Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Informationsvorlage Nr. VI-DS-03919 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Stadtentwicklung und Bau Ratsversammlung 17.05.2017 Information zur Kenntnis Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Monitoringbericht Wohnen 2016/2017 Der Monitoringbericht Wohnen 2016/2017 wird zur Kenntnis genommen und im Internet veröffentlicht. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: nicht relevant Sachverhalt: In der Ratsversammlung vom 20.11.2014 wurde beschlossen, den Monitoringbericht Wohnen der Ratsversammlung einmal jährlich zur Kenntnis zu geben. Entsprechend wird in der Anlage der Monitoringbericht Wohnen 2016/2017 vorgelegt. Anlage: Monitoringbericht Wohnen 2016/2017 MONITORINGBERICHT WOHNEN 2016/2017 1 IMPRESSUM Herausgeber: Stadt Leipzig Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Redaktion: Susanne Kranepuhl, Stefanie Komm, Stefan Heinig (Stadtplanungsamt, Abt. Stadtentwicklung) Satz: Stadtplanungsamt Stand: März 2017 2 INHALTSVERZEICHNIS MONITORINGBERICHT WOHNEN 2015/2016 ...................................................................................5 1. AUF EINEN BLICK .................................................................................................................6 2. WOHNUNGSNACHFRAGE ....................................................................................................9 2.1. Bevölkerungsentwicklung ........................................................................................................9 2.2. Wanderung ............................................................................................................................12 2.3. Altersstruktur..........................................................................................................................15 2.4. Entwicklung der Haushalte ....................................................................................................17 2.5. Beschäftigung und Einkommen .............................................................................................20 3. WOHNUNGSANGEBOT .......................................................................................................23 3.1. Bautätigkeit und Wohnungsabgänge.....................................................................................23 3.2. Wohnungsbestand .................................................................................................................26 3.3. Wohnungsleerstand ...............................................................................................................27 4. IMMOBILIENMARKT UND MIETEN.....................................................................................30 4.1. Geschosswohnungsbau ........................................................................................................30 4.2. Individueller Wohnungsbau ...................................................................................................31 4.3. Eigentumswohnungen ...........................................................................................................32 4.4. Mietpreise und Wohnkosten ..................................................................................................33 5. LEIPZIGER WOHNUNGSMARKTINDEX .............................................................................39 5.1. Hintergrund und Methodik .....................................................................................................39 5.2. Ergebnis .................................................................................................................................40 6. PROGNOSEN ZUKÜNFTIGER ENTWICKLUNGEN ...........................................................41 6.1. Prognose der Einwohnerentwicklung ....................................................................................41 6.2. Prognose der Wohnraumnachfrage ......................................................................................41 7. HINWEISE AUF WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN ..................................................43 8. TABELLEN- UND ABBILDUNGSVERZEICHNIS ................................................................44 3 4 MONITORINGBERICHT WOHNEN 2016/2017 Der Monitoringbericht Wohnen 2016/2017 informiert über die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Leipzig und in kleinräumiger Differenzierung in den Leipziger Ortsteilen. Das seit 2002 betriebene kleinräumige Monitoring legt die Basis für die Fortschreibung wichtiger konzeptioneller Grundlagen wie das Wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig. Der Monitoringbericht Wohnen 2016/2017 wird in Abhängigkeit der Datenverfügbarkeit der verschiedenen Themenbereiche mit den wesentlichen Daten der Jahre 2015 und 2016 veröffentlicht und stellt daher die Entwicklungstendenzen bis Ende 2015 bzw. Ende 2016 dar. So liegen Informationen zur Einwohnerentwicklung und teilweise zur Entwicklung der Mietpreise für das Jahr 2016 vor. Daten zur Wohnungsbestandsentwicklung des Statistischen Landesamtes sowie zum Grundstücksmarkt liegen zum Redaktionsschluss des Berichtes für das Jahr 2015 vor. Kapitel 1 zur Wohnungsnachfrage beleuchtet die Einwohner- und Haushalteentwicklung sowie die Einwohner- und Haushaltsstrukturen. Im Kapitel 2 zum Wohnungsangebot werden Wohnungsbestand und -leerstand sowie die Entwicklung des Bestandes durch Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge dargestellt. Die Daten zum Leestand basieren auf einer neuen Leerstandsschätzung. Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, insbesondere die der Mieten, sind in Kapitel 4 dargelegt. Im folgenden Kapitel 5 wird der Leipziger Wohnungsmarktindex vorgestellt, der anhand zentraler Indikatoren Informationen über die Angespanntheit des Leipziger Wohnungsmarktes liefert. Im abschließenden Kapitel 6 werden prognostische Aussagen zur Einwohnerentwicklung und der daraus resultierenden Wohnraumnachfrage dargestellt. Zur besseren Lesbarkeit des Berichts wird bei der Bezeichnung von Personengruppen jeweils die männliche Form benutzt; sie steht auch für die weibliche Form dieser Personengruppen. 5 1. AU F E I N E N B L I C K In den vergangenen Jahren war der Leipziger Wohnungsmarkt von dynamischen Entwicklungen geprägt. Mit dem starken Einwohnerwachstum der vergangenen Jahre ist die Wohnraumnachfrage deutlich gestiegen. So wuchs die Einwohnerzahl seit 2011 um fast 62.000 Personen auf 579.530. Der Einwohnerzuwachs von 11.684 Personen 2016 resultiert vor allem aus Wanderungsgewinnen, in geringerem, aber zunehmenden Umfang aber auch aus einem Geburtenüberschuss. Im Hinblick auf die Struktur der nachfragenden Haushalte stieg vor allem die Nachfrage von Einpersonenhaushalten und Familienhaushalten mit 4 und mehr Personen. Die Einwohnerzahl stieg in fast allen Bereichen der Stadt. Besonders stark nahmen die Einwohnerzahlen in den Ortsteilen zu, die in den vergangenen Jahren durch höhere Leerstände oder eine größere Bautätigkeit gekennzeichnet waren. Das Wohnungsangebot erhöhte sich 2015 durch eine steigende Zahl an Baufertigstellungen (1.837 Wohnungen) auf 333.562 Wohnungen. Dabei nahm vor allem der Neubau von Mehrfamilienhäusern zu und markiert mit 590 WE den höchsten Wert der vergangenen 15 Jahre. Der Neubau von Mehrfamilienhäusern geschieht vorwiegend in den innerstädtischen Ortsteilen durch Lückenschließung und bebauung. Darüber hinaus entstanden über 800 Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Das umfasst Wohnungen, die bei der Sanierung bestehender Gebäude durch Dachgeschossausbau oder Wohnungsteilungen oder bei der Umwandlung ehemaliger Fabrikgebäude in Wohngebäude entstehen. Der Bau von Einfamilienhäusern blieb mit 413 WE auf dem Niveau der Vorjahre. Hinweis auf eine weitere Zunahme der Bautätigkeit liefern die gestiegene Anzahl der erteilten Baugenehmigungen (ca. 2.300 WE) sowie die Recherche aktueller und in den kommenden Jahren geplanter Wohnungsbauvorhaben im Umfang von mindestens 11.000 WE. Entsprechend der wachsenden Nachfrage durch Einpersonenhaushalte sowie Haushalte mit 4 und mehr Personen wuchs der Wohnungsbestand bei den Ein- und Zweiraumwohnungen sowie bei Wohnungen mit 5 Räumen und mehr überdurchschnittlich. Im Zuge des starken Nachfrageanstiegs ging der Wohnungsleerstand bis Ende 2015 auf geschätzt 19.000 WE bzw. knapp 6 % zurück. 10.000 Wohnungen davon waren dem marktaktiven Leerstand zuzurechnen, dies entspricht einer marktaktiven Leerstandsquote von 3 %. Der nicht marktaktive Leerstand von etwa 9.000 Wohnungen kann größtenteils durch Sanierung marktgängig gemacht werden. Der Immobilien- und Grundstücksmarkt hat sich in den vergangenen Jahren stark belebt. Es erhöhten sich die Zahl der Kauffälle, das Umsatzvolumen und das Kaufpreisniveau fast aller Teilsegmente. Die Zahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke für den Geschosswohnungsbau hat sich 2015 gegenüber 2010 mehr als verdoppelt. Die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern war leicht rückläufig, aber die durchschnittlichen Kaufpreise erhöhten sich gegenüber 2010 um 26 % bei sanierten Häusern und 63 % bei unsanierten Häusern. Ebenfalls stark stiegen die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen im Erstverkauf, im sanierten Altbau um 44 % auf 3.088 €/m² und im Neubau um 35 % auf 3.184 €/m². Das Preisniveau im Wiederverkauf ist deutlich niedriger (1.216 bzw. 1.341 €/m²). Die durchschnittlichen Preise von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau stiegen zwischen 2010 und 2015 um 30 % auf 137 €/m². Die Mietpreisentwicklung in Leipzig insgesamt ist sowohl durch Anstiege als auch durch räumliche und segmentbezogene Ausdifferenzierungen gekennzeichnet. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten im Bestand (Kommunale Bürgerumfrage) stiegen zwischen 2011 und 2015 um knapp 6 % auf 5,29 €/m². Deutlich stärker stiegen die Angebotsmieten (empirica-Preisdatenbank) an. Zwischen 2012 und 2016 erhöhte sich der durchschnittliche Angebotsmietpreis von 5,08 €/m² auf 6,15 €/m², das entspricht einem Anstieg von 21 %. Nach Baualtersklassen differenziert bestehen dabei große Unterschiede: Wohnungen im Plattenbau wurden für durchschnittlich 5,12 €/m², in der Gründerzeit für 6,22 €/m² und im ab 2005 errichteten Neubau für 10,01 €/m² angeboten. In dieser Baualtersklasse fand v.a. zwischen 2013 und 2014 – mit Inkrafttreten der ENEV 2013 – ein Preissprung statt (+59 %). Mit dem neu entwickelten Leipziger Wohnungsmarktindex ist eine Einschätzung der Wohnungsmarktlage im Hinblick auf die Angespanntheit des Marktes möglich. Dabei werden marktaktiver Leerstand und der sog. Miet- und Einkommensindex, der die Entwicklung der Mietpreise im Vergleich zur Entwicklung des Resteinkommens der Haushalte nach Abzug der Mietkosten betrachtet, zueinander ins Verhältnis gesetzt. Der Leipziger Wohnungsmarkt ist 2015 mit einem marktaktiven Leerstand von 3 % und einen Miet- und Einkommensindex von 1,6 – das bedeutet, dass die Mieten stärker stiegen als das 6 Resteinkommen – in die Phase der zunehmenden Anspannung getreten. Die städtische Bevölkerungsvorausschätzung 2016 erwartet in ihrer Hauptvariante einen Zuwachs um fast 154.000 Personen (+27 %) auf rund 722.000 Einwohner bis 2030, in ihrer unteren Variante um 106.000 auf 674.000 Einwohner. Mit Hilfe einer Prognose der Wohnraumnachfrage wurde abgeschätzt, welche Wohnraumnachfrage das prognostizierte Einwohnerwachstum auslöst. Je nach Variante der Prognose entsteht eine Nachfrage nach ca. 51.000 bzw. 78.000 Wohnungen. 7.800 bzw. 8.200 WE beträgt dabei die Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Deutlich größer ist die Nachfrage im Geschosswohnungsbau. Diese kann durch Reaktivierung von nicht marktaktivem Leerstand, durch Bautätigkeit im Bestand sowie durch Geschosswohnungsneubau gedeckt werden. Ausgehend von einer Reaktivierung von ca. 7.100 leer stehenden Wohnungen und einer weiteren Bautätigkeit im Bestand (ca. 3.400 WE) erfordert das prognostizierte Wachstum Geschosswohnungsneubau von 33.000 bzw. 59.000 WE bis 2030. 2015*/2016 Tendenz Wohnungsnachfrage Einwohnerzahl Natürliche Einwohnerentwicklung 579.530 +868 Wanderungssaldo +13.193 Altersdurchschnitt 42,8Jahre Zahl der Haushalte Anteil Einpersonenhaushalte Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner 330.948 53,6 % 45 m²* Wohnungsangebot Wohnungen Leerstand (Schätzung) 333.562 WE* 19.000 WE* Leerstandsquote (Gesamtleerstand) 6 %* Leerstandsquote (marktaktiver Leerstand) 3 %* Baufertigstellungen 1.837 WE* in neuen Ein- und Zweifamilienhäusern 413 WE* in neuen Mehrfamilienhäusern 590 WE* in bestehenden Gebäuden 834 WE* Mieten Durchschnittliche Bestandsmiete (Nettokalt) 5,29 €/m²* Durchschnittliche Bestandsmiete (warm) 7,50 €/m²* Durchschnittliche Angebotsmiete (Nettokalt) 6,15 €/m² * Wert für 2015 7 8 2. W O H N U N G S N AC H F R AG E 2.1. BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG Leipzig ist gegenwärtig mit einem jährlichen Bevölkerungszuwachs von mehr als 2 % eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands. Zwischen 2011 und 2016 nahm die Einwohnerzahl im Einwohnerregister der Stadt insgesamt um etwa 61.700 auf 579.530 Personen zu (Abb. 1). Der größte jährliche Zuwachs (+16.000 Personen) erfolgte aufgrund der starken Flüchtlingszuwanderung im Jahr 2015. 2016 stieg die Einwohnerzahl um 11.684 (+2,1 %). Das Statistische Landesamt Sachsen weist für Leipzig Ende 2015 eine Einwohnerzahl von 560.472 auf.1 Der Einwohnerzuwachs beruht zum größten Teil auf einer positiven Wanderungsbilanz, insbesondere in den Altersgruppen der 18- bis unter 35-Jährigen. 2016 betrug der Wanderungsgewinn 13.193 Personen und fällt damit ca. 3.500 niedriger aus als 2016 (Abb. 2). In den Wanderungsgewinnen schlägt sich auch der Zuzug von Geflüchteten der vergangenen Jahre nieder. So wurden 2015 ca. 5.000 und 2016 ca. 2.200 Asylsuchende neu aufgenommen. Doch auch jenseits der Zuwanderung Geflüchteter hat die Zuwanderung aus dem In- und Ausland nach Leipzig zugenommen. Neben dieser Wanderungsdynamik hat sich die Zahl der Geburten in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht, so dass seit 2014 jährlich Geburtenüberschüsse (2016: +868) erzielt werden (Abb. 2). 2016 standen 6.873 Geburten 6.005 Sterbefälle gegenüber. Neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung und der Wanderung haben Registerbereinigungen2 die Einwohnerentwicklung 2016 beeinflusst. Nachdem bis 2014 jährlich wenige Hundert Registerbereinigungen vorgenommen wurden, ist ihre Zahl 2015 (-1.117) und vor allem 2016 (-2.377) deutlich angestiegen. Die überwiegende Zahl der Personen, die 2016 aus dem Einwohnerregister entfernt wurden, waren ausländische Staatsbürger, deren Fortzug nicht registriert wurde. Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig 2006 - 2016 Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Komponenten 2006 - 2016 600.000 18.000 580.000 16.000 14.000 560.000 12.000 540.000 10.000 8.000 2012 2013 2014 2015 13.193 418 16.726 353 12.933 2011 868 11.349 2010 11.669 2009 -199 2008 9.690 8.450 2007 -125 6.064 -514 2006 -191 5.223 -495 3.477 -351 579.530 567.846 551.871 539.348 528.540 517.838 508.775 4.634 400.000 505.559 420.000 502.401 2.000 440.000 497.791 4.000 460.000 -695 6.000 480.000 -919 Personen 500.000 494.772 Personen 520.000 0 -2.000 -4.000 2016 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 natürliche Bevölkerungsentwicklung Quelle: Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen, Stadt Leipzig Wanderungssaldo Quelle: Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen, Stadt Leipzig 1 Die amtliche Einwohnerzahl, die das Statistische Landesamt Sachsen veröffentlicht, ist rund 8.000 kleiner als die Einwohnerzahl des Einwohnerregisters der Stadt Leipzig. Da es zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen bei der Datenbereitstellung durch das Statistische Landesamt kommt, werden im Bericht die Daten des kommunalen Einwohnerregisters dargestellt. 2 Bei Registerbereinigungen handelt es sich um Korrekturen des Einwohnerregisters von Personen, die nachweislich nicht mehr in Leipzig leben oder vorher nicht im Einwohnerregister geführt wurden. In der Regel überwiegt die Zahl der Streichungen aus dem Register, weil Fortzüge nicht ordnungsgemäß gemeldet und erfasst wurden. 9 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Entwicklung der Zahl der Einwohner 2011-2016 in % Seehausen Lindenthal Lützschena-Stahmeln Gewinn 25 % und mehr Gewinn 15 % bis unter 25 % Gewinn 7,5 % bis unter 15 % Gewinn 2,5 % bis unter 7,5 % unter 2,5 % PlaußigPortitz Wiederitzsch Mockau-Nord Thekla GohlisNord Möckern Wahren GohlisMitte Böhlitz-Ehrenberg MockauSüd Eutritzsch SchönefeldOst Gohlis-Süd Leutzsch BurghausenRückmarsdorf Ne uli nd en au Schönau Miltitz Altlindenau Lindenau Plagwitz ZentrumWest SchönefeldAbtnaundorf ZentrumOst 1 Zentrum ZentrumSüd GrünauSchleußig Ost GrünauSüdvorstadt Kleinzschocher Mitte ng dlu u-Sie Connewitz Grüna GrünauNord LausenGrünau ZentrumNordwest ZentrumNord 2 Paunsdorf SellerhausenStünz Engelsdorf Leipzig: +11,9% Max.: 49,1 % (Volkmarsdorf) Min.: - 1 % (Grünau-Siedlung) AngerCrottendorf ReudnitzThonberg ZentrumSüdost Mölkau Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz Marienbrunn Probstheida Großzschocher Heiterblick Holzhausen Lößnig Dölitz-Dösen Meusdorf KnautkleebergKnauthain Liebertwolkwitz 1 Neustadt-Neuschönefeld 2 Volkmarsdorf HartmannsdorfKnautnaundorf Stadt Ortsteil 0 5.000 Meter Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung Seit 2011 verzeichnen viele Ortsteile rund um das Stadtzentrum, vor allem nördlich, östlich und südöstlich des Zentrums, im Leipziger Westen sowie am nordwestlichen Innenstadtrand Einwohnergewinne von mehr als 15 %. Das größte Einwohnerwachstum erfolgte mit einem Plus von 49,1 % in Volkmarsdorf. Vor allem waren jene innerstädtischen Ortsteile von starken Einwohnerzuwächsen gekennzeichnet, die in den vergangenen Jahren hohe Leerstände oder eine größere Bautätigkeit und damit ein entsprechendes Zuzugspotenzial aufwiesen. Die Ortsteile entlang des Auwaldes von Gohlis-Mitte bis Connewitz wuchsen hingegen weniger stark als in den 2000er Jahren. Das Wachstum der innerstädtischen Ortsteile speist sich dabei aus einer positiven Wanderungsbilanz – vor allem durch Außenwanderung – und in zunehmendem Maße auch aus Geburtenüberschüssen. Auch in den vorwiegend durch DDR-Wohnungsbau geprägten Ortsteilen wie Grünau, Schönefeld und Paunsdorf ist die Einwohnerzahl im Vergleich zu 2011 um bis zu 12 % gestiegen. Die Einwohnergewinne beruhen auf positiven Wanderungssalden, die natürliche Einwohnerentwicklung ist nach wie vor negativ. Die stärker durch individuellen Wohnungsbau geprägten Ortsteile am Stadtrand sind zwischen 2011 und 2016, bis auf wenige Ausnahmen, ebenfalls durch Einwohnergewinne bzw. stabile Einwohnerzahlen geprägt. Die größten Einwohnerzuwächse von 6 % und mehr verzeichneten die Ortsteile Engelsdorf, Baalsdorf und Knautkleeberg-Knauthain. In den meisten dieser Ortsteile ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung negativ. In den Jahren 2015 und 2016 hat die Einrichtung großer Gemeinschafts- und Interimsunterkünfte für Geflüchtete die kleinräumige Einwohnerentwicklung stark beeinflusst. So nahmen die Einwohnerzahlen 2015 z.B. in Zentrum und Seehausen stark zu und 2016 durch die Schließung von Einrichtungen wieder stark ab. Unabhängig davon stiegen die Einwohnerzahlen in den vergangenen beiden Jahren vor allem in den Ortsteilen östlich und nordöstlich des Zentrums, in Ortsteilen am Innenstadtrand sowie in den durch Großwohnsiedlungen geprägten Ortsteilen (Grünau, Paunsdorf, Schönefeld-Ost). Einige randstädtische Ortsteile verzeichneten 2016 leichte Einwohnerrückgänge, die teilweise auf im Verhältnis zur geringen Einwohnerzahl der Ortsteile umfangreiche Registerbereinigungen zurückzuführen sind. Insgesamt entwickeln sich die Einwohnerzahlen der randstädtischen Ortsteile weniger dynamisch als die der innerstädtischen. 10 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Entwicklung der Zahl der Einwohner 2015-2016 in % Seehausen Lindenthal PlaußigPortitz Wiederitzsch Lützschena-Stahmeln Gewinn 5 % und mehr Gewinn 2 % bis unter 5 % Mockau-Nord Thekla GohlisNord Möckern Wahren Gewinn 0,5 % bis unter 2 % MockauSüd GohlisMitte Böhlitz-Ehrenberg SchönefeldOst Gohlis-Süd Leutzsch BurghausenRückmarsdorf Ne uli n Altlindenau de na Lindenau u Schönau Miltitz ZentrumNord ZentrumNordwest ZentrumWest ZentrumOst 1 Zentrum Verlust 0,5 % und mehr Paunsdorf SellerhausenStünz 2 Engelsdorf Leipzig: +2,1 % Max.: +7,9 % (Volkmarsdorf) Min.: -22,3 % (Zentrum) AngerCrottendorf ReudnitzThonberg GrünauSchleußig Ost Südvorstadt GrünauKleinzschocher Mitte dlung u-Sie na rü Connewitz G GrünauNord LausenGrünau Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumSüd Plagwitz ausgeglichen (-0,5 % bis 0,5 %) Eutritzsch Mölkau Baalsdorf ZentrumSüdost AlthenKleinpösna Stötteritz Marienbrunn Probstheida Holzhausen Lößnig Großzschocher Dölitz-Dösen Meusdorf KnautkleebergKnauthain Liebertwolkwitz 1 Neustadt-Neuschönefeld 2 Volkmarsdorf HartmannsdorfKnautnaundorf Stadt Ortsteil 0 5.000 Meter Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Natürliche Bevölkerungsentwicklung 2016 Seehausen Wiederitzsch Lindenthal MockauNord GohlisNord Möckern Wahren BöhlitzEhrenberg GohlisMitte BurghausenRückmarsdorf NeuAltlindenau lindenau Lindenau ZentrumNordwest Miltitz Plagwitz G GrünauOst Sie rünau- Eutritzsch Süd SchönefeldOst Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord ZentrumOst ZentrumWest Paunsdorf 2 SellerhausenStünz 1 3 Schleußig AngerReudnitz- Crottendorf Thonberg ZentrumSüdost Stötteritz Kleinzschocher 400 200 AlthenKleinpösna Marienbrunn LausenGrünau Probstheida Connewitz Holzhausen Lößnig DölitzDösen KnautkleebergKnauthain Sterbefälle Mölkau Baalsdorf Südvorstadt dlung Großzschocher Geburten Engelsdorf ZentrumSüd Schönau GrünauMitte Thekla Mockau- Gohlis-Süd Leutzsch GrünauNord Gewinn von 150 und mehr Gewinn von 75 bis 149 Gewinn von 25 bis 74 ausgeglichen (zw. 25 und -25) Verlust von 25 bis 74 Verlust von 75 und mehr PlaußigPortitz LützschenaStahmeln Meusdorf 1 - Neustadt-Neuschönefeld Liebertwolkwitz 2 - Volkmarsdorf 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 Meter Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung 11 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Dommitzsch, Stadt Trossin Leipzig und Umland Beilrode Elsnig Löbnitz Bad Düben, Stadt Laußig Einwohnerentwicklung 2011-2015 Dreiheide Delitzsch Torgau Zschepplin Schönwölkau Wiedemar Doberschütz Rackwitz Arzberg Mockrehna Krostitz Eilenburg Schkeuditz Belgern-Schildau, Stadt Thallwitz Jesewitz Lossatal Taucha Machern Borsdorf Leipzig, Stadt Bennewitz Dahlen, Stadt Cavertitz Gewinn 5 % und mehr Gewinn 2,5 % bis unter 5 % Gewinn 0,5 % bis unter 2,5 % zw. -0,5 % und 0,5 % Verlust 0,5 % bis unter 2,5 % Verlust 2,5 % bis unter 5 % Verlust 5 % und mehr Liebschützberg Wurzen Brandis, Stadt Markranstädt Naunhof, Stadt Wermsdorf Trebsen/Mulde, Stadt Oschatz Markkleeberg Großpösna Parthenstein Belgershain Zwenkau, Stadt Böhlen, Stadt Espenhain Rötha, Stadt Otterwisch Pegau, Stadt Naundorf Mügeln, Stadt Grimma Kitzscher, Stadt Neukieritzsch Elstertrebnitz Bad Lausick, Stadt Groitzsch, Stadt Colditz, Stadt DeutzenBorna, Stadt Regis-Breitingen, Stadt Frohburg, Stadt Geithain, Stadt Narsdorf Kohren-Sahlis, Stadt 0 14.000 m Daten: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Einwohnerentwicklung in der Region Parallel zum starken Einwohnerwachstum der Stadt Leipzig stellt sich die Einwohnerentwicklung der Kommunen im Leipziger Umland ebenfalls positiv dar. Waren vor Jahren lediglich Städte wie Markkleeberg und Markranstädt von Einwohnerzuwächsen gekennzeichnet, steigen inzwischen die Einwohnerzahlen fast aller Kommunen im näheren Leipziger Umland. Gegenüber 2011 am stärksten wuchsen die Einwohnerzahlen in Taucha, Schkeuditz und Markranstädt mit mehr als 2,5 %. Die weiter entfernt gelegenen Umlandgemeinden hingegen weisen gegenüber 2011 weitgehend Einwohnerrückgänge auf. Dabei zeichnet sich bei einigen dieser Umlandgemeinden in „zweiter Reihe“ im betrachteten Zeitraum eine Trendumkehr ab. Hier sanken die Einwohnerzahlen 2014 und 2015 nicht weiter, sondern blieben auf stabilem Niveau oder nahmen leicht zu. 2.2. W AN D E R U N G Das Wanderungsgeschehen spielt bei der Einwohnerentwicklung Leipzigs eine zentrale Rolle. 2016 standen 40.052 Zuzügen 26.859 Fortzüge gegenüber (Tab. 1). Daraus resultiert ein Wanderungsgewinn von 13.193 Personen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Zahl der Zuzüge um ca. 1.500 zurückgegangen, während die Zahl der Fortzüge um rund 2.000 anstieg. Im Verlauf der vergangenen zehn Jahre hat sich die Zahl der Zuzüge nach Leipzig von rund 22.000 auf über 40.000 fast verdoppelt, während die Zahl der Fortzüge nur um rund 9.500 Personen stieg. Infolge dessen hat sich der Wanderungsgewinn in diesem Zeitraum von etwa 4.500 auf mehr als 13.000 verdreifacht. In diesen Wanderungsgewinnen ist auch die Zuwanderung von Geflüchteten inbegriffen. 2015 nahm Leipzig ca. 5.500 Geflüchtete, 2016 ca. 2.200 Geflüchtete auf. Doch auch jenseits des Zuzugs an Geflüchteten ist das Wanderungsvolumen gestiegen. 12 Tab. 1: Wanderungen der Leipziger Hauptwohnbevölkerung 2006 - 2016 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Zuzüge 21897 23.294 24.532 25.230 27.034 29.798 31.658 32.355 35.381 41.567 40.052 Fortzüge 17.263 19.817 19.309 19.166 18.584 20.108 19.989 21.006 22.448 24.841 26.859 4.634 3.477 5.223 6.064 8.450 9.690 11.669 11.349 12.933 16.726 13.193 Saldo Quelle: Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig Abb. 3: Wanderungssalden Leipzigs gegenüber Umland, neue Bundesländer, alte Bundesländer und dem Ausland 2009 - 2016 Abb. 4: Wanderungssaldo der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2006 2016 10.000 7.000 8.000 6.000 5.000 0-6 4.000 6 - 18 4.000 Einwohner Personen 6.000 2.000 3.000 25 - 35 0 1.000 -2.000 0 -4.000 18 - 25 2.000 35 - 45 45 - 65 -1.000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ausland alte Bundesländer neue Bundesländer (ohne Umlandkreise) Umlandkreise Quelle: Ordnungsamt; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 2015 2016 -2.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 65 und älter Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, ab 2013: Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen 2016 speisten sich die Wanderungsgewinne zu 22 % aus den neuen Bundesländern, 17 % aus den alten Bundesländern und 61 % dem Ausland. Gegenüber dem unmittelbaren Leipziger Umland verlor Leipzig 1.658 Personen (Abb. 3). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Wanderungsdefizit fast verdoppelt. Zwischen 2001 und 2013 hingegen war der Wanderungssaldo positiv. Gegenüber den sonstige neuen Bundesländern ist der Wanderungssaldo im Jahr 2016 von 8.404 auf 4.560 zurückgegangen. Ursache hierfür ist, dass Leipzig inzwischen selbst Standort einer Erstaufnahmeeinrichtung für Geflüchtete ist. Bis 2015 wurden Geflüchtete in der Erstaufnahmeeinrichtung in Chemnitz aufgenommen worden und zogen dann nach Leipzig bzw. wurden trotz Erstaufnahme in Leipzig in Chemnitz erstmals registriert. So betrug der Wanderungsgewinn gegenüber Chemnitz 2015 3.424 Personen, 3.206 bei ausländischen Staatsangehörigen. 2016 stellt sich der Wanderungsgewinn gegenüber Chemnitz mit 603 Personen, davon 466 ausländische Staatsangehörige, deutlich kleiner dar. Jenseits dieser Wanderungsbeziehung mit Chemnitz bewegt sich der Wanderungssaldo gegenüber den sonstigen neuen Bundesländern auf dem Niveau der Vorjahre. Der Wanderungssaldo gegenüber den alten Bundesländern ging um etwa 200 Personen auf 2.211 Personen zurück. Die Zuwanderung aus dem Ausland ist im Zuge der internationalen Flüchtlingskrise auch in Leipzig stark angestiegen. 2016 betrug der Wanderungsgewinn 8.080 Personen. Dies sind 1.300 mehr als im Jahr zuvor, da sich 2015 der Zuzug Geflüchteter über die Registrierung in der Erstaufnahme in Chemnitz in der Wanderung gegenüber den sonstigen neuen Bundesländern niederschlug. Leipzig gewann 2016 in allen Altersklassen an Einwohnern (Abb. 4). Die Gruppen der 18- bis unter 25Jährigen und der 25- bis unter 35-Jährigen stellen dabei mit Wanderungsgewinnen von 6.848 bzw. 3.292 Personen nach wie vor die größten Zuwanderungsgruppen dar. Wie in den Vorjahren erzielte die überwiegende Zahl der Ortsteile 2016 einen Wanderungsgewinn. Große Wanderungsgewinne von 3,5 % und mehr verzeichneten vor allem Ortsteile nordöstlich des Zentrums, am nordwestlichen Innenstadtrand, im Leipziger Westen und in mehreren Grünauer Ortsteilen. Die vorwiegend gründerzeitlich geprägten Ortsteile entlang des Auwaldes, die in den 2000er Jahren starke Wanderungsgewinne erzielten, verzeichneten 2016 vorwiegend Wanderungsgewinne unter 2 %. In diesen Ortsteilen ist vor allem die Wanderungsbilanz der unter 18-Jährigen sowie der 35- bis unter 65-Jährigen negativ, was auf den Wegzug von Familien hindeutet, während in der Altersgruppe von 18 bis 35 Jahre Wanderungsgewinne erzielt werden. In den genannten stark wachsenden Ortsteilen ist die Wanderungsbilanz aller Altersgruppen positiv. Die Grünauer Ortsteile und Paunsdorf zeigen dabei besonders hohe Wanderungsgewinne bei den unter 18-Jährigen, was auf einen hohen Zuzug von Familien hindeutet. In den randstädtischen – eher durch individuellen Wohnungsbau geprägten – Ortsteile betrugen die Wanderungsgewinne meist unter 2 %. In diesen Ortsteilen ist die Wanderungsbilanz der unter 65-Jährigen positiv. Bei den über 65-Jährigen ist die Wanderungsbilanz meist negativ. Im Ortsteil Zentrum führte die Schließung der Interimsunterkunft für Geflüchtete zu einer deutlich negativen Wanderungsbilanz. 13 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Wanderungssaldo 2016 Veränderung zum Vorjahr in % Seehausen PlaußigPortitz Wiederitzsch Lindenthal Gewinn 5% und mehr Gewinn 3,5% bis unter 5% Gewinn 2,5% bis unter 3,5% Gewinn 0,5% bis unter 2,5% ausgeglichen(zw. 0,5% und -0,5%) Verlust 0,5% und mehr Lützschena-Stahmeln MockauNord Thekla GohlisNord Mockau- Möckern Wahren GohlisMitte Böhlitz-Ehrenberg Süd SchönefeldOst Eutritzsch GohlisSüd Heiterblick ZentrumLeutzsch BurghausenRückmarsdorf Ne uli n Zentrum-Zentrum West Altlindenau Lindenau de na u GrünauNord Plagwitz GrünauOst Grüna 2 1 AngerCrottendorf ReudnitzThonberg Max.: 9% (Volkmarsdorf) Min.: -18,6% (Zentrum) Mölkau Baalsdorf ZentrumSüdost Südvorstadt AlthenKleinpösna Stötteritz Kleinzschocher dlung u-Sie Engelsdorf SellerhausenStünz Schleußig Grünau-Mitte Lausen- Paunsdorf Ost ZentrumSüd Schönau Miltitz 3 ZentrumNord Zentrum- Nordwest Marienbrunn Grünau Connewitz Probstheida Großzschocher Wanderungssaldo nach Altersgruppen 2015 Holzhausen Lößnig Meusdorf KnautkleebergKnauthain Dölitz-Dösen Liebertwolkwitz 1 Neustadt-Neuschönefeld 2 Volkmarsdorf 3 Schönefeld- Abtnaundorf 0-18 18-35 35-65 Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung 5.000 m Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Binnen- und Außenwanderungssaldo 2016 Veränderung zum Vorjahr in % Binnenwanderung Außenwanderung Seehausen Wiederitzsch Lindenthal Seehausen Wiederitzsch Lindenthal PlaußigPortitz LützschenaStahmeln PlaußigPortitz LützschenaStahmeln Mockau-Nord Leutzsch Neulindenau Lindenau BurghausenRückmarsdorf Engelsdorf AngerCrottendorf st Kleinzschocher Mölkau Connewitz Baalsdorf Stötteritz AlthenKleinpösna -Sied Grünau Marienbrunn Holzhausen Probstheida Schleußig GrünauOst GrünauMitte Südvorstadt Kleinzschocher ReudnitzThonberg Baalsdorf Stötteritz Connewitz Meusdorf Marienbrunn Probstheida Dölitz-Dösen +8 14 5,0 Meusdorf Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain 1 - Neustadt-Neuschönefeld HartmannsdorfKnautnaundorf Holzhausen Lößnig Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain Engelsdorf Mölkau lung LausenGrünau Großzschocher Dölitz-Dösen Volk- SellerhausenStünz marsdorf AngerCrottendorf Plagwitz GrünauNord 1 ZentrumWest Zentrum-Süd Miltitz Lößnig Großzschocher Lindenau Schönau lung LausenGrünau Neulindenau Paunsdorf ZentrumOst Zentrum t dos -Sü um Südvorstadt ReudnitzThonberg ZentrumNordwest Altlindenau Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord tr Zen Schleußig o -Süd trum Zen Plagwitz -Sied Grünau Leutzsch Volk- SellerhausenStünz marsdorf ZentrumWest Zentrum-Süd GrünauOst GrünauMitte 1 SchönefeldOst Gohlis-Süd Paunsdorf ZentrumOst Zentrum Schönau Miltitz BöhlitzEhrenberg SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord ZentrumNordwest Altlindenau Heiterblick MockauSüd h GohlisMitte SchönefeldOst Gohlis-Süd BurghausenRückmarsdorf Möckern Wahren MockauSüd ch GohlisMitte BöhlitzEhrenberg Thekla GohlisNord Eu tritzsc Eu tritzs Möckern Wahren Mockau-Nord Thekla GohlisNord GrünauNord über 65 Jahre 1 - Neustadt-Neuschönefeld HartmannsdorfKnautnaundorf 3,5 2,0 0,5 -0,5 -1,5 -8% Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung AlthenKleinpösna Abb. 5: Umzugsziel der Umzugswilligen 2012 und 2015 (Kommunale Bürgerumfrage) Abb. 6: Umzugsgründe 2015 (Kommunale Bürgerumfrage) 20% 15% 10% 5% 0% 80% familiäre Gründe (z.B. Haushaltsgründung, Scheidung) Wohnung ist zu klein 61% berufliche Gründe bzw. Aufnahme eines Studiums, einer Ausbildung 56% 60% anderer Grund Erwerb von Haus-/Wohneigentum anderes Wohnviertel ist attraktiver 40% allgemein zu hohe Miete bzw. Betriebskosten 27% 25% gesundheitliche Gründe (Wohnung ist nicht alten- bzw. behindertengerecht) Wohnung/Gebäude ist in schlechtem Zustand bzw. mit Mängeln behaftet 20% 8% 4% 10% Wohnviertel ist zu laut bzw. zu dicht bebaut 7% Wohnung ist zu groß Überschreiten der Miet-Obergrenze für ALG-II- und Sozialhilfeempfänger Entmietung, Abriss des eigenen Gebäudes oder benachbarter Gebäude 0% Leipzig nähere Umgebung Leipzigs weiter entfernt Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage weiß nicht Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage Unterschiede zwischen den Ortsteilen werden auch deutlich, wenn Binnen- und Außenwanderung differenziert betrachtet werden. So erzielen alle Ortsteile Außenwanderungsgewinne – am stärksten im Leipziger Osten, Zentrum-Südost, Möckern, Neulindenau und Grünau-Nord. In der Binnenwanderung (innerstädtische Umzüge) verlieren fast alle innerstädtischen Ortsteile im Bereich von Gohlis-Süd bis Dölitz-Dösen und Neulindenau bis Reudnitz-Thonberg Einwohner an die übrigen Ortsteile der Stadt. Umzugsabsichten und -gründe (Kommunale Bürgerumfrage (KBU)) Der Anteil derjenigen, die laut KBU in den nächsten 2 Jahren sicher oder möglicherweise umziehen wollen, lag 2015 ähnlich wie in den vorangegangenen Jahren bei 39 %. 56 % dieser Personen möchte dabei innerhalb Leipzigs umziehen (Abb. 5). Im Vergleich zu 2012 ging dieser Anteil zurück. 8 % bzw. 10 % der Befragten gaben das Leipziger Umland bzw. ein weiter entferntes Umzugsziel an – mehr als in den vorangegangenen Jahren. Ähnlich wie im Vorjahr stellt eine zu geringe Größe der Wohnung einen der meistgenannten Umzugsgründe dar (Abb. 6). Diesen gaben etwa 16 % der Befragten an. Genauso viele Befragte gaben familiäre Gründe als Grund für einen bevorstehenden Umzug an. Berufliche Gründe bzw. die Aufnahme eines Studiums stellen für 12 % der Befragten ein Wanderungsmotiv dar. Jeder zehnte gab, an wegen des Erwerbs von Wohneigentum umziehen zu wollen. Dieser Anteil ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen. 2.3. AL T E R S S T R U K T U R Stadtweit nahmen die Einwohnerzahlen in fast allen Altersgruppen zu. Zugleich ist die Altersstrukturentwicklung weiterhin von Brüchen, den so genannten demographischen Wellen, beeinflusst. Die größten Zunahmen verzeichnen die Altersgruppen der 25- bis unter 35-Jährigen, der 6- bis unter 18Jährigen und der 35- bis unter 45-Jährigen (Abb. 7). Rückgänge sind – bedingt durch die Geburtenausfälle der 1990er Jahre – trotz starker Zuwanderung in der Altersgruppe der 18- bis unter 25-Jährigen festzustellen. Die Einwohnerzahl in der Altersgruppe der 65- bis unter 80-Jährigen nahm aufgrund der Geburtenausfälle des 2. Weltkrieges leicht ab. Die Zahl der hochaltrigen Menschen (80 Jahre und älter) ist dagegen weiter angewachsen. Infolge der Wanderungsgewinne in den Altersgruppen der jungen Erwachsenen sowie der gestiegenen Geburtenzahlen ist der Altersdurchschnitt der Bevölkerung seit 2010 (44,0 Jahre) auf 42,8 Jahre im Jahr 2016 gesunken. 15 Abb. 7: Einwohnerentwicklung der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2006, 2011 und 2016 600.000 35.008 Einwohner 500.000 28.996 80 und älter 84.094 25.002 65 - 80 85.849 84.415 63.916 55 - 65 400.000 59.278 57.502 300.000 74.128 76.474 25 - 35 200.000 111.788 90.957 75.023 0 35 - 45 65.665 73.805 100.000 45 - 55 70.170 66.138 18 - 25 44.783 50.161 47.065 38.734 23.992 40.628 29.230 36.366 2006 2011 2016 6 - 18 52.973 0-6 Quelle: Einwohnerregister; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen Hinsichtlich Durchschnittsalter und Altersstruktur bestehen stadträumlich große Unterschiede. In den innerstädtischen, vorwiegend gründerzeitlich geprägten Ortsteilen liegt das Durchschnittsalter häufig unter 42 Jahren. In diesen Ortsteilen leben viele Familien und junge Erwachsene, vielfach sind die Hälfte der Einwohner unter 35 Jahre alt. Der Anteil der 65-Jährigen und älteren hingegen ist vergleichsweise gering. Den geringsten Altersdurchschnitt hat Lindenau mit 34,4 Jahren. 20 Jahre höher ist der Altersdurchschnitt in Grünau-Ost (54,1 Jahre), dem Ortsteil mit dem höchsten Durchschnittsalter. Auch andere durch Großsiedlungen geprägte Ortsteile wie Schönefeld-Ost und Großzschocher sowie Ortsteile im Übergangsbereich von innerer zu äußerer Stadt wie Thekla oder Mockau-Nord weisen hohe Altersdurchschnitte auf (50 Jahre und mehr). Jeweils ein Drittel der Einwohner ist 65 Jahre oder älter. Die jüngeren Altersklassen hingegen sind unterdurchschnittlich besetzt. Von der Entstehungszeit her jüngere Großsiedlungsbestände wie Paunsdorf, Grünau-Nord und Lausen-Grünau weisen geringere Durchschnittsalter auf. In den randstädtischen Ortsteilen beträgt das Durchschnittsalter zwischen 42 und 49 Jahren. Die überwiegende Zahl dieser Ortsteile weisen überdurchschnittliche Anteile an 6- bis unter 18jährigen Kindern und Jugendlichen und über 45-Jährigen auf. Im städtischen Vergleich nimmt der Altersdurchschnitt in diesen Ortsteilen am stärksten zu, während er in weiten Teilen der inneren Stadt sinkt. Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Durchschnittsalter 2016 unter 38 Jahre 38 bis unter 42 Jahre 42 bis unter 46 Jahre 46 bis unter 50 Jahre 50 Jahre und mehr PlaußigPortitz Lindenthal Wiederitzsch Mockau-Nord Lützschena-Stahmeln GohlisNord Thekla Möckern MockauGohlisSüd Mitte Böhlitz-Ehrenberg SchönefeldEutritzsch Ost Gohlis-Süd Heiterblick SchönefeldLeutzsch Abtnaundorf ZentrumNord Paunsdorf ZentrumZentrumNordwest SellerhausenOst Stünz Burghausen1 2 Altlindenau Zentrum Rückmarsdorf Ne Zentrumuli AngerWest nd Engelsdorf Crottendorf e n Lindenau au ZentrumSüd Plagwitz Grünau- Schönau ReudnitzSchleußig GrünauMiltitz Nord Mölkau Thonberg Südvorstadt Grünau- Ost ZentrumStötteritz Baalsdorf Südost Mitte Kleinzschocher Wahren Lausen- Grünau-S Grünau n iedlu g Connewitz Marienbrunn Veränderung des Durchschnittsalters 2011-2016 in Jahren + 2 Jahre -4 Jahre AlthenKleinpösna Probstheida Lößnig Holzhausen Großzschocher Dölitz-Dösen Meusdorf KnautkleebergKnauthain Durchschnittsalter Leipzig: 42,8 Max.: 54,1 (Grünau-Ost) Min.: 34,4 (Lindenau) Liebertwolkwitz Veränderung -1,1 +2,5 (Heiterblick) -3,9 (SellerhausenStünz) Die Berechnung des Durchschnittsalters erfolgt zum 30.06. des Jahres 1 Neustadt-Neuschönefeld 2 Volkmarsdorf HartmannsdorfKnautnaundorf Stadt Ortsteil 0 16 5.000 Meter Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Altersstruktur - Anteil der Einwohner nach Altersgruppen 2016 PlaußigPortitz Lindenthal Wiederitzsch Mockau-Nord Lützschena-Stahmeln GohlisNord Möckern Wahren Böhlitz-Ehrenberg Leutzsch ZentrumNordwest Ne u BurghausenRückmarsdorf Altlindenau lin de na u Lindenau Schönau ZentrumNord ZentrumZentrumWest 3 Ost ZentrumSüd Schleußig 4 Miltitz Plagwitz 6 Kleinzschocher 5 Lausen- Grüna dlung u-Sie Thekla MockauSüd SchönefeldGohlisOst Mitte Eutritzsch GohlisSchönefeldSüd Paunsdorf 0 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 35 Jahre 35 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Heiterblick Abtnaundorf Sellerhausen- 2 1 Anger- Stünz Engelsdorf Crottendorf Mölkau ReudnitzThonberg ZentrumSüdost Südvorstadt Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz Connewitz Marienbrunn Grünau Probstheida Lößnig Holzhausen Großzschocher KnautkleebergKnauthain Meusdorf Dölitz-Dösen 1 2 3 4 5 6 Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf Zentrum Grünau-Nord Grünau-Mitte Grünau-Ost Liebertwolkwitz Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 Meter Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung Bei der kleinräumigen Entwicklung der Einwohnerstruktur und damit des Altersdurchschnitts hat sich in den vergangenen Jahren ein Wandel vollzogen. Es stehen sich nicht mehr allein Ortsteile mit geringem und weiter sinkendem Durchschnittsalter und Ortsteile mit hohem weiter zunehmendem Durchschnittsalter gegenüber. Vielmehr differenziert sich die Einwohnerentwicklung aus. So sinkt das Durchschnittsalter der Einwohner in Stadtbereichen, die bislang durch Alterung geprägt waren, wie z.B. die durch Großsiedlungen geprägten Ortsteile. Alterung findet in vielen randstädtischen Gebieten, aber auch in einigen gründerzeitlich geprägten Stadtbereichen entlang des Auwaldes wie Schleußig, ZentrumNordwest und Gohlis-Süd statt. 2.4. E N T W I C K L U N G D E R H AU S H AL T E Für den Wohnungsmarkt ist neben der Einwohnerentwicklung insgesamt die Betrachtung der Haushalte bedeutsam, da Haushalte als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt auftreten. Das Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig generiert regelmäßig Strukturdaten für die Leipziger Haushalte aus den Daten des Einwohnerregisters. Hier fließen neben den Einwohnern mit Hauptwohnsitz in Leipzig auch die mit Nebenwohnsitz ein. Außen vor gelassen werden Bewohner von Alten-, Pflege- und Kinderheimen sowie Justizvollzugsanstalten. Die in Studentenheimen lebenden Einwohner werden hingegen als Einpersonenhaushalte gewertet3. Da mit diesem Generierungsverfahren jährlich Schwankungen auftreten, wird die Entwicklung über mehrere Jahre hinweg betrachtet. 3 Näheres zur methodischen Herangehensweise der Haushaltgenerierung im Statistischen Quartalsbericht IV/2011. 17 Tab. 2: Zahl der Haushalte nach Haushaltsgröße und durchschnittliche Haushaltsgröße 2010 - 2016 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011-2016 289.870 294.810 303.465 310.279 316.787 325.444 330.948 12,3 % 145.369 149.474 157.221 162.391 166.666 172.624 177.305 18,6 % 2 Personen 89.969 90.898 92.148 93.330 94.371 95.022 94.767 4,3 % 3 Personen 33.740 33.342 32.571 32.420 32.582 33.082 33.406 0,2 % 4 Personen und mehr 20.792 21.096 21.525 22.138 23.168 24.716 25.470 20,7 % 1,78 1,78 1,76 1,75 1,75 1,75 1,75 Haushalte darunter mit 1 Person Durchschnittliche Haushaltsgröße Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Ordnungsamt Leipzig Abb. 8: Anteil der Haushalte nach Haushaltsgröße 2011 und 2016 2011 2016 0% 1 Person 10% 2 Personen 20% 50,7% 30% 53,6% 3 Personen 40% 4 Personen und mehr 50% 60% 70% 30,8% 28,6% 11,3% 10,1% 7,2% 7,7% 80% 90% 100% Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Ordnungsamt Leipzig Entsprechend der wachsenden Einwohnerzahl nimmt auch die Zahl der Haushalte zu. 2016 umfasste die Gesamtzahl aller statistischer Haushalte 330.948 Haushalte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Personen in Wohngemeinschaften jeweils als Einpersonenhaushalte zählen. Die Zahl der tatsächlichen Wohnhaushalte4 ist entsprechend geringer. Die steigenden Geburtenzahlen sowie der steigende Anteil an Kindern und Jugendlichen an der Gesamtbevölkerung spiegeln sich auch in der zunehmenden Zahl an großen Haushalten wider. So wuchs die Zahl der Haushalte mit vier und mehr Personen seit 2011 um fast 21 % auf einen Anteil von 7,7 % (Tab. 2, Abb. 8), während die Zahl aller Haushalte um rund 12 % stieg. Zugleich nahm die Zahl der Einpersonenhaushalte auf mehr als 177.000 bzw. 18,6% zu. 2016 betrug ihr Anteil an allen Haushalten 53,6 %. Die Zahl der Zwei- und Dreipersonenhaushalte stieg in deutlich geringerem Maße. Ausgehend von der dynamischen Einwohnerentwicklung der letzten Jahre haben sich die Zahl der Haushalte und sowie die Haushaltsstrukturen in den Ortsteilen verändert. Zwischen 2011 und 2016 ist die Zahl der Haushalte in fast allen Ortsteilen gewachsen5. Besonders stark stieg die Zahl der Haushalte in den vorwiegend durch Altbau geprägten Ortsteilen nördlich, östlich und südöstlich des Zentrums und im Leipziger Westen von Plagwitz bis Wahren (+15 % und mehr). In diesen Ortsteilen nahm neben den Einpersonenhaushalten auch die Zahl der Mehrpersonenhaushalte deutlich zu. Dennoch sind 50 bis 70 % der Haushalte in den innerstädtischen Ortsteilen Einpersonenhaushalte. Entsprechend gering ist die durchschnittliche Haushaltsgröße in diesen Bereichen der Stadt. In den randstädtischen Ortsteilen hingegen überwiegen die Mehrpersonenhaushalte mit einem Anteil von 60 % bis 70 % deutlich. Dies führt zu durchschnittlichen Haushaltsgrößen von 2,0 und mehr. In den randstädtischen Ortsteilen erhöhte sich in den vergangenen fünf Jahren vor allem die Zahl der Einpersonenhaushalte. 4 Unter Wohnhaushalt werden in einer Wohnung lebende Haushalte verstanden, auch wenn sie nicht zusammen wirtschaften, aber gemeinsam eine Wohnung nachfragen. 5 Die negative Haushalteentwicklung Schönaus ist auf die Freilenkung zur Vorbereitung von Wohnungsabrissen (2013) zurückzuführen. 18 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Entwicklung der Zahl der Haushalte 2011-2016 in % Seehausen PlaußigPortitz Wiederitzsch Lindenthal Gewinn 25 % und mehr Mockau-Nord Lützschena-Stahmeln Gewinn 15 % bis unter 25 % Thekla GohlisNord Wahren Böhlitz-Ehrenberg Möckern Gohlis-Süd Gewinn 2 % bis unter 5 % Heiterblick ZentrumSchönefeldNord Abtnaundorf ZentrumNordwest de Neulin nau GrünauNord Miltitz Lindenau 2 Zentrum1 Ost SellerhausenStünz Zentrum- Zentrum West ZentrumSüd Schleußig AngerCrottendorf ReudnitzThonberg ZentrumSüdvorstadt Südost Grünau- Plagwitz Grünau-Ost Mitte g un dl Kleinzschocher u-Sie Grüna Verlust 2 % und mehr Paunsdorf Altlindenau Schönau ausgeglichen (zw. -2 % und 2 %) SchönefeldOst Leutzsch BurghausenRückmarsdorf Gewinn 5 % bis unter 15 % MockauSüd Gohlis- Eutritzsch Mitte Engelsdorf Mölkau AlthenKleinpösna Baalsdorf Stötteritz Marienbrunn Lausen-Grünau Connewitz Probstheida Entwicklung der Zahl der Ein- und Mehrpersonenhaushalte 2011-2016 in % Holzhausen Lößnig Großzschocher Dölitz-Dösen Meusdorf 20 % 1 Neustadt-Neuschönefeld 2 Volkmarsdorf KnautkleebergKnauthain Leipzig: +12,3 % Max.: +49,1 % Volkmarsdorf Min.: -4,9% Zentrum Liebertwolkwitz 10 % Ein- / Mehrpersonenhaushalt HartmannsdorfKnautnaundorf Stadt Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Durchschnittliche Haushaltsgröße 2016 Wiederitzsch Lindenthal 2,0 und mehr Lützschena-Stahmeln 1,8 bis unter 2,0 PlaußigPortitz Mockau-Nord Böhlitz-Ehrenberg Wahren Möckern Gohlis- Leutzsch N eu BurghausenRückmarsdorf Schönau Miltitz GrünauNord Grü lin d LausenGrünau Süd ZentrumNord en Altlindenau au Plagwitz Kleinzschocher Lindenau unter 1,6 MockauSüd SchönefeldAbtnaundorf Zentrum1 Zentrum- GrünauOst GrünauMitte un g S iedl nau Mitte Eutritzsch ZentrumNordwest 1,6 bis unter 1,8 Thekla Gohlis-Nord Gohlis- 3 Paunsdorf SchönefeldOst Sellerhausen- Heiterblick Leipzig: 1,7 Max.: 2,4 Baalsdorf Min.: 1,4 Zentrum 2 Stünz Ost West ZentrumSüd Schleußig Engelsdorf AngerCrottendorf ReudnitzThonberg Mölkau ZentrumSüdvorstadt Südost Marienbrunn Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz Großzschocher Connewitz Lößnig 1 Person 2 Person 3 Person 4 Person Probstheida Holzhausen Meusdorf KnautkleebergKnauthain Anteil der Haushalte nach Zahl der Personen je Haushalt 2016 DölitzDösen Liebertwolkwitz 1 Neustadt-Neuschönefeld 2 Volkmarsdorf 3 Zentrum HartmannsdorfKnautnaundorf Stadtgrenze Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung 19 Tab. 3: Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in Leipzig in m² (Kommunale Bürgerumfrage) 2005 - 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 41,6 42,2 44,4 44,8 45,6 45,4 46,3 47,0 47,6 45,6 45,0 1 Person 52,7 55,9 53,9 54,6 55,4 55,7 56,1 57,4 59,5 54,1 54,7 2 Personen 35,1 36,4 36,7 37,2 37,6 36,9 37,7 38,5 38,2 38,6 38,0 3 Personen 28,6 28,7 29,5 30,0 30,6 30,0 29,9 30,1 30,6 33,2 30,1 4 und mehr Personen 25,8 25,9 28,2 27,3 24,9 26,5 26,7 27,1 26,5 27,2 25,9 Insgesamt Darunter Haushalte mit Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Kommunale Bürgerumfragen Im Jahr 2015 betrug die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner laut Kommunaler Bürgerumfrage 45,0 m² (Tab. 3). Sie sank das zweite Jahr in Folge, nachdem sie sich bis 2013 auf 47,6 m² je Einwohner erhöht hatte. Je mehr Personen im Haushalt, desto geringer die Pro-Kopf-Wohnfläche. So stehen Personen in Haushalten mit 4 und mehr Personen mit knapp 26 m² pro Person weniger als halb so viel Wohnfläche zur Verfügung als Einpersonenhaushalten mit 54,7 m². 2.5. B E S C H ÄF T I G U N G U N D E I N K O M M E N Der starke Beschäftigtenzuwachs der vergangenen Jahre hielt auch 2015 an. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort wuchs im Vergleich zum Vorjahr um knapp 7.800 bzw. 3,8 % auf 210.795 Beschäftigte (Abb. 9). In ähnlichem Umfang erhöhte die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort auf 248.952. Im Vergleich zu 2010 hat sie die Beschäftigtenzahl (am Wohnort) um 24 % (+40.933) erhöht. Die Zahl der geringfügig entlohnt Beschäftigten (am Wohnort) ist zurückgegangen auf 32.075 Personen. Parallel zum Beschäftigtenzuwachs ging die Zahl der Arbeitslosen um 7.667 auf 25.460 Personen und die Arbeitslosenquote von 12,9 % auf 8,8 % zurück. Die Zahl der Regelleistungsempfänger nach dem SGB II (Arbeitslosengeld II und Sozialgeld) ist trotz des starken Einwohnerzuwachses zwischen 2010 und 2015 um etwa 7.850 Personen auf 66.409 gesunken6 (Abb. 10). Auch die Zahl der Bedarfsgemeinschaften ging in diesem Zeitraum um fast 5.900 auf 40.468 zurück. Dabei unterschieden sich die Entwicklungen in den Teilbereichen: die Zahl der Empfänger von Arbeitslosengeld II nahm um mehr als 9.100 ab auf 49.612 Personen, während die Zahl der Sozialgeldempfänger – die überwiegend die in den Bedarfsgemeinschaften lebenden Kinder umfassen – um mehr als 1.200 auf 16.797 anstieg. Die SGB II-Quote, die alle in Bedarfsgemeinschaften lebende Personen zu allen Einwohnern von 0 bis zur Regelaltersgrenze in Bezug setzt, betrug Ende 2015 15,7 %7. Im Vergleich zum Vorjahr ging die Quote um 0,3 %-Punkte zurück8. Auch im längerfristigen Vergleich ist die SGB II-Quote deutlich zurückgegangen9. 6 Mit der Revision der Daten der Statistik der Bundesagentur für Arbeit im April 2016 wurden auch Daten der Vorjahre revidiert. Daher unterscheiden sich die Vorjahresdaten von denen in früheren Veröffentlichungen. 7 Die angegebene SGB II-Quote wird von der Bundesagentur für Arbeit ausgegeben. Diese bezieht sich in ihrer Berechnung auf die amtliche Einwohnerzahl des Statistischen Landesamts in der entsprechenden Altersgruppe. 8 Im Rahmen der Datenrevision wurden keine SGB II-Quoten für die Jahre bis 2013 ausgewiesen. 9 Für einen längerfristigen Vergleich sowie für kleinräumige Betrachtungen wurde auf Basis der Einwohnerzahl der 0 bis unter 65-Jährigen im Einwohnerregister berechnet und dargestellt. 20 Abb. 9: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort und Arbeitslosenquote* in Leipzig 2005 - 2015 Abb. 10: Empfänger von Regelleistungen nach SGB II und SGB II-Quote* in Leipzig 2005 - 2015 25% 70.000 25% 21,2% 10% 0 16.797 49.612 10.000 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 15% 20.000 16.711 51.040 210.795 203.027 192.924 186.116 177.640 169.862 164.372 161.918 155.098 151.384 5% 30.000 16.406 52.576 10% 15,7% 15.949 53.144 9,4% 8,8% 16,0% 40.000 20% 15,6% 15.729 55.563 15% 10,8% 10,3% 16,4% 15.522 58.738 12,9% 75.000 0 17,1% 17.331 61.293 13,6% 100.000 146.264 Anzahl Beschäftigte 14,6% 11,6% 25.000 17,7% 50.000 125.000 50.000 18,8% 17.709 61.321 15,5% 150.000 20,2% 20% 16,9% Leistungsempfänger 175.000 21,2% 60.000 19,2% Arbeitslosenquote in % 200.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 5% SGB II-Quote in % 225.000 0% Sozialgeldempfänger / nicht erwerbsfähige Regelleistungsempfänger ALG II-Empfänger / erwerbsfähige Regelleistungsempfänger SGB II-Quote (Bundesagentur für Arbeit) SGB II-Quote (berechnet) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Arbeitslosenquote (Jahresende) * bezogen alle zivilen Erwerbspersonen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Bundesagentur für Arbeit; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen * Anzahl SGB II-Empfänger pro 100 Einwohner bis 65 Jahre Quelle: Bundesagentur für Arbeit; jeweils zum 31.12. des Jahres Auf Ebene der Ortsteile bestehen hinsichtlich Arbeitslosigkeit bzw. SGB II-Bezug und deren kleinräumige Entwicklung große Unterschiede. Der Anteil der Arbeitslosen an den 15- bis unter 65-Jährigen variiert zwischen 2,1 in Seehausen und 14,0 in Volkmarsdorf, die SGB II-Quote zwischen 3,3 % in PlaußigPortitz und 38,2 % in Volkmarsdorf. Für beide Aspekte – Arbeitslosigkeit und SGB II-Bezug – ergibt sich ein ähnliches Bild: die jeweils höchsten Anteile bzw. Quoten weisen die Ortsteile östlich des Zentrums von Neustadt-Neuschönefeld bis Paunsdorf sowie die Grünauer Ortsteile auf. Dabei haben Arbeitslosigkeit und SGB II-Quote im Leipziger Osten im Vergleich zu 2010 stärker als im städtischen Durchschnitt abgenommen, während sie in den durch Großsiedlungen geprägten Ortsteilen in Paunsdorf und Grünau unterdurchschnittlich zurückgingen oder sogar anstiegen. Die geringsten Anteile und Quoten weisen die randstädtischen Ortsteile sowie die innerstädtischen gründerzeitlich geprägten Ortsteile von Gohlis-Mitte bis zur Südvorstadt auf. Die stärksten Rückgänge wiesen neben dem Leipziger Osten die Ortsteile im Leipziger Westen auf. Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Arbeitslosigkeit Anteil der Arbeitslosen an den 15- bis unter 65-Jährigen in % 2015 Seehausen PlaußigPortitz Wiederitzsch Lindenthal Lützschena-Stahmeln GohlisNord Möckern Wahren Leutzsch BurghausenRückmarsdorf Schönau ZentrumNordwest en au Lindenau ZentrumWest Lausen- Grüna u-S 3 Kleinzschocher Heiterblick 1 SellerhausenStünz ReudnitzThonberg Südvorstadt ZentrumSüdost Engelsdorf Mölkau Baalsdorf Stötteritz ng iedlu Großzschocher AlthenKleinpösna Marienbrunn Connewitz Grünau Lößnig Dölitz-Dösen Leipzig: 6,8 % Max.: 14,0 % (Volkmarsdorf) Min.: 2,1 % (Seehausen) 2 AngerCrottendorf ZentrumSüd Schleußig 6 SchönefeldOst Paunsdorf ZentrumOst Plagwitz 5 MockauSüd SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord Altlindenau lin d Miltitz 4 3,5 bis unter 5 5 bis unter 7 7 bis unter 10 10 und mehr Thekla GohlisMitte GohlisEutritzsch Süd Böhlitz-Ehrenberg Ne u unter 3,5 Mockau-Nord -3 %-Punkte Probstheida Leipzig: -3,1 % Max.: -7,7 % (Altlindenau) Min.: -0,4 % (Grünau-Siedlung) Meusdorf HartmannsdorfKnautnaundorf Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf Zentrum Grünau-Nord Grünau-Mitte Grünau-Ost -6 %-Punkte Holzhausen KnautkleebergKnauthain 1 2 3 4 5 6 Rückgang des Anteils der Arbeitslosen an den15- bis unter 65-Jährigen 2010-2015 in %-Punkten Liebertwolkwitz Stadt Ortsteil 0 5.000 Meter Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung 21 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig SGB II-Leistungen Anteil der SGB II-Leistungsempfänger an den 0- bis unter 65-Jährigen in % 2015 Seehausen PlaußigPortitz Wiederitzsch Lindenthal Lützschena-Stahmeln Möckern Wahren Leutzsch BurghausenRückmarsdorf Schönau ZentrumNordwest en Lindenau au Miltitz 5 ZentrumSüd Lausen- iedl au-S Grün 2 Engelsdorf Mölkau Baalsdorf AlthenKleinpösna Marienbrunn Connewitz Großzschocher Lößnig Veränderung 2010-2015 in %-Punkten Stötteritz ung Grünau Leipzig: 15,7 % Max.: 38,2 % (Volkmarsdorf) Min.: 3,3 % (Plaußig-Portitz) SellerhausenStünz ReudnitzThonberg Südvorstadt ZentrumSüdost Kleinzschocher Heiterblick AngerCrottendorf Schleußig 6 1 3 ZentrumWest SchönefeldOst Paunsdorf ZentrumOst Plagwitz 4 MockauSüd SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord Altlindenau lin d Thekla GohlisMitte GohlisEutritzsch Süd Böhlitz-Ehrenberg Ne u unter 7 7 bis unter 12 12 bis unter 17 17 bis unter 27 27 und mehr Mockau-Nord GohlisNord -8 %-Punkte Probstheida Leipzig: -4,6 % Max.: +2,6 % (Grünau-Ost) Min.: -13,5 % (Lindenau) Meusdorf Dölitz-Dösen KnautkleebergKnauthain 1 2 3 4 5 6 HartmannsdorfKnautnaundorf Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf Zentrum Grünau-Nord Grünau-Mitte Grünau-Ost +3 %-Punkte Holzhausen Liebertwolkwitz Stadt Ortsteil 0 Abb. 12: Anteil der Haushalte nach Haushaltsnettoeinkommensklassen 2005 - 2015 Abb. 11: Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) in Leipzig 2005 - 2015 2.000 100% 1.800 90% 7 7 7 8 9 8 10 14 11 11 11 11 12 12 80% 1.600 Haushaltseinkommen in € Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung 5.000 Meter 12 13 15 13 15 15 70% 1.400 60% 1.200 44 47 46 50 47 46 46 50% 1.000 46 46 48 40% 800 30% 600 20% 1.391 1.379 1.427 1.414 1.414 1.503 1.549 1.662 1.665 0 1.400 200 1.450 400 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen 10% 0% 36 35 36 32 33 33 31 29 26 23 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 unter 1.100 € 1.100 € bis unter 2.300 € 2.300 € bis unter 3.200 € 3.200 € und mehr Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen Die Einkommenssituation der Leipziger zeigt seit 2012 einen Aufwärtstrend: nachdem das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen bis 2011 auf einem Niveau um 1.400 € lag ist es bis 2014 stark, 2015 nur noch leicht auf ca.1.665 € angestiegen (Abb. 11). Das entspricht einem Anstieg um etwa 18 %. Dabei ist der Anteil der Haushalte, die ein monatliches Nettoeinkommen von mehr als 2.300 € zur Verfügung haben, in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf insgesamt 30 % gestiegen (Abb. 12). Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.100 € ist auf 23 % zurückgegangen. Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 1.100 und 2.300 € blieb in etwa stabil (46 %). 22 3. W O H N U N G S AN G E B O T Abb. 13: Effektivzins Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit Festzins auf 10 Jahre in Deutschland 2006 - 2016 7,00 Abb. 14: Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden Deutschland und Sachsen, Verbraucherpreisindex Sachsen (2010 = 100) 2006 - 11/2016 125 120 6,00 115 Prozent p.a. 5,00 110 105 4,00 100 95 3,00 90 2,00 85 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 11/2016 1,00 Baupreisindex - Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer - Deutschland 0,00Jan. 06 Baupreisindex - Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer - Sachsen Jan. 07 Jan. 08 Jan. 09 Jan. 10 Jan. 11 Jan. 12 Jan. 13 Jan. 14 Jan. 15 Jan. 16 Jan. 17 Verbraucherpreisindex Sachsen Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Sachsen Quelle: Bundesbankstatistik; EWU-Statistik Die Finanzierungsbedingungen für den Wohnungsbau stellen sich 2015 und 2016 noch günstiger dar als in den Vorjahren: das Zinsniveau für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke sank von 3 % (2014) auf das Niveau um 2 % (Abb. 13). Parallel dazu erhöhten sich allerdings die Preise für den Neubau von Wohngebäuden (Abb. 14). Mit +20,6 % gegenüber 2010 stiegen die Baupreise in Sachsen deutlich stärker als die Verbraucherpreise in Sachsen insgesamt (+7,6 %) und auch stärker als im bundesweiten Durchschnitt (+14,1 %). 3.1. B AU T ÄT I G K E I T U N D W O H N U N G S AB G ÄN G E Einhergehend mit der enormen Einwohnerentwicklung hat sich die Dynamik auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes in den vergangenen Jahre sichtbar erhöht. Wenngleich die offizielle Baustatistik hierzu kein vollständiges Bild liefert, werden vermehrtes Neubaugeschehen und fortlaufende Sanierungstätigkeiten beobachtet. Bis 2012 bewegte sich die Bautätigkeit auf einem Niveau von rund 1.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr. Ihre Zahl stieg auf 1.837 Wohnungen im Jahr 2015 (Tab. 4). Dies ist der höchste Wert seit 2001. Die Zahl der registrierten Wohnungsabgänge hat sich auf 26 WE reduziert (Abb. 15). Insgesamt hat die Bedeutung des Mehrfamilienhausneubaus in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen und markiert mit 590 WE den höchsten Wert der letzten 15 Jahre (Abb. 16). Mit 834 Wohnungen entstanden die meisten Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Dies umfasst Wohnungen, die bei der Sanierung bestehender Mehrfamilienhäuser zusätzlich durch Dachgeschossausbau oder Wohnungsteilungen entstehen, ebenso wie Wohnungen, die bei der Umwandlung ehemaliger Fabrikgebäude in Wohngebäude geschaffen werden. Der Bau neuer Ein- und Zweifamilienhäuser lag mit 413 WE auf dem Niveau der letzten Jahre. Ihr Anteil am gesamten Baugeschehen der Stadt hat sich auf 22 % reduziert. Der Abriss von Wohngebäuden spielt in Leipzig aktuell eine untergeordnete Rolle. Die Zahl der Wohnungsabgänge 2015 markiert mit 26 Abgängen den niedrigsten Wert der vergangenen 25 Jahre. Tab. 4: Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Leipzig 2005 - 2015 Baufertigstellungen Baugenehmigungen 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Wohnungen insgesamt 881 661 914 1.066 1.441 1.059 1.837 1.126 927 1.442 848 1.689 1.465 2.286 in 1-2-Familienhäusern 484 305 361 320 477 314 413 499 322 474 369 in Mehrfamilienhäusern* 397 356 553 746 964 745 1.424 627 605 968 479 1.280 1.007 1.927 90 158 70 540 385 476 147 155 483 412 307 198 483 206 579 269 834 480 450 485 67 775 521 946 55% 46% 39% 30% 33% 30% 22% 33% 44% 24% 31% 16% darunter davon Neubau davon in bestehenden Gebäuden Anteil in 1-2-Familienhäusern 590 44% 35% 409 505 458 486 359 981 * einschließlich Wohnungen in Nichtwohngebäuden und Maßnahmen an bestehenden Gebäuden Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig 23 Abb. 16: Baufertigstellungen in Leipzig nach Gebäudeart 2005 - 2015 1.000 2.000 800 Anzahl Wohnungen 2.500 1.500 Baufertigstellungen 2005 2006 2007 2008 2009 in 1-2-Familienhäusern (Neubau) Wohnungsabgänge 413 590 834 0 314 471 274 2015 477 385 579 2014 320 540 206 2013 361 70 483 2012 305 158 198 2011 329 144 817 2010 369 186 514 914 215 2009 200 412 54 316 661 131 2008 400 555 58 403 1.290 308 2007 600 484 90 307 1.069 927 2006 1.837 26 782 1.556 2005 1.059 52 1.016 2.080 0 881 1.231 500 1.441 101 1.000 1.066 396 Anzahl Wohnungen Abb. 15: Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge in Leipzig 2005 2015 2010 2011 2012 2013 2014 2015 in Mehrfamilienhäusern (Neubau) in Mehrfamilienhäusern (Bestand) Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Der räumliche Schwerpunkt der Bautätigkeit der Jahre 2011 bis 2015 lag in den Ortsteilen südlich des Zentrums von Plagwitz bis Probstheida sowie nördlich des Zentrums in Gohlis-Süd und Gohlis-Mitte. Der Neubau von Mehrfamilienhäusern geschieht vorwiegend in den innerstädtischen Ortsteilen von Gohlis-Süd bis Reudnitz-Thonberg durch Lückenschließung und -bebauung, aber auch in Probstheida und in Lausen-Grünau. In Zentrum-Südost, Gohlis-Mitte und Plagwitz entstanden zudem viele Wohnungen im Bestand – hier vor allem durch die Umwandlung ehemaliger Fabrik- in Wohngebäude. In den randstädtischen Ortsteilen findet vor allem individueller Wohnungsbau statt. Auch künftig ist von einer steigenden Zahl an Baufertigstellungen auszugehen. So stieg die Zahl der erteilten Baugenehmigungen 2015 auf 2.286 an. Die meisten Baugenehmigungen (1.927 WE) wurden für den Bau neuer Wohnungen im Geschosswohnungsbau erteilt, je zur Hälfte im Bestand und im Neubau. Die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser betrug 359. Einen weiteren Hinweis für eine künftig erhöhte Bautätigkeit liefert eine Recherche aktueller und in den kommenden Jahren geplanter Wohnungsbauvorhaben mit mehr als 50 Wohnungen. Danach ist in den kommenden Jahren der Bau von mindestens 11.000 neuen Wohnungen geplant mit räumlichen Schwerpunkten östlich und südlich des Zentrums, auf dem ehemaligen Kasernengelände in Möckern und im Leipziger Westen (Stand: August 2016). Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bautätigkeit Seehausen Baufertigstellungen 2011 - 2015 PlaußigPortitz Lindenthal keine Fertigstellungen 1 - 50 51 - 100 100 - 200 201 - 300 301 und mehr Wiederitzsch Mockau-Nord Lützschena-Stahmeln GohlisNord Möckern Wahren Böhlitz-Ehrenberg Leutzsch ZentrumNordwest BurghausenRückmarsdorf Schönau Ne Altlindenau uli nd en au Lindenau Thekla MockauSüd SchönefeldGohlisOst Mitte Eutritzsch GohlisSchönefeldSüd Paunsdorf ZentrumNord ZentrumZentrumWest 3 Ost ZentrumSüd Schleußig 4 Miltitz Plagwitz 6 Kleinzschocher 5 Lausen- g iedlun au-S Grün Südvorstadt Heiterblick Abtnaundorf Sellerhausen- 2 1 Anger- Stünz Zahl der fertiggestellten Wohnungen nach Gebäudeart 2011 - 2015 Engelsdorf Crottendorf Mölkau ReudnitzThonberg ZentrumSüdost Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz Connewitz Marienbrunn Grünau Probstheida Lößnig Neubau - Ein-/Zweifamilienhäuser EFH_NEU Neubau - Mehrfamilienhäuser MFH_NEU Bestand MFH_BESTAN Holzhausen Großzschocher KnautkleebergKnauthain Meusdorf Dölitz-Dösen 1 2 3 4 5 6 Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf Zentrum Grünau-Nord Grünau-Mitte Grünau-Ost Liebertwolkwitz Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 24 260 5.000 Meter Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Die durchschnittliche Wohnungsgröße neuer Einfamilienhäuser lag 2015 mit 137 m² unter dem Wert der vergangenen vier Jahre (Tab. 5), aber deutlich über der durchschnittlichen Größe in Bestand (117 m², vgl. Kap. 3.2). Der bis 2013 zu beobachtende Trend zunehmender Wohnungsgröße scheint sich nicht fortzusetzen. Bei Zweifamilienhäusern – die in Leipzig allerdings nur in geringem Umfang errichtet werden – setzte sich der Trend zunehmender Wohnungsgröße fort. So betrug die durchschnittliche Wohnungsgröße 126 m². Neue Wohnungen in Mehrfamilienhäuser weisen mit 88 m² eine geringere Wohnungsgröße auf als die im individuellen Wohnungsbau. Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist im zeitlichen Verlauf stärkeren Schwankungen unterlegen, so dass ein eindeutiger Trend nicht auszumachen ist. Tab. 5: Wohnfläche je fertiggestellter Wohnung 2006 - 2015 2006 2007 2008 2009 2010 in Wohngebäuden mit 1 Wohnung 2011 2012 2013 2014 2015 130 131 132 136 137 142 140 143 141 137 in Wohngebäuden mit 2 Wohnungen 84 116 101 100 105 101 119 119 118 126 in Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen 104 126 75 91 84 93 80 124 96 88 Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig Entwicklung im Leipziger Umland In den Leipzig umgebenden Kreisen Nordsachsen und Landkreis Leipzig wurden 2015 insgesamt 716 Wohnungen fertiggestellt. Das sind etwa 160 weniger als in den beiden Vorjahren. Knapp 400 Wohnungen wurden 2015 in Ein- und Zweifamilienhäusern errichtet. Dies entspricht einem Anteil von 55 %. Im Vergleich zu den Vorjahren ist der Anteil an individuellem Wohnungsbau wie in Leipzig zurückgegangen. Parallel dazu wurden mehr Wohnungen in Geschosswohnungsneubau und im Wohnungsbestand fertiggestellt. 25 3.2. WOHNUNGSBESTAND Entsprechend der Bautätigkeit ist der Wohnungsbestand in Leipzig gegenüber dem Vorjahr 2015 um 1.814 Wohnungen auf 333.562 Wohnungen angewachsen. 87,6 % dieser Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, 12,4 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Seit 2011 ist der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern am Gesamtbestand um 0,5 %-Punkte gestiegen. Ein Drittel des Leipziger Wohnungsbestands wurde in der Gründerzeit bis 1918 errichtet. Knapp 19 % entstanden zwischen 1919 und 1948. Zwischen 1949 und 1990 wurden knapp 29 % des Leipziger Wohnungsbestands erbaut. Der ab 1990 errichtete Wohnungsbestand macht gut 19 % des Wohnungsbestands aus. Differenziert nach Anzahl der Räume – wobei in der Statistik die Küche (ab 6 m²) als eigener Raum gezählt wird – dominieren in Leipzig Wohnungen mit 3 und 4 Räumen (Abb. 17). Sie machen einen Anteil von 33 bzw. 31 % am Bestand aus. Rund 17 % der Wohnungen haben 5 Räume und mehr. 5 bzw. 14 % des Wohnungsbestands sind 1- und 2-Raum-Wohnungen. Gegenüber 2011 wuchs der Bestand vor allem bei Einraumwohnungen (+5 %) und Wohnungen mit 5 Räumen und mehr (+3,5 %, Abb. 18). 2015 betrug die durchschnittliche Wohnungsgröße in Leipzig 69,7 m². Damit ist sie im Vergleich zu 2011 um 0,7 m² angewachsen. Die Wohnungsgröße variiert deutlich zwischen den Segmenten (Tab. 6). In Mehrfamilienhäusern ist sie mit 64,9 m² deutlich kleiner als in Ein- und Zweifamilienhäusern (116,9 bzw. 88 m²). Die Wohnungsgrößen nehmen in allen Segmenten zu, da die neu erstellten Wohnungen jeweils zwischen 20 und 40 m² größer sind (Abb. 19, vgl. Kap. 3.1). Abb. 17: Leipziger Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl* 2015 Abb. 18: Veränderung des Wohnungsbestands nach Raumzahl* 2015 gegenüber 2011 (in %) 120.000 7,0% 100.000 6,0% 5,0% 80.000 4,0% 3,5% 60.000 3,0% 1 Raum 2 Räumen 3 Räumen 4 Räumen 2,0% 57.013 102.662 0 109.966 20.000 2,0% 47.280 40.000 16.641 Anzahl Wohnungen 6,0% 5 und mehr Räumen 1,5% 0,8% 1,0% 0,3% 0,0% 1 Raum 2 Räumen 3 Räumen 4 Räumen Wohnungen mit ... 5 und mehr Räumen Insgesamt Wohnungen mit ... * Wohnungsbestandsfortschreibung; Raumzahl inklusive Küche Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen * Wohnungsbestandsfortschreibung; Raumzahl inklusive Küche Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Abb. 19: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im Bestand und bei neu fertiggestellten Wohnungen 2015 160 140 Wohnungsgröße in m² 120 137,2 126,2 116,9 100 88,0 80 87,7 64,9 60 40 20 0 1 Wohnung 2 Wohnungen 3 oder mehr Wohnungen Wohngebäude mit ... Wohnfläche je Wohnung im Bestand Wohnfläche je fertiggestellter Wohnung Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Tab. 6: Durchschnittliche Wohnungsgröße im Wohnungsbestand 2011 - 2015 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 115,3 115,6 116,1 116,5 116,9 in Wohngebäuden mit 2 Wohnungen 87,0 87,2 87,4 87,5 88,0 in Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen 64,5 64,5 64,7 64,9 64,9 in Wohngebäuden mit 1 Wohnung Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig 26 3.3. W O H N U N G S L E E R S T AN D Ende 2015 standen in Leipzig (geschätzt10) insgesamt etwa 19.000 Wohnungen leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von knapp 6 % (Abb. 20). Damit hat sich der Leerstand seit der Wohnungs- und Bestandserhebung im Rahmen des Zensus 2011 von rund 40.000 leer stehenden Wohnungen und 12 % halbiert. Von den etwa 19.000 leer stehenden Wohnungen waren etwa 10.000 Wohnungen dem marktaktiven Leerstand zuzurechnen, d.h. sie stehen kurzfristig zur Vermietung zur Verfügung. Das sind 3 % aller Wohnungen. Rund 9.000 leer stehende Wohnungen stehen als nicht marktaktiver Leerstand kurzfristig nicht zur Verfügung, können aber durch Sanierung marktgängig gemacht werden. Der Wohnungsleerstand ist stadträumlich unterschiedlich verteilt, sowohl im Hinblick auf sein Gesamtvolumen als auch im Hinblick auf die Marktaktivität. Um den methodisch bedingten Ungenauigkeiten Rechnung zu tragen, werden die Leerstandsquoten auf Ortsteilebene in Klassen dargestellt. Die Spanne reicht von unter 2 % in den Ortsteilen südlich und südöstlich des Stadtzentrums bis über 10 % in den Grünauer Ortsteilen, Sellerhausen-Stünz und Zentrum-Südost. Im Ortsteil Zentrum-Südost führt die Stichtagsbetrachtung zu diesem hohen Leerstand. Hier wuchs der Wohnungsbestand 2015 durch umfangreichen Wohnungsneubau; der Einzug der Bewohner und die Registrierung im Melderegister erfolgte jedoch vielfach erst 2016, so dass für Ende 2015 marktaktive Leerstände in größerem Umfang ermittelt wurden. In vielen randstädtisch gelegenen Ortsteilen, die im Rahmen der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung aus Gründen der Fallzahlen in Gruppen betrachtet werden, liegt die Leerstandsquote zwischen 4 und 6 %. In vielen Ortsteilen nördlich des Zentrums von Wahren bis Heiterblick beträgt die Leerstandsquote zwischen 6 und 10 %. Die größten Rückgänge des Gesamtleerstands um 10 %-Punkte und mehr verzeichneten jene Ortsteile, deren Einwohnerzahlen in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Das waren insbesondere die Ortsteile östlich und nordöstlich des Zentrums, im Leipziger Westen sowie Ortsteile am nördlichen Innenstadtrand. In diesen Ortsteilen reduzierte sich einerseits durch umfassende Sanierungstätigkeiten der nicht marktaktive Leerstand, andererseits wurden marktaktive Wohnungsleerstände aufgrund der hohen Nachfrage bezogen. Die Karte des marktaktiven Leerstands zeigt, dass große Teile der inneren Stadt, vor allem östlich, südlich und westlich des Zentrums, Ende 2015 einen geringen Anteil (unter 2 %) an kurzfristig verfügbaren leeren Wohnungen aufwies. Die höchsten Quoten marktaktiven Leerstands fanden sich in einigen durch Großwohnsiedlungen geprägten Ortsteilen, in vielen Ortsteilen im Übergangsbereich zwischen innerer und äußerer Stadt sowie aus o.g. Gründen in Zentrum-Südost. Aus dem Vergleich von Gesamtleerstand und marktaktivem Leerstand lassen sich Rückschlüsse auf die Verortung des nicht marktaktiven Leerstands in Leipzig ziehen. Dies ist in den Ortsteilen der Fall, in denen der Gesamtleerstand größer als der marktaktive Leerstand ist, wie z.B. in Volkmarsdorf, Eutritzsch, Alt- und Neulindenau. Viele dieser Wohnungen können in den kommenden Jahren durch die fortschreitende Sanierungstätigkeit zu marktgängigen Wohnungsbeständen reaktiviert werden. Abb. 20: Quote des Gesamtleerstands und des marktaktiven Leerstands in % 2011 - 2015 (Schätzung) 14 12,7 12 10,3 Leerstandsquote in % 10 9,0 8 8,7 7,1 6,8 5,5 6 5,7 4,2 4 3,0 2 0 2011 Gesamtleerstand 2012 2013 2014 2015 marktaktiver Leerstand Quelle: Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung 10 Im Jahr 2016 wurde eine neue Leerstandsschätzung vorgenommen. Sie erfolgte über den Abgleich der Fortschreibung des Gesamtwohnungsbestands mit den im Haushaltegenerierungsverfahren ermittelten Haushalten. Haushalte, die in Heimen oder Gemeinschaftsunterkünften ermittelt wurden, wurden ausgenommen, da die Kapazität der Heime und Gemeinschaftsunterkünfte nicht als Wohnungen in den Wohnungsbestand eingehen (siehe auch Stadt Leipzig: Wohnungsleerstand in Leipzig, Statistischer Quartalsbericht III/2016, S.43f.). 27 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Wohnungsleerstand (Schätzung) Gesamtleerstand 2015 Seehausen Lindenthal Lützschena-Stahmeln unter 2 % 2 bis unter 4 % 4 bis unter 6 % 6 bis unter 10 % 10 % und mehr PlaußigPortitz Wiederitzsch Mockau-Nord GohlisNord Thekla MockauGohlisSüd Mitte SchönefeldGohlisEutritzsch Ost Süd SchönefeldHeiterblick ZentrumLeutzsch Abtnaundorf ZentrumBurghausenNord Paunsdorf Nordwest Rückmarsdorf Zentrum2 Ost Ne 1 Altlindenau Sellerhausen3 Zentrumul i nd Anger- Stünz West en Engelsdorf au Lindenau Crottendorf Schönau ZentrumReudnitzSüd Miltitz Plagwitz Mölkau Thonberg 4 Schleußig 6 Baalsdorf 5 Südvorstadt ZentrumKleinzschocher Südost Stötteritz ng iedlu Lausenau-S n rü G MarienConnewitz brunn Grünau Wahren Möckern Böhlitz-Ehrenberg Großzschocher Lößnig Dölitz-Dösen Probstheida AlthenKleinpösna Holzhausen Meusdorf KnautkleebergKnauthain 1 2 3 4 5 6 HartmannsdorfKnautnaundorf Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf Zentrum Grünau-Nord Grünau-Mitte Grünau-Ost Liebertwolkwitz Stadtgrenze Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Wohnungsleerstand (Schätzung) Marktaktiver Leerstand 2015 Seehausen Lindenthal Lützschena-Stahmeln Mockau-Nord GohlisNord Thekla MockauGohlisSüd Mitte Böhlitz-Ehrenberg SchönefeldGohlisEutritzsch Ost Süd SchönefeldHeiterblick ZentrumAbtnaundorf Leutzsch ZentrumBurghausenNord Paunsdorf Nordwest Rückmarsdorf Zentrum2 Ost Ne 1 Altlindenau Sellerhausen3 Zentrumul i nd Anger- Stünz West en Engelsdorf au Lindenau Crottendorf Schönau ZentrumReudnitzSüd Miltitz Plagwitz Mölkau Thonberg 4 Schleußig 6 Baalsdorf 5 Südvorstadt ZentrumKleinzschocher Südost Stötteritz lung d ie Lausenau-S Grün MarienConnewitz brunn Grünau Wahren Großzschocher unter 2 % 2 bis unter 4 % 4 bis unter 6 % 6 bis unter 10 % 10 % und mehr PlaußigPortitz Wiederitzsch Möckern Lößnig Dölitz-Dösen Probstheida AlthenKleinpösna Holzhausen Meusdorf KnautkleebergKnauthain HartmannsdorfKnautnaundorf 1 Neustadt-Neuschönefeld 2 Volkmarsdorf 3 Zentrum 4 Grünau-Nord 5 Grünau-Mitte 6 Grünau-Ost Liebertwolkwitz Stadtgrenze Ortsteil 0 28 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung Im Rahmen der Kooperation mit Leipziger Wohnungsmarktakteuren zur Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts stellen Wohnungsunternehmen Informationen zu ihrem Wohnungsbestand für die Wohnungsmarktbeobachtung zur Verfügung. Es liegen Informationen über ca. 71.500 Wohnungen vor, was einem Anteil von etwas mehr als 21 % am Leipziger Wohnungsbestand entspricht. Mit Blick auf die Wohnungsbestandsstruktur nach Baualter und Eigentumsverhältnissen sind damit verschiedene Segmente unterschiedlich gut abgebildet. Die DDR-Wohnungsbaubestände sind am besten repräsentiert. Hier liegen Informationen über rund 47 % der Bestände (45.000 WE) vor (Abb. 21). Im Altbau bis 1948 (24.500 WE) sind die Wohnungen im gesamtstädtischen Vergleich von ca. 170.000 Wohnungen stark unterrepräsentiert; ebenso im ab 1990 errichteten Neubau (2.000 WE von 63.000 WE). In Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse lassen sich aufgrund der vorliegenden Daten kaum Rückschlüsse auf Wohnungen im privaten Besitz (Privateigentümer und Gemeinschaften von Wohneigentümern) ziehen, die mehr als 50 % des Wohnungsbestands ausmachen. Knapp 4.400 Wohnungen des abgebildeten Wohnungsbestands standen Ende 2015 insgesamt leer. Davon wurden 2.700 Wohnungen als marktaktiv leer stehend benannt. Daraus ergibt sich ein marktaktiver Leerstand von 3,8 %; der Gesamtleerstand betrug 6,1 %. 1.700 leer stehende Wohnungen wurden als nicht marktaktiv eingestuft: 1.000 WE im Altbau bis 1948 und 700 WE im DDR-Wohnungsbau. Mit etwa 2.200 WE konzentriert sich der überwiegende Teil der marktaktiven Leerstände im DDRWohnungsbau (Abb. 22). Im Altbau bis 1948 überwiegt der nicht marktaktive Leerstand. Dabei konzentrieren sich die Leerstände nach Angaben der Mehrzahl der Wohnungsunternehmen in höher gelegenen Etagen, in Gebäuden ohne Aufzug und auf den nicht marktaktiven Leerstand. Im Vergleich zur vorhergehenden Analyse der Daten der Wohnungsunternehmen 2013 ist die GesamtLeerstandsquote um 3,6 %-Punkte zurückgegangen (2013: 9,7 %), die des marktaktiven Leerstands um 1,3 %-Punkte (2013: 5,1 %). Abb. 21: Anzahl der bewohnten und leer stehenden Wohnungen sowie Gesamt- und marktaktiver Leerstand in % der Wohnungsbestände befragter Unternehmen 2015 2001 und später Abb. 22: Zahl leer stehender Wohnungen befragter Unternehmen nach Marktaktivität und Baualter 2015 2.500 marktaktiver Leerstand 15,0 % / 15,0% nicht marktaktiver Leerstand 1991-2000 2.096 2.000 2,7 % / 2,7 % 1961-1990 6,4 % / 5,2 % 1.500 6,2 % / 2,3 % 1949-1960 1.000 1919-1948 0 bewohnte Wohnungen 10.000 20.000 leerstehend Quelle: Stadtplanungsamt, Auswertung der Unternehmensdaten 30.000 40.000 50.000 23 0 50 0 487 103 177 316 103 5,3 % / 1,1 % 411 500 bis 1918 605 6,3 % / 2,2 % 0 bis 1918 1919-1948 1949-1960 1961-1990 1991-2000 2001 und später Quelle: Stadtplanungsamt, Auswertung der Unternehmensdaten 29 4. I M M O B I L I E NM AR K T U N D M I E T EN 4.1. G E S C H O S S W O H N U N G S B AU Der Grundstücksmarkt in Leipzig hat sich in den vergangenen Jahren stark belebt. So erhöhten sich die Zahl der Kauffälle, das Umsatzvolumen sowie das Kaufpreisniveau fast aller Teilsegmente11. Die Zahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke für den Geschosswohnungsbau hat sich 2015 noch einmal deutlich auf 165 Verkäufe erhöht (Abb. 23). Zwischen 2010 und 2013 wurden jährlich etwa 80 Grundstücke veräußert, 2014 bereits 119. Allerdings variieren die Kaufpreise stadträumlich stark und sind insbesondere in innenstadtnahen Lagen angestiegen. 2015 wurden mit 542 Mehrfamilienhäusern etwas weniger Gebäude veräußert als in den Jahren zuvor (Abb. 24). Dem Trend der Vorjahre folgend nahm Zahl der Verkäufe unsanierter Mehrfamilienhäuser auf 127 ab, während sich die Zahl der Verkäufe sanierter Mehrfamilienhäuser auf 415 erhöhte. Die durchschnittlichen Kaufpreise stiegen in beiden Teilsegmenten im Vergleich zum Vorjahr deutlich an: bei unsanierten Mehrfamilienhäuser um 63 % auf 332 €/m² (Abb. 25) und bei sanierten Mehrfamilienhäusern um 26 % auf 976 €/m² (Abb. 26). Im längerfristigen Vergleich befinden sich die Preise damit auf der Höhe der Preise um die Jahrtausendwende und unterhalb der in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre registrierten durchschnittlichen Kaufpreise. Entsprechend des unterschiedlichen Sanierungsgrades in der Stadt wurden die meisten unsanierten Gebäuden in den Ortsteilen östlich und südöstlich des Zentrums sowie in den gründerzeitlich geprägten Ortsteilen am Innenstadtrand von Kleinzschocher bis Möckern verkauft. Abb. 24: Kauffallentwicklung von bebauten Grundstücken (unsanierte und sanierte Mietshäuser) in Leipzig 2005 - 2015 Abb. 23: Kauffallentwicklung von unbebauten Grundstücken für Geschosswohnungsbau in Leipzig 2005 - 2015 180 800 160 140 600 Verkaufsfälle Verkaufsfälle 120 100 80 400 60 0 542 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Abb. 25: Kauffall- und Preisentwicklung von unsanierten Mietshäusern in Leipzig 2005 - 2015 Abb. 26: Kauffall- und Preisentwicklung von sanierten Mietshäusern in Leipzig 2005 - 2015 1.000 450 400 900 400 350 800 350 0 Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche 0 627 657 634 638 900 800 672 700 600 250 500 200 400 150 300 100 0 415 404 361 296 200 234 50 183 100 613 128 127 200 171 246 154 300 204 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Verkaufsfälle insgesamt 11 136 184 184 159 243 154 226 145 278 125 295 50 125 379 100 162 308 150 400 591 158 332 561 287 200 976 728 387 500 284 Verkaufsfälle 250 1.000 777 160 600 300 Verkaufsfälle 700 300 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche 450 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Verkaufsfälle insgesamt 100 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche 2014 575 2013 545 165 2012 539 119 2011 460 83 2010 429 78 2009 406 80 2008 453 79 2007 595 71 2006 766 54 2005 56 0 43 13 20 444 200 40 0 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Im vorliegenden Bericht sind die Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt bis 2015 dargestellt. Daten für die Marktentwicklung 2016 erscheinen im aktuellen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig im Frühjahr 2017. 30 4.2. I N D I V I D U E L L E R W O H N U N G S B AU 2015 wurden 333 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft (Abb. 27). Dem Trend des Vorjahres folgend hat die Verkaufstätigkeit leicht abgenommen. Nachdem der durchschnittliche Kaufpreis für ein erschließungsbeitragsfreies Grundstück bis 2012 um 105 €/m² schwankte, ist er seither um 30 % auf 137 €/m² gestiegen. Dabei variieren die durchschnittlichen Kaufpreise nach Lagequalität des Grundstücks deutlich: Grundstücke in einfacher Lage kosteten im Jahr 2015 78 €/m², in mittlerer Lage 127 €/m², in guter Lage 174 €/m² und in sehr guter Lage 277 €/m². Die meisten Grundstücke wurden in den Stadtbezirken West, Nordwest und Ost veräußert. In Leipzig wurden 2015 565 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft (Abb. 28). Damit verblieb die Verkaufstätigkeit auf Vorjahresniveau. Mit 493 Verkäufen im Wiederverkauf (87 % aller Verkäufe) überwog wie in den Vorjahren die Verkaufstätigkeit im Bestandsmarkt. Im Erstverkauf wurden 72 Häuser veräußert. Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser betrug rund 204.000 € und ist seit 2010 um insgesamt 28 % angestiegen. Die Kaufpreise variieren allerdings stark je nach Haustyp, Baualter, Sanierungsgrad und Lage des einzelnen Hauses. So kosteten 2015 errichtete Häuser je nach Haustyp zwischen 230.000 € und 508.000 €. Die Kaufpreise für die zwischen 1991 und 2014 erbauten Häuser variieren zwischen 120.000 € und 470.000 €. Die Kaufpreise für unsanierte oder teilsanierte vor 1990 errichtete Häuser liegen deutlich darunter: je nach Haustyp und Baualter kosteten die Häuser zwischen 23.000 € und im Extremfall 790.000 €. Im Vergleich zu den Vorjahren hat die Spreizung der Preise deutlich zugenommen. Abb. 27: Kauffall- und Preisentwicklung von unbebauten Grundstücken für individuellen Wohnungsbau in Leipzig 2005 - 2015 Abb. 28: Kauffall- und Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Leipzig 2005 - 2015 600 240 600 240 204,4 137 142,1 147,1 143,4 138,1 400 160 147,9 159,1 157,1 167,4 200 177,5 160 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kauffälle (alle) 100 40 0 0 565 80 568 200 420 120 333 346 364 365 366 324 301 40 308 100 341 80 342 200 300 516 120 463 112 532 105 509 103 409 104 443 107 102 410 103 363 103 Kauffälle 101 Kaufpreis in €/m² 300 499 Kauffälle 124 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kauffälle Bodenwert [€/m²] - alle Lagen 0 Kaufpreis in 1.000 € Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Abb. 29: Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig - alle Kauffälle - 2005 - 2015 Abb. 30: Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen)* in Leipzig - nur ausgewertete Verträge - 2005 - 2015 6.000 Kaufpreis in 1.000 € 400 188,7 500 200 500 3.500 3.000 5.000 2.500 2.000 2.085 152 2.002 174 2.513 164 2.272 213 2.090 299 2.205 423 2.251 2.267 2.065 3.353 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2.000 0 5.112 4.250 3.670 3.302 3.188 2.825 3.088 3.433 3.177 2.565 1.000 2.263 500 0 sanierter Altbau 2005 2006 2007 2008 2009 Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig 2010 2011 2012 2013 2014 2015 599 1.766 172 1.000 961 1.500 684 3.000 520 Kauffälle Kauffälle 4.000 Neubau (nach 1990) * Erst- und Wiederverkäufe; alle ausgewerteten Verträge; ** Der Rückgang 2014 ist darauf zurückzuführen, dass aufgrund einer Systemumstellung deutlich weniger Verträge ausgewertet wurden. Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig 31 Abb. 31: Anteil der verkauften Eigentumswohnungen nach Wohnort des Erwerbers in den Teilsegmenten 2015 Abb. 32: Preisentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig 2005 - 2015 3.500 100% 90% 3.000 80% 70% 2.500 60% 2.000 € / m² 50% 1.500 40% 30% 1.000 20% 500 10% 0% 0 sanierter Altbau Neubau sanierter Altbau Wiederverkauf Erstverkauf Leipzig sonstiges Deutschland Neubau Ausland Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig 4.3. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 sanierter Altbau - Erstverkauf Neubau - Erstverkauf Sanierter Altbau - Wiederverkauf Neubau - Wiederverkauf 2015 Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig EIGENTUMSWOHNUNGEN Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ist 2015 erneut angestiegen und markiert mit 5.112 Verkäufen den höchsten Stand der letzten 15 Jahre (Abb. 29). In allen Teilsegmenten stiegen die Kauffallzahlen. Wie in den Vorjahren wird der Markt für Eigentumswohnungen12 durch den sanierten Altbau dominiert: mehr als Dreiviertel der registrierten Kauffälle betreffen sanierte Altbauwohnungen (Abb. 30). Allerdings hat der Verkauf von Neubauwohnungen an Bedeutung gewonnen; ihr Anteil an den ausgewerteten Kauffällen ist von unter 10 % Mitte der 2000er Jahre auf 22 % angestiegen. Im sanierten Altbau wurde jeweils rund die Hälfte der Wohnungen im Erstverkauf und im Wiederverkauf veräußert. Damit hat die Bedeutung des Wiederverkaufs seit den 2000er Jahre deutlich zugenommen, wo der Anteil um 20 % schwankte. Beim Verkauf sanierter Altbauwohnungen insbesondere im Erstverkauf (96 %) dominieren Erwerber aus dem sonstigen Bundesgebiet, für die diese Wohnungen vorrangig als Anlageobjekt dienen (Abb. 31). Nur 2 % der Erwerber waren Leipziger. Die räumlichen Schwerpunkte der Verkaufstätigkeit im sanierten Altbau (Erstverkauf) waren die Ortsteile östlich, südöstlich und nordwestlich des Zentrums sowie mit abnehmender Bedeutung im Leipziger Westen. Beim Wiederkauf ist der Anteil Leipziger Erwerber größer (31 %), die Mehrheit der Käufer stammt dennoch aus dem sonstigen Bundesgebiet. Die absolute Zunahme der Wiederverkäufe führt dazu, dass deutlich mehr Wohnungen von Leipzigern erworben werden als in früheren Jahren. Im nach 1990 errichteten Neubau überwiegt der Anteil der Wiederverkäufe (75 %) gegenüber den Erstverkäufen (25 %). Deutlich mehr als beim sanierten Altbau kommen beim Erstverkauf im Neubau 42 % der Erwerber aus Leipzig. Beim Wiederverkauf sind es knapp 30 %. Die durchschnittlichen Kaufpreise stiegen in allen Teilsegmenten dem Trend der Vorjahre folgend an (Abb. 32). Im Erstverkauf stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise im sanierten Altbau seit 2010 um 44 % auf 3.088 €/m², im Neubau um 35 % auf 3.184 €/m². In deutlich geringerem Maße stiegen die Kaufpreise der Gebrauchtimmobilien: im sanierten Altbau um 21 % auf 1.216 €/m² und im Neubau um 16 % auf 1.341 €/m². 12 Die folgenden Ausführungen zur Betrachtung der Teilmärkte beziehen sich auf die vom Gutachterausschuss der Stadt Leipzig ausgewerteten Verträge. 32 4.4. MIETPREISE UND WOHNKOSTEN Die Mietpreisentwicklung in Leipzig insgesamt ist sowohl durch einen Anstieg als auch durch räumliche und segmentbezogene Ausdifferenzierungen gekennzeichnet. Es gibt verschiedene Quellen für Mietdaten. Je nach Herkunft und Art der Datenquelle können unterschiedliche Aspekte der Mietensituation in Leipzig dargestellt werden. 4.4.1. Mietpreise und Mietbelastung im Bestand (Kommunale Bürgerumfrage) Die Kommunale Bürgerumfrage ermittelt über die Befragung von Leipziger Haushalten die Ausgaben, die diese Haushalte für ihre Wohnung aufbringen. Damit bilden die ermittelten durchschnittlichen Mietpreise die Bestandsmiete ab. Dabei ist die Entwicklung über mehrere Jahre zu betrachten, da Schwankungen auftreten. Räumlich differenzierte Aussagen lassen sich nur für die Jahre treffen, in denen die Kommunale Bürgerumfrage mit einer entsprechend großen Stichprobe durchgeführt wurde. Dies war 2015 der Fall. Im Jahr 2015 betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand 5,29 €/m² (Median, Abb. 33). Gegenüber 2011 ist die durchschnittliche Bestandsmiete zwischen um 5,8 %13 gestiegen. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten variieren zwischen den verschiedenen – nach Baualter unterschiedenen – Wohnungsmarktsegmenten. 201514 lag der durchschnittliche Nettokaltmietpreis je Quadratmeter für Gründerzeitwohnungen mit 5,41 €/m² über dem städtischen Mittelwert. Mit 6,08 €/m² sind die nach 1991 errichteten Wohnungen deutlich teurer. Die Mietpreise der Bestände der 1920 bis 1960er Jahre bewegen sich mit 5,25 €/m² im Bereich des städtischen Mittelwerts. Wohnungen im Plattenbau sind mit 4,72 €/m² deutlich preiswerter. Diese Differenzierung nach Baualter der Gebäude erklärt neben der Attraktivität der Lage, Sanierungsstand und Ausstattung der Wohnung die räumlichen Unterschiede der Mietpreise im Leipziger Stadtgebiet. Die höchsten Durchschnittsmieten werden vor allem im innerstädtischen Bereich von Gohlis-Mitte bis Connewitz und Probstheida (über 6,00 €/m²) und die niedrigsten Durchschnittsmieten (unter 4,80 €/m²) in den vorwiegend durch Großsiedlungen geprägten Ortsteilen und Volkmarsdorf festgestellt. Im Übergangsbereich von innerer zu äußerer Stadt liegen die Bestandsmieten vielfach zwischen 4,80 €/m² und 5,60 €/m². Im Vergleich zu 2011 sind die Mieten in nahezu allen Ortsteilen gestiegen. Überdurchschnittliche Steigerungen mit 10 % und mehr betrafen vor allem zentrumsnahe Ortsteile, Ortsteile südöstlich des Zentrums, im Leipziger Westen, aber auch mehrere Grünauer Ortsteile (Schönau, Grünau-Nord, Lausen-Grünau; Abb. 34). Andere durch Großsiedlungsbestände geprägte Ortsteile wie Grünau-Ost, Grünau-Mitte, Schönefeld und Paunsdorf verzeichneten bei ähnlichem Mietniveau deutlich unterdurchschnittliche Mietpreisanstiege. Abb. 33: Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmiete und Gesamtmiete je Quadtratmeter (Median) in Leipzig 2005 - 2015 9,00 8,00 7,00 7,23 5,00 5,15 5,08 2011 2012 2013 6,76 6,90 6,92 6,95 7,12 7,08 4,67 4,86 4,83 4,98 4,98 5,12 2005 2006 2007 2008 2009 2010 6,00 Miete in €/m² 7,20 6,53 7,45 7,50 5,38 5,29 2014 2015 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Kaltmiete (in €/m²) Gesamtmiete* (in €/m²) * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen 13 Die Darstellung der Entwicklung der Bestandsmieten erfolgt für einen Zeitraum von vier Jahren, da sich aufgrund der jährlich wechselnden Stichprobengröße Schwankungen ergeben. In Jahren mit einer großen Stichprobe ist die ermittelte Durchschnittsmiete tendenziell geringer als in Jahren mit kleinerer Stichprobe. Ein Vierjahresvergleich stellt damit die Entwicklung in dem Zeitraum besser dar. 14 In der Zeitreihe schwanken diese Werte erheblich, weshalb die Zeitreihe hier nicht dargestellt wird, jedoch ist der Abstand zwischen den einzelnen Baualtersklassen relativ stabil. 33 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Mieten Seehausen Bestandsmieten 2015 in €/m² PlaußigPortitz Lindenthal unter 4,80 4,80 - 5,19 5,20 - 5,59 5,60 - 5,99 6,00 - 6,39 6,40 - 6,79 6,80 und mehr Wiederitzsch Mockau-Nord Lützschena-Stahmeln GohlisNord Böhlitz-Ehrenberg Leutzsch BurghausenRückmarsdorf ZentrumNordwest Altlindenau nau 4 Plagwitz 6 5 Schleußig ng iedlu au-S Grün SchönefeldOst Heiterblick Paunsdorf 2 ZentrumOst SellerhausenStünz AngerCrottendorf ZentrumReudnitzSüd Thonberg ZentrumSüdost Südvorstadt Stötteritz 3 ZentrumLindenau West linde Ne u Schönau Miltitz Thekla MockauGohlisSüd Mitte Eutritzsch GohlisSüd SchönefeldZentrumAbtnaundorf Nord Möckern Wahren 1 Engelsdorf Entwicklung der Bestandsmieten 2011 - 2015 in €/m² Mölkau Baalsdorf AlthenKleinpösna Kleinzschocher LausenGrünau Marienbrunn Connewitz + 0,5 €/m² Probstheida Lößnig - 0,3 €/m² Holzhausen Großzschocher Dölitz-Dösen KnautkleebergKnauthain 1 2 3 4 5 6 Meusdorf Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf Zentrum Grünau-Nord Grünau-Mitte Grünau-Ost Liebertwolkwitz Stadt Ortsteil HartmannsdorfKnautnaundorf 0 Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung 5.000 Meter Abb. 34: Bestandsmieten 2015 in €/m² und Entwicklung der Bestandsmieten 2011 - 2015 in % in den Leipziger Ortsteilen Veränderung der durchschnittlichen Bestandsmiete 2011 -2015 in % 25 20 Zentrum-West Connewitz 15 Grünau-Nord ReudnitzThonberg Lausen-Grünau 5 0 Lindenau Gohlis-Mitte Gohlis-Nord -5 Zentrum-Nord * zusammengefasste Ortsteile Ortsteile Südwest = Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf-Knaunnaundorf, Grünau-Siedlung Ortsteile Ost = Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-Kleinpösna Ortsteile Südost = Meusdorf, Liebertwolkwitz, Holzhausen, Dölitz-Dösen -10 4,00 4,50 5,00 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen 34 Zentrum Zentrum-Nordwest Plagwitz Zentrum-Süd Südvorstadt Zentrum-Südost Neulindenau NeustadtMarienbrunn Probstheida Möckern Leutzsch Neuschönefeld Wahren Klein- Eutritzsch Gohlis-Süd Schönefeld- zschocher Ortsteile Ost* Zentrum-Ost Abtnaundorf Paunsdorf Sellerhausen-Stünz Schleußig Großzschocher Altlindenau Leipzig Heiterblick Volkmarsdorf Ortsteile Südost* Lößnig Grünau-Ost Ortsteile Südwest* Mockau-Nord Grünau-Mitte Plaußig-Portitz, Seehausen, Wiederitzsch Schönefeld-Ost Thekla Lützschena-Stahmeln, Lindenthal Mockau-Süd Schönau 10 Stötteritz AngerCrottendorf Miltitz, Böhlitz-Ehrenberg, BurghausenRückmarsdorf 5,50 6,00 6,50 durchschnittliche Bestandsmiete 2015 in €/m² 7,00 7,50 8,00 Abb. 36: Kalt- und Gesamtmietbelastung nach Haushaltstypen 2015 Abb. 35: Entwicklung der durchschnittlichen Kalt- und Gesamtmietbelastung* in Leipzig 2005 - 2015 40% 34% 34% 33% 32% gesamt 35% 32% Kaltmietbelastung 34% 33% 31% 31% Mietbelastung in % 30% 25% 23% 22% 24% 23% 22% 22% 20% 20% alleinstehende Rentner 27% Paare ohne Kind 17% Paare mit Kind(ern) 17% Gesamtmietbelastung* Singles 10% 0% 22% Rentnerpaare 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 24% gesamt 32% Rentnerpaare 27% alleinstehende Rentner 37% Paare ohne Kind 25% Paare mit Kind(ern) 24% Singles Gesamtmietbelastung (in % des HH-Nettoeinkommens) 35% 0% 10% 20% 30% 40% Kaltmietbelastung (in % des HH-Nettoeinkommens) * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten, in % des Haushaltsnettoeinkommens Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage Abb. 37: Kalt- und Gesamtmietbelastung nach Haushaltsnettoeinkommen 2015 Abb. 38: Nettokaltmiete in €/m² bei Neu- und Wiedervermietung in Leipzig nach Baualter und Wohnwert 2006 - 2016 12,00 22% Alter - Wohnwert Neubau - sehr gut 12% unter 3.200€ 10,00 Neubau - gut Altbau - sehr gut 16% unter 2.300€ 21% 8,00 unter 1.100€ Neubau - mittel Altbau - gut 34% gesamt 6,00 31% ab 3.200€ € / m² Gesamtmietbelastung* Kaltmietbelastung gesamt ab 3.200€ 16% unter 3.200€ Altbau - mittel Altbau - einfach 4,00 22% unter 2.300€ 29% 2,00 unter 1.100€ 48% 0% 10% 20% 30% 40% * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten, in % des Haushaltsnettoeinkommens Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage 50% 60% 0,00 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Quelle: IVD; Wieder-/Erstvermietung nicht geförderte 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 70m², ab 2011 Unterscheidung guter und sehr guter Wohnwert; keine Werte für Neubau (mittlerer Wohnwert) 2011 u. 2012 Die durchschnittliche Gesamtmiete (inkl. der Heizungs- und sonstigen Mietkosten) betrug laut kommunaler Bürgerumfrage 2015 7,50 €/m² (Abb. 33). Sie ist mit +5,9 % seit 2011 in ähnlichem Maße wie die Nettokaltmiete gestiegen. Die Gesamtmietbelastung, die den Anteil der Miete einschließlich der Heizungs- und sonstigen Mietkosten am Haushaltsnettoeinkommen darstellt, betrug 2015 31 % (Abb. 35). Trotz gestiegener Gesamtmiete ist die Gesamtmietbelastung in den vergangenen Jahren leicht rückläufig, da das durchschnittliche Nettoeinkommen der Leipziger Haushalte gestiegen ist. Die Kaltmietbelastung bliebt stabil bei 22 %. Die Mietbelastung variiert jedoch zwischen den verschiedenen Haushaltstypen und nach Einkommenshöhe. Die höchste Mietbelastung weisen die Haushalte mit geringen Einkommen und – bezogen auf Haushaltstypen – alleinstehende Rentner und andere Einpersonenhaushalte auf (Abb. 36, 37). 4.4.2. Daten des IVD (Immobilienverband Deutschland) zu Neuvermietungsmieten Bei den vom Immobilienverband IVD veröffentlichten Mietpreisen handelt es sich um die durchschnittlichen Mietpreise, die bei der Wieder- und Neuvermietung von Wohnungen erzielt werden15. Diese Neuvertragsmieten von Wohnungen zeigen in den verschiedenen Baualtersklassen und nach Wohnwert16 differenziert unterschiedliche Entwicklungen (Abb. 38). Zu beachten ist, dass hier nur die durchschnittlichen Nettokaltmieten für Wohnungen im Altbau (vor 1948) und im nach 1990 errichteten Neubau dargestellt sind. Insgesamt ist die Entwicklung über mehrere Jahre zu betrachten, da jährliche Schwankungen auftreten. Vor allem seit 2011 ist ein Anstieg der Mieten zu beobachten. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten bei Wieder- und Neuvermietung von Wohnungen in den Altbau15 Hierbei handelt es sich nicht um rechnerische Mittelwerte der tatsächlichen Vertragsabschlüsse der Mitgliedsunternehmen des IVD, sondern um Erfahrungswerte der Mitglieder zu den vorgenommenen Vertragsabschlüssen. 16 Der Wohnwert beschreibt den materiellen und ideellen Nutzen einer Wohnung. Dabei fließen z. B. bauliche und Lagemerkmale in die Bewertung ein. Es werden einfacher, mittlerer, guter und seit 2011 sehr guter Wohnwert unterschieden. 35 beständen (Baujahr bis 1948) variieren 2016 je nach Wohnwert zwischen 4,70 €/m² (einfacher Wohnwert) und 9,00 €/m² (sehr guter Wohnwert). Wohnungen mit mittlerem Wohnwert kosteten im Durchschnitt 5,70 €/m², mit gutem Wohnwert 7,30 €/m². Die Mietpreise für Neubauwohnungen bewegen sich auf einem höheren Preisniveau als die im Altbau. Wohnungen mit mittlerem Wohnwert kosteten im Schnitt 7,50 €/m², mit gutem Wohnwert 9,50 €/m² und mit sehr gutem Wohnwert 11,50 €/m². In allen Teilsegmenten stiegen der durchschnittliche Mietpreis an. 4.4.3. Angebotsmieten (empirica-Preisdatenbank) Die Auswertung der empirica-Preisdatenbank17 ermöglicht es, Aussagen über die Angebotsmieten der am Markt angebotenen Mieten zu gewinnen. In der empirica-Preisdatenbank liegen für Leipzig Daten ab 2012 vor. Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller Angebote betrug 2016 6,15 €/m² (Abb. 39). Dabei bestehen nach Baualtersklassen der inserierten Wohnungen deutliche Unterschiede (Abb. 40). Am günstigsten sind Wohnungen im Plattenbau (1961-1990) für durchschnittlich 5,12 €/m². Wohnungen der Bauzeit 1919 – 1945 und 1946 – 1960 wurden für 5,99 €/m² bzw. 5,81 €/m² angeboten. Über dem städtischen Durchschnitt lagen die Preise für Wohnungen der Gründerzeit mit 6,22 €/m² sowie ab 1991 errichtete Wohnungen. Hier unterscheiden sich die durchschnittlichen Angebotsmieten erheblich: Wohnungen, die zwischen 1991 und 2004 errichtet wurden, kosteten im Schnitt 6,49 €/m²; Wohnungen, die ab 2005 errichtet wurden, wurden für 10,01 €/m² angeboten. Seit 2012 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete in Leipzig von 5,08 €/m² um 21 % angestiegen. Differenziert nach Baualtersklassen stiegen die Preise in Baualtersklassen von 1946 bis 2004 mit +12 % bis 15 % am geringsten. Im Bereich des städtischen Durchschnitts stiegen die Preise in den gründerzeitlichen Beständen (+23 %) und den Siedlungsbeständen der 1920/30er Jahre (+19 %). Mit +59 % fand bei den ab 2005 errichteten Wohnungen ein Preissprung – v.a. zwischen 2013 und 2014 mit dem Inkrafttreten der ENEV 2013 – statt. Abb. 39: Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² der Angebotsmieten in Leipzig 2012 - 2016 7,00 Abb. 40: Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² der Angebotsmieten in nach Baualter Leipzig 2012 - 2016 11,00 6,15 5,50 6,00 5,08 10,00 5,83 5,27 9,00 8,00 € pro m² € pro m² 5,00 4,00 7,00 6,00 5,00 3,00 4,00 2,00 3,00 2,00 1,00 1,00 gesamt 1919 - 1945 1946 - 1960 1961 - 1990 1991 - 2004 ab 2005 vor 1919 0,00 2012 2013 2014 Quelle: empirica-Preisdatenbank, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig 17 2015 2016 0,00 2012 2013 2014 2015 2016 Quelle: empirica-Preisdatenbank, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig Die empirica-Preisdatenbank enthält Wohnungsinserate verschiedener Quellen (Vermietungsportale, Printmedien, Webseiten von Wohnungsunternehmen), die geprüft und plausibilisiert werden und um doppelte Datensätze sowie mehrfach inserierte Angebote bereinigt sind. Über die räumliche Verortung der Inserate sind kleinräumige Auswertungen möglich. Da v.a. in randstädtischen Ortsteilen, die über wenig Mietwohnungsbestand verfügen, teilweise geringe Fallzahlen erreicht werden und um eine Vergleichbarkeit zu den Bestandsmieten der Kommunalen Bürgerumfrage herzustellen, werden in diesen Bereichen der Stadt zusammengefasste Ortsteile betrachtet. 36 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Mieten Seehausen Angebotsmieten 2016 in €/m² PlaußigPortitz Lindenthal unter 5,20 5,20 - 5,69 5,70 - 6,09 6,10 - 6,59 6,60 - 7,49 7,50 und mehr Wiederitzsch Mockau-Nord Lützschena-Stahmeln GohlisNord Möckern Wahren Böhlitz-Ehrenberg Leutzsch ZentrumNordwest Ne u BurghausenRückmarsdorf ZentrumNord ZentrumZentrumWest 3 Ost Altlindenau lin de na u Schleußig 4 Plagwitz 6 Kleinzschocher 5 Lausen- g dlun u-Sie Grüna Heiterblick Abtnaundorf ZentrumSüd Lindenau Schönau Miltitz Thekla MockauSüd SchönefeldGohlisOst Mitte Eutritzsch GohlisSchönefeldSüd Paunsdorf Sellerhausen- 2 1 Anger- Stünz Engelsdorf Crottendorf Mölkau ReudnitzThonberg ZentrumSüdost Südvorstadt Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz Connewitz Marienbrunn Grünau +1,00 €/m² Probstheida Lößnig Entwicklung der Angebotsmiete 2012 - 2016 in €/m² Holzhausen Großzschocher KnautkleebergKnauthain Meusdorf Dölitz-Dösen 1 2 3 4 5 6 Neustadt-Neuschönefeld Volkmarsdorf Zentrum Grünau-Nord Grünau-Mitte Grünau-Ost Liebertwolkwitz Stadt Ortsteil HartmannsdorfKnautnaundorf 0 5.000 Meter Daten: Empirica-Preisdatenbank, Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Im städtischen Vergleich weisen viele Zentrumsortsteile mit 7,50 €/m² und mehr die höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten auf. Dies sind die Ortsteile, in denen viele in den letzten Jahren neu errichtete Wohnungen mit entsprechend hohen Neubaumieten angeboten werden. Ebenfalls über dem städtischen Durchschnitt von 6,15 €/m² liegen die Angebotsmieten nördlich, südlich und westlich des Zentrums sowie in einigen randstädtischen Ortsteilen. In den Grünauer Ortsteilen sowie Paunsdorf sind die Angebotsmieten mit unter 5,20 €/m² am geringsten. In allen Ortsteilen stiegen zwischen 2012 und 2016 die durchschnittlichen Angebotsmieten an. In der absoluten Betrachtung überdurchschnittliche Anstiege mit mehr als 1,07 €/m² verzeichneten die innerstädtischen Ortsteile rund um das Zentrum. Geringere Anstiege waren in den durch Großsiedlungen geprägten und randstädtisch gelegenen Ortsteilen zu registrieren. In der relativen Betrachtung stiegen die Angebotsmieten in Zentrum-Südost, Volkmarsdorf, Neustadt-Neuschönefeld, Plagwitz, Zentrum-Nord und Lindenau am stärksten (Abb. 41). Der sehr starke Preisanstieg der Angebotsmieten in Zentrum-Südost ist auf den umfangreichen Wohnungsneubau mit entsprechend hohen Angebotsmieten in dem Ortsteil zurückzuführen. 37 Abb. 41: Angebotsmieten 2016 in €/m² und Entwicklung der Angebotsmieten 2012 - 2016 in % in den Leipziger Ortsteilen Veränderung der durchschnittlichen Angebotsmiete 2012 -2016 in % 60 Zentrum-Südost 50 40 Volkmarsdorf 30 20 10 0 4,00 Plagwitz Zentrum-Nord Lindenau Thekla AngerEutritzsch Crottendorf Altlindenau Zentrum-West Zentrum-Ost Stötteritz Leipzig Zentrum-Süd SellerhausenSüdvorstadt Zentrum-Nordwest Gohlis-Süd Lausen-Grünau Wahren Stünz KleinSchleußig Reudnitzzschocher Connewitz Thonberg Mockau-Süd GroßzschoGohlis-Mitte Zentrum Schönau SchönefeldOrtsteile Südwest* cher Abtnaundorf Leutzsch Ortsteile Ortsteile Südost* GrünauMarienbrunn Paunsdorf West* Nord Möckern Ortsteile Nordost* Heiterblick Lößnig Grünau-Mitte Ortsteile Ost* Ortsteile Nordwest* Neulindenau Gohlis-Nord * zusammengefasste Ortsteile Ortsteile Südwest = Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf-Knaunnaundorf, Grünau-Siedlung Mockau-Nord Schönefeld-Ost Probstheida Ortsteile Ost = Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-Kleinpösna Ortsteile Südost = Meusdorf, Liebertwolkwitz, Holzhausen, Dölitz-Dösen Ortsteile West = Miltitz, Böhlitz-Ehrenberg, Burghausen-Rückmarsdorf Grünau-Ost Ortsteile Nordwest = Lützschena-Stahmeln, Lindenthal Ortsteile Nordost = Plaußig-Portitz, Seehausen, Wiederitzsch 4,50 5,00 5,50 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen 38 NeustadtNeuschönefeld 6,00 6,50 7,00 durchschnittliche Angebotsmiete 2016 in €/m² 7,50 8,00 8,50 9,00 5. L E I P Z I G E R W O H N U N G S M AR K T I N D E X 5.1. HINTERGRUND UND METHODIK Das Wohnungspolitische Konzept 2015 entstand 2014/2015 vor dem Hintergrund eines sich wandelnden Leipziger Wohnungsmarktes. Mit der steigenden Wohnungsnachfrage, abschmelzenden Leerständen und moderat steigenden Mieten setzte in Leipzig – ebenso wie bundesweit – die (fach)öffentlichen Debatte um angespannte Wohnungsmärkte und deren wohnungspolitische Beeinflussung ein. Zum Zeitpunkt der Konzepterstellung wurde für Leipzig kein angespannter Wohnungsmarkt konstatiert und daher der Einsatz verschiedener wohnungspolitischer Instrumente unter den Vorbehalt gestellt, ihren Einsatz erneut zu prüfen, wenn klare Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes vorliegen. Daher galt es ein Indikatorenset zu entwickeln, das eine Einschätzung der Wohnungsmarktlage im Hinblick auf die Angespanntheit des Marktes ermöglicht. Im Ergebnis ist der vorliegende Leipziger Wohnungsmarkt-Index entstanden, der eine Aussage darüber ermöglicht, in welcher Phase der Marktanspannung oder Marktentspannung sich der Leipziger Wohnungsmarkt befindet. Der Index versucht, eine starke Vereinfachung der Realität vorzunehmen, indem er sich nur auf wesentliche Eckdaten konzentriert. Ausgangspunkt der Überlegungen zu dem Wohnungsmarkt-Index war, dass eine Beurteilung der Wohnungsmarktlage nur aus dem Zusammenspiel von Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot und Mietpreisen abgeleitet werden kann. Daher wurden folgende drei Merkmale ausgewählt: der Anteil des markaktiven Wohnungsleerstands am Wohnungsbestand, die Entwicklung der Mietpreise im Vergleich zum Vorjahr und die Entwicklung des verfügbaren Resteinkommens nach Zahlung der Mietkosten im Vergleich zum Vorjahr. Diese drei Merkmale wurden aufgrund ihrer Bedeutung zueinander ins Verhältnis gesetzt und können in einem Diagramm dargestellt werden. In diesem sind Zonen der verschiedenen Phasen von Marktanspannungsprozessen abgebildet. Der marktaktive Leerstand stellt den wichtigsten Indikator dar, da er die Nachfrage und das zur Verfügung stehende Angebot ins Verhältnis setzt. Er wird auf der vertikalen Achse dargestellt. Es wird davon ausgegangen, dass bei einem Unterschreiten der Leerstandsquote von 2 % von einem angespannten Markt gesprochen werden muss. Auf der horizontalen Achse wird der Miet- und Einkommensindex abgebildet. Für diesen werden die Entwicklung der Bestands- und Angebotsmieten18 mit der Entwicklung des Resteinkommens19 ins Verhältnis gesetzt. Hintergrund dieses Vorgehens ist die Einschätzung, dass steigende Mietpreise erst dann für Nachfrager problematisch werden, wenn das Einkommen nicht gleichermaßen ansteigt und somit weniger Resteinkommen nach Zahlung der Mietkosten zur freien Verfügung stehen. Für die Bildung des Miet- und Einkommensindex wurden die prozentuale Entwicklung des Resteinkommens von der Entwicklung der Bestands- und Angebotsmieten abgezogen. Steigen die Mieten stärker als das Resteinkommen ergibt sich ein Indexwert > 0, diese Situation deutet in Abhängigkeit des Leerstandsniveaus auf eine zunehmende Marktanspannung hin. Steigt das Resteinkommen stärker als die Mieten ist der Indexwert < 0, dies gilt als Indiz für Entspannungstendenzen. Mit Hilfe dieser beiden Werte kann für jedes Jahr eine Einschätzung der Wohnungsmarktsituation im Hinblick auf Marktanspannungs- und -entspannungsprozesse vorgenommen werden. Beginn der Betrachtungen stellt das Jahr 2011 dar, wo der Leipziger Wohnungsmarkt mit einem Leerstand von ca. 40.000 Wohnungen und moderat steigenden Mietpreisen sicher als entspannt einzustufen war. Die Daten der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus‘ 2011 stellten zudem für die analytischen Betrachtungen zum Leerstand die zentrale Datenquelle dar. 18 Es werden sowohl die Entwicklung der Angebotsmieten als auch der Bestandsmieten berücksichtigt. Die Angebotsmieten reagieren auf Veränderungen dynamisch und bilden somit die aktuelle Situation bzw. Vorstellungen der Anbieter über erzielbare Mietpreis ab. Bei den Bestandsmieten wurde auf die Entwicklung des unteren Drittels abgestellt, da diese vor allem für einkommensschwache Haushalte von Bedeutung sind. 19 Hierfür wurde das sog. äquivalenzgewichtete Resteinkommen betrachtet. Das ist das Einkommen, das nach Abzug der Mietkosten zur freien Verfügung steht. Äquivalenzgewichtet bedeutet, dass das Einkommen entsprechend Haushaltsgröße und -struktur gewichtet wird. 39 5.2. ERGEBNIS Der Leipziger Wohnungsmarkt ist 2015 mit einem marktaktiven Leerstand von 3 % und einem Miet- und Einkommensindex von 1,6 – d.h. die Mietpreise stiegen stärker als das Resteinkommen – in die Phase der zunehmenden Anspannung getreten (Tab. 7, Abb. 42). 2011 hatte Leipzig mit einem marktaktiven Leerstand von 9 % und einem Miet- und Einkommensindex von -2,8 (Resteinkommen stiegen stärker als die Mietpreise) einen entspannten Wohnungsmarkt. In den Folgejahren ging der Leerstand zurück. Zugleich stiegen bis 2013 die Resteinkommen stärker als die Mietpreise, so dass der Markt insgesamt weiterhin als entspannt gelten konnte. Ab 2014 stiegen die Mietpreise stärker als das Resteinkommen und der Leipziger Markt bewegte sich über die Phase der abnehmenden Entspannung hin zur zunehmenden Anspannung des Marktes. Tab. 7: Marktaktiver Leerstand und Miet- und Einkommensindex in Leipzig 2011 - 2015 marktaktive Leerstandsquote Miet- und Einkommensindex 2011 2012 2013 2014 2015 9,0 % 6,8 % 5,5 % 4,2 % 3,0 % -2,8 -3,7 -2,1 0,4 1,6 Quelle: timourou Abb. 42: Modell des Leipziger Wohnungsmarktindex 2011 - 2015 Quelle: timourou 40 6. PROGNOSEN ZUKÜNFTIGER ENTWICKLUNGEN 6.1. PROGNOSE DER EINWOHNERENTWICKLUNG Die städtische Bevölkerungsvorausschätzung 2016 erwartet in ihrer Hauptvariante eine kontinuierlich stark wachsende Einwohnerzahl um ca. 154.000 Personen (+27 %) auf rund 722.000 im Jahr 2030 (Abb. 43). In der oberen Variante steigt die Einwohnerzahl auf etwa 770.000, in der unteren auf fast 674.000. Die im selben Jahr veröffentlichte regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamt Sachsen prognostiziert hingegen ein deutlich geringeres Wachstum für Leipzig. Danach wächst die Einwohnerzahl um lediglich 57.000 Personen (+10 %) auf 618.000 (Variante 1). Die prognostizierten Einwohnergewinne liegen im positiven Wanderungssaldo sowie in den wachsenden Geburtenüberschüssen begründet. Dabei nimmt in der Hauptvariante der städtischen Bevölkerungsvorausschätzung der Wanderungssaldo im Zeitverlauf ab, da künftig von kontinuierlich sinkenden Zuzügen bei etwa gleich bleibenden Fortzügen ausgegangen wird. Der Geburtenüberschuss hingegen wird aufgrund einer erwarteten leichten Zunahme der Fertilität (Kinderzahl je Frau) und einer steigenden Zahl fertiler Frauen bis 2030 steigen. Die Zahl der Geburten nimmt demzufolge von ca. 6.600 auf 8.300 Geburten pro Jahr deutlich stärker zu als die Sterbefälle (von 6.200 auf 6.700). Die Einwohnerzahl Leipzigs im Jahr 2016 liegt ca. 4.000 unter der Hauptvariante und 2.500 unter der unteren Variante der städtischen Bevölkerungsvorausschätzung. Abb. 43: Einwohnerentwicklung und Bevölkerungsvorausschätzung auf Basis des Einwohnerregisters sowie des Statistischen Landesamtes 800.000 700.000 Einwohnerentwicklung (Einwohnerregister) Einwohnerentwicklung (StaLa) Hauptvariante 650.000 untere Variante Einwohner 750.000 obere Variante 600.000 Bevölkerungsprognose Sachsen 2016 (Variante 1) Bevölkerungsprognose Sachsen 2016 (Variante 2) 550.000 500.000 450.000 0 400.000 2002 2006 2010 2014 2018 2022 2026 2030 Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen; Einwohnerregister, Ordnungsamt; Amt für Statistik und Wahlen Leipzig 6.2. P R O G N O S E D E R W O H N R AU M N AC H F R AG E Ziel der Prognose der Wohnraumnachfrage war es, abzuschätzen, welche Wohnraumnachfrage eine solche Bevölkerungsentwicklung auslöst. Basis ist die Hauptvariante der kommunalen Bevölkerungsvorausschätzung. Da die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung im ersten Prognosejahr 2016 deutlich unter der Hauptvariante und unter der unteren Variante lag, wurde auch für die untere Variante eine Abschätzung die Wohnraumnachfrage vorgenommen. Für die Entwicklung der Wohnraumnachfrage ist die Entwicklung der Zahl der Haushalte von zentraler Bedeutung. Daher wurde beruhend auf der kommunalen Bevölkerungsvorausschätzung durch das Amt für Statistik und Wahlen eine Haushalteprognose vorgenommen, die die vorausgeschätzte Zahl an Einwohnern anhand der Altersstruktur und der heutigen Haushaltestrukturen für die Prognosejahren in Haushalten zusammenfasst. Im Ergebnis steigt die Zahl der Haushalte bzw. der Wohnungsbedarf bis 2030 in der Hauptvariante um ca. 78.000 und in der unteren Variante um ca. 51.000 an (Tab. 8). Differenziert nach Haushaltsgröße steigt absolut betrachtet vor allem die Zahl der Einpersonenhaushalte, relativ nimmt vor allem die Zahl der großen Haushalte mit 4 Personen und mehr zu. 41 Tab. 8: Prognostizierte Zahl der Haushalte 2030 nach Haushaltsgröße der Haupt- und unteren Variante Basis Anzahl der Haushalte mit Hauptvariante Untere Variante 2015 Entwicklung 2030 Entwicklung 2030 166.976 +36.965 203.941 +22.848 189.824 2 Personen 96.322 +19.333 115.654 +13.089 109.410 3 Personen 33.107 +10.865 43.972 +7.611 40.718 4 Personen und mehr 25.353 +10.595 35.947 +7.839 33.192 321.758 +77.757 399.515 +51.386 373.144 1 Person Insgesamt Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig In einem weiteren Schritt wurde differenziert, in welchem Segment – Einfamilienhausbau und Geschosswohnungsbau – der Wohnungsbedarf entsteht. Unter der Annahme, dass die in den vergangenen Jahren konstante Neubaurate20 bezogen auf den individuellen Wohnungsbau im Ein- und Zweifamilienhausbau konstant bleibt, entsteht je nach Variante eine Nachfrage nach ca. 7.800 bis 8.200 WE im Einfamilienhausbau. Weitaus größer ist die Nachfrage nach Wohnungen im Geschosswohnungsbau, sie liegt je nach Variante bei ca. 47.000 bzw. 70.000 WE. Diese kann durch Reaktivierung von nicht marktaktivem Leerstand, durch Bautätigkeit im Bestand sowie durch Geschosswohnungsneubau gedeckt werden. Unter den Annahmen, dass der nicht marktaktive Leerstand21 weiterhin reaktiviert wird (bis 2030 ca. 7.100 WE) und die Bautätigkeit im Bestand22 in Abhängigkeit zur Reaktivierung von Leerstand leicht rückläufig ist (bis 2030 ca. 3.400 WE), erfordert das prognostizierte Wachstum einen Neubaubedarf im Geschosswohnungsbau von 59.000 WE in der Hauptvariante und 33.000 WE in der unteren Variante. Tab. 9: Wohnungsbedarf bis 2030 nach Segmenten in der Haupt- und unteren Variante Hauptvariante Untere Variante Einfamilienhaus Neubau 8.175 WE 7.777 WE Geschosswohnungsbau Reaktivierung von nicht marktaktivem Leerstand 7.102 WE 7.102 WE Bautätigkeit im Bestand 3.359 WE 3.359 WE 59.121 WE 33.147 WE Neubau Quelle: timourou 20 Neubaurate bezogen auf Personen der Altersgruppe der 30- bis unter 45-Jährigen, da sie vorrangig Wohnungen im individuellen Wohnungsbau errichten. 21 22 Annahme ist, dass jährlich 10 % des nicht marktaktiven Leerstands reaktiviert wird. Darunter sind die neu entstehenden Wohnungen gefasst, die im Bestand im Rahmen von Sanierungstätigkeiten z.B. durch Wohnungsteilungen und Dachgeschossausbau entstehen. 42 7. H I N W E I S E AU F W E I T E R F Ü H R E N D E I N F O R M AT I O N E N Weitere Veröffentlichungen zum Wohnungsmarktmonitoring Leipzig jährliche Monitoringberichte seit 2001 Wohnungsmarktbarometer 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2010, 2012 Die Berichte können als PDF-Dateien im Internet heruntergeladen werden (www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/ raumbeobachtung-und-monitoring/). Veröffentlichungen zu den Leipziger Stadtentwicklungskonzepten Wohnungspolitisches Konzept (2015) Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau 2010 Integriertes Stadtentwicklungskonzept (SEKo) Leipzig 2020 (2009) Die Konzepte sind im Internet (http://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/) einzusehen bzw. herunterzuladen und/oder in der Reihe "Beiträge zur Stadtentwicklung" veröffentlicht und gegen eine Schutzgebühr beim Stadtplanungsamt zu beziehen. Ausgewählte aktuelle Veröffentlichungen der Stadt Leipzig Statistisches Jahrbuch 2016 Ortsteilkatalog 2014 Sozialreport 2015 Mietspiegel 2014 Bevölkerungsvorausschätzung für die Stadt Leipzig 2016 Betreutes Wohnen und Servicewohnen im Alter 2013 Statistische Quartalsberichte Informationen erhalten Sie im Internet (www.statistik.leipzig.de) oder beim Statistischen Auskunftsdienst (Tel. 0341/123-2847, Fax 2845). 43 8. T AB E L L E N - U N D AB B I L D U N G S V E R Z E I C H N I S Tabellen Tab. 1 Wanderungen der Leipziger Hauptwohnbevölkerung 2006 - 2016 Seite 13 Tab. 2 Zahl der Haushalte nach Haushaltsgröße und durchschnittliche Haushaltsgröße 2010 - 2016 Seite 18 Tab. 3 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in Leipzig in m² (Kommunale Bürgerumfrage) 2005 - 2015 Seite 20 Tab. 4 Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Leipzig 2005 - 2015 Seite 23 Tab. 5 Wohnfläche je fertiggestellter Wohnung 2006 - 2015 Seite 25 Tab. 6 Durchschnittliche Wohnungsgröße im Wohnungsbestand 2011 - 2015 Seite 26 Tab. 7 Marktaktiver Leerstand und Miet- und Einkommensindex in Leipzig 2011 - 2015 Seite 40 Tab. 8 Prognostizierte Zahl der Haushalte 2030 nach Haushaltsgröße der Haupt- und unteren Variante Seite 42 Tab. 9 Wohnungsbedarf bis 2030 nach Segmenten in der Haupt- und unteren Variante Seite 42 Abbildungen Abb. 1 Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig 2006 – 2016 Seite 9 Abb. 2 Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Komponenten 2006 - 2016 Seite 9 Abb. 3 Wanderungssalden Leipzigs gegenüber Umland, neue Bundesländer, alte Bundesländer und dem Ausland 2009 - 2016 Seite 13 Abb. 4 Wanderungssaldo der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2006 - 2016 Seite 13 Abb. 5 Umzugsziel der Umzugswilligen 2012 und 2015 (Kommunale Bürgerumfrage) Seite 15 Abb. 6 Umzugsgründe 2015 (Kommunale Bürgerumfrage) Seite 15 Abb. 7 Einwohnerentwicklung der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2006, 2011 und 2016 Seite 16 Abb. 8 Anteil der Haushalte nach Haushaltsgröße 2011 und 2016 Seite 18 Abb. 9 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort und Arbeitslosenquote in Leipzig 2005 - 2015 Seite 21 Abb. 10 Empfänger von Regelleistungen nach dem SGB II und SGB II-Quote in Leipzig 2005 - 2015 Seite 21 Abb. 11 Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) in Leipzig 2005 - 2015 Seite 22 Abb. 12 Anteil der Haushalte nach Haushaltsnettoeinkommensklassen 2005 - 2015 Seite 22 Abb. 13 Effektivzins Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit Festzins auf 10 Jahre in Deutschland 2006 2016 Seite 23 Abb. 14 Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden Deutschland und Sachsen, Verbraucherpreisindex Sachsen (2010 = 100) 2006 - 11/2016 Seite 23 Abb. 15 Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge in Leipzig 2005 – 2015 Seite 24 Abb. 16 Baufertigstellungen in Leipzig nach Gebäudeart 2005 – 2016 Seite 24 Abb. 17 Leipziger Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl 2015 Seite 26 Abb. 18 Veränderung des Wohnungsbestands nach Raumzahl 2015 gegenüber 2011 (in %) Seite 26 Abb. 19 Durchschnittliche Wohnungsgröße im Bestand und bei neu fertiggestellten Wohnungen 2015 Seite 26 Abb. 20 Quote des Gesamtleerstands und des marktaktiven Leerstands in % 2011 - 2015 (Schätzung) Seite 27 Abb. 21 Anzahl der bewohnten und leer stehenden Wohnungen sowie Gesamt- und marktaktiver Leerstand in % der Wohnungsbestände 2015 Seite 29 Abb. 22 Zahl leer stehender Wohnungen Ende 2015 nach Marktaktivität und Baualter Seite 29 Abb. 23 Kauffallentwicklung von unbebauten Grundstücken für Geschosswohnungsbau in Leipzig 2005 - 2015 Seite 30 Abb. 24 Kauffallentwicklung von bebauten Grundstücken (unsanierte und sanierte Mietshäuser) in Leipzig 2005 2015 Seite 30 Abb. 25 Kauffall- und Preisentwicklung von unsanierten Mietshäusern in Leipzig 2005 - 2015 Seite 30 Abb. 26 Kauffall- und Preisentwicklung von sanierten Mietshäusern in Leipzig 2005 - 2015 Seite 30 44 Abb. 27 Kauffall- und Preisentwicklung von unbebauten Grundstücken für individuellen Wohnungsbau in Leipzig 2005 - 2015 Seite 31 Abb. 28 Kauffall- und Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Leipzig 2005 - 2015 Seite 31 Abb. 29 Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig – alle Kauffälle – 2005 - 2015 Seite 31 Abb. 30 Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig – nur ausgewertete Verträge – 2005 - 2015 Seite 31 Abb. 31 Anteil der verkauften Eigentumswohnungen nach Wohnort des Erwerbers in den Teilsegmenten 2015 Seite 32 Abb. 32 Preisentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig 2005 - 2015 Seite 32 Abb. 33 Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmiete und Gesamtmiete je Quadratmeter (Median) in Leipzig 2005 - 2015 Seite 33 Abb. 34 Bestandsmiete 2015 in €/m² und Entwicklung der Bestandsmiete 2011 - 2015 in % in den Leipziger Ortsteilen Seite 34 Abb. 35 Entwicklung der durchschnittlichen Kalt- und Gesamtmietbelastung in Leipzig 2005 - 2015 Seite 35 Abb. 36 Kalt- und Gesamtmietbelastung in Leipzig nach Haushaltstypen 2015 Seite 35 Abb. 37 Kalt- und Gesamtmietbelastung in Leipzig nach Haushaltsnettoeinkommen 2015 Seite 35 Abb. 38 Nettokaltmiete in €/m² bei Neu- und Wiedervermietung in Leipzig nach Baualter und Wohnwert 2006 2016 Seite 35 Abb. 39 Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² der Angebotsmiete in Leipzig 2012 - 2016 Seite 36 Abb. 40 Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² der Angebotsmiete nach Baualter in Leipzig 2012 - 2016 Seite 36 Abb. 41 Angebotsmiete 2016 in €/m² und Entwicklung der Angebotsmieten 2012 – 2016 in % in den Leipziger Ortsteilen Seite 38 Abb. 42 Modell des Leipziger Wohnungsmarktindex 2011 - 2015 Seite 40 Abb. 43 Einwohnerentwicklung und Bevölkerungsvorausschätzung auf Basis des Einwohnerregisters sowie des Statistischen Landesamts Seite 41 Karte 1 Bevölkerung – Entwicklung der Zahl der Einwohner 2011 - 2016 in % Seite 10 Karte 2 Bevölkerung – Entwicklung der Zahl der Einwohner 2015 - 2016 in % Seite 11 Karte 3 Bevölkerung – Natürliche Bevölkerungsentwicklung 2016 Seite 11 Karte 4 Leipzig und Umland – Einwohnerentwicklung 2015 - 2015 Seite 12 Karte 5 Bevölkerung – Wanderungssaldo 2016 – Veränderung zum Vorjahr in % Seite 14 Karte 6 Binnen- und Außenwanderungssaldo 2016 – Veränderung zum Vorjahr in % Seite 14 Karte 7 Bevölkerung – Durchschnittsalter 2016 Seite 16 Karte 8 Bevölkerung – Altersstruktur – Anteil der Einwohner nach Altersgruppen 2016 Seite 17 Karte 9 Bevölkerung – Entwicklung der Zahl der Haushalte 2011 - 2016 in % Seite 18 Karte 10 Bevölkerung – Durchschnittliche Haushaltsgröße 2016 Seite 18 Karte 11 Arbeitslosigkeit – Anteil der Arbeitslosen an den 15 bis unter 65-Jährigen in % 2015 Seite 21 Karte 12 SGB II-Leistungen – Anteil der SGB II-Leistungsempfänger an den 0 bis unter 65-Jährigen in % 2015 Seite 22 Karte 13 Bautätigkeit – Baufertigstellungen 2011 - 2015 Seite 24 Karte 14 Aktuelle und geplante Wohnungsbauvorhaben Seite 25 Karte 15 Wohnungsleerstand (Schätzung) – Gesamtleerstand 2015 Seite 28 Karte 16 Wohnungsleerstand (Schätzung) – Marktaktiver Leerstand 2015 Seite 28 Karte 17 Mieten – Bestandsmieten 2015 in €/m² Seite 34 Karte 18 Mieten – Angebotsmieten 2016 in €/m² Seite 37 Karten 45