Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Neufassung Nr. VI-DS-03974-NF-01 Status: öffentlich Eingereicht von Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff: Ausführungsbeschluss - Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und Abschluss eines Mietvertrages sowie einer Bürgschaft für den Neubau eines Gebäudekomplexes "Kinderhaus Curiestraße" mit der LESG; Außerplanmäßige Aufwendungen gem. § 79 (1) SächsGemO Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): Gremium FA Finanzen FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule SBB Mitte Ratsversammlung voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 17.05.2017 Vorberatung Vorberatung Anhörung Beschlussfassung Beschlussvorschlag: 1. Die Stadt Leipzig beauftragt die LESG mit dem Neubau eines Gebäudekomplexes Kindertages1stätte mit 185 Plätzen (für 45 Krippenkinder und 140 Kindergartenkinder als integrative Einrichtung) und einer Förderschule mit einer Kapazität von 88 Schülern - am Standort Curiestraße in 04103 Leipzig. 2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LESG mbH einen Erbbaurechtsvertrag für das benötigte Grundstück mit ca. 5.558 m², bestehend aus den Flurstücken 167/5, 168/6, 169/2, 168/5 (Teilfläche) der Gemarkung Thonberg sowie der Flurstücke 2470/16 und 2470/17 der Gemarkung Leipzig in der Curiestraße in 04103 Leipzig mit einem Erbbauzins von 4% des Verkehrswertes für Grund und Boden pro Jahr (mit Indexierung) beurkunden zu lassen. 3. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Mietvertrag mit der LESG über einen Zeitraum von 20 Jahren für die Kindertagesstätte und die Förderschule ab dem 01.01.2019 abzuschließen. 4. Die Aufteilung der Mietanteile und der Nebenkosten zum jeweiligen Leistungsbereich wird bestätigt. 5. Für die Kindertagesstätte hat die Stadt Leipzig gegenüber dem Kommunalen Sozialverband Sachsen (KSV) Fördermittel in Höhe von 1.083.915,16 Euro beantragt, die bereits beschieden und in der Mietkalkulation enthalten sind. 1/5 6. Gegenüber dem Sächsischen Staatsministerium für Kultus (SMK) hat die Stadt Leipzig im August 2016 einen Förderantrag "Schulische Infrastruktur" gestellt. Ausgehend von den zuwendungsfähigen Gesamtkosten ist eine Zuwendung in Höhe von 2.001.896,14 Euro beantragt worden. Der Bescheid über diese Maßnahme steht derzeit noch aus. Für den Fall, dass der Fördermittelantrag bewilligt wird, reduziert sich der Mietzins auf monatlich 36.784,87 Euro (statt ohne Fördermittel 49.355,25 Euro). 7. Die außerplanmäßigen Aufwendungen gem. § 78 SächsGemO in Anlehnung an § 79 (1) SächsGemO für die Planungs- und Projektsteuerungskosten der LESG für das Jahr 2017 i.H.v. 273.000 € werden bestätigt. Die Deckung erfolgt aus der Kostenstelle 1098600000 "unterjährige Finanzierung ohne Deckung im Ergebnishaushalt". 8. Die erforderlichen außerplanmäßigen Aufwendungen gem. § 79 (1) SächsGemO im Jahr 2018 für die notwendigen Ausstattungen im Ergebnishaushalt im PSP-Element 1.100.22.1.3.01.04 (Förderschule Thonberg) i.H.v. 133.600 € und im PSP-Element 1.100.36.5.0.01.01.18 "Kindertageseinr. öfftl. Träger" i.H.v. 166.500 € in der Kostenart 42531000 werden bereitgestellt. Die Deckung i.H.v. 300.100 € erfolgt unterjährig in 2018 aus dem Eckwert des AfJFB. Die konkreten Deckungselemente werden in einer seperaten Vorlage im Jahr 2018 benannt. 9. Die im Jahr 2018 notwendigen Ausstattungen i.H.v. insgesamt 300.650 € im Finanzhaushalt (Anteil Schule 181.500 €, Anteil Kita 119.150 €) werden bereitgestellt. Die erforderlichen außerplanmäßigen Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO im Jahr 2017 i.H.v. 62.350 € im PSP-Element 7.0000345.710 "Schule Thonberg" werden aus dem PSPElement 7.0000138.710.0 "Ausstattungen Kita" bereitgestellt und entsprechend nach 2018 übertragen. 10. Gemäß der Regelungen der Stadt Leipzig zur Gewährung von Bürgschaften (RBV588/10 vom 18.11.2010) wird der LESG mbH eine modifizierte Ausfallbürgschaft i.H.v. von 9,0 Mio EUR als Sicherheit für den Kreditvertrag bereitgestellt. Die Bürgschaft hat eine Laufzeit von 20 Jahren (analog Mietvertrag) zuzüglich der vorangestellten Bauphase. 11. Für die Ausreichung der Bürgschaft kommen die Regelung der Stadt Leipzig zur Gewährung von Bürgschaften und die Entgeltordnung der Stadt Leipzig für die Übernahme von Bürgschaften nach § 83 SächsGemO zur Anwendung. Entsprechend der derzeit gültigen Entgeltordnung der Stadt Leipzig für die Übernahme von Bürgschaften nach § 83 SächsGemO beträgt das einmalige Bearbeitungsentgelt 1 % des Bürgschaftsvolumens. Zudem wird dauerhaft ein laufendes Bürgschaftsentgelt - derzeit i.H.v. 1,5 % - des Bürgschaftsbetrages berechnet. 12. Die Bürgschaftsgewährung steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch die Rechtsaufsichtsbehörde. 2/5 13. Über eine zusätzliche Bereitstellung der Miet-, Neben- und Bewirtschaftungskosten ab dem Haushaltsjahr 2019 ist im Rahmen der Haushaltsplanung 2019/20 zu entscheiden. Die Mittel werden entsprechend durch das Amt für Jugend, Familie und Bildung bzw. das Amt für Gebäudemanagement angemeldet. 3/5 Übereinstimmung mit strategischen Zielen: Hinweis: Finanzielle Auswirkungen Finanzielle Auswirkungen nein x wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein x ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung x Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? Im Haushalt wirksam von Ergebnishaushalt nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung bis Höhe in EUR wo veranschlagt 2017 2018 2018 2018 273.000 133.600 166.500 25.000 1098600000 1.100.22.1.3.01.04 4253 1000 4431 0100 2018 2018 1.083.915,16 2.001.896,14 7.0000149.740 7.xxxxxxx.705 2018 2018 181.500 118.150 7.0000345.710 7.0000138.710.03.017 Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen 2017 2017 Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja, Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge 01/2019 01/2019 01/2019 … 01/2038 12/2058 12/2019 12/2020 … 12/2038 Ergeb. HH Aufwand 01/2019 12/2038 Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt 36.673,08 89.660,85 134.491,28 … 5.553,14 229.043 849,935 168.630 1.100.11.1.3.05 1.100.51.1.1.09 1.100.51.1.1.09 1.100.51.1.1.09 1.100.51.1.1.09 BW-Kosten Mietkosten Allg. Betriebskosten Nach Durchführung der Ergeb. HH Erträge Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: x nein wenn ja, x nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: Beteiligung Personalrat 4/5 Sachverhalt: siehe Anlage Anlagen: - Sachverhalt - Anlagenverzeichnis - Bauzeichnungen - Finanzierung (nichtöffentlich) - Erbbaurechtsentwurf (nichtöffentlich) - Mietvertragsentwurf (nichtöffentlich) - Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 5/5 Dokument D:\DOC\01\27\71\04-Anlagen\01\DS03974_text_Erbbaurechtsvetrag_Förderschule Kita Curiestraße_12.04.2017.pdf nicht gefunden ! " & * 0121324135 ( * * * * * ( 32 6" 42 6" 02 6" 72 6" 8 ( # ( 9 ( ( : $ : $ : $ "# $ + % ( ) ) ; & , ( ( ( ( # - . ' / ( ) Anlage 7.2     'X %5+     /DJ0=5 D 1*) P 8 P   1*) P 8 P   %5+ %5+ %5+ %5+ %5+ %5+             :LFNHO 6FKO, D 1*) P 8 P 6FKO,, D 1*) P 8 P     *DUGHUREH  1*) P 8 P   .U,,,.L  1*) P 8 P .U,,.L  1*) P 8 P %5+ %5+ %5+ %5+ %5+ 6FKO,,.L D 1*) P 8 P   %5+ %5+                :LFNHO   &                %5+ 89+]J 6DQ  1*) P 8 P 1*) P 8 P :&'+ D 1*) P 8 P 'X %5+ 6FKXSSHQ  1*) P  P 8 P  P $ 55       ' ,QGH[ $UWGHUbQGHUXQJ               .5,33(1*$57(1         1*) P      %*) P  6WDGW/HLS]LJ'H]HUQDW 6WDGWHQWZLFNOXQJXQG%DX 0DUWLQ/XWKHU5LQJ /HLS]LJ $5&+,7(.7 ZLWWLJEU|VGRUIDUFKLWHNWHQLWWLJEU|VGRUIDUFKLWHNWHQ )UHLH$UFKLWHNWHQ%'$ 6FKQRUUVWUD‰HD /HLS]LJ 7HO )$&+3/$1(5 JXWLQJHQLHXUEUR IUWHFKQLVFKHJHElXGHDXVUVWXQJ %HHWKRYHQVWUD‰H /HLS]LJ 7HO     $FKVH%UDQGZDQG    )(677(55$66( %$8+(55   %5+ %5+   %5+ %5+  %5+   'DWXP    %5+ 7UHSSH 7 1*) P 8 P :LFNHO .U,.L  1*) P 8 P )OXU,,, F 0XOWLIXQNWLRQVUDXP  1*) P 8 P %5+ /DJHU  %5+ %  6DQ E 1*) P 8 P   %5+ )OXU9 H 1*) P 8 P %5+ )R\HU  1*) P 8 P %5+ %0$  1*) P 8 P  %5+ *DUGHUREH  1*) P 8 P %5+       %5+ %5+ 6SHLVH$  1*) P %5+       )OXU,9 G 1*) P 8 P   )OXU,, E 1*) P 8 P 1*) P 8 P 89+]J 756   55      [[ 7+% 7 1*) P 8 P +$5(OW*+9B+$.  1*) P 8 P     89+]J 3P  89+]J 3HUV  1*) P 8 P     *DVW  1*) P 8 P       756   3&$3 3&$3   )OXU, D 1*) P 8 P   1*) P 8 P   1*) P 8 P :&'X'  1*) P 8 P ,VROLHUUDXP  1*) P 8 P :l/DJHU  1*) P 8 P   8PNO'    8PNO+  :&'X+  1*) P 8 P   $XI]XJ)6.LWD D 1*) P 8 P     %5+   [[ 756   %5+         %5+    7+$ 7 1*) P 8 P 55   %5+   5ROOVW E 1*) P 8 P   7 .LZD E 1*) P 8 P           %DWWHULH6L%H  1*) P 8 P *DUWHQ:&  1*) P 8 P      $     %5+ 89(OW %5+ %5+    :LQGIDQJ.LWD  1*) P 8 P     %5+ .FKH/DJHU  1*) P 8 P $XVJDEHNFKH:lJHQ  1*) P 8 P     55     %5+         55   +DXVP  1*) P 8 P     7   %5+ 55   8PNO.  1*) P 8 P   .LZD D 1*) P 8 P     %5+ )$+55$'67(//3/b7=( +$5+/6  1*) P 8 P   %5+     ( ,65,QJ%UR6FKOHJHO 5HX‰ZLJ*PE+ EHUDWHQGH,QJHQLHXUH9%,9'( 1DWKDQDHOVWUD‰H /HLS]LJ 7HO  ,QJHQLHXUEUR-|UJ%|WWFKHU 6WDWLN $P.UlKHQIHOG 0DUNNOHHEHUJ 7HO              %UDQGVFKXW]EUR'U5|QQ %LWWHUIHOGHU6WU /HLS]LJ 7HO %  [[ [[  & (   %5+ %5+ %5+       ' [[  $ 7+& 7 1*) P 8 P %5+   %5+        &             0OO  1*) P 8 P  6FKXSSHQ  1*) P 1*) 8 P   6RQVW)UHLIOlFKH 1*) P %       $      9253/$7=   %5+    %5+   %5+   $FKVH%UDQGZDQG   %5+ 67(//3/b7=(.,7$   %5+    %5+   756   %5+                     (UZ       )lN               756   756              89(OW         %5+     )lN          (UZ                                 756   %  &  3DUNHQ 1*) P $X‰HQIOlFKH.ULSSH  1*) P $X‰HQIOlFKH.LQGHUJDUWHQ  1*) P 352-(.7 6$1'.$67(163,(/*(5b7()/b&+(1 2.)% Ph11 352-(.715 ,1+$/7 52//(5675(&.( 0$‰67$% .,1'(5*$57(1 %($5%(,7(5 %$87(,/(%(1(%(5(,&+ ,1'(; 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Folgende Annahmen werden der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu Grunde gelegt: - - - - - 1 Die Herstellungskosten bei beiden Varianten sind gleich. Da die LESG eine 100%ige städtische Tochter ist, und die weitere Nutzung der Immobilie nach Ablauf des Mietvertrages einvernehmlich geregelt werden kann, wird der Restwert des Gebäudes nach Ablauf der Mietfrist für beide Varianten gleich gesetzt und kann damit für die Berechnung ignoriert werden. Ebenfalls außer Acht gelassen werden sämtliche Betriebskosten, da die Stadt bei der Eigenrealisierung ein identisches Gebäude errichten würde und die Nutzung durch die Stadt erfolgt. Erbbaupachtzins und Bürgschaftsprovision sind in der Miet-Variante haushaltsneutral (Auszahlung als Teil der Warmmiete, Einzahlung durch LESG an Stadt) und werden insofern nicht bei der Berechnung berücksichtigt. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, werden ebenfalls die Instandhaltungskosten nicht betrachtet: bei den städtischen Immobilien muss zwar von einer geringeren Instandhaltungsquote ausgegangen werden, dies würde jedoch zu einer Verzerrung des Vergleiches führen bzw. würde sich dies auch in einem geringeren Restnutzungswert bei der Eigenvariante nach Ablauf der Mietdauer wiederspiegeln. Die Baukosten der Eigenrealisierung werden entsprechend der Darstellung in der Vorlage über die KG 200 – 700 ohne KG 600 angesetzt, dabei werden verringerte Projektsteuerungsleistungen (Aufgabe muss auch durch AGM erbracht werden). Baukosten Eigenrealisierung: KG 100-700 9.619.536 € abzgl. KG 600 102.444 € zzgl. KG 600 aus PB 230.000 € zzgl. Projektsteuerung1 120.000 € SUMME 10.071.980 € - Bei der Eigenrealisierung werden darüber hinaus Verwaltungskosten in Höhe von 10.400 € (4 h/Woche x 50 €/h x 52 Wochen) angesetzt, welche im AGM für die Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen würden. - Die für die Berechnung anzusetzenden jährlichen Mietkosten ergeben sich entsprechend Anlage 7.3.1 zur Vorlage wie folgt: Mietkosten: Refinanzierung 541.752 € (45.146 € x 12 Monate) Property Management 35.700 € (2.975 x 12 Monate) Wagnis und Gewinn 23.844 € (1.987 x 12 Monate) SUMME 601.296 € Annahme: 300 AT x 8 h x 50 € Hinsichtlich der in der Anlage 7.3.1 weiteren aufgeführten Kosten für Bürgschaftsentgelt, Erbbaupacht und Instandhaltung wird auf die oben genannten Ausführungen/Annahmen verwiesen. - Den Baukosten stehen in beiden Varianten die gleichen Fördermitteleinzahlungen gegenüber, welche sich auch in einer niedrigeren Miete wiederspiegeln. - Der Barwert wird mit 2,5 % angesetzt. Auswertung der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung - - - - - - Unter Berücksichtigung der oben getroffenen Annahmen wird die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für den Vergleich der unterschiedlichen Beschaffungsvarianten ohne Berücksichtigung der Instandhaltungs- und betriebskosten geführt – bei diesen Kosten ist davon auszugehen, dass diese in beiden Varianten gleich sind. Lediglich die unterschiedlichen Aufwendungen für die Verwaltungskosten werden in die Betrachtung einbezogen. Bei der Mietvariante über die LESG wird darüber hinaus ein Zuschlag für Wagnis und Gewinn berücksichtigt, welche sich in der im Mietvertragsentwurf verankerten Kaltmiete wiederspiegelt. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte ergibt sich bei der Eigenrealisierung ein Barwertvorteil von 11,85 % gegenüber der Mietvariante (siehe Anlage). Allerdings muss dabei berücksichtigt werden, dass nur in der Mietvariante hierin bereits der Risikozuschlag für höhere Baukosten (Wagnis und Gewinn) enthalten ist. Dieses Kostenrisiko besteht aber auch bei der Eigenrealisierung. Wird der Mietanteil für Wagnis und Gewinn bei der Mietvariante außer Acht gelassen bzw. bei der Eigenrealisierung ein vergleichbarer Risikozuschlag berücksichtigt, beträgt der Wirtschaftlichkeitsvorteil der Eigenrealisierung nur noch 7,4 %. Es ist somit festzustellen, dass die höheren Kosten bei der Mietvariante auf Grund der höheren Darlehensfinanzierungskosten und der höheren Kosten für das Property Management entstehen. Vor dem Hintergrund der Dringlichkeit der Maßnahme und insbesondere der fehlenden personellen Ressourcen auf städtischer Seite ist der geringfügige Wirtschaftlichkeitsnachteil bei der Mietvariante zu vertreten. Eine Eigenrealisierung wäre darüber hinaus erst ab dem Jahr 2019 ff. umsetzbar, da erst zu diesem Zeitpunkt entsprechende Haushaltsmittel für die Investitionskosten veranschlagt werden könnten. Anlage zur DS VI-DS-03974 Beschaffungsvariantenvergleich Neubau Förderschule - Kindertagesstätte Curiestraße Vergleich Eigenrealisierung mit Beschaffung über LESG Periode Jahr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 100,00 102,00 104,04 106,12 108,24 110,41 112,62 114,87 117,17 119,51 121,90 124,34 126,82 129,36 131,95 134,59 137,28 140,02 142,82 145,68 148,59 Indizierung Verbraucherpreisindex (Berücksichtigung nicht für Kapitalkosten) 2,0% Variante Eigenrealisierung Einnahmen Darlehensauszahlung 10.071.980 Sonstige (Fördermittel etc.) -952.665 Summe Einnahmen (t.w. indiziert) 9.119.315 Ausgaben Baukosten abzgl. Fördermittel -9.119.315 Verwaltungskosten -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 -10.400 Kapitaldienst -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -531.161 -9.119.315 -541.769 -541.981 -542.198 -542.419 -542.644 -542.873 -543.108 -543.346 -543.590 -543.839 -544.092 -544.351 -544.615 -544.884 -545.158 -545.438 -545.724 -546.015 -546.312 -546.615 0 -541.769 -541.981 -542.198 -542.419 -542.644 -542.873 -543.108 -543.346 -543.590 -543.839 -544.092 -544.351 -544.615 -544.884 -545.158 -545.438 -545.724 -546.015 -546.312 -546.615 0 -528.555 -515.866 -503.485 -491.404 -479.618 -468.118 -456.897 -445.950 -435.268 -424.846 -414.677 -404.755 -395.075 -385.629 -376.413 -367.421 -358.647 -350.086 -341.733 -333.583 Summe Ausgaben (t.w. indiziert) Barwert Cashflow Barwert 2,5% Barwert - Summe in Bezug auf Startjahr Cashflow - Summe -8.478.027 -10.880.971 Periode Jahr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 Indizierung Verbraucherpreisindex (Berücksichtigung nicht für Grundmiete und Kapitalkosten) 100,00 102,00 104,04 106,12 108,24 110,41 112,62 114,87 117,17 119,51 121,90 124,34 126,82 129,36 131,95 134,59 137,28 140,02 142,82 145,68 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Property Management -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 -35.700 Wagnis und Gewinn -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 -23.844 Grundmiete (ohne BK) -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -541.752 -601.296 -602.010 -602.738 -603.481 -604.239 -605.012 -605.800 -606.604 -607.424 -608.261 -609.114 -609.984 -610.872 -611.778 -612.701 -613.643 -614.604 -615.585 -616.584 -617.604 Staffelindizierung auf Grundmiete 2,0% 0% 0% Variante Miete über LESG Einnahmen Summe Einnahmen (t.w. indiziert) Ausgaben Summe Ausgaben (t.w. indiziert) Barwert Cashflow Barwert Barwert - Summe in Bezug auf Startjahr Variantenvergleich Cashflow - Summe mit Wagnis & Gewinn Barwert - Summe in Bezug auf Startjahr prozentualer Vorteil bezogen auf Barwert Cashflow (informativ) 2,5% -601.296 -602.010 -602.738 -603.481 -604.239 -605.012 -605.800 -606.604 -607.424 -608.261 -609.114 -609.984 -610.872 -611.778 -612.701 -613.643 -614.604 -615.585 -616.584 -617.604 -586.630 -573.002 -559.702 -546.724 -534.059 -521.700 -509.638 -497.868 -486.382 -475.172 -464.233 -453.558 -443.139 -432.972 -423.049 -413.366 -403.915 -394.692 -385.691 -376.906 -9.482.398 -12.179.336 Eigenbau -8.478.027 Miete -9.482.398 11,85% -10.880.971 -12.179.336 alle Werte Brutto 1/1