Vorlage-Sammeldokument

Dienstberatung des Oberbürgermeisters Informationsvorlage Nr. VI-DS-03518 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Stadtentwicklung und Bau SBB Nord Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bebauungsplan Nr. 75.3 "Friedhofstraße", 1. Änderung; Stadtbezirk Nord, Ortsteil Eutritzsch; Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens Beschlussvorschlag: Die Information wird zur Kenntnis genommen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Übersichtsplan 5 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung, Planzeichenerklärung 6 Bebauungsplan Teil B: Text 7 Begründung zum Bebauungsplan Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert verschlechtert 1 Arbeitsplatzsituation ✘       2 Ausbildungsplatzsituation ✘       ✘ 3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom) 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung hoch ✘ mittel ✘ ja nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.       keine Auswirkung       niedrig Drittmittel/ Fördermittel private Mittel Stadt Leipzig Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 01.15/016/01.12 negative Auswirkung positive Auswirkung 5 Finanzierung 1 Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 nein finanzielle Folgewirkungen für die Stadt ✘ nein ja keine Auswirkung       Beschreibung des Sachverhaltes Bebauungsplan Nr. 75.3 „Friedhofstraße“, 1. Änderung (Entwurf) Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens Mit dieser Vorlage soll der Fachausschuss für Stadtentwicklung und Bau über die Absicht der Verwaltung informiert werden, zu dem in der Anlage beigefügten Bebauungsplan-Entwurf und seiner Begründung die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) durchzuführen. Da der Bebauungsplan (B-Plan) im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt wird, ist nach den bei der Stadt geltenden Verfahrensregelungen für diesen Verfahrensschritt kein Ratsbeschluss vorgesehen. Näheres zum Verfahren siehe Kap. 4 der Begründung zum B-Plan. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Änderung des B-Planes ist davon auszugehen, dass zeitnah die Ansiedlung des Polizeirevieres Nord sowie ergänzender Nutzungen am Standort Essener Straße stattfinden wird. Daher ist sowohl bei der Errichtung, aber auch hinsichtlich Unterhalt der Liegenschaft durch dienstleistungsorientierte Gewerbebetriebe und natürlich durch die Arbeitsplätze der Einrichtungen selbst, eine Stärkung der Arbeitsplatzsituation am Standort zu erwarten. Es ist daher von der Sicherung als auch von der Neuschaffung von Arbeits- und Ausbildungsplätzen auszugehen. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur Das Ziel wird durch die Planung nicht berührt. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. Flächen im Eigentum der Stadt sind im Plangebiet nicht vorhanden. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: Nach Kenntnisnahme dieser Vorlage in der Dienstberatung des OBM und Information des Fachausschusses Stadtentwicklung und Bau wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, • die öffentliche Auslegung und • zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie • die Bürgervereine beteiligen. Dem Stadtbezirksbeirat Nord wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Kenntnisnahme in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 07.11.2016 Bebauungsplan Nr. 75.3 „Friedhofstraße“, 1. Änderung Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 10000, Stand: 2016 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 75.3 „Friedhofstraße“, 1. Änderung Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 2000, Stand: 2016 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 75.3 „Friedhofstraße“, 1.Änderung (Entwurf) Teil B: Text Seite 1 von 2 Teil B: Text Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, während der Sprechzeiten eingesehen werden. 1. Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] Sonstiges Sondergebiet „Polizei“ [§ 11 BauNVO] Das Sondergebiet „Polizei“ (SO Polizei) dient der Unterbringung eines Polizeireviers und weiterer polizeilicher Anlagen mit den Schwerpunkten Verwaltung, Ermittlung, Ausbildung/ Schulung, Wartung und Lagerung sowie den dazugehörigen Nebenanlagen, wie Garagen und Stellplätze. 2. Abweichende Bauweise [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 4 BauNVO] Als abweichende Bauweise wird festgesetzt: Gebäude sind mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Die Länge der Baukörper darf 50 m überschreiten. 3. Abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen von Einfriedungen Für Einfriedungen auch über 2 m Höhe sind Abstandsflächen nicht erforderlich. [§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 4. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 4.1 Lärmemissionskontingentierung Zulässig sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen), deren Geräusche die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (06:00 bis 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 bis 06:00 Uhr) überschreiten. Emissionskontingente tags und nachts in dB (A) Teilfläche LEK, tags LEK, nachts TF 1 63 48 TF 2 62 47 Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5. [§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] 4.2 Passiver Lärmschutz Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 ist im Falle der Planung von Büroräumen oder vergleichbaren Nutzungen an den festgesetzten Baulinien/Baugrenzen der Lärmpegelbereich entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend. Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden. 28.10.2016 Bebauungsplan Nr. 75.3 „Friedhofstraße“, 1.Änderung (Entwurf) Teil B: Text Seite 2 von 2 5. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 5.1 Befestigung von Stellplätzen Die Befestigung von Stellplätzen auf den Baugrundstücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. 5.2 Versickerung von Niederschlagswasser Das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser ist, soweit es nicht für Brauchwasserzwecke (z.B. Toilettenspülung) verwendet wird, weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrundstück zu versickern. 6. Grünordnerische Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] Für die Auswahl der Gehölze, sonstigen Pflanzen und Pflanzqualitäten wird auf Anhang II Pflanzempfehlungen der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen. 6.1 Begrünung der Baugrundstücke Innerhalb der festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind je angefangene 200 m² mindestens 3 standortgerechte, einheimische Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 16 - 18 cm und 10 Sträucher (Pflanzgröße 60 - 80 cm) zu pflanzen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Vorhandene Bäume innerhalb der festgesetzten Flächen, die die vorstehend genannten Mindestanforderungen erfüllen, werden angerechnet. 6.2 Begrünung der Stellplätze Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang mindestens 20 - 25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,50 m Höhe) zwischen den Plätzen beziehungsweise als Baumgruppe auf dem Baugrundstück zu pflanzen. Die offene, unversiegelte Bodenfläche (Baumscheibe) je Baum muss mindestens 6 m² betragen, einen Mindestquerschnitt von 2 m aufweisen und ist vor Überfahren zu schützen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 6.3 Dachbegrünung Flachdächer und Dächer mit einer Neigung bis 10° sind auf mindestens 70 % ihrer Fläche mit standortgerechten Arten auf einer Substratschichtdicke von mindestens 10 cm extensiv zu begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 7. Örtliche Bauvorschriften [§ 9 Abs. 4 BauGB, § 89 SächsBO] Einfriedungen sind mit einer Höhe von maximal 2,50 m über Oberkante Geländeoberfläche zulässig. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 „Friedhofstraße“ 1. Änderung (Entwurf) Stadtbezirk: Nord Ortsteil: Eutritzsch Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: Stadtplanungsamt 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 1 INHALTSVERZEICHNIS A. EINLEITUNG......................................................................................................................3 1. Lage und Größe des Plangebietes.....................................................................................3 2. Planungsanlass und -erfordernis........................................................................................3 3. Ziele und Zwecke der Planung ..........................................................................................4 4. Verfahrensdurchführung.....................................................................................................5 B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG........................................................................................6 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes.......................................................6 6. Planerische und rechtliche Grundlagen..............................................................................6 6.1 Planungsrechtliche Grundlagen..........................................................................................6 6.1.1 Ziele der Raumordnung......................................................................................................6 6.1.2 Flächennutzungsplan..........................................................................................................6 6.1.3 Landschaftsplan.................................................................................................................7 6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben............................................................................................7 6.2 Sonstige Planungen...........................................................................................................7 6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept...............................................................................7 6.2.2 Weitere Stadtentwicklungspläne.........................................................................................7 7. Umweltbelange ..................................................................................................................7 7.1 Einleitung............................................................................................................................7 7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes ........................................................8 7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.......................................................8 7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG.........................................................8 7.1.2.2 Landschaftsplan.................................................................................................................9 7.1.2.3 Grünordnungsplan..............................................................................................................9 7.1.2.4 Eingriffsregelung................................................................................................................9 7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes........................................10 7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange 10 8. Ergebnisse der Beteiligungen...........................................................................................15 9. Städtebauliches Konzept .................................................................................................15 C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES ............................................................................17 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches....................................................................17 11. Gliederung des Plangebiete.............................................................................................17 12. Art der baulichen Nutzung................................................................................................17 13. Maß der baulichen Nutzung..............................................................................................18 13.1 Baugrenzen, Baulinien......................................................................................................18 13.2 Höhe baulicher Anlagen, Bezugshöhe..............................................................................18 14. Abweichende Bauweise ...................................................................................................19 15. Abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen von Einfriedungen............................19 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 2 16. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen....................................20 17. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB].......................................................................21 18. Grünordnerische Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB]...........................................22 19. Örtliche Bauvorschriften...................................................................................................24 D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION................................................................................24 Anhang I: II: 28.10.2016 Anpassung Flächennutzungsplan Pflanzempfehlungen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 3 A. EINLEITUNG 1. Lage und Größe des Plangebietes Das Plangebiet dieser 1. Änderung dieses Bebauungsplanes (B-Plan) befindet sich im Stadtbezirk Nord, Ortsteil Eutritzsch 1. Es wird umgrenzt a) im Norden von der Essener Straße (Geltungsbereichsgrenze des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 35.9 „Dübener Landstraße Süd/Nord“), b) im Osten grob dargestellt von dem privaten Zufahrtsweg zu den dort angrenzenden Wohngebäuden, a) im Süden von einem dort vorhandenen Garagenhof sowie c) im Westen von den Gartenflächen der an der Delitzscher Straße vorhandenen Geschosswohnungsbebauung. Das Gebiet hat eine Größe von ca. 1,3 ha. Die räumliche Lage des Plangebietes ist aus der Abbildung auf dem Deckblatt bzw. aus der Planzeichnung zu ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen Flurstücke bzw. Flurstücksteile können aus der Planzeichnung bzw. aus dem Kap. 10 dieser Begründung entnommen werden. 2. Planungsanlass und -erfordernis Bereits jetzt ist in der Liegenschaft nördlich der Essener Straße (direkt gegenüber dem Geltungsbereich dieses B-Planes), welche ansonsten von der Bereitschaftspolizei genutzt wird, das Polizeirevier Nord untergebracht. Die räumlichen Verhältnisse dort sind für die Ausübung der dienstlichen Anforderungen nicht optimal. Daher wurden alternative Standorte für dieses Polizeirevier gesucht. Der für die Umsetzung des Vorhabens zuständige Staatsbetrieb Sächsisches Immobilien- und Baumanagement (SIB) hat als Vorzugsstandort das Areal auf der gegenüberliegenden Straßenseite ermittelt, die Umsetzungsfähigkeit des Vorhabens an dieser Stelle generell geprüft und sich das Eigentum an den bisher baulich ungenutzten Flurstücken 338/21 und 338/62 der Gem. Eutritzsch gesichert. Die unmittelbare Nähe zu dem Standort der Bereitschaftspolizei und dabei ggf. entstehende Synergien sowie die Verlagerung des derzeitigen Polizeireviers an eine direkt angrenzende Adresse bringt dabei, auch schon aus Gründen der „öffentlichen Bekanntheit“ der Lage, Vorteile mit sich. Da die Verortung eines Polizeireviers sowie ergänzender Nutzungen auch städtebaulich an diesem Standort zu begrüßen sind, soll nun hier, einhergehend mit einer baulichen Aufwertung des Stadtbildes an diesem Standort, das Bauvorhaben umgesetzt werden. Nach den bisherigen Planungen des SIB ist beabsichtigt, auf dem Grundstück zwei, ggf. auch drei Verwaltungsbauten zu errichten. Dabei ist der östliche Baukörper für das zukünftige Polizeirevier vorgesehen. Für das/die verbleibenden Gebäude besteht seitens des SIB ebenso Nutzungsbedarf, jedoch noch keine abschließende Entscheidung, in welchem Umfang bzw. welche nutzungskonkreten Funktionen dort weiterhin untergebracht werden sollen. Der Standort befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches des bereits in Kraft getretenen B-Planes Nr. 75.3 „Friedhofstraße“. Auf Grund der erforderlichen Umbenennungen von Straßen im Stadtgebiet in Folge der Eingemeindungen von neuen Ortsteilen und damit auftretender Namensdoppelun1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III-411/00 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 4 gen wurde die damals für den B-Plan namensgebende „Friedhofstraße“ umbenannt und trägt nunmehr den Namen „Mosenthinstraße“. Da es sich bei diesem Verfahren jedoch um eine Änderung lediglich auf einer Teilfläche des o.g. Planes mit weit größerem Geltungsbereich handelt wird hierbei der ursprüngliche Titel beibehalten. Innerhalb des B-Planes sind die Flächen im betreffenden Bereich südlich der Essener Straße als Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Dabei sind Anlagen für Verwaltungen, und um solche handelt es sich bei dem vorliegenden Bauvorhaben überwiegend, in weiten Teilen des Änderungsbereiches, ausnahmsweise zulässig. Lediglich in einer kleineren Teilfläche sind solche Nutzungen ausgeschlossen, womit ein Erfordernis zur Änderung des B-Planes gegeben ist (siehe auch unten). Weiterer Änderungsbedarf zur Umsetzung der Planungsabsicht besteht insbesondere durch die erforderliche Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung sowie durch die teilweise Inanspruchnahme einer in der ursprünglichen Planung vorgesehenen Grünfläche. Die hier geplante Wohnbebauung ist bis heute nur in Form von zwei Gebäuden erfolgt, welche sich östlich des zukünftigen Polizeistandortes befinden. Die weitere vorgesehene Wohnnutzung wurde auf Grund der Lage direkt an der Essener Straße bisher nicht realisiert. Somit stellt sich das Grundstück derzeitig als Brachfläche, bewachsen mit jungem Gehölzbestand und Wiesen, dar. Anlass für die Änderung des B-Plan Nr. 75.3 ist somit das einvernehmlich mit der Stadt Leipzig abgestimmte Bestreben des SIB, an dem Standort ab dem Jahr 2017 die Realisierung des oben beschriebene Vorhabens mit dem Neubau des Polizeireviers Nord zu beginnen. Das Erfordernis für die Änderung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere daraus, dass die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens auf Grundlage von § 30 BauGB - also entsprechend der Festsetzungen des B-Planes Nr. 75.3 - nicht gegeben ist. Bei einer entsprechenden diesbezüglichen Prüfung wurde festgestellt, dass die Grundzüge der Planung betroffen sind. Somit ist auch die Erteilung einer Baugenehmigung mit entsprechenden Befreiungen gem. § 31 BauGB rechtlich nicht möglich. Daher muss zur Herbeiführung der bauplanungsrechtlichen Genehmigungsfähigkeit für das (Gesamt-)Vorhaben der in Kraft getretene B-Plan Nr. 75.3 in dem betroffenen Teilbereich überplant werden. 3. Ziele und Zwecke der Planung Mit der Änderung des B-Planes Nr. 75.3 „Friedhofstraße“ sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: a) Der B-Plan soll die rechtliche Grundlage für die Bebauung des Areales, welche bis jetzt vermutlich wegen der für Wohnnutzungen unattraktiven Lage angrenzend an die Essener Straße nicht erfolgte, schaffen, um somit das Stadtbild an dieser prägnanten Stelle durch die Beseitigung einer Brachfläche aufzuwerten. b) Der B-Plan soll die Realisierung der gewünschten Nutzung ermöglichen. Dazu ist die Änderung der Art der baulichen Nutzung sowie des Maßes der baulichen Nutzung (Gebäudehöhe und Überbauung des Grundstückes) erforderlich. c) Der Standort zeichnet sich durch seine hervorragende Anbindung an das Verkehrsnetz aus und ist auch insofern zur Unterbringung eines Polizeireviers sowie ergänzender Nutzungen besonders geeignet. Jedoch sind die Belange der erforderlichen und möglichen Zufahrten zu dem Grundstück im weiteren Verfahren vertieft zu untersuchen und abschließend verkehrssicher festzulegen. d) Entsprechend dem heutigen Standard soll das Gesamtvorhaben den naturschutzrechtlichen und artenschutzrechtlichen Regelungen voll gerecht werden. Daher sind entsprechende Be28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 5 troffenheiten im weiteren Verfahren zu recherchieren und innerhalb des B-Planes in angemessener Weise verbindlich zu berücksichtigen. e) Nicht zuletzt sollen durch die Umsetzung des B-Planes mit der Realisierung der Bauvorhaben vorhandene Arbeits- und Ausbildungsplätze gesichert und neue geschaffen werden. Hierbei ist aber auch zu berücksichtigen, dass die Arbeitsplätze bzw. -räume so geplant werden, dass gesunde Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können. 4. Verfahrensdurchführung Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: Aufstellungsbeschluss vom Beschluss Nr. VI-DS-02506, bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 12/2016 vom 18.06.2016 09.06.2016 Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffentlichkeit, erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses 18.06.2016 Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: • Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Voraussetzungen sind wie folgt erfüllt: • ○ Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für andere Maßnahmen der Innenentwicklung. ○ Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen Rechnung getragen. ○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Die maximal zulässige Grundfläche beträgt lediglich ca. 10.700 m². Näheres siehe Kap. 7.1. ○ Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres siehe Kap. 7.1. ○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1. Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 6 B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel 7. Umweltbelange. Das Plangebiet ist derzeit unbebaut. Die ursprünglich vorhandenen mehrgeschossigen Wohngebäude wurden Anfang der 2000-er Jahre abgebrochen. Seitdem liegt das Gebiet brach und ist geprägt von Wildwuchs, Wiesen, Strauchwerk und Bäumen. Westlich angrenzend befindet sich die mehrgeschossige Blockrandbebauung entlang der Delitzscher Straße. Südlich des Plangebietes stehen noch alte Garagen, einige teilweise ruinöse ungenutzte Nebengebäude sowie eine kleine Autowerkstatt. Der Standort ist verkehrlich über die unmittelbar angrenzende Essener Straße sehr gut erschlossen. Die Essener Straße ist eine wichtige Hauptnetzstraße (Bundesstraße B 6). Sie bindet ca. 100 m östlich des Plangebietes an die Bundesstraße B 2 (Maximilianallee) an. Unmittelbar westlich kreuzt die Delitzscher Straße. Hinsichtlich der Erschließung mit öffentliche Verkehrsmitteln verfügt der Standort über gute Bedingungen. Am Knotenpunkt Essener Straße/Delitzscher Straße befinden sich die Haltestellen der Straßenbahnlinie 16 sowie der Buslinien 80 und 85. Das Plangebiet ist auch stadttechnisch gut erschlossen. Im Bereich der Essener Straße liegen Leitungen für Trinkwasser, Abwasser (Mischkanal), Elektroenergie, Gas, Fernwärme sowie Telekommunikation. 6. Planerische und rechtliche Grundlagen 6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 6.1.1 Ziele der Raumordnung Der Bebauungsplan ist gemäß § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung angepasst. So sollen u.a. Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung, Gerichtsbarkeit und Ordnung (z.B. Polizei) räumlich so verteilt und unter Berücksichtigung örtlicher Gegebenheiten gesichert und entwickelt werden, dass eine ausreichende und bürgernahe Versorgung sichergestellt ist (Landesentwicklungsplan Sachsen (G 6.5.2) und Regionalplan Westsachsen (Z 16.4)). Im Landesentwicklungsplan Sachsen und im Regionalplan Westsachsen sind Aussagen, die gegen die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes sprechen würden, nicht enthalten. 6.1.2 Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig (wirksam seit dem 16.05.2015) ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Auf Grund der Festsetzung als Sondergebietsfläche ist eine Anpassung des FNP erforderlich (siehe auch Anhang I der Begründung). Die Fläche wird im FNP zukünftig als Sonderbaufläche dargestellt und mit einem Symbol für eine Polizeieinrichtung versehen. Da bei der Aufstellung dieses B-Planes das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB zur Anwendung kommt, erfolgt die Anpassung des FNP gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 7 6.1.3 Landschaftsplan Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan aufgestellt worden (bestätigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung erforderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Die für den Geltungsbereich dieser B-Plan-Änderung relevanten landschaftsplanerischen Ziele sind dem Kap. 7.1.2.2 zu entnehmen. 6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben Im Geltungsbereich dieser B-Plan-Änderung richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben bislang nach den Festsetzungen des rechtsverbindlichen B-Planes Nr. 75.3 „Friedhofstraße“. 6.2 Sonstige Planungen 6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2020 (SEKo) ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 11) am 20.05.2009 vom Stadtrat beschlossen worden (RB IV – 1595/09). Das SEKo formuliert eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis 2020. Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und Fachplanungen) benennt es inhaltliche und stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunkte sowie zentrale Maßnahmeschwerpunkte zu deren Umsetzung. Damit ist das SEKo Grundlage für ein zielgerichtetes ressortübergreifendes Verwaltungshandeln sowie die Zusammenarbeit in der Stadtentwicklung und für die Kooperation mit den verschiedenen Akteuren außerhalb der Stadtverwaltung. Das SEKO enthält keine Zielaussagen, die für die vorliegende Planung relevant sind. 6.2.2 Weitere Stadtentwicklungspläne Die Stadtentwicklungspläne „Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau“ „Zentren“, „Gewerbliche Bauflächen“ und „Verkehr und öffentlicher Raum“ enthalten keine für diesen Bebauungsplan relevanten Aussagen. 7. Umweltbelange 7.1 Einleitung Dieser Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt. Demnach sind die Durchführung einer Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB) nicht erforderlich. Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit folgenden Ergebnissen geprüft: • Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Es handelt sich der Art nach um den Bau eines Städtebauprojektes für sonstige bauliche Anlagen im Sinne der Nr. 18.7 der Anlage 1 zum UVPG. Der dort genannte Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Die nach dem Bebauungsplan maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt lediglich ca. 10.700 m². 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 8 • Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Da sich keine derartigen Gebiete in der näheren Umgebung oder im möglichen Einwirkbereich von nach dem Bebauungsplan zulässigen Nutzungen befinden, sind Beeinträchtigungen der oben genannten Schutzgüter nicht zu erwarten. Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begründung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der B-Plan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäftigen muss. b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Einschätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3). c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen. e) Ergänzung der Ermittlungen und der Darlegungen zu den Umweltbelangen, soweit im Ergebnis der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich. 7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung der erforderlichen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Nutzung des 1,34 ha großen Areals für die Errichtung und den Betrieb eines Polizeireviers. Dafür ist die Änderung des rechtskräftigen B-Plan Nr. 75.3 erforderlich. Umweltrelevante Inhalte des Planes sind: a) Festsetzungen eines Sondergebietes mit einer Gesamtgröße von rund 1,34 ha. b) Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 in den Sondergebieten c) Flächen zum Erhalt und zum Anpflanzen von Bäumen mit einer Gesamtgröße von 0,22 ha. Weitere Ausführungen sind vor allem dem Kap. 3 „Ziele und Zwecke der Planung“ und dem Abschnitt C „Inhalte der Planung“ zu entnehmen. 7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes genannt. 7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG a) Schutzgebiete Der Geltungsbereich ist weder in einem Vogelschutzgebiet (Special Protected Area – SPA), einem FFH-Gebiet, einem Naturschutzgebiet noch in einem Landschaftsschutzgebiet gelegen. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 9 b) Flächennaturdenkmale/Geschützte Landschaftsbestandteile Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich weder Natur-/Flächennaturdenkmäler im Sinne des § 28 BNatSchG in Verbindung mit § 18 SächsNatSchG noch geschützte Landschaftsbestandteile im Sinne des § 29 BNatSchG in Verbindung mit § 19 SächsNatSchG. c) Gesetzlich geschützte Biotope (§ 30 BNatSchG und § 21 SächsNatSchG) Im Vorhabensgebiet befinden sich keine gesetzlich geschützten Biotope. Allerdings ragt die Krone eines außerhalb stehenden höhlenreichen Einzelbaum an der südlichen Grenze in das Vorhabensgebiet. 7.1.2.2 Landschaftsplan Im Integrierten Entwicklungskonzept (IEKO) des Landschaftsplanes (2013) werden die Ergebnisse der Schutzgutbewertungen und die Entwicklungsziele zusammenfassend dargestellt. Der Geltungsbereich ist im IEKO als innerstädtischer Freiraum der offenen und geschlossenen Block,- und Blockrandbebauung dargestellt. Landschaftsplanerische Ziele sind die Entwicklung, Sicherung und Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität durch: • die Schaffung von begrünten Innenhöfen, Fassaden und Dächern • Straßenbaumpflanzungen • Einbeziehung wohnungsnaher Grünflächen und Herstellung ihrer Verbindung zu Parkanlagen und grünen Stadtplätzen • Einbindung in das Grün- und Wegesystem der Stadt. Im Geltungsbereich ist zudem die Entwicklung und die Anreicherung von Lebensräumen für den Arten- und Biotopschutz besonders bedeutsam. 7.1.2.3 Grünordnungsplan Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 11 BNatSchG i.V.m. § 7 SächsNatSchG) kann für diesen Bebauungsplan abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege wie folgt bereits berücksichtigt sind: • Darlegung des Zustands der Umweltbelange und der Auswirkungen durch das geplante Vorhaben im Rahmen der vorliegenden Bearbeitung der Umweltbelange • Formulierung und Begründung grünordnerischer Festsetzungen 7.1.2.4 Eingriffsregelung Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte in vorliegenden Falle aufgrund der Anwendung des beschleunigten Verfahrens gänzlich abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Zudem wurde geprüft, ob innerhalb des Änderungsbereichs Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt worden sind, die durch die Änderung überplant werden. Im Ergebnis wird festgestellt, dass keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Flächen im Änderungsbereich als Ausgleich für Eingriffe an anderer Stelle festgesetzt waren. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 10 7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes a) Vorhabenbezogene Gutachten Altlastengutachten • GuD Geotechnik und Umweltgeologie GmbH: Bericht zur orientierenden Altlastenuntersuchung – Essener Straße 4 bis 20, Leipzig. 20.06.2016. Potenzialabschätzung Artenschutz • bioplan Gutachterbüro für Stadt- und Landschaftsökologie: Potenzialabschätzung PolizeiDirektion Nord – Essener Straße in Leipzig. 04.03.2016. • bioplan Gutachterbüro für Stadt- und Landschaftsökologie: Protokoll der artenschutzrechtlichen Begehung am 11.07.2016. Polizei-Direktion Nord – Essener Straße in Leipzig. 11.07.2016. Lärmgutachten • Dr. Kiebs + Partner GmbH: Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 „Friedhofstraße“, 1. Änderung der Stadt Leipzig. 29.07.2016. b) Umweltqualitätsziele der Stadt Auf regionaler bzw. lokaler Ebene enthalten die Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig (2003) hinsichtlich des Luftreinhalteplanes der Stadt Leipzig (2009), der Stadtklimauntersuchung Leipzig (2010), des Leipziger Klimaschutzprogramms und des Landschaftsplanes (2013) wesentliche Ziele des Umweltschutzes. 7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Umweltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen sind. Im Ergebnis dessen wurde festgestellt, dass keine erheblichen Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, zu erwarten sind. Deshalb wird festgelegt, dass keine weiteren Ermittlungen zu den Umweltbelangen erforderlich sind und deshalb auch nicht erfolgen sollen. Begründet ist dies wie folgt: Boden / Altlasten: Boden: Es handelt sich somit um einen stark vorbelasteten Standort. Der Geltungsbereich befindet sich im Randbereich einer ehemaligen Sandgrube, die aufgefüllt wurde. Später wurde die Auffüllung bebaut, die Bebauung wurde jedoch vor wenigen Jahren abgerissen. Seit dem Abriss der Gebäude ist die Fläche, abgesehen von einer Garagenanlage und der befestigten Zufahrt im südlichen Teil, unbebaut und unversiegelt. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 11 Bei Umsetzung der Planung können 10.720 m² durch Bebauung und Flächenbefestigungen versiegelt werden. Im Vergleich zur bestehenden Situation stellt dies eine erhebliche Auswirkung auf das Schutzgut Boden dar, aufgrund der zusätzlichen Versiegelung von über 10.000 m². Da für das Vorhabensgebiet mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 75.3 bereits Baurecht vorliegt, wäre eine Versiegelung von rund 9.000 m² bereits zulässig. Im Vergleich zu der bereits zulässigen Versiegelung stellt die nunmehr festgesetzte Versiegelung nur eine geringfügige Erhöhung von rund 1.700 m² dar, die nicht als erheblich eingestuft wird, zumal der Boden stark vorbelastet ist. Die nachfolgende Tabelle fasst die unterschiedlichen zulässigen Nutzungen zusammen. Tabelle: Flächenbilanz realer Bestand 2016 B-Plan Nr. 75.3 textliche Festsetzung realer Bestand Baugebiet B-Plan 1. Änderung 12.520 m² textliche Festsetzung 13.400 m² Versiegelte Fläche 500 m² 9.014 m² 10.720 m² Gebäude 200 m² 5.008 m² 8.040 m² Erschließung, befestigte Fläche 300 m² 2.504 m² 2.680 m² 30 % der nicht überbaubaren Grundstücksfläche (befestigt) Vegetationsflächen 1.502 m² 12.900 m² ÖG 4.386 m² 880 m² Nicht überbaubare Grundstücksfläche (Vegetationsfläche) 880 m² 3.506 m² davon: Fläche zum Erhalt, zur Anpflanzung von Gehölzen Summe 2.680 m² 2.680 m² 2.220 m² 13.400 m² 13.400 m² 13.400 m² 13.400 m² Altlasten Die Flurstücke sind unter der Altlastenkennziffer 65930258 als „Ehemalige Grube Essener Straße“ im Sächsischen Altlastenkataster registriert. Auf dem Grundstück befand sich mindestens seit 1879 eine Ziegelei. Im Frühsommer 2016 wurde eine Orientierende Altlastenuntersuchung durchgeführt (GuD 2016). Der überwiegende Anteil der untersuchten Proben ist abfallrechtlich dem Zuordnungswert Z 2 (eingeschränkter Einbau mit definierten technischen Sicherungsmaßnahmen) gemäß LAGA zuzuordnen. Die Bewertung nach Bundesbodenschutzverordnung ergab keine Prüfwertüberschreitungen für die Schutzgüter Grundwasser sowie Mensch bei einer Nutzung des Grundstücks als Industrie- und Gewerbestandort. Die polizeiliche Nutzung ist dieser Nutzung gleichzusetzen. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 12 Trotz der nachgewiesenen Belastungen mit Schadstoffen, kann der Standort also wie geplant für das Polizeirevier und ergänzende Einrichtungen genutzt werden. Sollten Bodenmassen ausgehoben und abtransportiert werden, sind diese jedoch als Z 2-Material nur eingeschränkt wieder einbaufähig. Bei Einhaltung der technischen Standards und gesetzlichen Vorgaben sind keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf den Belang Boden – Altlasten zu erwarten. Wasser: Auf der derzeit weitgehend unversiegelten Fläche kann das Niederschlagswasser bis zur Geschieblehmschicht ungehindert versickern. Der unterhalb der Auffüllung lagernde Geschiebelehm wirkt als Grundwassernichtleiter und stellt einen guten Schutz gegenüber flächenhaft eindringenden grundwassergefährdenden Schadstoffen dar (GuD 2016). Die mögliche Neuversiegelung von über 10.000 m² bei Umsetzung der Planung stellt eine erhebliche Beeinträchtigung des Umweltbelangs Wasser dar, weil die Versickerungsleistung stark eingeschränkt und damit der oberflächliche Abfluss entsprechend erhöht wird. Hinsichtlich der zulässigen Versiegelung und den damit verbunden nachteiligen Auswirkungen auf das Grundwasser ist von Bedeutung, dass für das Plangebiet bereits der B-Plan Nr. 75.3 rechtskräftig besteht, aus dem sich eine zulässige Versiegelung von 9.000 m² ergibt, sodass die nach der 1. Änderung geringfügig höhere Versiegelung von 10.700 m² für sich gesehen nicht als erheblich zu bewerten ist. Klima/Luft: Derzeit wirkt die unversiegelte, vegetationsbestandene Fläche des Änderungsbereichs ausgleichend auf das Lokalklima und die Lufthygiene, weil die Vegetation Sauerstoff und Feuchtigkeit abgibt, Schadstoffe aus der Luft filtert, Boden überschattet u.a. Die mit der 1. Änderung ermöglichte Versiegelung von Fläche und der damit einhergehende Verlust von Vegetation stellt eine Beeinträchtigung des Lokalklimas dar, weil die oben genannten Funktionen verloren gehen und zudem die Besonnung von unbeschatten versiegelten Flächen zu einer Erwärmung der Luft führt. Um die nachteiligen Auswirkungen zu mindern, werden Dachbegrünungen und die Neuanpflanzung von Bäumen und Gehölzen festgesetzt und Anreize geschaffen, vorhandene Gehölze zu erhalten. Die festgesetzten Minderungsmaßnahmen können die nachteiligen Wirkungen jedoch nicht vollständig kompensieren. Bei der Einschätzung der möglichen Auswirkungen der Luftschadstoffbelastung wurden die Ausgangssituation (Nullfall) sowie die Veränderung der Luftqualität bei Planumsetzung (Planfall) betrachtet. Nach der im Rahmen der Fortschreibung des Luftreinhalteplans für das Jahr 2018 erstellten Prognose werden die nach der 39. BImSchV für Stickoxid (NO2) und Feinstaub (PM10) zum Schutz der menschlichen Gesundheit geltenden Grenzwerte bezogen auf das Jahr 2018 nicht überschritten. Für den Planfall werden die Grenzwerte am westlich des Plangebietes angrenzenden Wohngebäude eingehalten, am Vorhabengrundstück aber vermutlich für NO2 oberhalb des Grenzwertes liegen. Die Überschreitung des Grenzwertes wäre geringfügig und beträfe nur den nördlichen Rand des Baugebietes. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind hinreichend berücksichtigt, da im Plangebiet (Sondergebiet Polizei) nicht gewohnt wird. Eine Umplanung der überbaubaren Grundstücksfläche kommt auch nicht in Betracht, da ein nicht unwesentlicher Aspekt der Planung das Ziel ist, mit der künftigen straßenbegleitenden Bebauung an der Essener Straße, eine Abschirmung (Lärm, Luftschadstoffe) der südlich vorhandenen bzw. geplanten Wohnbebauung zu erreichen. Gleichermaßen wird dadurch ein besserer Schutz der südlichen Grünbereiche ermöglicht. Auch für den Umweltbelang Klima/Luft ist von Bedeutung, dass für das Plangebiet bereits der 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 13 B-Plan Nr. 75.3 rechtskräftig besteht. Die beschriebenen nachteiligen Auswirkungen wären auch bei Umsetzung des B-Plans zu erwarten gewesen. Pflanzen Der größte Teil der Fläche wird derzeit von einer dichten, verfilzten Grasflur eingenommen. In Teilbereichen etablieren sich Hochstauden (Goldrute, Beifuß u.a.). Überwiegend am Rand des Gebiets sind Gehölzsäume ausgebildet, die sich aus unterschiedlichen Bäumen und Sträuchern zusammensetzen. Es befinden sich keine gemäß § 21 SächsNatSchG gesetzlich geschützten Biotope innerhalb des Änderungsbereichs. Allerdings ragt die Krone eines höhlenreichen Einzelbaums in den Änderungsbereich hinein. Um den Erhalt des in das Gebiet ragenden „Höhlenbaums“ zu sichern, ist die Fläche zum Erhalt von Gehölzen im Änderungsbereich entsprechend angelegt. Somit können Belastungen des Baumes und besonders des Wurzelraumes weitgehend vermieden und der Erhalt des geschützten Baumes gesichert werden. Bei Umsetzung der Planung geht ein Großteil der Bäume verloren. Durch Festsetzung der Fläche zum Anpflanzen von Gehölzen am westlichen und südlichen Rand des Änderungsbereichs bleibt zumindest ein Teil der vorhandenen Gehölzkulisse erhalten. Zudem wird festgesetzt, dass innerhalb dieser Fläche Bäume mit einem Stammdurchmesser von mindestens 16-18 cm anzupflanzen sind, wobei vorhandene Bäume, die diesen Anforderungen genügen, angerechnet werden. Zudem erfolgen Baumanpflanzungen im Rahmen der Stellplatzbegrünung. Hinsichtlich des Verlustes der Bäume kommt die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig zur Anwendung. Aufgrund der vorhandenen Garagen im südlichen Teil des Änderungsbereichs ist der Änderungsbereich als bebautes Grundstück einzustufen. Somit sind nur Bäume mit einem Stammdurchmesser größer 30 cm in einem Meter Höhe im Rahmen der Baumschutzsatzung auszugleichen. Dies trifft auf 25 Bäume zu. Die Beantragung der zu fällenden Bäume und die Bestimmung der Ersatzpflanzungen erfolgt im Genehmigungsverfahren. Baumneuanpflanzungen innerhalb des Änderungsbereichs können mit Ersatzpflanzungen, die aus der Anwendung der Baumschutzsatzung resultieren, verrechnet werden, soweit die Neuanpflanzungen den an die Ersatzpflanzungen gestellten Anforderungen entsprechen. Auch dies geschieht im Genehmigungsverfahren. Tiere Im Frühjahr 2016 wurde eine Potenzialabschätzung für den Änderungsbereich erstellt, die im Juli 2016 vor Ort nochmals überprüft wurde (bioplan 2016). Die gesamte Grasfläche bietet aufgrund der dichten Grasnarbe und der hohen Frequentierung durch den Menschen kaum geeigneten Lebensraum für Tiere besonders geschützter Arten. Die Gehölzgruppen bieten ein gutes Potenzial als Nahrungshabitat für die Brutvögel der Umgebung. Auf dem gesamten Gelände wurden Nester freibrütender Vogelarten (Amsel) nachgewiesen. Mindestens ein Baum (Pappel an der Essener Straße) trägt einen Horst (vermutlich Rabenkrähe, besonders geschützte Art). Vor der geplanten Fällung des Baumes ist (außerhalb des Zeitraumes vom 1. März bis 30. September) der aktuelle Status bzgl. § 44 Abs.1 BNatSchG zu überprüfen. Die Eignung der Fläche als Habitat für Zauneidechsen und andere thermophile Arten (z.B. Blauflügelige Ödlandschrecke) ist gering. Bei der Sommerbegehung bestätigte sich diese Einschätzung. Nach dem BNatSchG geschützte Arten wurden nicht festgestellt. Der Verlust der Habitate für die heimische Tierwelt ist gravierend. Die Festsetzung des Erhalts eines Teils der Gehölzgruppen kann weitere Beeinträchtigungen vermeiden helfen. Die Festsetzungen zu neuen Anpflanzungen und der Anlage von Grünflächen schaffen neue Habitate, die den Verlust teil28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 14 weise ausgleichen können. Auch die im Rahmen der Baumschutzsatzung zu pflanzenden Bäume tragen zum Ausgleich bei. Zudem gilt auch hier, dass mit dem rechtskräftigen B-Plan Nr. 75.3 der Verlust eines Großteils der Vegetationsflächen zulässig war. Biologische Vielfalt Die biologische Vielfalt ist im Bestand aufgrund der eher homogenen Standortbedingungen, der massiven Verkehrslärmeinwirkung und der ständigen Störungen durch Spaziergänger als gering einzustufen. Bei Umsetzung der Planung kommt es zu einer weiteren Verminderung der biologischen Vielfalt, die aber aufgrund der Vorbelastung und des bereits bestehenden Baurechts als nicht erheblich eingeschätzt wird. Landschaft Der Änderungsbereich stellt sich im Bestand als am Rand mit Gehölzen bestandene Freifläche dar, die umgeben ist von Wohn- und Verwaltungsgebäuden. Einerseits bietet die Fläche mit ihrem Vegetationsbestand eine Auflockerung und Bereicherung des dicht bebauten nördlichen Stadtraumes. Andererseits wirkt sie ungeordnet und ungepflegt, was als Beeinträchtigung des Stadtlandschaftsbildes wahrgenommen werden kann. Bei Umsetzung der Planung geht die Freifläche verloren und wird durch straßenbegleitende Bebauung ersetzt, die hinsichtlich der Geschossigkeit der Bebauung der Umgebung entspricht. Das Grundstück selbst wird dichter bebaut sein als die Mehrheit der umliegenden Grundstücke. Mit der geplanten Bebauung wird die „bauliche Lücke“ geschlossen und die ungeordnete Freifläche damit beseitigt, so dass das Stadtlandschaftsbild verbessert wird. Menschen – Erholungspotenzial Einige Pfade im Gebiet zeigen an, dass der Änderungsbereich für Spaziergänge genutzt wird, wobei es sich wahrscheinlich überwiegend um „Gassi-Gänger“ handelt. Während ein Pfad parallel zur Essener Straße verläuft, kreuzt ein anderer Pfad und stellt eine kurze Verbindung zwischen Essener Straße und Magnusstraße her. Bei Umsetzung der Planung gehen die genannten Pfade aber auch die Erholungs- bzw. Freizeiträume vollständig verloren. Auch im rechtskräftigen B-Plan Nr. 75.3 ist der größte Teil des Änderungsbereichs als Baugebiet festgesetzt. Der südlichste Bereich war allerdings Teil einer öffentlichen Grünfläche, die die Delitzscher Straße mit den Kleingartenanlagen an der B2 verbinden sollte. Die Herstellung der fußläufigen Verbindung ist weiterhin außerhalb des Änderungsbereichs möglich. Menschen – Gewerbelärm Derzeit gehen keine Lärmbelastungen, die aus gewerblichen Tätigkeiten herrühren, von dem Plangebiet aus. Um die Auswirkung bei Umsetzung der Planung zu ermitteln bzw. durch geeignete Maßnahmen nachteilige Auswirkungen zu vermeiden, wurde ein Schallschutzgutachten erstellt (Dr. Kiebs 2016). Dafür wurden Immissionsorte an schutzbedürftigen Orten der Umgebung festgelegt, an denen die Orientierungswerte der DIN 18005 auch nach Umsetzung der Planung einzuhalten sind. Um die Orientierungswerte an den Immissionsorten einzuhalten, wurden Geräuschkontingente für den Tages- und Nachtzeitraum bestimmt und im B-Plan festgesetzt: Für die Teilfläche TF1 tags 63 dB(A), nachts 48 dB(A) und für die Teilfläche TF2 tags 62 dB(A) und nachts 47 dB(A). Damit 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 15 werden die Orientierungswerte an den Immissionsorten eingehalten. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf den Umweltbelang Menschen - Gewerbelärm sind somit nicht zu erwarten. Menschen - Verkehrslärm Der Änderungsbereich weist im Bestand eine hohe Vorbelastung durch Verkehrslärm angrenzender vielbefahrener Straßen auf. Für die geplante Nutzung gelten die Orientierungswerte von 65 dB am Tag und 50 dB in der Nacht. Die Orientierungswerte werden an den Nord- und teilweise auch an den Ost- und Westgrenzen der überbaubaren Grundstücksflächen am Tag um bis zu 6 dB und in der Nacht um bis zu 13 dB überschritten (Dr. Kiebs 2016). Um eine Verträglichkeit der geplanten Nutzungen mit dem Verkehrslärm herzustellen, sind passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Dafür wurden Lärmpegelbereiche ermittelt, die Angaben zu erhöhten Schallschutzanforderungen an Außenbauteile, insbesondere Fenster, enthalten. Mit Berücksichtigung der Werte bei der Gebäudeplanung (baulicher Schallschutz nach DIN 4109 und Schalldämmung nach VDI 2719 für Fenster und deren Zusatzeinrichtungen) werden erhebliche nachteilige Auswirkungen auf den Umweltbelang Menschen – Verkehrslärm vermieden. Kultur- und Sachgüter Es sind kleine erheblichen Auswirkungen zu erwarten, weil im Änderungsbereich keine Kultur- und Sachgüter vorhanden sind. Wechselwirkungen Die Wechselwirkungen zwischen den oben genannten Belangen wurden in den entsprechenden Kapiteln dargelegt. Es sind keine erheblichen Auswirkungen der Wechselwirkungen zu erwarten. 8. Ergebnisse der Beteiligungen Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. Die Beteiligungen erfolgen im weiteren Verfahren. 9. Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept sieht ein Baugebiet (Sondergebiet „Polizei“) vor, welches sich in zwei Teilflächen TF 1 und TF 2 gliedert. Die überbaubaren Flächen im Baugebiet sind durch Baugrenzen sowie entlang der Essener Straße durch Baulinien umgrenzt. Die städtebauliche Einordnung der Gebäude sowie die zulässigen Gebäudehöhen orientieren sich an der vorhandene Blockrandbebauung im Eckbereich Delitzscher Straße/Essener Straße. Damit wird ermöglicht, entsprechend den beabsichtigten Nutzungen für die Einrichtungen der Polizei, mehrgeschossige Gebäude zu errichten. Im Süden und Westen des Baugebietes werden größere Pflanzbereiche auf den nicht überbaubaren Grundstückflächen festgesetzt, auf welchen Baum- und Strauchpflanzungen unter Einbeziehung vorhandener erhaltenswerter Bäume erfolgen. Die südlichen Pflanzflächen schließen an die (außerhalb des Plangebietes) angrenzende Grünfläche an. Die in der ursprünglichen Planung im südlichen Bereich festgesetzte Grünfläche, welche teilweise durch die geplante Bebauung in Anspruch genommen wird, bleibt als Pflanzstreifen erhalten und wird als ca. 10 m breite Pflanzfläche in westliche 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 16 Richtung verlängert. Die sich anschließende westliche Pflanzfläche dient als „grüner Puffer“ zur angrenzenden Wohnbebauung an der Delitzscher Straße. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Zufahrt von der Essener Straße. Der Zufahrtsbereich zur Essener Straße ist im rechtskräftigen B-Plan Nr. 35.9 „Dübener Landstraße Süd“ festgesetzt. Die konkreten Zufahrtsbedingungen werden im Rahmen des Genehmigungsverfahrens präzisiert. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 17 C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches wird auf der Grundlage des § 9 Abs. 7 BauGB zeichnerisch festgesetzt (siehe Planzeichnung). Die Grenzen verlaufen innerhalb der Gemarkung Eutritzsch wie folgt: im Norden entlang der nördlichen Grenze des Flurstücks 338/62, im Osten entlang der östlichen Grenze der Flurstücke 338/21 und 338/62, im Süden entlang der südlichen Grenze des Flurstücks 338/62 und entlang der nördlichen Grenzen der Flurstücke 55/4, 55/5, 55/6 im Abstand von 3 m. im Westen entlang der westlichen Grenze des Flurstücks 338/62 c. Der Geltungsbereich der 1. Änderung umfasst die Flurstücke 338/21 und 338/62 der Gemarkung Eutritzsch und hat eine Größe von rund 1,3 ha. 11. Gliederung des Plangebiete Das Plangebiet ist in zwei Teilflächen gegliedert, die sich hinsichtlich der zulässigen Emissionen unterscheiden. Darüber hinaus wird eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. 12. Art der baulichen Nutzung Teil A: Planzeichnung Das Baugebiet wird zeichnerisch als Sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO festgesetzt. (PlanzV. 1.4.2) Teil B: Text Nr. 1 Sonstiges Sondergebiet Zweckbestimmung „Polizei“ Das Sondergebiet „Polizei“ (SO Polizei) dient der Unterbringung eines Polizeireviers und weiterer polizeilicher Anlagen mit den Schwerpunkten Verwaltung, Ermittlung, Ausbildung/Schulung, Wartung und Lagerung sowie den dazugehörigen Nebenanlagen, wie Garagen und Stellplätze. Begründung: Aufgrund des speziellen Aufgabenspektrums wird für die Fläche ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Polizei“ festgesetzt. Die Fläche ist geeignet, verschiedene polizeiliche Nutzungen an einem Standort zu bündeln. Der Standort dient ausschließlich der Unterbringung des Polizeireviers Nord sowie weiterer polizeilicher Anlagen. Die Festsetzung eines anderen Gebietes lt. BauNVO anstelle des Sondergebietes kam nicht in Betracht. Insbesondere folgende Nutzungen und Aufgaben sollen am Standort konzentriert werden: – – – – – das Polizeirevier Verwaltungs- und Büronutzung kriminaltechnische Labore Verwahrungs- und Vernehmungsräume Asservatenräume 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 18 – – – – – – – – Beratungs- und Schulungsräume / Ausstellungsräume zu Schulungszwecken Handlungsräume / Studios Sporträume Lager-, Umkleide- und Hausmeisterräume Raumschießanlage Waffenschließfachanlage und Waffenkammer Unterbringung, Wartung, Pflege und Reparatur von technischen Geräten, Fahrzeugen, Sonderfahrzeugtechnik Garagen und Stellplätze (Dienst-Kfz, Besucher) 13. Maß der baulichen Nutzung Teil A: Planzeichnung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) und der Höhe baulicher Anlagen bestimmt. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird in dem Baugebiet mit 0,6 festgesetzt. [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO] Begründung: Die Festsetzung einer GRZ von 0,6 ermöglicht die erforderlichen baulichen Nutzungen und komprimiert die vielschichtigen Aufgaben an einem Standort. Im Rahmen der baulichen Nutzung erfolgt eine ressourcenschonende Bebauung unter Berücksichtigung möglichst geringer Versiegelungen. Eine Überschreitung der festgesetzten GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO ist zulässig und kann hier angewendet werden. 13.1 Baugrenzen, Baulinien Teil A: Planzeichnung Im Baugebiet werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. (PlanzV 3.4 und 3.5) Begründung: Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen sichert die Anordnung der Baukörper im Plangebiet und die flexible Bebaubarkeit innerhalb der Baufenster. Mit der Festsetzung von Baulinien wird gewährleistet, dass über einen einheitlichen Abstand zur angrenzenden Essener Straße die städtebauliche Ordnung entlang des öffentlichen Verkehrsraumes gewahrt wird. 13.2 Höhe baulicher Anlagen, Bezugshöhe Teil A: Planzeichnung In dem Gebiet beträgt die maximal zulässige Höhe der Oberkante von Gebäuden über Bezugshöhe 18 m (PlanZV 2.8). Bezugshöhe ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenze des jeweiligen Baugrundstückes. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 19 Begründung: Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe von 18 m orientiert sich sowohl an der benachbarten mehrgeschossigen Bebauung Delitzscher Straße/Ecke Essener Straße, als auch an den gemäß Bebauungsplan 75.3 „Friedhofstraße“ bisher möglichen Gebäudehöhen. 14. Abweichende Bauweise Teil B: Text Nr. 2 Als abweichende Bauweise wird festgesetzt: Gebäude sind mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Die Länge der Baukörper darf 50 m überschreiten. [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 4 BauNVO] Begründung: Um die gewollte Flexibilität der Nutzungen sicherzustellen und auch größere Gebäude zu ermöglichen, wird die Festsetzung der abweichenden Bauweise als adäquates städtebauliches Mittel angesehen. Die Festsetzung ermöglicht größere Gebäudelängen als 50 m (wie bspw. bei den bestehenden Gebäuden nördlich der Essener Straße), gleichzeitig werden jedoch die Regelungen der offenen Bauweise als gültig erklärt, um die seitlichen Grenzabstände zu den benachbarten Grundstücken zu sichern. 15. Abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen von Einfriedungen Teil B: Text Nr. 3 Für Einfriedungen auch über 2 m Höhe sind Abstandflächen nicht erforderlich. [§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] Begründung: Einfriedungen sind wegen der sicherheitstechnischen Anforderungen durch die geplanten Nutzungen auch höher als 2 m notwendig. Diese Anforderungen machen es ebenfalls erforderlich, dass Einfriedungen auch an der Grundstücksgrenze höher als 2 m errichtet werden können. Abstandsflächen, die für die Einfriedungen eingehalten werden müssten, sollen nicht erforderlich sein, da aus städtebaulichen Gründen im Norden eine Baulinie sowie im Osten und Westen Baugrenzen festgesetzt sind. Da der festgesetzte Abstand der Baugrenzen/ Baulinien zur Grundstücksgrenze teilweise nur 3 m beträgt, wäre dort eine unzulässige Überschneidung mit den Abstandsflächen der Gebäude die Folge. Die maximal zulässige Höhe der Einfriedung wird jedoch auf 2,50 m begrenzt (siehe Teil B: Text Nr. 7) und überschreitet das sonst zulässige Maß nur geringfügig. Beeinträchtigungen sind für die angrenzenden Grundstücke nicht zu erwarten, da nördlich die öffentliche Verkehrsfläche und östlich eine Zuwegung angrenzen. Im Süden befindet sich angrenzend eine Grünfläche. Der Abstand zu den westlich befindlichen Gebäuden ist ausreichend, so dass eine Verschattung ausgeschlossen ist. Der überwiegende Teil der Einfriedung ist, sofern sie an der Grundstücksgrenze errichtet wird, in Pflanzflächen integriert. Geplant ist die Einfriedung als Zaunanlage und nicht als Mauer (wenn gleich auch nicht festgesetzt). Nachbarliche Belange werden angemessen und ausreichend berücksichtigt. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 20 16. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Teil B: Text Nr. 4.1 Lärmemissionskontingentierung Zulässig sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen), deren Geräusche die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (06:00 bis 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 bis 06:00 Uhr) überschreiten. Emissionskontingente tags und nachts in dB (A) Teilfläche LEK, tags LEK, nachts TF 1 63 48 TF 2 62 47 Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5. [§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] Begründung: Die Gliederung des Bebauungsplangebietes hinsichtlich des Emissionsverhaltens der Betriebe, Einrichtungen und Anlagen soll zum einen dem Schutz der außerhalb des Bebauungsplangebietes vorhandene schutzbedürftigen Bereiche (WA und MI) insbesondere im Nachtzeitraum sicherstellen und zum anderen ein hohes Maß an „gewerblichen" Aktivitäten ermöglichen. Die Festsetzung bedeutet, dass der Bauherr bzw. Betreiber Schallschutzmaßnahmen so zu treffen hat, dass die von ihm ausgehenden Geräusche in keinem Punkt außerhalb des Geländes einen höheren Beurteilungspegel erzeugen, als dort bei ungehinderter Schallausbreitung entstehen würde, wenn von jedem Quadratmeter Grundstücksfläche das für ihn benannte Emissionskontingent abgestrahlt würde. Das Emissionskontingent ist ein zulässiger Maßstab für das Emissionsverhalten eines Betriebes oder einer Anlage, das als Eigenschaft einer Teilfläche in einem Bebauungsplan festgesetzt werden kann. Dabei wurde das Plangebiet in zwei Teilfläche unterteilt, in denen unterschiedlich hohe Schallleistungspegel zulässig sind. Das festgesetzte Emissionskontingent enthält für jede Teil-Baufläche die verbindliche planerische Schranke des anteiligen Immissionskontingentes, das sich aus der Differenz zwischen dem abgestrahlten Emissionskontingent und dem Abstandsmaß ergibt. Diese Regelungstechnik führt dazu, dass Vorhaben, die den aus dem festgesetzten Emissionskontingent abgeleiteten anteiligen Immissionswert einhalten, unter dem Aspekt des Lärmschutzes zulässig sind. Es kommt bei einer späteren Ansiedlung von Vorhaben im Bebauungsplangebiet auf die zu prüfende Einhaltung des in dem Emissionskontingent enthaltenen anteiligen Immissionskontingentes an. Berücksichtigt wird hierbei die wirkliche Schallausbreitung unter den tatsächlichen Verhältnissen des konkreten Vorhabens und seiner Umgebung zum Zeitpunkt der Genehmigung. Dabei wird dem Vorhabenträger die Entscheidung überlassen, mit welchen Mitteln (Grundrissgestaltung, Abschirmung, o.ä.) er eine Überschreitung seines Immissionskontingentes verhindert. Teil A: Planzeichnung Hinweis auf Gebäudeseiten, an denen Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm am Gebäude zu treffen sind mit Darstellung der Lärmpegelbereiche (PlanZV 15.6). [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 21 Teil B: Text Nr. 4.2 Passiver Lärmschutz Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 ist im Falle der Planung von Büroräumen oder vergleichbaren Nutzungen an den festgesetzten Baulinien/Baugrenzen der Lärmpegelbereich entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend. Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden. Begründung: Ergänzend zur Betrachtung des Emissionsverhaltens der Betriebe, Einrichtungen und Anlagen im Bebauungsplangebiet wurden auch die Geräuschwirkungen des Verkehrslärms des öffentlichen Straßenverkehrs auf das Sondergebiet ermittelt, um Festsetzungen zum passiven Schallschutz für Büroräume treffen zu können. Maßgebend ist der Straßenverkehr auf der Essener Straße. Die vorgesehenen Nutzungen des Sondergebietes können hinsichtlich ihrer Schutzbedürftigkeit denen eines Gewerbegebietes gleichgestellt werden. Im Ergebnis der Ermittlung hat sich gezeigt, dass der Orientierungswert für Gewerbegebiete an den Nord-, und teilweise an den Ost- und Westfassaden überschritten wäre. Da sich Möglichkeiten des aktiven Schallschutzes insbesondere hinsichtlich der nördlichen Baugrenzen des Sondergebietes nicht sinnvoll realisieren lassen, soll für Büroräume, bei denen eine Überschreitung der Orientierungswerte zu verzeichnen ist, die Verträglichkeit der Büronutzung über passiven Schallschutz erreicht werden. Eine orientierende Abschätzung kann anhand der DIN 4109 vorgenommen werden. Für die Einstufung in einen Lärmpegelbereich nach DIN 4109 ist der maßgebliche Außenlärmpegel zu ermitteln. Im Falle der Planung von Büroräumen innerhalb der Gebäude im Baugebiet sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens für die Fassaden mit Lärmpegelbereich V und IV Schallschutznachweise auf der Basis präzisierter Verkehrsbelegungsdaten vorzunehmen. 17. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] Teil B: Text Nr. 5.1 Befestigung von Stellplätzen Die Befestigung von Stellplätzen ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen oder ergänzend an deren Rand auf den privaten Grundstücksflächen versickern kann. Begründung: Ziel der Festsetzung ist es, dass mit der Versickerung eines Teils des anfallenden Regenwassers auf diesen Flächen weiterhin Grundwasserbildung stattfindet und der oberflächige Abfluss verringert wird. Bei Reduzierung der Versiegelung auf das unbedingt notwendige Maß, kann ein Teil der Bodenfunktionen erhalten werden. Vollflächig bodenversiegelnde Materialien sollen daher nur dort verwendet werden, wo dies zur Sicherung der tatsächlichen Nutzungsintensität unvermeidlich ist. Die Anlage von Stellplätzen in wasseraufnehmenden/wasserdurchlässigen Materialien wie beispielsweise Rasengitter, Schotterrasen oder Ökopflaster mit großen Fugen, verringert zudem die negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Klima im Vergleich zu einer Vollversiegelung, da sich vollversiegelte Flächen stärker aufheizen und nachts abstrahlen, was zur Erwärmung des Lokalklimas beiträgt. 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 22 Teil B: Text Nr. 5.2 Versickerung von Niederschlagswasser Das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser ist, soweit es nicht für Brauchwasserzwecke (z.B. Toilettenspülung) verwendet wird, weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrundstück zu versickern. Begründung: Auch das Niederschlagswasser der Freiflächen und der Dachflächen soll so weit als möglich im natürlichen Wasserkreislauf verbleiben. Deshalb soll es, sofern es nicht als Brauchwasser genutzt wird, innerhalb des Grundstücks versickern und zur Grundwasserneubildung beitragen. Dies entlastet zudem die Abwassersysteme. 18. Grünordnerische Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] Teil B: Text Nr. 6.1 Begrünung der Baugrundstücke Innerhalb der festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind je angefangene 200 m² mindestens 3 standortgerechte, heimische Bäume mit einem Stammumfang von 16-18 cm und mindestens 10 Sträucher (Pflanzgröße 60-80 cm) zu pflanzen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Vorhandene Bäume innerhalb der festgesetzten Flächen, die die vorstehend genannten Mindestanforderungen erfüllen, werden angerechnet. Begründung: An der gesamten westlichen und südlichen Grenze wird eine zusammenhängende Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, die insgesamt 2.200 m² einnimmt, festgesetzt. Innerhalb dieser Fläche befinden sich zahlreiche Bestandsbäume, die sofern sie die Maße aufweisen, angerechnet werden und deren Erhalt somit gesichert werden kann. Ziel ist die Entwicklung und dauerhafte Sicherung einer strukturreichen Gehölzpflanzung aus Bäumen und Sträuchern, die eine wirksame optische Abschirmung zu den angrenzenden Nutzungen bietet. Die Baumgruppe am südlichen Rand des Änderungsbereichs stellt bereits jetzt eine deutliche optische und funktionale Zäsur zu den südlich angrenzenden Grundstücken dar, die auch zukünftig zumindest in Teilen erhalten wird. Die Festsetzung sichert den teilweisen Erhalt der vorhandenen Baumgruppe an der südlichen Grenze und setzt diese an der westlichen Grenze fort. Diese lineare Großgrünbereich trägt in hohem Maße zur Gestaltung und Abgrenzung bzw. Strukturierung des Gebietes bei. Insbesondere zu den westlichen angrenzenden Wohngebäuden wird die Abschirmung intensiviert. Mit der Festsetzung, dass je angefangene 200 m² Baugrundstücksfläche drei Bäume anzupflanzen sind, wird die Anpflanzung von mindestens 33 Bäumen innerhalb der insgesamt der 2.200 m² großen Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern gesichert. Pro Baum stehen damit durchschnittlich rund 60 m² zur Verfügung. Damit ist die Entwicklung und dauerhafte Sicherung des Baumbestandes gewährleistet. Um den gewünschten optischen Abschirmungseffekt zu erzielen, wird die zusätzliche Anpflanzung von Sträuchern festgesetzt. Die Verteilung der Bäume und Sträucher und damit die Gestaltung und Strukturierung der Fläche zum Anpflanzen bleibt der nachfolgenden Planung vorbehalten. Innerhalb der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen befinden sich 4 Bäume mit einem Stammdurchmesser > 40 cm und 4 Bäume mit einem Stammdurchmesser > 30 cm in einem Meter Höhe, die gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig geschützt sind und deren Erhalt mit der Festsetzung gesichert werden kann. Allerdings befinden sich innerhalb des vorhandenen Gehölzbestandes auch 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 23 Jungaufwuchs sowie ältere schnell wachsende Bäume (z.B. Eschenahorn), die sich zum Teil gegenseitig im Wuchs behindern bzw. ihr Lebensende erreicht haben. Die erforderliche Neuordnung des Gehölzbestandes (Entnahme von Gehölzen bei gleichzeitiger Neuanpflanzung) ist mit der Festsetzung möglich. Dabei steht im Vordergrund, die Funktion und den Charakter der Baumgruppe dauerhaft zu sichern. Die Abgrenzung der Fläche zum Anpflanzen von Gehölzen ist so gewählt, dass der Kronenbereich des zu schützenden einen Baumes (gesetzlich geschütztes Biotop gemäß § 21 Abs. 1 SächsNatSchG ) weitgehend in diese Fläche fällt. Damit wird der außerhalb des Änderungsbereichs stehende, aber in den Änderungsbereich hineinragende Baum in seinem Bestand geschützt. Es wird die Verwendung von heimischen Gehölzen empfohlen, da diese optimale Habitatbedingungen für die heimische Tierwelt bieten. Aufgrund ihrer Länge von rund 250 m mit Fortsetzung am östlichen Rand durch weitere Gehölzstrukturen übernimmt diese Fläche auch Biotopverbundfunktionen. Die Festsetzung der Mindestgrößen dient der Sicherung eines hochwertigen städtebaulichen Erscheinungsbilds von Beginn an. Weiterhin tragen sie zu einem homogenen Erscheinungsbild der Neupflanzungen bei und erzielen relativ schnell einen hohen ökologischen Wert für das Gebiet. Teil B: Text Nr. 6.2 Begrünung der Stellplätze Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang mindestens 20 - 25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,50 m Höhe) zwischen den Plätzen beziehungsweise als Baumgruppe auf dem Baugrundstück zu pflanzen. Die offene, unversiegelte Bodenfläche (Baumscheibe) je Baum muss mindestens 6 m² betragen, einen Mindestquerschnitt von 2 m aufweisen und ist vor Überfahren zu schützen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Begründung: Mit der Pflanzung von Bäumen zwischen Stellplätzen wird die optisch störende Wirkung der versiegelten Flächen gemindert. Um den gewünschten Effekt zu erzielen, ist eine Pflanzdichte in der festgesetzten Weise – ein Baum je angefangene vier Stellplätze - erforderlich. Die Festsetzung zur Stellplatzbegrünung dient zudem dem Ziel, die Aufheizung der versiegelten Stellflächen durch Beschattung mit Großbäumen zu vermindern. Dies erhöht die Nutzbarkeit der Stellplätze und verringert die negativen lokalklimatischen Auswirkungen der Versiegelung. Die Möglichkeit, die festgesetzten Bäume auch in Gruppen auf dem Grundstück anzupflanzen, wird eingeräumt, da für den Polizeihof gemäß Polizeibaurichtlinie erhöhte sicherheitstechnische Anforderungen gelten. Unter anderem sind Aufstiegshilfen um die Gebäude nicht gestattet (dazu zählen Bäume), er muss übersichtlich gestaltet sein und mit der Kameraanlage ohne jegliche Einschränkungen überwacht werden können. Gleichzeitig muss die Befahrbarkeit mit größeren Fahrzeugen gewährleistet sowie ausreichender Raum zum Rangieren vorhanden sein. Voraussichtlich werden 1015 Stellplätze im Bereich des Polizeihofs eingerichtet. Gemäß Festsetzung könnten somit 3 – 4 Bäume als Gruppe auf dem Baugrundstück angepflanzt werden. Teil B: Text Nr. 6.3 Dachbegrünung Flachdächer und Dächer mit einer Neigung bis 10° sind auf mindestens 70 % ihrer Fläche mit standortgerechten Arten auf einer Substratschichtdicke von mindestens 10 cm extensiv zu begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Begründung: Begrünte Dächer verzögern den Regenwasserabfluss, verbessern die mikroklimatisch-lufthygieni28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Seite 24 sche Situation im direkten Baukörperbereich, binden Staub, filtern Regenwasser und schaffen Lebensräume für Pflanzen und Tiere. Festsetzungen zur Dachbegründung tragen deshalb zur Verminderung von nachteiligen Umweltauswirkungen bei. Neben dem ökologischen Wert der Dachbegrünung fügen sich die baulichen Anlagen besser in den angrenzenden Landschaftsraum ein. Um die genannten gewünschten Funktionen zu entwickeln ist eine Mindestdicke der Substratschicht von 10 cm erforderlich. Technische Aufbauten sowie Abstandsflächen zu den Rändern nehmen erfahrungsgemäß einen Anteil der Dachfläche ein. Deshalb wird die Festsetzung zur Begrünung der Flachdächer auf 70% beschränkt, so dass einerseits möglichst viel Fläche für Begrünung zur Verfügung steht, aber auch nicht begrünte Teile möglich sind. 19. Örtliche Bauvorschriften Teil B: Text Nr. 7 Einfriedungen sind mit einer Höhe von maximal 2,50 m über Oberkante Geländeoberfläche zulässig. Begründung: Aufgrund der geplanten Nutzung und den damit verbundenen Sicherheitsanforderungen sind Einfriedungen in einer Höhe von bis zu 2,50 m erforderlich. Aus stadtgestalterischen Gründen sollen aber auch keine höheren Anlagen zugelassen werden. D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION Die folgende Tabelle stellt für den Geltungsbereich der Änderung des B-Plans die Flächengrößen dar. Art der Nutzung Sondergebiet Flächengröße Anteil in m² in Prozent 13.400 100 davon überbaubare Grundstücksfläche 8.040 60 davon Pflanzflächen 2.220 17 davon sonstige nicht überbaubare Grundstücksfläche 3.140 23 Leipzig, 20.02.2017 gez. Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes Anhang 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Anhang I: Anpassung Flächennutzungsplan, Seite 1 Anhang I: Anpassung Flächennutzungsplan Ausschnitt wirksamer Flächennutzungsplan, Stand 25.03.2015 Ausschnitt Änderung Flächennutzungsplan, Stand 21.09.2016 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 1 Anhang II: Pflanzempfehlungen Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form von Pflanzlisten genannt: Baumpflanzungen Acer campestre Feldahorn Acer pseudoplatanus Bergahorn Alnus glutinosa Schwarzerle Betula pendula Hängebirke Carpinus betulus Hainbuche Fagus sylvatica Rotbuche Fraxinus excelsior Gemeine Esche Populus nigra Schwarzpappel Populus tremula Zitterpappel Prunus avium Vogelkirsche Prunus padus Traubenkrische Quercus petraea Traubeneiche Quercus robur Stieleiche Sorbus aucuparia Eberesche Tilia cordata Winterlinde Tilia platyphylla Sommerlinde Ulmus minor Feldulme Ulmus laevis Flatterulme Strauchpflanzungen Acer campestre Feldahorn Carpinus betulus Hainbuche Cornus sanguinea Roter Hartriegel Corylus avellana Hasel Crataegus monogyna Eingriffeliger Weißdorn Crataegus laevigata Zweigriffeliger Weißdorn Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Frangula alnus Faulbaum Lonicera periclymenum Waldgeißblatt Malus silvestris Wildapfel Prunus avium Vogelkirsche 28.10.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 75.3 “Friedhofstraße“ - 1. Änderung (Entwurf) Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 2 Prunus spinosa Schlehe Pyrus pyraster Wildbirne Rhamnus cathartica Kreuzdorn Rosa caesia agg. Blaugrüne Rose Rosa canina Hundsrose Rosa corymbifera Heckenrose Rosa dumalis agg. Vogesen-Rose Rosa elliptica Keilblättrige Rose Rosa rubiginosa Wein-Rose Rosa tomentosa agg. Filz-Rose Rubus idaeus Himbeere Salix alba Silber-Weide Salix aurita Ohr-Weide Salix caprea Sal-Weide Salix cinerea Grau-Weide Salix fragilis Bruch-Weide Salix pentandra Lorbeer-Weide Salix purpurea Purpur-Weide Salix triandra Mandel-Weide Salix viminalis Korbweide Viburnum opulus Gemeiner Schneeball Kletterpflanzen Art Lichtanspruch Kletterform Efeu Hedera helix halbschattig - schattig selbstklimmend Wilder Wein Parthenocissus quinquefolia sonnig- halbschattig selbstklimmend "Engelmannii" Kletterhortensie Hydrangea petiolaris halbschattig- schattig selbstklimmend Waldrebe Clematis vitalba sonnig- halbschattig Klettergerüst Schling- Knöterich Fallopia aubertii sonnig- halbschattig Klettergerüst Hopfen Humulus lupulus sonnig- halbschattig Klettergerüst Jelänger- jelieber Lonicera caprifolium halbschattig- schattig Klettergerüst Blauregen Wisteria sinensis sonnig, geschützt Klettergerüst 28.10.2016