Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-02189 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Stadtbezirksbeirat Leipzig-Südwest Ratsversammlung 20.04.2016 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bebauungsplan Nr. 428 "Gewerbegebiet Plagwitz Süd / Markranstädter Straße"; Stadtbezirk Südwest, Ortsteil Plagwitz; Aufstellungsbeschluss Beschlussvorschlag: Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 428 „Gewerbegebiet Plagwitz Süd/Markranstädter Straße“ wird für das im Übersichtsplan dargestellte Gebiet gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Übersichtsplan 5 Auszug Flächennutzungsplan 6 Begründung zum Bebauungsplan Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert       2 Ausbildungsplatzsituation       3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom)       negative Auswirkung positive Auswirkung hoch mittel 5 Finanzierung ja niedrig nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. keine Auswirkung       Drittmittel/ Fördermittel private Mittel Stadt Leipzig Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 01.15/016/01.12 Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 1 Arbeitsplatzsituation 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung 1 verschlechtert nein finanzielle keine Folgewirkungen Auswirkung für die Stadt       ja nein Beschreibung des Sachverhaltes Bebauungsplan Nr. 428 „Gewerbegebiet Plagwitz Süd/Markranstädter Straße“ Aufstellungsbeschluss Mit dieser Vorlage soll das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes (B-Planes) Nr. 428 „Gewerbegebiet Plagwitz Süd/Markranstädter Straße“ für das in den Anlagen Übersichtskarte und Übersichtsplan kenntlich gemachte Gebiet förmlich eingeleitet werden. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass sich die Rahmenbedingungen für die im Plangebiet befindlichen gewerblichen Nutzungen nicht verschlechtern sowie die Bedingungen für die Ansiedlung von Gewerbebetrieben verbessert werden. Insbesondere weil die Ziele des B-Planes auf die Sicherung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen und die Begrenzung der in das Gebiet hineindrängenden schutzbedürftigen Wohnnutzungen ausgerichtet sind. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur Das Ziel wird durch die Planung nicht berührt. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung, die grundsätzlich auf den Erhalt und die Ansiedlung von gewerblichen Nutzungen ausgerichtet ist, nicht berührt. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können, einschließlich - der Veränderung städtischer Flächen in das Plangebiet, - sonstiger Betroffenheiten städtischer Flächen (z.B. durch Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) oder - das Erfordernis zum Grunderwerb durch die Stadt, sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. Flächen im Eigentum der Stadt sind von der Planung berührt; es finden jedoch keine Veränderungen der bestehenden Verhältnisse statt. Dem Stadtbezirksbeirat Leipzig-Südwest wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 16.12.2015 Bebauungsplan Nr. 428 „Gewerbegebiet Plagwitz Süd/ Markranstädter Straße“ Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan Datengrundlage: M 1 : 10000, Stand: 10/2015 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Begründung zum Bebauungsplan Nr. 428 "Gewerbegebiet Plagwitz Süd/ Markranstädter Straße" (Aufstellungsbeschluss) Stadtbezirk: Südwest Ortsteil: Plagwitz Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: Stadtplanungsamt 16.12.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 428 „Gewerbegebiet Plagwitz Straße/Markranstädter Straße" (Aufstellungsbeschluss) Seite 2 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Südwest und dort im Ortsteil Plagwitz1. Es umfasst eine Fläche von ca. 20 ha und wird umgrenzt von der Zschocherschen Straße im Osten, Limburgerstraße im Süden, Gießerstraße im Westen und im Norden durch die ehemalige Gleistrasse bzw. Naumburger Straße und der Industriestraße. Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus dem Übersichtsplan zu ersehen. 2. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserfordernis Ausgangslage In der wachsenden Stadt rücken generell zunehmend Flächen in den Fokus der Immobilienwirtschaft, welche bislang aufgrund ihrer Lage, der fehlenden Nachfrage und angesichts des bis dato bestehenden Überangebotes an besser geeigneten und vermarktungsfähigen Flächen für Wohnnutzungen nicht attraktiv waren. Neben den großen Konversionsflächen im Norden und den aufgegebenen Bahnflächen betrifft dies auch kleinere und größere brachgefallene Flächen in unmittelbarer Nachbarschaft zu Gewerbeflächen sowie Bestandsgebäude in Gewerbegebieten, deren gewerbliche Nutzung aufgegeben wurde. Das Plangebiet ist durch eine Ambivalenz der vorgefundenen Nutzungen geprägt. Dies sind einerseits die eindeutig gewerblich geprägten Flächen, welche derzeit in Anwendung des § 34 Abs. 2 Baugesetzbuch einem Gewerbegebiet gemäß § 8 Baunutzungsverordnung zuzuordnen sind und innerhalb derer die derzeit noch vereinzelt angestrebten Wohnnutzungen grundsätzlich nicht zulässig sind. Andererseits das der Lage und Historie geschuldete Nebeneinander von reinen Wohnnutzungen und Gewerbenutzungen in den Randlagen des Gebietes, ohne das hierbei die Qualität eines Mischgebietes gemäß § 6 Baunutzungsverordnung erreicht wird. Innerhalb dieser Gemengelagen von intensiv genutzten Bereichen, vereinzelten Wohnstandorten, angrenzenden Brachflächen und verschlissenen, nicht mehr nutzbaren Gebäudestrukturen sind durch Betriebsaufgaben Flächen entstanden, die wie beschrieben, nunmehr in den Fokus der Immobilienwirtschaft rücken. Die beabsichtigten und strukturell problematischen Wohnnutzungen, erschweren bzw. verhindern die Vermarktung der Gebiete für gewerbliche Zwecke. Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 325 „Zschochersche Straße/Gießerstraße – Nutzungsarten“. Dieser wurde zur Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen aufgestellt. Der Bebauungsplan ist durch die Bekanntmachung am 01.09.2012 in Kraft getreten. Dieser Bebauungsplan berücksichtigt bereits den im Plangebiet liegenden großflächigen Einzelhandelsbetrieb (Baumarkt), zu dessen Sortiment auch zentrenrelevante Sortimente gehören. Zudem steuert dieser Bebauungsplan die westlich der Zschocherschen Straße gelegene Ansiedlung eines neuen Einkaufszentrums. In diesem Einkaufszentrum werden die Verkaufsflächen von genehmigten und realisierten Einzelhandelsnutzungen, die bislang auf den Grundstücken des Eigentümers eines Großteils des Plangebietes verteilt lagen, räumlich zusammengefasst werden (bei insgesamt gleich bleibendem 1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III-411/00 16.12.2015 (geändert am 17.03.2016) Begründung zum Bebauungsplan Nr. 428 „Gewerbegebiet Plagwitz Straße/Markranstädter Straße" (Aufstellungsbeschluss) Seite 3 Verkaufsflächenumfang). Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass dieser Bebauungsplan im Zuge eines Klageverfahrens aus formalen Gründen für unwirksam erklärt wird und damit eine Steuerung der Einzelhandelsnutzungen im Gebiet auf dieser Grundlage nicht länger möglich ist. Das Plangebiet ist im SEKO bzw. im Fachkonzept Wirtschaft und Beschäftigung als Industrie- und Gewerbegebiet im Bestand dargestellt. Überlagert wird dies mit der Darstellung „Lokale Ökonomie - Stadtteilbezogene Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung“. Hinsichtlich der Bestandsflächen wird ausgeführt, dass diese zur Abdeckung eines steigenden Bedarfs an innerstädtischen höherwertigen Flächen durch dienstleistungs- und forschungsorientierte Unternehmen und Einrichtungen zu entwickeln bzw. für diese Nutzungen vorzuhalten sind. Im STEP Gewerbliche Bauflächen (Stand Fortschreibung 2005, RB IV 330/05) ist das Gewerbegebiet Plagwitz Süd als Bestandsgebiet mit der Zielaussage „Revitalisierung - Sicherung gewerblichen Nutzung“ dargestellt. Aufgrund der urbanen Lage und der Standortfaktoren ist das Gebiet überwiegend für industrienahe Dienstleistungen, Handwerksunternehmen und kleinere technologieorientierte Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes geeignet. Aufgrund der guten Anbindung an den ÖPNV besteht eine Standorteignung für arbeitsplatzintensives Gewerbe. Im STEP Zentren (Stand 2009, RB IV 1544/09) ist das Plangebiet nicht Bestandteil eines der dort ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche. Die dem Plangebiet nächstgelegenen Versorgungsbereiche sind das Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz, das Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Adler und das Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße. Insbesondere zu deren Schutz wurde der am 01.09.2012 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 325 „Zschochersche Str./Gießerstraße - Nutzungsarten“ aufgestellt. Zudem sieht der Entwurf des STEPs Zentren eine Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches bis zur Zschocherschen Straße 84 vor. Die im Plangebiet befindlichen Flächen sind in dem seit 16.05.2015 wirksamen Flächennutzungsplan größtenteils als gewerbliche Baufläche (ca. 20 ha) dargestellt. Davon abweichend ist eine Teilfläche als Sonderbaufläche „Bau- und Gartenfachmarkt“ (ca. 4 ha) dargestellt. Eine Teilfläche ist mit der Darstellung C-Zentrum überlagert. Der Landschaftsplan (LSP) stellt das Plangebiet im Rahmen der „Integrierten landschaftsräumlichen Leitbilder“ als Industrie- und Gewerbestandort (LB 12) dar. Der Anlass für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes ist dementsprechend im Wesentlichen begründet in dem zu erwartenden Vordringen der Wohnnutzung in die gewerblich geprägten Gebiete. Zunehmend rücken Flächen in den Fokus der Immobilienwirtschaft, die bislang für Wohnzwecke nicht in Anspruch genommen wurden. Dies betrifft vermehrt kleinere und größere brachgefallene Flächen in unmittelbarer Nachbarschaft zu Gewerbeflächen sowie Bestandsgebäude, insbesondere denkmalgeschützte Immobilien, deren gewerbliche Nutzung aufgegeben wurde. Die in die gewerblich geprägten Gebiete eindringende Wohnnutzung führt zur Beeinträchtigung und ggf. der Verdrängung der gewerblichen Bestandsnutzungen. der grundsätzlichen Verfügbarkeit weiterer Flächen mit Ansiedlungspotenzial für zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe. Für diese Flächen bestehen zum Teil auch Bestrebungen bzw. wiederholt angestellte Überlegungen zur Ansiedlung solcher Einzelhandelsbetriebe. Die Realisierung der Vorhaben wäre ohne diesen Bebauungsplan möglicherweise nach § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) zulässig. Die Vorhaben stünden aber im Widerspruch zu den stadtentwicklungspolitischen Zielen der Stadt zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Stadt. 16.12.2015 (geändert am 17.03.2016) Begründung zum Bebauungsplan Nr. 428 „Gewerbegebiet Plagwitz Straße/Markranstädter Straße" (Aufstellungsbeschluss) Seite 4 der möglichen Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 325 und dem damit einhergehenden Verlust eines städtebaulichen Steuerungsinstrumentes in Bezug auf die im STEP Zentren enthaltenen gesamtstädtischen Zielstellungen. Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere aus der Vermeidung einer weiter schleichenden Verschlechterung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für die vorhandenen gewerblichen Nutzungen und deren allmählicher Verdrängung durch eine stärkerer Wohnraumnachfrage. den unverändert bestehenden stadtentwicklungsplanerischen Zielstellungen für dieses Gebiet, welche vor allem auf die Vermeidung weiterer zentrenrelevanter Einzelhandelsvorhaben, die im Widerspruch zu den stadtentwicklungspolitischen Zielen der Stadt stehen und der Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Stadt. 3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: Sicherung der im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen Die im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen sollen durch geeignete Festsetzungen z.B. zur Steuerung der zulässigen Art der baulichen Nutzung oder durch Ausweisung von Bauflächen erhalten und so vor dem weiteren Heranrücken schutzbedürftiger Nutzungen bewahrt werden. Angemessene Gewährleistung gesunder Wohnbedingungen für Bestandsnutzungen Für die inner- und außerhalb des Gebietes vorhandenen und zulässigerweise errichteten Wohnnutzungen sollen unter angemessener Berücksichtigung der gewerblichen Vorprägung des Gebietes und der vorhandenen Betriebe, Methoden und Maßnahmen zur Gewährleistung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse untersucht bzw. deren Bestandserhalt durch entsprechende Festsetzungen gewährleistet werden. Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen Die bislang mit dem Bebauungsplan Nr. 325 verfolgten Ziele zur Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten zur Vermeidung von erheblichen Nachteilen für die Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sollen auch mit diesem Bebauungsplan in adäquater Weise umgesetzt werden. Berücksichtigung der Regelungen zu zentrenrelevanten Sortimenten Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren wurde die aktuelle Situation des Leipziger Einzelhandels geprüft und nach zentren-, nahversorgungs- sowie nicht-zentrenrelevanten Sortimenten differenziert. Die Ergebnisse sollen für die Beurteilung der Verträglichkeit der vorgesehenen Sortimente als Grundlage herangezogen werden. Bewahrung des Bodenpreisniveaus Die im SEKO und im STEP Gewerbliche Bauflächen formulierten Entwicklungsziele sollen mit dem Bebauungsplan umgesetzt werden. Um das Gebiet auch künftig für die Ansiedlung gewerblicher Nutzungen attraktiv zu gestalten und soll ein für gewerbliche Nutzungen attraktiver 16.12.2015 (geändert am 17.03.2016) Begründung zum Bebauungsplan Nr. 428 „Gewerbegebiet Plagwitz Straße/Markranstädter Straße" (Aufstellungsbeschluss) Seite 5 Bodenpreis gesichert und nachteilige Erhöhungen im Bodenpreisniveau entgegengesteuert werden. Sicherung von Flächen für soziale Infrastruktur Aufgrund des Bevölkerungswachstums ist absehbar, dass auch in Plagwitz Flächen für soziale Infrastruktur erforderlich werden. Im Rahmen der gesamtstädtischen strategischen Prüfung von Flächen für soziale Infrastruktur werden auch mögliche Flächen im Bebauungsplangebiet untersucht. Im weiteren Verfahren wird geprüft, welche Flächen für den Gemeinbedarf zu sichern sind. 4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung Folgende wesentliche Inhalte der Planung dienen der Umsetzung der vorgenannten Ziele: Aussagen zu Art der baulichen Nutzung einschl. Regelungen zur Zulässigkeit der Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten Abgrenzung der Verkehrsflächen sowie der Baugebiete Für die Gewerbetreibenden und Grundstückseigentümer im Plangebiet sind wesentliche Auswirkungen auf die Rechtssicherheit der heute ausgeübten gewerblichen Nutzungen bzw. hinsichtlich der zukünftig zulässigen Nutzungen zu erwarten. Darüber hinaus besteht mit der Bekanntmachung dieses Aufstellungsbeschlusses für die Verwaltung die Möglichkeit von den Instrumenten zur Sicherung der Bauleitplanung nach §§14 ff BauGB Gebrauch zu machen. 5. Verfahren, weiteres Vorgehen Der anzuwendende Verfahrensweg – volles, vereinfachtes (§ 13 BauGB) oder beschleunigtes (§ 13a BauGB) Verfahren – wird im weiteren Verfahren geklärt. Leipzig, den 17.03.2016 gez. Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes 16.12.2015 (geändert am 17.03.2016)