Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-03088 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters SBB Mitte FA Stadtentwicklung und Bau Ratsversammlung 12.04.2017 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bebauungsplan Nr. 315 "Bau- und Gartenfachmarkt an der Alten Messe", Aufhebung Aufstellungsbeschluss; Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 431 "Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe", Aufstellungsbeschluss; Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Südost Beschlussvorschlag: 1. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 315 „Bau- und Gartenfachmarkt an der Alten Messe“ (Beschluss-Nr. IV-858/04) vom 18.04.2007 wird aufgehoben. 2. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 431 „Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ wird für das im Übersichtsplan dargestellte Gebiet gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtsplan Aufhebung Aufstellungsbeschluss B-Plan Nr. 315 4 Übersichtskarte 5 Übersichtsplan 6 Auszug Flächennutzungsplan 7 Begründung zum Bebauungsplan Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert verschlechtert 1 Arbeitsplatzsituation ✘       2 Ausbildungsplatzsituation ✘       ✘ 3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom) 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung hoch ✘ mittel ✘ ja nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.       keine Auswirkung       niedrig Drittmittel/ Fördermittel private Mittel Stadt Leipzig Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 01.15/016/01.12 negative Auswirkung positive Auswirkung 5 Finanzierung 1 Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 nein finanzielle Folgewirkungen für die Stadt ja nein keine Auswirkung       Beschreibung des Sachverhaltes Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 431 „Bau-und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ Aufstellungsbeschluss Mit dieser Vorlage soll das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (BPlanes) Nr. 431 „Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ für das in den Anlagen Übersichtskarte und Übersichtsplan kenntlich gemachte Gebiet förmlich eingeleitet werden. Gleichzeitig soll mit dieser Vorlage der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 315 „Bauund Gartenfachmarkt an der Alten Messe“, Beschluss Nr. IV – 858/04, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 9 / 2007 vom 28.04.2007, aufgehoben werden. Der Geltungsbereich ist in den Anlagen in einem Übersichtsplan kenntlich gemacht. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass durch die Ansiedlung des Bauund Gartenfachmarktes neue Arbeitsplätze geschaffen werden. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur Das Ziel wird durch die Planung nicht berührt. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. Flächen im Eigentum der Stadt sind im Plangebiet nicht vorhanden. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können, einschließlich - der Einbeziehung städtischer Flächen in das Plangebiet, - sonstiger Betroffenheiten städtischer Flächen (z.B. durch Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) oder - das Erfordernis zum Grunderwerb durch die Stadt, können erst im Laufe des weiteren Verfahrens ermittelt werden. Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: Dem Stadtbezirksbeirat Mitte wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 19.01.2017 Bebauungsplan Nr. 315 "Bau- und Gartenfachmarkt an der Alten Messe" Übersichtsplan für den Aufhebungsbeschluss - Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:5000, Stand: 10/2015 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 431 "Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe" Übersichtskarte - Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:8000, Stand: 10/2015 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes 22.07.2016 Bebauungsplan Nr. 431 "Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe" Übersichtsplan - Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:5000, Stand: 10/2015 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes 22.07.2016 Bebauungsplan Nr. 431 "Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe" Auszug aus dem Flächennutzungsplan A A FW A E Bibliothek FW Wissenschaft / Forschung A Handel G Kultur G FW A G A Sendeanlage 2 Wasserle itungen G W G A FW Datengrundlage: Flächennutzungsplan, M 1:10 000, Stand: 16.05.2015 Herausgeber: Stadtplanungsamt Grenze des Plangebietes 22.07.2016 Einrichtungshaus A -mdr- A Freizeit/ Kultur UNITierklinik FW A W A E FW W E Deutsche UNI- Klinik/ National-A UNI A G sowie fachliche Abstimmungen im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 431 „Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ (Aufstellungsbeschluss) Stadtbezirk: Mitte Ortsteil: Zentrum-Südost Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: Stadtplanungsamt 19. Januar 2017 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 431 „Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 2 1. Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Die Firma HORNBACH Baumarkt AG, hat mit Schreiben vom 06.07.2016 einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gestellt. Der Vorhabenträger erklärt in diesem Schreiben die Bereitschaft, die Kostenträgerschaft der Planungs- und Erschließungskosten zu übernehmen. Das geplante Vorhaben besteht aus insgesamt drei Nutzungseinheiten: einem Baumarkt, einem Gartenfachmarkt und einem Baustoff-Drive-in. Dazu sollen ergänzend Erschließungsanlagen und Parkierungsflächen (ca. 430 Kundenstellplätze) errichtet werden. Mit der Umsetzung des Projektes können wesentliche Bestandteile der ehemaligen Messehalle 17 erhalten werden. Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll die planungsrechtliche Zulässigkeit für das Vorhaben hergestellt werden. 2. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Mitte und dort im Ortsteil Zentrum-Südost1. Es umfasst eine Fläche von ca. 6 ha und wird umgrenzt von • im Norden von der Südgrenze des Flurstückes 159/102, • im Osten von der Puschstraße und der Rückseite des Hauptgebäudes (Kreis' scher Kuppelsaal) der denkmalgeschützten ehemaligen Messehalle 16, • im Süden von der oberen Böschungskante der S-Bahn-Trasse und im weiteren Verlauf von der Richard-Lehmann-Straße bis zur Ostgrenze des Flurstücks 159/35 sowie • im Westen von der östlichen Flurstücksgrenze des Flurstückes 159/35 und der Ottostraße. Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus dem Übersichtsplan zu ersehen. 3. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserfordernis Ausgangslage In Übereinstimmung mit dem Strategiepapier Alte Messe 2013 (RB V – 2006/14 vom 19. März 2014) sollen alle Denkmäler auf dem Gelände der Alten Messe auf dem Markt angeboten werden. Über den Umgang mit den Denkmälern im Detail soll einzelfallbezogen und bei Vorliegen eines konkreten Projektes entschieden werden. Dabei ist weiterer Handel unter Beachtung von stadtentwicklungsplanerischer Verträglichkeit möglich. Anlass für die Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind Bestrebungen einer Baumarktkette, Teile der denkmalgeschützten ehemaligen Messehalle 17 sowie angrenzende teilweise bebaute Flächen des alten Messegeländes zu erwerben und nach punktuellem Abriss sowie Neubau für die Ansiedlung eines Bau- und Gartenfachmarktes inklusive Baustoff- Drive-in und Lagerflächen für Kommissionierung / Online-Versand zu nutzen. 1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III-411/00 19.01.2017 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 431 „Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 3 Das Erfordernis für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes begründet sich insbesondere daraus, dass das Vorhaben aufgrund des geplanten Umfangs der Verkaufsfläche nicht auf der Grundlage des § 34 BauGB zugelassen werden kann. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigung des Vorhabens bedarf es deshalb der Aufstellung dieses Bebauungsplanes. 4. Gutachterliche Untersuchungen sowie fachliche Abstimmungen im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses Im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses wurden Gutachten zur Einzelhandelsverträglichkeit und zur Sicherstellung der verkehrlichen Erschließung erarbeitet. Darüber hinaus ist eine fachliche Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde zur Denkmalverträglichkeit erfolgt. Die wesentlichen Ergebnisse dieser Vorstudien werden im Folgenden kurz erläutert. Einzelhandel Aus der stadtentwicklungspolitischen Zielstellung heraus wird die Ansiedlung eines Bau- und Gartenfachmarktes in zentraler und für alle Verkehrsarten gut erreichbarer Lage im Raum Mitte-Süd gesehen. Die Strategie ist dabei die Entwicklungen von Bestandsimmobilien und bereits vorgeprägter Standorte zu priorisieren, um städtebauliche Risiken wie Leerstände und Nachnutzungen mit zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen, die dem STEP Zentren widersprechen, zu minimieren. Aus diesem Grund ist ein Gutachten zur Untersuchung der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses in Auftrag gegeben worden. In der Gesamtbetrachtung ist die Wettbewerbsintensität für das geplante Vorhaben nach vorliegendem Gutachten für das Leipziger Kerneinzugsgebiet2 als Oberzentrum mit einer unterdurchschnittlichen Ausstattung mit Baumärkten eher gering ausgeprägt – insbesondere vor dem Hintergrund des Einwohnerpotenzials von knapp 197.000 Einwohnern. Der geringe Wettbewerbsbestand in Zone I wird auch durch Ausstattungskennziffern anderer Kommunen deutlich. Während das Leipziger Untersuchungsgebiet einen Indexwert von ca. 60 m² VK/1.000 Einwohner erreicht, liegen die kommunalen Vergleichswerte in Chemnitz (ca. 230 m² VK), Zwickau (280 m² VK), Dresden (ca. 160 m² VK) und Halle/Saale (ca. 210 m² VK) deutlich höher (nur Baumärkte ohne Gartenfachmärkte). Im Ergebnis wird festgestellt, dass die angestrebte Gesamtverkaufsfläche in diesem Segment marktverträglich ist, da angesichts der bislang geringen Marktbedeutung projektrelevanter Bestandsbetriebe im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet davon ausgegangen werden kann, dass der Umsatz des Vorhabens allein durch eine Steigerung der Kaufkraftbindung generiert werden kann. Es wird geschätzt, dass nach Realisierung des Vorhabens die Marktanteile im Leipziger Teil des Kerneinzugsgebietes in den Warenbereichen „Baumarktartikel“ und „Gartenbedarfsartikel“ noch unter 60 % bleiben wird. Die Verkaufsfläche ist insgesamt auf 15.000 m², davon 8.000 m² für Baumarkt, 5.000 m² für Gartenmarkt sowie 2.000 m² für Baustoffe zu begrenzen. Es wird weiterhin bezüglich der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens hinsichtlich der angestrebten Verkaufsflächengröße die städtebauliche Verträglichkeit festgestellt. Entsprechend der Aussagen des Gutachtens sind die Verkaufsflächen für die zentralen Randsortimente auf 400 m² im Segment „Aquaristik/Tierbedarf“, auf 400 m² im Sektor „Lampen/Leuchten/Elektro“, auf 250 m² im Bereich „Bilder/Deko/Basteln“, auf 90 m² bei „Heimtextilien“ und auf 20 m² bei „Lehrbüchern /-videos“ zu begrenzen. 2 Das Kerneinzugsgebiet nach Gutachten setzt sich aus der zwei Zonen zusammen. Die sogenannte Zone I des Kerneinzugsgebietes umfasst innerhalb des Leipziger Stadtgebietes die Stadtbezirke Süd, Südost sowie Teile von Mitte und Ost. Die Zone ist nach Norden im wesentlichen entlang der B 87, der Eisenbahnstraße und der Riesaer Straße, im Westen von der Elsteraue abgegrenzt. Die Zone II ist überörtlich orientiert und umfasst die Städte und Gemeinden Markkleeberg, Böhlen, Rötha und Großpösna. 19.01.2017 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 431 „Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 4 Verkehrsplanung Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens sollten im Rahmen eines Verkehrsgutachtens die verkehrlichen Auswirkungen geklärt werden. Ziel des Gutachtens war es, die Möglichkeiten der verkehrlichen Erschließung zu prüfen und den Ausbaubedarf der angrenzenden Straßen und Knotenpunkte für den Baumarkt aufzuzeigen. Drei wesentliche Rahmenbedingungen waren zu berücksichtigen: • Der zentrale Bereich des alten Messegeländes von der Puschstraße bis zur Prager Straße soll von einem vorhabenbedingten zusätzlichen PKW-Aufkommen freigehalten werden. • Die vom Vorhabenträger verfolgte Trennung von Lieferverkehr und Kundenverkehr soll umgesetzt werden. • Die vom Vorhabenträger gewünschte Pkw-Anbindung von der Richard-Lehmann-Straße in alle Richtungen wird geprüft. Unter Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen werden folgende Ergebnisse formuliert: Die Hauptanbindung wird mit einem neu zu errichtendem lichtsignalgeregelten Knotenpunkt an der Richard-Lehmann-Straße erfolgen. Für die verkehrlichen Themen einschließlich des neuen Knotenpunktes ist im Rahmen der Erarbeitung des B-Planes eine Fachplanung zu erstellen. In diesem Zusammenhang ist auch zu prüfen, ob eine angestrebte Koordinierung des neuen Knotens mit der Lichtsignalanlage Richard-Lehmann-Straße / Zwickauer Straße möglich ist. Die Lage des Anbindungspunktes an der Richard-Lehmann-Straße ist in östlicher Richtung ungefähr 230 m von der Zwickauer Straße entfernt. Eine weitere untergeordnete Erschließung für den Kundenverkehr wird über die Ottostraße gewährleistet. Die Zu- und Abführung des Lieferverkehrs erfolgt über die Puschstraße. Diese verfügt über eine Fahrbahnbreite von 6,50 m, was den Begegnungsfall LKW-LKW mit eingeschränktem Bewegungsspielraum ermöglicht. Aufgrund des relativ geringen vorhabenbedingten LKW-Aufkommens und den geringen Schwerverkehrsmengen auf dem Gelände der Alten Messe wird dies als unkritisch angesehen und eine Anpassung der Puschstraße ist nicht erforderlich. Des Weiteren wurden durch das Gutachten für nicht-motorisierte Verkehrsteilnehmer ergänzende infrastrukturelle Maßnahmen empfohlen, die eine verbesserte Erreichbarkeit des Vorhabens ermöglichen und damit zur Standortqualität und zur städtebaulichen Qualität beitragen: • Errichtung einer ausreichenden Anzahl von Fahrradabstellplätzen für Kunden und Beschäftigte, • Anlegen von Gehwegen zwischen den bestehenden Gehwegen der öffentlichen Straße und den Eingangsbereichen der Gebäude. Die planungsrechtliche Umsetzung dieser Empfehlungen soll im weiteren Verfahrensverlauf durch die Planung sichergestellt werden. Denkmalschutz Die 1920 aus den Bauteilen dreier Flugzeughallen aus dem Ersten Weltkrieg erbaute Halle wurde in der zweiten Hälfte der dreißiger Jahre einem umfassenden Umbau unterzogen. Die neuen Ausstellungsanforderungen verlangten u.a. den Einbau einer Krananlage. Zu diesem Zweck musste das Mittelschiff erhöht werden. In diesem zeitlichen Zusammenhang wurde auch der Kopfbau in Richtung Südwesten mit dem Ziel, den Rahmen einer für Großveranstaltungen vorgesehenen Platzanlage zu bilden, errichtet. Es handelte sich lediglich um eine repräsentativ gestaltete Platzfassade. Diese Fassade mit insgesamt zwölf Pfeilern von 13 m Höhe wurde nicht als Hauptzugangszone ausgebildet. Der Hauptzugangsbereich für die Besucher der Ausstellungen blieb an der nordöstlichen Fassade zur heutigen Puschstraße hin. 19.01.2017 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 431 „Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 5 Im Vorfeld zum Verfahren der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wurde geprüft, ob die Halle insgesamt in ihrer äußeren Kubatur mit den Seitenschiffen erhalten werden kann. Auf der Grundlage einer statischen Untersuchung wurde jedoch nachgewiesen, dass die Seitenschiffe die geplanten Lasten für die technischen Anlagen nicht tragen können. Aus diesem Grund ist hier in Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde ein Abriss unabdingbar und möglich. Dagegen werden aber die aus den Jahren 1937/38 stammende Stahlkonstruktion der Mittelhalle samt Kranbahn und der zeitgleich errichtete südwestliche, durch Pfeiler gegliederte Kopfbau erhalten. Bei diesen Gebäudebestandteilen erfolgt eine grundlegende Sanierung. Anschließend werden sie in den neu zu errichtenden Gebäudekörper für den Baumarkt integriert. 5. Allgemeine Ziele und wesentliche Inhalte der Planung Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: • Stärkung der oberzentralen Funktion Leipzigs im Bereich des Einzelhandels gegenüber der bestehenden Konkurrenz auf der „grünen Wiese“, • Behebung eines teilräumigen Versorgungsdefizites in Leipzig, Raum Mitte-Süd an einem Standort in zentraler und für alle Verkehrsarten gut erreichbarer Lage, • Nachnutzung einer weitgehend brachliegenden Fläche auf dem Gelände der Alten Messe, • Erhalt der denkmalprägenden Elemente der ehemaligen Messehalle 17, • Sicherstellung einer der besonderen Lagegunst des Gebäudes entsprechenden städtebaulichen und freiräumlichen Gestaltung, • Sicherstellung der stadtökologischen Verträglichkeit des Vorhabens. Zur Umsetzung der vorgenannten Ziele sollen folgende wesentliche Inhalte geregelt werden: • Festsetzung zu Verkaufsflächen und Sortimenten, • Definition von Baumassen und Gebäudekubaturen, • Regelungen zur äußeren und inneren Erschließung für alle Verkehrsarten sowie zur Parkplatzgestaltung, • Regelungen zur Begrünung des Plangebietes. 6. Änderung des Flächennutzungsplanes im Parallelverfahren Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als „Gewerbliche Baufläche“ dar. Mit der Baurechtsschaffung für einen Bau- und Gartenfachmarkt mit insgesamt 15.000 m² Verkaufsfläche gilt der aufzustellende Bebauungsplan nicht mehr als, wie in § 8 Abs. 2 BauGB gefordert, aus dem FNP entwickelt. Für das weitere Verfahren ist deshalb die Änderung der Darstellung des FNP für den Geltungsbereich beabsichtigt. Zukünftig soll analog zu anderen großflächigen Baumärkten im Stadtgebiet ein „Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Bau- und Gartenfachmarkt“ dargestellt werden. 19.01.2017 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 431 „Bau- und Gartenfachmarkt auf der Alten Messe“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 6 Aus diesem Grund wird zeitgleich zum Verfahren der Aufstellung des Bebauungsplanes ein Parallelverfahren zur Änderung der Darstellung des wirksamen FNP entsprechend § 8 Abs. 3 BauGB erfolgen. 7. Verfahren, weiteres Vorgehen Es soll das volle Verfahren – mit frühzeitigen Beteiligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) sowie Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) – zur Anwendung kommen. Leipzig, 25.01.2017 gez. Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes 19.01.2017