Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-03976-VSP-01 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Flächenvorsorge für innovative Konzepte kostengünstigen Wohnungsbaus Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Grundstücksverkehrsausschuss FA Stadtentwicklung und Bau Ratsversammlung 21.08.2017 29.08.2017 20.09.2017 Bestätigung Vorberatung Anhörung Beschlussfassung Rechtliche Konsequenzen Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre ☐ Rechtswidrig und/oder ☐ Nachteilig für die Stadt Leipzig. ☐ Zustimmung ☐ Ablehnung ☐ Zustimmung mit Ergänzung ☒ ☒ Alternativvorschlag zu 2 und 3 ☐ Sachstandsbericht Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln zu 1 Beschlussvorschlag: Beschlusspunkt 1: Ablehnung, da Verwaltungshandeln Beschlusspunkte 2 und 3: Alternativvorschlag: 1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, bei der Auswahl geeigneter Flächen für den kostengünstigen Wohnungsneubau darauf zu achten, dass - die soziale Durchmischung eines Quartiers unterstützt und eine örtliche Konzentration sozialer Problemlagen vermieden werden, - eine Bebauung in angemessener Dichte die Integration ins Quartier ermöglicht, - die infrastrukturellen Kosten und Folgekosten möglichst gering sind, - die Erreichbarkeit mit dem schienengebundenen ÖPNV gegeben ist. 2. Über den Umfang und die Inanspruchnahme von Wohnbauflächen wird regelmäßig im Monitoringbericht Wohnen berichtet. 1/6 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: x Finanzielle Auswirkungen nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: nein wenn ja, nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 2/6 Sachverhalt: Zu Beschlusspunkt 1 des Antrags: Der Beschlusspunkt 1 des Antrags wird abgelehnt, da die planerische Verfügbarbarmachung von Flächen und die Vorbereitung der Veräußerung städtischer Grundstücke nach Konzept bereits Verwaltungshandeln darstellen. Die Stadtverwaltung kümmert sich auf Grundlage des Baugesetzbuches und des Wohnungspolitischen Konzeptes intensiv um das planerische Verfügbarmachen von Wohnbauflächen. Ein großer Teil der Vorhaben wird dabei nach § 34 BauGB genehmigt, aber im Rahmen der verfügbaren Ressourcen werden auch Wohnbauvorhaben durch Bebauungspläne und große Gebietsentwicklungsprozesse vorbereitet. Ein ausreichendes neues Wohnungsangebot kann sich dämpfend auf die Mietenentwicklung auswirken. Darüber hinaus kann kostengünstigeres Bauen durch weitere Maßnahmen unterstützt werden (z.B. Stellplatzsatzung). Dabei sind jedoch die kommunalen Handlungsspielräume auf Grund bundesrechtlicher Regelungen begrenzt. Ein alleiniges „planerisches Verfügbarmachen“ von Wohnbauflächen im Sinne des Antrages und eine Minimierung der Kosten, die durch die Stadt beeinflussbar sind, führt nicht automatisch dazu, dass kostengünstiger Wohnungsneubau für Schwellenhaushalte entsteht, da sich Kostenvorteile für den Bauherren nicht immer und nicht komplett in günstigeren Kaufund Mietpreisen niederschlagen. Deshalb sieht die Verwaltung die soziale Wohnungsbauförderung als einen weiteren zentralen Baustein für neue Wohnungen zu günstigeren Mieten. Hierfür sowie für bezahlbares Wohnen werden Konzeptveräußerungen kommunaler Grundstücke vorbereitet. Der Sachstand im Einzelnen stellt sich wie folgt dar: Planerisches Verfügbarmachen von Flächen Die im § 34 BauGB eröffneten Ermessensspielräume werden schon heute genutzt, um Wohnungsbauvorhaben an geeigneten Standorten zügig realisieren zu können. Es ist davon auszugehen, dass über drei Viertel der Bauvorhaben im Geschosswohnungsbau in den vergangenen Jahren an Standorten realisiert, die nach § 34 BauGB beurteilt wurden. Darüber hinaus wird über Bebauungspläne Planungsrecht für neue Wohnbauvorhaben vorbereitet. Es befinden sich regelmäßig 60 bis 70 B-Pläne im Verfahren (nicht nur für den Wohnungsbau), wobei der Größe und Komplexität der Pläne zunimmt. 2017 wird mit Bebauungsplänen Baurecht im Bereich der ehemaligen Kasernengelände in Möckern (Heeresbäckerei, Werk Motor), in der Katzstraße in Probstheida, auf dem Areal des früheren Krystallpalastes in Zentrum-Ost und im Wiesenblumenweg in Holzhausen geschaffen. Als dritter Baustein wird an den Standorten Hauptbahnhof Westseite, Freiladebahnhof Eutritzscher Straße und Bayerischer Bahnhof die Revitalisierung großer Bahnbrachen als urbane Stadtquartiere vorbereitet. Zur langfristigen Sicherung eines ausreichenden Wohnbauflächenpotenzials wird außerdem bis 2018 der STEP Wohnbauflächen fortgeschrieben. Hierbei werden Flächen auf ihre Eignung als Wohnbaufläche hin überprüft und in einer gesamtstädtischen Strategie im Hinblick auf ihre Inanspruchnahme (Art der Bebauung, zeitliche Einordnung u. a.) priorisiert. Abschließend sei in Bezug auf die Begründung des Antrages noch auf die Rolle des FNP hingewiesen. Eine andersweitige FNP-Darstellung steht einer Bebaubarkeit mit Wohnungen nach § 34 BauGB rechtlich nicht entgegen. Andererseits ersetzt die Darstellung als Wohnbaufläche im FNP nicht die Erarbeitung eines B-Planes, wenn eine Bebaubarkeit nach § 34 BauGB nicht gegeben ist Insofern stellt die planerische Verfügbarmachung von Flächen bereits Verwaltungshandeln dar. Nutzung der Wohnungsbauförderung im Freistaat Sachsen 3/6 Als Begründung des Antrags wird die Notwendigkeit der Unterstützung von Schwellenhaushalten angegeben, für die es „kreativer Formen kostengünstigen Wohnungsbaus bedarf“. Frei finanzierter Wohnungsbau findet aufgrund der Leipziger Marktverhältnisse allerdings auch bei kostensparendem Bauen im hochpreisigen Segment statt. Nur durch soziale Wohnungsbauförderung kann für Schwellenhaushalte bezahlbarer Wohnraum im Wohnungsneubau mit einer Fördermiete von 6,50 €/m² entstehen. Die zur Umsetzung der sozialen Wohnungsbauförderung (Richtlinie des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum) notwendige kommunale Konzeption (VI-DS-03384NF-01) wurde von der Ratsversammlung am 12.04.2017 beschlossen. Am 18.04.2017 erhielt die Stadt Leipzig den positiven Förderbescheid. Die Unterstützung von Schwellenhaushalten durch soziale Wohnungsbauförderung stellt daher Verwaltungshandeln dar. Veräußerung nach Konzept Entsprechend der Ratsbeschlüsse „Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015“ (VI-DS-1475-NF-002) und „Betroffenen- und Interessenbeteiligung an der Erarbeitung von Sozialkriterien“ (A-00058/14) soll für verschiedene innovative Konzepte (Belegungsrechte mit Mietpreisbindung, Abgabe an Baugruppen, Schaffung bezahlbarer Kleinstwohnungen mit max 40 m²), die den sozialen Wohnungsbau fördern, künftig die Konzeptveräußerung angewandt werden, um bevorzugt Erbbaurechte auszugeben. In einer Arbeitsgruppe aus Stadträten und Verwaltung werden die Kriterien und das Verfahren dafür vorbereitet. In einer Veranstaltung am 3. April 2017 wurden mögliche Kriterien öffentlich unter Beteiligung der Interessensgruppen diskutiert. Darauf aufbauend werden derzeit zwei Vorlagen vorbereitet, die sowohl Veräußerungen nach Konzept in Verbindung mit sozialer Wohnungsbauförderung als auch für Baugruppen beinhalten. Beide Vorlagen unterstützen damit kostengünstigen Wohnungsbau, die Schaffung bezahlbarer Wohnungen und leisten damit einen Beitrag zur Unterstützung von Schwellenhaushalten. Die Verwaltung stellt in Abstimmung mit der o.g. Arbeitsgruppe geeignete Grundstücke bereit, auf denen sozialer Wohnungsbau möglich ist und wo eine soziale Durchmischung gefördert wird. Die Unterstützung von Schwellenhaushalten durch Konzeptveräußerungen kommunaler Grundstücke stellt daher Verwaltungshandeln dar. Vermarktung städtischer Grundstücke Neben der oben angeführten vorgesehenen Veräußerung von Grundstücken nach Konzept wird zum Thema „Vermarktung städtischer Grundstücke für den Wohnungsbau“ auf den Verwaltungsstandpunkt zum im Verfahren befindlichen Antrag „Offene Bebauungspläne umsetzen“ (VI-DS-03581-VSP) verwiesen. Mit dem Alternativvorschlag werden Verfahrensvorschläge zur zügigen Aktivierung städtischer Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau für die B-Pläne Nr. 132.1 "Thomas-Müntzer-Siedlung", Nr. 132.2 "Rehbacher Straße", Nr. 9.1 "An der Neubauernsiedlung" und Nr. 327 "Lange Trift/Nordseite" unterbreitet. Zu den Beschlusspunkten 2 und 3 des Antrags: Kriterien zur Auswahl geeigneter Flächen Im Antrag werden drei Kriterien benannt, die bei der Auswahl geeigneter Flächen für kostengünstigen Wohnungsbau zu berücksichtigen sind. Diese werden bereits heute grundsätzlich von der Verwaltung berücksichtigt, aber in der Ausführung etwas anders als im Antrag dargestellt gehandhabt. Die Intention des Antragstellers aufgreifend, werden folgende Kriterien vorgeschlagen, die bei der Erarbeitung des Stadtentwicklungsplans (STEP) Wohnbauflächen berücksichtigt werden: a) „soziale Durchmischung eines Quartiers unterstützen und örtliche Konzentration sozialer Problemlagen vermeiden“: 4/6 Die soziale Durchmischung von Quartieren ist ein wichtiger Baustein im Wohnungspolitischen Konzept (Leitlinie 4). Darauf richtet sich das Handeln der Verwaltung in vielen Bereichen der Stadterneuerung und Planung aus. Auch bei der geplanten Konzeptveräußerung sollen Grundstücke so ausgewählt werden, dass sie die Durchmischung von Stadtteilen unterstützen. Bei der Entwicklung großer neuer Stadtquartiere wirkt die Stadtverwaltung darauf hin, das sich der Vorhabenträger verpflichtet , mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbau zu errichten. So wurde beispielsweise im städtebaulichen Vertrag zur Entwicklung des Quartiers „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ vereinbart, dass der Vorhabenträger 30 % der für Wohnen vorgesehenen Bruttogeschossfläche sozialen Wohnungsbau gemäß der geltenden Förderrichtlinie zu errichten (VI-DS-03364 vom 12.04.2017). Damit wird insbesondere bei der Entwicklung größerer Quartiere ein wichtiger Beitrag zur sozialen Mischung geleistet. Im Antrag wird im Detail vorgeschlagen, dass keine Flächen in Ortsteilen mit einem Anteil von 25 % SGB II-Leistungsempfängern an der Wohnbevölkerung für kostengünstigen Wohnungsbau bereitgestellt werden. Diese Quote wird seitens der Verwaltung als nicht zielführend erachtet. Geförderter Wohnungsneubau wird bei einer Kostenmiete von 10,00 €/m² (nettokalt) zu einer Fördermiete von 6,50 €/m² (nettokalt) führen, ungeförderter kostengünstiger Wohnungsbau sogar von schätzungsweise mehr als 8 €/m². Dies liegt deutlich über den derzeit geltenden angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung (je nach Haushaltsgröße 4,51 – 4,72 €/m² (nettokalt)), die für SGB II-Leistungsempfänger als angemessene Miete übernommen werden. Das entstehende Angebot an gefördertem Wohnungsbau richtet sich an Haushalte mit geringem bis mittleren Erwerbseinkommen (Schwellenhaushalte), die die Fördermiete von 6,50 €/m² aufbringen können und wollen. Insofern führt der Bau von gefördertem Wohnraum nicht zu einer Zunahme von SGB IILeistungsempfängern in den Quartieren. Daher wird die im Antrag vorgeschlagene Quote von der Verwaltung abgelehnt. b) “Integration neuer Wohnbauflächen in angemessener Dichte in das umgebende Quartier“: Auch wenn der Schwerpunkt des aktuellen Wohnungsneubaus auf Nachverdichtungsprojekten nach § 34 BauGB liegt, erfordert das Wachstum und die daraus resultierende Wohnungsnachfrage auch die Entwicklung größerer neuer Standorte wie die Kasernengelände in Gohlis/Möckern und die ehemaligen Bahnflächen rund um die Innenstadt. Bei diesen Entwicklungsgebieten ist auf eine entsprechende Nutzungsmischung und gute Integration in das bestehende Umfeld zu achten. Darüber hinaus geht es um eine Mischung von Wohnformen, um das angesprochene Dominieren zu verhindern. Dies umfasst auch die angestrebte Verpflichtung der Vorhabenträger bei der Entwicklung neuer Stadtquartiere wie z.B. dem Quartier „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“, geförderten Wohnungsbau zu errichten, um eine soziale Mischung in diesen Gebieten zu ermöglichen und der Nachfrage nach mittelpreisigem Wohnraum gerecht zu werden. Insofern entspricht das Verwaltungshandeln der Intention des Antrags. c) „Berücksichigung infrastruktureller Kosten und Folgekosten“: Um kostensparendes Bauen zu unterstützen, sind bei der Auswahl von Wohnbauflächen deren Kosten und Folgekosten der Infrastruktur zu berücksichtigen. Flächen sollen so ausgewählt werden, dass Erschließungskosten, die ggf. vom Vorhabenträger auf die späteren Nutzer umgelegt werden, möglichst gering sind. Darüber hinaus sollen auch Infrastrukturfolgekosten, die über die Infrastrukturbetreiber auf die Leipzigerinnen und Leipziger umgelegt werden, Berücksichtigung finden. d Erreichbarkeit mit ÖPNV ist gegeben: Mit dem Wohnungspolitischen Konzept wurde beschlossen:  Im Interesse einer verkehrsvermeidenden Stadtentwicklung und einer wirtschaftlichen Betreibung des öffentlichen Verkehrsnetzes sind für den Geschosswohnungsbau Flächen zu entwickeln, die sich im fußläufigen Einzugsbereich der Haltestellen des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs befinden (Straßenbahn: 300 Meter, S-Bahn: 500 Meter). 5/6  Die mögliche städtebauliche Dichte steigt in Abhängigkeit zur Erschließungsqualität (Liniendichte/Taktfrequenz). Dies wird aktuell entsprechend in der Stadtplanung angewandt und soll auch im neuen STEP Wohnbauflächenkonzept ein zentrales Merkmal bei der Auswahl geeigneter Wohnbauflächen bilden. Berichterstattung im Monitoringbericht Wohnen Über den Umfang und die Inanspruchnahme von Wohnbauflächen wird regelmäßig im Monitoringbericht Wohnen berichtet. 6/6