Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-03155 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Fachausschuss Finanzen Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Fachausschuss Wirtschaft und Arbeit Ratsversammlung 26.10.2016 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Finanzen Betreff Alternative Beschaffung Schulhausbau - Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen - EILBEDÜRFTIG Beschlussvorschlag: 1. Die Auswertung des Markterkundungsverfahrens wird zur Kenntnis genommen. 2. Für die potentielle Deckung des Bedarfes der nachfolgenden Schulstandorte: - Grundschule im Stadtbezirk Nordwest - Grundschule Stadtbezirk Ost - Gymnasium im Planungsraum Nord, Nordwest, Nordost, Zentrum-Nord - Weiterführende Schule im Planungsraum Zentrum, Süd - Weiterführende Schule im Planungsraum West, Südwest, Alt-West - Weiterführende Schule im Planungsraum Nord, Nordwest, Nordost, Zentrum-Nord wird der Oberbürgermeister beauftragt, entsprechende Angebote zur alternativen Beschaffung im Schulhausbau vorzulegen. 3. Die im Rahmen der Auswertung lediglich mittel - bis langfristig für den Schulbau geeigneten Grundstücke, werden verwaltungsübergreifend bei der Prüfung von Standorten zu perspektivischen Bedarfen berücksichtigt. 4. Die im Rahmen der Auswertung nicht für den Schulbau geeigneten Grundstücke werden verwaltungsübergreifend auf die Eignung der Deckung anderer Bedarfe geprüft (z.B. Kindertagesstätten, Schulsportanlagen). 5. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, je ein Ausschreibungsverfahren Investorenmodelle für die unter Punkt 2 aufgeführten Schulstandorte durchzuführen. für 6. Sofern für die Prüfung der Möglichkeiten und Vorbereitung der alternativen Beschaffungsmodelle an den verschiedenen Standorten externe juristische oder sonstige Beratung notwendig ist, können Beraterverträge mit einem Gesamtumfang von bis zu 150 T€ ausgelöst werden. Sachverhalt: siehe Anlage Anlagen: Begründung Stadtkämmerei Alternative Beschaffung Schulhausbau - Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen 29.09.2016 Seite 1/5 Alternative Beschaffung Schulhausbau – Ergebnis Markterkundungsverfahren und weiteres Vorgehen Gliederung 1. 2. 3. 4. Ausgangssituation Grundlagen Auswertung des Markterkundungsverfahrens Prüfergebnis und weiteres Verfahren 4.1. Vertiefung drei Grundstücke 4.2. Umgang mit Grundstücken mittel- bis langfristige Eignung Schulbau 4.3. Umgang mit Grundstücken ohne Eignung Schulbau 4.4. Umgang mit Angeboten Projektentwicklung ohne Grundstücke 5. Schaffung Planungsrecht 6. Prüfauftrag Aufstellung von Standards für Generalübernehmer - / GeneralunternehmerVergaben Stadtkämmerei Alternative Beschaffung Schulhausbau - Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen 29.09.2016 Seite 2/5 1. Ausgangssituation Mit der Informationsvorlage „Alternative Beschaffung Schulhausbau – Zwischenergebnis Interessenbekundungsverfahren (VI-DS-02943)“, die in der Ratsversammlung am 24.08.2016 zur Kenntnis genommen wurde, wurde bereits ausführlich die Ausgangslage dargestellt: Die mit Fortschreibung der Schulentwicklungsplanung 2016 aufgezeigten - und insbesondere mit der dynamischen Bevölkerungsentwicklung zu erwartenden weiteren Bedarfe der schulischen Infrastruktur stellen die Stadt Leipzig vor enorme Herausforderungen. Das betrifft sowohl die Bereitstellung geeigneter Grundstücke, als auch die bedarfsgerechte Realisierung und damit insgesamt auch die Finanzierung. Durch die Ratsversammlung wurde am 20.04.2016 beschlossen, dass nach entsprechender Kosten-Nutzen-Analyse privates Engagement beim Schulhausbau zu nutzen ist. Dabei können Leistungen vom Grundstückserwerb bis zur schlüsselfertigen Übergabe betrachtet werden. Vor diesem Hintergrund hat die Stadtverwaltung ein Markterkundungsverfahren zur möglichen Realisierung von alternativen Beschaffungsmodellen im Schulhausbau durchgeführt. Dies beinhaltete sowohl die Möglichkeit der Realisierung durch private Dritte (Investorenvorhaben, auch in Form von Miete, Mietkauf oder schlüsselfertiger Kauf) als auch - im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit – durch städtische Eigenbetriebe und Beteiligungsgesellschaften. Nicht Bestandteil der Prüfung waren Organisationsmodelle, die neben der reinen Finanzierung des Vorhabens auch die Betrachtung der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten über den gesamten Lebenszyklus beinhalten (öffentlich-private Partnerschaften ÖPP/PPP). Im Rahmen dieser Marktabfrage sollte es Dritten ermöglicht werden darzulegen, ob und inwieweit sie in der Lage sind, Schulbauvorhaben für die Stadt Leipzig durchzuführen. Ziel war es, die grundsätzliche Bereitschaft Dritter zur Errichtung von Schulgebäuden einschließlich der erforderlichen Sport- und Freianlagen als Neubau oder Umbau auszuloten. Dabei sollten erste wirtschaftliche und stadträumliche Indikatoren eruiert werden. Mit der Auswertung der eingegangenen Unterlagen kann eine Entscheidung zur Auswahl geeigneter Bedarfsräume und möglicher Umsetzungsmodelle getroffen werden, die anschließend als Grundlage für ein unabhängiges Ausschreibungsverfahren dienen soll. Damit soll gewährleistet werden, dass nach Gegenüberstellung der Eigenrealisierung und Abgleich der Vor- und Nachteile nur dort ein Investorenvorhaben ausgeschrieben wird, wo tatsächlich auch Vorteile für ein solches Modell zu erwarten sind. Den Teilnehmern wurde im Verfahrensbrief zum Markterkundungsverfahren Vertraulichkeit zugesichert (Punkt 4). Aus diesem Grund erfolgt auch die Nennung in der Beschlussvorlage anonymisiert. 2. Grundlagen - - Beschluss der Ratsversammlung vom 20.09.2012 „Investitionsprogramm für den Schulhausbau 2013 – 2016 (V/2440)“ sowie die zugehörigen Beschlüsse zum jeweiligen Sachstand der Umsetzung Beschluss der Ratsversammlung vom 24.02.2016 „Schulhausbau durch private Unternehmen“ (VI-A-02138) Beschluss der Ratsversammlung vom 20.04.2016 „Schulentwicklungsplan der Stadt Leipzig – Fortschreibung 2016“ (157-DS-1-NF-3) Informationsvorlage VI-DS-02943 Ratsversammlung vom 21.09.2016 „Alternative Beschaffung Schulhausbau – Zwischenergebnis Interessenbekundungsverfahren“ Stadtkämmerei Alternative Beschaffung Schulhausbau - Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen 29.09.2016 Seite 3/5 3. Auswertung des Markterkundungsverfahrens Mit dem Markterkundungsverfahren konnten unterschiedliche Interessengruppen angesprochen werden: a. Zum einen wurden Grundstückseigentümer angesprochen, welche der Stadt Leipzig ihr Grundstück anbieten möchten. b. Zum anderen wurden Bauträger bzw. Projektentwickler angesprochen, welche (ggf. auch ohne geeignetes Grundstück) ihre Expertise im Rahmen des Schulbaus einbringen möchten. Am 03.06.2016 waren 21 Interessenbekundungen eingegangen, welche erwartungsgemäß sowohl in ihrer inhaltlichen Tiefe als auch ihrer Konkretisierung deutlich voneinander abwichen. So erfolgte zunächst, im Rahmen einer Grobauswertung, die Zuordnung in die oben genannten Interessengruppen. Von den eingegangenen Interessenbekundungen sind 4 reine Interessenbekundungen der Kategorie a (Grundstück), 8 der Kategorie b (Bauträger/Projektentwicklung) mit eigenem Grundstück und 9 der Kategorie b ohne eigenes Grundstück zuzuordnen. Es wurden insgesamt 23 Grundstücke / Standortoptionen vorgeschlagen. Die Ergebnisse der Grobauswertung wurden mit der Informationsvorlage „Alternative Beschaffung Schulhausbau – Zwischenergebnis Interessenbekundungsverfahren (VI-DS-02943)“ bereits dargelegt. Im Ergebnis der groben Sichtung der eingegangenen Interessenbekundungen war festzustellen, dass der private Markt großes Interesse an einem Engagement beim Schulhausbau signalisiert hat. Weiterhin war festzustellen, dass wegen der hohen Anzahl der Interessenbekundungen aber auch durch die inhaltliche Vielfältigkeit, in Bezug auf Realisierungsmodelle, die Durchführung des Markterkundungsverfahrens bereits zum damaligen Zeitpunkt als erfolgreich bezeichnet werden konnte. Im Rahmen der Feinauswertung erfolgte in mehreren Runden eine Bewertung der Grundstücke / Standortoptionen mit einer verwaltungsübergreifenden Arbeitsgruppe aus Stadtplanungsamt, Amt für Gebäudemanagement, Liegenschaftsamt, Amt für Jugend, Familie und Bildung und der Stadtkämmerei. Die Bewertung / Abschichtung erfolgte auf Grundlage der nachfolgenden Punkte: 1. 2. 3. 4. 5. Ist der Standort grundsätzlich geeignet Ist am konkreten Standort ein Bedarf vorhanden Ist Baurecht vorhanden oder ist solches zu schaffen Wie ist die Verfügbarkeit des Standortes Gibt es sonstige zu berücksichtigende Faktoren Zusammenfassend ist festzustellen, dass der private Markt nicht nur großes Interesse an einem Engagement beim Schulhausbau signalisiert hat. Vielmehr ist auch eine große Anzahl an Grundstücken für eine weiterführende Betrachtung geeignet. Auch nach Beendigung des Markterkundungsverfahrens war der Eingang weiterer Interessenbekundungen zu verzeichnen. Im Rahmen der quantitativen Auswertung konnten diese zunächst nicht mehr berücksichtigt werden, gleichwohl erfolgt generell auch weiterhin die verwaltungsübergreifende Prüfung dieser Standort- und Realisierungsvorschläge. Stadtkämmerei Alternative Beschaffung Schulhausbau - Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen 29.09.2016 Seite 4/5 4. Prüfergebnis und weiteres Verfahren In der ersten Prüfungsstufe konnten 9 Grundstücke als grundsätzlich für die Errichtung einer Schule geeignet eingestuft werden. Die betreffenden Grundstücke sind zum Teil bereits Gegenstand laufender Verfahren der Stadt Leipzig. Das bedeutet unter anderem, dass bei allen diesen Grundstücken erst noch Baurecht zu schaffen ist. Weitere Grundstücke sind im Hinblick auf eine sonstige Verwertbarkeit zu prüfen. Im Ergebnis ist festzustellen, dass für eine sofortige Umsetzung eines Schulprojektes derzeit kein Grundstück in Betracht kommt. 4.1. Vertiefung Grundstücke Für eine vorrangige weiterführende Untersuchung wurden 6 Grundstücke ausgewählt, die als am besten geeignet angesehen werden. Auch hier ist eine kurzfristige Umsetzung nicht möglich. Eine mittelfristige Verwirklichung ist aber realistisch und korrespondiert auch mit den schulnetzplanerischen Bedarfen. Diese Grundstücke eignen sich für die Deckung des Bedarfes der nachfolgenden Schulstandorte: • • • • • • Grundschule im Stadtbezirk Nordwest Grundschule Stadtbezirk Ost Gymnasium im Planungsraum Nord, Nordwest, Nordost, Zentrum-Nord Weiterführende Schule im Planungsraum Zentrum, Süd Weiterführende Schule im Planungsraum West, Südwest, Alt-West Weiterführende Schule im Planungsraum Nord, Nordwest, Nordost, Zentrum-Nord Dabei handelt es sich jeweils um Interessenbekundungen von Investoren mit Grundstück. Wie weiter oben beschrieben, wurde den Teilnehmern der Markterkundung Vertraulichkeit zugesichert, so dass die konkreten Grundstücke nicht benannt werden können. Es wird vorgeschlagen mit den betreffenden Interessenten in Sondierungsgespräche zu gehen, um das für die Grundstücke und aus Sicht der Stadt Leipzig geeignete Verfahren zu ergründen. Im Ergebnis der Gespräche sind jeweils mögliche Modelle der Umsetzung - insbesondere im Rahmen eines Investorenmodelles (z.B. Miete, Mietkauf oder schlüsselfertiger Kauf) - zu entwickeln. In diesem Zusammenhang sind die theoretischen Verfahrensansätze projektkonkret zu präzisieren. Dabei ist die Landesdirektion Sachsen einzubeziehen, um Rechtssicherheit über die angedachten Modelle zu erlangen. Im Anschluss ist nach Zuarbeit der erforderlichen Informationen durch die zuständigen Ämter für den jeweiligen Schulstandort ein entsprechendes Ausschreibungsverfahren zu konzipieren. Die weitere Realisierung erfolgt weiterhin unter externer Begleitung. Über den Stand des Verfahrens werden die Fachausschüsse Finanzen, Stadtentwicklung und Bau sowie Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule regelmäßig durch die Fachbeigeordneten informiert. Stadtkämmerei Alternative Beschaffung Schulhausbau - Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen 4.2. 29.09.2016 Seite 5/5 Umgang mit Grundstücken mittel- bis langfristige Eignung Schulbau Auch die 3 weiteren, für den Schulhausbau geeigneten Grundstücke werden für eine mittelfristige Realisierung als möglich angesehen und werden durch das Amt für Jugend, Familie und Bildung weiter verfolgt. 4.3. Umgang mit Grundstücken ohne Eignung Schulbau Im Ergebnis der unter Punkt 3 beschriebenen Bewertung wurden 14 Grundstücke als für den Schulhausbau nicht geeignet eingestuft. Gründe dafür sind zum Beispiel eine nicht ausreichende Größe des Grundstückes, die Lage des konkreten Standortes außerhalb der schulnetzplanerischen Bedarfsräume oder die Unzulässigkeit einer Schulnutzung aufgrund planungsrechtlicher Rahmenbedingungen. Von diesen 14 Grundstücken sind 4 Grundstücke ggf. für alternative Einrichtungen wie Kitas oder Schulsporthallen geeignet. Die alternative Nutzungsmöglichkeit dieser Grundstücke wird durch das Amt für Jugend, Familie und Bildung weiter untersucht. Durch das Liegenschaftsamt werden die Grundstücke auf mögliche andere strategische Bedarfe geprüft. 4.4. Umgang mit Angeboten Projektentwicklung ohne Grundstücke Insgesamt 9 Interessenbekundungen stammen von Bauträgern/Generalunternehmern ohne eigenes Grundstück. Diesbezüglich werden mögliche weitere Beteiligungsmodelle (z.B. GUVergaben, Verwirklichung von Investorenmodellen auf vorhandenen Grundstücken) untersucht. Die Bewerber erhalten im Rahmen des Markterkundungsverfahrens eine Information, dass man ggf. wieder auf sie zukommen wird. 5. Schaffung Planungsrecht Voraussetzung für die unter 4.1 benannten Grundstücke als Schulstandort ist die Schaffung von Planungsrecht. Durch das Stadtplanungsamt ist dieses - ggf. in Verbindung mit bereits laufenden Verfahren oder Abstimmungen - vorzubereiten und zu schaffen. 6. Prüfauftrag Aufstellung von Standards für Generalübernehmer - / Generalunternehmer-Vergaben Als Voraussetzung für die Ausschreibung von Investorenund/ oder Generalunternehmerleistungen sind einheitliche Mindeststandards für die Errichtung von Schulneubauten durch das Amt für Gebäudemanagement zu erarbeiten. DS-Nr. VI-DS-03155 „Alternative Beschaffung Schulhausbau - Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen – EILBEDÜRFTIG“ Eilbedürftigkeitsbegründung Der Schulhausbau hat für die Stadt Leipzig auf Grund der demografischen Entwicklungen höchste Priorität. Im Hinblick auf die enormen Herausforderungen zur Schaffung der notwendigen Schulkapazitäten sind alles Möglichkeiten auszunutzen, benötigte Schulen schnellstmöglich in Betrieb nehmen zu können. Mit den vorliegenden Ergebnissen des Markterkundungsverfahrens besteht die Möglichkeit, Schulstandorte parallel zum regulären Verfahren voranzutreiben. Um mit einzelnen Teilnehmern des Markterkundungsverfahrens noch im November erste Sondierungsgespräche führen zu können, ist eine Beschlussfassung der Vorlage im Oktober durch den Stadtrat notwendig. Erst nach Durchführung dieser ersten Gespräche können seitens der Verwaltung weitere Schritte eingeleitet werden, welche die alternative Beschaffung ggf. ermöglichen.