Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Informationsvorlage Nr. VI-DS-01757 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Finanzen Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Ratsversammlung 20.04.2016 Information zur Kenntnis Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Aktueller Sachstand zum Thema 'Kooperative Baulandentwicklung' Der Report zur 16. Leipziger Stadtwerkstatt zum Thema 'Kooperative Baulandentwicklung' und das Verfahren zur Vorbereitung der Entscheidung über die Einführung einer 'Kooperativen Baulandentwicklung' in Leipzig werden zur Kenntnis genommen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: nicht relevant Sachverhalt: I. Aufgabe Leipzig wächst. Die Einwohnerzahl stieg im Dezember 2014 laut Melderegister auf 551.871 Einwohner (2010: 506775). Dabei haben sich die Wanderungsgewinne im Vergleich zu 2010 verdoppelt. Insbesondere die Altersgruppe der 18-35-Jährigen wächst, darunter befinden sich auch viele Familien mit Kindern. 2014 gab es erstmals nach der Wende einen Geburtenüberschuss. Angesichts dieser dynamischen Bevölkerungsentwicklung, die auch die positivste Variante der Leipziger Bevölkerungsvorausschätzung nicht vorhergesehen hat, steht die Stadt Leipzig vor zahlreichen neuen Herausforderungen. Insbesondere bei der Finanzierung erforderlicher Kindertagesstätten und Schulen besteht Handlungsbedarf. Zwischen 2010 und Mai 2015 wurden ca. 6.000 neue Betreuungsplätze für Kinder geschaffen, weitere ca. 6.800 Plätze werden voraussichtlich benötigt. Darüber hinaus müssen bis 2025 neben Gymnasien und Oberschulen mindestens sechs Grundschulen neu gebaut und vier ehemaligen Standorte reaktiviert werden, um den Bedarf der steigenden Schülerzahlen zu decken. Weitere Auswirkungen der dynamischen Bevölkerungsentwicklung zeigen sich bereits auf dem Wohnungsmarkt. Absehbar ist, dass die ca. 7 % derzeit leerstehenden Wohnungen - von denen etwa 50 % marktaktiv sind - bis zum Jahr 2020 zu großen Teilen bewohnt sein werden. Demnach wird die Sicherstellung eines angemessenen und ausreichenden Wohnungsangebotes in allen Segmenten für die Stadt Leipzig zukünftig eine neue Herausforderung sein. Derzeit wird neuer Wohnraum im Geschosswohnungsbau überwiegend über Baulückenschließung (§34 BauGB/Innenentwicklung) geschaffen. Hält das Bevölkerungswachstum an, werden in absehbarer Zeit auch verstärkt neue Flächen entwickelt und hierzu Bebauungspläne aufgestellt werden müssen. In diesem Zusammenhang ermöglicht das deutsche Planungsrecht durch Abschluss städtebaulicher Verträge die Mitfinanzierung der erforderlichen Infrastruktur durch die Planungsbegünstigten sowie die Festlegung wohnungspolitischer Zielsetzungen. Hierbei sind bestimmte Voraussetzungen einzuhalten. Einige deutsche Städte haben bereits Grundsatzregelungen entwickelt und dafür unterschiedlichste Begrifflichkeiten gefunden. Die Stadt München zum Beispiel nennt die Thematik seit über 20 Jahren Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN). Zur Klärung der Übertragbarkeit eines derartigen Instruments auf Leipzig, hat der Stadtrat mit Stadtratbeschluss A-00537/14 die Verwaltung beauftragt, eine Stadtwerkstatt durchzuführen und in deren Auswertung einen Verfahrensvorschlag zu erarbeiten. Benannt ist die „Prüfung des Instruments zur sozialgerechten Bodennutzung“ auch im Entwurf des wohnungspolitischen Konzepts im Kapitel Instrumente und Maßnahmen. II. Stadtwerkstatt zum Thema 'Kooperative Baulandentwicklung' Ein erster Baustein der Vorbereitungen für die Stadtwerkstatt war eine vom Stadtplanungsamt durchgeführte Befragung in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Städtetag. Das Ziel war es, einen Überblick zu erhalten, welche Städte ein Modell zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' entwickelt und umgesetzt haben bzw. was ein Modell in der Regel beinhaltet. 16 Städte haben sich an der Umfrage beteiligt und den Fragebogen ausgefüllt. Der große Rücklauf bildete eine gute Entscheidungsbasis, auf der im Ergebnis die drei Städte Berlin, Potsdam und München zur Stadtwerkstatt eingeladen wurden, um ihre gesammelten Erfahrungen darzustellen. Die Erkenntnisse der Stadtwerkstatt vom 25.06.2015 sind in einem Report (siehe Anlage) zusammengefasst. Einordnung eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' Grundsätzlich ist die Idee aller Modelle, die Planungsbegünstigten an den Kosten und Lasten angemessen zu beteiligen, die durch das Entwicklungsprojekt und die dafür notwendige kommunale Bauleitplanung ursächlich ausgelöst werden. Im Rahmen städtebaulicher Verträge können Regelungen zur Kostenübernahme bzw. Herstellungsverpflichtungen gemäß § 11 BauGB getroffen werden, zum Beispiel für • Planungs- und Gutachterkosten • Erschließungskosten • (kausal veranlasste) Infrastruktur (Kita, ggf. Grundschule) • Wohnungspolitische Zielstellungen wie z. B. ein Anteil geförderter Wohnungen, gegebenenfalls im Zusammenhang mit Belegungsbindungen Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB gilt: „Die Vereinbarung einer vom Bauwilligen zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hätte.“ Das bedeutet, dass städtebauliche Verträge nur bei Vorhaben Anwendung finden können, für die ein Bebauungsplan aufgestellt oder wesentlich geändert werden muss, es sei denn es handelt sich um die Sicherung der für die Bebauung erforderlichen Erschließung. Städtebauliche Verträge in Kooperation mit den Planungsbegünstigten sind in Leipzig gängige Praxis. Beispielsweise werden bisher Verträge zur Erschließung sowie Verträge zur Übernahme der Planungs- und Gutachterkosten geschlossen. In den letzten Jahren war kein inhaltlicher Bestandteil der städtebaulichen Verträge die Themen soziale Infrastruktur und wohnungspolitische Zielstellungen. Grund hierfür war die demografische Entwicklung in Leipzig seit Mitte der 1990er Jahre. Im Rahmen eines Leipziger Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' könnten diese Themen zukünftig wieder Gegenstand der städtebaulichen Verträge sein. Wirkungen eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' Die Beispielstädte haben im Rahmen der Stadtwerkstatt verschiedene Wirkungen eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' benannt. Zum Beispiel sei Transparenz und Berechenbarkeit für alle Beteiligten durch einen intensiven Dialog mit den Akteuren zu erreichen. Ein weiterer Erfolgsfaktor sei die Gleichbehandlung der Betroffenen durch einheitliches Verwaltungshandeln. Für die Investoren sei auch die Kalkulierbarkeit der Kosten, Lasten und Bindungen von Nutzen. Außerdem schaffe ein Modell Langfristigkeit und Verlässlichkeit. Denn durch die Mitfinanzierung der sozialen Infrastruktur entsteht für die Wohnungsanbieter die Sicherheit, dass wohnortnah auch die erforderlichen Betreuungsangebote für Kinder und Grundschulplätze bereitgestellt werden. Voraussetzungen für die Einführung eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' Die Erfahrungen der Beispielstädte haben gezeigt, dass vor der Einführung eines Modells die rechtlichen Rahmenbedingungen wie die Beurteilung der Angemessenheit, eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorteile des Vertragspartners sowie die aus dem Vertrag resultierenden Belastungen geklärt und transparent gemacht werden müssen. Diese Prüfung muss unter den Leipziger Rahmenbedingungen durchgeführt werden. Denn der Vergleich mit den Beispielstädten hat deutlich gemacht, dass einzelne Leipziger Rahmenbedingungen mit denen der Beispielstädte vergleichbar sind, andere jedoch noch deutlich abweichen. Für die detaillierte Beurteilung bedarf es daher weitergehender Untersuchungen, zum Beispiel hinsichtlich der Entwicklung der Leerstandsraten, der Neubautätigkeiten und der planbedingten Bodenwertsteigerungen. Angesichts der Tatsache, dass Kita- und Grundschulplätze im Falle der Mitfinanzierung wohnortnah vorgehalten werden müssen, erzeugen größere Wohnungsbauvorhaben einen zusätzlichen Bedarf, sofern in diesem Gebiet kein Überangebot besteht. Daher ist die Feststellung des Bedarfs im konkreten Einzelfall durch eine juristisch tragfähige Bedarfsermittlung auf Grundlage eines Infrastrukturbedarfskonzepts erforderlich. Ein Modell der 'Kooperativen Baulandentwicklung' zur Umsetzung wohnungspolitischer Ziele wie beispielsweise ein Anteil geförderter Wohnungen ist in vielen Fällen an ein entsprechendes Landesförderprogramm gekoppelt. Ein soziales Wohnungsbauförderprogramm gibt es in Sachsen derzeit noch nicht. Sobald entsprechende Fördermöglichkeiten bestehen, sollte eine Nutzung im Rahmen städtebaulicher Verträge geprüft werden. Unabhängig von Förderprogrammen könnten folgende wohnungspolitische Ziele im Rahmen eines Baulandmodells gegebenenfalls Anwendung finden: • Regelungen zu besonders nachgefragten Wohnungsgrößen • Regelungen zur Barrierefreiheit und zum altersgerechten Wohnen über den gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen hinaus • Belegungsbindungen Auch bezüglich derartiger Regelungen und Auswirkungen bedarf es vertiefender Untersuchungen. Verwaltungsaufwand und weitere Kosten Um die genannten Wirkungen zu erzielen, ist in der Vorbereitungs- und Durchführungsphase eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' ein deutlicher Verwaltungsaufwand notwendig. Denn insbesondere im Rahmen der Bauleitplanverfahren bzw. des Abschlusses städtebaulichen Verträge ist der Abstimmungsaufwand sehr hoch. Die drei Beispielstädte beauftragten externe Beratung. Für die verwaltungsinterne Bearbeitung der Thematik wurde eine zentrale ämterübergreifende Arbeitsgruppe für die Steuerung der 'Kooperativen Baulandentwicklung' eingeführt sowie zusätzliches Personal bereitgestellt. Die Aufgaben umfassten u.a. Begleitung, Beratung und Umsetzung des Modells sowie deren kontinuierliche Anpassung/Fortschreibung. Aus diesem Grund ist im Rahmen der weitergehenden Untersuchungen eine Nutzen-Aufwand-Beurteilung erforderlich. Fazit der Stadtwerkstatt Die Stadtwerkstatt hat gezeigt, dass es für die Vorbereitung eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' einen umfangreichen Untersuchungsbedarf gibt. Der Vorbereitungs- und Einfühungszeitraum wurde von den Beispielstädten auf etwa 1,5 - 2 Jahre beziffert. Im Ergebnis der Stadtwerkstatt ist deutlich geworden, dass auf Grund der relativ langen Vorbereitungsphase die notwendigen Arbeiten für ein Leipziger Modell der 'Kooperativen Baulandentwicklung' nun angegangen werden sollten. Eine endgültige Entscheidung kann erst im Ergebnis dieser Untersuchungen getroffen werden. III. Verfahren zur Vorbereitung einer 'Kooperativen Baulandentwicklung' in Leipzig Auf der Grundlage der gewonnen Erkenntnisse sollen folgende Arbeitsschritte durchgeführt werden: Arbeitsschritt 0: Gründung einer Lenkungs- und einer Vorbereitungsgruppe. Die Lenkungsgruppe besteht aus Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern folgender Dienststellen: - Amt für Jugend, Familie und Bildung - Amt für Geoinformation und Bodenordnung - Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung - Stadtplanungsamt - Verkehrs- und Tiefbauamt - Juristin des Dez. VI In der Vorbereitungsgruppe werden neben den vorgenannten Dienststellen folgende Ämter eingebunden: - Stadtkämmerei - Amt für Statistik und Wahlen - Liegenschaftsamt - Amt für Gebäudemanagement - Amt für Stadtgrün und Gewässer Die Lenkungsgruppe steuert die Vorbereitungs- und Einführungsprozesse. Die Federführung liegt beim Stadtplanungsamt. Arbeitsschritt 1: Abschätzung der Relevanz eines Modells im Verhältnis zur mittelfristigen Wohnungsmarktentwicklung 1.1 Abschätzung der erforderlichen Wohnungen vorerst bis zum Jahr 2020 1.2 Realisierungsprognose in den baurechtlichen Kategorien § 34 BauGB und § 30 BauGB. 1.3 Abschätzung der Größenordnungen der erforderlichen Bebauungspläne zur Deckung des Neubaubedarfs. Arbeitsschritt 2: Zusätzlicher Infrastrukturbedarf 2.1 Entwicklung eines Modells zur Berechnung des Bebauungsplan bedingten Infrastrukturmehrbedarfs 2.2 Vergleich Bestandskapazitäten mit dem bebauungsplanbedingten Bedarf; Feststellung der bebauungsplanbedingten Fehlbedarfe Arbeitsschritt 3: Abschätzung der planungsbedingten Wertsteigerungen für typologische Fallkonstellationen 3.1 Fallkonstellation innerstädtischer Außenbereichsstandort 3.2 Fallkonstellation innerstädtische Innenbereichsstandort mit Nachverdichtung (zusätzliches Baurecht) 3.3 Fallkonstellation Konversionsstandort 3.4 Fallkonstellationen Außenbereichsstandort in der äußeren Stadt für den Geschosswohnungsbau 3.5 Fallkonstellationen Außenbereichsstandorte in der äußeren Stadt für Einfamilienhäuser Arbeitsschritt 4: Aufwandsmodellrechnung für die vorgenannten Fallkonstellationen unter typologischer Betrachtung der zu erwartenden Planungskosten, Kosten der Übtragung von Grundstücken, Erschließungskosten, Kosten für Ausgleichsmaßnahmen, Kosten für die Herstellung des zusätzlichen Bedarfs an Kinderbetreuungsplätzen und Grundschulplätzen. Arbeitsschritt 5: Prüfung der rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zur Vereinbarung wohnungspolitischer Ziele unabhängig von einer Wohnungsbauförderung. Arbeitsschritt 6: Erarbeitung von Musterverträgen Arbeitsschritt 7: Nutzen-Aufwand-Beurteilung Arbeitsschritt 8: Zusammenfassung der Ergebnisse und gegebenenfalls Erarbeitung einer Leipziger Richtlinie der 'Kooperativen Baulandentwicklung' mit Aufbau einer endgültigen Projektstruktur Arbeitsschritt 9: Vorstellung und Diskussion der Untersuchungsergebnisse in der Gruppe der Wohnungsmarktakteure Es wird angestrebt, die Arbeitsschritte 0 bis 8 bis Ende 2016 durchzuführen. Hierzu ist eine teilweise parallele Bearbeitung der einzelnen Arbeitsschritte notwendig, sofern diese nicht aufeinander aufbauen. Anschließend erfolgen nach Bestätigung der Untersuchungsergebnisse durch die Dienstberatung des Oberbürgermeisters Arbeitsschritt 9 sowie die abschließende kommunalpolitische Beratung. Die Fachausschüsse Stadtentwicklung und Bau, Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule sowie Finanzen werden über den Projektverlauf mündlich informiert. Ob und in welchem Umfang für die benannten Arbeitsschritte externer Sachverstand zu Hilfe gezogen werden muss kann derzeit noch nicht beurteilt werden, sondern wird sich erst im Laufe des Verfahrens ergeben. Kooperative Baulandentwicklung Stadtwerkstatt Leipzig Report 16 Programm Begrüßung Was heißt das für Leipzig? Dorothee Dubrau, Bürgermeisterin und Beigeordnete für Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig Fritjof Mothes, Moderator Diskussionsrunden zu ausgewählten Fragestellungen 1. Brauchen wir in Leipzig eine neue, über das bisher praktizierte Maß hinausgehende Form der kooperativen Baulandentwicklung? 2. Welche Ziele sollte das Leipziger Modell verfolgen? Welche Bestandteile sollte das Leipziger Modell beinhalten? 3. Was sind die nächsten Schritte und welche Voraussetzungen sind ggf. zu schaffen? Wozu dient und wie geht „kooperative Baulandentwicklung“? Aktuelle Rahmenbedingungen in Leipzig Einführung und Aufgaben Jochem Lunebach, Leiter Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig Lernen von Beispielen Stadt Potsdam: Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung Erik Wolfram, Bereichsleiter für Stadtenwicklung Stadt München: Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) Hildegard Wich, Verwaltungsdirektorin im Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadt Berlin: Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung Grit Schade, Wohnungsbauleitstelle in der Senats­ verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Podiumsdiskussion Pete Heuer, Stadtrat und Vorsitzender des Finanzaus­ schusses der Stadt Potsdam Steffen Göpel, Vorstand GRK-Holding und BFW Mitteldeutschland e.V. Michaela Kostov, Vertreterin der Plattform von Leipziger Wohnungs­genossenschaften „wohnen bei uns“; Vor­ stand der Vereinigten Leipziger Wohnungsgenossen­ schaft eG Dorothee Dubrau, Bürgermeisterin und Beigeordnete für Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig Prof. Dr. Thomas Fabian, Bürgermeister und Beigeordneter für Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule der Stadt Leipzig Wie steht Leipzig zum Ansatz der kooperativen Baulandentwicklung, was sind die nächsten Schritte? Zusammenfassung der Ergebnisse und Ausblick Jochem Lunebach, Leiter Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig 1 Aufgabe Wenn die aktuelle Dynamik der Bevölkerungsentwicklung in Leipzig anhält, wird dies weitreichende Konsequenzen für den Leipziger Wohnungsmarkt und auch zukünftig einen enormen Bedarf an zusätzlichen Plätzen für die Kinderbetreuung und an Grundschulplätzen zur Folge haben. In diesem Bewusstsein hat der Stadtrat die Verwaltung beauftragt, im Rahmen einer Stadtwerkstatt zu klären, ob ein Instrument zur sozialgerechten Bodennutzung – wie es in einigen anderen Städten Praxis ist – in Leipzig eingeführt werden soll. Ein derartiges Instrument erlaubt es, bei planungsbedingten und hinlänglichen Bodenwertsteigerungen unter definierten rechtlichen Rahmenbedingungen, den Vorhabenträger einer Baulandentwicklung an der Finanzierung sozialer Infrastrukturen und der Förderung von bezahlbarem Wohnraum zu beteiligen. Ein erster Schritt der Vorbereitungen für die Stadtwerkstatt war eine vom Stadtplanungsamt durchgeführte Befragung in Zusammenarbeit mit dem Deut- schen Städtetag. Das Ziel war es, einen Überblick zu erhalten, welche Städte ein Modell zur kooperativen Baulandentwicklung entwickelt und umgesetzt haben bzw. was ein Modell in der Regel beinhaltet. 16 Städte haben sich an der Umfrage beteiligt. Der große Rücklauf bildete eine gute Entscheidungsbasis, auf der im Ergebnis die drei Städte Berlin, Potsdam und München zur Stadtwerkstatt eingeladen wurden, um ihre gesammelten Erfahrungen darzustellen. Mit der Stadtwerkstatt sollte eruiert werden, in welcher Art und Weise von „Vorreiterstädten“ gelernt werden kann und welche Ziele ein Modell zur sozialgerechten Bodennutzung verfolgen sollte. Schließlich sollte in der Stadtwerkstatt untersucht werden, welche Voraussetzungen und Rahmenbedingungen für ein Leipziger Modell der kooperativen Baulandentwicklung zu schaffen sind, um daraus einen Verfahrensvorschlag für den weiteren Umgang mit der Thematik für den Stadtrat ableiten zu können. Diesem Auftrag folgend fand am 25. Juni 2015 die 16. Leipziger Stadtwerkstatt in der Alten Handelsbörse statt. Kurzfassung Die 16. Leipziger Stadtwerkstatt zum Thema Kooperative Baulandentwicklung stand unter dem Motto “Von (guten) Beispielen lernen”. Um die Übertragbarkeit eines Instrumentes zur sozialgerechten Bodennutzung auf die Stadt Leipzig bewerten zu können, wurden zunächst die aktuellen und prognostizierten Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklungen sowie die Bedarfe an sozialer Infrastruktur in Leipzig vorgestellt. Demnach ist Leipzig von einer enormen Wachstumsdynamik geprägt, die einen erheblichen Kapazitätsausbau an sozialer Infrastruktur (Kindertagesstätten und Grundschulen) nach sich zieht. Aufbauend auf einem einheitlichen Begriffsverständnis und der Klärung der rechtlichen Anwendungsvoraussetzungen für ein derartiges Baulandmodell wurden die Prinzipien aus Potsdam, München und Berlin vorgestellt. Viele Erkenntnisse und Erfahrungen aus diesen Beispielstädten sind auf Leipzig übertragbar. Bei einigen Aspekten bestehen jedoch teilweise erhebliche Unterschiede in den Rahmenbedingungen. In drei Tischrunden sowie auf dem Podium wurde diskutiert, was die Erfahrungen aus den Beispielstädten im Abgleich mit den hiesigen Rahmenbedingungen nun für Leipzig in Bezug auf die Einführung eines derartigen Modells bedeuten. Mehrheitlich bestand die Meinung, dass ein Leipziger Modell der kooperativen Baulandentwicklung jetzt vorbereitet, aber noch (!) nicht eingeführt werden soll. Die aktuellen Rahmenbedingungen – insbesondere die Leerstandsrate und die erheblichen Flächenpotenziale nach § 34 BauGB – lassen eine kurzfristige Einführung nicht als geeignet erscheinen. Betont wurde auch die Notwendigkeit einer gründlichen Vorbereitung. Die Ausgestaltung eines Modells der kooperativen Baulandentwicklung sollte nach Einschätzung der Teilnehmer einer klaren Prioritätensetzung folgen, entsprechend der Reihenfolge: 1. Technische Infrastrukturen, 2. Soziale Infrastrukturen, 3. Förderung von bezahlbarem Wohnraum. Schließlich sind für die Modelleinführung verschiedene Voraussetzungen zu schaffen. Beginnend mit einer belastbaren Wissensbasis, zum Beispiel über potenzielle Bebauungsplangebiete, Flächen- bzw. Nachverdichtungspotenziale nach § 34 BauGB oder Szenarien der planungsbedingten Bodenwertsteigerungen, sollten dann Modellrechnungen zu typischen Fallkonstellationen erfolgen. Betont wurde von den Teilnehmern der Stadtwerkstatt die Notwendigkeit, in der Vorbereitungsphase die Wohnungsmarktakteure und sonstige interessierte Bürgerinnen und Bürger zu informieren und zu beteiligen. 2 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ Rahmenbedingungen in Leipzig / Fragen an die Stadtwerkstatt haltsbelastungen bewältigen zu können, sollten diese auf mehrere Schultern verteilt werden. Jochem Lunebach, Leiter Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig „Leipzig wächst“ war der Ausgangspunkt der Betrachtungen von Jochem Lunebach, Leiter des Stadtplanungsamtes der Stadt Leipzig, zu Beginn der 16. Leipziger Stadtwerkstatt. Im Jahr 2011 haben sich die Wanderungsgewinne im Vergleich zu 2010 beispielsweise verdoppelt. Diese finden sich dabei in fast allen Altersgruppen, wobei die größten Zuwächse in der Gruppe der 18- bis 35-jährigen zu verzeichnen sind. Es ziehen auch verstärkt Familien mit Kindern nach Leipzig. Im Dezember 2014 hatte Leipzig laut Statistischem Landesamt 551.871 Einwohner. Diese Dynamik in der Bevölkerungsentwicklung Leipzigs wurde in der Vergangenheit nicht prognostiziert. Mögliche Erklärungen der positiven Entwicklung liegen in der wirtschaftlichen Stabilisierung und in der Attraktivität der Stadt mit der Folge des sogenannten Schwarmverhaltens einzelner Bevölkerungsschichten. Bis Ende 2014 überschreitet der reale Einwohnerzuwachs bereits um 5.000 Einwohner die positive Variante der Prognose der Stadt Leipzig. Darüber hinaus hat Leipzig im Jahr 2014 den ersten Geburtenüberschuss seit 1965 zu verzeichnen. Die Folgen des Wachstums sind vielschichtig. So entstehen erhebliche Zusatzbelastungen für den städtischen Haushalt. Insbesondere die Bereitstellung neuer sozialer Infrastrukturen ist eine enorme Herausforderung für die Stadt. Zwischen 2010 und Mai 2015 wurden ca. 6.000 neue Betreuungsplätze für Kinder geschaffen. Hierzu wurden unter anderem 74 Kindertagesstätten entweder neu gebaut oder erweitert. Bis 2025 werden aller Voraussicht nach weitere ca. 6.800 Betreuungsplätze benötigt. Mit Blick auf die wachsenden Schüler- und Klassenzahlen werden bis 2025 mindestens sechs Grundschulen neu gebaut beziehungsweise vier ehemalige Schulgebäude saniert werden. Um die daraus resultierenden Haus- Eine weitere Wirkung der dynamischen Bevölkerungsentwicklung zeigt sich auf dem Wohnungsmarkt. Zwar verfügte Leipzig Ende 2014 noch über einen Wohnungsleerstand von ca. 22.000 Wohnungen (ca. 7 %). Hiervon sind etwa 50 % marktaktiv. Laut Jochem Lunebach könnten diese Reserven bis zum Jahr 2020 weitgehend aufgebraucht sein, so dass nach vielen Jahren der Konsolidierung nun verstärkt Wohnungsneubau notwendig ist und auch bereits durchgeführt wird. Im Jahr 2013 entstanden ca. 1.450 neue Wohnungen, davon waren ca. 1/3 Ein- und Zweifamilienhäuser und ca. 1/4 Wohnungen im Mehrfamilienhausneubau. Die restlichen Wohnungen wurden im Wesentlichen durch Umnutzung, Dachgeschoss-Ausbau oder Wohnungsteilungen geschaffen. Darüber hinaus werden ca. 1.500 Wohneinheiten pro Jahr in leerstehenden Altbauten durch Sanierung und Modernisierung reaktiviert. Für 2014 werden ähnliche Zahlen erwartet – die Statistik hängt hier ein wenig nach. Es zeigt sich, dass aktuell (2013 / 2014) neuer Wohnraum überwiegend auf der Grundlage von § 34 BauGB genehmigt wurde. Bebauungsplanverfahren haben derzeit zur Schaffung von Baurecht für Wohnungen eine eher untergeordnete Rolle, was sich in Zukunft jedoch auch mit Blick auf die aktuellen und geplanten Wohnungsbauvorhaben ändern dürfte. Leipzig bewegt sich im deutschlandweiten Vergleich auf einem noch günstigen Mietpreisniveau mit unterdurchschnittlichen Anstiegen (+ 8 % bei der Kalt-Bestandsmiete zwischen 2009 – 2014). Jedoch gibt es deutliche Unterschiede in den einzelnen Segmenten. Für hochwertigen Neubau werden 10,50 EUR/m² und mehr Miete erzielt. Während bei der Wiedervermietung von einfachen Altbauten im Durchschnitt nur 4,50 EUR/m² erreicht werden. Die Neubaumieten liegen damit inzwischen auf einem Niveau, das für Investoren zwar attraktiv, jedoch für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen zu hoch ist. Auch das ist eine Entwicklung, die sich mit Verstetigung des rasanten Bevölkerungswachstums noch verstärken könnte. Die Schaffung nachfragegerechten und bezahlbaren Wohnraums in allen Gebieten der Stadt sollte dabei weiterhin eine Prämisse der Wohnungspolitik in Leipzig sein, um die soziale Stabilität und Vielfalt zu erhalten. 3 Die aktuellen Rahmenbedingungen, die Perspektiven und die zu erwartenden Konsequenzen, insbesondere hinsichtlich des erforderlichen Wohnungsneubaus und der zusätzlichen infrastrukturellen Bedarfe, lassen den Schluss zu, dass nun auch in Leipzig über neue und über das bisher praktizierte Maß hinausgehende Formen der kooperativen Baulandentwicklung nachgedacht werden muss. Hier findet sich der Anlass der 16. Leipziger Stadtwerkstatt, der so auch im Entwurf des neuen wohnungspolitischen Konzeptes der Stadt formuliert wurde. In der Diskussion verschwimmen häufig die Intentionen und Begrifflichkeiten einzelner Formen, Instrumente und Maßnahmen der Baulandpolitik. Entsprechend war es im Einführungsvortrag der Stadtwerkstatt erforderlich, zunächst die rechtlichen Schranken und die möglichen Ziele kommunaler Baulandmodelle zu beleuchten. Den § 11 BauGB zitierend verwies Jochem Lunebach darauf, dass die durch ein Modell vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein müssen. Das heißt, es darf keine pauschale Mitfinanzierung von planungsbedingten Bodenwertsteigerungen eingefordert werden. Die Anwendung des Modells ist dabei zwingend an die Aufstellung eines Bebauungsplanes gebunden, welcher städtebaulich erforderlich sein muss. Wenn der Vorhabenträger Anspruch auf eine Baugenehmigung hat, zum Beispiel nach § 34 BauGB, sind Leistungsvereinbarungen unzulässig. Des Weiteren dürfen nur solche Kosten und Leistungen vereinbart werden, die in einem ursächlichen Zusammenhang mit der Baulandentwicklung stehen (Kausalitätsgebot). Unter Berücksichtigung der rechtlichen Schranken kann ein Modell zur kooperativen Baulandentwicklung unterschiedliche Ziele verfolgen. Dies können städtebauliche Ziele sein, wie Wettbewerbsdurchführung, Bauverpflichtung, städtebauliche Standards oder Umweltstandards. Ebenso kann ein derartiges Modell vor allem auf ökonomische Ziele, das heißt auf die Übernahme von Planungskosten, Kosten für Ordnungsmaßnahmen, Erschließungskosten einschließlich Bereitstellung der Grundstücke oder eben auf die Übernahme von Kosten der Herstellung der sozialen Infrastruktur abstellen. Schließlich lassen sich auch Wohnungsbauziele, wie die Festlegung einer Quote von zu errichtenden geförderten Wohnungen oder Mietpreis- und Belegungsbindungen verfolgen. Begrifflichkeiten rund um die kooperative Baulandentwicklung 16. Leipziger Stadtwerkstatt - Begrifflichkeiten Wohnungspolitisches Konzept Soziale Wohnraumversorgung … Sozialgerechte Bodennutzung kommunale Wohnungspolitik Konzeptvergabe Städtische Wohnungsbaugesellschaften Strategischer Flächenerwerb … kommunale Liegenschaftspolitik Kooperative Baulandentwicklung Städtebauliche Verträge … Wahrung des Bestandes Erhaltungssatzungen (㼲172 BauGB: Milieuschutz, Soziale Erhaltungsverordnung, Umwandlungsverbot, Vorkaufsrecht …) Städtebauliche Sanierung Zweckentfremdungsverbot … Beratung Kooperationen mit Wohnungsmarktakteuren Quartiersmanagement … Quelle: |u|m|s| STADTSTRATEGIEN Flankierende Maßnahmen Wohnungs(neu-)bauförderung Objektförderung (Belegrechtskauf, Zuschüsse …) Subjektförderung (KdU …) Zielgruppen (Baugemeinschaften, Genossenschaften, kooperative Wohnformen …) Konzeptioneller Mietwohnungsbau … 4 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ Entsprechend der Vielschichtigkeit von Modellansätzen wurden für die Stadtwerkstatt unterschiedliche Beispiele ausgewählt: rungen mit dem Modell der kooperativen Baulandentwicklung hat und damit in der Ausgestaltung und rechtlichen Auslegung eines solchen Modells über eine umfangreiche Expertise verfügt. •  Die Stadt Potsdam mit der Richtlinie zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung, da der Potsdamer Immobilien- / Wohnungsmarkt am ehesten mit dem derzeitigen Leipziger Markt vergleichbar ist und dort bereits Erfahrungen bei der Mitfinanzierung sozialer Infrastrukturen existieren. • Die Stadt Berlin mit ihrem im Jahr 2014 eingeführten Modell der kooperativen Baulandentwicklung, da hier insbesondere bei der Angemessenheitsprüfung ein von anderen Modellen deutlich abweichendes Verfahren angewandt wird. •  Die Stadt München mit der Sozialgerechten Bodennutzung, die seit mehr als 20 Jahren Erfah- In der Annahme, dass einerseits die aktuelle Bevölkerungszunahme in Leipzig mittelfristig anhalten Nachfragezuwachs Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Komponenten Abb. Bevölkerungsentwicklung 3: Bevölkerungsentwicklung derKomponenten Stadt Leipzig nach nach Komponenten 2004 - 2014 14.000 12.989 12.000 10.791 10.662 10.000 9.064 Personen 8.000 5.353 6.000 4.939 4.592 5.221 3.878 4.000 2.000 4.359 1.843 353 0 -2.000 -912 2004 -1.218 -1.012 2005 2006 -664 2007 -265 2008 -482 2009 -374 2010 -177 2011 -122 2012 -73 2013 2014* natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungssaldo natürliche Bevölkerungsentwicklung Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen * Daten 2014 auf Basis des Einwohnerregisters, Ordnungsamt Stadt Leipzig WandersaldoQuelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen * Daten 2014 auf Basis des Einwohnerregisters, Ordnungsamt, Stadt Leipzig 5 könnte, andererseits die eingeladenen Beispielkommunen sich in ihren Rahmenbedingungen zum Teil nicht unerheblich von Leipzig unterscheiden dürften, formulierte Jochem Lunebach zum Abschluss seines Vortrages in Form folgender Fragen einen Diskussionsauftrag an die 16. Leipziger Stadtwerkstatt. • Was können wir von den Beispielstädten lernen? • Sind die Rahmenbedingungen der Beispielstädte mit den Leipziger Rahmenbedingungen vergleichbar? • Ist die Einführung eines Modells der kooperativen Baulandentwicklung in Leipzig sinnvoll? • Wenn ja, welche Zielrichtungen sollten verfolgt werden? • Welche Voraussetzungen müssen für eine Modelleinführung erfüllt sein? Antworten auf diese Fragen wurden in den Referaten aus den Beispielkommunen und in den Diskussionen an den Tischen sowie auf dem Podium gegeben. Wohnungsmieten Wohnungsmieten Monatliche Nettokaltmiete bei Neu- undbei Wiedervermietung nach Baualter undnach Wohnwert 2007 – 2014 Monatliche Nettokaltmiete Neu- und Wiedervermietung Monatliche Nettokaltmiete bei Neu- und Wiedervermietung nach Baualter und Wohnwert 2007-2014 Baualter und Wohnwert 2007-2014 Quelle: IVD; Wieder-/Erstvermietung nicht geförderte 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 70m², ab 2011 Unterscheidung guter und sehr guter Wohnwert; keine Werte für Neubau (mittlerer Wohnwert) 2011 u. 2012 17.07.2015 18 17.07.2015 18 6 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ Lernen von Beispielen Potsdam: Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung derbetreuungsplätzen und Schulplätzen, verbunden mit zunehmenden Belastungen für den Stadthaushalt sowie steigenden Mieten und Bodenpreisen. Erik Wolfram, Bereichsleiter für Stadtentwicklung in der Landeshauptstadt Potsdam Seit Januar 2013 ist die Potsdamer Richtlinie zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung in Kraft. Erik Wolfram, Bereichsleiter für Stadtentwicklung in der Landeshauptstadt, führte aus, dass die durch das Modell generierten Einnahmen inzwischen einen entscheidenden Beitrag zur Förderung von Investitionen in die soziale Infrastruktur leisten. Ca. 1,3 Mio. EUR wurden seit der Einführung des Modells eingenommen, davon 840 TEUR für 60 zusätzliche Kindertagesplätze und 456 TEUR für 19 zusätzliche Grundschulplätze. Für 2015 geht Potsdam von ca. 1 Mio. EUR Einnahmen in Abhängigkeit von der Anzahl der abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren aus. Neben den Einnahmen wirkt das Modell auch flächensteuernd, da Investoren motiviert werden in Gebiete zu investieren, in denen die nötigen Infrastrukturkapazitäten bereits vorhanden sind. Die Potsdamer Rahmenbedingungen sind hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsleerstand, Bedarf an neuen Wohnungen etc. mit denen der Stadt Leipzig in den Dimensionen zwar verschieden, die Entwicklungstendenzen sind jedoch durchaus vergleichbar. So vollzog auch die Stadt Potsdam eine Trendwende bei der Bevölkerungsentwicklung. Während in den 1990er Jahren die Einwohnerzahl noch sank, stieg sie in den letzten Jahren aufgrund von Gebietsreformen, Zuwanderung und einer positiven Entwicklung der Geburtenrate deutlich an. Inzwischen wächst Potsdam um über 2.000 Einwohner pro Jahr bei einer Gesamtbevölkerung 2014 von rund 164.000. Die logischen Konsequenzen dieses Wachstums waren rückläufiger Wohnungsleerstand, hoher Bedarf an neuen Wohnungen sowie an Kin- Vor diesem Hintergrund gab Potsdam 2012 eine Studie beim Deutschen Institut für Urbanistik (difu) in Auftrag, welche sich der „Untersuchung der Kostenbeteiligung Dritter an den Infrastrukturkosten von Baumaßnahmen“ widmete. Begleitet von Workshops mit Wohnungsbauinvestoren, der Politik, der Verwaltung und anderen Städten gab die Studie am Ende die Empfehlung, ein Modell zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung einzuführen. Signifikante Auswirkungen auf die Wohnkosten wurden durch die Kostenbeteiligungsregelung nicht erwartet. Die entsprechende Richtlinie wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 30.01.2013 beschlossen. Die Potsdamer „Richtlinie zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung“ findet bei allen Bebauungsplanverfahren mit Wohnungsbau außerhalb von Sanierungs-, Entwicklungs- und Umlegungsgebieten Anwendung, in denen über die Bestandsbaurechte hinausgehende Baurechte durch Bebauungsplanung geschaffen werden. Auch existieren Sonderregelungen für kleine und sehr kleine Wohnungen. Das Modell trifft Regelungen zur Beteiligung an den Kosten der Planung, der Erschließung, von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sowie von notwendiger sozialer Infrastruktur (Krippe, Kindertagesstätten, Hort und Grundschule). Der Finanzierungsbeitrag für einen Kindertagesplatz beträgt 14.000 EUR und für einen Grundschulplatz 24.000 EUR. Die Finanzierungsbeiträge belaufen sich damit am unteren Rand der tatsächlichen Kosten. Die Gesamtkosten aller übertragenen Maßnahmen sind in Potsdam auf zwei Drittel der Wertsteigerung, die aus der Planung resultiert, beschränkt; ein Drittel der Wertsteigerung verbleibt beim Vorhabenträger / Planungsbegünstigten. Die Umsetzung der Richtlinie erfolgt durch städtebauliche Verträge. Die Potsdamer Richtlinie regelt aktuell nicht die anteilige Errichtung von mietpreisund belegungsgebundenen Wohnungen, dieses Thema wurde aufgrund der fehlenden Neubauförderung des Landes 2013 zunächst ausgeklammert. Die Aufnahme entsprechender Verpflichtungen wird aber derzeit diskutiert, da das Land Brandenburg eine entsprechende Förderung (wieder) eingeführt hat. Herr Wolfram wies auch darauf hin, dass bestimmte Voraussetzungen zur Anwendung des Modells gegeben sein müssen: So sind kleinräumige Bevölke- 7 Wohnungsbaupotenziale in Potsdam Platz16.000 für knapp 16.000 Platz für • knapp neue neue WohnungenWohnungen Fahrland/Krampnitz • 77 % Geschosswohnungsbau 77% Geschosswohnungsbau 23 % Einfamilienhausbau 23% Einfamilienhausbau Golm/Eiche = theoretisch ist Platz für = theoretisch ist Platz 30.000 neue Einwohner für 30.000 neue Einwohner ohne Änderung FNP 2013 ohne Änderung FNP 2013 Bornstedter Feld • Baurecht für 10.000 WE Baurecht fürin10.000 WE Verfahren priorisierten in prior. Verfahren 4.000 WE 4.000 WE Umfeld Hbf Baufertigstellungen: • Baufertigstellungen: knapp 1.000 Wohnungen p.a. knapp 1.000 Wohnungen p.a. Entwicklung Einwohnerzahl Quelle: Erik 16. Wolfram, Landeshauptstadt Potsdam Leipziger Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ nach Schrumpfung Wachstum seit der Jahrtausendwende Entwicklung Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung der Landeshauptstadt Potsdam seit 1991 Prognose bis 2030, Basisjahr 2011 Personen 178.912 180.000 170.000 • Schrumpfung • 1990-1998: 1990 - 1998: Schrumpfung um etwa 10.000 Einwohner etwa 10.000 Einwohner • Gebietsreform, • 2003 2003 Gebietsreform, Territorium wuchs + 78% Territorium wuchs + 78 % Einwohner +  1 2.000 Einwohner +12.000 • 2000wächst wächst Potsdam: • seit seit 2000 Potsdam: durch Zuwanderung, ab durch Zuwanderung,2003 ab 2003 auch Geburtenüberschuss 171.632 2014: 163.668 160.000 150.000 140.000 130.000 Jahr 120.000 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030 Quelle: Erik Wolfram, Landeshauptstadt Potsdam Quelle: LHP um auch Geburtenüberschuss Zuwachs inzwischen über • • Zuwachs inzwischen 2.000 EW/ + 1,3 % p.a. über 2.000 EW/ +1,3% p.a. • • neue Prognose wird deutlich über bisheriger Prognose liegen neue Prognose wird deutlich über bisheriger Prognose liegen 16. Leipziger Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ rungsprognosen, die Abschätzung der Wohnungsbaupotenziale und Modellrechnungen („Prognose ohne Neubau“), kleinräumige Aussagen zu Kapazitäten bei Kindertagesstätten und Grundschulen sowie eine Prioritäten-Liste für die Bauleitplanung erforderlich. Zum Abschluss seines Vortrages bewertete Herr Wolfram die bisherigen Potsdamer Erfahrungen wie folgt: Investoren und größere Eigentümer hätten sich nach anfänglicher Skepsis sehr gut mit der Richtlinie arrangiert. Verständnis und Akzeptanz seien bei betroffenen Kleineigentümern nur in geringem Umfang vorhanden. Gerade bei dieser Gruppe sei der Verwaltungsaufwand ausgesprochen hoch. Die meisten Bebauungsplanverfahren konnten bisher unter Anwendung der Richtlinie wie geplant zum Abschluss gebracht werden. Bei einer aktuellen Planung sei allerdings ein Scheitern nicht ausgeschlossen, da der Investor derzeit nicht zum Abschluss einer vertraglichen Regelung bereit sei. 8 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ Lernen von Beispielen München: Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) SoBoN oder Umfang der ursächlichen Kosten und Lasten entscheidet, ist ebenfalls ein wichtiger Bestandteil des Erfolges. Hildegard Wich, Verwaltungsdirektorin im Münchner Referat für Stadtplanung und Bauordnung Seit 1994 findet das Münchner Modell zur Sozialgerechten Bodennutzung Anwendung und ist damit das älteste dieser Art in Deutschland. Gemäß § 11 BauGB wird mit dem SoBoN-Modell die Übernahme ursächlicher Kosten und Lasten von städtebaulichen Planungen durch die Planungsbegünstigten in städtebaulichen Verträgen geregelt. Mit Stand Ende 2013 konnte Hildegard Wich, Verwaltungsdirektorin im Münchner Referat für Stadtplanung und Bauordnung, in ihrem Vortrag auf 128 rechtsverbindliche Bebauungspläne auf Basis der SoBoN verweisen. Dies waren Planungsumgriffe von 1.176 ha mit 36.550 Wohnungen, davon 9.610 geförderte Wohnungen. Die Vorhabenträger  / Planungsbegünstigten übernahmen Kosten in Höhe von 509 Mio. EUR, davon 152 Mio. EUR allein für Kapazitätserweiterungen der sozialen Infrastruktur. Konkret wurden 2.040 Krippen-, 5.625 Kindergarten-, 1.450 Hort- und 1.536 Grundschulplätze geschaffen. Hildegard Wich ging auf die Entstehungsgeschichte und die Erfolgsfaktoren der SoBoN ein. Neben einem parteiübergreifenden Grundkonsens, der bis heute Bestand hat, gab es umfassende Gespräche und Verhandlungen mit der Bau- und Wohnungswirtschaft mit dem Ziel, eine grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft herbeizuführen. Mit dem SoBoN-Modell und dessen Grundsätzen gibt es keine Einzelfall- oder Fall-zu-Fall-Vereinbarungen. Die Rahmenbedingungen sind von Anfang an allen Beteiligten klar, was auch zur Investitionssicherheit beiträgt. Die Einsetzung einer referatsübergreifenden Arbeitsgruppe, die sich ca. im 3-Wochenrythmus trifft und über alle verfahrensrelevanten Themen wie Anwendung der Die SoBoN ist seit ihrer Einführung konsequenter Bestandteil aller städtebaulichen Planungen. Ein Bebauungsplanverfahren wird nur dann eingeleitet, wenn der Vorhabenträger / Planungsbegünstigte seine (einseitige) Grundzustimmung über die Grundsätze der SoBoN und den Anfangswert des Planungsgebietes erklärt. Erst danach kommt es zum Aufstellungsbeschluss, nachfolgend wird eine Grundvereinbarung abgeschlossen. Diese enthält konkrete, rechtlich bindende Regelungen zu den zu erbringenden Leistungen und ist Voraussetzung für den Billigungsund Änderungsbeschluss über den Bebauungsplan. Dem Vorhabenträger  / Planungsbegünstigten werden dabei regelmäßig die Übernahme der ursächlichen Kosten und Lasten der Planung, die Kosten der Erschließung, die naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen, die Sicherung einer gemischten Wirtschaftsstruktur sowie eine Bauverpflichtung auferlegt. Letztere bewegen sich in einem überschaubarem Zeitrahmen: 5 Jahre bei ca. 100 – 200 WE, 12 – 15 Jahre bei ca. 1.000 – 1.500 WE. Darüber hinaus sieht die SoBoN Bindungen zur Förderung des sozial gebundenen Wohnungsbaus vor. Grundsätzlich müssen 30 % des neu geschaffenen Wohnbaurechts als geförderte Wohnungen errichtet werden, mit einer Unterteilung in 20 % geförderter Mietwohnungsbau und 10 % Eigenwohnungen mit staatlicher Förderung. Die notwendigen Fördermittel stehen zur Verfügung. Nach dem Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan werden die Ausführungsverträge mit der detaillierten Festlegung der bereits in der Grundvereinbarung verabredeten Leistungspflichten geschlossen, beispielsweise Erschließungsverträge oder Herstellungsverträge für Kindertagesstätten. Das SoBoN-Modell sieht eine Beteiligung des Vorhabenträgers / Planungsbegünstigten an den ursächlichen Kosten und Lasten von maximal zwei Drittel der planbedingten Bodenwertsteigerung vor. Frau Wich betonte, dass der Wertermittlungsaufwand vergleichsweise hoch ist, da auf Grund der dynamischen Bodenwertentwicklung in München im Laufe eines Bebauungsplanverfahrens ggf. mehrere Wertermittlungen notwendig sind. Die SoBoN kommt nicht zur Anwendung, wenn keine nennenswerte Bodenwertsteigerung zu erwarten ist oder eine reine Büronutzung geplant wird, da letztere Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) 9 Beispiel für die Übernahme ursächlicher Kosten und Lasten in München Quelle: Landeshauptstadt München, „Die Sozialgerechte Bodennutzung“ S. 31 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Hildegard Wich Verwaltungsdirektorin Referatsübergreifende Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Hildegard Wich Verwaltungsdirektorin Fachreferate, deren Interessen berührt sind, insb. Kämmerei nicht weisungsgebunden Baureferat Arbeit & Wirtschaft Schulreferat nicht öffentlich Referatsübergreifende Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung direkt dem OB unterstellt keine Privaten Leitung: Planungsreferat, Kommunalreferat Entscheidet über alle wichtigen verfahrensrelevanten Themen Quelle: Hildegard Wich, Landeshauptstadt München Findet die SoBoN Anwendung? Kann Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden?  Umfang der ursächlichen Kosten/ Lasten  Kann BPlan dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt werden?  Ist der städtebauliche Vertrag vollständig abgewickelt?   meist keine ursächlichen Kosten oder Lasten auslöst. dem existiert eine Wohnungsbauförderung des Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Wich Verwaltungsdirektorin Die endgültige Entscheidung trifft in diesen Fällen die Hildegard Freistaates Bayern, ergänzt durch ein kommunales referatsübergreifende Arbeitsgruppe. Förderprogramm. Jedoch lassen sich bei allen Unterschieden auch viele übertragbare Hinweise für In ihrem Resümee stellte Hildegard Wich noch einmal ein Leipziger Modell gewinnen. Dies betrifft insbedie positiven Entwicklungen durch die SoBoN in den sondere Aspekte der Kalkulierbarkeit für alle AkteuVordergrund. Das Modell sei in München inzwischen re, der verwaltungsinternen Abwicklung sowie das akzeptierter Bestandteil der Planungskultur. System der vertraglichen Regelungen. Die Münchner Vorgehensweise zeigt auch sehr deutlich, dass über Die Rahmenbedingungen zwischen München und einen längeren Zeitraum ein erheblicher Beitrag zur Leipzig weisen deutliche Unterschiede auf. So sind die Mitfinanzierung zusätzlich notwendiger sozialer InfraBodenwerte wenig mit Leipzig vergleichbar. Außer- strukturen generiert werden kann. 10 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ Lernen von Beispielen Berlin: Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung Der Abschluss städtebaulicher Verträge ist in Berlin geübte Praxis, jedoch handelten die Bezirke in ihren Forderungen zur Folgekostenübernahme nicht immer nach einem einheitlichen Muster. Auch deswegen war die Einführung des Modells der kooperativen Baulandentwicklung angebracht, um das „Handeln Berlins berechenbar“ zu machen. Grit Schade, Leiterin der Wohnungsbauleitstelle in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, welches zum August 2014 eingeführt wurde, stellte Grit Schade von der Wohnungsbauleitstelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vor. Zuvorderst verwies sie darauf, dass der grundlegende Aufbau des Berliner Modells den Modellen der Städte Potsdam und München ähnelt. Jedoch setze jede Stadt unterschiedliche Akzentuierungen. So weicht insbesondere bei der Angemessenheitsprüfung das Berliner Modell deutlich von den Modellen der Städte Potsdam und München ab. Die Erfahrungen und Erkenntnisse mit dem Berliner Modell sind noch nicht sehr ausgeprägt. Entsprechend legte Frau Schade in ihrem Vortrag den Schwerpunkt auf die Intention und den Prozess der Modelleinführung. Mit Blick auf den (durchschnittlichen) Neubaubedarf Berlins, der aktuell mind. 10.000 Wohnungen pro Jahr beträgt, zielt das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung u. a. darauf ab, den Wohnungsbedarf von Bevölkerungsgruppen mit Wohnraumversorgungsproblemen zu decken. Das Modell ist dabei nur ein Instrument der Berliner Mieten- und Wohnungsbaupolitik. Eine neue Liegenschaftspolitik, Bündnisse mit den Bezirken und den bau- und wohnungswirtschaftlichen Verbänden oder ein Wohnungsbauförderprogramm sind neben anderen weitere Instrumente. Anlass für die Einführung eines derartigen Baulandmodells war vor allem der Handlungsdruck auf den Bauland- und Wohnungsmärkten. Notwendige Voraussetzungen waren die Existenz einer Wohnungsbauförderung, um Mietpreis- und Belegungsbindung umsetzen zu können, erhebliche planungsbedingte Bodenwertsteigerungen und der politische Konsens darüber, dass ein solches Modell erforderlich ist. Im Gegensatz zur Potsdamer Richtlinie verfügt das Berliner Modell über Mietpreis- und Belegungsbindungen, die in der Regel als öffentlich geförderter Wohnungsbau mit einer einheitlichen Quote von 25 % realisiert werden. Weitere Inhalte des Modells sind die Übernahme von Erschließungs-, Planungs- und Gutachterkosten, die Abtretung von Grün- und Freiflächen sowie die Herstellung dieser Flächen und die Mitfinanzierung sozialer Infrastrukturen. Berlin hat einen anderen Weg der Angemessenheitsprüfung gewählt, wodurch insbesondere der Bewertungsaufwand deutlich reduziert wird. Die Beurteilung der Angemessenheit stellt eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung dar, die die wirtschaftlichen Vorteile des Vorhabenträgers / Planungsbegünstigten und die aus dem Vertrag resultierenden Belastungen berücksichtigt. Es handelt sich nicht um eine Berechnung auf der Grundlage von im Einzelfall ermittelten Anfangsund Endwerten, sondern um einen generalisierenden Verfahrensansatz, der als Orientierungsmaßstab für planbedingte Bodenwertsteigerungen dient und ein vereinfachtes, standardisiertes Schätzverfahren auf der Basis der Bodenrichtwerte darstellt. Der Eingangswert liegt dabei in der Regel bei 50 % des Zielwertes. Der Investor hat die Möglichkeit, durch ein von ihm vorzulegendes Gutachten die Bodenwerte zu überprüfen und die individuelle Angemessenheit zu hinterfragen („Umkehr der Beweislast“). Ähnlich wie in München – hier allerdings als Stabstelle beim Staatssekretär organisiert – gibt es in Berlin eine zentrale Arbeitsgruppe zur Steuerung des Baulandmodells, die mit einem interdisziplinären Team für die schnelle und effiziente Durchführung des Modells sorgt. Der Wohnungsbauleitstelle obliegt dabei die Federführung. Das Team trifft sich im 4-wöchigen Rhythmus. Diese Strukturen sind neben der politischen Legitimation eine wesentliche Voraussetzung für die Etablierung und Akzeptanz des Modells. Darüber hinaus soll alle drei Jahre eine Evaluierung des Modells und der Strukturen stattfinden und es wird großen Wert auf Transparenz durch einen stetigen 11 Informationsfluss und durch die Offenlegung der Regularien des Modells gelegt. Die Leitlinie sowie die dazugehörigen Berechnungstools sind frei über das Internet einsehbar und zu beziehen. Grundsätzlich liegen laut Frau Schade die Herausforderungen für ein solches Modell in der Akzeptanz und Implementierung einer neuen Planungskultur und in dem Bewusstsein, dass nur ein Teil der Infrastrukturleistungen der Städte über städtebauliche Verträge abgesichert werden können. Die komplexe Berliner Verwaltungsstruktur, mögliche Interessenkonflikte, Vorurteile, Personalengpässe in den Bezirksverwaltungen, der Umgang mit Sonderfällen und die Spekulation mit Grundstücken bergen weitere Konfliktpotenziale. Das Fazit von Grit Schade zu den bisherigen Entwicklungen fällt positiv aus. Mit Hilfe des Modells konnte eine einheitliche Anwendungskultur geschaffen werden. Außerdem hat sich die anfängliche Skepsis bei vielen Investoren gewandelt. Auch hofft Berlin, dass mit Hilfe des Modells ein Beitrag zur Dämpfung der Bodenpreisentwicklung geleistet werden kann. Bezogen auf die Leipziger Rahmenbedingungen stellen insbesondere die Methode der Angemessenheitsprüfung und die verwaltungsinterne Verfahrensabwicklung interessante Ansätze dar. Komponenten der Berliner Mieten- und Wohnungsbaupolitik Quelle: Grit Schade, Stadt Berlin Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung >>> Bewertungsmodell zur Sicherstellung der Berliner Modell Berliner der Modell kooperativen derAngemessenheit kooperativen Baulandentwicklung Baulandentwicklung Bewertungsmodell zur Sicherstellung der monetären in Berlin monetären Angemessenheit >>> Bewertungsmodell >>> Bewertungsmodell zur Sicherstellung zur Sicherstellung der der monetären monetären Angemessenheit Angemessenheitzur Sicherstellung Systematisiertes Bewertungsmodell der monetären Angemessenheit Systematisiertes Systematisiertes Bewertungsmodell Bewertungsmodell zur Sicherstellung zur Sicherstellung der monetären der monetären Angemessenheit Angemessenheit Eingangswert Eingangswert Eingangswert Zielwert Zielwert Zielwert Grit Schade, Senatsverwaltung Grit Schade, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für und Stadtentwicklung Umwelt, Wohnungsbauleitstelle und Umwelt,Wohnungsbauleitstelle Wohnungsbauleitstelle Grit Schade, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Quelle: Grit Schade, Stadt Berlin 12 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ Was heißt das für Leipzig? Aufbauend auf den Ausführungen von Jochem Lunebach und den Erkenntnissen aus den Beispielkommunen wurden alle Teilnehmer der Stadtwerkstatt gebeten, sich in drei Runden mit zentralen Leitfragen in Kleingruppen auseinanderzusetzen. Im Wesentlichen ging es darum, die Vorträge zu reflektieren und herauszuarbeiten „Was heißt das für Leipzig?“. Unterstützt von Tischmoderatoren wurde in Gruppen mit ca. 8 Personen diskutiert. 1. Brauchen wir in Leipzig eine neue, über das bisher praktizierte Maß hinausgehende Form der kooperativen Baulandentwicklung? Diese erste Frage sollte ein Stimmungsbild der Teilnehmer und deren Ansichten zur Notwendigkeit eines Leipziger Baulandmodells abfragen. Es zeigte sich, dass die Mehrheit an den Tischen für die Initiierung eines solchen Modells war, dies jedoch nicht ohne Vorbehalte. Vor allem sei es noch zu früh, ein solches Modell jetzt einzuführen. Der Zeitpunkt der Diskussion darüber ist jedoch richtig, da die Vorlaufzeiten für die Konzeption und die Einführungsprozesse zu berücksichtigen sind sowie allgemein von einem weiteren Einwohnerzuwachs in Leipzig ausgegangen wird. Darüber hinaus gilt es zu klären, in welchen Quantitäten und Qualitäten ein solches Modell zum Einsatz kommen wird. Dafür bedarf es einer Bestandsaufnahme über die potenziellen Bebauungsplangebiete und über die Baulandpotenziale außerhalb von Bebauungsplänen. Daran sollten sich Referenzrechnungen anschließen, um eine Orientierung für mögliche Bodenwertsteigerungen und Mitfinanzierungsquoten zu erhalten. Die dann vorliegenden Informationen können die Basis für einen fundierten Modellentwicklungsprozess sein. Das Vorbereiten eines Leipziger Baulandmodells scheint auch aus dem Grund notwendig, da die Leerstandsreserven bis 2020 größtenteils aufgebraucht sein könnten. Ein vorbereitetes und kommuniziertes Konzept stünde dann zur Verfügung, wenn es wirklich gebraucht wird. Im Rahmen der Konzeption eines Modells sollten auch Aufwand und Nutzen betrachtet werden. Zentraler Diskussionspunkt war die Höhe der erforderlichen Bodenwertsteigerungen, um überhaupt Mitfinanzierungspotenziale zur Verfügung zu haben. Aktuell werden die planungsbedingten Bodenwertzuwächse in Leipzig überwiegend noch als zu gering eingeschätzt. Weiterhin wurde betont, dass ein Modell für alle Investoren und für alle Vorhabengrößen verpflichtend sein muss, um den Gleichbehandlungsgrundsätzen zu entsprechen und ausreichend Transparenz zu schaffen. Skepsis besteht bei einem Teil der Diskutanten bezüglich der Umsetzung wohnungspolitischer Ziele. Als hemmender Faktor wurde vor allem die fehlende Wohnungsbauförderung genannt, die überwiegend als Voraussetzung für die Vereinbarung von Mietpreis- und Belegungsbindungen gesehen wird. Diskutiert wurde auch, ob ein Baulandmodell investorenunfreundlich wirken könnte oder seine Wirkung dadurch nicht entfalten kann, da es noch zu viele Baulandpotenziale nach § 34 BauGB gibt. Zusammenfassend stand als Erkenntnis der ersten Tischrunde jedoch die Aussage, dass ein Modell jetzt vorbereitet, aber noch (!) nicht eingeführt werden soll. 13 2. Welche Ziele sollte das Leipziger Modell verfolgen? Welche Bestandteile sollte das Leipziger Modell beinhalten? Mit der zweiten Fragerunde wurde ein Gedankenspiel versucht. Für den Fall, dass es – zukünftig – ein Leipziger Baulandmodell geben sollte, wurde die Ausgestaltung dieses Modells hinterfragt. Sollte es schwerpunktmäßig Mitfinanzierungspotenziale verfolgen, Aspekte der Wohnraumversorgung in den Blick nehmen oder sollte sich die Stadt Leipzig auf die klassischen städtebaulichen Vereinbarungen beschränken und diese zu einem Modell weiter entwickeln? Klare Aussage dieser Tischrunde war, dass unbedingt Prioritäten zu setzen sind. Wie bisher sollte die Übernahme von Planungs- und Entwicklungskosten an erster Stelle stehen, gefolgt von der Übernahme der Kosten und Lasten für die technischen Infrastrukturen und an dritter Position Regelungen zur Sicherung des Angebotes an bezahlbarem Wohnraum. In diesem Zusammenhang wurde auch für eine größere Entscheidungsfreiheit bei der medientechnischen Erschließung plädiert. Eine zu entwickelnde Richtlinie für ein Leipziger Baulandmodell sollte im Sinne eines Baukastensystems alle Komponenten umfassen, auch wenn es beispielsweise (noch) keine Wohnungsbauförderung gibt. Im Rahmen der zweiten Fragerunde wurde über die Einführung von alternativen Finanzierungsmodellen, wie Quartierfonds oder die Kopplung von Belegungsbindungen im Bestand an die Schaffung von Planungsrecht für Neubaumaßnahmen, diskutiert. Entsprechend der Vorgehensweise in München und Potsdam sollte dem Vorhabenträger / Planungsbegünstigten mindestens ein Drittel der planungsbedingten Bodenwertsteigerung verbleiben. Eine weitere Anregung bestand darin, dass auch Aspekte der städtebaulichen Qualität und eine Nutzungsmischung betrachtet werden müssen. In diesem Zusammenhang wurde betont, dass solche Ziele auch Bestandteile der Vergabe von kommunalen Flächen sein sollten, zum Beispiel im Wege der Konzeptvergabe. 14 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ 3. Welche Voraussetzungen sind für ein Leipziger Modell zu schaffen? Diese abschließende Frage zielte auf die notwendigen Rahmenbedingungen ab, die für den Erfolg eines derartigen Modells erforderlich sind. Hier wurde erneut deutlich, dass zwar mit der Modelleinführung noch gewartet, die Modellentwicklung aber bereits jetzt stufenweise vorbereitet werden sollte. In einem ersten Schritt gilt es „Wissen über die relevanten Daten und Fakten zu vertiefen“. Daran sollten sich – auch im Erfahrungsaustausch mit Akteuren aus den Beispielkommunen – Modellrechnungen anschließen, die eine Orientierung darüber geben, welche Bodenwertsteigerungen erforderlich und welche Mitfinanzierungsquoten bei unterschiedlichen Fallkonstellationen möglich sind. Die Grundlagenermittlung könnte Basis für eine anschließende Testphase sein. Betont wurde die Notwendigkeit in einer Vorbereitungsphase größtmögliche Transparenz sicherzustellen und die Wohnungsmarktakteure umfassend zu beteiligen. Dem Vorbild der Beispielkommunen folgend, sollte die Einsetzung einer zentralen, ämterübergreifenden Arbeitsgruppe erwogen werden. Ad hoc-Zusammenfassung der Ergebnisse aus den Tischdiskussionen: Ergebnisse der Diskussionsrunden an den Tischen Ergebnisse der Diskussionsrunden an den Tischen Ja, warum nicht, aber … Prioritätensetzung … Ergebnisse der Diskussionsrunden an den Tischen Ja, warum nicht, aber … Prioritätensetzung … PrioritätenPrioritätensetzung … Ja, warumBedarf? nicht,noch aber … setzung: 34er-Gebiete, Transparenz Aufwand und 1. PrioritätenInfrastruktur, Bedarf? noch Lücken, und GleichbeNutzen? 2.setzung: Soziales, 34er-Gebiete, Transparenz geringe Anzahl handlung PrioritätenAufwand und 1.3.Infrastruktur, BelegungsBedarf?Lücken, noch und GleichbeB-Pläne setzung: Nutzen? 2.bindung Soziales, 34er-Gebiete, Transparenz geringe Anzahl Aufwand und handlung 1. Infrastruktur, 3. BelegungsLücken, und GleichbeB-Pläne Nutzen? 2. Soziales, bindung geringe Anzahl handlung 3. BelegungsB-Pläne Nebeneffekte? Schrittfolgen: bindung NutzungsMitfinanzierungsBelegungsmischung und Preisstei1. Wissen potenziale? bindung nur Nebeneffekte? Schrittfolgen: Nutzungsstädtebauliche gerungen, schaffen MitfinanzierungsBelegungsmit Förderung Bodenwertmischung Qualitätund Preisstei1. Wissen investoren(Mengenpotenziale? Nebeneffekte? Schrittfolgen: bindung nur Freistaat Nutzungssteigerung städtebauliche Mitfinanzierungssichern gerungen, schaffen Belegungsunfreundlich gerüste) mit Förderung mischung und BodenwertPreisstei1. Wissen Qualität potenziale? investoren(Mengenbindung nur Freistaat städtebauliche steigerung gerungen, schaffen sichern unfreundlich gerüste) mit Förderung BodenwertQualität investoren(MengenFreistaat steigerung sichern unfreundlich gerüste) 2. Testfälle nach Priori2. Testfälle sierungen nach Priori2. Testfälle sierungen nach Priorisierungen 3. Beteiligung und 3. Beteiligung Legitimation und 3. Beteiligung Legitimation und Legitimation 4a. Richtlinie mit externen 4a. Richtlinie Lerneffekten mit externen 4a. Richtlinie Lerneffekten mit externen Lerneffekten 4b. Ressourcen4b. aufbau Ressourcen4b. aufbau Ressourcenaufbau Prozessstart jetzt, stufenweise Modellentwicklung mit … Prozessstart jetzt, stufenweise Modellentwicklung mit 25.06.2015 … Stadt Leipzig - 16. Leipziger Stadtwerkstatt "Kooperative Baulandentwicklung" 25.06.2015 Prozessstart jetzt, stufenweise Modellentwicklung mit … Stadt Leipzig - 16. Leipziger Stadtwerkstatt "Kooperative Baulandentwicklung" Stadt Leipzig - 16. Leipziger Stadtwerkstatt "Kooperative Baulandentwicklung" Quelle: |u|m|s| STADTSTRATEGIEN 25.06.2015 1 1 1 15 Podiumsdiskussion Das Meinungsbild aus den Tischdiskussionen aufgreifend reflektierten die Teilnehmer der Podiumsdiskussion aus ihrer jeweiligen Sichtweise, welche Potenziale bei der Einführung eines Leipziger Baulandmodells zu erwarten sind und welche Hemmnisse bestehen. Pete Heuer, Stadtrat und Vorsitzender des Finanzausschusses der Stadt Potsdam, regte an, dass sich die Stadt Leipzig jetzt die Zeit nehmen und die Chance nutzen sollte, ein Leipziger Modell auf den Weg zu bringen. Den Potsdamer Diskussions- und Vorbereitungsprozess reflektierend kam er zu dem Ergebnis, dass eine frühzeitigere Befassung mit dem Thema der Potsdamer Problemlage aus heutiger Sicht besser gerecht geworden wäre. Notwendig sei es die Flächenpotenziale zu kennen, die Aufstellungsbeschlüsse mit Veränderungssperren gegen Spekulationen zeitnah zu beschließen und die Prioritäten im Auge zu behalten. Eine Richtlinie sollte alle Komponenten, auch die der Förderung des bezahlbaren Wohnraums beinhalten und Spielräume für neue Ansätze, wie zum Beispiel Quartierfonds, lassen. Man müsse aber immer im Bewusstsein haben, dass ein Modell und die dazugehörige Richtlinie im Stadtrat eine Mehrheit benötigt. Ein breiter politischer Konsens sei deshalb sinnvoll. Herr Heuer betonte, dass eine beschlossene Richtlinie auch konsequent umgesetzt werden müsse. Sofern eine Bereitschaft einzelner Investoren zur vertraglichen Vereinbarung nicht bestehe, könne der entsprechende Bebauungsplan nicht beschlossen werden. Auch Dorothee Dubrau, Bürgermeisterin und Beigeordnete für Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig sieht die Chancen eines solchen Modells für Leipzig. Es sei jedoch nur ein Baustein im Instrumentenkoffer einer wachsenden Stadt. Im Entwurf des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig werden weitere Instrumente benannt, die in Summe ein gutes Rüst- zeug für die prognostizierten Herausforderungen des Leipziger Wohnungsmarktes bieten. Für die Entwicklung eines Leipziger Baulandmodells sei es notwendig, bestehende Modelle tiefer zu durchdringen und die Diskussionen mit den Beispielkommunen weiterzuführen. Frau Dubrau vertritt wie Herr Heuer die Meinung, dass mit den Vorbereitungen nicht zu lange gewartet werden sollte, da mit größter Wahrscheinlichkeit von einem weiteren Einwohnerwachstum auszugehen sei. Als Vertreterin der (privaten) Wohnungswirtschaft signalisierte Michaela Kostov, Vorstand der Vereinigten Leipziger Wohnungsgenossenschaften eG und Mitglied der Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften, grundsätzlich offen zu sein für ein derartiges Modell. Vor der Einführung müssten jedoch noch einige Voraussetzungen geschaffen und Grundlagen ermittelt werden. Angefangen von der unsicheren Bodenpreisentwicklung über die Flächenpotenziale der § 34 BauGB-Gebiete bis hin zu den Angemessenheitsprüfungen gibt es laut Frau Kostov noch vielfältigen Aufklärungsbedarf. Daher wird sie den Gedankenaustausch mit anderen Genossenschaften im Bundesgebiet suchen, um die Position der Genossenschaften zu einem solchen Modell auch überregional zu diskutieren. Dies durchaus auch in dem Bewusstsein, dass Genossenschaften mit ihrem eindeutigen Auftrag bereits erhebliche wohnungswirtschaftliche Beiträge im Sinne einer Sozialrendite leisten. Sie begrüße jedoch den heute begonnenen Diskussionsprozess zu diesem Thema ausdrücklich. In gleicher Weise hatte Steffen Göpel, Vorstand GRKHolding und BFW-Mitteldeutschland e.V., noch Bedarf an Aufklärung. Ein Leipziger Baulandmodell könnte aus seiner Sicht eine Win-Win-Situation darstellen, da die Entwickler weiterhin an der Wertschöpfung partizipieren und gleichzeitig gesellschaftliche Beiträge 16 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ leisten können. Entsprechend offen zeigt er sich einer Modelleinführung gegenüber. Zwingend erforderlich sei jedoch die grundsätzliche Gleichbehandlung aller Investoren und Grundstückseigentümer. Auch Herr Göpel betonte, dass er mit Investoren aus anderen Städten in einen Erfahrungsaustausch treten wird, um sowohl von deren Erkenntnissen zu lernen als auch den juristischen und bürokratischen Aufwand besser beurteilen zu können. Schließlich wies Prof. Dr. Thomas Fabian, Bürgermeister und Beigeordneter für Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule der Stadt Leipzig darauf hin, dass die Bedarfe an neuem und bezahlbarem Wohn- raum sowie an zusätzlichen Kinderbetreuungs- und Grundschulplätzen in den stadtgesellschaftlichen Diskussionen häufig noch unterschätzt würden. Daher sei es wichtig bei Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklungen in Szenarien zu denken, langfristig und strategisch zu planen sowie entsprechende Instrumente rechtzeitig vorzubereiten. Dies impliziert auch, dass die Debatten um zusätzliche soziale Infrastrukturangebote nicht nur anhand von Kinderbetreuungs- und Grundschulplätzen geführt werden darf, sondern auch die Belange von Senioren Berücksichtigung finden sollten. Der insgesamt erforderliche Finanzbedarf für den notwendigen Kapazitätsausbau sei gewaltig. Ausblick Die 16. Leipziger Stadtwerkstatt wurde mit einem klaren Arbeitsauftrag initiiert. Das Modell der kooperativen Baulandentwicklung, welches über das bisher in Leipzig praktizierte Maß der Kosten- und Lastenübernahme durch die Vorhabenträger hinausgeht und zur Mitfinanzierung von sozialen Infrastrukturen und zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum beitragen kann, sollte auf seine Übertragbarkeit auf Leipzig überprüft werden. Leipzig kann von den Beispielstädten und ihren Modellen sehr viel lernen. Die Erfahrungen und Erkenntnisse, die mit der Entwicklung, Einführung und Anwendung eines solchen Baulandmodells einhergehen, sind wichtig für die Erarbeitung einer Leipziger Strategie. Auch wenn die Rahmenbedingungen der Beispielstädte mit den Leipziger Verhältnissen (noch?) nicht in allen Ausprägungen übereinstimmen, sind einige Tendenzen der Entwicklung durchaus schon heute vergleichbar. Die praktizierten Modelle geben Auf- schluss darüber, welche Voraussetzungen geschaffen werden müssen und wie der Prozess der Einführung zu gestalten ist, damit ein Baulandmodell mit Erfolg angewendet werden kann. Bei den Tischdiskussionen und der Podiumsdiskussion wurde fast einvernehmlich herausgestellt, dass ein Leipziger Modell der ‘Kooperativen Baulandentwicklung‘ vorbereitet, aber noch (!) nicht eingeführt werden sollte. Einigkeit bestand auch darüber, dass im Rahmen der Vorbereitung eine große Transparenz in Bezug auf die relevante Datenlage geschaffen werden muss und dass die Wohnungsmarktakteure und die interessierte Öffentlichkeit umfassend informiert und beteiligt werden sollten. Jochem Lunebach betonte in seinem Fazit, dass der große Konsens der Teilnehmer der Stadtwerkstatt über die nun notwendigen Arbeitsschritte von der Verwaltung aufgenommen und dem Stadtrat ein dementsprechender Verfahrensvorschlag unterbreitet werden soll. Veranstalter Stadt Leipzig, Dezernat für Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt Termin 25. Juni 2015 | 16:00 Uhr Veranstaltungsort Alte Handelsbörse Naschmarkt 1, 04109 Leipzig Moderation Fritjof Mothes, Stadtlabor Teilnehmer Sabine Anhöck, Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH Christine Anlauff, Stadt Potsdam, Kommunalpolitikerin Steffen Bieder, BfW Landesverband Mitteldeutschland e.V. Christel Biermeier, Stadt Leipzig Jens-Uwe Boldt, Stadt Leipzig Ortrud Diemer, Stadt Leipzig Thomas Dohrmann, Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH Marita Hasebrink, Stadt Leipzig Siegfried Schlegel, Stadtrat Ulrike Herold, Fraktionsassistentin Markus Schmädt, Bündnis „Stadt für Alle“ Pete Heuer, Stadt Potsdam Klaus Schotte, AG Beratung Leipzig Dr. Sabine Heymann, Stadträtin Jan Schulze, Hansa Real Estate AG Steffen Hildebrand, Hildebrand & Jürgens GmbH Robert Staacke, Stadt Leipzig Marco Hoffmann, Immobilienverband Deutschland IVD, Region Mitte-Ost e.V. Sven Stein, Stadt Leipzig Ingo Jahnel, Limes Wohnbau GmbH Hannes Koefer, Leipziger Stadtbau AG Claudia König, Stadt Leipzig Michaela Kostov, Vereinigte Leipziger Wohnungs­ genossenschaft eG, Mitglied der Plattform von Leipziger Wohnungs­ genossenschaften Matthias Kredt, Stadt Leipzig Hannes Lindemann, Haushalten e.V. Ronald Linke, Haus & Grund Leipzig Michael Stellmacher, AG Beratung Leipzig Dr. Nicolas Tsapos, Stadt Leipzig Gudrun Unverferth, Stadt Leipzig Daniel von der Heide, Stadtrat Mathias Weber, Stadtrat Prof. Dr. Silke Weidner, |u|m|s| STADTSTRATEGIEN Bernd Weisenburger, Weisenburger Bau und Grund AG Gernot Weiß, Stadt Leipzig Hildegard Wich, Stadt München Dorothee Dubrau, Bürgermeisterin / Beigeordnete für Stadtentwicklung und Bau Jochem Lunebach, Amtsleiter Stadtplanungsamt Stadt Leipzig Peter Dütthorn, Stadt Leipzig Anke Matejka, Mieterverein Leipzig e.V. Axel Dyck, Stadtrat Tischmoderatoren Christina Meyer-Kayser, Stadt Leipzig Tim Elschner, Stadtrat Stefan Heinig, Stadt Leipzig Jens Niewiadomski, Stadt Leipzig Prof. Dr. Thomas Fabian, Bürgermeister / Beigeordneter für Ju­ gend, Soziales, Gesundheit und Schule Stefanie Komm, Stadt Leipzig Heike Oppitz, Stadt Leipzig Christina Neddens, Stadt Leipzig Sebastian Pfeiffer, Stadt Leipzig Heinrich Neu, Stadt Leipzig Ruth Rabenberg, Stadt Leipzig Karolin Pannike, Stadt Leipzig Grit Schade, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Leiterin der Wohnungsbauleitstelle des Landes Berlin Friederike Rathke, Stadt Leipzig Ute Schäfer, Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH Eike Sievers, Stadt Leipzig Patrik Fahrenkamp, Leipziger Stadtbau AG Marlen Försterling, Stadt Leipzig Dr. Beate Ginzel, Stadt Leipzig Steffen Göpel, GRK-Holding AG Roman Grabolle, Bündnis „Stadt für Alle“ Silvia Haas, Stadt Leipzig Ute Scheffen-Halbach, Selbstnutzer Kompetenzzentrum für Wohneigentum GmbH 17 Erik Wolfram, Stadt Potsdam Prof. Dr. Jan Schaaf, |u|m|s| STADTSTRATEGIEN Reinhard Wölpert, Stadt Leipzig Kooperative Baulandentwicklung Ansprechpartner Stadt Leipzig Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt Telefon: 0341 123-4934 | Fax: 0341 123-4930 E-Mail: stadtplanungsamt@leipzig.de Impressum Herausgeber Stadt Leipzig Der Oberbürgermeister Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt Redaktion Jochem Lunebach Verantwortlich i.S.d.P. Friederike Rathke, Stadtplanungsamt Prof. Dr. Jan Schaaf, Prof. Dr. Silke Weidner |u|m|s| STADTSTRATEGIEN Gestaltung und Satz David Pfeil | Stadtplanungsamt Prof. Dr. Jan Schaaf, Prof. Dr. Silke Weidner Friedolin Knorn |u|m|s| STADTSTRATEGIEN Fotos David Pfeil, Tom Meier | Stadtplanungsamt Druck Hausdruckerei der Stadt Leipzig Auflage 200 Stück November 2015