Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-01989 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Fachausschuss Umwelt und Ordnung Stadtbezirksbeirat Leipzig-Südost Ratsversammlung 24.02.2016 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße"; Stadtbezirk Südost, Ortsteil Reudnitz-Thonberg; Satzungsbeschluss Beschlussvorschlag: 1. Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die Ratsversammlung der Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es in der beiliegenden Auflistung (Abwägungsvorschlag) angegeben ist. 2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A), dem Text (Teil B) sowie dem Vorhaben- und Erschließungsplan (Teile C und D), als Satzung. 3. Die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird gebilligt. Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des Beschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. (siehe Anlage Prüfkatalog) Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Übersichtsplan 5 Abwägungsvorschlag 6 Namens- und Adressenliste zum Abwägungsvorschlag - Aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! 7 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung, 8 Vorhabenbezogener Bebauungsplan, Planzeichenerklärung 9 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Teil B: Text 10 Vorhaben- und Erschließungsplan Teil C: Planteil, Planzeichenerklärung 11 Vorhaben- und Erschließungsplan Teil D: Textteil 12 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan BESCHLUSSAUSFERTIGUNG Ratsversammlung vom 24.02.2016 zu 18.11 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße"; Stadtbezirk Südost, Ortsteil Reudnitz-Thonberg; Satzungsbeschluss Vorlage: VI-DS-01989 Beschluss: 1. Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die Ratsversammlung der Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es in der beiliegenden Auflistung (Abwägungsvorschlag) angegeben ist. 2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A), dem Text (Teil B) sowie dem Vorhaben- und Erschließungsplan (Teile C und D), als Satzung. 3. Die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird gebilligt. Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des Beschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan. Abstimmungsergebnis: 59/1/2 Burkhard Jung Oberbürgermeister Leipzig, den 25. Februar 2016 Seite: 1/1 Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert verschlechtert Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 1 Arbeitsplatzsituation 2 Ausbildungsplatzsituation       3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom)       4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung hoch mittel 5 Finanzierung ja Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 niedrig nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. keine Auswirkung       Drittmittel/ Fördermittel private Mittel 1 negative Auswirkung positive Auswirkung nein finanzielle keine Folgewirkungen Auswirkung für die Stadt       ja nein Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: Indikatoren verbessert auf bisherigen Niveau verschlechtert keine Auswirkung 1 Vorschulische Bildungs- Begründung in Vorlage Seite 1       und Betreuungsangebote (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang) 2 Schulische Bildungsangebote, Ausbildung und Studium (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang)       3 Wohnbedingungen für Kinder, Jugendliche und Familien (Angebot, Attraktivität, Vielfalt, Infrastruktur)       4 Kultur- und Freizeitangebote, Möglichkeiten zum Spielen, Sporttreiben und Treffen sowie Naturerfahrungen für Kinder, Jugendliche und Familien       5 Gesundheit und Sicherheit von Kindern und Jugendlichen/Schutz vor Gefahren       6 Integration von Kindern und Jugendlichen mit Behinderungen oder Migrationshintergrund       7 Finanzielle Bedingungen von Familien       Indikator hat stattgefunden ist vorgesehen 8 Beteiligung von Kindern, Jugendlichen und Familien bei der zu treffenden Entscheidung Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 1 ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. ist nicht vorgesehen Begründung in Vorlage, Seite 1       Beschreibung des Sachverhaltes vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Satzungsbeschluss Mit dieser Vorlage soll der Satzungsbeschluss über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan (BPlan) herbeigeführt werden. Es wurde keine Änderung des Planinhaltes, nach den Beteiligungen zum Entwurf vorgenommen. Der Durchführungsvertrag zum B-Plan wurde mit Beschluss der Ratsversammlumng vom d08.07.2015 (Beschl.-Nr. VI-DS-01158) gebilligt und dem Vertragsabschluss zugestimmt. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass mit der Neuerrichtung des Verbrauchermarktes mindestens die bislang am Standort vorhandenen Arbeitsplätze erhalten werden können. Zusätzlich können mit dem geplanten Backshop einige weitere Arbeitsplätze entstehen. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass sich die Einkaufsbedingungen vor Ort verbessern werden. Insbesondere verbessert sich die Zugänglichkeit zum Markt, da der bisherige Höhenunterschied zwischen Fußweg und Verkaufsraum erheblich verringert wird. Zugleich bietet die Vergrößerung des Verkaufsraums die Chancen größerer Gangbreiten und niedrigerer Regale, so dass insbesondere für Ältere die Einkaufsbedingungen verbessert werden können. Daneben kann mit der qualitativen und quantitativen Verbesserung der Einkaufsbedingungen ein Beitrag zur Stärkung des Nahversorgungszentrums Riebeckstraße geleistet und insoweit der weiteren Stabilisierung der umgebenden Wohnquartiere entsprochen werden. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. Der Stadtbezirksbeirat Südost hat den Entwurf des B-Planes in seiner Sitzung am 07.07.2015 behandelt und die Planung mit folgender Begründung nicht befürwortet: Der Stadtbezirksbeirat Südost hat ein großes Interesse an der Nahversorgungsmöglichkeit. Die bauliche Veränderung am Standort sollte angesichts der wachsenden Bevölkerung im Stadtteil mit weiteren Nutzungen verknüpft werden. Zielstellung sollte sein, die vorhandene Fläche durch eine Blockrandbebauung intensiver zu nutzen. Unter Berücksichtigung der Planungshistorie und den aus einer intensiveren Nutzung des Grundstücks (höhere Geschossigkeit des Gebäudes) resultierenden, teilweise erheblichen Auswirkungen wurde dieser Planungsansatz nicht weiter verfolgt (siehe dazu Kap. 7.3 der Begründung). Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. Flächen im Eigentum der Stadt sind von der Planung nicht betroffen. Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen. Dem Stadtbezirksbeirat Südost wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 14.10.2015 vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), 1 : 5000, Stand: 08/2012 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes 28.11.2014 08.09.2014 vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (ALK), 1 : 1000, Stand: 08/2012 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes 08.09.2014 28.11.2014 Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Seite 1 von 5 Abwägungsvorschlag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet: o die für die Abwägung relevanten Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen zum Entwurf eingegangenen - Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TöB) und - Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit (Bürger/Dritte), o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen (soweit erforderlich). Diejenigen durch die Stadt beteiligten TöB, die keine Stellungnahme oder keine Stellungnahme mit abwägungserheblichen Inhalten abgegeben haben oder die lediglich mitgeteilt haben, dass ihre Belange von der Planung nicht berührt werden, dass sie der Planung zustimmen (ohne weitere inhaltliche Stellungnahme) oder dass sie keine Bedenken gegen die Planung haben, sind in der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, Kap. 8 „Ergebnisse der Beteiligungen“ genannt. Erläuterung der Beschlussvorschläge: berücksichtigt J N X Beschlussvorschlag (BV) Wird berücksichtigt X Erläuterung Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Ergänzung von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung ganz oder teilweise berücksichtigt. Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen Berücksichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und führt Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten somit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung. Gründen Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV dargelegt. Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung, weil der jeweilige Sachverhalt darin bereits ausreichend berücksichtigt ist. Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Berücksichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. - - 14.10.2015 Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens, sondern bezieht sich auf Sachverhalte außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches, ist inhaltlich nicht relevant oder widersprüchlich für das vorliegende Bauleitplanverfahren, ist Sache anderer oder späterer Genehmigungs- oder Planverfahren, oder dieser Bauleitplan steht einer entsprechenden Realisierung nicht entgegen. Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforderlich – in der Begründung des BV dargelegt. Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Seite 2 von 5 I. Träger öffentlicher Belange (TöB) Lfd. Nr. I-1. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J N KWL – Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH Stellungnahme vom 28.08.2015 Inhalt der Stellungnahme: Ergänzend zu den Aussagen zur Regenwasserentsorgung in der Stellungnahme der KWL vom 01.03.2013 wird darauf hinwiesen, dass bisher nicht alle versiegelten Flächen des bestehenden Verbrauchermarktes abflusswirksam im Regenwetterfall sind. Die Einleitung des künftig anfallenden Regenwassers kann nach wie vor nur gedrosselt in den vorhandenen Mischwasseranschluss in der Riebeckstraße erfolgen. Die Drosselmenge ergibt sich aus den Bestandsflächen mit 25 l/s. Alternativ kann eine ungedrosselte Einleitung von Regenwasser in die, in der östlichen Fahrbahn der Riebeckstr. vorhandene, Mischwasserleitung DN 500 erfolgen. Dabei ist zu beachten, dass die Auslegung des öffentlichen Netzes für einen Regen n=0,5 und T=15 min erfolgt (→ Regenspende: 140,8 I/s*ha). Die Bemessung der Entwässerungsanlagen auf den Grundstücken erfolgt nach anderen Parametern. Es ist daher davon auszugehen, dass anteilig eine Rückhaltung im Plangebiet notwendig wird. Sollte eine Einleitung in die DN 500 geplant sein, ist die Neuverlegung einer Hausanschlussleitung zu Lasten des Grundstückseigentümers notwendig. Dazu sind die stark befahrenen Riebeckstraße einschließlich der Straßenbahngleise zu queren. BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens Begründung: Die Frage der genauen technischen Lösung zur (ggf. gedrosselten) Ableitung des Niederschlagswassers ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Wie auch aus der Stellungnahme der KWL GmbH zu entnehmen ist, ist die gefahrlose Ableitung des Niederschlagswassers auf unterschiedlichen Wegen möglich. Auf welchen Weg sich der Vorhabenträger in Abstimmung mit dem Entsorgungsträger einigt, bedarf keiner Klärung im Rahmen des Planverfahrens. Deshalb ist auch im § E1 Abs. 2 des Durchführungsvertrages geregelt, dass die leitungsgebundenen Erschließungsanlagen nicht Bestandteil des Vertrages sind und der Vorhabenträger für diese Anlagen gesonderte Vereinbarungen mit den Versorgungsträgern abschließen muss. Dem entsprechend soll wie bisher auch Regenwasserentsorgung über die dem Vorhaben nächstgelegene vorhandene Mischwasserleitung in der westlichen Fahrbahn der Riebeckstraße erfolgen. Die Einleitung erfolgt gedrosselt (siehe hierzu auch Kapitel 9.2 der Begründung). 14.10.2015 - Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Seite 3 von 5 II. Öffentlichkeit (Bürger/Dritte) Hinweis: Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle des Namens und der Anschrift des Bürgers/Dritten jeweils eine Num mer angegeben. Anhand dieser Nummer sind der Name und die Anschrift des jeweiligen Bürgers/Dritten aus der Namens- und Adressenliste zu ersehen, die der Vorlage – aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! – beigefügt ist. Lfd. Nr. II-1. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Gleichlautende Stellungnahmen vom 31.08.2015 und 01.09.2015 Inhalt der Stellungnahme: Eine Arbeitsgemeinschaft anerkannter Naturschutzvereinigungen und ein Umweltverband lehnen den Bebauungsplan-Entwurf in seiner öffentlich ausgelegten Fassung ab. Geäußert wurden Einwände bezüglich des zur Fällung vorgesehenen Baumbestandes. Gefordert wurde eine Überarbeitung dahingehend, dass im Sinne des Vermeidungsprinzips der größtmögliche Erhalt der Bäume, die sich im Randbereich des Plangebietes befinden, vorgesehen wird. Dies wurde vor allem wie folgt begründet: Die Festsetzung der Nachpflanzung und der extensiven Dachbegrünung werde begrüßt. Die ausgeprägten Baumfällungs-Maßnahmen werden jedoch abgelehnt. Die im Bebauungsplan festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 1a (3) Satz 2 BauGB werden als unzureichend erachtet. a) Zu den Baumfällungen wurde weiter ausgeführt: Die Fällung aller sich auf dem Grundstück befindlichen 27 Bäume mit einer Gesamtkronenfläche von ca. 550 m² wirke sich belastend auf die ohnehin schon ungünstige klimatische Situation im Plangebiet aus. Die Fällung der Bäume Nr. 1-12 und 14 werde als unnötig erachtet, da diese nicht überbaut werden sollen und die grundsätzliche Möglichkeit einer Erhaltung bestehe. Hier sei § 13 BNatSchG zu beachten, wonach erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft vom Verursacher vorrangig zu vermeiden seien. Es wird darauf hingewiesen, dass die Vermeidung und der Ausgleich von Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes im Rahmen der Abwägung gem. § 1a Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen seien. b) Zu den Ausgleichsmaßnahmen wird weiter ausgeführt: Ein Gesamtausgleich der entstehenden Baum- und Bodenverluste durch Fällungen im gesamten Plangebiet und Abtragung der Hochebene im westlichen Teil des Grundstückes könne durch die Neuanpflanzung von insgesamt 9 Laubbäumen und Sträuchern nicht ausreichend ausgeglichen werden. Die Hochebene im westlichen Teil es Grundstückes, die zur Zeit eine Rasenfläche darstelle, biete Versickerungsfläche und die zahlreichen Bäume, wie bereits in Kap. 7.2.1. der Begründung zum B-Plan ausgeführt, tragen zur Feuchtigkeitsbindung, -regulierung, CO2-Bindung in einer stark befahrenen Gegend, sowie viele weitere positive Eigenschaften. In der Gesamtbilanz würden 18 mittelkronige Bäume entfernt und eine versickerungsfähige Bodenfläche teilversiegelt. 14.10.2015 berücksichtigt J N X Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Ein Ausgleich solch enormer Umwelteinbußen durch eine extensive Dachbegrünung von 1.055 m² scheine vor diesem Hintergrund nicht plausibel, zumal dort keine weiteren Bäume angepflanzt werden könnten und diese auch nicht den Fähigkeiten von Boden gleich komme. So gingen wichtige klimastabilisierende Eigenschaften nachhaltig verloren. Die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung sei im Planwert höher als im Bestand. Dieses Ergebnis überrasche, da mit dem Vorhaben ein höherer Versiegelungsgrad erzielt werde, zum Ausgleich jedoch größtenteils eine Dachbegrünung vorgenommen werde. Diese könne die verloren gegangenen Funktionen von unversiegelten Flächen (bspw. Versickerung von Niederschlagswasser) nicht angemessen kompensieren. BV: Wird nicht berücksichtigt. Begründung: Der Forderung nach einer Überarbeitung der Planung dahingehend, dass der größtmögliche Erhalt der Bäume vorgesehen wird, soll aus folgenden Gründen nicht entsprochen werden: Der gesamte Baumbestand wurde im Hinblick auf dessen Habitus, Vitalität und langfristige Standsicherheit gutachterlich geprüft. Das vorliegende Gutachten weist für alle im Plangebiet befindlichen Bäume diesbezüglich zum Teil erhebliche Mängel aus. Wesentliche Gründe hierfür sind die meist gebäudenahen Standorte der Bäume, die geringen Abstände untereinander und die teilweise starken Schrägstellungen der Stämme. Diese schlechten Standortbedingungen sind Ursache der zumeist nur einseitigen Kronenausbildung. Zusätzlich ist der Baumbestand durch Stammschäden und -verletzungen, vermutlich zum Teil durch Lieferfahrzeuge verursacht, sowie unsachgemäß durchgeführte Schnittmaßnahmen stark beeinträchtigt. Ferner sind mit der geplanten Baumaßnahme erhebliche Beeinträchtigungen der Bäume nicht auszuschließen. Aufgrund der im Gutachten festgestellten Vorschädigungen, der mangelnden Standsicherheit und zu erwartenden Beeinträchtigungen während der Bauphase wurde im Zuge der Abwägung nicht dem Erhalt des Baumbestandes, sondern der Neuanpflanzung von Bäumen der Vorzug gegeben. Mit einer Neuanpflanzung in den Bereichen, für die perspektivisch eine hohe Lebenserwartung der Bäume wahrscheinlich ist, wird langfristig die Begrünung im Gebiet gewährleistet. Zu a) ist ergänzend anzumerken: Dass sich die Fällung aller 27 Bäume belastend auf die ohnehin schon ungünstige klimatische Situation im Plangebiet auswirken wird, ist nicht auszuschließen. Die Stadt entscheidet sich aber dennoch für das Vorhaben in der vorliegenden Form, weil damit eine spürbare Verbesserung der Nahversorgungsqualität im Stadtteil erzielt werden kann. Daraus und in Verbindung mit der zentralen Lage und der ÖPNV-Anbindung ist aus dem näheren und weiteren Umfeld ein größerer Zustrom von Kunden, die ihre Einkäufe ohne KFZ erledigen, zu erwarten. Dies führt wiederum zu positiven klimatischen Effekten. Zudem erfolgt durch die Dachbegrünung und durch Baum- und sonstige Bepflanzungen ein klimawirksamer Ausgleich. Hinsichtlich der Gründe für die Fällung der Bäume Nr. 1-12 und 14 siehe oben. § 13 BNatSchG, bei dem es sich seiner Überschrift nach um einen allgemeinen 14.10.2015 Seite 4 von 5 berücksichtigt J N Abwägungsvorschlag zum vB-Plan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Grundsatz handelt, wurde in der Stellungnahme nur unvollständig wiedergegeben. Zwar sind danach erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft vom Verursacher vorrangig zu vermeiden. Weiter ist dort aber geregelt, dass nicht vermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen durch Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen oder, soweit dies nicht möglich ist, durch einen Ersatz in Geld zu kompensieren sind. Danach wurde vorliegend verfahren. Dass die Vermeidung und der Ausgleich von Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes im Rahmen der Abwägung gem. § 1a Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen seien, ist zutreffend. Vorliegend wurde danach verfahren. Die Eingriffsregelung wurde angewendet und in der Abwägung berücksichtigt. Zu b): Die Eingriff-Ausgleichs-Bilanz erfolgte nach dem in der Stadt Leipzig verwendeten „Leipziger Bewertungsmodell“. Hierbei wurden die im Bewertungsmodell angemessenen Biotopwerte angesetzt. Die auf dieser Grundlage vorgenommene Bewertung des Ist-Zustandes des Baugrundstückes und der durch die Planung beabsichtigten Entwicklung ergab eine für die Planung positive Bilanz. Die wesentlichen Gründe liegen insbesondere in den sehr guten Auswirkungen der extensiven Dachbegrünung auf die Schutzgüter Boden, Klima und Wasser. Die Bilanzierung wurde durch die zuständige untere Naturschutzbehörde geprüft und vollumfänglich bestätigt. Im Ergebnis kann der Eingriff (die zusätzliche Versiegelung und die Beseitigung des Baumbestandes) infolge der vorgesehenen Pflanzmaßnahmen und der großflächig geplanten extensiven Dachbegrünung im Plangebiet vollständig kompensiert werden. 14.10.2015 Seite 5 von 5 berücksichtigt J N Teil A: Planzeichnung P1 EH P1 P3 GH max. 126,6 m 0,55 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 Datum: 28.11.2014 Planzeichenerklärung [entsprechend PlanZV] I. Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 und 7, § 12 Abs. 3 BauGB] 6 EH 0,55 GH max. 126,5 m Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 28.11.2014 23.09.2104 Datum: 15.09.2014 Teil B: Text zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Seite 1 Teil B: Text Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DINVorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, während der Sprechzeiten eingesehen werden. Festsetzungen [§ 9 Abs. 1, § 12 Abs. 3 BauGB] Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig. [§ 12 Abs. 3a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB] 1. 1.1. 1.2. Art der baulichen Nutzung [§ 12 Abs. 3 BauGB] Zulässig ist ein Einzelhandelsbetrieb mit Angebotsschwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel und einem „Leipziger Laden“ (dieser als Konzessionärsfläche) mit einer Verkaufsfläche von insgesamt bis zu 1.200 m². Abweichend von 1.1 kann ein Lebensmittelvollsortimenter (ohne zusätzlichen „Leipziger Laden“) auf einer Verkaufsfläche von bis zu 1.200 m² zugelassen werden. 2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB] Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von - Stellplätzen mit ihren Zufahrten und - Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,95 überschritten werden. [§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 3. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] Die Befestigung der Stellplätze ist so herzustellen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. 4. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen [§ 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB] Jede der mit „P1“ bezeichneten Flächen ist mit einer Gruppe von vier Gehölzen, darunter ein standortgerechter hochstämmiger mittelkroniger Laubbaum (StU: 20 cm bis 25 cm), zu bepflanzen. Für den Baum ist ein Kronenansatz in 2,50 m Höhe zu gewährleisten. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die mit „P2“ bezeichnete Fläche ist vollständig mit Bodendeckern zu bepflanzen. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Für die mit „P3“ bezeichnete Fläche gilt: a) Entlang der festgesetzten „Fläche für Pkw-Stellplätze“ sowie der „Fläche für Zuund Ausfahrten“ ist eine Strauchhecke anzupflanzen. Die Heckenpflanzen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. b) Innerhalb der Fläche sind vier standortgerechte hochstämmige mittelkronige Laubbäume (StU: 20 cm bis 25 cm) im Abstand von 8 m bis 10 m zu pflanzen. Für die Bäume ist ein Kronenansatz in 2,50 m Höhe zu gewährleisten. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. c) Ausnahmsweise zulässig ist zudem die Errichtung eines Werbeträgers auf einer 4.1. 4.2. 4.3. 28.11.2014 Teil B: Text zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Seite 2 4.4. 4.5. 4.6. Grundfläche von bis zu 3,0 m² (weiteres siehe Werbekonzept des Vorhabenträgers) Innerhalb der nördlichen Fläche für Pkw-Stellplätze sind drei standortgerechte hochstämmige mittelkronige Laubbäume (StU: 20 cm bis 25 cm) in regelmäßigen Abständen von 9,5 m bis 13 m (je nach Anordnung der Stellplätze) zu pflanzen. Für die Bäume ist ein Kronenansatz in 2,50 m Höhe zu gewährleisten. Für jeden Baum ist eine offene Bodenfläche von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baumscheiben sind vor Überfahren zu schützen. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. An der dem Vorhabengrundstück zugewandten Seite der festgesetzten Lärm- und Sichtschutzanlage ist eine Wandbegrünung zu pflanzen. Je laufende 1 m Mauerlänge sind mind. zwei Rank-, Schling- oder Kletterpflanzen zu pflanzen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. Auf mindestens 60 % der Dachfläche des Vorhabens ist eine extensive Dachbegrünung (Substratschicht ≥ 5 cm) zu pflanzen. Die Pflanzungen sind bei Abgang zu ersetzen. Für die Auswahl der Gehölze, sonstigen Pflanzen u. Pflanzqualitäten wird auf den Anhang II der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen. 28.11.2014 Erhalt u. Anpas- Albert-Schweitzer-Str. Wurzelschutz VRV -0,02 Dach bekie sung +7,74 120,6 120,8 NHN ca. ca. 2,5 % 2,5 % ca. 2% ca. 36 m Dachbekiesung +4,48 2,5 % RWA +7,74 RWA +7,74 RWA RWA RWA RWA RWA RWA % ca. 2,5 ecks tr. 2,5 OK F ca. irst +7,48 % -0,74 Dach bekie s -0,56 ung . Rieb 3% m 3 3, -0,84 -0,84 Lipsi usstr +7,74 -0,28 Folie ndac h +7,74 ca. -0,84 -0,84 2,5 % -0,02 ca. 4 % +7,74 -0,02 Trafo neu -0,02 Ein- und Ausfahrt LKW, 3-achs ig, L= 10,10 m vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Datum: 28.11.2014 Ersatzneubau REWE-Markt mit Darstellung der Dachdraufsicht ihres etwa Rauch- und extensiv Rd. 1.140 Kiesstreifen anlage versiegelte bzw. teilversiegelte Kunden-Pkw-Parkplatz mit 15 Erwachsene mit Kleinkind(ern) [ sind zur Minderung von len. Die der restlichen flussbeiwert: 0,5) zu erfolgen. Nebenanlagen (Zufahrten, davon zwei [ ] und drei ]. Die innerhalb der mit Asphaltbelag oder gleichwertig herzustelhat mit Materialien (Ab- Pflanzungen Baum Neupflanzung Strauchhecke Neupflanzung Sonstige Darstellungen Fahrzeugein- und -ausfahrt Kundenzugang Abbruch -0,02 der geplanten in Meter unter (-) der 0,00 m (OK der Oberkante von Bauwerksteilen des geplanten Vorhabens in Meter (+) bzw. unter (-) der 0,00 m (OK EG Verbrauchermarkt = 118,75 m der Oberkante von Bauwerksteilen des geplanten Vorhabens in Meter NHN) Plangrundlage 398 3 Vorhandener Laubbaum vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Datum: 28.11.2014 Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ (Entwurf) Seite 1 Teil D: Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes Bebauungskonzept Die REWE-Group plant für den Standort Riebeckstraße Leipzig-Reudnitz den Abriss der sich in einem schlechten baulichen Zustand befindlichen DDR-Kaufhalle und die Neuerrichtung eines attraktiven Lebensmittelmarktes einschließlich eines getrennt davon platzierten kleineren Bäckereiladens mit Cafe. Verbunden sind diese beiden Einheiten durch einen überdachten Eingangsbereich in Form einer kleinen Passage mit Verweilqualität. Im Hofbereich, der ebenfalls über die Passage erreichbar ist, befinden sich die Kundenstellplätze sowie der Anlieferungsbereich. Angestrebt wird der Neubau eines Lebensmittelmarktes mit ca. 1.050 m² Verkaufsfläche, der den heutigen funktionellen Ansprüchen an einen Gewerbebau dieser Art im innerstädtischen Bereich gerecht wird und zugleich Raum für ein größeres sowie differenzierteres Warenangebot bietet. Mit dem Neubau wird die städtebauliche Lücke in der bestehenden Blockrandbebauung zumindest über zwei Geschosse komplett geschlossen und damit der bestehende Straßenzug gestalterisch aufgewertet. Das Cafe bietet sich zudem als zusätzlicher Treffpunkt für das Quartier an. Erschließung Das Grundstück des REWE-Marktes ist hinsichtlich des Verkehrs und der Stadttechnik voll erschlossen. Die Anfahrt des Kunden- und Anlieferverkehrs erfolgt unverändert über die Mühlstraße an der südlichen Grundstücksgrenze und erfolgt damit getrennt vom fußläufigen Kundenzugang, der sich wie bisher an der Riebeckstraße befindet und damit günstig zu unweit vorhandenen Haltestellen der Straßenbahnlinie 4 und der Buslinie 70 liegt. Für den ruhenden Verkehr werden - aufgeteilt in zwei Gruppen - 15 Pkw-Abstellmöglichkeiten im Hofbereich geschaffen. Neun Stellplätze befinden sich an der westlichen Grundstücksgrenze, davon zwei behindertengerecht und drei als Eltern-Kind-Stellplatz ausgeführt. Die restlichen sechs Stellplätze sind im Einfahrtsbereich an der Mühlstraße angeordnet. Fahrradabstellmöglichkeiten wurden im Hof (acht „Leipziger Bügel“), unmittelbar angrenzend an den überdachten Eingangsbereich sowie auf dem Fußweg der Riebeckstraße (sieben „Leipziger Bügel“) zwischen den dortigen Baumscheiben vorgesehen. Insgesamt entstehen damit 30 Fahrradabstellplätze. Für die technische Erschließung des Neubaus sind sämtliche Anschlüsse vorhanden. Ein möglicher Abwasseranschluss als Mischwasserleitung DN 250 kann an den für das Grundstück bestehenden Übergabeschacht im vorhandenen öffentlichen Mischwasserkanal DN 450 STZ in der Riebeckstraße erfolgen. Ein weiterer Anschluss zur Ableitung des anfallenden Schmutz- und Niederschlagswassers ist an den öffentlichen Mischwasserkanal DN 500 STZ in der Mühlstraße gegeben (Stellungnahme der Kommunalen Wasserwerke Leipzig [KWL] vom 28.01.2013). Für den Trinkwasseranschluss bietet sich die in der Riebeckstraße liegende öffentliche Trinkwasserleitung DN 150 GG an, von der gegenwärtig das Grundstück mit Trinkwasser versorgt wird. Eine weitere Versorgungsmöglichkeit besteht von der in der Mühlstraße vorhandenen öffentlichen Trinkwasserleitung DN 150 GG (Stellungnahme der KWL vom 28.01.2013). 28.11.2014 Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ (Entwurf) Seite 2 Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes befindlicher Leitungs- und Anlagenbestand, der den existierenden Verbrauchermarkt mit Strom- und Gas versorgt, muss an die neuen Anforderungen des geplanten Ersatzneubaus für den Markt angepasst werden. Insoweit ist dessen Versorgung mit Strom und Gas gesichert (Stellungnahme vom 22.02.2013 der Netz Leipzig GmbH im Auftrag der Stadtwerke Leipzig). In diesem Zusammenhang wird die auf dem Grundstück vorhandene Transformatorenstation verlegt und als nördlicher Abschluss in die Stellplatzanlage an der Mühlstraße eingeordnet. Im Rahmen der Erschließungsplanung werden alle Anschlusserfordernisse mit den Versorgungsunternehmen abgestimmt. Gebäude Die neuen baulichen Anlagen schließen die Lücke innerhalb der bestehenden viergeschossigen Blockrandbebauung. Durch das großflächige Oberlichtband des Lebensmittelmarktes, den Backshop als eigenständigen verglasten Baukörper und das durchlaufende Dach mit überhöhter Attika gelingt eine angemessene Vermittlung zwischen den unterschiedlichen Höhen der sich anschließenden Wohngebäude. Damit kann die Baulücke über fast zwei Vollgeschosse geschlossen und der Marktneubau in das vorhandene städtebauliche Gefüge verträglich integriert werden. Als quasi fünfte Fassade erhält das Marktgebäude eine mindestens 60 % (ca. 1.055 m²) der Dachfläche umfassende extensive Dachbegrünung auf einer Substratschicht ≥ 5 cm. Lediglich das Dach des niedrigeren Anlieferungsbereiches sowie der über dem Bäckereiladen befindliche Dachanteil werden bekiest und damit nicht begrünt. Die bauliche Qualität des Neubaus, die helle Atmosphäre der Innenräume und die Umsetzung zeitgemäßer Energiestandards werden zur Akzeptanz bei Kunden, Anwohnern und Mitarbeitern der stark frequentierten Verkaufseinrichtung beitragen. Freiflächengestaltung und Einfriedung Mit der Umgestaltung des Grundstücks sind größere Eingriffe in den vorhandenen Grünbestand verbunden, die einhergehen mit Versiegelungen bislang nicht versiegelter Flächen. Die Gestaltung und Ausführung der Freiflächen ist daher ausgerichtet, auf einem möglichst hohen Anteil der verbleibenden und nicht vollständig versiegelten Grundstücksflächen natürliche Versickerungsvorgänge zu sichern. Deshalb werden die Stellplatz- und Randflächen mit sickerfähigen Materialien (Abflussbeiwert: 0,5) ausgeführt, so dass das auf diesen Flächen anfallende Niederschlagswasser auch dort versickern kann. Darüber hinaus werden wenigsten neun standortgerechte hochstämmige mittelkronige Laubbäume (StU: 20 cm bis 25 cm) sowie zahlreiche Büsche und Sträucher als Hecken innerhalb der dafür festgesetzten Areale an der westlichen Grundstücksgrenze angepflanzt. Bezüglich der hierfür zum Anpflanzen vorgeschlagenen Arten wird auf den Anhang II der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan verwiesen. Um den Erhalt einer Baumgruppe auf der außerhalb des Vorhabenflurstücks gelegenen Liegenschaft 303/2 zu gewährleisten, wird dort auf eine Anpassung des Höhenniveaus verzichtet. Im Bereich der nördlichen Stellplatzanlage ist aus Gründen des Sichtschutzes und zur Sicherung des entlang der Grundstücksgrenze verlaufenden Geländesprungs eine ca. 2,00 m hohe massive Wand vorgesehen. Wegen des Versatzes im Geländeniveau von etwa 1,10 m weist diese Wand gegenüber den angrenzenden Nachbargrundstücken jedoch nur eine Höhe von rd. 0,9 m auf. 28.11.2014 Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ (Entwurf) Seite 3 Im Bereich der zu sichernden Baumgruppe wird die Wand auf der Grundstücksgrenze errichtet, jedoch konstruktiv an die bestehende Wurzellage angepasst. Immissionsschutz Aus den Erkenntnissen einer Schallimmissionsprognose resultieren die Gestaltung der Freiflächen und Festlegungen zur Haustechnik, um eine schalltechnische Verträglichkeit mit gesunden Lebensbedingungen in den angrenzenden Wohnhäusern zu gewährleisten. Die immissionsschutzrechtlichen Vorgaben sollen die Lärmbelastung im Blockinnenbereich mindern. Deshalb sind bei der Realisierung des Vorhabens die nachstehenden Anforderungen zu erfüllen:  Während der Verladearbeiten sind die Motoren abzustellen. Entsprechende Hinweisschilder sind anzubringen.  Die Rampe ist einzuhausen, ca. 18 m überdacht vorzuziehen und falls erforderlich innen schallabsorbierend gemäß schalltechnischer Untersuchung zu verkleiden.  Die Öffnungszeiten dürfen den Zeitraum 7:00 Uhr bis 22:00 Uhr nicht überschreiten. Damit soll sichergestellt werden, dass der letzte Kunde den Parkplatz spätestens 22:15 Uhr verlassen hat. Anlieferungen sind nur im Zeitraum von 06:00 Uhr bis 22:00 Uhr möglich.  Für die Fahrgassen des Parkplatzes ist eine Asphaltoberfläche oder ein schalltechnisch gleichwertiger Belag zu realisieren (z.B. Pflasterbeläge ohne Fase mit entsprechender Verlegung, vgl. Zeitschrift Beton 1/92).  Es sind Einkaufswagen aus Kunststoff zu verwenden.  Die technischen Anlagen, die auf dem Dach des Vorhabens errichtet werden sollen, sind entsprechend dem Ansatz der Untersuchungsvariante 2 der Schallimmissionsprognose vom 22.04.2013 auszuführen. Die Sichtschutzwand im Bereich der nördlichen Stellplatzanlage dient nicht unmittelbar der Erfüllung von Auflagen aus der Schallimmissionsprognose, führt aber dennoch zu einer Dämpfung der beim Ein- und Ausparken der Kraftfahrzeuge entstehenden Lärmemissionen. Werbeanlagen Für den neuen Verbrauchermarkt sind mehrere Werbeanlagen gemäß dem dazu erarbeiteten Werbekonzept vorgesehen, das auch Bestandteil des Durchführungsvertrages wird. Relevant für das verbindliche Bauleitplanverfahren des Vorhabens sind zwei Anlagen mit städtebaulicher Wirkung. Es handelt sich zum einen um die Neustationierung des bereits vorhandenen Hinweisschildes für die Zufahrt zum Kundenparkplatz an der Mühlstraße und zum anderen um den typischen REWE-Schriftzug mit 1,6 m hohen Buchstaben an der Fassade Riebeckstraße. Diese rd. 6,0 m lange Werbeanlage wird in der Dunkelheit rückseitig mit weißem LEDLicht ausgeleuchtet. Die Ausleuchtung erfolgt dabei so, dass nur die Buchstaben die Leuchthintergrundfläche bilden, also im Wesentlichen nur die Buchstaben leuchten. 28.11.2014 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ Stadtbezirk: Südost Ortsteil: Reudnitz-Thonberg Übersichtskarte: Umgebung des Bebauungsplangebietes Plangebiet Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: Kühnl + Schmidt Architekten AG, Niederlassung Leipzig Christianstraße 25, D·04105 Leipzig Tel.: 0341/98401-0; Fax: 0341/98401-10; email@ks·architekten.de Dr. Paatz und Partner GmbH Ingenieurbüro für Stadtplanung und Stadterneuerung Gerhard-Ellrodt-Straße 24; 04249 Leipzig Telefon: 0341 4243240; Telefax: 0341 4243246; eMail: paatz.gmbh@t-online.de 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS 1. 2. 3. 4. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.4.1. 5.4.2. 6. 6.1. 6.1.1. 6.1.2. 6.1.3. 6.1.4. 6.2. 6.2.1. 6.2.2. 6.2.3. 6.2.4. 6.2.5. 7. 7.1. 7.1.1. 7.1.2. 7.1.2.1. 7.1.2.2. 7.1.2.3. 7.1.3. 7.2. 7.2.1. 7.2.2. 7.2.3. 7.2.4. 7.2.5. 7.2.6. 7.3. 7.4. 7.5. 8. 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 9. 9.1. 9.2. 9.3. 10. 14.10.2015 Lage und Größe des Plangebietes.................................................................................................... 4 Planungsanlass und -erfordernis....................................................................................................... 4 Ziele und Zwecke der Planung .......................................................................................................... 4 Verfahrensdurchführung.................................................................................................................... 5 Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes......................................................................5 Topografie.......................................................................................................................................... 5 Vorhandene Bebauung und Nutzungen............................................................................................. 6 Vorhandene Wohnbevölkerung.......................................................................................................... 6 Technische Infrastruktur..................................................................................................................... 6 Verkehrsinfrastruktur......................................................................................................................... 6 Ver- und Entsorgungsanlagen............................................................................................................ 7 Planerische und rechtliche Grundlagen.............................................................................................8 Planungsrechtliche Grundlagen......................................................................................................... 8 Ziele der Raumordnung..................................................................................................................... 8 Flächennutzungsplan......................................................................................................................... 8 Landschaftsplan................................................................................................................................. 8 Zulässigkeit von Bauvorhaben........................................................................................................... 9 Sonstige Planungen........................................................................................................................... 9 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipzig ..................................................................................9 Stadtentwicklungsplan Zentren.......................................................................................................... 9 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung...........................................................10 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen..............................................................................11 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum....................................................................11 Umweltbericht.................................................................................................................................. 11 Einleitung......................................................................................................................................... 11 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes......................................................................12 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.....................................................................13 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG......................................................................13 Sonstige fachliche Grundlagen........................................................................................................ 13 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.......................................................14 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange................16 Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung 17 Luft und Klima.................................................................................................................................. 17 Pflanzen........................................................................................................................................... 18 Tiere................................................................................................................................................ 19 Menschen........................................................................................................................................ 20 Kultur- und sonstige Sachgüter........................................................................................................ 21 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen...................................21 Anderweitige Planungsmöglichkeiten.............................................................................................. 22 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen......................................................................23 Zusammenfassung.......................................................................................................................... 24 Ergebnisse der Beteiligungen.......................................................................................................... 24 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit auf anderer Grundlage....................................................24 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Bürgervereine..............................25 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf................................................................27 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf.......................................................................................28 Städtebauliches Konzept/Vorhaben- und Erschließungsplan...........................................................29 Bebauungs-/Nutzungskonzept......................................................................................................... 29 Erschließungskonzept...................................................................................................................... 30 Grünordnerisches Konzept.............................................................................................................. 30 Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches...................................................................................31 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 3 11. 11.1. 11.2. 11.3. 11.4. 11.4.1. 11.4.2. 11.4.3. 11.4.4. 11.5. 11.7. 11.7.1. 11.8. 12. Festsetzungen................................................................................................................................. 32 Art der baulichen Nutzung [§ 12 Abs. 3 BauGB]..............................................................................32 Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 BauNVO] .....................................33 Überbaubare Grundstücksfläche [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO].............................33 Nebenanlagen und Stellplätze [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]..................................................................34 Nebenanlagen [§ 14 Abs. 1 i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO].................................................................34 Flächen für Stellplätze [§ 12 Abs. 1 BauNVO]..................................................................................34 Flächen für Fahrradstellplätze [§ 12 Abs. 1 BauNVO]......................................................................35 Flächen für Zu- und Ausfahrten ...................................................................................................... 35 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB]................................................................................................................ 36 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des BundesImmissionsschutzgesetzes [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]....................................................................36 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern u. sonstigen Bepflanzungen [§ 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB].......36 Pflanzempfehlungen [Anhang III der Begründung]...........................................................................38 Sonstiges [§ 12 Abs. 3a BauGB]...................................................................................................... 38 Flächenbilanz des Plangebietes...................................................................................................... 39 Anhang I: II: III: IV: Gehölzbestand Hinweise Pflanzempfehlungen Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10 Abs. 4 BauGB] 11.6. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 4 A. EINLEITUNG 1. Lage und Größe des Plangebietes Das Plangebiet dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Südost, Ortsteil Reudnitz-Thonberg und umfasst innerhalb einer geschlossenen Blockrandbebauung einen seit den 1960iger Jahren betriebenen Einzelhandelsbetrieb. Es wird umgrenzt • im Norden durch die Oststraße, • im Osten durch die Riebeckstraße, • im Süden durch die Mühlstraße und • im Westen durch die Albert-Schweitzer-Straße. Die räumliche Lage des ca. 0,35 ha großen Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. der Planzeichnung zu ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches kann Kap. 10 dieser Begründung entnommen werden. 2. Planungsanlass und -erfordernis Anlass für dieses Planverfahren war die gegenüber der Stadt Leipzig geäußerte Absicht eines Vorhabenträgers, am Standort Riebeckstraße 10-14 für eine größere Verkaufsfläche den bestehenden Einzelhandelsbetrieb durch ein neues Gebäude zu ersetzen. Beabsichtigt ist die Errichtung eines Lebensmittelvollsortimenters mit rd. 1.050 m² ebenerdiger Verkaufsfläche sowie einer ergänzenden, ca. 65 m² umfassenden Konzessionärsfläche des Typs „Leipziger Laden“ (z.B. ein Bäcker mit Café und Imbissangebot). Das Planungserfordernis begründete sich mit den fehlenden bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für das beabsichtigte Bebauungsanliegen. Obwohl das Grundstück Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist und sich im unbeplanten Innenbereich befindet, konnte eine Baugenehmigung nach § 34 BauGB nicht erteilt werden, weil sich das Vorhaben insbesondere hinsichtlich des angestrebten Maßes der baulichen Nutzung und der für die Bebauung beanspruchten Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Darüber hinaus ergab sich das Planungserfordernis aus der Ermittlung und Prüfung der Auswirkungen aus dem beabsichtigten, ca. 1.200 m² Verkaufsfläche umfassenden großflächigen Lebensmittelmarktes in Bezug auf dessen Ansiedlung innerhalb eines allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO. Im Rahmen des Planverfahrens war eine sachgerechte Abwägungsentscheidung zum angestrebten Vorhaben unter Berücksichtigung der • nachbarlichen Belange, • zu erwartenden Verkehrsbelastungen und damit verbundenen Emissionen sowie • Nachweisführung zur städtebaulichen Verträglichkeit als Voraussetzung für die Ansiedlung des ca. 1.200 m² Verkaufsfläche umfassenden großflächigen Lebensmittelmarktes herbeizuführen. 3. Ziele und Zwecke der Planung Ziel der Planung war es, am Standort Riebeckstraße 10-14 die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Lebensmittelvollsortimenters mit rd. 1.050 m² ebenerdiger Verkaufsfläche, für die Errichtung einer ca. 65 m² umfassenden Konzessionärsfläche sowie für die Umgestaltung der Außenanlagen einschließlich der Errichtung von 15 Kundenparkplätzen zu schaffen. Die Planung erfolgte mit dem Zweck, an diesem Standort auch weiterhin wichtige Funktionen der Nahversorgung für die angrenzenden Wohngebiete zu gewährleisten. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 5 Die erarbeitete planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung des neuen Lebensmittelvollsortimenter hat darüber hinaus • die bebaubaren von den nicht bebaubaren Bereichen eindeutig abgegrenzt, • Rechtssicherheit für den Grundstückseigentümer hinsichtlich der zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten geschaffen, • die verkehrliche sowie medientechnische Erschließung planungsrechtlich gesichert und • die schützenswerten Belange von Natur und Umwelt, insbesondere hinsichtlich des Immissionsschutzes berücksichtigt. Hierzu wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Fachgutachten zum Immissionsschutz und zum Baumbestand erstellt 4. Verfahrensdurchführung Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 08.07.2015 Aufstellungsbeschluss vom Beschluss Nr. RBV-00369/14, bekannt gemacht in der Leipziger Volkszeitung (LVZ) Seite 24 Nr. 164/2015 vom 17.07.2015 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 23.01.2013 / 01.02.2013 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf (§ 4 Abs. 2 BauGB), mit Schreiben vom Öffentliche Auslegung des Entwurfes (§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht in der Leipziger Volkszeitung (LVZ) Seite 24 Nr. 164/2015 vom 17.07.2015 28.07.2015 28.07.2015 bis 27.08.2015 Nachstehende Besonderheit der Durchführung des Verfahrens ist zu nennen: • Absehen von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB abgesehen. Der Vorhabenträger hat am 06.11.2012 eine öffentliche Veranstaltung im Beisein von Mitarbeitern des Stadtplanungsamtes in der 125. Mittelschule Leipzig, Heinrichstraße 43/45 durchgeführt, in der die Öffentlichkeit entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB über die Planung unterrichtet wurde und in der Gelegenheit zur Erörterung bestand. Unabhängig davon wurden bestimmte Bürgervereine zeitgleich mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange beteiligt. Siehe auch Kap. 8.1. B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 5.1. Topografie Das Plangebiet weist nur ein geringes Gefälle auf, so dass die Topografie durch keine Besonderheiten gekennzeichnet wird. Die durchschnittliche Höhenentwicklung bewegt sich i.R. zwischen 118,5 m NHN1 bis 119,5 m NHN, wobei zwischen beiden Höhenwerten Abstände von 40 m bis zu 130 m zu verzeichnen sind. Die Tiefpunkte befinden sich insbesondere im Bereich der Anlieferzone der Kaufhalle und sind bei deren Errichtung durch eine entsprechende Geländemodellierung angelegt worden, um die Rampenhöhe von ca. 1,10 m für die Lieferfahrzeuge zu erreichen. 1 Normalhöhennull. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 6 Dadurch entstand im Hof der Kaufhalle zum bestehenden Geländeniveau ein Geländesprung mit ähnlicher Höhe, der an der westlichen Grenze zu den Nachbarflurstücken 303/6 und 303/8 durch eine Stützwand abgefangen wurde. 5.2. Vorhandene Bebauung und Nutzungen Das rd. 3.313 m² große Plangebiet ist gekennzeichnet durch seine Lage in einer als Folge des II. Weltkrieges entstandenen Baulücke in einer ansonsten noch nahezu geschlossenen und überwiegend viergeschossigen gründerzeitlichen Blockrandbebauung mit vorherrschender Wohnnutzung. Die Baulücke wird seit den 1960iger Jahren durch eine freistehende, eingeschossige Typenkaufhalle in Metallleichtbauweise ausgefüllt. Mit seiner gegenwärtig etwa 700 m² umfassenden Verkaufsfläche beansprucht der vorhandene Einzelhandelsbetrieb über 40 % der Grundstücksfläche. Die Warenanlieferung erfolgt über die Grundstückszufahrt an der Mühlstraße. Diese Zu- und Ausfahrt müssen auch Kunden mit Pkw nutzen, die im Innern des Grundstückes Stellplätze aufsuchen. Der Eingang in den bestehenden Einzelhandelsbetrieb liegt an der Riebeckstraße. Infolge der beengten Verhältnisse ist der Standort fast vollständig versiegelt, wozu neben der Verkaufseinrichtung insbesondere die innere verkehrliche Erschließung beiträgt. Als Besonderheit des Plangebietes ist seine Lage in einem archäologischen Relevanzbereich zu nennen, belegt durch aus dem Umfeld bekannte archäologische Kulturdenkmale2. 5.3. Vorhandene Wohnbevölkerung Im Umkreis mit einem Radius von 500 m (= 78,5 ha) um den Bestandsmarkt leben nahezu 10.000 Einwohner in über 5.000 Haushalten. Das Umfeld des Plangebietes im Ortsteil Reudnitz ist durch eine heterogene Wohnbevölkerung mit einem deutlich unter dem Altersdurchschnitt der Stadt Leipzig (43,0 Jahre) liegenden Durchschnitt (37,3 Jahre) gekennzeichnet. Die frühere soziale Durchmischung ist infolge der in den Jahren nach 1990 eingetretenen Abwanderungen nur noch partiell vorhanden. Diesbezüglich kann ggf. mit dem Marktneubau eine Stabilisierung einhergehen, weil seine größere Verkaufsfläche eine übersichtlichere Präsentation des erweiterten Angebotssortimentes erlaubt und damit die von der Kundschaft angenommene Nahversorgungsfunktion der Verkaufseinrichtung qualitativ und quantitativ verbessert. Ein überlegter Wegzug in vermeintlich besser versorgte Wohnquartiere könnte damit eventuell nicht mehr zur Diskussion stehen. 5.4. Technische Infrastruktur 5.4.1. Verkehrsinfrastruktur Straßenverkehr Im Süden erfolgt die Anbindung des Plangebietes über die Mühlstraße an die östlich angrenzende Riebeckstraße und die westlich gelegene Prager Straße. Beide Hauptverkehrsstraßen verbinden das Plangebiet direkt mit dem Stadtzentrum sowie den Stadtteilen und dem Stadtumland im Osten und Südosten. Aufgrund gegenwärtig nicht hinreichender Tragfähigkeit des Gleiskörpers der Straßenbahn in der Riebeckstraße ist das Queren dieser Straße am Knoten Mühlstraße/Kurt-Günter-Straße sowie das Linksabbiegen aus der Riebeckstraße in diese beiden Straßen nicht möglich3. 2 3 Gemäß Stellungnahme vom 06.02.2013 des Landesamtes für Archäologie. Gemäß Stellungnahme vom 20.03.2013 der Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB). 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 7 Öffentlicher Personennahverkehr Wie bereits oben erwähnt befinden sich im Straßenraum der Riebeckstraße Gleisanlagen der Straßenbahn mit Haltestellen der Linie 4 am Verbrauchermarkt, die auch durch die dort verkehrende Buslinie 70 genutzt werden. Damit ist langfristig eine sehr gute Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum und die östlichen Stadtteile gewährleistet. Fußgänger- und Radverkehr Die Riebeckstraße ist für den Fußgängerverkehr durch eigene Gehwege gut nutzbar. Für Radfahrer ist in dieser Straße beidseitig kein Radfahrstreifen vorhanden. Ruhender Verkehr Gegenwärtig stehen für die Abdeckung des Bedarfs an Abstellmöglichkeiten für Kunden-Pkw im Hof des bestehenden Einzelhandelsbetriebes 20 Stellplätze zur Verfügung. Zusätzlich sind außerdem noch mehrere Stellplätze (Parkbuchten) in der Riebeckstraße am Markt vorhanden, die auch durch Kunden genutzt werden können. Zudem befinden sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite weitere öffentlich nutzbare Stellplätze. Insgesamt ist aber das Stellplatzangebot auf den Straßen im Umfeld des Plangebietes beschränkt und wird im Wesentlichen durch die Anwohner ausgelastet. 5.4.2. Ver- und Entsorgungsanlagen Das Plangebiet ist seit über 100 Jahren bebaut und mit allen Medien (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation) entlang der Riebeck- und Mühlstraße grundsätzlich erschlossen. Somit kann zur Ver- und Entsorgung des neuen Einzelhandelsbetriebes auf die bestehenden Netzstrukturen des angrenzenden Umfeldes zurückgegriffen werden. Energie-, Gas- und Fernwärmeversorgung Das Plangebiet kann ausreichend energetisch versorgt werden. In den angrenzenden Straßen befinden sich Strom- und Gasversorgungsleitungen der Stadtwerke Leipzig GmbH. Abhängig vom künftigen Bedarf können Netzerweiterung notwendig werden. Im südlichen Bereich der Mühlstraße befinden sich außerdem Fernwärmeversorgungsanlagen, auf die für die Heizung des Einzelhandelsbetriebes zurückgegriffen werden kann4. Abfallentsorgung Die Abfallentsorgung kann gesichert werden, da eine Erschließung des Baugebietes entsprechend den technischen Anforderungen der Stadtreinigung Leipzig über die Mühlstraße gewährleistet ist 5. Trinkwasserversorgung Das Grundstück ist trinkwasserseitig voll erschlossen. Die vorhandenen Anschlüsse sind nach Erfordernis und Abstimmung mit dem Versorgungsunternehmen anzupassen6. Schmutzwasser- und Regenwasserentsorgung Das Grundstück ist abwasserseitig ebenfalls voll erschlossen. Die bestehenden Anschlüsse sind nach Erfordernis und Abstimmung mit dem Versorgungsunternehmen anzupassen. Ergänzend weist das Versorgungsunternehmen zur Regenwasserentsorgung darauf hin, dass bisher nicht alle versiegelten Flächen des Bestandes im Plangebiet abflusswirksam im Regenwetterfall sind. Bei der Entsorgung des Niederschlagswassers von den künftig versiegelten Flächen über den vorhandenen Mischwasseranschluss in der Riebeckstraße ist eine gedrosselte Einleitung erforderlich. Die Drosselmenge ergibt sich aus den Bestandsflächen mit 25 l/s. Alternativ kann eine ev. ungedrosselte Einleitung von Regenwasser in die in der östlichen Fahrbahn der Riebeckstraße vorhandene Mischwasserleitung DN 500 erfolgen, wobei jedoch aufgrund 4 5 6 Gemäß Stellungnahme vom 22.02.2013 der Netz Leipzig GmbH. Gemäß Stellungnahmen vom 14.02.2013 und 24.08.2015 der Stadtreinigung Leipzig. Gemäß Stellungnahmen vom 01.03.2013 und 28.08.2015 der Kommunalen Wasserwerke Leipzig (KWL). 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 8 der zu erwartenden Regenwassermenge trotzdem davon auszugehen ist, dass ebenfalls eine zumindest anteilige Rückhaltung erforderlich wird. 6. Planerische und rechtliche Grundlagen 6.1. Planungsrechtliche Grundlagen 6.1.1. Ziele der Raumordnung Die Planung steht den Zielen der Raumordnung nicht entgegen und berücksichtigt deren Grundsätze und sonstigen Erfordernisse angemessen. Sie passt sich somit gemäß § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung an7. Die Ziele zur Ansiedlung großflächigen, § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegenden Einzelhandels wurden damit gesetzeskonform umgesetzt 8. Das gilt ebenso für die regionalplanerischen Ziele zur Erhaltung und Entwicklung der Stadtteile als funktionierende Versorgungs- und Siedlungsräume (Ziel 5.2.2 Regionalplan Westsachsen 2008 [RPlWS 2008], verbindlich seit 25.07.2008) und zur verbrauchernahen Sicherung der Grundversorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfes in allen Teilräumen (Ziel 6.2.1 RPlWS 2008) 9. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan folgt auch dem Grundsatz G 2.2.1.1 des Landesentwicklungsplanes (LEP 2013)10, wonach die Flächenneuinanspruchnahme im Freiraum zu begrenzen ist durch die vorrangige Ausschöpfung der Potenziale für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, für die Nachverdichtung und für andere Maßnahmen zur Innenentwicklung. Der Bedarf der erweiterten Baufläche entspricht zudem der Fortschreibung11 des 2009 von der Ratsversammlung beschlossenen Stadtentwicklungsplanes (STEP) Zentren als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (siehe hierzu Kap. 6.2.2.). 6.1.2. Flächennutzungsplan Der wirksame FNP (Amtsblatt Nr. 10 am 16.05.2015) enthält für das Plangebiet die Darstellung „Wohnbaufläche“. Damit ist dieser Bebauungsplan aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig entwickelt. 6.1.3. Landschaftsplan Für das gesamte Stadtgebiet wurden im Rahmen der Überarbeitung des Landschaftsplanes aus dem Jahr 1999 die Zielkonzepte für die Schutzgüter neu bearbeitet, deren wesentliche Planaussagen untereinander abgewogen und in einem Integrierten Entwicklungskonzept (IEKO) zusammengeführt. Dieser flächendeckende Landschaftsplan ist im März 2012 öffentlich ausgelegt und am 16.10.2013 vom Stadtrat beschlossen worden (RBV-1806/13). Dessen Inhalte sind für die Beurteilung der Umweltverträglichkeit der vorliegenden Planung heranzuziehen. Für das Plangebiet enthält der Landschaftsplan u.a. die Entwicklungsziele des teilräumlichen Leitbildes 6 - Innerstädtische Freiräume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrandbebauung - und hier speziell als wesentlichste Ziele einer künftigen Entwicklung u.a. die • Entwicklung, Sicherung, Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in dichtbebauten innerstädtischen Räumen durch Erhaltung und Schaffung von begrünten Innenhöfen, Fassaden und Dächern, • Anpflanzung von Straßenbäumen, 7 8 9 10 11 Gemäß Stellungnahme vom 31.08.2015 der Landesdirektion Sachsen. Ebenda. Ebenda. Verbindlich seit 31.08.2013. Beschlossen von der Ratsversammlung am 18.03.2009 (Beschluss-Nr. RBV-544/09). 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 9 • Einbeziehung wohnungsnaher Grünflächen und Herstellung ihrer Verbindung zu Parkanlagen und grünen Stadtplätzen und • Einbindung in das Grün- und Wegesystem der Stadt. 6.1.4. Zulässigkeit von Bauvorhaben Das Plangebiet ist Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und befindet sich im unbeplanten Innenbereich. Die nähere Umgebung des Plangebietes und das Plangebiet selbst wird durch eine straßenbegleitende viergeschossige Blockrandbebauung in geschlossener Bauweise geprägt. Die durchschnittliche Bautiefe der straßenbegleitenden Bebauung weist 14,5 m auf. Im Blockinnenbereich befinden sich vereinzelte mehrgeschossige Gebäude, die der Wohnnutzung dienen. Der vorhandene Gebäudebestand ist fast vollständig saniert. Lediglich die Erdgeschosszonen der Gebäude an der Riebeckstraße sind teilweise gewerblich genutzt. Aufgrund der vorhandenen Nutzungen ist das Plangebiet wie auch dessen Umgebung Bestandteil eines allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO. Der im Plangebiet liegende eingeschossige Baukörper, in dem eine der Versorgung des Gebietes dienende Einzelhandelseinrichtung eingeordnet ist, stellt innerhalb des Blockes, der hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wie auch der überbauten Grundstücksfläche eine homogene Bebauungsstruktur aufweist, einen städtebaulichen „Fremdkörper“ dar. 6.2. Sonstige Planungen 6.2.1. Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipzig Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB fasst seit 2009 die verschiedensten Bereiche zu einer Zukunftsstrategie der Stadtentwicklung zusammen. Berücksichtigt wurden bisher die Fachthemen Wohnen, Kultur, Verkehr und Technische Infrastruktur, Freiraum und Umwelt, Wirtschaft und Beschäftigung, Bildung, Denkmalpflege, Sport, Soziales, Nahversorgung sowie die Wissenschaft. Im Oktober 2011 wurde vom Leipziger Stadtrat das Fachkonzept Hochschulen und Forschungseinrichtungen als 11. Fachkonzept beschlossen. Im Mai 2014 bestätigte der Stadtrat das fortgeschriebene Fachkonzept Bildungslandschaft, das aktuelle Rahmenbedingungen, Entwicklungstendenzen und Ziele und Schwerpunkträume für die Bildungslandschaft beschreibt. Im SEKo, dessen Aktualisierung bevorsteht, wird eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis 2020 formuliert. Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und Fachplanungen) benennt es inhaltliche und stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunkte sowie zentrale Maßnahmeschwerpunkte zu deren Umsetzung. Die Zielstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes entspricht den im SEKo formulierten gesamtstädtischen Zielen – insbesondere dem Zielbereich Lebensqualität erhalten und verbessern und hier den inhaltlichen Handlungsschwerpunkten Infrastrukturangebot erhalten und verbessern sowie Stärkung der Zentren. 6.2.2. Stadtentwicklungsplan Zentren Mit dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren verfolgt die Stadt Leipzig seit 1999 das Ziel der Sicherung, Stärkung und Entwicklung multifunktionaler Versorgungsbereiche im Herzen der Wohnquartiere. Der STEP Zentren unterstützt die Entwicklung eines Zentrensystems, das den Anforderungen einer ausgewogenen Versorgung für alle Bevölkerungsgruppen ebenso gerecht wird, wie der Bedeutung der Zentren als Identifikationspunkte urbanen Lebens. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 10 Damit leistet er auch einen Beitrag zum Erhalt und zur nachhaltigen Nutzung wichtiger Geschäftsstraßen und Magistralen. Der fortgeschriebene12 STEP Zentren von 200913 bildet den verbindlichen Orientierungsrahmen für die räumliche Zentren- und Einzelhandelsentwicklung. Aktuell liegt der Ratsbeschluss zur Teilfortschreibung 2014 mit dem Schwerpunkt fortgeschriebene "Leipziger Sortimentsliste 2014" vor. Damit liegt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vor, das Aussagen über die zu erhaltenden und zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt trifft. Das war bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu berücksichtigen. Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt in einem tatsächlich vorhandenen und im STEP Zentren ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich der Stadt Leipzig. Der STEP Zentren weist den Bereich um den bestehenden Einzelhandelsbetrieb an der Riebeckstraße unter Berücksichtigung des vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes, des städtebaulich gut integrierten Standortes und des Nachfragepotenzials aus dem Umfeld als Nahversorgungslage aus. Zwar kommt der Ausweisung als Nahversorgungslage gemäß STEP Zentren hier vor allem eine Schutzwirkung für die im Bestand bereits vorhandene Nahversorgungsfunktion zu. Dem steht jedoch die Erweiterung des vorhandenen Einzelhandelsbetriebes mit ca. 700 m² Verkaufsfläche auf max. 1.200 m² Verkaufsfläche nicht entgegen. Aus der Sicht des STEP Zentren ist die geplante Erweiterung als Beitrag zur Stabilisierung und Aufwertung der Nahversorgungslage zu werten. Da in seinem unmittelbaren Kerneinzugsbereich (500-Meter-Radius) mit fast 10.000 Einwohnern ein ausreichend großes Einwohnerpotenzial zu versorgen ist, führt die geplante Erweiterung des Einzelhandelsbetriebes nicht zu einem Kaufkraftentzug zu Lasten der benachbarten Zentren bzw. Nahversorgungslage. Das sind das leistungsstarke C-Zentrum Reudnitz entlang der Dresdner Straße sowie das D-Zentrum Holzhäuser Straße/Kolmstraße und die Nahversorgungslage Papiermühlstraße/Arnoldstraße/Weißeplatz in Stötteritz. Damit entspricht der vorhabenbezogene Bebauungsplan den Zielen des STEP Zentren. 6.2.3. Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung Stadtentwicklungsstrategien für das Wohnen in Leipzig werden in verschiedenen Konzepten formuliert. • Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau- und Stadterneuerung (STEP W+S) wurde 2000 vor dem Hintergrund der mit dem Wohnungsleerstand und Stadtumbau verbundenen Herausforderungen beschlossen. Er besteht aus den Teilplänen Wohnungs(neu)bau, Stadterneuerung und Großsiedlungen, die zwischenzeitlich einzeln fortgeschrieben wurden. • Das Wohnungspolitische Konzept formuliert die Schwerpunkte für die Sicherung einer ausgewogenen Wohnraumversorgung in Leipzig. Es wurde in der aktuellen Fassung 2009 vom Stadtrat beschlossen und wird derzeit aktualisiert. Der STEP W+S (RB III-432/00 vom 18.10.2000) legt die mit Priorität zu entwickelnden Standorte sowohl des Wohnungsneubaus als auch der Stadterneuerung in jeweils entsprechenden Teilplänen fest und verortet die erhaltungs- bzw. umbauorientierten Ansätze der Bestandsentwicklung. Für den Neubau von Wohnungen liefert der Teilplan (TP) Wohnungsbau die analytischen Grundlagen und entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet hieraus sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. Die grundlegenden Aussagen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes und des Wohnungspolitischen Konzeptes für die Inanspruchnahme neuer Wohnbauflächen wurden mit der Neufassung des TP Wohnungsbau konkretisiert. Der TP Wohnungsbau ist im April 2011 von der Leipziger Ratsversammlung (RBV-771/2011) beschlossen worden. Eine der gesamtstädtischen Kern12 Teilfortschreibung, beschlossen von der Ratsversammlung am 18.06.2014 (Beschluss-Nr. RBV-2107/14). 13 Beschlossen von der Ratsversammlung am 18.03.2009 (RBV-1544/09). 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 11 aussagen ist, dass der Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) auf den Planungsraum der Inneren Stadt und den dort aus städtebaulichen Gründen notwendigen Umfang zu begrenzen ist. Im STEP W+S ist für das Plangebiet keine Entwicklung von Wohnbebauung vorgesehen. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden aber Voraussetzungen zur Qualifizierung der wohnungsnahen Grundversorgung geschaffen. Die Gewährleistung der Nahversorgung stellt einen wichtigen Wohn- und Standortfaktor für die Kommune und die Wohnungsunternehmen dar. Damit unterstützt der Beschluss der Ratsversammlung vom 08.07.2015 zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die Ziele des STEP W+S. 6.2.4. Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Gewerbliche Bauflächen setzt die planerischen Ziele der Stadt Leipzig für die Entwicklung der gewerblichen Bauflächen fest. Im STEP werden räumliche Schwerpunkte sowie die besonderen Stärken und Schwächen der Gewerbegebiete herausgearbeitet. Vor dem Hintergrund knapper finanzieller Ressourcen hilft der STEP, räumliche Handlungsschwerpunkte zu setzen. Im Mittelpunkt stehen Gewerbegebiete, in denen Maßnahmen notwendig sind und die zugleich eine positive Entwicklung erwarten lassen. Hierfür wurden die Untersuchungsgebiete an Hand ausgewählter Kriterien sogenannten Zielkategorien zugeordnet und im Zielplan festgehalten. Im STEP Gewerbliche Bauflächen, für den absehbar ist, dass er nach über zehn Jahren auch punktuelle Anpassungen an die in dieser Zeit eingetretenen Entwicklungen benötigt 14, sind für den räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes keine zu beachtenden Sachverhalte ausgewiesen. Damit werden weder die Belange des Stadtentwicklungsplanes berührt, noch sind dessen Aussagen von Bedeutung für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. 6.2.5. Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum Der am 25.02.2015 durch die Ratsversammlung beschlossene Stadtentwicklungsplan Verkehr und Öffentlicher Raum als langfristiges, gesamtstädtisches Steuerungsinstrument für die Verkehrsplanung enthält keine planungsrelevanten Sachverhalte für das Plangebiet Riebeckstraße 10 bis 14. Die den Standort östlich tangierende Riebeckstraße ist dort als Hauptverkehrsstraße regionaler Bedeutung in der Planung des Straßenhauptnetzes der Stadt eingestuft. Im STEP wurden bezüglich der Verkehrsbelastung für die Riebeckstraße max. 20.000 Kfz/24 h bis 2025 prognostiziert. Der Stadtentwicklungsplan geht dabei nicht von einer Zunahme des Kfz-Verkehrs gegenüber der jetzigen Situation aus, weil angenommen wird, dass zusätzlicher Verkehr aufgrund erwarteten Bevölkerungszuwachses durch veränderte Verkehrsgewohnheiten – wie z.B. Rückgang der Neigung zum Auto jüngerer Leute – ausgeglichen wird. 7. Umweltbericht 7.1. Einleitung Für die Belange des Umweltschutzes ist im Bauleitplanverfahren zur Ermittlung der durch das Vorhaben voraussichtlich eintretenden erheblichen Umweltauswirkungen eine Umweltprüfung durchgeführt worden. In diesem Umweltbericht werden sie beschrieben und bewertet (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB sowie Anlage 1 zum BauGB). Dazu wurde wie folgt vorgegangen: a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der Bauleitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. 14 Die Schwerpunktsetzung für die geplanten Gewerbeflächen (Entwicklungsflächen) wurde bereits im Fachkonzept Wirtschaft und Beschäftigung des SEKo 2009 aktualisiert. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 12 b) Festlegung der Stadt auf der Grundlage der Einschätzung, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist (siehe dazu Kap. 7.1.3.). c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen im Umweltbericht (siehe Kap. 7.2.). e) Ergänzung der Ermittlungen und des Umweltberichtes, soweit als Ergebnis der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich. 7.1.1. Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen wurden festgesetzt: • Begrenzung der Stellplatzanzahl auf max. 15 Abstellmöglichkeiten für den Kfz-Kundenverkehr15 zur Vermeidung der Zunahme der Lärm- und Abgasemissionen. • Versickerungsfähige Befestigung der Stellplätze außerhalb ihrer Fahrgassen 16 zur Erhöhung der Grundwasserneubildung und Entlastung von Abwassersystemen sowie besserer Wasserund Luftversorgung der Wurzeln angrenzend gepflanzter Gehölze. • Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes durch ○ abrollgeräuschgeminderte Ausbildung der Fahrgassen innerhalb der Stellplätze und Installation schallreduzierter technischer Anlagen für das Vorhaben zur Gewährleistung schalltechnischer Verträglichkeit zu diesbezüglichen Anforderungen benachbarten Wohngebäude17. ○ Errichtung einer ca. 2 m hohen mauerartigen Lärm- und Sichtschutzanlage 18 entlang der westlichen Geltungsbereichsgrenze im Bereich der nördlichen Stellplatzanlage zur vorsorglichen Dämpfung der durch Ein- und Ausparken der Kundenfahrzeuge auf die angrenzenden Wohngrundstücke einwirkenden Schallimmissionen. • Begrünung von rd. 41 % der Grundstücksfläche mit einheimischen, standortgerechten Sträuchern, hochstämmigen mittelkronigen Laubbäumen, Bodendeckern, Rank-, Schling- oder Kletterpflanzen und extensiver Dachbegrünung ○ zur Unterstützung bestehender Durchgrünung im Wohngebiet, ○ zum Erhalt des örtlichen Mikroklimas, ○ zur Entwicklung von Großgrünstrukturen, ○ als qualitativ höherwertigen Ausgleich für zu fällenden Bestandsgehölze, ○ zur Entwicklung neuer Lebens- und Nahrungsräume für die Tierwelt, ○ zum Abbau örtlicher lufthygienischer Belastungen und somit dort zur besseren Luftqualität, ○ zur Verschattung der Stellplatzflächen und damit zu deren verminderten Erwärmung, ○ zur verzögerten Ableitung anfallenden Niederschlagswassers. 15 Im Gegensatz zu in der Richtzahltabelle § 49 VwVSächsBO empfohlenen Richtwerten für großflächige Verbrauchermärkte. 16 Weiteres siehe nächster Anstrich. 17 Gemäß entsprechenden Empfehlungen der Schallimmissionsprognose vom 22.04.2013. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen, Büro Leipzig, Kantstraße 2, 04275 Leipzig. Bekannt gegeben als Messstelle §§ 26, 28 BImSchG (Q, R). VMPA-Güteprüfstelle, Schallschutz im Hochbau nach DIN 4109, VMPA-SPG-21504-SN. 18 Aufgrund eines Geländesprungs im Bereich der gemeinsamen Grundstücksgrenze entsteht für die westlichen Wohngrundstücke eine lediglich etwa 1,00 m hohe Wand. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 13 7.1.2. Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes Die allgemeinen Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege im besiedelten und unbesiedelten Bereich sowie die Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind in den §§ 1 und 2 BNatSchG aufgestellt. Die Verpflichtung zur Berücksichtigung landschaftspflegerischer Ziele ist in den §§ 1, 1a und 9 BauGB festgelegt. Die Belange des Umweltschutzes einschließlich der des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind bei der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange nach § 1 Abs. 6 BauGB gleichrangig zu berücksichtigen. Zusätzliche Gutachten waren zur Untersuchung der Lärmbelastung 19 für die Umgebung infolge der mit dem Neubau verbundenen Erhöhung der Verkaufsfläche auf max. 1.200 m² und hinsichtlich der Auswirkungen des größeren Gebäudes auf den Gehölzbestand20 erforderlich. 7.1.2.1. Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG Naturschutzfachliche Schutzgebiete gemäß § 22 SächsNatSchG (Europäisches ökologisches Netz Natura 2000, Europäische Vogelschutzgebiete nach Richtlinie 79/409/EWG 21, Flora-Fauna-Habitat [FFH]-Gebiete22) sowie Gebiete mit gemeinschaftlicher Bedeutung i.V.m. der Richtlinie 92/43 EWG, insbesondere Art. 6 (Gebietsschutz) und Art. 12, 13, 16 (Artenschutz) werden nicht berührt. Durch den beabsichtigten verbindlichen vorhabenbezogenen Bauleitplan werden nach aktueller Erkenntnis auch keine Schutzgebiete oder Schutzobjekte nach den §§ 14 bis 19 SächsNatSchG beeinträchtigt. Ebenso befinden sich keine besonders geschützten Biotope nach § 21 SächsNatSchG im Plangebiet. Auswirkungen auf die Natur und Landschaft und die Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB sind somit nicht zu befürchten. 7.1.2.2. Sonstige fachliche Grundlagen Landschaftsplan Infolge der Standortverhältnisse sind die Planungsziele23 des Landschaftsplanes für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans berührt. Die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, insbesondere die zur angestrebten Dachbegrünung und den Pflanzmaßnahmen an der westlichen Plangebietsgrenze folgen jedoch inhaltlich den Zielstellungen des Landschaftsplanes. Grünordnungsplan Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 6 Abs. 2 SächsNatSchG) konnte für diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ganz abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege wie folgt bereits berücksichtigt sind: Für die ebenerdige Grünordnung stehen nur rd. 290 m² (rd. 9 % des Geltungsbereiches) in drei Teilflächen sowie drei Baumscheiben in der nördlichen Stellplatzanlage zur Verfügung. Aufgrund dieser Situation konnten die grünordnerischen Belange unmittelbar als Festsetzungen aus der dazu vorgenommenen Bewertung des Zustandes von Natur und Landschaft im Plangebiet sowie aus dem Landschaftsplan abgeleitet werden, der für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 19 Schallimmissionsprognose für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ vom 22.04.2013. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Büro Leipzig, Kantstr. 2; 04275 Leipzig. Tel.: 0341 393645-0; Fax: 0341 393645-1; eMail: info@gaf-online.de 20 Stellungnahme Gehölzbestand Neubau REWE Markt Leipzig, Standort Riebeckstraße vom 09.04.2013. Verfasser: Anke Grundmann Landschaftsarchitekten, Hardenbergstraße, 04275 Leipzig. Tel.: 0341 3014580; eMail: info@grundmann-la.de. 21 Special Protected Area [SPA] gemäß EU-Richtlinie 79/409/EWG (Vogelschutzrichtlinie). 22 Gemäß EU-Richtlinie 92/43/EWG (FFH-Richtlinie). 23 Siehe Kap. 6.1.3. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 14 Bebauungsplanes konkretisierte örtliche Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege empfiehlt24. Eingriffsregelung Für diesen Bebauungsplan wurde die Eingriffsregelung gemäß § 1a Abs. 3 BauGB berücksichtigt, weil das Vorhaben den Zulässigkeitsrahmen des § 34 BauGB durch die angestrebte Grundfläche des Gebäudes sowie die dazugehörigen Betriebsflächen (Anlieferung, Stellplätze, etc.) überschreitet. Unter Berücksichtigung der im Bestand bereits vorhandenen Versiegelung von ca. 2.640 m² werden durch die Neubebauung mit ca. 3.020 m² rd. 380 m² = 11,5 % neu versiegelt, so dass eine Eingriff-Ausgleichs-Bilanz zunächst nur auf die Erweiterung des Vorhabens zu beschränken wäre. Gleichwohl ist die Eingriff-Ausgleichs-Bilanz auf der Grundlage des investkonkreten Vorhabenund Erschließungsplanes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ für das gesamte Plangebiet erstellt worden, da die Erweiterungsflächen nicht zusammen hängen und eine Bewertung der Einzelflächen ein u.U. „verzerrtes“ Ergebnis liefern würde. Die Eingriff-Ausgleichs-Bilanz erfolgte nach dem „Leipziger Bewertungsmodell“, Stand Mai 2002. Die auf der nachfolgenden Seite dargestellte Bilanzierung zeigt das Ergebnis der auf dieser Grundlage vorgenommenen Bewertung • des im Sommer 2014 vorgefundenen Zustandes des Baugrundstückes und • der für die durch den Vorhaben- und Erschließungsplan im Baugrundstück vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung. Als kartografische Grundlagen dienten der Bestand (siehe hierzu Anhang I) 25 sowie der Vorhabenund Erschließungsplan. Danach wird der Eingriff durch die vorgesehenen Pflanzmaßnahmen und die geplante extensive Dachbegrünung kompensiert. 7.1.2.3. Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes a) Bodensituation, Geologie Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind bis zu 3 m mächtige anthropogene Auffüllungen mit Bauschuttanteilen zu erwarten26. Diese werden von Sanden (Saale-Kaltzeit) unterlagert, die wechselnde kiesige Anteile, ggf. auch schluffige tonige Lagen enthalten können. Die rolligen Lockergesteine sind bis mindestens 8 m unter Gelände erkundet worden. Die liegenden Lockergesteine des Quartärs wurden nicht erreicht. Die quartäre Schichtenfolge wird von tertiären Lockergesteinen (d.h. Wechsellagerungen aus bindigen und rolligen Lockergesteinen und ggf. Braunkohlen) abgelöst. In den saalekaltzeitlichen Sanden ist eine Grundwasserführung möglich, die verstärkt insbesondere während der Tauperiode im Frühjahr oder nach niederschlagsreichen Zeiten auftreten kann. b) Lärmgutachten Da mit dem Neubau des in seiner Verkaufsfläche erweiterten Einzelhandelsbetriebes eine Nutzungsintensivierung eintreten kann ist eine Zunahme des emissionsbedingten Anlagenlärms nicht auszuschließen. Deshalb wurde für das Vorhaben ein mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde abgestimmtes Lärmschutzgutachten nach TA Lärm27 erstellt28. Weiteres siehe Kap. 7.2.4. 24 Ebenda. 25 Hinweis: Da gemäß der Stellungnahme zum Gehölzbestand am Marktstandort die Mehrzahl der Bäume Verletzungen im Stammbereich, Anfahrschäden, Totholzanteile, Schrägstellungen, einseitige Kronenausbildungen, Brandschäden, Stammrisse und nicht fachgerechte Schnittmaßnahmen aufweisen erfolgte auf der Grundlage entsprechender Regelungen im Leipziger Bewertungsmodell für die Einzelbäume ein Abzug von fünf Wertpunkten. 26 Stellungnahme vom 18.02.2013 des Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie. 27 Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz. 28 Schallimmissionsprognose für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ vom 22.04.2013. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Büro Leipzig, Kantstr. 2; 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 15 04275 Leipzig. Tel.: 0341 393645-0; Fax: 0341 393645-1; eMail: info@gaf-online.de 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 16 c) Gutachten Gehölzbestand Die Lage und Flächenanteile der Vegetationszusammensetzung wurden kartiert und im Bestandsplan dargestellt (Anhang I, Seite 1 bis 4). Aufgenommen und gutachterlich bewertet sind der aus 27 Laubbäumen bestehende Baumbestand im Plangebiet sowie zehn Laubbäumen auf den angrenzenden Liegenschaften29. Weiteres siehe Kap. 7.2.1. und 7.2.2. 7.1.3. Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Umweltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange sind als Ergebnis dessen wie folgt festgelegt worden: Belang / Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswirkungen Art, Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlungen 1. Klima/Luft Beeinträchtigung durch Nutzungsinten- Auswertung sivierung - Luftreinhalteplan 2009 - Stadtklimauntersuchung Leipzig 2010 - Energie und Klimaschutzprogramm 2014-2020 2. Pflanzen Beeinträchtigung und Zerstörung vor- - Einzelbaumkartierung handener Gehölzstrukturen 3. Tiere Beeinträchtigung und Zerstörung von - Auswertung Einzelbaumkartierung hinvorhandenen Nist-, Brut-, Wohn- u. Zu- sichtlich Aussagen zur Habitateignung fluchtsstätten in den Gehölzstrukturen - aktuelle Vogelbeobachtungen, ggf. Auswertung Brutvogelkartierung 2003/2004 der Stadt Leipzig 4. Menschen: 4.1 Gewerbelärm Exposition der Bewohner durch den Gewerbelärm des Marktes - Auswertung Schallimmissionsprognose 5. Kulturgüter und sonsti- Erheblich, da mit der Durchführung der Hinweis im Teil B des vorhabenbezogege Sachgüter Planung der Erhalt möglicher archäolo- nen Bebauungsplanes auf die §§ 2 und gischer Denkmale gefährdet ist. 14 SächsDSchG (archäologische Untersuchungen und ggf. Grabungen vor Beginn von Bodeneingriffen sind nicht ausgeschlossen). Die Ermittlungen und Darlegungen konzentrieren sich auf die oben angeführten Punkte. Keine weiteren Ermittlungen und Darlegungen waren erforderlich zu: Belang / Teilaspekt 6. Boden/Wasser Das Plangebiet ist bereits stark versiegelt und die natürliche Bodendecke abgetragen. Überdies sind anthropogene Auffüllungen (u.a. mit Bauschuttanteilen) zu erwarten, deren Mächtigkeit bis 3 m erreichen kann 30. Es handelt sich um die mit Trümmerschutt verfüllten Keller der im II. Weltkrieg durch Bomben zerstörten bei- 29 Stellungnahme Gehölzbestand Neubau REWE Markt Leipzig, Standort Riebeckstraße vom 09.04.2013. Verfasser: Anke Grundmann Landschaftsarchitekten, Hardenbergstraße, 04275 Leipzig. Tel.: 0341 3014580; eMail: info@grundmann-la.de. 30 Stellungnahme vom 18.02.2013 des Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 17 Belang / Teilaspekt den Wohnhäuser, mit denen der Standort bestanden war. Dadurch ist nur ein sehr geringer Beitrag zur Grundwasserneubildung gegeben. Eine Reduzierung des Versiegelungsgrades, die wertvolle Bodenfunktionen, insbesondere Versickerung und Grundwasserneubildung fördern würde, ist mit dem Marktneubau nicht verbunden. Nur 293 m² (rd. 9 % des Geltungsbereiches) bleiben unversiegelt. 7. Landschaft Nicht erheblich. Die Durchführung der Planung berührt das Stadtbild ohne es wesentlich zu verändern. 8. Erholungspotential Nicht erheblich, da mit dem neuen Markt kein Erholungspotential verbunden ist. 7.2. Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung Aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange (siehe Kap. 7.1.3.) werden nachfolgend ausschließlich die ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen beschrieben und bewertet. 7.2.1. Luft und Klima Die Durchführung der Planung ist wegen der damit verbundenen Nutzungsintensivierung als Beeinträchtigung der Schutzgüter Klima und Luft zu bewerten. Verschärfend kommt hinzu, dass sich der Marktstandort im städtischen Überwärmungsbereich „Innenstadtklima“ befindet 31, mit hohen Tages- und Nachttemperaturen32, geringer nächtlicher Abkühlung, geringer relativer Feuchte 33, stark reduziertem Luftaustausch, erhöhtem Aerosolgehalt der Luft 34, stark turbulentem Windfeld einschließlich damit eintretender Böigkeit und verbundenen Zugerscheinungen. Die Stadtklimauntersuchung 2010 schätzt das Klima im Überwärmungsbereich „Innenstadt“ bioklimatisch stark belastend ein, dessen Ursachen die dichte Bebauung mit dadurch ausgedehnter Bodenversieglung sowie die Energie- und Schadstoffausstöße in Leipzig sind. Während sowohl Warenanlieferung als auch die motorisierte Kundenzahl sich wegen der Vergrößerung der Verkaufsfläche des neuen Verbrauchermarktes nicht nennenswert erhöhen wird und deshalb kaum zusätzliche Emittenten entstehen werden, wirkt sich der radikale Eingriff in den Gehölzbestand durch den Neubau insbesondere mikroklimatisch ungünstig aus. So werden alle 27 Laubbäume mit einer Gesamtkronenfläche von ca. 550 m² gefällt. Wenn auch der Baumbestand wegen Mängeln im Habitus und der Vitalität nur mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt wird35, so gehen ihre dennoch vorhandenen und ein im Quartier gesundes Klima fördernden Eigenschaften verloren, wie z.B. Feuchtigkeitsbindung und -regulierung, Schattenbildung, Windschutz, die Luft verbessernde Staub- sowie CO 2-Bindung. Obwohl mit der Durchführung der Planung der Versiegelungsgrad steigt erhöht sich damit aber auch die Vegetationsfläche. Verursacht wird das durch die vorgesehene Begrünung des gegenüber der bestehenden Kaufhalle über 400 m² größeren Daches des neuen Marktes auf mindes31 Stadtklimauntersuchung Leipzig 2010, Klimafunktionskarte. Stadt Leipzig, Amt für Umweltschutz. 32 Im Stadtgebiet liegt die Lufttemperatur in Bodennähe gegenüber dem Umland bis zu 3°C höher, bei Extremwetterlagen im Sommer bis zu 7°C (nach Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig 2009). 33 Der hohe Versiegelungsgrad der Stadt verringert die relative Feuchte um ca. 10 % (nach Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig 2009). 34 Um bis zu 1000 % (nach Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig 2009). 35 Stellungnahme Gehölzbestand Neubau REWE Markt Leipzig, Standort Riebeckstraße vom 09.04.2013. Verfasser: Anke Grundmann Landschaftsarchitekten, Hardenbergstraße, 04275 Leipzig. Tel.: 0341 3014580; eMail: info@grundmann-la.de. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 18 tens 60 % seiner Fläche. Diese rd. 1.055 m² große und zusammenhängende extensiv begrünte Vegetationsfläche trägt zur Stabilisierung der klimatischen Standortbedingungen bei, im konkreten Fall als klimatisch-lufthygienisch wirkungsvoller Ersatz für die durch den Neubau zu fällenden Bäume. Zusammen mit den geplanten ebenerdigen Pflanzmaßnahmen im Bereich der Kundenstellplätze (Pflanzfläche rd. 290 m²), in deren Rahmen auch mindestens neun mittelkronige Laubbäume angepflanzt werden, ist die neue Vegetationsfläche doppelt so groß wie die bestehende. Mit diesem Potential ist zwar keine spürbare Verbesserung des bioklimatisch ungünstigen Klimas am Standort des Verbrauchermarktes verbunden, aber mit seiner Realisierung durch den Marktneubau wird eine Verschärfung der klimatischen Situation verhindert. 7.2.2. Pflanzen Im Untersuchungsgebiet sind keine FFH-Lebensraumtypen und keine Biotoptypen oder Pflanzengesellschaften der Roten Listen nachgewiesen. Die Lage des aus 27 Laubbäumen bestehenden Baumbestandes im Plangebiet und der zehn geltungsbereichsnahen Laubbäume auf den angrenzenden Liegenschaften sowie die Flächenanteile der Vegetationszusammensetzung sind im Bestandsplan dargestellt (Anhang I, Seite 1 bis 4). Der nachfolgenden Übersicht können die Flächenanteile der ermittelten flächigen Biotoptypen entnommen werden. Biotoptypen Fläche in m² Arten der Bäume, Sträucher und Hecken: Pappel (Populus spec.), Scheinakazie (Robinia pseudacacia), Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Götterbaum (Alianthus altissima), Flieder (Syringa vulgaris), Trauben-Kirsche (Prunus padus), schwarzer Holunder (Sambucus nigra), Spierstrauch (Spiraea), gemeiner Hartriegel (Cornus sanguinea), Heckenkirsche (Lonicera), Liguster (Ligustrum vulgare), Schneebeere (Symphoricarpus), Hunds-Rose (Rosa canina), Forsythia (Forsythie) 447 Ruderalflur 223 Dachflächen 1.360 Nahezu vegetationsfreie, versiegelte bzw. teilversiegelte Flächen mit geringem Ruderalaufwuchs) 1.283 Summe 3.313 Die kartierten Baumarten sind typisch für in den 1960iger und 1970iger Jahren vorgenommene Gehölzpflanzungen. So dominieren am Standort Pappel, Scheinakazie (Robinie) und Berg-Ahorn. Nur der Götterbaum als Einzelexemplar fällt da etwas aus dem Rahmen, wenn von der kleinen Trauben-Kirsche abgesehen wird. Der Baumbestand weist Mängel im Habitus und der Vitalität auf 36. Wesentliche Gründe hierfür sind die meist gebäudenahen Standorte der Bäume, die teilweise starken Schrägstellungen der Stämme und einseitige Kronenausbildungen verursachten. Dazu tragen auch die oft geringen Abstände der Baumstandorte zueinander bei. Hinzu kommen noch Stammschäden und -verletzungen, vermutlich zum Teil durch Lieferfahrzeuge herbeigeführt. Sichtbar sind auch umfangreich unsachgemäß durchgeführte Schnittmaßnahmen. Daher kann der Gutachter insbesondere für die Bäume mit ausgeprägter Schrägstellung und einseitigem Kronenwuchs die Standsicherheit perspektivisch nicht garantieren. Deshalb ist der Baumbestand nur mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit zu beurteilen. Die derzeit vorhandenen Gehölzstrukturen können in ihrer jetzigen Form bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. So weist die Kartierung und Dokumentation des Baumbestandes nach, dass die Gehölze wegen der geplanten Gebäudekubatur, den erforderlichen Geländemodel36 Die nachfolgenden Ausführungen basieren auf der Auswertung der Stellungnahme Gehölzbestand Neubau REWE Markt Leipzig, Standort Riebeckstraße vom 09.04.2013. Verfasser: Anke Grundmann Landschaftsarchitekten, Hardenbergstraße, 04275 Leipzig. Tel.: 0341 3014580; eMail: info@grundmann-la.de. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 19 lierungen und der Neuordnung der Außenanlagen zu großen Teilen entfernt werden müssen. Für den verbleibenden Bestand entstehen durch die geplante Baumaßnahme erhebliche Beeinträchtigungen mit zu erwartenden Folgeschäden nach deren Durchführung, so dass es fachlich und bautechnisch nicht ratsam ist, diesen auf dem Baugrundstück zu erhalten37. Zusammenfassend wird deshalb eingeschätzt, dass die derzeit bestehenden Biotopstrukturen mit ihren Lebensräumen weitgehend verloren gehen. Damit entstehen Auswirkungen für die Pflanzenwelt, die jedoch mit geplanten Gehölzpflanzungen gemindert werden. Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig ist für notwendige Maßnahmen zu beachten, wobei auf mit Gebäuden bebauten Grundstücken z.B. Pappeln (unabhängig vom Stammumfang) nicht durch die Satzung geschützt sind. Ebenfalls nicht geschützt sind auf diesen Grundstücken Laubbäume (ausgenommen die in der Satzung aufgeführten Arten) mit einem Stammumfang bis zu einem Meter, gemessen in einer Stammhöhe von einem Meter. Der Großbaumbestand auf den angrenzenden Nachbargrundstücken sollte während der Baumaßnahme entsprechend DIN 18920 bzw. RAS-LP 4 geschützt und im Anschluss die angrenzenden Bäume B und C38 im Hinblick auf die Verkehrssicherheit regelmäßig kontrolliert werden. 7.2.3. Tiere Es erfolgte ausschließlich eine Betrachtung der Avifauna, weil im Hinblick auf die derzeitige Nutzung bzw. Biotoptypenausstattung des Plangebietes kein Vorkommen beispielsweise von Amphibien oder besonders schützenswerten Insekten zu erwarten ist. Ergänzend zu den nun schon teilweise über zehn Jahre alten Daten der Brutvogelkartierung der Stadt Leipzig aus den Jahren 2003 und 200439 sind die im Rahmen der für die Erarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mehrfach notwendigen Ortsbegehungen auch genutzt worden, die örtliche Vogelwelt zu beobachten. Relevante Zufallsentdeckungen wurden dabei nicht gemacht. Im Plangebiet und insbesondere in der näheren Umgebung dominierten bei den festgestellten Vogelarten Amsel, Blau- und Kohlmeise, Sperling, Fink, Rotschwanz, Star und Wildtaube sowie die Krähe. Niststätten konnten im Gehölzbestand des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht ausgemacht werden. Das muss nicht verwundern, weil das Plangebiet neben seiner geringen Größe insbesondere wegen des geringen Anteils spezialisierter Pflanzenarten wenig Rückzugsmöglichkeiten und Schutz bieten kann und somit als Lebensraum für die Tierwelt eine geringe Bedeutung hat. Überdies wird der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes neben dem gewerblichen Lärm des Einzelhandelsbetriebes durch den Verkehrslärm auf der Riebeckstraße belastet. Das kann sich insbesondere auf die Vogelwelt nachteilig auswirken, weil z.B. die Balzgesänge der Männchen übertönt werden. Insoweit ist davon auszugehen, dass im Plangebiet hauptsächlich Vögel mit einer Toleranzschwelle für Lärm bzw. großer Fluchtdistanz vorkommen, wie z.B. der Sperling. Das Arteninventar setzt sich deshalb aus siedlungstoleranten Vogelarten zusammen. Daher wird zur Beurteilung der Bedeutung der im Plangebiet vorkommenden Biotope als Lebensraum für Tiere, und hier insbesondere für Vögel, als Maßstab der Lärm herangezogen. Eine Beeinträchtigungsgrenze für Vögel liegt, wie in der einschlägigen Literatur publiziert, bei einem Dauerschallpegel von 47 dB(A). Wird dieser Wert überschritten liegt eine verminderte Lebensraumeignung vor. Ein Dauerschallpegel ab 54 dB(A) reduziert die Lebensraumeignung bereits um 40 %. Für das Plangebiet ist ein Pegel für den Tagwert des insbesondere von der Riebeckstraße ausgehenden Verkehrslärms von 40 dB(A) bis < 70 dB(A) ableitbar 40. Im zentralen Geltungsbereich be37 38 39 40 Ebenda. Siehe Anhang I, Seite 1 bis 4. Atlas der Vogelarten der Stadt Leipzig, Teil 2005, Amt für Umweltschutz. Lärmkarte Tag Kfz-Straßenbahn, Planausschnitt Riebeckstraße. Juli 2012. Stadt Leipzig, Amt für Umweltschutz. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 20 trägt er 55 dB(A) bis < 70 dB(A). Damit ist von einem mittleren Wert des Standortes als Lebensraum für Vögel auszugehen. Bei Durchführung der Planung ist eine Verschlechterung der heutigen Situation nicht auszuschließen, weil der vorhandene Lebensraum der überwiegend siedlungstoleranten Avifauna nur bedingt gesichert werden kann. Die nicht vermeidbaren Eingriffe sind wegen des baulich vergrößerten Marktgebäudes bei gleichbleibender Grundstücksgröße nur teilweise durch adäquate Maßnahmen ausgleichbar. Die im Plangebiet lebenden Tierarten können aber in gleichwertige Lebensräume im Umfeld der Baumaßnahme ausweichen. Das vorgesehene eingriffsnahe Anpflanzen von Laubbäumen und Strauchgehölzen kann ggf. Verluste und Funktionen nach einer längeren Entwicklungszeit übernehmen, z.B. als Ansitz bzw. Brutrevier für lärmtolerante Vogelarten. Die dadurch entstehenden internen Habitate ermöglichen die faunistische Wiederbesiedlung - auch in Form der Rückkehr - und sichern damit Lebensräume für die Fauna. Dazu trägt auch der 1.055 m² große begrünte Teil der Dachfläche der Verkaufseinrichtung bei. Hier werden sich Insekten ansiedeln, die dann als Nahrungsreservat für Vögel dienen. Betriebsbedingt erfolgt durch die Nutzung des neuen größeren Einzelhandelsbetriebes gegenüber dem jetzigen kaum eine stärkere Störung der Lebensräume. Vor allem sind Lärmimmissionen von Bedeutung, wobei dieser Sachverhalt infolge der Vorbelastung durch den vorhandenen Verkehrslärm relativiert werden muss. Zudem ist das ermittelte Vogelvorkommen dahingehend zu werten, dass aufgrund dieser Vorbelastung lärmtolerante Arten im Plangebiet verbleiben werden. Schlussfolgernd kann also festgestellt werden, dass trotz der im Plangebiet erfolgten und mit der Umsetzung des Vorhabens fortgeführten weitgehenden anthropogenen Überprägung natürliche Lebensgrundlagen für Tiere möglich sind. Dennoch steht das Vorhaben dem Ziel, das Vorkommen aller im Stadtgebiet wildlebenden Tierarten zu sichern nur bedingt zur Verfügung, was aber auch auf den jetzigen Nutzungszustand zutrifft. 7.2.4. Menschen Mit dem Neubau des in seiner Verkaufsfläche erweiterten Einzelhandelsbetriebes kann es zur schon erwähnten Nutzungsintensivierung kommen. Dadurch ist eine Zunahme des emissionsbedingten Anlagenlärms nicht auszuschließen. Deshalb wurde für das Vorhaben ein Lärmschutzgutachten nach TA Lärm41 erstellt42. Das mit der zuständigen Behörde abgestimmte Resultat der vorgenommenen Schallimmissionsprognose weist eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte der Beurteilungspegel gemäß TA Lärm um bis zu 1,8 dB durch mit Kfz ihren Einkauf erledigende Kunden aus. Zur Vermeidung der Erhöhung der aus immissionsschutzrechtlicher Sicht noch tolerierbaren Überschreitung setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan max. 15 Pkw-Stellplätze fest. Diese Festsetzung basiert auf einer an zwei Tagen durchgeführten Analyse zur Nutzung der vorhandenen Stellplätze im Hofbereich des Einzelhandelsbetriebes durch die Kunden. Die Untersuchung ergab für die Spitzenstunde eine Frequentierung von maximal 17 Pkw insgesamt43. Damit zeigt sich ein in diesem Verhältnis unerwartetes Übergewicht der ohne Kfz ihren Einkauf erledigenden Kunden. Die überaus dominante Größenordnung dieses Kundenstromes beweist, dass der vorhandene Einzelhandelsbetrieb ein ausschließlicher Nahversorger für die in seiner Umgebung lebenden Einwohner ist, deren Anzahl sich in der Zukunft quantitativ kaum oder nur unwe41 Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz. 42 Schallimmissionsprognose für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ vom 22.04.2013. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Büro Leipzig, Kantstr. 2; 04275 Leipzig. Tel.: 0341 393645-0; Fax: 0341 393645-1; eMail: info@gaf-online.de 43 Aktennotiz vom 11.07.2013 zur durchgeführten Kundenanalyse der Kfz-Benutzung des REWE-Marktes Riebeckstraße. Verfasser: Dr. Paatz und Partner GmbH, Ingenieurbüro für Stadtplanung und Stadterneuerung, Gerhard-EllrodtStraße 24; 04249 Leipzig. Tel.: 0341 4243240; Fax: 0341 4243246; eMail: paatz.gmbh@t-online.de. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 21 sentlich verringern wird. Es kann auch ausgeschlossen werden, dass das erweiterte Warensortiment infolge der vergrößerten Verkaufsfläche Kunden aus entfernteren Stadtgebieten anlockt und deshalb zusätzliche Pkw-Stellplätze nötig sind. Trotz der Überschreitung der Immissionsrichtwerte des Anlagenlärms des Einzelhandelsbetriebes um 1,8 dB tritt durch die nahezu geschlossene Straßenfront des neuen Gebäudes eine Verringerung der Lärmbelastung infolge des Fahrverkehrs auf der Riebeckstraße für die dahinter befindlichen Wohngebäude werktags tagsüber um bis zu 12 dB im Vergleich zur jetzigen Verkehrslärmimmission ein44. Für die Bewahrung der Wohnqualität in der Nachbarschaft des Einzelhandelsbetriebes ein nicht zu unterschätzendes Resultat. Hinzu kommt noch die auch dadurch eintretende Reduzierung der nächtlichen Lärmbelastung, die für das Wohlbefinden der Menschen hinsichtlich eines gesunden Schlafes zumindest eine gleichgroße Bedeutung hat wie eine geringere Lärmimmissionsbelastung tagsüber. Damit kann festgestellt werden, dass mit dem Neubau wesentliche negative Auswirkungen für die Lebens- und Wohnbedingungen des vorhandenen Wohnumfeldes nicht verbunden sind. 7.2.5. Kultur- und sonstige Sachgüter Im Plangebiet sind keine relevanten oberirdischen Sach- und Kulturgüter vorhanden. Eine Beeinträchtigung vorhandener Kultur- und Sachgüter in der Nachbarschaft erfolgt durch den beabsichtigten vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht. Allerdings besitzt das Areal eine archäologische Relevanz, die belegt ist durch aus dem Umfeld bekannte archäologische Kulturdenkmale, die nach § 2 SächsDSchG Gegenstand des Denkmalschutzes sind. Bezüglich des archäologischen Denkmalschutzes wird in diesem Zusammenhang auf die §§ 2 und 14 SächsDSchG hingewiesen. Danach sind archäologische Grabungen durch das Landesamt für Archäologie vor Beginn von Bodeneingriffen im Rahmen von Erschließungs- und Bauarbeiten im von Bautätigkeit betroffenen Areal nicht ausgeschlossen. Durch die Umsetzung der Planungsabsicht ist kein Risiko für ggf. in der Nachbarschaft vorhandene Kultur- und sonstige Sachgüter verbunden. Allerdings erfolgt auch nicht deren Aufwertung durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Möglicher Bestand an archäologischen Kulturdenkmalen kann durch eine archäologische Rettungsgrabung geborgen werden. Damit sind die Schutzziele für diese Umweltbestandteile gewahrt, weil sie nicht negativ beeinträchtigt werden. Das trifft auch für die im Plangebiet eventuell vorhandenen unterirdischen archäologischen Kulturdenkmale zu, die durch eine vorsorgliche Erkundung und Ausgrabung der Nachwelt erhalten bleiben können. 7.2.6. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung nachteiliger Auswirkungen sind in der Planung berücksichtigt: • Begrenzung der Versiegelung durch Festsetzung der GRZ sowie am geplanten Baukörper angepasste Baugrenzen bzw. Baulinien. • Begrünung nicht überbaubarer Flächen einschließlich mindestens 60% der Dachfläche des Gebäudes zur Schaffung einer ökologischen Wertigkeit (ähnliche Habitate) für die potentiell vorkommenden Tierarten im räumlich-funktionalen Zusammenhang zu bestehenden Habitaten. 44 Markt Riebeckstraße - Lärmbelastung, Differenzbetrachtung öffentlicher Fahrverkehr vom 10.09.2013. Darstellung der Verbesserung der Innenhof-Lärmsituation infolge des Fahrverkehrs am Standort Markt Riebeckstraße durch Schließung der Baulücken mit dem geplanten Markt im Vergleich zur gegenwärtig bestehenden baulichen Situation. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Büro Leipzig, Kantstr. 2; 04275 Leipzig. Tel.: 0341 393645-0; Fax: 0341 393645-1; eMail: info@gaf-online.de. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 22 • Das Freiräumen des Baufeldes erfolgt außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit gemäß § 5 Abs. 4 der Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig45. • Begrenzung der Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zur Sicherung des sparsamen und schonenden Umgangs mit Boden. • Gewährleistung der schalltechnischen Verträglichkeit durch folgende aktive Schallschutzmaßnahmen: ○ Zur Minderung der Abrollgeräusche ist für die Fahrgassen innerhalb der Stellplätze eine Asphaltoberfläche oder ein schalltechnisch gleichwertiger Belag zu realisieren (z.B. Pflasterbeläge ohne Fase mit entsprechender Verlegung). ○ Bei Installation technischer Anlagen auf dem Dach des Vorhabens, wie Wärmerückgewinnungsgeräte und Kaltwassersätze hat deren Ausführung und Betreibung entsprechend dem Ansatz der Untersuchungsvariante 2 der Schallimmissionsprognose46 vom 22.04.2013 für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 zu erfolgen47. • Befestigung der Stellplätze außerhalb ihrer Fahrgassen in der Form, dass darauf anfallendes Niederschlagswasser weitgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. • Wegfall der ursprünglich vorgesehene Abgrabung des Hofbereiches im Grenzbereich zum nordwestlichen Nachbarflurstück 303/2 zum Schutz des auf diesem Grundstück befindlichen dreistämmigen Bergahorns (Acer pseudoplatanus). • Aufweitung des Pflanzstreifens im Bereich der Zufahrt von der Mühlstraße. Durch folgende Maßnahmen des Vorhabenträgers/Betreibers des Einzelhandelsbetriebes kann über die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes hinaus zur Verbesserung der klimatisch-lufthygienischen Bedingungen im Wohngebiet beigetragen werden • Durchführung geeigneter Maßnahmen zur Reduzierung des Gebäudeenergiebedarfs. • Nutzung regenerativer Energieformen. 7.3. Anderweitige Planungsmöglichkeiten Zu Beginn legte die Planung den Schwerpunkt auf die Unterbringung des ruhenden Kfz-Kundenverkehrs im Hinblick auf die beabsichtigte Flächenvergrößerung und des relativ kleinen verfügbaren Grundstücks. Die mit dem Bauordnungsamt abgestimmte Mindestausstattung lag zunächst bei 27 Stellplätzen48. Um die damit verbundenen Versiegelungen und Schallemissionen zu mindern, wurde die Unterbringung der Stellplätze in einer Tiefgarage unter dem neuen Marktgebäude bzw. auf dessen Dach untersucht. Als Resultat musste festgestellt werden, dass die Einordnung der notwendigen Rampen und der Anlieferzone im beengten Grundstück nicht nur kompliziert ist, sondern auch keine entscheidende Ersparnis versiegelter Flächenanteile bringt. Der Lösungsansatz bestand vielmehr in der Zählung der mit Kfz den Einkauf erledigenden Kunden, um entsprechend dem Resultat ggf. von den Empfehlungen der Richtzahltabelle im § 49 VwVSächsBO abweichen zu können. Die vorgenommenen Zählungen zeigten ein deutliches Übergewicht der ohne Kfz ihren Einkauf erledigenden Kunden49, was letztendlich zur Ausarbeitung der jetzt vorliegenden Fassung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und seines zugehörigen Vorhaben- und Erschließungsplanes führte. 45 Satzung zum Schutz und zur Pflege des Baumbestandes der Stadt Leipzig (Baumschutzsatzung). Beschluss Nr. 580/92 der Ratsversammlung vom 16.10.1992 (veröffentlicht im Leipziger Amts-Blatt Nr. 3 vom 08.02.1993). 46 Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen, Büro Leipzig, Kantstraße 2, 04275 Leipzig. Bekannt gegeben als Messstelle §§ 26, 28 BImSchG (Q, R). VMPA-Güteprüfstelle, Schallschutz im Hochbau nach DIN 4109, VMPA-SPG-215-04-SN. 47 Die Maßnahme ist Bestandteil des Durchführungsvertrages zwischen der Stadt Leipzig und dem Vorhabenträger. 48 Ca. sieben Stellplätze mehr als der bestehende Einzelhandelsbetrieb aufweist. 49 Weiteres siehe Kap. 7.2.3. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 23 Als weitere Planungsmöglichkeit wurde untersucht, ob nicht die durch den II. Weltkrieg verursachte Baulücke durch ein sich einfügendes mehrgeschossiges Wohngebäude bebaut werden kann, was als Funktionsunterlagerung den geplanten neuen und in seiner Verkaufsfläche vergrößerten Verbrauchermarkt aufweist. Diese Bebauungsvariante basiert auf der in den letzten Jahren gestiegenen und auch weiter anhaltend starken Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum. Überdies würde damit ein gründerzeitlich geprägtes mehrgeschossiges Stadtquartier in seiner Blockrandbebauung auch bezüglich seiner bestehenden Höhenentwicklung wieder vollständig geschlossen, was stadtplanerisch unbedingt zu vertreten ist, auch wenn der STEP W+S zum Beschlusszeitraum 2011 noch räumlich einschränkende Aussagen zum Geschosswohnungsbau enthält. Neben nicht einfachen Projektlösungen für die brandschutzgerechte Einordnung der Treppenhäuser hinsichtlich ihrer Funktion als Fluchtwege ist das Grundstücksangebot nicht hinreichend zur ebenerdigen Einordnung des ruhenden Verkehrs für den Markt und das Wohngebäude. Eine Verkleinerung des Marktgebäudes und damit der Verkaufsfläche scheidet aus, weil dann der Planungszweck hinfällig wird, am Standort auch weiterhin wichtige Funktionen der Nahversorgung für die angrenzenden Wohngebiete zu gewährleisten. Als denkbarer Lösungsansatz verbliebe die Anordnung einer Tiefgarage für das Wohngebäude unter dem Markt mit Zu- und Ausfahrt von bzw. zur Riebeckstraße. Hier befinden sich aber die Haltestellen der in dieser Hauptverkehrsstraße verkehrenden Busse und Straßenbahnen und zudem der Kundenzugang zur Verkaufseinrichtung, was beachtliche Nutzungskonflikte nicht ausschließt. Ein mögliches Wohngebäude erfordert überdies auch einen Außenbereich, z.B. zur Nutzung als Begegnungsort und Kinderspielplatz. Diese Funktionen könnten dann nur noch auf dem Dach des Verbrauchermarktes angeordnet werden. Damit ginge ein großer Teil der dem Eingriffsausgleich dienenden Dachbegrünung verloren. Nach Abwägung dieser Gesichtspunkte, bei der natürlich auch die nicht die zu unterschätzenden finanziellen Aufwendungen eine Rolle spielten, wurde diese Planungsvariante wegen nicht darstellbarer Wirtschaftlichkeit und komplizierten funktionellen Problemen verworfen. 7.4. Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durchführung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben (Nr. 3.b Anlage 1 zum BauGB). Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung voraussichtlich keine weiteren 50 erheblichen Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Dementsprechend ist es nicht erforderlich, Maßnahmen zur Überwachung zu planen und im Umweltbericht zu beschreiben51. Auf die gesetzliche Pflicht der Behörden zur Unterrichtung der Stadt (§ 4 Abs. 3 BauGB) wird hingewiesen. Sollte es bei der Durchführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene Umweltauswirkungen geben, dann werden erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen ergriffen werden. 50 In Bezug auf die Schutzgüter Klima, Luft, Boden und Menschen (Lärm) ist der Standort vorbelastet. Siehe hierzu Kap. 7.2. 51 Unabhängig davon sind die an das Marktgrundstück angrenzenden Bäume B und C (siehe Anhang I, Seite 1 bis 4) auf den Nachbargrundstücken 303/2 und 398/1 im Hinblick auf die Verkehrssicherheit regelmäßig zu kontrollieren. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 24 7.5. Zusammenfassung Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411, der die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung eines neuen Einzelhandelsbetriebes mit max. 1.200 m² Verkaufsfläche einschließlich 15 Kundenparkplätzen auf dem 3.313 m² großen Grundstück eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes im unbeplanten Innenbereich schaffen soll, um dort weiterhin die Nahversorgung der angrenzenden Wohngebiete zu gewährleisten, wurden die Umweltauswirkungen auf die dadurch besonders beeinträchtigten Schutzgüter ermittelt. In Hinblick auf die Schutzgüter Klima, Luft, Boden und Menschen (Lärm) ist der Standort als erheblich bis stark vorbelastet einzustufen. Im Vergleich mit der bestehenden baurechtlichen Situation bewirken die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans keine weiteren nachteiligen Auswirkungen auf die Naturbestandteile. So können zwar die geplanten Gehölzpflanzungen die verloren gehenden adäquaten Biotopstrukturen mit ihren Lebensräumen nicht vollständig ersetzen weil die ebenerdige Pflanzfläche für Gehölze durch den geplanten Neubau um fast die Hälfte schrumpft, aber den Ausgleich schafft hier die rd. 1.055 m² umfassende extensiv gepflegte Dachbegrünung. Das beweist die durchgeführte Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung. Nach der kann der Eingriff in die Naturbestandteile des Standortes vollständig durch die vorgesehenen Pflanzmaßnahmen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes kompensiert werden. Auch die durch den neuen Markt um ca. 10 % steigende Versiegelung im Vergleich zur bestehenden. Die dadurch eintretenden Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind aber als gering einzuschätzen, weil der Boden durch den bereits hochversiegelten Zustand des Standortes und weiterer vergangener anthropogener Handlungen52 hinsichtlich seines ursprünglichen Zustandes zerstört ist und praktisch nicht mehr existiert. Dagegen bewirkt die Umsetzung der aktiven und passiven Lärmschutzmaßnahmen, dass mit dem künftigen Verbrauchermarkt keine wesentlichen negativen Auswirkungen für die Lebens- und Wohnbedingungen des Wohnumfeldes verbunden sind. Abschließend ist einzuschätzen, dass insbesondere bei Umsetzung der aktiven und passiven Lärmschutzmaßnahmen sowie der grünordnerischen Festsetzungen zu Pflanzmaßnahmen durch die Realisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes keine weiteren erheblichen Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes im Sinne des § 18 Abs. 1 BNatSchG bzw. der Schutzgüter zu erwarten sind. 8. Ergebnisse der Beteiligungen 8.1. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit auf anderer Grundlage [§ 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB] Von der frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) durch die Stadt wurde unter Anwendung des § 3 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauGB abgesehen, da die Unterrichtung und Erörterung auf anderer Grundlage erfolgt ist. Der Vorhabenträger hat am 06.11.2012 in der Zeit von 18.00 Uhr bis 19.30 Uhr in der 125. Oberschule Leipzig in der Heinrichstraße 43/45 eine öffentliche Veranstaltung durchgeführt, in der die Anwesenden entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB über das geplante Projekt unterrichtet wurden und in der Gelegenheit zur Erörterung bestand. Eingeladen wurde dazu mit ca. 200 im Wohnumfeld des vorhandenen Einzelhandelsbetriebes verteilten Handzetteln und durch Aushänge im Einzelhandelsbetrieb. Bei der Veranstaltung waren auch Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes zugegen. 52 U.a. Zerstörung der früher auf dem Grundstück befindlichen beiden Gründerzeithäuser durch Bombentreffer im II. Weltkrieg. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 25 Im Rahmen der Erörterung wurde die Planung von den anwesenden ca. 8 Bürgern begrüßt. Insbesondere sind Fragen zur energetischen Ausbildung des neuen Gebäudes, zu dessen Fassadengestaltung sowie zur Informationsmöglichkeit zum Planungsstand gestellt worden. 8.2. Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Bürgervereine Es wurden 16 Träger öffentlicher Belange und 4 Bürgervereine mit Schreiben vom 23.01.2013 des Ingenieurbüros Dr. Paatz und Partner von der Planungsabsicht durch Übersendung des Bebauungskonzeptes sowie zugehöriger Begründung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB unterrichtet. Zusätzlich sind die Träger öffentlicher Belange durch das Schreiben der Stadt Leipzig vom 01.02.2013 unterrichtet worden, wobei auf die schon am 23.01.2013 übergebenen Unterlagen verwiesen wurde. Folgende Träger öffentlicher Belange und Bürgervereine gaben entweder keine Stellungnahme ab oder stimmten der Planung ohne Anregungen zu bzw. erklärten ihr Einverständnis: • • • • • • • • • • • Industrie- und Handelskammer zu Leipzig, Landesamt für Denkmalpflege Sachsen, Handwerkskammer zu Leipzig, Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V., LV Sachsen, Naturschutzbund (NABU) Landesverband Sachsen e.V., Mitteldeutsche Netzgesellschaft Strom mbH (MITNETZ STROM), Mitteldeutsche Netzgesellschaft Gas mbH (MITNETZ GAS), GDMcom im Auftrag der VNG Gastransport GmbH und VNG Gasspeicher GmbH, Bundesnetzagentur, Regionaler Planungsverband Westsachsen, Regionale Planungsstelle, Netz Leipzig GmbH (Stadtwerke Leipzig). Eine grundsätzliche Ablehnung der Planung bzw. Belange, die dieser prinzipiell entgegenstehen würden, wurden auch von den anderen Trägern öffentlicher Belange und Bürgervereinen nicht vorgebracht. Folgende wichtige Anregungen, Bedenken und Hinweise wurden in der Planung berücksichtigt53: • Angaben zur Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung54 des Plangebietes Diese Angaben als Bestandteil der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan nachzuweisenden gesicherten Erschließung des neuen Einzelhandelsbetriebes wurden zur Information für die nachfolgende Erschließungs- und Ausführungsplanung in das Kap. 5.4. Technische Infrastruktur → 5.4.2. Ver- und Entsorgungsanlagen sowie in das Kap. 9. Städtebauliches Konzept → 9.2. Erschließungskonzept der Begründung zum vorhabenbezogenen Bauleitplan übernommen. • Archäologische Relevanz55 des Plangebietes Die übermittelten Sachverhalte wurden in das Kap. 7. Umweltbericht der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und in deren Anhang II Hinweise übernommen. • Fachliche Hinweise zur Geologie und zum vorsorgenden Radonschutz im Plangebiet56. Die diesbezüglichen Hinweise wurden in das Kap. 7. Umweltbericht der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Kap. 7.1.2.3. Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes) sowie in deren Anhang II Hinweise übernommen. 53 54 55 56 Die Anregungen, Bedenken und Hinweise sind sinngemäß wiedergegeben und kursiv aufgeführt. Stellungnahmen vom 01.03.2013 und 28.08.2015 der Kommunalen Wasserwerke Leipzig (KWL). Stellungnahme vom 06.02.2013 des Landesamtes für Archäologie. Stellungnahme vom 18.02.2013 des Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 26 • Hinweis zu notwendigen Fahrradabstellflächen am Haupteingang des Verbrauchermarktes57 Es sind sieben mit „Leipziger Bügeln“ ausgestattete Fahrradabstellplätze an der Riebeckstraße vorgesehen. Diese sind aber nicht Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes und damit auch nicht des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sondern des Durchführungsvertrages als städtebauliche Maßnahme als Folge des geplanten Vorhabens. Der Sachverhalt wurde im Kap. 9. Städtebauliches Konzept → 9.2. Erschließungskonzept der Begründung zum vorhabenbezogenen Bauleitplan dargelegt. • Nachweisführung hinsichtlich der Einhaltung des Zieles 5.1.3 des LEP 2003 58. Begründet wird die Forderung, dass der Bedarf neuer Bauflächen durch integrierte Entwicklungs- und/oder Teilentwicklungskonzepte zu belegen ist. Auszugehen sei von der gegenwärtigen Einordnung des Standortes als Nahversorgungslage. Nach dem Grundsatz 2 des STEP Zentren zur Steuerung von Einzelhandelsvorhaben in der Stadt Leipzig komme den in das Zentrensystem integrierten Nahversorgungslagen im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung eine Schutzwürdigkeit gegenüber relevanten Ansiedlungen außerhalb der Zentren zu. Das gälte unumstritten für den Standort Riebeckstraße. Seine Erweiterung zu Lasten benachbarter Zentren sei jedoch nicht Ziel des STEP Zentren. Entsprechend ist für den Einzelfall Neubau mit Erweiterung Lebensmittelsupermarkt Riebeckstraße der Nachweis zu führen, dass weder vom C-Zentrum Reudnitz noch von dem D-Zentrum Holzhäuser Straße/ Kolmstraße und auch nicht von den Nahversorgungslagen Zweinaundorfer Straße und Papiermühlstraße Kaufkraft in einer solchen Größenordnung entzogen wird, die die genannten Standorte substanziell beeinträchtigen könnte. Der alleinige Verweis auf eine STEP-Fortschreibung könne diesen Nachweis nicht bringen. Einem solchen Verweis fehlt die Legitimation des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, im Konkreten die Außerkraftsetzung des Abschnitts „Nahversorgung“ des 1999 beschlossenen STEP und eine Billigung der Fortschreibung durch Stadtratsbeschluss. Die Nachweisführung zur städtebaulichen Verträglichkeit sei auch Voraussetzung, um die Ansiedlung des nunmehr ca. 1.000 m² Verkaufsfläche umfassenden, damit großflächigen Lebensmittelsupermarktes in einem allgemeinen Wohngebiet zu begründen bzw. die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) für den Supermarkt auszuschließen. Der STEP Zentren wurde mit Beschluss des Stadtrates vom 18.03.2009 (RBV-1544/09) fortgeschrieben. Damit liegt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vor, das Aussagen über die zu erhaltenden und zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt trifft. Das wurde bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 411 berücksichtigt. Das Plangebiet dieses Bauleitplanes liegt im tatsächlich vorhandenen und im STEP Zentren ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich der Stadt Leipzig. Der STEP Zentren 2009 weist den Bereich um den Einzelhandelsbetrieb an der Riebeckstraße unter Berücksichtigung des vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes, des städtebaulich gut integrierten Standortes und des Nachfragepotenzials aus dem Umfeld als Nahversorgungslage aus. Zwar kommt der Ausweisung als Nahversorgungslage gemäß STEP Zentren hier vor allem eine Schutzwirkung für die im Bestand bereits vorhandene Nahversorgungsfunktion zu. Dem steht jedoch die Erweiterung des vorhandenen Einzelhandelsbetriebes auf ca. 1.200 m² Verkaufsfläche nicht entgegen. Aus der Sicht des STEP Zentren ist die geplante Erweiterung als Beitrag zur Stabilisierung und Aufwertung der Nahversorgungslage zu werten. Da in seinem unmittelbaren Kerneinzugsbereich (500-Meter-Radius) mit fast 10.000 Einwohnern ein ausreichend großes Bevölkerungspotenzial zu versorgen ist, führt die geplante Erweiterung nicht zu einem Kaufkraftentzug zu Lasten des leistungsstarken C-Zentrums Reudnitz entlang der Dresdner Straße sowie des D-Zentrums Holzhäuser Straße/Kolmstraße und der Nahversorgungslage Papiermühlstraße/Arnoldstraße/Weißeplatz in Stötteritz. 57 Stellungnahme vom 20.02.2013 des Umweltbundes Ökolöwe Leipzig e.V. 58 Stellungnahme vom 25.02.2013 der Landesdirektion Sachsen. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 27 Damit entspricht der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ den Zielen des STEP Zentren. Die unlängst erfolgte Fortschreibung des STEP Zentren 59 sieht für den Bereich Riebeckstraße den Ausweis eines Nahversorgungszentrums (D-Zentrum) vor. Auch dieser Zielsetzung entspricht der vorhabenbezogene Bebauungsplan. • Hinweis zu eingeschränkten Fahrbeziehungen am Knoten Riebeckstraße/Mühlstraße/Kurt-Günther-Straße60. Das Fortbestehen des durch entsprechende Beschilderung unterbundenen Querens der dafür wegen fehlender hinreichender Tragkraft nicht geeigneten Straßenbahngleise am genannten Knoten wurde in das Kap. 9. Städtebauliches Konzept → 9.2. Erschließungskonzept der Begründung zum vorhabenbezogenen Bauleitplan eingearbeitet. Folgende Sachverhalte in Stellungnahmen sind entweder in der Planung bereits berücksichtigt oder nicht Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens bzw. beziehen sich auf nachfolgende Planungen (z.B. für die Erschließung) nach Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. • Forderungen zur baulichen Gestaltung der neu zu schaffenden Ein- und Ausfahrt einschließlich der Anordnung geplanter Baumscheiben im Bereich der Zufahrt61. Es wird keine neue Einfahrt geschaffen, sondern die seit über 40 Jahren benutzte weitgehend unverändert weiter genutzt. Deshalb sind auch keine neuen Baumscheiben im öffentlichen Straßenraum als Ergänzung zu den vorhandenen oder als Ersatz geplant. • Hinweise bzw. Forderungen zu der Abfallentsorgung gemäß der Abfallwirtschaftssatzung62. Die Sachverhalte sind in der Planung bereits berücksichtigt. • Empfehlung zur Begrünung des vorgesehenen Flachdaches des Verbrauchermarktes63. Die Begrünung ist in der Planung bereits berücksichtigt. 8.3. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf Mit Schreiben vom 28.07.2015 wurden die Träger öffentlicher Belange (TöB) nach § 4 Abs.2 BauGB über die Planung informiert und zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Es wurden sieben Träger öffentlicher Belange beteiligt. Von diesen haben die Folgenden keine Stellungnahme eingereicht bzw. ihre Zustimmung zur Planung erklärt: • • • • • • Leipziger Verkehrsbetriebe GmbH, Stadtreinigung Leipzig, Polizei, Regionaler Planungsverband, Landesdirektion Sachsen, Industrie- und Handelskammer zu Leipzig. Durch die Kommunalen Wasserwerke Leipzig (KWL) GmbH wurde in deren Stellungnahme vom 28.08.2015 darauf hingewiesen, dass 1. bislang nicht alle versiegelten Flächen des bestehenden Verbrauchermarktes abflusswirksam im Regenwetterfall sind und die Einleitung des künftig anfallenden Regenwassers nach wie vor nur gedrosselt in den vorhandenen Mischwasseranschluss in der Riebeckstraße (Westseite) erfolgen kann. 59 60 61 62 63 Beschlossen von der Ratsversammlung am 18.06.2014 (Beschluss-Nr. RBV-2107/14). Stellungnahme vom 20.03.2013 der Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB). Stellungnahme vom 12.02.2013 der Polizeidirektion Leipzig. Stellungnahme vom 14.02.2013 der Stadtreinigung Leipzig. Stellungnahme vom 21.02.2013 des Stadtbezirksbeirates Südost. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 28 2. Alternativ kann eine ungedrosselte Einleitung von Regenwasser in die in der östlichen Fahrbahn der Riebeckstraße vorhandene Mischwasserleitung DN 500 erfolgen, wobei jedoch aufgrund der zu erwartenden Regenwassermenge davon auszugehen ist, dass ebenfalls eine zumindest anteilige Rückhaltung erforderlich ist. Im Falle dieser Entsorgungslösung ist die Neuverlegung einer Hausanschlussleitung zu Lasten des Grundstückseigentümers notwendig und hierbei die stark befahrenen Riebeckstraße einschließlich der Straßenbahngleise zu unterqueren. Umgangsweise: Die Stadt hat die Stellungnahmen sorgfältig geprüft und für die Abwägung zugrunde gelegt. Mit den einzelnen Punkten wurde wie folgt umgegangen: Die Frage der genauen technischen Lösung zur (ggf. gedrosselten) Ableitung des Niederschlagswassers ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Aus der Stellungnahme der KWL GmbH ist zu entnehmen, dass die gefahrlose Ableitung des Niederschlagswassers auf unterschiedlichen Wegen grundsätzlich möglich ist. Worauf sich letztlich der Vorhabenträger mit dem Entsorgungsträger einigt, bedarf keiner Klärung im Rahmen des Planverfahrens. Die beabsichtigte Entsorgungslösung ist unter Kap. 9.3 dargelegt. Die durch die KWL unter 2. alternativ angeführte Unterquerung der Riebeckstraße verfolgt der Vorhabenträger wegen des damit verbundenen Aufwandes nicht weiter. 8.4. Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde in der Leipziger Volkszeitung (LVZ) Seite 24 Nr. 164/2015 vom 17.07.2015 bekannt gemacht. Die Planunterlagen haben in der Zeit vom 28.07.2015 bis 27.08.2015 im Stadtplanungsamt öffentlich ausgelegen. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gingen zwei gleichlautende Stellungnahmen einer Arbeitsgemeinschaft anerkannten Naturschutzvereinigungen und eines Umweltverbandes ein. Darin wird der Bebauungsplan-Entwurf in seiner öffentlich ausgelegten Fassung abgelehnt. Begründet wurde dies mit den ausgeprägten Baumfällungsmaßnahmen und den als unzureichend erachteten Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 1a (3) Satz 2 BauGB. Gefordert wurde eine Überarbeitung dahingehend, dass im Sinne des Vermeidungsprinzips der größtmögliche Erhalt der Bäume, die sich im Randbereich des Plangebietes befinden, vorgesehen wird. Umgangsweise: Die Stadt hat die Stellungnahmen sorgfältig geprüft und für die Abwägung zugrunde gelegt. Im Ergebnis wird der Forderung nach einer Überarbeitung der Planung zum Zweck des größtmöglichen Erhalts der Bäume aus folgenden Gründen nicht entsprochen werden. Der gesamte Baumbestand wurde im Hinblick auf dessen Habitus, Vitalität und langfristige Standsicherheit gutachterlich geprüft. Das vorliegende Gutachten weist für alle im Plangebiet befindlichen Bäume diesbezüglich zum Teil erhebliche Mängel aus, welche insbesondere aus den schlechten Standortbedingungen resultieren. Zusätzlich ist der Baumbestand durch Stammschäden und -verletzungen sowie unsachgemäß durchgeführte Schnittmaßnahmen stark beeinträchtigt. Aufgrund der Vorschädigungen, der mangelnden Standsicherheit und zu erwartenden Beeinträchtigungen während der Bauphase wurde der Neuanpflanzung von Bäumen der Vorzug gegeben, da so langfristig die Begrünung im Gebiet gewährleistet wird. Dass sich die Fällung aller 27 Bäume belastend auf die ohnehin schon ungünstige klimatische Situation im Plangebiet auswirken wird, ist nicht auszuschließen. Die Stadt entscheidet sich aber dennoch für das Vorhaben in der vorliegenden Form, weil damit eine spürbare Verbesserung der Nahversorgungsqualität im Stadtteil erzielt werden kann. Daraus und in Verbindung mit der zentralen Lage und der ÖPNV-Anbindung ist aus dem näheren und weiteren Umfeld ein größerer Zustrom von Kunden, die ihre Einkäufe ohne KFZ erledigen, zu erwarten. Dies führt wiederum zu positiven klimatischen Effekten. Zudem erfolgt durch die Dachbegrünung und durch Baum- und sonstige Bepflanzungen ein klimawirksamer Ausgleich. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 29 Der geforderten Beachtung des im § 13 BnatSchG enthaltenen Vermeidungsgebotes erheblicher Beeinträchtigungen und dem Abwägungsgebot gem. § 1a Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 7 BauGB wurde umfassend Rechnung getragen. So wurde z.B. im nordwestlichen Teil des Plangebietes zugunsten des Erhaltes einer Baumgruppe auf eine vollständige Abgrabung der Hochebene verzichtet (siehe dazu Kap. 9.1 der Begründung) und im Weiteren die Gründe für die Fällung der Bäume sowie die Gründe für eine Neupflanzung umfassend dargelegt und in die Abwägung berücksichtigt. Ferner wird durch die hier zu vollziehende vollständige Kompensation des durch die Planung verursachten Defizits den Belangen des Umwelt- und Naturschutzes in angemessener Weise entsprochen. Erhebliche Beeinträchtigungen sind im Ergebnis der Durchführung der Planung nicht zu erwarten. Die im Bebauungsplan festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen sind nicht unzureichend. Die erforderliche Eingriff-Ausgleichs-Bilanz wurde nach dem in der Stadt Leipzig verwendeten „Leipziger Bewertungsmodell“ erarbeitet. Hierbei wurden die im Bewertungsmodell angemessenen Biotopwerte angesetzt. Die auf dieser Grundlage vorgenommene Bewertung des Ist-Zustandes des Baugrundstückes und der durch die Planung beabsichtigten Entwicklung ergab eine für die Planung positive Bilanz. Die wesentlichen Gründe liegen insbesondere in den sehr guten Auswirkungen der extensiven Dachbegrünung auf die Schutzgüter Boden, Klima und Wasser. Die Bilanzierung wurde durch die zuständige untere Naturschutzbehörde geprüft und vollumfänglich bestätigt. Im Ergebnis kann der Eingriff (die zusätzliche Versiegelung und die Beseitigung des Baumbestandes) infolge der vorgesehenen Pflanzmaßnahmen und der großflächig geplanten extensiven Dachbegrünung im Plangebiet vollständig kompensiert werden. 9. Städtebauliches Konzept/Vorhaben- und Erschließungsplan 9.1. Bebauungs-/Nutzungskonzept Mit der Planung sollen die Voraussetzungen für einen Ersatzneubau des am Standort Riebeckstraße 10-14 derzeit betriebenen Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von ca. 700 m² geschaffen werden. Der Vorhabenträger beabsichtigt diese durch einen neu zu errichtenden Lebensmittelvollsortimenter mit rd. 1.050 m² ebenerdiger Verkaufsfläche zu ersetzen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht für die bauliche Umsetzung definierte Funktionsbereiche vor. Der Eingangsbereich des Einzelhandelsbetriebes befindet sich wie bisher an der Riebeckstraße, wobei der Zugang durch eine Passage erfolgt. Hier ist auch eine separate rd. 65 m² große Konzessionärsfläche eines Einzelhandelsbetriebes des Typs „Leipziger Laden“, wie z.B. ein Bäcker mit Café und Imbissangebot als Sortimentsergänzung zur Erhöhung der qualitativen Vielfalt der Nahversorgungsfunktion geplant. Der bislang vorhandene Geländesprung von etwa 1,10 m zu den Nachbarflurstücken 303/6 und 303/864 wird an der westlichen Geltungsbereichsgrenze in nördliche Richtung zur Aufnahme von Kundenstellplätzen ausgedehnt. Die hierzu erforderliche Geländeregulierung (Abgrabung) endet aber im Grenzbereich zum nordwestlichen Nachbarflurstück 303/2 zum Schutz des auf diesem Grundstück befindlichen dreistämmigen Bergahorns (Acer pseudoplatanus)65. Die als Folge dieser Geländemodellierung erforderlichen Stützwände zu den westlich angrenzenden Wohngrundstücken werden aber nicht nur ca. 1,10 m sondern rd. 2 m hoch ausgeführt 66 und dienen damit gleichzeitig als Schall- bzw. Sichtschutzwände entlang der dortigen Grundstücksgrenzen67. Die an der Westseite des geplanten Gebäudes angeordnete Anlieferzone des Einzelhandelsbetriebes ist zur weiteren Minderung von Lärmemissionen eingehaust. Das notwendige Wenden der Lieferfahrzeuge zum erforderlichen Rückwärtseinfahren in die Anlieferzone wird durch eine ent64 65 66 67 Siehe hierzu Kap. 5.1. Siehe Kap. 7.2.6. Vom Geländeniveau der westlichen Nachbargrundstücke nur ca. 1 m hoch. Siehe hierzu auch Kap. 11.6. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 30 sprechende Aufweitung der inneren Erschließungsfläche an der südlichen Gebäudefront gesichert. Sie ist auch für dreiachsige Lastkraftfahrzeuge bis 10 m Länge geeignet. Die im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellte Fassadengestaltung an der Riebeckstraße war gemeinsam mit weiteren diesbezüglichen Varianten Gegenstand eines Gestaltungsforums am 08.02.2013. Die dabei vorgebrachten Empfehlungen sind im Fassadenentwurf berücksichtigt worden. 9.2. Erschließungskonzept Das Grundstück des Vorhabens ist hinsichtlich des Verkehrs und der Stadttechnik voll erschlossen. Der Kunden- und Anlieferverkehr erfolgt unverändert von der Mühlstraße an der südlichen Grundstücksgrenze und ist getrennt vom fußläufigen Kundenzugang, mit dem der Einzelhandelsbetrieb direkt von der Riebeckstraße erreicht wird. Als gewisse Restriktion ist das Fortbestehen des durch entsprechende Beschilderung unterbundenen Querens der Straßenbahngleise am Knoten Riebeckstraße/Mühlstraße/Kurt-Günther-Straße zu beachten. Der Grund hierfür ist die fehlende hinreichende Tragkraft des bestehenden Aufbaus der Gleisanlagen für eine regelmäßige Befahrung mit hohen Achslasten68. Die bestehende Erschließung des Ortsteiles Reudnitz durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) begünstigt die Lagequalität des Marktes. So liegen Straßenbahnhaltestellen der Linie 4 und der Buslinie 70 in unmittelbarer Nähe des Standortes. Die in zwei Anlagen aufgeteilten Kundenstellplätze mit insgesamt 15 Pkw-Abstellmöglichkeiten, davon zwei behindertengerecht und drei für Erwachsene mit Kleinkindern, befinden sich an der westlichen Grundstücksgrenze. Weiterhin sind im Innenhof unmittelbar an der westlichen Seite der Eingangspassage sechzehn mit „Leipziger Bügeln“ ausgestattete, Fahrradabstellplätze vorgesehen. Außerhalb des Plangebietes werden weitere sieben gleichartige Fahrradabstellplätze an der Riebeckstraße als städtebauliche Maßnahme als Folge des Vorhabens eingerichtet. Hinsichtlich der stadttechnischen Erschließung sind Wasser-, Abwasser-, Elektro-, Gas- und Telekommunikationsanschlüsse vorhanden. Sie werden an die neue Bebauung angepasst und weiter verwendet, wobei die bestehende Transformatorenstation verlegt und als nördlicher Abschluss in die südliche Stellplatzanlage eingeordnet wird. Die Entsorgung des anfallenden Nierderschlagswassers soll wie bisher über die dem Vorhaben nächstgelegene vorhandene Mischwasserleitung in der westlichen Fahrbahn der Riebeckstraße erfolgen. Die Einleitung erfolgt gedrosselt, wobei die Drosselmenge bei 25 l/s liegt. Zusätzlich erfolgt eine teilweise Rückhaltung des anfallenden Niederschlagswassers über die mehr als 1.000 m² umfassende Dachbegrünung. Sollte darüber hinaus eine zusätzliche Rückhaltung erforderlich sein, wird hierzu eine entsprechende technische Anlage auf dem Grundstück eingeordnet. 9.3. Grünordnerisches Konzept Aufgrund der hohen funktionell bedingten Bebauungsdichte, verbunden mit erheblichem Versiegelungsanteil steht für die Grünordnung wegen des relativ kleinen Grundstücks nicht mehr viel Pflanzfläche zur Verfügung. So kann das neben dem Gebäude durch befestigte Erschließungsanlagen geprägte Erscheinungsbild des Grundstücks im Wesentlichen nur durch drei Grünareale mit einer Gesamtfläche von rd. 290 m² durch das Anpflanzen von Gehölzen, davon wenigstens neun Laubbäume, aufgelockert werden69. Deshalb auch die Gestaltung eines Teiles des Flachdaches als extensiv begrüntes Dach. Damit wird nicht nur die Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers verzögert, sondern auch ein 68 Stellungnahme vom 20.03.2013 der Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB). 69 In dieser der ebenerdigen Begrünung zur Verfügung stehenden Gesamtfläche sind auch drei Baumscheiben mit einer Gesamtfläche von rd. 35 m² zur Gliederung der nördlichen Stellplatzanlage enthalten. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 31 klimatisch-lufthygienisch wirkungsvoller Ersatz für die zu fällenden Bäume geleistet, wodurch sich die mikroklimatische Situation nicht verschlechtert. Außerdem erhöht sich der Grünflachenanteil von ca. 670 m² (gegenwärtiger Bestand = rd. 20 % der Grundstücksfläche) auf 1.348 m² (rd. 41 % der Grundstücksfläche). Allerdings sinkt der ebenerdige Anteil auf die oben erwähnten rd. 290 m². Überdies zeigt die vorliegende Kartierung und Dokumentation des Gehölzbestandes 70 innerhalb des Plangebietes auf, dass er auf Grund der geplanten Gebäudekubatur, den erforderlichen Geländemodellierungen und der Neuordnung der Außenanlagen zu großen Teilen nicht erhalten werden kann. Für den verbleibenden Gehölzbestand entstünden nach Aussage des Gutachtens durch den geplanten Neubau erhebliche Beeinträchtigungen mit zu erwartenden Folgeschäden nach Durchführung der Baumaßnahme, so dass aus fachlichen und bautechnischen Gründen angeraten wird, diesen nicht zu erhalten. Um jedoch den Baumbestand auf einem angrenzenden Grundstück erhalten zu können, wird im nördlichen Bereich auf eine Abgrabung des Geländes verzichtet71. Für die Pflanzmaßnahmen empfiehlt der vorhabenbezogene Bebauungsplan eine Liste mit zu bevorzugenden Arten, die im Anhang III dieser Begründung beigefügt ist. Darin sind insbesondere standortgerechte Pflanzenarten aufgeführt. Diese gewährleisten in der Regel die Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit der Bepflanzungen und somit deren Zukunftsfähigkeit. Sie begünstigen zudem die größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna. C. INHALTE DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst das zur Gemarkung Reudnitz gehörende Flurstück 399/1 des jetzigen Einzelhandelsbetriebes. Es wird wie folgt begrenzt: • im Norden von Ost nach West durch die südliche Grenze des Flurstückes 399/2, südliche und westliche Grenze des Flurstückes 1045, südliche Grenze des Flurstückes 303b. • im Osten von Süd nach Nord durch die westliche Grenze des Flurstückes 398/1, westliche und nördliche Grenze des Flurstückes 398/3, westliche Grenze des Flurstückes 893/3 (Riebeckstraße) bis zur südlichen Grenze des Flurstückes 399/2. • im Süden durch die nördliche Grenze des Flurstückes 890/1 (Mühlstraße) bis zur westlichen Grenze des Flurstückes 398/1. • im Westen von Nord nach Süd durch die östlichen Grenzen der Flurstücke 303/2, 303/4 und 303/6, nördliche und östliche Grenze des Flurstückes 303/8, östliche und südliche Grenze des Flurstückes 303k, östliche Grenze des Flurstückes 303c. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat eine Fläche von ca. 0,33 ha. 70 Stellungnahme Gehölzbestand Neubau REWE Markt Leipzig, Standort Riebeckstraße vom 09.04.2013. Verfasser: Anke Grundmann Landschaftsarchitekten, Hardenbergstraße, 04275 Leipzig. Tel.: 0341 3014580; eMail: info@grundmann-la.de. 71 Siehe hierzu Kap. 7.2.6. und 9.1. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 32 11. Festsetzungen Im Folgenden werden alle in der Planzeichnung des Bebauungsplanes getroffenen Festsetzungen dargelegt, erläutert und begründet. Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind in der Begründung sinngemäß wiedergegeben und zum besseren Verständnis kursiv aufgeführt. 11.1. Art der baulichen Nutzung [§ 12 Abs. 3 BauGB] Zulässig ist ein Einzelhandelsbetrieb mit Angebotsschwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel und einem „Leipziger Laden“ (dieser als Konzessionärsfläche) mit einer Verkaufsfläche von insgesamt bis zu 1.200 m². Davon abweichend kann ein Lebensmittelvollsortimenter (ohne zusätzlichen „Leipziger Laden“) auf einer Verkaufsfläche von bis zu 1.200 m² zugelassen werden. Begründung: Mit diesen Festsetzungen ist das Bauvorhaben des Vorhabenträgers investkonkret wiedergegeben, wie das der § 12 BauGB für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorgibt. Deshalb wird die Nutzung einschließlich ihrer Gliederung mit der dafür maximal zulässigen Gesamtverkaufsfläche und ihren in diese Fläche einzurechnenden Flächenanteilen genau geregelt. Dazu werden folgerichtig die über den Regelungskatalog des § 9 BauGB hinausgehenden Festsetzungsmöglichkeiten des § 12 Abs. 3 BauGB genutzt. Wichtigste Festsetzung ist hierbei die Begrenzung der Verkaufsfläche mit der das Ziel verfolgt wird, dass von möglichen Umsatzumverteilungseffekten keine wesentlichen städtebaulich negativen Auswirkungen im Sinne der Entstehung von Geschäftsleerständen in benachbarten C- und DZentren sowie Nahversorgungslagen ausgehen. Hierzu gehört auch die Wahrung der Wohnqualität in der Nachbarschaft des neuen Marktes, was hinsichtlich der Lärmimmissionsbelastung die dazu vorgenommene Schallimmissionsprognose72 bestätigt und damit nachweist, dass mit dem Neubau und dessen Betrieb keine wesentlichen negativen Auswirkungen für die Lebens- und Wohnbedingungen des Wohnumfeldes eintreten. Der Begriff der Verkaufsfläche stützt sich auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes (Urteil Bundesverwaltungsgericht 27.04.1990, bestätigt und ergänzt am 24.11.2005 – BVerwG, U., 4C 10.04). Danach ist unter der Verkaufsfläche der Teil der Geschäftsfläche zu verstehen, auf dem üblicherweise die Verkäufe abgewickelt werden (einschließlich Kassenzone, Gänge, Schaufenster und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände sowie innerhalb der Verkaufsräume befindliche und diese miteinander verbindenden Treppen und Aufzüge). Bei der Ermittlung der Verkaufsfläche sind alle Flächen einzubeziehen, die vom Kunden betreten werden können oder die er zu Kaufzwecken einsehen kann, die aber aus hygienischen oder anderen Gründen vom Kunden nicht betreten werden dürfen, wie etwa eine Fleischtheke mit Bedienung. Auch der Bereich, in den die Kunden nach der Bezahlung gelangen, ist in die Verkaufsflächenberechnung einzubeziehen. Auch Flächen von Pfandräumen, die vom Kunden betreten werden können, gehören zur Verkaufsfläche. Sie werden unter dem Gesichtspunkt der Verkaufsanbahnung der Verkaufsfläche zugerechnet. Erfolgt der Verkauf unmittelbar aus dem Lager, dann gilt die dafür verwendete Lagerfläche als Verkaufsfläche und ist vollständig mitzurechnen. Keine Verkaufsflächen sind solche Flächen, die nicht dauerhaft und saisonal, sondern nur kurzfristig zum Verkauf genutzt werden. Zur Verkaufsfläche zählen also auch Thekenbereich, Kassenzone, Windfang, Packzone und Pfandlager. Auch die „Handlungsanleitung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Zulässigkeit von Großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen (HA Großflächige Einzel72 Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen, Büro Leipzig, Kantstraße 2, 04275 Leipzig. Bekannt gegeben als Messstelle §§ 26, 28 BImSchG (Q, R). VMPA-Güteprüfstelle, Schallschutz im Hochbau nach DIN 4109, VMPA-SPG-215-04-SN. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 33 handelseinrichtungen)“ vom 3. April 2008 stützt sich auf diese Definition (siehe dort, I. Allgemeines, 4. Begriffe, Buchst. g). 11.2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 BauNVO] Die Grundflächenzahl (GRZ) wird mit 0,55 zeichnerisch festgesetzt. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von • Stellplätzen mit ihren Zufahrten und • Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,95 überschritten werden. [§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] Begründung: Die Errichtung des Lebensmittelmarktes erfordert für die geplanten hochbaulichen Anlagen die Festsetzung der Grundflächenzahl GRZ = 0,55. Für die Grundflächen von Stellplätzen, Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO ist die Überschreitung der GRZ = 0,55 bis zu 95 vom Hundert notwendig. Damit übersteigt die GRZ für den größeren Gebäudeneubau des geplanten Einzelhandelsbetriebes die des Bestandes, die 0,8 als Größenordnung aufweist. Zeichnerisch wird eine maximale Gebäudehöhe in m über NHN für die überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Begründung: Mit der Höhenvorgabe, die zum einen die notwendigen lichten Raumhöhen der funktionellen Bereiche des Gebäudes zuzüglich der Dachkonstruktion und damit die Gesamthöhe des Bauwerkes von rd. 7,85 m sichert, soll zum anderen dessen höhenmäßige Anpassung auf vorhandene markante horizontal ausgerichtete Fassadenelemente der nördlich und südlich angrenzenden Wohngebäude orientiert werden. 11.3. Überbaubare Grundstücksfläche [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO] Die überbaubare Grundstücksfläche wird zeichnerisch durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Begründung: Während für die Fassung der westlichen und südwestlichen Begrenzungen der überbaubaren Grundstücksfläche eng am vorgesehenen Baukörper festgesetzte Baugrenzen genügen und somit dessen städtebauliche Komposition unterstützen, ist entlang der Riebeckstraße eine maßgebliche Raumkante vorhanden. Somit kann eine Bauflucht in nordsüdlicher Richtung abgeleitet werden, die in der überbaubaren Grundstücksfläche durch eine Baulinie entlang der Riebeckstraße markiert wurde. Überdies ist durch die Festsetzung von Baulinien das Anbauen des Gebäudes an die vorhandenen Brandwände der außerhalb des Plangebiets nördlich und südlich gelegenen Wohnbauten vorgegeben. Dabei betrifft die festgelegte nördliche Grenzbebauung nicht nur den Brandgiebel des dort bestehenden Wohnhauses sondern verläuft westlich über die gesamte Grundstücksgrenze zu den nördlich angrenzenden Flurstücken 399/2 und 1045. Die hierzu erforderliche Zustimmung der Grundstückseigentümer hinsichtlich der Übernahme der daraus resultierenden Baulasten auf ihre jeweilige Liegenschaft liegt dem Vorhabenträger vor. Dennoch muss konstatiert werden, dass damit insbesondere für das östliche Grundstück 399/2 gegenüber der jetzigen Situation eine gewisse Veränderung hinsichtlich gesunder Wohnverhältnisse eintritt. Nicht nur, dass die vorhandenen, den bestehende Einzelhandelsbetrieb verdeckenden zahlreichen Bäume und Sträucher in der rd. 5 m tiefen Abstandsfläche zur südlichen Grundstücksgrenze des Flurstückes 399/2 dem Neubau weichen müssen und damit nicht mehr für einen verträglichen 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 34 Übergang zum Außenwohnbereich des angrenzenden Wohngrundstückes zur Verfügung stehen, verursacht die Grenzbebauung auch eine größere Verschattung beim nördlichen Nachbarn als das höhenmäßig über 2 m kleinere und rd. 5 m südlicher stehende vorhandene Gebäude. Betroffen ist hierdurch die südliche Erdgeschosswohnung im nördlichen Wohnhaus. Eine angestellte Verschattungsstudie73 zeigt aber, dass die Verschattung erst nachmittags gegen 16:00 Uhr eintritt und 18:00 Uhr mit der beginnenden Verschattung durch die westlich benachbarten Wohnhäuser an der Albert-Schweitzer-Straße abgelöst wird. Andererseits trägt die Grenzbebauung aktiv zum Schutz gegen den beachtlichen Lärm infolge des intensiven Verkehrs auf der Riebeckstraße bei und verbessert dadurch diesbezüglich die gegenwärtige Situation, bei der die Lärmimmissionen durch die unbebaute Abstandsfläche zwischen Einzelhandelsbetrieb und nördlichen Wohnhaus insbesondere in den Außenwohnbereich des Grundstückes 399/2 eindringen können. 11.4. Nebenanlagen und Stellplätze [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB] 11.4.1. Nebenanlagen [§ 14 Abs. 1 i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO] Im Plangebiet ist eine Fläche zur Einordnung einer Transformatorenstation zeichnerisch festgesetzt. Begründung: Diese Anlage zur elektroenergetischen Versorgung dient ausschließlich dem Baugebiet für den Ersatzneubau des Verbrauchermarktes. Derartige Anlagen sind zwar auch ohne Festsetzung im Baugebiet ausnahmsweise zulässig, aber wegen der Beengtheit des Plangebietes und zur Minderung der Erschließungsaufwendungen wurde ein verträglicher Standort in der Nähe der jetzigen, aber infolge des Marktneubaus zu veränderten Trafostandortes festgesetzt. Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB schied aus, weil die Anlage nicht der Versorgung der Allgemeinheit dient. 11.4.2. Flächen für Stellplätze [§ 12 Abs. 1 BauNVO] An der westlichen Geltungsbereichsgrenze des Plangebietes sind zeichnerisch zwei Flächen für Stellplätze festgesetzt. Begründung: Zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs wurden zwei Flächen für Stellplätze festgesetzt. Die Flächen sind ausreichend bemessen, um den zu erwartenden Bedarf an Stellplätzen abdecken zu können. Die Bedarfsermittlung basiert auf einer an zwei Tagen durchgeführten Analyse zur Nutzung der vorhandenen Stellplätze im Hofbereich des Einzelhandelsbetriebes durch die Kunden, die ein unerwartetes Übergewicht der ohne Kfz ihren Einkauf erledigenden Kunden zeigte74. Die daraufhin vorgenommene Flächenreduzierung führt zur deutlichen Unterschreitung der Stellplatzanzahl (15 Stellplätze) im Vergleich zu den 42 Stellplätzen, die auf der Grundlage der empfohlenen Richtwerte für großflächige Verbrauchermärkte und unter Berücksichtigung des Minderungsfaktors von 30 % aufgrund des gesicherten und leistungsfähigen ÖPNV-Anschlusses 75 ermittelt wurden. Die erhebliche Einschränkung der zulässigen Stellplätze resultiert aus dem Bestreben, eine Zunahme des emissionsbedingten Anlagenlärms einschließlich dem des Kundenverkehrs mit Kfz auszuschließen oder wenigstens abzumildern. Als zusätzlicher, nicht zu unterschätzender Effekt der reduzierten Stellplatzanzahl sind daraus resultierende verminderte Kfz-Abgasemissionen als weiteres wichtiges Ergebnis zur Wahrung gesunder Lebens- und Wohnbedingungen im vorhandenen Wohnumfeldes zu nennen. 73 Exposee Neubau REWE Markt Riebeckstraße, Seite 10; 08.02.2013. Kühnl + Schmidt Architekten AG, Niederlassung Leipzig, Christianstraße 25, 04105 Leipzig. 74 Weiteres siehe Kap. 7.2.4. 75 Richtzahltabelle § 49 VwVSächsBO. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 35 Eine in diesem Sinne erarbeitete Schallimmissionsprognose76 weist dennoch die Überschreitung der Immissionsrichtwerte der Beurteilungspegel gemäß TA Lärm 77 um bis zu 1,8 dB durch den Anlagenlärm und die Benutzung der Stellplätze aus. Diese Überschreitung wird aber von der zuständigen unteren Immissionsschutzbehörde aus immissionsschutzrechtlicher Sicht toleriert, weil infolge der nahezu geschlossenen Straßenfront des neuen Gebäudes eine Verringerung der Lärmbelastung infolge des Fahrverkehrs auf der Riebeckstraße für die dahinter befindlichen Wohngebäude werktags tagsüber um bis zu 12 dB im Vergleich zur jetzigen Verkehrslärmimmission eintritt78. Insgesamt reduziert sich somit durch das Vorhaben die Lärmbelastung im Blockinnenbereich. Innerhalb der nördlichen Stellplatzfläche sind drei Sonderstellplätze für Erwachsene mit Kleinkind(ern) und zwei für körperlich Behinderte vorgesehen 79, um den diesbezüglich erwarteten Bedarf nachzukommen. Zulässigerweise kann im Bebauungsplan eine beschränkende Festsetzung zur Anzahl der zulässigen Stellplätze oder gar zu deren Ausschluss auf der Grundlage des § 12 Abs. 6 BauNVO getroffen werden, da der unter § 12 Abs. 6 BauNVO genannte landesrechtliche Vorbehalt dem nicht entgegensteht. Allerdings ist aufgrund der hier angestrebten Beschränkung der möglichen Stellplätze die Erhebung von Ablösebeträgen unzulässig. 11.4.3. Flächen für Fahrradstellplätze [§ 12 Abs. 1 BauNVO] Im Plangebiet ist eine Fläche für Fahrradstellplätze zeichnerisch festgesetzt. Begründung: Die bereits oben erwähnte Nutzungsuntersuchung der bestehenden Stellplätze hatte aufgezeigt, dass der bestehende Einzelhandelsbetrieb von einem unerwarteten Übergewicht ohne Kfz ihren Einkauf erledigenden Kunden frequentiert wird80, darunter nicht wenige, die hierzu das Fahrrad benutzen. Zur Unterstützung des festgestellten Kundenverhaltens wird in der Nähe zum Eingang des Lebensmittelbetriebs eine Fläche für die Unterbringung der Fahrräder festgesetzt. Insgesamt können in dieser Fläche mindestens 16 Fahrradstellplätze geschaffen werden. Zur Bedarfsbestimmung wurde die Richtzahltabelle im § 49 VwVSächsBO für die Verkaufsfläche des Verbrauchermarktes und die des Konzessionärsladens zugrunde gelegt. Zusätzlich, jedoch außerhalb des Plangebietes gelegen, werden an der Riebeckstraße weitere sieben Fahrradabstellplätze eingerichtet. Diese Fahrradabstellplätze sind Bestandteil des Durchführungsvertrages, mit dem die Umsetzung des Vorhaben- und Erschließungsplanes mit zugehörigen Bürgschaften gesichert wird. 11.4.4. Flächen für Zu- und Ausfahrten Im Plangebiet ist eine zusammenhängende Fläche für Zu- und Ausfahrten zeichnerisch festgesetzt. Begründung: 76 Schallimmissionsprognose für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ vom 22.04.2013. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Büro Leipzig, Kantstr. 2; 04275 Leipzig. Tel.: 0341 393645-0; Fax: 0341 393645-1; eMail: info@gaf-online.de 77 Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz. 78 Markt Riebeckstraße - Lärmbelastung, Differenzbetrachtung öffentlicher Fahrverkehr vom 10.09.2013. Darstellung der Verbesserung der Innenhof-Lärmsituation infolge des Fahrverkehrs am Standort Markt Riebeckstraße durch Schließung der Baulücken mit dem geplanten Markt im Vergleich zur gegenwärtig bestehenden baulichen Situation. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Büro Leipzig, Kantstr. 2; 04275 Leipzig. Tel.: 0341 393645-0; Fax: 0341 393645-1; eMail: info@gaf-online.de. 79 Siehe Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ in der Fassung vom 28.11.2014. 80 Siehe Kap. 7.2.4. und 7.2.6. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 36 Zur planungsrechtlichen Sicherung der Zu- und Ausfahrten zu bzw. von den Kfz- und Fahrradabstellplätzen, aber auch zur und von der Anlieferzone einschließlich hierzu ggf. erforderlicher Rangierfahrten ist eine hinsichtlich der bestehenden Grundstücksverhältnisse hinreichend große Fläche festgesetzt, mit der außerdem die ausschließliche Weiternutzung der Grundstücksein- und -ausfahrt an der Mühlstraße gewährleistet wird. 11.5. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] Die Befestigung der Stellplätze ist so herzustellen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. Begründung: Die Festsetzung soll natürliche Versickerungsvorgänge ermöglichen und so zur Erhöhung der Grundwasserneubildung und zur Entlastung von Abwassersystemen und Kläranlagen beitragen. Für die versickerungsfähigen Flächen soll vorzugsweise sickerfähiges Pflaster ohne Fase zur Anwendung kommen. Insbesondere im Umfeld von Bäumen kommt dem Verzicht auf versiegelte Flächen eine besondere Bedeutung zu, da so eine bessere Wasser- und Luftversorgung der Baumwurzeln erzielt werden kann und damit die Vitalität sowie die Verkehrs- und Standsicherheit der Bäume gefördert wird. Auf der Grundlage dieser Festsetzung zulässig wäre aber z.B. auch die Errichtung lärmmindernde, wasserundurchlässige (Asphalt)Streifen innerhalb der einzelnen Stellplätzen, auf denen die Räder der Kfz rollen bzw. stehen können. 11.6. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] Entlang der westlichen Geltungsbereichsgrenze im Bereich der nördlichen Stellplatzanlage ist eine mauerartige Lärm- und Sichtschutzanlage zeichnerisch festgesetzt. Begründung: Die auf Seite des Marktgrundstückes ca. 2 m hohe Anlage 81 dient vorsorglich zur Dämpfung der auf die westlich angrenzenden Wohngrundstücke einwirkenden Schallimmissionen durch das Einund Ausparken der Kundenfahrzeuge. Überdies soll damit auch der wenig erbauliche Anblick abgestellter Pkw von den Wohngrundstücken vermieden werden. Zusätzlich kann sich die Verwendung von Einkaufswagen mit lärmmindernder Ausstattung und deren Unterbringung in abgeschirmten Bereichen des Baukörpers positiv auf das Umfeld auswirken. Die Verankerung dieser Maßnahmen erfolgt im Durchführungsvertrag. 11.7. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern u. sonstigen Bepflanzungen [§ 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB] Jede der mit „P1“ bezeichneten Flächen ist mit einer Gruppe von vier Gehölzen, darunter ein standortgerechter hochstämmiger mittelkroniger Laubbaum (StU: 20 cm bis 25 cm), zu bepflanzen. Für den Baum ist ein Kronenansatz in 2,50 m Höhe zu gewährleisten. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die mit „P2“ bezeichnete Fläche ist vollständig mit Bodendeckern zu bepflanzen. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Für die mit „P3“ bezeichnete Fläche gilt: 81 Aufgrund eines für die Einordnung von Kundenstellplätzen modellierten Geländesprungs im Bereich der gemeinsamen Grundstücksgrenzen entsteht für die westlichen Wohngrundstücke lediglich eine etwa 1,00 m hohe Wand. 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 37 • Entlang der festgesetzten „Fläche für Pkw-Stellplätze“ sowie der „Fläche für Zu- und Ausfahrten“ ist eine Strauchhecke anzupflanzen. Die Heckenpflanzen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. • Innerhalb der Fläche sind vier standortgerechte hochstämmige mittelkronige Laubbäume (StU: 20 cm bis 25 cm) im Abstand von 8 m bis 10 m zu pflanzen. Für die Bäume ist ein Kronenansatz in 2,50 m Höhe zu gewährleisten. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. • Ausnahmsweise zulässig ist zudem die Errichtung eines Werbeträgers auf einer Grundfläche von bis zu 3 m² (weiteres siehe Werbekonzept des Vorhabenträgers in der Fassung vom 14.07.2014). Begründung: Wie im Kap. 9.3 bereits dargelegt stehen für die ebenerdige Grünordnung infolge der Flächenvergrößerung nur noch drei unterschiedlich große Areale mit einer Gesamtfläche von rd. 290 m² für das Anpflanzen von Gehölzen und sonstigen Pflanzen zur Verfügung. Zuzüglich bilden noch drei Baumscheiben mit einer Gesamtfläche von rd. 35 m² weitere Pflanzflächen, die zur Gliederung der nördlichen Stellplatzanlage vorgesehen sind. Diese Vegetationsflächen sollen die bestehende Durchgrünung im Wohngebiet unterstützen und leisten damit auch einen Beitrag zum Erhalt des örtlichen Mikroklimas. Die Festsetzung zur Anpflanzung von neun - wegen größtenteils beengter Standortverhältnisse mittelkronigen Laubbäumen und Sträuchern sichert die Entwicklung wahrnehmbarer Großgrünstrukturen, was zu einer gewissen Auflockerung des Erscheinungsbildes am Standort beiträgt. Gleichzeitig erfolgt damit auch ein zwar quantitativ geringerer, aber qualitativ höherwertiger Ausgleich für die wegen ihrer zum Teil sehr beeinträchtigten Vitalität zu fällenden Bestandsbäume. Als nicht zu unterschätzende Nebeneffekte werden durch das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern neue Lebens- und Nahrungsräume für die Tierwelt geschaffen. Die Begrünung der Freiflächen baut zudem lufthygienische Belastungen ab und kann somit auch zu einer verbesserten Luftqualität beitragen. Bei der in der Pflanzfläche P3 ausnahmsweise zulässige Werbeanlage handelt es sich um die Neustationierung der bereits vorhandenen Werbeanlage auf der Grundlage der mit der Stadt Leipzig abgestimmten Werbekonzeption vom 14.07.2014. Innerhalb der zeichnerisch festgesetzten nördlichen Fläche für Pkw-Stellplätze sind drei standortgerechte hochstämmige mittelkronige Laubbäume (StU: 20 cm bis 25 cm) in regelmäßigen Abständen von 9,5 m bis 13 m (je nach Anordnung der Stellplätze) zu pflanzen. Für die Bäume ist ein Kronenansatz in 2,50 m Höhe zu gewährleisten. Für jeden Baum ist eine offene Bodenfläche von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baumscheiben sind vor Überfahren zu schützen. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. Begründung: Die Baumkronen verschatten versiegelte Stellplatzflächen und reduzieren somit die Erwärmung dieser Flächen. Das trägt zur Verminderung der bereits angespannten lokalklimatischen Situation und somit zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen bei. Die Verdunstung von Niederschlagswasser von den Blattoberflächen erhöht die Luftfeuchtigkeit, was wiederum zur Unterstützung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dient. Überdies relativieren die Baumanpflanzungen die optisch störende Wirkung von Stellplatzanlagen und tragen zur Verbesserung des Ortsbildes bei. Sie können auch zur Markierung der unterschiedlichen Arten der Einstellplätze in der Stellplatzanlage dienen, wie das der Vorhaben- und Erschließungsplan zu diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorsieht. Die verlangte Mindesthöhe für den Kronenansatz der Laubbäume begründet sich im erforderlichen Lichtraumprofil für ein gefahrloses Befahren der Stellplätze. An der dem Vorhabengrundstück zugewandten Seite der festgesetzten Lärm- und Sichtschutzanlage ist eine Wandbegrünung zu pflanzen. Je laufende 1 m Mauerlänge sind mindestens zwei 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 38 Rank-, Schling- oder Kletterpflanzen zu pflanzen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. Begründung: Diese Maßnahme hat positive Effekte auf das Erscheinungsbild des Innenhofes des Einzelhandelsbetriebes, indem insbesondere der meist triste Anblick derartiger Wände durch die Klettergehölze kaschiert wird. Im Hinblick auf die Umwelt sind aber die damit entstehenden kleinräumigen Rückzugsräume für Tierarten wesentlich bedeutungsvoller. Auf mindestens 60 % der Dachfläche des Vorhabens ist eine extensive Dachbegrünung (Substratschicht ≥ 5 cm) zu pflanzen. Die Pflanzungen sind bei Abgang zu ersetzen. Begründung: Die Dachbegrünung ist nicht nur zum Ausgleich der wegen der mit dem Neubau eintretenden verkleinerten ebenerdigen unversiegelten Grünflächen vorgesehen; der Grünflächenanteil vergrößert sich durch diese Maßnahme gegenüber dem Bestand um das doppelte (670 m² → 1.348 m²). Sie soll vor allem die Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers verzögern, um nicht wegen der in nur begrenzter Menge in das öffentliche Abwassernetz einleitbaren Menge eine ggf. aufwendige Regenwasserrückhaltung, z.B. in Form von Staukanälen schaffen zu müssen82. Zudem wird sich die rd. 1.055 m² umfassende Dachbegrünung als Lebensraum für Insekten entwickeln, der dann auch Nahrungsreservat für Vögel ist. 11.7.1. Pflanzempfehlungen [Anhang III der Begründung] Für die vorgegebenen Pflanzgebote wird eine Pflanzenliste zur Orientierung empfohlen. Die dabei vorgenommene Begrenzung auf standortgerechte Artenauswahl gewährleistet in der Regel die Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit der Bepflanzungen und somit deren Zukunftsfähigkeit. Sie begünstigt zudem die größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna. 11.8. Sonstiges [§ 12 Abs. 3a BauGB] Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig. Begründung: Mit dieser Festsetzung wird der für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan unerlässliche Vorhabenbezug durch eine hinreichend konkrete Bestimmung des geplanten Vorhabens im Durchführungsvertrag sichergestellt. Das ist notwendig, weil sich die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens ausschließlich nach dem Bebauungsplan richtet, so dass grundsätzlich auch andere Vorhaben zulässig wären, die sich im Rahmen der allgemeinen Festsetzungen im Bebauungsplan bewegen. 82 Gemäß Stellungnahmen vom 01.03.2013 und 28.08.2015 der Kommunalen Wasserwerke Leipzig (KWL). 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Seite 39 D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION 12. Flächenbilanz des Plangebietes Nutzung Bestand Planung Fläche [m²] % 79,8 3.020 (GRZ = 0,91) 91,2 670 20,2 293 8,8 Summe 3.313 100,0 3.313 100,0 Verkaufsfläche ca. 700 Ebenerdige unversiegelte, weitgehend bepflanzte Flächen Leipzig, den 03.11.2015 gez. Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes 14.10.2015 % 2.643 (GRZ = 0,81) Vegetationsfreie, versiegelte bzw. teilversiegelte Flächen Anhang: Fläche [m²] I: Gehölzbestand II: Hinweise III: Pflanzempfehlungen IV: Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10 Abs. 4 BauGB] 1.115 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Anhang I: Gehölzbestand, Seite 1 Anhang I: Gehölzbestand, Übersichtsplan 08.10.2015 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Anhang I: Gehölzbestand, Seite 2 Anhang I: Gehölzbestand, Gehölzliste 1 08.10.2015 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Anhang I: Gehölzbestand, Seite 3 Anhang I: Gehölzbestand, Gehölzliste 2 08.10.2015 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Anhang I: Gehölzbestand, Seite 4 Anhang I: Gehölzbestand, Gehölzliste 3 08.10.2015 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Anhang II: Hinweise Anhang II: Hinweise Archäologischer Denkmalschutz - Bodendenkmalpflege Das Plangebiet liegt in einem archäologischen Relevanzbereich mit Belegen, dass im Umfeld des Plangebietes gemäß § 2 SächsDSchG geschützte archäologische Kulturdenkmale bekannt sind. Danach ist gemäß § 14 SächsDSchG bei Erdarbeiten etc. an Stellen, von denen bekannt oder den Umständen nach vermutet wird, dass sich dort Kulturdenkmale befinden die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einzuholen. Das Landesamt für Archäologie ist deshalb vom exakten Baubeginn des Vorhabens (Erschließungs-, Abbruch-, Ausschachtungs- oder Planierarbeiten) mindestens drei Wochen vorher schriftlich zu informieren1. In der Bauanzeige sind die ausführenden Firmen, der verantwortliche Bauleiter und die jeweiligen Telefonnummern zu nennen. Im Zuge von/der Erdarbeiten können sich archäologische Untersuchungen ergeben. Bauverzögerungen sind dadurch nicht auszuschließen. Den mit den Untersuchungen beauftragten Mitarbeitern des Landesamtes ist uneingeschränkter Zugang zur Baustelle und jede mögliche Unterstützung zu gewähren. Die bauausführenden Firmen sind bereits in der Ausschreibung davon zu informieren. Vorsorgender Radonschutz Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie hat mit Stellungnahme vom 18.02.2013 mitgeteilt: Aus strahlenschutzfachlicher Sicht bestehen keine rechtlichen Bedenken. „Im Rahmen der weiteren Planungen zur Bebauung empfehlen wir aber, die fachlichen Hinweise zum vorsorgenden Radonschutz zu beachten. Das Plangebiet liegt nach den uns bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, in dem erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft kaum auftreten. Es ist jedoch nicht mit Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaften des Gebäudes hinsichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der Radonkonzentration in der Raumluft auftreten können. Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthaltsräumen empfiehlt das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Bei geplanten Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden empfehlen wir, die Radonsituation durch einen kompetenten Gutachter ermitteln zu lassen und ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen.“ Weiteres siehe: www.umwelt.sachsen.de >> Strahlenschutz >> Radon. 1 Anschrift: Zur Wetterwarte 7, 01109 Dresden. 08.10.2015 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Anhang III: Pflanzempfehlungen Anhang III: Pflanzempfehlungen Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form von Pflanzlisten genannt: Auswahl geeigneter Laubbaumarten: Acer campestre Feldahorn Prunus avium Vogelkirsche Pyrus pyraster Wild-Birne Sorbus aucuparia Eberesche Tilia cordata ´Greenspire´ Stadtlinde Fraxinus excelsior ‚Atlas’ Gemeine Esche ‚Atlas’ Robinia pseudoacacia ‚Sandraudiga’ Scheinakazie ‚Sandraudiga’ Auswahl geeigneter Straucharten: Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Evonymus europaeus Prunus spinosa Lonicera xylosteum Rosa canina Rosa rubiginosa Viburnum opulus Rubus idaeus - Blutroter Hartriegel Gemeine Hasel Eingriffliger Weißdorn Pfaffenhütchen Schlehe Rote Heckenkirsche Hundsrose Kartoffelrose Gemeiner Schneeball Himbeere Auswahl geeigneter Bodendecker: Chaenomeles japonica Geranium macrorrhium Hedera helix Lamium maculatum Vinca major - Scheinquitte Storchschnabel Efeu Gefleckte Taubnessel Immergrün Auswahl geeigneter Rank-, Schling- und Kletterpflanzen: Clematis vitalba Waldrebe Hedera helix Efeu Lonicera penclymenum Deutsches Geißblatt Parthenocissus quinquefolia Wilder Wein Rosa spec. Kletterrosen 08.10.2015 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Anhang IV: Zusammenfassende Erklärung, Seite 1 Anhang IV: Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10 Abs. 4 BauGB] Berücksichtigung der Umweltbelange Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs.4 BauGB durchgeführt. Als Resultat konnte festgestellt werden, dass dessen Durchführung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Dieses Ergebnis wurde insbesondere für die Schutzgüter mit möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen im Umweltbericht erläutert (vgl. Kap. 7.1.2 und 7.2). Bestandteil der Umweltprüfung war auch die Durchführung einer Eingriff-Ausgleichs-Bilanzierung nach dem „Leipziger Bewertungsmodell“, Stand Mai 2002. Die auf dieser Grundlage vorgenommene Bewertung • des vorgefundenen Zustandes des Baugrundstückes und • der für die durch den Vorhaben- und Erschließungsplan im Baugrundstück vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung wies nach, dass der Eingriff durch die vorgesehenen Pflanzmaßnahmen und die geplante extensive Dachbegrünung der Verkaufseinrichtung kompensiert werden kann. Da durch den geplanten Ersatzneubau des Verbrauchermarktes naturschutzfachliche Schutzgebiete gemäß § 22 SächsNatSchG (Europäisches ökologisches Netz Natura 2000, Europäische Vogelschutzgebiete nach Richtlinie 79/409/EWG1, Flora-Fauna-Habitat [FFH]Gebiete2) sowie Gebiete mit gemeinschaftlicher Bedeutung i.V.m. der Richtlinie 92/43 EWG, insbesondere Art. 6 (Gebietsschutz) und Art. 12, 13, 16 (Artenschutz) nicht berührt werden, war ein artenschutzrechtliches Gutachten entbehrlich. Dagegen waren zusätzliche Gutachten zur Untersuchung der Lärmbelastung 3 für die Umgebung infolge der mit dem Neubau verbundenen Erhöhung der Verkaufsfläche auf max. 1.200 m² und hinsichtlich der Auswirkungen des größeren Gebäudes auf den Gehölzbestand4 erforderlich. Mit dem Neubau des in seiner Verkaufsfläche erweiterten Einzelhandelsbetriebes kann es zur Nutzungsintensivierung kommen. Dadurch ist eine Zunahme des emissionsbedingten Anlagenlärms nicht auszuschließen. Deshalb wurde für das Vorhaben ein Lärmschutzgutachten nach TA Lärm 5 erstellt6. Das mit der zuständigen Behörde abgestimmte Resultat der vorgenommenen Schallimmissionsprognose weist eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte der Beurteilungspegel gemäß TA Lärm um bis zu 1,8 dB durch mit Kfz ihren Einkauf erledigende Kunden aus. 1 Special Protected Area [SPA] gemäß EU-Richtlinie 79/409/EWG (Vogelschutzrichtlinie). 2 Gemäß EU-Richtlinie 92/43/EWG (FFH-Richtlinie). 3 Schallimmissionsprognose für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ vom 22.04.2013. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Büro Leipzig, Kantstr. 2; 04275 Leipzig. Tel.: 0341 393645-0; Fax: 0341 393645-1; eMail: info@gaf-online.de 4 Stellungnahme Gehölzbestand Neubau REWE Markt Leipzig, Standort Riebeckstraße vom 09.04.2013. Verfasser: Anke Grundmann Landschaftsarchitekten, Hardenbergstraße, 04275 Leipzig. Tel.: 0341 3014580; eMail: info@grundmann-la.de. 5 Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum BundesImmissionsschutzgesetz. 6 Schallimmissionsprognose für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 „Verbrauchermarkt Riebeckstraße“ vom 22.04.2013. Verfasser: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmesswesen mbH, Büro Leipzig, Kantstr. 2; 04275 Leipzig. Tel.: 0341 393645-0; Fax: 0341 393645-1; eMail: info@gaf-online.de 14.10.2015 Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 411 "Verbrauchermarkt Riebeckstraße" Anhang IV: Zusammenfassende Erklärung, Seite 2 Zur Vermeidung der Erhöhung der aus immissionsschutzrechtlicher Sicht noch tolerierbaren Überschreitung setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan verschiedene Lärmschutzmaßnahmen fest (vgl. Kap. 7.2.4. und 7.2.6.). Hinsichtlich der Mängel im Habitus und der Vitalität aufweisenden Gehölzbestandes von insgesamt 27 Laubbäumen kann der begutachtende Sachverständige die Standsicherheit perspektivisch nicht garantieren. Daher ist es fachlich und bautechnisch nicht ratsam, diesen auf dem Baugrundstück zu erhalten. Mit ihrer deshalb notwendigen Fällung gehen deren derzeit bestehende Biotopstrukturen mit ihren Lebensräumen weitgehend verloren. Damit entstehen Auswirkungen für die Pflanzenwelt, die jedoch mit geplanten Gehölzpflanzungen gemindert werden (vgl. Kap. 11.5. und 11.7.) Berücksichtigung der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Die Öffentlichkeit sowie die Behörden und sonstigen Träger der öffentlichen Belange sind entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB und gem. § 3 Abs. 2 uns § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt worden. Die im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen Stellungnahmen wurden ausgewertet und einer Abwägung unterzogen, d.h. die öffentlichen und privaten Belange wurden untereinander und gegeneinander abgewogen. Es erfolgten insgesamt zwei wesentliche Stellungnahmen mit Anregungen, Bedenken und Hinweisen zur Regenwasserentsorgung und zur Notwendigkeit der Baumfällungen (siehe dazu die zusammenfassenden Darstellungen in den Kap. 8.1. bis 8.4.) Die Stellungnahmen führten zu keinen Änderungen des Plans sondern nur zu redaktionellen Anpassungen der Begründung. Wahl des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans Der vorliegende Plan setzt die im Aufstellungsbeschluss formulierten Ziele (siehe dazu Kap. 2 u. 3) unter Berücksichtigung der übergeordneten Planungen um. Ohne diesen verbindlichen Bauleitplan wären die wesentlichen Ziele des Bebauungsplans nicht umsetzbar, weil eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens § 34 nicht gegeben ist. Die nähere Umgebung des Plangebietes und das Plangebiet selbst wird durch eine straßenbegleitende viergeschossige Blockrandbebauung in geschlossener Bauweise geprägt. Der vorhandene Gebäudebestand ist fast vollständig saniert und dient vorwiegend der Wohnnutzung. Aufgrund der vorhandenen Nutzungen ist das Plangebiet wie auch dessen Umgebung Bestandteil eines allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO. Anhaltspunkte dafür, dass Umweltbelange dem Bebauungsplan in der vorliegenden Form entgegenstehen würden, liegen nicht vor. Es konnten auch keine Betroffenheiten von umliegenden Schutzgebieten oder der Fauna festgestellt werden. Die entstehenden Eingriffe sind nach durchgeführter Bilanzierung im Baugrundstück ausgleichbar. 14.10.2015