundrisstypologie weiter als Büro genutzt werden. Eine sinnvolle Teilung von Büro- und Wohnnutzung könnte durch die Verteilung der Nutzungen auf die Geschosse erreicht werden. Die leerstehenden Flächen im Erdgeschoss entsprechen den Flächen des 1. Obergeschosses. Die leerstehenden Wohnungen und die Bürobereiche in den Obergeschossen sollten für deren Vermietbarkeit hergerichtet und saniert werden. Die Flächen des Jugendclubs im 1.Obergeschoss und die leerstehenden Flächen im Erdgeschoss stimmen Mengenmäßig überein. Hier wäre ein Umzug des Jugendclubs im Gebäude denkbar, müsste jedoch mit ggf. geringeren Mietflächen auskommen. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,4 100 Grundrissqualität x 2,0 50 x 2,0 30 4,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken x Variante 2 – Mehrfamilienwohnhaus Eine Umnutzung und ein Umbau zu Wohnungen wäre in diesem Objekt gut denkbar, da im Bestand bereits Wohnungen in den oberen Geschossen vorhanden sind. Auch das Erdgeschoss sowie Teile des 1. Obergeschosses lassen sich zu großzügigen Wohnungen für Familien oder Wohnungen mit integriertem Büro umbauen. Erdgeschoss (3 WE) 1.Obergeschoss (3 WE) 6/9 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Obergeschoss (4 WE) Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau und Haustechnik erneuern mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände ggf. Trockenlegung Kellergeschoss Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Haustechnik Erd-, Ober- und Dachgeschoss Wohnungen Teilbereiche Dachgeschoss Lagern und Abstellen Außenraum: Nutzung Freifläche für Mieter Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung mittlere strukturelle Anpassungen, Umnutzung möglich Schwächen/ Risiken: Entfall Jugendclub und Vereinsnutzung Entfall sozialer Infrastruktur geringe Parkmöglichkeiten auf dem Flurstück kaum private Außenräume, Kostenrisiko Es ist prinzipiell möglich, das gesamte Gebäude als Wohnhaus zu nutzen. Das Erdgeschoss wurde bei seiner Errichtung als Rathaus und Postamt erbaut. Die Aufteilung der Räumlichkeiten zu Wohnen ist möglich. Die entstehenden Wohnungen verfügen über großzügige Grundrisse. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,4 100 Grundrissqualität x 2,0 50 x 2,0 30 4,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken x 7/9 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 3 – Arztpraxen und Wohnen Die Flächen im Erdgeschoss können für die Nutzung durch Arztpraxen, Physiotherapien etc. hergerichtet werden. Beispielhaft sind 2 Praxiseinheiten vorgeschlagen. Nicht vermietete Büroflächen und Wohnungen sind umzubauen und zu sanieren, um deren Vermietbarkeit herzustellen. Erdgeschoss (2 PE) 1.Obergeschoss (3 WE) 2. Obergeschoss (4 WE) Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Instandsetzungsmaßnahmen, Sanierung der unvermieteten Flächen umfassende Modernisierung, Anpassung der Haustechnik Herstellen eines barrierefreien Zugangs Trockenlegung Kellergeschoss Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Haustechnik Erdgeschoss Arztpraxen 1. und 2. Obergeschoss und Dachgeschoss Wohnungen Teilbereich Dachgeschoss Lagern und Abstellen Außenraum: Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung mittlere strukturelle Anpassungen Umnutzung möglich Schwächen/ Risiken: Entfall Jugendclub und Vereinsnutzung, soz. Infrastruktur geringe Parkmöglichkeiten auf dem Flurstück Kostenrisiko 8/9 Stand 31.01.2018 Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Es besteht die Möglichkeit das Erdgeschoss für 1 – 2 Arztpraxen oder Physiotherapie zu nutzten. Der Zugang müsste barrierefrei hergestellt werden (möglich, jedoch schwierig). Das Erdgeschoss wurde bei seiner Errichtung als Rathaus und Postamt erbaut. Die Aufteilung der Räumlichkeiten zu Arztpraxen ist möglich, jedoch nicht ideal, da die Grundrisstypologien denen einer Büro- und Verwaltungsnutzung entsprechen. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,9 100 Grundrissqualität x 3,0 50 2,0 30 4,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken x x 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Um die Vermietbarkeit der leerstehenden Bereiche herzustellen, ist eine umfassende Sanierung und Anpassung der Haustechnik notwendig. Das Kellergeschoss ist stark durchfeuchtet, vor allem im ehemaligen Ratskeller. Eine Trockenlegung wird empfohlen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. Mölkau ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 9/9 Stand 31.01.2018 Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345“ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Engelsdorfer Straße 345 1. Standortanalyse Bus/ Tram Grundstück 160m 290m Besonnung PP Haupterschließung Gebäude Nebeneingang P P Parken FW FW Feuerwehr B/T/S ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Engelsdorfer Straße 345, 04319 Leipzig Engelsdorf 26a 2.980 m² 55 €/m² Amt für Gebäudemanagement Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: Jahrhundertwende 19. / 20. Jahrhundert 1 2 1 1397 m² 1097 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein nein nein gemischte Baufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 72 Linie 11 nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 55-70 dB nein Randlage 10,1 km Entfernung 160 m Entfernung 290 m Angaben Stand 04/2016 1 Stand 31.01.2018 Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345“ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Engelsdorf Engelsdorf ist ein Stadtteil im Osten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Althen, Kleinpösna, Hirschfeld und Baalsdorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Engelsdorf leben mit Stand Dezember 2015 9.337 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 45,9 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +3,3 %. 1.3. Umgebung Das Gebäude liegt im östlichen Randgebiet von Leipzig. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe. Die Haltestellen für Bus und Straßenbahn sind fußläufig in 160 m und 290 m zu erreichen. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück hinter dem Haus und sind im Straßenraum vor dem Gebäude. 2 Stand 31.01.2018 Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345“ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft Die ebenfalls auf dem Grundstück befindlichen Feuerwehrgebäude und Garagen sowie das Wärterhäuschen werden hinsichtlich ihrer Vermietung und ihres baulichen Zustandes nicht beurteilt, ihre Gegenwart jedoch berücksichtigt und in die Auswertung mit einbezogen. 2.1. Nutzung des Objektes Das Gebäude wird zu überwiegenden Teilen genutzt. Einzelne Räume sind durch Vereine angemietet oder dienen als Serverraum, Teeküche, Büro etc.. Auf Grund der Grundrissstruktur sind einzelne Nutzungseinheiten schwer abzutrennen. Lediglich die Wohnung im Dachgeschoss ist separat und nicht vermietet. Teilweise besitzen Räume Doppelnutzungen wie z.B ein größerer Versammlungsraum im Erdgeschoss für die Sitzungen der Jugendfeuerwehr und des Ortschaftsrates (bis zu 50 Personen min.1x monatlich). Im Objekt finden auch Informationsveranstaltungen, welche durch den Ortschaftsrat organisiert werden, statt. Auf den Außenanlagen werden Gebäude durch die Feuerwehr und als Rettungswagenstandort genutzt. Anzahl der Nutzungseinheiten variabel Leerstand Teilbereiche Büroflächen Leerstand Fläche 181 m“ Nutzer Geschoss Fläche Mieter Ortsvorsteher EG 30 städtisch Freiwillige Feuerwehr Engelsdorf EG 41,8 Verein Jugend, Freiwillige Feuerwehr Engelsdorf e.V. EG 11,5 Verein Büros, Werkstatt, Technik, WC's, Teeküche etc. EG 185,37 städtisch Büros, Serverraum, Beratung etc. OG 196,22 städtisch ungenutzte Büroflächen OG 76,74 leerstehend 5-Raum-Wohnung DG 104,26 leerstehend Rettungswagenstandort, ASB Hof 76 privat Bauhof, Feuerwehrstandort Hof 953,15 städtisch e.V., Mitnutzung Ortschaftsrat Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 05/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind gepflegt und fast vollständig versiegelt. Vor dem Gebäude sind Rasenflächen angelegt, die Zugänge sind gepflastert, das Grundstück umzäunt. Ebenfalls auf dem Grundstück befinden sich ein Pförtnerhäuschen, 5 Garagen und Gebäude der Freiwilligen Feuerwehr Engelsdorf e.V. und des Bauhofs. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das Gebäude ist gut erhalten und befindet sich in einem guten baulichen Zustand. Es ist in massiver Bauweise errichtet. Sanierungsarbeiten wurden größtenteils durchgeführt. Die Außenanlagen sind fast vollständig versiegelt. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 2,0 100 Außenhülle x 2,0 20 Innen x 2,0 50 Haustechnik x 2,0 30 3 Stand 31.01.2018 Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345“ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebauten Satteldach und Walmdach. Die Nebengebäude auf dem Flurstück sind 1-geschossig. Das Gebäude ist aus einem Haupthaus und einem späteren Anbau zusammengesetzt. Der ältere Gebäudeteil entspricht von der Bauweise und ursprünglichen Raumaufteilung dem eines Wohngebäudes, der Erweiterungsbau dem eines Verwaltungsgebäudes. Das gesamte Gebäude entspricht der Typologie Verwaltungs- und Bürogebäude. Eine Ausnahme bildet lediglich die Wohnung im Dachgeschoss. Im hinteren Teil des Grundstücks befinden sich Gebäude der Feuerwehr und des Bauhofs, welche als Garagen-, Büro- und Aufenthaltsräume dienen. 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht inwieweit, Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung + + + + + + + + + + ÖPNV-Anbindung + o o - o - o - o o vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + + + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel o o o - o - o o o o Einwohnerentwicklung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ Wertung Makrostandort +5 +3 +2 +1 +4 +2 +4 +3 +4 +4 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale - - - -- - -- - - - - Nutzbarkeit der Bausubstanz + + -- -- -- -- -- + - + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen - - - -- -- -- - - - - Synergieeffekte Quartier o + o + + o + + + + Wertung Mikrostandort +1 +2 -2 -3 -2 -4 -1 +2 0 +2 Gesamtwertung Standort +6 +5 0 -2 +2 -2 +3 +5 +4 +6 Standortbedingungen Makrostandort Mikrostandort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro und Dienstleistung sowie Sport und Gesundheit sowie Vereinsarbeit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: - Variante 1 - Bestand Verwaltung und Vereine - Variante 2 - Arztpraxis und Verwaltung - Variante 3 - Mehrfamilienwohnhaus 4 Stand 31.01.2018 Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345“ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verwaltung Vereine Arztpraxis Variante 1 – Bestand Verwaltung und Vereine Diese Variante entspricht zu großen Teilen der Bestandsnutzung. Das Erdgeschoss steht der Verwaltungsnutzung und den Vereinen zur Verfügung. Das Obergeschoss wird ebenfalls städtisch genutzt. Einzelne freie Räume könnten ebenfalls an Vereine vermietet werden. Die Wohnung im Dachgeschoss wird als Büro, für die Verwaltung oder Vereine umgenutzt. Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Herrichtung Wohnung DG zu Büroflächen Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik Erdgeschoss Büro und Vereinsnutzung Obergeschoss und Dachgeschoss Büronutzung Außenraum: Parken, Feuerwehrgebäude, Bauhof, Garagen Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturelle Anpassungen gesamte Liegenschaft dient einer öffentlichen Nutzung, Büro- und Vereinsnutzung geringe Kosten für Umnutzung, keine Umbauten notwendig Umnutzung DG möglich Schwächen/ Risiken: Leerstandsrisiko 5 Stand 31.01.2018 Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345“ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________ Das Gebäude wird zum überwiegenden Teil durch die Verwaltung genutzt. Zusammenhänge bestehen mit der Nutzung der restlichen Gebäude auf dem Flurstück durch Feuerwehr und Bauhof. Der Standort ist etabliert. Versucht werden sollte, die kleinen leerstehenden Teilbereiche einer Nutzung zuzuführen. Da die Wohnung im Dachgeschoss leer steht, ist eine Umnutzung zu Büroflächen zu empfehlen. Ebenso ist eine Nutzung durch Vereine denkbar. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 x Nutzbarkeit Grundrissqualität x Flexibilität Erschließung/ Parken x x Note Wichtung 2,1 100 1,0 50 2,0 30 3,0 20 Variante 2 – Arztpraxis und Verwaltung Das Erdgeschoss wird als Arztpraxis genutzt, der Zugang barrierefrei hergestellt. In den Obergeschossen wird die Verwaltung untergebracht. Flächen für den Ortschaftsrat sind im Obergeschoss integriert. Erdgeschoss (1 PE) Obergeschoss Dachgeschoss (1 WE) bauliche Konzeption: Herrichtung Wohnung Dachgeschoss zu Büroflächen Umbau, Anpassung Haustechnik Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik Erdgeschoss Arztpraxis Obergeschoss und Dachgeschoss Büronutzung Außenraum: Parken, Feuerwehrgebäude, Bauhof, Garagen Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 6 Stand 31.01.2018 Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345“ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________ Schwächen/ Risiken: Leerstandsrisiko mit Kostenrisiko für Umbau Erdgeschoss strukturelle Anpassungen im Erdgeschoss notwendig Parkmöglichkeiten im Hof begrenzt Verkleinerung der Flächen die der städtischen Nutzung zur Verfügung stehen, ggf. Entfall von Vereinsfläche Prinzipiell ist eine Nutzung des Erdgeschosses durch eine Arztpraxis möglich. Der Zugang sollte barrierefrei hergestellt werden. Negativ wirkt sich die Verkleinerung der Verwaltungsflächen aus, auch wenn die leerstehende Wohnung im Dachgeschoss umgenutzt wird. Auf den erhöhten Umbauaufwand mit dem dazugehörigen Kosten- und Vermietungsrisiko wird hingewiesen. Parken stellt sich auf den Freianlagen schwierig dar, da der Hof durch die Feuerwehr und den Bauhof genutzt wird. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,4 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 4,0 20 Erschließung/ Parken x Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus Eine Umnutzung und ein Umbau zu Wohnungen ist prinzipiell möglich. Erdgeschoss (2 WE) Obergeschoss (2WE) Dachgeschoss (1 WE) bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen Erd- und Obergeschoss jeweils zwei Wohnungen Dachgeschoss eine Wohnung 7 Stand 31.01.2018 Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345“ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________ Außenraum: Parken, Feuerwehrgebäude, Bauhof, Garagen Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung Schwächen/ Risiken: Entfall städtischer Nutzung und Vereinsarbeit, geringe Parkmöglichkeiten auf dem Flurstück keine privaten Außenräume Kostenrisiko strukturelle Anpassungen notwendig Wohnnutzung kollidiert mit Hofnutzung durch Feuerwehr und Bauhof Der Umbau des Verwaltungsgebäudes zu Wohnen ist prinzipiell möglich, wird aber nicht empfohlen. Die Wohnungen verfügen über keine privaten Freiflächen und die Nutzung der anderen Liegenschaftsteile durch die Feuerwehr und den Bauhof kollidieren mit der ruhigen Wohnnutzung. Für den Entfall der Verwaltungsflächen müssten eine Unterbringung der Nutzung in einem Ersatzobjekt zur Verfügung gestellt werden. Parken stellt sich auf den Freianlagen schwierig dar, da der Hof durch die Feuerwehr und den Bauhof genutzt wird. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 3,2 100 Grundrissqualität x 3,0 50 Flexibilität x 3,0 30 4,0 20 Erschließung/ Parken x 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Das Dachgeschoss sollte für die Büronutzung hergerichtet werden. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. Engelsdorf ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 8 Stand 31.01.2018 Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Erich-Thiele-Straße 2 1. Standortanalyse Grundstück N Besonnung G PP Haupterschließung Gebäude P Nebeneingang Wohnungen B B V P G V P Parken B ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Erich-Thiele-Straße 2, 04158 Leipzig Lindenthal 179/5 654 m² 80 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1921 1 3 1 1.335 m² 1.075 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein Nr. E-280 nein gemischte Baufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 87, 88, 90 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 50-65 dB nein integriert 8,9 km Entfernung 20+70 m Angaben Stand 04/2016 1/8 Stand 31.01.2018 Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil-Lindenthal Lindenthal ist ein Stadtteil im Nordwesten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die beiden Gemarkungen Breitenfeld und Lindenthal (mit den beiden alten Ortskernen) und entstand zum 1. Januar 1999 durch Eingemeindung der Gemeinde Lindenthal in die Stadt Leipzig. In Lindenthal lebten mit Stand Dez. 2015 6430 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 46,1 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +1,45%. 1.3. Umgebung Das ehemalige Gemeindeamt von Lindenthal ist an einem großen Platz zentral in Lindenthal gelegen. In unmittelbarer Nähe befinden sich einzelne kleine Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte sowie Gastronomie. Die ÖPNV-Haltestellen sind in unmittelbarer Nähe und ermöglichen eine direkte Anbindung zum Zentrum der Stadt. Ausreichend PKW-Stellplätze sind durch den großen Parkplatz des angrenzenden ökologischen Freibades vorhanden. 2. Bestandsanalyse Gebäude 2.1. Nutzung des Objektes Das sanierte Erdgeschoss wird durch ein Anwaltsbüro und eine Außenstelle des Bürgeramtes, die sanierten Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss durch den Ortschaftsrat (Sitzungssaal und ein Büro des Ortsvorstehers) genutzt. Alle unsanierten Innenbereiche stehen leer. Das Bürgeramt ist einmal pro Woche geöffnet. Der Ortschaftsrat tagt einmal im Monat im Sitzungsaal (1. Obergeschoss) des Gebäudes. Am Dach sind zwei Funkstationen und eine Sirene angebracht. Anzahl der Nutzungseinheiten Leerstand Leerstand Fläche 6 WE+ 1 BE+ 6 Räume+ 1 Saal 6 WE+3 Räume 412,66 m² 2/8 Stand 31.01.2018 Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Nutzer Geschoss Fläche Mieter Bürgeramt EG 46,99 m² städtisch Anwaltsbüro EG 39,64 m² privat Wohnung links EG 63,81 m² leerstehend Ortschaftsrat 1.OG 83,54 m² städtisch Büroräume rechts 1.OG 31,93 m² leerstehend Wohnung links 1.OG 65,29 m² leerstehend Wohnung links 2.OG 65,27 m² leerstehend Wohnung mitte 2.OG 74,72 m² leerstehend Wohnung rechts 2.OG 66,10 m² leerstehend 45,54 m² leerstehend Wohnung DG Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind größtenteils versiegelt und in einem guten Zustand. In das Gebäude führt eine außenliegende Treppe mit einer behindertengerechte Rampe. Die Wegeflächen sind gepflastert. Die gering vorhandenen Grünflächen sind einfach begrünt. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Der bauliche Zustand des Gebäudes ist recht unterschiedlich. Die Fassade und das Dach sind saniert. Die gewerblichen Einheiten sind saniert. Die leerstehenden Wohnungen und Büros sind unsaniert und im derzeitigen Zustand nicht vermietbar. Hier sollte vor Neuvermietung eine umfängliche Teilsanierung erfolgen. Die Sperrung gegen Feuchtigkeit aus dem Erdreich/ Spritzwasser ist teilweise nicht intakt, sodass hier Feuchteschäden am und im Gebäude sichtbar sind. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 x Zustand Außenhülle x Innen Haustechnik + 2 x x sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung 3,1 100 2,0 20 3,0 50 4,0 30 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 3-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Satteldach. Das Gebäude wurde 1921/ 22 als Rathaus von Lindenthal errichtet. Die Nutzung und Grundrisse entsprechen einer Verwaltungs-, Büro- und Wohnnutzung. 3/8 Stand 31.01.2018 Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. generelle Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung + o o o o o o o o o ÖPNV-Anbindung + + + + + + + + + + Standortbedingungen Makrostandort vorh. gewerbliche Nutzung o o o o o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + + + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel + + o + + + o o o o Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + + +5 +4 +2 +4 +4 +4 +3 +3 +3 +3 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale - - -- -- - -- -- - - - Nutzbarkeit der Bausubstanz + + -- -- -- -- -- + -- + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen - -- -- -- -- -- -- -- -- -- Synergieeffekte Quartier o + o + + + + + + + Wertung Mikrostandort +1 +1 -4 -3 -2 -3 -3 +1 -2 +1 Gesamtwertung Standort +6 +5 -2 +1 +2 +1 0 +4 +1 +4 Wertung Makrostandort Mikrostandort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung, Vereinsarbeit sowie Sport und Gesundheit ergeben. Zu diesen Kategorien sollen folgende Nutzungskonzeptionen näher untersucht werden: • • • Variante 1 - Wohnen im Alter, Senioren-Residenz Variante 2 - Gesundheitszentrum und optional Verwaltung Variante 3 - Bestand Verwaltung, Vereine und Wohnen 4/8 Stand 31.01.2018 Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeption Wohnen Verein/ Gemeinschaft Gesundheit Büro/ Verwaltung Aufzug Variante 1: Wohnen im Alter, Senioren-Residenz In diesem zentral gelegenen Gebäude ist der Ausbau zu einem altersgerechten Wohngebäude gut denkbar. Der Gebäudegrundriss ermöglicht eine Aufteilung in insgesamt 8 Wohneinheiten zwischen ca. 45m² (2-Raum-Wohnung) und 65m² (3-Raumwohnung) beziehungsweise 8 SeniorenWohngemeinschaften. Der jetzige „Gemeindesaal“ wird als Gemeinschaftsraum für die Bewohner genutzt. Durch den Einbau eines Aufzuges wird das Gebäude barrierefrei und altersgerecht nutzbar. Erdgeschoss (3 WE) 1. Obergeschoss (2 WE) Dachgeschoss (3 WE) bauliche Konzeption: umfängliche Sanierung im Innern mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, (Aufzug bei Senioren-Residenz) Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen Erd- und Dachgeschoss jeweils drei Wohnungen, im 1. Obergeschoss sind zwei Wohneinheiten und ein Gemeinschaftsraum angeordnet Außenraum: großer Vorplatz mit behindertengerechter Zugangsrampe, Parken im angrenzenden öffentlichen Parkplatz und im Straßenraum Stärken/ Chancen: Objekt- und lagegerechte Nutzung Schwächen/ Risiken: Entfall von städtischer Infrastruktur vor Ort Entfall eines Gemeindetreffpunktes Die Liegenschaft Erich-Thiele-Straße 2 eignet sich grundsätzlich für die Wohnnutzung. Die größten Stärken des repräsentativen Objektes stellen die gute Verkehrsanbindung und zentrale Lage im Ortsteil Lindenthal dar. Es ist prinzipiell möglich, die Grundrisse des Erd- und 1. Obergeschosses zu Wohnungen umzubauen, jedoch nicht ideal, da sie als Verwaltungs-/ Büroflächen erbaut wurden. Mit dem Einbau eines Aufzuges und dem Aus- und Umbau des Gebäudes zu altersgerechten Wohnungen sind hohe Kosten verbunden, dennoch wäre die Aufwertung des Gebäudes in zentraler Lage des Ortsteils von Vorteil. Nachteilig wirkt sich der Entfall von öffentlicher und städtischer Infrastruktur sowie das hohe Kosten- und Vermietungsrisiko aus. 5/8 Stand 31.01.2018 Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung Nutzbarkeit x 2,1 100 Grundrissqualität x 2,0 50 3,0 30 1,0 20 Flexibilität x Erschließung/ Parken x Variante 2: Gesundheitszentrum und optional Verwaltung In diesem zentral gelegenen Gebäude ist der Ausbau zu einem Gesundheitszentrum gut denkbar. Der Gebäudegrundriss ermöglicht eine Aufteilung in insgesamt 6 Praxiseinheiten zwischen ca. 65 m² und 132 m². Durch den Einbau eines Aufzuges wird das Gebäude barrierefrei und altersgerecht nutzbar. Optional ist die städtische Nutzung (Bürgeramt und der Ortschaftsrat) im Erdgeschoss weiterhin denkbar. Dadurch erreicht das Gebäude eine Vielzahl an Besuchern/ Nutzern und schafft für alle Nutzerparteien Synergieeffekte. Erdgeschoss (2 PE) 1.Obergeschoss (2 PE) Dachgeschoss (PE) bauliche Konzeption: umfängliche Sanierung im Innern mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau WC's, Teeküchen, Aufzug Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen Erd-, Ober und Dachgeschoss jeweils zwei Praxiseinheiten (PE) Außenraum: großer Vorplatz mit behindertengerechter Zugangsrampe, Parken im angrenzenden öffentlichen Parkplatz und im Straßenraum Stärken/ Chancen: Objekt- und lagegerechte Nutzung öffentliche Nutzung des Gebäudes Schwächen/ Risiken: Entfall eines Gemeindetreffpunktes und städtischer Infrastruktur vor Ort bei Komplettnutzung als Gesundheitszentrum Ebenfalls denkbar aufgrund der Grundrissstruktur ist die Eröffnung eines Gesundheitszentrums am Standort. Das Gebäude könnte durch den Einbau eines Aufzuges für Arzt-, Physiotherapiepraxen, Sanitätsbedarf etc. in allen Geschossen zur Verfügung stehen. Nachteilig wirkt sich der Entfall von öffentlicher und städtischer Infrastruktur sowie das Kostenrisiko aus. Optional wäre auch die Kopplung von Gesundheitszentrum mit städtischer Verwaltungs- und Vereinsnutzung, die im Erdgeschoss untergebracht sein sollte. 6/8 Stand 31.01.2018 Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung Nutzbarkeit x 2,1 100 Grundrissqualität x 2,0 50 3,0 30 1,0 20 Flexibilität x Erschließung/ Parken x Variante 3: Bestand Verwaltung, Vereine und Wohnen In dem in Lindenthal zentral gelegenen Gebäude ist die Unterbringung des Bürgeramtes mit Sitz des Ortschaftsrates weiterhin gut denkbar. Die Wohnungen im Gebäude (EG, 1.OG und DG) sollten als Wohnungen weiter genutzt werden. Dies ist nur mit einer Sanierung der Wohnungen möglich. Im EG und 1.OG befinden sich zum Teil genutzte Büroraumflächen. Das Büro des Ortsvorstehers sollte ebenfalls wie das Bürgeramt im EG untergebracht werden. Die Büroräume im 1.OG sollten vor Neuvermietung renoviert werden und an Vereine vermietet werden. Der sich im 1.OG befindende Saal wird als Versammlungs- und Vortragsort dem Ortschaftsrat und den Vereinen je nach Bedarf vermietet. Erdgeschoss (1 WE+3 BE) 1.Obergeschoss (1 WE+3 BE) Dachgeschoss (3 WE) bauliche Konzeption: umfängliche Sanierung im Innern leichte strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Teeküchen Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/ Abstellen Erd- und Obergeschoss jeweils eine Wohneinheit (WE) und drei Büroräume (BE) bzw. -einheiten (EG) und zwei BE im 1.OG, Gemeinschaftssaal im 1.OG Dachgeschoss drei Wohneinheiten Außenraum: großer Vorplatz mit behindertengerechter Zugangsrampe, Parken im angrenzenden Parkplatz des Freibades und im Straßenraum Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung leichte strukturelle Anpassungen öffentliche Nutzung des Gebäudes - Schwächen/ Risiken: Die Nutzung als Verwaltungsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert und bietet in einer Randlage von Leipzig den Menschen vor Ort die Möglichkeit, eine Vielzahl von öffentlichen/ städtischen und kulturellen Bedürfnissen zu decken. In der Liegenschaft ist ein hoher Leerstand (Wohnungen) zu verzeichnen, welcher durch bauliche Maßnahmen und anschließende Neuvermietung behoben werden kann. Das Erd- und 1. Obergeschoss sind als Verwaltungs-/ Büroflächen erbaut wurden und sind immer noch optimal für die Verwaltung nutzbar. 7/8 Stand 31.01.2018 Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung x Nutzbarkeit Grundrissqualität Flexibilität + 2 x x Erschließung/ Parken x 1,6 100 2,0 50 3,0 30 1,0 20 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Die Innensanierung des Gebäudes ist für eine Vermietung der Leerstandsflächen zwingend notwendig. Um die gute bauliche Qualität der Liegenschaft zu erhalten, sollte zusätzlich das Beheben der Nässeschäden im Dach und die Trockenlegung des Kellers geprüft werden. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu: „Lindenthal: In Lindenthal ist sicherzustellen, dass ein Bürgerladen sowie eine wöchentliche Sprechzeit des Ortsvorsteher angeboten werden kann. Im Gemeindeamt ist der Sitzungssaal und ein Büro für den Ortsvorsteher zu erhalten. Eine weitere öffentliche Nutzung ist zu prüfen. Die alte Schule in der Hauptstraße wird als Gemeindebegegnungszentrum als kommunales Objekt erhalten. Das Gelände Radarstation Breitenfeld wird zu einer Sport- und Freizeitanlage. Das Feuerwehrgebäude wird ausgebaut, so dass davon auszugehen ist, dass dieses auch zu erhalten ist. Der Kindergarten und der Hort ist zu erhalten, solange eine wirtschaftliche Betreibung möglich ist. Die Grundschule wird unter Beachtung der Jahrgangsstärken erhalten. Die Freizeit und Sportanlagen werden für 1,- DM bis zu 30 Jahren verpachtet. Das Freibad ist zu erhalten und weiter zu betreiben.“ 8/8 Stand 31.01.2018 Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Geschwister-Scholl-Straße 5 1. Standortanalyse Grundstück S/G N Besonnung PP V Haupteingang Gebäude Nebeneingang P N P Parken B ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung S/G Sport/ Gesundheit Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Geschwister-Scholl-Straße 5, 04205 Leipzig Kleinmiltitz 67/13 10.057 m² 80 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: Anfang 20.Jahrhundert 1 2 1 ca. 1.523 m² ca. 1.075 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: ja, sowie Gartendenkmal nein nein Wohnbaufläche, Sonderbaufläche mit überwiegenden Grünanteil und Zweckbestimmung Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 65 Linie 15 nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 45-65 dB nein integriert 10,3 km Entfernung 225 m Entfernung 770 m Angaben Stand 04/2016 1/8 Stand 31.01.2018 Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil-Miltitz Miltitz ist ein Ortsteil im Westen von Leipzig. Er gehört zum Stadtbezirk West. Der Ortsteil umfasst die beiden Gemarkungen Großmiltitz und Kleinmiltitz (mit den beiden alten Ortskernen) und entstand zum 1. Januar 1999 durch Eingemeindung der Gemeinde Miltitz in die Stadt Leipzig. In Miltitz lebten mit Stand Dez. 2015 1.878 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 48,3 Jahren. Die Einwohneranzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 um -1,2 %. 1.3. Grundstück und Umgebung Das Grundstück, auf dem sich das ehemalige Gemeindeamt von Miltitz befindet, ist als Park mit Teich angelegt und befindet sich an einer mäßig befahren Straße, die zur benachbarten Ortschaft Lindennaunhof führt. Das Grundstück ist teilweise als Gartendenkmal geschützt und im Flächennutzungsplan als Parkanlage ausgewiesen. In unmittelbarer Nähe befinden sich eine Bankfiliale und die freiwillige Feuerwehr. Die ÖPNV-Haltestellen sind fußläufig gut erreichbar und ermöglichen eine direkte Anbindung zum Zentrum der Stadt. Parkplätze und ein Garagenkomplex sind auf dem Grundstück vorhanden. Entlang der Geschwister-Scholl-Straße ist weiteres Parken möglich. Zum Flurstück ist die Straße Rathaushausring zugeordnet, die teilweise im Zuständigkeitsbereich des VTA steht. 2/8 Stand 31.01.2018 Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Gebäude Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen Planunterlagen vorhanden. 2.1. Nutzung des Objektes Das Gebäude wird überwiegend für Wohnzwecke genutzt. Im Erdgeschoss befinden sich einzelne Räume für den Ortsvorsteher und einen Seniorenclub. Der städtische Landschaftspark ist öffentlich zugänglich und dient der Naherholung. Anzahl der Nutzungseinheiten 6 Leerstand 2 WE Leerstand Fläche 321,71 m² Nutzer Geschoss Fläche Mieter Ortschaftsrat EG 39,69 m² städtisch Seniorenclub EG 41,39 m² Verein 4-Raum-Wohnung EG 113,31 m² privat 6-Raum-Wohnung OG 190,71 m² leerstehend 3-Raum-Wohnung, links DG 131,00 m² leerstehend 2-Raum-Wohnung, rechts DG 67,6 m² privat Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind in einem sehr gepflegten Zustand. Es handelt sich zu einem Großteil um einen denkmalgeschützten Landschaftspark, der der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Zum Flurstück ist die Straße Rathaushausring zugeordnet, die teilweise im Zuständigkeitsbereich des VTA steht. Die PKWStellplätze sind befestigt und befinden sich auf dem Grundstück neben dem Haus, zusätzlich kann entlang der Geschwister-Scholl-Straße geparkt werden. Ein Garagenkomplex befindet sich am Rathausring. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Die Fassade des denkmalgeschützten Gebäudes ist saniert, einige Fenster sind im Original erhalten. Der Zustand der nicht vermieteten Wohnungen ist mittelmäßig und durch Bädereinbau bzw. Sanierung, Malerarbeiten etc. in Stand zu setzen. Der Keller ist durchfeuchtet. Die Heizungsanlage ist überdimensioniert, da ursprünglich weitere Gebäude, wie das Feuerlöschgerätehaus, mit Wärme und Warmwasser mit dieser Anlage versorgt wurden. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung Zustand x 2,3 100 Außenhülle x 2,0 20 Innen x 2,0 50 3,0 30 Haustechnik x 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Walmdach. Das Gebäude wurde als herrschaftliche Villa Anfang des 20.Jahrhunderts errichtet, wovon der angrenzende Landschaftspark zeugt. Es handelt sich um ein repräsentatives zweigeschossiges Gebäude mit einer gut erhaltenen Jugenstil-Innenausstattung (Treppenhaus). Zwischenzeitlich als Gemeindeamt genutzt, dient das Gebäude wieder überwiegend der Wohnnutzung. Ein Teil des Erdgeschosses wird vom Ortsvorsteher und vom Seniorenclub genutzt. 3/8 Stand 31.01.2018 Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. generelle Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung + o o o o o o o o o ÖPNV-Anbindung + + + + + + + + + + vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel - o o - o - o o o o Einwohnerentwicklung o o o o o o o o o o +2 +1 0 0 +2 0 2 2 2 2 + + - - - - - + - + -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - - - - - - + + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen + + + + + + + + + + Synergieeffekte Quartier o o o + + + + + + + Wertung Mikrostandort +2 +2 -2 -1 -1 -1 -1 +1 +1 +3 Gesamtwertung Standort +4 +3 -2 -1 +1 -1 +1 +3 +3 +5 Standortbedingungen Makrostandort Wertung Makrostandort Mikrostandort Baurechtliche Voraussetzungen Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Vereinsarbeit, Wohnen, Büro- und Dienstleistung,Sport und Gesundheit sowie Bildung ergeben. Zu diesen Kategorien sollen folgende Nutzungskonzeptionen näher untersucht werden: - Variante 1 - Bestand Vereine und Wohnen - Variante 2 - Vereinsgebäude - Variante 3 - Mehrfamilienwohnhaus 4/8 Stand 31.01.2018 Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeption Wohnen Verein Büro/ Verwaltung Variante 1: Bestand Vereine und Wohnen Die Bestandsnutzung wird im Erdgeschoss beibehalten, das Obergeschoss geringfügig saniert und für die Vereinsnutzung. Zwei Wohneinheiten im Dachgeschoss werden geringfügig saniert. Erdgeschoss (1 WE+1 BE+1 VE) 1.Obergeschoss (1-2 VE) Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: geringfügige Sanierung im Innern Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik Erdgeschoss eine Wohneinheit, eine Büroeinheit (Ortsvorsteher) und eine Vereinseinheit Obergeschoss 1-2 Vereinseinheiten, Dachgeschoss zwei Wohneinheiten Außenraum: großer Vorplatz mit außenliegendem Treppenlift, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung kleine strukturellen Anpassungen (Sanierung bzw. tlw. Einbau von Bädern) Stärkung des Gebäudes als Gemeindetreffpunkt Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung Vermietungsrisiko Das Gebäude gibt die Möglichkeit, die drei Nutzungen miteinander zu vereinen. Die Mischung ermöglicht eine flexible Handhabung in der Vermietung. Der Grundriss im 1.Obergeschoss erlaubt die Aufteilung ähnlich dem Dachgeschoss in zwei Wohneinheiten, falls keine Vermietung an Vereine möglich sein sollte. Der Einbau von Bädern anstelle von nur einem WC pro Einheit wäre dann einzuplanen. Die Integration durch Vereine ist Quartier stärkend. 5/8 Stand 31.01.2018 Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung Nutzbarkeit x 1,3 100 Grundrissqualität x 1,0 50 2,0 30 1,0 20 Flexibilität x Erschließung/ Parken x Variante 2: Vereinsgebäude Im Erd- , Ober- und Dachgeschoss werden die vorhandenen Wohnungen geringfügig saniert und für die Vereinsnutzung angepasst. Erdgeschoss (1-2 VE) 1.Obergeschoss (1-2 VE) Dachgeschoss (1-2 VE) bauliche Konzeption: geringfügige Sanierung im Innern Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils 1-2 Vereinseinheiten, im zusätzl. Erdgeschoss Ortsvorsteher Außenraum: großer Vorplatz mit außenliegendem Treppenlift, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturellen Anpassungen Stärkung des Gebäudes als Gemeindetreffpunkt Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung Vermietungsrisiko Das zentral im Ort gelegene Gebäude wird bereits gut vom Seniorenverein angenommen und würde für weiter Vereine gut nutzbar sein. In den jeweiligen Geschossen können mehrere kleine Vereine sich einzelne Räume mieten und sich Teeküche und WC's teilen. Durch seine repräsentative Architektur und die Einbettung in einem kleinen Landschaftspark, der den Miltitzer Bewohnern zur öffentlichen Nutzung zur Verfügung steht, wäre eine Nutzung als Treffpunkt für die Gemeinde und ein zentraler Anlaufpunkt ideal. In der Liegenschaft ist in den oberen Geschossen teilweise Leerstand zu verzeichnen. Eine geringfügige Sanierung im Innern ist notwendig um eine bessere Vermietung zu ermöglichen. Fraglich ist, ob die vollständige Vermietung des Gebäudes an Vereine möglich ist. 6/8 Stand 31.01.2018 Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung Nutzbarkeit x 1,8 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 1,0 20 Erschließung/ Parken x Variante 3: Mehrfamilienwohnhaus Im Erd- , Ober- und Dachgeschoss werden die vorhandenen Wohnungen geringfügig saniert und für die Wohnnutzung geringfügig angepasst. Erdgeschoss (1 WE) 1.Obergeschoss (2 WE) Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: geringfügige Sanierung im Innern kleine strukturelle Anpassungen zur Grundrissoptimierung Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik Erdgeschoss eine Wohneinheit und eine Büroeinheit z.B. für Ortsvorsteher Ober- und Dachgeschoss jeweils zwei Wohneinheiten Außenraum: großer Vorplatz mit außenliegenden Treppenlift, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung Aufwertung des Gebäudes zu gehobenen Wohnen möglich mittlere strukturelle Anpassungen zur Grundrissoptimierung (Sanierung bzw. tlw. Einbau von Bädern) Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung Entfall eines Gemeindetreffpunktes Die Liegenschaft ist prinzipiell für die Wohnnutzung geeignet. Die größten Stärken des repräsentativen Objektes stellen die gute und im Ortsteil zentrale Wohnlage, sowie der gute bauliche Zustand dar. Durch hochwertige Innensanierung und hochwertige Ausstattung der Bäder ist in diesem Objekt gehobenes Wohnen gut vorstellbar. Um die Grundrisse zu optimieren wären geringfügige Baumaßnahmen notwendig. Negativ wirken sich hier der Entfall eines Gemeindetreffpunktes und die strukturellen Veränderungen im Gebäude aus. Aufgrund der öffentlichen Nutzung des städtischen Landschaftsparks und der sich auf dem Flurstück befindende Ringstraße sind Abstimmungen zu treffen. 7/8 Stand 31.01.2018 Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung Nutzbarkeit x 1,3 100 Grundrissqualität x 1,0 50 2,0 30 1,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken x x 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Um die gute bauliche Qualität der Liegenschaft zu erhalten, sollte das Beheben der Nässeschäden im Dach und die Trockenlegung des Kellers geprüft werden. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu: „Miltitz: Eine Verwaltungsausschussstelle in Grünau ist auch für die Einwohner des Ortsteils sicherzustellen. Die Liegenschaft des Gemeindeamtes dient der öffentlichen Nutzung in Absprache mit dem Ortschaftsrats. Dabei ist sicherzustellen, dass der Seniorenclub Räume kostenlos nutzen kann. Die Erhaltung der Kindertageseinrichtung unter wirtschaftlichen Belangen wird zugesichert. Das selbe gilt für die Grundschule.“ 8/8 Stand 31.01.2018 Anlage 10 „Göbschelwitzer Straße 73“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Göbschelwitzer Straße 73 1. Standortanalyse N Grundstück Besonnung PP Haupterschließung Gebäude - Hort P Eingang Wohnungen Freifläche mit Spielgeräten P Parken B ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Göbschelwitzer Straße 73, 04356 Leipzig Göbschelwitz 33, 40/8 1.278 m² 15 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1915 1 2 1 ca. 635 m² ca. 444 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein nein nein Gemischte Baufläche Historischer Dorfkern Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 86 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: <40 dB nein integriert 12,1 km Entfernung 160 m Angaben Stand 04/2016 1/7 Stand 31.01.2018 Anlage 10 „Göbschelwitzer Straße 73“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Seehausen Göbschelwitz, Hohenheida, Gottscheina und Mark Neblitz grenzen im Westen an Wiederitzsch und im Süden an Plaußig-Portitz. In Seehausen leben mit Stand Dez. 2015 2516 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 40,7 Jahren. Die Dörfer Göbschelwitz und Hohenheida wurden 1992 in Seehausen eingemeindet. Seehausen trat im Jahr 1997 per Vertrag der Stadt Leipzig bei. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +11,3 %. 1.3. Grundstück und Umgebung Die ehemalige Schule von Göbschelwitz befindet sich im einstigen Dorfkern in unmittelbarer Nähe zur Kirche des ursprünglich angelegten Rundlingdorfes. Der Ort besitzt einen dörflichen Charakter. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte sowie soziale Infrastruktur befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe, einzelne kleinere Gewerbe sind jedoch vor Ort ansässig. Die ÖPNV-Haltestelle (Bus) befindet sich in 160m Entfernung. Der Ortsteil ist überörtlich an die Autobahn A9 (Berlin-München), A14 (Magdeburg-Dresden) und A38 (Göttingen-Dresden) angebunden, ebenso an die Bundesstraße B2. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück am Haus. 2/7 Stand 31.01.2018 Anlage 10 „Göbschelwitzer Straße 73“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Gebäude Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen Planunterlagen vorhanden. 2.1. Nutzung des Objektes Das als Schule konzipierte Gebäude wird durch den Bürgerverein Göbschelwitz und den Ortschaftsrat im Erdgeschoss genutzt. Der Ortschaftsrat Seehausen hält seine Versammlungen ca. 3-4 im Jahr im Objekt, solange die Nachfrage besteht (Vereinbarung zwischen der Stadt Leipzig und der Gemeinde Seehausen über die Eingliederung der Gemeinde in die Stadt Leipzig; 20.08.1996) ab. Die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss stehen leer. Anzahl der Nutzungseinheiten 3 Leerstand 2 WE Leerstand Fläche Nutzer 192 m² Geschoss Fläche (ca. NGF) Mieter Ortschaftsrat EG 93 m² Stadt 4-Raum-Wohnung OG 120 m² leerstehend 4-Raum-Wohnung DG 97 m² leerstehend 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind überwachsen und ungepflegt. Im hinteren Bereich des Grundstückes stehen zwei ruinöse Lagerschuppen. Ein Teil des Grundstücks entlang der südlichen Grundstücksgrenze wird als öffentlicher Weg zur Kirche genutzt. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das 1915 errichtete Schulgebäude befindet sich in einem mangelhaften Bauzustand. Der Keller ist stark durchfeuchtet, im Dachgeschoss und Treppenhaus finden sich Nässeschäden und Schimmel. Die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss sind ohne Modernisierung und Trockenlegung nicht nutzbar. Im Treppenhaus sind die Oberflächen großflächig mit Schimmel überzogen. 3/7 Stand 31.01.2018 Anlage 10 „Göbschelwitzer Straße 73“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 mittel +/3 4 sehr gut ++ 1 + 2 Ausprägung Gewichtung Zustand x 3,7 100 Außenhülle x 4,0 20 Innen x 4,0 50 3,0 30 Haustechnik x 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Objekt handelt es sich um ein teilunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Walmdach. Die ehemalige Schule lässt sich nicht klar in eine bestimme Gebäudegrundrisstypologie einordnen. Im Erdgeschoss befindet sich ein Mehrzweckraum sowie kleinere Nebenräume u.a. mit Sanitäreinrichtungen und Haustechnik. Die Räume des Erdgeschosses sind nicht vom Flur- und Treppenhausbereich abgegrenzt, Ober- und Dachgeschoss sind als Wohnungen ausgebaut. 3. Nutzungsanalyse 3.1. generelle Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Standortbedingungen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleingewerbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Makrostandort Lokale Verkehrsanbindung - -- - -- - -- -- -- - - ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - - vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + o + + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel - o o - o o o o o o Einwohnerentwicklung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ Wertung Makrostandort 0 -2 0 -2 1 -1 0 0 1 1 Baurechtliche Voraussetzungen + + + o + o o + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale + + + - + - - + - + Nutzbarkeit der Bausubstanz + - -- -- - -- -- -- -- + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + - Parken/Abstellen + o o - - - + + + + Synergieeffekte Quartier o o + + + o + + + + Wertung Mikrostandort +5 +2 +2 -2 +2 -3 0 +3 +1 +4 Gesamtwertung Standort +5 0 +2 -4 +3 -4 0 +3 +2 +5 Mikrostandort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Vereinsarbeit, Gastronomie sowie Sport und Gesundheit ergeben. Zu diesen Kategorien sollen folgende Nutzungskonzeptionen näher untersucht werden: Variante 1 - Mehrfamilienwohnhaus Variante 2 - Gastronomie und Vereine 4/7 Stand 31.01.2018 Anlage 10 „Göbschelwitzer Straße 73“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeption Wohnen Vereine Gastronomie Variante 1 – Mehrfamilienwohnhaus Das Gebäude ist in drei Wohneinheiten (je eine Einheit pro Geschoss) gegliedert. Der großzügige Garten steht den Bewohnern zur Verfügung. Die bereits bestehenden Wohneinheiten im Ober- und Dachgeschoss werden im Grundriss optimiert und saniert. Die Einheit im Erdgeschoss wird vom Hauptflur separiert und als unabhängige Wohneinheit ausgebildet. Der Zugang zum Garten erfolgt über das Treppenhaus. Erdgeschoss (1 WE) Obergeschoss (1 WE) Dachgeschoss (1 WE) bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände Trockenlegung Kellergeschoss und Treppenhaus, Reparatur Dach Anordnung Nutzung: Kellergeschoss ohne Nutzung Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung Außenraum: Nutzung Freifläche für Mietergärten Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung mittlere strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung hohe Investitionskosten, stark durchfeuchtete Wände Entfall von Infrastruktur vor Ort (größtenteils durch Wohnen geprägt) Die Liegenschaft Göbschelwitzer Straße 73 ist prinzipiell für die Wohnnutzung geeignet. Die größten Stärken des repräsentativen Objektes stellen die Grundrissqualität und das schöne Grundstück dar. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken und Gartennutzung. Qualitätsprofil Nutzbarkeit sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 x Grundrissqualität x Ausprägung Gewichtung 1,5 100 1,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/Parken x 2,0 20 5/7 Stand 31.01.2018 Anlage 10 „Göbschelwitzer Straße 73“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.3. Variante 2 – Gastronomie mit Vereinsnutzung Das Gebäude wird bereits von einem Bürgerverein und dem Ortschaftsrat teilweise genutzt und hat sich als Gemeindetreffpunkt etabliert. Im Erdgeschoss würde sich ein kleines Café oder eine Gastwirtschaft ohne aufwendigen Küchenbereich anbieten. Der Gastraum könnte für die Versammlungen des Ortschaftsrates zur Verfügung stehen. Der großzügige Garten kann als erweiterter Gastraum genutzt und den Vereinen zur Nutzung angeboten werden. Ober- und Dachgeschoss werden als eigenständige Einheiten an Vereine vermietet. Erdgeschoss (Gastwirtschaft) Obergeschoss (1 VE) Dachgeschoss (1 VE) bauliche Konzeption: Umbau/ Aufwertung Innenausbau und Haustechnik erneuern mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände Trockenlegung Kellergeschoss und Treppenhaus, Reparatur Dach Anordnung Nutzung: Kellergeschoss ohne Nutzung Erdgeschoss Gastwirtschaft, Ober- und Dachgeschoss jeweils eine Einheit Außenraum: Nutzung Freifläche für Gastgarten und Vereine geringe Anzahl an Parkplätzen, durch gastwirtschaftl. Nutzung Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung mittlere strukturelle Anpassungen Bildung einer dörflich gesellschaftlichen Mitte Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/ Bewirtschaftung evtl. direkter Zugang vom Gastraum zum Freisitz ist herzustellen hohe Investitionskosten, stark durchfeuchtete Wände Vermietungsrisiko Das Gebäude eignet sich für die Vereinsnutzung und für eine sich im EG befindende kleine Gastwirtschaft. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für einen Gastgarten und Vereinsnutzung. Die Anzahl an notwendigen Parkplätzen auf dem Grundstück bei gleichzeitiger Nutzung des Gartens stellt sich problematisch dar. Eine Gastwirtschaft oder Café an diesem Standort und die Anmietung durch Vereine ist aufgrund der geringeren Einwohnerzahl in Göbschelwitz jedoch mit einem sehr hohen Risiko verbunden. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung Nutzbarkeit x 2,2 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 3,0 20 Erschließung/ Parken x 6/7 Stand 31.01.2018 Anlage 10 „Göbschelwitzer Straße 73“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Die Obergeschosse sind ohne Sanierungsmaßnahme nicht nutzbar. Die Freifläche ist zu pflegen und die maroden Lagerschuppen sind abzubrechen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu: „Seehausen: Für Seehausen wurde zugesichert, dass die Stadtverwaltung in Eutritzsch erreichbar ist. Hier muss ein Objekt entsprechend vorgehalten und betrieben werden. Die Feuerwehr muss im Bereich des Gutes Seehausen in den vorhandenen Gebäuden untergebracht werden. Vorgesehen war ein Neubau, mit dem dann die Unterbringung auch gesichert wäre. Der Bestand des Kindergartens wurde zugesichert, solange eine wirtschaftliche Betreibung möglich ist, der Bestand der Grundschule, solange die durch das Kultusministerium geforderten Jahrgangsstärken vorhanden sind. Die Pachtzinsen für die Freizeit und Sportanlagen werden in Vereinen zu einem Pachtzins von 1,- DM für 30 Jahre, d.h. bis zum Jahr 2017, zugesichert. Auf den städtischen Flurstücken 13 und 15 wird vorrangig Wohnungsbau mit Belegungsrechten für die Stadt Leipzig oder einen Investor realisiert. Das -alte- Gemeindeamt Seehausen erhält vom Ortschaftsrat in Abstimmung mit den Ämtern der Stadt Leipzig eine Konzeption zur Nutzung. Der Ortschaftsrat muss hier ein Nutzungskonzept erstellen und hat das Wahlrecht (Anl. 4 zu §9).“ 4.3. Hinweis zum Ortschaftsrat Bei einer Nutzungsänderung, ebenso bei einem Verkauf des Gebäudes Göbschelwitzer Str. 73, besteht der Ortschaftsrat Seehausen auf Nutzung eines Raumes im Erdgeschoss für Veranstaltungen der Einwohner, Vereine und des Ortschaftsrates. 7/7 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Leipziger Straße 81-83 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung V PP Haupterschließung Gebäude V Nebeneingang V 83 81 170m gestaltete Freifläche mit Brunnen und Stellplätzen Bus/ Tram P P Parken B/T/S ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung N Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Leipziger Straße 81-83, 04178 Leipzig Böhlitz-Ehrenberg 555 2.711 m² 70 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: Anfang 20. Jahrhundert, 1994 1 (81), 1 (83) 3 (81), 3 (83) 1 (81), 2 (83) 5.327 m² – 3.405 m² (81), 1.922 m² (83) 4.398 m² – 2.888 m² (81), 1.510 m² (83) Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein nein SG Ortsmitte Böhlitz-Ehrenberg Wohnbaufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 62 Linie 7 nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 40-70 dB nein integriert 7,6 km Entfernung 170 m Entfernung 170 m Angaben Stand 04/2016 1/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen Fotos des Gründerzeitgebäudes Leipziger Straße 83 Fotos Neubau aus 1994 Leipziger Straße 81 2/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.2. Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg Böhlitz-Ehrenberg ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Ortslagen Böhlitz, Ehrenberg, Barneck und Gundorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Böhlitz-Ehrenberg leben mit Stand Dez. 2015 10.176 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 46,9 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,5%. 1.3. Umgebung Das ehemalige Gemeindezentrum von Böhlitz-Ehrenberg befindet sich in einer westlichen Randlage von Leipzig. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte sind entlang der Leipziger Straße angesiedelt. Die ÖPNV-Haltestelle (Straßenbahn und Bus) sind in 170m Entfernung. Parkplätze sind in ausreichender Anzahl auf dem Flurstück hinter den Gebäuden, sowie im Straßenraum vorhanden. 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Der überwiegende Teil des Neubaus (Leipziger Straße 81) ist vermietet und mit unterschiedlichsten Nutzungen belegt, wie zum Beispiel Bibliothek, Veranstaltungen, Sport, Büro, Wohnung und Lagerflächen. Der Neubau ist gut ausgelastet und wird von der Bevölkerung sehr gut angenommen. Die Veranstaltungsräume werden regelmäßig von unterschiedlichsten Nutzern gebucht, unter anderem die Sitzungen des Ortschaftsrats. Der Ortsvorsteher hat ein Büro Am Markt 10 im Gebäude des Bürgeramtes Böhlitz-Ehrenbergs. Der Altbau (Leipziger Straße 83) steht überwiegend leer. In diesem Gebäude befand sich die ehemalige Gaststätte „Große Eiche“ im Erdgeschoss. Anzahl der Nutzungseinheiten derzeit 19 (variabel) Leerstand 8 Leerstand Fläche Nutzer 1.165,8 m² (davon 846 m² Leipziger Str. 83) Haus Nr. Geschoss Fläche Mieter Gewerbe (Lager) 81 KG 18,44 m² privat Lager 81 KG 65,34 m² leer Gewerbe (Lager) 81 KG 37,21 m² privat Leerstand 81 EG 52,65 m² leer Gewerbe (Küche) 81 EG 53,28 m² privat Verein (Saal) 81 EG 49,68 m² privat Verein (Saal) 81 EG 71,09 m² privat (bis 31.12.2016) Leerstand (Küche) 81 1.OG 62,42 m² leer Leerstand (Saal) 81 1.OG 177,15 m² wird kurzfristig vermietet Leerstand (Saal) 81 1.OG 70,10 m² wird kurzfristig vermietet Leerstand (Saal) 81 2.OG 70,50 m² wird kurzfristig vermietet Leerstand (Büro) 81 2.OG 32,22 m² leer Bibliothek 81 2.OG 223,81 m² Stadt Gewerbe (Büro) 81 2.OG 15,96 m² privat Gewerbe (Büro) 81 2.OG 20,79 m² privat Leerstand (Büro) 81 DG 107,19 m² leer Gewerbe (Büro) 81 DG 190,62 m² privat Wohnung 81 DG 122,00 m² privat Leerstand (Gaststätte+Büro) 83 EG 239,48 m² leer Leerstand (Büro) 83 1.OG 267,40 m² leer Leerstand (Büro) 83 2.OG 339,10 m² leer Gewerbe (Büro) 83 2.OG 19,70 m² privat Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016 2.2. Zusammenhänge in der Nutzung des Objektes 3/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Beide Gebäude sind nicht nur baulich durch Verbindungen und gemeinsame Haustechnik miteinander gekoppelt, sie liegen auch auf demselben Flurstück. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind die beiden Gebäude miteinander verbunden. Hier überkreuzen sich die Küche zum Restaurant mit dazugehörigen Lagerflächen, Aufzug etc.. 2.3. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind gepflegt, teilweise umzäunt und mit Kunstgegenständen, sowie einem Brunnen ausgestattet. Wege und Stellplatzflächen sind gepflastert. Der Bereich der Leipziger Straße 83 (Altbau) ist wenig gepflegt. 2.1. baulicher Zustand des Objektes Das Gesamtobjekt befindet sich auf einem Flurstück und setzt sich aus zwei Gebäuden zusammen, einem Altbau (Leipziger Straße 83) aus der Gründerzeit sowie einem Neubau (Leipziger Straße 81) von 1994. Die Gebäude sind durch eine Öffnung in der inneren Gebäudetrennwand miteinander verbunden. Ebenso verfügen sie in Teilen über gemeinsame technische Anlagen wie Heizung und Strom. Der Altbau wurde saniert. Das Erdgeschoss verfügt teilweise über Nässeschäden an der Außenwand und auch in einzelnen Zimmern, da der Keller auf Grund des hohen Grundwasserspiegels nicht saniert wurde. Die Ausbauarbeiten im Dachgeschoss wurden nicht beendet. Hier befinden sich zwei Büroeinheiten, der mittlere Teil dient als Dachboden und Lagerfläche. Der Zustand des 1994 angebauten Neubaus entspricht dem Alter des Gebäudes. An der Außenwand des Treppenhauses finden sich einzelne Nässeschäden, die Haustechnik ist in Teilen veraltet (Batterieraum für Notstromversorgung). Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 2,5 100 Außenhülle x 3,0 20 2,0 50 3,0 30 Innen Haustechnik x x 2.2. Gebäudetypologie Bei dem Objekt (Nr. 81 und 83) handelt es sich um ein voll unterkellertes 3-geschossiges Gebäude mit ausgebauten Mansarddach. Die Nummer 81 verfügt zudem über einen mittleren Gebäudeteil mit Giebel und Tonnendach. Die Raumaufteilungen und Einrichtungen entsprechen der Nutzung als Verwaltungs-, Büro- und Veranstaltungsgebäude mit integriertem Restaurant. Beide Gebäude wurden für diesen Zweck errichtet. Im Neubau befindet sich zudem eine Hausmeisterwohnung. 4/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse In der Nutzungsanalyse wird nur die Leipziger Straße 83 tiefer gehend auf mögliche Nutzungskonzepte untersucht. 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung + + + o o o o o o o ÖPNV-Anbindung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ vorh. gewerbliche Nutzung + + + + o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel ++ + o ++ o + o + o o Standortbedingungen Makrostandort Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + + +8 +8 +6 +7 +4 +4 +4 +5 +4 +4 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale - - - -- o - - - -- - ++ + - -- + -- - + -- + Wertung Makrostandort Mikrostandort Nutzbarkeit der Bausubstanz Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen ++ ++ + o + o + + + + Synergieeffekte Quartier o + + + + o + + + + Wertung Mikrostandort +5 +5 +2 -1 +5 -1 +2 +4 o +4 +13 +13 +8 +6 +9 +3 +6 +9 +4 +8 Gesamtwertung Standort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro und Dienstleistung, Kleingewerbe und Handwerk, Sport- und Gesundheit sowie Gastronomie und Vereinsarbeit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: - Variante 1 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Mehrfamilienwohnhaus - Variante 2 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Gesundheitszentrum - Variante 3 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Bürogebäude 5/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verein/ Gemeinschaft Handel/Verkauf Kultur Gesundheit Büro/ Verwaltung Aufzug Bibliothek Für die Leipziger Straße 81 wird grundsätzlich der Status Quo gehalten. Falls eine Umstrukturierung in diesem Gebäude erfolgt, sollte bei der Planung die Bibliothek Berücksichtigung finden, die eine funktionalere Erdgeschossnutzung anstrebt. Diese Überlegungen sind nicht Gegenstand dieser Analyse. Variante 1 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Mehrfamilienwohnhaus Das Gebäude Leipziger Straße 81 wird weiterhin als zentraler städtischer Dienstleistungsstandort mit vielseitigen Angeboten genutzt. Das Gebäude Leipziger Straße 83 wird von der Leipziger Straße 81 entkoppelt und als Wohnhaus umstrukturiert. Die ehemalige Gastronomieeinheit ist zu einer Verkaufsfläche umzubauen. Ebenso vorstellbar wären zum Beispiel ein kleines Fitnessstudio oder ein Dienstleistungsanbieter. Die restlichen Erdgeschossflächen werden den Mietern als Abstellräume für Fahrräder und Kinderwagen zur Verfügung gestellt. Durch den Anbau von Balkonen (Innenhofseite des Gebäudes) werden die Wohnungen zusätzlich aufgewertet. Erdgeschoss (83, 81) 1. Obergeschoss (83, 81) 2. Obergeschoss (83, 81) Dachgeschoss (83, 81) bauliche Konzeption: Wiederherstellung der Trennung der beiden Gebäude Leipziger Straße 81: keine baulichen Umstrukturierungen Erdgeschossfoyer geringfügige Modernisierungsmaßnahmen (modern und repräsentativ für Veranstaltungsort) Sanierung der Nässeschäden Leipziger Straße 83: Umstrukturierung, Einbau von Bädern und Küchen Ausbau des Dachgeschosses Anordnung Nutzung: Leipziger Straße 81: Wohnung im DG zu Büroeinheit ggf. umstrukturieren Leipziger Straße 83: Erdgeschoss ist eine separate Gewerbeeinheit und Nebennutzflächen für die Wohnungen in den Obergeschossen 1. und 2.Obergeschoss sowie 1. und 2. Dachgeschoss sind WE Außenraum: Leipziger Straße 81: Gestaltung bleibt erhalten, guter Zustand Leipziger Straße 83: Umgestaltung zu Mietergärten und Gemeinschaftsfläche Parken für beide Gebäude 6/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung Aktivierung des ungenutzten Gebäudes Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/ Modernisierung Leipziger Straße 83 Bei dem Gebäude (Leipziger Straße 83) handelt es sich um ein ehemaliges Gemeindehaus. Ein Umbau zu Wohnen ist gut möglich. Die Umstrukturierung zu Wohnungen ist durch den Einbau von Bädern und Küchen kostenintensiv. Der Anbau von Balkonen wertet die Wohnungen zusätzlich auf. Die Nutzung als Wohngebäude bedarf einer Prüfung des Brandschutzes. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,0 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 Variante 2 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Gesundheitszentrum Das Gebäude Leipziger Straße 81 wird weiterhin als zentraler städtischer Dienstleistungsstandort mit vielseitigen Angeboten genutzt. Das Gebäude Leipziger Straße 83 wird von der Leipziger Straße 81 entkoppelt und als Gesundheitszentrum umstrukturiert. Ein Gesundheitszentrum würde sich in dieser durch den ÖPNV gut angebundenen Lage und der Grundrisstypologie anbieten. Durch den Einbau eines Aufzuges und evtl. durch ein zweites Treppenhaus (Notwendigkeit im Rahmen des Brandschutzes ist zu prüfen) wäre die Nutzung gut möglich. Erdgeschoss (83, 81) 1. Obergeschoss (83, 81) 2. Obergeschoss (83, 81) Dachgeschoss (83, 81) bauliche Konzeption: Wiederherstellung der Trennung der beiden Gebäude Leipziger Straße 81: keine baulichen Umstrukturierungen Erdgeschossfoyer geringfügige Modernisierungsmaßnahmen (modern und repräsentativ für Veranstaltungsort) Sanierung der Nässeschäden Leipziger Straße 83: Aufwertung Innenausbau Umstrukturierung, Einbau von WC-Anlagen und Teeküchen Ausbau des Dachgeschosses Aufzugseinbau 7/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Anordnung Nutzung: Leipziger Straße 81: Wohnung im DG zu Büroeinheit ggf. umstrukturieren Leipziger Straße 83: Erdgeschoss ist eine separate Gewerbeeinheit und Nebennutzflächen für die Praxiseinheiten in den Obergeschossen 1. OG bis DG sind Praxiseinheiten untergebracht Außenraum: Leipziger Straße 81: Gestaltung bleibt erhalten, guter Zustand Leipziger Straße 83: Parken für beide Gebäude Zuwegung vom Parkplatz ist herzustellen und repräsentativ zu gestalten Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung Aktivierung des ungenutzten Gebäudes Stärkung des Hauptgebäude Leipziger Straße 81 Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/ Modernisierung Leipziger Straße 83 Brandschutz ist ggf. schwierig Die Umstrukturierung zu einem Gesundheitszentrum gestaltet sich im Grundriss schwierig, ist aber mit finanziellen Aufwand möglich. Durch den Einbau eines Aufzuges wäre die Barrierefreiheit gegeben. Die Nutzung als Gesundheitszentrum bedarf einer Prüfung des Brandschutzes. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,3 100 Grundrissqualität x 2,0 50 3,0 30 2,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken x x Variante 3 – Bestand Soziokulturelle Zentrum und Bürogebäude Das Gebäude Leipziger Straße 81 wird weiterhin als zentraler städtischer Dienstleistungsstandort mit vielseitigen Angeboten genutzt. Das Gebäude Leipziger Straße 83 wird von der Leipziger Straße 81 entkoppelt und das bestehende Dienstleistungsangebot der Leipziger Straße 81 ausgebaut. Durch den Einbau eines Aufzuges und evtl. durch ein zweites Treppenhaus (Notwendigkeit im Rahmen des Brandschutzes ist zu prüfen) wäre die Nutzung gut möglich. Erdgeschoss (83, 81) 1. Obergeschoss (83, 81) 2. Obergeschoss (83, 81) Dachgeschoss (83, 81) 8/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Aufwertung Innenausbau Wiederherstellung der Trennung der beiden Gebäude Leipziger Straße 81: keine baulichen Umstrukturierungen Erdgeschossfoyer geringfügige Modernisierungsmaßnahmen (modern und repräsentativ für Veranstaltungsort) Sanierung der Nässeschäden Leipziger Straße 83: Aufwertung Innenausbau Umstrukturierung, Einbau von WC-Anlagen und Teeküchen Ausbau des Dachgeschosses Aufzugseinbau Anordnung Nutzung: Leipziger Straße 81: Wohnung im DG zu Büroeinheit ggf. umstrukturieren Leipziger Straße 83: Erdgeschoss ist eine separate Gewerbeeinheit und Nebennutzflächen für die Praxiseinheiten in den Obergeschossen 1. OG bis DG sind Büroeinheiten untergebracht Außenraum: Leipziger Straße 81: Gestaltung bleibt erhalten, guter Zustand Leipziger Straße 83: Parken für beide Gebäude Zuwegung vom Parkplatz ist herzustellen und repräsentativ zu gestalten Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung Aktivierung des ungenutzten Gebäudes Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/ Modernisierung Leipziger Straße 83 Vermietungsrisiko Die Grundrissstruktur der Leipziger Str. 83 ist für ein modernes Bürogebäude nicht ideal. Die bestehenden Büroeinheiten sollten teilweise umstrukturiert und modernisiert werden. Alternativ wäre die Möglichkeit der Vereinsnutzung. Die Nutzung als Bürogebäude bedarf einer Prüfung des Brandschutzes. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 x Nutzbarkeit Grundrissqualität + 2 x sehr gut ++ 1 Note Wichtung 2,3 100 3,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Der Zustand des Gebäudes und der Nebenanlagen bedingen eine Teilsanierung. Die Leipziger Straße 81 und 83 sind über eine gemeinsame Heizungsanlage und Stromanlage miteinander verbunden. Diese sind voneinander zu lösen und jeweils im Gebäude zu installieren. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 9/10 Stand 31.01.2018 Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu: „Böhlitz-Ehrenberg: Hier unterhält die Stadt Leipzig gemäß § 9 im neuen Rathaus Böhlitz-Ehrenbergs eine Verwaltungsausschussstelle. Das Rathaus ist also zu erhalten. Des Weiteren wurde eine Raumnutzung für die Vereine im soziokulturellen Zentrum zugesagt. Auch das muss sichergestellt sein. Dem Ortschaftsrat ist für seine Tätigkeit ein Büroraum zur Verfügung zu stellen. Die Verwaltungsaußenstelle soll bevorzugt im Objekt Große Eiche untergebracht werden, soweit eine ausreichende Nachfrage besteht. Die Feuerwehr hat ein Gebäude in der Bielastraße 22 zu erhalten. Der Kindergarten und der Hort ist zu erhalten, solange eine wirtschaftliche Betreibung möglich ist. Die Grundschule wird unter Beachtung der Jahrgangsstärken erhalten.“ 10/10 Stand 31.01.2018 Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Liebertwolkwitzer Markt 1 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung PP Haupterschließung Gebäude Nebeneingang barrierefrei P Kulturdenkmal P Parken B/T/S ÖPNV Bus V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Liebertwolkwitzer Markt 1, 04288 Leipzig Liebertwolkwitz 292/4 3.012 m² 60 €/m² Amt für Gebäudemanagement Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1721/ 1921 1 2 1 1.310 m² 985 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: ja, sowie Kulturdenkmal (Stele) Nr. E-267 SG Ortskern Liebertwolkwitz Gemischte Baufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linien 75 / 172 / 690 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 40-65 dB nein integriert 11,9 km in 265 m / 105 m / 265 m Angaben Stand 04/2016 1/7 Stand 31.01.2018 Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Liebertwolkwitz Liebertwolkwitz ist ein Stadtteil im Südosten von Leipzig. Der Ortsteil wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Liebertwolkwitz leben mit Stand Dezember 2015 5.284 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 47,6 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,9 %. 1.3. Umgebung Das 1721 errichtete Gebäude liegt im südöstlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich mittig auf dem Marktplatz von Liebertwolkwitz. Im Osten und Süden grenzt die A 38 an das Wohngebiet. Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 105 m Entfernung. Parkplätze sind direkt auf dem Grundstück oder im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden. 2/7 Stand 31.01.2018 Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Das gesamte Gebäude ist in Nutzung. So sind hier Teile der Verwaltung wie eine Außenstelle des Bürgeramtes und des Bauhofs untergebracht. Der große Sitzungsraum im Erdgeschoss wird auch durch den Ortschaftsrat genutzt sowie für Ausstellungen etc.. Anzahl der Nutzungseinheiten 1 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Geschoss Fläche Mieter Bürgeramt, Bauhof, Ortsvorsteher, Wachschutz EG 251,72 m² städtisch Polizei EG 43,01 m² städtisch Ordnungsamt, Bauhof, Ortsvorsteher OG 314,69 m² städtisch Abstellfläche DG 267,77 m² städtisch Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Das Gebäude steht mittig auf einem gepflasterten Marktplatz mit integrierten Stellplätzen. Vor dem Gebäude befinden sich ein Brunnen sowie eine als Kulturdenkmal eingetragene Stele. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das Gebäude ist gut erhalten und wurde 1998 umfassend saniert. Es ist in massiver Bauweise errichtet. Das Kellergeschoss ist teilweise durchfeuchtet und es befinden sich einzelne Nässeschäden an den Wänden. Das Dachgeschoss ist auf Grund des mangelnden baulichen Brandschutzes nicht als Aufenthaltsbereich nutzbar, auch hier sind einzelne Nässeschäden zu verzeichnen. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 x Zustand Außenhülle + 2 x sehr gut ++ 1 Note Wichtung 2,2 100 3,0 20 Innen x 2,0 50 Haustechnik x 2,0 30 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Walmdach. Das als Rathaus errichtete Gebäude wurde zwischenzeitlich als Sparkasse und Polizeistation genutzt, es entspricht einem Verwaltungs- und Bürogebäude. 3/7 Stand 31.01.2018 Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit o o - o o - - o o o Standortbedingungen Makrostandort Lokale Verkehrsanbindung ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - - vorh. gewerbliche Nutzung o o o o o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel + + + + o o o + o o Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + + +2 +2 0 +2 +1 -1 0 +2 +1 +1 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale - - - -- - -- -- - -- -- Nutzbarkeit der Bausubstanz -- ++ -- -- -- o o - -- + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen + + + + + + + + + + Synergieeffekte Quartier o + + + + + + + + + Wertung Mikrostandort 0 +5 +1 0 +1 +2 +2 +2 0 +3 +2 +7 +1 +2 +2 +1 +2 +4 +1 +4 Wertung Makrostandort Mikrostandort Gesamtwertung Standort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Büro, Dienstleistung und Verwaltung, Sport und Gesundheit sowie Vereinsarbeit ergeben.Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: Variante 1 - Bestand Verwaltung Variante 2 - Gesundheitszentrum und optional Vereine 4/7 Stand 31.01.2018 Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Gesundheit Büro/ Verwaltung Variante 1 – Bestand Verwaltung Das ehemalige Rathaus wird vollständig durch die Verwaltung und die Polizei genutzt. Parken findet direkt neben dem Gebäude auf dem Marktplatz auf dafür vorgesehenen Stellplätzen statt. Erdgeschoss Obergeschoss bauliche Konzeption: - Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Haustechnik, Lagern Erd- und Obergeschoss Verwaltung, Büros Dachgeschoss Abstellen Außenraum: Nutzung ehemaliger Marktplatz als Freifläche Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturelle Anpassungen Verwaltungsstandort in einem Randgebiet von Leipzig Stärkung Quartier durch städtische Infrastruktur Schwächen/ Risiken: - Das gesamte Gebäude ist in Nutzung. Es handelt sich um eine gut funktionierende, an diesem Ort etablierte Nutzung. Qualitätsprofil sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,3 100 Grundrissqualität x 1,0 50 2,0 30 1,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 x x 5/7 Stand 31.01.2018 Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 2 – Gesundheitszentrum und optional Vereine Das ehemalige Rathaus eignet sich für den Umbau und die Umnutzung zu einem Gesundheitszentrum. Hier sind Räume für Arztpraxen, für Physiotherapiepraxen und optional Vereine sowie eine Apotheke denkbar. Parken findet direkt neben dem Gebäude auf dem Marktplatz auf dafür vorgesehenen Stellplätzen statt. Erdgeschoss Obergeschoss bauliche Konzeption: Umbau und Ertüchtigung Innenraum Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Haustechnik, Lagern Erd- und Obergeschoss Arztpraxen, Physiotherapie, Vereine etc. Dachgeschoss Abstellen Außenraum: Nutzung ehemaliger Marktplatz als Freifläche Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung Schwächen/ Risiken: Entfall von Verwaltung in einem Randgebiet von Leipzig strukturelle Anpassungen Kostenrisiko Vermietungsrisiko, Nachfrage Das Gebäude eignet sich für den Umbau zu einem Gesundheitszentrum. Negativ wirkt sich der Entfall von Verwaltung in einer Randlage von Leipzig aus, ebenso besteht ein derzeit nicht kalkulierbares Kosten- und Vermietungsrisiko. Flächen für die Verwaltungsunterbringung würden entfallen. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,6 100 Grundrissqualität x 3,0 50 Flexibilität x 3,0 30 1,0 20 Erschließung/ Parken x 6/7 Stand 31.01.2018 Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Das Beheben der Nässeschäden im Keller- und Dachgeschoss ist zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu: Liebertwolkwitz ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 7/7 Stand 31.01.2018 Anlage 13 „Miltitzer Straße 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Miltitzer Straße 1 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung PP Haupterschließung Gebäude P Nebeneingang Wohnung P Parken B/T/S ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Bus Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Miltitzer Straße 1, 04178 Leipzig Burghausen 5/1 2.692 m² 60 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1971 1 1 510 m² 417 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein nein nein Wohnbaufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 62 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: Entfernung 265 m 50-65 dB integriert 10,0 km Angaben Stand 04/2016 1/8 Stand 31.01.2018 Anlage 13 „Miltitzer Straße 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Burghausen-Rückmarsdorf Rückmarsdorf ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Burghausen und Rückmarsdorf und wurde am 1. Januar 2000 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Burghausen-Rückmarsdorf leben mit Stand Dezember 2015 4.802 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 49,0 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 um -0,05 %. 1.3. Umgebung Das 1971 errichtete Gebäude liegt im westlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich mitten in einem Siedlungsgebiet mit überwiegend freistehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern. Im Süden grenzt der Saale-Leipzig-Kanal an das Wohngebiet. Nahversorger befinden sich nicht im unmittelbarer Nähe. Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 265 m Entfernung. Flächen für Parkplätze sind direkt auf dem Grundstück in ausreichender Anzahl vorhanden. 2/8 Stand 31.01.2018 Anlage 13 „Miltitzer Straße 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Das Gebäude wird auf unterschiedliche Art genutzt, wie z.B. Wohnen, Büro, Arztpraxis und Verwaltung sowie Versammlungsstätte. Der große Versammlungsraum wird durch den Ortschaftsrat, den Heimatverein und für unterschiedlichste Veranstaltungen und Ausstellungen genutzt. Das Ortsvorsteherbüro wird aufgrund mangelnder Technik (kein Telefonanschluss) als Lager genutzt. Anzahl der Nutzungseinheiten 3 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Geschoss Fläche Mieter Zahnarzt EG 82,90 m² privat 2-Raum-Wohnung EG 71,60 m² privat Ortschaftsrat, Sitzungssaal, Polizeistandort Burghausen, Wahlbüro, Heimatverein EG 203,40 m² städtisch Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Großteile der Flächen sind geschottert. Zum Teil ist das Grundstück mit einer Hecke eingefasst. Es sind Bäume gepflanzt und Rasenflächen angelegt. Die Wohnung verfügt über einen Privatgarten. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das Objekt befindet sich in einem durchschnittlichen baulichen Zustand. Es ist überwiegend saniert. Die Haustechnik wurde zum Großteil erneuert (teilweise Originalheizkörper vorhanden). Das Gebäude ist teilunterkellert. In Räumen ohne Unterkellerung finden sich einzelne Schäden durch aufsteigende Nässe. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 3,0 100 Außenhülle x 3,0 20 Innen x 3,0 50 Haustechnik x 3,0 30 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes 1-geschossiges Gebäude mit leicht geneigtem Satteldach. Das Objekt entspricht der Typologie eines Mehrzweckgebäudes, dessen Nutzung je nach Bedarf angepasst wurde und wird, wie z.B. die temporäre Nutzung als Wahlbüro. 3/8 Stand 31.01.2018 Anlage 13 „Miltitzer Straße 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. generelle Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung - -- - -- - -- -- - - - ÖPNV-Anbindung o o o - - - - o o o vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel - - o - o - o o o o Einwohnerentwicklung + o o o o o o o o o Wertung Makrostandort 0 -3 -1 -4 -1 -4 -2 0 0 0 + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale ++ ++ ++ + + + - + + + Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ + o - - -- -- o -- + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen + + + + + + + + + + Synergieeffekte Quartier o + + + + o + + + + Wertung Mikrostandort +7 +7 +6 +4 +4 +2 +1 +5 +3 +6 Gesamtwertung Standort +7 +4 +5 0 +3 -2 -1 +5 +3 +6 Kategorien Standortbedingungen Makrostandort Mikrostandort Baurechtliche Voraussetzungen Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung, Kleingewerbe und Handwerk, Vereinsarbeit sowie Sport und Gesundheit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: Variante 1 – Bestand Verwaltung,Vereine, Arzpraxis und Wohnen Variante 2 – Zweifamilienwohnhaus Variante 3 – Handwerk und Wohnen 4/8 Stand 31.01.2018 Anlage 13 „Miltitzer Straße 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verein/ Gemeinschaft Gesundheit Büro/ Verwaltung Variante 1 – Bestand Verwaltung, Vereine, Arztpraxis und Wohnen Die Liegenschaft wird weiterhin für Wohnen, einen Verein, dem Ortschaftsrat, als Polizeistandort, Wahlbüro und Zahnarztpraxis genutzt. Das Parken findet auf den Außenanlagen statt. Ein zusätzlicher zentraler behindertengerechter Eingang für den Verwaltungsbereich wird empfohlen. Zahnarzt Verwaltung Wohnung Erdgeschoss bauliche Konzeption: Umbauarbeiten für zusätzlichen Eingang für die Verwaltung Anordnung Nutzung: eine Wohneinheit, eine Gewerbeeinheit und Verwaltung ebenerdig Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturelle Anpassungen Doppelnutzung von Räumen durch Ortschaftsrat und Verein Nutzungen quartiersstärkend Schwächen/ Risiken: - Das gesamte Gebäude ist in Nutzung. Die Größe des Flurstücks erlaubt einen späteren Erweiterungsbau, die Möglichkeit des Abbruchs und Neubaus oder die Teilung des Flurstücks für einen Verkauf. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 Flexibilität Erschließung/ Parken sehr gut ++ 1 x Nutzbarkeit Grundrissqualität + 2 x x x Note Wichtung 2,3 100 3,0 50 2,0 30 1,0 20 5/8 Stand 31.01.2018 Anlage 13 „Miltitzer Straße 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 2 – Zweifamilienwohnhaus Das Gebäude lässt sich zu Wohnen umbauen. Bereits im Bestand ist eine Wohnung integriert. Die Größe des Flurstückes ermöglicht einen weiteren Wohnungsneubau. Auf den Freiflächen kann geparkt werden, außerdem stehen diese als privater Außenraum den Bewohnern zur Verfügung. Alternativ ist eine Aufteilung in 3 Wohneinheiten mit dem Bau eines dritten Eingangs möglich. Erdgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Sanierung, Umbau und Aufwertung Innenausbau mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen Anordnung Nutzung: zwei Wohneinheiten Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung mittlere strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und den Ortschaftsrat Entfall von Räumlichkeiten des Polizeistandortes und Zahnarztes Kostenrisiko Das Gebäude eignet sich für Wohnen, muss jedoch für diesen Zweck in Teilen umgebaut werden. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken und private Gartennutzung. Eine Teilung des Flurstücks für eine weitere Nutzung ist möglich. Auch eine bauliche Erweiterung oder ein Neubau auf dem Flurstück sind denkbar. Negativ wirkt sich der Entfall von Räumlichkeiten für die Vereinsarbeit, den Polizeistandort, den Zahnarzt und des Ortschaftsrates im Ort aus. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,8 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 1,0 20 Erschließung/ Parken x 6/8 Stand 31.01.2018 Anlage 13 „Miltitzer Straße 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 3 – Handwerk und Wohnen Die Liegenschaft eignet sich als Standort für Kleingewerbe und Handwerk. So kann der Betreiber im Bestandsgebäude wohnen und arbeiten. Die Größe des Flurstückes ermöglicht einen weiteren Neubau (z.B. Werkstatt). Auch ist ein Abbruch und Neubau auf dem Flurstück denkbar. Auf den Freiflächen kann geparkt werden, außerdem stehen diese als privater Außenraum den Bewohnern zur Verfügung. Erdgeschoss bauliche Konzeption: Sanierung, Umbau und Aufwertung Innenausbau strukturelle Veränderungen für Wohnen und Gewerbe Anordnung Nutzung: eine Wohneinheit, eine Gewerbeeinheit ebenerdig Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten Parken, Gewerbefläche Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung mittlere strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und den Ortschaftsrat Entfall von Räumlichkeiten des Polizeistandortes und Zahnarzt Kostenrisiko Das Gebäude eignet sich für Wohnen mit Gewerbe, muss jedoch für diesen Zweck umgebaut werden. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken, Werksgelände und private Gartennutzung. Auch eine bauliche Erweiterung oder ein Neubau von Werkstätten etc. auf dem Flurstück sind denkbar. Negativ wirkt sich der Entfall von Räumlichkeiten für die Vereinsarbeit, den Polizeistandort, den Zahnarzt und des Ortschaftsrates im Ort aus. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 Flexibilität Erschließung/ Parken + 2 sehr gut ++ 1 x Nutzbarkeit Grundrissqualität mittel +/3 x x x Note Wichtung 2,8 100 4,0 50 2,0 30 1,0 20 7/8 Stand 31.01.2018 Anlage 13 „Miltitzer Straße 1“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Das Beheben der Nässeschäden im Sockelbereich ist zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. Burghausen ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 8/8 Stand 31.01.2018 Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Plaußiger Dorfstraße 23 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung P PP Haupterschließung Gebäude Nebeneingang gestaltete Freifläche Ausstellung P Parken B/T/S ÖPNV Bus 110m V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Plaußiger Dorfstraße 23, 04349 Leipzig Plaußig 9 1.510 m² 45 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1859 1 2 1 466 m² 357 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: ja Nr. E-278 nein Gemischt Baufläche, Historischer Dorfkern Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linien 82 / 83 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: Entfernung 110 m / 405 m 40-65 dB integriert 9,8 km Angaben Stand 04/2016 1/8 Stand 31.01.2018 Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Plaußig-Portitz Plaußig-Portitz ist ein Stadtteil im Osten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Plaußig und Portitz und wurde am 1. Juli 1996 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Plaußig-Portitz leben mit Stand Dezember 2015 2.612 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 47,7 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,6 %. 1.3. Umgebung Das im 19. Jahrhundert errichtete ehemalige Schulhaus diente später als Gemeindeamt. Es liegt in einem dörflichen Ortsteil am nordöstlichen Stadtrand von Leipzig. Nahversorgungseinrichtungen befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe. Im Südwesten grenzt die A 14 an das Wohngebiet. Parkplätze im hinteren Teilbereich des Grundstücks sind über eine Nebenstraße zu erreichen. Vor dem Gebäude kann im Straßenraum geparkt werden. 2/8 Stand 31.01.2018 Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Das gesamte Gebäude wird vom Zweckverband Parthenaue genutzt. Das Erdgeschoss des Hauptgebäudes dient als Ausstellungs- und Versammlungsraum. Der eingeschossige Anbau integriert Umkleiden und Werkstatt für den eigenen Bauhof. Der Ausstellungs- und Versammlungsraum sowie die Toiletten des Erdgeschosses werden auch vom Ortschaftsrat, dem Heimatverein Plaußig e.V., dem Naturschutzbund Ortsgruppe Plaußig und einer Seniorengruppe für Versammlungen und Treffen genutzt. Anzahl der Nutzungseinheiten 1 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Zweckverband Parthenaue Ortsvorsteher Büro Geschoss Fläche Mieter EG-DG 219,37 m² Verein OG 7,60 m² städtisch Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind gepflegt und teilweise mit Beeten als Ausstellungsflächen angelegt. Vor dem Gebäude sind Beete mit Bäumen und Rasenflächen angeordnet, die Zugänge sind gepflastert. Parkplätze befinden sich hinter dem Gebäude auf ebenfalls gepflasterten Flächen. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das Gebäude ist größtenteils unsaniert, jedoch in einem durchschnittlichen baulichen Zustand. Die Haustechnik wurde in Teilen modernisiert. Die Außenanlagen sind gepflegt und in einem guten Zustand. Sie sind teilweise mit Ausstellungsgegenständen (historische landwirtschaftliche Geräte) ausgestattet. Im hinteren Teil des Grundstücks stehen 3 Garagen mit Schleppdach. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 x Zustand Außenhülle mittel +/3 x + 2 sehr gut ++ 1 Ausprägung Gewichtung 3,3 100 4,0 20 Innen x 3,0 50 Haustechnik x 3,0 30 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Satteldach. Hinter dem Gebäude schließt ein 1-geschossiger Anbau, ebenfalls mit Satteldach, an. Das Gebäude wurde im 19. Jahrhundert als Schulbau errichtet und diente zwischenzeitlich als Gemeindeamt. Es entspricht einem Büro- und Verwaltungsgebäude mit Werkstatt im ebenerdigen Anbau. 3/8 Stand 31.01.2018 Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit - -- -- -- - - Standortbedingungen Makrostandort Lokale Verkehrsanbindung - -- - -- ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - - vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + + Entfernung zu Verkauf/Handel - o o - o - o o o o Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + + Wertung Makrostandort -1 -2 -2 -3 0 -3 -1 -1 0 0 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale + o + -- + -- -- -- -- + ++ ++ + -- + -- o - -- ++ Zufahrtsmöglichkeiten - - + -- -- -- -- -- -- - Parken/Abstellen + - + -- -- -- -- -- -- + Synergieeffekte Quartier o + + + + o + + + + Wertung Mikrostandort +4 +2 +6 -6 0 -7 -4 -5 -6 +5 Gesamtwertung Standort +3 +2 +4 -9 0 -10 -5 -6 -6 +5 Mikrostandort Nutzbarkeit der Bausubstanz Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung sowie Sport und Gesundheit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: Variante 1 – Bestand Vereinsgebäude Variante 2 – Handwerk und Wohnen Variante 3 – Wohnhaus 4/8 Stand 31.01.2018 Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verein/ Gemeinschaft Handwerk Büro/ Verwaltung Variante 1 – Bestand Vereinsgebäude Im Hauptgebäude befinden sich im Erdgeschoss ein Ausstellungsraum und eine Toilette. In den darüber liegenden Geschossen sind Büros und Nebenräume für die Vereinsarbeit und den Ortsvorsteher untergebracht. Im erdgeschossigen Anbau befinden sich Werkstätten mit Umkleiden für die Mitarbeiter des Bauhofs. Die Außenanlagen werden teilweise als Ausstellungsfläche, zum Parken und durch den Bauhof genutzt. Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Teilsanierung Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Vereinsarbeit, Anbau Bauhof Außenraum: Nutzung Freifläche als Ausstellungsraum und Garten Parken, Bauhof Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung Vereinsarbeit mit Ausstellung vor Ort Stärkung Quartier Schwächen/ Risiken: - Das gesamte Gebäude ist in Nutzung. Die verschiedenen Vereine mit Ihren Veranstaltungen, Versammlungen etc. sind seit Jahren vor Ort etabliert und tragen somit auch zur Identifikation der Bewohner mit ihrem Stadtteil bei. Ein Entfall der Vereinsarbeit würde sich negativ auf dem Gemeinschaft vor Ort auswirken. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 Nutzbarkeit Grundrissqualität Flexibilität Erschließung/ Parken sehr gut ++ 1 Note Wichtung x 1,3 100 x x x 1,0 50 2,0 30 1,0 20 5/8 Stand 31.01.2018 Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 2 – Handwerk und Wohnen Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse als Einfamilienwohnhaus. Im Anbau kann eine Werkstatt eingerichtet werden. Der Grundriss ermöglicht eine individuelle Gestaltung. In den Garagen auf dem Flurstück kann geparkt werden. Die großzügigen Freiflächen dienen als privater Außenraum oder als Flächen für die gewerbliche Nutzung. Ein Erweiterungsbau ist vorstellbar. Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Teilsanierung, Umbau und Aufwertung Innenausbau mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Wohnen, Anbau Werkstatt Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten Parken, Werksgelände Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und den Ortschaftsrat Kostenrisiko Schwächung Quartier Das Hauptgebäude eignet sich für Wohnen, muss jedoch für diesen Zweck umgebaut werden. Der angebaute Flachbau kann weiterhin als Werkstatt genutzt werden. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für die gewerbliche Nutzung, Parken und private Gartennutzung. Negativ wirkt sich der Entfall von Vereinsarbeit und Ausstellungsflächen im Ort aus. Qualitätsprofil sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,3 100 Grundrissqualität x 1,0 50 2,0 30 1,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 x x 6/8 Stand 31.01.2018 Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 3 – Wohnhaus Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse als Einfamilienhaus. Der Anbau lässt sich ebenfalls zu Wohnen umnutzen. Der Grundriss kann individuell gestaltet werden und bietet die Möglichkeit, eine barrierefreie Wohneinheit zu schaffen. In den Garagen auf dem Flurstück kann geparkt werden. Die großzügigen Freiflächen dienen als privater Außenraum. Erdgeschoss (2 WE) Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Teilsanierung, Umbau und Aufwertung Innenausbau mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen Anordnung Nutzung: Hauptgebäude als Einfamilienhaus, Anbau als Wohnung Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten Parken Stärken/ Chancen: Objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und den Ortschaftsrat Kostenrisiko Schwächung Quartier Die Gebäude eignen sich für Wohnen, müssen jedoch für diesen Zweck umgebaut werden. Der angebaute Flachbau kann ebenso zu Wohnen umgebaut werden und bietet die Möglichkeit, eine barrierefreie Wohneinheit herzustellen. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken und Gartennutzung. Negativ wirkt sich der Entfall von Vereinsarbeit und Ausstellungsflächen im Ort aus. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,8 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 1,0 20 Erschließung/ Parken x 7/8 Stand 31.01.2018 Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Je nach Bedarf sind Sanierungsarbeiten zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. „Plaußig: Nach § 9 besteht die Pflicht, im Rathaus Schönefeld eine Verwaltungsausschussstelle für die Ämter, die intensiven Publikumsverkehr haben und auch für die Einwohner von Plaußig vorzuhalten. Weiterhin besteht die Pflicht, den Fortbestand der Feuerwehr zu sichern und den Fortbestand der Kindertageseinrichtung, wobei die Kindertageseinrichtung wirtschaftlich betrieben werden muss. Als Gesellschafter der Saatzucht GmbH wirkt die Stadt darauf hin, dass der Sportplatz und die Turnhalle erhalten bleiben. Die kommunalen Wohnungen in der Theklastraße 2, 4, 8, 10 und der Hohenheidaer Straße 1, 3, 5, 7 sollen in kommunaler Trägerschaft verbleiben.“ 8/8 Stand 31.01.2018 Anlage 15 „Sandberg 24“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Sandberg 24 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung Bus PP Eingang Verein / Ausstellung V P Nebeneingang Wohnungen V P Parken B/T/S ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Sandberg 24, 04178 Leipzig Rückmarsdorf 250k, Teilfläche aus 250/24 980 m² 50 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1927 1 2 2 1.064 m² 817 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: ja Nr. E-238 nein Gemischte Baufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 130 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 50-75 dB nein integriert 9,4 km Entfernung 65 m Angaben Stand 04/2016 1/8 Stand 31.01.2018 Anlage 15 „Sandberg 24“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Burghausen-Rückmarsdorf Rückmarsdorf ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Burghausen und Rückmarsdorf und wurde am 1. Januar 2000 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Burghausen-Rückmarsdorf leben mit Stand Dezember 2015 4.802 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 49,0 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 um -0,05 %. 1.3. Umgebung Das 1927 errichtete denkmalgeschützte Gebäude liegt im westlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich am Rand eines Wohngebietes mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern. Es liegt direkt an der B 181. Vor dem Gebäude befindet sich eine Bushaltestelle. Östlich an das Wohngebiet schließt sich der Bereich eines großen Gewerbegebietes mit Einkaufszentrum (Löwencenter) für die Nahversorgung an. 2/8 Stand 31.01.2018 Anlage 15 „Sandberg 24“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Das gesamte Objekt ist in Nutzung. Teile des Erdgeschosses werden durch einen sehr aktiven Verein genutzt, einzelne Räume regelmäßig durch den Ortschaftsrat doppelt belegt. Zu großen Teilen dienen die durch den Heimatverein Rückmarsdorf gemieteten Räume als dauerhafte Museumsräume für eine Ausstellung zum 1. Weltkrieg (Rückmarsdorf und Umgebung). Die Ausstellung ist als Ergänzung zum Heimatmuseum An der Teichmühle mit historischen Sammlungen zu Rückmarsdorf und Umgebung zu verstehen. Alle Wohnungen sind an Privatpersonen vermietet. Anzahl der Nutzungseinheiten 6 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Geschoss Fläche Mieter Heimatverein, Ortschaftsrat EG 109,14 Verein / städtisch 3-Raum-Wohnung EG 71,21 privat 2-Raum-Wohnung 1.OG 53,96 privat 5-Raum-Wohnung 1.OG 119,45 privat 2-Raum-Wohnung 2.OG 48,76 privat 3-Raum-Wohnung 2.OG 75,4 privat Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind zweckmäßig, gepflegt und eingezäunt. Die Flächen sind überwiegend gepflastert, es sind Hecken gepflanzt. Auf dem Flurstück kann geparkt werden. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das gesamte Gebäude wurde saniert und befindet sich in einem guten baulichen Zustand. Die Außenanlagen sind zu einem Großteil versiegelt. Im Jahr 2001 wurden Fassade, Dach und Fenster erneuert. Vor der Neuvermietung von Wohnungen erfolgte deren Teilmodernisierung. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 2,3 100 Außenhülle x 2,0 20 Innen x 2,0 50 3,0 30 Haustechnik x 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Satteldach und Ziergiebeln. Das Dach verfügt über einen Dachreiter und großflächige Gauben. Das Gebäude wurde 1927 als Gemeindeamt für die Gemeinde Rückmarsdorf errichtet, wobei im Erdgeschoss das Amt sowie eine Wohnung, in den Obergeschossen pro Geschoss zwei Wohnungen untergebracht waren. Die Aufteilung wurde beibehalten. Der Bereich des ehemaligen Gemeindeamtes wird derzeit durch einen Verein mit Ausstellung genutzt. Das Objekt entspricht einem Wohnungs- und Verwaltungs-/ Bürogebäude. 3/8 Stand 31.01.2018 Anlage 15 „Sandberg 24“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Standortbedingungen Makrostandort Lokale Verkehrsanbindung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - - vorh. gewerbliche Nutzung + + + + o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + + ++ + + o o o o + o o o o o o o o o o o o +5 +4 +4 +3 +2 +1 +2 +3 +2 +2 Baurechtliche Voraussetzungen o + - - - - + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ o -- -- -- -- -- -- -- + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen + -- - -- -- -- -- - -- - Synergieeffekte Quartier o + o o o o + + + + Wertung Mikrostandort +2 -1 -5 -6 -6 -6 -3 -2 -3 +1 Gesamtwertung Standort +7 +3 -1 -3 -4 -5 -1 +1 -1 +3 Entfernung zu Verkauf/Handel Einwohnerentwicklung Wertung Makrostandort Mikrostandort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Vereinsarbeit und Büro-/ Dienstleistung ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: – – – Variante 1 – Bestand Vereine und Wohnen Variante 2 – Büro und Wohnen Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus 4/8 Stand 31.01.2018 Anlage 15 „Sandberg 24“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verein/ Gemeinschaft Büro/ Verwaltung Variante 1 – Bestand Vereine und Wohnen Der überwiegende Teil des Erdgeschosses wird durch einen Verein für Ausstellungen und Vereinsarbeit genutzt. Dieser Gebäudeteil verfügt über einen separaten Eingang. Im Erdgeschoss befindet sich eine, in den oberen Geschossen jeweils zwei Wohnungen. Erdgeschoss (1 WE) 1.Obergeschoss (2 WE) Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Modernisierung und Aufwertung Innenausbau sowie der Haustechnik vor Neuvermietung Anordnung Nutzung: Keller Haustechnik und Mieterkeller Erdgeschoss Ausstellung und Büros, eine Wohneinheit Obergeschoss 2 Wohnungen Dachgeschoss 2 Wohnungen Dachboden Mieter Abstellen Außenraum: Nutzung Freifläche für Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturellen Anpassungen Stärkung Quartier durch Heimatverein Schwächen/ Risiken: - Die Immobilie ist in Nutzung. Es sind keine strukturellen Änderungen oder baulichen Maßnahmen nötig. Eine weitere Nutzung durch den Verein ermöglicht eine Stärkung der Gemeinde sowie des Quartiers in einer Randlage von Leipzig und trägt zur Identifikation der Menschen mit ihrem Wohnort bei. Die Ausstellung im Erdgeschoss ist als Ergänzung zum Heimatmuseum An der Teichmühle mit historischen Sammlungen zu Rückmarsdorf und Umgebung zu verstehen. Es wird empfohlen, die Nutzung beizubehalten. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,0 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 5/8 Stand 31.01.2018 Anlage 15 „Sandberg 24“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 2 – Büro und Wohnen Im Erdgeschoss befindet sich eine Büroeinheit mit separatem Eingang. In den Obergeschossen sind jeweils zwei Wohnungen. Erdgeschoss (1 BE) 1.Obergeschoss (2 WE) Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Modernisierung und Aufwertung Innenausbau sowie der Haustechnik vor Neuvermietung Umbau Wohnung Erdgeschoss zu Büroeinheit Anordnung Nutzung: Keller Haustechnik und Mieterkeller Erdgeschoss Büro Obergeschoss 2 Wohnungen Dachgeschoss 2 Wohnungen Dachboden Mieter Abstellen Außenraum: Nutzung Freifläche für Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall eines Gemeindetreffpunktes/ -zentrums Entfall von Vereinsarbeit im Wohngebiet Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung/ Ortschaftsrat Die Grundrissstruktur eignet sich für die Umnutzung zu Büroflächen. Negativ wirkt sich der Entfall von sozialer Infrastruktur im Quartier aus. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,0 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 6/8 Stand 31.01.2018 Anlage 15 „Sandberg 24“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus Jedes Geschoss verfügt über zwei Wohnungen. Erdgeschoss (2 WE) 1.Obergeschoss (2 WE) Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Modernisierung und Aufwertung Innenausbau sowie der Haustechnik vor Neuvermietung Umbau Erdgeschoss zu Wohnen Anordnung Nutzung: Keller Haustechnik und Mieterkeller Erdgeschoss bis Dachgeschoss jeweils 2 Wohnungen Dachboden Mieter Abstellen Außenraum: Nutzung Freifläche für Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall eines Gemeindetreffpunktes/ -zentrums Entfall von Vereinsarbeit im Wohngebiet Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung/ Ortschaftsrat wenig privater Außenraum Die Grundrissstruktur des Erdgeschosses eignet sich auch für Wohnen. Kosten würden für einen Umbau von Büro zu Wohnen für den Einbau von Bad und Küche etc. anfallen. Negativ wirkt sich auch der Entfall von sozialer Infrastruktur im Quartier aus. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,0 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 7/8 Stand 31.01.2018 Anlage 15 „Sandberg 24“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Vor der Neuvermietung von Wohnungen bzw. der gewerblichen Fläche im Erdgeschoss sind Modernisierungs-/ Sanierungsmaßnahmen zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. Rückmarsdorf ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 8/8 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Schkorlopper Straße 34 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung PP Hauptgebäude Eingang P Eingang ehem. Gaststätte 295m P Bus Parken B/T/S ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Schkorlopper Straße 34, 04249 Leipzig Knautnaundorf 248/1 2.903 m² 30 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1927, 1979, 1988 (Hauptgebäude, Gaststätte, Garagen) 1 2 1 ca. 832 m² ca. 707 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: nein nein nein Wohnbaufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 120 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 50-55 dB nein Randlage 14,3 km Entfernung 295 m Angaben Stand 04/2016 1/9 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Hartmannsdorf-Knautnaundorf Hartmannsdorf-Knautnaundorf ist ein Stadtteil im äußersten Südwesten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Hartmannsdorf und Knautnaundorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Hartmannsdorf-Knautnaundorf leben mit Stand Dezember 2015 1.380 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 45,5 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +3,5 %. 1.3. Umgebung Das 1927 errichtete Gebäude liegt im südwestlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich am Rand eines dörflich geprägten Ortes mit überwiegender Wohnbebauung. Im Osten grenzt die B 186 an das Wohngebiet, im Norden die A 38. Nahversorger und Dienstleister befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe. Der Ortsteil liegt zwischen zwei Gewerbegebieten. Die Umgebung ist landwirtschaftlich geprägt. 2/9 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen Planunterlagen vorhanden. 2.1. Nutzung des Objektes Der erdgeschossige Anbau hinter dem Hauptgebäude wird lt. Vertrag 1 x wöchentlich durch den Kulturverein Knautnaundorf e.V. sowie als Wahlstelle (VI-A-04488) genutzt. Das Hauptgebäude steht seit Jahren leer. Anzahl der Nutzungseinheiten 2 Leerstand 1 Leerstand Fläche 325 Nutzer Geschoss Fläche Mieter Leerstand EG 120 m² leerstehend Leerstand OG 120 m² leerstehend Leerstand DG 50 m² leerstehend Kulturverein Anbau 85m² Verein Nebenflächen ehem. Gaststätte Anbau 35 m² leerstehend Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind zweckmäßig und eingezäunt. Die Flächen sind überwiegend mit Gras, teilweise auch mit Büschen und Bäumen, bewachsen, Zufahrtswege und Stellplätze gepflastert. Im Straßenraum kann ebenso geparkt werden. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das 1927 erbaute Hauptgebäude befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand und ist derzeit nicht nutzbar. Es steht seit Jahren leer. Die 1979 errichtete Gaststätte wurde nur in Teilen modernisiert. Lediglich Einzelmaßnahmen, wie die Erneuerung einzelner Fenster und Heizungskörper, neue Bodenbeläge etc. sind erfolgt. Die drei Garagen mit Baujahr 1988 sind unverändert. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 3,7 100 Außenhülle x 4,0 20 Innen x 4,0 50 3,0 30 Haustechnik x 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 1-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Mansarddach. Der 1-geschossige Anbau verfügt über ein flach geneigtes Satteldach. Das Hauptgebäude wurde 1927 für den Grafen Leo von Hohenthal und Bergen Knautnaundorf als Landhaus errichtet, später als Verwaltungs- und Bürogebäude genutzt. Es handelt sich um das ehemalige Gemeindeamt Knautnaundorf. Der 1979 errichtete Anbau wurde als Gaststätte mit Freisitz betrieben und später durch den Heimatverein weitergenutzt. 3/9 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Standortbedingungen Makrostandort Lokale Verkehrsanbindung - -- - -- - -- -- -- - - ÖPNV-Anbindung -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- vorh. gewerbliche Nutzung o - o - o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + o o + + o o o o o Entfernung zu Verkauf/ Handel -- - o -- o -- o - o o Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + + Wertung Makrostandort -3 -5 -2 -5 -1 -5 -3 -4 -2 -2 Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale o -- o -- o -- -- - -- - ++ + + o + -- -- ++ -- + + + + + + + + + + + ++ ++ ++ + + + + + + + Synergieeffekte Quartier + o o + + o + + + + Wertung Mikrostandort +7 +3 +5 +2 +5 -1 0 +5 0 +4 Gesamtwertung Standort +4 -2 +3 -3 +4 -6 -3 +1 -2 +2 Mikrostandort Nutzbarkeit der Bausubstanz Zufahrtsmöglichkeiten Parken/ Abstellen Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Kleingewerbe und Handwerk sowie Gastronomie ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 - Mehrfamilienwohnhaus Handwerk und Wohnen Gastronomie und Wohnen Vereinsgebäude mit Saalvermietungsservice 4/9 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Handwerk Gastronomie Verein/ Gemeinschaft Variante 1 – Mehrfamilienwohnhaus Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse für Familienwohnen oder gehobenes Wohnen. Das Erdgeschoss kann als Einliegerwohnung ausgebildet werden. Der Anbau lässt sich ebenfalls zu Wohnen umnutzen. Der Grundriss kann individuell gestaltet werden und bietet die Möglichkeit, eine barrierefreie Wohneinheit zu schaffen. In den Garagen auf dem Flurstück kann geparkt werden. Die großzügigen Freiflächen dienen als privater Außenraum. Erdgeschoss (2 WE) Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Komplettsanierung mit Innenausbau mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen Umbauten Innenraum, Aufwertung Innenraum Anordnung Nutzung: je Gebäudeteil eine Wohneinheit Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten Parken, ggf. Errichtung Garage/ Carport Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung Kostenrisiko Die Gebäude eignen sich für Wohnen. Bei dem Hauptgebäude handelt es sich um ein ehemaliges Wohnhaus, welches zwischenzeitlich als Gemeindeamt genutzt wurde. Der angebaute Flachbau kann ebenso zu Wohnen umgebaut werden und bietet die Möglichkeit eine barrierefreie Wohneinheit herzustellen. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken und Gartennutzung. Alternativ ist durch Abriss des Nebengebäudes und einer anschließenden Teilung des Grundstücks eine Neustrukturierung denkbar. Diese Variante ist mit dem Stadtplanungsamt vorab auf Umsetzbarkeit zu klären. 5/9 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 sehr gut ++ 1 x Nutzbarkeit Grundrissqualität + 2 x Flexibilität x Erschließung/ Parken x Note Wichtung 2,3 100 3,0 50 2,0 30 1,0 20 Variante 2 – Handwerk und Wohnen Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse für Wohnen und die Integration eines Büros. Der Anbau kann als Werkstatt dienen. Auf dem Flurstück ist ausreichend Platz für Parkplätze, Werksgelände und privaten Garten. Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Komplettsanierung mit Innenausbau mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen Umbauten Innenraum, Aufwertung Innenraum Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Wohnen und Büro, Flachbau Werkstatt Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten und Werksgelände Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung Kostenrisiko Das Hauptgebäude eignet sich für Wohnen und Büro, das Nebengebäude kann als Werkstatt umgebaut und genutzt werden. 6/9 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 sehr gut ++ 1 x Nutzbarkeit Grundrissqualität + 2 x Flexibilität x Erschließung/ Parken x Note Wichtung 2,3 100 3,0 50 2,0 30 1,0 20 Variante 3 – Gastronomie und Wohnen Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse für Familienwohnen oder gehobenes Wohnen. Hier kann auch ein Büro integriert werden. Bei dem Anbau handelt es sich um eine ehemalige Gaststätte, welche reaktiviert werden könnte. Hier könnten auch Vereinssitzungen/ -treffen stattfinden. Für die Gastronomienutzung ist ggf. die Restaurantküche baulich zu erweitern. Die Betreiber würden im Hauptgebäude wohnen. Auf dem Flurstück ist für Freisitz und Parkplätze ausreichend Platz vorhanden. Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Komplettsanierung mit Innenausbau mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen Umbauten Innenraum, Aufwertung Innenraum Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Wohnen, Flachbau Restaurant Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten und Freisitz Parken für Betreiber und Gäste Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: ggf. Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung Kostenrisiko 7/9 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Die Nutzung der Gebäude erfolgt entsprechend ihrer Grundrissstruktur und Erbauung. Eine Reaktivierung der Gaststätte an diesem Standort ist jedoch mit einem hohen Risiko verbunden. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 mittel +/3 4 + 2 sehr gut ++ 1 x Nutzbarkeit Grundrissqualität x Note Wichtung 2,5 100 3,0 50 Flexibilität x 2,0 30 Erschließung/ Parken x 2,0 20 Variante 4 – Vereinsgebäude mit Saalvermietungsservice Das Hauptgebäude eignet sich zum Beispiel aufgrund seiner teilweise kleinteiligen Raumaufteilung für eine Nutzung als Jugendtreff. Da das Gebäude als Wohnhaus konzipiert war, bietet der Grundriss neben einen größeren Gemeinschaftsraum auch die Möglichkeit in den kleineren Räumen verschiedene Freizeitbereiche (Hausausgaben, Basteln, Lesen) anzubieten. Für diese Nutzung ist die Herstellung eines zweiten baulichen Rettungsweges notwendig. Bei dem Anbau handelt es sich um eine ehemalige Gaststätte. Diese Räumlichkeiten könnten Vereine für Vereinssitzungen/ -treffen nutzen und auch für Feierlichkeiten vermietet werden. Eine Kombination mit einem Seniorentreff könnte die Auslastung erhöhen. Das Gebäude sollte bei dieser Variante in kommunalen Eigentum verbleiben. Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Komplettsanierung mit Innenausbau mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau WC's, Teeküche Umbauten Innenraum, Aufwertung Innenraum baulicher 2. Rettungsweg im bzw. am Hauptgebäude Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Jugendtreff/ Freizeittreff, Flachbau Vereinsgebäude Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten und Freisitz Parken für Vereinsmitglieder und Gäste Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko 8/9 Stand 31.01.2018 Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Das Gebäudeensemble eignet sich gut für die Vereinsnutzung, da die unterschiedlichen Grundrisstypologien der beiden Gebäudeteile eine Vielzahl an Nutzungsmöglichkeiten für Vereine, Jugendtreffs etc. bietet. Die mögliche Auslastung und der direkte Bedarf ist zu überprüfen. Sinnvoll wäre ein sozialer Träger als Hauptnutzer, der die Vermietung an die Vereine etc. übernehmen würde. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 2,1 100 Grundrissqualität x 2,0 50 3,0 30 1,0 20 Flexibilität Erschließung/ Parken x x 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Das Hauptgebäude ist ohne Sanierungsmaßnahme nicht nutzbar. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Liegenschaftsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. „Rehbach und Knautnaundorf Auszüge aus § 9 des Eingemeindungsvertrages: Abs. 1 Die Stadt Leipzig richtet in Knautnaundorf für die Ortsteile Knautnaundorf und Rehbach an einem Nachmittag in der Woche eine Sprechzeit der Verwaltung für Auskünfte und die Ausgabe sowie Entgegennahme von Anträgen ein. Dieses Angebot wird bereitgestellt, solange die Nachfrage aus beiden Ortsteilen dies verantwortlich zulässt. Abs. 3 Die Stadt Leipzig wird den Fortbestand der Kindertagesstätte in Knautnaundorf so lange sichern, wie eine ausreichende Nachfrage vorhanden ist und diese eine wirtschaftliche Betreibung ermöglicht. Abs. 4 Die Stadt Leipzig gewährleistet den Fortbestand der Freiwillen Feuerwehren in den Ortsteilen Knautnaundorf und Rehbach. Sie sichert ausreichende Unterstellmöglichkeiten für die erforderliche Technik in Knautnaundorf und Rehbach und finanzielle Unterstützung entsprechend der Feuerwehrsatzung der Stadt Leipzig zu. Abs. 6 Die Stadt Leipzig wird die in Anlage 3 aufgelisteten Vorhaben im Rahmen der jährlich zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel fortführen. Abs. 9 Die Stadt Leipzig setzt sich für die Sicherung der Unterkunft des Freizeitclubs Rehbach e.V. und des Kulturvereins Knautnaundorf e.V. ein. Auszug aus Anlage 3 zu § 9 Abs. 6: Die Stadt Leipzig wird folgende Vorhaben in den Ortsteilen Knautnaundorf und Rehbach im Rahmen der jährlich zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel umsetzen: Pkt. 4. Erhaltung des Sportplatzes und Errichtung eines Kinderspielplatzes in Knautnaundorf. Pkt. 6. Einsatz für die Sicherung des öffentlichen Gebäudes – Knautnaundorf, Leipziger Straße 34 als Vereinshaus mit Kulturraum uns Gaststätte.“ 4.3. Hinweis zum Mietvertrag Die ehemalige Gaststätte (Anbau eingeschossig) wird vom Kulturverein Knautnaundorf e.V. genutzt. Der Besitzüberlassungsvertrag der Schkorlopper Str. 34 sieht eine 3-monatige Kündigungsfrist vor, jedoch besteht eine Vereinbarung zwischen der Stadt Leipzig und der Gemeinde Kulkwitz über die Eingliederung von Knautnaundorf vom 05.12.1998, in welcher die Stadt Leipzig zusagt, sich für den Erhalt des Vereins einzusetzen. 9/9 Stand 31.01.2018 Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Stötteritzer Landstraße 31 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung PP Haupterschließung Gebäude Bus Nebeneingang P N P Parken B ÖPNV V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Stötteritzer Landstraße 31, 04288 Leipzig Holzhausen 105c 1.000 m² 50 €/m² Sozialamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1928 1 3 1 ca. 1.545 m² ca. 1.240 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: ja Nr. E-148 nein gemischte Baufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 74 nein nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 50-65 dB nein integriert 8,8 km Entfernung 15 m Angaben Stand 04/2016 1/8 Stand 31.01.2018 Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Holzhausen Holzhausen ist ein Stadtteil im Südosten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Holzhausen und Zuckelhausen und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Holzhausen leben mit Stand Dezember 2015 6.340 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 50,1 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +1,0 %. 1.3. Umgebung Das 1928 errichtete Gebäude liegt im südöstlichen Teil von Leipzig und steht unter Denkmalschutz. Im Umfeld sind Siedlungsgebiete, ein alter Dorfkern, ein Gewerbebetrieb sowie landwirtschaftliche Flächen vorhanden. Nahversorgung und Gewerbebetriebe sowie die Grundschule Holzhausen befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft. Eine Haltestelle für Busse ist vor dem Gebäude installiert. In 90 m Entfernung ist der Bahnhof Holzhausen zu erreichen. Hier besteht eine Verbindung der Mitteldeutschen Regionalbahn von Geithain nach Leipzig Hauptbahnhof. Parkplätze sind direkt auf dem Grundstück oder im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden. 2/8 Stand 31.01.2018 Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Nach erfolgter Vollsanierung wird das Objekt dauerhaft für die Unterbringung von 53 Asylsuchenden genutzt. Anzahl der Nutzungseinheiten 1 Leerstand - Leerstand Fläche - Nutzer Geschoss Fläche Mieter dauerhafte Asylunterkunft EG 221,55 m² städtisch dauerhafte Asylunterkunft 1.OG 224,80 m² städtisch dauerhafte Asylunterkunft 2.OG 224,45 m² städtisch dauerhafte Asylunterkunft DG 168,15 m² städtisch 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind zweckmäßig und gepflegt. Die Flächen hinter dem Gebäude sind überwiegend mit Gras bewachsen und gepflastert. An den Grundstücksgrenzen stehen Bäume und Büsche, sowie 3 alte Schuppen. Im Hinterhof und im Straßenraum kann geparkt werden. 2.3. baulicher Zustand des Objektes nach der Sanierung Das Gebäude wurde voll saniert und befindet sich in einem sehr guten baulichen Zustand. Die Unterkunft wird in einem einfachen Standard analog des sozialen Wohnungsbaus mit den individuellen Besonderheiten für die Nutzung Asyl unter Beachtung des Denkmalschutzes ausgestattet. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Zustand x 1,0 100 Außenhülle x 1,0 20 Innen x 1,0 50 Haustechnik x 1,0 30 4 mittel +/3 + 2 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 3-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Walmdach. Das denkmalgeschützte Gemeinde- und Postamt Holzhausen wurde 1928 als Verwaltungsgebäude errichtet. Bis April 2016 wurde das größtenteils leerstehende Gebäude in Teilen als Außenstelle des Bürgeramtes Liebertwolkwitz und für den Ortschaftsrat genutzt. Die Versammlungen des Ortschaftsrates finden seitdem in der Aula der Grundschule Holzhausen statt. Das Büro des Ortsvorstehers ist in die Hauptstraße 48h umgezogen. 3/8 Stand 31.01.2018 Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit Lokale Verkehrsanbindung o - - - o - - - o o ÖPNV-Anbindung + + + + + + + + + + vorh. gewerbliche Nutzung o o o o o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + + ++ + o + o + o + o o + + + + + + + + + + +5 +3 +2 +3 +3 +2 +2 +3 +3 +3 Baurechtliche Voraussetzungen + + o + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ + -- -- -- -- -- o -- + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + o + + + + Parken/Abstellen + o - -- -- -- -- -- -- -- Synergieeffekte Quartier + + o + + o + + + + Wertung Mikrostandort +4 +2 -4 -3 -3 -5 -3 -1 -3 0 Gesamtwertung Standort +9 +5 -2 0 0 -3 -1 +2 0 +3 Kategorien Standortbedingungen Makrostandort Entfernung zu Verkauf/Handel Einwohnerentwicklung Wertung Makrostandort Mikrostandort Bewertungsschema: + = positiv; - = negativ, o = neutral; ++/-- starke positive bzw. negative Ausprägung Gute Noten gab es für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung sowie Vereinsarbeit. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: - Variante 1 - Bestand Wohnen für Asylbewerber und Flüchtlinge - Variante 2 - Mehrfamilienwohnhaus - Variante 3 - Büro, Verwaltung und Vereine 4/8 Stand 31.01.2018 Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Asylunterkunft Büro/ Verwaltung Variante 1 – Bestand Wohnen für Asylbewerber und Flüchtlinge Bis zu 53 Bewohner wohnen in dem denkmalgeschützten Altbau. Die Wohneinheiten verfügen über einzelne Zimmer, welche von 1 bis 2 Personen bewohnt werden können. Je Wohneinheit gibt es einen Gemeinschaftsbereich und eine eingebaute Küche. Im Erdgeschoss ist die soziale Betreuung und der Wachschutz integriert. Der Hinterhof kann durch die Bewohner und zum Parken genutzt werden. Erdgeschoss (2 WE, so. Betreuung und Wache) 1. Obergeschoss (2WE) 2. Obergeschoss (2 WE) Dachgeschoss (2WE) bauliche Konzeption: Gebäude wurde für Asylnutzung hergerichtet und saniert Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/ Abstellen, Haustechnik, Waschen/ Trocknen Erdgeschoss soziale Betreuung, 2 Wohneinheiten mit 6-7 Bewohnern Ober- und Dachgeschoss jeweils 2 Wohneinheiten mit je 6-7 Bewohnern Außenraum: Nutzung Freifläche für Bewohner Parken im Hinterhof Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturellen Anpassungen (nach erfolgtem Umbau) gesamtes Objekt in Nutzung (nach erfolgtem Umbau) Schwächen/ Risiken: - Die Liegenschaft wurde für die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen geprüft und positiv befunden. Das Gebäude stand vorher zu großen Teilen leer und wurde somit wieder einer Nutzung zugeführt. Die Grundrissstruktur eignet sich gut für Wohnen. Das Gebäude steht dauerhaft für die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen zur Verfügung. 5/8 Stand 31.01.2018 Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,0 100 Grundrissqualität x 1,0 50 Flexibilität x 1,0 30 Erschließung/Parken x 1,0 20 4 mittel +/3 + 2 Variante 2 - Mehrfamilienwohnhaus Jede Etage lässt sich in zwei Wohneinheiten gliedern. Die Wohnungen verfügen über 3-5 Zimmer und eignen sich daher ideal für Familienwohnen. Der Hinterhof kann durch die Mieter genutzt werden. Parken findet im Straßenraum und im Hinterhof statt. Erdgeschoss (2 WE) 1. Obergeschoss (2 WE) 2. Obergeschoss (2 WE) Dachgeschoss (2 WE) bauliche Konzeption: Aufwertung Innenausbau > Einbau Badewannen, ggf. Wände Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/ Abstellen Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils zwei Wohnungen 8 Wohnungen von 3-Raum- bis 5-Raum-Wohnungen Außenraum: Nutzung Freifläche für Mieter Parken im Hinterhof und Straßenraum Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung keine strukturellen Anpassungen Aufwertung zu gehobenen Wohnen möglich Schwächen/ Risiken: Entfall einer Asylunterkunft 6/8 Stand 31.01.2018 Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Die Grundrissstruktur eignet sich gut für Wohnen. Sollten alle Stellplätze im Hinterhof untergebracht werden, ist der Außenraum zum Aufenthalt der Mieter beschränkt und sollte nicht erfolgen. Da das Gebäude derzeit zu einer dauerhaften Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlinge hergerichtet wird, ist eine andere Nutzung nicht sinnvoll. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,4 100 Grundrissqualität x 1,0 50 Flexibilität x 1,0 30 2,0 20 Erschließung/Parken 4 mittel +/3 + 2 x Variante 3 – Büro, Verwaltung und Vereine In dem Gebäude können je Geschoss 1-2 Büroeinheiten untergebracht werden. Da das Objekt für die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen hergerichtet wurde, müsste es für die Büronutzung erneut umgebaut werden. Das Parken findet im Hinterhof sowie im Straßenraum statt. Erdgeschoss (1-2 BE) 1. Obergeschoss (1-2 BE) 2. Obergeschoss (1-2 BE) Dachgeschoss (1-2 BE) bauliche Konzeption: Umbau Wohnungen zu Büros Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/ Abstellen Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils 1-2 Büroeinheiten Außenraum: Nutzung Freifläche für Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung wenig strukturelle Anpassungen ggf. Stärkung Quartier durch Vereinsarbeit und Verwaltung 7/8 Stand 31.01.2018 Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Schwächen/ Risiken: Umbau frisch saniertes Gebäude, keine Notwendigkeit Entfall einer Asylunterkunft Parken auf Grundstück begrenzt und nicht ausreichend Die Grundrissstruktur eignet sich ebenfalls für die Büronutzung. Bei dem Gebäude handelt es sich um das ehemalige Gemeindeamt. Negativ wirken sich bei dieser Variante ein erneuter Umbau eines frisch sanierten und zu Wohnen umgebauten Gebäudes sowie die dabei entstehenden Kosten aus. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 Note Wichtung 1,7 100 1,0 50 x Nutzbarkeit Grundrissqualität x Flexibilität Erschließung/Parken sehr gut ++ 1 x x 2,0 30 3,0 20 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Bei Bedarf sind Instandsetzungsmaßnahmen zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. Holzhausen ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 4.3. Hinweis zum Ortschaftsrat Der Ortschaftsrat Holzhausen geht davon aus, dass die Nutzung als Asylunterkunft keine dauerhafte Nutzung ist und dieses Objekt wieder für den Ortschaftsrat Holzhausen nutzbar wird. 8/8 Stand 31.01.2018 Anlage 18 „Südstraße 10“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Liegenschaft Südstraße 10 1. Standortanalyse Grundstück Besonnung PP Haupteingang Gebäude P Nebeneingang Gebäude P G V „Toppgugger“ Tram Parken B/T/S ÖPNV V V Verkauf/ Handel G Gastronomie N Naherholung Kennwerte Grundstück Adresse: Gemarkung: Flurstücknummer: Flurstückgröße: Bodenrichtwert: Verwalter: Südstraße 10, 04178 Leipzig Böhlitz-Ehrenberg 22 1.378 m² 70 €/m² Liegenschaftsamt Kennwerte Gebäude Baujahr: Untergeschosse: Vollgeschosse: Dachgeschosse: Bruttogrundfläche: Nettogrundfläche: 1877 1 2 1 1.052 m² 843 m² Baurechtliche Situation Denkmalstatus: B-Plan: Satzungen: Gebiet lt. FNP: ja nein nein Wohnbaufläche Erreichbarkeit ÖPNV Bus: Straßenbahn: S-Bahn: Linie 80 Linie 7 nein Sonstiges Lärmbelästigung Tag Kfz: Hochwassergefahr: Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Entfernung Innenstadt: 50-65 dB nein integriert 7,4 km Entfernung 1.210 m Entfernung 45 m Angaben Stand 04/2016 1/8 Stand 31.01.2018 Anlage 18 „Südstraße 10“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.1. Fotoimpressionen 1.2. Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg Böhlitz-Ehrenberg ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Ortslagen Böhlitz, Ehrenberg, Barneck und Gundorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Böhlitz-Ehrenberg leben mit Stand Dezember 2015 10.176 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 46,9 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,5 %. 1.3. Umgebung Das ehemalige Schulgebäude und spätere Gemeindeamt von Böhlitz-Ehrenberg liegt in einer westlichen Randlage von Leipzig. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte reihen sich entlang der Leipziger Straße. Eine Haltestelle der Straßenbahn befindet sich direkt vor dem Gebäude. Parkplätze sind in einem hinteren Teil des Grundstückes zu finden sowie im Straßenraum in ausreichender Anzahl. 2/8 Stand 31.01.2018 Anlage 18 „Südstraße 10“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 2.1. Nutzung des Objektes Der überwiegende Teil des Objektes ist an Vereine, Privatpersonen und Bands vermietet. Auf dem Grundstück befinden sich zudem eine vermietete Garage und entlang der Grundstücksgrenze eine langgestreckte Nebenanlage, welche derzeit ungenutzt ist und nur von Außen in Augenschein genommen werden konnte. Direkt an der Leipziger Straße auf der Grundstücksecke wird ein Imbiss der „Toppgugger“ betrieben. Anzahl der Nutzungseinheiten 11 Leerstand 4 Leerstand Fläche 112,00 m² Nutzer Geschoss Fläche Mieter EG 171,00 m² Verein Gewerbefläche 1.OG 8,00 m² privat Kunstverein Zinnober 1.OG 28,00 m² Verein Proberaum 1.OG 23,00 m² privat Proberaum 1.OG 42,00 m² Verein Ausstellungsraum 1.OG 50,50 m² privat Leerstandsfläche 1.OG 36,00 m² leerstehend Förderverein Ortsgeschichte Leerstandsfläche 2.OG 14,00 m² leerstehend Gewerbefläche 2 2.OG 25,00 m² privat Leerstandsfläche 2.OG 26,00 m² leerstehend Leerstandsfläche 2.OG 36,00 m² leerstehend Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 03/2016 2.2. Bestandsanalyse Grundstück Die Außenanlagen sind zweckmäßig mit Büschen und Bäumen bepflanzt, teilweise verwildert (zwischen Schuppen und Hauptgebäude). Auf dem hinteren Teil des Flurstücks wird auf einer nicht befestigten Fläche geparkt. 2.3. baulicher Zustand des Objektes Das gesamte Gebäude befindet sich in einem mangelhaften baulichen Zustand. Das Gebäude sowie die Nebenanlagen bedürfen einer Komplettsanierung. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 Zustand x Außenhülle x Innen Haustechnik mittel +/3 x x + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung 3,5 100 4,0 20 3,0 50 4,0 30 2.4. Gebäudetypologie Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem Satteldach. Das Gebäude wurde 1877 als erstes Schulhaus von Böhlitz-Ehrenberg erbaut und erfuhr bis zum Jahr 1900 zwei bauliche Erweiterungen. Zwischen 1903 und 1998 wurde das Gebäude als Gemeindeamt genutzt, seitdem als Vereinshaus. Das Objekt entspricht einem Büro-/ Verwaltungsgebäude. 3/8 Stand 31.01.2018 Anlage 18 „Südstraße 10“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3. Nutzungsanalyse 3.1. mögliche Nutzungseignung In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche im Anschluss näher untersucht werden soll. Kategorien Wohnen Büro/ Dienstleistung/ Verw. Kleinge werbe/ Handwerk Verkauf/ Handel Gastronomie Hotelgewerbe Kultur/ Museen Sport/ Gesundheit Bildung Vereinsarbeit + + + o o o o o o o Standortbedingungen Makrostandort Lokale Verkehrsanbindung ÖPNV-Anbindung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ vorh. gewerbliche Nutzung + + + + o o o o o o vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + + ++ + o ++ o + o + o o Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + + Wertung Makrostandort +8 +7 +6 +7 +4 +4 +4 +5 +4 +4 Baurechtliche Voraussetzungen + + o + + + + + + + Vorhandene Flächen- u. Entwicklungspotentiale o o -- -- - -- -- - -- o Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - -- o - - o -- + Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + + Parken/Abstellen + - - -- -- -- -- - -- - Synergieeffekte Quartier o + + + + o + + + + Wertung Mikrostandort +4 +3 -2 -3 0 -3 -2 +1 -3 +3 +12 +10 +4 +4 +4 +1 +2 +6 +1 +7 Entfernung zu Verkauf/Handel Mikrostandort Gesamtwertung Standort Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative Ausprägung Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro und Dienstleistung, Vereinsarbeit sowie Sport und Gesundheit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: - Variante 1 – Bestand Büro und Vereine - Variante 2 – Reihenhäuser - Variante 3 – Arztpraxis und Wohnen 4/8 Stand 31.01.2018 Anlage 18 „Südstraße 10“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 3.2. Nutzungskonzeptionen Wohnen Verein/ Gemeinschaft Gesundheit Büro/ Verwaltung Variante 1 – Bestand Büro und Vereine Das Gebäude wird weiterhin wie im Bestand genutzt. Die nicht vermieteten Räume werden für eine Neuvermietung, soweit möglich, hergerichtet. Die Nebenanlagen hinter dem Gebäude könnten für die Vereinsarbeit als Werkstätten zur Verfügung gestellt werden, sind jedoch grundlegend zu sanieren. Erdgeschoss (Nebenanlage) Erdgeschoss Obergeschoss Dachgeschoss bauliche Konzeption: Aufwertung Innenausbau ggf. Sanierung Nebenanlagen als Werkstätten Vermietbarkeit von Einheiten herstellen durch Modernisierung Anordnung Nutzung: Erd- Dachgeschoss je nach Bedarf Nutzung von einzelnen oder mehreren Räumen für die gewerbliche Nutzung oder Vereinsarbeit, gemeinsame Sanitäranlagen Außenraum: Nutzung Freifläche wie im Bestand, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung soziokulturelle Einrichtung im Quartier Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau und Modernisierung Werkstätten und Altbau Die Nutzung als Vereinsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert. Durch die Vereins- und Kulturarbeit trägt dieser Ort zur Identifikation der Menschen mit Ihrem Stadtteil bei. Die geringen Leerstandsflächen sollten, soweit es geht, für die Neuvermietung hergerichtet werden. 5/8 Stand 31.01.2018 Anlage 18 „Südstraße 10“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 mittel +/3 + 2 sehr gut ++ 1 Note Wichtung Nutzbarkeit x 1,8 100 Grundrissqualität x 2,0 50 Flexibilität x 2,0 30 1,0 20 Erschließung/ Parken x Variante 2 – Reihenhäuser Es ist möglich, das Gebäude zu Wohnen umzubauen. Dafür ist es grundlegend und unter Beachtung des Denkmalschutzes zu sanieren. Eine mögliche Variante wäre die Untergliederung in 3 nebeneinander liegende Wohneinheiten, ähnlich Reihenhäusern. Die Erschließung der jeweiligen Wohneinheiten ist herzustellen. Die maroden Nebenanlagen entlang der Grundstücksgrenze werden bei dieser Variante abgebrochen, damit ausreichend Freifläche je Nutzer hergestellt werden kann. Parken würde ebenfalls auf dem Flurstück stattfinden. Die vorhandene Garage wäre zu sanieren und weitere Garagen und/ oder Carports zu errichten. Erdgeschoss (3 WE) Obergeschoss (3 WE) Dachgeschoss (3 WE) bauliche Konzeption: Komplettsanierung und Aufwertung Innenraum mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände Herstellen der Erschließung der einzelnen Wohneinheiten Anordnung Nutzung: Erdgeschoss Eingang, Kochen, Wohnen, Bad, Haustechnik Obergeschoss Schlafen, Bad, Diele, Arbeiten Dachgeschoss Schlafen, Bad, Abstellen Außenraum: Nutzung Freifläche als privaten Außenraum, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung denkmalgerechte Sanierung des Gebäudes Aufwertung zu gehobenen Wohnen möglich Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/ Sanierung Entfall Räumlichkeiten Vereins- und Kulturarbeit im Quartier Bei dem Gebäude handelt es sich um eine ehemalige Schule, welche später als Gemeindeamt genutzt wurde. Ein Umbau zu Wohnen ist möglich, die Untergliederung der Grundrisse dadurch jedoch erschwert. Nachteilig wirkt sich der Entfall von Vereins- und Kulturarbeit im Quartier sowie das Kostenrisiko aus. 6/8 Stand 31.01.2018 Anlage 18 „Südstraße 10“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 Flexibilität + 2 sehr gut ++ 1 x Nutzbarkeit Grundrissqualität mittel +/3 x x Erschließung/ Parken x Note Wichtung 3,1 100 4,0 50 3,0 30 1,0 20 Variante 3 – Arztpraxis und Wohnen Das Erdgeschoss eignet sich für den Umbau zu einer Arztpraxis. Dafür ist es grundlegend unter Beachtung des Denkmalschutzes zu sanieren. Ab dem Obergeschoss wäre Wohnen möglich. Hier könnte eine Wohneinheit über 2 Geschosse entstehen sowie eine Einliegerwohnung. Die maroden Nebenanlagen entlang der Grundstücksgrenze werden bei dieser Variante abgebrochen, damit ausreichend Freifläche je Nutzer hergestellt werden kann. Parken würde ebenfalls auf dem Flurstück und im Straßenraum stattfinden. Die vorhandene Garage wäre zu sanieren und ggf. weitere Garagen oder Carports zu errichten. Erdgeschoss (1 PE) Obergeschoss (2 WE) Dachgeschoss bauliche Konzeption: Komplettsanierung und Aufwertung Innenraum strukturelle Veränderungen > Einbau Praxisräume, Bäder, Küchen etc. Herstellen der Erschließung der einzelnen Wohneinheiten Anordnung Nutzung: Erdgeschoss Eingang Wohnungen, Praxisräume, Haustechnik Obergeschoss Kochen, Wohnen, Bad Dachgeschoss Schlafen, Bad, Abstellen Außenraum: Nutzung Freifläche als privaten Außenraum, Parken Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung denkmalgerechte Sanierung des Gebäudes Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau und Sanierung Entfall Räumlichkeiten Vereins- und Kulturarbeit im Quartier Entfall soziokulturelle Begegnungsstätte 7/8 Stand 31.01.2018 Anlage 18 „Südstraße 10“ _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ Ein Umbau zu einer Arztpraxis im Erdgeschoss und Wohnen in den Obergeschossen gestaltet sich aufgrund der vorgegebenen Grundrissstruktur schwierig. Die Arztpraxis im Erdgeschoss sollte nach Möglichkeit einen barrierefreien Zugang erhalten. Die negativen Aspekte und Auswirkungen entsprechen denen der vorgenannten Variante. Qualitätsprofil sehr schlecht -5 4 Flexibilität Erschließung/Parken + 2 x Nutzbarkeit Grundrissqualität mittel +/3 x x x sehr gut ++ 1 Note Wichtung 3,3 100 4,0 50 3,0 30 2,0 20 4. Hinweise 4.1. notwendige bauliche Maßnahmen Der Zustand des Gebäudes und der Nebenanlagen bedingt einer Komplettsanierung. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu: „Böhlitz-Ehrenberg: Hier unterhält die Stadt Leipzig gemäß § 9 im neuen Rathaus Böhlitz-Ehrenbergs eine Verwaltungsausschussstelle. Das Rathaus ist also zu erhalten. Des Weiteren wurde eine Raumnutzung für die Vereine im soziokulturellen Zentrum zugesagt. Auch das muss sichergestellt sein. Dem Ortschaftsrat ist für seine Tätigkeit ein Büroraum zur Verfügung zu stellen. Die Verwaltungsaußenstelle soll bevorzugt im Objekt Große Eiche untergebracht werden, soweit eine ausreichende Nachfrage besteht. Die Feuerwehr hat ein Gebäude in der Bielastraße 22 zu erhalten. Der Kindergarten und der Hort ist zu erhalten, solange eine wirtschaftliche Betreibung möglich ist. Die Grundschule wird unter Beachtung der Jahrgangsstärken erhalten.“ 8/8 Synopse der Stellungnahmen Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern Stand 31.01.2018 DB OBM 09.01.2018 PROTOKOLLAUSZUG Im Ergebnis der 2. Lesung wird festgelegt: 1. "- Für den Stadtrat ist eine Vorlage zu erstellen, die auf Resümees und Vorschläge verzichtet" 2. 3. 4. Berücksichtigung/ Würdigung Im Texteil unter Punkt 5-Fazit und Empfehlungen sind wesentliche Textänderungen vorgenommen worden, dieTabelle zum Verbleib im Liegenschaftsbestand ist heraus genommen. Die in den jeweiligen Anlagen unter 4. enthaltenen Platzierungen sind rausgenommen, die Begründungstexte sind zu den jeweiligen Vorschlägen einsortiert worden "- Dabei sind Eingemeindungsverträge zu respektieren und es ist Die im Texteil unter Punkt 4.6-Prüfung der Objekte auf Einhaltung der möglichst vertragstreu zu handeln. Nur wenn es zum Vorteil der Eingemeindungsverträge enthaltene Tabelle wurde geändert, wie auch der Gemeinde ist, sollte eine Anpassung vorgeschlagen werden." textliche Beitrag und bezieht sich nun nur auf die vertraglich eingemeindeten Ortschaften. "- Um Einvernehmen mit dem Ortschaftsrat herzustellen, ist an jeden die Die Bedarfe wurden von den Ortschaftsräten abgefragt und nach der Bestätigung entsprechende Anlage auszureichen; Wertungen und Empfehlungen der in der DB OB wird die Vorlage an die jeweiligen Gremien verteilt. Verwaltung sind zu entfernen. "- Die überarbeitete Vorlage ist zeitnah der Dienstberatung zur Die überarbeitete Vorlage wird für die nächste DB OBM am 27.02.2018 Bestätigung vorzulegen." angemeldet. 1/5 Synopse der Stellungnahmen Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern Stand 31.01.2018 Büro für Ratsangelegenheiten (01.15) 04.01.2018 1. 2. 3. MITZEICHNUNG MIT HINWEISEN Berücksichtigung/ Würdigung "Es wird empfohlen, den Titel der Vorlage zu ändern und die Begründung der Vorlage zu ergänzen. Ziel muss es sein, dass aus der öffentlichen Vorlage deutlich wird, dass eine Bestandsaufnahme zu den einzelnen Objekten vorgenommen wurde. Diese Bestandsaufnahme enthält auch eine erste Einschätzung, wie einzelne Objekte künftig genutzt werden könnten. Der Titel könnte i.S. einer (Teil-) Umsetzung des Ratsbeschlusses lauten: "Bestandsaufnahme ehemaliger Gemeindeämter/Rathäuser". Eine Entscheidung und ein Handlungsauftrag an die Verwaltung ist damit zunächst nicht verbunden und kann über eine Informationsvorlage auch nicht erreicht werden. Dies erfordert jeweils Einzelfallentscheidungen. Auch das sollte deutlicher aus der Vorlage hervorgehen." Entsprechend des Antrags VI-A-02098 "Nutzungskonzept für ehemalige Gemeindeämter/ Rathäuser" wurden in der Vorlage entsprechende Nutzungsvarianten untersucht und Konzepte vorgestellt. Die Bestandsanalyse dient als Werkzeug und Grundlage zur Erstellung der Nutzungskonzepte. Eine Änderung des Titel entsprechend Ihres Vorschlags wäre daher missverständlich. "Auf Seite 10 unter 4.1. müsste es richtig heißen, dass das Objekt Dieser Hinweis wird unter Punkt 4.1 eingearbeitet. Stötteritzer Landstraße 31 schon genutzt wird." "Zum Objekt des Ortschaftsrates Burghausen wird in der Vorlage Auf Seite 1, Punkt 1 und Seite 11, Punkt 5 wird bereits darauf hingewiesen, dass suggeriert, dass eine künftige Nutzung als Zwei - Familien - Haus von es sich ausschließlich um Nutzungsempfehlungen handelt. der Verwaltung vorgeschlagen wird. Dies findet sich auf Seite 12 sowie in der Anlage 13 der Vorlage. Es sollte klargestellt werden, dass mit der Vorlage keine Entscheidung zu einzelnen Objekten erfolgt. Der Ortschaftsrat wird vom Inhalt nicht begeistert sein. Denn es wird auch kein "Ersatzobjekt" als Tagungsort und Büro des Ortsvorstehers angeboten." 2/5 Synopse der Stellungnahmen Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern Stand 31.01.2018 Dezernat I (02.1) Hauptamt (10) 09.11.2017 1. MITZEICHNUNG Berücksichtigung/ Würdigung Im Punkt 3.5. in der Tabelle unter Punkt 3 Delitzscher Landstraße 55 fehlt bei "aktuelle Nutzung" das Büro Ortsvorsteher/in" "In der textlichen Zusammenfassung im Punkt 3.5 in der Tabelle unter Punkt 3 "Delitzscher Landstraße 55" wird in der Spalte "aktuelle Nutzung" das Büro der Ortsvorsteher/ -in ergänzt." 3/5 Synopse der Stellungnahmen Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern Stand 31.01.2018 Dezernat IV 23.01.2018 STELLUNGNHAME Berücksichtigung/ Würdigung 1. "Zu Anlage 2, Am Brunnen 4: In der Vorlage wird zur Bibliotheksfläche konstatiert, dass keine Anpassungen des Grundrisses erforderlich wären. Entsprechend entsteht der Eindruck, die Fläche sei perfekt für die Nutzung als Bibliothek geeignet. Dies ist nicht korrekt. Vielmehr handelt es sich um eine Drei-Raum-Wohnung mit entsprechendem Zuschnitt, die nicht ideal für Bibliothekszwecke ist. Darüber hinaus liegen die Bibliotheksräume innerhalb des Objektes in einer oberen Etage und sind von außen nicht sichtbar. Bezüglich des Objektes und dessen räumlichen Zuschnitts erfolgte keine Absprache mit den LSB als Nut-zerin der Flächen.“ Ihr Hinweis wird in der Anlage 2 unter Punkt 3.2 Nutzungskonzeptionen Variante 1 Bestand Verwaltung und Vereine wie folgt eingearbeitet bzw. geändert: „Das Gebäude hat sich als Verwaltungsstandort bewährt. Mehrere Vereine sind seit Jahren Mieter. Ebenso trägt die Stadtteilbibliothek zur Stärkung des Quartiers bei. Die Nutzung als Verwaltungs-, Bibliotheks- und Vereinsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert und bietet in einer Randlage von Leipzig den Menschen vor Ort die Möglichkeit, eine Vielzahl von öffentlichen, städtischen und kulturellen Bedürfnissen zu decken. In der Liegenschaft ist kein Leerstand zu verzeichnen. Strukturelle Anpassungen sind nicht not-wendig. Wird die vorhandene Nutzungsstruktur dauerhaft angestrebt, so sollten im Vorfeld eventuelle Grund-rissanpassungen zur besseren Bibliotheksnutzung geprüft und in diesem Zusammenhang alternative Standorte mit einer für die Bibliothek günstigeren Erdgeschossnutzung untersucht werden.“ 2. "Zu Anlage 11, Leipziger Straße 81-83: In der Behandlung dieses Objektes wird vor allem auf das momentan ungenutzte Wohnhaus (Nr. 83) fokussiert. Für den Gebäudeteil mit der Nummer 81 entsteht der Eindruck, dass der Status Quo weitestgehend erhalten bleiben soll. Aufgrund der Tatsache, dass die LSB seit Jahren der größte sowie stetigste Mieter im Objekt sind und der Leerstand alternative Nutzungszuschnitte erlauben würde, sollten neue Varianten auch thematisiert werden. Eine Verlagerung der Bibliothek ins EG, eine dauerhafte und obligatorische Nutzung der verfügbaren VA-Räume sowie die Optimierung der technischen Bedingungen wären Ansatzpunkte. Bezüglich des Objektes und dessen räumlichen Zuschnitts erfolgte keine Absprache mit den LSB als Nut-zerin der Flächen.“ Ihr Hinweis wird in der Anlage 11 unter Punkt 3.2 Nutzungskonzeptionen wie folgt eingearbeitet: „Für die Leipziger Straße 81 wird grundsätzlich der Status Quo gehalten. Falls eine Umstrukturierung innerhalb des Gebäudes erfolgt, sollte bei der Planung die Bibliothek Berücksichtigung finden, die eine funktionalere Erdgeschossnutzung anstrebt. Diese Überlegungen sind nicht Gegenstand dieser Analyse.“ 4/5 Synopse der Stellungnahmen Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern Stand 31.01.2018 Dezernat VII (02.7) 04.12.2017 1. MITZEICHNUNG MIT MAßGABEN Berücksichtigung/ Würdigung Zu Objekt 10, Göbschelwitzer Straße 73: "Die Objekte im Nordraum sollten grundsätzlich in kommunaler Liegenschaft verbleiben. Somit sollte auch dieses Objekt im Bestand bleiben. Zu Objekt 15, Sandberg 24: "Die Ausführungen in der Begründung und in der Anlage 15 sind widersprüchlich. In dr Begründung steht, dass eine Nutzung als Mehrfamilienhaus und somit der Verkauf empfohlen wird. In der Anlage wird die derzeitige Nutzung (Vereine und Wohnen)präferiert. Dieser Widerspruch ist aufzulösen." Dieser Punkt entfällt entsprechend oben genannten Protokollauszug DB OB (siehe Punkt 1). 3. "In einer Bezugsvorlage für die DB OBM sind die unter Punkt 6 dargelegten Risiken zu erläutern und Beschlüsse zu den Zuständigkeiten herbeizuführen." 4. "In der Bezugsvorlage ist zudem das weitere Verfahren darzustellen. Beispielsweise sind die Zuständigkeiten für Objekte bei gemischten Nutzungen festzulegen (Verwaltung/ Wohnen) sowie die Investitionsbedarfe darzustellen." Die in den letzten beiden Sätzen geforderte Bezugsvorlage ist für nicht nachvollziehbar und notwendig. Bei der Vorlage handelt es sich um eine Information zu einer „Allgemeinen Bedarfs- und Eignungsprüfung“, welche vom Stadtrat (VI-A-02098 Fraktion, die Linke) eingefordert wurde. Die Vorlage weißt Varianten und Handlungsempfehlungen für den künftigen Umgang mit den jeweilig untersuchten Objekten auf. Die in Punkt 6 dargestellten Risiken sind als Hinweise für die weitere Handhabung zu betrachten. 2. Dieser Punkt entfällt entsprechend oben genannten Protokollauszug DB OB (siehe Punkt 1). 5/5