Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-02221 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Ortschaftsrat Böhlitz-Ehrenberg Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Ratsversammlung 18.05.2016 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bebauungsplan Nr. 427 "Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße"; Stadtbezirk Alt-West, Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg; Aufstellungsbeschluss Beschlussvorschlag: Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ wird für das im Übersichtsplan dargestellt Gebiet gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Übersichtsplan 5 Auszug Flächennutzungsplan 6 Begründung zum Bebauungsplan Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert       2 Ausbildungsplatzsituation       3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom)       negative Auswirkung positive Auswirkung hoch mittel 5 Finanzierung ja niedrig nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. keine Auswirkung       Drittmittel/ Fördermittel private Mittel Stadt Leipzig Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 01.15/016/01.12 Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 1 Arbeitsplatzsituation 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung 1 verschlechtert nein finanzielle keine Folgewirkungen Auswirkung für die Stadt       ja nein Beschreibung des Sachverhaltes Bebauungsplan Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ Aufstellungsbeschluss Mit dieser Vorlage soll das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes (B-Planes) Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ für das in den Anlagen Übersichtskarte und Übersichtsplan kenntlich gemachte Gebiet förmlich eingeleitet werden. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass die Rahmenbedingungen für die im Plangebiet befindlichen gewerblichen Nutzungen gesichert sowie die Bedingungen für die Ansiedlung von Gewerbebetrieben verbessert werden. Insbesondere weil die Ziele des B-Planes auf die Begrenzung der in das Gebiet hineindrängenden schutzbedürftigen Wohnnutzungen ausgerichtet sind. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur Das Ziel wird durch die Planung nicht berührt. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung, die grundsätzlich auf den Erhalt und die Ansiedlung von gewerblichen Nutzungen ausgerichtet ist, nicht berührt. Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können, einschließlich - der Einbeziehung städtischer Flächen in das Plangebiet, - sonstiger Betroffenheiten städtischer Flächen (z.B. durch Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) oder - das Erfordernis zum Grunderwerb durch die Stadt, sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Flächen im Eigentum der Stadt sind von der Planung betroffen. Näheres siehe Kap. 2 der Begründung zum B-Plan. Dem Ortschaftsrat Böhlitz-Ehrenberg wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 02.03.2016 Bebauungsplan Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 10000, Stand: 24.08.2015 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 5000, Stand: 24.08.2015 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Bebauungsplan Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ Auszug aus dem Flächennutzungsplan Datengrundlage: M 1 : 10000, Stand: 25.03.2015 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Begründung zum Bebauungsplan Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Aufstellungsbeschluss) Stadtbezirk: Alt-West Ortsteil: Böhlitz-Ehrenberg Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: 02.03.2016 Stadtplanungsamt Begründung zum Bebauungsplan Nr. 427„Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 2 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Alt-West und dort im Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg 1. Es umfasst eine Fläche von ca. 33,5 ha und wird umgrenzt von • der Heinrich-Heine-Straße im Osten, • der Bahnanlage und der Kleingartenanlage „Hasenheide“ im Süden, • der Wohnbebauung am Teerosenweg, der Kleingartenanlage „Erdenglück“, der Bielastraße, der Wilhelm-Winkler-Straße, der Südstraße im Westen sowie • dem Lessingplatz im Norden. Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus dem Übersichtsplan zu ersehen. 2. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserfordernis Ausgangslage In der wachsenden Stadt rücken generell zunehmend Flächen in den Fokus der Immobilienwirtschaft, welche bislang aufgrund ihrer Lage, der fehlenden Nachfrage und angesichts des bis dato bestehenden Überangebotes an besser geeigneten und vermarktungsfähigen Flächen für Wohnnutzungen nicht attraktiv waren. Neben den großen Konversionsflächen im Norden und den aufgegebenen Bahnflächen betrifft dies auch kleinere brachgefallene Flächen in unmittelbarer Nachbarschaft zu Gewerbeflächen sowie Bestandsgebäude in Gewerbegebieten, deren gewerbliche Nutzung längst aufgegeben wurde. Das Plangebiet ist durch eine Ambivalenz der vorgefundenen Nutzungen geprägt. Dies sind einerseits die eindeutig gewerblich geprägten Flächen, welche einem Gewerbegebiet gemäß § 8 Baunutzungsverordnung zuzuordnen sind und innerhalb derer die derzeit noch vereinzelt angestrebten Wohnnutzungen grundsätzlich nicht zulässig sind. Andererseits das der Lage und Historie geschuldete konfliktträchtige Nebeneinander von reinen Wohnnutzungen und Gewerbenutzungen in den Randlagen des Gebietes, ohne das hierbei die Qualität eines Mischgebietes gemäß § 6 Baunutzungsverordnung erreicht wird. Innerhalb dieser Gemengelagen von intensiv genutzten Bereichen, vereinzelten Wohnstandorten, angrenzenden Brachflächen und verschlissenen, nicht mehr nutzbaren Gebäudestrukturen sind durch Betriebsaufgaben Flächen entstanden, die wie beschrieben, nunmehr in den Fokus der Immobilienwirtschaft rücken. Die beabsichtigten und strukturell problematischen Wohnnutzungen erschweren bzw. verhindern die Vermarktung der Gebiete für gewerbliche oder industrielle Zwecke. Das Plangebiet ist im Stadtentwicklungskonzept bzw. im Fachkonzept Wirtschaft und Beschäftigung als Industrie- und Gewerbegebiet im Bestand dargestellt. Hinsichtlich der Bestandsflächen wird ausgeführt, dass diese zur Abdeckung eines steigenden Bedarfs an innerstädtischen höherwertigen Flächen durch dienstleistungs- und forschungsorientierte Unternehmen und Einrichtungen zu entwickeln bzw. für diese Nutzungen vorzuhalten sind. Im Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen (Stand Fortschreibung 2005, RB IV 330/05) ist das Gewerbegebiet Fabrikstraße dargestellt (Gebietspass 66). Aufgrund der Verkehrs- und Umfeldsituation ist es vorwiegend für Betriebe mit lokalem Einzugsgebiet, insbesondere für kleinere produzierende Betriebe, z.B. aus gering emittierenden Branchen des verarbeitenden Gewerbes und des produzierenden Handwerks geeignet. 1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III-411/00 02.03.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 427„Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 3 Die im Plangebiet befindlichen Flächen sind in dem seit 16.05.2015 wirksamen Flächennutzungsplan größtenteils als gewerbliche Baufläche (ca. 25,5 ha) dargestellt. Davon abweichend sind Flächen im östlichen Teil des Gebietes zwischen der Fabrikstraße und den Bahnanlagen als gemischte Baufläche (ca. 4 ha) sowie die an die Bielastraße und den Teerosenweg angrenzenden Flächen als Wohnbaufläche (ca. 0,6 ha) bzw. Grünfläche, Zweckbestimmung Kleingärten (ca. 3,4 ha) dargestellt. Der Landschaftsplan (LSP) stellt das Plangebiet im Rahmen der „Integrierten landschaftsräumlichen Leitbilder“ als Industrie- und Gewerbestandort (LB 12) dar. Das Plangebiet liegt innerhalb des Bebauungsplanaufstellungsbeschlusses Nr. 258 „Schönauer Landstr./Fabrikstr./Leipziger Str. - Nutzungsarten“ (Beschl.-Nr. RB-1206/02 der Ratsversammlung vom 11.12.2002), bekanntgemacht am 14.12.2002. Dieser war die Grundlage für das 2010 aufgenommene Planverfahren zum Bebauungsplan Nr. 258.1 „Schönauer Landstraße/Fabrikstraße/Leipziger Straße, mittlerer Teil – Nutzungsarten“, Inkraftgetreten am 27.08.2011. Gegenstand dieses Bebauungsplanes ist die Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 258.1 wurde der Bebauungsplanaufstellungsbeschluss der Ratsversammlung vom 11.12.2002 umgesetzt und dieses Planverfahren beendet. Im Plangebiet befinden sich neben den gewidmeten Straßenverkehrsflächen weitere Flächen im Eigentum der Stadt Leipzig. Hierbei handelt es sich um die östlich des Teerosenweges befindlichen brachliegenden Flurstücke 169/1 und 169/3 der Gemarkung Böhlitz-Ehrenberg. Anlass für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes ist die generell in das gewerblich geprägte Gebiet vordringende Wohnbebauung und die daraus resultierende Beeinträchtigung und ggf. darauf folgende Verdrängung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen. Ausschlaggebend ist nunmehr die beabsichtigte Bebauung einer bereits brachgefallenen Gewerbefläche im Randbereich des Plangebiets mit Einfamilienhäusern sowie die angestrebte Umnutzung vorhandener Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken im Inneren des Plangebietes. Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere daraus, dass sich mit ggf. nicht zu versagenden Genehmigungen für weitere geplante Wohnbebauungen die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen weiter zu Ungunsten der noch vorhandenen Gewerbenutzungen verändern werden und in der Folge künftig beantragte Wohnungsbauvorhaben genehmigt werden müssten. Darüber hinaus sind durch die bestehenden Nachfragen nach Wohnungsbauflächen in Teilbereichen des gewerblich geprägten Gebietes aus stadtentwicklungsplanerischer Sicht unerwünschte, weil nachteilige Erhöhungen im Bodenpreisniveau zu erwarten. Diese Preissteigerungen behindern die Umsetzung der im SEKO und im STEP Gewerbliche Bauflächen formulierten Entwicklungsziele für dieses Gebiet. 3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: • Sicherung der im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen Die im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen sollen durch geeignete Festsetzungen z.B. zur Steuerung der zulässigen Art der baulichen Nutzung oder durch Ausweisung von Bauflächen erhalten und so vor dem weiteren Heranrücken schutzbedürftiger Nutzungen bewahrt werden. • Angemessene Gewährleistung gesunder Wohnbedingungen für Bestandsnutzungen Für die inner- und außerhalb des Gebietes vorhandenen und zulässigerweise errichteten 02.03.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 427„Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Aufstellungsbeschluss) Seite 4 Wohnnutzungen sollen unter angemessener Berücksichtigung der gewerblichen Vorprägung des Gebietes und der vorhandenen Betriebe Methoden und Maßnahmen zur Gewährleistung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse untersucht bzw. deren Bestandserhalt durch entsprechende Festsetzungen gewährleistet werden. • Regelungen zum Einzelhandel Die mit dem Bebauungsplan Nr. 258.1 verfolgten Ziele zur Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten zur Vermeidung von erheblichen Nachteilen für die Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sollen auch mit diesem Bebauungsplan umgesetzt werden. • Bewahrung des Bodenpreisniveaus Um das Gebiet auch künftig für die Ansiedlung gewerblicher Nutzungen attraktiv zu gestalten, soll mit dem Bebauungsplan ein für gewerbliche Nutzungen attraktiver Bodenpreis gesichert werden. 4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung Folgende wesentliche Inhalte der Planung dienen der Umsetzung der vorgenannten Ziele: • Aussagen zu Art der baulichen Nutzung einschl. Regelungen zur Zulässigkeit der Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten • Abgrenzung der Verkehrsflächen sowie der Baugebiete Auswirkungen auf die mit dem Bebauungsplan Nr. 258.1 verfolgten Ziele zur Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Plangebiet sind nicht zu erwarten. 5. Verfahren, weiteres Vorgehen Der anzuwendende Verfahrensweg – volles, vereinfachtes (§ 13 BauGB) oder beschleunigtes (§ 13a BauGB) Verfahren – wird im weiteren Verfahren geklärt. Leipzig, den 15.03.2016 gez. Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes 02.03.2016