Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-03556 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters FA Stadtentwicklung und Bau SBB Nord FA Umwelt und Ordnung Ratsversammlung 12.04.2017 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 99.1 "Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße"; Stadtbezirk Nord, Ortsteil Gohlis-Mitte; 1. Durchführungsvertrag 2. Satzungsbeschluss Beschlussvorschlag: 1. Der Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 wird gebilligt. Dem Vertragsabschluss wird zugestimmt. 2. Die zum Entwurf des Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen hat die Ratsversammlung der Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es in Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan sowie dem beiliegenden Abwägungsvorschlag angegeben ist. 3. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A), dem Text (Teil B) sowie dem Vorhaben- und Erschließungsplan (Teile C und D), als Satzung. 4. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Plan. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. (siehe Anlage Prüfkatalog) Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Durchführungsvertrag 5 Lageplan mit den Grenzen des Vertragsgebietes (Anlage 1 des Vertrages) 6 Detaillierte Beschreibung des Vorhabens (Anlage 2 des Vertrages) 7 Freiflächengestaltungsplan (Anlage 5 des Vertrages) 8 Aufstellung der weiteren Vereinbarungen usw. (Anlage 6 des Vertrages) 9 Abwägungsvorschlag 10 Namens- und Adressenliste zum Abwägungsvorschlag - Aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! 11 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung, Planzeichenerklärung und Teil B: Text 12 Vorhaben- und Erschließungsplan 13 Begründung zum Bebauungsplan Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert 1 Arbeitsplatzsituation ✘ 2 Ausbildungsplatzsituation ✘ gesichert verschlechtert       ✘ 3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom) 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung hoch mittel ja niedrig nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. nein finanzielle Folgewirkungen für die Stadt ja nein       keine Auswirkung ✘ Drittmittel/ Fördermittel private Mittel Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 negative Auswirkung positive Auswirkung 5 Finanzierung 1 Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1       keine Auswirkung ✘       Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: Indikatoren verbessert auf bisherigen Niveau 1 Vorschulische Bildungs- verschlechtert keine Auswirkung Begründung in Vorlage Seite 1 ✘       ✘       und Betreuungsangebote (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang) 2 Schulische Bildungsangebote, Ausbildung und Studium (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang) 3 Wohnbedingungen für Kinder, Jugendliche und Familien (Angebot, Attraktivität, Vielfalt, Infrastruktur)       ✘ 4 Kultur- und Freizeitangebote, Möglichkeiten zum Spielen, Sporttreiben und Treffen sowie Naturerfahrungen für Kinder, Jugendliche und Familien ✘       5 Gesundheit und Sicherheit von Kindern und Jugendlichen/Schutz vor Gefahren ✘       6 Integration von Kindern und Jugendlichen mit Behinderungen oder Migrationshintergrund ✘       7 Finanzielle Bedingungen von Familien ✘       Indikator hat stattgefunden ist vorgesehen 8 Beteiligung von Kindern, Jugendlichen und Familien bei der zu treffenden Entscheidung Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 1 ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. ist nicht vorgesehen Begründung in Vorlage, Seite 1       Beschreibung des Sachverhaltes vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/MartinDrucker-Straße“ Durchführungsvertrag und Satzungsbeschluss Der Abschluss eines Durchführungsvertrages zum geplanten Vorhaben ist zwingende Voraussetzung für die künftige Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (B-Plan). Der Durchführungsvertrag regelt ergänzend zum o.g. B-Plan insbesondere die Beschreibung des konkreten Vorhabens und die inhaltlichen und zeitlichen Verpflichtungen des Vorhabenträgers zur Durchführung des Vorhabens sowie die Kosten. Für die Billigung des Durchführungsvertrages sowie die Zustimmung zum Vertragsabschluss durch die Ratsversammlung liegt der Durchführungsvertrag dieser Vorlage als Anlage bei. Die wesentlichen Anlagen des Durchführungsvertrages sind ebenfalls Bestandteil dieser Vorlage. Mit dieser Vorlage soll der Satzungsbeschluss über den B-Plan herbeigeführt werden. Es wurde keine Änderung des Planinhaltes, nach den Beteiligungen zum Entwurf vorgenommen. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Aufstellung des B-Planes und Realisierung des Projektes werden wohngebietsnahe Arbeitsplätze im Bereich Büro-/Dienstleistungsgewerbe sowie im kleinteiligen Einzelhandel geschaffen. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur Die Aufstellung des B-Planes und Realisierung des Projektes ist Bestandteil der Entwicklung des Areals der ehemaligen Kaserne zu einem attraktiven Wohnstandort für unterschiedliche Altersgruppen, insbesondere auch für junge Familien. Der Stadtbezirksbeirat Leipzig-Nord hat den Entwurf des B-Planes in seiner Sitzung am 01.09.2016 behandelt und befürwortet. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. Flächen im Eigentum der Stadt sind im Plangebiet nicht vorhanden. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen. Dem Stadtbezirksbeirat Leipzig-Nord wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 20.12.2016 vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 4000, Stand: 05/2015 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes 24.03.2016 Anlage 1 (des Durchführungsvertrages) Lageplan – Grenze des Vertragsgebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 4000, Stand: 10 / 2015 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Vertragsgebietes Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Detaillierte Beschreibung des Vorhabens Anlage 2 Detaillierte Beschreibung des Vorhabens sowie sonstiger Maßnahmen im Vertragsgebiet A. Beschreibung des Vorhabens Das Vorhaben beinhaltet die Sanierung und Umnutzung eines vorhandenen 7-geschossigen Gebäudes, das in einer Stahlbetonskelettkonstruktion in Streifenbauweise errichtet wurde. Die baulichen Maße betragen in Ost-West-Richtung, inklusive des geplanten Anbaus von Treppenhäusern und Balkonen, maximal 16,5 m und in Nord-Süd-Richtung höchstens 74,0 m. Die geplante Gebäudehöhe einschließlich der Attika beträgt maximal 25,6 m, bezogen auf die Höhe von 130,0 m über NHN. Ausgenommen von der maximalen Gebäudehöhe sind erforderliche technische Aufbauten und Anlagen z.B. für Abluft und Klimatisierung mit einer Höhe von höchstens 3,0 m und einer Gesamtfläche von maximal 20 % der Dachfläche des Gebäudes. Diese Aufbauten/Anlagen sind mit einem Abstand von wenigstens 2,5 m zu den Dachflächenaußenkanten anzuordnen. Die nicht für technische Aufbauten/Anlagen und deren Wartung in Anspruch genommene Dachfläche ist in einer zusammenhängenden Fläche von mindestens 500 m² mit einer Substrathöhe von wenigstens 10 cm extensiv zu begrünen. Die Planung sieht vor, die vorhandenen Fassadenelemente zu entfernen und an gleicher Stelle neu zu errichten. Die beiden Bestandstreppenhäuser an den nördlichen und südlichen Giebelseiten werden entfernt. Die gesamte Fassade erhält ein Wärmedämmverbundsystem mit Putz in einer Körnung von 1 - 2 mm. Die hellen Fassadenflächen werden in weißem Farbton KEIM 9437, die dunklen Putzflächen in grauem Farbton KEIM 9523 und die Fensterrahmen in grauem Farbton RAL 7023 ausgeführt. Die Mittelgangerschließung wird auf Grund der geänderten Nutzung aufgegeben. An der östlichen Außenseite des Gebäudes wird eine massive Balkonanlage mit 3 integrierten Treppenhäusern (inkl. Lift) in einer Tiefe von maximal 2,3 m errichtet, deren Gestaltung die horizontale Gliederung des Gebäudes aufnimmt und unterstreicht. Die westliche Außenseite des Gebäudes wird unter Beibehaltung der horizontalen Gliederung durch Anordnung innenliegender Loggien aufgelockert. Das Erdgeschoss des Gebäudes soll für mehrere kleine Läden oder Dienstleistungseinrichtungen genutzt werden. Die nutzbare Gesamtfläche von maximal 965 m² Nutzfläche im Erdgeschoss soll daher in mehrere Einheiten aufgeteilt werden. Für den Fall der Nutzung der genannten Einheiten als Läden, handelt es sich um jeweils wirtschaftlich selbständige Ladengeschäfte des Einzelhandels, welche a) als Fachgeschäfte ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment führen oder b) zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dienen. Die Verkaufsfläche je Laden wird auf maximal 150 m² begrenzt. Bezogen auf die Nutzfläche im Erdgeschoss können somit insgesamt maximal 6 Läden dieser Größenordnung errichtet werden. Sofern dem Entwurf des STEP Zentren, Fortschreibung 2016 durch die Ratsversammlung der Stadt zugestimmt wird, kann in Übereinstimmung mit den Grundsätzen und Zielen der Fortschreibung des STEP auch eine Einzelhandelseinheit mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel bis maximal 600 m² Verkaufsfläche errichtet werden.* Die Fläche der übrigen Läden bleibt je Laden auf maximal 150 m² Verkaufsfläche begrenzt. Bezogen auf die zur Verfügung stehende Nutzfläche im Erdgeschoss könnten somit dann insgesamt maximal 3 Läden der genannten Größenordnung errichtet werden. Eine Großflächigkeit der geplanten Einzelhandelseinrichtungen wird auch im Falle der Agglomeration in beiden Fällen nicht erreicht, da die Gesamtverkaufsfläche aller Läden bei einer Bruttogeschossfläche von 965 m² und der Annahme eines in der Rechtsprechung angewandten Anteils der Verkaufsfläche von ¾ der Nutzfläche deutlich unter 800 m² bleiben wird. Die anteilige Nutzung des 1. Obergeschosses für Dienstleistungseinrichtungen und Büros hat eine nutzbare Teilfläche von maximal 665 m² und soll aus mehreren, variabel aufteilbaren, Einheiten bestehen. Für die anteilige Wohnnutzung sind maximal 8 kleine Apartments mit unterschiedlich großer Wohnfläche geplant. * Anmerkung: Die Beteiligung der politischen Gremien in Vorbereitung des Billigungsbeschlusses in der Ratsversammlung erfolgt parallel zur Erstellung dieser Unterlagen. Es kann daher noch nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass der Entwurf des STEP Zentren auch tatsächlich in der Form beschlossen wird, wie er der Ratsversammlung zum Beschluss vorgeschlagen wird. 06.12.2016 Seite 1 von 2 Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Detaillierte Beschreibung des Vorhabens Anlage 2 Die 2. - 6. Obergeschosse dienen ausschließlich dem Wohnen mit insgesamt bis zu 42 Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattung. Neben familiengerechten Wohnungen sind auch altersgerechte Wohnungen vorgesehen. Die gesamte nutzbare Wohnfläche beträgt insgesamt 4.300 m². B. Sonstige Maßnahmen im Vertragsgebiet Erschließungskonzept Das Grundstück mit dem Vorhaben befindet sich an der Kreuzung Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße und ist über diese Straßen erschlossen. Weitere Details der Erschließung (Zuwegung/Anbindung der geplanten Läden/Dienstleistungseinrichtungen, Absicherung des ruhenden Verkehrs, Rettungswege etc.) werden auf Grundlage der dazu bereits am 18.02.2014 erteilten Baugenehmigung wie folgt geregelt: a) Auf der östlich an das Gebäude angrenzenden Fläche, die sich gleichfalls in Eigentum des Vorhabenträgers befindet, wird eine neue Zufahrt vom Viertelsweg errichtet, die der fußläufigen Erschließung und der Erschließung der dort geplanten oberirdischen Stellplätze dient. Das Umfahren des Gebäudes ist, mit Ausnahme von Rettungsfahrzeugen, nicht geplant und wird durch Poller vermieden. b) Die Erschließung der Hauszugänge erfolgt von der östlichen Gebäudeseite. Die erdgeschossigen Läden/Dienstleistungseinrichtungen haben zusätzlich einen Zugang von Westen (Martin-DruckerStraße). Die Versorgung der Läden/Dienstleistungseinrichtungen erfolgt von Osten auf dem Grundstück mit Zufahrt vom Viertelsweg. Die Belieferung ist auf maximal einen dreiachsigen Lkw pro Tag und Geschäft beschränkt. Um nach der Anlieferung ein Rückwärtsausfahren auf den Viertelsweg zu vermeiden, ist auf dem Grundstück eine Wendemöglichkeit vorgesehen. Diese wird durch den Vorhabenträger hergestellt und dinglich gesichert. c) Die vorgesehenen Poller auf der Grundstückszufahrt sind herausnehmbar. Damit besteht für Feuerwehrund Rettungsfahrzeuge die Möglichkeit das Gebäude zu umfahren. Da jedoch eine Anleiterung von der Martin-Drucker-Straße aufgrund des Abstandes des Gebäudes von dieser Straße nicht möglich ist, sind die künftigen Grundrisse für die Nutzungen des Gebäudes und dessen technischer Ausstattung so zu planen, dass die Anforderungen des Brandschutzes vollumfänglich gewährleistet werden. d) Im Hofbereich wird eine Tiefgarage errichtet, welche unter anderem den Stellplatzbedarf der geplanten Wohneinheiten mit 71 Stellplätzen und den für die anteilige Nutzung des 1. Obergeschosses des Gebäudes für Büro/Dienstleistungen mit 16 Stellplätzen abdeckt. Die durch die Baugenehmigung dem Vorhaben insgesamt zugeordneten 87 Stellplätze werden durch den Vorhabenträger dinglich gesichert. Die Garage wird unterirdisch an das Gebäude angeschlossen, um eine schwellenlose Erschließung zu ermöglichen. e) Zudem werden auf der östlichen Gebäudeseite 17 oberirdische Stellplätze hergestellt, die vorrangig den Erdgeschossnutzungen zugeordnet sind. Grünordnerisches Konzept Die oben genannte Baugenehmigung beinhaltet ein grünordnerisches Konzept (Freiflächenplan) mit folgenden Inhalten: a) Auf der östlichen, an das Gebäude grenzenden, Fläche wird eine Kinderspiel- und Freizeitfläche errichtet, welche sämtlichen Gebäuden des Areals als Gemeinschaftsfläche zur Verfügung stehen soll. Die Herstellung der Fläche nach Maßgaben der baurechtlich genehmigten Freiflächenplanung und die dingliche Sicherung der Nutzungsmöglichkeit der Freifläche durch die Nutzer des Wohn- und Geschäftshauses erfolgt durch den Vorhabenträger. b) Neben den, dem Wohn- und Geschäftshaus zugeordneten, befestigten Flächen, Stellplätzen und Flächen für den Hausmüll ist diese Grünfläche über der Tiefgarage ein zentrales Element der Freiflächengestaltung. Entlang einer Achse finden sich ein Aufenthaltsbereich mit Bänken und der Spielplatz. Die Achse wird durch Baumpflanzungen betont. Zugänge vom Viertelsweg sowie von der Tiefgarage sind ebenfalls angebunden. Die Grünfläche wird in den Randbereich zur Tiefgaragenzufahrt sowie zu den Stellplätzen am Wohn- und Geschäftshaus durch Baum- und Strauchpflanzungen eingefasst. Im zentralen Bereich gibt es eine freie Rasenfläche, die zum Verweilen oder Bespielen einlädt. 06.12.2016 Seite 2 von 2 vB-Plan Nr. 99.1 "Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße" Gestaltungsplan Vier Zufahrt Stellplätze 10,4m che 25,6m H=1,5m utzwand 17 ienstleis tung 392.88 m ² 341 7 Spielpla tz ca. 200 qm öffentlich 341 8 ienstleis tung 148.94 m ² den Geltungsbereich umgeb Bauantrag (63.30-VV/2013-2 Sandspiel 0,5m Abstandsfläche (6,5 m) gem. textlicher Festsetzung 5,0m 341 91 1,5m 2, 0m Norden 2,7m 1,5m ße Spielplatz 139 Abstandsflächen (0,4 x H) gem. § 6 SächsBO Abstandsfläche (6,5 m) gem. textlicher Festsetzung 2 Baum Neupflanzung 24 15 Freianlage 15a 15b 15c 15d Spielplatz Süden 0,5m 140 341 GFW Stellplätze Osten Freianlage GFW 3,5m .7 16d 50 138 138 weg 3 16c 16b 16a 16 Wohn Stellplätze den Geltungsbereich umgebender Bauantrag (63.30-VV/2013-231-CB) 1,5m 0 5 10 15 20 25 Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig, Stand 17.09.2015 Herausgeber: Amt für Geoniformation und Bodenordnung Ansichten o.M. 341 9 l che raufstellflä Poller 2,0m 5,0m 5,0m 6,5m Feuerweh ienstleis tung 94.64 m ² Geltungsbereich zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan entsprechend Grundfläche Gebäude 26 che Laden/D erstra m Fleißn Großer LK W Wendekre (3-achsig) isradius au ßen = 10,05 ienstleis tung 183.28 m ² Baum Neupflanzung Legende 10,1m Laden/D Lageplan M:1:500 Westen Neubau Villa 6 gem. Bauantrag 2,7m 5,0m Spielplat z ca. 200 öffentlichqm 6,0m Sandspie ienstleis tung 107.94 m ² Abstandsflächen (0,4 x H) gem. § 6 SächsBO 2,5m Laden/D M 1:500 41 6 341 Geltungsbereich zum vorhabenbezogenen Bebauu entsprechend Grundfläche G 3,5m raufstellflä N Nutzungsverteilung o.M. Laden/D 341 60 341 48 Büro/ Dienstleistung Läden/Dienstleistung Laden/D 23 21 30 Wohnen 28 341 59 Wohnen Wohnen Schallsch Feuerweh 29 Müllplatz raufstellflä che raufstellflä Wohnen rucker-S traße 25 27 Wohnen 2,7m 28 2,3m Wohnen 2,0m Feuerweh 6 341 92 Martin-D 19 19a 341 23 14.2m telsweg Feuerweh 31 341 17 341 341 18 19 341 341 20 21 341 22 Anlage 5 24.03.2016 141 Neubau Villa 6 gem. Bauantrag Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Weitere Vereinbarungen, Anforderungen an das Vorhaben und Nutzungsbindungen Anlage 6 Weitere Vereinbarungen, Anforderungen an das Vorhaben und Nutzungsbindungen Bei der Realisierung des Vorhabens sind weitere Anforderungen zu erfüllen, nämlich: a) Der Vorhabenträger verpflichtet sich für die Realisierung des Vorhabens, die aus den „Schalltechnischen Untersuchungen“ Nr. 5070315 und Nr. 5020316 des Büros Dr. Kiebs vom 23.03.2015 und vom 02.03.2016 resultierenden Maßnahmen zur Minderung von Lärmbelastungen und zur Sicherung gesunder Wohnbedingungen einzuhalten. Eine Verträglichkeit zwischen den Nutzungen Handel/Dienstleistungen und Wohnen kann gewährleistet werden, wenn Einrichtungen angesiedelt werden, die mit einem begrenzten Parkplatzangebot auskommen und deren Warenumschlag mit kurzen Einwirkzeiten und geringen Geräuscheinwirkungen verbunden ist. Dazu ist für die konkreten Handels- und Dienstleistungseinrichtungen im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren jeweils eine Schallimmissionsprognose vorzulegen und die Einhaltung folgender Maßnahmen nachzuweisen: Maßnahme 1: Als Orientierung für eine Eignung der Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen im Erdgeschoss dienen die Angaben zur Anzahl der Kunden-Pkw pro Tag. Die Gesamtzahl (Obergrenze) der Kunden-Pkw pro Tag wird auf maximal 500 Pkw begrenzt. Maßnahme 2: Die Summe der effektiven Einwirkzeiten des Warenumschlages ist auf insgesamt 1 Stunde und 40 Minuten pro Tag zu begrenzen. Die tatsächlichen Aufenthaltsdauern der Lkw können länger sein. Maßnahme 3: Der Betrieb von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie der betriebliche Andienungsverkehr ist im Nachtzeitraum (zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr) auf Dauer zu unterlassen. b) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, auf der außerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aber innerhalb des Vertragsgebietes liegenden Grundstücksfläche des Flurstückes 341/91 der Gemarkung Gohlis eine Wendeanlage für 3-achsige Lkw zu errichten und die dafür erforderliche Fläche für die Realisierung des Vorhabens dinglich zu sichern. c) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die für das Vorhaben erforderlichen Stellplätze auf Grundlage der am 18.02.2014 erteilten Baugenehmigung (Anlage 4) herzustellen und und wie folgt dinglich zu sichern: • 17 oberirdische Stellplätze für die Nutzungen im Erdgeschoss • 87 Tiefgaragenstellplätze, davon 71 Stellplätze für max. 50 Wohneinheiten und 16 Stellplätze für die gewerblichen Nutzungen im 1. Obergeschoss d) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die außerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aber innerhalb des Vertragsgebietes liegende Grün- und Freifläche des Flurstückes 341/91 der Gemarkung Gohlis nach Maßgaben der am 18.02.2014 erteilten Baugenehmigung herzustellen und die Nutzungsmöglichkeit der Freifläche durch die Nutzer des Wohn- und Geschäftshauses dinglich zu sichern. e) Der Vorhabenträger verpflichtet sich eine ökologische Baubetreuung durchzuführen und zu dokumentieren. Bei Vorfinden von Lebensstätten bzw. Individuen geschützter Arten ist der Bauablauf zu unterbrechen und die Untere Naturschutzbehörde zu informieren. Die Dokumentation ist der Unteren Naturschutzbehörde vorzulegen. 06.12.2016 Seite 1 von 1 Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 1 von 6 Abwägungsvorschlag zum vorhabenbezogenen B-Plan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet: o die wesentlichen Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen Stellungnahmen - der Träger öffentlicher Belange (TöB) – nur, soweit es einer Abwägungsentscheidung bedarf – und - aus der Öffentlichkeit (Bürger/Dritte), o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen – soweit erforderlich –. Weitere Ergebnisse der Beteiligungen sind Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan zu entnehmen. Erläuterung der Beschlussvorschläge: berücksichtigt J Beschlussvorschlag (BV) Erläuterung N X X - - 20.12.2016 Wird berücksichtigt Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Ergänzung von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung ganz oder teilweise berücksichtigt. Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen Berücksichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und führt somit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung. Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV dargelegt. Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung, weil der jeweilige Sachverhalt darin bereits ausreichend berücksichtigt ist. Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Berücksichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. Ist nicht Gegenstand dieses Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens, sondern bezieht sich auf Sachverhalte außerhalb des Planverfahrens räumlichen Geltungsbereiches, ist inhaltlich nicht relevant oder widersprüchlich für das vorliegende Bauleitplanverfahren, ist Sache anderer oder späterer Genehmigungs- oder Planverfahren, oder dieser Bauleitplan steht einer entsprechenden Realisierung nicht entgegen. Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforderlich – in der Begründung des BV dargelegt. Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 2 von 6 I. Träger öffentlicher Belange (TöB) Lfd. Nr. I-1. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Landesdirektion Sachsen Stellungnahme vom 25.10.2016 Inhalt der Stellungnahme: Das Vorhaben ist regionalplanerisch unter der Voraussetzung zielkonform, dass die Einzelhandelsnutzung am Standort nach den Grundsätzen zur Steuerung von Einzelhandelsvorhaben des im Jahr 2009 beschlossenen STEP Zentren erfolgt. Nur auf diesem Weg lässt sich ein Konflikt mit dem Agglomerationsverbot nach dem Ziel 2.3.2.7 des Landesentwicklungsplans 2013 und dem Ziel 6.2.2 des Regionalplanes 2008 zur Entwicklung und Stärkung der Stadtteilzentren als Standorte des Einzelhandels ausschließen. Die Festsetzungen sind insofern zu ergänzen, damit 1. alle am Standort zu etablierenden Einzelhandelseinrichtungen sich dem Leipziger Laden zuordnen lassen oder 2. Läden größer 150 m² bis 800 m² Verkaufsfläche nach der Ausnahmeregelung des Grundsatzes 2 des STEP Zentren zur Gewährleistung der verbrauchernahen Grundversorgung auch außerhalb der im STEP Zentren definierten Zentralen Versorgungsbereiche zugelassen werden können oder 3. es sich ausnahmslos um Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gemäß der Leipziger Sortimentsliste handelt. Die Forderungen ergehen, weil: • zwei der im Erdgeschoss konzipierten Läden größer 150 m² Verkaufsfläche (393 m² und 183 m²) aufweisen, • Sortimentsfestsetzungen für den Einzelhandel im Planteil D nicht getroffen werden und • Nachweise bzw. Untersuchungen zur Ausnahmeregelung des Grundsatzes 2 des STEP Zentren nicht erwähnt bzw. in der Planbegründung geführt wurden. BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Das Vorhaben ist auf Grundlage der vorliegenden Planung und den daraus resultierenden, mit der Stadt vereinbarten, Verpflichtungen des Vorhabenträgers zur Durchführung des konkreten Vorhabens regionalplanerisch zielkonform, da es, wie weiter unten ausgeführt, den Grundsätzen und Zielen des STEP Zentren der Stadt entspricht. Bei dieser Planung handelt es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Bei dem ergibt sich – anders als bei einem „klassischen“ Bebauungsplan – aus dem Zusammenspiel der zeichnerischen und textlichen Teile des Bebauungsplans selbst, dem Vorhaben- und Erschließungsplan und dem Inhalt des Durchführungsvertrages die zulässige Bebauung. Der planungsrechtliche Rahmen für ein Vorhaben wird also durch die drei Teile in ihrer Gesamtheit gebildet. Im vorliegenden Fall ist es so, dass der Bebauungsplan bewusst einen deutlich weiter gefassten Rahmen aufweist, der wiederum durch die anderen Teile feiner differenziert wird. Die für das Vorhaben maßgeblichen übergeordneten Ziele finden deshalb über die Festschreibung der Grenzen der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im Durchführungsvertrag ihre notwendige Berücksichtigung. Im Durchführungsvertrag wird, um mit den Grundsätzen und Zielen des STEP Zentren vereinbar zu sein und damit auch den übergeordneten Planungen zu entsprechen, geregelt: 20.12.2016 berücksichtigt J - N Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 1. Das Erdgeschoss des Gebäudes soll für mehrere kleine Läden oder Dienstleistungseinrichtungen genutzt werden können. Die nutzbare Gesamtfläche (Nutzfläche) von 965 m² soll daher in mehrere Einheiten aufgeteilt werden. Bei der Nutzung der Einheiten als Läden, muss es sich um jeweils wirtschaftlich selbständige Ladengeschäfte des Einzelhandels, welche a) als Fachgeschäfte ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment führen oder b) zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dienen, handeln. Die Verkaufsfläche je Laden ist dabei auf maximal 150 m² begrenzt. D.h. maximal 6 Läden dieser Größenordnung können in Bezug auf die zur Verfügung stehende Nutzfläche entstehen. 2. Darüber hinaus ist zudem eine Öffnungsoption zur Ansiedlung eines größeren Ladens vorgesehen. Grundlage dafür ist die in Fortschreibung befindliche Fassung des STEP Zentren. Mit Zustimmung des Stadtrates zum Entwurf des STEP Zentren, Fortschreibung 2016 zu Beginn des Jahres 2017 wird voraussichtlich im 2. Quartal 2017 ein aktualisiertes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vorliegen. Dieses wird als Abwägungsmaterial hier bereits berücksichtigt. Auch eine Einzelhandelseinheit mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel bis maximal 600 m² Verkaufsfläche kann errichtet werden. Die Fläche der übrigen Läden bleibt je Laden auf 150 m² Verkaufsfläche begrenzt. Dazu ist insgesamt Folgendes zu bemerken: Auf Grund der Begrenzung der Verkaufsfläche je Ladeneinheit auf maximal 150 m² ist eine Untersuchung zu einer Ausnahmeregelung vom Grundsatz 2 nicht erforderlich. Die Schwelle der Großflächigkeit der geplanten Einzelhandelseinrichtungen wird auch im Falle der Agglomeration in beiden Fällen nicht erreicht, da die Gesamtverkaufsfläche aller Läden bei einer Nutzfläche von 965 m² und der Annahme eines in der Rechtsprechung angewandten Anteils der Verkaufsfläche von ¾ der Nutzfläche deutlich unter 800 m² bleibt. Der Planteil D, der den Nutzungsrahmen festsetzt, bedarf auf Grund der in den Verpflichtungen des Vorhabenträgers getroffenen konkreten Inhalte zur Durchführung von Vorhaben des Einzelhandels keiner weiteren Ergänzungen. Nach dem im STEP Zentren, Fortschreibung 2016 formulierten Steuerungsgrundsatz 2 für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (STEP Zentren, Fortschreibung 2016: Kapitel 10.2, S. 153 ff) soll ein Einzelhandelsbetrieb mit für den STEP relevanter Verkaufsfläche im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel nur zugelassen bzw. erweitert werden, wenn sich sein Standort in städtebaulich integrierter Lage sowie außerhalb von Kerneinzugsbereichen (500-Meter-Radien) der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche befindet. Der Bebauungsplan liegt zwar innerhalb des Kerneinzugsbereiches des benachbarten D-Zentrums Gohlis-Nord, mit der beschränkten Verkaufsfläche und der städtebaulich integrierten Lage des Vorhabens liegen jedoch die Voraussetzungen für die genannte Ausnahmeregelung von den Steuerungsgrundsätzen des STEP Zentren vor, ohne dass die Grundzüge des STEP Zentren verletzt würden. Das zulässige Nahversorgungsangebot dient der wohnungsnahen Grundversorgung auch für die neu in der unmittelbaren Umgebung entstandenen Wohnquartiere und wird das Angebot des zentralen Versorgungsbereiches ergänzen. Es schränkt dessen Entwicklungsoptionen deshalb allenfalls nur unwesentlich ein. Diese im Vertrag bereits im Vorgriff auf die Regelung im STEP Zentren – welche auf eine 20.12.2016 Seite 3 von 6 berücksichtigt J N Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Seite 4 von 6 berücksichtigt J entsprechende Forderung des Stadtrates zurückgeht – verankerte Option kann jedoch erst wirksam werden, wenn die Ratsversammlung dem Entwurf der Fortschreibung des STEP zugestimmt hat. Damit ist einerseits eine Begrenzung der Verkaufsflächen und somit auch eine Konformität mit den Regelungen des geltenden Stadtentwicklungsplans Zentren sichergestellt und andererseits die Möglichkeit eröffnet die unmittelbar bevorstehende Anpassung des STEP Zentren in geeigneter Weise zu berücksichtigen. Einer weiteren separaten Begrenzung von Verkaufsflächen in Form einer Festsetzung im Bebauungsplan bedarf es daher nicht. Es wäre sogar kontraproduktiv, da mit der Regelung über den Durchführungsvertrag – bei entsprechendem Bedarf seitens des Vorhabenträgers und der bereits in Aussicht stehenden neuerlichen Fortschreibung des STEP Zentren – eine leichtere Anpassungsmöglichkeit an die aktuellen Rahmenbedingungen möglich ist, denn der Durchführungsvertrag ist deutlich zügiger anzupassen als ein Bebauungsplan, bei dem ein strickt geregeltes Verfahren mit entsprechendem zeitlichen Aufwand erforderlich ist. Die vom Gesetzgeber vorgesehenen Möglichkeiten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit der Option bestimmte Sachverhalte auch im dazugehörigen Vertrag zu regeln, stellen für den vorliegenden Fall somit eine deutliche Erleichterung für den potenziellen Anpassungsfall dar. Die Aussagen in der Begründung zum Bebauungsplan werden zum Zwecke der besseren Nachvollziehbarkeit des Vorgehens in der Fassung zum Satzungsbeschluss noch einmal deutlich ergänzt. Was die in Kap. 7.2.1.2 der Begründung zum Bebauungsplan aufgeführten – augenscheinlich bezüglich der vorgesehenen Verkaufsflächen irritierenden – Flächengrößen der Einheiten im Erdgeschoss betrifft, so bleibt festzuhalten, dass es sich dabei um Werte handelt, die dem Ansatz zum Zeitpunkt der Erstellung der Schalltechnischen Untersuchung im März 2015 entsprachen. Das Gutachten ist im weiteren Verlauf der Bearbeitung des Bebauungsplanes nicht tiefergreifend ergänzt worden, sodass die Flächenansätze beibehalten worden sind. Die benannten Flächengrößen der einzelnen Handels- und Dienstleistungseinrichtungen stellen zudem kein Dogma dar. Auch bei flexibler Nutzung der Gesamtladenfläche (Nutzfläche) von 965 m² mit anderen Flächenaufteilungen oder einer Begrenzung der Einzelladenfläche auf maximal 150 m² kann eine Einhaltung der Immissionsrichtwerte gewährleistet werden. Voraussetzungen bleiben jedoch die dezentralen Anlieferungen und die Begrenzung der effektiven Umschlagzeiten auf insgesamt etwa 1 Stunde und 40 Minuten (Summe der effektiven Umschlagzeiten aller Läden). Um zukünftig Missverständnisse auszuschließen, werden die Ausführungen in der Begründung zum Bebauungsplan um eine entsprechende Anmerkung ergänzt. I-2. IHK zu Leipzig Stellungnahme vom 24.10.2016 Inhalt der Stellungnahme: Eine Befürwortung der Planung kann erst erfolgen, wenn eine Konformität mit den Zielen und Grundsätzen des STEP Zentren erreicht ist: Eine Einzelhandelsnutzung am Standort kann grundsätzlich nur nach den Zielen und Grundsätzen zur Steuerung von Einzelhandelsvorhaben des im Jahr 2009 vom Stadtrat beschlossenen STEP Zentren erfolgen. Diesbezüglich wird auf Folgendes hingewiesen: • Der Standort befindet sich nicht in einem zentralen Versorgungsbereich. • Darüber hinaus befindet er sich im Kerneinzugsbereich des D-Zentrums „Gohlis-Nord“ und des C-Zentrums „Gohlis-Süd“. • Zwei der drei Läden im Erdgeschoss sind größer als der Leipziger Laden, d.h. die 20.12.2016 - N Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung • Seite 5 von 6 berücksichtigt J N Verkaufsfläche ist jeweils größer als 150 m². Im Detail werden weder Sortimentsfestsetzungen getroffen, noch Nachweise zu Ausnahmeregelung des Grundsatzes 2 des STEP Zentren geführt. BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Siehe oben unter I-1. Der Standort befindet sich im Übrigen nicht innerhalb des Kerneinzugsbereiches des CZentrums Gohlis(-Süd). I-3. Regionaler Planungsverband LEIPZIG-WESTSACHSEN Stellungnahme vom 21.10.2016 Inhalt der Stellungnahme: Zur Umsetzung der Ziele 5.2.2 (Erhalt und Entwicklung der Stadtteile als funktionierende Versorgungs- und Sozialräume) und 6.2.2 (Entwicklung und Stärkung der Stadtteilzentren als Standorte des Einzelhandels) des Regionalplans 2008 ist die Planung in Übereinstimmung mit dem STEP Zentren der Stadt Leipzig zu bringen. Demnach sind außerhalb der festgelegten Zentralen Versorgungsbereiche nur Leipziger Läden bis 150 m² Verkaufsfläche bzw. Läden mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten zulässig. Entsprechende Festsetzungen sind zu ergänzen. - BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Siehe oben unter I-1. II. Öffentlichkeit (Bürger/Dritte) Hinweis: Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle des Namens und der Anschrift des Bürgers/Dritten jeweils eine Nummer angegeben. Anhand dieser Nummer sind der Name und die Anschrift des jeweiligen Bürgers/Dritten aus der Namens- und Adressenliste zu ersehen, die der Vorlage – aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! – beigefügt ist. Lfd. Nr. II-1. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J Stellungnahme vom 11.10.2016 II-1.1 Inhalt der Stellungnahme: Es wird durch einen Umweltverband angeregt, ein Protokoll über die Begehung des Gebäudes hinsichtlich des Artenschutzes den ausgelegten Planunterlagen beizufügen. Daraus soll hervorgehen, wer die Begehung durchgeführt hat und zu welchem Zeitpunkt dies geschehen ist. Andererseits kann eine fehlende Fachkunde und ein ungünstig gewählter Zeitpunkt für eine Begehung nicht ausgeschlossen werden. BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Die durch fachgutachterliche Begehung im August 2013 erzielten Erkenntnisse sind im 20.12.2016 - N Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Seite 6 von 6 berücksichtigt J N Protokoll der „Kontrollbegehung Artenschutz“ zusammengefasst; eine nochmalige (Nach-)Prüfung fand im Juli 2015 statt. Das Protokoll stand als umweltbezogene Information während der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes zur Verfügung. Näheres zu den Ergebnissen siehe Kap. 7.1.2 der Begründung zum Bebauungsplan. Im Übrigen kann allein durch die Angabe der Informationen selbst eine fehlende Fachkunde oder ein ungünstig gewählter Zeitpunkt nicht ausgeschlossen werden; es kann allenfalls die bessere Nachvollziehbarkeit gewährleistet werden. II-1.2 Inhalt der Stellungnahme: Die zu pflanzenden Bäume sollen mit Anzahl und Standort im Bebauungsplan festgesetzt werden. - BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens Begründung: Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes beschränkt sich eng auf das eigentliche Vorhaben. Die Aufnahme weiterer Flächen, wie etwa der Freiflächen mit den Pflanzungen, in den räumlichen Geltungsbereich ist nicht erforderlich, weil die Erschließung und die Freiraumplanung, durch einen genehmigten Bauantrag bereits gesichert sind. Der Gestaltungsplan, der Anhang der Begründung zum Bebauungsplan ist, gibt – bis auf eine geringfügige Verschiebung eines Weges – die genehmigte Planung wieder. Die in der Baugenehmigung beinhalteten Bestandteile werden zusätzlich im Durchführungsvertrag verankert; auf diese Weise sind letztlich auch die Baumpflanzungen gesichert. II-1.3 Inhalt der Stellungnahme: Es fehlt die vorgesehene ökologische Baubegleitung in den Festsetzungen. BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Für die Festsetzungen im Bebauungsplan stellt § 9 Abs. 1 BauGB einen abschließenden Katalog zur Verfügung. Für eine solche Regelung, wie der angeregten, steht, bei aller Nachvollziehbarkeit der Beweggründe einer solchen Lösung, keine Rechtsgrundlage aus § 9 BauGB zur Verfügung. Statt mittels einer Festsetzung wird die Durchführung der ökologischen Baubegleitung deshalb im Durchführungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde geregelt. II-2. Stellungnahme vom 26.10.2016 Stellungnahme gleichen Inhalts wie unter II-1. Siehe dort. 20.12.2016 X 1 vB-Plan Nr. 99.1 "Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße" 2 344/f Planzeichenerklärung 344/k 2 1680 344/p I. Festsetzungen Sonstige Planzeichen Grenze des räumlichen Geltungsbereiches [§ 9 Abs. 7 BauGB] Viertelsw eg aße 341 7 17 Flurstücksgrenze mit Flurstücksnummer 2,3 m 341 24 15 15a 15b 15c Fleißn 50 15d 16d 16c 16b 16a 16 8,0 m 26 erstra ße 341 91 0 5 10 15 20 25 Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig, Stand 17.09.2015 Herausgeber: Amt für Geoniformation und Bodenordnung 1. Verpflichtung des Vorhabenträgers Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig. [§ 12 Abs. 3a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB] Vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche Vor der südlichen Außenwand des Wohn- und Geschäftshauses beträgt die Abstandsflächentiefe 6,5 m. [§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 341 8 341 9 Festsetzungen 2. Gebäudebestand mit Hausnummer 74,0 m 14,2 m M 1:500 r.11 17 341 91 341 60 341 48 Bemaßung in Meter (m) Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, während der Sprechzeiten eingesehen werden. 28 29 25 27 23 21 30 341 N 86 341 85 8,0 m 341 59 Martin-D rucker-S tr 28 II. Darstellung ohne Normcharakter III. Darstellungen der Plangrundlage 19 19a 341 23 26 341 92 8,0 m 31 341 17 341 341 18 19 341 341 20 21 341 22 Blatt 1 Teil B: Text [entsprechend PlanZV] 1 Teil A: Planzeichnung 344/q 24.03.2016 vB-Plan Nr. 99.1 "Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße" Blatt 2 24.03.2016 Teil C: Zeichnerischer Teil des Vorhaben- und Erschließungsplanes 14.2m Ansichten M 1:500 Norden Osten Süden Westen 2,3m Wohnen Wohnen 25,6m Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Büro/ Dienstleistung Läden/Dienstleistung Teil D: Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes Das Vorhaben beinhaltet die Sanierung und Umnutzung eines vorhandenen 7-geschossigen Gebäudes, das in einer Stahlbetonskelettkonstruktion in Streifenbauweise errichtet wurde. Die baulichen Maße betragen in Ost-West-Richtung, inklusive des geplanten Anbaus von Treppenhäusern und Balkonen, maximal 16,5 m und in Nord-Süd-Richtung höchstens 74,0 m. Die geplante Gebäudehöhe einschließlich der Attika beträgt maximal 25,6 m, bezogen auf die Höhe von 130,0 m über NHN. Ausgenommen von der maximalen Gebäudehöhe sind erforderliche technische Aufbauten. Die nicht für technische Aufbauten/Anlagen in Anspruch genommene Dachfläche ist in einer zusammenhängenden Fläche von mindestens 500 m² zu begrünen. Die Planung sieht vor, die Fassadenelemente zu entfernen und an gleicher Stelle neu zu errichten. Die beiden Bestandstreppenhäuser an der nördlichen und südlichen Giebelseite werden entfernt. Die gesamte Fassade erhält ein Wärmedämmverbundsystem. Die hellen Fassadenflächen werden in weißer, die dunklen Putzflächen und die Fensterrahmen in grauer Farbe ausgeführt. Die Mittelgangerschließung wird auf Grund der geänderten Nutzung aufgegeben. An der östlichen Außenseite des Gebäudes wird eine massive Balkonanlage mit 3 integrierten Treppenhäusern (inkl. Lift) in einer Tiefe von maximal 2,3 m errichtet, deren Gestaltung die horizontale Gliederung des Gebäudes aufnimmt und unterstreicht. Die westliche Außenseite des Gebäudes wird unter Beibehaltung der horizontalen Gliederung durch Anordnung innenliegender Loggien aufgelockert. In der östlich an das Gebäude angrenzenden Hof-/Freifläche wird auf Grundlage der 2014 erteilten Genehmigung eines separaten Bauantrages eine Tiefgarage errichtet. Diese nimmt u.a. den wesentlichen Teil der notwendigen Stellplätze des Wohn- und Geschäftshauses mit auf. Die Garage wird unterirdisch an das Gebäude angeschlossen, um eine schwellenlose Erschließung zu ermöglichen. Die übrigen Stellplätze werden oberirdisch angeordnet. Das Erdgeschoss des Gebäudes soll gewerblich für mehrere kleine Läden oder Dienstleistungseinrichtungen und das 1. Obergeschoss anteilig für Dienstleistungseinrichtungen und zum Wohnen genutzt werden. Die weiteren Geschosse dienen ausschließlich der Wohnnutzung. Neben familiengerechten Wohnungen und Singleapartments sind auch altengerechte Wohnungen vorgesehen. Geplant sind insgesamt max. 50 Wohneinheiten mit einer Fläche von max. 4.300 qm. Die gewerblich nutzbare Gesamtfläche beträgt maximal 1.630 m², davon maximal 965 m² im Erdgeschoss. Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Stadtbezirk: Nord Ortsteil: Gohlis-Mitte Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: 20.12.2016 seecon Ingenieure GmbH Gemeinsam | Zukunft | Planen Spinnereistraße 7, Halle 14, 04179 Leipzig www.seecon.de Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS A. EINLEITUNG......................................................................................................................4 1. Lage und Größe des Plangebietes.....................................................................................4 2. Planungsanlass und -erfordernis........................................................................................4 3. Ziele und Zwecke der Planung...........................................................................................4 4. Verfahrensdurchführung.....................................................................................................6 B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG........................................................................................7 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes.......................................................7 5.1 Topografie...........................................................................................................................7 5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen..............................................................................7 5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung..........................................................................................7 5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung.........................................................................7 5.5 Soziale Infrastruktur............................................................................................................7 5.6 Technische Infrastruktur.....................................................................................................8 5.6.1 Verkehrsinfrastruktur..........................................................................................................8 5.6.2 Ver- und Entsorgungsanlagen............................................................................................8 6. Planerische und rechtliche Grundlagen..............................................................................9 6.1 Planungsrechtliche Grundlagen..........................................................................................9 6.1.1 Ziele der Raumordnung......................................................................................................9 6.1.1.1 Landesentwicklungsplan.....................................................................................................9 6.1.1.2 Regionalplan.....................................................................................................................10 6.1.2 Flächennutzungsplan........................................................................................................10 6.1.3 Landschaftsplan...............................................................................................................10 6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben..........................................................................................10 6.2 Sonstige Planungen..........................................................................................................11 6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept..............................................................................11 6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren.........................................................................................11 6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen...............................................................................13 7. Umweltbelange.................................................................................................................14 7.1 Einleitung..........................................................................................................................14 7.1.1 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.....................................................14 7.1.1.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG.......................................................15 7.1.1.2 Landschaftsplan...............................................................................................................15 7.1.1.3 Grünordnungsplan............................................................................................................15 7.1.1.4 Eingriffsregelung...............................................................................................................15 7.1.1.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes........................................16 7.1.2 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange 16 7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung......................................................................................................................18 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 3 7.2.1 Menschen.........................................................................................................................18 7.2.1.1 Bestandsaufnahme...........................................................................................................18 7.2.1.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung.........................................18 8. Ergebnisse der Beteiligungen...........................................................................................20 8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit.........................................................................20 8.2 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf ................................................20 8.3 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf.......................................................................21 9. Vorhaben- und Erschließungsplan....................................................................................22 9.1 Bebauungs-/Nutzungskonzept..........................................................................................22 9.2 Erschließungskonzept......................................................................................................24 9.3 Grünordnerisches Konzept...............................................................................................24 C. INHALTE DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES..................................26 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches....................................................................26 11. Bindung von Vorhaben an den Durchführungsvertrag......................................................26 12. Vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche......................27 13. Art der baulichen Nutzung................................................................................................28 14. Maß der baulichen Nutzung..............................................................................................29 D. Städtebauliche Kalkulation...............................................................................................30 15. Städtebauliche Kennziffern...............................................................................................30 16. Maßnahmen und Kosten..................................................................................................30 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 4 A. EINLEITUNG 1. Lage und Größe des Plangebietes Das Plangebiet dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Nord und dort im Ortsteil Gohlis-Mitte.1 Das Plangebiet umfasst eine Teilfläche des Flurstückes 341/91 der Gemarkung Gohlis, mit einer Fläche von ca. 0,1 ha. Die Größe des Plangebietes entspricht der Grundfläche des Vorhabens mit dem vorhandenen Gebäude und den geplanten Vorbauten (Treppenhäuser und Balkonanlage). Die räumliche Lage des Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. aus der Planzeichnung zu ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches kann aus der Planzeichnung bzw. aus dem Kap. 10 dieser Begründung entnommen werden. 2. Planungsanlass und -erfordernis Planungsanlass bildet die Absicht eines Leipziger Projektentwicklers, das im Plangebiet gelegene ehemalige Stabsgebäude einer Kaserne zu sanieren und zum Wohn- und Geschäftshaus am Viertelsweg Ecke Martin-Drucker-Straße zu entwickeln. Im siebengeschossigen Gebäude sind neben Wohnnutzungen in den Obergeschossen Einzelhandelsnutzungen sowie Dienstleistungsangebote im Erdgeschoss und Dienstleistungsangebote und Büronutzungen im 1. Obergeschoss vorgesehen. Das Gebäude soll lediglich durch einen Vorbau für Balkone und Treppenhäuser geringfügig erweitert werden. Das Planungserfordernis für diesen Bebauungsplan ergibt sich aus der Notwendigkeit, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigte Entwicklung zu schaffen, da das Vorhaben nicht auf der Grundlage des § 34 BauGB zugelassen werden kann. Das Vorhaben fügt sich aufgrund seiner Größe (Gebäudehöhe/Geschossigkeit – Maß der baulichen Nutzung) nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Zudem könnten durch Unterschreitung der Grenzabstandsflächen durch das vorhandene Gebäude zu den südlich gelegenen zweigeschossigen Wohngebäuden hin nachbarschützende Belange berührt werden (Urteil des OVG Bautzen vom 28.03.2006 -1 B 335/04). Städtebauliche Gründe (Beseitigung eines städtebaulichen Missstandes, Erhalt eines das Gebiet prägenden Gebäudes, allgemeiner Wohnungsbedarf) sprechen jedoch für den Erhalt des Gebäudes und die Nutzungsänderung. Zudem kann ein Abbruch hoheitlich nicht verfügt werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist erforderlich, um die von der Planung berührten Belange zu ermitteln und angemessen berücksichtigen zu können. Dies ist erforderlich, um im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung den angemessenen bauplanungsrechtlichen Rahmen für die Zulässigkeit des Vorhabens setzen zu können. Dies betrifft insbesondere auch die genaue Definition der zulässigen Nutzungen. 3. Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: • 1 Änderung des gegebenen Zulässigkeitsmaßstabes, um damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die dem Vorhaben des Vorhabenträgers entsprechende Umnutzung des ehemaligen Stabsgebäudes zu einem hochwertigen Wohn- und Geschäftshaus zu schaffen. Auch soll damit Rechtssicherheit für den Grundstückseigentümer hinsichtlich der zukünftigen BebauungsmögStadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III-411/00 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 5 lichkeiten geschaffen werden. • Revitalisierung des brachgefallenen, ehemals militärisch genutzten Gebäudes, um auf die Beseitigung des infolge des Leerstandes entstandenen städtebaulichen Missstandes hinzuwirken. • Umnutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken, um damit der Nachfrage nach Wohnraum zu entsprechen und zur weiteren Stärkung des Wohnungsstandortes Gohlis beizutragen. • Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen in begrenztem Umfang, um damit der Einhaltung der im Stadtentwicklungsplan Zentren genannten Ziele sowohl bezüglich der Stabilisierung zentraler Versorgungsbereiche als auch der Sicherung wohnortnaher Grundversorgung zu entsprechen. • Ansiedlung von Dienstleistungsnutzungen und Büronutzungen in begrenztem Umfang zugunsten einer kleinräumlichen Mischung von Wohnen und Arbeiten im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung. • Regelung von vom Bauordnungsrecht abweichendem Maß der Tiefe der Abstandsfläche, um damit der historisch gewachsenen Situation und den aktuellen Entwicklungen hinsichtlich der Umnutzung der Gebäude und des Gebietes insgesamt zu entsprechen. • Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes • Umsetzung der Ergebnisse des Gestaltungsforums der Stadt Leipzig, in dem die geplante funktionale Gliederung und die architektonische Erscheinung des Gebäudes bestätigt wurden. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 6 4. Verfahrensdurchführung Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: Aufstellungsbeschluss vom 14.07.1993 Beschluss Nr. Nr. 831/93, bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 16/1993 vom 09.08.1993 Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren 22.08.2015 Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffentlichkeit, bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2015 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf 23.09.2016 (§ 4 Abs. 2 BauGB), mit Schreiben vom 27.09.2016 bis (§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 26.10.2016 16/2016 vom 17.09.2016 Öffentliche Auslegung des Entwurfes Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: • Rückgriff auf vorhandenen Aufstellungsbeschluss Das Planverfahren wurde auf der Grundlage des am 14.07.1993 gefassten Aufstellungsbeschlusses (Beschluss Nr. 831/93) zum Bebauungsplan Nr. 99 „Kasernengelände Werk Motor in Möckern beiderseits der Olbrichtstraße zwischen Bahnlinie Schkeuditz und Max-Liebermann-Straße“ durchgeführt. Eines erneuten Aufstellungsbeschlusses bedarf es nicht. • Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Voraussetzungen sind wie folgt erfüllt (Näheres dazu siehe auch im Kap. 2 und 3 dieser Begründung): ○ Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Wiedernutzbarmachung von Flächen. Näheres siehe Kap. 2. ○ Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Rechnung getragen. Näheres siehe Kap. 3. ○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Die Grundfläche beträgt insgesamt 1.174 m². ○ Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres siehe Kap. 7.1. ○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 7 • Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. Der Vorhabenträger hat am 02.09.2015 im Dietrich-Bonhoeffer-Haus, Hans-Oster-Straße 16 in 04157 Leipzig mit einer Bürgerveranstaltung das Vorhaben der Öffentlichkeit vorgestellt. Im Rahmen dieser Veranstaltung wurden die Ziele und Zwecke der Planung als Grundlage des Vorhabens erörtert. B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel 7. Umweltbelange. 5.1 Topografie Das Gelände um das Plangebiet ist weitestgehend eben. Die Fläche ist vollständig versiegelt. 5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein bestehendes 7-geschossiges Gebäude. Es wurde als Verwaltungsbau durch das Militär genutzt. Die Maße betragen in Ost-West-Richtung 16,40 m und in Nord-Süd-Richtung 74,00 m. Die Gebäudehöhe beträgt 25,60 m. Die Höhe des letzten Aufenthaltsgeschosses (6. OG) beträgt 21,40 m. Die Bezugshöhe liegt bei 130,0 m ü. NHN. 5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung Das Plangebiet ist derzeit nicht bewohnt. Im direkten Umfeld des Plangebietes entstehen zur Zeit des Planverfahrens verschiedene Wohnquartiere für Mehr- und Einfamilienhäuser. 5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung Das Plangebiet ist vollständig bebaut. Am Gebäude befinden sich einige Pflanzbeete. Im Osten grenzt an den Geltungsbereich ein Parkplatz und eine Schuttfläche. Die übrigen Seiten werden durch Verkehrsflächen begrenzt. In den angrenzenden Wohnquartieren entstanden zwischen der Bebauung teilweise großzügig gestaltete Grünanlagen und Wasserflächen. 5.5 Soziale Infrastruktur Innerhalb des Plangebiets sind keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur vorhanden. Die nächstgelegenen Kindertagesstätten sind die Kita „Kita St. Benno“ an der Fleißnerstraße 2 (ca. 200 m), der Kindergarten Hildegardstift an der Hans-Oster-Straße 16 (ca. 300 m) und die Kombinierte Tageseinrichtung „Die Kinderwichtel“ in der Bremer Straße 17 in etwa 900 m Entfernung. Die nächsten Schulen befinden sich in etwa einem Kilometer Entfernung: • Karl-Liebknecht-Schule (Grundschule) in der Heinrich-Mann-Straße 1 (1,1 km) • 68. Schule (Oberschule) in der Breitenfelder Straße 19 (1,3 km) • Werner-Heisenberg-Schule (Gymnasium) in der Diderotstraße 35 (1,7 km) • Johann-Heinrich-Pestalozzi-Schule (Förderschule) in der Hannoverschen Straße 2 (1,1 km) 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 8 Mit der Entwicklung des Standortes aber auch seiner Umgebung soll zukünftig Wohnraum in einer Größenordnung geschaffen werden, der die Erforderlichkeit von weiteren Infrastruktureinrichtungen auslöst. Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich zweier Zentren, den Versorgungsbereichen an der Max-Liebermann-Straße/Landsberger Straße (Nahversorgungszentrum) in Gohlis-Nord sowie in Gohlis-Süd an der Georg-Schumann-Straße (Stadtteilzentrum). Sie sichern die Grundversorgung und stellen das Angebot an Einzelhandel und Dienstleistungen bereit. 5.6 Technische Infrastruktur 5.6.1 Verkehrsinfrastruktur Das Plangebiet befindet sich zwischen einer Hauptverkehrsstraße auf dem „Mittleren Ring“ des Straßennetzes der Stadt Leipzig und der Trasse des Mitteldeutschen S-Bahn-Netzes mit dem Haltepunkt Olbrichtstraße südlich des Plangebietes. Es weist daher eine besonders günstige Lage hinsichtlich der örtlichen und regionalen Anbindung auf. Gleichzeitig grenzt der Geltungsbereich nicht direkt an diese Verkehrstrassen und ist daher nicht direkt den entstehenden Emissionen ausgesetzt. Anbindung des Grundstückes an die öffentliche Straße/ruhender Verkehr Das Gebäude befindet sich an der Kreuzung Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße. Der Viertelsweg ist eine öffentliche Straßenverkehrsfläche. Die Martin-Drucker-Straße ist derzeit eine private Straßenverkehrsfläche, die zu einem späteren Zeitpunkt öffentlich gewidmet werden soll. Die Erschließung erfolgt auf der Ostseite des Gebäudes über die Straße Viertelsweg, an die das Vorhabengrundstück direkt angebunden ist. Das Vorhabengrundstück ist somit im Sinne des BauGB erschlossen. Die für die bauliche Nutzung bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze wurden mit der Baugenehmigung vom 18.02.2014 bereits genehmigt. Im Rahmen dieses Planverfahrens verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Herstellung und dinglichen Sicherung der Stellplätze (siehe Kap. 9.3). ÖPNV Etwa 500 m südlich des Plangebiets befindet sich eine Haltestelle auf einer Trasse des Mitteldeutschen S-Bahn-Netzes. Dabei handelt es sich um die Linie S3, die von Halle (Saale) bis zum Stadtteil Stötteritz verläuft. Sie bindet das Stadtgebiet um die ehemalige General-Olbricht-Kaserne im 30-Minuten-Takt auch an das Stadtzentrum an. Die nächsten Haltestellen des Nahverkehrs liegen in einem Umkreis von 0,4 km - 0,7 km, was einer Gehzeit von etwa zehn Minuten entspricht. Die Haltestelle „Olbrichtstraße“ der Buslinie 80 mit zehn Minuten Takt in der Hauptverkehrszeit befindet sich in etwa 0,7 km Entfernung. Zu den Straßenbahnlinien 4 und 12 gehören die Haltestellen „Landsberger-/Max-Liebermann-Straße“ in etwa 0,4 km Entfernung und „Viertelsweg“ in etwa 0,6 km Entfernung. 5.6.2 Ver- und Entsorgungsanlagen Das zu sanierende Wohn- und Geschäftshaus ist an Entsorgungsleitungen in der Martin-DruckerStraße angeschlossen. Nach Angaben der Kommunalen Wasserwerke Leipzig GmbH (KWL GmbH) ist der Anschluss für die Trinkwasserleitungen derzeit getrennt bzw. gesperrt (Schreiben der KWL v. 24.10.2016). Die Ertüchtigung und Ergänzung der Trink- und Abwasserleitung wird durch den Eigentümer und Vorhabenträger auf Grundlage der zwischen ihm und der KWL GmbH abgeschlossenen Verträge durchgeführt. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 9 6. Planerische und rechtliche Grundlagen 6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 6.1.1 Ziele der Raumordnung 6.1.1.1 Landesentwicklungsplan Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen des Landesentwicklungsplanes 2013 (LEP) relevant: Gemäß des Grundsatzes G.1.2.1 sind in Verdichtungsräumen die Koordinierung der Flächennutzungsansprüche und eine effiziente Flächennutzung für die Leistungsfähigkeit von Wirtschaft und Infrastruktur nachhaltig zu sichern. Durch die Revitalisierung eines großflächigen Kasernenareals wird auf einer Fehlstelle im Verdichtungsraum Leipzigs eine nachhaltige Entwicklung und effiziente Flächennutzung ermöglicht. Mit der Wiedernutzung als Wohnquartier wird dem Leitbild des LEP, der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung den Vorzug einzuräumen, entsprochen. Z 1.3.1: Die Zentralen Orte sind so zu entwickeln, dass sie • ihre Aufgaben als Schwerpunkte des wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Lebens im Freistaat Sachsen wahrnehmen können und • zur Sicherung der Daseinsvorsorge die Versorgung der Bevölkerung ihres Verflechtungsbereiches mit Gütern und Dienstleistungen bündeln und in zumutbarer Entfernung sicherstellen. In der Begründung des Ziels wird darauf hingewiesen, dass die Standortvorteile der Zentralen Orte im Freistaat Sachsen insbesondere in Synergieeffekten durch die räumliche Konzentration ihrer vielfältigen Funktionen für Wohnen und Infrastruktur bestehen. Z 2.2.1.3: Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete soll in zumutbarer Entfernung zu den Versorgungs- und Siedlungskernen erfolgen. Z 2.2.1.7: Brachliegende und brach gefallende Bauflächen, insbesondere (...) Militär-[brachen] (…), sind zu beplanen und die Flächen wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen. G 2.2.2.2: Die Entwicklung der Städte und Dörfer soll so erfolgen, dass • das historische Siedlungsgefüge angemessen berücksichtigt, • die Innenstädte beziehungsweise Ortskerne der Dörfer als Zentren für Wohnen, Gewerbe und Handel, Infrastruktur und Daseinsvorsorge gestärkt und weiterentwickelt, • Brachflächen einer neuen Nutzung zugeführt, • eine energiesparende und energieeffiziente, integrierte Siedlungs- und Verkehrsflächenentwicklung gewährleistet, • die gesundheitlichen Belange der Bevölkerung berücksichtigt sowie • beim Stadt- beziehungsweise Dorfumbau bedarfsgerecht sowohl Maßnahmen zur Erhaltung, Aufwertung, Umnutzung, zum Umbau und Neubau als auch zum Rückbau umgesetzt werden. G 4.1.3.2: Die unvermeidbare Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlung, Industrie, Gewerbe, Verkehr, Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen soll auf Flächen mit Böden, die bereits anthropogen vorbelastet sind oder die eine geringe Bedeutung für die Land- und Forstwirtschaft, für die Waldmehrung, für die Regeneration der Ressource Wasser, für den Biotop- und Artenschutz oder als natur- und kulturgeschichtliche Urkunde haben, gelenkt werden. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 10 Der Bebauungsplan entspricht gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung. 6.1.1.2 Regionalplan Im Regionalplan Westsachsen 2008 ist das Plangebiet dieses Bebauungsplanes als Siedlungsfläche dargestellt. Als hoch gewichtete Belange sind die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Leipzig und der sorgsame Umgang mit der Ressource Fläche zu benennen. Als Umsetzungsinstrumentarien werden dafür unter anderem die Innenentwicklung von Wohnsiedlungen sowie die Revitalisierung bzw. Entsiegelung von Wohnungs-, Industrie-, Gewerbe- und Militärbrachen genannt. Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen des Regionalplans relevant: 2.3.1: Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als Versorgungs- und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte sowie als Standorte für Bildung und Kultur zu sichern und zu stärken. Z 4.1.1: Freiraumbeanspruchende oder -beeinträchtigende Nutzungen und Vorhaben sollen auf das unabdingbar notwendige Maß beschränkt und schutzwürdige Landschaftsteile erhalten werden. Einer weiteren Reduzierung bzw. Zergliederung wertvoller Ökosysteme ist entgegenzuwirken. Z 4.4.1: Bodenverbrauchende Nutzungen sollen auf das unabdingbar notwendige Maß beschränkt werden. Durch Trassenbündelung, Flächenrevitalisierung brachliegender Industrie- und Gewerbeareale, die Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme durch vorrangige Nutzung des vorhandenen innerörtlichen Bauflächenpotenzials und die Umsetzung eines Verwertungsgebots im Zuge von Baumaßnahmen ist auf den sparsamen Umgang mit Flächen und Bodenmaterial hinzuwirken. Z 5.1.1: Die Inanspruchnahme unverbauter Flächen für Siedlungszwecke soll auf das unabdingbar notwendige Maß beschränkt werden. Z 5.1.4: Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und unter Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden. Der Bebauungsplan entspricht gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung. 6.1.2 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan ist die Fläche dieses Bebauungsplanes als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 6.1.3 Landschaftsplan Gemäß § 11 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan aufgestellt worden (beschlossen durch den Stadtrat am 16.10.2013 und im Amtsblatt Nr. 20/2013 vom 02.11.2013 bekannt gemacht). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung erforderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Näheres dazu ist Kap. 7.1.1.2 zu entnehmen. 6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben Für das Plangebiet existiert zum gegenwärtigen Zeitpunkt kein Bebauungsplan. Bauvorhaben sind derzeit auf der planungsrechtlichen Grundlage von § 34 BauGB zu beurteilen. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 11 Im näheren Umfeld befinden sich auf dem Gelände der ehemaligen General-Olbricht-Kaserne die Geltungsbereiche mehrerer Bebauungspläne: • Nr. 347 „Wohnen an der Olbrichtstraße/Ecke Tresckowstraße“ (in Kraft) • Nr. 343 „Nachnutzung einer Teilfläche an der General-Olbricht-Kaserne“ (in Kraft) • Nr. 357.1 „Westlich der Olbrichtstraße - Teil Süd“ (in Aufstellung) • Nr. 357.2 „Westlich der Olbrichtstraße - Teil Nord“ (in Aufstellung) 6.2 Sonstige Planungen 6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2020 (SEKo) wurde am 20.05.2009 vom Stadtrat als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 11) beschlossen (RB IV – 1595-09). Es beschreibt eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis 2020. Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und Fachplanungen) benennt es inhaltliche und stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunkte sowie zentrale Maßnahmeschwerpunkte zu deren Umsetzung. Das SEKo benennt vier wesentliche Ziele der Stadtentwicklung: Lebensqualität verbessern und erhalten, soziale Stabilität sichern, Wettbewerbsfähigkeit steigern sowie nationale und internationale Bedeutung steigern. Im Fachbereich Wohnen definiert das SEKo das Ziel, Wohnungsmarkt und Quartiersentwicklung nachhaltig zu gestalten. Dazu sollen unter anderem städtebaulich/denkmalpflegerisch bedeutsame Strukturen gestärkt werden. Das Plangebiet liegt im Prioritätsbereich 3 der Denkmalpflege. Verluste an räumlich zusammenhängender Denkmalsubstanz und stadthistorischen Strukturen sollen minimiert werden. Objekte, Objektfolgen bzw. Anlagen mit besonderem Handlungsbedarf und Denkmalwert sollen punktuell gefördert werden.2 Im Bereich Wohnen liegt der Fokus auf der Innen- vor der Außenentwicklung. Der Geltungsbereich wird als Umstrukturierungsgebiet ohne Priorität beschrieben.3 Die vorliegende Planung folgt den Zielstellungen des SEKo. 6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren wurde am 18.03.2009 durch den Stadtrat beschlossen (RB IV – 1544/09). Damit gibt sich die Stadt Leipzig ein räumlich-funktionales Ordnungskonzept zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Der STEP Zentren bezieht sich auf die Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt und ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Ziel des STEP ist – im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Stadt sowie jeweils auch ihrer Stadt- und Ortsteile – die Konzentration der Versorgungsfunktion auf zentrale multifunktionale Versorgungsbereiche, die im Zentrum der Wohnquartiere und für die Wohnbevölkerung gut erreichbar angeordnet sein sollen, zu sichern. Der STEP Zentren fördert bewusst eine Konzentration von Einzelhandel und weiteren Nutzungen an geeigneten Standorten, um eine räumliche Diversifizierung von Einzelhandelsstandorten an nicht 2 3 Karte Denkmalpflege SEKo S. 64f. Karte Wohnen-Kleinräumige Zielaussagen InSEK S. 25 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 12 bzw. nicht ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu weist der STEP auf der Basis eines abgestuften integrierten Zentrensystems 65 zentrale Versorgungsbereiche verschiedener Größe in entsprechender räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. Dies sind die Innenstadt, Zentren in den Stadtteilen und Nahversorgungslagen. Grundlage dafür sind die tatsächlich vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche, die es zu erhalten und weiterzuentwickeln gilt sowie ermittelte Bereiche, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung zu den Wohnquartieren und der Verfügbarkeit von Flächen für die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche geeignet sind. Der STEP Zentren wird derzeit fortgeschrieben. Mit Zustimmung des Stadtrates zum Entwurf des STEP Zentren, Fortschreibung 2016 zu Beginn des Jahres 2017 wird voraussichtlich im 2. Quartal 2017 ein aktualisiertes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vorliegen. Dieses wird als Abwägungsmaterial hier bereits berücksichtigt, um zusätzlich für die im Durchführungsvertrag getroffene Verpflichtung, Läden mit maximal 150 m² Verkaufsfläche je Einheit zu errichten, optional auch eine Einzelhandelseinheit mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel bis maximal 600 m² Verkaufsfläche zuzulassen, wenn die Zustimmung des Stadtrates zur Fortschreibung des STEP erfolgt ist. Die Fläche der übrigen Läden bleibt je Laden auch in diesem Fall auf 150 m² Verkaufsfläche begrenzt. Nach dem im STEP Zentren, Fortschreibung 2016 formulierten Steuerungsgrundsatz 2 für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (STEP Zentren, Fortschreibung 2016: Kapitel 10.2, S. 153 ff) soll ein Einzelhandelsbetrieb mit für den STEP relevanter Verkaufsfläche im Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel nur zugelassen bzw. erweitert werden, wenn sich sein Standort in städtebaulich integrierter Lage sowie außerhalb von Kerneinzugsbereichen (500-Meter-Radien) der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche befindet. Der Bebauungsplan liegt zwar innerhalb des Kerneinzugsbereiches des benachbarten D-Zentrums Gohlis-Nord, mit der beschränkten Verkaufsfläche und der städtebaulich integrierten Lage des Vorhabens liegen jedoch die Voraussetzungen für die genannte Ausnahmeregelung von den Steuerungsgrundsätzen des STEP Zentren vor, ohne dass die Grundzüge des STEP Zentren verletzt würden. Das zulässige Nahversorgungsangebot dient der wohnungsnahen Grundversorgung auch für die neu in der unmittelbaren Umgebung entstandenen Wohnquartiere und wird das Angebot des zentralen Versorgungsbereiches ergänzen. Es schränkt dessen Entwicklungsoptionen deshalb allenfalls nur unwesentlich ein. Diese im Vertrag bereits im Vorgriff auf die Regelung im STEP Zentren – welche auf eine entsprechende Forderung des Stadtrates zurückgeht – verankerte Option kann jedoch erst wirksam werden, wenn die Ratsversammlung dem Entwurf der Fortschreibung des STEP zugestimmt hat. Damit ist einerseits eine Begrenzung der Verkaufsflächen und somit auch eine Konformität mit den Regelungen des geltenden Stadtentwicklungsplans Zentren sichergestellt und andererseits die Möglichkeit eröffnet die unmittelbar bevorstehende Anpassung des STEP Zentren in geeigneter Weise zu berücksichtigen. Einer weiteren separaten Begrenzung von Verkaufsflächen in Form einer Festsetzung im Bebauungsplan bedarf es daher nicht. Es wäre sogar kontraproduktiv, da mit der Regelung über den Durchführungsvertrag – bei entsprechendem Bedarf seitens des Vorhabenträgers und der bereits in Aussicht stehenden neuerlichen Fortschreibung des STEP Zentren – eine leichtere Anpassungsmöglichkeit an die aktuellen Rahmenbedingungen möglich ist, denn der Durchführungsvertrag ist deutlich zügiger anzupassen als ein Bebauungsplan, bei dem ein strickt geregeltes Verfahren mit entsprechendem zeitlichen Aufwand erforderlich ist. Die vom Gesetzgeber vorgesehenen Möglichkeiten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit der Option bestimmte Sachverhalte auch im dazugehörigen Vertrag zu regeln, stellen für den vorliegenden Fall somit eine deutliche Erleichterung für den potenziellen Anpassungsfall 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 13 dar. Die Zielstellungen des STEP Zentren sind Grundlage für diesen Bebauungsplan. Die dazu getroffenen Aussagen zum Bebauungsplan wurden zum Zwecke der besseren Nachvollziehbarkeit des Vorgehens in der Fassung zum Satzungsbeschluss noch einmal deutlich ergänzt. 6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen Im fortgeschriebenen Teilplan Wohnungsbau des Stadtentwicklungsplanes Wohnungsbau und Stadterneuerung (RB V-771/11 vom 20.04.2011) ist das im wirksamen FNP als Wohnbaufläche dargestellte Plangebiet anhand seiner Versorgungsqualitäten als insgesamt günstig beurteilt und als „Standort mit Entwicklungspriorität” eingestuft worden. Mit dem Stadtratsbeschluss am 28. Oktober 2015 zum überarbeiteten Wohnungspolitischen Konzept (VI-DS-01475) wurden vor dem Hintergrund der aktuellen Veränderungsprozesse die langfristigen Leitlinien, die Ziele und Strategien sowie die kurz- bis mittelfristig einzusetzenden Instrumente für den Leipziger Wohnungsmarkt neu festgelegt. Hierbei wurden entsprechend den veränderten wohnungspolitischen Zielen der Stadt Leipzig neue Grundsätze formuliert, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu berücksichtigen sind. Gleichzeitig wurden die im Teilplan Wohnungsbau formulierten Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus aufgehoben. Vor dem Hintergrund steigender Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flächennutzung wird Geschosswohnungsbau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs priorisiert. Die Wiedernutzung ehemals bebauter Flächen hat Priorität vor der Neuinanspruchnahme. Im Interesse eines flächensparenden Bauens soll die Kombination verschiedener Nutzungen angestrebt werden, wo sie sinnvoll möglich und umsetzbar ist. Die Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes entsprechen den Zielen des Teilplanes Wohnungsbau sowie den Zielen und Grundsätzen des Wohnungspolitischen Konzeptes. Die Stadtentwicklungspläne Gewerbliche Bauflächen sowie Verkehr und Öffentlicher Raum haben für das Bebauungsplangebiet keine Relevanz. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 14 7. Umweltbelange 7.1 Einleitung Dieser Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt. Demnach sind die Durchführung einer Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB) nicht erforderlich. Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit folgenden Ergebnissen geprüft: • Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Der nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB genannte Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Die nach dem Bebauungsplan maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt lediglich 1.174 m². • Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Da sich keine derartigen Gebiete in der näheren Umgebung oder im möglichen Einwirkbereich von nach dem Bebauungsplan zulässigen Nutzungen befinden, sind Beeinträchtigungen der oben genannten Schutzgüter nicht zu erwarten. Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begründung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der Bebauungsplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäftigen muss. b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Einschätzung (siehe dazu Kapitel 7.1.2). c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen (siehe Kapitel 7.2). e) Ergänzung der Ermittlungen und der Darlegungen zu den Umweltbelangen, soweit im Ergebnis der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich. 7.1.1 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes genannt. Sonstige Untersuchungen bzw. Gutachten (z. B. Altlasten-, Verkehrs-, Luftschadstoff-, Bodengutachten usw.) waren nicht erforderlich. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 15 7.1.1.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG Das Plangebiet berührt kein Europäisches Vogelschutzgebiet (SPA) oder Flora-Fauna-Habitat [FFH]-Gebiet und liegt nicht in relevanter Nähe von Natura-2000-Schutzgebieten. Auch nationale Schutzgebiete (NSG, LSG, FND, Überschwemmungsgebiete u. a.) befinden sich nicht im Plangebiet und dessen näherer Umgebung. Das nächstgelegene Schutzgebiet, das Landschaftsschutzgebiet "Nördliche Ritzschke", beginnt ca. 1,0 km nordöstlich des Plangebietes. Es existieren keine Hinweise, die auf eine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Schutzgebiete hindeuten. Es sind aufgrund der räumlichen Entfernung der dazwischen befindlichen Bebauung und der Verkehrseinrichtungen keine funktionalen Beziehungen zwischen den Schutzgebieten und dem Plangebiet zu erwarten. 7.1.1.2 Landschaftsplan Der Landschaftsplan enthält neben den Zielen, die für ihre Verwirklichung erforderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplans wird das Plangebiet dem Teilräumlichen Leitbild LB 12 Industrie- und Gewerbestandorte zugeordnet. Folgende Planungsziele werden formuliert: • Schaffung von begrünten Freiräumen an vorhandenen und geplanten Industrie-, Gewerbe- und Militärstandorten und deren verkehrliche Erschließung; • Verknüpfung mit dem Grünsystem der Stadt; • stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Durchgrünungsgrades durch Vegetation; • Abbau der Barrierewirkung durch Einbindung in die Alltagsrouten für Geh- und Radverkehr. Zudem wird auf die Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten und den Erhalt einer Grünverbindung im Hauptwegenetz hingewiesen. Die Planung steht den großräumlichen Entwicklungszielen des Landschaftsplanes nicht entgegen. 7.1.1.3 Grünordnungsplan Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 11 BNatSchG i.V.m. § 7 SächsNatSchG) kann für diesen Bebauungsplan ganz abgesehen werden, da es sich ausschließlich um eine Nachnutzung/ Nutzungsänderung eines vorhandenen Gebäudes handelt. Bereits mit erteilter Baugenehmigung abschließend geregelt sind die durch die Nutzung erforderlichen Stellplätze, welche weitgehend in einer angrenzenden Tiefgarage untergebracht werden. Auch die umgebenden Freiflächen, die auch für die Nutzung des Gebäudes zur Verfügung stehen, sind bereits genehmigt. 7.1.1.4 Eingriffsregelung Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte im vorliegenden Falle aufgrund der Anwendung des beschleunigten Verfahrens gänzlich abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 16 7.1.1.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes Auf Grundlage zweier schalltechnischer Untersuchungen wurden Randbedingungen benannt, die eine Verträglichkeit der zukünftigen Nutzungen innerhalb des Wohn- und Geschäftshauses sowie der umgebenden Bebauung gewährleisten. Diese werden im Durchführungsvertrag gesichert. 7.1.2 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Umweltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen sind. Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange werden im Ergebnis dessen wie folgt festgelegt: Belang/Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswirkungen Art, Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlungen Menschen 1. Verkehrslärm, Beeinträchtigung der schutzbedürftigen Ermittlung von Emissionsbedingungen, vom Vorhaben Nutzungen (Wohnnutzung im Umfeld bei denen eine Verträglichkeit gewährausgehend und in Vorhaben) durch Parkverkehr leistet ist der Kunden und Beschäftigten sowie durch Andienverkehr für Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen nicht auszuschließen. 2. Gewerbelärm, Beeinträchtigung der schutzbedürftigen Ermittlung von Emissionsbedingungen, vom Vorhaben Nutzungen durch emittierende Nutzun- bei denen eine Verträglichkeit gewährausgehend gen im Erdgeschosses und in Teilen des leistet ist 1. Obergeschosses nicht auszuschließen. Die weiteren Ermittlungen und Darlegungen konzentrieren sich auf die oben angeführten Punkte. Keine weiteren Ermittlungen und Darlegungen sind erforderlich zu: Belang/Teilaspekt 1. Boden/Altlasten Das Plangebiet ist und bleibt durch das vorhandene Gebäude komplett versiegelt, eine natürliche Bodendecke ist nicht vorhanden. Anhaltspunkte auf Altlasten liegen nicht vor. 2. Wasser Das Plangebiet ist und bleibt komplett versiegelt, ein Beitrag zur Grundwasserneubildung ist nicht vorhanden. Es gibt keine Oberflächengewässer. 3. Klima/Luft (inkl. Gerüche) Da mit der Planung keine Flächen ver- oder entsiegelt werden, ist diesbezüglich keine Veränderung der lokalklimatischen Situation zu erwarten. Es ist vorgesehen 500 m² Dachfläche zu begrünen, um dadurch die mikroklimatisch-lufthygienische Situation im direkten Baukörperbereich zu verbessern. Für die Abwägung erhebliche städtebauliche Auswirkungen sind daraus 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 17 nicht zu erwarten. Vorhandene (hier verkehrsbedingte) Vorbelastungen bestehen nur in unerheblichem Umfang. Neue Emittenten sind nur in einem sehr geringen Umfang zu erwarten. 4. Pflanzen Da mit der Planung keine Flächen ver- oder entsiegelt werden, sind diesbezüglich keine Veränderung der Standortbedingungen für Pflanzen zu erwarten. Innerhalb oder an der vorhandenen alten Gebäudesubstanz konnten keine Nachweise von Pflanzenvorkommen erbracht werden. Aus der geplanten Dachbegrünung sind für die Abwägung erhebliche städtebauliche Auswirkungen nicht zu erwarten. 5. Tiere Im Ergebnis zweier Begehungen bzw. Begutachtungen der gesamten Gebäudestrukturen im August 2013 und im Juli 2015 sind erhebliche Auswirkungen nicht zu erwarten. Es wurde die Eignung als Lebensraum hinsichtlich Zugänglichkeit für Tierarten und Bedingungen für Brut-/Fortpflanzungsplätze untersucht. Schon bei der ersten Begehung konnten keine Nachweise zu Vorkommen geschützter Tierarten erbracht werden. Aufgrund der zeitlichen Verzögerung und zeitlich versetzten Fortführung des Verfahrens wurde eine weiter Begehung durchgeführt. Diese bestätigte das Ergebnis der ersten Untersuchung. Mit Beginn der Arbeiten an der Fassade zur Wiedernutzbarmachung des brachliegenden Gebäudes können durch eine ökologische Baubegleitung (ÖBB) potentielle Lebens- und/oder Fortpflanzungsstätten gefunden werden. Im Rahmen der ÖBB können sofort entsprechend notwendige Sicherungsmaßnahmen eingeleitet werden. Damit sind nachteilige Auswirkungen auf potentielle Vorkommen Gebäude bewohnender Arten (Vögel, Fledermäuse) ausgeschlossen. 6. Biologische Die biologische Vielfalt von Pflanzen und Tieren ist als sehr gering einzuVielfalt schätzen (s. o.) und wird sich mit Umsetzung des Vorhabens nicht verändern. 7. Landschaft Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung und dem Erhalt der Gebäudekubatur das Stadtlandschaftsbild nicht verändert wird. 8. Menschen 8.1 Erholungspo- Mit der Wiedernutzbarmachung des Gebietes wird das Erholungspotential tential nicht erheblich verändert. 8.2 Verkehrslärm, Vorhandene, von den öffentlichen Verkehrsflächen oder von Bahnanlagen ausauf das Vorhaben gehende Verkehrslärm-Vorbelastungen bestehen nur in für die Abwägung unerheblichem Umfang. einwirkend 8.3, Gewerbelärm, Es sind keine gewerblichen Nutzungen, von denen für die Abwägung erhebliauf das Vorhaben che Lärmimmissionen ausgehen könnten, im näheren Umfeld vorhanden bzw. nach derzeitigem Kenntnisstand vorgesehen. einwirkend 9. Kulturgüter und Umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter sind sonstige Sachgüter nicht zu erwarten. 10. Wechselwir- Wechselwirkungen zwischen unterschiedlichen Belangen liegen nicht vor. kungen 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 18 7.2 Beschreibung und Bewertung Umweltauswirkungen der Planung der voraussichtlichen erheblichen Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange (siehe Kapitel 7.1.2) erheblichen Umweltauswirkungen beschrieben und bewertet. 7.2.1 Menschen Aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange (siehe Kapitel 7.1.3) wird nachfolgend ausschließlich auf vom Vorhaben ausgehenden Verkehrsund ebensolchen Gewerbelärm eingegangen. 7.2.1.1 Bestandsaufnahme a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten Zur Beurteilung der schalltechnischen Situation wurden Berechnungen in Anlehnung an die DIN ISO 6913-2 Dämpfung des Schalls bei Ausbreitung im Freien, Teil 2 Allgemeines Berechnungsverfahren, vorgenommen. Dabei wurden die Emissionsbedingungen ermittelt, bei denen eine Verträglichkeit der verschiedenen Nutzungen gewährleistet ist. Die zukünftigen Handels- bzw. Dienstleistungseinrichtungen, die sich im Erdgeschossbereich einmieten werden, sind derzeit nicht bekannt. Somit konnten keine Aussagen zum Stellplatzbedarf und zu den Bewegungshäufigkeiten auf den Stellflächen abgeleitet werden. Es wurde daher der umgekehrte Weg für die Prüfung gewählt. Es wurden die Bewegungshäufigkeiten ermittelt, bei denen eine Einhaltung der Orientierungswerte/Immissionsrichtwerte noch gewährleistet ist. Dabei wurden die Geräuschemissionen der Warenanlieferung ebenfalls berücksichtigt. b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes Maßgebend für die Bemessung der Emissionen im Plangebiet ist die Schutzbedürftigkeit der umgebenden Bebauung und die Vorbelastung durch gewerbliche Nutzungen in der Nachbarschaft des Plangebietes. Als Immissionsorte wurden die schutzbedürftigen Nutzungen einbezogen, die das Plangebiet umgeben. Zusätzlich wurden Immissionsorte des betreffenden Wohn- und Geschäftshauses berücksichtigt. Für die schutzbedürftigen Nutzungen ist von der Schutzbedürftigkeit eines allgemeinen Wohngebietes auszugehen. 7.2.1.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung Mit Umsetzung der Planung werden zum einen die Entwicklung schutzbedürftiger Nutzung (Wohnen) aber auch emittierender Nutzungen (Handels- bzw. Dienstleistungseinrichtungen) ermöglicht. Entscheidendes Maß für die Beurteilung der Auswirkungen ist die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm bzw. der Orientierungswerte der DIN 18005. Dabei wurden die Emissionsbedingungen ermittelt, bei denen eine Verträglichkeit der verschiedenen Nutzungen gewährleistet ist. Als Ergebnis der Schalluntersuchungen wird folgendes festgestellt: 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 19 1. Als Hauptemissionsquellen sind der Parkverkehr der Kunden und Beschäftigten und der Andienverkehr/Warenumschlag im Zusammenhang mit der Nutzung der Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtung anzusehen. Hier wurde auch berücksichtigt, dass neben den gewerblich genutzten 17 oberirdischen Stellplätzen auch weitere 16 Stellplätze in der Tiefgarage untergebracht werden sollen (Gutachten Nr. 5020316 vom 02.03.2016). Die Schallabstrahlung über die Bauhülle des Baukörpers selbst spielt bei den beabsichtigten Nutzungen eine untergeordnete Rolle. Eine Realisierung von technischen Anlagen unter Berücksichtigung und Gewährleistung der Anforderungen des Immissionsschutzes ist nach dem Stand der Technik auch an diesem Standort möglich. 2. Es kann eine Verträglichkeit zwischen den Nutzungen Handels- bzw. Dienstleistungseinrichtungen und dem Wohnen gewährleistet werden, wenn es zur Ansiedlung von Einrichtungen kommt, die mit einem begrenzten Parkplatzangebot auskommen und deren Warenumschlag mit kurzen Einwirkzeiten und geringen Geräuscheinwirkungen verbunden ist. 3. Als Orientierung für eine Eignung der Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen am Standort sollten die Angaben der Kunden-Pkw pro Tag dienen. Diese sollten auf ein verträgliches Maß beschränkt werden. 4. Die effektiven Einwirkzeiten des Warenumschlages sollten eingeschränkt werden. 5. Die maximalen Schalldruckpegel, die von Einzelereignissen verursacht werden können, überschreiten den Immissionsrichtwert am Tage um weniger als 30 dB(A). Das „Spitzenkriterium“ kann eingehalten werden. 6. Ein Nachtbetrieb der Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie eine Warenlieferung im Nachtzeitraum ist nicht möglich. Sowohl der Beurteilungspegel als auch der maximale Schalldruckpegel würden die zulässigen Richtwerte überschreiten. 7. Die anlagenbezogenen Verkehrslärmimmissionen auf den öffentlichen Verkehrsflächen im Abstand von 500 m zum Betriebsgrundstück haben im konkreten Fall aus Sicht des Immissionsschutzes keine Bedeutung, da davon ausgegangen wird, dass es zu einer ausreichenden Vermischung mit dem übrigen Verkehr im Gebiet kommt. Mit dem Schallgutachten wurde der Maximalfall unter dem eine Verträglichkeit gewährleistet werden kann untersucht. Mögliche Abweichungen von den im Schallgutachten angenommenen Nutzflächengrößen für die Läden im Erdgeschoss haben bei der Durchführung des Vorhabens keine Auswirkungen auf die Ergebnisse der Untersuchung, da ausschließlich die Gesamteinwirkzeit des Warenumschlages und der Parkverkehr der Kunden maßgeblich für die ermittelten Immissionen sind. Entsprechend den Ergebnissen und Feststellungen des Gutachtens hat sich der Vorhabenträger im Rahmen der Regelungen im Durchführungsvertrag zur Einhaltung folgender Maßnahmen verpflichtet: Maßnahme 1 Die Gesamtzahl (Obergrenze) der Kunden-Pkw por Tag wird auf maximal 500 Pkw begrenzt. Maßnahme 2: Die Summe der effektiven Einwirkzeiten des Warenumschlages wird auf insgesamt 1 Stunde und 40 Minuten begrenzt. Die tatsächliche Aufenthaltsdauern der Lkw können länger sein. Maßnahme 3: Generell sind die geplanten Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen nur für eine Nutzung im Tageszeitraum vorzusehen. Das gilt auch für die Warenanlieferung. Ein Nachtbetrieb der Einzel20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 20 handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie eine Warenanlieferung im Zeitraum zwischen 22.00 und 6.00 Uhr ist auszuschließen. 8. Ergebnisse der Beteiligungen 8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) durch die Stadt wurde unter Anwendung des § 3 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauGB abgesehen, da die Unterrichtung und Erörterung auf anderer Grundlage erfolgt sind. Der Vorhabenträger hat am 02.09.2015 in der Hans-Osterstraße 16 eine öffentliche Veranstaltung durchgeführt, in der die Anwesenden entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB über das geplante Projekt unterrichtet wurden und in der Gelegenheit zur Erörterung bestand. Zu der Veranstaltung wurde durch öffentliche Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt Nr. 15 vom 22.08.2015 eingeladen. Bei der Veranstaltung waren auch Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes anwesend. Das Vorhaben wurde von allen Beteiligten befürwortet. Im Rahmen der Veranstaltung wurden Fragen zum Realisierungszeitraum der Tiefgarage gestellt, die zeitlich mit der Realisierung des Vorhabens auf anderer rechtlicher Grundlage errichtet werden soll. Weiterhin wurde darauf hingewiesen, dass die zukünftigen Wohnungen vermietet werden sollen. Zuletzt konnte klargestellt werden, dass mit Realisierung des Vorhabens allein im Bereich der Einfahrten der Straßenbereich verändert und nicht der gesamte Viertelsweg erneuert wird. Bis zum 18.09.2015 bestand die Möglichkeit Stellungnahmen abzugeben. Von dieser Möglichkeit wurde kein Gebrauch gemacht. 8.2 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf Die Träger der öffentlichen Belange (TöB) wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 23.09.2016 beteiligt und um Abgabe einer Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplans gebeten. Von den insgesamt 7 Beteiligten sind 7 Stellungnahmen eingegangen. Planungsrelevante Anregungen wurden durch die Landesdirektion Sachsen, die Industrie- und Handelskammer zu Leipzig und durch den Regionalen Planungsverband Leipzig-Westsachsen inhaltlich gleichermaßen wie folgt geäußert: Das Vorhaben ist regionalplanerisch unter der Voraussetzung zielkonform, dass die Einzelhandelsnutzung am Standort nach den Grundsätzen zur Steuerung von Einzelhandelsvorhaben des im Jahr 2009 beschlossenen STEP Zentren erfolgt. Nur auf diesem Weg lässt sich ein Konflikt mit dem Agglomerationsverbot nach dem Ziel 2.3.2.7 des Landesentwicklungsplans 2013 und dem Ziel 6.2.2 des Regionalplanes 2008 zur Entwicklung und Stärkung der Stadtteilzentren als Standorte des Einzelhandels ausschließen. Die Festsetzungen sind insofern zu ergänzen, damit 1. alle am Standort zu etablierenden Einzelhandelseinrichtungen sich dem Leipziger Laden zuordnen lassen oder 2. Läden größer 150 m² bis 800 m² Verkaufsfläche nach der Ausnahmeregelung des Grundsatzes 2 des STEP Zentren zur Gewährleistung der verbrauchernahen Grundversorgung auch außerhalb der im STEP Zentren definierten Zentralen Versorgungsbereiche zugelassen werden können oder 3. es sich ausnahmslos um Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gemäß der 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 21 Leipziger Sortimentsliste handelt. Die Forderungen ergehen, weil: • zwei der im Erdgeschoss konzipierten Läden größer 150 m² Verkaufsfläche (393 m² und 183 m²) aufweisen, • Sortimentsfestsetzungen für den Einzelhandel im Planteil D nicht getroffen werden und • Nachweise bzw. Untersuchungen zur Ausnahmeregelung des Grundsatzes 2 des STEP Zentren nicht erwähnt bzw. in der Planbegründung geführt wurden. Das die genannten Belange der TöB bereits in der Planung hinreichend berücksichtigt wurden, ist durch ergänzende und konkretisierende Aussagen in den Kap. 6.2.2 und 9.1 dargestellt. Das Vorhaben ist auf Grundlage der vorliegenden Planung und den daraus resultierenden, mit der Stadt vereinbarten, Verpflichtungen des Vorhabenträgers zur Durchführung des konkreten Vorhabens regionalplanerisch zielkonform, da es den Grundsätzen und Zielen des STEP Zentren der Stadt entspricht. Im Ergebnis der Beteiligung der TöB ist eine Ergänzung oder Änderung der Inhalte der Planung nicht erforderlich. 8.3 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf erfolgte durch öffentliche Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes und seiner Begründung sowie der umweltrelevanten Gutachten (Schalltechnische Untersuchung und Protokoll Kontrollbegehung Artenschutz) vom 27.09.2016 bis 26.10.2016 (§ 3 Abs. 2 BauGB). Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurden 3 Stellungnahmen von Vereinen zum Entwurf des Bebauungsplanes abgegeben. Planungsrelevante Anregungen werden wie folgt geäußert: 1. Ein Protokoll der Begehung des Gebäudes hinsichtlich des Artenschutzes ist der Planung beizufügen. Der Belang wurde bereits in der Planung berücksichtigt, da die durch fachgutachterliche Begehung im August 2013 erzielten Erkenntnisse im Protokoll der „Kontrollbegehung Artenschutz“ zusammengefasst wurden. Eine nochmalige (Nach-)Prüfung fand im Juli 2015 statt. Das Protokoll stand als umweltbezogene Information während der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes zur Verfügung. Näheres zu den Ergebnissen siehe Kap. 7.1.2. 2. Die zu pflanzenden Bäume sollen mit Anzahl und Standort im B-Plan festgesetzt werden. Der Belang ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes sich eng bzw. ausschließlich auf das eigentliche Vorhaben (Umnutzung des vorhandenen Gebäudes) beschränkt. Die Aufnahme weiterer Flächen, wie etwa der Freiflächen mit den Pflanzungen, in den räumlichen Geltungsbereich ist nicht erforderlich, weil die Erschließung und die Freiraumplanung, durch einen genehmigten Bauantrag bereits gesichert sind. Der Gestaltungsplan, der Anhang der Begründung zum Bebauungsplan ist, gibt – bis auf eine geringfügige Verschiebung eines Weges – die genehmigte Planung wieder. Die in der Baugenehmigung beinhalteten Bestandteile sind zusätzlich im Durchführungsvertrag verankert; auf diese Weise sind letztlich auch die Baumpflanzungen gesichert. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 22 3. Es fehlt die vorgesehene ökologische Baubetreuung in den Festsetzungen. Die Anregung wird im Planverfahren nicht berücksichtigt, da dazu im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 Abs. 1 BauGB keine Rechtsgrundlage zur Verfügung steht. Allerdings wurde im Rahmen der Planung von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, im Durchführungsvertrag die Durchführung der ökologischen Baubetreuung mit dem Vorhabenträger zu regeln. Im Ergebnis der Öffentlickeitsbeteiligung ist eine Ergänzung oder Änderung der Inhalte der Planung nicht erforderlich. 9. Vorhaben- und Erschließungsplan Mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan soll das ehemalige Stabsgebäude saniert und zu einem Wohn- und Geschäftshaus entwickelt werden. Mit der Wiedernutzung der Gebäudesubstanz ist eine hohe Aufwertung des Geländes verbunden. 9.1 Bebauungs-/Nutzungskonzept Das Vorhaben beinhaltet die Sanierung und Umnutzung eines vorhandenen 7-geschossigen Gebäudes. Die baulichen Maße betragen in Ost-West-Richtung, inklusive des geplanten Anbaus von Treppenhäusern und Balkonen, maximal 16,5 m und in Nord-Süd-Richtung höchstens 74,0 m. Die geplante Gebäudehöhe einschließlich der Attika beträgt maximal 25,6 m, bezogen auf die Höhe von 130,0 m über NHN. Ausgenommen von der maximalen Gebäudehöhe sind erforderliche technische Aufbauten und Anlagen, z. B. für Abluft und Klimatisierung, mit einer Höhe von höchstens 3,0 m und einer Gesamtfläche von maximal 20 % der Dachfläche des Gebäudes. Diese Aufbauten/Anlagen sind mit einem Abstand von wenigstens 2,5 m zu den Dachflächenaußenkanten anzuordnen. Die nicht für technische Aufbauten/Anlagen und deren Wartung in Anspruch genommene Dachfläche ist in einer zusammenhängenden Fläche von mindestens 500 m² mit einer Substrathöhe von wenigstens 10 cm extensiv zu begrünen. Begrünte Dächer verzögern den Regenwasserabfluss, verbessern die mikroklimatisch-lufthygienische Situation im direkten Baukörperbereich, binden Staub, filtern Regenwasser und schaffen Lebensräume für Pflanzen und Tiere. Eine extensive Begrünung mit einer Substratschicht von mindestens 10 cm erhöhen die statischen Anforderungen an die Dachkonstruktion nicht unverhältnismäßig stark. Dennoch wird dadurch eine erfolgreiche Begrünung mit z. B. trockenresistenten Pflanzenarten ermöglicht. Die Planung sieht vor, die vorhandenen Fassadenelemente zu entfernen und an gleicher Stelle neu zu errichten. Die beiden Bestandstreppenhäuser an den nördlichen und südlichen Giebelseiten werden entfernt. Die gesamte Fassade erhält ein Wärmedämmverbundsystem mit Putz in einer Körnung von 1-2 mm. Die hellen Fassadenflächen werden in weißem Farbton KEIM 9437, die dunklen Putzflächen in grauem Farbton KEIM 9523 und die Fensterrahmen in grauem Farbton RAL 7023 ausgeführt. Die Mittelgangerschließung wird aufgrund der geänderten Nutzung aufgegeben. An der östlichen Außenseite des Gebäudes wird eine massive Balkonanlage mit 3 integrierten Treppenhäusern (inkl. Lift) in einer Tiefe von maximal 2,3 m errichtet, deren Gestaltung die horizontale Gliederung des Gebäudes aufnimmt und unterstreicht. Die westliche Außenseite des Gebäudes wird unter Beibehaltung der horizontalen Gliederung durch Anordnung innenliegender Loggien aufgelockert. In der östlich an das Gebäude angrenzenden Hof-/Freifläche wird auf Grundlage der am 18.02.2014 erteilten Genehmigung eines separaten Bauantrages eine Tiefgarage errichtet. Diese nimmt u. a. den wesentlichen Teil der notwendigen Stellplätze des Wohn- und Geschäftshauses mit auf. Die Garage 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 23 wird unterirdisch an das Gebäude angeschlossen, um eine schwellenlose Erschließung zu ermöglichen. Das Erdgeschoss des Gebäudes soll für mehrere kleine Läden oder Dienstleistungseinrichtungen genutzt werden. Die nutzbare Gesamtfläche von maximal 965 m² soll daher in mehrere Einheiten unterschiedlicher Größe aufgeteilt werden. Bei dieser Planung handelt es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Bei dem ergibt sich – anders als bei einem „klassischen“ Bebauungsplan – aus dem Zusammenspiel der zeichnerischen und textlichen Teile des Bebauungsplans selbst, dem Vorhaben- und Erschließungsplan und dem Inhalt des Durchführungsvertrages die zulässige Bebauung. Der planungsrechtliche Rahmen für ein Vorhaben wird also durch die drei Teile in ihrer Gesamtheit gebildet. Im vorliegenden Fall ist es so, dass der Bebauungsplan bewusst einen deutlich weiter gefassten Rahmen aufweist, der wiederum durch die anderen Teile feiner differenziert wird. Die für das Vorhaben maßgeblichen übergeordneten Ziele finden deshalb über die Festschreibung der Grenzen der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im Durchführungsvertrag ihre notwendige Berücksichtigung. Im Durchführungsvertrag wird, um mit den Grundsätzen und Zielen des STEP Zentren vereinbar zu sein und damit auch den übergeordneten Planungen zu entsprechen, folgendes differenziert geregelt: Bei der Nutzung der Einheiten als Läden, muss es sich um jeweils wirtschaftlich selbständige Ladengeschäfte des Einzelhandels, welche a) als Fachgeschäfte ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment führen oder b) zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dienen, handeln. Die Verkaufsfläche je Laden ist dabei auf maximal 150 m² begrenzt. D.h. maximal 6 Läden dieser Größenordnung können in Bezug auf die zur Verfügung stehende Nutzfläche entstehen. Darüber hinaus ist zudem eine Öffnungsoption zur Ansiedlung eines größeren Ladens mit maximal 600 m² Verkaufsfläche mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel vorgesehen. Grundlage dafür ist die in Fortschreibung befindliche Fassung des STEP Zentren (s. Kap. 6.2.2). Die Fläche der übrigen Läden bleibt je Laden auch in diesem Fall auf 150 m² Verkaufsfläche begrenzt. Auf Grund der Begrenzung der Verkaufsfläche je Ladeneinheit auf maximal 150 m² ist eine Untersuchung zu einer Ausnahmeregelung vom Grundsatz 2 nicht erforderlich. Die Schwelle der Großflächigkeit der geplanten Einzelhandelseinrichtungen wird auch im Falle der Agglomeration nicht erreicht, da die Gesamtverkaufsfläche aller Läden bei einer Nutzfläche von 965 m² und der Annahme eines in der Rechtsprechung angewandten Anteils der Verkaufsfläche von ¾ der Nutzfläche deutlich unter 800 m² bleibt. Der Planteil D, der den Nutzungsrahmen festsetzt, bedarf auf Grund der in den Verpflichtungen des Vorhabenträgers getroffenen konkreten Inhalte zur Durchführung von Vorhaben des Einzelhandels keiner weiteren Ergänzungen. Die anteilige Nutzung des 1. Obergeschosses für Dienstleistungseinrichtungen und Büros hat eine nutzbare Teilfläche von maximal 665 m² und soll aus mehreren, variabel aufteilbaren Einheiten bestehen. Für die anteilige Wohnnutzung sind maximal 8 kleine Apartments mit unterschiedlich großer Wohnfläche geplant. Die 2.-6. Obergeschosse dienen ausschließlich dem Wohnen mit insgesamt bis zu 42 Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattung. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 24 Neben familiengerechten Wohnungen sind auch altersgerechte Wohnungen vorgesehen. Die gesamte nutzbare Wohnfläche beträgt insgesamt 4.300 m². Die Umsetzung des Gesamtkonzeptes ist mit den Verpflichtungen des Vorhabenträgers im Durchführungsvertrag geregelt. 9.2 Erschließungskonzept Das Grundstück mit dem Vorhaben befindet sich an der Kreuzung Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße und ist über diese Straßen erschlossen. Weitere Details der Erschließung (Zuwegung/Anbindung der geplanten Läden/Dienstleistungseinrichtungen, Absicherung des ruhenden Verkehrs, Rettungswege etc.) werden auf Grundlage der dazu bereits am 18.02.2014 erteilten Baugenehmigung wie folgt geregelt: Auf der östlich an das Gebäude angrenzenden Fläche, die sich gleichfalls in Eigentum des Vorhabenträgers befindet, wird eine neue Zufahrt vom Viertelsweg errichtet, die der fußläufigen Erschließung und der Erschließung der dort geplanten oberirdischen Stellplätze dient. Das Umfahren des Gebäudes ist, mit Ausnahme von Rettungsfahrzeugen, nicht geplant und wird durch Poller vermieden. Entsprechend den Angaben der Stadtreinigung (Schreiben v. 17.10.2016) erfolgt die Entsorgung am Viertelsweg. Die Abfallbehälter werden daher am jeweiligen Entsorgungstag auf dem Gehweg im Viertelsweg bereitgestellt. Die Erschließung der Hauszugänge erfolgt von der östlichen Gebäudeseite. Die erdgeschossigen Läden/Dienstleistungseinrichtungen haben zusätzlich einen Zugang von Westen (Martin-Drucker-Straße). Die Versorgung der Läden/Dienstleistungseinrichtungen erfolgt von Osten auf dem Grundstück mit Zufahrt vom Viertelsweg. Die Belieferung ist auf maximal einen dreiachsigen Lkw pro Tag und Geschäft beschränkt. Die Umsetzung der Maßnahme ist mit den Verpflichtungen des Vorhabenträgers im Durchführungsvertrag geregelt. Um nach der Anlieferung ein rückwärts Ausfahren auf den Viertelsweg zu vermeiden, ist auf dem Grundstück eine Wendemöglichkeit vorgesehen. Diese wird durch den Vorhabenträger hergestellt und dinglich gesichert. Die vorgesehenen Poller auf der Grundstückszufahrt sind herausnehmbar. Damit besteht für Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge die Möglichkeit das Gebäude zu umfahren. Da jedoch eine Anleiterung von der Martin-Drucker-Straße aufgrund des Abstandes des Gebäudes von dieser Straße nicht möglich ist, sind die künftigen Grundrisse für die Nutzungen des Gebäudes und dessen technischer Ausstattung so zu planen, dass die Anforderungen des Brandschutzes vollumfänglich gewährleistet werden. Im Hofbereich wird eine Tiefgarage errichtet, welche unter anderem den Stellplatzbedarf der geplanten Wohneinheiten mit 71 Stellplätzen und den für die anteilige Nutzung des 1. Obergeschosses des Gebäudes für Büro/Dienstleistungen mit 16 Stellplätzen abdeckt. Die durch die Baugenehmigung dem Vorhaben insgesamt zugeordneten 87 Stellplätze werden durch den Vorhabenträger dinglich gesichert. Zudem werden auf der östlichen Gebäudeseite 17 oberirdische Stellplätze entstehen, die vorrangig den Erdgeschossnutzungen zugeordnet sind. 9.3 Grünordnerisches Konzept Die oben genannte Baugenehmigung beinhaltet ein grünordnerisches Konzept (Freiflächenplan) mit folgenden Inhalten: Auf der östlichen, an das Gebäude grenzenden Fläche wird eine Kinderspiel- und Freizeitfläche errichtet, welche sämtlichen Gebäuden des Areals als Gemeinschaftsfläche zur Verfügung stehen soll. Die Herstellung der Fläche nach Maßgaben der baurechtlich genehmigten Freiflächenplanung und 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 25 die dingliche Sicherung der Nutzungsmöglichkeit der Freifläche durch die Nutzer des Wohn- und Geschäftshauses erfolgt durch den Vorhabenträger. Neben den, dem Wohn- und Geschäftshaus zugeordneten, befestigten Flächen, Stellplätzen und Flächen für den Hausmüll ist diese Grünfläche über einer Tiefgarage ein zentrales Element der Freiflächengestaltung. Entlang einer Achse finden sich ein Aufenthaltsbereich mit Bänken und der Spielplatz. Die Achse wird durch Baumpflanzungen betont. Zugänge vom Viertelsweg sowie von der Tiefgarage sind ebenfalls angebunden. Die Grünfläche wird in den Randbereich zur Tiefgaragenzufahrt sowie zu den Stellplätzen am Wohn- und Geschäftshaus durch Baum- und Strauchpflanzungen eingefasst. Im zentralen Bereich gibt es eine freie Rasenfläche, die zum Verweilen oder Bespielen einlädt. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 26 C. INHALTE DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist im Teil A: Planzeichnung festgesetzt. Er umfasst eine Fläche von ca. 0,1 ha des Flurstückes 341/91 der Gemarkung Gohlis und beinhaltet die Grundfläche des Gebäudes mit den geplanten Vorbauten (Treppenhaus und Balkone). Die Aufnahme weiterer Flächen in den räumlichen Geltungsbereich war nicht erforderlich, weil die Erschließung und die Freiraumplanung, durch einen Bauantrag bereits genehmigt wurden. Die in der Baugenehmigung beinhalteten Bestandteile zur Erschließung des Vorhabens (Stellplätze, Infrastruktur) sowie das Gestaltungskonzept der Freiraumplanung werden im Durchführungsvertrag verankert. Abweichend davon umfasst das für die Umsetzung der Verpflichtungen des Vorhabenträgers zur Durchführung des Vorhabens gemäß § 12 Abs. 3a BauGB maßgebliche Vertragsgebiet die Fläche des gesamten Flurstückes 341/91, um sicherzustellen, dass die bereits mit Baugenehmigung vom 18.02.2014 auf dieser Fläche genehmigten Maßnahmen zur Erschließung (Straßenanbindung, Absicherung des ruhenden Verkehrs in der Tiefgarage und oberirdisch) und zur Freiflächengestaltung, die mit der Genehmigung anteilig auch dem Vorhaben zugeordnet sind, dinglich gesichert und realisiert werden. 11. Bindung von Vorhaben an den Durchführungsvertrag Textfestsetzung Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig. [§ 12 Abs. 3a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB] Begründung: Der für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan unerlässliche Vorhabenbezug ist durch eine hinreichend konkrete Bestimmung des geplanten Vorhabens im Durchführungsvertrag sicherzustellen. Da der Durchführungsvertrag im Gegensatz zum Vorhaben- und Erschließungsplan nicht Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist, sich die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens aber ausschließlich nach dem Bebauungsplan richtet, ist durch diese Regelung ein verbindlicher Bezug zu dem im Durchführungsvertrag konkret festgelegten Vorhaben hergestellt. Die Art der zulässigen Nutzung wird zum einen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan über diese Festsetzung verankert und zum anderen im Durchführungsvertrag geregelt. Die Regelungen im Durchführungsvertrag spiegeln die vom Vorhabenträger konkret vorgelegte städtebauliche Planung wider, die innerhalb eines festgelegten überschaubaren Zeitraums umgesetzt wird. Die nutzungskonkretisierenden Regelungen des Durchführungsvertrags können hingegen ohne Durchführung eines aufwändigen Bebauungsplanverfahrens auch geändert werden, sodass der großzügigere Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans flexibel durch präzisierte Regelungen des Durchführungsvertrags ergänzt wird. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 27 12. Vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche Textfestsetzung Vor der südlichen Außenwand des Wohn- und Geschäftshauses beträgt die Abstandsflächentiefe 6,5 m. [§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] Begründung: Laut § 6 Abs. 5 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) beträgt die Tiefe der Abstandsflächen in der Regel 0,4 H (Höhe), mindestens jedoch 3 m. Höhe in diesem Sinne ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum oberen Abschluss der Wand. Für die Nord- und Ostseite des Gebäudes wird die reguläre Tiefe der Abstandsflächen eingehalten. Sie liegen auf privatem Grund des Eigentümers des Vorhabens bzw. im Norden in geringem Umfang im öffentlichen Verkehrsraum. Die Abstandsfläche der Westseite des Gebäudes liegt in einer Breite von 1,50 m auf der derzeit privaten Verkehrsfläche Martin-Drucker-Straße. Die Straße soll künftig öffentlich gewidmet werden. Da im Jahr 2007 für sämtliche private Flächen des ehemaligen Kasernengeländes zwischen dem Viertelsweg im Norden und der Tresckowstraße im Süden eine Vereinigungsbaulast eingetragen wurde, bedarf es für die auf der derzeit noch privaten Verkehrsfläche liegende Abstandsfläche des Gebäudes keiner gesonderten Regelung. Die Abstandsfläche der Südseite des vorhandenen Gebäudes zu den dort angrenzenden Grundstücken mit einer zweigeschossigen Bebauung weicht allerdings von der o. g. Regel der SächsBO (0,4 H) ab. Bei einer Gebäudehöhe von max. 25,6 m würde die reguläre Tiefe der Abstandsfläche (0,4 H) 10,4 m betragen. Die Abstandsfläche liegt jedoch lediglich in einer Tiefe von 6,5 m auf dem Grundstück des Vorhabens. Aufgrund dieser Situation wird ein vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche festgesetzt. Da dies aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist, wird die entsprechende Möglichkeit gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB genutzt und im Rahmen der Abwägung nachbarschützender Belange wie folgt begründet: Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Sanierung eines Bestandsgebäudes mit historisch bedingten Abstandsflächen und bestehenden Fensteröffnungen zu allen Seiten, das planungsrechtlich gesichert werden soll. Das Gebäude war in gleicher Höhe bereits vorhanden, als die Nutzungsänderung der angrenzenden Gebäude zum Wohnen vollzogen wurde. Das Gebäude wird nur geringfügig durch einen Treppenhaus- und Balkonanbau auf der Ostseite erweitert. Durch den Vorbau selbst wird die Tiefe der Abstandsfläche (0,4 H) auch nach Süden hin zu der zweigeschossigen Wohnbebauung gewahrt. Das OVG Bautzen hat mit Urteil vom 28.03.2006 – 1 B 335/04 – entschieden, dass eine reine Nutzungsänderung keine Neuprüfung der Abstandsflächen auslöst. Das OVG Bautzen verweist auf seine bisherige Rechtsprechung und stellt fest, dass die Genehmigungsfrage mit der Folge neu zu prüfender Abstandsflächen insgesamt nur dann neu aufgeworfen würde, wenn Veränderungen im Bestand vorgenommen werden und das geänderte Vorhaben die von den geschützten Belangen des Nachbarn stärker berührt sind als das ursprüngliche Gebäude. Der von den Berufungsgerichten überwiegend angenommene Bestandsschutz bei reinen Nutzungsänderungen erstreckt sich unter Verweis auf weitere berufungsrechtliche Rechtsprechungen auch auf geringfügige bauliche Änderungen. Danach ist davon auszugehen, dass immer dann, wenn eine Nutzungsänderung wie auch eine geringfügige bauliche Änderung des Bauwerkes nicht geeignet scheint, nachbarliche Belange (Abstandsflächenrecht, Brandschutz etc.) stärker als zuvor zu berühren, eine neue Prüfung des Vorhabens hinsichtlich der Abstandsflächenvorschriften nicht erforderlich ist. Die geplante Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes mit einer geringfügigen Erweiterung lassen keine Anhaltspunkte erkennen, die eine andere Beurteilung zwangsweise erforderlich macht. Auch sind in diesem Sinne gemäß § 89 Abs. 1 Nr. 6 SächsBO derartige abweichende Maße der Ab20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 28 standsflächentiefen zulässig, soweit dies u. a. zur Verwirklichung der Festsetzungen einer städtebaulichen Satzung erforderlich ist und eine ausreichende Belichtung sowie der Brandschutz gewährleistet sind: Mit den festgesetzten Abstandsflächen ist dies gegeben. Zwischen den Wohngebäuden sind insgesamt mindestens 11,5 m Abstand vorhanden. Die Gebäude befinden sich direkt an der Martin-Drucker Straße bzw. Viertelsweg und sind für die Feuerwehr von den Straßen aus gut erreichbar. Es ist weiterhin durch die getroffenen Festsetzungen sichergestellt, dass in dem betroffenen Bereich keine weiteren Gebäude errichtet werden können, was eine gute Belichtung des Gebäudes gewährleistet. Zudem liegt die betroffene Abstandsfläche im Süden. Deshalb ist ein Schattenwurf nicht relevant. Jede Wohneinheit in den angrenzenden Reihen- und Doppelhäusern wird somit ausreichend belichtet. Im Ergebnis der Abwägung der privaten Eigentümerinteressen mit dem geltenden Abstandsflächenrecht ist festzustellen, dass die nachbarschützenden Belange durch das Vorhaben nicht stärker berührt werden als zuvor. 13. Art der baulichen Nutzung Im Teil C: Zeichnerischer Teil des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist geregelt: • Erdgeschoss: Läden/Dienstleistung • 1. Obergeschoss: Wohnen/Büro/Dienstleistung • 2. bis 6. Obergeschoss: Wohnen Im Teil D: Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist ergänzend dazu geregelt: • Neben familiengerechten Wohnungen und Singleapartments sind auch altengerechte Wohnungen vorgesehen. Begründung: Das Vorhaben soll überwiegend der Wohnnutzung vorbehalten sein und ein ungestörtes Wohnen gewährleisten. Daher sind gewerbliche Nutzungen für Läden/Dienstleistungen/Büro nur im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss des sechsgeschossigen Gebäudes vorgesehen. Die Nutzungen entsprechen weiterhin der städtebaulichen Zielstellung einen Wohnstandort zu entwickeln, welcher aufgrund seiner eigenen Größe und der Entwicklung in angrenzenden Bereichen auch den Bedarf an ergänzenden Nutzungen wie Läden und Büro/Dienstleistungen hat. Störungsfreies Wohnen hat auch bei der Umsetzung von Mischungskonzepten Priorität. Büro- und Dienstleistungsnutzungen eignen sich als ergänzende Nutzung, da diese am ehesten eine Verträglichkeit gegenüber dem Wohnen gewährleisten. Die Nähe zum Kunden bzw. zum Dienstleister sowie die sich daraus entwickelnde Lebendigkeit des Standortes wird als Vorteil gesehen. Die vorgesehene Nutzung des Erdgeschosses für kleinere Ladengeschäfte mit einer Verkaufsfläche von maximal 150 m² Fläche je Einheit steht nicht im Widerspruch zum Ziel der Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, da durch sie keine negativen oder schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu befürchten sind (s. Kap. 6.2.2). Außerdem sind kleinere Ladengeschäfte oft von großer Bedeutung für kleinere Handwerks- bzw. handwerksbezogene Dienstleistungsbetriebe und damit auch für die mittelständische Struktur im Stadtteil bzw. auch in der ganzen Stadt. Sie sind aber auch von Bedeutung für die Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs (z. B. kleine Bäckerei, Fleischerei) und erfüllen als Treffpunkt gerade für ältere Menschen auch eine identitätsstiftende Funktion für die unmittelbare Nachbarschaft. Dadurch sind positive Effekte zugunsten der Stärkung und Entwicklung des Siedlungsbereiches zu erwarten. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 29 Die in der Planung verankerte Option, auch einen Laden mit maximal 600 m² Verkaufsfläche für das Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel mit der Zustimmung der Ratsversammlung der Stadt zur Fortschreibung des STEP Zentren zuzulassen (s. Kap. 6.2.2), dient der wohnungsnahen Grundversorgung für die neu in unmittelbarer Umgebung entstandenen Wohnquartiere und wird das Angebot des zentralen Versorgungsbereiches ergänzen, ohne dessen Entwicklungsoptionen einzuschränken. Zu den im Durchführungsvertrag zur baulichen Nutzung, insbesondere des Einzelhandels im Erdgeschoss, konkret getroffenen Festlegungen und Verpflichtungen s. auch Kap. 9.1. Mit dem Angebot an familiengerechte Wohnungen, Singleapartments und altengerechte Wohnungen wird dem Ziel des Wohnungspolitischem Konzept entsprochen, eine soziale Mischung in neuen Wohnquartieren zu unterstützen. 14. Maß der baulichen Nutzung Im Teil C: Zeichnerischer Teil des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist geregelt: • Sanierung und Umnutzung eines vorhandenen 7-geschossigen Gebäudes Im Teil D: Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist ergänzend dazu geregelt: • Die baulichen Maße betragen in Ost-West-Richtung, inklusive des geplanten Anbaus von Treppenhäusern und Balkonen, maximal 16,5 m und in Nord-Süd-Richtung höchstens 74,0 m. Die geplante Gebäudehöhe einschließlich der Attika beträgt maximal 25,6 m, bezogen auf die Höhe von 130,0 m über NHN • Geplant sind insgesamt max. 50 Wohneinheiten mit einer Fläche von max. 4.300 qm. Die gewerblich nutzbare Gesamtfläche beträgt maximal 1.630 m², davon maximal 965 m² im Erdgeschoss. Begründung: Mit der Regelung wird dem bestehenden Gebäude unter Berücksichtigung der Umnutzung und Sanierung entsprochen. An der östlichen Außenseite des bestehenden Gebäudes erfolgt lediglich eine geringfügige Erweiterung des bestehenden Gebäudes durch eine Balkonanlage mit 3 integrierten Treppenhäusern (inkl. Lift) in einer Tiefe von maximal 2,3 m. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (Belichtung, Besonnung, Belüftung) werden nicht beeinträchtigt. Mit der Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten und der gewerblich nutzbaren Gesamtflächen wird zum einem dem Wohnungspolitischen Konzept und zum anderen dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren entsprochen. 20.12.2016 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 99.1 „Wohn- und Geschäftshaus Viertelsweg/Martin-Drucker-Straße“ Seite 30 D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION 15. Städtebauliche Kennziffern Art der Nutzung Nutzfläche (NF) in m² in % Läden 965 16 Büro/Dienstleistungen 665 11 Wohnen 4.300 73 Summe: 5.930 100 16. Maßnahmen und Kosten Die Planung und Durchführung des Vorhabens erfolgt durch den Vorhabenträger auf Grundlage der Planung und dem mit der Stadt abzuschließenden Durchführungsvertrag. Die Kosten der Planung und der Durchführung des Vorhabens trägt der Vorhabenträger. Für die Stadt Leipzig entstehen keine Kosten. Leipzig, Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes 20.12.2016