Vorlage-Sammeldokument

Dienstberatung des Oberbürgermeisters Informationsvorlage Nr. VI-DS-01091 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Stadtbezirksbeirat Leipzig-Mitte Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bebauungsplan Nr. 50 "Friedrich-Ebert-Straße", 2. Änderung; Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-West; Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens Die Information wird zur Kenntnis genommen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“ Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Übersichtsplan 5 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung, Planzeichenerklärung 6 Bebauungsplan Teil B: Text 7 Begründung zum Bebauungsplan Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert verschlechtert Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 negative Auswirkung keine Auswirkung 1 Arbeitsplatzsituation 2 Ausbildungsplatzsituation 3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom) 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung positive Auswirkung hoch mittel 5 Finanzierung Drittmittel/ Fördermittel private Mittel ja Stadt Leipzig Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 01.15/016/01.12 1 niedrig nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. nein finanzielle keine Folgewirkungen Auswirkung für die Stadt ja nein Beschreibung des Sachverhaltes Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ , 2. Änderung (Entwurf) Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens Mit dieser Vorlage soll der Fachausschuss für Stadtentwicklung und Bau über die Absicht der Verwaltung informiert werden, zu dem in der Anlage beigefügten Bebauungsplan-Entwurf und seiner Begründung die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) durchzuführen. Da der Bebauungsplan (B-Plan) im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt wird, ist nach den bei der Stadt geltenden Verfahrensregelungen für diesen Verfahrensschritt kein Ratsbeschluss vorgesehen. Näheres zum Verfahren siehe Kap. 4 der Begründung zum B-Plan. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Aufstellung der 2. Änderung des B-Planes ist davon auszugehen, dass im Mischgebiet der Bebauungsplanung gewerblichen Nutzungen und damit auch zukünftig neue Arbeitsplätze entstehen können. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur In Folge der 2. Änderung des B-Planes ist davon auszugehen, dass im Mischgebiet der Bebauungsplanung auch neue Wohnraumangebote entstehen können. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Flächen im Eigentum der Stadt sind von der Planung nicht betroffen. Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: Nach Kenntnisnahme dieser Vorlage in der Dienstberatung des OBM und Information des Fachausschusses Stadtentwicklung und Bau wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, • die öffentliche Auslegung und • zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie • die Bürgervereine beteiligen. Dem Stadtbezirksbeirat Mitte wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Kenntnisnahme in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 16.12.2015 ße ra ss t iu as om Th Thomasiusstraße Bebauungsplan Nr. 50 "Friedrich-Ebert-Straße" - 2. Änderung Le ss Übersichtskarte - Grenze des räumlichen Geltungsbereiches in gs t Lessingstraße ra ß e HsNr.1 HsNr.7 HsNr.15 17 2154/i HsNr.8 2154/e 2845 4344 2844 an ip l 41 2340 2839/a 23402340 1 2 2340 3 36 Hs 2839/c 2839/b Nr .34 32 2340/a 2340 4 3025 as 22 3026/c iu tra 17 Nr Hs 3026 1 a 2339/a 2345/b a .26 .26 22 3287 ra -S t itz llw eKä 16 4454 27 El 2958 er 40 st ße ße 23 30 3296 1 2316 3 ra 2957 3289 1 21 ra 3296 3 2314 1 14 st ss t 26 28 4351 29 42 2188 7 21 18 2345/a th 4905 31 iu 2188 1 Ko 20 2345 .19 m as 2188 6 3284 3288 Hs Nr Th o 2333/b 35 33 44 2188/q 2188 3 3649 a Nr 3283 2188/p 3026 2 2336 2337 35 13 14 20 Hs Nr 3021 4350 2188/v ße 13 ss 24 Hs 2343/r 3022 15 Th 3026/d 28 2188/o om 2339 32 Nikischplatz 4371 5 3297 4907 4 24 2343 26 2966 4512 1 2349 1 2964 2 2964 1 2965 2 ße tra Kollwitz-S 4515 Käthe1 35 4529 2350 1 2352/a 2352 1 4352 1 2350 2 2352 2 2309 2 2309 4 4357 4 2359 1 4516 2 4352 2 3298 3 7 .3 Nr 31 2359 2 34 32 2313 3 2312 2309 7 2309 6 2311 6 2311 5 2310 2311 2 7 29 10 2311 2 2311 3 2310/a El 13 29 an n- 2308 St ra 2 ße 2307 25 2 4357 23 5 2320 1 6 st e rs t ra ße 2320 2 4 11 2319/a 9 km 27 2319 8 2314 6 15 Ma x-B ec 3299 2 31 2305 3 7 2305 1 7a2304/b 2304/a 2306/a 2305/a 22 4518 1 2313 1 4600 4514 2 4528 33 2317 1 8a 12 27 4513 Hs 4516 3 2314 3 2313 2 2313 4 2348 1 4514 1 4515 2 4516 5 4906 4453 28 2965 1 7 9 15 3023 3025/d 4345 18 20 2344 3025/a 3025/e 13 3026/f 30 37 3025/h 11 16 2154/s 2188/k K e- th Kä 3025/b 3026/h 3026/i 3026/g 2839 tra tz wi l ol 10 17 14 ße 8 -S 15 to ia 43 45 2341/a 35 3024 16 19 3025/c 3025/i 3025/f 3025/g 29 21 23 25 31 3024/a 4348 raße 33 2188/g 18 28 edst Gottsch 37 39 34 36 38 24a 26 2843/a ße w sk 2861/a 3024/b 24 30 32 2858 20 22 40 42 2860 2 2188/w 2843 e 2861 2838/b 2858/a 9a Po n 2838/c 2838/d 2838 3900 2858/b 3660 2154/g 2154/u 9 3913 1 3913 2 2154/k 2154/h 3659 Thomasiusstraß 2154/w 10 2840 12 2945 2860 3 11 HsNr.19 HsNr.21 23 2154 8 HsNr.11 HsNr.13 30 Hs Nr .7 b Nr ic dr ie 28 Fr Hs 4840 .5 Hs Eb h- Nr .3 Hs t-S er Nr .1 ße tra Datengrundlage: ALKIS, Staatsbetrieb für Geobasisinformationen und Vermessung Sachsen vom 22.09.2015 Grenze des Plangebietes, Geltungsbereich B-Plan 50, 2. Änderung Grenze des Plangebietes, Geltungsbereich B-Plan 50 .1 1 2838/d 20 22 9a straße 2838/c 2838/b 2843/a 26 28 24 24a 18 Bebauungsplan Nr. 50 "Friedrich-Ebert-Straße" - 2. Änderung ße chedstra Gotts 4348 30 32 21 23 25 Übersichtsplan - Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 3025/c 3025/i 3025/f 3025/g 29 31 16 19 17 14 3025/b 11 16 3025/h 3025/e 2188/k 3025/a 3026/f 3025 4345 18 as 22 3026/c 3022 15 Th om 3026/d iu ss 17 tra 4350 2188/v ße 14 20 3023 3025/d 13 15 12 3026/h 3026/i 3026/g 22 3026 2 2336 2337 3026 1 a 15 20 2188 3 Th ße 2333/b ra -S t itz llw eth 4351 21 18 Kä 2188 7 2188 1 Ko 20 4905 El er st 3296 1 2316 3 14 st 26 3296 3 2314 1 16 27 ra ße 329 4907 24 26 2314 3 4906 4453 2349 1 2313 2 2313 4 2348 1 2313 Datengrundlage: ALKIS, Staatsbetrieb für Geobasisinformationen 2350 4352 1 und Vermessung Sachsen vom 22.09.2015 1 2352 1 2350 2 2352 12 10 2311 2313 2 2312 Grenze des Plangebietes, 3 Geltungsbereich B-Plan 50, 2. Änderung 2309 2311 2310/a 2314 8 2 3 6 2309 15 2309 2311 Grenze des Plangebietes, Geltungsbereich B-Plan 50 7 El st er st ra ße 1 o 2188 6 8a Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“, 2. Änderung (Entwurf) Seite 1/3 Teil B: Text Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DINVorschriften,VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, während der Sprechzeiten eingesehen werden. I. Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] Für das Mischgebiet (bestehend aus den Teil-Baugebieten MI 1 und MI 2) gilt: 1.1.1 Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): a) Wohngebäude, b) Geschäfts- und Bürogebäude, c) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, d) sonstige Gewerbebetriebe, e) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 1.1.2 Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): a) Sex-Shops und Einzelhandelsbetriebe mit Erotikartikeln, b) Gartenbaubetriebe, c) Tankstellen, d) Vergnügungsstätten, e) Werbeanlagen, die selbstständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. [§ 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO] 1.2 Für die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben gilt abweichend von den obigen Festsetzungen: a) Im Teil-Baugebiet MI 1 sind Einzelhandelsbetriebe zulässig. b) Im Teil-Baugebiet MI 2 sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig. [§ 1 Abs. 5 BauNVO] 24.02.2016 Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“, 2. Änderung (Entwurf) Seite 2/3 2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB] 2.1 Für die Höhe baulicher Anlagen gilt: a) Bei geneigten Dächern größer 10 Grad Dachneigung darf die Höhe des Firstes 25,50 m und die Höhe der Traufe 21,30 m über der Bezugshöhe nicht überschreiten. b) Bei Flachdächern (einschließlich flach geneigten Dächern bis 10 Grad Dachneigung) darf die Höhe der Oberkante 24,50 m über der Bezugshöhe nicht überschreiten. c) Die in a) und b) festgesetzten Höhen gelten einschließlich notwendiger Brüstungen, Geländer oder Einfassungen von Dachbegrünung. Bezugshöhe ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenze des Baugrundstückes. [§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO] 2.2 Abweichend von 2.1 können Überschreitungen der festgesetzten Höhen für Gebäudeteile wie Fahrstuhlschächte oder technische Aufbauten ausnahmsweise zugelassen werden, wenn a) die Grundfläche dieser Aufbauten insgesamt 10% der auf dem Baugrundstück tatsächlich überbauten Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO nicht überschreitet, b) die bauliche Höhe der Aufbauten 4,00 m über der Oberkante der unter ihnen realisierten Geschossdecke nicht überschreitet und c) die Aufbauten mindestens so weit hinter die straßenseitigen Fassaden zurücktreten, dass der Neigungswinkel der gedachten Geraden zwischen - der Schnittkante der straßenseitigen Fassade mit der Oberkante des unter dem jeweiligen Aufbau vorhandenen Geschosses und - dem höchsten Punkt des jeweiligen Aufbaues einen Winkel von 60 Grad zur Waagerechten nicht überschreitet. [§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB] 2.3 Die zulässige Grundfläche darf auf Eckgrundstücken (Grundstücke mit Grenzen zu zwei öffentlichen Verkehrsflächen) a) durch bauliche Anlagen bis zu einer GRZ von 0,8 und darüber hinaus b) durch die Grundflächen von - Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, - Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, - bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden. [§ 16 Abs.6 BauNVO] 3. Ein- und Ausfahrten [§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 3.1 Ein- oder Ausfahrten zu oder von Baugrundstücken sind ausschließlich im Teil-Baugebiet MI 2 zulässig. 3.2 Abweichend von 3.1 ist im MI 1 an der mit dem Planzeichen Nr. 6.4 der PlanZV gekennzeichneten Stelle ein Ausfahrtsbereich in die Käthe-Kollwitz Straße zulässig. 24.02.2016 Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“, 2. Änderung (Entwurf) Seite 3/3 4. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25a BauGB] 4.1 Die Befestigung von Stellplätzen und ihren Zufahrten auf den Baugrundstücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. 4.2 Je angefangene vier ebenerdige Stellplätze sowie je in der Planzeichung festgesetztem Standort zum Anpflanzen von Bäumen ist mindestens ein standortgerechter großkroniger hochstämmiger Laubbaum (Stammumfang mindestens 20 – 25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) zu pflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Jeder Baum ist in eine offene Bodenfläche (Baumscheibe) mit einer Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquerschnitt von 2 m zu pflanzen. Die Baumscheiben sind durch geeignete bauliche Maßnahmen vor Überfahren zu schützen. 4.3 Dachflächen bis zu einer Neigung von 10% sind flächendeckend mindestens extensiv zu begrünen. Davon ausgenommen sind die Flächen notwendiger technischer Anlagen auf diesen Dächern. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 4.4 Soweit abweichend von 4.3 dürfen auf den Dachflächen in den Teil-Baugebieten MI 1 und MI 2 auf einer Fläche von max. 400 m² Dachterrassen errichtet werden. 5. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 5.1 Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 ist an der festgesetzten Baulinie der Lärmpegelbereich entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend. Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden. 5.2 Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung größer oder gleich dem Lärmpegelbereich V besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten. 6. Örtliche Bauvorschriften, Anforderungen an Werbeanlagen [§ 89 Abs. 1 Nr. 1 und 2 SächsBO] 6.1 Werbeanlagen sind nur an den Fassaden im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungs bereich des 1.Obergeschosses zulässig. 6.2 Anlagen mit blinkender oder sich bewegender Leuchtwerbung sind unzulässig. 6.3 Werbeanlagen sind nur mit einer Ansichtsfläche von jeweils 2,0 m² zulässig. II HINWEISE Für die Auswahl der Gehölze und sonstigen Pflanzen wird auf Anhang I: Pflanzempfehlungen der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“, 2. Änderung (Entwurf) Stadtbezirk: Mitte Ortsteil: Zentrum-West Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 50 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der 2. Änderung Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: Stadtplanungsamt 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 1 INHALTSVERZEICHNIS A. EINLEITUNG...................................................................................................................... 4 1. Lage und Größe des Plangebietes.....................................................................................4 2. Planungsanlass und -erfordernis .......................................................................................4 3. Ziele und Zwecke der Planung ..........................................................................................4 4. Verfahrensdurchführung.....................................................................................................6 B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG........................................................................................8 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes.......................................................8 5.1 Topografie........................................................................................................................... 8 5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen..............................................................................8 5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung..........................................................................................9 5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung.........................................................................9 5.5 Soziale Infrastruktur............................................................................................................ 9 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur..........................................................................................................9 5.5.2 Ver- und Entsorgungsanlagen............................................................................................9 6. Planerische und rechtliche Grundlagen............................................................................10 6.1 Planungsrechtliche Grundlagen........................................................................................10 6.1.1 Ziele der Raumordnung....................................................................................................10 6.1.2 Flächennutzungsplan........................................................................................................10 6.1.3 Landschaftsplan................................................................................................................ 11 6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben..........................................................................................12 6.2 Sonstige Planungen......................................................................................................... 12 6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept.............................................................................12 6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren.........................................................................................12 6.2.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung...........................................13 6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen..............................................................13 6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum.....................................................13 7. Umweltbelange................................................................................................................. 13 7.1 Einleitung ......................................................................................................................... 13 7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes.......................................................14 7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.....................................................16 7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG ......................................................16 7.1.2.2 Landschaftsplan............................................................................................................... 17 7.1.2.3 Grünordnungsplan............................................................................................................ 18 7.1.2.4 Eingriffsregelung............................................................................................................... 18 7.1.3 24.02.2016 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange 18 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 2 8. Ergebnisse der Beteiligungen...........................................................................................24 8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit.........................................................................24 8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ..................................................26 9. Städtebauliches Konzept .................................................................................................28 9.1 Gliederung des Gebietes..................................................................................................28 9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept..........................................................................................28 9.3 Erschließungskonzept......................................................................................................28 9.4 Grünordnerisches Konzept...............................................................................................28 C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES.............................................................................29 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches....................................................................29 11. Gliederung des Plangebietes............................................................................................29 12. Baugebiete....................................................................................................................... 29 Maß der baulichen Nutzung..............................................................................................31 Bauweise, Baugrenzen, Baulinien....................................................................................33 13. Verkehrsflächen................................................................................................................ 33 14. Grünflächen...................................................................................................................... 34 15. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft................................................................................................................. 34 17. Örtliche Bauvorschriften...................................................................................................37 D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION................................................................................37 Anhang I: Pflanzenempfehlungen Anhang II: Abschätzung zu Verkehrslärm 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 3 A. EINLEITUNG 1. Lage und Größe des Plangebietes Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-West. Es umfasst eine Fläche von ca. 0,7 ha und wird im Wesentlichen umgeben: • im Nordosten von der Thomasiusstraße, • im Südosten von der Käthe-Kollwitz-Straße, • im Südwesten von der Elsterstraße, • im Nordwesten vom Haus Leipzig und der Bebauung an der Thomasiusstraße. Zum flurstücksgenauen Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches siehe Kap 9. 2. Planungsanlass und -erfordernis Anlass für die Einleitung des Verfahrens ist die Absicht des Grundstückseigentümers, den ungenutzten Zustand der brach gefallenen zentrumsnahen Fläche zu beenden und einer innerstädtischen Nutzung zuzuführen. Im Jahr 2011 trat der Grundstückseigentümer mit dem Vorschlag der Errichtung eines Geschäftsgebäudes mit Quartiersgarage und Einzelhandel an die Stadt heran. Das Erfordernis zur Durchführung dieses Verfahrens ist aus folgenden Gründen gegeben:  Das geplante Vorhaben befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“, bekannt gemacht am 05.06.1999. Das Vorhaben weicht von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab. Eine Befreiung von den Festsetzungen nach § 31 BauGB würde die Grundzüge der Planung berühren und ist somit nicht zulässig.  Um für das oben genannte Vorhaben Baurecht zu schaffen, ist eine Änderung des Bebauungsplanes als planungsrechtlicher Grundlage erforderlich. 3. Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes werden folgende Ziele und Zwecke verfolgt: Übergeordnetes stadtentwicklungspolitisches Ziel der Stadt Leipzig ist es, den Stadtraum zwischen dem Zentrum und der Westvorstadt aufzuwerten. Die Wiederbebauung des brachliegenden Areals entlang der Käthe-Kollwitz-Straße ist hierfür ein wichtiger Baustein. Es sollen die Voraussetzungen für eine urbane und konfliktfreie Nutzungsmischung geschaffen werden. Dazu werden unter anderem Anforderungen an die Realisierung von Einzelhandelsbetrieben sowie Anforderungen an die Grün- und Freiflächenplanung formuliert. Zur Umsetzung dieser übergeordneten Zielsetzung werden folgende Festsetzungen formuliert: a) Die Art der baulichen Nutzung soll von Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) im bestehenden Bebauungsplan in Mischgebiet (§ 6 BauNVO) geändert werden. In dem Mischgebiet sollen Wohnungen, Büros, Hotels, sonstige Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie Anlagen für 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 4 Verwaltungen sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig sein. Damit soll die mischgebietstypischen Nutzungen ermöglicht werden. b) Sex-Shops und Einzelhandel mit Erotikartikeln, Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten sowie Werbeanlagen als eine selbständige bauliche Anlage sowie Fremdwerbung sollen unzulässig sein. Damit soll eine konfliktfreie Nutzung gewährleistet und die städtebaulich vorgeprägten Blockrandstruktur erhalten bleiben. c) Die bisherigen Festsetzungen der rückwärtigen Baugrenze, der Geschossigkeit und der Gebäudehöhe sollen so angepasst werden, dass damit den aktuellen Vorstellungen zur baulichen Nutzung des Grundstückes unter Berücksichtigung auch der sich aus dem benachbarten Umfeld ergebenden Anforderungen entsprochen werden kann. d) Bereiche für von Ein- und Ausfahrten von und zu Grundstücken werden vorgegeben. Damit soll die Leichtigkeit des Verkehrs gewahrt bleiben. e) Es werden Maßnahmen zur Befestigung von Stellplätzen, zur Anpflanzung von Bäumen und zur Dachbegrünung vorgeschrieben. Damit sollen die Belange des Umweltschutzes berücksichtigt werden. f) Es werden Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Lärmeinwirkungen festgelegt. Damit sollen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. 4. Verfahrensdurchführung Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: Aufstellungsbeschluss vom Beschluss Nr. RBV-984/11 bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 19/2011 12.10.2011 Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffentlichkeit, erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses 22.10.2011 frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 24.02.2016 21.10.2011 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 5 Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen:  Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Dieses Verfahren wird als beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt, da die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Voraussetzungen erfüllt sind: ○ Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Nachverdichtung von Flächen. ○ Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben Rechnung getragen. ○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. (Der räumliche Geltungsbereich der Änderung hat lediglich eine Größe von ca. 7.200 m²). ○ Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. ○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und dem Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht.  Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit ○ Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. ○ Unabhängig davon  haben Vorhabenträger und Stadtplanungsamt gemeinsam am 10.11.2011, und damit während der Frist zur Unterrichtung und Äußerung gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB, ein öffentliches Bürgerforum durchgeführt, zu dem durch Veröffentlichung im Leipziger Amtsblatt Nr. 20/2011 am 5.11.2011 eingeladen wurde,  wurden die Bürgervereine, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden kann, mit Schreiben vom 21.10.2011 frühzeitig beteiligt und  wurden die Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, mit Schreiben vom 21.10.2011 frühzeitig gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt Näheres zu den Ergebnissen der durchgeführten Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begründung. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 6 B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes Der größere Flächenanteil des Plangebietes entlang der Käthe-Kollwitz-Straße ist unbebaut. Das nordöstliche Eckgrundstück wurde bisher als Parkplatz genutzt. Das sich südlich anschließende Grundstück ist eine private Grünfläche, die wiederum zum mehrgeschossiges Wohngebäude der 60er Jahren (in DDR-Typenbauweise) gehört. Die Eingänge für diesen Wohnblock befinden sich in der Elsterstraße. Das Grundstück Thomasiusstraße 22 ist mit einem sanierten gründerzeitlichen Wohngebäude bebaut. Dem Plangebiet östlich gegenüber befindet sich ein aus der Bauflucht zurückgesetztes Bürogebäude. In der Thomasiusstraße grenzt das Plangebiet an eine gründerzeitliche Bebauung in geschlossener Bauweise mit überwiegender Wohnnutzung an. Die Käthe-Kollwitz-Straße stadteinwärts wird geprägt durch gründerzeitliche und mischgebietstypische Bebauung. Als Eckbebauung an der Kreuzung Gottschedstraße wurden in den 1990er Jahren Geschäfts- und Bürogebäude (mit z.T. Gesundheitsmedizinischer Nutzung) errichtet. Der sehr große Straßenraum des Kreuzungsbereiches am Westplatz prägt den gesamten südwestlichen Verlauf der Käthe-Kollwitz Straße. Es fehlt gänzlich an baulichen Bezugspunkten. Es befindet sich Altbaumbestand im Plangebiet. Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel 7 – Umweltbelange. Die Wohnbevölkerung im Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-West stieg in den letzten Jahren auf 10.318 gemeldete Einwohner im Jahr 2014 an. Im Vergleich dazu waren im Jahr 2005 nur 7.946 Einwohner gemeldet. Auf Teilen der Freiflächen befinden sich im Plangebiet wohnungsnahe Grünflächen mit standortprägendem Baumbestand. Zum vorhandenen Wohnblock gehören ein grüner Hofbereich und straßenseitig mit Gehölzen und Rasen begrünte Vorflächen. Im näheren Umfeld befinden sich keine öffentlichen Grünflächen. Anlagen der sozialen Infrastruktur der Stadt Leipzig sind im Plangebiet nicht vorhanden. Im Umfeld befindet sich ein Schule in der Lessingstraße sowie ein in Realisierung befindlicher Kindergarten in der Zentralstraße. Hinsichtlich der Verkehrsinfrastruktur sind die Käthe-Kollwitz-Straße, die Elsterstraße und die Thomasiusstraße zu nennen. Die Käthe-Kollwitz-Straße ist als wichtige Hauptverkehrsstraße Bestandteil des Straßenhauptnetzes. Bei der Elsterstraße und der Thomasiusstraße handelt es sich um Anliegerstraßen. Das Plangebiet ist gut durch den ÖPNV erschlossen. In ca. 150 m bzw. in ca. 300 m befinden sich Straßenbahnhaltestellen, die derzeit jeweils von 2 Linien bedient werden. In der näheren Umgebung des Plangebietes besteht ein Fehlbedarf an Stellplätzen zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs. Das Plangebiet ist mit den üblichen Ver- und Entsorgungsanlagen (Strom, Gas, Fernwärme, Wasser und Abwasser, Telekommunikation) erschlossen. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 7 6. Planerische und rechtliche Grundlagen 6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 6.1.1 Ziele der Raumordnung Der Bebauungsplan ist gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung angepasst. Im Landesentwicklungsplan Sachsen und im Regionalplan Westsachsen sind Aussagen, die gegen die Festsetzung dieses Bebauungsplanes sprechen würden, nicht enthalten. 6.1.2 Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig (wirksam seit dem 16.05.2015) ist das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Durch die Bebauungsplanänderung soll auf einer Fläche von 0,7 ha die bisherige Art der Nutzung von einem Allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO) in ein Mischgebiet (§ 6 BauNVO) umgewandelt werden. Aufgrund der geringen Größe des Plangebietes von unter 1 ha verbleibt es unterhalb der Darstellungsschwelle des FNP. Auch wird der Wohngebietscharakter des umgebenden Quartiers nicht beeinträchtigt. Daher werden die Ziele des FNP eingehalten. Die mit der Bebauungsplanänderung beabsichtigten Festsetzungen sind folglich aus den Darstellungen des wirksamen FNP entwickelt. Abb. 1: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan Quelle: Stadtplanungsamt Leipzig 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 8 6.1.3 Landschaftsplan Gemäß § 11 BNatSchG sind die für die Stadt Leipzig konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Landschaftsplan der Stadt Leipzig dargestellt (bestätigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Die für diese Bebauungsplan-Änderung relevanten Zielaussagen des Integrierten Entwicklungskonzeptes sind Kap. 7.1.2.2 zu entnehmen. Gemäß § 7 SächsNatSchG i.V.m. § 11 Abs. 3 BNatSchG sind die Grundlagen und Inhalte der Landschaftsplanung nach § 9 Abs. 3 BNatSchG soweit geeignet als Festsetzungen in die Bebauungspläne aufzunehmen und Abweichungen zu begründen. 6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben Im Geltungsbereich dieser Bebauungsplan-Änderung richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben bislang nach den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 50. Darin ist festgesetzt:  als Art der baulichen Nutzung allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO 1990 und entlang der Käthe-Kollwitz-Straße mit eingeschränkter Erdgeschossnutzung festgesetzt. Die Einschränkung regelt, dass im Erdgeschoss ausnahmsweise Wohnungen zugelassen werden können.  Im hofseitigen Teil der Flurstücke sind Tiefgaragen mit einer oberirdisch liegenden Spiel- und Freizeitfläche als Gemeinschaftsanlage festgesetzt. 6.2 Sonstige Planungen 6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2020 (SEKo) ist als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. §1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vom Stadtrat beschlossen worden (RB IV-1595-09). Im SEKo wird eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis 2020 formuliert. Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und Fachplanungen) benennt es inhaltliche und stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunkte sowie zentrale Maßnahmeschwerpunkte zu deren Umsetzung. Das Vorhaben liegt im Stadtbezirk Mitte, der im SEKo durch eine positive Stadtteilentwicklung gekennzeichnet ist. Die Planänderung trägt zur tatsächlichen baulichen Entwicklung bei und ist daher mit den Aussagen des SEKos vereinbar. 6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren Der STEP Zentren1 ist seit 1999 das räumlich-funktionale Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Der STEP Zentren fördert bewusst eine Konzentration von Einzelhandel und weiteren Nutzungen an geeigneten Standorten, um eine 1 Zentren- und Einzelhandelskonzept der Stadt Leipzig, Teilfortschreibung Stand 2014 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 9 räumliche Diversifizierung von Einzelhandelsstandorten an nicht bzw. nicht ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu weist er auf der Basis eines abgestuften integrierten Zentrensystems zentrale Versorgungsbereiche verschiedener Größe in entsprechender räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. Vom Ratsbeschluss zur Teilfortschreibung des STEP vom 18.06.2014 (RBV2107/14) ist der Planbereich nicht berührt. Das Verfahren zur generellen Fortschreibung des STEP Zentren ist noch nicht abgeschlossen. Das Plangebiet liegt außerhalb der vom STEP Zentren ausgewiesenen A bis D Zentren. Das benachbarte A-Zentrums liegt in ca. 350 m Entfernung. Weiterhin befindet sich nordwestlich vom Plangebiet ein Ausläufer des D-Zentrums Ranstädter Steinweg/ Jahnallee/ Waldstraße. Siehe hierzu auch Kapitel C: Kap.12. Die 2. Änderung ist mit den Aussagen des STEP Zentren vereinbar. 6.2.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung Der STEP Wohnungsbau und Stadterneuerung stellt als informeller Plan den stadtentwicklungspolitischen Rahmen für die Stadtentwicklungsstrategie für das Wohnen in Leipzig und wird regelmäßig fortgeschrieben. Der Änderungsbereich ist zentrumsnah gelegen. Grundsätzlich ist er damit für die Bereitstellung von zentrumsnahem Wohnraum interessant. 6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen Der Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen ist die planerische Zielkonzeption der Stadt Leipzig für die Entwicklung der gewerblichen Bauflächen im Stadtgebiet. Für den Bebauungsplan ergeben sich aus dem Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen keine Aussagen oder relevanten Inhalte. 6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum Der Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum formuliert übergeordnete Leitlinien und Prioritäten zur Abwicklung des Verkehrs sowie zur Gestaltung der Straßen und Plätze. Die 1. Fortschreibung des STEP Verkehr und öffentlicher Raum wurde am 25.02.2015 von der Ratsversammlung bestätigt. Siehe hierzu auch Kapitel C: Kap.13. Die 2. Änderung ist mit den Aussagen des STEP Zentren vereinbar. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 10 7. Umweltbelange 7.1 Einleitung Dieser Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt. Demnach sind die Durchführung einer Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes2 nicht erforderlich. Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit folgenden Ergebnissen geprüft:·  Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Der Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Die nach dem Bebauungsplan maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt lediglich ca. 3.900 m². Es werden keine Vorhaben vorbereitet, die einer Pflicht zur Durchführung über die Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen.  Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr.7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Im Umfeld des Plangebietes befinden sich keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (Stellungnahme Amt für Umweltschutz vom 22.07.2011). Das Artenschutzrecht ist jedoch im Hinblick auf etwa vorhandene Habitate anzuwenden. Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begründung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der B-Plan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäftigen muss. b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Einschätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3). c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen (siehe Kap. 2 § 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 11 7.2). e) Ergänzung der Ermittlungen und der Darlegungen zu den Umweltbelangen, soweit im Ergebnis der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich. 7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes Folgende Inhalte des Planes sind von Bedeutung für die Umweltbelange:  Die Art der baulichen Nutzung wird im Plangebietes von WA in MI mit folgenden Einschränkungen geändert: Unzulässig sind Gartenbaubetriebe, Tankstellen,Vergnügungsstätten, Werbeanlagen als selbständige Hauptnutzung.  Die maximal zulässige Anzahl der Vollgeschosse wird von VI auf VII erhöht. Anstelle der bislang festgesetzten Spiel- und Freizeitfläche oberhalb von Tiefgaragen wird eine ca. 660 m² große Grünfläche festgesetzt.  Die Festsetzung zum Erhalt des Baumes im nördlichen Plangebiet wird ersetzt durch die Festsetzung zum Anpflanzen von zwei Bäumen. Nachfolgend werden die wesentlichen umweltbezogenen Änderungen nochmals tabellarisch gegenübergestellt. Die ermittelten Flächenwerte basieren auf einer Gesamtfläche (Geltungsbereich) von 7.155 m². Tabelle 1: Gegenüberstellung – planungsrechtliche Zulässigkeit, SPA B-Plan Nr. 50 2. Änderung 7.155 m² 7.155 m² keine 640 m² 7.155 m² 6.515 m² 0,4 0,6 Ausnahme für Eckgrundstücke Überschreitung um 0,2 möglich, aber bis max. 0,9 Überschreitung um 0,2 möglich, aber bis max. 0,8 Zulässige GRZ i.S.d. § 19 (4) BauNVO Überschreitung um 0,2 möglich, aber bis max. 0,9 0,8 bis max. 1,0 bis max. 0,9 IV-V und V-VI+DG V-VII g g 1 (Erhalt) 2 (Anpflanzung) Grundstücksfläche festgesetzte private Grünfläche Grundstücksfläche i.S.d. § 19 (3) BauNVO Zulässige GRZ i.S.d. § 19 (2) BauNVO Ausnahme für Eckgrundstücke Max. zulässige Anzahl Vollgeschosse Bauweise Anzahl der zu pflanzenden bzw. zu erhaltenden Bäume 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 12 7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG Im Plangebiet und in dessen unmittelbarer Umgebung befinden sich keine Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, deren Erhaltungsziele und Schutzzwecke durch das Vorhaben gefährdet werden könnten. Es existieren keine Hinweise bzw. Anhaltspunkte für eine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB. Weitere Schutzmöglichkeiten im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, wie Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete, Flächennaturdenkmale oder Geschützte Landschaftsbestandteile befinden sich nicht im Plangebiet. 7.1.2.2 Landschaftsplan Das Integrierte Entwicklungskonzept des Landschaftsplanes (siehe dazu auch Kap. 6.1.3) stellt für das Plangebiet dar: Für das Plangebiet gilt Leitbild 6 – Innerstädtische Freiräume der offenen und geschlossenen Blockund Blockrandbebauung mit den Zielen a) Entwicklung Sicherung und Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in innerstädtischen Räumen durch Erhalt und Schaffung von begrünten Innenhöfen, Fassaden und Dächern, b) Straßenbaumpflanzungen, c) Einbeziehung wohnungsnaher Grünflächen und Herstellung ihrer Verbindung zu Parkanlagen und begrünten Stadtplätzen, d) Einbindung in das Grün- und Wegesystem der Stadt. Abb. 2 Ausschnitt aus dem Landschaftsplan 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 13 Quelle: Stadtplanungsamt Leipzig Die Bebauungsplan-Änderung entspricht diesen Zielen wie folgt: a) Das Ziel des Erhalts und der Schaffung von begrünten Innenhöfen wird durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche sowie der erforderlichen Anpflanzung eines Baumes je 4 realisierter ebenerdiger Stellplätze erreicht. b) Das Ziel der Wahrung eines typischen grün geprägten Ortsbildcharakters wird in der Bebauungsplan-Änderung durch die Beibehaltung einer zu begrünenden Vorgartenzone entlang der Elsterstraße gefördert. c) Das Ziel der Schaffung von Gliederungs- und Identifikationsmerkmalen durch Mittel der Freiflächengestaltung, Erhaltung ihrer Erholungsfunktion, ihrer Bedeutung für Stadtklima und Biotopverbund wird durch die grünordnerischen Festsetzungen umgesetzt. d) Das Ziel, der Schaffung durchgehender Geh- und Radwegeverbindungen mit Anschluss an das Wegenetz der Stadt und Herstellung der Verbindung zu den städtischen und stadtnahen Erholungsräumen ist hier aufgrund der Lage des Plangebietes und der geringen Plangebietsgröße nicht relevant. 7.1.2.3 Grünordnungsplan Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 11 BNatSchG i.V.m. § 7 SächsNatSchG) wird für diesen Bebauungsplan abgesehen, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege in den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes bereits wie folgt berücksichtigt sind:  Festsetzung zum Erhalt der ca. 640 m² großen Grünfläche mit Gehölzen.  Anpflanzung von mindestens einem standortgerechten großkronigen hochstämmigen Laubbaum (Stammumfang mindestens 20–25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) je angefangene vier ebenerdige Stellplätze. Dies gilt ebenso für die in der Planzeichung festgesetzten zwei Baumstandorte. Durch diese Festsetzungen wird erreicht, dass die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege (einschließlich der Ziele des Landschaftsplanes; s.o.) Berücksichtigung finden. 7.1.2.4 Eingriffsregelung Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte im vorliegenden Fall aufgrund der Anwendung des beschleunigten Verfahrens gänzlich abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 14 7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Umweltbelangen die B-Plan-Änderung möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Im Ergebnis dessen wurde festgestellt, dass keine erheblichen Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, zu erwarten sind. Deshalb wird festgelegt, dass keine weiteren Ermittlungen zu den Umweltbelangen erforderlich sind und deshalb auch nicht erfolgen sollen. Begründet ist dies wie folgt: Für die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 50 ist zu berücksichtigen, dass mit dem seit 1999 rechtsverbindlichen Bebauungsplan bereits Baurecht vorliegt. Es ist somit für die Abwägung relevant, welche erheblichen Auswirkungen im Vergleich zum bereits planungsrechtlich zulässigen Zustand zu erwarten sind. Boden / Altlasten Es werden bereits versiegelte und stark beeinträchtigte Böden durch Bebauung und Flächenbefestigungen in Anspruch genommen. Aus der Tabelle 1 wird ersichtlich, dass die maximal zulässig zu versiegelnde Fläche mit den Festsetzungen der 2. Änderung geringfügig abnimmt, weil – anders als im Ursprungsbebauungsplan – eine Grünfläche statt der Flächen für Gemeinschaftsanlagen festgesetzt wird. Zu Altlasten oder Altlastenverdachtsfällen liegen folgende Informationen vor: Das Flurstück 2333 b der Gemarkung Leipzig ist wegen der ehemaligen Nutzung als Autowerkstatt, mechanische Werkstätten und zur Herstellung von Rattengift im Sächsischen Altlastenkataster (SALKA) unter der Kennziffer 65042460 mit dem Handlungsbedarf „Belassen“ registriert. Eine historische Erkundung ergab 1995, dass eine Gefährdung der Schutzgüter Boden, Grundwasser und Mensch weitestgehend ausgeschlossen werden kann. Ein Entscheidungserfordernis hinsichtlich der Planinhalte ergibt sich daraus nicht. Im Ergebnis sind aufgrund der Änderung des Bebauungsplanes keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Umweltbelang Boden bzw. durch Altlasten zu erwarten. Wasser Innerhalb des Plangebietes befindet sich kein Oberflächengewässer. Aufgrund des bestehenden hohen Versiegelungsgrades (nicht beräumte Kellergeschosse) im Plangebiet ist mit einer sehr geringen Grundwasserneubildung im Bestand zu rechnen. Durch die 2. Änderung wird keine wesentliche Änderung des Versiegelungsgrades vorgenommen. In der 2. Änderung wird eine Grünfläche statt der unterbaubaren Fläche für Gemeinschaftsanlagen festgesetzt. Damit wird z.B. die Versickerung des Niederschlagswassers etwas jedoch nicht erheblich begünstigt. Im Ergebnis sind aufgrund der Änderung des Bebauungsplanes keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Umweltbelang Wasser zu erwarten. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 15 Überschwemmungsgebiet Gemäß der Darstellung von Hochwasserereignissen mit den Wiederkehrintervallen HQ20, HQ100 und HQ300 - 500 (HQextrem) befindet sich der Änderungsbereich zu einem kleinen Teil im – Überschwemmungsgebiet HQ 100 (Weiße Elster) gemäß § 72 ff. SächsWG i.V.m. §§ 76 bis 78 WHG. Das gesamte Plangebiet befindet sich im Überschwemmungsgebiet HQ 500extrem. Klima Das Plangebiet liegt im intensiven städtischen Überwärmungsbereich mit einer hohen Tages- und Nachttemperatur, einer geringen nächtlichen Abkühlung und einem stark reduzierten Luftaustausch. Eine Bebauung des Plangebietes wurde bereits durch den Ursprungs-Bebauungsplan ermöglicht. Wie in Tabelle 1 dargestellt, wird durch die Planänderung das Maß der möglichen Flächenversiegelung geringfügig verringert. Dies ist vor allem auf die Festsetzung einer Grünfläche zurückzuführen und trägt zur Verminderung nachteiliger Auswirkungen auf das Lokalklima bzw. auf das Mikroklima im Blockinneren bei (Kalt- und Frischluftproduktion, Beschattung u.a.). Eine gewisse weitere Minderung kann durch die Festsetzungen zur Dachbegrünung erreicht werden. Im Ergebnis sind aufgrund der Änderung des Bebauungsplanes keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Umweltbelang Klima zu erwarten. Pflanzen / Tiere Im Plangebiet befindet sich eine Grünflächen mit Gehölzen und standortprägendem Baumbestand. In den Randbereichen der versiegelten Flächen sind aufgrund langjährig fehlender Pflege verschiedene Gehölze aufgekommen. Diese Brachfläche, auf der Pioniervegetation angesiedelt ist, stellt gleichzeitig einen Lebensraum für Tiere dar. Eine Bebauung des Plangebietes wurde bereits durch den Ursprungs-Bebauungsplan ermöglicht. Daran ändert die 2. Änderung des Bebauungsplanes nichts. Für die Belange Pflanzen und Tiere ist im Wesentlichen nur von Bedeutung, dass die baulich nutzbare Fläche geringfügig reduziert wird. Aufgrund der 2. Änderung sind folglich keine erheblichen Umweltauswirkungen für die Umweltbelange Pflanzen und Tiere zu erwarten. Biologische Vielfalt Eine Bebauung des Plangebietes wurde bereits durch den Ursprungs-Bebauungsplan ermöglicht. Daran ändert die 2. Änderung des Bebauungsplanes nichts. Auch für die biologische Vielfalt ist im Wesentlichen nur von Bedeutung, dass die baulich nutzbare Fläche geringfügig reduziert wird. Aufgrund der 2. Änderung sind folglich keine erheblichen Umweltauswirkungen für den Umweltbelange Biologische Vielfalt zu erwarten. Landschaft / Landschaftsbild Die Umgebung des Plangebietes ist geprägt von einer gründerzeitlichen Bebauungsdichte. Die Herstellung einer entsprechenden Bebauung wurde bereits im Ursprungs-Bebauungsplan als planerisches Ziel formuliert und es wurden entsprechende Festsetzungen getroffen. Mit der Änderung wird daran grundsätzlich festgehalten. Es sind folglich keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Umweltbelang Landschaft / Landschaftsbild zu erwarten. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 16 Menschen: Erholungspotential Die bestehenden Grün- und Gehölzflächen um den südwestlichen Wohnblock besitzen eine wohnungsnahe Erholungsfunktion. Es entfällt die bisher vorgesehene gemeinschaftliche Spiel- und Freizeitfläche auf den Tiefgaragen. Im Gegenzug wird eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt. Mit der 2. Änderung sind folglich keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Umweltbelang Verbesserung des allgemeinen Erholungspotenzials zu erwarten. Menschen: Luftschadstoffe/ Verkehrslärm In einer stadtweit durchgeführten Berechnung vom Sächsischen Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) ergeben sich, bezogen auf das Jahr 2015, folgende Luftschadstoffkonzentrationen von Feinstaub (PM10) und Stickstofdioxid (N02) im Jahresmittel: Käthe-Kollwitz-Str./ von Elster- bis Thomasiusstr (unter Berücksichtigung einer bereits realisierten Straßenrandbebauung): PM10: 29-30 μg/m³ N02: 38–40 μg/m³ Käthe-Kollwitz-Str. / von Thomasius- bis Gottschedstr.: PM10: 29-30 μg/ m³ N02: 41-45 μg/m³ Käthe-Kollwitz-Str. / von Gottschedstr. bis Dittrichring: PM10: 29-30 μg/m³ N02: 41-45 μg/m³ Entsprechend dieser Ergebnisse wird der geltende Grenzwert gemäß 39. BlmSchV für das Jahresmittel an PM10 in Höhe von 40 μg/m³ auf dem Abschnitt Käthe-Kollwitz-Str./ von Elster- bis Thomasiusstr im Bereich der Gebäudefassade nicht überschritten. Hinsichtlich des Tagesgrenzwertes für PM10 in Höhe von 50 μg/m³ (dieser darf an maximal 35 Tagen im Jahr überschritten werden) gibt es einen statistischen Zusammenhang mit dem Jahresmittelwert. Nach dem ist bei Jahresmittelwerten kleiner/gleich 30 μg/m³ (vgl. dazu LRP 2009, S. 25) eine Überschreitung der 35 Tage im Jahr wenig wahrscheinlich. Entsprechend dieser Beurteilung ist auf dem Abschnitt Käthe-Kollwitz-Str./ von Elster- bis Thomasiusstr im Bereich der Gebäudefassade von einer Einhaltung des Grenzwertes für das Tagesmittel an PM10 auszugehen. Der geltende Grenzwert für das Jahresmittel an N02 von 40 μg/m³ wird ebenfalls eingehalten. Auf dem Abschnitt von der Thomasiusstraße bis zum Dittrichring wird der geltende Grenzwert für das Jahresmittel an N02 im Bereich der Gebäudefassade überschritten. Trotz Rückgang des Verkehrsaufkommens resultiert, im Ergebnis der Luftschadstoffmodellierung, eine vergleichsweise hohe N02-Belastung. Diese ist im Wesentlichen auf die Anpassung der Eingangsparameter in der SchadstoffmodelIierung an den Stand der Technik zurückzuführen.3 Mit der Realisierung der Straßenrandbebauung und der durch die 2. Änderung ermöglichten größeren Bautiefe ist eine Verschlechterung der Luftaustauschbedingungen im Abschnitt von der Elster3 Die Modellierung im Zuge des Luftreinhalteplans im Jahr 2009 basiert auf älteren Stickoxid-Emissionsfaktoren als sie derzeit vom LfULG bei der jüngsten Berechnung herangezogen wurden. Es hat sich herausgestellt, dass insbesondere Dieselfahrzeuge, die Abgasgrenzwerte für Stickoxide (gemäß Euro-Schadstoffnorm) im Realbetrieb deutlich übersteigen.Hierdurch wird auch ein Teil der ursprünglich im LRP 2009 prognostizierten Wirkung der Umweltzone aufgezehrt. Verkehrsrückgang und Umweltzone führen daher nicht zu den im Jahr 2009 für das Jahr 2011/2015 prognostizierten Luftschadstoffwerten. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 17 straße bis zur Thomasiusstraße verbunden. Es ist davon auszugehen, dass insbesondere bei überdurchschnittlich verkehrserzeugenden Nutzungen (wie z.B. ein Parkhaus) eine Verhärtung der infolge der bauliche Nachverdichtung bereits angespannten lufthygienischen Situation eintreten kann. Um die Luftschadstoffsituation in diesem und den angrenzenden Straßenabschnitten näher bewerten zu können, als dies anhand der vom LfULG gewonnenen Ergebnisse möglich ist, ist bei der konkreten Vorhabenszulassung für überdurchschnittlich verkehrserzeugende Nut zungen innerhalb des Baugenehmigungsverfahrens eine detaillierte Luftschadstoffimmissionsprognose erforderlich. (Stellungnahme Amt für Umweltschutz vom 30.01.2015) Ausgehend von der Käthe-Kollwitz Straße wirken Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr (Kfz- sowie Straßenbahnverkehr) auf den Straßenraum der Thomasiusstraße ein. Die Verkehrsbelastung belief sich im Jahr 2014 auf eine DTV von ca. 16.000 Kraftfahrzeugen. Anhand der vom Verkehrs- und Tiefbauamt (VTA) durchgeführten Verkehrsanalysen lässt sich nachweisen, dass sowohl der Anteil an Kfz-Verkehr als auch des Lkw-Verkehrs innerhalb der letzten 3 Jahre abgenommen hat (siehe Tabelle 3). Das VTA geht davon aus, dass sich das Kfz-Verkehrsaufkommen in diesem Abschnitt bei ca. 17.000 Kfz/24h stabilisieren wird. Tabelle 3: DTV, Straßenabschnitt Käthe-Kollwitz Straße, Quelle: VTA DTV- durchschnittliche täg- 2011 liche Verkehrsstärke 2014 Kfz-Verkehr 17.950 16.000 Lkw-Verkehr (> 3,5 t) 1.170 690 Bereits im Ursprungs-B-Plan wurden für die Wohngebietsnutzungen Schalldämmmaße für Aufenthaltsräume festgesetzt. Um Anhaltspunkte für die aktuelle Lärmbelastung durch den Straßenverkehr zu erhalten, wurden die DTV-Daten für das Jahr in einem vereinfachten Rechenverfahren gemäß RLS 90 abgeschätzt.4 (Auswertung Anhang II). Im Ergebnis ist festzustellen, dass der Mittelungspegel die Orientierungswerte der DIN 18004 überschreitet. Da aktiver Lärmschutz (z.B. Gliederung des Baugebietes) im Rahmen der 2. Änderung nicht möglich ist, sind Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm an den straßenzugewandten Gebäudeseiten (passiver Lärmschutz) erforderlich. Mit der 2. Änderung des B-Planes sind Umweltauswirkungen auf den Umweltbelang Menschen, hier: Luftschadstoffe/ Verkehrslärm zu erwarten. Im Hinblick auf Verkehrslärm können diese mit geeigneten passiven Schallschutzmaßnahmen gemindert werden. Menschen: Gewerbelärm Mit der Änderung des allgemeinen Wohngebietes in ein Mischgebiet sind mischgebietstypische Nutzungen möglich; mit ihnen verbundene Emissionen sind bis zu einem Ausmaß, das durch die Richtwerte der TA Lärm begrenzt wird, hinzunehmen. Für Gewerbelärmemissionen und -immissionen ist nicht zu erwarten, dass die geplanten Nutzungen im Mischgebiet nicht verwirklicht werden könnten. Die Bewältigung von noch nicht quantifizierbaren und noch nicht lokalisierbaren Schallemissionen aus dem Änderungsbereich hinaus und von Schallimmissionen in diesen hinein muss (wie im bisherigen Bebauungsplan) auf der Ebene der Vorhabenzulassung erreicht werden. Je nach 4 www.staedtebauliche-laermfibel.de 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 18 dem Maß der baulichen Nutzung, der geplanten Nutzung und den vorhabenspezifischen Betriebszeiten müssen ggf. hohe schalltechnische Anforderungen erfüllt werden, damit weder der Kunden-, Mieter- oder Anlieferverkehr noch die Emissionen von Maschinen oder technischen Einrichtungen einschließlich Lüftungsanlagen oder andere dem Vorhaben zuzurechnende Schallemissionen zu erheblichen Beeinträchtigungen vorhandener benachbarter schutzwürdiger Nutzungen (insbesondere von Wohnnutzungen) führen. Für das der Stadtverwaltung bereits vorgestellte konkrete Vorhaben einer „Medizinischen Versorgungseinrichtung und Parkhaus“ wurde im Rahmen einer Schallimmissionsprognose (Büro AKIB, Stand 20.5.2011) nachgewiesen, dass die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm für den Tages- und Nachtzeitraum an allen maßgeblichen Immissionsorten (nächstgelegene schutzbedürftige Bebauung) unter Einhaltung des schallschutztechnischen Vorgaben des Gutachters eingehalten werden können. Mit der 2. Änderung des B-Planes sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Umweltbelang Menschen, hier: Gewerbelärm zu erwarten. Die Vorgaben und Empfehlungen des Schallgutachters (siehe Kap. 6/ Seite 25 des Schallgutachtens Büro AKIB, Stand 20.5.2011) sind bei der konkreten Vorhabenzulassung berücksichtigen. Kulturgüter und sonstige Sachgüter Mit der 2. Änderung des B-Planes sind keine erhebliche Umweltauswirkungen auf die Umweltbelange Kultur- und Sachgüter zu erwarten. Das in der Denkmalliste aufgeführte, hier allein relevante Gebäude der Thomasiusstraße 22 bleibt unverändert bestehen. Wechselwirkungen Die Lebensqualität für den Menschen und die Aufenthaltsqualität im städtischen Raume hängen entscheidend von den Schutzgütern Klima, Luft, und Pflanzen ab. Diese sind durch die gründerzeitliche Prägung des Plangebietes und das damit verbundene Verkehrsaufkommen und den geringen Anteil an Grünflächen mit gestalterischer Qualität beeinträchtigt. Durch den Ursprungs-B-Plan wurde bereits eine Bebauung ermöglicht. Erhebliche Wechselwirkungen zwischen den Umweltbelangen sind durch die 2. Änderung nicht zu erwarten. Im Ergebnis dessen wurde festgestellt, dass keine erheblichen Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, zu erwarten sind. Die vorhandene Verkehrslärmbelastung im Plangebiet überschreitet die Orientierungswerte der DIN 18004. Hier sind wirksame Maßnahmen des passiven Lärmschutzes festzusetzen. Die zu erwartende gewerbliche Lärmbelastung liegt, unter Einhaltung der schallgutachterlichen Vorgaben, unterhalb der Immissionsrichtwerte der TA Lärm. Deshalb wird festgelegt, dass keine weiteren Ermittlungen zu den Umweltbelangen erforderlich sind und deshalb auch nicht erfolgen sollen. 8. Ergebnisse der Beteiligungen 8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Im Rahmen der Möglichkeit zur Unterrichtung und Äußerung gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB gingen keine Äußerungen ein. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 19 Während des öffentlichen Bürgerforums am 10.11.2011 wurden die Anwesenden vom Vorhabenträger und dem Stadtplanungsamt über das geplante Projekt unterrichtet. Es bestand Gelegenheit zur Erörterung.5 Von den angeschriebenen vier Bürgervereinen gingen zwei Stellungnahmen ein. Darin wird vor allem vorgetragen: - zu Verkehr und Parkraum: Das Parkhaus sollte vorwiegend dem Quartier dienen und höchstens halböffentlich sein. Daher sind Dauerstellplätze für die Anwohner zu vergeben. Kurzzeitige Parkmöglichkeit sollten die Ausnahme bleiben. Als Zusatzangebot für Stadionbesucher (P+R) ist der Ort nicht geeignet. Entspricht die Anzahl von 350 Stellplätzen dem Quartiersbedarf? Die erwartete erhöhte Verkehrsdichte wird bei der angedachten Verkehrsführung ein erhebliches Verkehrsproblem in der Thomasiusstraße und an der Kreuzung zur Käthe-Kollwitz-Straße verursachen. Umgangsweise: Die hohe Wohndichte und der bereits vorhandene Fehlbedarf an Stellplätzen in der nahen Umgebung des Plangebiets rechtfertigen ein Parkhaus, das vorwiegend dem Quartier dient. Dies wird auch verkehrsplanerisch befürwortet. Die Regelung zu öffentlicher/ nicht öffentlicher Nutzung sowie der endgültigen Anzahl der Stellplätze ist nicht festsetzbar und deshalb nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Zu Minimierung von Beeinträchtigungen des fließenden Verkehrs wird planerisch festgelegt, dass nur eine Ausfahrt auf die Käthe-Kollwitz-Straße zulässig sein soll. Damit soll die Leichtigkeit des Verkehrs gewährleistet bleiben. - zum STEP Zentren: Das Vorhaben befindet sich außerhalb des STEP Zentren. Die Fläche für den Einzelhandel wird als zu groß empfunden, zumal sich fußläufig weitere Einkaufsmöglichkeiten befinden. Die Notwendigkeit eines weiteren Einzelhandelszentrums sollte hinterfragt werden, gerade weil in der näheren Umgebung, in der Elsterstraße, ein vergleichbarer Markt entsteht. Umgangsweise: In Richtung Stadtzentrum nimmt die Käthe-Kollwitz-Straße einen mischgebietstypischen Charakter an, der vor allem durch medizinische Einrichtungen und kleinteiligen Einzelhandel geprägt wird. Bereits der Ursprungs-Bebauungsplan formulierte das städtebauliche Ziel der Belebung der KätheKollwitz-Straße als Geschäftsstraße bis hin zum Westplatz. Diese Zielsetzung bleibt in der 2. Änderung bestehen. Die Potentiale der Einzelhandelslandschaft sollen dabei vorrangig entlang der KätheKollwitz-Straße untergebracht werden. Vor dem Hintergrund der hohen Wohndichte und der in den letzten Jahren angewachsenen Wohnbevölkerung im Quartier (siehe Kap. 5) soll die Geschäftsentwicklung entlang Käthe-Kollwitz-Straße planerisch abgesichert werden. Im Teil-Baugebiet MI 1 sollen die Einzelhandelsbetriebe, die auch sonst allgemein zulässig wären, nicht ausgeschlossen werden. Auf einer Länge von ca. 70 m wird entlang der Käthe-Kollwitz-Straße eine Bebauungstiefe von 33,5 m und damit auch die Betriebsformen von Lebensmittelmärkten ermöglicht. Für das in Umsetzung befindliche Bauvorhaben eines Geschäftshauses wurde ein Nahversorgungsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von ca. 500 m² genehmigt. Zusammen mit dem in unmittelbarer Nachbarschaft 5 entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 20 befindlichen Nahversorgungsbetrieb Elsterstraße 22-24 erfüllen beide Betriebe die Nahversorgung im Quartier. Negative städtebauliche Auswirkungen sind nicht zu erwarten. - zur baulicher Dichte: Die Realisierung des skizzierten Parkhauses führt auf dessen Nordseite zu einer übermäßigen baulichen Verdichtung. Das Medizinische Zentrum überragt mit seinen 6 Vollgeschossen und 21m alle umliegenden Gebäude. Durch das Staffelgeschoss wird dieser Eindruck noch verstärkt. Umgangsweise: Bereits der Ursprungs-Bebauungsplan weist eine vergleichbare zulässige Dichte für Eckgrundstücke auf. Für die Anzahl der Geschosse regelte der Ursprungs-Bebauungsplan, dass 6 Vollgeschosse und ausnahmsweise ein weiteres Geschoss von 2/3 der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses zulässig sein sollen. In der Planänderung wird die Anzahl der Geschosse auf 7 begrenzt, wobei keine weiteren Geschosse, auch keine Dachgeschosse, errichtet werden dürfen. Die in dem Bebauungsplan getroffenen Höhenfestsetzungen entsprechen dem vorhandenen Umfeld. In der unmittelbaren Umgebung finden sich 4-geschossige Altbauten und 6-geschossige Neubauten mit ähnlichen Trauf- bzw. Gebäudehöhen, jedoch unterschiedlichen Geschosshöhen. 6 Geschosse weisen unter anderem die in direkter Nachbarschaft gelegenen Häuser in der Thomasiusstraße 15 und 18 auf. Letzteres besitzt darüber hinaus ein ausgebautes Dachgeschoss. - zur Grünfläche: In welcher Form wird der Ausgleich für den „Verlust öffentlicher Grünfläche“ geschaffen, der ursprünglich auf der „nicht überbaubaren Fläche“ der Käthe-Kollwitz- Straße 22 geplant war? Der Ursprungs-Bebauungsplan sieht für das Plangebiet eine Blockrandbebauung vor und setzt keine „öffentliche Grünfläche“, sondern Bauland bzw. zu begrünende Tiefgaragen fest. Die so bezeichnete „öffentliche Grünfläche“ ist eine zwischenzeitliche Begrünung auf privaten Grundstücken. Auch, wenn diese begrünten Flächen derzeit faktisch für jedermann zugänglich sein sollten, bedeutet dies nicht, dass es sich um „öffentliche Grünflächen“ handelt. Aufgrund der Erholungswertes dieser Grünfläche wird diese im Änderungsverfahren als private Grünfläche festgesetzt. 8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) erfolgte mit Schreiben vom 21.10.2011. Wesentliche Inhalte der Stellungnahmen sind: - Verkehr und Parkraum Die Anordnung der Zufahrten für das medizinische Versorgungszentrum sollen durch eine optimale Verkehrsführung gewährleisten, dass der neu entstehende Quell- und Zielverkehr eine möglichst geringe Belastung für die ansässigen Bewohner verursacht. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 21 Es wird auf negative Erfahrungen hinsichtlich der Verkehrsbelastung mit einem ähnlichen Vorhaben, der Medica Klinik, verwiesen. Demnach sollte auf die ausreichende Anzahl an Parkstellplätze für bedürftige Patienten außerhalb des öffentlichen Verkehrsraums geachtet werden. Umgangsweise: Innerhalb der generell zulässigen mischgebietstypischen Nutzungen soll ein Parkhaus gebaut werden können. Die Parkhausausfahrt in direkter Anbindung an die Käthe-Kollwitz-Straße wird nur nach rechts erfolgen, damit der fließende Verkehr entlang der Käthe-Kollwitz-Straße möglichst wenig beeinträchtigt wird. Die ausreichende Anzahl der Stellplätze auch der barrierefreien wird durch den bauordnungsrechtlichen Stellplatznachweis innerhalb des Baugenehmigungsverfahrens definiert. - zu STEP Zentren Die geplante Einzelhandelsnutzung widerspricht, aufgrund der Lage außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches, dem STEP Zentren. Festzustellen ist ferner eine Überschneidung des 500 m Radius zur Nahversorgungslage „Kolonnadenstraße“. Außerdem sind Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben in unmittelbarer Nähe zum Standort, an der Elsterstraße 22-24 und der Sebastian-BachStraße 7, bekannt. Das geplante medizinische Versorgungszentrum mit Quartiersgarage und Einzelhandel liegt außerhalb der im STEP Zentren bestimmten Zentralen Versorgungsbereiche und den dargestellten Nahversorgungsanlagen. Laut STEP ist Einzelhandel mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten nur in Zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Ausnahmen sind für den Leipziger Laden und bei Nachweis bestimmter Bedingungen zulässig. Aus den Planunterlagen geht jedoch nicht hervor inwieweit diese Bedingungen erfüllt sind. Das Vorhaben liegt außerhalb der im STEP Zentren dargestellten Zentralen Versorgungsbereiche. Einzelhandelsbetriebe außerhalb der definierten Zentren sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Diese Voraussetzungen sind aber im Entwurf des Bebauungsplans nicht erkennbar. Umgangsweise: In Richtung Stadtzentrum nimmt die Käthe-Kollwitz-Straße einen mischgebietstypischen Charakter an, der vor allem durch medizinische Einrichtungen und kleinteiligen Einzelhandel geprägt wird. Bereits der Ursprungsplan formulierte das städtebauliche Ziel der Belebung der Käthe-KollwitzStraße als Geschäftsstraße bis hin zum Westplatz. Diese Zielsetzung bleibt in der 2. Änderung bestehen. Die Potentiale der Einzelhandelslandschaft sollen dabei vorrangig entlang der Käthe-Kollwitz-Straße untergebracht werden. Vor dem Hintergrund der hohen Wohndichte und der in den letzten Jahren angewachsenen Wohnbevölkerung im Quartier (siehe Kap. 5) soll die Geschäftsentwicklung entlang Käthe-Kollwitz-Straße planerisch abgesichert werden. Im Teil-Baugebiet MI 1 sollen die Einzelhandelsbetriebe, die auch sonst allgemein zulässig wären, nicht ausgeschlossen werden. Auf einer Länge von ca. 70 m wird entlang der Käthe-Kollwitz-Straße eine Bebauungstiefe von 33,5 m und damit auch die Betriebsformen von Lebensmittelmärkten ermöglicht. Für das in Umsetzung befindliche Bauvorhaben eines Geschäftshauses wurde ein Nahversorgungsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von ca. 500 m² genehmigt. Zusammen mit dem in unmittelbarer Nachbarschaft befindlichen Nahversorgungsbetrieb Elsterstraße 22-24 erfüllen beide Betriebe die Nahversorgung im Quartier. Negative städtebauliche Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 22 9. Städtebauliches Konzept 9.1 Bebauungs-/Nutzungskonzept Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich ein Baugebiet, das eine private Grünfläche umschließt. Das Baugebiet wird gemäß dem städtebaulichen Konzept als gegliedertes Mischgebiet nach § 6 BauNVO festgesetzt. Die Gliederung in Teil-Baugebiete MI 1 und MI 2 berücksichtigt, dass der Einzelhandel nur entlang der Haupterschließungsstraße zulässig sein soll. 9.2 Erschließungskonzept Die Grundstücke im Plangebiet sind durch die Käthe-Kollwitz Str. und die Thomasiusstr. grundsätzlich verkehrlich erschlossen. Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung auf der Käthe-Kollwitz Str. ist jedoch eine komplette Erschließung für Kfz von der Käthe-Kollwitz Str. aus nicht realisierbar. Für das Teilbaugebiet MI 1 kann hier nur eine Ausfahrt nach rechts angeordnet werden. Die generelle Ein- und Ausfahrt zu den Teil-Baugebieten MI 1 und MI 2 erfolgt über die Thomasiusstraße. Ein weiter detailliertes Erschließungskonzept ist für die Ziele und Zwecke der Änderung nicht erforderlich, da die zulässigen Nutzungen und die anliegenden öffentlichen Verkehrsflächen nicht grundsätzlich neu geordnet werden sollen. 9.3 Grünordnerisches Konzept Die bereits im Ursprungs-Bebauungsplan vorgesehene bodenschutzbezogene Maßnahmen bei ebenerdigen Stellplätzen (Verwendung wasserdurchlässiger Materialien) bleibt bestehen. Die ca. 660 m² große Grünfläche mit Gehölzen wird als zu erhaltende Grünfläche festgesetzt. Im nordöstlichen Teil des Änderungsbereiches war der Erhalt eines Baumes vorgesehen. Durch die Erweiterung der Baugrenze ist der Baumstandort im nordöstlichen Teil des Änderungsbereichs nicht mehr möglich. Stattdessen wird festgelegt, dass je angefangener vier ebenerdiger Stellplätze ein hochstämmiger standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten ist. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 23 C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches wird auf der Grundlage des § 9 Abs. 7 BauGB zeichnerisch festgesetzt (siehe Planzeichnung). Die Grenzen verlaufen wie folgt: im Norden entlang dem nordöstlich angrenzenden Flurstück 4345 (Thomasiusstraße) sowie dem nordwestlich angrenzenden Flurstück 3026c, im Osten durch das südöstlich angrenzende Flurstück 4351 (Käthe-Kollwitz-Straße), im Süden durch das Flurstück 4906 (Elsterstraße), im Westen das die angrenzenden Flurstücke 2336 und 3026c. Der Geltungsbereich der 2. Änderung umfasst die Flurstücke 3026/1, 2188/3, 2333b, 4905,4907 und ein Teilbereich des Flurstückes 4351 der Gemarkung Leipzig. Er hat eine Größe von rund 0,7 Hektar. 11. Gliederung des Plangebietes Der Änderungsbereich wird überwiegend als Mischgebiet und untergliedert in die Teil-Baugebiete MI 1 und MI 2 festgesetzt. Im nordwestlichen Bereich des Plangebietes werden eine private Grünfläche sowie Flächen für Stellplätze festgesetzt. Die Straßenverkehrsflächen bleiben unverändert. 12. Art der baulichen Nutzung Die Teilbaugebiete MI 1 und MI 2 sind zeichnerisch als Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festgesetzt worden. Begründung: Die Festsetzung als Mischgebiet erfolgt, damit eine Entwicklung von dienstleistungsbezogenen, gewerblichen und freiberuflichen Nutzungen ermöglicht wird. Die Geschäftsstraße und die Anwohnerstraßen sollen aber auch für Wohnnutzungen weiterhin zur Verfügung stehen. 1.1.1 Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): a) Wohngebäude, b) Geschäfts- und Bürogebäude, c) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, d) sonstige Gewerbebetriebe, e) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 24 1.1.2 Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): a) Sex-Shops und Einzelhandelsbetriebe mit Erotikartikeln, b) Gartenbaubetriebe, c) Tankstellen, d) Vergnügungsstätten, e) Werbeanlagen, die selbstständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. [§ 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO] Begründung: Es sollen die Voraussetzungen für eine urbane und konfliktfreie Nutzungsmischung geschaffen werden. Die Käthe-Kollwitz Straße hat im nordöstlichen Teil einen mischgebietstypischen Charakter, der vor allem durch Büros, medizinische Einrichtungen, Wohnen und kleinteiligem Einzelhandel geprägt wird. Diese Prägung soll vollständig für den im Plangebiet liegenden Teil der Käthe-Kollwitz Straße als städtebauliches Ziel übernommen werden. Daher sollen im gesamten Plangebiet nunmehr die Nutzungen wie Wohnen, Büros, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig sein. Unzulässig sind Vergnügungsstätten, Sex-Shops und Einzelhandelsbetriebe mit Erotikartikeln. Zu den Vergnügungsstätten gehören insbesondere Wettbüros, Spiel- und Automatenhallen, außerdem Einrichtungen mit sexgewerblichem Charakter. Mit hoher Wahrscheinlichkeit würde das Zulassen von sexgewerblichen Einrichtungen, von Spielund Automatenhallen sowie von Wettbüros zu den sog. „Trading-Down-Effekten“ führen, also einer Vielzahl von Effekten, die sich negativ auf die zentrumsnahen Quartiere auswirken: Dazu zählen der Rückgang von Investitionen, die schlechtere Vermietbarkeit von Immobilien, der Rückgang von Besuchern, Käufern und Touristen, die Zunahme von Kriminalität, die Verwahrlosung von Gebäuden und des öffentlichen Raums sowie nicht zuletzt das negative Image in der Außenwahrnehmung der Stadt Leipzig.Die ausgeschlossenen, ansonsten grundsätzlich legalen Nutzungen haben in einer offenen Gesellschaft ihre Daseinsberechtigung, aus den genannten Gründen sollen sie jedoch nicht im Plangebiet zulässig sein. Da derzeit keine Sex-Shops, Spielhallen, Wettbüros und sexgewerblichen Nutzungen in der näheren Umgebung existieren, ist die Festsetzung auch durch den vorgefundenen Bestand gerechtfertigt. Der Ausschluss dieser Nutzungen durch die Festsetzung ist auch deshalb erforderlich, weil mit diesen Nutzungen oft hohe Gewinnspannen verbunden sind. Diese würden zur Zerstörung des Bodenpreisgefüges führen. Sonstige Einzelhandelsangebote, die eine gewisse Zentralität benötigen, für die die innerstädtische Geschäftsmiete aber nicht erschwinglich ist, würden von der innenstadtnahen Lage verdrängt werden. Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden nicht zugelassen. Die historische Gestalt und Eigenart des Gebietes ist durch die Erhaltungssatzung für das Gebiet „Waldstraßen24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 25 viertel/Bachstraßenviertel“ geschützt. Dies betrifft insbesondere den Erhalt der bestehenden Blockrandstrukturen und schließt damit eine Nutzung von Gartenbaubetrieben und Tankstellen aus. Werbeanlagen als eigenständige bauliche Anlage und Fremdwerbung sollen nicht zulässig sein, da sie zu den typischen Baulichkeiten der Innenstadt (baulicher Zusammenhang) und zu deren Gestaltqualität im Widerspruch stehen. Die historische Gestalt und Eigenart des Gebietes ist durch die Erhaltungssatzung Gebiet „Waldstraßenviertel/ Bachstraßenviertel“ geschützt. (siehe auch Punkt 17 - Örtliche Bauvorschriften) 1.2 Für die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben gilt abweichend von den obigen Festsetzungen: a) Im Teil-Baugebiet MI 1 sind Einzelhandelsbetriebe zulässig. b) Im Teil-Baugebiet MI 2 sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig. [§ 1 Abs. 5 BauNVO] Begründung: Die Potentiale für Einzelhandel und Dienstleistungen sollen sich, wie schon im Ursprungsbebauungsplan geregelt, entlang der Käthe-Kollwitz-Straße entwickeln. Der Änderungsbereich liegt nicht in einem vom STEP Zentren ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich, jedoch in räumlicher Nähe zum benachbarten Nahersorgungszentrum. Dessen Ausläufer in der Elsterstraße befinden sich in ca. 350 m Entfernung. Falls es sich um Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten handelt, sollen von ihnen keine städtebaulich negativen oder sogar schädlichen Auswirkungen auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche ausgehen können. Aus diesem Grund sind im Teilbaugebiet MI 1 nur nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Für das in Umsetzung befindliche Bauvorhaben eines Geschäftshauses wurde bereits ein Lebensmittelbetrieb mit einer Verkaufsfläche von ca. 500 m² genehmigt. Sowohl seine städtebaulich gut integrierte Lage in die umgebenden bevölkerungsstarken Wohnquartiere als auch seine Verkaufsflächengröße gewährleisten, dass er nicht über seinen Naheinzugsbereich hinaus relevante Kaufkraft bindet. Beeinträchtigungen oder sogar eine „Funktionsstörung“ des benachbarten zentralen Versorgungsbereiches sind deshalb nicht zu erwarten. Aufgrund der sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes kann davon ausgegangen werden, dass weitere Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Sortimenten und einer Verkaufsflächendimension, die an die Schwelle der Großflächigkeit heranreicht, nicht entstehen werden. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten, die den Schwellenwert von 800 m² Verkaufsfläche überschreiten, sind grundsätzlich nicht zulässig. Die Betriebe mit zentenrelevanten Hauptsortimenten würden voraussichtlich nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Entwicklung des bestehenden zentralen Versorgungsbereiches haben. Denn das Plangebiet der 2. Änderung befindet sich im Kerneinzugsbereich des D-Zentrums. Städtebaulich negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich können nicht ausgeschlossen werden. Eine weitere wesentliche Auswirkung auf die städtebaulichen Entwicklung und Ordnung wäre (auch beim Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment) der nicht unerhebliche zusätzliche gebietsfremde Verkehr. Die erforderlichen Stellplätze für den Einzelhandel werden in der Regel ebenerdig angelegt. Für Geschäfte mit einer Verkaufsfläche über 800 m² sind Nebenflächen für die Schaffung von ebenerdigen Stellplätzen nur im geringen Umfang im Änderungsbereich verfügbar. Dies gilt auch für die nähere Umgebung. 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 26 In den an den Wohngebietsstraßen gelegenen Bereichen soll der Charakter der Wohnstraßen erhalten bleiben. Vor dem Hintergrund der hohen Wohndichte und der in den letzten Jahren angewachsenen Wohnbevölkerung im Quartier (siehe Kap. 5) soll die Geschäftsentwicklung entlang Käthe-Kollwitz-Straße planerisch abgesichert werden. 13. 2.1 Maß der baulichen Nutzung Für die Höhe baulicher Anlagen gilt: a) Bei geneigten Dächern größer 10 Grad Dachneigung darf die Höhe des Firstes 25,50 m und die Höhe der Traufe 21,30 m über der Bezugshöhe nicht überschreiten. b) Bei Flachdächern (einschließlich flach geneigten Dächern bis 10 Grad Dach neigung) darf die Höhe der Oberkante 24,50 m über der Bezugshöhe nicht über schreiten. c) Die in a) und b) festgesetzten Höhen gelten einschließlich notwendiger Brüstung en, Geländer oder Einfassungen von Dachbegrünung. Bezugshöhe ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das Baugrundstück an grenzenden öffentlichen Verkehrsflächen, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenze des Baugrundstückes. [§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO] Begründung: Die Erhöhung der maximal zulässigen Trauf- und Firsthöhe bzw. gesamten Gebäudehöhe soll die Realisierung zeitgemäßer Geschäftshäuser entlang der Käthe-Kollwitz-Straße ermöglichen. Gleichwohl sind die Höhen der Nachbargebäude nach wie vor städtebaulich maßgebend. Die Bestandsgebäude (der DDR Geschosswohnungsbau Ecke Elsterstraße sowie das Eckgebäude der Käthe-Kollwitz Straße 14/ Thomasiusstraße) besitzen eine Traufhöhe von ca. 24 m. Die Gesamthöhe beider Gebäude beträgt ca. 27 m. Das Bestandsgebäude in der Thomasiusstr. 22 besitzt eine Traufhöhen von ca. 18 m. Die Festsetzung zu den maximalen Höhen (Traufe max. 21,30 m; First max. 25,60 m) sowie die Regelung zu flachen oder flach geneigten Dächern (Höhe der Oberkante von Gebäuden max. 24,50 m) ist damit gerechtfertigt. Eine Regelung zu Geschossen soll nicht erfolgen,da die Gebäudehöhen des eigentlichen Gebäudes (ohne die technischen Aufbauten) bereits abschließend durch die textlichen Festsetzungen geregelt sind. 2.2 Abweichend von 2.1 können Überschreitungen der festgesetzten Höhen für Gebäudeteile wie Fahrstuhlschächte oder technische Aufbauten ausnahmsweise zugelassen werden, wenn a) die Grundfläche dieser Aufbauten insgesamt 10% der auf dem Baugrundstück tatsächlich überbauten Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO nicht überschreitet, b) die bauliche Höhe der Aufbauten 4,00 m über der Oberkante der unter ihnen 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 27 realisierten Geschossdecke nicht überschreitet und c) die Aufbauten mindestens so weit hinter die straßenseitigen Fassaden zurücktreten, dass der Neigungswinkel der gedachten Geraden zwischen - der Schnittkante der straßenseitigen Fassade mit der Oberkante des unter dem jeweiligen Aufbau vorhandenen Geschosses und - dem höchsten Punkt des jeweiligen Aufbaues einen Winkel von 60 Grad zur Waagerechten nicht überschreitet. [§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB] Begründung: Ein Teil der Gebäudetechnik kann oft nur oberhalb der sonstigen Gebäudekubatur errichtet werden, insbesondere die technischen Aufbauten der Fahrstühle. Aufbauten sollen höhen- und flächenmäßig begrenzt werden, um das Stadtbild möglichst nicht beeinträchtigen. Daher wird die Möglichkeit festgesetzt, oberhalb der festgesetzten Gebäudehöhe weitere Aufbauten zuzulassen – jedoch nur in begrenztem Ausmaß und nur im Wege der Erteilung einer Ausnahme nach § 31 BauGB. Die Bedingtheit und die Notwendigkeit der Ausnahmebeantragung sind damit zu rechtfertigen, dass technische Aufbauten eine besondere Prägungskraft für den öffentlichen Raum entfalten können und an sich schon geduldete Überschreitungen der festgesetzten Höhen darstellen. Die Grundfläche der technischen Aufbauten wird auf 10% der tatsächlich überbauten Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO und auf eine Höhe von 4 m über der unter ihnen befindlichen Geschossdecke begrenzt. In der Festsetzung wird bestimmt, dass die Aufbauten von der Straßenflucht zurücktreten sollen. 2.3 Die zulässige Grundfläche darf auf Eckgrundstücken (Grundstücke mit Grenzen zu zwei öffentlichen Verkehrsflächen) a) durch bauliche Anlagen bis zu einer GRZ von 0,8 und darüber hinaus b) durch die Grundflächen von - Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, - Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, - bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden. [§ 16 Abs.6 BauNVO] Begründung: Eckgrundstücke sollen aus städtebaulichen Gründen den gründerzeitlich vorgeprägten 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 28 Blockrand schließen. Mit einer Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 in Mischgebieten wäre ein geschlossene Bauweise mit sinnvollen Bebauungstiefen nicht möglich. Bodenschützendes Ziel der Umwelt-und Landschaftsplanung ist es, unter anderem die Flächenversiegelung zu verringern und den Grünflächenanteils in den Baugebieten zu erhöhen. Um sowohl dem städtebaulichen als auch dem umweltbezogenen Ziel gerecht zu werden, wird für Eckgrundstücke eine maximale Überschreitung der GRZ für Hauptanlagen (gemäß §19 Abs.2 BauNVO) auf 0.8 sowie eine maximale Überschreitung der GRZ für Nebenanlagen, Wege und sonstige Versiegelungen (gemäß §19 Abs.4 BauNVO) auf 0,9 zugelassen. 14. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in der Planzeichnung durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien bestimmt. Begründung: Die rückwärtige Baugrenze entlang der Käthe-Kollwitz Straße wird neu festgesetzt, um die notwendigen Bebauungstiefen für die Errichtung von Büro- und Geschäftshäuser umsetzen zu können. Die im Ursprungsbebauungsplan festgesetzte Baulinie zu den öffentlichen Straßenräumen bleibt bestehen; dies gilt auch für die festgesetzte Bauweise. Die bislang bestehende Festsetzung einer Arkade entlang der Käthe-Kollwitz-Straße gilt nicht mehr. Im Gegensatz zum nordöstlichen Straßenraum der Käthe-Kollwitz-Straße ist der Straßenraum im Änderungsbereich aufgeweitet. Die städtebauliche Notwendigkeit einer Arkadenausbildung wird als nicht mehr gesehen. 15. Fläche für Stellplätze, Ein- und Ausfahrten In der Planzeichnung wird eine Fläche für Stellplätze festgesetzt. Begrüdnung: Grundsätzlich soll der Stellplatzbedarf nicht durch ebenerdige Stellplätze in den Innenhöfen gedeckt werden. Für die gewerblichen als auch Wohnnutzungen sollen die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze in einer Tief- oder Hochgarage realisiert werden. Für Einzelhandelsbetrieb, die entlang der Käthe-Kollwitz- Straße gewünscht sind, ist eine minimale Parkplatzfläche für Kunden elementar. Trotz der guten ÖPNV-Anbindung ist davon auszugehen, dass Einzelhandelsbetriebe Kurzzeitparkplätze benötigen. Aufgrund des geringen Straßenprofils können diese nicht als Parkbuchten entlang KätheKollwitz Straße realisiert werden. Kurzzeitparkplätze ober- oder unterhalb des Erdgeschosses anzubieten, wurde am tatsächlichen Einkaufsverhalten vorbeigehen. Daher sollen ebenerdige (Kurz-) Parkflächen im rückwärtigem Hofbereich ermöglicht werden. Die Zulässigkeit von Tiefgaragen bleibt grundsätzlich bestehen. 3.1 Ein- oder Ausfahrten zu oder von Baugrundstücken sind ausschließlich im TeilBaugebiet MI 2 zulässig. 3.2 Abweichend von 3.1 ist im MI 1 an der mit dem Planzeichen Nr. 6.4 der PlanZV gekennzeichneten Stelle ein Ausfahrtsbereich in die Käthe-Kollwitz Straße zulässig. Begründung: Durch das hohe Verkehrsaufkommen in der Käthe-Kollwitz-Straße wurden bereits im 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 29 Ursprungs-B-Plan Ein- und Ausfahrtsbereiche nur in den Wohngebietsstraßen vorgesehen. Das Erschließungskonzept für den Änderungsbereich wird um eine Ausfahrtmöglichkeit in die Käthe-Kollwitz-Straße ergänzt. Das zu erwartenden neue Verkehrsaufkommen (insbesondere durch dass plananlassgebenden Vorhabens einer Quartiersgarage) soll nicht allein über die ein Wohnstraßen abgewickelt werden. Durch die Festsetzung eines Ausfahrtsbereiches an der Käthe-Kollwitz-Straße sollen ein erhöhter Begegnungsverkehr in der Thomasiusstraße und längere Rückstaus in die Thomasiusstraße vermieden werden. Die Bemessung der Ausfahrt (Länge) im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens im nachzuweisen. Diese reine Ausfahrtsmöglichkeit wird voraussichtlich nur für den Rechtsabbiegeverkehr verkehrsrechtlich zugelassen werden. 16. Private Grünfläche In der Planzeichnung wird eine ca. 640 m² große private Grünfläche mit Zweckbestimmung: Parkanlage (begrünter Innenhof) festgesetzt. Begründung: Die Grünfläche mit standortprägenden Gehölzen im Quartiersinneren besitzt eine wohnungsnahe Erholungsfunktion. Die durch die Ratsversammlung bestätigten Ziele der Landschaftsplanung benennt unter anderem die Erhaltung von Grünflächen mit Erholungsfunktionen. Denn diese Grünflächen haben eine Bedeutung für das Stadtklima und den Biotopverbund. Im Leitbild 6 der Landschaftsplanung wird das Ziel der Entwicklung, Sicherung und Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in innerstädtischen Räumen durch Erhalt und Schaffung von begrünten Innenhöfen, Fassaden und Dächern formuliert. Die vorhandene, im nordwestlichen Teil des Änderungsbereiches gelegene, unbebaute Grünfläche mit Gehölzen soll langfristig erhalten bleiben. Dazu wird ein Teil der im Ursprungsbebauungsplan vorgesehenen Fläche für gemeinschaftlichen Spiel- und Freizeitflächen nun als private Grünfläche dargestellt.Die im Ursprungsbebauungsplan dargestellt gemeinschaftliche Spiel- und Freizeitflächen auf den Tiefgaragen entfällt. 17. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft In der Planzeichnung wird der Standort von zwei anzupflanzenden Bäumen festgesetzt. Ergänzend dazu werden folgende textlichen Festsetzungen getroffen: 4.1 Die Befestigung von Stellplätzen und ihren Zufahrten auf den Baugrundstücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlags wasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. Begründung: Zum Schutz des Bodens werden durch die Festsetzung Anforderungen an eine bodenschützende Befestigung von Stellplatzflächen, Zufahrten und Wegen formuliert. Diese Anforderungen sollen die Versickerung von Regenwasser befördern. 4.2 Je angefangene vier ebenerdige Stellplätze sowie je in der Planzeichung festge setztem Standort zum Anpflanzen von Bäumen ist mindestens ein standortgerechter großkroniger hochstämmiger Laubbaum (Stammumfang mindestens 20 – 25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) zu pflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 30 erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Jeder Baum ist in eine offene Bodenfläche (Baumscheibe) mit einer Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquerschnitt von 2 m zu pflanzen. Die Baumscheiben sind durch geeignete bauliche Maßnahmen vor Überfahren zu schützen. Begründung: Die Baumkronen verschatten versiegelte Stellplatzflächen und vermindern somit die Erwärmung dieser Flächen. Zudem mindern die Baumanpflanzungen die optisch störende Wirkung von Stellplatzanlagen und tragen zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes bei. Durch die Festsetzung der Mindestqualität (Stammumfang) werden eine angemessene Eingrünung und die zeitnahe Übernahme sowohl ökologischer als auch ortsund landschaftsbildprägender Funktionen für das Gebiet und sein Umfeld erreicht. Die Festsetzung dient der Sicherung der Vitalität der auf Stellplatzflächen gepflanzten Bäume, damit mechanische Schädigungen an den Bäumen verhindert und die Versickerung von Regenwasser nicht durch Verdichtungen der Baumscheibe beeinträchtigt wird. 4.3 Dachflächen bis zu einer Neigung von 10% sind flächendeckend mindestens extensiv zu begrünen. Davon ausgenommen sind die Flächen notwendiger technischer Anlagen auf diesen Dächern. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 4.4 Soweit abweichend von 4.3 dürfen auf den Dachflächen in den Teil-Baugebieten MI 1 und MI 2 auf einer Fläche von max. 400 m² Dachterrassen errichtet werden. Begründung: Das Plangebiet liegt in einem intensiven städtischen Überwärmungsbereich mit einer hohen Tages- und Nachttemperatur, einer geringen nächtlichen Abkühlung und einem stark reduzierten Luftaustausch. (siehe Kap. 7.1.3) Eine Verminderung nachteiliger Auswirkungen auf das Lokalklima bzw. auf das Mikroklima im Blockinneren bei (Kalt- und Frischluftproduktion, Beschattung u.a.) kann durch die Festsetzungen zur extensiven Dachbegrünung erreicht werden. Die dauerhafte Erhaltung und Pflege der Begrünung des Baugrundstücks ist aus städtebaulichen Gründen in der verdichteten erweiterten Innenstadt sinnvoll und dient dem Umweltschutz. Daher wird festgesetzt, dass die Begrünung dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen ist. Extensive Begrünung bedeutet die Verwendung von Gräsern und Stauden, die nur eine geringe Substratstärke von 5-10 cm Stärke benötigen. Eine Begrünung stärker geneigter Dächer würde jedoch einen höheren Aufwand zur Sicherung des Begrünungssubstrates gegen Abrutschen oder Abwehungen erfordern. Eine derartige Einschränkung ist nicht verhältnismäßig. Daher wird festgesetzt, dass Dachflächen extensiv zu begrünen sind, soweit sie nicht stärker als 10° geneigt sind. Von der Pflicht zur Begrünung ausgenommen sind ebenfalls Flächen, die sich aus technischen Gründen nicht zur Begrünung eignen, z.B. Wartungswege und technische Anlagen, die sich nicht in die Gebäudehülle integrieren lassen. Grundsätzlich ist im Rahmen der Festsetzungen aus stadtökologischen Gründen die Begrünung flacher Dächer vorgesehen. Flachdächer eignen sich aber auch für Dachterrassen. Um beiden Flächenansprüchen gerecht zu werden, soll die Fläche von Dachterrassen auf ein maximales Maß von 400m ² begrenzt werden. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 18. 5.1 Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 31 ist an der festgesetzten Baulinie der Lärmpegelbereich entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend. Für abweichende bzw. zurückspringende Fassaden gestaltungen ist durch schalltechnische Gutachten nachzuweisen, dass die maß geblichen Innenraumpegel eingehalten werden. 5.2 Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung größer oder gleich dem Lärmpegelbereich V besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten. Begründung: Bereits im Ursprungsbebauungsplan wurden für die Wohngebietsnutzungen Schalldämmmaße für Aufenthaltsräume festgesetzt. Ausgehend von der Käthe-Kollwitz Straße wirken Lärmimmissionen durch den Straßenverkehr (Kfz- sowie Straßenbahnverkehr) auf den Straßenraum der Thomasiusstraße ein. Die Belastung belief sich im Jahr 2014 auf eine DTV6 von ca. 16.000 Kraftfahrzeugen und 690 Lastkraftwagen. Um Anhaltspunkte für die aktuelle Lärmbelastung durch den Straßenverkehr zu erhalten, wurden die DTV-Daten für das Jahr in einem vereinfachten Rechenverfahren gemäß RLS 90 abgeschätzt.7 (siehe Anhang II). Im Ergebnis ist festzustellen, dass der Mittelungspegel die Orientierungswerte der DIN 18004 überschreitet. Da aktiver Lärmschutz (z.B. Gliederung des Baugebietes) im Rahmen der 2. Änderung nicht möglich ist, sind Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm an den straßenzugewandten Gebäudeseiten (passiver Lärmschutz) erforderlich. Für noch nicht quantifizierbare/lokalisierbare gewerbliche Schallimmissionen muss der Schallschutz wie zuvor auf der Ebene der Vorhabenzulassung erreicht werden. Dies ist auch praxisgerecht, denn auf der Ebene des vorhabenoffenen Bebauungsplans lässt sich die Bandbreite der planungsrechtlich zulässigen Nutzungen einschließlich ihrer spezifischen Emissionen nicht hinreichend genau klären. Zur Bewältigung dieser Emissionen ist die TA Lärm geeignet, die im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Anwendung findet. Für das der Stadtverwaltung bereits vorgestellte konkrete Vorhaben einer „Medizinischen Versorgungseinrichtung mit Parkhaus; Einzelhandel und Wohnen“ wurde im Rahmen einer Schallimmissionsprognose nachgewiesen, dass weder der Anlieferverkehr noch die Lüftung zu erheblichen Beeinträchtigungen vorhandener benachbarter schutzwürdiger Nutzungen (insbesondere vorhandener Wohnnutzung) führen. 6 7 DTV, durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke www.staedtebauliche-laermfibel.de 24.02.2016 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Seite 32 19. Örtliche Bauvorschriften 6.1 Werbeanlagen sind nur an den Fassaden im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungsbereich des 1.Obergeschosses zulässig. 6.2 Anlagen mit blinkender oder sich bewegender Leuchtwerbung sind unzulässig. 6.3 Werbeanlagen sind nur mit einer Ansichtsfläche von jeweils 2,0 m² zulässig. Begründung: Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Erhaltungssatzung Waldstraße/ Bachstraßenviertel. Diese Satzung dient dem Erhalt der vorhandenen städtebaulichen Eigenart des Gebietes. Sämtliche Festsetzungen zur Gestalt der Werbeanlagen sollen eine störenden Wirkung von Werbung verhindern. Um im Plangebiet ein städtebauliches und architektonisches Gesamterscheinungsbild in hoher Qualität zu erzeugen, werden überdimensionierte, die äußere Gestaltung der Gebäude dominierende Werbeanlagen (z.B. bewegte und blinkende Leuchtwerbung) unterbunden. Werbeanlagen sind nur bis zu einer bestimmten Größe zulässig. Eigenständige Werbeanlagen sind im Plangebiet nicht zulässig – siehe Textliche Festsetzung Nr. 1.2 D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION Die folgende Tabelle stellt für den Geltungsbereich des B-Plans die Flächengrößen dar. Art der Nutzung Mischgebiet private Grünfläche Flächengröße in m² 6.495 640 SUMME 7.135 Flächengröße in Anteil ha in Prozent 0,65 91 0,06 9 0,71 100 Durch den B-Plan werden keine Baumaßnahmen vorbereitet oder begründet, die höhere Baukosten für die öffentlichen Haushalte verursachen würden. Die Kosten für Baumanpflanzungen werden vollständig vom Eigentümer der Grundstücke im Geltungsbereich übernommen. Leipzig, den 25.02.2016 gez. i. V. Heinig Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes Anhang: 24.02.2016 I: II: Pflanzempfehlungen Abschätzung zu Verkehrslärm, SPA Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Anhang I: Pflanzempfehlungen Anhang I: Pflanzempfehlungen Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten genannt: Solitärbäume gemäß der in der Planzeichnung festgesetzten Bäume (Punkt 6) Quereus petraea (Traubeneiche) (Baum des Jahres 2014) Eigenschaften: Höhe 20 - 30 m, regelmäßige eiförmige Krone, tiefgrün glänzende Blätter, stadtklimafest Laubbaum innerhalb der Stellplatzfläche gemäß der Planzeichnung (Punkt 7) Tilia tomentosa "Szeleste" (Ungarische Silberlinde) Eigenschaften: Höhe 20 - 25 m, gleichmäßige, schmal eiförmige, später breit eiförmige Krone, stadtklimafest,verträgt im Gegensatz zu anderen Linden längere Bodentrockenzeiten und Nährstoffarmut, kein Honigtau (auf Karosserielacken haftende Absonderung), gute Bewertung im Straßenbaumtest Begründung zum Bebauungsplan Nr. 50 „Friedrich-Ebert-Straße“ – 2. Änderung (Entwurf) Anhang II: Abschätzung zu Verkehrslärm Anhang II: Abschätzung zu Verkehrslärm vereinfachte Ermittlung des Mittelungspegels gemäß RLS 90, Rechenverfahren nach „Städtebauliche-Lärmfibel.de“ in 3 m Höhe in 13 m Höhe