Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-03785-VSP-01 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Sozialen Wohnungsbau unterstützen Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium voraussichtler Sitzungstermin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule FA Stadtentwicklung und Bau Ratsversammlung 08.06.2017 20.06.2017 21.06.2017 Bestätigung Vorberatung Vorberatung Beschlussfassung Rechtliche Konsequenzen Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre Rechtswidrig und/oder x Nachteilig für die Stadt Leipzig. Zustimmung Ablehnung Zustimmung mit Ergänzung Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln x Alternativvorschlag x Sachstandsbericht Alternativvorschlag: 1. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen soll durch städtebauliche Verträge mit den Planungsbegünstigten sichergestellt werden, dass 30 % der Bruttogeschossfläche, die für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förderrichtlinie des Freistaates Sachsen (aktuell RL gebundener Mietwohnraum - RL gMW vom 22.11.2016) errichtet werden. 2. Diese Bindung gilt für Bebauungspläne, in denen die planungsrechtliche Zulässigkeit für mindestens 5.000 qm Bruttogeschossfläche für den Geschosswohnungsbau begründet wird und bei denen noch kein Aufstellungsbeschluss gem. §2 Abs. 1 BauGB gefasst wurde. 3. Sofern im Einzelfall ein Verzicht auf die Bindung nach Ziffer 2 zweckdienlich ist, ist dies in der Begründung zum Aufstellungsbeschluss umfassend darzulegen. 4. Der Oberbürgermeister wird beauftragt zu prüfen, ob und in welchem Umfang die Bindung auch bei Bebauungsplänen angewandt werden kann, bei denen ein Aufstellungsbeschluss bereits gefasst wurde, aber die öffentliche Auslegung gem. § 3 1/6 Abs. 2 BauGB noch nicht erfolgt ist. Das Prüfergebnis ist spätestens jeweils mit dem Auslegungsbeschluss vorzulegen. 5. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, dem Stadtrat zum ersten Quartal 2018 Ausführungsregelungen für Ziffer 1 vorzulegen. 6. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, im Sinne einer zielorientierten Steuerung bei der Vergabe von Wohnungsbauförderung in bestehenden Bebauungsplangebieten und in den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen nach § 34 BauGB bei entstehenden Projekten in Verhandlung mit den Vorhabenträgern zur Inanspruchnahme der Wohnungsbauförderung zu treten. Sachstandsbericht und Begründung Ziel des Antragstellers ist es, angesichts der zunehmenden Anspannung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt den Neubau von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum entsprechend der aktuell geltenden Förderrichtlinie des Freistaates Sachsen zu forcieren bzw. darüber hinaus neuen Wohnraum entsprechend der Eckwerte für die Kosten der Unterkunft für Leistungsberechtigte gemäß SGB II und SGB XII zu schaffen. Diese Ziele entsprechen den wohnungspolitischen Zielstellungen der Stadt Leipzig. Bevor auf das hierfür notwendige Instrumentarium und die Beschlussvorschläge eingegangen wird, werden im Folgendem die Rahmenbedingungen der aktuellen Situation des Leipziger Wohnungsmarktes sowie die Zielstellung des WoPoKo kurz beleuchtet. Aktuelle Situation des Leipziger Wohnungsmarktes Der Wohnungsmarkt ist von einer starken Dynamik gekennzeichnet. Im Jahr 2016 hatten 579.530 Einwohner ihren Hauptwohnsitz in Leipzig und die Stadt hat 11.684 Einwohner hinzugewonnen, was einem Bevölkerungswachstum von knapp 2,1 % entspricht. Für 2030 wird ein Bevölkerungswachstum auf 722.000 Einwohner prognostiziert. Der marktaktive Leerstand geht weiter zurück und es ist eine zunehmende Marktanspannung zu verzeichnen. Auch die Bau- und Sanierungstätigkeit hat sich intensiviert. Dabei haben die Baufertigstellungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern spürbar zugenommen. Aufgrund der hohen Baukosten und des vergleichsweise niedrigen Mietniveaus im Bestand entstehen Neubauwohnungen ausschließlich im höherpreisigen Segment. Insbesondere die Angebotsmieten sind - von einem niedrigen Niveau kommend - in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Gleichzeitig ist das Einkommensniveau der Bevölkerung im bundesdurchschnittlichen Vergleich trotz vergangener Lohnsteigerungen immer noch gering. Wohnungspolitische Zielstellung der Stadt Leipzig Aus den im Wohnungspolitischen Konzept, Fortschreibung 2015, (Beschluss VI-DS-01475 vom 16.09.2015) festgelegten wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt kann abgeleitet werden, welche Ziele mit dem Einsatz von Wohnungsbauförderung verfolgt: - preisgünstigen Wohnraum vor allem im Bestand für die Versorgung von einkommensschwacher Haushalte schaffen - bezahlbaren Wohnraum im Bestand sowie im Neubau für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen schaffen - bedarfsgerechte Wohnungsgrößen und -qualitäten für Haushalte mit geringen bis mittleren Einkommen sowie für Haushalte mit Familien, Senioren und Menschen mit Behinderung schaffen - sozial, demographisch, ethnisch und nutzungsstrukturell gemischte Stadtteile erhalten und entwickeln. Benachteiligungen in Stadtteilen und Segregationstendenzen dämpfen und Wohnbauförderung im Schwerpunkt in den Stadtteilen realisieren, deren Anteil an Wohnraum im preisgünstigen Segment unterdurchschnittlich ist. Zum ursprünglichen Beschlussvorschlag 1: Der Antragsteller bringt den Vorschlag ein, im Zuge sämtlicher Bauleitplanungen mit geplanter Wohnbebauung zu prüfen, inwiefern und in welcher Größenordnung 2/6 Festsetzungen in Bebauungsplänen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB getroffen werden können, um angemessenen Wohnraum für Leistungsberechtigte nach SGB II und SGBXII realisieren zu können. Der § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB ermöglicht, die Flächen festzusetzen, auf denen nur "Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen." Ein Zwang, hier geförderten mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbau zu realisieren, ist damit nicht gegeben. Es werden im Bebauungsplan die für sozialen Wohnungsbau geeignete Flächen räumlich festgesetzt. Eine verbindliche Realisierung kann nur über einen städtebaulichen Vertrag abgesichert werden. Eine dementsprechende Festsetzung zwingt die Betroffenen selbst dann nicht zur Inanspruchnahme von Mitteln der sozialen Wohnraumförderung, wenn diese zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnungen zur Verfügung stehen. Städte wie München und Münster verzichten deshalb auf diese Festsetzung. Der Investor müsste sich im Verfahrensschritt der Offenlage nach § 3 Abs. 2 BauGB festlegen, wo er den sozialen Wohnraum verorten will. Der dazugehörige städtebauliche Vertrag, der den geförderten Wohnungsbau dann rechtlich absichert, wird aber später, kurz vor dem Satzungsbeschluss unterzeichnet. Der Investor verliert damit Handlungsspielraum für sein Vorhaben. Das Ziel, angemessenen Wohnraum für Leistungsberechtigte nach SGB II und SGBXII zu bauen, ist auf Grundlage des aktuellen Förderprogramms (RL gebundener Mietwohnraum RL gMW vom 22.11.2016) im Neubau nicht zu erreichen. Mit dem Förderprogramm können Belegungsrechte über 15 Jahre und Mietpreise 35 % unterhalb der festgesetzten durchschnittlichen Angebotsmiete vergleichbarer Wohnungen festgelegt werden. Dies ist zu begrüßen, da so bezahlbarer Wohnraum für die betroffenen Gruppen gebaut und angeboten werden kann. Im Neubau ist der KdU - Richtwert trotz Förderung aber nicht zu erreichen. Bei einer marktüblichen Neubaumiete von ca. 10 €/ qm netto kalt, werden 3,50 €/ qm gefördert, die Miete läge damit bei 6,50 €/ qm netto kalt. Der KdU-Richtwert liegt aktuell zwischen 4,51 - 4,72 €/ qm netto kalt. Mieten in dieser Höhe können nur im Rahmen einer geförderten Sanierung bestehender Wohnungen erzielt werden. Alternativvorschlag - Begründung Vor diesem Hintergrund schlägt die Verwaltung - auch in Anlehnung an das Vorgehen vergleichbarer Städte - einen Grundsatzbeschluss vor, für alle neu aufzustellenden Bebauungspläne 30 % geförderten Wohnungsbau über einen städtebaulichen Vertrag zu sichern. Dieser Weg wird einer Untersuchung des deutschen Städtetages zur Folge von 19 der 22 befragten Städte verfolgt. Diese verbindliche Quote zur Realisierung sozial geförderten Wohnraums ab einem auch von vergleichbaren Städten verwendeten Schwellenwert von 5.000 qm Bruttogeschossfläche (entspricht ca. 50 Wohneinheiten) sichert einen in der Verwaltung vertretbaren Aufwand zur Erzielung einer Mindestmenge geförderter Wohneinheiten. Dieses Vorgehen bewirkt die Gleichbehandlung der Vorhabenträger und bringt Planungs- und Rechtssicherheit für Vorhaben. Mit dem vorliegenden alternativen Beschlussvorschlag wird langfristig gesichert, dass die zur Verfügung stehenden Fördermittel genutzt werden. Der Investor wird zur Inanspruchnahme verpflichtet, wenn er Baurecht über einen Bebauungsplan erzielen will. Es soll für den geförderten Wohnungsbau eine stadtweit einheitliche Quote des Anteils an gefördertem Wohnungsbau von 30 Prozent gelten, um eine soziale Mischung möglichst in allen Quartieren zu gewährleisten. Also auch Quartiere mit hohen Mietpreisen, in denen eher eine Neubautätigkeit zu erwarten ist, sowie ganz neu aufgeschlossenen Gebiete sollen mit sozialem Wohnungsbau belegt und sozial durchmischt werden. Eine stadtweit einheitliche 3/6 Quote erleichtert den Umgang mit dem Bauherren, sichert eine Gleichbehandlung im Verfahren für die Planbegünstigten und stärkt die Rechtssicherheit des Verfahrens. Im Einzelfall sind Fallkonstellationen möglich, bei denen eine strikte Bindung der Aufstellung eines Bebauungsplanes an die verpflichtende Bindung zur Inanspruchnahme von Mitteln der sozialen Wohnraumförderung zur Erreichung der jeweiligen städtebaulichen Ziele der Bebauungsplanung nicht geeignet sind. Als Beispiele können genannt werden: Die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Steuerung oder Begrenzung der zulässigen baulichen Nutzung oder eine Bebauungsplanung zur Umnutzung von Baudenkmalen, bei denen die innere Grundrissstruktur nicht den förderfähigen Flächenvorgaben entspricht. In derartigen Fällen ist der Ausnahmetatbestand in der Begründung zum Aufstellungsbeschluss darzulegen. Um die o.g. Regelung möglichst nicht nur auf neu aufzulegende Bebauungsplanverfahren anzuwenden, sondern auch auf bereits begonnene Verfahren auszuweiten, ist zu prüfen, ob der Investor auch erst nach Beginn des Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) aber noch vor dem Verfahrensschritt der Offenlegung an die Inanspruchnahme der Fördermittel der jeweils geltenden Förderrichtlinie des Freistaates Sachsen gebunden werden kann. Um diese Regelungen praktisch umzusetzen, bedarf es eines einheitlichen Verwaltungshandelns. Auch muss dem Vorhabenträger das hierfür notwendige Verfahren transparent und nachvollziehbar vermittelt werden. Deshalb wird die Verwaltung dem Stadtrat bis zum 1. Quartal 2018 Ausführungsbestimmungen zur einheitlichen Anwendung der Regelungen vorlegen. Zum ursprünglichen Beschlussvorschlag 2 Im zweiten Punkt beantragt der Antragsteller, dass bei sämtlichen Bauanträgen zu Wohnungsbauvorhaben im Zusammenhang bebauter Ortsteile gem. § 34 BauGB bei den Bauherren darauf hingewirkt werden soll, Wohneinheiten im Sinne der Vorlage DS-0687/14 (angemessene Kosten der Unterkunft für Leistungsberechtigte) zu errichten. Eine von drei neuen Wohneinheiten soll die Eckwerte der angemessenen Kosten einhalten. Zunächst ist festzuhalten, dass gegenwärtig ein Rechtsanspruch zu Gunsten des Vorhabenträgers auf Erteilung einer Baugenehmigung auch ohne Sozialbindung besteht, soweit das Vorhaben im Zusammenhang bebauter Ortsteile gem. § 34 BauGB liegt. Auf dem Beratungswege könnte versucht werden, den Investor davon zu überzeugen, jede dritte Wohnung im Sinne der Vorlage DS-0687/14 zu errichten. Dieser Überzeugungsprozess ist jedoch schwierig und hat wenig Aussicht auf Erfolg: 1. Argumentativ kann der Investor erst einmal nur inhaltlich im Sinne einer gemischten Einwohnerstruktur überzeugt werden, auch Neubauten miet- und belegungsgebunden anzubieten. Es gibt keine rechtliche Grundlage, auf deren Basis der Stadt die Möglichkeit an die Hand gegeben wird, in einem gem. § 34 BauGB bestimmten Gebieten Bauherren zu zwingen, Neubauwohnungen in dem gewünschten Preissegment herzustellen. Der Bauherr nutzt nur bereits bestehendes Baurecht und hat Anspruch auf eine Baugenehmigung, wenn sich sein Vorhaben gem. § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Insoweit würde der Vorhabenträger derzeit ohne Not eine Rechtsposition aufgeben, die aus Sicht eines institutionellen Vorhabenträgers dessen Gremien aus wirtschaftlichen Gründen (Einschränkung der Flexibilität bei Wiederverkauf, geringere Marktadaption) nicht vermittelbar sein dürfte. 2. Eine Neubauwohnung mit marktüblicher Rendite (von derzeit etwa 5 %) lässt sich bei den aktuellen Baupreisen am Markt nur in einer Größenordnung ab ca. 10 €/ qm netto kalt errichten. Der Zuschuss gem. "Richtlinie gebundener Mietwohnraum RLgMW vom 22.11.2016" beträgt in der Regel 35 Prozent, aber maximal 3,50 €/ qm gerechnet auf 15 Jahre, auf die anrechenbare Wohnfläche in Quadratmetern. Ein KdU-fähiges Niveau lässt sich derzeit nicht erreichen. 4/6 Deshalb wird mit dem neuen Beschlusspunkt 5 ein Alternativvorschlag formuliert. Die Stadtverwaltung wird mit einer intensiven Beratung und Information der Bauherren und Eigentümer zur Vorbereitung von Förderanträgen und Umsetzung der Wohnungsbauförderung auch in Gebieten mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan und im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach § 34 BauGB auf die Inanspruchnahme der sozialen Wohnungsbauförderung hinwirken (vgl. Vorlage "Neufassung Nr. VI - DS - 03384 - NF - 01 Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum RLgMW vom 22.11.2016".) Die Verwaltung wird regelmäßig über den Fortschritt im sozial geförderten Wohnungsbau berichten. 5/6 6/6