Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Neufassung Nr. VI-DS-03757-NF-01 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Übertragung Baulandflächen in der Gemarkung Knauthain (B-Plan Nr. 132.2 "Rehbacher Straße") an die LESG in Verbindung mit außerplanmäßigen Auszahlungen nach § 78 in Anlehnung an § 79 (1) SächsGemO Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium Grundstücksverkehrsausschuss FA Finanzen FA Stadtentwicklung und Bau SBB Südwest Ratsversammlung voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 21.06.2017 Vorberatung Vorberatung Vorberatung Anhörung Beschlussfassung Beschlussvorschlag: 1. Der Oberbürgermeister wird in Umsetzung des Stadtratsbeschlusses vom 26.10.2016 (VIA-02691-NF-03) beauftragt, einen Grundstückskaufvertrag mit der LESG Gesellschaft der Stadt Leipzig über den Verkauf der städtischen Flurstücke 289 und 250/18 - 250/34 der Gemarkung Knauthain zum Kaufpreis i.H.v. 1.060.000 € (Verkehrswert) abzuschließen. 2. Der Kaufpreis i.H.v. 1.060.000 € wird in Form einer Gesellschaftereinlage an die LESG übertragen. 3. Die Gesellschaftereinlage i.H.v. 1.060.000 € erfolgt als außerplanmäßige Auszahlung nach § 78 in Anlehnung an § 79 (1) SächsGemO auf dem PSP-Element Werterhöhung LESG mbH (7.0001276.730) / Sachkonto Erwerb Sonstige Anteilsrechte verbund. Untern. (7844 1014) mit Deckung aus dem PSP-Element Veräußerung von Grundstücken (7.0000051.770) / Sachkonto Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden (6821 0000). 4. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LESG einen städtebaulichen Vertrag zu verhandeln und dem zuständigen Gremium zur Beschlussfassung vorzulegen. Es ist u.a. sicherzustellen, dass die LESG das Eigenheimgebiet Rehbacher Straße (B-Plan 132.2) erschließt und an Einzelbauherren vermarktet. Weiterhin soll der Vertrag eine Regelung zur Mitfinanzierung der erforderlichen Infrastruktur (insbesondere Kita-Plätze) enthalten. 1/3 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: Hinweis: Finanzielle Auswirkungen Finanzielle Auswirkungen (siehe dazu Begründung der Vorlage Seite 4) nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam Ergebnishaushalt von Erträge bis 2017 Höhe in EUR wo veranschlagt 802.790 … 1.060.000 7.0000051.770 Veräußerung von Grundstücken/Sachkonto Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden (68210000) 1.060.000 7.0001276.730 Werterhöhung LESG/ Sachkonto Erwerb sonstiger Anteilsrechte verbund. Untern. (78441014) Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen 2017 2017 Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan nein 2/3 wenn ja, Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat nein ja, Sachverhalt: siehe Anlage Anlagen öffentlich: Anlage 2: Daten und Fakten sowie Lageplan Anlage 5: Übersichtsplan Eigenheimgebiet Rehbacher Straße Anlagen nicht-öffentlich (wegen ihres Umfangs nur digital): Anlage 1: Private-Investor-Test (PIT) für die Übertragung von Grundstücken auf die LESG Anlage 3: Gutachten zur Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) Anlage 4: Kurzgutachten der BBVL 3/3 Begründung: Ausgangspunkt und Ergebnis Mit Stadtratsbeschluss vom 26.10.2016 ((VI-A-02691-NF03) wurde der Oberbürgermeister beauftragt, in Umsetzung des Ratsbeschlusses „Neue Wege in der Realisierung von Schulund Kitaneubauten bzw. Schul- und Kitasanierungen vom 24.02.2016 (VI-A-01788-NF-2) die städtischen Flächen im Gebiet des rechtskräftigen Bebauungsplanes Rehbacher Straße an die LESG zu übertragen, sofern rechtlich möglich als Gesellschaftereinlage. Nach Willen des Stadtrates soll die LESG vermehrt mit der Planung und Projektierung von Kindertagesstätten und Schulen beauftragt werden. Hierzu sollen geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der LESG zu erhalten, so beispielsweise auch durch Grundstücksübertragungen. Durch die Übernahme, die eigenständige Entwicklung sowie dem späteren Verkauf der Grundstücke im Eigenheimgebiet Rehbacher Straße (Bebauungsplan Nr. 132.2) könne die LESG zusätzliche Eigenmittel generieren, die sie zur Finanzierung von Infrastrukturprojekte der Stadt Leipzig nutzen kann. Dafür sollen nach Willen des Stadtrates von der Stadt Leipzig an die LESG zeitnah Flächen zur Vermarktung übertragen werden. Das Eigenheimgebiet des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Rehbacher Straße“ erweist sich am kurzfristigsten vermarktbar. Die Verwaltung hat im Rahmen eines Gutachtens prüfen lassen, ob eine Gesellschaftereinlage ohne Verletzung des EU-Beihilferechts möglich ist. Das von der Firma PricewaterhouseCoopers AG, Berlin, angefertigte Gutachten (Private Investor Test – PIT -) Anlage 1 kommt zu dem Ergebnis, dass eine Übertragung der städtischen Flurstücke im Bebauungsplangebiet „Rehbacher Straße“ in Form einer Einlage in das Eigenkapital der LESG beihilferechtlich unbedenklich ist, da keine Anhaltspunkte dafür gefunden wurden, dass sich die Stadt Leipzig nicht wie ein unabhängiger privater Investor verhalten würde. Hierzu wird im einzelnen unter Punkt 2 weiter ausgeführt. Zu 1.) Übertragung der städtischen Flurstücke auf die LESG im Eigenheimgebiet Rehbacher Straße Im Eigenheimgebiet Rehbacher Straße mit einer Bruttofläche von 54.991 m² verfügen die Stadt Leipzig und die LESG über 2 große Teilflächen: - Stadt Leipzig mit einer Größe von 25.721 m² - LESG mit einer Größe von 29.270 m² vergleiche Lageplan, Bestandteil der Anlage 2. Die städtische Bruttobaulandfläche, die bereits in 18 Flurstücke parzelliert wurde, soll an die LESG zur Komplettierung des gesamten Eigenheimgebiets übertragen werden. In der Bilanz der Stadt Leipzig sind die Flurstücke mit einem Wert von 10 €/m² ausgewiesen. Dies entspricht dem aktuell ausgewiesenen Bodenrichtwert. Das von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellte Verkehrswertgutachten vom 01.12.2016 kommt aufgrund von Auswertungen aus der Kaufpreissammlung der Stadt Leipzig im Rahmen der Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren zu einem Bruttorohbaulandwert in Höhe von 41,20 €/m². Dies entspricht ca. 40 % des Baulandwertes. Für die Gesamtfläche weist das Gutachten einen Verkehrswert (Marktwert) in Höhe von 1.060.000 € aus (Anlage 3). 1 Grundlage der Bewertung im Verkehrswertgutachten sind die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans: Als Nutzungsart ist allgemeines Wohngebiet (WA) bzw. reines Wohngebiet (WR) bei eingeschossiger, offener Bauweise und einer Grundflächenzahl von 0,25 festgesetzt. Neben den Verkehrsflächen für Anlieger und Parkflächen sind auch Grünflächen (Park- und Spielflächen) ausgewiesen. Die künftigen Baukörper sind innerhalb der dargestellten Baugrenzen zu errichten. Außer Einzelhäusern sind auch Doppelhäuser zulässig, hierfür sind bestimmte Ausnahmen und Vorgaben bezüglich der Grenzbebauung der Abstandsflächen zu beachten. Des weiteren liegen Festsetzungen zur Traufhöhe der Hauptgebäude, zur Dachform, zur Fassadengestaltung und zur Bepflanzung vor. Die Grundstücke sollen im wesentlichen an Einzelbauherren veräußert werden, insbesondere auch ein Interessentenkreis angesprochen werden, der bisher ins Umland der Stadt Leipzig mangels geeigneter Bauflächen ausweichen musste. Zu 2.) Übertragung der Flächen in Form einer Gesellschaftereinlage Zu prüfen war, ob eine Übertragung der Flächen ohne Verletzung des EU-Beihilferechts in Form einer Gesellschaftereinlage möglich ist. Zur Klärung dieser Frage hat die Stadt Leipzig die Firma PricewaterhouseCoopers AG, Berlin, (pwc) beauftragt. Für die Frage, ob eine Übertragung der städtischen Grundstücke an die LESG in Form einer Gesellschaftereinlage ohne Verletzung des EU-Beihilferechts möglich ist, ist entscheidend, ob die Stadt Leipzig den Nachweis den „Marktüblichkeit ihres Handelns“ erbringt. Wesentlicher Bestandteil des Nachweises der Marktüblichkeit ist ein sogenannter „Private Investor Test“ (PIT). Der PIT soll den Nachweis erbringen, dass auch ein nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen handelnder Privater die unentgeltliche Übertragung der Grundstücke vorgenommen und auch bei deren Behandlung als Kapitaleinlage so gehandelt hätte. Pwc hat deshalb den Vorgang daraufhin untersucht, ob ein Dritter (privater Investor) die gleiche unternehmerische Entscheidung getroffen hätte. Dies ist nach EU-Rechtsauffassung dann anzunehmen, wenn die Maßnahmen nach marktüblichen Gesichtspunkten zu einer positiven Rendite führe. Im Rahmen des PIT hat pwc die Art und Weise der Einbringung von Grundstücken sowie die Art und die Wirtschaftlichkeit des beabsichtigten Projektes untersucht und hinsichtlich der Marktüblichkeit beurteilt. Pwc hat festgestellt, dass in Leipzig durch ein nachhaltiges Bevölkerungswachstum eine große Nachfrage nach Wohnraum besteht. Infolge einer positiven Wirtschaftsentwicklung richtet sich die Nachfrage zunehmend auf Wohneigentum, Eigentümer von Grundstücken, die eine entsprechende Nutzung als Wohnbauland erlauben, würden sich deshalb in der gegenwärtigen Zeit grundsätzlich ebenfalls für eine Wertschöpfung aus ihren Grundstücken entscheiden. Die Einbringung von Grundstücken in eine Tochtergesellschaft ist dabei eine marktübliche Variante, die Muttergesellschaft nicht mit Projektrisiken zu belasten. Als wesentlicher Aspekt für die Wirtschaftlichkeit und die marktübliche Vergleichbarkeit ist der Marktwert der Liegenschaften im unerschlossenen Zustand. Das bereits zitierte Wertgutachten hat den Wert des Grundstückes zum gegenwärtigen Zeitpunkt mit 41,20 € je m² bestimmt. Die von der LESG vorgelegte Projektplanung zur Umsetzung der Erschließungsmaßnahme wurde von pwc im Ergebnis sowohl im Hinblick auf die Kostenschätzung als auch im Hinblick auf den Realisierungszeitraum für realistisch und in diesem Sinne auch auf Entscheidungen Dritter übertragbar angesehen. Die erwarteten Verkaufserlöse für die entwickelten Grundstücke sind im Hinblick auf den Zeitpunkt der Vermarktung ab 2017 und der nachgewiesenen großen Nachfrage nach 2 Baugrundstücken als realistisch einzuschätzen. Ein Dritter würde mit einem ähnlichen Verkaufserlös rechnen können, somit kann der erwartete Verkaufserlös in eine marktübliche Kalkulation übernommen werden. Unter Berücksichtigung des aktuellen Marktwerts der Grundstücke vor Entwicklung, der Projektkalkulation der LESG zur Erschließungsmaßnahme und dem zu erwartenden zukünftigen Verkaufserlös hat pwc für die Stadt Leipzig eine wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit des Projektes abgeleitet. Bei einem zu erwartenden Überschuss bezogen auf die Gesamtkosten würde sich auch ein privater Investor für eine entsprechende Maßnahme entscheiden. Pwc hat im Rahmen ihrer Untersuchungen keine Anhaltspunkte dafür gefunden, dass sich die Stadt Leipzig im Rahmen des beabsichtigten Erschließungsprojektes nicht wie ein unabhängiger privater Investor verhält. Die städtische Beratungsgesellschaft bbvl kommt im Rahmen des in diesem Zusammenhang erteilten Prüfungsauftrages in ihrem Kurzgutachten vom 16.12.2016 (Anlage 4) unter Einbeziehung der gutachterlichen Bewertung von pwc zu der Feststellung, dass eine Übertragung der dargestellten Grundstücke der Stadt Leipzig unter Einhaltung der im Gutachten von pwc näher bezeichneten Voraussetzungen in Form einer Einlage in das Eigenkapital der LESG beihilferechtlich unschädlich ist, da keine Anhaltspunkte dafür gefunden wurden, dass sich die Stadt Leipzig wie ein unabhängiger privater Investor verhalten würde. Somit sei eine Übertragung der städtischen Grundstücke an die LESG in Form einer Gesellschaftereinlage EU-beihilferechtlich unbedenklich. Durch die Gesellschaftereinlage in Form der aufgeführten Grundstücke wird die Finanzkraft der LESG in Höhe von 1.060.000 € gestärkt. Dies ermöglicht weitere Investitionen der LESG in die soziale Infrastruktur der Stadt Leipzig. Bisher hat die LESG folgende Investitionen realisiert: - Kita Knauthain mit einem Investitionsvolumen von 1,58 Mio € - Asylbewerberunterkunft Braunstraße 28 mit einem Investitionsvolumen von 6 Mio € - Wohnheimkomplex für Asylbewerber, Arno-Nitzsche-Straße 37 mit einem Investitionsvolumen von 19 Mio €. Folgende Investitionen sind für die Jahre 2017/2018 vorgesehen: - Kinderhaus (Kita und Förderschule) Curiestraße, Alte Messe, - Neubau Kindertagesstätte Windscheidstraße - Neubau Kindertagesstätte Bremer Straße und ggfs. - Neubau Kindernotfallzentrum auf dem Gelände des St. Georg. Des weiteren ist die LESG für Kita- und Schulprojekte für das Amt für Jugend, Familie und Bildung als Dienstleisterin (Geschäftsbesorger) tätig. Zu 3.) Erschließung und Vermarktung des Eigenheimgebietes Rehbacher Straße Die Erschließung des Eigenheimgebietes Rehbacher Straße wird in dem zwischen der Stadt Leipzig und der LESG abzuschließenden Städtebaulichen Vertrag geregelt. Folgende Rahmenbedingungen sind am Standort bezüglich der technischen Erschließung zu beachten: Nach den Anforderungen der Kommunalen Wasserwerke Leipzig zur Regenentwässerung und Einleitung ins öffentliche Netz sollen gemäß B-Plan das Niederschlagswasser der öffentlichen Verkehrsfläche über Regenwasserrückhalteeinrichtungen versickert werden. 3 Weitere Anforderungen an die Erschließung sind die Herstellung eines Spielplatzes und eines Radweges entlang der Rehbacher Straße sowie die Neuanlage einer Baumallee. Die Anbindung des Wohngebietes an die Innenstadt ist durch den öffentlichen Nahverkehr gegeben. Die Regionalbus Leipzig GmbH betreibt die Linie120 (Knautkleeberg - Rehbach Knautnaundorf - Kitzen - Zwenkau) und bindet die Rehbacher Straße mit der Haltestelle inKnauthain, Seumestraße, Am Weiher in den Buslinienverkehr ein. Die LVB Buslinie 63 verbindet Rehbach mit Knautkleeberg. Beide Linien enden am Bahnhof Knautkleeberg, hier befindet sich die Endstation der Straßenbahnlinie 3 (Knautkleeberg- Taucha) Die erschlossenen Grundstücke sollen im wesentlichen an Einzelinteressenten veräußert werden. Einer Abwanderung von bauwilligen Leipziger Bürger in das Umland soll entgegengewirkt werden. Die Erschließung erfolgt voraussichtlich in 3 Bauabschnitten. Insgesamt 79 Grundstücke sollen Flächen zwischen 483 m² und 767 m² aufweisen. Die verbleibenden 11.300 m² werden für Spielplatz, Grün- und Verkehrsflächen vorgesehen. Die Gesamtlaufzeit der Erschließungsmaßnahmen wird im Bestcase mit knapp 2 Jahren im Worstcase mit knapp 3 Jahren geplant. Eine Kostenübersicht zu Planungszwecken eines beauftragten Ingenieurbüros liegt bereits mit Stand vom 17.11.2016 vor. - Übersichtsplan Eigenheimgebiet Rehbacher Straße, Anlage 5. Die Nachfrage nach den Baugrundstücken ist sehr hoch. Nach einem entsprechenden Artikel in der örtlichen Presse haben sich innerhalb weniger Tage über 50 Bauinteressenten bei der LESG registrieren lassen. Insoweit sind Stadt Leipzig und LESG bemüht, das Verfahren so schnell wie möglich durchzuführen. Der Städtebauliche Vertrag wird auch eine Regelung zur Mitfinanzierung der erforderlichen sozialen Infrastruktur (insbesondere Kitaplätze) enthalten. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Vertrag dem nach der Hauptsatzung zuständigen Gremium noch zur Beschlussfassung vorzulegen (voraussichtlich Verwaltungsausschuss). Finanzielle Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt Die vom Stadtrat gewollte Kapitaleinlage in Form des Grundstücks könnte nur in Höhe des aktuellen Buchwertes in Höhe von 257.210 Euro erfolgen. Diese Kapitaleinlage wäre für die Stadt bilanzneutral. Alternativ dazu hat der Verkauf des Grundstücks zum Verkehrswert und die anschließende Kapitaleinlage der Kaufpreisforderung einen deutlich wirtschaftlicheren Vorteil für die Stadt Leipzig und die LESG. Die Kapitaleinlage erfolgt in einer Höhe von 1.060.000 Euro, der außerordentliche Ertrag im Ergebnishaushalt der Stadt hat eine Höhe von 802.790 Euro. In Bezug auf den Finanzhaushalt ist der Vorgang liquiditätsneutral. Der Vorgang wird wie folgt gebucht: Buchungssätze: Verkauf: Forderung gegenüber LESG 1.060.000 Euro an außerordentliche Erträge aus Anlageverkauf in Höhe von 1.060.000 Euro Abgang Anlagevermögen: Außerordentlicher Aufwand an Grund und Boden 257.210 Euro 4 Ausgleich Forderung LESG über Gesellschaftereinlage: Finanzanlagevermögen an Forderungen LESG 1.060.000 Euro Damit wird unter dem Strich im Haushalt der Stadt ein außerordentlicher Ertrag i.H.v. 802.790 Euro realisiert. 5 Anlage 2: Daten und Fakten sowie Lageplan Verwaltungsempfehlung: Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Vertrag zur Übertragung der Baulandflächen in der Rehbacher Straße – – Flurstück Nr. 289, Gemarkung Knauthain, Blatt 4 Nr. 11, Fläche 9.327 m² Flurstücke Nr. 250/18 - 250/34 Gemarkung Knauthain Blatt 4 Nr. 29, Fläche 16.394 m“ zu einem Verkehrswert in Höhe von 1.060.000 € (25.721 m² Grundstücksfläche = 41,20 €/m² unerschlossenes Rohbauland) beurkunden zu lassen. 1. 1.1 Objekt Grundstücksangaben lfd. Nr. Gemarkung Flurstück insges. m² GB-Eintragung Eigentümer ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 11 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 1.2 Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain Knauthain 289 250/18 250/19 250/20 250/21 250/22 250/23 250/24 250/25 250/26 250/27 250/28 250/29 250/30 250/31 250/32 250/33 250/34 9.327 767 753 508 507 508 485 509 508 564 564 564 564 554 549 59 436 7.995 Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadt Leipzig Ansprüche lfd. Nr. städt. VA ja / nein sonst. VA ja / nein _____________________________________________________________________________________________________________ nein nein 1.3 Ausschreibung des Grundstückes: entfällt 1.4 Gegenwärtige Bebauung und Nutzung: Landwirtschaftliche Nutzfläche 1.5 Bodenrichtwert lt. Verkehrswertgutachten vom 01.12.2016 1.060.000,00 € 2. Verfahren 2.1 Beschreibung des Verfahrens: (VI-A-02691-NF 03) Stadtratsbeschluss vom 26.10.2016 2.2 Seite 2 Bewertung durch die Jury / Auswertung der Angebote / Aussagen zu weiteren Antragstellern: entfällt 2.4 Ergebnisse und Ablauf des Verhandlungsverfahrens: entfällt 3 Aussagen zum Antragsteller 3.1 Geschäftsform: GmbH 3.2 Anschrift: Salomonstraße 21, 04103 Leipzig 4. Kurzbeschreibung des gegenwärtigen Zustandes des Objektes Landwirtschaftliche Nutzfläche 5. Ziel der Übertragung: Gesellschaftereinlage 6. Aussagen zum Investitionsvorhaben: Erschließung und Vermarktung von ca. 80 Baugrundstücken an Einzelinteressenten entsprechend B-Plan 132.2 Rehbacher Straße. 7. Übertragung: Kapitaleinlage an die LESG mbH in Höhe von 1.060.000 €. Anlage Lageplan Anlage 2 LAGEPLAN Eigenheimgebiet Rehbacher Straße (B-Plan 132.2) Anlage 5 3. BA 1. BA 2. BA Übersichtsplan Eigenheimgebiet Rehbacher Str. (vorläufige Parzellierung)