Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Neufassung Nr. VI-DS-03974-NF-03 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Änderung zum Ausführungsbeschluss VI-DS-03974-NF-01 vom 17.05.2017 - Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und Abschluss eines Mietvertrages sowie einer Bürgschaft für den Neubau eines Gebäudekomplexes "Kinderhaus Curiestraße" mit der LESG; - Erhöhung der monatlichen Gesamtnettomietkosten Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit SBB Südost SBB Mitte Ratsversammlung 22.08.2017 22.08.2017 23.08.2017 Anhörung Anhörung Beschlussfassung Beschlussvorschlag: Gemäß der Regelungen der Stadt Leipzig zur Gewährung von Bürgschaften (RBV-588/10 vom 18.11.2010) wird der LESG mbH eine modifizierte Ausfallbürgschaft i.H.v. bis zu 11,69 Mio. EUR als Sicherheit für den Kreditvertrag bereitgestellt. Die Bürschaft hat eine Laufzeit von 20 Jahren (analog Mietvertrag) zuzüglich der vorangestellten Bauphase. Die Bürschaftsgewährung steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch die Rechtsaufsichtsbehörde (analog Ziff. 12. des Beschlusses VI-DS-03974-NF-01). Die Ratsversammlung ergänzt den Beschlusspunkt 14 zum Ratsbeschluss Nr. VI-DS-03974NF-01 wie folgt: Die unter Einbeziehung der Kostenentwicklung vorläufig berechnete monatliche Gesamtnettokaltmiete beträgt im Haushaltsjahr 2019 85.549,50 € (bisher 70.827,89 €), weiterhin ist von einer durchschnittlichen monatlichen Gesamtkaltmiete von 79.704,50 € auszugehen. Die Miethöhe steht unter dem Vorbehalt eines unverbindlichen Zinsangebotes von 2,04 % p.a. bei 20-jähriger Zinsbindung und wird entsprechend eines verbindlichen Kreditangebotes angepasst. 1/3 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: nicht relevant Hinweis: Finanzielle Auswirkungen Finanzielle Auswirkungen nein x wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja, Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge 01/2019 12/2058 343,20 Veränderung Erbbauzinsertrag Ergeb. HH Aufwand 01/2019 12/2038 106.519 Durchschnittliche Mietkosten Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat Begründung der Eilbedürftigkeit Die Bindesfrist der beiden vorliegenden Angebote ist bis zum 31.08.2017 befristet. Bei Ablauf der Bindesfrist sind die Unternehmen nicht mehr an ihre abgegebenen Angebote gebunden. Aufgrund des derzeitigen Marktentwicklung ist zu befürchten, dass die Baupreise weiter ansteigen. Um das wirtschaftlichste der beiden vorliegenden Angebote annehmen zu können, ist ein Stadtratsbeschluss noch im August 2017 erforderlich. Sachverhalt: siehe Anhang 2/3 Anlagen: Anlage 1 Finanzierung Anlage 2 Ertragswertverfahren 3/3 Anlass der Vorlage Abschluss eines Mit der Vorlage VI-DS-03974-NF-01 „Ausführungsbeschluss Erbbaurechtsvertrages und Abschluss eines Mietvertrages sowie einer Bürgschaft für den Neubau eines Gebäudekomplexes "Kinderhaus Curiestraße" mit der LESG; Außerplanmäßige Aufwendungen gem. § 79 (1) SächsGemO“ wurden die finanziellen Rahmenbedingungen beschlossen. Aufgrund der Kostensteigerung der Gesamtbaumaßnahme sind die beschlossenen Mietkonditionen nicht mehr ausreichend und müssen angepasst werden. Sachverhalt Nach Ausschreibung des 2. Bauloses „GU-Komplett-Hochbau“ liegen die Ergebnisse der EUweiten Vergabe im offenen Verfahren vor. Insgesamt haben acht Bieter die Ausschreibungsunterlagen angefordert, davon wurden jedoch nur zwei Angebote abgegeben. Die beiden Angebote wurden auf Einhaltung der gestellten Anforderungen, insbesondere in rechnerischer, technischer und wirtschaftlicher Hinsicht geprüft. Die Ausschreibungsergebnisse sind nach Prüfung plausibel und vollständig. Jedoch liegen beide Angebote mit ca. 36 % über der Kostenberechnung. Gründe für den Preisanstieg liegen vor allem an der aktuellen, allgemeinen Verknappung der Baukapazität in allen Gewerken. Diese unerwartete Entwicklung hat zur Folge, dass zum einen weniger Angebote abgegeben werden, da die Auftragsbücher der Bieterfirmen gefüllt sind und kaum Kapazitäten mehr zur Verfügung stehen. Zum anderen folgen aus der Verknappung ein unvorhersehbarer Anstieg der Baupreise und damit die Steigerung des Angebotspreises. Aufgrund dieser wesentlichen Kostenüberschreitung ist zu entscheiden, ob das Vergabeverfahren aufgehoben und eine Neuausschreibung vorgenommen werden soll. Dies würde bedeuten, dass die Kita und die Förderschule nicht im Jahr 2019 in Nutzung gehen können. Es wird durch Marktanalyse eingeschätzt, dass die Baupreise für öffentliche Ausschreibungen in absehbarer Zeit nicht sinken und das Risiko besteht, bei zeitlich verschobener Neuausschreibung auch höhere Angebotspreise auf dem Markt realisiert werden. Eine weitere Folge wäre der Verlust der bereits bewilligten Fördermittel für die Kita, wegen des auslaufenden Förderprogramms Ende 2018. Die Verwaltung schlägt zur Sicherung der Kapazitätserhöhung von Kita- und Schulplätzen als Alternative vor, dass begonnene Verfahren der Maßnahmenumsetzung nach dem derzeit gegebenen Marktbedingungen im Baugewerbe fortzuführen und dabei die entstehenden Refinanzierungsfolgen ab dem Haushaltsjahr 2019 zu akzeptieren. Die Gesamtkosten des Vorhabens wurden in der jetzigen Vorlage auf Grundlage der aktuellen Preisentwicklung, sowohl der Kostengruppe 300 (Bauhauptleistungen), als auch in der Kostengruppe 400 (Haustechnik und technische Anlagen) überarbeitet. Bei Bestätigung des überarbeiteten Finanzierungskonzeptes bis Ende August 2017 (Ablauf der Bindefrist der Angebote) wäre der geplante Fertigstellungstermin im Januar 2019 noch möglich. Darstellung des geänderten Investitionsaufwandes Kostenermittlung nach DIN 276 – Bruttokosten in EUR Mehrwertsteuersatz: 19 % Kostenermittlungsstufe: KGNr. Kostenberechnung Bezeichnung Bruttogrundfläche (BGF) Gesamtbaukosten aus Beschluss vom 17.05.2017 Gesamtbaukosten Neufassung Kosten (städtischer Haushalt) 5.005,8 m² 5.005,8 m² 0€ 0€ 25.000 € 227.444,00 € 227.444 € 0€ 100 Grundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk – Baukonstruktionen 4.760.003 € *6.478.962 € 0€ 400 Bauwerk – Technische Anlagen 2.344.835 € **3.188.976 € 0€ 500 Außenanlagen 641.180 € 641.180 € 0€ 600 Ausstattung u. Kunstwerke 102.444 € 102.444 € 600.750 € 700 Baunebenkosten 1.543.630 € 1.543.630 € 273.000 € 230.000 € 100 700 Summe 9.619.536 € 12.182.636 € Gesamtbaukosten 12.182.636 € 13.311.386 € 36,00 € * Kosten gem. vorliegender Ausschreibungsangebote ** Kostenprognose auf Grundlage aktueller Preisentwicklung Finanzielle Auswirkungen Der voraussichtliche maximale Kreditbedarf des Neubaus erhöht sich von 8.966.085,00 EUR auf ca. 11.690.000 EUR. Die Laufzeit des Kredites beträgt 20 Jahre zuzüglich 1,5 Jahre voranstehende Bauzeit. Die Ausreichung einer städtischen Bürgschaft als Sicherheit für eine maximale Kredithöhe für 11.690.000 EUR soll gemäß der aktuell gültigen Entgeltordnung vorgenommen werden. Zur Sicherung der Refinanzierung des Vorhabens beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete monatlich 79.704,50 EUR, im ersten Jahr beträgt die monatliche Miete 85.549,50 EUR (Anlage 1). Die Kosten für die Bürgschaft in Höhe von 1,5% der Darlehenssumme sind im ersten Jahr am höchsten und werden jährlich an den tatsächlichen noch bestehenden Darlehnsbetrag angepasst. Somit kommt es über die 20 Jahre Laufzeit zu einer jährlichen Absenkung der Monatsmiete. Dieser Mietzins ist u.a. auf Basis eines unverbindlichen Zinssatz-Angebotes mit 20-jähriger Laufzeit von 2,04 % berechnet. Aufgrund der derzeitigen Unsicherheiten an der Entwicklung von Zinsen mit langfristiger Laufzeit, passen die Vertragspartner Stadt Leipzig und LESG zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses des Mietvertrages auf Basis eines verbindlichen Kreditangebotes den Mietzins bei höherem Zinsniveau über 2,04 % für 20-jährige Zinsfestschreibung entsprechend an. Die Vergleichsrechnung (Anlage 2) mit der ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) zeigt bei einer 20 jährigen Laufzeit, dass die durchschnittlichen Mietkosten für Gebäude dieser Größenordnung ohne Berücksichtigung des Grundstückes und des Erbpachtzins noch unter der höchst hinnehmbaren Miete liegen. Weiterhin sind die Erträge im Ergebnishaushalt aus Zahlungen für Erbbaupachtzins um 343,20 € jährlich sowie analog in gleicher Höhe im Aufwand für Mietzahlungen erhöht worden. Die Präzisierung ist erforderlich, weil im Beschluss DS-VI-03974-NF-01 ein anderer Wert ausgewiesen war als letztendlich im zwischenzeitlich vereinbarten Erbbaurechtsvertrag vereinbart wurde (Berechnungsfehler). Die Erbbaupachtzinszahlungen sind haushaltsneutral. Übersicht der jährlichen haushalterischen Auswirkungen ab 2019* Jahr Auszahlung/Aufwendung FinHH ErgHH Einzahlung/Erträge FinHH ErgHH Kaltmiete im 1.Jahr 0,00 € 1.026.594,00 € 0,00 € 0,00 € Allg. Betriebskosten 0,00 € 168.630,00 € 0,00 € 0,00 € Nutzungskosten 0,00 € 229.043,00 € 0,00 € 0,00 € Erbbauzins 0,00 € 37.020,00 € 0,00 € -37.020,00 € Bürgschaftsprovision im 1. Jahr 0,00 € 175.369,82 € 0,00 € -175.369,82 € Bearbeitungsentgelt 1 % (einmalig) 0,00 € 116.907,21 € 0 -116.907,21 € Summe im 1. Jahr 1.753.564,03 € Bürgschaftsprovision berechnet über 20 Jahre Summe über 20 Jahre 1.841.288,56 € 29.781.135,77 € 329.297,03 € -1.841.228,56€ -2.698.535,77 € Folgen bei Nichtbeschlussfassung Bei Nichtbeschlussfassung müsste die Ausschreibung sofort aufgehoben werden. Das Vorhaben müsste planungstechnisch überarbeitet werden. Die Inbetriebnahme sowohl der Förderschule mit 88 Plätzen aus auch die Kindertageseinrichtung mit 185 Plätzen würde auf unbestimmte Zeit bis zur Sicherung der kompletten, finanziellen Machbarkeit verschoben werden. Die bewilligten Fördermittel von 1.083.915 € können wegen Ablauf des Förderprogramms Ende 2018 nicht in Anspruch genommen werden. Anlagen: Anlage 1 - Gesamtfinanzierung des Vorhabens Anlage 2 – Vergleich nach ImmoWertV Anlage 1 Gesamtfinanzierung Vorhaben Kinderhaus Curiestraße an der Alten Messe Finanzierung über Kredit mit FöMi Kita Stand : Juli 2017 Mietberechnung im ersten Jahr Investition Mietberechnung im letzten Jahr durchschnittliche Miete 12.182.636,00 € abzgl. FöMi Kita zzgl. Bauzeit- und Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsentgelt 1% / lfd. Provision 1,5% Kommunalbürgschaft -1.083.915,00 € 592.000,00 € Kredithöhe 11.690.721,00 € Summe Investitionsaufwand Mietvertragsrefinanzierung 20 Jahre Annuität bei 2,04 % Zinssatz über 20 Jahre fest Provision 1,5 % Kommunalbürgschaft im 1. Jahr (variabler Mietanteil) Erbbaupacht Property Management Außenanlagen 0,55 €/m² mtl. Instandhaltung 1,00 €/m² mtl. Wagnis und Gewinn Monatliche Kaltmiete davon verbleibt im Stadthaushalt monatlich 59.359,50 € 11.690,00 € 3.085,00 € 2.975,00 € 2.438,00 € 4.015,00 € 1.987,00 € monatlich 59.359,50 € 704,00 € 3.085,00 € 2.975,00 € 2.438,00 € 4.015,00 € 1.987,00 € monatlich 59.359,50 € 5.845,00 € 3.085,00 € 2.975,00 € 2.438,00 € 4.015,00 € 1.987,00 € 85.549,50 € 14.775,00 € 74.563,50 € 3.789,00 € 79.704,50 € 8.930,00 € 21.07.2017 Vergleichsübersicht Bruttojahresmiete Investor /LESG - ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverfahren auf Basis Rohertrag) Anlage 2 Objekt: Curiestraße Bezug Miete pro m² Investor / Miete LESG Vergleichswert höchste hinnehmbare Miete ohne Einhaltung der Benchmark und Kinderzahlen nur anhand der Mietfläche ImmoWertV Vergleichswert bei Eigeninvestition bei Einhaltung der Benchmark nicht möglich, aufgrund verschiedener Nutzungsart Abweichung zum Mietvertragsentwurf bezogen auf NGF ImmoWertV (negativ = Unterschreitung des Vergleichswert nach ImmoWertV) Abweichung zum Mietvertragsentwurf bezogen auf NGF und Benchmark (negativ = Unterschreitung des Vergleichswert nach Benchmark) Miete pro m² im Gesamtkaltmiete Kosten pro Jahr pro Jahr Platz 19,85 € 238,22 € 956.454,00 € 20,38 € 244,55 € 981.874,34 € -0,53 € -6,33 € -25.420,34 € . 0,00 0,00 NGF m² pro Miete pro Monat Platz 0,00 0,00 Anmerkungen I.n der Durchschnittsmiete ist der 79.704,50 € Erbbauzins in Höhe von monatlich 3.085€ enthalten Nach Rücksprache mit dem RPA, wurden die Kosten für das Grundstück 81.822,86 € (KG100) nicht berücksichtigt, da hier ein Erbbaurecht mit einem Dritten durch den Investor geschlossen wurde und der Erbbauzins separat ausgewiesen ist. Daher ist dieser Wert nicht in die Vergleichsrechnung mit einzubeziehen. . Jahresnettokaltmiete CuriestrErtragswertverfahren19_07.xls