Vorlage-Sammeldokument

Informationsvorlage Nr. VI-Ifo-04828 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Wirtschaft und Arbeit Betreff: 13. Liegenschaftsbericht (Berichtszeitraum 01.01. bis 31.12.2016) Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Grundstücksverkehrsausschuss 16.10.2017 Information zur Kenntnis Information zur Kenntnis Der 13. Liegenschaftsbericht wird zur Kenntnis genommen. 1/3 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: nicht relevant x Finanzielle Auswirkungen nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/3 Sachverhalt: 1. Der 13. Liegenschaftsbericht umfasst die Aufgaben des Liegenschaftsamtes im Jahr 2016 und gibt einen Ausblick auf die Neuausrichtung der Liegenschaftspolitik. Dabei werden - das aktive Liegenschaftsmanagement mit dem Umfang und Umgang des vorhandenen Grundstücksbestandes, - die Flächenbereitstellung für kommunale Aufgaben sowie im Rahmen der Veräußerung entbehrlicher Flächen und - die strategische Flächenvorsorge als neue Hauptaufgabe des Liegenschaftsamtes beschrieben. 2. Leipzigs Bevölkerung wächst seit Jahren rasant. Die Kommune muss mitwachsen und sich den veränderten Gegebenheiten anpassen. Die Aufgabe des Liegenschaftsamtes ist dabei die Sicherung der Flächenverfügbarkeit aus eigenem und fremdem Portfolio, um die zentralen Aufgaben der Daseinsvorsorge zu erfüllen. Dazu gehören vor allem das Vorhandensein von Gewerbe- und Wohnbauflächen, der Bau und die Erweiterung von Kindertagesstätten und Schulen sowie die Ausweitung der verkehrlichen Infrastruktur. 3. Die neuen Gegebenheiten machen eine Änderung der Ausrichtung des Liegenschaftsmanagements notwendig. Hieraus definiert sich die neue Hauptaufgabe des Liegenschaftsamtes – die strategische Flächenvorsorge. Flächen müssen ausreichend gesichert und die Verwaltung von Bestandsliegenschaften optimiert werden. 4. Das Liegenschaftsamt entwickelt sich zu einem Bestandshalter und kauft gezielt Grundstücke an, um kurz- sowie langfristige Flächenbedarfe zu decken. Der Verkauf von Grundstücken rückt in den Hintergrund und erfolgt ausschließlich mit kommunalen Zielvorgaben. Anlage: 13. Liegenschaftsbericht (Berichtszeitraum 01.01. bis 31.12.2016) 3/3 13. Liegenschaftsbericht Berichtszeitraum 01.01.2016 - 31.12.2016 INHALTSVERZEICHNIS Grußwort // 2 Vorwort // 3 Immobilienmarkt Leipzig // 4 Bevölkerungszuwachs / Wohnungsmarkt / Grundstücksmarkt / Tendenzen Zuständigkeit Liegenschaftsamt // 7 Grundsatz / Aufgaben / Struktur Aktives Liegenschaftsmanagement // 7 Grundstücksbestand / Unterhaltung des Bestandes / Vermietung und Verpachtung als Zwischennutzung Flächenbereitstellung // 9 Flächenbereitstellung für kommunale Aufgaben / Veräußerung entbehrlicher Grundstücke Strategische Flächenvorsorge // 11 Grunderwerb für kommunale Zukunftssicherung / Herausforderungen der Flächenvorsorge Ausblick // 13 Grußwort Sehr geehrte Leserinnen und Leser, Leipzig ist Handelsmetropole, Produktions- und Forschungsstandort, Tourismuszentrum, Verkehrsdrehscheibe, Kreativ- und Kulturstadt. Die Wirtschaft hat sich in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gut entwickelt. Heute sind am Standort Leipzig über 43.000 Unternehmen tätig, das sind 27 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren. Ebenso stieg die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im gleichen Zeitraum um 33 Prozent auf über 260.000 Arbeitnehmer. Bereits diese beiden Fakten verdeutlichen Leipzigs aktuelle Entwicklungsdynamik. Unsere Stadt wächst rasant, sie wird von der Bürgerschaft für ihre hohe Lebensqualität geschätzt. Voraussichtlich im Jahr 2030 werden mehr als 720.000 Menschen bei uns leben, das ist ein Anstieg um rund 140.000. Eine wichtige Basis für nachhaltiges Wachstum ist die regionale Wirtschaftskraft. Innovative Impulse müssen gesetzt, Expansionsmöglichkeiten für Unternehmen gestärkt, weitere Firmen in Stadt und Umland gegründet oder angesiedelt werden, um langfristig qualifizierte Arbeitsplätze zu sichern und wettbewerbsfähige Standort-, Arbeits- sowie Lebensbedingungen anzubieten. Voraussetzung dafür und zugleich ein Gebot der Daseinsvorsorge ist nicht nur die Deckung kurzfristiger Flächenbedarfe, sondern auch deren vorausschauendes Erkennen. Wachstum bedeutet Verdichtung, verfügbare Flächen werden weniger, mehr denn je stehen multifunktionale Grundstücksnutzungen im Fokus. Es gilt, das Wachstum flächensparend zu gestalten und so die Qualität sowie die Vielfalt des Leipziger Stadtbildes mit all seinen Grün- und Freiflächen zu erhalten. Aus diesem Grund haben wir die Ausrichtung unseres Liegenschaftsmanagements geändert. Zukünftige Kernziele sind die Sicherung ausreichender Flächen und die optimierte Verwaltung von Bestandsliegenschaften. Leipzig hat die Chance, im Jahr 2030 als wirtschaftlich stabile europäische Metropole wahrgenommen zu werden, die ihrer gewachsenen Bevölkerung besondere Lebensqualität sichert und im internationalen Standortwettbewerb führt. Hierfür wollen wir mit unserem optimierten Liegenschaftsmanagement wichtige Weichen stellen. Ich wünsche Ihnen einen hohen Erkenntnisgewinn bei der Lektüre dieses Berichtes. Ihr Uwe Albrecht Bürgermeister und Beigeordneter für Wirtschaft und Arbeit 2 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren, wohin man blickt, entwickelt sich das Leipziger Stadtbild mit rasanter Geschwindigkeit und ändert scheinbar wöchentlich sein Aussehen. Neubauten entstehen, Altbauten werden saniert, Hotels und Geschäfte werden eröffnet. Leipzig zählt seit einigen Jahren zu den am stärksten wachsenden Städten in ganz Deutschland. Die Metropole an der Pleiße ist bekannt für ihre Universitäten, Hochschulen und Forschungseinrichtungen, die zum einen zahlreiche Studenten aus dem In- und Ausland anziehen und in deren Umfeld sich zum anderen Startups gründen. Diese generieren Arbeitsplätze, welche sich häufig als nachhaltig herausstellen. Mittelständische Betriebe und angesehene Großunternehmen bieten Fachkräften sichere Arbeitsplätze und eröffnen vor allem jungen Menschen und Familien neue Perspektiven. Neben ihrer kulturellen Vielfalt und zahlreichen quartiersnahen Sportangeboten besticht unsere Stadt ebenso durch die Vernetzung zahlreicher Erholungslandschaften und schafft damit eine hohe Lebensqualität. Die Kommune muss mitwachsen und sich den veränderten Gegebenheiten anpassen. Die Bereitstellung von Flächen aus eigenem und fremdem Portfolio muss gesichert werden, um die zentralen Aufgaben der Daseinsvorsorge zu erfüllen: Positive Rahmenbedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze müssen erhalten, neue Schulen und Kitas errichtet, attraktiver bezahlbarer Wohnraum muss geschaffen und die Verkehrsinfrastruktur stets weiterentwickelt werden. Neben all den neuen Herausforderungen, denen wir uns bedingt durch die zunehmende Verdichtung des öffentlichen Raumes stellen, gilt es letztendlich, die Balance und den ganz individuellen Charakter sowie das Potenzial einzelner Stadtteile zu erhalten. Die Umsetzung muss dem Anspruch einer nachhaltigen Stadtentwicklung gerecht werden. Matthias Kaufmann Amtsleiter Liegenschaftsamt 3 Immobilienmarkt Leipzig Deutsche Großstädte boomen, Leipzig zählt längst dazu. Die Auswirkungen sind auch auf dem Immobilienmarkt deutlich zu spüren. Bevölkerungszuwachs Leipzig verzeichnet seit der Jahrtausendwende einen Bevölkerungszuwachs und steht aktuell im bundesweiten Vergleich mit einem Plus von ca. 12.000 Einwohnern pro Jahr an der Spitze. Zum Stichtag 31.12.2016 lebten 579.530 Menschen in der Stadt. Diese Entwicklung führt zu einer zunehmenden Anspannung auf dem Wohnungs- und Grundstücksmarkt. Wohnungsmarkt Bis vor wenigen Jahren gab es einen großen Wohnungsleerstand in der Stadt. Mittlerweile ist dieser mit lediglich drei Prozent nahezu aufgebraucht. Wohnraum, vorrangig im preisgünstigen Segment, muss geschaffen werden. Die durchschnittlichen Angebotsmieten steigen stärker als die durchschnittlichen Einkommen der Haushalte nach Abzug der Mietkosten. Das mittlere persönliche Nettoeinkommen von knapp 1.200 Euro monatlich liegt nunmehr auf dem gleichen Niveau wie der Landesdurchschnitt, Haushalte verfügen durchschnittlich über ca. 1.600 Euro im Monat. Grundstücksmarkt Auf dem Leipziger Grundstücksmarkt herrscht weiterhin ungebrochenes Interesse der Investoren. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, verfügbare Flächen werden knapper. Damit einhergehend steigen die Bodenpreise stark an, im Zentrum teilweise um 100 Prozent innerhalb eines Jahres. Eine rückläufige Entwicklung ist derzeit nicht absehbar. Der Gesamtumsatz auf dem Leipziger Immobilienmarkt bewegt sich auch 2016 mit ca. 2,9 Mrd. Euro auf sehr hohem Niveau. Insgesamt wurden 7.331 Kaufverträge für das gesamte Stadtgebiet registriert. Die folgenden Zahlen verdeutlichen diesen Trend auch speziell im Segment der unbebauten Grundstücke: Während die Kauffallzahlen sowie die Flächenumsätze im Vergleich zu 2015 sanken, stiegen die Kaufpreisumsätze um ganze 24 Prozent auf 184 Mio. Euro. Beim individuellen Wohnungsbau (Eigenheimgrundstücke) unterscheiden sich die Bodenwerte nach Lage im Stadtgebiet deutlich. Im Gegensatz zu preisgünstigen Lagen muss man mittlerweile in guten und sehr guten Lagen das Zwei- bis Dreifache für ein Grundstück zahlen. In den besten Ortslagen beträgt der durchschnittliche Bodenwert mittlerweile 323 Euro/m². Generell entsteht ein zunehmender Wettbewerb um ungenutzte Flächen in allen Segmenten bebauter und unbebauter Grundstücke. Vor allem in guten bis sehr guten Lagen, in denen das Angebot am geringsten ist, steigen die Bodenpreise am stärksten. Die öffentliche Hand muss in Zukunft deutlich mehr Geld ausgeben bzw. Grundstücke zum Flächentausch vorhalten, um besonders die Daseinsvorsorge und die soziale Infrastruktur zu sichern. 4 Bodenrichtwertkarte bis 50 €/m² > 50€/m² bis 150 €/m² > 150€/m² bis 300 €/m² > 300€/m² bis 500 €/m² > 500€/m² bis 1.000 €/m² > 1.000 €/m² ▲ Bodenrichtwertniveau 31.12.2016, Grundstücksmarktbericht, Stadt Leipzig Prognostiziert man die Preise für die nächsten Jahre, betrachtet man den Leerstand vor Ort, die Erschwinglichkeit von Immobilien auf Basis der lokalen Kaufkraft sowie die wirtschaftliche und demographische Dynamik in den deutschen Großstädten, schneidet Leipzig Immobilienberichten zufolge sehr gut ab. Tendenzen Eine Preissteigerung bei bebauten und unbebauten Grundstücken ist in allen vergleichbaren Städten zu verzeichnen, die Preise in Leipzig sind im Vergleich zu westdeutschen Metropolen jedoch noch erschwinglich. Es ist davon auszugehen, dass Leipzigs Einwohnerzahl weiterhin steigen wird, in der Hauptvariante der städtischen Bevölkerungsvorausschätzung bis 2030 sogar auf mehr als 720.000 Einwohner. Der immense Boom wird eine weitere Steigerung der Bodenpreise sowie eine zunehmende Flächenverknappung innerhalb der Stadtgrenzen mit sich bringen. Bereits jetzt gewinnt der Tausch von Flächen immer mehr an Bedeutung. Möglicherweise würden auch Grundstücke von Eigentümern im Bestand gehalten, um zukünftige Wertzuwächse mitzunehmen. In diesem Fall spricht man von einer „Künstlichen Verknappung“. Die Stadtpolitik muss einen sensiblen Weg finden, um auch zukünftig einer Kostenexplosion entgegenzuwirken und eine allgemeinheitlich zufriedenstellende Lösung zu erarbeiten. 5 8 Zuständigkeit Liegenschaftsamt Grundsatz Das Liegenschaftsamt der Stadt Leipzig ist für die im städtischen Eigentum befindlichen Grundstücke zuständig, welche vorübergehend oder auf Dauer nicht für die Erfüllung kommunaler Aufgaben benötigt werden. Diese Grundstücke werden als fiskalisches Vermögen bezeichnet. Neben der Flächenbereitstellung nimmt aufgrund des rasanten Bevölkerungswachstums der strategische Flächenerwerb als Voraussetzung einer zukunftsfähigen, langfristigen und nachhaltigen Gesamtentwicklung der Stadt einen zentralen Stellenwert ein. Struktur In der derzeitigen Struktur des Liegenschaftsamtes unterstehen der Amtsleitung drei Abteilungen: Grundstücksverkehr ▪ Strategie / Landwirtschaft ▪ Fachbereich Nord ▪ Fachbereich Süd ▪ Marketing AMTSLEITUNG Aufgaben Die Kernaufgaben des Liegenschaftsamtes sind: ▪ Strategische Flächenvorsorge - Ankauf von Grundstücken für städtische Aufgaben Objektmanagement ▪ Fachbereich Ost ▪ Fachbereich Süd ▪ Fachbereich Nord ▪ Bereitstellung von Grundstücken für kommunale Zwecke ▪ Veräußerung von entbehrlichen stadteigenen Grundstücken mit städtebaulichen Zielvorgaben ▪ Verwaltung und Bewirtschaftung des fiskalischen Grundstücksbestandes Liegenschaftsdienst ▪ Baumanagement / Projektentwicklung ▪ Haushalt / Controlling ▪ Zentrale Bestandsführung ▪ Genehmigungen ▪ Vermietung und Verpachtung von Gewerbe flächen, Erholungsgrundstücken und Landwirtschaftsflächen Aktives Liegenschaftsmanagement Für die Handlungsfähigkeit einer wachsenden Kommune ist die Verfügbarkeit von Flächen und Infrastrukturen eine zentrale Voraussetzung. Ziel ist die Deckung kurz- und langfristiger Flächenbedarfe für kommunale Aufgaben. Grundstücksbestand Aktuell befindet sich eine Fläche von 9.547 ha im städtischen Eigentum. Dies entspricht ca. 32 Prozent des Stadtgebietes. Die kommunalen Grundstücke werden vielfältig, z. B. für soziale Einrichtungen, Gewerbe, Industrie und Wohnen sowie als Verkehrs-, Grün- und Landwirtschaftsflächen, genutzt. Für wirtschaftliche, soziale, kulturelle und sportliche Zwecke werden 2.773 Gebäude durch die Kommune verwaltet und bewirtschaftet. Hierzu zählen u. a.: ▪ 245 Schulen ▪ 161 Sporthallen ▪ 154 Kindergärten ▪ 101 Vereinsheime ▪ 92 Verwaltungsgebäude ▪ 24 Kulturbauten und Museen ▪ weitere 1.996 sonstige Bauwerke, z. B. für die Branddirektion, Wohngebäude und Garagen 7 Von den 9.547 ha gesamtstädtischen Eigentums verwaltete das Liegenschaftsamt 2016 eine Fläche von 3.275 ha. Dies entspricht 4.052 Grundstücken, die Anzahl variiert von Jahr zu Jahr. Abgänge ergeben sich aus Veräußerungen. Zugänge resultieren aus Ankäufen für kommunale Aufgaben olung und Garten 891 oder strategische Vorhaltung, Vermögenszuorddwirtschaft 754 hnen nungen, Umlegungsverfahren sowie288 Übernahmen stige Flächen 272 von Fachämtern. stige bauliche Anlagen 228 agen werbe 118 114 selbstDie 4.052 Grundstücke werden in 3.603 und 449 fremdverwaltete unterteilt. In Selbstverwaltung befinden sich 938 bebaute und 2.665 unbebaute Flächen. 228 272 118 Das Liegenschaftsamt betreut im Rahmen der baulichen Unterhaltung des Bestandes die folgenden Bereiche: ▪ Maßnahmen zur baulichen Instandhaltung und zur Gefahrenabwehr (Wiederherstellung/ Erhaltung der Vermietbarkeit, Verkehrssicherung, Rückbau, Baum- und Grünpflege, sonstige Maßnahmen) ▪ sonstige Baumaßnahmen ▪ Betreuung des Winterdienstes ▪ Projektentwicklung 2016 wurden 451 Bau-, Reparatur-, Rückbau und Verkehrssicherungsmaßnahmen veranlasst und federführend betreut. Durch Optimierung gebündelter Arbeitsprozesse konnten sowohl zeitliche Synergieeffekte erzielt und preisliche Vorteile genutzt werden. Ein Beispiel sind Notsicherungsmaßnahmen am Kino der Jugend in der Eisenbahnstraße 162, in dessen Rahmen das Liegenschaftsamt umfangreiche Sicherungsmaßnahmen am einsturzgefährdeten Gebäude zur Instandhaltung des Daches veranlasst hat. 114 288 891 754 Erholung, Gärten Landwirtschaft Sonstige Flächen*1 Sonstige bauliche Anlagen*2 Wohnen Garagen Gewerbe *1 Sonstige Flächen: ungenutzte Grundstücke, Grünflächen, Infrastrukturflächen, Erbbaurechte für soziale Nutzung, Bauland, Deponie, Wald, Wasser u. a. *2 Sonstige bauliche Anlagen: Vereinshäuser, Erholungsgebäude, Infrastruktur- bebauung, bebaute Landwirtschaftsflächen, leere Schulen, Jugendclubs, Gäste häuser u. a. ▲ Liegenschaften in Selbstverwaltung Bei den in Fremdverwaltung befindlichen Objekten handelt es sich fast ausschließlich um Mehrfamilienhäuser und Garagenhöfe. Der durch Eingemeindungen erhöhte Grundstücksbestand hat in der Vergangenheit zur teilweisen Abgabe an Fremdverwalterfirmen geführt, da der Aufwand mit den vorhandenen Personalstellen nicht zu bewältigen ist. 8 Unterhaltung des Bestandes Die gesamten Aufwendungen für Betriebskosten lagen bei ca. 2,5 Mio. Euro: ▪ 1.665.166 Euro für Maßnahmen zur baulichen Unterhaltung der Gebäude und Anlagen ▪ 802.022 Euro zur Energieversorgung und für Unterhaltungskosten (z. B. Straßenreinigung/ Winterdienst) Die Mitarbeiter des Amtes werden ebenfalls in Bereichen tätig, die sich nicht monetär erfassen lassen. Dazu gehört die Aufstellung von Investitionsplänen sowie die Variantenuntersuchung bei der Prüfung von Instandhaltungsmaßnahmen, die Erarbeitung von Kostenschätzungen mit begleitender Kosten-/ Nutzenanalyse und die Abgabe von Stellungnahmen zur Entscheidungsfindung innerhalb des Liegenschaftsamtes. Die Aufgabenfelder umfassen auch die Wertermittlung von Gebäuden für das Kommunale Finanzmanagement sowie die Fertigung der Erklärungen zur Feststellung des Einheitswertes durch das Finanzamt. Vermietung und Verpachtung als Zwischennutzuung Das Liegenschaftsamt vermietet und verpachtet eigene Grundstücke, die vorübergehend nicht zur Erfüllung städtischer Aufgaben benötigt werden. Darunter zählen Wohnungen, Gewerberäume, Freizeit- und Erholungsgrundstücke, Landwirtschaftsflächen und weitere. Im vergangenen Jahr wurden Erträge in Höhe von ca. 5,8 Mio. Euro aus Mieten und Pachten erzielt. Die ortsüblichen Nutzungsentgelte orientieren sich bei Wohnungen neben der Lage und Beschaffenheit am Leipziger Mietspiegel, bei Gewerberäumen am Mietspiegel der IHK. Freizeit- und Erholungsgrundstücke liegen zwischen 0,60 und 1,50 Euro/ m²/ Jahr. Nach einem Stadtratsbeschluss aus dem Jahr 2014 fallen für einen Garagenstellplatz mindestens 240 Euro/ Jahr zzgl. Betriebskosten an. Im Hinblick auf eine spätere Nutzung für öffentliche Belange muss der Grundstücksbestand des Liegenschaftsamtes vorgehalten werden. Das Amt entwickelt sich somit zunehmend zu einem Bestandshalter. Flächenbereitstellung Die dynamische Stadtentwicklung führt zunehmend zu einer Flächenverknappung. Dies stellt die Stadtverwaltung vor neue Herausforderungen. Der Flächenbedarf für kommunale Pflichtaufgaben steigt. Die Konkurrenz der unterschiedlichen Nutzungsansprüche hat sich verschärft. Nutzungsarten wie Wohnen, soziale Infrastruktur und Gewerbe stehen untereinander sowie zum ebenfalls erforderlichen Freiraum im Wettbewerb. Im Abwägungsprozess gesamtstädtischer Perspektiven muss sich die Verwaltung über die strategischen Ziele der Stadtentwicklung verständigen und ihr Handeln daran orientieren. Eine zentrale Aufgabe des Liegenschaftsamtes ist somit die Bereitstellung von Grundstücken für öffentliche Bedarfe aus dem eigenen Bestand. Dies umfasst zum einen die Flächenbereitstellung an die Fachämter für kommunale Aufgaben, wie z. B. den Schulhausbau und den Ausbau verkehrlicher Anlagen, sowie zum anderen die Veräußerung entbehrlicher Flächen mit gemeinwohlorientierten Vorgaben. Flächenbereitstellung für kommunale Aufgaben Städtische Grundstücke finden vorrangig Verwendung für kommunale Pflichtaufgaben, wie soziale Infrastrukturen, kulturelle Einrichtungen, Sport- und Freiraumangebote und weitere. Die im Bestand des Liegenschaftsamtes befindlichen Grundstücke werden verschiedenen Fachämtern zugeführt: ▪ Amt für Jugend, Familie und Bildung ▪ Sozialamt ▪ Amt für Stadtgrün und Gewässer ▪ Verkehrs- und Tiefbauamt ▪ Amt für Gebäudemanagement ▪ Kulturamt ▪ Amt für Sport und andere. Die zunehmend entstehende Nutzungskonkurrenz der Flächen bedarf optimierter dezernatsübergreifender Abstimmungsprozesse. Vor diesem Hintergrund wurden unterschiedlichste Projekte und Arbeitsgruppen in der Stadtverwaltung integriert. Verfügbare Grundstücke werden auf ihre Beschaffenheit und Geeignetheit hinsichtlich der gestellten Anforderungen überprüft und den Fachämtern zur Aufgabenerfüllung übergeben. 9 ▪ Schaffung und Erhalt von Arbeitsplätzen, Ansiedlung und Erweiterung von Unternehmen ▪ Förderung gemeinschaftlichen, familiengerechten und generationsübergreifenden Wohnens ▪ Wohnungsbau (z. B. Restflächen) ▪ Förderung Klima verbessernder Maßnahmen ▪ Förderung von Eigentumsbildung Dezernatsübergreifende Projekte finden auch bei der Veräußerung kommunaler Grundstücke mit besonderem Entwicklungspotenzial bzw. konzeptionellen Vorgaben statt. Dazu gehören beispielsweise: ▪ Konzeptveräußerungen mit zweckgebundenen Vorgaben, wie z. B. sozialer Wohnungsbau ▪ Veräußerung des Stadtbades nach denkmal schutzrechtlichen und städtebaulichen Auflagen ▪ Vermarktung der ehemaligen denkmalgeschützten Theaterspielstätte „Skala“ in der Gottschedstraße Städtische Grundstücke werden grundsätzlich öffentlich ausgeschrieben. Die Vermarktung erfolgt sowohl zum Verkauf als auch zur Vergabe von Erbbaurechten. Dabei sind wesentliche Fragen der Bebaubarkeit und Beschaffenheit der Grundstücke bereits mit den betroffenen Fachämtern abgestimmt. 10 2012 Schulen/ Kitas 2013 Gewerbe 246.495 m² 48.776 m² 173.173 m² 243.811 m² In der Vergangenheit konnte der kommunale Grundstücksbedarf weitgehend aus eigenen Beständen gedeckt werden und Vermögensveräußerungen hatten vorrangig haushaltsorientierten Hintergrund. Es wurden ausschließlich städtische Liegenschaften veräußert, für die keine fachpolitische und effiziente Perspektive identifiziert werden konnte (z. B. keine Sicherung der sozialen Infrastruktur). Die Prüfkriterien zur Feststellung der Entbehrlichkeit eines kommunalen Grundstückes haben sich aufgrund des enormen Bevölkerungswachstums, seit 2010 um rund 10.000 Menschen jährlich, erheblich verschärft. Bei Entscheidung zum Verkauf sind folgende Kernziele zu beachten: Eine Veröffentlichung erfolgt auf unserer städtischen Internetseite www.leipzig.de/immobilien sowie in den regionalen Medien. Bei exklusiven Grundstücken wird die Ausschreibung bundesweit, ggf. auch europaweit durchgeführt. 209.340 m² Veräußerung entbehrlicher Flächen 2014 2015 Eigenheimgrundstücke 2016 Sonstige Flächen ▲ Flächenverkäufe 2012 - 2016 in m² Im vergangenen Jahr wurden 79 Veräußerungsverträge über eine Fläche von 246.495 m² aus dem eigenen Portfolio geschlossen. Darunter fielen beispielsweise ein Quartier in der FriedrichEbert-Straße, ein Grundstück für ein Wohn- und Geschäftshaus in der Goldschmidtstraße und eine Häuserzeile in der Riebeckstraße. Die Verkäufe erzielten Einzahlungen in Höhe von ca. 7,3 Mio. Euro, durch die Vergabe von Erbbaurechten konnten Erbbauzinsen in Höhe von ca. 2,5 Mio. Euro eingenommen werden. Insgesamt ist dem städtischen Haushalt somit eine Summe von ca. 9,8 Mio. Euro zugeflossen. Entbehrliche Grundstücke wurden in 2016 zu folgenden Zwecken veräußert: ▪ Ansiedlung und Erweiterung von Unternehmen ▪ Wohnbaufläche zur Eigentumsbildung ▪ soziale Zwecke ▪ Grundstücksarrondierungen u. a. Mit dem Verkauf von 76.793 m² Gewerbefläche ebnete das Liegenschaftsamt für 2016 zehn Unternehmen den Weg zur Niederlassung oder Erweiterung ihrer Firmen, um Arbeitsplätze zu sichern oder neu zu schaffen. 20 Familien konnte mit dem Verkauf von 17.709 m² Wohnbaufläche der Weg zur Eigentumsbildung ermöglicht werden. Durch das aktuelle Geburtenhoch und den stetigen Zuzug steigt nicht nur der Bedarf an weiteren Kindertagesstättenplätzen, auch die Schülerzahlen wachsen enorm. Deshalb genießen der Neubau und die Erweiterung von Kindertagesstätten, Schulen und Sporthallen einen hohen Stellenwert. Beispielsweise entstanden durch die Vergabe von Erbbaurechten in der Windscheid- und Oststraße weitere Kindertagesstätten, in der Gustav-Freytag-Straße konnte eine bestehende Kinderkrippe durch den Bau eines Kindergartens erweitert werden. Strategische Flächenvorsorge Die zunehmende Verknappung der Flächen stellt die kommunale Liegenschaftspolitik auf den Prüfstand. Zentrale Voraussetzung für die Handlungsfähigkeit unserer Kommune ist, für die Verfügbarkeit von Flächen und Infrastrukturen aus eigenem und fremdem Portfolio zu sorgen. Gerade bei dem erwarteten langfristigen Wachstum ist es wichtig, bereits heute geeignete Entwicklungsflächen zu sichern, um auch zukünftig handlungsfähig zu sein. Hieraus definiert sich die neue Hauptaufgabe des Liegenschaftsamtes – die strategische Flächenvorsorge – mit Blick auf die Absicherung: ▪ der Ansiedlung von Unternehmen, ▪ der sozialen Infrastruktur und ▪ die konkreten Bedarfe vor Ort. Darunter zählen Flächen für Gewerbe, Bildung, Wohnen, Verkehr, Grün- und Freiräume, kulturelle Nutzungen und öffentliche Räume sowie für den notwendigen Ausgleich von Eingriffen in den Naturraum. Grunderwerb für kommunale Zukunftssicherung Ein zielgerichteter Grunderwerb setzt die Analyse des Flächenbedarfs der Fachämter voraus, um ihren Aufgaben der Daseinsvorsorge nachzukommen und die Stadtentwicklung nachhaltig zu betreiben. Ankaufsziele und Suchkriterien leiten sich daraus ab und werden in dezernatsübergreifenden Projekten und städtischen Arbeitsgruppen definiert. Das Liegenschaftsamt erwirbt vorausschauend Grundstücke, um zukünftige Pflichtaufgaben umzusetzen, die auf eigenen vorgehaltenen Flächen nicht realisierbar sind. Dabei gewinnen die Fachplanungen der Ämter immer mehr vorausschauenden Charakter. Unter Berücksichtigung der vorherrschenden Marktdynamik sowie der städtischen Haushaltslage kann das Liegenschaftsamt der Flächenbereitstellung durch vermehrte Ankäufe kontinuierlich nachkommen. Städtische Ämter werden auch mit Leistungen wie der Bestellung von Erbbaurechten und der Erklärung von Dienstbarkeiten unterstützt. 11 Herausforderungen der Flächenvorsorge 2012 Asyl 2013 Schulen/ Kitas 2014 Straßenbau 295.897 m² 664.841 m² 147.771 m² 239.665 m² 598.886 m² Zur nachhaltigen Deckung der Flächenbedarfe tritt das Liegenschaftsamt vermehrt als Käufer am Markt auf. Die Kommune muss sich an die Gegebenheiten des freien Immobilienmarktes anpassen. 2015 Stadtentwicklung 2016 Sonstige Flächen ▲ Flächenankäufe 2012 - 2016 in m² Im vergangenen Jahr wurden 35 Grundstücksankäufe mit einer Gesamtfläche von 295.897 m² im Auftrag verschiedener Fachämter sowie zur strategischen Vorsorge getätigt und Auszahlungen in Höhe von knapp 9,5 Mio. Euro geleistet. Bei der Betrachtung der Vorjahre wird ersichtlich, dass stets, mit Ausnahme von 2014, mehr Flächen erworben als veräußert wurden. Der Erwerb erfolgte beispielsweise zur Errichtung von Schulen, Kitas und Asylunterkünften, zur Umsetzung dringender Straßen- und Stadtumbaumaßnahmen sowie zur frühzeitigen Berücksichtigung von Ausgleichsflächen. Hervorzuheben sind dabei Grundstücke in der Rolf-Axen-Straße für einen zukünftig zu entwickelnden Grundschulstandort und in der Arno-Nitzsche-Straße zur Schaffung notwendiger Asylräume. Zudem wurde das Areal Schlobachshof ersteigert, ein Konzept zur weiteren Entwicklung wird derzeit durch das Amt für Stadtgrün und Gewässer erarbeitet. Im Rahmen einer langfristigen Flächenbevorratung für Unternehmensansiedlungen/ -erweiterungen wurden rund 4 ha für ein Gewerbegebiet an der S 46 erworben. 12 Aufgrund der Marktdynamik übersteigt die Nachfrage zunehmend das Angebot. Durch die damit einhergehende Verknappung der Flächen steht die Stadtverwaltung im Wettbewerb mit den privaten Investoren. Das Budget für zu tätigende Ankäufe muss deutlich aufgestockt werden. Grundstücke, auf denen höherwertige Nutzungen, wie mehrgeschossiges Wohnen, zulässig ist, weisen einen entsprechend hohen Bodenwert auf. In exklusiven Lagen, wie im Zentrum Leipzigs, steigen die Preise teilweise um 100 Prozent innerhalb eines Jahres. Eine gute Zusammenarbeit mit dem Bund, dem Freistaat Sachsen, den städtischen Gesellschaften und lokalen Partnern ist von umso größerer Bedeutung. Angesichts der unausweichlichen Tatsache, dass es sich bei Grund und Boden um eine begrenzte und nicht vermehrbare Ressource handelt, bedingen sich das strategische Flächenmanagement und die strategische Stadtentwicklung wechselseitig. Das Stadtplanungsrecht passt sich den Gegebenheiten der wachsenden Stadt an, um den vielfältigen Anforderungen gerecht zu werden, z. B. indem Bebauungspläne neu ausgerichtet werden und Planungsrecht für Schulen und Kindertagesstätten dort entsteht, wo es notwendig ist. Insgesamt geht die Stadtverwaltung interessante, teils neue Wege, um städtebauliche Zielvorstellungen zu realisieren. Neue Stadtteile entstehen auf ehemaligen Bahnflächen, Brachflächen werden revitalisiert, Grundstücke durch Flächentausch gesichert, Dächer werden begrünt, die Errichtung von Kombinationen aus Kindertagesstätten und Wohngebäuden werden erwünscht. Ausblick Auch in den nächsten Jahren wird Leipzig kontinuierlich auf hohem Niveau wachsen, der Wettbewerb um ungenutzte Flächen spitzt sich weiter zu. Die damit einhergehenden Herausforderungen rücken mehr denn je in den Vordergrund. Die zentrale Aufgabe des Liegenschaftsamtes ist die strategische Flächenvorsorge, um der Daseinsvorsorge nachzukommen, die Stadtentwicklung nachhaltig zu betreiben und den Leipzigerinnen und Leipzigern auch in Zeiten der Verdichtung weiterhin eine hohe Lebensqualität bieten zu können. Eine angemessene strategische Grundstücksreserve für die Ansiedlung von Unternehmen, die soziale Infrastruktur und die konkrete Unterstützung der vor Ort lebenden Menschen wird künftig zunehmend benötigt. Als Beispiel sei der aktuelle Schulentwicklungsplan genannt, der bis 2023 den Bau bzw. die Erweiterung von 16 Grundschulen und sieben Gymnasien vorsieht. Die Handlungsweise des Liegenschaftsamtes soll sich vom Reagieren zum Agieren entwickeln, die kommunalen Flächenbedarfe müssen vorausschauend erkannt werden. Dafür ist eine Neuausrichtung des Liegenschaftsmanagements unausweichlich. Eine aktive Liegenschaftspolitik ist trotz angespannter Haushaltslage und zahlreicher weiterer Herausforderungen Kernaufgabe der kommunalen Zukunftssicherung. Das Liegenschaftsamt wird vermehrt als Käufer am Markt auftreten. Die Veräußerung städtischer Grundstücke rückt in den Hintergrund und findet lediglich zur Umsetzung kommunaler Zielstellungen statt. Vorausschauendes Liegenschaftsmanagement und strategische Stadtentwicklung bedingen sich wechselseitig. Die Kommune steht vor der Aufgabe, ein ganzheitliches städtisches Liegenschaftsmanagement zur Absicherung der kommunalen Infrastruktur zu etablieren. Dazu müssen auch die Abstimmungsprozesse zwischen den Beteiligten effektiver werden. Das Wachstum ist unsere Chance, wenn es dem Anspruch einer nachhaltigen Stadtentwicklung gerecht wird. 13 Impressum: Broschüre: Herausgeber: Redaktion: Bild-/Kartenmaterial: Druck: Redaktionsschluss: Hinweis: 13. Liegenschaftsbericht Stadt Leipzig Dezernat Wirtschaft und Arbeit Liegenschaftsamt Matthias Kaufmann Amtsleiter Liegenschaftsamt Titelbild © PUNCTUM, Luftbild Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung Stadt Leipzig, Hauptamt 15.09.2017 Der Eigentümer haftet nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben.