Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Informationsvorlage Nr. VI-DS-02451 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Finanzen Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Ratsversammlung 22.06.2016 Information zur Kenntnis Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bericht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "SCHÖNAUER VIERTEL" Der Bericht wird zur Kenntnis genommen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: nicht relevant Sachverhalt: 1. Anlass Seit 1995 führt die Stadt Leipzig eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) auf dem Gelände der ehemaligen Kaserne Schönau durch. Die letzten Maßnahmen werden 2016 beendet, so dass im Anschluss die Maßnahme gegenüber dem Fördermittelgeber, der Landesdirektion Sachsen, Dienststelle Leipzig abgerechnet werden muss. Das gesamte Gebiet wurde zu einem attraktiven Wohnbaustandort mit einem finanziellen Gesamtvolumen von rd. 51,0 Mio € entwickelt. Die Kosten konnten bis auf einen geringen prognostizierten Risikobeitrag für evt. nicht förderfähige Kosten in Höhe von ca. 230.000 € durch Fördermittel und Grundstücksverkäufe gedeckt werden. Im Falle der Verwirklichung des v.g. Risikobetrages entspräche dies einem Kostenanteil der Stadt an der Erschließung und sonstigen Infrastrukturmaßnahmen in Höhe von 0,90 €/qm Bauland. Damit konnte ein hervorragendes Ergebnis erreicht werden. Der Stadtrat soll über den Entwicklungsstand der Maßnahme, deren bevorstehende Beendigung und Abrechnung gegenüber dem Fördermittelgeber und das damit im Zusammenhang stehende voraussichtliche Abrechnungsergebnis informiert werden. 2. Sachstand zur Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme Durch die Ratsversammlung wurde am 15.06.1994 die Satzung über die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs (Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme-SEM) im Gebiet zwischen Lyoner Straße/Schönauer Ring/ Lützner- und Kiewer Straße mit einer Größe von ca. 54 ha beschlossen. Auf dieser Grundlage wurde über die letzten 20 Jahre ein Stadtteil entwickelt, welcher durch seine Bewohner sehr gut angenommen wird und aufgrund seiner bautypologischen Ausrichtung und Ausstattung mit Erholungs- und Spielflächen einen wertvollen Beitrag zur Gesamtentwicklung des Gebietes beiträgt. Im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Schönauer Viertel“ wurden 13 Wohnquartiere mit insgesamt 514 Wohneinheiten erschlossen und verkauft. Insgesamt handelt es sich um: 279 Einfamilienhausgrundstücke (davon sind 269 verkauft), 108 Grundstücke für Reihen- und Doppelhäuser (davon sind 107 verkauft), 127 bezogene bzw. verkaufte Miet- und Eigentumswohnungen. Insgesamt leben in dem neu entwickelten Stadtteil ca. 1.200 Menschen (Stand: 31.12.2015). Die Arbeiterwohlfahrt hat in den Jahren 2006 bis 2008 an der Jenaer Straße zwei Altenpflegeheimgebäude errichtet und der Verein „Frühe Hilfe für entwicklungsgestörte und behinderte Kinder“ hat im Jahr 2012 am Meininger Ring den Neubau des integrativen Kindergartens „Montessori-Kinderhaus“ mit 165 Plätzen eröffnet. In den erschlossenen Mischgebiets- und Gewerbeflächen mit einer Gesamtfläche von 13.392 m² haben sich ein Einzelhandel (Kaufland-Markt), ein Autohaus, ein Reifenhandel sowie eine Autowaschanlage angesiedelt. Für die vollständige Erschließung der Wohn- und Gewerbeflächen wurden insgesamt ca. 6.315 m Straßen mit den notwendigen Medien (Strom-, Wasserver- und Entsorgungs-, Gas- und Telekommunikationsleitungen) hergestellt. Seit Beginn der Gestaltung des Wohnumfeldes innerhalb der Entwicklungsmaßnahme sind ergänzende Freianlagen wie öffentliche Grünflächen, Wege und bauliche Anlagen zum Lärmschutz realisiert worden. Öffentliche Grünflächen wurden auf einer Gesamtfläche von ca.108.199 m² hergestellt. Grundlage dieser gelungenen Entwicklung war das 1996 entwickelte städtebauliche Konzept und der darauf aufbauende rechtskräftige B-Plan Nr. 32. Damals waren die Planer von einer Gesamtzahl von 800 zu realisierenden WE ausgegangen, allein 600 WE sollten im Geschosswohnungsbau errichtet werden. Dieses Konzept ließ sich jedoch nur in Teilbereichen verwirklichen, weil sich die angebotenen Wohnformen aufgrund veränderter Rahmenbedingungen als nicht vermarktungsfähig erwiesen. Im Zeitraum 2000/2001 war der Grundstücksverkehr fast vollständig zum Stillstand gekommen. Lediglich aus dem privaten Sektor gab es Anfragen nach kleinteiligem Wohnungsbau, meist Einfamilienhäusern, aber gerade dies war mit dem Konzept der überwiegenden mehrgeschossigen Reihenhausbebauung nicht realisierbar. Die Entwicklungsmaßnahme befand sich zu diesem Zeitpunkt auf einem kritischen Weg und das damalige Regierungspräsidium Leipzig forderte die Stadt Leipzig auf, die Beendigung der Entwicklungsmaßnahme zu prüfen. Dies hätte zum damaligen Zeitpunkt jedoch zu erheblichen finanziellen Belastungen für die Stadt Leipzig geführt, da für den Erwerb, die Entwicklung und die Erschließung der Baugrundstücke durch die Stadt Leipzig bereits Städtebaufördermittel in erheblichem Umfang Verwendung gefunden hatten. Bei der Abrechnung der Entwicklungsmaßnahme gegenüber dem Fördermittelgeber wären sämtliche nicht verkauften Bauflächen als Einnahmen gegengerechnet worden, so dass ein bedeutender Anteil der Fördermittel an den Fördermittelgeber hätten zurückgezahlt werden müssen. Daher wurde im Zusammenwirken zwischen Stadtplanungsamt und dem seit 2003 im Gebiet tätigen Treuhänderischen Entwicklungsträgerin, der LESG mbH vorgeschlagen, dass durch Änderungen des bestehenden Bebauungsplanes ein marktgängiges Angebot an Grundstücken für die vorwiegend nachgefragten freistehenden Einzelhäusern auf entsprechend dimensionierten Grundstücken geschaffen werden soll und damit die Entwicklungschancen des gesamten Entwicklungsgebietes zu steigern. Diesem Vorschlag wurde gefolgt und in insgesamt drei Planänderungsverfahren die ursprünglichen Planinhalte auf die Entwicklung des Gebietes mit freistehenden Einfamilienhäusern angepasst. Mit diesem geänderten Vermarktungskonzept setzte eine überaus erfolgreiche Entwicklung bei der Vermarktung ein. 3. Aktuelle Beschlusslage Mit Beschluss der Ratsversammlung (RBV-1117/12 vom 25.01.2012) wurde für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „Schönauer Viertel“ u.a. auf Grundlage der 3. Bebauungsplanänderung ein Bau- und Finanzierungsbeschluss zur Erschließung und Entwicklung der Wohngebiete am „Stadtgärtchen“ und im Nordwest-Areal gefasst. Danach wurden zur Absicherung der beschlossenen Entwicklungsmaßnahmen und der dafür notwendigen Planungen sowie zur Umsetzung der Erschließungsleistungen in den Jahren 2011 bis 2013 insgesamt 2.262.000,00 € aus dem Haushalt der Stadt Leipzig als Investitionszulage auf das Treuhandkonto eingezahlt. Die Rückführung der Investitionszulage an den städtischen Haushalt erfolgte entsprechend dem Bau- und Finanzierungsbeschluss von 2012 in einer ersten Rate 2015 in Höhe von 350 T€. Die weitere Rückführung in Höhe von 1.912.000 € ist wie folgt festgelegt: Rückführung in 2016: 2017: 2018: 1.000.000,00 €. 650.000,00 €. 262.000,00 €. Die im Baubeschluss festgelegten Erschließungsmaßnahmen für die Wohngebiete „Stadtgärtchen“ und Nordwest-Areal wurden bis 2015 realisiert. Die Herstellung des Lärmschutzwalles mit Gabionentor, des Alleenweges im Abschnitt des Nordwest-Areals, der öffentlichen Grünflächen ÖG 2 im Nordwest-Areal und die ÖG 3 (2. Bauabschnitt) zwischen Schönauer Ring und Lyoner Straße erfolgte ebenfalls im Jahr 2015. Im Jahr 2016 erfolgt die Realisierung der öffentlichen Grünfläche ÖG 18 (Wohngebiet Südost-Areal) sowie der Endausbau der Fahrbahnen des Nordhäuser Weges und des Sonneberger Weges. Damit werden im Jahr 2016 alle Maßnahmen entsprechend dem Bauund Finanzierungsbeschluss baulich fertig gestellt. 4. Prognose zur Schlussabrechnung mit Risikobetrachtung Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen müssen gegenüber dem Fördermittelgeber nach Beendigung der Maßnahmen abgerechnet werden. Die Gesamtabrechnung unterliegt dabei den Vorschriften der jeweils gültigen Verwaltungsvorschriften der Städtebaulichen Erneuerung. Danach sind alle Ausgaben und alle Einnahmen in förderfähig und nicht förderfähig zu unterteilen und abzurechnen. So sind beispielsweise Honorarkosten förderfähig, soweit sie nicht mehr 10% der sonstigen förderfähigen Kosten betragen. Hingegen sind die derzeit vom Treuhänder getragenen Bewirtschaftungskosten, wie z.B. Grundsteuern, Straßenreinigungsgebühren entlang der öffentlichen Grünflächen oder deren Grünpflege nicht förderfähig. Ebenfalls nicht förderfähig sind z.B. die Maßnahmen zur medientechnischen Erschließung des Gebietes sowie die dafür notwendigen Planungsleistungen. Die derzeitig bekannten Risiken aus der Abrechnung hinsichtlich der vorläufigen Förderung von verschiedenen Kostenpositionen der Gesamtmaßnahme und die Rückführung von Mitteln an den Fördermittelgeber sind in der Anlage Kosten und Finanzierungsübersicht dargestellt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich hierbei um eine prognostische Erhebung auf dem Konto- und Abrechnungsstand 31.12.2015 handelt. Zum prognostisch angesetzten Abrechnungsstand wies das von der LESG als Treuhänder geführte Treuhandkonto ein Guthaben von 3,1 Mio € aus. Bis zu diesem Tag wurden innerhalb der Entwicklungsmaßnahme „Schönauer Viertel“ Ausgaben in Höhe von insgesamt rd. 51,0 Mio. € getätigt. Zu deren Deckung standen Fördermittel in Höhe von rd. 22,0 Mio. € sowie die Einnahmen aus Grundstücksverkäufen von rd. 29,0 Mio. € zur Verfügung. Zusätzlich wurden durch die Stadt Investitionszuschüsse und Zahlungen an den Treuhänder in Höhe von insgesamt ca. 3,6 Mio. € getätigt. Mittlerweile wurden davon ca. 0,4 Mio Euro durch den Treuhänder an die Stadt Leipzig zurückgezahlt. Im Ergebnis der Abrechnung aller bis Ende 2017 prognostisch zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben ist anzunehmen, dass hinsichtlich der getätigten Aufwendungen und Einnahmen ein Überschuss in Höhe von ca. 65 TEuro erzielt werden kann und das Treuhandkonto 2017 einen prognostizierten Überschuss in Höhe von ca. 1.3 Mio Euro aufweisen wird. Dennoch wird der Stadtrat mit dieser Vorlage über ein bestehendes Zahlungsrisiko informiert. Dieses Risiko ergibt sich aus den zu erwartenden Rückzahlungsforderungen des Fördermittelgebers zu 1. dem prognostizierten Einnahmenüberschuss (nach Städtebauförderung) in Höhe von 0,36 Mio Euro. Dieser ist zu 2/3 an den Fördermittelgeber zurückzuzahlen (entspricht ca. 0,24 Mio Euro) und 2. den für einzelne Ordnungsmaßnahmen in Absprache mit dem Fördermittelgeber eingesetzten Fördermitteln in Höhe von ca. 1,3 Mio Euro. Bei den geförderten Ordnungsmaßnahmen handelt es sich insbesondere um Maßnahmen der Altlasten- und Kampfmittelbeseitigung sowie Sicherungsmaßnahmen zu den ehemaligen Stabsgebäuden. Im Ergebnis der Prognose könnten die ermittelten Rückzahlungen in Höhe von etwa 1,5 Mio Euro an den Fördermittelgeber nicht von dem auf dem Treuhandkonto verbliebenen 1,3 Mio Euro vollständig erfolgen, so dass aus dem Haushalt der Stadt Leipzig ein Zuschuss in Höhe von etwa 0,2 Mio Euro erfolgen müsste. In der nachfolgenden Tabelle ist die Abrechnungsprognose für 2017 dargestellt: Abrechnungsprognose für das Jahr 2017 erwarteter Kontostand ohne Investitionszuschuss 65.644,46 € Zahlungen und Vorfinanzierungen durch Stadt 717.615,05 € Investitionszuschuss 2.870.000,00 € Rückzahlung Investzuschuss 2015 aktuell bestehende Rückzahlungsverpflichtung Investzuschuss bereits getätigte Zahlungen an Stadt Gesamtguthaben Risiko aus vorläufig geförderten Kosten (2/3 aus 1,95 Mio €): -350.000,00 € 2016 -1.000.000,00 € 2017 -650.000,00 € 2018 -262.000,00 € -84.693,93 € 1.336.565,58 € -1.291.794,82 € erwartete Rückzahlung aus Einnahmeüberschuss: -244.850,48 € erwartetes Ergebnis -230.079,72 € Zahlungsrisiko der Stadt nach Abrechnung Treuhandkonto: -230.079,72 € (siehe auch Anlage Kosten und Finanzierungsübersicht) Sollten bei der Gesamtabrechnung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Schönauer Viertel“ Rückzahlungsforderungen des Fördermittelgebers eintreten, ist zum entsprechenden Zeitpunkt über die Deckung zu entscheiden. 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