Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-01774 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau Fachausschuss Umwelt und Ordnung Stadtbezirksbeirat Leipzig-Südwest Ratsversammlung 16.12.2015 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bebauungsplan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich"; Stadtbezirk Südwest, Ortsteil Plagwitz; Satzungsbeschluss Beschlussvorschlag: 1. Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die Ratsversammlung der Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es in der beiliegenden Auflistung (Abwägungsvorschlag) angegeben ist. 2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung. 3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des Beschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. (siehe Anlage Prüfkatalog) Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Übersichtsplan 5 Abwägungsvorschlag 6 Namens- und Adressenliste zum Abwägungsvorschlag - Aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! 7 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung 8 Bebauungsplan, Planzeichenerklärung 9 Bebauungsplan Teil B: Text 10 Begründung zum Bebauungsplan BESCHLUSSAUSFERTIGUNG Ratsversammlung vom 16.12.2015 zu 18.16 Bebauungsplan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee nördlicher Teilbereich"; Stadtbezirk Südwest, Ortsteil Plagwitz; Satzungsbeschluss Vorlage: VI-DS-01774 Beschluss: 1. Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die Ratsversammlung der Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es in der beiliegenden Auflistung (Abwägungsvorschlag) angegeben ist. 2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung. 3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des Beschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan. Abstimmungsergebnis: 51/0/2 Burkhard Jung Oberbürgermeister Leipzig, den 17. Dezember 2015 Seite: 1/1 Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert verschlechtert Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 1 Arbeitsplatzsituation 2 Ausbildungsplatzsituation       3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom)       4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung hoch mittel 5 Finanzierung ja Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. keine Auswirkung       niedrig Drittmittel/ Fördermittel private Mittel 1 negative Auswirkung positive Auswirkung nein finanzielle keine Folgewirkungen Auswirkung für die Stadt       ja nein Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: Indikatoren verbessert auf bisherigen Niveau verschlechtert keine Auswirkung Begründung in Vorlage Seite 1       1 Vorschulische Bildungs- und Betreuungsangebote (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang) 2 Schulische Bildungsangebote, Ausbildung und Studium (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang)       3 Wohnbedingungen für Kinder, Jugendliche und Familien (Angebot, Attraktivität, Vielfalt, Infrastruktur)       4 Kultur- und Freizeitangebote, Möglichkeiten zum Spielen, Sporttreiben und Treffen sowie Naturerfahrungen für Kinder, Jugendliche und Familien       5 Gesundheit und Sicherheit von Kindern und Jugendlichen/Schutz vor Gefahren       6 Integration von Kindern und Jugendlichen mit Behinderungen oder Migrationshintergrund       7 Finanzielle Bedingungen von Familien       Indikator hat stattgefunden ist vorgesehen 8 Beteiligung von Kindern, Jugendlichen und Familien bei der zu treffenden Entscheidung Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 1 ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. ist nicht vorgesehen Begründung in Vorlage, Seite 1       Beschreibung des Sachverhaltes Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Satzungsbeschluss Mit dieser Vorlage soll der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan (B-Plan) herbeigeführt werden. Es wurde keine Änderung des Planinhaltes, nach den Beteiligungen zum Entwurf vorgenommen. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass die vorliegende Planung die vorhandene gewerbliche Struktur und eine maßvolle Entwicklung von nichtstörendem Gewerbe im Plangebiet sichert und zum Erhalt und zur Schaffung von Arbeitsplätzen beiträgt. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass das Angebot von familienfreundlichem Wohnraum in Plagwitz um das attraktive Segment Stadthäuser und Wohnungsbau für Familien mit Kindern erweitert und ergänzt wird. Die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum führt zu einer stärkeren Identifizierung der Bewohner mit ihrem Stadtteil und trägt durch den Zuzug junger Familien zu einer ausgeglicheneren Altersstruktur bei. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. Der Stadtbezirksbeirat Leipzig – Südwest hat den Entwurf des B-Planes in seiner Sitzung am 11.03.2015 behandelt und die Planung mit Hinweisen befürwortet. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Flächen im Eigentum der Stadt sind von der Planung berührt; es finden jedoch keine wesentlichen Veränderungen der bestehenden Verhältnisse statt. Näheres siehe Kap. 13 der Begründung zum BPlan. Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen. Dem Stadtbezirksbeirat Leipzig – Südwest wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 14.09.2015 Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee – nördlicher Teilbereich“ Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 15000, Stand: 08 / 2014 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee – nördlicher Teilbereich“ Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK5), M 1 : 2500, Stand: 05 / 2013 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 1 von 16 Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee nördlicher Teilbereich“ In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet: o die für die Abwägung relevanten Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen zum Entwurf eingegangenen - Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TöB) und - Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit (Bürger/Dritte), o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen (soweit erforderlich). Diejenigen durch die Stadt beteiligten TöB, die keine Stellungnahme oder keine Stellungnahme mit abwägungserheblichen Inhalten abgegeben haben oder die lediglich mitgeteilt haben, dass ihre Belange von der Planung nicht berührt werden, dass sie der Planung zustimmen (ohne weitere inhaltliche Stellungnahme) oder dass sie keine Bedenken gegen die Planung haben, sind in der Begründung zum B-Plan, Kap. 8 „Ergebnisse der Beteiligungen“ genannt. Erläuterung der Beschlussvorschläge: berücksichtigt J Beschlussvorschlag (BV) Erläuterung N X X - - 14.09.2015 Wird berücksichtigt Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Ergänzung von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung ganz oder teilweise berücksichtigt. Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen Berücksichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und führt somit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung. Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV dargelegt. Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung, weil der jeweilige Sachverhalt darin bereits ausreichend berücksichtigt ist. Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Berücksichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. Ist nicht Gegenstand dieses Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens, sondern bezieht sich auf Sachverhalte außerhalb des Planverfahrens räumlichen Geltungsbereiches, ist inhaltlich nicht relevant oder widersprüchlich für das vorliegende Bauleitplanverfahren, ist Sache anderer oder späterer Genehmigungs- oder Planverfahren, oder dieser Bauleitplan steht einer entsprechenden Realisierung nicht entgegen. Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforderlich – in der Begründung des BV dargelegt. Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 2 von 16 I. Träger öffentlicher Belange (TöB) Lfd. Nr. I-1. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung KWL – Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH Stellungnahme vom 13.03.2015 berücksichtigt J N - Inhalt der Stellungnahme: Es wird gefordert, anfallendes Niederschlagswasser möglichst im Plangebiet zu belassen, da die Aufnahmekapazitäten der bestehenden Abwasserleitungen im Umfeld begrenzt sind. Dazu ist der Versiegelungsgrad innerhalb des Baugebiets durch hohen Grünflächenanteil, Einsatz von versickerungsfähigem Pflaster und Dachbegrünung so gering wie möglich zu halten. Ist nachweislich eine Versickerung auf den Grundstücken nicht möglich, müssen Rückhalteanlagen geschaffen werden, welche ein abgeschlossenes System bilden und nicht von der KWL übernommen werden. Es wird ferner festgestellt, wenn eine Versickerung, eine zentrale Rückhaltung bzw. Ableitung des Niederschlagswassers in eine nahe gelegene Vorflut nicht möglich ist, die Erschließung am Standort nicht gesichert werden kann. BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Die ehemals gewerblich genutzten Flächen waren bisher weitestgehend bebaut und damit versiegelt; die Entsorgung des auf diesen Flächen anfallenden Niederschlagswassers war sichergestellt. Mit der neuen Planung verringert sich der Anteil versiegelter Flächen im Vergleich zur ehemaligen Nutzung und der Flächenanteil mit möglicher Versickerung wird deutlich gesteigert. Für die Grundwasserneubildung tritt eine erhebliche Verbesserung und hinsichtlich des abzuführenden Niederschlagswassers eine Reduzierung und damit potenziell eine Entlastung des vorhandenen Leitungsnetzes ein. Die Situation wird insgesamt betrachtet deutlich verbessert. Wie die Entsorgung des Niederschlagswasser des einzelnen Vorhabens darüber hinaus im Detail erfolgt, ist dann Gegenstand der weiteren Untersetzung der Vorhaben und spätestens zum Baugenehmigungsverfahren hin zu lösen. I-2. Netz Leipzig GmbH Stellungnahme vom 16.03.2015 Inhalt der Stellungnahme: Es ist zur Erschließung bestehender und künftiger Bebauungen beabsichtigt das Plangebiet von der Zschocherschen Straße zur Erich-Zeigner-Allee mit einer Fernwärmetrasse im Bereich von Erschließungswegen zu queren. Ein Trassenvorschlag wurde beigefügt. Ein Trassenkorridor im öffentlichen Straßenbereich ist dafür vorzusehen. BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens Begründung: Die genannte Leitung ist für die Versorgung des Plangebiets nicht erforderlich und auch sonst liegen keine besonderen Gründe vor, die es erfordern die Leitung zwingend in diesem Bereich zu verlegen; somit ist sie insbesondere auch daher nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Darüber hinaus kommt hinzu, dass geäußert worden ist, dass der erforderliche Trassenkorridor im öffentlichen Straßenraum liegen soll, was auf die skizzierte Flächen nicht zutrifft. Die Fernwärmeleitung kann aber in der im Plan festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, Fußgängerbereich an der Südgrenze des Plangebietes verlegt werden. 14.09.2015 - Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 3 von 16 II. Öffentlichkeit (Bürger/Dritte) Hinweis: Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle des Namens und der Anschrift des Bürgers/Dritten jeweils eine Nummer angegeben. Anhand dieser Nummer sind der Name und die Anschrift des jeweiligen Bürgers/Dritten aus der Namens- und Adressenliste zu ersehen, die der Vorlage – aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! – beigefügt ist. Lfd. Nr. II-1. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J N Stellungnahme vom 16.03.2015 II-1.1 Inhalt der Stellungnahme: Die Planung wird durch einen Umweltverband „entschieden abgelehnt“. Es wird „eine fehlerfreie und methodisch nicht zu beanstandende gutachterliche Einschätzung und Kartierung, welche Arten sich im Vorhabengebiet befinden“ gefordert bzw. beanstandet, dass ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag nicht erstellt worden sei. Die Vornahme einer artenschutzrechtlichen Prüfung mit mindestens zwei Begehungen innerhalb der Aktivitätsphase von potenziell zu erwartenden Tierarten mit besonderem Augenmerk auf gebäudebewohnende Arten wird gefordert. Artenschutzrechtliche Kompensationsmaßnahmen sind im Ergebnis der Prüfung festzulegen und rechtlich abzusichern. - BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Eine artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist erfolgt. Grundlage dazu bildeten u.a. mehrere Begehungen des Geländes. Nach dem BNatSchG ist im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag zu prüfen, ob geschützte Tier- und/oder Pflanzenarten (hier: Europäische Vogelarten und Arten des Anhang IV der FFH-RL) durch das Vorhaben betroffen sind und ob dadurch die Schädigungs- oder Störungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden. Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurden die zu untersuchenden prüfungsrelevanten Artengruppen auf Vögel, Fledermäuse und Totholz bewohnende (xylobionte) Käfer begrenzt. Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt werden. Dabei wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten. Die Maßnahmen sind – soweit dies rechtlich möglich und zulässig ist – im Bebauungsplan festgesetzt. II-1.2 Inhalt der Stellungnahme: Die Einschätzung und Bewertung der Umweltbelange (Kapitel 7 der Begründung zum Bebauungsplan) wird bemängelt. Kritisiert werden dabei insbesondere die Ortsbegehungen außerhalb der Aktivitätszeit der Mehrzahl der potenziell zu erwartenden Tierarten sowie die fehlende Auflistung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Vögeln und Fledermäusen, wie Nester und Nischen sowie Baumhöhlen. BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 14.09.2015 X Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Seite 4 von 16 berücksichtigt J N sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Hinsichtlich der im Kapitel Umweltbelange vermissten Aufstellung von Fortpflanzungsund Ruhestätten sowie Baumhöhlen ist festzustellen, dass dies nicht Aufgabe eines Umweltberichts bzw. im beschleunigten Verfahren der Auseinandersetzung mit den Umweltbelangen ist; derartige Aussagen sind regelmäßig nur in entsprechenden Gutachten enthalten. Darüber hinaus wird mitgeteilt, dass im Rahmen der Artenschutzrechtlichen Prüfung des Gebietes keine derartigen Stätten aufgefunden worden sind. Sollten dennoch Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie Baumhöhlen aufgefunden werden, so ist jeder Bauherr bzw. Eigentümer selbst in der Verantwortung, sicherzustellen, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht eintreten bzw. entsprechende Maßnahmen vorzusehen, um eine erhebliche Beeinträchtigung der lokalen Population der betroffenen Arten ausschließen zu können. II-1.3 Inhalt der Stellungnahme: Die Einschätzung der Gutachter zur Wertigkeit von Biotopen wird aus fachlicher Sicht als „fragwürdig“ bewertet. Es erschließt sich den Einsprechern nicht, wie die Gutachter den ehemaligen Parkbereich der Villa und der angrenzenden Böschung als gering bis mittelwertig einstufen können. X BV: Wird berücksichtigt Begründung: In der Artenschutzrechtlichen Prüfung wird der betreffende Gehölzbestand im ehemaligen Eingangsbereich der Brauerei im Kapitel 3.3.2 „Biotopausstattung“ mit einer mittleren bis hohen Wertigkeit beschrieben. Die Eignung als Lebensraum für Höhlenbrüter, xylobionte Käfer und Fledermäuse wird eindeutig genannt. Eine Einstufung erfolgte hinsichtlich einer gesamten – also nicht nur auf den benannten höherwertigen Ausschnitt bezogenen – Bewertung des überplanten Areals mit seinen ruderalen Sukzessionsbereichen ohne besondere Standortmerkmale für Arten und Biotope im Vergleich zu anderen innerstädtischen Industriebrachen. Der Gesamtbestand, nicht der durch die Einsprecher benannte Bereich, wurde daher mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt. Da die diesbezüglichen Formulierungen in Teilen der Begründung wohl missverständlich sind, werden diese nochmals überarbeitet. II-1.4 Inhalt der Stellungnahme: Es wird die Pflanzempfehlungsliste als zu wenig umfangreich bemängelt. Es wird ein Umfang von mindestens 10 verschiedenen einheimischen Baumarten gefordert. X BV: Wird berücksichtigt Begründung: Der Hinweis zur quantitativ ungenügenden Anzahl zur Pflanzung empfohlener Baumarten wird beachtet. Die Pflanzempfehlungsliste wird um zusätzliche Baumarten sowie eine Liste heimischer Straucharten ergänzt (siehe Anhang V der Begründung zum Bebauungsplan). II-1.5 Inhalt der Stellungnahme: Für Bäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig unterliegen, wird seitens des Umweltverbandes von der zuständigen Behörde gefordert, Ausnahmen vom Schutz nicht 14.09.2015 - Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Seite 5 von 16 berücksichtigt J N zu genehmigen. Vor allem im Bereich der alten Fabrikantenvilla können Beeinträchtigungen und Fällungen vermieden werden. BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens Begründung: Die Forderung ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, sondern betrifft allein den Vollzug der Baumschutzsatzung im Falle von konkret beabsichtigten Eingriffen in den Baumbestand (z.B. im Zusammenhang mit Baumaßnahmen). II-1.6 Inhalt der Stellungnahme: Es werden unzureichende Vermeidungsmaßnahmen gerügt. So soll für die Vegetationsbestände am Rande der zu beplanenden Fläche erneut geprüft werden, ob ihre Beseitigung vermieden werden kann. X BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Die Stadt geht davon aus, dass nicht nur eine erneute Prüfung, sondern das Absehen von Festsetzungen, die dem Erhalt der Vegetationsbestände entgegen stehen, Ziel der Anregung ist. Mangels genauerer Verortung in der Stellungnahme geht die Stadt zudem davon aus, dass vor allem die überbaubaren Grundstücksflächen an der nordöstlichen und an der südöstlichen Ecke des Plangebietes nochmals geprüft (und in der Folge nicht festgesetzt) werden sollen; andere Vegetationsbestände am Rande des Plangebietes sind im Wesentlichen als „Flächen für das Anpflanzen ...“ oder als nicht überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt, sodass den Vegetationsbeständen entgegen stehende Festsetzungen nicht vorliegen. Im Ergebnis der nochmaligen Prüfung soll es bei den Festsetzungen der genannten überbaubaren Grundstücksflächen bleiben. Ziel der Festsetzung ist es, vorhandene städtebaulich maßgebende Raumkanten und Baufluchten an der Erich-Zeigner-Allee aufzunehmen und mit den zusätzlichen Baukörpern zu vervollständigen. Diesem Ziel wird seitens der Stadt in vorliegenden Fall größeres Gewicht beigemessen, als dem Erhalt der dort vorhandenen Vegetationsbestände. Maßgeblich für die geringere Gewichtung des Erhaltes der genannten Vegetationsbestände ist auch, dass aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes die versiegelte Fläche im Plangebiet um ca. 2.400 m² reduziert und Vegetationsfläche entsprechend vergrößert wird. Zudem werden die versiegelten Tiefgaragenflächen begrünt. Näheres siehe Kap. 9.3 und 11.3 der Begründung zum Bebauungsplan. II-2. Stellungnahme vom 16.03.2015 Inhalt der Stellungnahme: Die Planung wird durch eine Naturschutzvereinigung abgelehnt. Begründet wird dies damit, dass artenschutzrechtliche Belange unzureichend gewürdigt seien und nicht nachgewiesen ist, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht verletzt werden, weil die Ergebnisse von Geländebegehungen hinsichtlich vorkommender Tierarten Ende Februar/Anfang März fachlich und rechtlich nicht bewertbar seien. Es sind daher aktuelle Kartierungen im Rahmen einer Artenschutzprüfung notwendig. BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Eine artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist erfolgt. Nach dem BNatSchG ist im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag zu prüfen, ob geschützte Tier- und/oder Pflanzenarten (hier: Europäische Vogelarten und Arten des Anhang IV der FFH-RL) durch das Vorhaben betroffen sind und ob dadurch die Schädigungs- oder Störungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden. 14.09.2015 - Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Seite 6 von 16 berücksichtigt J Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurden die zu untersuchenden prüfungsrelevanten Artengruppen auf Vögel, Fledermäuse und Totholz bewohnende (xylobionte) Käfer begrenzt. Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt werden. Dabei wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. II-3. Stellungnahme vom 11.03.2015 II-3.1 Inhalt der Stellungnahme: Seitens eines Umweltvereins wird eine Brutvogelkartierung bzw. die Darstellung der Ergebnisse vermisst. Sollten besonders oder streng geschützte Arten vorkommen, sind diese entsprechend zu schützen. - BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Eine artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist erfolgt. Nach dem BNatSchG ist im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag zu prüfen, ob geschützte Tier- und/oder Pflanzenarten (hier: Europäische Vogelarten und Arten des Anhang IV der FFH-RL) durch das Vorhaben betroffen sind und ob dadurch die Schädigungs- oder Störungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden. Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt werden. Dabei wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten. II-3.2 Inhalt der Stellungnahme: Es wird angemerkt, dass insbesondere aufgrund der Begehung im Februar/März nicht ausgeschlossen werden kann, dass Fledermäuse die Gehölzbestände als Nahrungshabitate und oberirdische Gebäudeteile als Hangplätze nutzen. Es bedarf daher des Ausschlusses des Vorkommens bzw. der konkreten Benennung der vorkommenden Arten mit artspezifischen Kompensationsmaßnahmen um die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG auszuschließen. Können keine Arten festgestellt werden, sind aufgrund der bisher optimalen Habitateignung vorsorglich Nistkästen und Nahrungshabitate anzulegen. 14.09.2015 - N Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Seite 7 von 16 berücksichtigt J N BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurde das Gebiet u.a. auch auf Fledermäuse geprüft. Es wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Mit den im Artenschutzbeitrag aufgeführten artspezifischen Vermeidungsmaßnahmen (z.B. Gehölzfällungen außerhalb des gesetzlich geltenden Verbotszeitraumes, ökologische Baubegleitung, Kontrolle des Gebäudebestandes vor Beginn der Bauarbeiten) und der im Bebauungsplan festgesetzten Anbringung von insgesamt 8 Nistkästen im Baugebiet MI 1 (vgl. Teil B: Text Nr. 1.3.2) werden die potentiell vorhandenen Fledermäuse umfassend beachtet. Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG können so ausgeschlossen werden; weitergehender Maßnahmen bedarf es nicht. II-4. Stellungnahme vom 16.03.2015 II-4.1 Inhalt der Stellungnahme: Der Bebauungsplan wird in seiner derzeitigen Form abgelehnt. Es wird eine gründliche gutachterliche Einschätzung und Kartierung, welche ebenfalls die Artenzusammensetzung von Pflanzen und Tieren im Frühjahr/Sommer widerspiegelt, gefordert. Es werden mindestens zwei Begehungen innerhalb der Aktivitätsphase von potenziell zu erwartenden Tierarten mit besonderem Augenmerk auf gebäudebewohnende Arten gefordert. Die Kompensations- und Vermeidungsmaßnahmen sind zu ergänzen bzw. zu überarbeiten. - BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Eine artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist erfolgt. Nach dem BNatSchG ist im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag zu prüfen, ob geschützte Tier- und/oder Pflanzenarten (hier: Europäische Vogelarten und Arten des Anhang IV der FFH-RL) durch das Vorhaben betroffen sind und ob dadurch die Schädigungs- oder Störungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden. Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurden die zu untersuchenden prüfungsrelevanten Artengruppen auf Vögel, Fledermäuse und Totholz bewohnende (xylobionte) Käfer begrenzt. Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt werden. Dabei wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten. Die Maßnahmen sind – soweit dies rechtlich möglich und zulässig ist – im Bebauungsplan festgesetzt. II-4.2 Inhalt der Stellungnahme: Die Einschätzung und Bewertung der Umweltbelange wird bemängelt. Kritisiert werden dabei insbesondere die Ortsbegehungen außerhalb der Aktivitätszeit der Mehrzahl der potenziell zu erwartenden Tierarten sowie die fehlende Auflistung von Nist- und Ruhestätten von Vögeln und Fledermäusen, wie Nester und Nischen sowie Baumhöhlen. 14.09.2015 X Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Seite 8 von 16 berücksichtigt J N BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Hinsichtlich der im Kapitel „Umweltbelange“ vermissten Aufstellung von Fortpflanzungsund Ruhestätten sowie Baumhöhlen ist festzustellen, dass dies nicht Aufgabe eines Umweltberichts bzw. im beschleunigten Verfahren der Auseinandersetzung mit den Umweltbelangen ist; derartige Aussagen sind regelmäßig nur in entsprechenden Gutachten enthalten. Darüber hinaus kann aber mitgeteilt werden, dass im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung des Gebietes keine derartigen Stätten aufgefunden worden sind. Sollten dennoch Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie Baumhöhlen aufgefunden werden, so ist jeder Bauherr bzw. Eigentümer selbst in der Verantwortung, sicherzustellen, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht eintreten bzw. entsprechende Maßnahmen vorzusehen, um eine erhebliche Beeinträchtigung der lokalen Population der betroffenen Arten ausschließen zu können. II-4.3 Inhalt der Stellungnahme: Die Einschätzung zur Wertigkeit des Lebensraums als gering bis mittelwertig wird kritisiert. - BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Eine Einstufung erfolgte hinsichtlich einer gesamten – also nicht nur auf einzelne ggf. höher- oder niedrigerwertige Ausschnitte bezogenen – Bewertung des überplanten Areals mit seinen ruderalen Sukzessionsbereichen ohne besondere Standortmerkmale für Arten und Biotope im Vergleich zu anderen innerstädtischen Industriebrachen. Der Gesamtbestand wurde daher mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt. Da die diesbezüglichen Formulierungen in Teilen der Begründung wohl missverständlich sind, werden diese nochmals überarbeitet. II-4.4 Inhalt der Stellungnahme: Es wir die Pflanzempfehlungsliste als zu wenig umfangreich bemängelt. Es wird ein Umfang von mindestens 10 verschiedenen einheimischen Baumarten gefordert. X BV: Wird berücksichtigt Begründung: Der Hinweis zur quantitativ ungenügenden Anzahl zur Pflanzung empfohlener Baumarten wird beachtet. Die Pflanzempfehlungsliste wird um zusätzliche Baumarten sowie eine Liste heimischer Straucharten ergänzt (siehe Anhang V der Begründung zum Bebauungsplan). II-4.5 Inhalt der Stellungnahme: Es wird gefordert, sich bei der Begutachtung des Baumbestandes an die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig zu halten und von Ausnahmen abzusehen. Es soll gründlich nachge14.09.2015 - Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Seite 9 von 16 berücksichtigt J N prüft werden, ob bestimmte Fällmaßnahmen – v.a. in Bereichen, die nicht zur Bebauung vorgesehen sind – vermieden werden können. BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens Begründung: Die Forderung ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, sondern betrifft allein den Vollzug der Baumschutzsatzung im Falle von konkret beabsichtigten Eingriffen in den Baumbestand (z.B. im Zusammenhang mit Baumaßnahmen). II-5. Inhalt der Stellungnahme: Die Eigentümer mehrerer an den Bebauungsplan angrenzender Grundstücke auf denen Wohngebäude in Passivhausbauweise errichtet sind bzw. errichtet werden sollen, befürchten den Verlust der erforderlichen Sonneneinstrahlung bei Realisierung der geplanten Bebauung im nordwestlichen Bereich des Plangebietes. Durch die geplanten zulässigen Gebäudehöhen ergibt sich im Winterhalbjahr eine teilweise bzw. sogar vollständige Verschattung der Südfassaden der Gebäude mit der Folge, dass die Häuser nicht mehr ausreichend beheizt werden würden. Die Verschattung wirkt zudem auch auf die Gärten. Es wird daher angeregt, die Gebäudehöhe der problematischen Gebäude auf drei bzw. vier Etagen, bei entsprechendem Abstand zu den betroffenen Passivhäusern, zu beschränken; ideal wären zwei bis drei Geschosse. Darüber hinaus wird vorgetragen, dass in den betroffenen Häusern die Wohnräume nach Süden orientiert sind und durch die gegenüberstehend geplanten Wohnhäuser direkt einsehbar sein werden. Ein Sichtschutz wird nur mit erhöhtem Aufwand möglich sein. BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Dem Vorschlag, dass die Planung sich an niedriggeschossigen Bauweisen orientieren solle, soll nicht gefolgt werden, da unter den gegebenen steigenden Nachfragebedingungen des Wohnungsmarktes und der innerstädtischen Lage mit guter Infrastrukturausstattung dem Geschosswohnungsbau in dem geplanten Umfang der Vorrang gegeben werden soll. Eine andere Entscheidung wäre auch in Anbetracht des öffentlichen Interesses an der Schaffung weiteren Wohnraums in der Stadt nicht sachgerecht. Die Bebauung muss natürlich auch die Abstandsregelungen der SächsBO beachten. Für die maximal 20 m hohen Gebäude sind mindestens 8 m Abstand zur Grundstücksgrenze bzw. zur Abstandsfläche eines benachbarten Gebäudes einzuhalten. Die überbaubare Grundstücksfläche, für das den betroffenen Passivhäusern am nahesten liegende Baufenster, weist zu den betroffenen Grundstücken hin einen Abstand von 9 m auf. Der Abstand ist damit – selbst bei einer maximalen Ausnutzung der im Plan festgesetzten zulässigen Gebäudehöhe – deutlich größer und somit für die betroffenen Nachbarn günstiger als dies nach der SächsBO erforderlich wäre. Die Verschattungssituation ist anhand der vorliegenden Gebäudeplanung zudem noch einmal geprüft worden; eine Verringerung der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe ändert nichts an der grundsätzlichen Situation. Die Höhenfestsetzung soll daher beibehalten werden. Im Detail betrachtet bemisst sich der Abstand z.B. des Hauses 3 bis zu den angesprochenen Passivhäusern auf rund 37 m und beträgt somit ein Mehrfaches des bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstands. Unabhängig davon wird in einer innerstädtischen Lage es regelmäßig nicht möglich sein, in den Monaten November bis Januar Fassaden dauerhaft von der Sonne bescheinen zu lassen. Dies ist aber in einer innerstädtischen Lage auch hinzu- 14.09.2015 X Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Seite 10 von 16 Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J nehmen, insbesondere hier, wo sich dies in dem Zeitraum bereits heute so darstellt. Zudem gibt es für die materiell-rechtliche Beurteilung der Zumutbarkeit einer Verschattung durch einen Baukörper auch keinen normativ verbindlichen Maßstab gibt. Aus dem Blickwinkel des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots sind Verschattungseffekte zudem regelmäßig hinzunehmen, wenn die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften – wie hier – eingehalten sind. Die landesrechtlichen Abstandsflächenbestimmungen zielen im Interesse der Wahrung sozial verträglicher Verhältnisse aber auch darauf ab einen ausreichenden (Mindest-)Abstand zu den Nachbarn zu schaffen. Da dieser mehr als eingehalten wird, kann es zu den benannten Gründen der Einsehbarkeit ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis kommen, als dies hinsichtlich der Verschattung bereits dargelegt ist. Im Übrigen sind die Häuser 2, 3 und 4 nach der Nummerierung im Gestaltungskonzept bereits auch ohne den Bebauungsplan, nämlich nach § 34 BauGB zulässig, weil sie sich nach ihrer Gestalt und Lage in die nähere Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Die nähere Umgebung ist ein gründerzeitlich geprägtes Stadtquartier mit in der Regel 17 - 20 Meter hohen mehrgeschossigen Gebäuden. Dieser städtebauliche Maßstab soll mit der geplanten Bebauung ergänzt werden. Der Planung wurde daher das derzeit maximal bestehende Baurecht zugrunde gelegt. In diesem Zusammenhang wird ergänzend darauf verwiesen, dass es auch möglich wäre, unter Einhaltung eines Abstandes von 3,00 m zur Grundstücksgrenze hochwachsende, großkronige Bäume anzupflanzen, welche früher oder später zu einer ähnlich Verschattung der angrenzenden Gebäude führen würden. II-6. Stellungnahme vom 15.03.2015 Inhalt der Stellungnahme: Durch die Vertreterin einer Initiative für Behinderte wird die Planung ausdrücklich begrüßt. Es werden in dem geplanten Vorhaben gute Voraussetzungen gesehen, eine Wohngemeinschaft für sogenanntes ambulant unterstütztes Wohnen mit einer Zahl von 8 bis 10 Bewohnern in zwei Wohngruppen aufzunehmen. Es wird darum gebeten, diesen Bedarf in dem Bebauungsplan zu berücksichtigen. Eine direkte Kontaktaufnahme mit dem Entwickler soll ebenfalls erfolgen. - BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Im Mischgebiet MI 1 sind Wohngebäude allgemein zulässig. Wohngemeinschaften stellen eine Wohnform dar und fallen damit unter die zulässigen Nutzungen; die gewünschte Nutzung ist insofern bereits berücksichtigt. Die explizite Festsetzung von Regelungen zugunsten von Personen mit besonderem Wohnbedarf (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) ist darüber hinaus nicht notwendig; dies insbesondere auch unter dem gesellschaftlich immer stärker angestrebten Integrationsgedanken. II-7. Stellungnahme vom 16.03.2015 Inhalt der Stellungnahme: Es wird festgestellt, dass das im Rahmen des Planverfahrens erstellte Gutachten, aus dem hervorgeht, dass auf dem Areal keine zwingend zu schützenden Tiere und Pflanzen vorkommen, zu einer Jahreszeit erstellt worden ist, zu der z.B. Brutvögel noch nicht angekommen sind. Es wird daher gefordert, diese Sachlage noch einmal zu prüfen. BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po- 14.09.2015 - N Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Seite 11 von 16 Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Eine nochmalige Überarbeitung des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist daher nicht erforderlich. Erinnert sein an dieser Stelle an die Eigenverantwortung jedes Bauherrn bzw. Eigentümers spätestens zum Zeitpunkt der Realisierung der Maßnahme sicherzustellen, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht eintreten. II-8. Stellungnahme vom 15.03.2015 Inhalt der Stellungnahme: Die Eigentümer eines direkt an das Bebauungsplangebiet angrenzenden Grundstückes, welches mit einem Passivhaus bebaut ist, begrüßen grundsätzlich die Nutzung des Geländes in der geplanten Form. Allerdings erwarten sie insbesondere wegen des als maximal fünfgeschossig geplanten Gebäudes Nr. 3 (lt. Nummerierung im Gestaltungskonzept) im Winter eine nahezu vollständige Verschattung ihres Hauses, was die Funktion des Hauses erheblich beeinträchtigen wird. Ferner wird angeführt, dass im Architektur-Wettbewerb für das Gelände von 2013 für das betreffende Gebäude nur vier Geschosse vorgesehen waren. Es wird vorgeschlagen, dass für die „innenliegenden“ Gebäude die Höhe an den Bestandsgebäuden orientiert sein sollte; so ist die vorhandene Villa zweigeschossig und auch die anderen Bestandsgebäude haben nur zwei bis drei Geschosse. Es wird um Prüfung der geplanten Geschossigkeit oder des Abstandes des Gebäudes Nr. 3 zur gemeinsamen Grundstücksgrenze gebeten. BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Die Bebauung hält die Abstandsregelungen der SächsBO ein. Für die maximal 20 m hohen Gebäude sind mindestens 8 m Abstand zur Grundstücksgrenze bzw. zur Abstandsfläche eines benachbarten Gebäudes einzuhalten. Die überbaubare Grundstücksfläche für das den betroffenen Passivhäusern am nächsten liegende Baufenster weist zu den betroffenen Grundstücken hin einen Abstand von 9 m auf. Der Abstand z.B. des Hauses 3 bis zu den angesprochenen Passivhäusern bemisst rund 37 m und beträgt somit ein Mehrfaches des bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstands. Unabhängig davon wird in einer innerstädtischen Lage es regelmäßig nicht möglich sein, in den Monaten November bis Januar Fassaden dauerhaft von der Sonne bescheinen zu lassen. Dies ist aber in einer innerstädtischen Lage auch hinzunehmen, insbesondere hier, wo sich dies in dem Zeitraum bereits heute so darstellt. Im Architekturwettbewerb für das Gelände aus 2013 war an gleicher Stelle des Hauses 3 ebenfalls ein Gebäude mit vier Geschossen plus Staffelgeschoss vorgesehen. Dem Vorschlag, dass die Planung sich bei innenliegenden Bestandsgebäuden an der zweigeschossigen Villa orientieren solle, soll nicht gefolgt werden, da unter den gegebenen steigenden Nachfragebedingungen des Wohnungsmarktes und der innerstädtischen Lage mit guter Infrastrukturausstattung dem Geschosswohnungsbau in dem geplanten Umfang der Vorrang gegeben werden soll. Eine andere Entscheidung wäre auch in Anbetracht des öffentlichen Interesses an der Schaffung weiteren Wohnraums in der Stadt nicht sachgerecht. Im Übrigen sind die Häuser 2, 3 und 4 nach der Nummerierung im Gestaltungskonzept sind 14.09.2015 - N Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Seite 12 von 16 Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J N bereits ohne den Bebauungsplan, nämlich nach § 34 BauGB zulässig, weil sie sich nach ihre Gestalt und Lage in die nähere Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Die nähere Umgebung ist ein gründerzeitlich geprägtes mehrgeschossiges Stadtquartier mit in der Regel 17 - 20 Meter hohen Gebäuden. Dieser städtebauliche Maßstab soll mit der geplanten Bebauung ergänzt werden. Der Planung wurde daher das derzeit maximal bestehende Baurecht zugrunde gelegt. II-9. Stellungnahme vom 16.03.2015 Inhalt der Stellungnahme: Kritisiert wird insbesondere der Zeitpunkt der Ortsbegehungen zur Ermittlung der Umweltbelange im Monat Februar; die neuerliche Erstellung und Veröffentlichung eines Artenschutzgutachtens wird daher gefordert. X BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Eine nochmalige Überarbeitung des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist daher nicht erforderlich. II-10. Stellungnahme vom 13.03.2015 II10.1 Inhalt der Stellungnahme: Seitens eines Unternehmens dem im unmittelbaren Umfeld des Bebauungsplanes größere Flächen gehören, wird die Befürchtung geäußert, dass durch die geplante Wohnbebauung die Revitalisierung des alten Fabrikstandortes, aufgrund der dann einzuhaltenden geringeren Lärmimmissionswerte, weiter eingeschränkt, wenn nicht gar ganz unmöglich gemacht wird. Es verbliebe dann bei der bestehenden städtebaulich unbefriedigenden Situation. - BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens Begründung: Die außerhalb des Plangebietes liegende Gewerbebrache des Unternehmens grenzt im Bestand bereits unmittelbar an die Wohngebäude Zschochersche Straße 74 und 76 sowie Naumburger Straße 1-7 an. Von daher hat jegliche Entwicklung auf dieser Liegenschaft bereits die sensiblen Wohnnutzungen im Bestand unmittelbar an den eigenen Grundstücksgrenzen zu berücksichtigen. Ein östlich der Zschocherschen Straße geplantes und somit deutlich weiter entferntes Mischgebiet führt so gesehen nicht zu einer negativen Veränderung bzw. Verschärfung der immissionsschutzrechtlich beachtlichen Rahmenbedingungen des genannten Bereiches. II10.2 Inhalt der Stellungnahme: Es wird gefordert, den Geltungsbereich des Bebauungsplans nach Südwesten um die Flächen der Einsprecherin zu erweitern; diese Flächen sollen dann als Einzelhandelsstandort ausgewiesen werden. Zur Begründung wird angeführt, dass erhebliche Konflikte durch das Aneinandergrenzen von Gewerbeflächen und künftiger Wohnbebauung gesehen werden und sich dies nur 14.09.2015 X Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Seite 13 von 16 Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J N durch einen gemeinsamen Bebauungsplan lösen lasse. Als Möglichkeit wird dabei gesehen, den vorhandenen Discount-Markt auf diese Fläche zu verlegen und das Teilgebiet MI 2 zur Erweiterung des Wohnparks zu nutzen. Im Übrigen wäre so eine Trennung zwischen gewerblicher und Wohnnutzung erreichbar, was die durch die Einsprecherin erwarteten Lärmkonflikte verringern würde. BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Es ist kein zwingender städtebaulicher Grund erkennbar, den Geltungsbereich des Bebauungsplans um die denkmalgeschützte Liegenschaft Zschochersche Straße 78 zu erweitern und dort die Zulässigkeit von Einzelhandel vorzusehen. Der auch für diesen Bereich, wie für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 400.1, zu Grunde liegende Bebauungsplan Nr. 325 sieht eine Steuerung der Nutzungsarten des Einzelhandels mit dem Ziel der Stärkung der Struktur der Nahversorgungszentren der Stadt Leipzig vor. Von daher würde auch eine Einbeziehung der Liegenschaft in den Bebauungsplan nicht zu einer geänderten inhaltlichen Ausrichtung des Planes in Bezug auf die Festsetzungen zur Steuerung des zentrenrelevanten Einzelhandels führen. Das räumlich nahe Nebeneinander von Wohnnutzungen und gewerblichen Nutzungen ist darüber hinaus in Plagwitz und Kleinzschocher historisch gewachsen und bestimmend für die Siedlungsstruktur. Von daher besteht in diesen Stadtteilen grundsätzlich nicht das Planungsziel der räumlichen Trennung dieser Funktionen. Es wird vielmehr die lokal erforderliche Minimierung von Immissionen bei gleichzeitig tendenzieller Beibehaltung der Funktionsmischung als Ziel gesehen. Von daher wird nicht angestrebt, westlich der Zschocherschen Straße ausschließlich gewerbliche Nutzungen zu etablieren und östlich der Zschocherschen Straße die Wohnnutzungen zu konzentrieren. Sofern für den Bereich des Eigentums der Einsprecherin eine Entwicklungsperspektive abzusehen ist und sich das Erfordernis ergibt einen Bebauungsplan aufzustellen, so wird dann ein entsprechendes Verfahren zur Aufstellung eines separaten Planes auf den Weg gebracht werden. II10.3 Inhalt der Stellungnahme: Es wird dargelegt, dass eine notwendige Lärmimmissionsprognose im Rahmen des Verfahrens nicht erstellt wurde bzw. dass diese im Beteiligungsverfahren nicht mit ausgelegt war. - BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Eine mit der zuständigen unteren Immissionsschutzbehörde abgestimmte schalltechnische Untersuchung im Sinne einer Schallimmissionsprognose als Sachverständigengutachten wurde erarbeitet und im Beteiligungsverfahren zu Einsicht bereit gehalten. In diesem Gutachten sind die Bestandssituation mit den in unmittelbarer Nachbarschaft befindlichen Gewerbebetrieben detailliert analysiert und die zu erwartenden Geräuschimmissionen untersucht worden. II10.4 Inhalt der Stellungnahme: Es wird ausgeführt, dass bei der öffentlichen Auslegung ein Verfahrensfehler aufgetreten sei, da die textlichen Festsetzungen – im Gegensatz zu den sonstigen Unterlagen – nicht im Internet präsent waren. BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes – zu dem auch die textlichen Fest- 14.09.2015 X Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Seite 14 von 16 Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J N setzungen gehören – hat im Stadtplanungsamt im Ausstellungsbereich vor dem Zimmer 498 im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig stattgefunden. Dies ist die einzige und allein maßgebliche Auslegungsstelle für Bebauungspläne der Stadt Leipzig. Die Internetseite der Stadt Leipzig ist dagegen kein Auslegungsort von Planentwürfen städtebaulicher Satzungen. Die dort präsentierten Inhalte dienen lediglich der Information, was so auch deutlich vermerkt ist. Ein Verfahrensfehler, wie behauptet wird, ist daher, auch wenn die Informationen leider nicht vollständig waren, nicht festzustellen. II10.5 Inhalt der Stellungnahme: Es wird ausgeführt, dass die Festsetzung der Baulinie entlang der Zschocherschen Straße im Teilbaugebiet MI 2 fehlerhaft sei. Es sei nicht nachvollziehbar, warum zwingend dichter an Lärmquellen heran gebaut werden muss, wo doch der Begründung zum Bebauungsplan entnommen werden kann, dass von der Zschocherschen Straße eine erhebliche Lärmbelastung ausgeht und diese durch umgebende Gewerbebetriebe im Süden und Westen noch verstärkt wird. X BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Die Festsetzung der Baulinie war aus städtebaulichen Gründen geboten, weil eine Bauflucht an der Ostseite der Zschocherschen Straße durch das Sudhaus der ehemaligen Brauerei, den Lidl-Markt und den Hochbau auf dem Grundstück Zschochersche Straße 59a im Stadtbild bis zur Limburger Straße bereits deutlich vorgeprägt ist. Ein weiteres Abrücken der Gebäude von der Straße würde zudem die im Schallschatten der straßenseitigen Bebauung liegenden und zum Aufenthalt vorgesehenen Außenbereiche verringern. II10.6 Inhalt der Stellungnahme: Im Baugebiet MI 1 sind Regelungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen getroffen. Der Verzicht auf diesbezügliche Regelungen im Gebiet MI 2 wird für fehlerhaft gehalten, da hier, an Stelle des vorhandenen Lebensmittelmarktes, z.B. auch Anlagen für Verwaltungen, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke oder Geschäfts- und Bürogebäude zulässig sein sollen. Es wird ein Bedarf an entsprechenden Regelungen auch in diesem Gebiet gesehen, da es ansonsten zu Grenzwertüberschreitungen kommen wird. X BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Im Gegensatz zum Teilbaugebiet MI 1 mit seiner dominanten Wohnfunktion kann das MI 2 mit Ausnahme des Wohnens vielfältige Nutzungen mit geringeren Schutzansprüchen hinsichtlich des Schallschutzes aufnehmen. Räume ohne ständigen Aufenthalt von Menschen erfordern z.B. in der Regel keinen passiven Schallschutz. Für die Außenbauteile entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee sind ggf. ohnehin Schallschutznachweise für Außenbauteile zu erbringen. Damit werden die notwendigen Vorkehrungen geschaffen und Grenzwertüberschreitungen ausgeschlossen. Darüber hinaus ist der bestehende Lidl-Markt erst wenige Jahre alt und es wurden zuletzt in 2014 maßgebliche Investitionen vorgenommen, so dass auf absehbare Zeit nicht mit einer Aufgabe des Marktes bzw. einer grundsätzlichen Nutzungsänderung gerechnet werden kann. II-11. Stellungnahme vom 16.03.2015 II11.1 Inhalt der Stellungnahme: Dem Bebauungsplan wird wegen Bedenken hinsichtlich des Artenschutzes nicht zugestimmt. Die Begutachtung des Areals und Teile der Ausführungen zu den Umweltbelangen in der Begründung zum Bebauungsplan werden kritisiert. Und es wird bemängelt, dass kei- 14.09.2015 X Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. Seite 15 von 16 Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung berücksichtigt J N nerlei Artenschutzgutachten in der Brutperiode gemacht wurde; daher wird gefordert eines zu erstellen. BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Insbesondere zur Kritik am Artenschutzgutachten ist Nachfolgendes zu sagen. Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Eine nochmalige Überarbeitung des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist daher nicht erforderlich. II11.2 Inhalt der Stellungnahme: Es wird angeregt, über Alternativen für den Schutz des Habitats nachzudenken. - BV: Ist bereits berücksichtigt Begründung: Da der Gebäudebestand, auch wenn tatsächlich keine Tiere aufgefunden wurden, und dabei insbesondere der ehemalige Eiskeller der Brauerei aber auch mehrere große Bäume als Lebensraum von Fledermäusen geeignet sind, sind für den Ausgleich dieser durch die Entwicklung der Fläche verlorengehenden potenziellen Quartiere Maßnahmen zum Ersatz für den Verlust verbindlich im Bebauungsplan festgesetzt. So sind innerhalb des Gebietes MI 1 insgesamt acht als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen für Fledermäuse anzubringen. Darüber hinaus werden in weiten Bereichen Baum-Strauch-Hecken angelegt werden, die die Funktion derzeit vorhandener Habitate ersetzen sollen. II-12. Stellungnahme vom 16.03.2015 II12.1 Inhalt der Stellungnahme: Eine Bürgerin protestiert „gegen die abwertende und z.T. naturschutzfachlich falsche Bewertung des ökologischen Wertes des Bewuchses“, durch die Begehung des Gebietes zu einer Jahreszeit mit geringen Aktivitäten der dort vorkommenden Arten. BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen Begründung: Im Vorhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig potenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. 14.09.2015 X Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Lfd. Nr. II12.2 Inhalt der Stellungnahme, Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung Inhalt der Stellungnahme: Es wird die Pflanzempfehlungsliste als zu wenig umfangreich bemängelt. BV: Wird berücksichtigt Begründung: Der Hinweis zur quantitativ ungenügenden Anzahl zur Pflanzung empfohlener Baumarten wird beachtet. Die Pflanzempfehlungsliste wird um zusätzliche Baumarten sowie eine Liste heimischer Straucharten ergänzt (siehe Anhang V der Begründung zum Bebauungsplan). 14.09.2015 Seite 16 von 16 berücksichtigt J X N 292 292 3 1 4 4 2 414 3 ) 4 5 050 B-Plan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich" 94 Teil A: Planzeichnung P2 Ga 4a (P2 3 ) GFW 1 GT 4b (P1 126b 70 292 5 291 1 291 3 1 1 IV 3 365 1 III 1 4 1 2 P3 GFW 318b 4 1 GF 4 365a GFW GF 367a 367 CC 1 1 1 IV 318a 5 3 366 3 GF 60 Tra 62 .81 128 III 1 Firs t GTGa D 1 318 131 .62 74 4 5 1 ufe 1 125 4 1 125 1 4 76 304b P1 304a P1 IV 1 1 III 78 2 110.95 125 3 III III MI 1 0,6 D III 110.80 (P3) Ldr. 79 Denkmal 1 11 65 D GTGa 5 2 D 1 MI 2 0,6 1 P1 419c 5 67 IV Ldr. 119.27 119.39 119.25 119.44 119.47 119.46 119.45 119.47 III Natursteinpflaster 1 119.41 119.47 a 119.44 1 119.44 119.48 119.34 1 2 118.39 GTG 119.42 118.27 118.33 118.26 118.16 118.12 118.17 118.13 Natursteinpflaster 117.98 118.05 2 117.96 117.93 118.00 110.90 III VS 307 20 110.84 110.90 1 118.38 118.37 P1 IV III 79a 1 307 18 1 22 111.20 110.74 (2) 1 Stand: 21.08.2015 Seite 1 von 3 [entsprechend PlanZV] B-Plan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee nördlicher Teilbereich" Stand: 21.08.2015 Seite 2 von 3 Seite 3 von 3 Teil B: Text Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 1 Teil B: Text Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DINVorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, während der Sprechzeiten eingesehen werden. I. Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 und 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO] 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1. 1.1.1. Art der baulichen Nutzung im Teilbaugebiet MI 1 [§ 9 Abs. 1 BauGB] Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): a) Wohngebäude, b) Geschäfts- und Bürogebäude, c) Sonstige Gewerbebetriebe, d) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 1.1.2. Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): a) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, b) Gartenbaubetriebe, c) Tankstellen, d) Vergnügungsstätten. [§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO] 1.2. 1.2.1. Art der baulichen Nutzung im Teilbaugebiet MI 2 [§ 9 Abs. 1 BauGB] Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): a) Geschäfts- und Bürogebäude, b) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, c) Sonstige Gewerbebetriebe, d) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. [§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO] 1.2.2. Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): a) Wohngebäude, b) Gartenbaubetriebe, c) Tankstellen, d) Vergnügungsstätten. [§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO] 1.2.3. Abweichend von 1.2.1 sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig, die einzelne oder mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen: Nahversorgungsrelevante Sortimente - Apothekenwaren (frei verkäuflich) - Back- und Konditoreiwaren - Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel - Fleischwaren 21.08.2015 Teil B: Text Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 2 - Getränke - Nahrungs- und Genussmittel - Sanitätsartikel - Schnittblumen, Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen - Zeitungen und Zeitschriften - Zoologische Artikel, lebende Tiere Sonstige zentrenrelevante Sortimente - Bekleidung - Bettwaren - Bild- und Tonträger - Bücher - Camping- und Outdoorartikel - Computer und Zubehör - Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte - Fotoartikel - Glas/Porzellan/Keramik - Handarbeitswaren/Kurzwaren/Meterware/Wolle - Haushaltswaren - Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, Bett und Tischwäsche - Hörgeräte - Kinderwagen - Kunstgewerbe/Bilder/Bilderrahmen, Wohndekorationsartikel - Künstlerartikel/Bastelzubehör, Sammlerbriefmarken und -münzen - Lampen, Leuchten, Leuchtmittel - Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme - Musikinstrumente und Zubehör - Optik, Augenoptik - Papier, Büroartikel, Schreibwaren - Schuhe - Spielwaren - Sportartikel/Sportgeräte - Sportbekleidung - Sportschuhe - Telekommunikation und Zubehör - Uhren, Schmuck - Unterhaltungselektronik und Zubehör [§ 1 Abs. 9 BauNVO] 1.2.4. Abweichend von Nr. 1.2.3. kann der „Leipziger Laden“ ausnahmsweise zugelassen werden. Bei diesem Betriebs- bzw. Anlagentyp handelt es sich um Ladengeschäfte mit einer Größe der Verkaufsfläche von bis 150 m². [§ 1 Abs. 9 BauNVO] 1.3. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] Die Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrundstücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. 1.3.1. 1.3.2. 21.08.2015 Im Baugebiet MI 1 sind acht, als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen für Fledermäuse über das Baugebiet verteilt, an geeigneten Stellen anzubringen. Teil B: Text Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 3 1.4. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 sind an den festgesetzten Baulinien/Baugrenzen Lärmpegelbereiche entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend. Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden. Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung größer oder gleich dem Lärmpegelbereich III besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten. 1.5. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB] Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen mit den Kennzeichnungen P1 sind Baum-Strauch-Hecken mit einer Anzahl von insgesamt 30 Bäumen in den Qualitäten Stammumfang 14 cm bis 20 cm (9 Bäume) und 20 cm bis 30 cm (21 Bäume), auf P2 Hecken als Formhecke mit einer zu erreichenden Höhe von 2 m mit Pflanzenware in der Qualität von 80 cm bis 160 cm und P3 Baumreihen mit Bäumen in der Qualität Stammumfang 20 cm bis 30 cm anzulegen. Dafür sind einheimische, standortgerechte Laubbaum- und Straucharten zu verwenden, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. 1.5.1. 1.5.2. Tiefgaragen sind zu 60 % mit einer Oberbodenschicht von mindestens 0,3 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Laubsträucher unter Verwendung von Pflanzenware in Qualitäten von 25 cm bis 150 cm intensiv zu begrünen. 10 % der Tiefgaragen sind mit einer Oberbodenschicht von mindestens 1,0 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Solitärgehölze mit 1 Stück pro m² und einer zu erreichenden Höhe von maximal 5 m intensiv zu begrünen. 1.5.3. Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum in der Qualität Stammumfang 20 cm bis 25 cm, Höhe Kronenansatz mind. 2,50 m zu pflanzen. Für jeden Baum ist eine offene Bodenfläche von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baumscheiben sind vor Überfahren zu schützen. Hinweis: Für die Auswahl der Bäume wird auf Anhang V Pflanzempfehlung der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen. 2. Örtliche Bauvorschriften [§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO] Dachformen Die im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Dachformen gelten ausschließlich für Hauptbaukörper. II. Hinweise Altlasten Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Bodeneingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu dokumentieren. 21.08.2015 Teil B: Text Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 4 Sollte im Rahmen der Baumaßnahmen umweltrelevante Sachverhalte festgestellt werden, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/Bodenschutzbehörde unverzüglich zu informieren. Artenschutz Zur Verhinderung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BNatSchG sind im Rahmen der Baumfällarbeiten sowie der Abriss- und Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden artspezifische Vermeidungsmaßnahmen erforderlich. Diese sind im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung entsprechend Kapitel 3.5.4 der Artenschutzrechtlichen Prüfung (Seecon Ingenieure GmbH, 29.04.14) umzusetzen. 21.08.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-ZeignerAllee - nördlicher Teilbereich“ Stadtbezirk: Südwest Ortsteil: Plagwitz Übersichtskarte: Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Verfasser: Dr. Paatz und Partner GmbH Ingenieurbüro für Stadtplanung und Stadterneuerung Gerhard-Ellrodt-Straße 24; 04249 Leipzig Telefon: 0341 4243240; Telefax: 0341 4243246; eMail: paatz.gmbh@t-online.de 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS A. 1. 2. 3. 4. B. 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.5.1 5.5.2 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4 6.5.5 7. 7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.2.1 7.1.2.2 7.1.2.3 7.1.2.4 7.1.2.5 7.1.3 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 8. 8.1 8.2 8.3 9. 9.1 9.2 9.3 C. 14.09.2015 EINLEITUNG..................................................................................................................................... 4 Lage und Größe des Plangebietes.................................................................................................... 4 Planungsanlass und -erfordernis....................................................................................................... 4 Ziele und Zwecke der Planung........................................................................................................... 4 Verfahrensdurchführung.................................................................................................................... 5 GRUNDLAGEN DER PLANUNG....................................................................................................... 6 Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes......................................................................6 Topografie.......................................................................................................................................... 6 Vorhandene Bebauungen, Freiflächen und Nutzungen......................................................................6 Vorhandene Wohnbevölkerung.......................................................................................................... 7 Soziale Infrastruktur........................................................................................................................... 7 Technische Infrastruktur..................................................................................................................... 8 Verkehrsinfrastruktur......................................................................................................................... 8 Ver- und Entsorgungsanlagen............................................................................................................ 9 Planungsrechtliche Grundlagen......................................................................................................... 9 Ziele der Raumordnung..................................................................................................................... 9 Flächennutzungsplan....................................................................................................................... 10 Landschaftsplan............................................................................................................................... 10 Zulässigkeit von Bauvorhaben......................................................................................................... 11 Sonstige Planungen......................................................................................................................... 11 Integriertes Stadtentwicklungskonzept............................................................................................. 11 Stadtentwicklungsplan Zentren........................................................................................................ 11 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung...........................................................12 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen..............................................................................13 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum....................................................................14 Umweltbelange................................................................................................................................ 14 Einleitung......................................................................................................................................... 14 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes......................................................................15 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.....................................................................15 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG......................................................................15 Landschaftsplan............................................................................................................................... 16 Grünordnungsplan........................................................................................................................... 16 Eingriffsregelung.............................................................................................................................. 16 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.......................................................16 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange................17 Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung 18 Boden / Altlasten.............................................................................................................................. 18 Pflanzen........................................................................................................................................... 19 Tiere................................................................................................................................................ 20 Menschen........................................................................................................................................ 21 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen...................................22 Ergebnisse der Beteiligungen.......................................................................................................... 22 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit......................................................................................... 22 Beteiligung der TöB zum Entwurf .................................................................................................... 22 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf.......................................................................................23 Städtebauliches Konzept................................................................................................................. 26 Bebauung........................................................................................................................................ 26 Erschließung.................................................................................................................................... 28 Grünordnerisches Konzept.............................................................................................................. 28 INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES............................................................................................ 29 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 3 10. 11. 11.1 11.1.1 11.1.2 11.2 11.3 11.4 11.4.1 11.4.2 11.5 11.6 11.7 11.8 11.8.1 12. 12.1 13. 13.1 14. 15. 15.1 D. 16. 17. 18. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches...................................................................................29 Baugebiete MI 1 und MI 2................................................................................................................ 29 Art der baulichen Nutzung................................................................................................................ 30 Teilbaugebiet MI 1............................................................................................................................ 30 Teilbaugebiet MI 2............................................................................................................................ 31 Maß der baulichen Nutzung............................................................................................................. 32 Überbaubare Grundstücksflächen................................................................................................... 33 Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze......................................................................................34 Nebenanlagen................................................................................................................................. 34 Stellplätze........................................................................................................................................ 34 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft........34 Flächen für Gemeinschaftsanlagen................................................................................................. 35 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen..................................................................................35 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen.........................................36 Pflanzempfehlungen (Anhang V der Begründung)...........................................................................37 Örtliche Bauvorschriften................................................................................................................... 38 Dachformen und -neigungen........................................................................................................... 38 Verkehrsflächen............................................................................................................................... 38 Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung.............................................................38 Umgrenzung der für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind......................................................................................38 Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzl. Vorschriften getroffenen Festsetzungen.....39 Regelungen für den Denkmalschutz................................................................................................ 39 STÄDTEBAULICHE KALKULATION............................................................................................... 39 Flächenbilanz des Plangebietes...................................................................................................... 39 Bodenordnung................................................................................................................................. 39 Kosten............................................................................................................................................. 40 Anhang: Anhang I: Anhang II: Anhang III: Anhang IV: Anhang V: Anhang VI: 14.09.2015 Biotopkartierung Bestandsliste der Gehölze Ermittlung Ersatzpflanzungen Gestaltungskonzept Pflanzempfehlung Hinweise Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 4 A. EINLEITUNG 1. Lage und Größe des Plangebietes Das beplante Gebiet befindet sich in den Ortsteilen Plagwitz und Kleinzschocher des Leipziger Stadtbezirkes Südwest und umfasst das zu großen Teilen seit längerem brachliegende Gelände der früheren Naumann’schen Brauerei. Es wird umgrenzt • im Norden durch die südlichen Liegenschaftsgrenzen der an der Südseite der Eduardstraße und an der Westseite der Erich-Zeigner-Allee befindlichen Grundstücke. • im Osten durch die Erich-Zeigner-Allee. • im Süden durch die südliche Grenze des öffentlichen Weges (Flurstück 307/18, Gemarkung Kleinzschocher), der die Zschochersche Straße mit der Erich-Zeigner-Allee verbindet. • Im Westen durch die östliche Seite der Zschocherschen Straße. Die räumliche Lage des ca. 2,5 ha großen Areals ist aus der Übersichtskarte bzw. der Planzeichnung zu ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches kann Kap. 10 dieser Begründung entnommen werden. 2. Planungsanlass und -erfordernis Anlass für dieses Planverfahren ist eine Bauvoranfrage der HAUS & CAPITAL Wirtschafts- und Finanzierungsberatungs GmbH mit Sitz in Wiesbaden zur Errichtung einer Wohnanlage auf Grundstücksteilen der ehemaligen Naumann'schen Brauerei für vorrangig potentielle Eigennutzer, die sich größere, auch familienfreundliche und altengerechte Wohnungen mit direkt angrenzendem Grün im urbanen Kontext wünschen. Obwohl Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils kann für das Plangebiet eine Baugenehmigung nach § 34 BauGB ggf. nur für Teilbereiche erteilt werden. Ein verbindlicher Zulässigkeitsrahmen gemäß § 34 BauGB lässt sich vor allem für die straßennahen Bereiche der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee ableiten. Damit ist aber eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Rahmen dieses Bauplanungsrechtes insbesondere für den flächenmäßig größeren zentralen Bereich nicht gewährleistet, da dort eine eindeutige Vorprägung für die Bebauung und Erschließung entsprechend den Beurteilungskriterien des § 34 BauGB nicht vorliegt. Daraus resultiert das Erfordernis der Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Gesamtvorhaben, mit dem dessen Genehmigungsfähigkeit sichergestellt werden soll. 3. Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wurden u.a. folgende Planungsziele erreicht: • Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigte Wohnbebauung und Gewährleistung einer aus städtebaulicher und funktionaler Sicht geordneten Entwicklung des Plangebietes. Schwerpunkte sind hierbei die noch vorhandenen und für die Naumann’sche Brauerei städtebaulich prägenden denkmalgeschützten Gebäude und Gebäudeteile1. • Beitrag zur städtebaulichen Neuordnung des Standortes der früheren Naumann'schen Brauerei. • Planungssicherheit für die Entwicklung der ehemals bebauten und seit mehreren Jahren brach gefallenen Fläche im Plangebiet zur überwiegend wohnungswirtschaftlichen Nutzung im Sinne § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB bei Beachtung der Belange des Denkmalschutzes, bestehender Nutzungen und gebietsübergreifender Zielkonzepte. 1 Siehe hierzu Kap. 5.2. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 5 • Klärung und Festsetzung der Nutzungsmöglichkeiten bezüglich Wohnen. Schwerpunkt war hier die Sicherung einer umweltverträglichen Wohnnutzung im Nebeneinander mit einem bestehenden und zum Plangebiet gehörenden Lebensmittelmarkt sowie einem unmittelbar südlich der Wohnanlage geplanten Kindergarten und den angrenzenden gewerblichen Nutzungen einschließlich der Verkehrslärmvorbelastung. • Standortentwicklung bzw. Steuerung unter Berücksichtigung Stadtentwicklungs- und Rahmenpläne (Stadtentwicklungspläne Zentren, Wohnungsbau und Stadterneuerung, Gewerbliche Bauflächen sowie KSP West). • Planungsrechtliche Sicherung der verkehrlichen sowie medientechnischen Erschließung. • Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes. Hier stand die Prüfung im Mittelpunkt, inwieweit eine Umweltprüfung durchzuführen ist und welche weiteren Fachgutachten, z.B. zur Grünordnung, zum Baumbestand und Arten- sowie Immissionsschutz und zur Altlastensituation als Abwägungsmaterialien notwendig sind. • Einflussnahme auf die städtebauliche Gestaltung der geplanten Neubebauung. 4. Verfahrensdurchführung Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: Aufstellungsbeschluss vom Beschluss Nr. RBV-1316/12, bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2012 vom 21.07.2012 18.07.2012 Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffentlichkeit, erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses 21.07.2012 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf (§ 4 Abs. 2 BauGB), mit Schreiben vom Öffentliche Auslegung des Entwurfes (§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 03/2015 vom 07.02.2015 12.02.2015 17.02.2015 bis 16.03.2015 Nachstehende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: • Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Voraussetzungen sind wie folgt erfüllt: ○ Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, mit dem innerstädtische brachliegende, ehemals gewerblich genutzte Flächen einer neuen Nutzung als Mischgebiet mit neuen Erschließungsanlagen zugeführt wird. Näheres siehe Kap. 5. ○ Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Schaffung von das Wohnen nicht wesentlich störenden Arbeitsplätzen und für die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Rechnung getragen. Näheres siehe Kap. 9. ○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Näheres siehe Kap. 7.1. ○ Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres siehe Kap. 7.1. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 6 ○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1. Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger öffentlicher Belange (TöB) gem. § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. • B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 5.1 Topografie Das Plangebiet weist ein beachtliches Gefälle zwischen der Zschocherschen Straße (ca. 119 m NHN2) und der Erich-Zeigner-Allee (rd. 111 m NHN) auf. Der Abstand zwischen beiden Extremwerten beträgt etwa 170 m. Damit ist ein durchschnittliches Gefälle zur Erich-Zeigner-Allee von ca. 5% zu verzeichnen, wobei aber die Neigung der letzten ca. 55 m bis zu dieser Straße nahezu 11% beträgt. Auf dem gesamten ehemaligen Industriegelände muss mit unterirdischen Resten der früheren Bebauung sowie mit Abbruchmassen verfüllten Kellern etc. gerechnet werden. Die intensive Bebauung und gewerbliche Nutzung seit über 100 Jahren hat die natürlich anstehende Bodengesellschaft sehr stark verändert, so dass heute sie kaum noch anzutreffen ist 3. 5.2 Vorhandene Bebauungen, Freiflächen und Nutzungen Das Plangebiet stellt sich gegenwärtig wie seine Umgebung durch eine heterogene Bau- und Nutzungsstruktur dar. Neben der jetzt als Bürogebäude eingerichteten ehemaligen Fabrikantenvilla des früheren Brauereibesitzers im nordöstlichen Areal ist auf der südwestlichen Teilfläche der Brauerei an der Zschocherschen Straße vor Jahren ein Lebensmittelmarkt mit Parkplatz errichtet worden. Die Brauerei gehörte zu den Gründungsorten industrieller und gewerblicher Produktionen in Plagwitz und Kleinzschocher Nord. Das Gelände wurde bereits ab 1857 zu Zwecken des Bierbrauens erschlossen, bebaut und im Verlauf der Jahrzehnte baulich und funktional ständig erweitert. Bis Mitte der 80-iger Jahre ist am Standort noch Bier gebraut worden. Vorhandene denkmalgeschützte Reste jener Gebäude und Gebäudeteile sind mit ihrer funktionellen und architektonischen Gestaltung Zeitzeugen des jeweils vorherrschenden Architekturstils. Es handelt sich um • das Sudhaus an der Zschocherschen Straße. Es wurde einschließlich der technischen Einrichtungen von den Leipziger Architekten und Bauingenieuren Hanner und Hering entworfen und 1928 zum 100-jährigen Jubiläum der Brauerei als markanter roter Klinkerbau mit hohen Fenstern zur Zschocherschen Straße errichtet. Davon steht noch ein seit Jahren leerstehender Restbaukörper, der nicht abgebrochen wurde wie seine zugehörigen Gebäudeteile. • die Kelleranlage, sogenannter „Eiskeller“ einschließlich des mehrgeschossigen Gebäudetraktes an der Erich-Zeigner-Allee. Erste Teile der Anlage zur Einlagerung und Kühlung der Biere entstanden bereits 1857/1858. Sie sind in dieser räumlichen Ausdehnung und baulich architektonischen Fassadengestaltung an der Erich-Zeigner-Allee in Leipzig kaum noch anzutreffen und deshalb in ihrer gewissen 2 3 Normalhöhennull. Gemäß Baugrundgutachten vom 28.08.2013. Bearbeiter: Dr. G. Günther, ö.b.u.v. Sachverständiger für Baugrund, Grundbau und Bodenmechanik. ICP GmbH Leipzig Fasanenweg 2; 04420 Markranstädt, OT Frankenheim. Tel.: 0341 - 944260. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 7 Einzigartigkeit erhaltenswert. Besonderes Merkmal des ebenfalls leerstehenden Bauwerkes ist seine nahezu vollständige Eingrabung in das Gelände. Zwei weitere ungenutzte Nebengebäude der ehemaligen Brauerei an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze unmittelbar westlich der früheren Fabrikantenvilla und südlich des Eiskellers weisen keine Denkmaleigenschaften auf. Ihre Integration in die geplante Wohnanlage scheidet wegen der dafür nicht vorhandenen Gebrauchseigenschaften und des schlechten Bauzustandes aus. Die Flächen um den Gebäudebestand sind weiträumig befestigt, da sie früher nutzungsbedingt als Verkehrs- und Freiflächen innerhalb der Brauerei genutzt wurden. Auch wenn sich auf diesen überwiegend betonierten Flächen über die Jahre eine wiesenartige Ruderalflur auf einer meist dünnen Humusschicht ausgebildet hat, ist der Standort als fast vollständig versiegelt anzusehen, wozu auch der neue Lebensmittelmarkt mit seiner verkehrlichen Erschließung beiträgt. Nur ca. 2.000 m² im Nordosten einschließlich dem Grundstück der Fabrikantenvilla und ein etwa 500 m² großes Areal im Südosten an der Erich-Zeigner-Allee gelten als nicht versiegelt. 5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung Abgesehen vom Besitzer der früheren Brauerei hat es im Plangebiet in den letzten rd. 150 Jahren keine Wohnbevölkerung gegeben. Insoweit leitet der Bebauungsplan mit der vorgesehenen zulässigen Art der Nutzung (Baugebietskategorie) als Mischgebiet bei Einbeziehung des entstandenen Lebensmittelmarktes an der Zschocherschen Straße und der gegenwärtig gewerblich genutzten Villa an der Erich-Zeigner-Allee eine vollkommen neue städtebauliche Entwicklung für den Standort ein, die für den früher industriell geprägten Ortsteil Plagwitz aber nicht untypisch ist. Die nach 1990 dort betriebene Deindustrialisierung industrieller und gewerblicher Produktionsbetriebe leitete eine tiefgreifende Umstrukturierung ein. Sie ist gekennzeichnet durch eine funktionale Durchmischung von Wohnen, Gewerbe sowie sozialen und kulturellen Nutzungen. Die Weiterentwicklung dieser urbanen Mischung stellt ein beachtliches Potential für Plagwitz dar, in deren Folge der Ortsteil bis 2014 Einwohnergewinne von 36 % verzeichnete. Eine Größenordnung, die nur wenige der anderen Ortsteile erreichten 4. Sie ist nicht nur auf Zuwanderungsgewinne zurückzuführen. Auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung stellt sich für den Ortsteil positiv dar. So weisen die Geburten in Plagwitz einen Überschuss von rd. 0,18 % (Leipzig: -0,2 %) gegenüber den Sterbefällen auf 5. Bezüglich der Entwicklung des Durchschnittsalters im Verhältnis zur Entwicklung der Bevölkerung gehört Plagwitz zu den wachsenden und sich verjüngenden Ortsteilen. Das zeigt auch der Anteil der 65-Jährigen und Älteren an der Bevölkerung. Er liegt im Ortsteil unter 15 % und damit deutlich unter dem der Gesamtstadt (23,4 %)6. Zusammenfassend kann aus diesen Angaben geschlossen werden, dass im Umfeld des Plangebietes eine heterogene Bevölkerung mit einem unter dem der Stadt Leipzig liegenden Altersdurchschnitt wohnt. Als Folge der urbanen Mischung von Wohnen, Gewerbe sowie sozialen und kulturellen Nutzungen wird auch die soziale Durchmischung befördert. Dieser für Plagwitz angestrebten städtebaulichen und sozialen Entwicklung steht die Zielstellung des Bebauungsplanes nicht entgegen. 5.4 Soziale Infrastruktur Südlich des Plangebietes in ca. 800 m Entfernung (eine Straßenbahnhaltestelle) befindet sich die Schule am Adler, die sowohl eine Grund- als auch Oberschule beherbergt. Alternativ kann auch die Erich-Zeigner-Grundschule in der gleichnamigen Allee besucht werden. Zu ihr ist ein Weg von ca. 700 m in nördliche Richtung zurück zu legen oder eine Haltestelle mit der Straßenbahn zu fah4 5 6 Sozialreport Leipzig 2012, Mai 2013. Ebenda. Ebenda. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 8 ren. Die Johannes-Kepler-Schule als nächstgelegenes Gymnasium ist in der südlichen Dieskaustraße in ca. 2 km Entfernung ansässig (drei Haltestellen mit der Straßenbahn). Eine von der geplanten Wohnanlage ca. 330 m in der südlichen Erich-Zeigner-Allee entfernt liegende Kindertagesstätte steht für die Betreuung von Kindern im Vorschulalter zur Verfügung. Neben den Sporthallen an den Schulstandorten bietet südlich des Plangebietes, ca. 1 km entfernt, eine Schwimmhalle an der Antonienstraße weitere Möglichkeiten für sportliche Aktivitäten. Als ausgewählte kulturelle Einrichtungen befinden sich in jeweils ca. 1 km Entfernung südlich und nördlich des Plangebietes Kinos an der Karl-Heine-Straße („Lindenfels“) bzw. Antonienstraße („Schauburg“), die auch als Programmkinos fungieren. An der Zschocherschen Straße ca. 1,2 km nördlich des künftigen Wohnstandort befindet sich die Stadtteilbibliothek. Nicht weit von dieser können die Aufführungen der „Musikalischen Komödie“ besucht werden, die neben der Oper das zweite Musiktheater der Stadt ist. 5.5 Technische Infrastruktur 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur Straßenverkehr - MIV Im Westen erfolgt die Anbindung des Standortes an die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Zschochersche Straße (Hauptverkehrsstraße). Im Osten sichert die ebenfalls in Nord-Süd-Richtung verlaufende Erich-Zeigner-Allee den verkehrlichen Anschluss der künftigen Wohnanlage. Zschochersche Straße und die Erich-Zeigner-Allee verbinden den Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit den Stadtteilen und dem Stadtumland im Westen und Südwesten. Im Plangebiet selbst wird der motorisierte Individualverkehr über die genannten Straßenanbindungen in unterirdischen Parkdecks gebündelt. Oberirdisch findet deshalb innerhalb des Areals der Wohnanlage kein weiterer motorisierter Individualverkehr statt. Öffentlicher Personennahverkehr Im Straßenraum der Zschocherschen Straße fährt eine Straßenbahnlinie und bedient Haltestellen unmittelbar am Vorhabengebiet. Damit ist langfristig eine sehr gute Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum und die westlichen Stadtteile gewährleistet. Fußgänger- und Radverkehr Zschochersche Straße und die Erich-Zeigner-Allee sind für den Fußgängerverkehr durch eigene Gehwege gut nutzbar. Dagegen existieren für Radfahrer in beiden Verkehrswegen keine eigene Fahrradwege. Auch markierte Radfahrstreifen sind nicht vorhanden. Das Plangebiet ist trotz des an der Südgrenze bestehenden öffentlichen Gehweges (Flurstück 307/18, Gem. Kleinzschocher) für Fußgänger mit Behinderungen, Kinderwagen und Rollstuhlfahrer nur eingeschränkt bzw. nicht passierbar. Die Ursache hierfür ist das starke Gefälle des Gehweges und die deshalb angeordneten Treppenanlagen nahe der Erich-Zeigner-Allee. Eine barrierefreie Ausführung des rd. 180 m langen und einen Höhenunterschied von rd. 8 m aufweisenden Weges ist nur mit einer durchschnittlichen Neigung seiner Gradiente von rd. 4,5 % gegeben. Für Körperbehinderte, die ihren Rollstuhl selbst manuell fortbewegen, eine anstrengende Topografie. Ein solches Gefälle wäre auch für Radfahrer in Richtung Erich-Zeigner-Allee gefährlich, zumal der Radweg nicht eben auslaufen, sondern auf dem Fußweg bzw. der Fahrbahn der ErichZeigner-Allee enden würde. Deshalb ist die Zweckbestimmung der Verkehrsfläche ausschließlich als Gehweg festgesetzt worden. Für die geplante ca. 80 m lange Feuerwehrzufahrt von der Erich-Zeigner-Allee im Zuge dieses Gehweges wird dieser mit einer durchschnittlichen Steigung von 5 % neu gestaltet. Daraus resultiert eine Treppenanlage am westlichen Ende der Zufahrt, die den durch die 5 %-Steigung entstehenden Geländesprung von ca. 3 m zum Niveau des westlichen Teiles des Gehweges überwindet. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 9 Die Treppenanlage erhält seitliche Rampen, um insbesondere Kinderwagen schiebend über den Höhenunterschied zu bringen. Als Alternative zu diesem öffentlichen Gehweg bietet sich für Fußgänger die ausschließlich fußläufige Erschließung der Wohnanlage an, die mit ihrem vorgesehenen Wegekreuz zudem eine gute Orientierung ermöglicht. Ruhender Verkehr Das Plangebiet liegt weitgehend brach, so dass aus ihm selbst gegenwärtig kein Stellplatzbedarf resultiert. Der in ihm schon existierende Lebensmittelmarkt ist mit Stellplätzen in großer Zahl ausgestattet, jedoch nur für die Kunden. Unabhängig davon werden die im Rahmen der Entwicklung der Wohnanlage entstehenden Bedarfe in zwei Tiefgaragen gedeckt, so dass grundsätzlich keine maßgebliche zusätzliche Belastung für die angrenzenden Straßenräume zu erwarten ist. Da das Stellplatzangebot der Erich-Zeigner-Allee ohnehin beschränkt und im Wesentlichen durch die Anwohner und vorhandenen Nutzungen ausgelastet ist, wird für Post- und Paketfahrzeuge sowie Taxen etc. eine Kurzzeit-Parkfläche im Plangebiet an der Erich-Zeigner-Allee eingerichtet. 5.5.2 Ver- und Entsorgungsanlagen Im Plangebiet ist über 100 Jahren lang im mehrschichtigen Betrieb Bier gebraut worden. Deshalb ist das Areal mit allen gängigen Medien (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation) entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee erschlossen. Somit kann zur Verund Entsorgung des Plangebietes auf diese bestehenden Netzstrukturen zurückgegriffen werden. Die Hausmüllentsorgung des Standortes wird entsprechend den technischen Anforderungen der Stadtreinigung Leipzig GmbH gesichert indem zur Vermeidung der Einfahrt des Müllfahrzeuges in die Tiefgarage, bzw. die oberirdischen Freianlagen die Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung auf einer Bereitstellfläche an der Zschocherschen Straße positioniert werden. 6. Planungsrechtliche Grundlagen 6.1 Ziele der Raumordnung Im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 (LEP Sachsen 2013), verbindlich seit dem 31.08.2013, ist die Stadt Leipzig innerhalb der Europäischen Metropolregion „Sachsendreieck“ als Zentraler Ort und Oberzentrum dargestellt. In dieser Funktion ist Leipzig ebenfalls Versorgungs- und Siedlungsschwerpunkt der Region Westsachsen. Bezogen auf das Plangebiet sind im LEP keine konkreten Vorgaben enthalten. Zum Thema Stadtumbau werden folgende Ziele und Grundsätze formuliert: Z 2.2.1.7 Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-, Industrie-, Militär- und Verkehrsbrachen sowie nicht mehr nutzbare Anlagen der Landwirtschaft, sind zu beplanen und die Flächen wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den Flächen keine siedlungsklimatische Funktion zukommt. G 2.2.2.3 Beim Umbau in Städten und Dörfern soll der Rückbau von außen nach innen und ent lang von Gewässerläufen erfolgen. Das Auseinanderbrechen des Siedlungsgefüges soll durch die vorrangige Nutzung städtebaulich integrierter Lagen verhindert werden. Im Regionalplan Westsachsen 2008 (RPlWS 2008), verbindlich seit 25.07.2008 sind die Grundsätze und Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsplanes Sachsen regionsspezifisch räumlich und sachlich ausgeformt. Er stellt somit den verbindlichen Rahmen für die räumliche Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen, insbesondere in den Bereichen der Ökologie, der Wirtschaft, der Siedlung und der Infrastruktur dar. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 10 Aussagen für das Plangebiet selbst sind nicht enthalten. Es werden folgende Ziele formuliert: Z 5.1.2 Bei Neubebauung ist eine den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten angepasste bauliche Dichte anzustreben. Z 5.1.4 Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und der Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden. Z 5.1.7 Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirtschaftliche Gebäude und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen zur Daseinsvorsorge sowie Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungskonflikte durch Luftverunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden. Die Planung entspricht damit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung des Freistaates Sachsen. 6.2 Flächennutzungsplan Die von der Ratsversammlung der Stadt Leipzig am 21.05.2014 festgestellte Änderung und Ergänzung des Flächennutzungsplanes (Flächennutzungsplan - Fortschreibung) 7 stellt für den ehemals gewerblich genutzten nördlichen Teil zwischen der Zschocherschen Straße und der ErichZeigner-Allee eine gemischte Baufläche dar, um dort u.a. das Wohnen zu ermöglichen. Nur der Standort des bestehenden Lebensmittelmarktes verbleibt in der gewerblichen Baufläche. Der Bebauungsplan integriert diese Fläche als Teilbaugebiet MI 2 (gegenwärtig Lebensmittelmarkt) in das in seinem Geltungsbereich ausgewiesene Mischgebiet mit der Festsetzung, dass die gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Wohngebäude dort nicht zulässig sind. Das Areal wird dem das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbes vorbehalten8. Damit ist das qualitativ gleichrangige Verhältnis zwischen Wohnen und Gewerbe als Grundvoraussetzung für die Festsetzung eines Mischgebietes gegeben. Mit dieser Festsetzung wird der mit der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes angestrebten Sicherung der gewerblichen Nutzung im Gebiet südlich der Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes sinngemäß entsprochen. 6.3 Landschaftsplan Für das gesamte Stadtgebiet wurden im Rahmen der Überarbeitung des Landschaftsplanes aus dem Jahr 1999 die Zielkonzepte für die Schutzgüter neu bearbeitet, deren wesentliche Planaussagen untereinander abgewogen und in einem Integrierten Entwicklungskonzept (IEKO) zusammengeführt. Dieser flächendeckende Landschaftsplan ist im März 2012 öffentlich ausgelegt und am 16.10.2013 vom Stadtrat beschlossen worden (RBV-1806/13). Dessen Inhalte sind für die Beurteilung der Umweltverträglichkeit der vorliegenden Planung heranzuziehen. Für das Plangebiet enthält der Landschaftsplan u.a. die Entwicklungsziele des teilräumlichen Leitbildes 12 - Industrie- und Gewerbestandorte - und hier speziell zu Freiraum und Grünsystem, Stadtklima und Wegenetz für Alltag und Freizeit sowie Biotopverbund. 7 8 Feststellungsbeschluss Nr. RBV-2078/14. Die FNP-Fortschreibung wurde von der Landesdirektion Sachsen am 04.12.2014 mit Maßgaben genehmigt. Die Ratsversammlung hat am 25.03.2015 die Genehmigung zur Kenntnis genommen und zu den Maßgaben einen Beitrittsbeschluss gefasst. Die Erteilung der Genehmigung und der Beitrittsbeschluss wurden im Leipziger Amtsblatt Nr. 10/2015 am 16.05.2015 bekannt gemacht. Mit dieser Bekanntmachung ist die Änderung und Ergänzung des Flächennutzungsplans wirksam. Siehe hierzu auch Kap. 11. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 11 6.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben Der Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“. Dieser einfache Bebauungsplan im Sinne des § 9 Abs.2a BauGB regelt ausschließlich die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen hinsichtlich der Art der Nutzung. Alle weiteren Belange der Zulässigkeit von Vorhaben richten sich im Übrigen nach § 34 BauGB. Da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 400.1 Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist, besteht grundsätzlich Baurecht gemäß § 34 BauGB. Städtebauliche Einfügungsmaßstäbe und eine gesicherte Erschließung lassen sich aber gegenwärtig nur zweifelsfrei für die straßenbegleitenden Bereiche entlang der Zschocherschen Straße und Erich-Zeigner-Allee ableiten. Das Gebiet wird durch eine maximal vier- bis fünfgeschossige straßenbegleitende Wohnbebauung sowie mehrgeschossigen Gewerbebauten in den angrenzenden Straßen geprägt. Aber auch der Blockinnenbereich ist bereits durch vorhandenen Bebauungen vorgeprägt. Infolgedessen konnte u.a. auch die Baugenehmigung zur Errichtung des Lebensmittelmarktes an der Zschocherschen Straße erteilt werden. Die Eigenart der näheren Umgebung des Plangebietes entspricht aufgrund der vorhandenen Nutzungsarten keinem Baugebiet der Baunutzungsverordnung. 6.5 Sonstige Planungen 6.5.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 11) fasst seit 2009 die verschiedensten Bereiche zu einer Zukunftsstrategie der Stadtentwicklung zusammen. Berücksichtigt wurden bisher die Fachthemen Wohnen, Kultur, Verkehr und Technische Infrastruktur, Freiraum und Umwelt, Wirtschaft und Beschäftigung, Bildung, Denkmalpflege, Sport, Soziales, Nahversorgung sowie die Wissenschaft. Im Oktober 2011 wurde vom Leipziger Stadtrat das Fachkonzept Hochschulen und Forschungseinrichtungen als 11. Fachkonzept beschlossen. Im Mai 2014 bestätigte der Stadtrat das fortgeschriebene Fachkonzept Bildungslandschaft, das aktuelle Rahmenbedingungen, Entwicklungstendenzen und Ziele und Schwerpunkträume für die Bildungslandschaft beschreibt. Ein wesentliches Ziel des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes, dessen Aktualisierung bevorsteht, ist die Fortsetzung der Stabilisierung des Wohnungsmarktes durch bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsangebotes, punktuellen Rückbau, Eigentumsbildung und Umfeldaufwertung. Der Bebauungsplan, der zu wesentlichen Teilen die Entwicklung des Standortes für Wohnen, Eigentumsbildung und die Umfeldaufwertung zum Ziel hat, entspricht somit den Zielen dieses Konzeptes. 6.5.2 Stadtentwicklungsplan Zentren Mit dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren verfolgt die Stadt Leipzig seit 1999 das Ziel der Sicherung, Stärkung und Entwicklung multifunktionaler Versorgungsbereiche im Herzen der Wohnquartiere. Der STEP Zentren unterstützt die Entwicklung eines Zentrensystems, das den Anforderungen einer ausgewogenen Versorgung für alle Bevölkerungsgruppen ebenso gerecht wird, wie der Bedeutung der Zentren als Identifikationspunkte urbanen Lebens. Damit leistet er auch einen Beitrag zum Erhalt und zur nachhaltigen Nutzung wichtiger Geschäftsstraßen und Magistralen. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 12 Der 2009 fortgeschriebene STEP Zentren bildet den verbindlichen Orientierungsrahmen für die räumliche Zentren- und Einzelhandelsentwicklung. Aktuell liegt der Ratsbeschluss zur Teilfortschreibung 2014 mit dem Schwerpunkt fortgeschriebene "Leipziger Sortimentsliste 2014" vor. Das mit dem STEP Zentren im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vorliegende städtebauliche Entwicklungskonzept wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt (§ 9 Abs. 2a Satz 2 BauGB). Das Plangebiet des Bebauungsplanes liegt außerhalb der im STEP Zentren ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig. Für den verbindlichen Bauleitplan zu beachtende zentrale Versorgungsbereiche waren: • Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz an der Zschocherschen Straße und der Karl-HeineStraße, • Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Adler in Kleinzschocher an der Zschocherschen Straße, der Dieskaustraße und der Antonienstraße sowie • Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße in Schleußig. Im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Zentrenstruktur enthält der STEP u.a. die folgenden für den Bebauungsplan relevanten Aussagen, die bei seiner Erarbeitung zu berücksichtigen waren: • Für das Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz besteht Vorrang wegen seiner Bedeutung als multifunktionaler Mittelpunkt in einem durch besondere Entwicklungspotenziale und hohe Lagegunst geprägten Stadtraum. Durch die Nutzung von Potenzialen für die weitere Ergänzung des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes soll wesentlich zur weiteren Belebung der kleinteiligen Geschäftsstruktur der Zschocherschen Straße beigetragen werden. Zur Sicherung der Entwicklungschancen des Einzelhandels im Zentrum bedarf es konsequenter Restriktionen gegenüber der weit fortgeschrittenen Discounteransiedlung vor allem im südlich angrenzenden Gewerbegebiet. • Für das Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Adler besteht Stabilisierungsbedarf wegen struktureller Schwächen und der Konkurrenz dezentraler Einzelhandelsstandorte im Ortsteil. Zur Verbesserung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsangebots ist eine Verminderung des Konkurrenzdrucks seitens dezentraler Einzelhandelsstandorte vor allem im Gewerbegebiet erforderlich. • Das Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße weist noch nicht das für die hohe Nachfrage angemessene Einzelhandelsangebot auf. Bei der weiteren Entwicklung des Zentrums ist der Erhalt und die Stärkung der bereits qualitätvollen kleinteiligen Angebotsstruktur an der urban geprägten Könneritzstraße als maßgebliches Ziel zu beachten Der Bebauungsplan entspricht den genannten Aussagen. Durch die Übernahme zugehöriger Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 325 verhindert der Bauleitplan die Ansiedlung weiterer zentrenrelevanter Einzelhandelsnutzungen in seinem Plangebiet - und damit außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche. Somit trägt er zum Schutz und zur Stabilisierung der aufgeführten zentralen Versorgungsbereiche bei. 6.5.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung Stadtentwicklungsstrategien für das Wohnen in Leipzig werden in verschiedenen Konzepten formuliert. • Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau- und Stadterneuerung (STEP W+S) wurde 2000 vor dem Hintergrund der mit dem Wohnungsleerstand und Stadtumbau verbundenen Herausforderungen beschlossen. Er besteht aus den Teilplänen Wohnungs(neu)bau, Stadterneuerung und Großsiedlungen, die zwischenzeitlich einzeln fortgeschrieben wurden. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 13 • Das Wohnungspolitische Konzept formuliert die Schwerpunkte für die Sicherung einer ausgewogenen Wohnraumversorgung in Leipzig. Es wurde in der aktuellen Fassung 2009 vom Stadtrat beschlossen und wird derzeit aktualisiert. Der STEP W+S (RB III-432/00 vom 18.10.2000) legt die mit Priorität zu entwickelnden Standorte sowohl des Wohnungsneubaus als auch der Stadterneuerung in jeweils entsprechenden Teilplänen fest und verortet die erhaltungs- bzw. umbauorientierten Ansätze der Bestandsentwicklung. Für den Neubau von Wohnungen liefert der Teilplan (TP) Wohnungsbau die analytischen Grundlagen und entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet hieraus sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. Die grundlegenden Aussagen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes und des Wohnungspolitischen Konzeptes für die Inanspruchnahme neuer Wohnbauflächen wurden mit der Neufassung des TP Wohnungsbau konkretisiert. Der TP Wohnungsbau ist im April 2011 von der Leipziger Ratsversammlung (RBV-771/2011) beschlossen worden. Eine der gesamtstädtischen Kernaussagen ist, dass der Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) auf den Planungsraum der Inneren Stadt und den dort aus städtebaulichen Gründen notwendigen Umfang zu begrenzen ist. Im STEP W+S ist für das Plangebiet keine Entwicklung von Wohnbebauung vorgesehen, weil es zu einem dominierenden gewerblich-industriellen Baubestand gehört. Der Bereich an der Kreuzung von Zschocherscher und Naumburger Straße wurde im STEP W+S als Umstrukturierungsgebiet eingestuft. Für diesen den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 400.1 berührenden Standort wird im STEP W+S als Zielaussage das Erfordernis einer langfristigen Strukturveränderung prognostiziert, deren Entwicklung noch offen sei. Durch die in den letzten Jahren gestiegene und auch weiter prognostizierte starke Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum und die städtebauliche Einbindung in ein gründerzeitlich geprägtes mehrgeschossiges Stadtquartier wird die mit dem Bebauungsplan angestrebte Strukturveränderung als stadtentwicklungsplanerisch vertretbar eingeschätzt, auch wenn der STEP W+S zum Beschlusszeitraum 2011 noch räumlich einschränkende Aussagen zum Geschosswohnungsbau enthält. Durch die Ziele und Inhalte des Bebauungsplans wird die Strukturveränderung im Sinne der Entwicklung der Wohnfunktion unter Beibehaltung nicht-störender gewerblicher Nutzungen für das Wohnen eingeleitet. Hierbei ist aber die gewerbliche Nutzung im südlich angrenzenden Bereich bis zur Limburger Straße nicht in Frage gestellt worden, was u.a. die Vermeidung von Immissionskonflikten erforderte. Das betraf auch den Umgang mit der Lärmbelastung an der Zschocherschen Straße sowie an der Erich-Zeigner-Allee, die teilweise die zulässigen Orientierungswerte für Mischgebiete überschreitet. 6.5.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Gewerbliche Bauflächen setzt die planerischen Ziele der Stadt Leipzig für die Entwicklung der gewerblichen Bauflächen fest. Im STEP werden räumliche Schwerpunkte sowie die besonderen Stärken und Schwächen der Gewerbegebiete herausgearbeitet. Vor dem Hintergrund knapper finanzieller Ressourcen hilft der STEP, räumliche Handlungsschwerpunkte zu setzen. Im Mittelpunkt stehen Gewerbegebiete, in denen Maßnahmen notwendig sind und die zugleich eine positive Entwicklung erwarten lassen. Hierfür wurden die Untersuchungsgebiete an Hand ausgewählter Kriterien sogenannten Zielkategorien zugeordnet und im Zielplan festgehalten. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 400.1 gehört zum STEP-Gebiet Nr. 21 „Plagwitz-Süd“, das geprägt ist durch eine hohe bauliche Dichte mit z.T. imageprägenden Gewerbebauten. Im STEP Gewerbliche Bauflächen wird der Sicherung und Entwicklung von Bestandsgebieten eine hohe Priorität innerhalb der angestrebten Entwicklung der Stadt eingeräumt. Der Schwerpunkt soll dabei auf der Revitalisierung brachliegender - vor allem industriell nutzbarer Standorte liegen, um den Freiflächenverbrauch zu minimieren und die vorhandene Infrastruktur effizient auszunutzen. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 14 Als besonders geeignet werden dabei Gewerbebrachen angesehen, die über eine gute infrastrukturelle Anbindung verfügen und geringe Konflikte mit Nachbarnutzungen erwarten lassen. Im STEP Gewerbliche Bauflächen wird das Gebiet und damit auch der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 400.1 in die Zielkategorie „Revitalisierung“ eingestuft. Sie enthält diejenigen Bestandsgebiete, deren gewerbliche Nutzung im Sinne des STEP dauerhaft gesichert werden soll. Indirekt entsprechen die Inhalte des Bebauungsplanes den Zielen des STEP Gewerbliche Bauflächen indem eine städtebauliche Revitalisierung des Bestandsgebietes beabsichtigt ist. Jedoch nicht als ausschließliches Gewerbegebiet, sondern für eine gemischte Nutzung. Mit dieser ist aber eine qualitativ gleichwertige Ansiedlung von das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe untrennbar verbunden, so dass auch hier in gewissem Grade dem STEP Gewerbliche Bauflächen entsprochen wird. Der Bebauungsplan folgt mit seiner Planung den für seinen Geltungsbereich aktuelleren Intentionen der Flächennutzungsplan-Fortschreibung. Es ist absehbar, dass der STEP Gewerbliche Bauflächen nach über zehn Jahren auch punktuelle Anpassungen an die in dieser Zeit eingetretenen Entwicklungen benötigt9. 6.5.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum Aufgrund der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 400.1 ist dieser Stadtentwicklungsplan hier nicht relevant. Seine Belange werden nicht berührt. 7. Umweltbelange 7.1 Einleitung Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit folgenden Ergebnissen geprüft: • Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Die nach dem Bebauungsplan maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt ca. 19.245 m². • Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Im Umfeld des vorgesehenen Plangebietes befinden sich keine Gebiete, deren Erhaltungsziele und Schutzzwecke durch das Vorhaben gefährdet werden könnten. Es existieren keine Hinweise bzw. Anhaltspunkte für eine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB. Daher sind Beeinträchtigungen der oben genannten Schutzgüter nicht zu erwarten10. Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begründung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der B-Plan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäftigen muss. b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umwelt9 Die Schwerpunktsetzung für die geplanten Gewerbeflächen (Entwicklungsflächen) wurde bereits im Fachkonzept Wirtschaft und Beschäftigung des SEKo 2009 aktualisiert. 10 Stellungnahme Amt für Umweltschutz vom 11.09.2013 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 15 belange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Einschätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3). c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen (siehe Kap. 7.2). e) Ergänzung der Ermittlungen und der Darlegungen zu den Umweltbelangen, soweit im Ergebnis der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich. 7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen werden festgesetzt: • • • • • Begrenzung der Versieglung auf maximal 19.245 m² durch annähernd den geplanten Baukörpern angepasste überbaubare Grundstücksflächen, Begrünung von mindestens 20 % der nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit einheimischen, standortgerechten Gehölzen, Versickerungsfähige Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrundstücken, Passive Schallschutzmaßnahmen zur Minimierung der Schallexposition menschlicher Wohnund Aufenthaltsbereiche, Grünordnerische Festsetzungen für eine gute Aufenthalts- und Spielqualität der Freibereiche. 7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes genannt. Sonstige Untersuchungen bzw. Gutachten wie (z.B. Altlasten-, Verkehrs-, Luftschadstoff-, usw.) waren nicht erforderlich. 7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG In unmittelbarer Nähe im Umfeld des vorgesehenen Bebauungsplanes befinden sich keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. Allerdings sind im weiteren Umfeld des Geltungsbereichs Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung, europäische Vogelschutzgebiete und Schutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (§1 Abs.6 Nr. 7b BauGB) anzutreffen. In rund 500 m Entfernung liegt in östlicher Richtung das LSG „Leipziger Auwald“. Der Abstand zum im Osten gelegenen FFH-Gebiet „Leipziger Auensystem“ (EU-Nr. 4639-301) und zum SPA „Leipziger Auwald“ (4639-451) beträgt ebenfalls rund 500 m. Es existieren keine Hinweise, die auf eine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzweck der Schutzgebiete nach § 1 Abs. 8 BauGB hindeuten. Es sind aufgrund der räumlichen Entfernung zu den Schutzgebieten, der dazwischen befindlichen Bebauung und der Verkehrseinrichtungen keine funktionalen Beziehungen zwischen den Schutzgebieten und dem Plangebiet zu erwarten. Geschützte Landschaftsbestandteile Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig ist für notwendige Maßnahmen zu beachten. Sofern nicht andere öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. des Denkmal- oder Naturschutzes bzw. des Wasserrechtes) entgegenstehen, sind auf mit Gebäuden bebauten Grundstücken Pappeln, Birken, Baumweiden, Nadel- und Obstgehölze (unabhängig vom Stammumfang) nicht durch die Satzung geschützt. Ebenfalls nicht geschützt sind auf diesen Grundstücken Laubbäume (ausgenommen die in der Satzung aufgeführten Arten) mit einem Stammumfang bis zu einem Meter, ge14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 16 messen in einer Stammhöhe von einem Meter. Die Fällung der auf dem Gelände befindlichen 34 Bäume mit einem Stammumfang größer 100 cm und 55 Klettergehölzen höher als 3 m gemäß Bestand – Biotopkartierung (Anhang I) und Ermittlung der Anzahl und Pflanzengröße für erforderliche Ersatzpflanzungen (Anhang III) gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig bedarf einer Genehmigung. 7.1.2.2 Landschaftsplan Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplans (vom Stadtrat beschlossen am 16.10.2013) wird das Plangebiet dem Teilräumlichen Leitbild LB 12 Industrie- und Gewerbestandorte zugeordnet. Folgende Planungsziele werden formuliert: • Schaffung von begrünten Freiräumen an vorhandenen und geplanten Industrie-, Gewerbeund Militärstandorten und deren verkehrliche Erschließung; Verknüpfung mit dem Grünsystem der Stadt; • stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Durchgrünungsgrades durch Vegetation; • Abbau der Barrierewirkung durch Einbindung in die Alltagsrouten für Geh- und Radverkehr. Zudem wird auf die Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten und den Erhalt einer Grünverbindung im Hauptwegenetz hingewiesen. 7.1.2.3 Grünordnungsplan Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 6 Abs. 2 SächsNatSchG) kann für diesen Bebauungsplan abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege wie folgt nicht berührt oder bereits berücksichtigt sind: Die Belange sind nicht berührt, da der Bebauungsplan lediglich die zulässige bzw. in Teilen sogar schon vorhandene bauliche Nutzung innerhalb des bislang gegebenen Zulässigkeitsrahmen begrenzt. Weiterhin trifft der Bebauungsplan grünordnerische Festsetzungen, die zur • Schaffung von begrünten Freiräumen, • stadtklimatischen Entlastung, • Erhöhung des Durchgrünungsgrades und • Entwicklung von Lebensräumen in bebauten Gebieten beitragen. Somit werden die für das Plangebiet konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege aus dem Landschaftsplan direkt in den Bebauungsplan aufgenommen. 7.1.2.4 Eingriffsregelung Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte in vorliegenden Falle aufgrund der Anwendung des beschleunigten Verfahrens abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. 7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes Altlastenverdächtige Flächen: Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. Es handelt sich dabei um ein bis 1992 als Brauerei genutztes Gelände. Zum Objekt liegt eine historische Erkundung vom 14.04.2000 vor. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 17 Für das Flurstück 125/1 der Gemarkung Plagwitz, das nicht im Sächsischen Altlastenkataster enthalten ist, kann davon ausgegangen werden, dass hier keine altlastenverdächtige Flächen gemäß § 2 Abs. 6 BBodSchG vorliegen. Handlungsbedarf zu Altlastenverdachtsflächen: Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Bodeneingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu dokumentieren. Sollte im Rahmen der Baumaßnahmen umweltrelevante Sachverhalte festgestellt werden, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu informieren. 7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Umweltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange werden als Ergebnis dessen wie folgt festgelegt: Belang / Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswirkungen Art, Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlungen 1. Boden / Altlasten Grad der Versiegelung - Auswertung vorliegender Daten, Flächenvergleich zwischen Planung und Bestand 2. Pflanzen Beeinträchtigung und Zerstörung vor- - Einzelbaumkartierung handener Gehölzstrukturen und Brach- - Biotoptypenkartierung flächen 3. Tiere Beeinträchtigung und Zerstörung von - Biotoptypenkartierung zur Feststellung potentiell vorhandenen Nist-, Brut-, der Habitateignung Wohn- und Zufluchtsstätten in der alten - Untersuchung auf Fledermäuse (WoGebäudesubstanz, in den Gehölzstruk- chenstube, Überwinterungsort) turen sowie im unmittelbaren Umfeld - Untersuchung geschützter Käferarten in Alt- und Totholz - Erhebung zu Vorkommen geschützter Tierarten in der vorhandenen alten Gebäudesubstanz sowie Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtsstätten im unmittelbaren Umfeld) - Erstellung eines Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages 4. Menschen: 4.1 Verkehrslärm Exposition der Bewohner an belasteten - Auswertung Schallimmissionsprognose Straßenabschnitten 4.2 Gewerbelärm Exposition der Bewohner benachbarten - Auswertung Schallimmissionsprognose Gewerbestandorten Die weiteren Ermittlungen und Darlegungen konzentrieren sich auf die oben angeführten Punkte. Keine weiteren Ermittlungen und Darlegungen sind erforderlich zu: Belang / Teilaspekt 5. Wasser 14.09.2015 Plangebiet ist bereits stark versiegelt, die natürliche Bodendecke ist abgetragen, der Beitrag zur Grundwasserneubildung ist sehr gering; es gibt keine Oberflächengewässer. Durch die Reduzierung des Versiegelungsgrades können wertvol- Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 18 Belang / Teilaspekt le Bodenfunktionen, insbesondere Versickerung u. Grundwasserneubildung gefördert werden. 6. Klima/Luft (inkl. Gerü- Nicht erheblich, da bereits eine verkehrsbedingte Vorbelastung insbesondere im che) unmittelbaren Randbereich der stark befahrenen Straßen besteht und keine neuen Emittenten entstehen werden. Mit der beabsichtigten Bebauungsstruktur, in Form von kompakten Baukörpern verbunden mit kurzen Wegen und geringen Wärmeverlusten, weist das Gebiet energetische Vorteile gegenüber der solaroptimierten Stadtplanung auf. Dafür spricht eine ähnliche Vorprägung im umgebenden Siedlungsgefüge und der bereits vorhandene erhebliche Versiegelungsgrad, der den Eingriff in Natur und Landschaft relativiert. Die Reduzierung des Versiegelungsgrades führt zu einer verbesserten lokalklimatischen Situation wegen des Gewinns an Vegetationsflächen in diesem Bereich. Folge ist eine Abschwächung der Überwärmung des Gebiets. 7. Landschaft Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung das Stadtlandschaftsbild bereichert wird. 8. Erholungspotential Nicht erheblich, da mit der Wiedernutzbarmachung des Gebietes der Erholungsfaktor gesteigert wird. 9. Kulturgüter und sonstige Sachgüter Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung das Stadtlandschaftsbild bereichert wird. Nicht erheblich, da mit dem Erhalt und der Sanierung denkmalgeschützter Bausubstanz eine Verbesserung zu erwarten ist. Mögliche archäologischer Denkmale werden vor Beginn von Bodeneingriffen nach vom Landesamt für Archäologie vorgenommenen Untersuchungen durch danach ggf. erforderliche Grabungen geborgen (Hinweis dazu im Anhang VI der Begründung zum B-Plan mit Verweis auf die §§ 2 und 14 SächsDSchG). 7.2 Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange (siehe Kap. 7.1.2) in der Umweltprüfung ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen beschrieben und bewertet. 7.2.1 Boden / Altlasten Die Bodenstrukturen auf dem gesamten Areal sind stark anthropogen überformt durch z.B. bis 8 m hohe Aufschüttungen (Bereich Eiskeller) und weitere Geländeanpassungen. Auf der freien Wiesenfläche im Bereich Zschochersche Straße befanden sich ehemals bauliche Brauereianlagen, die im Zuge einer ersten Umgestaltung (Bau Lebensmittelmarkt) abgerissen wurden. Die Flächen um die Gebäude sind weiträumig befestigt, da sie früher nutzungsbedingt als Verkehrsfläche innerhalb der Industrieanlage genutzt wurden. Auf diesen Flächen hat sich über die Jahre eine Humusschicht in unterschiedlicher Stärke gebildet. Die dünnen Humusschichten auf den vorwiegend betonierten Wegen und Plätzen sowie die angrenzenden Bodenbereiche sind durchsetzt mit Steinen, Beton, Bewährungsstahlresten, Holz und diversem Hausmüll. Das Baugrundgutachten11 bestätigt eine bis etwa 1,5 m bis 6 m dicke und hauptsächlich aus Bauschutt bestehende anthropogene Auffülle, die am gesamten Standort vorhanden ist und je nach der historischen Bebauung in ihrer Mächtigkeit schwankt. 11 Baugrundgutachten vom 28.08.2013. Bearbeiter: Dr. G. Günther, ö.b.u.v. Sachverständiger für Baugrund, Grundbau und Bodenmechanik. ICP GmbH Leipzig, Fasanenweg 2; 04420 Markranstädt, OT Frankenheim. Tel.: 0341 944260. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 19 Laut Luftbild aus dem Jahr 2000 ist ersichtlich, dass das Gelände aufgrund seiner damaligen industriellen Nutzung fast vollständig versiegelt war. Allein die Flächen im Nordosten (ca. 2.000 m²) und im Südosten an der Erich-Zeigner-Allee (ca. 500 m²) gelten als unversiegelt. Im Plangebiet ist somit das Schutzgut Boden im Bestand als stark überformt bis beeinträchtigt zu bewerten. Bei Durchführung der Planung ist die maximale Versiegelung (Summe der bebauten und befestigten Flächen) durch textliche Festsetzungen auf ca. 19.245 m² begrenzt. Im inneren Bereich sind rund 5.000 m² der Gartenflächen mit Tiefgaragen unterbaut, die restlichen rd. 4.810 m² Gartenflächen sind nicht unterbaut. Somit erhöht sich der Anteil unversiegelter Fläche von ca. 2.400 m² auf ca. 4.800 m². Die Begrünung von Flächen und die Pflanzung von Gehölzen haben auf das Bodenleben, das Bodengefüge und den Bodenwasserhaushalt einen positiven Effekt. Die langfristige Sicherung von Grünflächen wird sich auf die natürliche Bodenentwicklung positiv auswirken. Auf den versiegelten Flächen werden die Versickerung von Niederschlagswasser und die Grundwasserneubildung verhindert. Zusätzlich wird im Bereich der mit Mutterboden überdeckten Tiefgaragen die Versickerung unterbunden. Als Vorteil ist hier aber zu verzeichnen, dass das in den Mutterboden der Tiefgaragenüberdeckung eindringende Niederschlagswasser die sich dort entwickelnde Vegetation in ihrem Wachstum fördert und damit zugleich das eigene unkontrollierte Ableiten verzögert wird. Aufgrund der Erhöhung des unversiegelten Flächenanteils sind die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden als nicht erheblich einzustufen. 7.2.2 Pflanzen Der Gehölzbestand gliedert sich in dichte Strauch-Baumbereiche mit teilweisem Altbaumbestand und freie Wiesenabschnitte. Der Gehölzaufwuchs ist stark mit der vorhandenen Bebauung verbunden. Bei genauerer Betrachtung sind Gehölzaufwuchsbereiche um nahezu alle baulichen Anlagen von einreihig bis 3 m Breite zu finden. Die Stammdurchmesser wurden zum überwiegenden Teil in einem Bereich ≤10 cm ermittelt, wobei vereinzelt auch Stärken von 15 cm bis 20 cm kartiert wurden (siehe Anhang I: Biotopkartierung und Anhang II: Bestandslisten der Gehölze). Die aufwachsenden Gehölze haben sich auf einer dünnen Humusdecke über versiegelten Flächen angesiedelt. Teilweise ist keine Bodenschicht vorhanden, d.h. die Gehölze wachsen direkt auf oder innerhalb beschädigter Mauern-, Treppen- und Gebäudeteile. Unter den vorhandenen Großbäumen im Bereich Erich-Zeigner-Allee ist der Aufwuchs in Form lichthungriger dünner Triebe (Jungbäume) mit einem unausgewogenen Verhältnis zwischen Stammumfang und Höhe zu beschreiben. Die Kronen sind dementsprechend schlecht ausgebildet. Es besteht eine starke Konkurrenz hinsichtlich Licht-, Wasser- und Nährstoffzufuhr. In einem Areal vorhandener Altbäume im ehemaligen Eingangsbereich Erich-Zeigner-Allee wurde invasiver Bewuchs der Gehölze mit Efeu bis weit in die Kronen festgestellt. Diese Gehölze erscheinen in ihrer Vitalität durchweg eingeschränkt. Der Kronenaufbau ist aufgrund des geringen Abstandes zueinander auch hier nicht optimal ausgebildet. Hinsichtlich der kartierten Arten wurden für die beschriebenen Standortbedingungen typische (Pionier-)Gehölzarten ermittelt, wie z.B. Birke, Holunder, Ahorn und Brombeere. Im Bereich der Wiesenflächen dominieren Arten wie Goldrute und Landreitgras. Insgesamt stellt die Fläche mit ihrer Ausstattung eine typische ehemalige, brachgefallene, ruderale Industriefläche dar. Die Biotoptypen sind einerseits durch Aufgabe der Nutzung sowie durch eine anthropogene Überformung entstanden und einer beständigen Sukzession unterworfen. Die Fläche stellt sich als ein Mosaik von dichten Gehölzbeständen aus Aufwuchsflächen z.T. mit Altbaumbestand zwischen Industrieruinen, kleineren freien versiegelten Verkehrsflächen und einer großen zusammenhängenden Brachfläche dar. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 20 Es handelt sich um ruderale Sukzessionsbereiche ohne besondere Standortmerkmale für Arten und Biotope im Vergleich innerstädtischer Industriebrachen. Der Gesamtbestand wird deshalb mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt. Ausgenommen hiervon ist der Altbaumbestand im ehemaligen Eingangsbereich Erich-Zeigner-Allee. Dieser weist zwar einerseits Mängel im Habitus und Vitalität aber anderseits einen relativ hohen Totholzanteil auf und hat damit einen beachtlichen Eignungsgrad als Lebensraum für Höhlenbrüter, xylobionte Käfer und Fledermäuse, so dass dieses Areal im Gegensatz zum Gesamtbestand mit einer mittleren bis hohen Wertigkeit beurteilt werden muss12. Die derzeit vorhandenen Gehölzstrukturen können in ihrer jetzigen Form bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. Bei den unversiegelten Bereichen (Brachflächen) wird es durch die Neuplanung zu Versiegelungen kommen. Zusammenfassend ist einzuschätzen, dass die derzeit bestehenden Biotopstrukturen mit ihren Lebensräumen verloren gehen. Die Gehölzbestände müssen beim Rückbau und der Entsiegelung der Gebäude und befestigten Flächen sowie der Baufeldfreimachung entfernt werden. Damit entstehen erhebliche Auswirkungen für die Pflanzenwelt, die jedoch mit den geplanten Gehölzpflanzungen ausgeglichen werden. 7.2.3 Tiere Die Abschätzung der im Gebiet vorkommenden Tierarten13 erfolgte mit entsprechenden Fachleuten auf der Grundlage der Auswertung vorliegender Daten und den durchgeführten zwei Ortsbegehungen am 21.02.2014 und 05.03.2014. Fledermäuse: Es ist davon auszugehen, dass das Plangebiet innerhalb der durchschnittlichen Aktionsradien von Fledermausarten mit häufigen Vorkommen in Siedlungsbereichen liegt. Daher kann nicht ausgeschlossen werden, dass lokale (Reproduktions-)Vorkommen dieser Arten den als Winterquartier betrachteten Eiskeller nutzen. Auch im Bereich der vorhandenen Großbäume im ehemaligen Zugang Erich-Zeigner-Allee (Baumkatasternummernbereich zwischen 10 und 70) stellen potenziellen Lebensraum für Fledermäuse dar. Prinzipiell ist das dicht bebaute Stadtquartier als unmittelbares Umfeld des Plangebietes ein gut geeigneter Lebensraum für Fledermausarten. Es sind Gehölzbestände als mögliche Nahrungshabitate vorhanden, zudem weisen die oberirdischen Gebäudeteile zahlreiche Zugänge und geeignete Hangplätze im Innenraum auf. Im Zuge der Begehungen konnten jedoch keinerlei Hinweise auf eine Nutzung dokumentiert bzw. Individuen festgestellt werden. Der Gebäudebestand am Vorhabenstandort, insbesondere der ehemalige Eiskeller stellt ein optimales Winterquartier für Fledermäuse dar (HOCHFREQUENT – MEISEL & ROßNER GBR, 2014). Durch den vollständigen Verlust des Quartiers ist eine entsprechende Kompensation vorzusehen. Diese kann entweder durch eine langfristige Widmung inkl. Sicherung/Optimierung eines oder mehrerer vergleichbarer Objekte oder durch einen Neubau eines Winterquartiers in Form von Nistkästen an geeignetem Standort erfolgen. Alt- und Totholz bewohnende Käfer: Der Bereich der vorhandenen Großbäume im ehemaligen Zugang Erich-Zeigner-Allee (Baumkataster Nummernbereich zwischen 10 und 70) stellen einen potenziellen Lebensraum für holzbewohnende Käfer dar. Während der Begehungen konnten nach einer optischen Überblickserfas12 Vgl. hierzu Artenschutzrechtliche Prüfung vom 29.04.2014 für den Bebauungsplan Nr. 400.1, insbesondere Kap. 3.3.2 Biotopausstattung. 13 Artenschutzrechtliche Prüfung vom 29.04.2014; Projekt: Bebauungsplan Nr. 400.1 „Naumann'sche Brauerei“. Fachplaner: seecon Ingenieure GmbH - Infrastruktur | Stadt und Land | Neue Energien. Endersstraße 22; 04177 Leipzig. Tel.: 0341/48405 11 , Fax: 0341/4840520. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 21 sung in den Totholzbereichen keine Käfer gefunden werden. Zum Zeitpunkt der Begehungen waren keine abschließenden Aussagen zu vorhandenen Vorkommen möglich. Darum wird bei den Rodungsmaßnahmen eine naturschutzfachliche Begleitung bzw. Einzelkontrolle kurz vor und während der Fällmaßnahmen unbedingt angeraten. Durch das direkte Angrenzen städtischer Infrastruktur, wie z.B. stark befahrene Straßen und des vorhandenen Lebensmittelmarktes einschließlich der zugehörigen Kundenparkplätze, kann nicht von einer bestehenden Ungestörtheit der Habitate ausgegangen werden. Hinzu kommt die offensichtliche anthropogene Nutzung und damit Störung von potenziell vorhandenen Lebensräumen in Gebäuden und innerhalb der Grünbereiche, erkennbar an der Art und Weise einer Vermüllung. Bei Umsetzung der Planung wird das gesamte Areal vollständig überformt, d.h. die vorhandenen Lebensräume werden zerstört. Im Gegenzug entstehen mit der Wohnanlage großflächig reich strukturierte Gehölzanpflanzungen und Wiesenbereiche. Damit werden im räumlich-funktionalen Zusammenhang ökologische Wertigkeiten (ähnliche Habitate) für die vorkommenden Tierarten, insbesondere Fortpflanzungs- und Ruhestätten) neu geschaffen. In die Bestände der im Gebiet vorkommenden Tierarten wird bei Umsetzung der Planung eingegriffen. Damit entstehen erhebliche Auswirkungen für die Tierwelt, die jedoch mit den geplanten grünordnerischen Festsetzungen ausgeglichen werden. 7.2.4 Menschen Das Areal der ehemaligen Naumann'sche Brauerei ist als Mischgebiet einzustufen. Es wird von Süden durch Gewerbelärm belastet. Ebenso durch Verkehrslärm am Tage und in der Nacht infolge der Lage zwischen der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee. Mit Umsetzung der Planung sind die Auswirkungen zu prüfen, die durch den bestehenden Gewerbe- und Verkehrslärm entstehen. Entscheidendes Maß für die Beurteilung der Auswirkungen ist die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm bzw. der Orientierungswerte der DIN 18005. Im Bezug auf den Gewerbelärm liegen die Beurteilungspegel im Tageszeitraum je nach örtlicher Lage zwischen 42 und 58 dB(A). Maßgebend für die Höhe des Beurteilungspegels sind die Geräuschimmissionen des Lebensmittelmarktes. Dabei dominiert insbesondere der Parkverkehr. Der Orientierungswert für Mischgebiete (60 dB(A) tags) wird jedoch an keinem Immissionsort überschritten. Im Nachtzeitraum unterschreiten die Beurteilungspegel des Gewerbelärms ebenfalls den Orientierungswert für Mischgebiete. Die Pegel liegen unterhalb von 40 dB(A). An den der Zschocherschen Straße zugewandten nächstgelegenen Fassaden sind Überschreitungen des Orientierungswertes für Mischgebiete von 8 dB(A) tags und 10 dB(A) nachts als Folge des Verkehrslärms zu erwarten. Für die mögliche Bebauung an der Erich-Zeigner-Allee wurden Überschreitungen des Orientierungswertes von 6 dB(A) tags und 7 dB(A) nachts ermittelt. An den von den Straßen abgewandten Seiten und im mittleren Bereich des Areals ist von der Einhaltung der Orientierungswerte im Tag- und Nachtzeitraum auszugehen. Für das Areal der ehemaligen Naumann’sche Brauerei wurden die Lärmpegelbereiche LPB nach DIN 4109 für den Tageszeitraum bestimmt. Anlage 10 des Schallgutachtens 14 zeigt, dass die Lärmpegelbereiche I, II, III und IV zu verzeichnen sind. Der Lärmpegelbereich IV tritt an den Fassaden der Häuser auf, die unmittelbar an den Straßen vorgesehen sind. Unter Einhaltung der unter 7.2.5 beschriebenen Maßnahmen sind die Auswirkung als nicht erheblich zu bewerten. 14 Schalltechnische Untersuchung vom 16.08.2012 zum Areal „Ehemalige Naumann’sche Brauerei“ im Bebauungsplangebiet Nr. 400 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee“. Dr. Kiebs + Partner GmbH, Ingenieurbüro für Umweltschutz. Zur Hohle 18, 04683 Fuchshain bei Leipzig, Tel. 034297-40018. eMail: kiebs.umwelt@t-online.de. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 22 7.2.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung nachteiliger Auswirkungen sind in der Planung zu berücksichtigen: • Begrenzung der Versiegelung durch Festsetzungen der GRZ sowie an den geplanten Baukörpern angepasste Baugrenzen bzw. Baulinien. • Begrünung nicht überbaubarer Flächen zur Schaffung einer ökologischen Wertigkeit (ähnliche Habitate) für die potenziell vorkommenden Tierarten im räumlich-funktionalen Zusammenhang zu bestehenden Habitaten. • Das Freiräumen des Baufeldes erfolgt außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit gemäß § 25 SächsNatSchG. • Mit Boden ist sparsam und schonend umzugehen. Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen. • Gewährleistung der schalltechnischen Verträglichkeit durch passive Schallschutzmaßnahmen an den betroffenen Gebäuden • Sollten bei den Rodungsmaßnahmen im Totholzteilen Vorkommen xylobionte Käfer festgestellt werden, sind diese Holzteile (z.B. als Stamm) fachgerecht an eine Ausweichstelle umzulagern. 8. Ergebnisse der Beteiligungen 8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. Die Öffentlichkeit wurde im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2012 vom 21. Juli 2012 darüber informiert, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird. Zur Unterrichtung der Öffentlichkeit waren im Neuen Rathaus Informationen zu den allgemeinen Zielen und Zwecken und zu den wesentlichen Auswirkungen der Planung verfügbar. Die Öffentlichkeit konnte sich bis zum 31.08.2012 gegenüber der Stadt zur Planung äußern. Aus der Öffentlichkeit ging eine Stellungnahme ein. Danach wird zum einen die Planungsabsicht im Gebiet künftig Wohnnutzungen zu ermöglichen unterstützt. Andererseits wird auf den im Plangebiet vorhandenen Lebensmittelmarkt verwiesen und gefordert, die mit dem rechtskräftigen BPlan Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“ getroffenen Festsetzungen nicht umstandslos für den bestehenden Lebensmittelmarkt zu übernehmen und dem bestehenden Markt jede Anpassungsmöglichkeit zu nehmen. Insbesondere wird in diesem Zusammenhang auf die gegenüberliegenden gewerblichen Entwicklungen Bezug genommen. Der Hinweis wurde nicht aufgegriffen, da die stadtentwicklungsplanerischen Erhaltungs- und Entwicklungsziele des B-Planes Nr. 325 für die bestehenden integrierten zentralen Versorgungsbereiche nach wie vor Bestand haben. 8.2 Beteiligung der TöB zum Entwurf Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf erfolgte durch Einholung der Stellungnahmen gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 12.02.2015. Von den beteiligten TöB stimmten die folgenden Träger öffentlicher Belange der Planung ohne Anregungen zu bzw. erklärten ihr Einverständnis: • • • • • die Bundesnetzagentur, Stadtreinigung Leipzig, Abteilung Abfallentsorgung, MITNETZ Gas, LMBV, Landesdirektion Sachsen, 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 23 • Polizeidirektion Leipzig. Eine grundsätzliche Ablehnung der Planung bzw. Belange, die dieser prinzipiell entgegenstehen würden, wurden auch von den anderen Trägern öffentlicher Belange nicht vorgebracht. Das trifft ebenfalls auf die Kommunalen Wasserwerke Leipzig GmbH (KWL) zu, die aber in ihrer Stellungnahme vom 13.03.2015 für die gesicherte Erschließung den Hinweis geben, das15 Niederschlagswasser im Plangebiet zu belassen, da die Aufnahmekapazitäten der Abwasserleitungen im Umfeld begrenzt seien. Dazu sollte der Versiegelungsgrad innerhalb des Baugebiets so gering wie möglich gehalten werden. Bei nachweislich nicht möglicher Versickerung müssen zu schaffende, von den KWL aber nicht betriebene Regenwasserrückhalteanlagen die Entsorgung sichern. Andernfalls wäre die diesbezügliche Erschließung am Standort nicht gegeben. Hierzu ist festzustellen, dass die ehemals gewerblich genutzten Flächen bisher weitestgehend bebaut und damit versiegelt waren, die Niederschlagswasserentsorgung dennoch sichergestellt war. Mit der Planung verringert sich der Anteil versiegelter Flächen im Vergleich zur ehemaligen Nutzung und der Flächenanteil mit möglicher Versickerung wird gesteigert. Damit tritt hinsichtlich des abzuführenden Niederschlagswassers eine Reduzierung und in der Folge eine Entlastung für das Leitungsnetz ein. Die Situation wird also verbessert, wobei die Regenwasserentsorgung für das Vorhaben Gegenstand der nachfolgenden genehmigungsfähigen Erschließungsplanung ist. • Auch die Netz Leipzig GmbH erhebt in ihrer Stellungnahme vom 16.03.2015 keine Bedenken gegen den Bebauungsplan Nr. 400.1, merkt aber an, dass zur Erschließung bestehender und künftiger Bebauungen beabsichtigt sei, das Plangebiet von der Zschocherschen Straße zur Erich-Zeigner-Allee mit einer Fernwärmetrasse im Bereich eines dazu vorzusehenden öffentlichen Erschließungsweges zu queren. Die Fernwärmetrasse ist für die Versorgung des Plangebietes entbehrlich. Deshalb gehört sie nicht zum Gegenstand dieses Planverfahrens. Auch sonst liegen keine Gründe vor, die es erfordern die Trasse zwingend durch die geplante Wohnanlage zu verlegen. Überdies kann die Fernwärmeleitung in der im Plan an der südlichen Geltungsbereichsgrenze des Plangebietes festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fußgängerbereich verlegt werden. • Insgesamt führten die vorgebrachten Sachverhalte nicht zu Änderungen oder Ergänzungen am Regelungsgehalt des Planinhaltes, wohl aber in einigen Fällen zu redaktionellen Überarbeitungen und Ergänzungen. 8.3 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf erfolgte durch öffentliche Auslegung der Planunterlagen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 17.02.2015 bis 16.03.2015. Ausgelegen haben der Entwurf des Bebauungsplans vom 10.10.2014 und seine Begründung vom 10.10.2014. Nachstehende von Bürgern und Dritten während der öffentlichen Auslegung der Planunterlagen vorgebrachten wichtigen Anregungen, Bedenken und Hinweise wurden wie folgt in der Planung beachtet: • Ablehnung der Planung da ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag nicht erstellt worden sei und somit die artenschutzrechtlichen Belange unzureichend gewürdigt sind. Überdies wäre nicht nachgewiesen, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht verletzt werden. Der Sachverhalt ist bereits in der Planung berücksichtigt, da eine Artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages im Planverfahren erfolgte. Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurden die zu untersuchenden prüfungsrelevanten Artengruppen auf Vögel, Fledermäuse und Totholz bewohnende (xylobionte) Käfer begrenzt. Dabei sind Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt worden, die 15 Die Anregungen, Bedenken und Hinweise in den eingegangenen Stellungnahmen werden sinngemäß wiedergegeben und kursiv aufgeführt. Das gilt auch für das nachfolgende Kap. 8.3. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 24 geeignet sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten. Sie wurden - soweit das rechtlich möglich und zulässig ist – im Bebauungsplan festgesetzt. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Die Einschätzung und Bewertung der Umweltbelange im Kap. 7 der Begründung zum Bebauungsplan wird wegen den Ortsbegehungen außerhalb der Aktivitätszeit der zu erwartenden Tierarten sowie die fehlende Auflistung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Vögeln und Fledermäusen bemängelt. Die Bedenken sind nicht berücksichtigt worden, weil die vorkommenden bzw. zu erwartenden Arten auf Grundlage einer Potenzialabschätzung ermittelt und darin alle ganzjährig betroffenen Tierarten erfasst wurden. Damit ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten sind. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden alle ganzjährig zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Hinsichtlich der im Kap. 7 vermissten Aufstellung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie Baumhöhlen kann mitgeteilt werden, dass im Rahmen der Artenschutzrechtlichen Prüfung keine derartigen Stätten aufgefunden worden sind. • Die Einschätzung der Gutachter zur Wertigkeit von Biotopen wird aus fachlicher Sicht als „fragwürdig“ bewertet. Es erschließt sich nicht, wie die Gutachter den ehemaligen Parkbereich der Villa und der angrenzenden Böschung als gering- bis mittelwertig einstufen können. In der Artenschutzrechtlichen Prüfung wurde der betreffende Gehölzbestand im ehemaligen Eingangsbereich der Brauerei mit einer mittleren bis hohen Wertigkeit beschrieben. Die damit verbundene Eignung als Lebensraum für Höhlenbrüter, xylobionte Käfer und Fledermäuse wird eindeutig genannt. Die als fragwürdig bezeichnete Einstufung bezieht sich auf das gesamte beplante Areal mit seinen ruderalen Sukzessionsbereichen ohne besondere Standortmerkmale für Arten und Biotope im Vergleich zu anderen innerstädtischen Industriebrachen – also nicht nur auf den benannten höherwertigen Ausschnitt. Der Gesamtbestand, nicht der benannte Bereich, wurde daher mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt. Da die diesbezüglichen Formulierungen in Teilen der Begründung wohl missverständlich sind, wurden diese nochmals bearbeitet und damit der Hinweis berücksichtigt . • Es wird die Pflanzempfehlungsliste als zu wenig umfangreich bemängelt und deshalb ein Umfang von mindestens 10 verschiedenen einheimischen Baumarten gefordert. Der Hinweis wurde beachtet und die Pflanzempfehlungsliste um zusätzliche Baumarten sowie eine Liste heimischer Straucharten ergänzt. • Es werden unzureichende Vermeidungsmaßnahmen gerügt. So soll für die Vegetationsbestände am Rande der zu beplanenden Fläche erneut geprüft werden, ob ihre Beseitigung vermieden werden kann. Diese Anregung wurde nicht berücksichtigt weil die Stadt davon ausgeht, dass nicht nur eine erneute Prüfung, sondern das Absehen von Festsetzungen zu überbaubaren Grundstücksflächen, welche dem Erhalt der Vegetationsbestände entgegen stehen würden, Ziel der Anregung ist. Ziel dieser Festsetzungen ist aber die Aufnahme vorhandener Raumkanten und Baufluchten für die angetrebten Neubauvorhaben. Bei Umsetzung der Planinhalte wird die versiegelte Fläche im Plangebiet dennoch um ca. 2.400 m² reduziert. • • Es wird gefordert, sich bei der Begutachtung des Baumbestandes an die Baumschutzsatzung der Stadt zu halten und von Ausnahmen abzusehen. Es soll nachgeprüft werden, ob Fällmaßnahmen vermeidbar sind, z.B. in Bereichen, die nicht zur Bebauung vorgesehen sind. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 25 Die Forderung ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, sondern betrifft allein den Vollzug der Baumschutzsatzung im Falle von konkret beabsichtigten Eingriffen in den Baumbestand (z.B. im Zusammenhang mit Baumaßnahmen). • Die zulässigen Gebäudehöhen im nordwestlichen Bereich des Plangebietes führen zu einer teilweise vollständige Verschattung der Südfassaden angrenzender (Passiv)Wohnhäuser in den Wintermonaten. Es wird eine Reduzierung auf max. III-Geschosse gefordert. Die Umgebung ist ein gründerzeitlich geprägtes mehrgeschossiges Stadtquartier mit in der Regel 17 - 20 Meter hohen Gebäuden. Dieser Maßstab soll mit der Bebauung ergänzt werden. Dem Vorschlag, niedriggeschossigere Bauten zu errichten, wird nicht gefolgt, da wegen der steigenden Nachfrage nach Wohnungen und der innerstädtischen Lage mit guter Infrastruktur dem Geschosswohnungsbau der Vorrang vor niedriggeschossigen Bauweisen gegeben werden soll. Die erforderlichen Abstandsregelung der SächsBO sind deutlich eingehalten. In den Monaten November bis Januar wird der Schattenwurf bei Sonnenschein wenige Stunden am Tag das Haus erreichen, dies ist aber in einer innerstädtischen Lage hinzunehmen. Durch eine Initiative für Behinderte wird die Planung ausdrücklich begrüßt. Es werden in dem Vorhaben gute Voraussetzungen gesehen, eine Wohngemeinschaft für ambulant unterstütztes Wohnen mit einer Zahl von 8 bis 10 Bewohnern in zwei Wohngruppen aufzunehmen. Die gewünschte Nutzung ist in der Planung bereits berücksichtigt. Im Mischgebiet MI 1 sind Wohngebäude allgemein zulässig. Wohngemeinschaften stellen eine Wohnform dar und fallen damit unter die zulässigen Nutzungen. • Durch die angestrebte Wohnbebauung würde die Revitalisierung des gegenüber (außerhalb des Plangebietes) liegenden alten Fabrikstandortes wegen der dann einzuhaltenden geringeren Lärmimmissionswerte weiter eingeschränkt, wenn nicht unmöglich gemacht wird. Die außerhalb des Plangebietes liegende und nicht zum Gegenstand dieses Planverfahrens gehörende Gewerbebrache grenzt im Bestand bereits unmittelbar an die Wohngebäude Zschochersche Str. 74 und 76 sowie Naumburger Str. 1-7. Deshalb hat eine städtebauliche Entwicklung auf dieser Liegenschaft bereits die Wohnnutzungen im Bestand unmittelbar an den eigenen Grundstücksgrenzen zu berücksichtigen. Die Planinhalte führen daher nicht zu einer Verschärfung der immissionsschutzrechtlich beachtlichen Rahmenbedingungen des genannten Bereiches. • Es wird gefordert, den Geltungsbereich des Bebauungsplans nach Südwesten zu erweitern und auf diesen Erweiterungsflächen dann einen Einzelhandelsstandort auszuweisen. Der Einwand wird nicht berücksichtigt. Die Erweiterungsflächen liegen ebenso wie das Plangebiet innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 325. Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Steuerung der Nutzungsarten des Einzelhandels mit dem Ziel der Stärkung der Struktur der Nahversorgungszentren der Stadt Leipzig. Eine Einbeziehung der Liegenschaft in den Bebauungsplan würde nicht zu einer geänderten inhaltlichen Ausrichtung seiner Planinhalte in Bezug auf die mit dem Bebauungsplan Nr. 325 angestrebten Ziele hinsichtlich der Steuerung des zentrenrelevanten Einzelhandels führen. • Es wird dargelegt, dass eine notwendige Lärmimmissionsprognose im Rahmen des Verfahrens nicht erstellt wurde bzw. dass diese im Beteiligungsverfahren nicht mit ausgelegt war. Eine mit der zuständigen unteren Immissionsschutzbehörde abgestimmte Schalltechnische Untersuchung im Sinne einer Schallimmissionsprognose als Sachverständigengutachten wurde erarbeitet und im Beteiligungsverfahren zu Einsicht bereit gehalten. • • Es wird ausgeführt, dass bei der öffentlichen Auslegung ein Verfahrensfehler aufgetreten sei, da die textlichen Festsetzungen – im Gegensatz zu den sonstigen Unterlagen – nicht im Internet präsent waren. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 26 Da die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes – zu dem auch die textlichen Festsetzungen gehören – im Stadtplanungsamt im Ausstellungsbereich vor dem Zimmer 498 im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig als einzige und allein maßgebliche Auslegungsstelle für Bebauungspläne der Stadt Leipzig stattgefunden hat, liegt kein Verfahrensfehler vor. Die Internetseite der Stadt Leipzig ist dagegen kein Auslegungsort von Planentwürfen städtebaulicher Satzungen. Die dort präsentierten Inhalte dienen lediglich der Information, was so auch deutlich vermerkt ist. Es wird ausgeführt, dass die Festsetzung der Baulinie entlang der Zschocherschen Straße im Teilbaugebiet MI 2 fehlerhaft sei. Es sei nicht nachvollziehbar, warum zwingend dichter an Lärmquellen heran gebaut werden muss, wo doch der Begründung zum Bebauungsplan entnommen werden kann, dass von der Zschocherschen Straße eine erhebliche Lärmbelastung ausgeht und diese durch umgebende Gewerbebetriebe im Süden und Westen noch verstärkt wird. Die Festsetzung der Baulinie war aus städtebaulichen Gründen geboten, weil eine Bauflucht an der Ostseite der Zschocherschen Str. durch das Sudhaus der ehemaligen Brauerei, den Lidl-Markt und dem Hochbau auf dem Grundstück Zschochersche Str. 59a im Stadtbild bis zur Limburger Straße bereits deutlich vorgeprägt ist. Schallschutzbelangen wurde in ausreichendem Maß mit entsprechenden passiven Schallschutzmaßnahmen Rechnung getragen. Im Falle des Lärmpegelbereiches IV nach DIN 4109 kommen resultierende Schalldämm-Maße R'w,res der Außenbauteile von 35 dB(A) Büroräume in Betracht. • Im Baugebiet MI 1 sind Regelungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen getroffen. Der Verzicht auf diesbezügliche Regelungen im Gebiet MI 2 wird für fehlerhaft gehalten. Im Gegensatz zum Teilbaugebiet MI 1 mit seiner dominanten Wohnfunktion bietet das MI 2 mit Ausnahme des Wohnens Raum für vielfältige Nutzungen mit geringeren Schutzansprüchen hinsichtlich des Schallschutzes. Die Aufnahme einer solchen Festsetzung war daher nicht zwingend erforderlich. Beispielsweise erfordern Räume ohne ständigen Aufenthalt von Menschen in der Regel keinen passiven Schallschutz. Unabhängig davon sind dennoch Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens die entsprechenden Schallschutznachweise für Außenbauteile zu erbringen. Grundlage hierfür sind die DIN 4109 in Verbindung mit der VDI-Richtlinie 2719. Darüber hinaus ist der Lidl-Markt erst wenige Jahre alt und es wurden zuletzt 2014 Investitionen vorgenommen, so dass auf absehbare Zeit nicht mit einer Aufgabe des Marktes bzw. einer grundsätzlichen Nutzungsänderung gerechnet werden kann. • • Eine Bürgerin regt an, über Alternativen für den Schutz des Habitats nachzudenken. Diese Anregung ist in der Planung bereits berücksichtigt. Obwohl keine Tiere aufgefunden wurden, der ehemalige Eiskeller der Brauerei aber auch mehrere große Bäume dennoch als Lebensraum von Fledermäusen geeignet erscheinen, sind für den Ausgleich dieser durch die Entwicklung der Fläche verlorengehenden potenziellen Quartiere Maßnahmen zum Ersatz für den Verlust verbindlich im Bebauungsplan festgesetzt worden. So müssen innerhalb des Gebietes MI 1 insgesamt acht als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen für Fledermäuse angebracht werden. Darüber hinaus werden in weiten Bereichen Baum-Strauch-Hecken angelegt, die die Funktion derzeit vorhandener Habitate ersetzen sollen. 9. Städtebauliches Konzept 9.1 Bebauung Als Grundlage für die beabsichtigte Wandlung des brach liegenden Grundstückes der früheren Naumann'schen Brauerei zu einer im Vordergrund stehenden standortangemessenen Wohnnutzung wurde im Januar/Februar 2013 eine Ideen-Werkstatt durchgeführt. Auf Empfehlung des Gutachtergremiums ist die weitere Planungsarbeit auf der Grundlage der mit dem ersten Preis ausgezeichneten Arbeit fortgeführt worden. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 27 Als Resultat entstand als städtebauliches Leitbild einerseits die äußeren städtebaulich maßgebende Raumkanten und Baufluchten an der Erich-Zeigner-Allee aufzunehmen und mit den zusätzlichen Baukörpern zu vervollständigen und andererseits im Inneren eine sehr individuelle Raumbildung durch zwei Gebäudeensembles, die ihre freiräumlich geprägten und konsequent als kleine Stadtparks interpretierten Zentren an deren Rändern baulich fassen. Zudem wahren die Wohnbebauungen den hinsichtlich der Grundstücksgegebenheiten maximal möglichen Abstand zur gewerblichen Nachbarschaft (siehe hierzu Anhang IV: Gestaltungsplan). Die teilweise verdichtete Bepflanzung an den Grundstücksgrenzen verspricht zudem den gewünschten räumlich-visuellen Abschluss. Die fußläufige Erschließung über ein klares Wegekreuz gibt eine gute Orientierung. Durch die Lage an einer der wichtigsten Hauptachsen des Stadtbezirkes Südwest hat der Bereich an der Zschocherschen Straße den Anforderungen an einen urbanen Straßencharakter gerecht zu werden. Hierbei sind die Höhenentwicklung als bedeutendes Maß der Bebauung sowie deren Repräsentation wichtige städtebauliche Elemente zur Prägung des Straßenraums. Als architektonische Dominante für die Zschochersche Straße ist deshalb das zum Teil noch vorhandene und für die Naumann’sche Brauerei städtebaulich prägende denkmalgeschützte Sudhaus16 (Gebäude 1 im Gestaltungsplan) gewählt worden. Er soll für das Wohnen verfügbar sein, aber die Souterrain- und Erdgeschossebene entlang der Zschocherschen Straße der gewerblichen Nutzung vorbehalten bleiben. Mit seiner Höhe von ca. 23 m (rd. 142 m NHN) gibt das Sudhaus den Maßstab für die Höhenentwicklung der neuen Wohngebäude vor. Diese liegt bei maximal 138 m NHN und soll damit bezüglich der Gebäudetopographie im Gegensatz zum nach Osten beachtlich fallenden Gelände eine höhenmäßige Harmonie des Ensembles zum Ausdruck bringen. Nur das westlich der früheren Fabrikantenvilla (Gebäude 14 im Gestaltungskonzept) benachbarte Wohnhaus (Gebäude 5 und 6 im Gestaltungsplan) nimmt mit einer max. Höhe von 136 m NHN städtebaulich Rücksicht auf das etwa 4 m niedrigere Villengebäude, das weitgehend unverändert in die Wohnanlage integriert wird. Im Bereich an der Erich-Zeigner-Allee befindet sich mit dem sogenannten „Eiskeller“ einschließlich eines dreigeschossigen Gebäudetraktes (Gebäude 7 im Gestaltungsplan) an der Allee ein weiteres denkmalgeschütztes Bauwerk17. Das mehrgeschossige Gebäude des Eiskellers an der ErichZeigner-Allee soll auch für das Wohnen hergerichtet werden und dazu nach Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde noch ein weiteres Wohngeschoss erhalten (Gebäudehöhe dann max. 128 m NHN). Dagegen ist eine mögliche Nutzungskonzeption für den eingegrabenen Teil des Eiskellers wegen dessen bestehenden geometrischen Verhältnissen nicht gegeben. So bleibt nach seiner Freilegung nur der Abbruch für die Einordnung einer erforderlichen unterirdischen Parkebene übrig. Die städtebauliche Dominanz an der Erich-Zeigner-Allee übernimmt das Gebäude 12 des Gestaltungsplanes, das mit seinem gewissen turmartigen Erscheinungsbild den Strukturwandel auf dem Standort der früheren Naumann'schen Brauerei deutlich markiert. An der nördlichen Geltungsbereichsgrenze im Bereich der Erich-Zeigner-Allee bietet es sich an das Ensemble der Wohnanlage durch einen an das bestehende Wohnhaus angelehnten Anbau (Gebäude 15 im Gestaltungsplan) abzurunden und damit an seinem nordöstlichen Eckbereich baulich zu fassen. Mit der durch den Bebauungsplan vorzugebenden städtebaulichen Ordnung für die Wohnanlage sind auch Belange des Klimaschutzes zu beachten. Hierzu weist die beabsichtigte Bebauungsstruktur mit den durch die relativ kompakten Baukörpern verbundenen energetischen Vorteilen der kurzen Wege und geringeren Wärmeverluste Vorteile gegenüber einer solaroptimierten Stadtplanung auf. Dafür spricht eine ähnliche Vorprägung im umgebenden gründerzeitlich geprägten mehrgeschossigen Stadtquartier und der bereits vorhandene erhebliche Versiegelungsgrad des Bodens, der den Eingriff der beabsichtigten Wohnanlage in Natur und Landschaft relativiert. Die infolge der ört16 Siehe hierzu Kap. 5.2. 17 Ebenda. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 28 lichen städtebaulichen Situation nicht gegebene notwendige Verschattungsfreiheit großer Teile des vorgesehenen Geltungsbereiches für den Bauleitplan verhindert die mit einer solaroptimierten Stadtplanung angestrebte Gewinnung der Sonnenstrahlung sowohl zur direkten Wärme- und/oder Stromerzeugung als auch passiv für die Gebäudeerwärmung. Der Grund liegt im geometrischen Zuschnitt des Plangebietes, der den für die sonnenseitigen Fassaden notwendigen Gebäudeabstand vom mindestens 2,7-fachen der Gebäudehöhe mit dem Ziel der Vermeidung von Verschattungen dieser Fassaden durch Nachbargebäude nicht in jedem Falle gewährleisten kann. Immerhin erfordert die Verschattungsfreiheit Gebäudeabstände je nach Höhe der Häuser von wenigstens 45 m bis 60 m. 9.2 Erschließung Der Individualverkehr der geplanten Mischnutzung im Baugebiet MI 1 wird über jeweils eine Zufahrt von der Zschocherschen Straße und einer weiteren von der Erich-Zeigner-Allee in zwei unterirdischen Parkdecks gebündelt. Oberirdisch soll innerhalb des Baugebietes MI 1 kein motorisierter Individualverkehr stattfinden. Der Entwurf des Bebauungsplanes weist deshalb für das Vorhaben mit ca. 130 Eigentumswohnungen und voraussichtlich 4 kleineren Gewerbeeinheiten ausschließlich diese unterirdischen Abstellmöglichkeiten mit einem Gesamtumfang von ca. 217 PkwStellplätzen aus. Damit können die diesbezüglichen Anforderungen der Wohnungen (Sicherung eines Stellplatzes je WE), der Gewerbeeinheiten (geschätzter Bedarf ca. 25 Stellplätze - rd. 5 bis 6 Stellplätze je Gewerbeeinheit/Büro) und Besucher/Kurzzeitparker (Nutzung der Abstellreserve von ca. 40 bis 50 Stellplätzen) gesichert werden. Hinsichtlich der stadttechnischen Erschließung des Plangebietes sind die technischen Ver- und Entsorgungsanlagen neu zu verlegen. Dazu kann auf die im umgebenden Straßennetz vorhandenen Leitungen für Strom, Gas, Trink- und Schmutzwasser zurückgegriffen werden. 9.3 Grünordnerisches Konzept Die grünordnerischen Ziele lassen sich thematisch in folgende Schwerpunkte gliedern: • Landschaftsgerechte Gestaltung mit Großgrün und Erhöhung des ökologischen Wertes der Grünflächen durch festgesetztes Anpflanzen einheimischer, standortgerechter Laubbäume und Sträucher. • Minimierung der Bodenversiegelung durch Stellplätze, Zufahrten und Wege in teilversiegelter/ wasserdurchlässiger Bauweise (wassergebundene Decke, Pflaster). Das Grünkonzept dient insbesondere der aus stadtökologischen Gründen erforderlichen Neuanlage von Bepflanzungen zur Aufwertung der relativ hohen Versiegelung der Plangebietsfläche nach der Realisierung des Bebauungsplanes. Dennoch bietet die beabsichtigte Bebauung größere zusammenhängende Vegetationsflächen, die dem künftigen Wohnensemble einen durch Grün aufgelockerten Gebietscharakter verleihen. Dadurch erhöht sich auch der Anteil unversiegelter Fläche von gegenwärtig ca. 2.400 m² auf etwa 4.800 m². Für das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind spezielle Pflanzlisten zur Orientierung im Anhang V aufgeführt. Es handelt sich um einheimische, standortgerechte Baum- und Straucharten. Standortgerechte Arten gewährleisten in der Regel Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit. Das begünstigt zudem eine größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 29 C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt: • im Norden auf den nördlichen Grenzen der Flurstücke 125/1 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz. • im Osten auf den östlichen Grenzen der Flurstücke 125/1 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz und der östlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher. • im Süden auf der südlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher. • im Westen auf der westlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher und der westlichen Grenzen der Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz. Im räumlichen Geltungsbereich des Planentwurfes wurden alle Flurstücke aufgenommen, für die aufgrund der vorgenannten Sachverhalte und aufgrund der Ziele und Zwecke der Planung ein Planungserfordernis anzunehmen war. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat damit eine Fläche von ca. 2,5 ha. 11. Baugebiete MI 1 und MI 2 Im Folgenden werden für die in der Planzeichnung festgesetzten Baugebiete alle dazu im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen in der sich aus § 9 BauGB ergebenden Reihenfolge dargelegt, erläutert und begründet. Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind in der Begründung sinngemäß wiedergegeben und zum besseren Verständnis kursiv aufgeführt. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 30 11.1 Art der baulichen Nutzung Die Teilbaugebiete MI 1 und MI 2 sind zeichnerisch als Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festgesetzt worden. Begründung: Die Festsetzung folgt den Intentionen der seit dem 16.05.2015 wirksamen Fortschreibung des Flächennutzungsplanes18. Diese stellt den größten Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes als gemischte Baufläche dar, um dort u.a. das Wohnen zu ermöglichen. Nur der Standort des bestehenden Lebensmittelmarktes verbleibt als gewerblichen Baufläche. Der Bebauungsplan integriert diesen in seinen Geltungsbereich als Bestandteil des dort festgesetzten Mischgebietes. Das Areal soll zur Sicherung der qualitativ gleichwertigen Ansiedlung des das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbes vorgehalten werden. Mit der Festsetzung wird der mit der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes angestrebten Sicherung der gewerblichen Nutzung im STEP-Gebiet Nr. 21 „Plagwitz-Süd“ des STEP Gewerbliche Bauflächen sinngemäß entsprochen. 11.1.1 Teilbaugebiet MI 1 a) Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): • • • • Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. b) Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen, • Vergnügungsstätten. Begründung: Während wie oben dargelegt das gegenwärtige ca. 0,75 ha große Marktgrundstück vorrangig dem das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbe vorbehalten wird soll die restliche Geltungsbereichsfläche hauptsächlich dem Wohnen zur Verfügung gestellt werden. Zur Sicherung der qualitativ gleichwertigen Ansiedlung von Wohnen und Gewerbe sind im Teilbaugebiet MI 1 auch Geschäfts- und Bürogebäude, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke gemäß § 6 Abs. 2 Nrn. 2, 4 und 5 BauNVO zulässig, aber nicht Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten (Nrn. 3, 6 bis 8 des § 6 Abs. 2 BauNVO). Ebenfalls nicht die im Abs. 3 des § 6 BauNVO genannten Vergnügungsstätten als ausnahmsweise zulässige Nutzung. Für die von der Ansiedlung im Teilbaugebiet MI 1 ausgeschlossenen Gewerbebetriebe stehen entweder die notwendigen Flächen nicht zur Verfügung oder es ist für diese Nutzungen kein Bedarf erkennbar. • 18 Siehe hierzu auch Kap. 6.2. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 31 11.1.2 Teilbaugebiet MI 2 a) Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): • • • • Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. b) Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): • Wohngebäude • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen, • Vergnügungsstätten. Begründung: Während das Wohnen zur Sicherung der das Wohnen nicht wesentlich störenden gewerblichen Nutzung nicht zulässig ist, wird für die anderen zur Ansiedlung im Teilgebiet ausgeschlossenen Nutzungen entweder kein Bedarf erkannt oder stehen in der näheren und weiteren Umgebung in den Ortsteilen Kleinzschocher, Plagwitz und Schleußig insbesondere in den dortigen C- bzw. DZentren Angebote bzw. Flächen dafür zur Verfügung. (1) Abweichend von a) sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig, die einzelne oder mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen sind Einzelhandelsbetriebe, die einzelne oder mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen: Nahversorgungsrelevante Sortimente • Apothekenwaren (frei verkäuflich) • Back- und Konditoreiwaren • Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel • Fleischwaren • Getränke • Nahrungs- und Genussmittel • Sanitätsartikel • Schnittblumen, Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen • Zeitungen und Zeitschriften • Zoologische Artikel, lebende Tiere Sonstige zentrenrelevate Sortimente • Bekleidung • Bettwaren • Bild- und Tonträger • Bücher • Camping- und Outdoorartikel • Computer und Zubehör • Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte • Fotoartikel • Glas/Porzellan/Keramik • Handarbeitswaren/Kurzwaren/Meterware/ Wolle • Haushaltswaren • Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, Bett und Tischwäsche 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 32 • • • • • • • • • • • • • • • • • Hörgeräte Kinderwagen Kunstgewerbe/Bilder/Bilderrahmen, Wohndekorationsartikel Künstlerartikel/Bastelzubehör, Sammlerbriefmarken und -münzen Lampen, Leuchten, Leuchtmittel Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme Musikinstrumente und Zubehör Optik, Augenoptik Papier, Büroartikel, Schreibwaren Schuhe Spielwaren Sportartikel/Sportgeräte Sportbekleidung Sportschuhe Telekommunikation und Zubehör Uhren, Schmuck Unterhaltungselektronik und Zubehör (2) Abweichend von (1) kann der „Leipziger Laden“ ausnahmsweise zugelassen werden. Bei diesem Betriebs- bzw. Anlagentyp handelt es sich um Ladengeschäfte mit einer Größe der Verkaufsfläche von bis 150 m². Begründung: Es handelt es sich um die Übernahme von Festsetzungen aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“ in dessen Geltungsbereich sich der Bebauungsplan Nr. 400.1 befindet und für den die Unzulässigkeit des Einzelhandels mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten durch den Bebauungsplan Nr. 325 vorgegeben ist. Die Liste der zentrenrelevanten Sortimente entspricht der vom Stadtrat beschlossenen Leipziger Sortimentsliste 2014. Der Betriebstyp "Leipziger Laden" wird entweder als Fachgeschäft für ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment geführt oder dient zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich. Eine detaillierte Beschreibung des Anlagentyps ist im STEP Zentren von 2009 (Beschl.-Nr. RBIV-1544/09 der Ratsversammlung vom 18.03.2009) enthalten. Da diese Anlagen eine besondere städtebauliche und stadtentwicklungspolitische Bedeutung haben sollen diese überall dort im Stadtgebiet erhalten oder angesiedelt werden, wo dadurch positive Effekte zu Gunsten der Stärkung und Entwicklung der Siedlungsbereiche zu erwarten sind. Das gilt insbesondere auch für die Gebiete außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, da von dort gelegenen „Leipziger Läden“ im Regelfall keine nennenswerten Auswirkungen auf den Erhalt und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche ausgehen. 11.2 Maß der baulichen Nutzung Die Grundflächenzahl (GRZ) wurden für die Teilbaugebiete einheitlich mit 0,6 zeichnerisch festgesetzt. Begründung: Die Planungsabsicht erfordert insbesondere wegen des damit verbundenen Bedarfes an notwendigen Flächen des ruhenden Verkehrs für die GRZ die Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. Zeichnerisch sind maximale Gebäude- und Traufhöhen in m über NHN für die überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt worden. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 33 Begründung: Mit den Höhenvorgaben soll trotz des stark nach Osten fallenden Geländes eine höhenmäßige Harmonie des Ensembles bei Wahrung der städtebaulichen Dominanz des Sudhauses an der Zschocherschen Straße bewirkt werden. Zudem sollen sich die Häuser nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Dies ist ein gründerzeitlich geprägtes mehrgeschossiges Stadtquartier mit in der Regel 17 m bis 20 m hohen Gebäuden. Dieser städtebauliche Maßstab soll mit der geplanten Bebauung ergänzt werden. Der Planung wurde daher das derzeit maximal bestehende Baurecht zugrunde gelegt. Die Bebauung beachtet dabei natürlich auch die Abstandsregelungen der SächsBO, was insbesondere für die nördlich an das Plangebiet angrenzenden Grundstücke von Bedeutung ist. Trotz der Einhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstände zu diesen Grundstücksgrenzen und den dort benachbarten Gebäuden, die teilweise ein Mehrfaches der diesbezüglichen Vorgaben betragen, wird in den Monaten November bis Januar der Sonnenschein nur wenige Stunden am Tag diese Häuser erreichen. In einer innerstädtischen Lage ist dies jedoch hinzunehmen. Darüber hinaus wird bereits gegenwärtig im genannten Zeitraum die bestehende Bebauung verschattet, obwohl die beabsichtigte Bebauung noch gar nicht realisiert wurde. Somit erhöht eine geringere Geschossigkeit der geplanten Wohngebäude nicht die Dauer der Sonneneinstrahlung in die nördlichen Nachbargrundstücke. Überdies ist wegen bestehender steigender Nachfragebedingungen des Wohnungsmarktes und der innerstädtischen Lage mit guter Infrastrukturausstattung dem Geschosswohnungsbau im geplanten Umfang der Vorrang zu geben. Eine andere Entscheidung wäre auch in Anbetracht des öffentlichen Interesses an der Schaffung weiteren Wohnraums in der Stadt nicht sachgerecht. 11.3 Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen wurden zeichnerisch durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Begründung: Das Gebiet des Bebauungsplanes zeichnet sich durch seine städtebaulich integrierte Lage mit Grundstücken entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee aus. Städtebaulich maßgebliche Raumkanten und Baufluchten sind damit in diesen Bereichen gegeben. Somit können Baufluchten in nord-südlicher Richtung abgeleitet werden, die in den zugehörigen Baufenstern durch Baulinien entlang der genannten Straßen markiert wurden. Mit der Umsetzung dieses Bebauungsplanes muss davon ausgegangen werden, dass ein vollständiger Erhalt der entsprechend überplanten Vegetationsbestände nicht möglich ist. Der städtebaulichen Integration der Neubebauung durch Aufnahme der Baufluchten wird gegenüber dem Erhalt der Vegetationsbestände eine höhere Wichtung eingeräumt. Maßgeblich dafür ist auch, dass aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes die versiegelte Fläche im Plangebiet um ca. 2.400 m² reduziert und Vegetationsfläche entsprechend vergrößert wird. Überdies soll für das Teilbaugebiet MI 1 durch die Festsetzung einer Baulinie das Anbauen eines Wohnhauses (Gebäude 15 im Gestaltungskonzept) an die vorhandene Brandwand eines außerhalb des Plangebiets gelegenen Gebäudes ermöglicht werden. Für die Fassung der anderen überbaubaren Grundstücksflächen genügt die Festsetzung von Baugrenzen, weil dort die festgesetzten Baufelderabmessungen sich eng an die jeweils in ihnen vorgesehenen Baukörper anlehnen und somit die städtebauliche Gesamtkonzeption unterstützen. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 34 11.4 Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze 11.4.1 Nebenanlagen Im Teilbaugebiet MI 1 sind zeichnerisch zwei Flächen für die Abfallentsorgung als interner Abfallsammelstandort und als Bereitstellfläche für Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung festgesetzt worden. Begründung: Da oberirdisch innerhalb des Areals der Wohnanlage außer Feuerwehr und Rettungswagen kein weiterer motorisierter Verkehr vorgesehen ist – auch nicht für das Abfallsammelkraftfahrzeug, wird zur ordnungsgemäßen Abfallentsorgung eine Fläche zur internen Sammlung der Abfälle in der Wohnanlage an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze festgesetzt, in der die an den Wohnhäusern stationierten Abfallsammelbehälter regelmäßig entleert werden. Eine weitere festgesetzte Fläche an der Zschocherschen Straße ist die Bereitstellfläche für die Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung. Diese Anlagen zur Abfallentsorgung dienen ausschließlich dem Teilbaugebiet MI 1. Sie sind zwar auch ohne Festsetzung im Baugebiet zulässig, aber wegen der Sensibilität des Teilbaugebietes in Bezug auf die dort zulässigen Wohnungen wurden diesbezüglich relativ verträgliche Standorte festgesetzt. Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB schied aus, weil die Abfallentsorgungsanlagen nicht der Allgemeinheit dienen. 11.4.2 Stellplätze Im Teilbaugebiet MI 1 ist an der Erich-Zeigner-Allee zeichnerisch eine Fläche für Stellplätze festgesetzt, die insbesondere zum Kurzzeitparken für Post- und Paketdienste sowie Taxen dienen soll. Begründung: Da oberirdisch innerhalb des Areals der Wohnanlage außer Feuerwehr und Rettungswagen kein weiterer motorisierter Verkehr vorgesehen ist, werden an der Erich-Zeigner-Allee zwei Kurzzeitstellplätze für Post- und Paketdienste sowie Taxen u.a. eingerichtet. Darüber hinaus sind in den beiden Tiefgaragen Abstellreserven im Umfang von ca. 40 bis 50 Stellplätzen vorhanden, die auch Kurzzeitparkern zur Verfügung stehen. 11.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Die Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrundstücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. Begründung: Die Festsetzung dient der Minimierung der Bodenversiegelung. Für die Befestigung von Aufstellflächen der Feuerwehr und Wegen sollen weitestgehend wasserdurchlässige - aufnahmefähige Materialien (Schotterrasen, Rasengittersteine, breitfugiges Pflaster, Fahrstreifen, wassergebundene Decken, Ökopflaster mit einer Versickerungsrate von mindestens 40 %) verwendet werden. Die Begrenzung der Bodenversiegelung – wie die Befestigung der zur Überfahrung durch Feuerwehrund Rettungsfahrzeuge notwendigen Flächen mit Schotterrasen – begünstigt die Versickerung von Niederschlagswasser und fördert das örtliche Kleinklima im Plangebiet. Im Baugebiet MI 1 sind acht, als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen für Fledermäuse über das Baugebiet verteilt, an geeigneten Stellen anzubringen. Begründung: Obwohl keine Tiere im Plangebiet aufgefunden wurden, der ehemalige Eiskeller der Brauerei aber 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 35 auch mehrere große Bäume dennoch als mögliche Quartiere für Fledermäuse geeignet erscheinen, ist die Anbringung von Nistkästen als Sommer- bzw. Winterquartier für diese Tiere als vorsorgliche Kompensationsmaßnahme für den ev. Verlust potenzieller Quartiere verbindlich im Bebauungsplan festgesetzt worden 11.6 Flächen für Gemeinschaftsanlagen Im Teilbaugebiet MI 1 sind zeichnerisch Flächen für einen Spiel- und Begegnungsplatz sowie zwei Tiefgaragen festgesetzt. Begründung: Die im Teilbaugebiet vorgesehene Wohnanlage mit 130 Eigentumswohnungen erfordert sowohl einen Kinderspielplatz als auch einen Begegnungsplatz, der zweckmäßigerweise in unmittelbarer südlicher Nachbarschaft des Spielplatzes eingeordnet wurde. Für die unterirdisch abzustellenden Kfz der Bewohner, Gewerbeeinheiten19 und Besucher stehen ca. 217 Stellplätze in zwei Tiefgaragen zur Verfügung. Diese haben je eine Zu-/Ausfahrt. Die westliche Garage von bzw. zur Zschocherschen Straße und die östliche von bzw. zur Erich-Zeigner-Allee. In der Planzeichnung sind die mit dem Verkehrsund Tiefbauamt der Stadt Leipzig abgestimmten Einfahrtsbereiche konkret festgesetzt. Hinsichtlich ihrer Breite und Länge wurden sie so ausgelegt, dass die Einordnung von Rückstauflächen (Wartezonen) für jeweils drei bis vier Pkw möglich ist, um zu gewährleisten, dass für die Zeit des Ein- bzw. Ausfahrens der fließende Verkehr einschließlich Straßenbahn auf den tangierenden Straßen nicht wesentlich behindert wird. 11.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 sind an den festgesetzten Baulinien/Baugrenzen Lärmpegelbereiche entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend. Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden. Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung größer oder gleich dem Lärmpegelbereich III besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten. Begründung: Diese Maßnahmen dienen dem Schutz vor sowie der Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes aufgrund der zu erwartenden Lärmemissionen, die vom Fahrverkehr ausgehen. Die Lärmimmissionsbelastung des Plangebietes durch Verkehrslärm wird von den Emissionen des Straßenverkehrs auf der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee bestimmt. Wegen der innerstädtischen Lage des Plangebiets kommen aus städtebaulichen Gründen aktive Lärmschutzmaßnahmen wie Schallschutzwände oder –wälle als wirkungsvoller Lärmschutz der Bebauung nicht in Betracht, da im historisch gewachsenen inneren Stadtgebiet die Straßenräume überwiegend durch angrenzende Gebäude geprägt sind. Die straßenbegleitende Bebauung soll deshalb nicht durch Lärmschutzwände verdeckt werden. Die entsprechenden Fassadenabschnitte, in denen passive Schallschutzmaßnahmen zum Schutz vor Außenlärm am Gebäude vorzusehen sind, wurden im Teil A des Bebauungsplanes gekennzeichnet. Damit wird in Verbindung mit den Aussagen im Teil B klargestellt, dass für diese Bereiche gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau" in Verbindung mit VDI 2719 „Schalldämmung von Fenstern und Zusatzeinrichtungen“ passive Schallschutzmaßnahmen zur Erhöhung der 19 Andienungsvorgänge mit größeren Kfz als Pkw und/oder Kleintransportern entfallen, da hinsichtlich der geplanten Gewerbeeinheiten büroähnliche Nutzungen vorgesehen sind. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 36 Schalldämmung der Umfassungsbauteile schutzbedürftiger Wohnbereiche zum Schutz vor den Immissionen des Verkehrs vorzusehen sind. Für die Gebäudefassaden des Teilbaugebietes MI 1, an denen Schallimmissionen > 50 dB(A) im Nachtzeitraum auftreten20, ist im Teil B des Bebauungsplanes festgesetzt, dass für diese Bereiche die Fenster von Schlaf- und Ruheräumen mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen nach VDI-Richtlinie 2719 auszustatten sind. Auf dieser Grundlage soll so eine ausreichende Luftwechselrate garantiert werden. Generell sollten Balkone, Terrassen sowie Schlaf- und Ruheräume auf den verkehrslärmabgewandten Gebäudeseiten angeordnet werden. Die Luftzuführung kann im Einzelfall durch eine Querlüftung, in der Regel jedoch durch eine in die Fassade bzw. Fenster integrierte schallgedämmte Zulufteinrichtung erfolgen. Schallgedämmte Zulufteinrichtungen oder Rollladen dürfen zu keiner Minderung des resultierenden, bewerteten Gesamtschalldämmmaßes der Außenfläche des betreffenden Raumes führen. Um ungerechtfertigt hohen baulichen Aufwendungen bzgl. des Lärmschutzes vorzubeugen, können im nachgewiesenen Einzelfall, dass erheblich geringere Schallimmissionen auf ein Gebäude oder Gebäudeteile einwirken, geringere Schallschutzmaßnahmen vorgesehen werden. Der Nachweis der Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen ist im bauordnungsrechtlichen Verfahren zu erbringen. Die Grundlage für die Ermittlung der erforderlichen Lärmschutzvorkehrungen ist die Schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros für Umweltschutz Dr. Kiebs + Partner GmbH (Gutachten Nr. 5170812) vom 16.08.2012.zum Areal „Ehemalige Naumann'sche Brauerei“ im Bebauungsplangebiet Nr. 400 „Zschochersche Straße / Erich-Zeigner-Allee“ der Stadt Leipzig Im Gegensatz zum Teilbaugebiet MI 1 mit seiner dominanten Wohnfunktion kann das MI 2-Gebiet mit Ausnahme des Wohnens vielfältige Nutzungen mit geringeren Ansprüchen hinsichtlich des Schallschutzes zulassen. Zum Beispiel erfordern Räume ohne ständigen Aufenthalt von Menschen in der Regel keinen passiven Schallschutz. Deshalb wurde im Bebauungsplan auf Festsetzungen zum Schallschutz für das Mischgebiet MI 2 verzichtet. Ohnehin sind ggf. Schallschutznachweise für die Außenbauteile entlang der Zschocherschen Straße zu erbringen. Damit werden die notwendigen Vorkehrungen geschaffen und Grenzwertüberschreitungen ausgeschlossen. Darüber hinaus ist auf absehbare Zeit nicht mit einer Aufgabe des im Mischgebiet MI 2 bestehenden Lebensmittelmarktes bzw. einer grundsätzlichen Nutzungsänderung zu rechnen, weil die Verkaufseinrichtung erst wenige Jahre alt ist und zudem zuletzt 2014 maßgebliche Investitionen für sie vorgenommen worden sind. 11.8 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen mit den Kennzeichnungen P1 sind Baum-Strauch-Hecken mit einer Anzahl von insgesamt 30 Bäumen in den Qualitäten Stammumfang 14 cm - 20 cm (9 Bäume) und 20 cm - 30 cm (21 Bäume), auf P2 Hecken als Formhecke mit einer zu erreichenden Höhe von 2 m mit Pflanzenware in der Qualität von 80 cm - 160 cm und P3 Baumreihen mit Bäumen in der Qualität Stammumfang 20 cm - 30 cm anzulegen. Dafür sind einheimische, standortgerechte Laubbaum- und Straucharten zu verwenden, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. Tiefgaragen sind zu 60 % mit einer Oberbodenschicht von mindestens 0,3 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Laubsträucher unter Verwendung von Pflanzenware in Qualitäten von 25 cm - 150 cm intensiv zu begrünen. 10 % der Tiefgaragen sind mit einer Oberbodenschicht von mindestens 1,0 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Solitärgehölze mit 1 Stück pro m² und einer zu erreichenden Höhe von maximal 5,0 m intensiv zu begrünen. 20 Betrifft die mit entsprechenden Planzeichen für die Lärmpegelbereiche III und IV im Teil A des Bebauungsplanes ge kennzeichneten Fassaden. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 37 Begründung: Die Festsetzung zum Anlegen von Vegetationsflächen auf den nicht überbauten Grundstücksflächen unterstützt die Zielstellung einer starken Durchgrünung im Wohngebiet und leistet einen Beitrag zur Verbesserung des Mikroklimas. Die Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern sichert die Entwicklung und Vernetzung wahrnehmbarer Großgrünstrukturen, was zur Auflockerung und Bereicherung des Stadtlandschaftsbilds beiträgt. Durch das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern wird einerseits die Wohnqualität gesteigert, andererseits werden neue Lebens- und Nahrungsräume für die Tierwelt geschaffen. Die Durchgrünung der Freiflächen baut lufthygienische Belastungen ab wodurch eine Verbesserung der Luftqualität hervorgeht. Es ist keinerlei Individual-Fahrzeugverkehr in diesem Bereich vorgesehen. Weiterhin wird mit dieser Festsetzung bezweckt, dass die Anpflanzung heimischer, standortgerechter Bäume und Sträucher erfolgt. Eine Artenauswahl sollte sich grundsätzlich an der potenziellen natürlichen Vegetation und den Standortverhältnissen im Stadtgebiet und innerhalb von Siedlungen orientieren. Die Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen mit einheimischen Arten fördert den Bestand einheimischer Pflanzen und bietet Lebens- und Nahrungsraum für die heimische Tierwelt. Damit die Entwicklung von strukturreichen Gartenflächen auch im Bereich der überdeckten Tiefgaragen dauerhaft gesichert ist, erfolgt eine Überdeckung in diesen Bereichen mit Oberboden in einer Mächtigkeit von mindestens 0,3 m bzw. 1,0 m. Die Hecken sind höhenmäßig in Kern-, Mantel- und Saumbereich mit Bäumen, Großsträuchern und Kleinsträuchern zu gliedern, um eine Höhenstaffelung zu erreichen. Dafür sind einheimische, standortgerechte Baum- und Straucharten zu verwenden, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. Die Großbäume sind dabei in Reihe mit einem gleichmäßigen Abstand in von 7 m bis 12 m (Abhängigkeit der verwendeten Baumart) gemäß Pflanzempfehlungen (Anhang V der Begründung) zu pflanzen. Eine Unterpflanzung der Baumreihe mit bodendeckenden Gehölzen und Kleinsträuchern ist vorzusehen. Dafür gilt es einheimische, standortgerechte Gehölzarten zu verwenden. Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum in der Qualität Stammumfang 20 cm - 25 cm, Höhe Kronenansatz mind. 2,50 m zu pflanzen. Für jeden Baum ist eine offene Bodenfläche von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baumscheiben sind vor Überfahren zu schützen. Begründung: Die Baumkronen verschatten versiegelte Stellplatzflächen und vermindern somit die Erwärmung dieser Flächen. Das trägt zur Verminderung der bereits angespannten lokalklimatischen Situation und somit zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen bei. Die Verdunstung von Niederschlagswasser von den Blattoberflächen erhöht die Luftfeuchtigkeit, was wiederum zur Unterstützung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dient. Zudem mindern die Baumanpflanzungen die optisch störende Wirkung von Stellplatzanlagen und tragen zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes bei. 11.8.1 Pflanzempfehlungen (Anhang V der Begründung) Für die vorgegebenen Pflanzgebote werden Pflanzenlisten zur Orientierung empfohlen. Die dabei vorgenommene Begrenzung auf standortgerechte Artenauswahl gewährleistet in der Regel die Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit der Bepflanzungen und somit deren Zukunftsfähigkeit. Sie begünstigt zudem die größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 38 12. Örtliche Bauvorschriften 12.1 Dachformen und -neigungen Die im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Dachformen gelten ausschließlich für Hauptbaukörper. Begründung: Für das Teilbaugebiet MI 1 werden überwiegend Flach- und Pultdächer festgesetzt, wobei Neigungen von maximal 10° zur Waagerechten zulässig sind. Damit kommen typische Dachformen der in den letzten Jahren im innerstädtischen Bereich errichteten Mehrfamilienhäuser zur Anwendung. Nur für die denkmalgeschützten Gebäude im Teilbaugebiet MI 1 wurden deren bestehenden Dachformen festgesetzt. Die örtliche Bauvorschrift soll dazu dienen, ein harmonisches Erscheinungsbild der neuen Wohnhäuser in Bezug auf ihre Dächer in der vorgesehenen Wohnanlage sicher zu stellen und deren eigenständigen städtischen Charakter zu betonen - auch in der Behauptung gegenüber der Dachlandschaft der umliegenden Gründerzeitbebauung. Um für die Dächer von Anbauten und Nebenanlagen nicht unverhältnismäßige Kosten zu verursachen, wurden diese von den für die Wohngebäude als Hauptbaukörper vorgeschriebenen Dachformen und -neigungen ausgenommen. Die Möglichkeit, die Dächer zur Energiegewinnung in Form von Solaranlagen oder Fotovoltaikanlagen zu nutzen, wird durch die Festsetzung zu den zulässigen Dachformen und -neigungen nicht eingeschränkt. 13. Verkehrsflächen 13.1 Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Das an der südlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes von der Zschocherschen Straße zur Erich-Zeigner-Allee verlaufende Flurstück 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher ist im Teil A des Bebauungsplanes zeichnerisch als öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fußgängerbereich festgesetzt worden. Begründung: Mit dieser Festsetzung wurde die bereits bestehende Erschließungsfunktion des Flurstückes in den Bebauungsplan übernommen. Allerdings wird diese Fläche künftig auch als Feuerwehrzufahrt für das östliche Wohnquartier benötigt. Hierzu ist der bereits vorhandene Weg im östlichen Abschnitt auf einer Länge von rd. 80 m auf eine überfahrbare Breite von 5 m auszubauen und mit einer Steigung ≤ 10 % in den Anfahrbereichen sowie ≤ 5 % in den Aufstellflächen für Feuerwehrfahrzeuge gemäß den Anforderungen der Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr vom Okt. 2009 bzw. der DIN 14090 befahrbar herzurichten. Um die erforderliche überfahrbare Breite von 5 m zu gewährleisten wird der Weg um ca. 0,5 m in nördliche Richtung verbreitert werden21. 14. Umgrenzung der für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert und wurden deshalb zeichnerisch im Teil A des Bebauungsplanes gekennzeichnet. [§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB] Begründung: Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Boden21 Weiteres siehe Kap. 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 39 eingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu dokumentieren. Bei im Rahmen der Baumaßnahmen festgestellten umweltrelevanten Sachverhalten ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu informieren. Eine historische Erkundung zum Objekt wurde bereits vor Jahren vorgenommen und liegt als Dokumentation mit Datum 14.04.2000 vor. 15. Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzl. Vorschriften getroffenen Festsetzungen 15.1 Regelungen für den Denkmalschutz Die im Teilbaugebiet MI 1 als Einzelanlagen befindlichen und dem Denkmalschutz unterliegenden baulichen Kulturdenkmale wurden als Sachverhalt nachrichtlich in den Teil A des Bebauungsplanes übernommen und zeichnerisch mit dem zugehörigen Planzeichen der Planzeichenverordnung versehen. [§ 9 Abs. 6 BauGB] Begründung: Gemäß den hierzu vorgegebenen Bestimmungen in der angegebenen Rechtsgrundlage sind Denkmäler nach Landesrecht in den Bebauungsplan nachrichtlich zu übernehmen, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind, was für die Planungsabsicht des Bebauungsplanes Nr. 400.1 zutrifft. Bauliche Veränderungen an den Denkmälern bzw. die Einbeziehung dieser Denkmäler im Rahmen von Baumaßnahmen sind auf der Grundlage des SächsDSchG vom 03.03.1993 mit der zuständigen unteren Fachbehörde abzustimmen. D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION 16. Flächenbilanz des Plangebietes Fläche m² 20.17422 Planung Versiegelte Flächen Bauflächen Mischbaufläche MI 1 (16.903 m²) Maximal versiegelbare Flächen gemäß GRZ = 0,6 [+33%]= 0,8 Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Mischbaufläche MI 2 (7.151 m²) Maximal versiegelbare Flächen gemäß GRZ = 0,6 [+33%]= 0,8 Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Verkehrsflächen Hergerichteter öffentlicher Gehweg Unversiegelte Flächen Pflanzflächen Gesamtfläche des Plangebietes 17. % 80,7 13.523 5.722 929 4.811 19,3 4.727 24985 100.0 Bodenordnung Ein Bodenordnungsverfahren zur Umsetzung des Bebauungsplans ist nicht vorgesehen. Zwar reicht die im Eigentum der Stadt Leipzig befindliche öffentliche Straßenverkehrsfläche im Flurstück 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher mit ihrer im östlichen Abschnitt nicht hinreichenden Straßenbreite für den geplanten Straßenausbau zur Nutzung als Feuerwehrzufahrt nicht aus, so dass Grunderwerb eines schmalen Geländestreifens von privaten Grundstücken auf der östlichen Straßenseite des Gehweges notwendig wäre. 22 19.245 m² ergeben sich gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO, in dem die zulässige Grundfläche nicht auf den öffentlichen Gehweg (929 m²) anzurechnen ist und somit abgezogen wird. 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 40 Für die Herstellung der geplanten Anlage zur Ertüchtigung als Feuerwehrzufahrt entlang der südlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes ist aber vorgesehen, dass der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Stadt zu schließenden öffentlich-rechtlichen Vertrages (Erschließungsvertrag) diese herstellt. Wesentliche Inhalte des Vertrages sind u.a.: • die Herstellung der Erschließungsanlage mit teilweisem Ausbau des Gehweges als Feuerwehrzufahrt und Beibehaltung der Gehwegverbindung in Richtung Zschocherscher Straße23, • die Sicherung entsprechender Rechte durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten zugunsten jeweils Begünstigter. • Kostenlose Übertragung der für die notwendige Verbreiterung des Gehweges verwendeten privaten Grundstücksanteile in das Eigentum der Stadt Leipzig mit gleichzeitiger öffentlicher Widmung. 18. Kosten Kosten für die Stadt Leipzig sind durch das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes sowie für Grunderwerb und Straßenbau im Rahmen des Ausbaus der Verkehrsfläche auf Flurstück 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher (vorhandener Fußweg) nicht zu erwarten. Die Bereitstellung der Grundstücksfläche für die geringfügige Verbreiterung des vorhandenen Fußweges und die Umsetzung der Baumaßnahme wird durch den begünstigten Grundstückseigentümer des MI 1 erfolgen, der den Fußweg auch als Feuerwehrzufahrt für die Sicherung seiner Erschließung benötigt. Für die Stadt Leipzig sind demzufolge mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes keine Maßnahmen zur Bodenordnung, zum Grunderwerb oder ähnlichem verbunden. Der Stadt Leipzig entstehen durch den Bebauungsplan weder Kosten noch in den Haushalt einzustellende Folgekosten24. Leipzig, den 05.10.2015 gez. Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes Anhang Anhang I: Anhang II: Anhang III: Anhang IV: Anhang V: Anhang VI: Biotopkartierung Bestandsliste der Gehölze Ermittlung Ersatzpflanzung Gestaltungskonzept Pflanzempfehlungen Hinweise 23 Siehe Kap. 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur. 24 Wenn von den bereits jetzt anfallenden Unterhaltungsaufwendungen für den bestehenden öffentlichen Fußweg abgesehen wird. 14.09.2015 Bebauungsplan Nr. 400.1: Anhang I: Biotopkartierung Begründung Bebauungsplan Nr. 400.1: Anhang ,,: (Bl. 1- 4) Bestandsliste (Stand: 07. 2014) Naumannsche Brauerei 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 Spitz-Ahorn Spitz-Ahorn Spitz-Ahorn Gewöhnliche Robinie Gewöhnliche Robinie Gewöhnliche Robinie Spitz-Ahorn Spitz-Ahorn Spitz-Ahorn Spitz-Ahorn Gewöhnliche Robinie Spitz-Ahorn Gewöhnliche Robinie Gewöhnliche Robinie Gewöhnliche Robinie Berg-Ahorn Berg-Ahorn Gewöhnliche Robinie Gewöhnliche Robinie Gewöhnliche Robinie Gemeine Esche Gemeine Esche Gemeine Esche Spitz-Ahorn Eschen-Ahorn Spitz-Ahorn Gemeine Eibe Gemeine Eibe Laubbaum Gewöhnliche Robinie Gewöhnliche Robinie Gewöhnliche Robinie Acer platanoides Acer platanoides Acer platanoides Robinia pseudoacacia Robinia pseudoacacia Robinia pseudoacacia Acer platanoides Acer platanoides Acer platanoides Acer platanoides Robinia pseudoacacia Acer platanoides Robinia pseudoacacia Robinia pseudoacacia Robinia pseudoacacia Acer pseudoplatanus Acer pseudoplatanus Robinia pseudoacacia Robinia pseudoacacia Robinia pseudoacacia Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior Acer platanoides Acer negundo Acer platanoides Taxus baccata Taxus baccata abgestorben Robinia pseudoacacia Robinia pseudoacacia Robinia pseudoacacia 157 110 157 94 110 94 79 78/34 63 47 94 141 79 94 94 110 94 188 188 188 31 31 31 157 126 126 47/62 63 141 79 126 94 1 1 1 1 1 1 1 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 1 1 1 1 7 5 13 6 7 4 6 8 6 3 6 7 4 8 8 5 5 8 8 8 3 3 3 8 10 10 7 7 6 5 10 6 Die Bereiche zwischen den Großbäumen ist von einem dichten Gehözaufwuchs gekennzeichnet. vorkommende Arten: Stammdurchmesser <10cm Spitz-Ahorn Acer platanoides Eschen-Ahorn Acer negundo Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia Gemeine Eibe Taxus baccata Forsythie Forsythia Hainbuche Carpinus betulus Schwarzer Holunder Sambucus nigra 82 83 84 85 Brombeere Rubus fruticosus Berg-Ahorn Pappel Hybr. Gewöhnliche Robinie Gemeine Esche Acer pseudoplatanus Populus x canadensis Robinia pseudoacacia Fraxinus excelsior 63 47 47 31/62 1 2 1 4 6 7 6 12 Bestandsliste (Stand: 07. 2014) Naumannsche Brauerei 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Pappel Hybr. Populus x canadensis Hänge-Birke Betula pendula Götterbaum Ailanthus altissima Sal-Weide Salix caprea Aufwuchsfläche: Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Pappel Hybr. Populus x canadensis Gemeine Esche Fraxinus excelsior Aufwuchsfläche: mit < 10 mit Acer pseudoplatanus Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Aufwuchsfläche: bis 102-107 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn Gemeine Esche Gemeine Esche Gemeine Esche Gemeine Esche Gewöhnliche Robinie Gemeine Esche Aufwuchsfläche: 113a Roßkastanie 114 Spitz-Ahorn 115 Spitz-Ahorn 116 Spitz-Ahorn 117 Gemeine Esche 118 Spitz-Ahorn 119 Gemeine Esche 120 Spitz-Ahorn 121 Spitz-Ahorn 122 Spitz-Ahorn 123 Spitz-Ahorn 124 Spitz-Ahorn 125 126 Parkbereich: Hänge Esche Buche Acer pseudoplatanus Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior Robinia pseudoacacia Fraxinus excelsior 47 47/62/78 31 63 47 4 3 1 1 2 12 10 3 7 9 47/62 47 157 5 2 1 8 5 8 63 47 38 110 63 94 47 47 0 47 47 47 47 47 1 1 7 1 1 1 2 3 7 6 12 6 5 6 5 5 1 1 2 2 1 1 5 5 5 5 5 10 2 1 3 1 1 2 10 6 15 8 5 7 126 78/109 63 94/94/94 126 63 47/78 Aesculus hippocastanum Acer platanoides Acer platanoides Acer platanoides Fraxinus excelsior Acer platanoides Fraxinus excelsior Acer platanoides Acer platanoides Acer platanoides Acer platanoides Acer platanoides <30 79 63 63 63 63 110 47 63 47 63 47 5 1 1 1 1 1 2 6 1 1 1 1 5 8 7 6 6 6 8 10 4 3 4 3 Fraxinus excelsior Carpinus spec. 110 126 1 1 8 10 Bestandsliste (Stand: 07. 2014) Naumannsche Brauerei 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 Kastanie Esche Esche Esche Robinie Amberbaum Tanne Tanne Buche Buche Eiche Esche Spitz-Ahorn Aesculus hippocastanum Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior Fraxinus excelsior Robinia pseudoacacia Liquidambar Abies Abies Carpinus spec. Carpinus spec. Quercus spec. Fraxinus excelsior Acer platanoides Rank und Klettergehölze mit einer Rankhöhe >3m Gewöhnliche Waldrebe Clematis vitalba Gewöhnlicher Efeu Hedera helix 188 110 63 63 173 47 31 47 25/31/37 63 251 125/125 110 1 1 1 1 1 1 1 1 3 1 1 2 1 Anzahl Anzahl 10 Stück 45 Stück 8 8 6 6 9 3 1,5 2 8 5 16 12 9 Begründung Bebauungsplan Nr. 400.1: Anhang III: Ermittlung Ersatzpflanzung (gemäß Baumschutzsatzung) Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1: „Zschochersche Straße / Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Anhang IV: Gestaltungskonzept Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Anhang V: Pflanzempfehlungen, Seite 1 Anhang V: Pflanzempfehlungen Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form von Pflanzlisten genannt: Auswahl geeigneter Laubbaumarten: Acer campestre Feldahorn Acer platanoides Spitzahorn Acer rubrum Rotahorn Prunus avium Vogelkirsche Prunus padus Traubenkirsche Pyrus pyraster Wild-Birne Sorbus aucuparia Eberesche Tilia cordata Sommerlinde Tilia platyphyllos Winterlinde Fraxinus excelsior Gemeine Esche Robinia pseudoacacia Scheinakazie Quercus coccinea Scharlacheiche Auswahl geeigneter Straucharten: Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Evonymus europaeus Prunus spinosa Lonicera xylosteum Rosa canina Rosa rubiginosa Viburnum opulus Rubus idaeus - Blutroter Hartriegel Gemeine Hasel Eingriffliger Weißdorn Pfaffenhütchen Schlehe Rote Heckenkirsche Hundsrose Kartoffelrose Gemeiner Schneeball Himbeere Auswahl geeigneter Bodendecker: Chaenomeles japonica Geranium macrorrhium Hedera helix Lamium maculatum Vinca major - Scheinquitte Storchschnabel Efeu Gefleckte Taubnessel Immergrün Auswahl geeigneter Rank-, Schling- und Kletterpflanzen: Clematis vitalba Waldrebe Hedera helix Efeu Lonicera penclymenum Deutsches Geißblatt Parthenocissus quinquefolia Wilder Wein Rosa spec. Kletterrosen 24.07.2015 14.09.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Anhang VI: Hinweise, Seite 1 Anhang VI: Hinweise Archäologischer Denkmalschutz - Bodendenkmalpflege Das Plangebiet liegt in einem archäologischen Relevanzbereich mit Belegen, dass im Umfeld des Plangebietes gemäß § 2 SächsDSchG geschützte archäologische Kulturdenkmale bekannt sind. Danach ist gemäß § 14 SächsDSchG bei Erdarbeiten etc. an Stellen, von denen bekannt oder den Umständen nach vermutet wird, dass sich dort Kulturdenkmale befinden die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einzuholen. Das Landesamt für Archäologie ist deshalb vom exakten Baubeginn des Vorhabens (Erschließungs-, Abbruch-, Ausschachtungs- oder Planierarbeiten) mindestens drei Wochen vorher schriftlich zu informieren1. In der Bauanzeige sind die ausführenden Firmen, der verantwortliche Bauleiter und die jeweiligen Telefonnummern zu nennen. Im Zuge von/der Erdarbeiten können sich archäologische Untersuchungen ergeben. Bauverzögerungen sind dadurch nicht auszuschließen. Den mit den Untersuchungen beauftragten Mitarbeitern des Landesamtes ist uneingeschränkter Zugang zur Baustelle und jede mögliche Unterstützung zu gewähren. Die bauausführenden Firmen sind bereits in der Ausschreibung davon zu informieren. Vorsorgender Radonschutz Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie hat mit Stellungnahme vom 12.03.2015 mitgeteilt: Aus strahlenschutzfachlicher Sicht bestehen keine rechtlichen Bedenken. „Im Rahmen der weiteren Planungen zur Bebauung empfehlen wir aber, die fachlichen Hinweise zum vorsorgenden Radonschutz zu beachten. Das Plangebiet liegt nach den uns bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, in dem erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft kaum auftreten. Es ist jedoch nicht mit Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaften des Gebäudes hinsichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der Radonkonzentration in der Raumluft auftreten können. Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthaltsräumen empfiehlt das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Bei geplanten Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden empfehlen wir, die Radonsituation durch einen kompetenten Gutachter ermitteln zu lassen und ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen.“ Weiteres siehe: www.umwelt.sachsen.de >> Strahlenschutz >> Radon. 1 Anschrift: Zur Wetterwarte 7, 01109 Dresden. 24.07.2015 14.09.2015