Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-03250 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Stadtbezirksbeirat Leipzig-Südwest Ratsversammlung 17.11.2016 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bebauungsplan Nr. 432 "Gewerbegebiet Hornstraße"; Stadtbezirk Südwest, Ortsteil Großzschocher; Aufstellungsbeschluss Beschlussvorschlag: Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 432 „Gewerbegebiet Hornstraße“ wird für das im Übersichtsplan dargestellte Gebiet gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) X Finanzielle Auswirkungen nein wenn ja, Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Im Haushalt wirksam Ergebnishaushalt von bis Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge Aufwendungen Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE X von nein wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: Beteiligung Personalrat X nein wenn ja, nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: X Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Übersichtsplan 5 Auszug Flächennutzungsplan 6 Begründung zum Bebauungsplan Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert       2 Ausbildungsplatzsituation       3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom)       negative Auswirkung positive Auswirkung hoch mittel 5 Finanzierung ja niedrig nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. keine Auswirkung       Drittmittel/ Fördermittel private Mittel Stadt Leipzig Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 01.15/016/01.12 Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 1 Arbeitsplatzsituation 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung 1 verschlechtert nein finanzielle keine Folgewirkungen Auswirkung für die Stadt       ja nein Bebauungsplan Nr. 432 „Gewerbegebiet Hornstraße“ Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 15000, Stand: 08/2016 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 432 „Gewerbegebiet Hornstraße“ Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (ALKIS), M 1 : 3000, Stand: 08/2016 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Bebauungsplan Nr. 432 „Gewerbegebiet Hornstraße“ Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan Datengrundlage: M 1 : 10000, Stand: 11/2015 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Begründung zum Bebauungsplan Nr. 432 „Gewerbegebiet Hornstraße“ (Aufstellungsbeschluss) Stadtbezirk: Südwest Ortsteil: Großzschocher Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: 30.08.2016 Stadtplanungsamt Begründung zum Bebauungsplan Nr. 432 „Gewerbegebiet Hornstraße“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 2 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Südwest und dort im Ortsteil Großzschocher 1. Das Plangebiet liegt westlich der Bahn-Trasse Leipzig-Plagwitz und östlich der Dieskaustraße. Es umfasst eine Fläche von ca. 89.300 m² und beinhaltet folgende Flurstücke: 655/10, 136/30, 136/12, 136,19, 655/9, 136/27, 136/18, 139/1, 139/2, 138/1, 138/2, 136/24, 136/44, 136/45, 136/46, 136/43, 136/14, 136/29, 630/1, 136/41, 136/47, 136/40, 131a, 136/4, 630/9, 136/22, 630/10, 136/23, 136/17, 136/32, 136/35, 136/31, 136/32, 136/39, 136/28, 136/34, 136/33, 134/5, 134/6, 134/4, 134/3, 134/2, 134/1, 133, 135, 132/4, 132/1, 132/3, 131b, 130/6, 129a, 127, 130/7, 130/8, 130c, 130/1, 130/3, 127/3, 129, 127a, 630/7, 136/10, 136/20, 136/21, 130/5 Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus dem Übersichtsplan zu ersehen. 2. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserfordernis Ausgangslage In der wachsenden Stadt rücken zunehmend Flächen in den Fokus der Immobilienwirtschaft, welche bislang aufgrund ihrer Lage, der fehlenden Nachfrage und angesichts des bis dato bestehenden Überangebotes an besser geeigneten und vermarktungsfähigen Flächen für Wohnnutzungen nicht attraktiv waren. Neben den großen Konversionsflächen im Norden der Stadt Leipzig und den aufgegebenen Bahnflächen betrifft dies auch kleinere brachgefallene Flächen in unmittelbarer Nachbarschaft zu Gewerbeflächen sowie Bestandsgebäude in Gewerbegebieten, deren gewerbliche Nutzung längst aufgegeben wurde. Das vorliegende Plangebiet ist in erheblichem Umfang durch misch-, gewerbe- und industriegebietstypische Nutzungen sowie untergeordnet durch Wohnnutzungen und Gemeinbedarfsflächen (Kindergarten) im südwestlichen Bereich geprägt. Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zwischen den verschiedenen, zum Teil störenden Gewerbenutzungen und der vorhandenen Wohnnutzung ist das Gebiet überwiegend als eine sogenannte Gemengelage einzustufen, weshalb Wohnnutzungen auch grundsätzlich zulässig wären. In dem gewerblich geprägten Bereich sind vereinzelte Brachflächen sowie leerstehende Gebäudestrukturen vorhanden, die überwiegend durch Betriebsaufgaben entstanden sind. Auf diese Flächen richten Immobilienentwickler verstärkt ihr Augenmerk.Vorliegend wurde eine Bauvoranfrage zur Umnutzung einer ehemaligen industriellen Anlage für Wohnzwecke gestellt, das Gebäude liegt an der Hornstraße. Der angestrebten Wohnentwicklung hätte aufgrund der bestehenden planungsrechtlichen Situation (Gemengelage) zugestimmt werden müssen, wenn nicht gegenüber und ebenfalls an der Hornstraße gelegen die Betriebsstätte der Technologiezentrum (TZO) für Oberflächentechnik und Umweltschutz Leipzig GmbH angesiedelt wäre. Die TZO betreibt eine Anlage zur Oberflächenbehandlung, die nach dem Anhang der 4. BImSchV Nr. 3.10 Spalte 1 genehmigungsbedürftig ist und für die eine Genehmigung erteilt wurde. Der Betrieb stellt aufgrund der vorhandenen Mengen an als sehr giftig und giftig eingestuften Stoffen bzw. Zubereitungen einen Betriebsbereich nach § 1 Abs. 1 StöV (Grundpflichten) dar. Zur Betriebsstätte wurde daher ein Achtungsabstand von 200 m ermittelt (Sachverständigengutachten vom 13.08.2012). In diesem Abstandsbereich sind Schutzobjekte (schutzwürdige Wohngebiete und öffentlich genutzte Gebäude) im Sinne des Art 13 Absatz 2 a) der Seveso-III-RL nicht zulässig. Der Landesgesetzgeber hat im Rahmen der Änderung der Sächsischen Bauordnung 2015 für die Annahme eines Schutzobjektes im Sinne der Seveso-III-RL einen Schwellenwert von 1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III-411/00 30.08.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 432 „Gewerbegebiet Hornstraße“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 3 5.000 m² Brutto-Grundfläche für Wohnnutzungen festgelegt. Diese vom Gesetzgeber vorgegebene Grenze ist auch der Ablehnungsgrund für das angestrebte Vorhaben. Im Plangebiet befinden sich mehrere kleinere unbebaute Flurstücke, auf denen Wohnbauvorhaben durchaus auch unter 5000 m² Brutto-Grundfläche realisiert werden könnten und auf Grund der Gemengelage planungsrechtlich zulässig wären. Demnach ist zur Sicherung des Gewerbegebietes bzw. Konfliktvermeidung ein Bebauungsplan erforderlich. Das Plangebiet ist im Stadtentwicklungskonzept bzw. im Fachkonzept Wirtschaft und Beschäftigung als Industrie- und Gewerbegebiet im Bestand dargestellt. Hinsichtlich der Bestandsflächen wird ausgeführt, dass diese zur Abdeckung eines steigenden Bedarfs an innerstädtischen höherwertigen Flächen durch dienstleistungs- und forschungsorientierte Unternehmen und Einrichtungen zu entwickeln bzw. für diese Nutzungen vorzuhalten sind. Im Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen (Stand Fortschreibung 2005, RB IV 330/05) ist das Gewerbegebiet Hornstraße (im Gebietspass 59) dargestellt. Aufgrund der Verkehrs- und Umfeldsituation erweist es sich als besonders geeignet für nichtstörende gewerbliche Nutzungen sowie auf Grund seiner guten ÖPNV-Anbindung für arbeitsplatzintensives Gewerbe. Außerdem finden Handwerksbetriebe und Anbieter industrienaher Dienstleistungen gute Standortbedingungen vor. Die im Plangebiet befindlichen Flächen sind in dem seit 16.05.2015 wirksamen Flächennutzungsplan größtenteils als gewerbliche Baufläche (ca. 43.500 m²) dargestellt. Davon abweichend sind die Flächen im südlichen Teil des Gebietes von der Kunzestraße erschlossen als gemischte Bauflächen dargestellt (ca. 45.800 m²). Im Landschaftsplan (LSP, Beschluss der Ratsversammlung vom 16.10.2013) ist das Plangebiet als Industrie- und Gewerbegebiet mit dem Integrierten landschaftsräumlichen Leitbild (LB) 12 Industrie- und Gewerbestandorte dargestellt. Wesentliche Ziele und Inhalte des genannten Leitbildes sind die Schaffung von begrünten Freiräumen an vorhandenen und geplanten Industrie- und Gewerbestandorten und deren verkehrlichen Erschließungen, Verknüpfung mit dem Grünsystem der Stadt, stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Durchgrünungsgrades und Abbau der Barrierewirkung. Im Plangebiet befinden sich neben den gewidmeten Straßenverkehrsflächen auch die Flächen für Gemeinbedarf im Eigentum der Stadt Leipzig (Flurstücke: 130c, 130/1, 130/3, 127/3, 129). Anlass für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes ist die generell in gewerblich geprägte Gebiete vordringende Wohnbebauung und die daraus resultierende Beeinträchtigung und ggf. darauf folgende Verdrängung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen. Ausschlaggebend ist ein Antrag auf Bauvorbescheid für die Umnutzung eines Gewerbegebäudes im zentralen Bereich des Plangebietes sowie mehrere vorhandene, gut erschlossene Brachfächen, die grundsätzlich einer Wohnbebauung bei unveränderter Rechtslage zugänglich wären. Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere aus – der Vermeidung einer weiter schleichenden Verschlechterung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für die vorhandenen gewerblichen Nutzungen und deren allmählicher Verdrängung durch eine um sich greifende Wohnflächenentwicklung. – der Sicherung gut erschlossener und marktgängiger Gewerbegrundstücke. – den unverändert bestehenden stadtentwicklungsplanerischen Zielstellungen für dieses Gebiet, welche weiterhin auf die Vermeidung weiterer zentrenrelevanter Einzelhandelsvorhaben, die im Widerspruch zu den stadtentwicklungspolitischen Zielen der Stadt stehen und 30.08.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 432 „Gewerbegebiet Hornstraße“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 4 – der Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Stadt. 3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: • Sicherung der im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen Die im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen und die für gewerbliche Nutzungen geeigneten Grundstücke und Gebäude sollen durch geeignete Festsetzungen z.B. zur Steuerung der zulässigen Art der baulichen Nutzung erhalten und dauerhaft gesichert werden. • Angemessene Gewährleistung gesunder Wohnbedingungen und Gemeinbedarfsnutzungen im Bestand Für die inner- und außerhalb des Gebietes vorhandenen und zulässigerweise errichteten Wohn- und Gemeinbedarfsnutzungen sollen unter angemessener Berücksichtigung der gewerblichen Vorprägung des Gebietes und der vorhandenen Betriebe Methoden und Maßnahmen zur Gewährleistung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse untersucht bzw. deren Bestandserhalt durch entsprechende Festsetzungen gewährleistet werden. • Regelungen zum Einzelhandel Die mit dem Bebauungsplan Nr. 322 „Hornstraße / Kunzestraße / Brauereistraße – Nutzungsarten“ verfolgten Ziele zur Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten zur Vermeidung von erheblichen Nachteilen für die Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sollen auch mit diesem Bebauungsplan umgesetzt werden. • Bewahrung des Bodenpreisniveaus Um das Gebiet auch künftig für die Ansiedlung gewerblicher Nutzungen attraktiv zu gestalten, soll mit dem Bebauungsplan ein für gewerbliche Nutzungen attraktiver Bodenpreis gesichert werden. 4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung Folgende wesentliche Inhalte der Planung dienen der Umsetzung der vorgenannten Ziele:  Aussagen zu Art der baulichen Nutzung  Abgrenzung der Verkehrsflächen sowie der Baugebiete 5. Verfahren, weiteres Vorgehen Der anzuwendende Verfahrensweg – volles, vereinfachtes (§ 13 BauGB) oder beschleunigtes (§ 13a BauGB) Verfahren – wird im weiteren Verfahren geklärt. Leipzig, 22.09.2016 gez. i.V. Heinig Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes 30.08.2016