Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Neufassung Nr. VI-DS-03384-NF-01 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit FA Stadtentwicklung und Bau FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Ratsversammlung 12.04.2017 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum Beschlussvorschlag: Der Stadtrat bestätigt die Konzeption zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in Leipzig für das Programmjahr 2017 gemäß der neuen Richtlinie gebundener Mietwohnraum RL gMW vom 22.11.2016. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. (siehe Anlage Prüfkatalog) Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Sachverhalt: I. Anlass und Ziel der Vorlage Auf Grundlage des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 hat die Stadt Leipzig fristgemäß zum 31.01.2017 einen Antrag auf Wohnungsbaufördermittel für das Programmjahr 2017 in Höhe von 20 Mio. Euro gemäß der Richtlinie gebundener Mietwohnraum vom 22.11.2016 gestellt. Diesem Antrag ist eine Konzeption zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung im Pilotjahr 2017 beigefügt, die dem Stadtrat hiermit zur Bestätigung vorgelegt wird. Nach Evaluierung der Pilotphase 2017 wird für das Programmjahr 2018 eine aktualisierte und überarbeitete Konzeption zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung vorgelegt. Das Sächsische Staatsministerium des Innern (SMI) hat eine neue Richtlinie zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Sachsen vorgelegt. Diese Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (Richtlinie gebundener Mietwohnraum RL gMW) wurde am 22. November 2016 durch das Kabinett der sächsischen Staatsregierung beschlossen und ist am 9. Dezember 2016 in Kraft getreten. Damit stellt der Freistaat Sachsen die Kompensationsmittel des Bundes für den sozialen Wohnungsbau in den Jahren 2016 bis 2019 zur Verfügung. Es handelt sich dabei um Fördermittel, die als Zuschüsse an Bauherren ausgereicht werden, die mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum durch Bestandsreaktivierung, Umbau oder Neubau schaffen. Die Wohnungsbauförderung gemäß RL gMW steht nur sächsischen Kommunen zur Verfügung, die anhand wohnungswirtschaftlicher Indikatoren nachweisen können, dass eine zukünftige Gefährdung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu erkennen ist. Die Stadt Leipzig erfüllt diese Voraussetzungen und wird daher die Aufnahme in die Fördergebietskulisse der neuen Richtlinie beantragen. Nach aktueller Einschätzung des SMI werden im Programmjahr 2017 eine Bewilligungssumme von rund 20 Mio. Euro Wohnungsbaufördermittel für die Stadt Leipzig bereit gestellt. Die Bewilligungsbehörde ist die Sächsische Aufbaubank SAB. Diese weist der Gemeinde jährlich ein Mittelkontingent zu und legt die Modalitäten der Weitergabe an die Eigentümer fest. Die Gemeinde nimmt die Anträge der Bauherren/Eigentümer entgegen und prüft diese sowohl gemäß der Richtlinie als auch gemäß ihrer eigenen wohnungspolitischen Zielstellungen. Der Gemeinde obliegt damit die inhaltliche und formelle Prüfung und Auswahl der Förderanträge von Bauherren/Eigentümern. Die Auszahlung der Fördermittel erfolgt jedoch über die SAB und wird nicht über den städtischen Haushalt abgewickelt. Der Antrag der Kommunen auf Wohnungsbauförderung gemäß RL gMW ist bereits bis zum 31.01.2017 bei der Sächsischen Aufbaubank (SAB) einzureichen. Gemäß den Bestimmungen der Richtlinie (Ziffer VII. 2 b RL gMW) ist dem Antrag eine Konzeption beizufügen, die den Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnungen und die wohnungswirtschaftliche Konzeption zur Bewältigung des Bedarfs darstellt. II. Grundzüge der neuen soziale Wohnungsbauförderung im Freistaat Sachsen Grundzüge der neuen sozialen Wohnungsbauförderung gemäß der Richtlinie des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (RL Mietwohnraum RL gMW, Beschlussfassung vom 22.11.2016, Inkrafttreten am 9.12.2016) Programmausstattung - 3 Programmjahre (2017-2019) - pro Jahr jeweils ca. 20 Mio. € Bewilligungssumme für Leipzig avisiert Förderziel Schaffung von Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung für Haushalte mit geringem Einkommen Gebietskulisse innerhalb Sachsens - Kommunen mit zukünftiger Gefährdung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte - Nachweis anhand von Indikatoren zum Wohnungsmarkt, die das SMI ermittelt - Nach Datenlage beim SMI sind aktuell 2 Städte in Sachsen in der Kulisse: Leipzig, Dresden Fördergegenstand: - Neubau von Mietwohnraum (auch Ausbau, Umbau oder Erweiterung) - Sanierung von Mietwohnraum (unter wesentlichen Bauaufwand) Förderart und –höhe: - Zuschussförderung - Zuschusshöhe: Differenz zwischen Angebots- und Fördermiete für 180 Monate (15 Jahre Bindungszeitraum), d.h. max. 630 €/m² Wohnfläche Förderbedingungen: - Baukostenobergrenzen nach DIN 276 ohne Grundstück: 2.200.- €/m² für Neubau 600.- bis 1.800.- €/m² für Sanierung - Wohnungsgrößen: 1-P-HH bis zu 45 qm 2-P-HH bis zu 60 qm 3-P-HH bis zu 75 qm 4-P-HH bis zu 85 qm je zusätzliche Person +10 qm Belegungsbindung: - 15 Jahre (mittelbare + unmittelbare Bindungen) für einkommensschwache Haushalte nach Wohnraumfördergesetz (WoFG) = Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS-Berechtigte) - Einkommensgrenzen nach WoFG Mietpreisbindung: - Fördermiete: 35% unterhalb der festgesetzten, durchschnittlichen Angebotsmiete für vergleichbare Wohnungen in dem gleichen oder einem vergleichbaren Wohngebiet, jedoch max. 5% unter gültigen KdU-Richtwert (KdU-Richtwert aktuell zwischen 4,51 - 4,72 € /qm netto kalt) - Angebotsmieten: Ermittlung auf Grundlage der empirica-Preisdatenbank für Leipzig differenziert nach Baualtersklassen und Lagetypen Sonderfall: mittelbare Belegungsbindung: - Koppelung von Neubauförderung an Bereitstellung von Belegungserchten im (sanierten) Bestand. - Die Mietabsenkung für die mittelbar gebundene Wohnungen muss in Summe über 15 Jahre mindestens so hoch sein, wie der Zuschuss für den Neubau. (d.h., wenn die Marktmiete der mittelbaren Wohnung niedriger als die des geförderten Neubaus ist, muss die Wohnfläche für mittelbare Belegungsbindung entsprechend größer sein als die des geförderten Neubaus) III. Zentrale Aussagen der Wohnungsbauförderung Konzeption der Stadt Leipzig zur Umsetzung der Die Konzeption zur Wohnungsbauförderung umfasst folgende zentrale Aussagen: 1. Wohnungsmarktentwicklung in Leipzig Im ersten Kapitel wird die aktuelle Wohnungsmarktsituation der Stadt Leipzig (Kap. 1.1) sowie die zukünftige Entwicklungserwartung (Kap. 1.2.) auf Grundlage der Leipziger Bevölkerungsvorausschätzung vorgestellt. Gemäß der in der Richtlinie benannten Indikatoren und den dazu vom Sächsischen Staatsministeriums des Innern übermittelten Daten erfüllt die Stadt Leipzig die Voraussetzungen, um in die Gebietskulisse der Wohnungsbauförderung aufgenommen zu werden (Kap 1.3). So ist die Nachfrage nach Wohnraum in den vergangenen Jahren deutlich stärker angestiegen als das Wohnraumangebot. Auch liegen das Mietpreisniveau und die Mietbelastung über dem sächsischen Durchschnitt. 2. Wohnungspolitische Zielstellungen der Stadt Leipzig Das zweite Kapitel verweist auf die grundlegenden Leitlinien (Kap. 2.1) und Handlungsansätze (Kap. 2.2) der Leipziger Wohnungspolitik, die im Wohnungspolitischen Konzept, Fortschreibung 2015 beschlossen wurden. Daraus leiten sich die konkreten Ziele für den Einsatz der Wohnungsbauförderung ab (Kap. 2.3). Der Einsatz der Wohnungsbauförderung dient der Schaffung - von preisgünstigem Wohnraum vor allem im Bestand - von bezahlbarem Wohnraum im Bestand sowie im Neubau - bedarfsgerechter Wohnungsgrößen und -qualitäten - dem Erhalt und der Entwicklung sozial gemischter Stadtteile 3. Bedarfsermittlung mietpreis- und belegungsgebundener Mietwohnraum Kapitel drei erläutert die Rahmenbedingungen für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum gemäß Richtlinie (Kap. 3.1). Im Jahr 2016 verfügte die Stadt Leipzig lediglich über 347 geförderte mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen. Demgegenüber steht, dass rund ein Viertel aller Haushalte in der Stadt Leipzig unterhalb der Einkommensgrenzen des Wohnraumfördergesetzes liegen und damit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Der zukünftige Bedarf an neu zu schaffenden mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnungen in Leipzig leitet sich aus der Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig ab (Kap. 3.2). In den Jahren 2017 bis 2019 ist somit mit einem jährlichen Zuwachs von durchschnittlich 6.600 Haushalten in der Stadt Leipzig zu rechnen. Etwa ein Viertel dieser Haushalte benötigen Wohnraum des einfachen Wohnstandards im unteren Preissegment - das sind rund 1.700 WE. Es wird davon ausgegangen, dass etwa die Hälfte dieses Bedarfs an Wohnraum im unteren Preissegment durch das Angebot des freifinanzierten Marktes abgedeckt werden kann. Daher wird in den kommenden 3 Jahren von einem Bedarf an geförderten Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung von ca. 850 WE pro Jahr ausgegangen. Dieser Bedarf ist Basis für den Antrag auf Wohnungsbauförderung im Programmjahr 2017. 4. Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung Die Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung wird in Kapitel vier dargestellt. Kap. 4.1 umfasst die vorbereitenden Maßnahmen zur Einführung der Wohnungsbauförderung, insbesondere die Bekanntmachung der Förderung und Beratung von Bauherren und Eigentümern. Die Kommune kann diese Förderung gemäß ihrer wohnungspolitischen und stadtentwicklungspolitischen Zielstelllungen steuern. Damit soll Fehlentwicklungen vorgebeugt werden. In Kap. 4.2. und 4.3. werden die Prämissen und Orientierungswerte zur Steuerung des Fördermitteleinsatzes dargestellt. Das Programmjahr 2017 stellt eine Pilotphase dar, da derzeit noch nicht abgeschätzt werden kann, in welchem Umfang und für welche Maßnahmen Bauherren/Eigentümer die Förderung in Anspruch nehmen werden. Die Steuerung erfolgt daher durch eine Kontingentierung des Fördervolumens. Orientierungswert für Prämisse A "Bedarfsgerechte Schaffung von gebundenem Mietwohnraum" In der Pilotphase 2017 wird angestrebt, dass mindestens 50 Prozent des bewilligten Fördervolumens für die Schaffung von Wohnungen für 1-Personen-Haushalte sowie für Haushalte mit 4 und mehr Personen eingesetzt werden. Orientierungswert für Prämisse B 1 "Stadträumliche Verteilung" In der Pilotphase 2017 erfolgt die Quotierung des Fördermitteleinsatzes differenziert nach Gebietstypen sowie nach Sanierung und Neubau . So soll in den Ortsteilen, in denen bereits ein hoher Anteil an preisgünstigem Wohnraum vorhanden ist, eine Begrenzung für Sanierungsmaßnahmen (max. 15 Prozent des bewilligten Fördervolumens) bestehen. Dies gilt jedoch nicht für Neubau, der in diesen Gebieten zu einem vielfältigeren Wohnungsangebot beiträgt. In Gebieten in nicht integrierter Lage wird die Förderung von Neubaumaßnahmen zugunsten von Neubauvorhaben in gut erschlossenen Lagen begrenzt. So können dort max. 20 Prozent der bewilligen Mittel in Neubaumaßnahmen fließen. Zusätzliche kommunale Maßnahmen zur Unterstützung der Inanspruchnahme der Fördermittel sind gemäß Kap. 4.4 - Konzeptveräußerung von städtischen Grundstücken - Sicherung eines Anteils geförderten Wohnungsbaus bei Neubauvorhaben durch städtebauliche Verträge und - Modellvorhaben für kostensparendes Planen, Bauen und Wohnen. Zur Konkretisierung und Beschlussfassung dieser Maßnahmen wird eine gesonderte Vorlage erarbeitet und dem Stadtrat im I. Quartal 2017 zum Beschluss vorgelegt. 5. Fördervoraussetzungen In Kapitel 5.1 werden die Voraussetzungen beschrieben, die gemäß Richtlinie für alle Fördermaßnahmen gelten. Zur Bestimmung der Förderhöhe sowie der Mietpreisbindung sind die für das Antragsjahr 2017 gültigen Angebotsmieten für die förderfähigen Maßnahmen konkretisiert (Kap. 5.2). Die durchschnittlichen Angebotsmieten stellen eine wichtige Bezugsgröße dar, auf deren Grundlage die Bewilligungsmiete sowie die Förderhöhe für Förderanträge im Programmjahr 2017 ermittelt werden. Für die Stadt Leipzig wurden folgende durchschnittlichen Angebotsmieten für das Jahr 2016 ermittelt. Für neugebaute Wohnungen ergibt sich eine durchschnittliche Nettokaltmiete in Höhen von 10,00 €/qm und für sanierte Wohnungen eine durchschnittliche Nettokaltmiete in Höhe von 7,17 €/qm. Diese Werte gelten als Orientierungswerte für die Ermittlung der anfänglichen Mieten. Zur Methodik der Bestimmung der Angebotsmieten als Grundlage für Fördermiete und Förderzuschuss erfolgt noch eine Abstimmung mit der Bewilligungsbehörde SAB. Ggf. kann es erforderlich werden, die o.g. Werte weiter auszudifferenzieren. IV. Weiteres Verfahren zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung 1. Verfahrensschritte und Zeitplan Veröffentlichung und Inkrafttreten der RL gMW voraussichtlich 9.12.2016 Abstimmung zwischen SMI, SAB und Stadt zur Ausgestaltung des Verfahrens und des Weiterleitungsvertrags ab 12/2016 Beratungsgespräche des ASW mit Bauherren und Eigentümern zur Vorbereitung von Förderanträgen ab 12/2016 Antragstellung der Stadt für Programmjahr 2017 31.01.2017 Bewilligungsbescheid an die Stadt voraussichtlich März 2017 Antragstellung privater Eigentümer an ASW ab II. Quartal 2017 Auswahl, Bewilligung und Umsetzung von Förderanträgen Antragstellung der Stadt für Programmjahr 2018 ab II. Quartal 2017 31.10.2017 2. Verwaltungsinterne Umsetzung der Wohnungsbauförderung Mit Einführung und Umsetzung der Wohnungsbauförderung ist ein erhöhter Arbeitsaufwand für die Stadt Leipzig verbunden. Nach jetzigem Kenntnisstand werden dazu 4 VZÄ im Umsetzungszeitraum bis 2021 benötigt. In der Einführungsphase des neuen Förderprogramms in 2017/2018 wird von einem Stellenmehrbedarf von 2 VZÄ ausgegangen. Der erhöhte Personalbedarf wird zum Teil durch eine Verschiebung der Prioritätensetzung innerhalb des Amts für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung gedeckt (entspricht insgesamt 1 VZÄ aus Anteilen verschiedener KollegInnen, die derzeit bereits die Umsetzung vorbereiten.). Der Mehrbedarf i.H. von 1 VZÄ wird im Stellenplan 2017/18 entsprechend Antrag 0140/17/18 beantragt. Anlagen: Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum vom 22.11.2016 Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert verschlechtert Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 1 Arbeitsplatzsituation       2 Ausbildungsplatzsituation 3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom) 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung hoch mittel 5 Finanzierung ja Stad t Leip nein keine Auswirkung niedrig Drittmittel/ Fördermittel private Mittel 1) negative Auswirkung positive Auswirkung ja Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. nein finanzielle Folgewirkungen für die Stadt ja nein keine Auswirkung Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: Indikatoren verbessert auf bisherigen Niveau hat stattgefunden ist vorgesehen verschlechtert keine Auswirkung Begründung in Vorlage Seite 1 1 Vorschulische Bildungs- und Betreuungsangebote (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang) 2 Schulische Bildungsangebote, Ausbildung und Studium (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang) 3 Wohnbedingungen für Kinder, Jugendliche und Familien (Angebot, Attraktivität, Vielfalt, Infrastruktur) 4 Kultur- und Freizeitangebote, Möglichkeiten zum Spielen, Sporttreiben und Treffen sowie Naturerfahrungen für Kinder, Jugendliche und Familien 5 Gesundheit und Sicherheit von Kindern und Jugendlichen/Schutz vor Gefahren 6 Integration von Kindern und Jugendlichen mit Behinderungen oder Migrationshintergrund 7 Finanzielle Bedingungen von Familien Indikator 8 Beteiligung von Kindern, Jugendlichen und Familien bei der zu treffenden Entscheidung 1) Stad t Leip zig 01.1 5/01 Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. ist nicht vorgesehen Begründung in Vorlage, Seite 1 Stadt Leipzig Dezernat Stadtentwicklung und Bau Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung Konzeption zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum RL gMW vom 22.11.2016 Stand 24.02.2017 1 0. Einführung Die vorliegende Konzeption zur Wohnungsbauförderung ist eine Anlage zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung gemäß der Richtlinie des Sächsischen Ministeriums des Innern zur Förderung der Schaffung von mietpreis-und belegungsgebundenem Mietwohnraum (Richtlinie gebundener Mietwohnraum RL gMW) vom 22.11.2016. Die Stadt Leipzig hat den Antrag auf Fördermittel für das Jahr 2017 bis 31.01.2017 bei der Sächsischen Aufbaubank einzureichen. Gemäß den Bestimmungen der Richtlinie (Ziffer VII. 2 b RL gMW) ist dem Antrag eine Konzeption beizufügen, die den Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnungen und die wohnungswirtschaftliche Konzeption zur Bewältigung des Bedarfs darstellt. Die Konzeption zur Wohnungsbauförderung umfasst daher folgenden Aufbau und Inhalte: 1. Wohnungsmarktentwicklung in Leipzig Im ersten Kapitel wird die aktuelle Wohnungsmarktsituation der Stadt Leipzig (Kap. 1.1) sowie die zukünftige Entwicklungserwartung (Kap. 1.2.) auf Grundlage der Leipziger Bevölkerungsvorausschätzung vorgestellt. Gemäß der in der Richtlinie benannten Indikatoren und den dazu vom Sächsischen Staatsministeriums des Innern übermittelten Daten erfüllt die Stadt Leipzig die Voraussetzungen, um in die Gebietskulisse der Wohnungsbauförderung aufgenommen zu werden (Kap 1.3). 2. Wohnungspolitische Zielstellungen der Stadt Leipzig Das zweite Kapitel verweist auf die grundlegenden Leitlinien (Kap. 2.1) und Handlungsansätze (Kap. 2.2) der Leipziger Wohnungspolitik, die im Wohnungspolitischen Konzept, Fortschreibung 2015 beschlossen wurden. Daraus leiten sich die konkreten Ziele für den Einsatz der Wohnungsbauförderung ab (Kap. 2.3). 3. Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum Kapitel drei erläutert die Rahmenbedingungen für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum gemäß Richtlinie (Kap. 3.1) und beschreibt den Bedarf an neu zu schaffenden mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnungen in Leipzig für die Jahre 2017 bis 2019 (Kap. 3.2). 4. Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung Die Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung wird in Kapitel vier dargestellt. Kap. 4.1 umfasst die vorbereitenden Maßnahmen zur Einführung der Wohnungsbauförderung, insbesondere die Bekanntmachung der Förderung und Beratung von Bauherren und Eigentümern. In Kap. 4.2. und 4.3. werden die Prämissen und Orientierungswerte zur Steuerung des Fördermitteleinsatzes gemäß der wohnungspolitischen Zielstelllungen der Stadt Leipzig beschrieben. Zusätzliche kommunale Maßnahmen zur Unterstützung der Inanspruchnahme der Fördermittel benennt Kap. 4.4. 5. Fördervoraussetzungen und weiteres Verfahren In Kap. 5.1 werden die Voraussetzungen beschrieben, die gemäß Richtlinie für alle Fördermaßnahmen gelten. Zur Bestimmung der Förderhöhe sowie der Mietpreisbindung sind die für das Antragsjahr 2017 ermittelten Orientierungswerte der Angebotsmieten für die förderfähigen Maßnahmen konkretisiert (Kap. 5.2). Kap. 5.3 gibt eine Übersicht zu den nächsten Verfahrensschritten und dem voraussichtlichen Zeitplan. 2 1. Wohnungsmarktentwicklung in Leipzig 1.1 Aktuelle Situation des Leipziger Wohnungsmarktes Nach Jahren der Schrumpfung, der Stagnation und des leichten Wachstums wächst Leipzig heute rasant und viel stärker als 2013 prognostiziert. Der Leipziger Wohnungsmarkt ist von einer sehr hohen Dynamik gekennzeichnet. Leipzig gehört derzeit zu den am stärksten wachsenden Städten Deutschlands. Im Jahr 2015 hat Leipzig über 16.000 Einwohner hinzugewonnen. Dies entspricht einem Bevölkerungswachstum von 2,9%. Abb. 1 Bevölkerungsentwicklung in Leipzig 2005 - 2015 Parallel zu dieser - auf dem Bevölkerungswachstum basierenden - stark steigenden Nachfrage hat sich auch die Bau- und Sanierungstätigkeit intensiviert. Dabei hat vor allem der Neubau von Mehrfamilienhäusern spürbar zugenommen. Diese neu geschaffenen Wohnungen entstehen aufgrund hoher Baukosten und des in Leipzig vergleichsweise geringen Mietniveaus ausschließlich im höherpreisigen Segment. Zugleich ist der Leerstand deutlich zurückgegangen. Dies gilt sowohl für den marktaktiven Leerstand als auch durch den nicht-marktaktiven Leerstand, der aufgrund der zunehmenden Sanierung leerstehender Altbauten schwindet. Die Mietpreise sind - von einem sehr niedrigen Niveau kommend - in den letzten Jahren angestiegen. Auch die Einkommenssituation der Leipziger Haushalte hat sich verbessert. Trotzdem ist das Einkommensniveau der Leipziger Haushalte im landes- und bundesweiten Vergleich gering. Eine ausführliche Darstellung der Leipziger Wohnungsmarktsituation ist dem Wohnungspolitischen Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015, sowie den regelmäßig veröffentlichten Monitoringberichten zum Wohnen zu entnehmen. www.leipzg.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/raumbeobachtung- und-monitoring/ 3 1.2 Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig bis 2030 Die voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung für die Stadt in den drei Varianten ist in Abb. 2 dargestellt. Untere und obere Variante spannen einen Entwicklungskorridor auf, innerhalb dessen die Bevölkerungsentwicklung nach heutigem Kenntnisstand wahrscheinlich verlaufen wird. Zum Prognosehorizont 2030 wird in der mittleren Variante (Hauptvariante) der aktuellen Bevölkerungsvorausschätzung eine Einwohnerzahl von rund 722 000 erwartet. Einen möglichen Korridor der künftigen Bevölkerungsentwicklung bilden die ausgewiesene untere bzw. obere Variante mit circa 674 000 bis 770 000 Einwohnerinnen und Einwohnern (2030). Abb. 2 Bevölkerungsvorausschätzung Leipzig bis 2030 Ausführliche Information zur Bevölkerungsvorausschätzung: http://statistik.leipzig.de/statpubl/index.aspx?cat=13&rub=1&obj=0 1.3. Wohnungsmarktindikatoren gemäß Richtlinie gebundener Mietwohnraum (RL gMW) Das Sächsische Ministerium des Innern hat im Rahmen der RL gMW Indikatoren benannt, anhand derer eine zukünftige Gefährdung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu erkennen ist. Die entsprechenden Daten werden für alle sächsischen Gemeinden durch das vom Freistaat Sachsen beauftragte Institut empirica ag ermittelt und zur Verfügung gestellt. Die Kennzahlen für Leipzig belegen, dass die Stadt Leipzig alle Indikatoren gemäß Richtlinie erfüllt und somit die Voraussetzungen zur Inanspruchnahme der Wohnungsbaufördermittel gegeben sind. 4 Abb. 3 Indikatoren gemäß RL gMW und Leipziger Kennzahlen1 Bevölkerungswachstum Indikator: Die Anzahl der Haushalte muss in der Bilanz der zurückliegenden drei Kalenderjahre angestiegen sein. Kennzahlen Leipzig: 31.12.2012 bis 31.12.2015: Zuwachs an 22.349 Haushalten Datengrundlage: Berechnung auf Basis der Amtlichen Bevölkerungsfortschreibung auf Grundlage des Zensus 2011 Wohnraumangebot Indikator: In der Bilanz der zurückliegenden drei Kalenderjahre muss in der Gemeinde die Anzahl der dem Wohnungsmarkt neu zur Verfügung gestellten Wohnungen geringer sein als die Zunahme der Anzahl der Haushalte. Kennzahlen Leipzig: 31.12.2012 bis 31.12.2015: Zuwachs an 4.422 Wohnungen Relation Zuwachs an HH zu Zuwachs an WE = 0,19 d.h. in den vergangen 3 Jahren sind nur 0,19 Wohnungen je zusätzlichem Haushalt entstanden Datengrundlage: Berechnung auf Basis der Fortschreibung des Wohnungsbestand des Statistischen Landesamts des Freistaates Sachsen sowie amtlichen Bevölkerungsfortschreibung Leerstand Indikator: Die Leerstandsquote liegt unter 4 Prozent. Kennzahlen Leipzig: 31.12.2015: 3,7% Leerstand Datengrundlage: Leerstand gemäß Zensus 2011 sowie Berechnung auf Basis der amtlichen Statistik der Baufertigstellungen und Bauabgänge und der amtlichen Bevölkerungsfortschreibung Angebotsmiete Indikator: Der Median der Angebotsmieten in der Gemeinde muss mindestens 5 Prozent über dem Median der Angebotsmieten im Freistaat Sachsen liegen. Kennzahlen Leipzig: 5,90 €/qm in Leipzig, 5,33 €/qm in Sachsen Index Sachsen = 100, Index Leipzig = 110 d.h. Leipziger Angebotsmieten sind um 10% höher als in Sachsen Datengrundlage: empirica-Preisdatenbank auf Grundlage einer automatisierten Analyse öffentlich inserierter Immobilienanzeigen Mietbelastung Indikator: Die Mietbelastung (Verhältnis des Medians der Nettokalt-Angebotsmieten zum durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen) in der Gemeinde muss höher als die Mietbelastung im Freistaat Sachsen sein. Kennzahlen Leipzig: Index Sachsen = 100, Index Leipzig = 125 d.h. die Mietbelastungsquote liegt in Leipzig um 25 % höher als in Sachsen Datengrundlage: Berechnung auf Basis der Angebotsmiete auf Grundlage empiricaPreisdatenbank und des Einkommens auf Grundlage Volkswirtschaftlicher Gesamtrechnung auf Kreisebene 1 Diese Daten der empirica AG können von Daten der Stadt Leipzig, wie sie im Wohnungspolitischen Konzept sowie im Monitoringbericht Wohnen veröffentlicht sind, abweichen, da teilweise unterschiedliche Datenquellen und Ermittlungsmethoden angewendet werden. 5 2. Wohnungspolitische Zielstellungen der Stadt Leipzig Vor dem Hintergrund des anhaltend starken Bevölkerungswachstums der Stadt Leipzig und des damit verbundenen Veränderungsprozesses auf dem Wohnungsmarkt hat die Stadt Leipzig ihr Wohnungspolitisches Konzept im Jahr 2015 fortgeschrieben. Mit Beschluss vom 28.10.2015 hat der Stadtrat die wohnungspolitischen Ziele neu justiert und die Handlungsbedarfe und -ansätze definiert. 2.1 Leitlinien des Wohnungspolitischen Konzepts "Das Wohnungspolitische Konzept soll unter Wachstumsbedingungen einen Rahmen schaffen, damit alle Menschen, die in Leipzig leben, ihren Wünschen, Bedürfnissen sowie materiellen Möglichkeiten adäquaten Wohnraum finden können, aber auch die in Zeiten des Stadtumbaus entstandenen Potentiale und innovativen Projekte in Leipzig Raum behalten. Dabei werden folgende Leitlinien verfolgt: • Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig • Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte • Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen • Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung" (Wohnungspolitisches Konzept, Einführung, S. 7) Abb. 4 Leitlinien des Wohnungspolitischen Konzepts (WoPoKo, S. 17) 6 2.2 Handlungsansätze des Wohnungspolitischen Konzepts Alle 4 Leitlinien sind mit konkretisierten Zielstellungen sowie Handlungsansätzen zur Umsetzung untersetzt (siehe Abb. 4). Im Hinblick auf die Wohnungsbauförderung sind insbesondere die folgenden Handlungsansätze von zentraler Bedeutung: • Bezahlbare Wohnungen erhalten und schaffen (zu Leitlinie 1) Im Leipziger Konzept wird konsequent zwischen "bezahlbarem Wohnen" und "preisgünstigem Wohnen" unterschieden. Das bezahlbare Wohnen bemisst sich am Verhältnis der Wohnkosten zum Haushaltseinkommen (Mietbelastungsquote). Es ist also eine relative Größe, die sich nicht einem festgelegten Preissegment zuordnen lässt. Ziel der Leipziger Wohnungspolitik ist eine verträgliche Gesamtmietbelastung. "Der Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in allen Stadtgebieten soll vor allem im Bestand bei Instandhaltung, Sanierung und Umbau unterstützt werden. Ein besonderer Fokus liegt auf der Unterstützung von bezahlbarem Wohnen für Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen." (vgl. Wohnungspolitisches Konzept, Fortschreibung 2015, S. 20). • Preisgünstige Wohnungen vor allem im Bestand erhalten und schaffen (zu Leitlinie 2) Das preisgünstige Wohnen ist eindeutig dem unteren Preissegment zuzuordnen. Es wird für Leipzig über die jeweiligen Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für Grundsicherungsempfängerinnen und -empfänger zuzüglich 10% definiert. Abhängig von der Haushaltsgröße liegt dieser Wert aktuell zwischen 4,96 €/qm und 5,19 €/qm (Nettokaltmiete). "Da preisgünstiger Wohnraum im Neubau unter den sich verschärfenden gesetzlichen Rahmenbedingungen (z.B. EnEV), den stark gestiegenen Baukosten und dem aktuellen Leipziger Mietniveau nur mit hohem Fördermitteleinsatz geschaffen werden kann, soll preisgünstiger Wohnraum vor allem im Bestand erhalten und geschaffen werden. Für den Erhalt einer stabilen sozialen Mischung in der Stadt soll preisgünstiger Wohnraum in allen Stadtgebieten vorhanden sein." (vgl. Wohnungspolitisches Konzept, Fortschreibung 2015, S. 22). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass zum Zeitpunkt der Konzepterarbeitung die Einrichtung eines sozialen Wohnungsbauförderprogramms nicht absehbar war. Weitere für die Wohnungsbauförderung relevante Handlungsansätze sind: • Mehr Wohnungen für Leipzig (zu Leitlinie 1) • Qualitativ vielfältiges Wohnungsangebot schaffen (zu Leitlinie 1) • Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen unterstützen (zu Leitlinie 3) • Sozial und nutzungsstrukturell gemischte Stadtteile erhalten und entwickeln (zu Leitlinie 4) Die Langfassung des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 ist einzusehen unter www.leipzg.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/stadtentwicklungsplaenestep/strategische-konzepte-zum-wohnen/das-wohnungspolitische-konzept/ 2.3 Ziele für den Einsatz der Wohnungsbauförderung Die Wohnungsbauförderung zielt grundsätzlich auf die Schaffung von Wohnraum zur Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Die Schaffung von Wohnraum kann durch Neubau, aber auch durch Sanierung und Umbau von leerstehenden Wohngebäuden oder die Umnutzung von Gebäuden zu Wohnraum erfolgen. Auf Grundlage des Wohnungspolitischen Konzeptes der Stadt Leipzig sowie der Ausrichtung der neuen Wohnungsbauförderung des Freistaates Sachsen, gelten folgende Zielstellungen für den Einsatz der Wohnungsbauförderung in der Stadt Leipzig: 7 Einsatz der Wohnungsbauförderung zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum im Bestand In Leipzig soll preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden. Wohnraum im preisgünstigen Segment ist insbesondere für die Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte von Bedeutung. Wie bereits oben erläutert wird das preisgünstige Segment in Leipzig über den Richtwert der Kosten der Unterkunft zuzüglich 10 % definiert und liegt derzeit bei einer Miethöhe zwischen 4,96 €/qm und 5,19 €/qm (nettokalt). Die aktuellen Fördersätze der Wohnungsbauförderung reichen voraussichtlich jedoch nicht aus, um neu gebauten Wohnraum im preisgünstigen Segment zu schaffen. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen wird preisgünstiger Wohnraum in Leipzig in der Regel vorrangig im Bestand geschaffen werden. Der Einsatz der Wohnungsbauförderung zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum zielt daher vorrangig auf die Reaktivierung leerstehender Bestandswohnungen bzw. -gebäude sowie den Umbau bzw. die Umnutzung von Gebäuden zu Wohnraum. Möglich ist dabei auch eine mittelbare Belegungsbindung, d.h. die Koppelung von Neubauförderung an eine Bereitstellung von Belegungsbindungen im sanierten Bestand. • Einsatz der Wohnungsbauförderung zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Bestand und im Neubau In Leipzig soll bezahlbarer Wohnraum im Sinne der vorgenannten Definition insbesondere für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen geschaffen werden. Bezahlbarer Wohnraum kann sowohl durch die Reaktivierung und den Umbau von Bestandsgebäuden als auch durch Neubau entstehen. Aufgrund des wachsenden Bedarfs an neuem Wohnraum soll die Wohnungsbauförderung zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums in Leipzig sowohl für die Bestandsreaktivierung als auch für den Neubau eingesetzt werden. Möglich ist dabei auch eine mittelbare Belegungsbindung, d.h. die Koppelung von Neubauförderung an eine Bereitstellung von Belegungsbindungen im sanierten Bestand. • Einsatz der Wohnungsbauförderung zur Schaffung bedarfsgerechter Wohnungsgrößen und -qualitäten In Leipzig sollen bedarfsgerechte Wohnungen für Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen sowie für Haushalte mit Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen entstehen. Nachgefragt werden insbesondere Wohnungen für 1-Personen-Haushalte mit bis zu zwei Wohnräumen sowie Wohnungen für Haushalte ab vier Personen mit mindestens vier Wohnräumen. Auch besteht zunehmender Bedarf an altenfreundlichen und barrierearmen Wohnungen sowie nach Wohnungszuschnitten und Trägerstrukturen für selbstbestimmte und kooperativen Wohnformen. Bei der Wohnungsbauförderung gelten festgelegte Wohnungsgrößen. Die Reduzierung der Wohnfläche kann ein wichtiger Beitrag zur Kostenreduzierung sein. Beim Einsatz von Wohnungsbaufördermitteln soll daher die bedarfsgerechte Gestaltung der Wohnungen beachtet werden. Die Schaffung von angemessenen Wohnungen für SingleHaushalte und große Haushalte ab vier Personen hat Priorität. Dabei gelten die in der Richtlinie festgelegten Wohnungsgrößen. Bei Wohnungen für eine uneingeschränkte Rollstuhlnutzung kann von den Wohnflächenhöchstgrenzen abgewichen werden. • Einsatz der Wohnungsbauförderung zum Erhalt und zur Entwicklung sozial gemischter Stadtteile In Leipzig sollen sozial, demografisch, ethnisch und nutzungsstrukturell gemischte Stadtteile erhalten und entwickelt werden. Benachteiligungen in Stadtteilen sollen abgebaut und Segregationstendenzen gedämpft werden. Gemäß Wohnungspolitischem Konzept soll preisgünstiger sowie bezahlbarer Wohnraum in allen Stadtgebieten vorhanden sein. Grundsätzlich kann daher der Einsatz der Wohnungsbauförderung in allen Stadtteilen möglich sein. Priorität soll jedoch die Förderung von Wohnraum in Stadtteilen haben, deren Anteil an Wohnraum im preisgünstigen Segment unterdurchschnittlich ist. In Stadtteilen mit einem hohen Anteil an Wohnraum im preisgünstigen Segment, kann Wohnraum gefördert werden, der zur Erweiterung und Qualifizierung des Wohnungsangebots beiträgt. • 8 3. Bedarfsermittlung mietpreis- und belegungsgebundener Mietwohnraum Gemäß der RL gMW Ziffer VII.2.b ist in der Konzeption der Kommune der Bedarf an mietpreisund belegungsgebundenem Mietwohnraum darzustellen. Dabei ist zunächst klar zu definieren, was unter mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum zu verstehen ist und welcher Bestand an Belegungsrechten aktuell in der Stadt Leipzig vorhanden ist. Auf dieser Basis und unter Berücksichtigung der künftigen Entwicklungserwartung wird der Bedarf an neu zu schaffenenden mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnungen für Leipzig ermittelt. 3.1. Grundlagen • mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum nach WoFG Unter mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnraum sind geförderte Mietwohnungen zu verstehen, die für einen bestimmten Zeitraum nur zu einer festgelegten Miete und an einen bestimmten Personenkreis vermietet werden dürfen. Die Förderung erhält der Eigentümer oder Bauherr auf Grundlage des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) sowie der Wohnungsbauprogramme der Länder. Das WoFG regelt, dass nur Haushalte mit geringem Einkommen begünstigt sind und eine mietpreis- und belegungsgebundene Wohnung anmieten dürfen. Die Anspruchsberechtigung wird mittels eines Wohnberechtigungsscheins nachgewiesen. Für Sachsen gelten die im WoFG § 9 festgesetzten Einkommensgrenzen. Abb. 5 Einkommensgrenzen nach Wohnraumfördergesetz 1-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte 3-Personen-Haushalte 4-Personen-Haushalte zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 12.000 € 18.000 € 22.100 € 26.200 € 4.100 € Es handelt sich dabei um das bereinigte Jahreseinkommen eines Haushaltes, das gemäß WoFG Abschnitt 2 ermittelt wird. Dies entspricht annähernd dem jährlichen Nettoeinkommen eines Haushaltes. Für Leipzig wurde auf Grundlage der Kommunalen Bürgerumfrage 2015 ermittelt, dass rund 83.000 Haushalte unterhalb dieser Einkommensgrenzen liegen und damit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Dies entspricht rund einem Viertel aller Leipziger Haushalte.2 • Bestand an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in Leipzig Abb. 6 Entwicklung Belegungsrechte in Leipzig 2010 - 2016 Mietwohnungsbauprogramm Teil C Mietwohnungsprogramm "Erlass 2000” Mietpreisbindung über Subjektförderung (BII) Städtebauförderung der Stadt Leipzig Investitionsvereinbarung mit dem kommunalen Wohnungsunternehmen Vereinbarungen aus Eingemeindungen Sonstige Belegungsrechte Summe (WE) 2010 2011 2012 3.956 127 514 76 2.917 127 50 1.636 127 40 2013 2014 2015 2016 997 127 40 861 247 59 851 202 35 181 10 181 2 5.840 4.182 1.994 1.347 402 127 351 127 220 127 529 478 347 2 Diese Angaben basieren auf den Erhebungen der Kommunalen Bürgerumfrage 2015 und stellen nur eine näherungsweise Bestimmung dar, da die Datengrundlage eine exakte Bestimmung nicht ermöglicht. 9 Aufgrund des Auslaufens der verschiedenen Programme der Wohnungsbauförderung im Freistaat Sachsen, verfügt die Stadt Leipzig im Jahr 2016 nur noch über 347 Wohnungen mit Mietpreisund Belegungsbindung. Im Jahr 2010 waren es in Leipzig insgesamt noch 5.840 geförderte Wohnungen. Seit den 2000er Jahren sind keine neuen Belegungsrechte für Wohnungen dazu gekommen. Die Stadt Leipzig hat versucht, die entstehende Lücke durch Kooperationsverträge mit dem kommunalen Wohnungsunternehmen LWB zu kompensieren. Dies erfolgte jedoch in reiner kommunaler Verantwortung ohne Förderung durch den Freistaat. 3.2. Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum 2017 - 2019 Auf Grundlage der Bevölkerungsvorausschätzung ist derzeit eine Wohnungsmarktprognose für die Stadt Leipzig in Arbeit. Im Rahmen eines Gutachtens wird der Wohnungs- und Neubaubedarf der Stadt Leipzig bis 2030 ermittelt. Dabei wird nach verschiedenen Segmenten wie Preissegmenten, Wohnungsgrößenstruktur, Wohnformen, Eigentumsformen sowie in unterschiedlichen Zeitfenstern bis 2030 differenziert. Basierend auf dieser Bedarfsermittlung wird auch der benötigte Bedarf an Wohnbauflächen abgeleitet sowie die mögliche Inanspruchnahme von Flächen ohne derzeitiges Baurecht abgeschätzt. Die Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose liegen nicht vor dem I. Quartal 2017 vor. Daher kann der Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum derzeit nur auf Grundlage vorhandener Daten und Annahmen abgeschätzt werden. Für das Antragsjahr 2018 wird die Bedarfsermittlung dann auf den Ergebnissen der umfassenden Wohnungsmarktprognose aufbauen können. • Bedarf an neu zu schaffendem Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen Ausgehend von der Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig wurde der Zuwachs an Haushalten ermittelt. In den Jahren 2017 bis 2019 ist somit mit einem jährlichen Zuwachs von durchschnittlich 6.600 Haushalten in der Stadt Leipzig zu rechnen. Etwa ein Viertel dieser Haushalte benötigen Wohnraum des einfachen Wohnstandards im unteren Preissegment. Dies entspricht einem durchschnittlichen Bedarf an Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen von jährlich rund 1.700 WE in den Jahren 2017 bis 2019. Dieser Bedarf ergibt sich aus dem Anteil an Haushalten, die unterhalb der Einkommensgrenzen des WoFG liegen und die somit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Eine Auswertung der kommunalen Bürgerumfrage 2015 in Leipzig hat ergeben, dass rund ein Viertel der Leipziger Haushalte in diesen Einkommensgrenzen liegen. Es wird davon ausgegangen, dass beim weiteren Bevölkerungszuwachs dieser Anteil in den nächsten Jahren weitgehend gleich bleiben wird. Abb. 7 Bedarf an neu zu schaffendem Wohnraum für Haushalte in Einkommensgrenzen WoFG 2017 Haushaltsentwicklung gemäß Bevölkerungsvorausschätzung Zuwachs an Haushalten zum Vorjahr Anteil Haushalte in Einkommensgrenzen WoFG Bedarf WE für Zuwachs an HH in Einkommensgrenzen WoFG 10 2018 2019 337.826 344.289 350.221 7.406 6.463 5.932 26,0% 26,0% 26,0% 1.926 1.680 1.542 Ø Jahresbedarf 6.600 1.716 • Bedarfsdeckung durch freifinanzierten und geförderten Wohnungsbau Im Rahmen der jährlichen KdU-Berichterstattung des Sozialamtes zur Analyse der Kosten der Unterkunft wird der Leipziger Wohnungsmarkt hinsichtlich des Angebots an Mietwohnungen mit einfachem Standard, die angemessen für Leistungsberechtigte nach dem SGB II sind und im preisgünstigen Segment liegen, untersucht. Die Ergebnisse der Untersuchung für das erste Halbjahr 2016 zeigen, dass eine Versorgung mit zumutbarem angemessenem Wohnraum derzeit möglich ist. Der Bedarf an Wohnraum im unteren Preissegment wird also noch zu einem hohen Anteil durch den freifinanzierten Wohnungsmarkt einschließlich der Wohnungsgenossenschaften und des kommunalen Wohnungsunternehmens LWB abgedeckt. Der Wohnungsmarkt verfügt noch über marktaktive Leerstände in diesem Preissegment. Auch kommen durch Reaktivierung nicht-marktaktiver Bestände neue Angebote auf den Markt. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass durch die gestiegene Bautätigkeit bei Altbausanierung und Umnutzung im mittleren und gehobenen Preissegment sowie durch Neubautätigkeit Sickereffekte entstehen, d.h. das durch Umzug in neu fertiggestellte Wohnungen auch Wohnungen im unteren Preissegment frei werden. • Bedarf an neu zu schaffenden, geförderten Mietwohnungen Es wird deshalb davon ausgegangen, dass auch in den Jahren 2017 bis 2019 noch etwa die Hälfte des Bedarfs durch das Angebot des freifinanzierten Marktes abgedeckt werden kann. Daher wird von einem Bedarf an geförderten Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung von ca. 850 WE pro Jahr in den kommenden 3 Jahren ausgegangen. Bedarf an geförderten Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung in Leipzig 2017 - 2019 ca. 850 WE/Jahr 11 4. Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung/Bedarfsdeckung Der hohe Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum kann nur gedeckt werden, wenn das kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen und die Stadt gemeinsam Anstrengungen unternehmen. Dabei kommt der neuen Wohnungsbauförderung eine zentrale Rolle zu. Allerdings stehen diese Mittel zunächst nur in den Jahren 2017 bis 2019 zur Verfügung. Die Umsetzung von geförderten Wohnungsbaumaßnahmen muss demzufolge kurzfristig und in einem sehr kurzen Zeitfenster erfolgen. Die Strategie zur Umsetzung der Wohnungsbauförderung setzt daher auf eine schnelle und direkte Kommunikation mit der privaten Wohnungswirtschaft, um die Fördermöglichkeiten bekannt zu machen und in Verhandlung zum möglichen Fördervorhaben zu treten. Zentrale Aufgabe der vorliegenden Konzeption ist die zielorientierte Steuerung bei der Vergabe der Wohnungsbauförderung. Darüber hinaus befördert die Stadt im Rahmen ihrer kommunalen Liegenschaftspolitik und Planungshoheit die Umsetzung privater Wohnungsbauprojekte mit Wohnungsbauförderung. 4.1 Vorbereitende Maßnahmen 2016/2017 zur Einführung der Wohnungsbauförderung Es wird erwartet, dass die Wohnungsbauförderung von den Wohnungsmarktakteuren anfänglich eher zögerlich angenommen wird, da die Rahmenbedingungen lange unklar waren und die Planung aktuell beginnender Bauprojekte bereits abgeschlossen ist bzw. die Förderbedingungen nicht mehr berücksichtigt werden können, so dass hierfür keine Fördermittel in Anspruch genommen werden können. Neue Wohnungsbauprojekte benötigen einen entsprechenden Planungsvorlauf. Sobald die Rahmenbedingungen durch den Freistaat verbindlich vorgegeben sind, soll ein Interessenbekundungsverfahren und die Öffentlichkeits- und Akquisearbeit zur Wohnungsbauförderung starten. • Interessenbekundungsverfahren Das Interessenbekundungsverfahren dient der breiten Information über die Möglichkeiten der Wohnungsbauförderung, der Ansprache und Aktivierung von Wohnungsmarktakteuren, die bereits in die bisherigen Prozesse und Netzwerke eingebunden waren und der besseren Abschätzbarkeit über die Nachfrage und dem damit verbundenen Arbeitsaufwand. Die Kommunikationsstrategie richtet sich deshalb an einen möglichst breiten Kreis an potentiellen Antragstellern über Flyer mit Kerninformation, Amtsblatt, Internetseite der Stadt Leipzig mit ausführlicheren Informationen und direkte Anschreiben an Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Sozialverbänden und Projektentwickler. • Bilaterale Gespräche mit Wohnungsunternehmen Aufbauend auf dem Beteiligungsprozess zur Entwicklung des Leipziger Eckwertepapiers zur Wohnungsbauförderung sollen die beteiligten Wohnungsunternehmen, insbesondere die Wohnungsgenossenschaften und das kommunale Wohnungsunternehmen LWB, im Rahmen von bilateralen Gesprächen eingeladen werden, um in Planung befindliche Wohnungsbauprojekte hinsichtlich Förderfähigkeit zu prüfen. • Information und Aktivierung von privaten Eigentümern Erfahrungen aus den bisherigen Stadterneuerungsprozessen zeigen, dass die Ansprache und Aktivierung von privaten Eigentümern und Projektentwicklern schwierig ist. Gleichzeitig hat das große Interesse von privaten Eigentümern bei der Beantragung von Fördermitteln aus dem Programm Flüchtlingswohnen gezeigt, dass gerade in dieser Akteursgruppe ein wichtiges (jedoch schwer einzuschätzendes) Potential für die Bestandsentwicklung mit Wohnungsbauförderung steckt, welche auch die Schaffung von Wohnraum im preisgünstigen Segment ermöglicht. Deshalb ist eine breit angelegte Information und Aktivierung von privaten Eigentümern und Projektentwicklern über Amtsblatt, Internetauftritt, Flyer bei Banken sowie bei Kontakt mit städtischen Ämtern (Stadtplanungsamt, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege) erforderlich. 12 4.2 Zielorientierte Steuerung des Einsatzes der Wohnungsbauförderung Die Richtlinie des Freistaates Sachsen ermöglicht der Stadt eine kommunale Steuerung des Fördermitteleinsatzes (im Rahmen der vorgegebenen Regelungen), um die Schaffung mietpreisund belegungsgebundenen Wohnraums in die Umsetzung von wohnungspolitischen und Stadtentwicklungszielen einzubetten. Entsprechend der im Kapitel 2 dargestellten Ziele gelten folgende Prämissen zur Steuerung des Einsatzes der Wohnungsbaufördermittel: Oberste Prämisse: A Bedarfsgerechte Schaffung von gebundenem Mietwohnraum Vorrangig gilt es, den ungedeckten Wohnungsbedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in den durch die Richtlinie des Freistaates Sachsen vorgegebenen Rahmenbedingungen zu decken. Dieser Bedarf ist derzeit am größten für 1-Personen-Haushalte und für Haushalte mit 4 und mehr Personen. Weitere Prämissen: B1 Stadträumliche Verteilung Die soziale Mischung der Stadtteile soll erhalten und entwickelt werden. Beim Einsatz der Wohnungsbauförderung soll die soziale Mischung im Stadtteil bzw. im Block oder in (größeren) Gebäuden beachtet werden. Eine kleinräumige Konzentration einkommensschwacher Haushalte soll vermieden werden. B2 Bereitstellung von KdU-geeigneten Wohnungen Es sollten bevorzugt Wohnungen gefördert werden, die für Empfängerhaushalte von Grundsicherungsleistungen entsprechend dem Richtwert der Kosten der Unterkunft geeignet sind. B3 Innovative Ansätze Eine weitere Prämisse ist der Innovationsgehalt von Fördervorhaben. Förderung soll insbesondere modellhafter, möglichst übertragbarer Ansätze in Bezug auf kosten- und flächensparendes Bauen, innovativer Flächennutzungs-, Energieeffizienz- und Mobilitätskonzepte zukommen. 4.3 Steuerung der Wohnungsbauförderung in der Pilotphase 2017 Die Implementierung der Wohnungsbauförderung erfolgt im Jahr 2017 als Pilotphase. In dieser Pilotphase soll erkundet werden, in welchem Umfang, wofür und wo Wohnungsunternehmen und private Bauherren die Förderung annehmen. Es sollen daher keine eng definierten Vorgaben zur Steuerung gemacht werden, um das Anlaufen der Wohnungsbauförderung nicht auszubremsen. Es werden jedoch Orientierungswerte zur Bewertung und Priorisierung von Fördervorhaben formuliert. • Orientierungswerte in Pilotphase 2017 Die Steuerung erfolgt durch eine Kontingentierung des voraussichtlich zur Verfügung stehenden Fördervolumens. Gemäß Aussagen des Sächsischen Staatsministeriums des Innern stehen für die Stadt Leipzig im Bewilligungsjahr 2017 voraussichtlich 20 Mio. Euro Wohnungsbaufördermittel zur Verfügung. In der Pilotphase 2017 gilt eine Kontingentierung der Mittel für die "Bedarfsgerechte Schaffung von gebundenem Mietwohnraum (Prämisse A) und der "Stadträumlichen Verteilung" (Prämisse B1). Dabei geht es um eine dezente Steuerung, die Fördervorhaben nicht pauschal verhindert, sondern maßvoll begrenzt, um Fehlentwicklungen vorzubeugen. Auf eine weitere Begrenzung des Fördermitteleinsatzes entlang der Prämissen B2 und B 3 wird in der Pilotphase verzichtet. Gleichwohl gelten diese Prämissen und sind im Rahmen der Beratung von Bauherren und Vorbereitung von Maßnahmen verbindlich. 13  Orientierungswert A Bedarfsgerechte Schaffung von gebundenem Mietwohnraum In der Pilotphase 2017 wird angestrebt, dass mindestens 50 Prozent des bewilligten Fördervolumens für die Schaffung von Wohnungen für 1-Personen-Haushalte sowie für Haushalte mit 4 und mehr Personen eingesetzt werden.  Orientierungswert B 1 Stadträumliche Verteilung Die Steuerung erfolgt durch eine Quotierung des Fördermitteleinsatzes in bestimmten Gebietstypen differenziert nach Sanierung und Neubau. So soll in den Ortsteilen, in denen bereits ein hoher Anteil an preisgünstigem Wohnraum vorhanden ist, eine Begrenzung für Sanierungsmaßnahmen bestehen. So sollen max. 15 Prozent der für die Stadt Leipzig bewilligten Fördermittel im Programmjahr 2017 für Sanierungsmaßnahmen in diesen Gebieten zur Verfügung stehen (in der Regel Lagetyp Stadtrand 1; vgl. Karte Abb. 8). Dies gilt jedoch nicht für Neubau, der in diesen Gebieten zu einem vielfältigeren Wohnungsangebot beiträgt. In Gebieten in nicht integrierter Lage des Lagetyps Stadtrand 2 (vgl. Karte Abb. 8) wird die Förderung von Neubaumaßnahmen zugunsten von Neubauvorhaben in gut erschlossenen Lagen begrenzt. So können dort max. 20 Prozent der bewilligen Mittel in Neubaumaßnahmen fließen. Abb. 8 Ortsteile nach Lagetypen 14 • Belegungsrechte Nutzung des allgemeinen Belegungsrechtes Die Kommunen haben gemäß der RL gMW Ziffer IV. 2.aa) die Möglichkeit, die Art der Belegungsrechte, wie sie das Wohnraumfördergesetz WoFG § 26 benennt, festzulegen. Die Stadt Leipzig legt ein allgemeines Belegungsrecht für die geförderten Wohnungen fest. Mit dem allgemeinen Belegungsrecht ist geregelt, dass dem durch die Förderung berechtigten und verpflichteten Eigentümer die belegungsgebundene Wohnung nur an Wohnungssuchende überlassen darf, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Der Eigentümer ist jedoch frei in der Wahl eines berechtigten Bewerbers. Eine Zuweisung von Wohnungssuchenden durch die Stadt ist nicht vorgesehen. Nutzung mittelbarer Belegungsrechte Die Richtlinie RL gMW Ziffer IV.2.b) eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, auch mittelbare Belegungsbindungen nach § 31 WoFG zuzulassen. Dies bedeutet, dass die Belegungsbindung der geförderten Wohnung auf eine gleichwertige Ersatzwohnung übertragen werden kann. Die Stadt Leipzig wird diese Möglichkeit nutzen, da dadurch der Anteil an belegungsgebundenen Wohnungen im preisgünstigen Segment erhöht werden kann. Geförderte Wohnungen im Neubau werden Mieten im mittleren Preissegment erreichen und nicht für Geringverdiener und Transferleistungsempfänger geeignet sein. Die Nutzung mittelbarer Belegungsrechte entspricht der Zielstellung im Wohnungspolitischen Konzept gemäß Leitlinie 2, die u.a. eine Koppelung von geförderten Neubauvorhaben mit Belegungsbindungen im Bestand zum Erhalt preisgünstigen Wohnraums vorsieht. Voraussetzung ist, dass die für eine mittelbare Bindung nach Ziffer. IV.2.b) der RL gMW geeigneten Wohnungen zum jeweiligen Zeitpunkt leer sind und für einen Zeitraum von 15 Jahren angemessen bewohnbar sind. • Evaluation Pilotphase 2017 und Vorbereitung Programmjahr 2018 Im Laufe der Pilotphase 2017 wird ausgewertet, wie das neue Wohnungsbauförderprogramm angenommen wird, welche Art von Fördervorhaben beantragt werden und inwieweit die oben dargestellten Orientierungswerte zur zielorientierten Steuerung der Wohnungsbauförderung geeignet und ausreichend sind. Die Ergebnisse dieser Evaluation fließen in die Antragstellung für das Programmjahr 2018 ein. Dieser Antrag ist bereits bis zum 31.10.2017 bei der SAB einzureichen. 15 4.4 Ergänzende kommunale Maßnahmen zur gezielten Wohnungsbauprojekten mit Wohnungsbauförderung Initiierung von Für den wirksamen, effektiven Einsatz der Mittel und für die Sicherung der Steuerungsfunktion der Kommune, wird die Wohnungsbauförderung in die verschiedenen, relevanten Handlungsansätze zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes eingebettet. In diesem Zusammenhang bereitet die Stadt Leipzig derzeit folgende Katalysatormaßnahmen vor, die zur Unterstützung der Inanspruchnahme von Wohnraumfördermitteln erforderlich sind. • Zweckgebundene Veräußerung von städtischen Grundstücken für sozialen WohnungsbauDurch die Veräußerung oder Vergabe städtischer Grundstücke und Gebäude im Erbbaurecht nach konzeptionellen Kriterien kann in besonders nachgefragten Wohngebieten gezielt die soziale Mischung von Wohn- und Eigentumsformen und Preissegmenten gefördert werden. Dadurch sollen besondere Nachfragegruppen unterstützt werden und ein Beitrag zum Erhalt bzw. zur Schaffung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen geleistet werden. Ziel ist es, belegungs-und mietpreisgebundenen wohnraum und Modellvorhaben für kosten- und flächensparendes sowie koooperatives Bauen zu realisieren. Die Stadt Leipzig wählt kommunale Grundstücke, die für den sozialen Wohnungsbau geeignet sind aus und bereitet für das Jahr 2017 die Veräußerungen vor. • Sicherung eines Anteils geförderten Wohnungsbaus bei Neubauvorhaben durch Städtebauliche Verträge Eine Vereinbarung über die Schaffung eines Anteils geförderten Wohnungsbaus bei Neubauvorhaben wird vorhabenbezogen getroffen. Ziel ist es, im Rahmen von B-Plan-V erfahren 30% der für Wohnen genutzten Bruttogeschossfläche als geförderten, mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbau zu errichten. Aus diesem Grund ist es notwendig, zu einem möglichst frühen Zeitpunkt der Planung Bauherren hierüber zu informieren. Diese Festlegungen werden über städtebauliche Verträge rechtlich abgesichert. Gleichzeitig wird eine grundsätzliche Regelung ggf. im Rahmen einer Richtlinie zur Kooperativen Baulandentwicklung vorbereitet, um den Anteil geförderter Wohnungen transparent und einheitlich festzuschreiben. • Modellvorhaben für kostensparendes Planen, Bauen und Wohnen Im Rahmen von Modellvorhaben werden Stellschrauben für kostengünstiges Wohnen im Bereich Konstruktion, Bau- und Planungsprozess sowie kooperative Ansätze untersucht. In Kooperation mit der LWB werden derzeit zwei Modellvorhaben für kooperative, bezahlbare Neubauprojekte, auf Basis von Konzeptveräußerungen entwickelt. Der Einsatz von Wohnungsbaufördermitteln kann bei diesen Projekten ergänzender Bestandteil sein. Weitere Modellvorhaben sind in Vorbereitung. 16 5. Fördervoraussetzungen und -bedingungen 5.1 Zuwendungsvoraussetzungen gemäß RL gMW Ziffer IV Es gelten die Zuwendungsvoraussetzungen gemäß RL gebundener Mietwohnraum, insbesondere unter Ziffer IV . Besonders hinzuweisen ist dabei auf folgende: • Wohnungsgrößen Die Wohnfläche der geförderten Wohnung darf die nachfolgend genannten Wohnflächenhöchstgrenzen nicht überschreiten: Alleinstehende: 45 Quadratmeter, 2-Personen-Haushalte: 60 Quadratmeter, 3-Personen-Haushalte: 75 Quadratmeter, 4-Personen-Haushalte: 85 Quadratmeter. Für jede weitere zum Haushalt rechnende Person erhöht sich die Wohnfläche höchstens um weitere 10 Quadratmeter. Zur Wohnfläche zählen alle Nebenräume wie zum Beispiel Küche, Flur, Bad oder WC. Bei Wohnungen für eine uneingeschränkte Rollstuhlnutzung kann in dem erforderlichen Umfang von den Wohnflächenhöchstgrenzen abgewichen werden. • Baukosten Förderfähig sind nur Maßnahmen an Wohnungen, deren Gesamtkosten für bauliche Maßnahmen ohne Kosten des Grundstücks und Grunderwerbskosten gemäß DIN 276 im Falle eines Neubaus oder eines Umbaus 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten oder im Falle einer Sanierung 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten und 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht unterschreiten. • Belegungsrechte Die Förderung wird nur gewährt, wenn an den geförderten Wohnungen (unmittelbare Belegung) oder an anderen gleichwertigen Wohnungen (mittelbare Belegung) Belegungsrechte geknüpft werden. Die konkreten Bedingungen werden in einem Weitergabe- und Kooperationsvertrag zwischen Kommune und Eigentümer geregelt. • Mietpreisbindung Die anfängliche Miete (Bewilligungsmiete –nettokalt– ohne kalte und warme Betriebskosten) berechnet sich aus der durchschnittlichen Angebotsmiete für vergleichbare Wohnungen in dem gleichen oder einem vergleichbaren Wohngebiet abzüglich der Höhe der Förderung in Euro pro Quadratmeter. Die für Leipzig gültigen Angebotsmieten sind im Kapitel 5.2. aufgeführt. 5.2 Berechnungsgrundlagen für die Bewilligungsmiete in Leipzig Gemäß der RL gMW errechnet sich die Miethöhe aus der "durchschnittlichen Angebotsmiete für vergleichbare Wohnungen in dem gleichen oder einem vergleichbaren Wohngebiet abzüglich der Höhe der Förderung in Euro pro Quadratmeter" (vgl. RL gMW Ziffer IV. 3 a). Die Förderung beträgt in der Regel 35 Prozent, aber maximal 3,50 €/qm gerechnet auf 15 Jahre und auf die anrechenbare Wohnfläche. Die geförderte Miete darf jedoch den geltenden Höchstsatz der Kosten der Unterkunft (netto-kalt) nur um 5 Prozent unterschreiten (vgl. RL gMW Ziffer V. 4). Die durchschnittlichen Angebotsmieten stellen daher eine wichtige Bezugsgröße dar, auf deren Grundlage die Bewilligungsmiete sowie die Förderhöhe für Förderanträge im Programmjahr 2017 ermittelt werden. Da für die Ermittlung der Angebotsmieten keine amtlichen Daten vorliegen bzw. diese nicht in statistisch gesicherter Form aus kommunalen Erhebungen (Mietspiegel, Kommunale 17 Bürgerumfrage) abgeleitet werden können, werden die Mietdaten aus der empiricaPreisdatenbank generiert. Die empirica-Preisdatenbank verarbeitet Immobilieninserate verschiedenster Quellen zu denen neben den großen Anbietern (Immowelt, Immonet, Immobilienscout24, Kalaydo) auch spezialisierte Internetquellen und Printmedien zählen. Mit diesem breiten Datenzugang werden alle relevanten Marktsegmente abgedeckt. Für die Stadt Leipzig wurden folgende durchschnittlichen Angebotsmieten für das Jahr 2016 ermittelt. Für neugebaute Wohnungen ergibt sich eine durchschnittliche Nettokaltmiete in Höhen von 10,00 €/qm und für sanierte Wohnungen eine durchschnittliche Nettokaltmiete in Höhe von 7,17 €/qm. Diese Werte gelten als Orientierungswerte für die Ermittlung der anfänglichen Mieten. Zur Methodik der Bestimmung der Angebotsmieten als Grundlage für Fördermiete und Förderzuschuss erfolgt noch eine Abstimmung mit der Bewilligungsbehörde SAB. Ggf. kann es erforderlich werden, die o.g. Werte weiter auszudifferenzieren. Abb. 9 Orientierungswerte Angebotsmieten Leipzig 2016 Angebotsmiete netto kalt Sanierung BK 600 – 1.800 €/qm 7,17 € Neubau/Umbau BK bis 2.200 €/qm 10,00 € Datengrundlage: empirica-Preisdatenbank; Filter Erstbezug bzw. Neubau, Median 5.3. Weiteres Verfahren Veröffentlichung und Inkrafttreten der RL gMW voraussichtlich 9.12.2016 Abstimmung zwischen SMI, SAB und Stadt zur Ausgestaltung des Verfahrens und des Weiterleitungsvertrags ab 12/2016 Beratungsgespräche des ASW mit Bauherren und Eigentümern zur Vorbereitung von Förderanträgen ab 12/2016 Antragstellung der Stadt für Programmjahr 2017 31.01.2017 Bewilligungsbescheid an die Stadt voraussichtlich II. Quartal 2017 Antragstellung privater Eigentümer an ASW ab II. Quartal 2017 Auswahl, Bewilligung und Umsetzung von Förderanträgen ab II. Quartal 2017 Antragstellung der Stadt für Programmjahr 2018 31.10.2017 5.4 Vorbehalt Die Stadt Leipzig/der Stadtrat behält sich eine Aktualisierung der vorliegenden Konzeption oder die Verfassung einer kommunalen Umsetzungsrichtlinie zur Wohnungsbauförderung vor. Bei möglichen Änderungen, die für diesen Antrag bzw. die Bewilligung relevant sind, werden diese der Bewilligungsstelle mitgeteilt bzw. eine Änderung zum Antrag eingereicht. Wenn erforderlich wird eine Änderung des Bewilligungsbescheids beantragt. 18