Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Neufassung Nr. VI-DS-01594-NF-03 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Finanzen Grundstücksverkehrsausschuss Ratsversammlung 09.06.2016 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Betreff Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO, bauliche Informationen als Anlage Beschlussvorschlag: 1. Die Stadt Leipzig betraut die LESG mit dem Neubau eines Wohnheimkomplexes in der ArnoNitzsche-Str. 37 als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft im Zuge der gemeinwirtschaftlichen Verpflichtung zur Unterbringung von Asylbewerber-/-innen und Geduldeten im Stadtgebiet. Für diesen Neubau eines Wohnheimkomplexes mit mindestens 350 Plätzen in Umsetzung eines Miet-Kauf-Modells werden mit der LESG ein Erbbaurechtsvertrag mit unentgeltlichem Eigentumsübergang bei Beendigung und ein Mietvertrag abgeschlossen. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LESG einen Erbbaurechtsvertrag für das Flurstück 468/13 von Connewitz, Arno-Nitzsche-Straße 37, mit einer Laufzeit bis 31.12.2037 und mit einem Erbbauzins von 4 % des Verkehrswertes für Grund und Boden pro Jahr mit Indexierung beurkunden zu lassen. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Mietvertrag mit der LESG über einen Zeitraum von 20 Jahren abzuschließen. 2. Die ab dem Haushaltsjahr 2017 – 2037 bereitzustellenden Aufwendungen und Auszahlungen werden in den jeweiligen Haushaltsjahren planmäßig veranschlagt und stehen unter dem Vorbehalt der Beschlussfassung sowie Genehmigung der jeweiligen Haushaltssatzungen. 3. Gemäß der Regelungen der Stadt Leipzig zur Gewährung von Bürgschaften (RBV-588/10 vom 18.11.2010) wird der LESG mbH eine modifizierte Ausfallbürgschaft i. H. v. bis zu 19 Mio. EUR als Sicherheit für den Kreditvertrag zur Finanzierung der Asylunterkunft bereitgestellt. Die Bürgschaft hat eine Laufzeit von 20 Jahren (analog Mietvertrag) zuzüglich der vorangestellten Bauphase. 4. Für die Ausreichung der Bürgschaft kommen die Regelung der Stadt Leipzig zur Gewährung von Bürgschaften und die Entgeltordnung der Stadt Leipzig für die Übernahme von Bürgschaften nach § 83 SächsGemO zur Anwendung. Abweichend zur derzeit gültigen Entgeltordnung der Stadt Leipzig für die Übernahme von Bürgschaften nach § 83 SächsGemO wird auf das einmalige Bearbeitungsentgelt von 1 % des Bürgschaftsantrages verzichtet. Zudem wird dauerhaft ein laufendes Bürgschaftsentgelt von 1 % statt derzeit gültigen 1,5 % - des Bürgschaftsbetrages berechnet. 5. Die Bürgschaftsgewährung steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch die Rechtsaufsichtsbehörde. 6. Die LESG wird mit der Planung und Projektsteuerung beauftragt und erhält dafür insgesamt 670.000 € (von denen bereits 290.000 € für das Jahr 2015 außerplanmäßig bereitgestellt wurden, vgl. VI-DS-1594). Die weiteren außerplanmäßigen Aufwendungen gem. § 79 (1) SächsGemO werden für 2016 in Höhe von 270.000 € im zentralen Budget „Amt 50 – bauliche und technische Unterhaltung (50_UH)“ bestätigt. Die Deckung erfolgt aus der Kostenstelle „Unterjährige Finanzierung ohne Deckung Ergebnishaushalt Asyl (1098300000)“. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Finanzielle Auswirkungen nein X wenn ja, Kostengünstiger Alternativen geprüft nein X ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung Folgen bei Ablehnung nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig?) nein Im Haushalt wirksam ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 2018 2037 111.800 €/Jahr -neu- 2015 2016 2017 2018 2037 290.000 € 270.000 € 110.000 € 1.142.750 €/Jahr 2018 2037 396.000 €/Jahr zusätzl. Aufwendungen für Betriebskosten 2018 2037 950.000 €/Jahr -neu- Ergebnishaushalt Erträge Aufwendungen 50_UH Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam nein von wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan nein wenn ja, wo veranschlagt Beantrage Stellenerweiterung: Beteiligung Personalrat Vorgesehener Stellenabbau: nein wenn ja, Sachverhalt: siehe Anlage Anlagen: Anlage 1 – Beschreibung des Vorhabens Anlage 2 – (nichtöffentlich) Gesamtfinanzierung Anlage 3 – (nichtöffentlich) Erbbaurechtsvertrag Anlage 4 – (nichtöffentlich) Informationen zum Erbbaurechtsvertrag Anlage 5 – (nichtöffentlich) Mietvertrag Anlage 6a – (nichtöffentlich) Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Anlage 6b – (nichtöffentlich) Beschaffungsvariantenvergleich Anlage 7 – (nichtöffentlich) Aufstellung Platzkosten Anlage 8 - (nichtöffentlich) Begründung Notwendigkeit Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräujme 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 1 Grundlagen 1.1 Begründung der Notwendigkeit Im gesamten Jahr 2015 wurden in der Bundesrepublik insgesamt 1.091.894 Flüchtlinge registriert. Davon wurden etwa 70.000 Menschen anschließend auf die sächsischen Erstaufnahmeeinrichtungen verteilt. In der Stadt Leipzig wurden 2015 4.230 asylsuchende Personen aufgenommen. Insgesamt lebten bis zum Dezember 2015 5.335 Personen in der Stadt Leipzig, die Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz erhielten. Die vorhandenen Kapazitäten reichen noch nicht aus, um die für das Jahr 2016 zu erwartende Zahl von Personen aufnehmen zu können. Derzeit wird angenommen, dass für das Jahr 2016 4.000 Plätze für neue Flüchtlinge bereitzustellen sind und weitere 2.500 Plätze für Notfälle (Puffer) vorgehalten werden müssen. Weitere Unterkünfte müssen deshalb für eine Nutzung in den kommenden Jahren vorbereitet werden – auch angesichts der Tatsache, dass einige der bestehenden Unterkünfte in diesem Jahr geräumt (zwischengenutzte Schulen, Standort am Brühl etc.) und andere mittelfristig durch geeignetere Objekte ersetzt werden sollen (z. B. Zelte und große Hallen). 1.2 Beschlüsse/ Handlungsgrundlagen Die Aufnahme von Flüchtlingen ist für die Kommunen in Sachsen eine Pflichtaufgabe nach Weisung. Die konkrete Ausgestaltung in Leipzig erfolgt auf der Grundlage von Beschlüssen der Ratsversammlung, dem Konzept "Wohnen für Berechtigte nach dem Asylbewerberleistungsgesetz in Leipzig" (RBV-1293/12 vom 18.07.2012) sowie der Fortschreibung des Konzeptes (RBV-1826/13 vom 21.11.2013). Die Aufnahme von Flüchtlingen ist eine gemeinwirtschaftliche Verpflichtung im Stadtgebiet der Stadt Leipzig und zugleich in Sachsen eine Pflichtaufgabe nach Weisung. Die Stadt ermächtigt den OBM im Rahmen einer Betrauung zur Sicherstellung der gemeinwirtschaftlichen Verpflichtung zur Schaffung von Gemeinschaftsunterkünften für Flüchtlinge und Personen in vergleichbarer sozialer Lage, folgende Verträge abzuschließen. 1.3 Betrautes Unternehmen Die LESG ist eine Beteiligungsgesellschaft der Stadt Leipzig zu 100 %. Zu den Aufgaben der LESG gehört u. a. die Entwicklung und Einrichtung von baulichen Anlagen. Die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sind einzuhalten, eine steuerrechtliche Endprüfung muss noch erfolgen 1 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 1.4 Beschreibung und Ist-Zustand Leipzig – Südlicher Bereich (Auszug Basiskarte Sachsen, Sächs. Staatsbetrieb Geobasisinformation u. Vermessung Sachsen Das Baugrundstück (ca. 9.025 m²) befindet sich im Leipziger Süden auf einem Teilbereich des Flurstückes 468/12 der Gemarkung Connewitz, an der Arno-Nitzsche-Straße 37. Das Baugrundstück wurde katasteramtlich vermessen (neu: 9.124 m²) und neu im Grundbuch unter Flurstück 468/13 gebildet. Das Flurstück war Teil des Geländes der Stadtwerke Leipzig (Tochtergesellschaft der Stadt Leipzig). Das Grundstück wurde von den Stadtwerken an die Stadt Leipzig verkauft, wie es steht und liegt. Mittels eines Erbbaurechtsvertrages wird das Grundstück an die LESG zur Bebauung übergeben. Im Zuge der Baufeldvorbereitung festgestellte Ablagerungen (Abfälle) werden im Rahmen der Baumaßnahme durch den Investor LESG mbH beseitigt und sind Bestandteil der Kostenaufstellung und in der KG 200 eingestellt. 2 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 Leipzig – Gelände SWL, Arno-Nitzsche-Str. 37 (Auszug Basiskarte Sachsen, Sächs. Staatsb. Geobasisinf. u. Vermessung) Für weitere Ausführungen zur Beschreibung des Vorhabens siehe Anlage 1. 1.5 Alternativlösungen Die Stadt Leipzig schöpft bereits alle zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zur Unterbringung von Flüchtlingen aus. Angesichts der zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und des Mangels an passenden Grundstücksflächen der Stadt Leipzig besteht derzeit keine alternative Lösung. Für eine evtl. Nachnutzung des Objektes bestehen folgende Möglichkeiten einer planungsrechtlichen Nutzung im Bereich der Arno-Nitzsche-Straße: – Verwaltungs- und Büronutzung, – Nutzung als Hotel-und Beherbergungsbetrieb und sonstige Unterkünfte, – Nutzung für soziale Zwecke, soweit diese konkrete Nutzung als im Gewerbegebiet verträglich eingestuft werden kann. 1.6 Folgen bei Nichtbeschlussfassung Im Stadtgebiet fehlen weitere geeignete Plätze zur Unterbringung von Asylbewerbern und die Pflichtaufgabe kann von der Stadt Leipzig nicht erfüllt werden. 3 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 2 Finanzierungsplan und finanzielle Auswirkungen Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt zu 100 % aus Kreditmitteln. Kreditnehmer ist die LESG mbH. Die LESG finanziert die Baumaßnahme. Die Stadt Leipzig unterstützt die LESG beim Vergabeverfahren und der Vertragsgestaltung mit den Banken. Im Ergebnis einer Ausschreibung, in die mehrere Banken einbezogen waren, ist festzuhalten, dass die vorliegenden Angebote als wirtschaftlich zu bewerten sind. Da die Verhandlungen mit den Banken noch nicht abgeschlossen wurden, liegt noch kein abschließendes Angebot vor. Zu Beschlusspunkt 1 (siehe nichtöffentliche Anlagen 3, 4 und 5) Zwischen der Stadt Leipzig und der LESG wird zum einen ein Erbbaurechtsvertrag abgeschlossen, der u.a. den Übergang des Komplexes von der LESG an die Stadt Leipzig nach 20 Jahren Laufzeit festschreibt, zum anderen ein Mietvertrag für die Nutzung über 20 Jahre. Der Ankauf des Grundstückes seitens der Stadt Leipzig vom ehemaligen Eigentümer SWL GmbH ist erfolgt. Der anschließende Erbbaurechtsvertrag zwischen der Stadt Leipzig und der LESG mbH ist einerseits zur Bereitstellung eines dinglich belastbaren Grundstückes erforderlich. Andererseits ist der Abschluss eines Mietvertrages zwischen Stadt Leipzig und LESG mbH vor Kreditausreichung zur Absicherung der Kreditrefinanzierung erforderlich. Beide Verträge, sowohl Erbbaurechtsvertrag als auch Mietvertrag, bilden die vertragliche Grundlage zum Miet-Kauf-Modell. Die beiden Verträge sind über § 3 (3) des Mietvertrages und § 12 des Erbbaurechtsvertrages hinsichtlich des kostenfreien Eigentumsübergangs auf die Stadt Leipzig mit Zeitablauf der Verträge gekoppelt. Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages und des Mietvertrages werden parallel zueinander 20 Jahre betragen. Entsprechende Laufzeiten haben auch der Kreditvertrag und die auszureichende Kommunalbürgschaft. Diese vier Vertragsbestandteile des Vorhabens bilden zusammen das Finanzierungs- und Refinanzierungskonstrukt der Investition, so dass nach Zeitablauf des Erbbaurechts- und Mietvertrages die Gebäude in das alleinige Eigentum der Stadt Leipzig unentgeltlich übergehen. Nach Abschluss der noch laufenden Kreditverhandlungen wird nach derzeitiger Finanzmarktsituation ein Bereitstellungs- und Inanspruchnahmezinssatz nominal von bis zu 2,15 % p. a. zu erwarten sein. Hinzu kommt eine Bürgschaftsprovision von 1,0 % p. a. an die Stadt Leipzig. Für die Refinanzierung von Kredittilgung mit Zinsen, Bürgschaftsprovision, Erbbaupachtzins, Property-Management, Instandhaltungsrücklage, jedoch ohne Betriebs- und Betreiberkosten, entstehen ab dem Haushaltsjahr 2018 monatliche zahlungswirksame 4 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 Haushaltsaufwendungen von bis zu 156.000 €, die sich auf 141.000 € im Jahr 2037 durch lfd. Bürgschaftsreduzierungen mindern. Diese Aufwendungen wurden gegenüber dem Grundsatz- und Planungsbeschluss angepasst (140.000 €). Ausgehend von den Bestimmungen und Auflagen des Erbbaurechtsvertrages in Sachen Werterhaltung der Immobilie sowie aus dem Nutzungszweck des Vorhabens verlangt die finanzierende Bank eine Instandhaltungsrücklage von bis zu 2 % p.a. der Herstellungskosten. Diese Forderung wurde neu eingepreist. Die Kreditzinsen unterliegen Marktschwankungen mit der Tendenz der Zinssteigerung für 20-Jahre-Laufzeitkredite. Dieses Zinsrisiko der LESG wurde neu eingepreist. Da es sich bei diesem Vorhaben um ein unechtes Mietkaufmodell handelt - beide Vertragsparteien sind sich von vornherein einig, dass der Eigentumsübergang nach 20 Jahren an die Stadt Leipzig erfolgt - muss das wirtschaftliche Eigentum am „Mietobjekt“ von Anfang an der Stadt Leipzig zugeordnet werden. Dieses ist zu aktivieren und die Kaufpreisschulden sind in entsprechender Höhe zu passivieren. Damit sind über eine Nutzungsdauer von 60 Jahren planmäßige Abschreibungen von 315.750 €/Jahr zu veranschlagen, die nicht zahlungswirksam sind. Weiterhin ist zu beachten, dass die Tilgungsleistungen im Finanzhaushalt/Investitionsplan und die übrigen Zahlungen als Aufwendungen im Ergebnishaushalt veranschlagt werden. Die Höhe der monatlichen Mietzahlung gewährleistet im Zeitraum von 20 Jahren, das Vorhaben vollständig zu refinanzieren. Seitens der Landesdirektion Sachsen wurde ein Negativattest dahingehend erteilt, dass das Vorhaben für die Stadt Leipzig kein genehmigungspflichtiges kreditähnliches Rechtsgeschäft im Sinne § 82 Abs. 5 der SächsGemO darstellt, jedoch nur solange, wie die Stadt Leipzig nicht Anteile der LESG mbH oder sogar die gesamte Gesellschaft an private Dritte veräußert. Platzkosten In der Refinanzierung der 35 Mio. € sind als Davon-Position die Investition (19,46 Mio. €) und Zinsen (5,5 Mio. €) mit zusammen 24,96 Mio € enthalten. Der Wert der Investition wird üblicherweise als Vergleichswert der Platzkosten zwischen den Asyl-Objekten herangezogen. Danach ergeben sich bei 20 Jahren Laufzeit und einer 350-Personen-Kapazität monatliche Platzkosten von 231,67 € / Person und Monat. Baurechtlich ist eine Belgung mit 368 Personen möglich (Platzkosten 220,34 € / Person und Monat). Es besteht die bau- und brandschutzrechtliche Möglichkeit einer flexiblen Notfall-Kapazitätserweiterung bis auf 500 Personen für ca. 14 Tage. Eine dauerhafte Kapazitätserhöhung auf 500 Personen ist möglich, wenn entsprechender Bauantrag gestellt wird (Platzkosten 162,17 € / Person und Monat ergeben sich dann bei einer Laufzeit von 20 Jahren). Flächenkosten Nach der Berechnung der Umlegung der Miete auf den nutzungsfähigen Wohnraum ohne Nebenflächen (Nettonutzfläche 6.745 m²) ergibt sich bei einer monatlichen Miete i. H. v. 126.000,00 € in den ersten 20 Jahren Laufzeit eine Flächenmiete von 18,68 €/m². Zu berücksichtigen ist, dass bei einer Annahme, dass das Gebäude weitere 40 Jahre genutzt werden kann, der fiktive Mietzins sich reduzieren kann. 5 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 Insgesamt wird von einer Nutzbarkeit der Immobilie von 60 Jahren ausgegangen, das Objekt geht in das Eigentum der Stadt nach 20 Jahren über. Zuzüglich steht kostenlos eine Grundstücksfläche von 9.124 m² mit umfangreicher Freizeit-Infrastruktur (Wegen, Plätzen und Stellflächen) zur Verfügung. Die nichtöffentliche Anlage 7 zeigt eine Übersicht über vergleichbare Objekte aus dem Konzern. Die Begründung der Notwendigkeit der Realisierung durch die LESG in der Form eines Miet-Kauf-Modells und die damit verbundenen Mehrkosten stehen in der nichtöffentlichen Anlage 8. Zu den Beschlusspunkten 3, 4 und 5 Die Stadt Leipzig und die LESG mbH haben sich auf eine Ausreichung einer kommunalen Ausfallbürgschaft durch die Stadt Leipzig verständigt. Die Konditionen der Finanzierung werden durch eine Bürgschaft deutlich verbessert. Die Ausreichung einer städtischen Bürgschaft muss von der Ratsversammlung beschlossen und von der Landesdirektion genehmigt werden. Die Bürgschaftsprovision soll unabhängig von der aktuellen Entgeltordnung dauerhaft 1 % p. a. betragen. Auf ein einmaliges Bearbeitungsentgelt soll verzichtet werden. Die Bürgschaft hat analog zur Höhe des Kredites einen Wert von 19 Mio. €. Die Bürgschaft wird zum Zeitpunkt der Kreditvereinbarung gestellt. Trotz der festgelegten Bürgschaftsprovision von 1 %, Mittel verbleiben im Finanzkreislauf des Stadtkonzerns, ist die Finanzierung für die LESG mbH günstiger als ohne Bürgschaft. Insofern ist diese Finanzierung mit Bürgschaft sowohl für die Stadt Leipzig als auch für die LESG die wirtschaftlichste Variante. Die Ausreichung der Kreditmittel ist gebunden an die Bereitstellung von Sicherheiten. Als Sicherheiten werden akzeptiert: Grundschuld auf ein Grundstück mit Erbbaupachtvertrag mit 100 %-iger Belastungsvollmacht, die Abtretung der Miete zur Refinanzierung der Kreditmittel incl. Zinsen und die bereits genannte Kommunalbürgschaft. 3 Investitionsaufwand bei der LESG Kostenermittlung nach DIN 276 – Bruttokosten in € Bestandteile: Erschließung, Neubauten, Sanierung Bestandsgebäude, Pförtner, Außenanlagen, Einfriedungen Mehrwertsteuersatz: Kostenermittlungsstufe: 19 % Kostenüberschlag 6 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 KG-Nr. Kostengruppe Kosten 100 Grundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk – Baukonstruktionen 400 Bauwerk – Technische Anlagen 500 Außenanlagen 945.168 € 600 Ausstattung und Kunstwerke 486.376 € 700 Baunebenkosten 100 700 Summe 0€ 1.728.800 € 10.700.000 € 2.263.112 € 2.821.600 € 18.945.056 € Die Kosten setzen sich wie folgt zusammen: • • • • • • KG 100: Der Grundstücksankauf durch die Stadt Leipzig ist erfolgt (vgl. Beschlussvorlage Nr. VI-DS-02030). Die Fläche wird im Wege eines Erbbau-rechts bzw. einem Mietkaufvertrag an die LESG übertragen. KG 200: Neben der öffentlichen Erschließung sind hier die Kosten für den Abbruch der Bestandseinrichtung und die Abfallentsorgung des belasteten Baugrunds erfasst. KG 300 und 400: Die Neubauten sind als mehrgeschossige Baukörper mit Flachdach geplant und sollen in Massivbauweise errichtet (Stahlbeton/Mauerwerk) werden. Im Zuge der Sanierung des Bestandsgebäudes sollen Büroräume für die Verwaltung sowie Räume zur Freizeitnutzung für die Bewohner entstehen. KG 500: Die Gestaltung der Freiflächen (Gelände- und Grünflächen) wurde mit dem Sozialamt abgestimmt und entsprechend der dargestellten Außenanlagenplanung einschl. der technischen Erschließung auf dem Grundstück kalkuliert. KG 600: Die Kosten werden durch den Betreiber / Nutzer getragen. Hier sind lediglich feste Einbauten (Küchen) eingestellt. KG 700: Planungskosten wurden anhand der HOAI 2013 sowie vorliegender Angebote geschätzt. Für Gutachten/Untersuchungen wurden Erfahrungswerte angesetzt. 4 Einordnung in den städtischen Haushalt Zu den Beschlusspunkten 2 und 6 Die folgenden Daten basieren auf der Zusammenfassung der LESG: Gesamtfinanzierung des Vorhabens Asylbewerberunterkunft Arno-Nitzsche-Str. 37 (nichtöffentl. Anlage 2). 7 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 Übersicht der haushalterischen Auswirkungen über den gesamten Zeitraum von 20 Jahren* Jahr 2015 2016 2017 2018-2037 Gesamt Ergebnishaushalt Planung und Projektsteuerung LESG 290.000 € 270.000 € 110.000 € 0€ 670.000 € Finanzierungskosten Kredit 0€ 0€ 0€ 5.520.000 € 5.520.000 € Finanzierungskosten Kommunalausfallbürgschaft 0€ 0€ 0€ 1.900.000 € 1.900.000 € Instandhaltungspauschale 0€ 0€ 0€ 7.200.000 € 7.200.000 € Property-Management 0€ 0€ 0€ 1.584.000 € Erbbaupachtzins 0€ 0€ 0€ 336.000 € 336.000 € planmäßige Abschreibungen (nicht zw) 0€ 0€ 0€ 6.315.000 € 6.315.000 € 290.000 € 270.000 € 110.000 € 22.855.000 € 23.525.000 € 19.000000 € 19.000.000 € Gesamt 1.584.000 € Finanzhaushalt/Investitionsplan Tilgung 0€ 0€ 0€ *nur Aufwendungen und Auszahlungen Für das Jahr 2015 sind bereits außerplanmäßige Aufwendungen für Planungsleistungen in Höhe von 290.000 € bereitgestellt worden. Für das Jahr 2016 sind außerplanmäßige Aufwendungen in Höhe von 270.000 € aus dem Ergebnishaushalt bereitzustellen. Für das Jahr 2017 sind planmäßige Aufwendungen in Höhe von 110.000 € in den Haushalt einzustellen. 8 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 Übersicht der jährlichen haushalterischen Auswirkungen* Auszahlungen/Aufwendungen Jahr FinHH Tilgung ErgHH Einzahlungen/Erträge FinHH ErgHH 950.000 € 0€ 0€ 0€ Spitzabrechnung 0€ 276.000 € 0€ 0€ auf Nachweis bzw. Rückzahlung bei Überzahlung 0€ 360.000 € 0€ 0€ Property-Management 0€ 79.200 € 0€ 0€ Erbbaupachtzins 0€ 16.800 € 0€ -16.800 € Spitzabrechnung, über 20 Jahre abnehmend 0€ 95.000 € 0€ -95.000 € Nutzungsdauer 60 Jahre 0€ 315.750 € 0€ 0€ 950.000 € 1.142.750 € Zins Instandhaltungspauschale Bürgschaftskosten planmäßige Abschreibungen (nicht zahlungswirksam) Zwischensumme Summe pro Jahr 2.092.750 € -111.800 € Summe über 20 Jahre 35.540.000 €** -2.236.000 € planmäßige Abschreibungen über 60 Jahre 18.945.000 € 0€ * ohne Planungs- und Projektsteuerung LESG ** Summe ohne Berücksichtigung Abschreibungen Ab 2018ff. sind jährliche Auszahlungen im Finanzhaushalt in Höhe von 950.000 € planmäßig zu veranschlagen. Im Ergebnishaushalt ergeben sich ab 2018ff. jährliche Aufwendungen in Höhe 1.142.750 € (inkl. Abschreibung), die planmäßig zu berücksichtigen sind. Demgegenüber stehen Erträge im Ergebnishaushalt von jährlich insgesamt 111.800 €. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und zugrunde liegende Annahmen wird als Anlage 6 beigefügt. 4.1 Folgekosten Die allgemeinen Betriebskosten belaufen sich pro Monat auf 33.000 €. 4.2 Aufwandsvergleiche Die Kostenaufstellung basiert auf vorliegenden aktuellen Angeboten und wurde im Rahmen der Projektbearbeitung unter Mitwirkung diverser Fachplaner in Beachtung der abgestimmten Rahmenbedingungen sowie unter Berücksichtigung aktuell gültiger baulicher und technischer Standards zusammengestellt. 9 Stadt Leipzig, Projektgruppe Asylräume 02.61 / LESG Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und eines Mietvertrages mit der LESG über den Neubau eines Wohnheimkomplexes als dauerhafte Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber/-innen und Geduldete in der Arno-Nitzsche-Str. 37: Bürgschaft, außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen gem. § 79 (1) SächsGemO Stand vom: 26.05.2016 5 Zeitplan 28.07.2015 Grundsatz- und Planungsbeschluss 06/2015 bis 12/2015 Planung, Leistungsphase 1 bis 4 10/2015 Baugenehmigung (21.10.15 – Eingang LESG am 23.10.15) 22.06.2016 Stadtratsbeschluss 06/2016 bis 12/2017 Baudurchführung 01.01.2018 voraussichtlicher Nutzungsbeginn 6 Planungsbeteiligte Projektsteuerung Objektplanung nach § 33 HOAI Freianlagenplanung nach § 38 HOAI Technische Ausrüstung nach § 53 HOAI Tragwerksplanung nach § 49 HOAI LESG L.P. Bauplanung M² – Meinberg Meinberg RPP Generalunternehmer (z.Z. im Vergabeverfahren) 10 ANLAGE 1 Zur Vorlage VI-DS-01594-NF-03 Beschreibung des Vorhabens Die LESG mbH wird mit Bau und Finanzierung dieses Vorhaben als Investorin mit eigener Projektsteuerung betraut. Über einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit zwischen LESG und Stadt Leipzig erfolgt eine Refinanzierung des Projektes. Die Fertigstellung und Inbetriebnahme ist frühestens für September 2017 bis spätestens Dezember 2017 geplant. Städtebauliche Einordnung / Umwelt- und Rahmenbedingungen Bei Einrichtung bzw. Errichtung von Objekten zur Unterbringung von Asylbewerbern ist die Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Mindestempfehlungen zu Art, Größe und Ausstattung von Gemeinschaftsunterkünften und zur sozialen Betreuung (VwV – Unterbringung und soziale Betreuung) sowie sonstige rechtliche Vorgaben zu beachten. Ein Standort soll so gewählt werden, dass die Lage eine angemessene Integration in das Leben der Stadt Leipzig ermöglicht. Das vorliegend untersuchte Grundstück befindet sich im Einflussbereich der südlich direkt angrenzenden West/Ost-verlaufenden Arno-Nitzsche-Straße mit Kraftfahrzeug- und Straßenbahnverkehr. Nördlich des Areals folgen die Flächen, Gebäude und Anlagen der Stadtwerke. Östlich des Flurstücks verläuft die tiefer liegende S-Bahn Nord/Süd-Trasse Markkleeberg-Citytunnel, daran anschließend wächst der Übergangsbereich zum Stadtteil Marienbrunn mit 8-geschossigen Studentenwohnheimen und einem Einkaufsmarkt (500m). Nach ca. 500m in westlicher Richtung beginnt das Wohnquartier Connewitzer Kreuz mit einer dichten, bis zu 5-geschossigen Gründerzeitsubstanz. Im südlichen Umfeld dominieren kleingewerbliche Nutzung (Tankstelle, Abschlepp- u. Reifendienst) und Kleingartenanlagen. Aufgrund der zentralen Lage unmittelbar zwischen dem multikulturell geprägten Stadtteil Connewitz sowie den multinational genutzten Wohnheimkomplexen ermöglicht der Standort eine angemessene Integration in das Leben der Stadt Leipzig. Der Neubau von Asylbewerberunterkünften an diesem Standort wäre somit aus städtebaulicher sowie sozialintegrativer Sicht eine Bereicherung. Ohne Bebauungsplan gilt die Anwendung des § 34 BauGB. Übersicht Grundstück / Baufeld Erläuterung Projektkonzept Das 9.124 m² umfassende Flurstück (nach Vermessung und Flurstücksbildung) bietet ausreichend Platz für die Errichtung einer großen Einrichtung zur Unterbringung von Asylbewerbern einschließlich Freiflächen und Nebenanlagen. Der geplante Komplex soll eine eine Kapazität für mindestens 368 Menschen bieten. Für den Notfall soll eine Erhöhung der Kapazitäten durch die Aufstockung von Einzelbetten in Etagenbetten ermöglicht werden. Der Entwurf der Wohnanlage sieht zwei kompakte „Wohnblöcke“ in nordwestlich-südöstlicher Ausrichtung, parallel zur Arno-Nitzsche-Straße, sowie einem Pförtnergebäude und einem Bestandsbau vor. Geplant ist ein „Wohnblock“ für 128 Personen mit 4 Etagen, sowie ein zweiter „Wohnblock“ für 260 Personen mit 5 Etagen. Die Wohnblocks sind in 5 Häuser unterteilt. Die Bruttogrundfläche der „Wohnblöcke“ beträgt ca. 9.000 m². In den Erdgeschossbereichen werden Technikräume, Büros, Verwaltungs- und Gemeinschaftsräume angeordnet. In den Obergeschossen befinden sich etagenweise zwei Wohnungen pro Haus. Eine Wohnung ist für 8 Personen in Doppelzimmern mit eigenem Bad vorgesehen. Daneben gibt es pro Wohnung eine Gemeinschaftsküche mit Essbereich. Lageplan mit Baukörpern Weiterhin wird das unter Denkmalschutz stehende zweigeschossige Bestandsgebäude saniert und für Verwaltungs- und Freizeitzwecke in das geplante Nutzungskonzept einbezogen. Geplant ist neben Büroflächen für die Betreiber auch eine Sporthalle mit Nebenräumen für die Bewohner. Für die Gestaltung der Außenanlagen wurde das vorliegende Freiflächenkonzept erarbeitet. Dabei wird die Errichtung eines Sportplatzes im Nordwesten und ein Kinderspielplatz im Südosten des Grundstückes geplant. Die Erschließung des Grundstücks insbesondere eine Straßenanbindung der Fläche wird über die Arno-Nitzsche-Straße als direkte Zufahrt zum Gelände von westlicher Seite verkehrsberuhigt über die Ausfahrt der Erdgastankstelle erfolgen. Damit wird der Verkehrsfluss der Arno-Nitzsche-Straße durch die Andienung der Einrichtung nicht beeinflusst. Am Eingangsbereich des Areals wird ein ständig zu besetzendes Pförtnergebäude als Flachbau errichtet. Die Stellplätze werden in Nähe der Zufahrt im westlichen Bereich entlang der Zuwegungen platziert. Stellflächen für Fahrräder sind ebenfalls vorgesehen. Auf dem sowie rund um das Grundstück befinden sich einige Bäume. Diese können als Bestand in den Bebauungsentwurf integriert werden. Sollten die Bäume nicht erhalten werden können, ist genügend Freifläche vorhanden, um Ausgleichsmaßnahmen vorzusehen. Die Anbindung des Standortes an den öffentlichen Personennahverkehr ist sehr gut. Die LVBHaltestelle „Meusdorfer Straße“ der Linie 10 befindet sich unmittelbar vor dem Areal. Das Konzept setzt folgende Standards für Gemeinschaftsunterkünfte konsequent um: • • • • • • • • • • • Der äußerliche Gesamteindruck der Wohnhäuser kann ansprechend gestaltet werden. Sicherheitsvorkehrungen und deren angemessene optische Gestaltung sind am Standort in geeignetem Maß umsetzbar. Die zentrale Lage, insbesondere die Ansiedlung unmittelbar zwischen dem multikulturell geprägten Stadtteil Connewitz sowie den multinational genutzten Wohnheimkomplexen ermöglicht eine angemessene Integration in das urbane Leben der Stadt Leipzig. Es werden Unterkünfte auf Wohngruppenbasis geschaffen. Die Mindestwohnfläche je Bewohner beträgt mehr als 7,5 m². Ein Wohn-/Schlafraum wird mit max. 2 Bewohnern belegt, Familien max. 3 Personen. Es werden behindertengerechte Wohnräume angeboten. Je Wohneinheit werden Sanitäreinrichtungen und Küche zur Verfügung gestellt. Der Zugang zu Medien (Funk/Fernsehen) erfolgt über eine zentrale Satellitenanlage. Der ständige Zugang zu einem Telefon wird gewährleistet. Der Neubaukomplex ermöglicht eine soziale Betreuung, die sich an den individuellen Problemlagen der Bewohner/-innen orientiert. Im Zuge der parallelen Sanierung des Bestandsgebäudes sollen Wirtschafts- und Büroräume für die Verwaltung sowie Räume zur Freizeitnutzung für die Bewohner entstehen. Flächenaufstellung: Neubauten „Wohnblöcke“: Bruttogrundfläche (BGF) 9.113 m² Nutzfläche (NF) 6.360 m² Neubau Pförtnergebäude: Bruttogrundfläche (BGF) 56 m² Nutzfläche (NF) 21 m² Sanierung „Bestandsgebäude“: Bruttogrundfläche (BGF) 684 m² Nutzfläche (NF) 364 m² Bruttogrundfläche (BGF) gesamt 9.853 m² Nutzfläche (NF) gesamt 6.745 m² Ansicht „Wohnblöcke“, Entwurf Eigentumsverhältnisse Eigentum: Gemarkung: Flurstücks-Nr.: Größe in m²: Stadt Leipzig Connewitz 468/13 9.124 m² Energiekonzept Die Planung des Neubaus erfolgt unter den Gesichtspunkten einer effizienten Gesamtinvestition mit folgenden Zielen: • • • • niedrige Betriebskosten, niedrige Investitionskosten, hohe Funktionalität, wirtschaftliche Betriebsführung. Prinzipiell liegt für die Planung der Gebäude die Vorgabe der ENEV 2016 zu Grunde. Barrierefreies Bauen Die Neubauten werden barrierefrei errichtet. Barrierefreie Wohneinheiten wurden geplant.