Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-1475-NF-002 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 2. Lesung Fachausschuss Wirtschaft und Arbeit 2. Lesung Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 2. Lesung Ratsversammlung 28.10.2015 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 Beschlussvorschlag: 1. Das Wohnungspolitische Konzept wird beschlossen. 2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die in Kapitel 3 beschriebenen Instrumente und Maßnahmen umzusetzen. Dazu sind bei Bedarf gesonderte Vorlagen in den Stadtrat einzubringen. 3. Die zukünftige städtische Strategie einer aktiven Liegenschaftspolitik ist darauf auszurichten, dass geeignete Grundstücke gezielt zur Unterstützung von bezahlbarem und selbstbestimmtem Wohnen entwickelt werden. 4. Bei relevanten kommunalen Entscheidungen sind Auswirkungen auf Mietnebenkosten zu berücksichtigen. 5. Die aufgebaute Kooperation mit allen Akteursgruppen ist bei der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes fortzusetzen und bezogen auf einzelne Projekte / Themen zu vertiefen. Die Etablierung eines „Bündnisses für Wohnen“ ist unter Berücksichtigung der Erfahrungen anderer Städte zu prüfen. 6. Für das Haushaltsjahr 2016 wird eine überplanmäßige Auszahlung gem. § 79 (1) SächsGemO im PSP-Element 1.100.52.2.0.01 (Wohnungsbauförderung), Innenauftrag 106452200001, Sachkonto 42711200 in Höhe von 1.000.000,00 € bestätigt. Die Deckung erfolgt aus dem PSP-Element 1.100.51.1.1.08 (Maßnahmen der Stadterneuerung), Innenauftrag 106400005000, Sachkonto 42711200. 7. Der Sperrvermerk für die zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes in 2016 eingestellten Mittel (PSP 1.100.52.2.0.01 Wohnungsbauförderung) wird in Höhe von 200.000 € aufgehoben und entsprechend der Darstellung in Kapitel 4 eingesetzt. 8. Die laufende Wohnungsmarktbeobachtung ist auszubauen und um Indikatoren zur Abbildung möglicher Marktanspannungstendenzen zu ergänzen. Die Ergebnisse werden mit den Wohnungsmarktakteuren diskutiert und hinsichtlich notwendiger Veränderungen von Handlungsschwerpunkten bewertet. 9. 2017 ist eine Zwischenevaluierung der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes vorzulegen. 10. Die Beschlüsse RB IV-1567/09 vom 22.04.09 (Wohnungspolitisches Konzept und Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Leipzig) und RB V-1754/13 vom 19.09.2013 (Leipziger Initiative zur Begrenzung zukünftiger Mieterhöhungen) werden aufgehoben. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. (siehe Anlage Prüfkatalog) Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Hinweis: Finanzielle Auswirkungen Finanzielle Auswirkungen nein x Kostengünstigere Alternativen geprüft Folgen bei Ablehnung x Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? Im Haushalt wirksam Ergebnishaushalt von nein bis wenn ja, ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung nein nein x x ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung Höhe in EUR wo veranschlagt Erträge PSP 1.100.52.2.0.01 Aufwendungen 01.01.16 31.12.16 1.000.000,00 € Innenauftrag: 106452200001 Sachkonto: 42711200 Finanzhaushalt Einzahlungen Auszahlungen Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? Folgekosten Einsparungen wirksam Zu Lasten anderer OE x von nein wenn ja, bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand Nach Durchführung der Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge Ergeb. HH Aufwand (ohne Abschreibungen) Ergeb. HH Aufwand aus jährl. Abschreibungen Auswirkungen auf den Stellenplan Beantragte Stellenerweiterung: Beteiligung Personalrat x nein wenn ja, nein ja, Vorgesehener Stellenabbau: x Sachverhalt: Erarbeitungs- und Beteiligungsprozess Aufgrund der Veränderungen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt wurde die Verwaltung im Oktober 2013 mit Ratsbeschluss RBV-1793/13 beauftragt, das Wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig fortzuschreiben. Angesichts der sehr unterschiedlichen Sichtweisen auf die aktuelle und zukünftige Wohnungsmarktentwicklung, die Handlungsbedarfe und -möglichkeiten der öffentlichen Hand wurde das Konzept auf Grundlage der Ergebnisse eines breiten Beteiligungsprozesses erarbeitet. Durch das Beteiligungsverfahren sollte gleichzeitig eine Basis für eine kooperative Umsetzung des Konzepts durch öffentliche Hand, Wohnungsmarktakteure und Stadtgesellschaft geschaffen werden. Zwischen Mai 2014 und Mai 2015 umfasste der Beteiligungsprozess 6 Workshops mit einem geladenen Akteurs- und Expertenkreis sowie 3 öffentliche Abendveranstaltungen (Auftaktveranstaltung, 2 Themenabende). Im Ergebnis wurde die Vorlage „Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts“ (IV-DS-01475) erarbeitet. Sie enthält auch eine kurze Dokumentation der Beteiligungsveranstaltungen sowie die Darstellung wesentlicher abweichender Positionen im Beteiligungsprozess. Am 29. Juni 2015 wurde der Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes in einer öffentlichen Veranstaltung vorgestellt und mit rund 250 Teilnehmenden diskutiert. Im Anschluss daran bestand bis zum 31.07.2015 die Möglichkeit, das Konzept im Internet einzusehen und zu kommentieren sowie in einer Ausstellung im Stadtbüro Hinweise zum Konzept zu geben. Parallel dazu wurden ausgewählte Träger öffentlicher Belange gebeten, zum Konzeptentwurf Stellung zu nehmen. 720 Besucher haben die entsprechenden Internetseiten genutzt. 15 schriftliche Stellungnahmen von Bürgerinnen und Bürgern mit Kommentierungen und Anregungen zum Konzept sind eingegangen. Darüber hinaus haben 8 Institutionen und Träger öffentlicher Belange eine Stellungnahme abgegeben. Insgesamt gab es eine positive Rückmeldung zum Gesamtkonzept. Eine Vielzahl der eingebrachten Hinweise und Anregungen bezogen sich auf die Art und Weise der Umsetzung des Konzeptes. Nur in wenigen Punkten entstand daraus ein Änderungsbedarf am Konzept selbst. Trotz der wenigen Änderungen wird dem Stadtrat die Vorlage (VI-DS-01475) als Neufassung zur Beschlussfassung vorgelegt, da das Einfügen der Änderungen über Austauschseiten technisch nicht praktikabel ist. Folgende sich aus dieser Beteiligungsphase ergebenden Änderungen und Ergänzungen wurden in die vorliegende Neufassung der Vorlage aufgenommen: • Aufnahme des Instruments: „Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung“ zur Umsetzung wohnungspolitischer Zielsetzungen • Aufnahme der Information: Ermittlung kleinteiliger Wohnbauflächenpotentiale zur Nachverdichtung 2016 in Vorbereitung der Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts 2017/2018, • Aufnahme des Begriffs „angespannter Wohnungsmarkt“ in die Begriffsbestimmungen • Aufnahme von textlichen Schärfungen bzw. Klarstellungen: • besondere städtische Verantwortung für das Wohnraumangebot für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen, • Beobachtung möglicher Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und ggf. Reaktion, infolge des aktuellen Flüchtlingszustroms, • stadtweiter Ausbau von Kooperationsvereinbarungen und Belegungsbindungen/optionen, • bei der Quartiers- und Infrastrukturentwicklung werden auch die Anforderungen der Menschen mit Behinderungen berücksichtigt, • frühzeitige Beratung (möglichst vor Planungsbeginn) zur Steigerung der Energieeffizienz, • Einsetzen für eine Überprüfung kostentreibender baulicher Standards auch auf europäischer Ebene. • Aufnahme von Positionen von Bürgerinnen und Bürgern (Anhang A) sowie der Träger öffentlichen Belange in der letzten Beteiligungsphase (Anhang C). Darüber hinaus wurden die Beschlusspunkte 3 und 6 ergänzt. Eine Übersicht über die Änderungen und Ergänzungen in der Vorlage sowie die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen sind der Vorlage als Anlage beigefügt. Inhaltliche Kernaussagen Angesichts des aktuell starken Bevölkerungswachstums werden im Wohnungspolitischen Konzept folgende Leitlinien verfolgt: • Leitlinie 1: Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig, • Leitlinie 2: genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte, • Leitlinie 3: Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen, • Leitlinie 4: Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung. Dabei stehen kooperative und aktivierende Maßnahmen und Instrumente im Vordergrund, um frühzeitig einem angespannten Wohnungsmarkt vorzubeugen. Da es große Unsicherheiten bezüglich der Stärke des zukünftigen Wachstums gibt, kommt der kontinuierlichen Wohnungsmarktbeobachtung und der gemeinsamen Bewertung der Veränderungsprozesse eine besondere Bedeutung zu. Im Ergebnis des Arbeitsprozesses werden die Beschlüsse RB IV-1567/09 vom 22.04.09 (Wohnungspolitisches Konzept und Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Leipzig und RB V1754/13 vom 19.09.2013 aufgehoben. Das Wohnungspolitische Konzept von 2009 wird dadurch ersetzt. Im Konzept ist dargestellt, dass der Einsatz von Instrumenten wie Mietpreisbremse und Absenkung der Kappungsgrenze dann erneut geprüft werden, wenn es – entsprechend der rechtlichen Voraussetzungen – klare Anzeichen für einen angespannten Wohnungsmarkt gibt. Finanzielle Auswirkungen Für die Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts sind im Haushalt für 2016 1 Mio. € unter dem PSP-Element 1.100.51.1.1.08 (Maßnahmen Stadterneuerung) mit einem Sperrvermerk eingestellt. Im Zuge einer sachgerechten Zuordnung werden die Mittel in das PSP-Element 1.100.52.2.0.01 (Wohnungsbauförderung), Innenauftrag 106452200001, Sachkonto 42711200 übertragen. Für 200.000€ wird der Sperrvermerk aufgehoben, um die Mittel für weitere fachliche Expertise, Prozessbegleitung und Moderation einzusetzen (siehe Kapitel 4). Die weitere Untersetzung der verbleibenden 800.000 € wird in einer oder mehreren gesonderten Vorlagen dargestellt. Wenn diese Mittel nicht zur Verfügung stehen, können die Maßnahmen zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts nur teilweise umgesetzt werden. Für die Fortsetzung in den Folgejahren sind die weiteren Bedarfe von den einzelnen Ämtern zu ermitteln. Sie werden in die Planung zum Doppelhaushalt 2017/18 eingebracht. Anlagen: • Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 • Übersicht über die Änderungen in der Neufassung der Vorlage • Abwägung der Stellungnahmen der öffentlichen Beteiligung • Prüfkatalog BESCHLUSSAUSFERTIGUNG Ratsversammlung vom 28.10.2015 zu 18.2 Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 Vorlage: VI-DS-1475-NF-002 Beschluss: 1. Das Wohnungspolitische Konzept wird beschlossen. 2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die in Kapitel 3 beschriebenen Instrumente und Maßnahmen umzusetzen. Im Einzelfall sind Vorlagen zu ausgewählten Maßnahmen in den Stadtrat einzubringen, um diese in Begrifflichkeit, Aufwand und Wirkung genauer zu beschreiben. 3. Der Stadtrat verfolgt in der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes nur die Variante „starkes Wachstum (obere Prognosevariante)" und untersetzt diese Variante nach Vorliegen der Bevölkerungsprognose 2016 bis zum Ende des 3. Quartals 2016 entsprechend dieser Prognose. Darauf aufbauend werden Instrumente und Maßnahmen, deren Prüfung bei stärkerem Wachstum bzw. klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes vorgesehen sind, vertieft und gemeinsam mit Vertreter_innen der Wohnungsmarktakteure, Stadtgesellschaft und Politik diskutiert. 4. Die zukünftige städtische Strategie einer aktiven Liegenschaftspolitik ist darauf auszurichten, dass geeignete Grundstücke gezielt zur Unterstützung von bezahlbarem und selbstbestimmtem Wohnen entwickelt werden. 5. Bei relevanten kommunalen Entscheidungen sind Auswirkungen auf Mietnebenkosten sowie auf die Baukosten zu berücksichtigen. 6. Die Förderung der zusätzlichen Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum wird in das Konzept als ein weiterer Baustein aufgenommen, um einer Verschärfung der Wohnungsmarktsituation entgegenzuwirken. 7. Die aufgebaute Kooperation mit allen Akteursgruppen ist bei der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes fortzusetzen und bezogen auf einzelne Projekte / Themen zu vertiefen. Die Etablierung eines „Bündnisses für Wohnen" ist unter Berücksichtigung der Erfahrungen anderer Städte zu prüfen. 8. Für das Haushaltsjahr 2016 wird eine überplanmäßige Auszahlung gem. § 79 (1) SächsGemO im PSP-Element 1.100.52.2.0.01 (Wohnungsbauförderung), Innenauftrag 106452200001, Sachkonto 42711200 in Höhe von 1.000.000,00 € bestätigt. Die Deckung erfolgt aus dem PSP-Element 1.100.51.1.1.08 (Maßnahmen der Stadterneuerung), Innenauftrag 106400005000, Sachkonto 42711200. 9. Der Sperrvermerk für die zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes in 2016 eingestellten Mittel (PSP 1.100.52.2.0.01 Wohnungsbauförderung) wird in Höhe von 200.000 € aufgehoben und entsprechend der Darstellung in Kapitel 4 eingesetzt. Für die Seite: 1/2 verbleibenden 800.000 € ist eine gesonderte Vorlage zur Priorisierung der Maßnahmen 2016 in den Stadtrat einzubringen. 10. Die laufende Wohnungsmarktbeobachtung ist auszubauen und um Indikatoren zur Abbildung möglicher Marktanspannungstendenzen zu ergänzen. Die Ergebnisse werden mit den Wohnungsmarktakteuren diskutiert und hinsichtlich notwendiger Veränderungen von Handlungsschwerpunkten bewertet. Dabei ist darauf hinzuwirken, dass die dafür genutzten Daten von möglichst allen relevanten Wohnungsmarktakteuren anerkannt werden. 11. 2017 ist eine Zwischenevaluierung der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes vorzulegen. 12. Die Beschlüsse RB IV-1567/09 vom 22.04.09 (Wohnungspolitisches Konzept und Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Leipzig) und RB V-1754/13 vom 19.09.2013 (Leipziger Initiative zur Begrenzung zukünftiger Mieterhöhungen) werden aufgehoben. 13. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, sich noch 2015 beim Freistaat Sachsen für eine „Soziale Wohnungsbauförderung", insbesondere für die Großstädte, einzusetzen. 14. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, in Leipzig die Voraussetzungen zu schaffen, um Wohnungsbauförderungsprogramme sofort nach Vorliegen dieser auch umsetzen zu können. Abstimmungsergebnis: einstimmig angenommen bei 3 Enthaltungen Leipzig, den 29. Oktober 2015 Seite: 2/2 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (Stand: 28.10.15) 1 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Gliederung Einführung 3 1. Grundlagen 5 1.1 Wesentliche Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes 5 1.2 Einbeziehung von Öffentlichkeit und Fachöffentlichkeit 8 1.3 Szenarien der zukünftigen Entwicklung 10 2. Leitlinien und Strategien der Leipziger Wohnungspolitik 14 2.1 Leitlinie 1: Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig 15 2.2 Leitlinie 2: Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte 18 2.3 Leitlinie 3: Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen 20 2.4 Leitlinie 4: Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung 22 2.5 Zielkonflikte 25 3. Instrumente und Maßnahmen 26 3.1 Stadtplanung 27 3.2 Liegenschaftspolitik 29 3.3 Soziale Wohnraumversorgung 30 3.4 Beratung und Betreuung 32 3.5 Stadtteil- und Projektentwicklung 34 3.6 Rechtsgrundlagen und Förderprogramme 37 3.7 Monitoring 39 3.8 Kooperation 40 4. Umsetzung und Evaluierung 43 Anhang A: Positionen aus dem Beteiligungsprozess B: Teilnehmerkreis Akteurs- und Expertenworkshops C: Dokumentation des Beteiligungsprozesses D: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes E: Begriffsbestimmungen und Definitionen 2 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Einführung Leipzig wächst – und das wesentlich stärker als es noch vor wenigen Jahren zu erwarten war. Mit dem kontinuierlichen Einwohnerzuwachs, der auch eine klare Anerkennung der Attraktivität der Stadt ist, verbinden sich besondere Chancen aber auch Herausforderungen, die bewältigt werden müssen. Das Angebot an ausreichendem, nachfragegerechtem und bezahlbarem Wohnraum in allen Gebieten der Stadt wird hierbei eine Schlüsselrolle für den Erhalt der sozialen Stabilität und Vielfalt in der Stadt einnehmen. Mit der aktuellen Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts gilt es deshalb rechtzeitig Weichen neu zu stellen, um frühzeitig Chancen zu nutzen und auf Herausforderungen reagieren zu können. Diese Neuausrichtung und auch die Umsetzung der im Konzept enthaltenen Leitlinien können nur gemeinsam mit allen Akteuren – Wohnungsmarktakteure, Zivilgesellschaft, Politik und Verwaltung – gelingen. Die Stadt Leipzig bekennt sich dabei zu ihrer besonderen Verantwortung für das Wohnraumangebot für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen. Dazu sollen – neben einer ganzen Bandbreite von Handlungsinstrumenten – insbesondere die kommunalen Liegenschaften genutzt und geeignete Grundstücke gezielt zur Unterstützung von bezahlbarem und selbstbestimmtem Wohnen entwickelt werden. Eine Besonderheit der wohnungspolitischen Strategie ist es darüber hinaus, die Eigeninitiative der Leipzigerinnen und Leipziger durch Modellprojekte, Beratungsleistungen und die Erprobung von Finanzierungsmodellen zu unterstützen. „Leipziger Freiheit“ soll auch im Bezug auf das Wohnen weiterhin möglich bleiben. Die Stadt Leipzig hat sich in den 1990er Jahren bereits frühzeitig den Herausforderungen des Wohnungsmarktes und der Wohnungspolitik konzeptionell gestellt. Ein erstes Wohnungspolitisches Konzept wurde 1994 vom Stadtrat beschlossen und etwa alle 5 Jahre aktualisiert. Die letzte Fortschreibung fand 2009 zu einem Zeitpunkt statt, da sich die Wohnungsmarktentwicklung nach einer Phase hohen Leerstandes und intensiven Stadtumbaus konsolidierte. In dieser Zeit konnten einerseits in vielen Beständen noch keine langfristig wirtschaftlich tragfähigen Mieten erzielt werden, andererseits trug der verfügbare Raum zu bezahlbarem Wohnraum und dabei zur Entwicklung vieler alternativer Wohnformen und kreativer Projekte bei, die die Lebensqualität und das Image von Leipzig prägen. Heute ist Leipzig eine der am stärksten wachsenden Großstädte Deutschlands. Der Wanderungsgewinn hat sich gegenüber 2009 mehr als verdoppelt und lag 2014 bei ca. 2,5 %. Gleichzeitig überstiegen im letzten Jahr die Geburten erstmals nach langer Zeit die Zahl der Sterbefälle. Angesichts abschmelzender Wohnungsleerstände, bislang moderat steigender Mieten sowie ansteigender Neubautätigkeiten gibt es in Leipzig noch keinen angespannten Wohnungsmarkt. Mit der aktuellen Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts gilt es jedoch, rechtzeitig Weichen neu zu stellen, um auch zukünftig ein ausreichendes, nachfragegerechtes und bezahlbares Wohnungsangebot in allen Stadtgebieten zu erhalten. Besonderes Augenmerk wird darauf liegen, auch für geringer verdienende Menschen bezahlbares, vielfältiges und selbstbestimmtes Wohnen unter Wachstumsbedingungen weiterhin zu ermöglichen. Um auf allen Ebenen eine sozialräumlich ausgewogene Entwicklung unterstützen zu können, muss Wohnungspolitik hierfür in eine gesamtstädtische, integrierte Stadtentwicklungspolitik eingebunden sein. 3 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Die besondere Herausforderung für das Handeln von Stadt und Akteuren besteht in den Unsicherheiten über den Umfang des weiteren Bevölkerungswachstums. Die sprunghafte Zunahme der Wanderungsgewinne in den letzten Jahren war in diesem Umfang in keiner Prognose erwartet worden. Vor diesem Hintergrund orientiert sich das Wohnungspolitische Konzept an einem mäßigen bis starken längerfristigen Bevölkerungswachstum, nimmt aber auch die Risiken einer noch stärkeren oder schwächeren Nachfrageentwicklung in den Blick. Mit der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung muss die weitere Entwicklung genau beobachtet werden, um die geplanten Maßnahmen in Umfang und Intensität zum richtigen Zeitpunkt optimal einzusetzen. Ziel ist es, die negativen Effekte eines angespannten Wohnungsmarktes, aber auch ein mögliches erneutes Ansteigen des Leerstandes zu vermeiden oder zu vermindern. Die Herausforderung besteht in der notwendigen Balance zwischen langfristiger Bezahlbarkeit des Wohnens einerseits und guten Rahmenbedingungen für die notwendige Erweiterung des Wohnungsbestandes andererseits. Dies gilt um so mehr. als der aktuelle, kontinuierlich zunehmende Zustrom von Flüchtlingen in diesem Maße nicht vorhersehbar war. Er wird zu einem größeren Mehrbedarf an Wohnraum führen. Da zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht seriös abgeschätzt werden kann, in welchem Umfang und in welchen Segmenten dieser Mehrbedarf an Wohnungen entsteht, gilt es die Entwicklung genau zu beobachten und im Rahmen der Umsetzung entsprechende Schlussfolgerungen zu ziehen. Rolle des Wohnungspolitischen Konzepts Das Wohnungspolitische Konzept definiert vor dem Hintergrund der aktuellen Veränderungsprozesse die langfristigen Leitlinien, die Strategien sowie die kurz- bis mittelfristig einzusetzenden Instrumente für die Leipziger Wohnungspolitik. Handlungsbedarfe und -schwerpunkte werden sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für die öffentliche Hand formuliert. Bei der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts sind nicht nur alle Beteiligten von landes- und bundespolitischen Entscheidungen hinsichtlich Gesetzgebung und Förderung abhängig, sondern auch auf Kooperation miteinander angewiesen. Das Konzept ist als Selbstbindungsbeschluss des Stadtrates handlungsleitend für die Stadtverwaltung. Es bietet aber auch den Handlungsrahmen für Wohnungsmarktakteure und Stadtgesellschaft und ist Grundlage für die weitere Kooperation. Hierbei möchte die Stadt mit allen Wohnungsmarktakteuren, die Verantwortung für die Stadtgesellschaft übernehmen und sich für die Umsetzung der in den Leitlinien formulierten Zielsetzungen einsetzen wollen, zusammenarbeiten. Das Wohnungspolitische Konzept soll unter Wachstumsbedingungen einen Rahmen schaffen, damit alle Menschen, die in Leipzig leben, ihren Wünschen, Bedürfnissen sowie materiellen Möglichkeiten adäquaten Wohnraum finden können, aber auch die in Zeiten des Stadtumbaus entstandenen Potentiale und innovativen Projekte in Leipzig Raum behalten. Dabei werden folgende Leitlinien verfolgt: • Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig • Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte • Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen • Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung Die Ergebnisse des Wohnungspolitischen Konzepts fließen in das Fachkonzept Wohnen in der 2016/17 geplanten Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts 2030 ein. Dort werden auch die Strategien der Leitlinie 4 vertieft, um attraktives Wohnen auch durch andere Fachplanungen zu unterstützen und mögliche Zielkonflikte weiter zu bearbeiten. 4 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 1. Grundlagen 1.1 Wesentliche Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes In der folgenden Übersicht sind die wesentlichen Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, die für das Verständnis des Wohnungspolitischen Konzepts wichtig sind, aufgeführt. Eine ausführliche Erörterung der Inhalte dieses Kapitels befindet sich im Anhang (Teil A). Aktuelle Tendenz * Entwicklung der Nachfrage Seit dem 2001 erreichten Tiefststand ist die Einwohnerzahl kontinuierlich gewachsen. Ende 2014 betrug die Einwohnerzahl (im Einwohnerregister) 551.871
Zwischen 2005 und 2010 nahm die Einwohnerzahl jeweils zwischen 3.000 und 5.000 Einwohnern zu. Seit 2011 beträgt das jährliche Bevölkerungswachstum + 9.000 bis 12.500 Einwohner
Der Einwohnerzuwachs beruht zum größten Teil auf einem Wanderungsgewinn, insbesondere in den Altersgruppen der 18- bis unter 35-Jährigen und zum überwiegenden Teil aus über 12.500 den neuen Bundesländern, aber zunehmend auch aus den alten Bundesländern und dem Ausland. 2014 betrug er Personen
2014 überwog erstmals die Zahl der Geburten die Zahl der Sterbefälle um über 350 Personen
Dies und auch der steigende Anteil an Kindern und Jugendlichen an der Gesamtbevölkerung ist Ausdruck einer zunehmenden Zahl von Familien mit Kindern unter 18 Jahren auf ca. 45.500 Insgesamt stieg die Zahl der Haushalte bis Ende 2014 auf ca. 316.800

Infolge der Wanderungsgewinne in den Altersgruppen der jungen Erwachsenen sowie der gestiegenen Geburtenzahlen ist der Altersdurchschnitt der Bevölkerung seit 2011 gesunken und lag 2014 bei 43,4 Jahre  Dabei bestehen stadträumlich große Unterschiede. Die Spanne vom jüngsten Ortsteil Lindenau bis zum ältesten Ortsteil Grünau-Ost reicht von 35 Jahre bis 55 Jahre Die Einkommenssituation der Leipzigerinnen und Leipziger zeigt einen Aufwärtstrend: nachdem das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen bis 2011 auf einem Niveau um 1.400 € lag, ist es bis 2014 angestiegen auf ca.1.660 € Dabei ist der Anteil der Haushalte, die über ein monatliches Nettoeinkommen von mehr als 2.300 € zur Verfügung haben, in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf insgesamt 28 % gestiegen. Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.100 € ist auf 26 % zurückgegangen. Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 1.100 und 2.300 € blieb stabil bei 46 %
 5 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Die Zahl der Transferleistungsempfänger sank trotz des starken Einwohnerzuwachses zwischen 2009 und 2014 um rund 11.000 auf ca. 69.300 Personen Transferleistungen empfangende Bedarfsgemeinschaften zählen ebenso wie Wohngeldempfänger und Haushalte mit niedrigen Erwerbseinkommen zu den einkommensschwachen Haushalten. Ihre Zahl betrug Ende ca. 69.000 (= 22 % 2014 aller Haushalte)

Entwicklung des Angebots Ende 2014 betrug der Wohnungsbestand 331.748 Wohnungen Die im Stadtbild deutlich sichtbare erhöhte Bautätigkeit schlägt sich nur teilweise in der amtlichen Statistik nieder. Nach 1.441 registrierten Baufertigstellungen 2013 lag die Zahl der Baufertigstellungen 2014 bei 1.059 Wohnungen   Nach Recherche aktueller und in den kommenden Jahren geplanter Wohnungsbauvorhaben in Neubau und durch Umnutzung, ergeben allein Vorhaben mit mind. 50 Wohnungen in den nächsten Jahren bereits 7.000 neue Wohnungen Zudem werden leerstehende Altbauten durch umfassende Sanierungen reaktiviert. Die Zahl jährlich reaktivierter Wohnungen beträgt ca. 1.500 Wohnungen  Der im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung im Mai 2011 ermittelte Leerstand betrug ca. 39.500 Wohnungen. Die Entwicklung des Leerstands seit der Zählung kann nur geschätzt werden. Unter Berücksichtigung der Zunahme des Wohnungsbestands, der Reaktivierung nicht marktaktiven Leerstands, der Höhe des Einwohnergewinnes und der Struktur der Haushalte wird geschätzt, dass der Leerstand bis ca. 22.000 Ende 2014 gesunken ist auf Wohnungen
Davon betragen marktaktiver und nicht marktaktiver Leerstand jeweils ca. 50 % Entwicklung der Mieten Die Nettokaltmiete im Bestand (kommunale Bürgerumfrage) ist seit 2009 um etwa 8 % gestiegen und betrug 2014 im Mittel (Median) 5,38 €/m²  Nachdem sich in den Vorjahren die Gesamtmiete aufgrund der stärker steigenden Wohnnebenkosten stärker verteuerte als die Kaltmiete, hat sich die Entwicklung von Kalt- und Gesamtmiete angeglichen. So stieg die Gesamtmiete im Bestand (kommunale Bürgerumfrage) im gleichen Zeitraum um rund 7 % auf  6 7,45 €/m² Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Die durchschnittliche Angebotsmiete (Immobilienscout24 GmbH) ist zwischen 2010 und 2014 um knapp 10 % angestiegen und beträgt 2014 5,73 €/m²
Im längerfristigen Vergleich verbleibt die Gesamtmietbelastung, die den Anteil der Miete einschließlich der Heizungs- und sonstigen Mietkosten am Haushaltsnettoeinkommen darstellt, auf dem Niveau der Vorjahre bei einem Drittel. 2014 betrug sie trotz steigender Mieten aufgrund steigender Haushaltsnettoeinkommen 32 %  Die Kaltmietbelastung, die den Anteil der Nettokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen der Leipziger Haushalte darstellt, ist im längerfristigen Vergleich ebenfalls stabil und betrug 2014  22 % * bezieht sich auf die Entwicklung der vergangenen 3 bis 5 Jahre 7 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 1.2 Einbeziehung von Öffentlichkeit und Fachöffentlichkeit Analytische Basis des Wohnungspolitischen Konzepts bildet die Leipziger Wohnungsmarktbeobachtung mit dem Monitoringbericht Wohnen 2013/14, ergänzt um • eine Wanderungsbefragung des Helmholtz-Zentrums für Umweltforschung (UfZ) • einer Kurzexpertise zur „Schwarmstadt“-Theorie der empirica GmbH sowie • vertiefende Untersuchungsbausteine der Analyse & Konzepte GmbH, Tobias Jacobs sowie der Stadtverwaltung. Angesichts der sehr unterschiedlichen Sichtweisen auf die aktuelle Wohnungsmarktentwicklung, die Handlungsbedarfe und -möglichkeiten der öffentlichen Hand wurde das Konzept auf Grundlage der Erkenntnisse eines breiten, mehrstufigen und ergebnisoffenen Beteiligungsprozesses erarbeitet. Damit soll gleichzeitig eine Basis für eine kooperative Umsetzung des Konzepts durch öffentliche Hand, Wohnungsmarktakteure und Stadtgesellschaft geschaffen werden. Der Beteiligungsprozess bestand zum einen aus Workshops mit einem geladenen Akteursund Expertenkreis und zum anderen aus öffentlichen Abendveranstaltungen. In sechs Akteurs- und Expertenworkshops diskutierten Vertreter der verschiedenen Wohnungseigentümergruppen, von organisierten Interessenvertretungen, Initiativen, Wissenschaftseinrichtungen, der Stadtratsfraktionen und der Stadtverwaltung folgende Themen: • Wohnungsmarktsituation und daraus resultierende Themen und Fragestellungen, • Auswirkungen unterschiedlicher Szenarien der Einwohnerentwicklung auf den Wohnungsmarkt, • Begriffsbestimmungen und Definitionen, • Mögliche wohnungspolitische Ziele, Strategien und Instrumente. Eingebunden wurden auch die Erfahrungen aus den mitteldeutschen Großstädten Halle und Dresden sowie aus Bremen und Nürnberg, die im Rahmen des durch die Nationale Stadtentwicklungspolitik geförderten Projektes koopstadt beteiligt wurden. In vier öffentlichen Veranstaltungen mit 70 bis 260 Teilnehmenden wurde diskutiert zu: • Themen, Ideen und Problemen des Wohnens in der wachsenden Stadt, • Nachbarschaft und Vielfalt in Leipzig, • Zukunft einzelner Wohnformen: Wohnen für Familien, Altenfreundliches Wohnen, Wohnen im Eigentum, Kooperative Wohnformen, • dem Konzeptentwurf. Im Beteiligungsprozess bauten die Diskussionen mit dem Akteurs- und Expertenkreis und die Diskussionen im Rahmen der öffentlichen Veranstaltungen aufeinander auf und ergänzten sich. Die Inhalte und Themen wurden daher aus dem Beteiligungsprozess heraus entwickelt und in Folge dessen jede Veranstaltung einzeln entsprechend der inhaltlichen Anforderungen und der Zusammensetzung des Teilnehmerkreises konzipiert. Die wesentlichen Ergebnisse des Beteiligungsprozesses sind im Anhang Teil D zusammengefasst. Die ausführlichen Berichte, Präsentationen und Dokumentationen sind auf den Internetseiten der Stadt Leipzig unter www.leipzig.de/weiterdenken einzusehen. Alle Veranstaltungen wurden durch die den Gesamtprozess begleitenden Arbeitsgruppe Wohnen mit Vertreterinnen und Vertreter des Stadtplanungsamts, Sozialamts und Amts für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung in Zusammenarbeit mit der WohnBundBeratung Dessau konzipiert. Die WohnBund-Beratung Dessau moderierte und dokumentierte die Veranstaltungen. Weitere Ämter der Stadtverwaltung wurden themenbezogen in den Prozess eingebunden. 8 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Aufbauend auf den Diskussionsergebnissen und den Erkenntnissen aus den Akteurs- und Expertenworkshops sowie den öffentlichen Veranstaltungen erarbeiteten die o.g. Ämter den aktuellen Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts. Die Kosten für den Beteiligungsprozess betrugen rund 90.000 €. Die Finanzierung wurde durch 14 Wohnungsmarktakteure mit insgesamt 50.250 € unterstützt. 9 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 1.3 Szenarien der zukünftigen Entwicklung Die Einwohnerzahl von Leipzig wird zukünftig weiter steigen und damit auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Bezüglich der Intensität des zukünftigen Wachstums bestehen jedoch große Unsicherheiten. Keine der bestehenden Prognosen beinhaltete die Größenordnung der aktuellen Leipziger Wanderungsgewinne. Es gibt auch heute noch sehr unterschiedliche Annahmen dazu, ob die Wanderungen auf dem heutigen hohen Niveau bleiben bzw. wie stark sie wieder abnehmen. Vor diesem Hintergrund wurde für das Wohnungspolitische Konzept nicht eine vorliegende Einwohnerprognose aktualisiert, um konkrete Zahlen zur Leerstandsentwicklung und zu Neubaubedarfe zu berechnen. Vielmehr wurden auf Grundlage der drei Varianten der Leipziger Bevölkerungsvorausschätzung 2013 drei mögliche Entwicklungsszenarien bis 2020 beschrieben und mit Experten und Akteuren hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt diskutiert. Diese Szenarien dienen als Orientierung und zeigen die Risiken eines sehr starken oder eines schwachen Bevölkerungswachstums. Sie helfen, in Verbindung mit der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung, aktuelle Entwicklungen gemeinsam zu bewerten sowie den Einsatz wohnungspolitischer Instrumente zu steuern. Einwohnerentwicklung und Bevölkerungsvorausschätzung Einwohner 700.000 Korrektur nach Zensus 2011 600.000 500.000 400.000 300.000 Einwohnerentwicklung 200.000 Hauptvariante pessimistische Variante 100.000 optimistische Variante 0 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Quellen: Einwohnerentwicklung: Statistisches Landesamt Sachsen Bevölkerungsvorausschätzung: Amt für Statistik und Wahlen auf Basis des Einwohnerregisters Drei mögliche Entwicklungsszenarien Die folgenden Szenarien sollen schlaglichtartig Entwicklungstendenzen, Chancen und Risiken in Abhängigkeit von der Stärke des Bevölkerungswachstums verdeutlichen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass • Entwicklungsprozesse und Wirkungszusammenhänge häufig nicht linear, sondern eher in Wellen verlaufen sowie • teilräumlich innerhalb der Stadt durchaus zeitgleich unterschiedliche Entwicklungsprozesse ablaufen können. 10 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Geringes Wachstum (untere Prognosevariante) Mäßiges Wachstum (mittlere Prognosevariante) Starkes Wachstum (obere Prognosevariante) Haushalts- Bis 2020 wächst die Zahl der zahlen Haushalte gegenüber 2013 um 14.000, danach gibt es nur noch geringe jährliche Zuwächse. Die Zahl der Familienhaushalte, aber auch die der Einpersonenhaushalte nehmen zu. Bei den Seniorenhaushalten erhöht sich der Anteil der Zweipersonenhaushalte, da nun Jahrgänge, die keine kriegsbedingten Lücken mehr aufweisen, in das Seniorenalter übertreten. Bis 2020 wächst die Zahl der Haushalte gegenüber 2013 um 20.000, bis 2025 bei einer Abschwächung der Zuwanderung um weitere 8.000. Die Zahl der Einpersonenhaushalte und die der Familienhaushalte nehmen zu. Bei den Seniorenhaushalten erhöht sich der Anteil der Zweipersonenhaushalte, da nun Jahrgänge, die keine kriegsbedingten Lücken mehr aufweisen, in das Seniorenalter übertreten. Bis 2020 wächst die Zahl der Haushalte gegenüber 2013 um 28.000, bis 2025 bei einer Abschwächung der Zuwanderung um weitere 14.000. Die Zahl der Einpersonenhaushalte nimmt stark zu. Auch die Zahl der Familienhaushalte wächst. Bei den Seniorenhaushalten erhöht sich der Anteil der Zweipersonenhaushalte, da nun Jahrgänge, die keine kriegsbedingten Lücken mehr aufweisen, in das Seniorenalter übertreten. Altersstrukturentwicklung Künftig wächst die Zahl der Kinder und Jugendlichen, die der 35bis 45-Jährigen, die der 55- bis 65-Jährigen und die der Hochbetagten. Die Zahl der Personen zwischen 65 und 80 Jahre nimmt aufgrund der Geburtenausfälle infolge des 2. Weltkriegs ab. Die Gruppe der 25- bis 35-Jährigen wird aufgrund der Geburtenausfälle der 1990er Jahre deutlich kleiner. Künftig wächst die Zahl der Kinder und Jugendlichen, die der 35bis 45-Jährigen, die der 55- bis 65-Jährigen und die der Hochbetagten wachsen. Die Zahl der Personen zwischen 65 und 80 Jahre nimmt aufgrund der Geburtenausfälle infolge des 2. Weltkriegs ab. Die Gruppe der 25- bis 35-Jährigen wird aufgrund der Geburtenausfälle der 1990er Jahre kleiner. Künftig wird die Zahl der Kinder und Jugendlichen, die der 35- bis 45-Jährigen, die der 55- bis 65Jährigen und die der Hochbetagten wachsen. Die Zahl der Personen zwischen 65 und 80 Jahre nimmt aufgrund der Geburtenausfälle infolge des 2. Weltkriegs ab. Die Gruppe der 25- bis 35-Jährigen bleibt fast stabil, da die Wanderungsgewinne die Geburtenausfälle der 1990er Jahre nahezu kompensieren. Wohnungs Die aktuell gestiegenen Baufertigzuwachs stellungen durch Neubau und Umnutzung nehmen wieder ab. Sie konzentrieren sich auf gute Lagen, ausgewählte Segmente und gehobene Qualitäten. Die Baufertigstellungen durch Neubau und Umnutzung nehmen weiter leicht zu. Wohnungsneubau konzentriert sich auf Lückenschließungen und Brachflächen in Bestandsquartieren. Die Baufertigstellungen insbesondere durch Neubau, aber auch durch Umnutzung nehmen deutlich zu. Auch komplett neue Wohnungsbaustandorte gewinnen an Attraktivität. Mieten Sollte die laufende Bestandserweiterung nicht ausreichen, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit steigender Mieten in allen Marktsegmenten, welche teilweise stärker ausfallen als die Lebenshaltungskosten. Die Ausdifferenzierung nach Lage und Qualität nimmt zu. Das Angebot an preisgünstigen Wohnungen geht zurück, davon sind zahlreiche innerstädtische Stadtteile besonders betroffen. Sollte die laufende Bestandserweiterung nicht ausreichen, erhöht sich in Abhängigkeit von vorhandenem marktaktiven Leerstand das Risiko steigender Mieten. Das Angebot an preisgünstigen Wohnungen geht deutlich zurück. Besonders betroffen sind einkommensschwache Haushalte ohne Transfergeld (ALG II, Wohngeld usw.). Das Angebot konzentriert sich zunehmend auf einzelne Segmente und Stadtteile. Marktfähige leerstehende Gebäude werden schrittweise komplett reaktiviert. Durch höhere Mieteinnahmen ergeben sich für die Wohnungswirtschaft größere Handlungsspielräume für eine Qualifizierung der Wohnungsbestände. Marktfähige leerstehende Gebäude werden zügig komplett reaktiviert. Mietsteigerungen ermöglichen einerseits größere Handlungsspielräume für eine Qualifizierung der Wohnungsbestände. Andererseits bleiben in Teilsegmenten notwendige Investitionen aus, weil eine Vermietbarkeit auch ohne Investitionen gegeben ist. Die durchschnittlichen Mieten, aber auch die Spitzenmieten steigen nur leicht an. Es ist jedoch eine weitere Ausdifferenzierung nach Lage und Qualität zu erwarten. Während es stadtweit preisgünstige Wohnungen in ausreichender Menge gibt, wird das Angebot in einzelnen innerstädtischen Stadtteilen sowie bei kleinen Wohnungen knapper. Bestands- Die Reaktivierung leerstehender investitio- Gebäude wird fortgeführt, bedarf nen jedoch in schwierigen Lagen der Unterstützung. Darüber hinaus ist die gezielte Qualifizierung des Wohnungsbestandes zur Sicherung der Vermietbarkeit der Bestände notwendig. Die Investitionen sind jedoch auf Grund der Leerstände und niedrigen Mieten für die Wohnungswirtschaft kaum rentabel. 11 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Geringes Wachstum (untere Prognosevariante) Mäßiges Wachstum (mittlere Prognosevariante) Starkes Wachstum (obere Prognosevariante) Leerstand Der Leerstand geht mittelfristig zurück, erreicht aber nicht die Fluktuationsreserve. Längerfristig muss wieder mit einem Anstieg der marktaktiven Leerstände gerechnet werden. Es verbleibt ein größerer Umfang nicht marktfähiger Leerstände in schwierigen Lagen und Segmenten, aus dem auch ein weiterer Abbruchbedarf resultiert. Der Leerstand sinkt in etwa auf den Umfang einer Fluktuationsreserve. In schwierigen Gebieten wird der marktaktive Leerstand auch längerfristig höher bleiben. Darüber hinaus verbleibt ein geringer Umfang nicht marktfähiger Leerstandsobjekte. Der Leerstand sinkt sehr schnell. Bei unzureichenden Marktzugängen durch Reaktivierung, Neubau und Umnutzung besteht bereits vor 2020 das Risiko, dass die Quote des marktaktiven Leerstandes unter eine Fluktuationsreserve sinkt. Stadträumliche Entwicklung Durch den Nachfragezuwachs ergeben sich Chancen sowohl für die Entwicklung bisher schwieriger Lagen als auch für eine städtebaulich gewünschte Lückenschließung in der inneren Stadt. Gleichzeitig steigt das Risiko von Verdrängungsprozessen, Nutzungskonflikten und abnehmenden Freiräumen. Der steigende Nachfragedruck umfasst fast alle innerstädtischen Stadtteile. Die Nutzungkonflikte zwischen Wohnen, Gewerbe, sozialer Infrastruktur und Freiraum gewinnen an Bedeutung. Es ergeben sich neue Entwicklungschancen für weniger nachgefragte Stadtteile. Das Risiko von Segregation, Verdrängungsprozessen und Suburbanisierung steigt. Die Umzugsmobilität hin zu besseren Qualitäten hält an. Dadurch bleibt die Aufwertung schwieriger Lagen dauerhaft kritisch. Zwar ergeben sich grundsätzlich mehr Spielräume für gemischte Wohnquartiere als in den anderen Szenarien, trotzdem besteht das Risiko weiterer Segregationsprozesse. Schlussfolgerungen Die drei Szenarien sind strukturell ähnlich, aber die Dimension des Wachstums ist unterschiedlich. Entsprechend zeigen sich im Vergleich der drei Szenarien ähnliche Herausforderungen für die Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklung in der wachsenden Stadt Leipzig, es gibt aber auch signifikante Unterschiede: • Unabhängig von den einzelnen Szenarien muss mit einer steigenden Zahl älterer Haushalte und Haushalte mit Kindern umgegangen werden. Insgesamt ist die Altersstrukturentwicklung von demographischen Wellen geprägt. • Andere Herausforderungen sind je nach Intensität des Nachfragezuwachses schwächer oder stärker ausgeprägt bzw. konzentrieren sich auf weniger oder mehr Stadtteile. Das betrifft insbesondere die Sicherung eines ausreichenden preisgünstigen Wohnungsbestandes. Betroffen sind aber auch die Spielräume für vielfältige Wohnformen, kooperative Hausprojekte, Selbstnutzerinitiativen – all das, was seit einigen Jahren Ausdruck der Vielfalt der Leipziger Stadtgesellschaft ist. Auch Nutzungskonflikte zwischen Bebauung und Freiraum, Wohnen und Gewerbe, sozialer Infrastruktur und anderen Funktionen nehmen mit der Wachstumsintensität zu. • Andererseits entwickeln sich mit einem hohen Nachfragezuwachs und steigenden Mieterlösen auch neue Potentiale. Dies betrifft nicht nur die Finanzierbarkeit von verbesserter Energieeffizienz von Wohngebäuden. Insbesondere die Rentabilität für Investitionen in schwierigen Lagen wird erhöht. Dies unterstützt die städtebaulichen Ziele zur Revitalisierung der Magistralen ebenso wie Qualitätssicherung in benachteiligten Stadtteilen. Durch mehr Neubau erhöht sich u.a. auch die Zahl barrierefreier Wohnungen, die sich im Bestand nur mit hohem Aufwand schaffen lassen. 12 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Angesichts der aktuell hohen Zuwanderung – sie liegt derzeit über dem Szenario mit starkem Wachstum – muss sich das Wohnungspolitische Konzept in seiner Fortschreibung an einem mäßigen bis starken längerfristigen Bevölkerungswachstum orientieren. Dabei muss die Strategie sowohl Vorbereitungen treffen, um ggf. auf ein Fortdauern des sehr starken Wachstums zu reagieren, als auch die Risiken einer längerfristig stagnierenden Nachfrage im Blick behalten. Um Anspannungs- und Entspannungstendenzen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt bewerten zu können, bedarf es einer Auswahl relevanter Indikatoren in der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung. In einem zu entwickelnden Indikatorenset müssen ihre Wechselwirkungen untersucht und berücksichtigt werden. Zur Messung von Anspannungstendenzen gehören z.B. die Entwicklung von Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot, Leerstand und Mieten, die soweit wie möglich auch teilräumlich betrachtet werden (vgl. Kap.3.7). 13 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 2. Leitlinien und Strategien der Leipziger Wohnungspolitik Übergeordnete Leitlinie der Leipziger Wohnungspolitik ist es, Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterzuentwickeln. Hierbei gilt es unter Wachstumsbedingungen einen Rahmen zu schaffen, damit alle Menschen, die in Leipzig leben, ihren Wünschen, Bedürfnissen sowie materiellen Möglichkeiten entsprechend adäquaten Wohnraum finden können. Auch Freiräume für Lebensformen, die Ausdruck der Vielfalt und Eigeninitiative der Leipziger Stadtgesellschaft sind, sollen dabei erhalten bleiben. Die übergeordnete Leitlinie wird mit vier Leitlinien, dazugehörigen Strategien sowie Instrumenten und Maßnahmen untersetzt. Die Leitlinien beschreiben WAS erreicht werden soll. Die darunter formulierten Strategien legen dar WIE, also mit welchen Ansätzen, an die Umsetzung der Leitlinien heran gegangen werden soll. Mit der Beschreibung von Instrumenten und Maßnahmen wird dargelegt, WOMIT konkret die Umsetzung erfolgen soll. 14 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 2.1 Leitlinie 1 Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig Für alle Menschen, die in Leipzig leben, soll Wohnraum in ausreichender Menge und Qualität zur Verfügung stehen. Es soll ein vielfältiges Angebot an Wohnraum zur Miete und im Eigentum geben, das den Bedarfen und Anforderungen verschiedener Lebensstilgruppen, Lebensformen und Lebensphasen entspricht. Dafür bedarf es einer kontinuierlichen langfristig ausgerichteten und sozial verträglichen Bestandsentwicklung sowie einer Erweiterung des Wohnungsangebots entsprechend der Nachfrageentwicklung. Dabei soll Wohnraum in allen Stadtgebieten sowohl für Mieter und Selbstnutzer langfristig bezahlbar als auch für Vermieter wirtschaftlich tragfähig sein. Mehr Wohnungen für Leipzig Derzeit gibt es in Leipzig keinen Wohnraummangel. Angesichts der stark wachsenden Nachfrage nach Wohnraum muss mittelfristig auch das Wohnungsangebot ausreichend wachsen – trotz des aktuell vorhandenen Leerstands. Würden wie bisher ca. 1.500 leerstehende Wohnungen durch Sanierung neu an den Markt kommen, bedarf es bei gleichbleibendem Nachfragezuwachs 1.500 bis 2.000 neuer Wohnungen pro Jahr durch Neubau und Umnutzung von Nichtwohngebäuden. Es ist davon auszugehen, dass ca. 2020 das Aktivierungspotential von leerstehenden Wohnungen ausgeschöpft sein wird. Bei anhaltendem Wachstum wird dann eine Erhöhung der Neubautätigkeit notwendig sein. Um sicher zu stellen, dass auch zukünftig eine ausreichende Menge an Wohnraum zur Verfügung steht, werden im Rahmen des Monitorings mögliche Anspannungstendenzen auf dem Wohnungsmarkt beobachtet und ggf. Strategien und der Einsatz von Instrumenten / Maßnahmen angepasst. Ansätze zur Umsetzung Priorisierung von Geschosswohnungsbau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs. • Kurzfristig wirkend: Unterstützung kleinteiliger baulicher Entwicklungen mittels Baugenehmigungsverfahren nach §34 BauGB und Beratung (zum Baugenehmigungsverfahren und inhaltlich zu Baulückenschließung, Reaktivierungen, Umnutzungsprojekte in städtebaulich, wirtschaftlich und sozial vertretbarem Maße). • Längerfristig wirkend: Strategische Flächenvorsorge/ -management (unter Abstimmung mit Bedarfen v.a. für soziale Infrastruktur) sowie Vorbereitung von größeren Bauflächen mittels Bauleitplanung. • Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes ist die Baulandbereitstellung über die längerfristig wirkenden Strategien zu intensivieren. Bei einem Nachfragerückgang ist die Menge erforderlicher Bestandserweiterungen zu überprüfen und Maßnahmen zu entwickeln, wie Neubauaktivitäten vor allem auf die Schaffung von neuen Qualitäten (z.B. altenfreundlich, behindertengerecht) gelenkt werden können, um Konkurrenzen zum Wohnungsbestand – der einen Anstieg des Leerstands verursachen könnte – soweit wie möglich zu vermeiden. 15 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Qualitativ vielfältiges Wohnungsangebot schaffen Die Wohnungsnachfrage wird zunehmend vielfältiger. Entsprechend ist eine nachfragegerechte Erweiterung des Wohnungsangebotes mit unterschiedlichen Qualitäten, Preislagen und an stadtstrukturell geeigneten Standorten erforderlich. Vor dem Hintergrund einer effizienten Flächennutzung werden Geschosswohnungsbau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten priorisiert sowie die Planung von wohnflächensparenden Grundrissen unterstützt. Für den gleichzeitigen Erhalt einer Vielfalt an Wohnformen wird daneben auch eine ausreichende Bereithaltung von Flächen für Eigenheime und eigenheimähnliche Wohnformen (z.B. für verdichtete Stadthaustypologien) angestrebt. Trotz aller Notwendigkeit, auf Kostendämpfung beim Wohnungsbau zu achten, sollten Aspekte der Baukultur wie städtebauliche, architektonische und Freiraumqualität berücksichtigt werden. Im Hinblick auf die Wohnungsgrößenstruktur des Leipziger Wohnungsbestands und die Nachfrageentwicklung bedarf es derzeit v.a. der Erweiterung um kleine Wohnungen (mit 2 Räumen) sowie große Wohnungen (4 Räume und mehr). Eine Förderung von Rückbau zur Wohnungsmarktkonsolidierung ist nicht mehr erforderlich. Eine punktuelle Rückbauförderung soll in Verbindung mit der Qualifizierung des Wohnungsbestands im Einzelfall weiterhin möglich sein. Ansätze zur Umsetzung • Beratungsgespräche und Kontakte im Rahmen der Bauleitplanung und dem Baugenehmigungsverfahren nutzen, um Bauherren für diese Anforderungen zu sensibilisieren. • Erprobung der Veräußerung städtischer Liegenschaften nach Konzept und Prüfung, ob mittels städtebaulicher Verträge eine gleichmäßige Beteiligung der Bauherren an den Infrastrukturkosten sowie bei Vorliegen einer geeigneten Wohnungsbauförderung in Sachsen ein bestimmter Anteil geförderten Wohnungsbaus gesichert werden kann. Bezahlbare Wohnungen erhalten und schaffen Das geringe Mietniveau der Vergangenheit – und für einzelne Bestände auch heute noch – ermöglicht(e) zum Teil kein auf Langfristigkeit ausgerichtetes Bewirtschaften. Entsprechend erfolgen derzeit Mietsteigerungen, die jedoch bisher im langjährigen Mittel unterhalb der allgemeinen Teuerungsrate liegen. Dies ergibt für einen großen Teil der Leipziger Haushalte eine verträgliche Gesamtmietbelastung (= Miethöhe im Verhältnis zum Einkommen). Die heutige Relation soll zukünftig nicht deutlich überschritten werden. Die Entwicklung der Gesamt- und Kaltmietbelastung wird im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung regelmäßig überprüft. Der Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in allen Stadtgebieten soll vor allem im Bestand bei Instandhaltung, Sanierung und Umbau unterstützt werden. Ein besonderer Fokus liegt auf der Unterstützung von bezahlbarem Wohnen für Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen. Ansätze zur Umsetzung • Ausreichende kommunale Wohnungsbestände und eine behutsame Bestandsentwicklungs- und Sanierungspolitik (gemäß der Eigentümerziele für die LWB). • Unterstützung genossenschaftlichen Wohnens, kooperativer Wohnformen und gemeinwohlorientierten Eigentumsformen sowie in diesem Rahmen die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum z.B. durch Beratung und Kooperationen. • Sensibilisierung der Eigentümer für sozialverträgliche Bestandssanierungen (in bewohnten Wohnungen, auf unterschiedlichen Niveaus) sowie Bestandsreaktivierungen in unterschiedlichen Preislagen. Dazu werden Kooperationen mit allen Wohnungseigentümern angestrebt, die einen Beitrag für den Erhalt und die Schaffung 16 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) • • • • • von bezahlbarem Wohnen leisten wollen. Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung zur Förderung sozialverträglicher Sanierungs- und Baumaßnahmen an Wohngebäuden. Bei relevanten kommunalen Entscheidungen sind Auswirkungen auf Mietnebenkosten zu berücksichtigen. Unterstützung von Energieeffizienz steigernden baulichen, technischen Maßnahmen und Förderung von verantwortungsvollem Nutzerverhalten z.B. durch Beratung, um den Anstieg der Mietnebenkosten zu dämpfen. Bewerbung und ggf. Aufwertung von weniger nachgefragten Gebieten, um den Nachfragedruck in anderen Stadtgebieten zu senken und die nachhaltige Bewirtschaftung der Bestände in weniger gefragten Gebieten zu unterstützen. Stadt und Wohnungsmarktakteure setzen sich bei Bund und Land dafür ein, dass kostentreibende bauliche Standards überprüft und ggf. gesenkt werden (z.B. Stellplatzpflicht, differenzierte energetische Standards bei Neubau und Sanierung), die Wohnungsbauförderung im Freistaat Sachsen so weiterentwickelt wird, dass eine sozialverträgliche Schaffung neuer Qualitäten, wie Altenfreundlichkeit und Energieeffizienz im Bestand, ermöglicht und die soziale Mischung in neuen Wohnquartieren unterstützt wird. ◦ ◦ Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes werden die Beantragung der Absenkung der Kappungsgrenze bzw. der Mietpreisbremse sowie der Einsatz von weiteren Instrumenten wie Milieuschutzsatzung, Zweckentfremdungsverbot und vereinfachtes Verfahren für Sanierungssatzungen geprüft. Kooperative Wohnformen unterstützen Die in den vergangenen beiden Jahrzehnten entstandenen Freiräume für vielfältige Wohnund Lebensformen geraten bei anhaltenden Wachstumsbedingungen unter Druck. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach kooperativen Wohnformen, die Ausdruck einer Pluralisierung von Lebensstilen sind. Kooperative Wohnformen, die in Form von gemeinschaftlichem, genossenschaftlichem oder individuellem Eigentum organisiert sein können, sind insbesondere für Nachfragegruppen mit großer Eigeninitiative von Interesse und können zu einer größeren Vielfalt im Wohnungsangebot sowie zur Stärkung des sozialen Zusammenhalts auf Quartiersebene beitragen. Daher sollen kooperative Wohnformen, angesichts steigender Nachfrage bzw. weiter zunehmender Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt, unterstützt werden. Hierbei geht es auch darum, diese Wohnformen für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen weiterhin zugänglich zu machen. Ansätze zur Umsetzung • Beratung und Begleitung von Nachfragegruppen sowie Erreichen breiterer Nachfragegruppen durch eine geeignete Kommunikationsstrategie, • Vernetzung und Kooperation der verschiedenen Akteure in diesem Segment, • Kooperation mit Wohnungseigentümern, • Erleichterung des Zugangs zu geeigneten Flächen und Gebäuden sowie zu Finanzierungsmöglichkeiten. 17 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 2.2 Leitlinie 2 Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte Einkommensschwachen Haushalten – wie Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherungsleistungen und Wohngeld sowie andere Haushalte mit Niedrigeinkommen, die keine Transferleistungen beziehen – soll ausreichender angemessener Wohnraum in allen Stadtgebieten zur Verfügung stehen. Preisgünstige Wohnungen vor allem im Bestand erhalten und schaffen Für die ca. 69.000 (22 %) einkommensschwachen Haushalte in Leipzig (Stand Ende 2014) soll in ausreichendem Maße Wohnraum im preisgünstigen Segment zur Verfügung stehen. Das preisgünstige Segment wird für Leipzig definiert über die jeweiligen Angemessenheitsgrenzen der Bedarfe für Unterkunft und Heizung für Grundsicherungsempfängerinnen und -empfänger zuzüglich 10 %. Abhängig von der Haushaltsgröße liegt dieser Wert aktuell zwischen 4,96 €/m² und 5,19 €/m² (Nettokaltmiete). Die Stadt nimmt die Aufgabe der sozialen Wohnraumversorgung von Haushalten, deren Einkommen nicht ausreicht oder die sich am Markt nicht selbst versorgen können, wahr. Für diesen Personenkreis soll der Zugang zum Wohnungsmarkt erleichtert werden. Dazu gehören auch Wohnungslose und von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen, deren Möglichkeiten zur eigenständigen Wohnraumversorgung sich mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Leipzig weiter reduzieren. Die damit einhergehenden Probleme werden häufig durch finanzielle, gesundheitliche und soziale Schwierigkeiten verstärkt. Da diese Personen über die bestehenden Angebote der Wohnungsnotfallhilfe nicht immer erreicht werden können, sollen besondere Wohnformen entwickelt und erprobt werden. Darüber hinaus gilt es, ausreichenden und angemessenen Wohnraum für Asylsuchende und Flüchtlinge möglichst in dezentraler Unterbringung (Einzelwohnungen) bereit zu stellen (gemäß RBV/1293 und RBV/1826). Vor dem Hintergrund der deutlichen Zunahme von Asylsuchenden und Flüchtlingen steigen die hiermit verbundenen Herausforderungen. Da diese Personen überwiegend nach der Ankunft in Leipzig von Transferleistungen abhängig sind, gehören sie zu den einkommensschwachen Haushalten. Vermieter und Anbieter von Wohnungen sollen für die Bedürfnisse der Wohnraumversorgung dieser speziellen Zielgruppe sensibilisiert und aufgeklärt werden, um die Stadt bei der Bereitstellung von Wohnungen zu unterstützen. Zur Flankierung der Vermietung von Wohnungen an Asylsuchende und Flüchtlinge sollen Formen der begleitenden Sozialarbeit zur Unterstützung der Personen im Stadtteil geschaffen werden. Das allgemeine Ziel, dass die Mietbelastungsquote das heutige Niveau nicht deutlich übersteigen sollte, gilt auch für einkommensschwache Haushalte, die keine staatliche Unterstützung erhalten. Da ihre Gesamtmietbelastung höher ist als im gesamtstädtischen Durchschnitt, werden entsprechende Daten über einzelne Haushalts- bzw. Einkommenstypen in die Wohnungsmarktbeobachtung aufgenommen, um unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnungsgröße ggf. gezielt Maßnahmen zur Unterstützung entwickeln zu können, Da preisgünstiger Wohnraum im Neubau unter den sich verschärfenden gesetzlichen Rahmenbedingungen (z.B. EnEV), den stark gestiegenen Baukosten und dem aktuellen Leipziger Mietniveau nur mit hohem Fördermitteleinsatz geschaffen werden kann, soll preisgünstiger Wohnraum vor allem im Bestand erhalten und geschaffen werden. Für den Erhalt einer stabilen sozialen Mischung in der Stadt soll preisgünstiger Wohnraum in allen Stadtgebieten vorhanden sein. 18 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Ansätze zur Umsetzung • Preisgünstige Wohnungen sollen durch die LWB, mit einem Anteil, der dem 2-fachen des eigenen Marktanteils entspricht, stadtweit bereit gehalten werden (gemäß der Eigentümerziele für die LWB). • Zur Unterstützung der Haushalte, die sich nicht allein am Wohnungsmarkt versorgen können, werden Wohnungen vermittelt. Dazu sollen Kooperationsvereinbarungen und Belegungsbindungen/ -optionen stadtweit ausgebaut werden. • Die städtische Sozialarbeit zur Verhinderung und Beseitigung von Wohnungslosigkeit wird fortgeführt und nutzt verstärkt bestehende Kontakte zu Wohnungseigentümern. • Für wohnungslose Haushalte mit gesundheitlichen Schwierigkeiten sollen unter Nutzung der Erfahrungen anderer Städte besondere Wohnformen entwickelt und erprobt werden. • Mit Blick auf die gemeinsame gesellschaftliche Verantwortung sollen in Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren Lösungen zum Erhalt und der Schaffung preisgünstigen Wohnraums in allen Stadtgebieten entwickelt werden, die über Kooperationsvereinbarungen hinausreichen. • Bei der Ausgestaltung der Richtwerte für die Angemessenheit der Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden die Einflüsse auf den Markt beachtet (z.B. haushaltsgrößendifferenzierte Richtwerte, Bruttokalt-/ bzw. Bruttowarmmieteneckwert, mietpreissteigernde Wirkung). • Sensibilisierung der Eigentümer für sozialverträgliche Bestandssanierungen/ -reaktivierungen und Förderung verantwortungsvollen Nutzerverhaltens der Mieter (Energieeinsparungspotenziale) z.B. durch Energieberatung. • Bei der nachfragegerechten Bestandsentwicklung soll in Reaktion auf die demographische Entwicklung sich überlagernden Anforderungen wie z.B. preisgünstig und altenfreundlich / familienfreundlich Rechnung getragen werden. • Erschließung von Möglichkeiten der stadtteilorientierten Migrantenhilfe zur Unterstützung des Miteinanders in den Stadtteilen, u.a. auch im Umfeld des dezentralen Wohnens für Asylsuchende und Flüchtlinge. • Stadt und Wohnungsmarktakteure setzen sich bei Bund und Land dafür ein, dass eine Wohnungsbauförderung eingerichtet wird, die eine Schaffung neuer Qualitäten wie Altenfreundlichkeit und Energieeffizienz auch im preisgünstigen Bestand ermöglicht, den Erhalt und die Schaffung der sozialen Mischung in neuen und Bestandsquartieren unterstützt. Hierfür sollte die soziale Wohnungsbauförderung erneut mit Belegungsbindungen verbunden werden. Dabei geht es nicht um umfangreichen sozialen Wohnungsneubau, da der Subventionsbedarf zu hoch wäre, sondern um punktuelle Förderung einzelner Qualitäten und/oder Koppelung von geförderten Neubauvorhaben mit Belegungsbindungen im Bestand (mittelbare Bindungen), die Schaffung von dezentralem Wohnraum für Asylbewerber und -berechtigte unterstützt. ◦ ◦ ◦ Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes wird der in den Eigentümerzielen der LWB festgelegte Anteil an preisgünstigen Wohnungen unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit gemeinsam von Gesellschaft und Gesellschafterin überprüft. 19 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 2.3 Leitlinie 3 Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen Aufgrund der demographischen Entwicklung einerseits und der sozialen Verantwortung der Stadtgesellschaft andererseits bedürfen einzelne Nachfragegruppen, die spezifische Anforderungen an ihre Wohnungen haben, besonderer Unterstützung. Hierzu zählen Familien, Seniorinnen und Senioren und Menschen mit Behinderungen. Im Sinne einer alternsgerechten Gestaltung von Wohnungen und Wohnumfeld sind generationenübergreifende Ansätze erforderlich. Angebote für diese Nachfragegruppen sollen in allen Stadtgebieten vorhanden sein. Familien unterstützen In der Familienphase entsteht in der Regel der Bedarf einer größeren Wohnung. Mit steigenden Geburtenzahlen wächst die Nachfrage nach diesen größeren Wohnungen insgesamt, v.a. in nachgefragten, innerstädtischen Stadtteilen. Hierbei treten Familienhaushalte jedoch in Konkurrenz zu Haushalten mit höherer Mietzahlungsfähigkeit (einkommensstarke Paarhaushalte, Wohngemeinschaften). Im Sinne einer kinder- und familienfreundlichen Stadt sollen daher Familien mit Kindern unterstützt werden. Ansätze zur Umsetzung • Attraktivierung aktuell noch nicht nachgefragter Gebiete durch familienorientierte Entwicklung des Wohnungsangebotes und Wohnumfeldes mit begleitender Infrastrukturentwicklung, • Schaffung von vielfältigen familienfreundlichen Bau- und Wohnformen im Rahmen der Bauleitplanung von Neubaugebieten, • Unterstützung der Eigentumsbildung von Familien durch ausreichend Angebote an Bauflächen, ggf. flankiert durch Vergabe städtischer Flächen nach Konzept, und über Bauleitplanung sowie durch Beratung zu kooperativen Wohnformen, • Unterstützung konkreter Wohnprojekte z.B. Mehrgenerationenprojekte z.B. mittels Beratung, • Stadt und Wohnungsmarktakteure setzen sich bei Bund und Land dafür ein, dass bei der künftigen Wohnungsbauförderung Familienwohnen besondere Berücksichtigung findet. Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei einem stärkeren Einwohnerzuwachs (insbesondere in den Altersgruppen bis 35 Jahre) und einem sich anspannenden Wohnungsmarkt, ist zu erwarten, dass die Zahl der Familienhaushalte und der Unterstützungsbedarf weiter wächst. Seniorinnen und Senioren unterstützen Seniorinnen und Senioren sollen so lange wie möglich ihren Haushalt selbstständig führen und in ihrem gewohnten Umfeld wohnen können. Dazu muss ein ausreichendes altenfreundliches und bezahlbares Wohnungsangebot zur Verfügung stehen. Eine barrierefreie Anpassung der Wohnungen nach DIN 18040 wird für einen Teil angestrebt, ist jedoch für den Großteil des Bestandes nicht umsetzbar und auch nicht zwingend erforderlich. Grundlage für das Handeln ist das gemeinsam mit Seniorenbeirat und Wohnungsmarktakteuren entwickelte „Positionspapier Altenfreundliches Wohnen“. Der Dialog über altenfreundliches Wohnen in Leipzig soll fortgesetzt werden. Hierbei sollen die 20 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) im Positionspapier enthaltenden Qualitätsmerkmale um weitere Aspekte eines altenfreundlichen Quartiers ergänzt werden. In der Zusammenarbeit mit allen Akteuren sollen weitere Wege zur Erweiterung des altenfreundlichen Wohnungsbestands festgelegt werden. Ansätze zur Umsetzung Individuelle Anpassung des Wohnungsbestandes (Schwerpunkt), • Neubau sollte grundsätzlich einen altenfreundlichen Standard aufweisen, • Fortführung der Beratung und Information von Seniorinnen und Senioren und Multiplikatoren, • Berücksichtigung der Anforderungen von Seniorinnen und Senioren bei Quartiers- und Infrastrukturentwicklung, • Unterstützung konkreter, z.B. generationsübergreifender Wohnprojekte u.a. durch Beratung, • Unterstützende Wohnungsbauförderung nutzen und sich bei Bund und Land für eine soziale Abfederung bei der Schaffung altenfreundlicher Wohnungen einsetzen. • Menschen mit Behinderungen unterstützen Menschen mit Behinderungen sollen in Leipzig angemessenen und bezahlbaren Wohnraum finden. Entsprechend der konkreten Nachfrage sollen ausreichende Wohnungsangebote geschaffen werden. Das Spektrum des geeigneten Wohnraums umfasst die eigene Wohnung, Wohngruppen und Wohnheimplätze. Für die gesellschaftliche Integration/Inklusion und nach dem Prinzip „ambulant vor stationär“ soll das Wohnen in der eigenen Wohnung ermöglicht werden. Ansätze zur Umsetzung Individuelle Anpassung des Wohnungsbestands, • Neubau sollte einen höheren Anteil barrierefreier Wohnungen nach DIN 18040 bieten als gesetzlich gefordert, • Beratung von Vermietern und Bauherren, • Ausbau der Beratung für Menschen mit Behinderungen, • Berücksichtigung der Anforderungen von Menschen mit Behinderungen bei Quartiersund Infrastrukturentwicklung, • Pilot-/Modellprojekte Behinderten-Wohngemeinschaften im Wohnungsbestand für mehr Integration vor allem junger geistig und körperlich behinderter Menschen. • 21 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 2.4 Leitlinie 4 Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung Die Leipziger Wohnungspolitik versteht sich als Teil einer integrierten nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik. Dabei ergeben sich einerseits Anforderungen an das Wohnungspolitische Konzept und andererseits Rückkoppelungen, die in die Fachplanungen und das Integrierte Stadtentwicklungskonzept einfließen. Schwerpunkte liegen auf sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen, einem nachhaltigen Wachstum und Energieeffizienzsteigerung im Wohnungsbestand. Sozial und nutzungsstrukturell gemischte Stadtteile erhalten und entwickeln Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept (2009) sind die Ziele „Lebensqualität in Leipzig erhalten und verbessern“ sowie „Sicherung der sozialen Stabilität in der Stadt“ formuliert. Wie diese Ziele im Rahmen des Wohnungspolitischen Konzepts durch die Sicherung eines ausgewogenen Wohnungsmarkts und der Reaktion auf demografische Entwicklungen untersetzt werden sollen, ist unter den Leitlinien 1 und 3 beschrieben. Als weiterer Ansatz zur Untersetzung der gesamtstädtischen Ziele ist eine nachhaltige Quartiersentwicklung benannt. Diese soll im gesamten Stadtgebiet, sozial, demografisch ethnisch und nutzungsstrukturell gemischte Stadtteile erhalten und entwickeln und dadurch zum Abbau von Benachteiligungen und zur Dämpfung von Segregationstenzenden beitragen. Im Zusammenspiel von Wohnungspolitik und integrierter Stadtteilentwicklung sollen einerseits Gebiete mit Entwicklungsbedarf gezielt bei der Aufwertung unterstützt werden und andererseits eine Angebotsvielfalt in besonders nachgefragten Stadtteilen erhalten bleiben. Strategische Ansätze zur Sicherung einer räumlich ausgewogenen Entwicklung können nur durch aktive Zusammenarbeit zwischen Stadt und Wohnungsmarktakteuren umgesetzt werden. Ansätze zur Umsetzung Entwicklung von Quartiersstrategien für Gebiete, in denen ein Generationenwechsel ansteht. • Unterstützung vielfältiger Wohnformen zur Förderung einer möglichst ausgewogenen sozialen Mischung, darunter kooperative Wohnprojekte, da sich diese durch die häufig vorhandene Verknüpfung von Wohnen, Arbeiten und soziokulturellem Engagement, positiv auf eine Aktivierung und Stabilisierung von Nachbarschaften und somit eine nachhaltige Quartiersentwicklung auswirken, Wohnformen, die ein familien- und altenfreundlichen Wohnen ermöglichen. • Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung zur Stärkung und Weiterentwicklung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Quartieren u.a. durch Förderung der sozialen Integration, Stärkung der gewerblichen Wirtschaft, beschäftigungsfördernde Maßnahmen und Stärkung von lokalen Kooperationsstrukturen. • Bewerbung und ggf. Aufwertung von weniger nachgefragten Gebieten, um den Nachfragedruck in anderen Stadtgebieten zu senken und die nachhaltige Bewirtschaftung der Bestände in weniger gefragten Gebieten zu unterstützen. • Ausgleich verschiedener Raumansprüche (Wohnen, Freiraum, Gewerbe, Infrastruktur, Kultur, Sport) im Rahmen der Bauleitplanung und Unterstützung der Entwicklung nutzungsgemischter innerstädtischer Neubaustandorte. Zum Erhalt einer Nutzungsmischung und vorhandener Bewegungs- und Freiraumqualitäten ist zu • ◦ ◦ 22 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) • • • prüfen, wo ein Schutz von Gewerbe- und Grünflächen vor der Umwandlung in Wohnen erforderlich ist. Hierbei sind auch mögliche Beeinträchtigungen durch vorhandene Nutzungen zu berücksichtigen, wie z.B. die auf Sportanlagen entstehenden Lärmbelastungen. Untersuchung, anhand welcher Merkmale, sich feststellen lässt, dass gewünschte Aufwertungsprozesse in sozial unverträgliche Verdrängungsprozesse umschlagen und ggf. entsprechende Anpassung des Monitoringsystems. Erschließung von Möglichkeiten der stadtteilorientierten Migrantenhilfe zur Unterstützung des Miteinanders in den Stadtteilen. Stadt und Wohnungsmarktakteure setzen sich bei Bund und Land dafür ein, dass eine Wohnungsbauförderung eingerichtet wird, die eine sozialverträgliche Schaffung neuer Qualitäten wie Altenfreundlichkeit und Energieeffizienz im Bestand ermöglicht und die soziale Mischung in neuen Wohnquartieren unterstützt. Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes bzw. Anzeichen von sozial unverträglichen Verdrängungsprozessen werden der Einsatz weiterer Instrumente wie Milieuschutzsatzung (soziale Erhaltungssatzung), Zweckentfremdungsverbot und vereinfachtes Verfahren für Sanierungssatzungen geprüft. Bei einem Nachfragerückgang müssen sich Aufwertungsmaßnahmen vorrangig auf Quartiere mit Entwicklungsbedarf konzentrieren, um Entmischungstendenzen entgegen zu wirken. Nachhaltig wachsen Der planerische Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“, der bereits dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept zu Grunde liegt, soll auch mit der Wohnungspolitik verfolgt werden, um ein nachhaltiges Wachstum zu unterstützen. Diesem Grundsatz zu Folge werden vorrangig Flächenpotentiale im Siedlungsbestand durch Baulückenschließung, Nachverdichtung, Arrondierung und Recycling von Stadtumbauflächen genutzt. Eine nachhaltige Innenentwicklung heißt jedoch auch, vorhandene Qualitäten wie z.B. durch Freiflächen oder andere Nutzungen in den vorhandenen Quartieren zu erhalten bzw. neu zu schaffen und eine Nachverdichtung nicht um jeden Preis durchzuführen. Dabei sollen ökologische Aspekte wie z.B. die Reduzierung von Luft- und Lärmbelastung, notwendige Anpassungen aufgrund des Klimawandels, der Erhalt von biologischer Vielfalt sowie Ansätze autoarmer Standort-/Quartiersentwicklung berücksichtigt werden. Neue Wohnstandorte im gesamten Stadtgebiet sollen an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs in angemessener Dichte entstehen. Im Interesse eines flächensparenden Bauens wird die Kombination verschiedener Nutzungen angestrebt. Im Sinne eines nachhaltigen Wachstums sollte der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch pro Person nicht weiter steigen. Ansätze zur Umsetzung Prüfung der Flächeneignung von Neubaustandorten entsprechend der Bewertungskriterien des Wohnbauflächenkonzepts (Teilplan Wohnungsbau). Um auf laufende Entwicklungen angemessen reagieren zu können, wird dieser mittelfristig fortgeschrieben. • Erweiterte Aufgabenstellung für die Bauleitplanung, die den aktuellen Entwicklungen im Sinne der o.g. Grundsätze Rechnung trägt. • Differenzierte Bebauungsdichten sollen die Balance zwischen effektiver Infrastrukturnutzung und stadtökologischen Belangen gewährleisten. Dazu sind Dichteziele für die einzelnen Stadtbereiche zu entwickeln. • 23 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) • Prüfung, wo eine Kombination verschiedener Nutzungen in einem Objekt (Wohnen / soziale bzw. Versorgungsinfrastruktur) durch städtebauliche Lösungen sinnvoll möglich und umsetzbar sind. Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei anhaltender Nachfrage sind, in Abwägung mit den in Leipzig vorhandenen Flächenpotenzialen, deren nachhaltiger Entwicklung und anderen städtischen Zielen, neue Formen der regionalen Kooperationen zu prüfen. Dies soll im Rahmen der geplanten Fortschreibung des Regionalplans Westsachsen thematisiert werden. Bei einem Nachfragerückgang bedarf es einer restriktiveren Flächenbereitstellung, um eine Neuinanspruchnahme von Flächen möglichst zu vermeiden. Energieeffizienz steigern Mit Blick auf die klimatischen Herausforderungen und die dazu für die Stadt formulierten Ziele im Energie- und Klimaschutzprogramm (2014 - 2020) soll zur Senkung des Energieverbrauchs die Energieeffizienz im Wohnungsbestand und Neubau durch gebäudeund quartiersbezogene Maßnahmen unter Berücksichtigung der Sozialverträglichkeit erhöht werden. Langfristig tragen energieeffizienzsteigernde Maßnahmen bzw. eine Reduzierung des Energieverbrauchs auch zur Senkung der Energiekosten für Mieter und Selbstnutzer bei. Ansätze zur Umsetzung • Erarbeitung und Umsetzung energetischer Quartierskonzepte, die z.B. eine verstärkte Nutzung und den Ausbau von primärenergetisch günstigen Versorgungs- und Infrastrukturlösungen auch unter Integration erneuerbarer Energien auf Block- bzw. Quartiersebene vorsehen, • Übertragung von Pilotprojekten und best-practice-Beispielen, z.B. sozial angepasste Sanierungskonzepte zur Vermeidung von Verdrängungsprozessen durch energetische Sanierung, • Erstellung von verbindlichen Energiekonzepten und Solaroptimierung im Rahmen der Bauleitplanung bei Neubauvorhaben, • Erweiterung der Kompetenzen auf Eigentümer-/ Vermieterseite zur Umsetzung von technischen, baulichen Möglichkeiten zur Steigerung der Energieeffizienz durch aufsuchende und aktivierende Beratung möglichst bereits vor Planungsbeginn, • Erweiterung der Kompetenzen auf Mieter- und Selbstnutzerseite zur Reduzierung des Energieverbrauchs u.a. durch geändertes Nutzerverhalten, • Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung für gebäude- und gebietsbezogene Maßnahmen der Effizienzsteigerung, • Einfordern verbesserter praxistauglicher Fördermöglichkeiten zur sozialverträglichen Umsetzung von (z.B. niedrigschwelligen) Energieeffizienzmaßnahmen bei Bund und Land. 24 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 2.5 Zielkonflikte Bei der Vielzahl an unterschiedlichen Zielstellungen, Aufgaben und Interessen ist es unumgänglich, dass es zu Zielkonflikten kommt. Diese gilt es aufzuzeigen und transparent zu machen. Sie bedürfen im jeweiligen Einzelfall einer Abwägung und Prioritätensetzung bei politischen Entscheidungen durch den Stadtrat. Die im Folgenden aufgeführten Zielkonflikte zeigen wesentliche Aspekte auf, stellen jedoch keine abschließende Aufzählung dar: • Das Ziel, die Energieeffizienz der Wohngebäude zu steigern, steht häufig im Konflikt mit der Erhaltung bezahlbaren Wohnraums. Hierfür sind kostenintensive Investitionen erforderlich, die durch die Modernisierungsumlage die Kaltmieten deutlich erhöhen. Eine warmmietenneutrale energetische Sanierung gelingt bisher nur in Einzelfällen. Der Erfolg ist dabei auch vom spezifischen Nutzerverhalten der Wohnung abhängig. • Anforderungen der denkmalgerechten Sanierung von Altbaubeständen können sowohl im Konflikt mit Zielen der Energieeffizienz, aber auch der Erhaltung bezahlbaren Wohnraums stehen. Eine Lösung des Konfliktes kann jeweils nur im konkreten Einzelfall erfolgen. • Die angestrebte wirtschaftliche Tragfähigkeit der Mieten kann im Gegensatz zur Leitlinie „Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte“ stehen bzw. zu erheblichen finanziellen Mehrbelastungen der Kommune bei der Versorgung von Grundleistungsempfängerinnen und -empfängern führen. • Bei der Entwicklung von Wohnungsbaustandorten sind Wechselwirkungen mit der wirtschaftlichen Betreibung und Auslastung verkehrlichen und technischen Infrastruktur zu bewerten. Zugleich sind Wohnflächenbedarfe mit den Flächenbedarfen für Kindertagesstätten und Schulen, Kultur- und Sporteinrichtungen sowie für Grünflächen abzuwägen, welche ihrerseits auch zur Attraktivität eines Wohnstandortes beitragen. Auch die Erhaltung und Entwicklung geeigneter Gewerbestandorte ist zu berücksichtigen. • Das Ziel der Erhaltung bezahlbaren Wohnraums ist bei allen Entscheidungen in die Abwägung einzubeziehen, die Einfluss auf die Wohnkosten in Leipzig haben. Dies betrifft zum Beispiel Änderungen des Grundsteuerhebesatz, Entgelte der städtischen Gesellschaften für Fernwärme, Wasserversorgung oder Abwasserentsorgung oder zu leistende Beiträge aus diesen Gesellschaften zur Querfinanzierung anderer Tochtergesellschaften (z.B. zu Gunsten des öffentlichen Nahverkehrs). 25 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 3. Instrumente und Maßnahmen Zur Entwicklung des Wohnens als soziales und ökonomisches Gut braucht es eine gute Mischung verschiedenster Instrumente und Maßnahmen. Diese können nur im Zusammenspiel die Umsetzung der Leitlinien erwirken. Die nachstehende Abbildung gibt eine Übersicht über die für Leipzig ausgewählten Instrumente und ihrer Zuordnung zu den Leitlinien. Es wird deutlich, dass ein Instrument auch verschiedenen Leitlinien dienen kann. 26 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Die Umsetzung der Instrumente und Maßnahmen erfolgt im Zusammenspiel und in der Gesamtverantwortung aller relevanten Ämter, Dezernate und Akteure. Jene Instrumente und Maßnahmen, die die Fachämter im Rahmen ihrer Handlungsmöglichkeiten und bestehenden Budgets umsteuern können, werden nach Beschluss des Wohnungspolitischen Konzepts umgesetzt. Instrumente und Maßnahmen, die eine grundsätzliche Umsteuerung des kommunalen Handelns oder Mehraufwand verursachen, werden dem Stadtrat zum Beschluss vorgelegt. Die dazu geplanten Vorlagen sind i.d.R. im Folgenden aufgeführt. Für alle „Maßnahmen bei stärkerem Wachstum“ wird bei entsprechender Entwicklung grundsätzlich zunächst ein Prüfauftrag ausgelöst. Es besteht kein Automatismus für den Einsatz dieser Maßnahmen. 3.1 Stadtplanung Erweiterte Aufgabenstellung für die Bauleitplanung Bei anhaltend starkem Wachstum muss die Zahl der jährlich neu geschaffenen Wohnungen mittelfristig deutlich erhöht werden. Dazu werden mehr und komplexere Bauleitplanverfahren erforderlich sein, um über die Baulückenpotenziale hinaus größere Neubaustandorte planerisch vorzubereiten. Es erfolgt eine Beobachtung der Baulandentwicklung und -inanspruchnahme, um ggf. Prioritäten zu verändern bzw. Ressourcen anders einzusetzen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung gelten hierbei folgende Grundsätze: • Neubaustandorte müssen mindestens eine günstige Flächeneignung entsprechend den Bewertungskriterien des Teilplans Wohnungsbau besitzen (RB V-771/11). • Die Wiedernutzung ehemals bebauter Flächen hat Priorität vor der Neuinanspruchnahme. Im Interesse eines flächensparenden Bauens soll die Kombination verschiedener Nutzungen angestrebt werden, wo sie sinnvoll möglich und umsetzbar ist. • Im Interesse einer verkehrsvermeidenden Stadtentwicklung und einer wirtschaftlichen Betreibung des öffentlichen Verkehrsnetzes sind für den Geschosswohnungsbau Flächen zu entwickeln, die sich im fußläufigen Einzugsbereich der Haltestellen des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs befinden (Straßenbahn: 300 Meter, SBahn: 500 Meter). • Die mögliche städtebauliche Dichte steigt in Abhängigkeit zur Erschließungsqualität (Liniendichte/Taktfrequenz). • Zur Gewährleistung einer großen Vielfalt an Wohnformen in der Stadt sind alle Neubaustandorte auf einen potenziellen Anteil an Eigenheimen und eigenheimähnlichen Wohnformen zu prüfen. • Zur Unterstützung besonderer Nachfragegruppen am Leipziger Wohnungsmarkt soll für die neuen Wohngebiete eine Vielfältigkeit hinsichtlich Wohn- und Eigentumsformen sowie Preissegmenten angestrebt werden. Hierfür ist ein besonderer Fokus auf familienfreundliche Angebote, kooperative Wohnformen und barrierefreie Wohnungen zu legen. Weitere Schritte zur Umsetzung: Mit dem Wohnungspolitischen Konzept wird eine Priorisierung des Geschosswohnungsbaus an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs beschlossen. Damit werden die im derzeit gültigen Wohnbauflächenkonzept (RB V771/11 – Teilplan Wohnungsbau)) formulierten Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbau aufgehoben. • 27 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) • Bei der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen sind die veränderten wohnungspolitischen Ziele, insbesondere die o.g. Grundsätze, zu berücksichtigen. Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts (Teilplan Wohnungsbau) Im Teilplan Wohnungsbau (RBV-771/11), dem aktuellen Wohnbauflächenkonzept, erfolgt eine kriterienbasierte Prüfung der Flächeneignung von Wohnbauflächen des Flächennutzungsplanes. Daraus leitet sich unter Berücksichtigung eigentums- und verfahrensrechtlicher Kriterien eine Priorisierung für die Flächenentwicklung und Bauleitplanung ab. Der Teilplan fokussiert aktuell auf den Eigenheimbau und unterstützt damit die selbstgenutzte Wohneigentumsbildung. Derzeit stehen ausreichend Wohnbauflächen und Lückenpotenziale zur Verfügung. Die Szenarien zeigen mittelfristig jedoch den Bedarf einer steigenden Neubautätigkeit, insbesondere bei einem starken Wachstum und nach Abschluss der Reaktivierung leerstehender Altbaubestände. Um ausreichende Flächenpotenziale vorzuhalten und eine stadtökonomisch günstige und nachhaltige Flächenentwicklung zu sichern, muss der Teilplan Wohnungsbau als Wohnbauflächenkonzept der Stadt Leipzig mittelfristig fortgeschrieben und dabei insbesondere die Kriterien für den Geschosswohnungsbau an aktuelle Anforderungen angepasst werden. Um die Balance zwischen effektiver Infrastrukturauslastung und stadtökologischen Belangen zu gewährleisten, werden in diesem Rahmen Dichteziele für einzelne Stadtbereiche entwickelt. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts erfolgt 2017/2018 mit entsprechender Akteursbeteiligung. Vorbereitend erfolgt 2016 eine Ermittlung kleinteiliger Wohnbauflächenpotentiale zur Nachverdichtung. Prüfung eines Instruments zur sozialgerechten Bodennutzung In mehreren deutschen Städten gibt es Grundsatzbeschlüsse, dass bei Neuentwicklung von Flächen ein bestimmter Anteil an preisgünstigem Wohnungsneubau zu erstellen ist. Dies erfolgt meist im Zusammenhang mit vorhandenen Wohnungsbauförderungsmöglichkeiten. In einigen Städten werden zudem Bauherren bei der Neuentwicklung von Flächen an den Folgekosten beteiligt, die für einen - durch die Neuentwicklung erforderlich gewordenen - Ausbau der Infrastruktur entstehen. Die Höhe der Beteiligung errechnet sich nach einem festgesetzten Anteil der Bodenwertsteigerung, die durch die Schaffung von Baurecht zu erwarten ist. Die Umsetzung beider Ansätze erfolgt mittels städtebaulicher Verträge im Rahmen von Bauleitplanverfahren. Die Übertragbarkeit dieses Ansatzes auf Leipzig soll geprüft werden. Anhand der praktischen Erfahrungen anderer Städte soll geklärt werden, wie eine Umsetzung auch ohne geeignete Wohnungsbauförderung des Freistaates Sachsen realisierbar ist und ob in der Leipziger Marktsituation eine ausreichende Steigerung des Bodenwertes in der Regel gegeben ist. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Unterstützend zur Prüfung der Übertragbarkeit auf Leipzig wurde im 2. Quartal 2015 eine Stadtwerkstatt durchgeführt. Nach Auswertung der Ergebnisse erarbeitet die Verwaltung einen Verfahrensvorschlag der bis Ende des 3. Quartals dem Stadtrat vorgelegt wird (Beschluss A-00537/14 vom 10.12.14). Maßnahmen bei stärkerem Wachstum: Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes werden folgende Maßnahmen zur Unterstützung der Baulandbereitstellung geprüft: 28 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) • • 3.2 Aufbau eines teilräumlichen Baulandkatasters zur Unterstützung der Inanspruchnahme von innerstädtischen Baulücken/ Brachflächen, Neue Formen der regionalen Kooperationen in Abwägung mit den in Leipzig vorhandenen Flächenpotenzialen, deren nachhaltiger Entwicklung und anderen städtischen Zielen (z.B. im Rahmen der geplanten Fortschreibung des Regionalplans Westsachsen). Liegenschaftspolitik Einführung der Konzeptvergabe Durch die Veräußerung oder Vergabe von Erbbaurecht geeigneter städtischer Grundstücke und Gebäude nach konzeptionellen Kriterien kann in Wohngebieten eine Vielfältigkeit hinsichtlich Wohn- und Eigentumsformen sowie Preissegmenten ermöglicht werden. Dadurch sollen besondere Nachfragegruppen unterstützt werden und ein Beitrag zum Erhalt bzw. zur Schaffung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen geleistet werden. In diesem Sinne werden insbesondere die Schaffung von Wohnraum für Familien, Seniorinnen und Senioren, Menschen mit Behinderungen und kooperative Wohnformen unterstützt. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Für die Ausschreibung geeigneter städtischer Liegenschaften werden konkrete Kriterien und Verfahrensvorschläge von einem Runden Tisch erarbeitet und dem Stadtrat im 2. Quartal zum Beschluss vorgelegt (vgl. V/A 567). • Anhand von 2 – 4 Beispielen wird 2015/2016 bei der Veräußerung geeigneter Grundstücke und Gebäude die vorgeschlagenen Kriterien und Regularien getestet und anschließend evaluiert. Wohnungspolitischen Umgang mit kommunalen Wohnungen außerhalb der LWB prüfen Mit den Eigentümerzielen für die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) wird die Bestandsbewirtschaftung der meisten kommunalen Wohnungen im Sinne der wohnungspolitischen und finanziellen Ziele der Stadt gesteuert. Der „Konzern Stadt“, insbesondere die Stadt Leipzig selbst sowie die Saatzucht Plaußig GmbH, verfügt jedoch über ca. 900 Wohnungen, die nicht von der LWB bewirtschaftet werden. Diese befinden sich zum großen Teil in Ortsteilen, in denen die LWB nicht vertreten ist. Für diese Bestände soll überprüft werden, ob bzw. wie diese die Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts unterstützen können (siehe auch Beschlüsse DS-131-NF-002-DS-002, VI-A01297 und A-00738/14). Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die kommunalen Wohnungsbestände außerhalb der LWB werden hinsichtlich ihrer wohnungspolitischen Bedeutung bewertet. • Entwicklung eines Konzepts zur Einbindung der dauerhaft zu haltenden Bestände in eine ganzheitliche wohnungspolitische Steuerung. Dabei ist insbesondere die Zusammenführung bei der LWB unter rechtlichen und wirtschaftlichen Kriterien zu prüfen. • Analog zum Vorgehen gemäß den Eigentümerzielen für die LWB sind bei Veräußerung wohnungspolitisch nicht erforderlicher, aber bewohnter Bestände mit mehr als 8 Wohneinheiten diese zunächst den Bewohnern zum Kauf anzubieten. Wenn dies nicht erfolgt, sind beim Verkauf soziale Kriterien mit dem Eigentümer ggf. zu vereinbaren. 29 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Strategischer Flächen- und Gebäudeerwerb In Zeiten steigender Flächennachfrage gilt es punktuell strategische Entwicklungsflächen durch Erwerb zu sichern. Hierbei geht es einerseits um Flächen, die zur Weiterentwicklung der nutzungsgemischten Stadt, z.B. durch die Ansiedlung sozialer Infrastruktur, Gewerbe und Wohnen in räumlicher Nähe, beitragen. Andererseits geht es zur Aktivierung in den Schwerpunkträumen der Stadtentwicklung um den punktuellen Ankauf geeigneter, teilweise im Bestand gefährdeter Gebäude und geeigneter Flächen, deren Vorbereitung und späteren Weiterveräußerung entsprechend festgelegter Kriterien (mittels Konzeptvergabe) z.B. an Projektträger kooperativer Wohnformen oder Familien. Ziel ist es, Marktnachteile, z.B. durch zeitlichen Mehrbedarf zur Projektentwicklung (u.a. für gemeinschaftliche Entscheidungsprozesse), zu dämpfen. Damit werden Freiräume für vielfältige, bezahlbare Wohn- und Lebensformen erhalten. Die Umsetzung erfolgt unter Einbeziehung bestehender städtischer Gesellschaften. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Strategische Entwicklungsflächen sollen gezielt vorgehalten, aber auch schrittweise neu erworben werden. Inhaltliche Priorität haben dabei Flächen für Schulen und Kindertagesstätten sowie für größere gewerbliche Ansiedlungen. • Punktueller Ankauf von Wohngebäuden und -flächen und Vorbereitung eines Verfahrens für den Wiederverkauf oder die Vergabe von Erbbaurecht nach Konzept unter Einbeziehung bestehender städtischer Gesellschaften. 3.3 Soziale Wohnraumversorgung Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) Als kommunale Wohnungsgesellschaft mit einem Kernbestand, der dauerhaft mindestens 36.0000 Wohnungen umfasst und derzeit einem Marktanteil von ca. 11 % entspricht, nimmt die LWB eine wichtige Funktion am Leipziger Wohnungsmarkt ein. Sie ist damit ein wichtiges Instrument zur praktischen Umsetzung sozial- und stadtentwicklungspolitischer Ziele, die unter Berücksichtigung der betriebswirtschaftlichen Stabilität verfolgt werden. Im Fokus der vom Stadtrat beschlossenen Eigentümerziele (RBV-990/11 und RBV-1989/14) liegen: • Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte, darunter auf Unterstützung angewiesene Bedarfsgruppen sowie das Angebot eines Sozialmanagements, • Erhalt, Schaffung und Anpassung von angemessenen, bedarfsgerechten Wohnungsangeboten, welche zunehmend energieeffizienten Maßstäben entsprechen, • Unterstützung einer ausgewogenen Stadt- und Quartiersentwicklung, als Beitrag zur Dämpfung von sozialräumlicher Segregation, insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen, Neubaumaßnahmen oder Verkäufen, • Sozialverträgliche Veräußerung (vermieteter Gebäude) sowie Bestandssanierung, • Durchführung von Modell- und Kooperationsprojekten im Rahmen der Bestandsentwicklung zur Unterstützung der Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien. Im Nachgang zur Beschlussfassung des Wohnungspolitischen Konzeptes ist eine Anpassung der Eigentümerziele der LWB zu prüfen. Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes wird auch der in den Eigentümerzielen der LWB festgelegte Anteil an preisgünstigen Wohnungen unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit gemeinsam von Gesellschaft und Gesellschafterin überprüft. 30 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Eigentümerziele werden konsequent und in verstärkter Zusammenarbeit zwischen dem Unternehmen und der Gesellschafterin (Stadt) umgesetzt. • Entsprechend der Entwicklung des Wohnungsmarktes werden die Eigentümerziele evaluiert und ggf. angepasst. Kooperationsvereinbarungen mit Wohnungsgenossenschaften und privaten Marktakteuren Gemeinden können Kooperationsvereinbarungen mit Eigentümern über Angelegenheiten der örtlichen Wohnraumversorgung treffen. Damit kann in Leipzig die Wohnraumversorgung für Haushalte, die sich am Markt nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können, breiter über das Stadtgebiet abgesichert und Segregationstendenzen entgegengewirkt werden. Da derzeit keine geeigneten Bundes-, Landes- oder kommunale Förderprogramme zur Verfügung stehen, sind finanzielle Anreize als Grundlage der Vereinbarungen nicht gegeben. Vorteile für die Vermieter sind jedoch eine gesteigerte Außenwirkung für das soziale Engagement des Unternehmens und bei guter sozialer Mischung und sozialem Frieden eine höhere Wohnqualität in den Beständen eines Quartiers. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Stadt führt Verhandlungen mit Leipziger Wohnungsgenossenschaften und anderen Marktakteuren mit dem Ziel, Kooperationsvereinbarungen zur Unterstützung bei der sozialen Wohnraumversorgung, z.B. zur Schaffung von Belegungsoptionen, stadtweit abzuschließen. Bedarfe für Unterkunft und Heizung für Leistungsberechtigte nach SGB II und XII Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung für Arbeitsuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden Unterkunftskosten (Bruttokaltmiete und Heizkosten) erstattet, soweit sie angemessen sind und das eigene Einkommen zur Bedarfsdeckung nicht ausreicht. Da es sich hier um soziale Mindestsicherung handelt, sind die Kommunen bei der Festsetzung der Angemessenheitskriterien an die Vorgaben durch Gesetz und Rechtsprechung gebunden (aktuelle Richtwerte s. DS-00687/14). Die Richtwerte werden jährlich überprüft und bei Erfordernis angepasst. Die Festsetzung ist kein wohnungspolitisches Instrument, hat aber Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Bei der Festsetzung sollen insbesondere berücksichtigt werden: • Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, • Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards (in ausreichender Menge für alle einkommensschwache Gruppen) • Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen • Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. Weitere Schritte zur Umsetzung: Bei der regelmäßigen Überprüfung der Richtwerte der angemessenen Unterkunftsund Heizkosten werden die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt berücksichtigt. • 31 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Entwicklung und Erprobung besonderer Wohnformen für Wohnungslose und von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen Das Modellvorhaben richtet sich an Wohnungslose und von Wohnungslosigkeit bedrohte Personen, deren Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt durch besondere soziale und/oder gesundheitliche Schwierigkeiten verstärkt werden. Das sind z. B. psychisch kranke alleinstehende Menschen, die u. a. auf Grund ihrer Erkrankung lange Zeit wohnungslos sind, und Haushalte mit besonderen sozialen Schwierigkeiten. Ziel ist es, vorhandene Strukturen mit niedrigschwelligen Angeboten zu erweitern, um die ein längerfristiges Wohnen zu ermöglichen. Hierbei werden bewusst keine reinen Notunterbringungen angestrebt, sondern vertraglich gesicherte Lösungen (Nutzungs-, Beherbergungs-, Mietvertrag o. ä.) gesucht. Im Rahmen eines Modellprojektes sollen besondere Wohnformen für diese Zielgruppen entwickelt und erprobt werden. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Entwicklung und Erprobung eines Modellprojekts als Angebot in freier Trägerschaft in Kooperation mit Vermietern mit Beginn in 2016. • Einstellung von finanziellen Mitteln im Haushalt der Stadt, bei gleichzeitiger Prüfung ob eine Inanspruchnahme von Fördermitteln möglich ist. 3.4 Beratung und Betreuung Beratung zu Wohnmöglichkeiten für besondere Bedarfsgruppen Das Sozialamt bietet Beratung zu Wohnmöglichkeiten für besondere Bedarfsgruppen an. Dazu zählt die Beratungsstelle Wohnen und Soziales, die Beratung zu baulichen Anpassungsmaßnahmen im bisherigen Wohnraum, zu Eingliederungshilfen für behinderte Menschen anbietet sowie eine Musterausstellung. Die Beratung im Rahmen der Wohnraumversorgung bietet Wohnungssuchenden Informationen zu bedarfsgerechtem Wohnraum und vermittelt entsprechende Angebote. Zur effektiven Nutzung aller vorhandenen Angebote sind die Beratungsinhalte auch mit Beratungsangeboten anderer Institutionen – Bauberater des Behindertenverbandes Leipzig e. V., Architektenkammer, Beratungsangebote von Wohnungsgenossenschaften, Seniorenbüros, Handwerkskammer u. a. – vernetzt. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Fortsetzung der vorhandenen Beratungsangebote. Ausbau und Vernetzung der Energieberatung insbesondere für einkommensschwache Haushalte Einsparungen bei der Haushaltsenergie führen nicht nur zu einem klimapolitisch wünschenswerten geringeren Energieverbrauch, sondern verbessern die finanzielle Situation insbesondere einkommensschwacher Haushalte. In Leipzig gibt es aktuell zwei aus Bundesmitteln finanzierte Beratungsprojekte, die vermitteln, wie durch verändertes Nutzerverhalten Energieverbrauch und Energiekosten in privaten Haushalten gesenkt werden können: den Stromspar-Check des Caritasverbandes Leipzig e. V. und die Energie-Checks der Verbraucherzentrale Sachsen e. V.. Beide Projekte bieten eine kostenfreie Energieberatung für einkommensschwache Haushalte an. Eine höhere Wirksamkeit der Beratungsangebote durch eine größere Anzahl beratener Haushalte sowie hinsichtlich der Verwertung der Beratungsergebnisse und der Erfolgssicherung wäre möglich und sinnvoll. Vor diesem Hintergrund wurde mit Unterstützung des Projektes koopstadt ein Konzept zu verbesserten Organisations- und Finanzierungsmöglichkeiten und deren Umsetzung erstellt. 32 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Verwaltung entwickelt aufbauend auf den vorhandenen Erkenntnissen die Konzeption zur Ergänzung und Vernetzung der vorhandenen Energieberatungsprojekte weiter und legt diese dem Stadtrat vor. • Eine Umsetzung der Konzeption wird bis Ende 2016 angestrebt, ist jedoch davon abhängig, in welchem Umfang die Finanzierung aus Bundesmitteln fortgesetzt werden kann (in Zusammenarbeit mit: Arbeitsgruppe Agenda 21 inkl. Caritasverband Leipzig e.V. und Verbraucherzentrale Leipzig, Stadtwerke Leipzig). Entwicklung und Erprobung von Angeboten stadtteilorientierter Migrantenhilfe Die Zahl der Migrantinnen, Migranten, Asylsuchenden und Flüchtlinge steigt und darunter auch der Anteil von Personen, die noch nicht lange in Deutschland und in der Stadt Leipzig leben. Für die Gestaltung eines friedlichen Miteinanders unterschiedlicher Kulturkreise in den Leipziger Stadtteilen und um die Lebensqualität in der Stadt Leipzig für alle Bewohner/-innen zu sichern und zu erhalten, soll eine stadtteilorientierte Migrantenarbeit aufgebaut werden. In einem Modellvorhaben sollen neben den vier Beratungsstellen für dezentral wohnende Asylsuchende und Flüchtlinge in einzelnen Quartieren mit besonderem Bedarf zusätzliche Anlaufpunkte für die Beratung von Migrantinnen und Migranten geschaffen werden. Soweit möglich, soll dies in Anlehnung an Funktionen eines vorhandenen Stadtteilmanagements erfolgen. Die Anlaufpunkte übernehmen eine Lotsenfunktion im bestehenden Hilfesystem und stellen zugleich Kontakt zur einheimischen Bevölkerung her. Weitere Schritte zur Umsetzung: Entwicklung von bedarfsorientierten Angeboten durch freie Träger der Migrantenhilfe in einzelnen Quartieren mit besonderem Bedarf; Beginn im 1. Quartal 2016. • Netzwerk Leipziger Freiheit – Beratung und Projekte für bezahlbares Wohnen Die Stadt Leipzig wird gemeinsam mit Akteuren aus Zivilgesellschaft und Wohnungs- und Bauwirtschaft ein stadtweites Netzwerk für bezahlbares Wohnen aufbauen. Dieses Netzwerk will die Erfahrung und Kompetenz der Akteure mit innovativen bezahlbaren Wohn- und Bauformen einem breiten Kreis an potentiellen Anbietern und Nachfragern zugänglich machen und mit Bauträgern für besonders kostengünstigen Neubau kooperieren. Zu diesen Wohn- und Bauformen zählen die kooperativen Wohnmodelle (Kleine Genossenschaften, Mietshäuser-Syndikats, selbst organisierte Wohnprojekte), die Baugruppenmodelle für individuelle und gemeinschaftliche Eigentumsbildung, Eigenleistungsmodelle (Ausbauhäuser, Handwerkerwohnungen), aber auch Mehrgenerationenansätze oder Wohnformen für Menschen mit Behinderungen. Das Netzwerk Leipziger Freiheit will die bestehende Beratungsansätze und Strukturen der Akteure vernetzen und stärken sowie qualifizieren und weiterentwickeln. Die Aufgabenschwerpunkte des Netzwerks sind • Beratung von Interessenten, Projektgruppen, Klein- und Wohnungseigentümer sowie Mietergemeinschaften, • Vernetzung und Vermittlung vorhandener Beratungsangebote, • Weiterentwicklung bestehender Wohnmodelle für breitere Zielgruppen und Unterstützung innovativer Modellprojekte, • Öffentliche Kommunikation und Werbung für diese Ansätze. Grundzüge dieses Beratungsansatzes wurden in 3 Pilotquartieren im Rahmen des EFREfinanzierten Projekts EPOurban entwickelt und erprobt (RBV-908/11). Anträge zur Unterstützung durch Städtebauförderung und europäische Förderpogramme werden derzeit vorbereitet. 33 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Verwaltung führt die bestehenden Beratungsansätze in den Schwerpunktgebieten der Stadterneuerung fort. • Die Verwaltung legt dem Stadtrat eine Beschlussvorlage zum Aufbau des Netzwerks Leipziger Freiheit bis Ende 2015 vor. Darin soll auch die Vernetzung mit bestehenden Beratungsangeboten der Verwaltung sowie anderer Institutionen dargestellt werden. Mediation bei Eigentümer-Mieter-Konflikten im Einzelfall Aufgrund der zunehmenden Investitionsdynamik im Wohnungsbestand ist in Zukunft verstärkt mit Konfliktfällen zwischen Eigentümern und Mietern zu rechnen. Konfliktpotenzial besteht insbesondere bei umfangreichen Sanierungen von Bestandswohnungen und damit einhergehenden Mieterhöhungen sowie bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Derzeit gibt es in Leipzig kein etabliertes Verfahren für den Umgang mit Streitigkeiten im Zusammenhang mit baurechtlich relevanten Maßnahmen. Im Hinblick auf dieses Konfliktpotenzial sollen Standards für den Umgang zwischen den Parteien definiert sowie im Einzelfall eine Mediation angeboten werden. Diese Standards sollen gemeinsam mit Wohnungsunternehmen und Eigentümerverbänden sowie mit Vertretern der Mieterinteressen erarbeitet werden und als freiwillige Selbstverpflichtung der Wohnungsmarktakteure wirken. Weitere Schritte zur Umsetzung • Die Verwaltung prüft, in welchem Rahmen und Umfang eine Mediation bei einzelnen Konfliktfällen angeboten werden kann. In Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren sollen 2016 Standards für den Umgang zwischen den Parteien erarbeitet werden. Technisches Bürgerbüro einführen Für eine Prozessoptimierung im Baugenehmigungsverfahren wird derzeit ein elektronisches Verwaltungsverfahren eingeführt und für Bauherren eine zentrale Anlaufstelle, das „Technische Bürgerbüro“, eingerichtet. Im Technischen Bürgerbüro erhalten Bauherren Informationen zum Thema Bauen, notwendige Formulare sowie die Möglichkeit der digitalen Antragstellung und Online-Verfahrensauskunft. Die Einrichtung erfolgt stufenweise im Rahmen des Projekts „Technisches Bürgerbüro“. Weitere Schritte zur Umsetzung Abhängig vom Stand der Umsetzung werden weitere Schritte zur Umsetzung formuliert. • 3.5 Stadtteil- und Projektentwicklung Eigentümeraktivierung zur Entwicklung von Bestandsgebäuden Um für die wachsende Wohnungsnachfrage schneller mehr Wohnraum zur Verfügung stellen zu können, ist eine stärkere Reaktivierung von Leerstand erforderlich. Daher sollen Eigentümer von unsanierten und leerstehenden Gebäuden gezielt aufgesucht und aktiviert werden. Dies ist in den Schwerpunktgebieten der Stadtentwicklung Aufgabe der Gebietsund Magistralenmanagements, die Eigentümer bei der Reaktivierung und nachhaltigen Sanierung ihrer Bestandsgebäude unterstützen. Darüber hinaus tragen die Angebote des Netzwerks Leipziger Freiheit, die Einrichtung eines Stadtentwicklungsfonds, die konsequente Anwendung rechtlicher Möglichkeiten sowie der punktuelle Ankauf von 34 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Gebäuden zur Reaktivierung von Bestandsgebäuden bei. Weitere Schritte zur Umsetzung: Weiterführung der Arbeit der Gebiets- und Magistralenmanagements in Verknüpfung mit den o.g. Umsetzungsmöglichkeiten. • Einrichtung eines Stadtentwicklungsfonds Der Stadtentwicklungsfonds ist eine Finanzierungsalternative für innovative Projekte, die zwar mit besonderen Risiken oder einer niedrigen Kapitalrendite verbunden sind, jedoch einen hohen Nutzen für die Stadtteilentwicklung haben. Der Stadtentwicklungsfonds kann wohnungspolitisch relevante Projekte, welche zur Schaffung von bezahlbaren und vielfältigen Wohn- und Lebensformen beitragen, finanziell in Form von Darlehen, Bürgschaften oder Beteiligungen unterstützen. So können Marktnachteile, wie z.B. geringere finanzielle Ressourcen und/oder zeitlichen Mehrbedarf zur Projektentwicklung (z.B. für gemeinschaftliche Entscheidungsprozesse) gedämpft werden. Im Rahmen des thematischen URBACT-Netzwerks „CSI Europe – City Sustainable Investment in Europe“ (RBV-1683/13) wurde mit Unterstützung eines Expertenrats eine Studie zum Aufbau eines Leipziger Stadtentwicklungsfonds erarbeitet. Weitere Schritte zur Umsetzung: Der Einsatz der im Haushaltsplan 2016 eingestellten Finanzmittel wird basierend auf den Ergebnissen der CSI-Studie vorbereitet, die Umsetzungsmöglichkeiten zur Einrichtung eines Stadtentwicklungsfonds weiter konkretisiert. Ergebnisse und ggf. auch zwischenzeitlich erforderliche Entscheidungsvorlagen werden dem Stadtrat 2015/2016 vorgelegt. • Integrierte Stadtteilkonzepte und energetische Quartierskonzepte Aus dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept wurden räumliche Handlungsschwerpunkte u.a. für Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf abgeleitet, für die vertiefende, integrierte Stadtteilkonzepte erarbeitet wurden. Diese wurden unter breiter Beteiligung der lokalen Akteure und der Stadtteilbevölkerung als Grundlage für den Einsatz von städtebaulichen Förderprogrammen und als handlungsleitend für private und kommunale Akteure erarbeitet. Da sie verschiedene Belange zum Wohnen, Verkehr, Infrastruktur, Soziales, Grün usw. integrieren, leisten die Stadtteilkonzepte daher einen wesentlichen Beitrag zur Unterstützung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen. Daneben gibt es Stadtteilkonzepte mit einem thematischen Schwerpunkt, wie z.B. die energetischen Quartierskonzepte, die auf die Steigerung der Energieeffizienz auf Quartiersebene abzielen. Im Zuge der Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts 2016/2017 werden die Schwerpunkträume der Stadtentwicklung überprüft und der Bedarf an neuen bzw. der Fortschreibung bestehender Stadtteilkonzepte abgeleitet. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Derzeit befindet sich das Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept Grünau und das Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept Schönefeld in Bearbeitung. 35 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Kommunikationsstrategien für weniger nachgefragte Gebiete Zur Unterstützung einer räumlich ausgewogenen Entwicklung in der Stadt können mit Kommunikationsstrategien für bislang weniger nachgefragte Gebiete sowie für Gebiete mit Entwicklungsbedarf Wohngebietsalternativen in der Stadt aufgezeigt werden. Dies kann dazu beitragen, dass einerseits der Nachfrage- und Preisdruck auf besonders nachgefragte Gebiete gedämpft wird und andererseits eine langfristig wirtschaftliche Vermietbarkeit von Wohnungen in weniger gefragten Gebieten sowie in Gebieten mit Entwicklungsbedarf unterstützt wird. Hierbei sind Gebiete gemeint, die entweder weniger hohen Zuzug haben als andere (nicht aufgrund fehlender Qualitäten, sondern aufgrund eines fehlenden Images) sowie die Gebiete, die für die Anziehung neuer Zielgruppen weiter qualifiziert werden müssten. In diesem Fall sollten Aufwertungsmaßnahmen in Gebäuden und deren Wohnumfeld oder aktuelle Projekte durch Kommunikationsaktivitäten (wie z.B. Kampagnen zur Imagebildung oder -stärkung sowie Kommunikation positiver Veränderungen) flankiert werden. Dies wird in jenen Schwerpunkträumen der Stadtentwicklung mit besonderem Entwicklungsbedarf bereits durchgeführt. Weitere Schritte zur Umsetzung: • In den vorhandenen Schwerpunkträumen setzt die Stadt ihre Kommunikationsaktivitäten für die Imageschaffung und -verbesserung in Koppelung mit Aufwertungsmaßnahmen fort. Im Rahmen der Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts 2016/2017 werden die Auswahl der Schwerpunkträume und in diesem Zuge der Einsatz von Kommunikationsstrategien und ggf. flankierende investive Maßnahmen zur Aufwertung für weitere Gebiete geprüft. • Außerhalb der Fördergebiete kann die Initiative seitens der Wohnungsmarktakteure ergriffen werden. Bei Bedarf ist eine anfängliche moderative Unterstützung durch die Stadt möglich. Maßnahmen bei stärkerem Wachstum: Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes bzw. Anzeichen von sozial unverträglichen Verdrängungsprozessen bzw. wenn die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen teilräumlich gefährdet ist, werden unter Berücksichtigung des verhältnismäßig hohen Verwaltungsaufwands folgende Maßnahmen geprüft: • Milieuschutzsatzung (Soziale Erhaltungssatzung): Um den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu unterstützen, kann eine städtebauliche Milieuschutzsatzung erlassen und dadurch u.a. eine Genehmigungspflicht für Umbauten, Modernisierungen etc. eingeführt sowie Einschränkungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen festlegt werden. Als Grundlage für den Erlass einer solchen Satzung ist zu definieren, welche Art der „Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ geschützt werden soll. • Zweckentfremdungsverbote: Mit dem Erlass von Zweckentfremdungsverboten kann vorhandener Wohnraum vor der Umwandlung in Gewerberaum, in Ferienwohnungen und vor Abriss und Leerstand durch eine Genehmigungspflicht geschützt werden. Im Moment ist jedoch in Leipzig zum größten Teil eine Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum zu beobachten. • Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen: Im Rahmen der Festlegung von Sanierungszielen können über die Definition baulicher Mindest- oder Höchststandards Art und Umfang der zulässigen Modernisierung bzw. Standards für Neubauten begrenzt sowie Modernisierungsmaßnahmen versagt werden, die über den zeitgemäßen Standard hinausgehen. Da in Leipzig die 15 festgelegten 36 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Sanierungsgebiete bis 2020 aufgehoben werden sollen, kann dieses Instrument in den bestehenden Sanierungsgebieten nicht angewendet werden. Wenn aufgrund städtebaulicher Missstände erneut eine Sanierungssatzung, ggf. auch im vereinfachten Verfahren, für bestimmte Gebiete festgelegt wird, kann die Anwendung dieses Instrumentariums geprüft werden. 3.6 Rechtsgrundlagen und Förderprogramme Anforderungen an eine Wohnungsbauförderung Der Freistaat Sachsen bietet aktuell 3 Wohnungsbauförderprogramme über zinsverbilligte Kredite an: „Wohneigentum (innerstädtisch Wohnen)“, „Energetische Sanierung (Energiespardarlehen)“ und „Mehrgenerationenwohnen“ (beinhaltet u.a. die Förderung von barrierereduzierenden oder Barrierefreiheit herstellenden Maßnahmen). Daneben gibt es die KfW-Programme „Altersgerecht Umbauen“, „Energieeffizient Bauen“, „Wohneigentumsprogramm“. In Sachsen gibt es derzeit kein soziales Wohnungsbauförderprogramm, welches bei Neubau oder im Bestand die Schaffung von Belegungsrechten beinhaltet sowie Mietobergrenzen festsetzt. Aus der Perspektive Leipzigs besteht keine Notwendigkeit einer flächenhaften Förderung sozialen Wohnungsneubaus. Es gibt jedoch erheblichen Unterstützungsbedarf für gezielte punktuelle Maßnahmen, die über die aktuellen Programme nicht oder nicht ausreichend abgedeckt sind. Dabei geht es u.a. um: • Die soziale Abfederung der Kosten, die bei der Schaffung von neuen Qualitäten (z.B. durch energetische Sanierung oder altenfreundliche Wohnungsanpassungen) entstehen, so dass der geförderte Wohnraum auch nach einer Sanierung für einkommensschwache Haushalte (weiterhin) bezahlbar bleibt. • Die Unterstützung sozialer Mischung in Bestands- und Neubaugebieten z.B. durch Belegungs- und Mietpreisbindungen. Hierbei wären aufgrund der aktuellen Bedingungen für Neubau (hohe Baukosten und gesetzliche Anforderungen, vergleichsweise niedriges Mietniveau) auch mittelbare Belegungs- und/oder Mietpreisbindungen denkbar, die die Koppelung von Neubauförderung an eine Bereitstellung von Belegungsbindungen im Bestand ermöglicht. • Die Förderbedingungen sollten so angepasst werden, dass sie unter Leipziger Marktbedingungen funktionieren. So kann z.B. die Lücke zwischen mietpreisgebundenen Mieteinnahmen geförderten Wohnraums und jenen die in Leipzig frei am Markt für Neubau erhältlich wären, durch die vorhandenen Fördermöglichkeiten nicht kompensiert werden. Über verschiedene Förderkonditionen sollte mit Blick auf einzelne Nachfragegruppen nachgedacht werden: Bei Einzeleigentümern, die ihren Wohnraum selbst nutzen und für altenfreundliche Bedarfe anpassen wollen, wird ein Darlehen (welches über lange Jahre zurück gezahlt werden müsste) ungern in Anspruch genommen. Auf verschiedenen Ebenen finden derzeit Gespräche mit dem Freistaat Sachsen zur Ausgestaltung einer künftigen Wohnungsbauförderung sowie zur Vorbereitung konkreter Modellvorhaben statt. Weitere Schritte zur Umsetzung: Formulierung der Anforderungen an eine neue Wohnungsbauförderung gegenüber dem Freistaat Sachsen (in Zusammenarbeit mit Wohnungsmarktakteuren), • Entwicklung von Modellvorhaben mit Wohnungsmarktakteuren und Bewerbung um Fördermittel für diese Modellprojekte. • 37 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Umfassende Nutzung der integrierten Stadterneuerungsprogramme Mit den verschiedenen Programmen der integrierten Stadterneuerung sollen insbesondere Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzeptes zur Schaffung und den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum, zur Entwicklung sozial und nutzungsstrukturell gemischter Stadtteile sowie zur Steigerung der Energieeffizienz unterstützt werden. Dazu zählen die Bund-Länder-Programme der Städtebauförderung wie Aktive Stadt- und Ortsteilzentren, Soziale Stadt, Stadtumbau Ost, Städtebauliche Erneuerung und Städtebaulicher Denkmalschutz. Förderfähig sind u.a. private und öffentliche Bau- und Sanierungsmaßnahmen sowie Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes – auch vor dem Hintergrund einer alternsgerechten Quartiersentwicklung. Darüber hinaus sind andere Bundesprogramme sowie Programme der EU zur integrierten Stadtentwicklung wie EFRE-Nachhaltige Stadtentwicklung oder Programme des Europäischen Sozialfonds ESF von Bedeutung. Die jeweiligen Fördergebiete werden aus den Prioritäten des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (INSEK) abgeleitet. Grundlage für die Verwendung der Fördermittel sind integrierte Fördergebietskonzepte, die unter Beteiligung der lokalen Akteure und der Stadtteilbevölkerung erarbeitet werden (siehe 3.5 Integrierte Stadtteilkonzepte und energetische Quartierskonzepte). Die verschiedenen Stadterneuerungsprogramme sollen weiterhin gezielt und in großem Umfang in Anspruch genommen und kombiniert werden. Weitere Schritte zur Umsetzung: • • • • Die Stadt Leipzig setzt sich gegenüber Land, Bund und EU für eine aus wohnungspolitischer Sicht bedarfsgerechte Ausrichtung künftiger Förderprogramme ein. Zur aktivierenden Eigentümerberatung im Rahmen des Netzwerkes Leipziger Freiheit sollen zusätzliche Fördermittel akquiriert werden. Für die Gebiete Leipziger Westen und Leipziger Osten werden Förderanträge für das Programm EFRE-Nachhaltige Stadtentwicklung 2014 – 2020 eingereicht. Für die Gebiete Leipziger Westen und Schönefeld werden Fördermittel aus dem Programm Nachhaltige soziale Stadtentwicklung ESF 2014 – 2020 beantragt. Das Programm Soziale Stadt wird derzeit durch den Freistaat neu ausgerichtet und voraussichtlich für das Programmjahr 2016 neu ausgeschrieben. Die Stadt Leipzig bereitet unter Berücksichtigung der wohnungspolitischen Ziele entsprechende Förderanträge für Soziale-Stadt-Gebiete in Leipzig vor. Überprüfung kostentreibender Standards im Bau einfordern Der Baukostenindex ist in Sachsen seit 2010 um 14 % und damit deutlich stärker als die Lebenshaltungskosten (+6,7) gestiegen. Eine Ursache dafür sind kostentreibende Standards im Bau, auf die die Stadt Leipzig nur eingeschränkt Einfluss nehmen kann. Im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen, das Bund, Länder, Kommunen und Verbände Mitte 2014 geschlossen haben, ist eine Baukostensenkungskommission eingesetzt worden, die Veränderungsvorschläge erarbeiten soll. Aus Leipziger Sicht sollte angesichts der aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen geprüft werden, wie z.B. durch einen differenzierten Umgang mit den dort definierten Standards, eine warmmietenneutrale Sanierung im Bestand ermöglicht werden kann. Darüber hinaus kann auf Seiten des Freistaates Sachsen durch eine Novellierung der Landesbauordnung auf eine Flexibilisierung der Standards und der kommunal spezifischen Einflussmöglichkeiten hingewirkt werden. Aus Sicht der Stadt sollte die Regelung zur Stellplatzpflicht in der Landesbauordnung durch eine kommunale Satzungsermächtigung ersetzt werden, um eine Reduzierung der Anforderungen in Leipzig 38 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) zu ermöglichen. Darüber hinaus bedarf es einer Kongruenz der Standards in verschiedenen Bau- und Fördervorschriften. Weitere Schritte zur Umsetzung: • • Wohnungswirtschaft und Stadt Leipzig setzen sich bei EU, Bund und Land für eine Überprüfung kostentreibender baulicher Standards ein. In den kommunalen Planungsprozessen werden planungsinduzierte Kostenerhöhungen in die Abwägung einbezogen, um Baukosten für Wohnungen nicht unnötig zu verteuern. Maßnahmen bei stärkerem Wachstum: Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes werden folgende Maßnahmen zur Mietpreisregulierung geprüft: • Absenkung der Kappungsgrenze: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist es möglich, die gesetzlich festgelegte Begrenzung von Mieterhöhungen für bestehende Mietverträge, die innerhalb von 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind, von 20 % auf 15 % zu reduzieren. Voraussetzung ist eine Verordnung des Landes, die dies für ausgewiesene Gebiete für eine Dauer von 5 Jahren festlegen kann. • Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Verordnung des Landes für eine Dauer von 5 Jahren festgelegt werden können, darf beim Abschluss neuer Mietvertragsverhältnisse die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Von dieser Regelung ausgenommen sind Wohnungen im Neubau sowie umfassend modernisierte Bestandswohnungen. In stark angespannten Märkten sollen die Absenkung der Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse dazu dienen, die Dynamik der Mietensteigerung zu drosseln. Diese Maßnahmen schaffen jedoch keinen neuen Wohnraum und ein attestierter angespannter Markt (der Grundlage für die Verordnung ist) kann unter bestimmten Marktvoraussetzungen unerwünschte Investitions- und Entwicklungshemmnisse erzeugen. Vorrang hat, mit anderen Maßnahmen einen angespannten Markt zu verhindern. 3.7 Monitoring Kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung Im Rahmen des kleinräumigen Monitorings (RB III-423/00) werden die Entwicklungen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt (kleinräumig und gesamtstädtisch) beobachtet und im jährlich erscheinenden Monitoringbericht Wohnen transparent dargestellt. Darüber hinaus wird regelmäßig das Erreichen wohnungspolitischer Ziele überprüft. Zugleich soll es im Sinne eines „Frühwarnsystems“ helfen, Anspannungstendenzen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt rechtzeitig zu erkennen, um den Einsatz weiterer Maßnahmen zur Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien zu prüfen. Hierfür werden relevante Indikatoren wie z.B. die Entwicklung von Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot, Leerstand und Mieten, zu einem Indikatorenset zusammengestellt und miteinander verknüpft, um damit den Prozess möglicher Marktanspannung abzubilden. Diese Entwicklungen werden - soweit möglich - auch teilräumlich betrachtet. Gemeinsam mit den Wohnungsmarktakteuren wird regelmäßig auf Basis dieser Erkenntnisse eine Bewertung der Wohnungsmarktlage vorgenommen und Empfehlungen für die weitere Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts abgeleitet. In diesem Rahmen wird auch über Instrumente und Maßnahmen diskutiert, deren Prüfung im Kap. 2 „unter Anzeichen eines 39 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) angespannten Wohnungsmarktes“ benannt ist. Der alle zwei Jahre erscheinende Mietspiegel und der alle zwei Jahre erscheinende Betriebskostenspiegel tragen zur transparenten Darstellung der Neu- und Wiedervermietungsmieten sowie der Betriebskosten bei. Weitere Schritte zur Umsetzung: Das vorhandene Monitoringsystem wird kontinuierlich weiterentwickelt, insbesondere durch • die Entwicklung eines Indikatorensets zur Messung von Anspannungstendenzen (als „Frühwarnsystem“), • die Anpassung der Indikatoren und Messgrößen bzw. Erweiterung des Indikatorensets zur Überprüfung des Erreichens wohnungspolitischer Leitlinien (z.B. zum Thema altenfreundliche Wohnangebote), • die Integration von Erkenntnissen aus dem Projekt „Gentrifizierung“ des Deutschen Instituts für Urbanistik (Laufzeit Herbst 2014 bis Anfang 2016), • ggf. durch Wohnungsmarktakteure mitfinanzierte vertiefende Untersuchungen, • Prüfung, ob in der geplanten Neufassung der Satzung zur Erstellung des Mietspiegels, eine Verwendung der Daten im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung ermöglicht werden kann. Expertenforum zu Aspekten des Leipziger Mietspiegels Die bisherigen Leipziger Mietspiegel wurden als einfache Mietspiegel veröffentlicht und haben sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite breite Anerkennung gefunden. Die Erhebung der Mietspiegeldaten hat eine zunehmende Bedeutung für die Bestimmung der angemessenen Unterkunftskosten für die Haushalte, die auf Grundsicherungsleistungen angewiesen sind. Neben den aktuellen Veränderungen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt könnte das Instrument auch durch aktuelle Änderungen des Mietrechts (z.B. zur Mietpreisbremse) zukünftig eine noch größere Relevanz haben. Um den sich ändernden Bedingungen künftig weiter gerecht zu werden, sollen einzelne Aspekte seiner Erstellung wie Stichprobengröße und Stichprobenquellen, Darstellung von Lagemerkmalen im Stadtgebiet und Veröffentlichung als einfacher oder qualifizierter Mietspiegel betrachtet werden. Dafür soll ein Forum unter Einbeziehung externer Experten und der Mitglieder des Leipziger Arbeitskreises Mietspiegel durchgeführt werden. Der Arbeitskreis Mietspiegel begleitet den Erstellungsprozess des Leipziger Mietspiegels fachlich; ihm gehören der Leipziger Mieterverein, Haus & Grund Leipzig, Vertreter der Leipziger Wohnungswirtschaft, der Wissenschaft, der Justiz und der Verwaltung an. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Durchführung eines Forums zu Aspekten des Leipziger Mietspiegels unter Einbeziehung von Experten und der Mitglieder des Arbeitskreises Mietspiegel in 2016. 3.8 Kooperation Kooperation zur Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien Aufgrund des im Vergleich zur Vergangenheit geringeren direkten Einflusses der Stadt beispielsweise durch die geringere Anzahl an kommunalen Wohnungsbeständen, auslaufenden Belegungsrechten und -bindungen zur sozialen Wohnraumversorgung oder fehlende, passgenaue öffentliche Fördermittel - liegt die Aufgabe der Kommune v.a. darin, einen adäquaten Handlungsrahmen zu schaffen, der die Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien in die Wege leitet und unterstützt. Dies kann sie z.B. über die Ausübung ihrer Planungshoheit, der Auswertung und Veröffentlichung von verfügbaren 40 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Daten, über Koordination von und Kooperation mit Akteuren, dem Anwerben von Fördermitteln etc. tun. Die Stadt ist jedoch darauf angewiesen, dass Wohnungsmarktakteure die wohnungspolitischen Zielsetzungen weitestgehend auch für sich annehmen und sich bereit erklären, diese durch ihr Handeln zu finanzieren und umzusetzen. Für ein gemeinsames Agieren ist daher gegenseitiges Verständnis, Vertrauen und Erfahrungsaustausch und vor allem kontinuierliche Kommunikation erforderlich. Vor diesem Hintergrund soll die breite Akteursbeteiligung, welche im Rahmen des Prozesses zur Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts begonnen wurde, fortgesetzt werden. Weitere Schritte zur Umsetzung: • • • Überprüfung der Marktentwicklungen auf Grundlage des Monitoringberichts sowie Diskussion über Ableitung von Schlussfolgerungen für die weitere Verfolgung der wohnungspolitischen Leitlinien (ca. 1 Workshop im Jahr, gesamter Teilnehmerkreis), Vereinbarung von wesentlichen Fragestellungen, die im Rahmen der Zusammenarbeit weiter bearbeitet werden sollen, sowie die Entwicklung von konkreten Kooperationsfeldern (wie z.B. ein Bündnis für soziales Wohnen). (2-3 mal im Jahr, ggf. kleinerer, themenbezogener Teilnehmerkreis), Klärung, wie eine Einbindung der Öffentlichkeit auch im Rahmen der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts sinnvoll erfolgen könnte. Kooperation zu konkreten Themen Um die generelle Kommunikation und Kooperation zu den wohnungspolitischen Leitlinien und deren Umsetzung gezielt mit greifbaren Maßnahmen zu unterstützen wird eine Kooperation der Stadt mit den Akteuren des Wohnungsmarktes im Rahmen von konkreten Projekten angestrebt. Die kommunalen Unternehmen insbesondere die LWB prüfen in diesem Sinne ihre Möglichkeiten, sich daran zu beteiligen. Thematische Schwerpunkte können sein: • Kooperationsvereinbarungen für die Versorgung von Haushalten, die sich nicht am Markt mit angemessen Wohnraum versorgen können, • Entwicklung weiterer Formen zum Erhalt und Schaffung von preisgünstigen Wohnungen, • Fortsetzung des Dialogs zum Thema altenfreundlichen Wohnen, • Modellprojekte u.a. zu den Themen kooperative Wohnformen, Mehrgenerationenwohnen, Behinderten-Wohngemeinschaften sowie Energieffizienz steigernde Maßnahmen in Quartieren, • Quartiersstrategien für Gebiete, in denen ein Generationenwechsel ansteht, • Kommunikationsstrategien für weniger nachgefragte Gebiete, • Gemeinsame Positionierungen u.a. zur Wohnungsbauförderung oder Prüfung von baulichen Standards, • Lösungsansätze für sozialverträgliche Bestandssanierungen z.B. bei energetischen Sanierungen oder Anpassung von Wohnungen an aktuelle Anforderungen. Hierbei sollen überlagernde Anforderungen, z.B. preisgünstig und altenfreundlich, Berücksichtigung finden, • Gemeinsame Lösungssuche bei Auftreten erheblicher Hindernisse im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren insbesondere bei großer Zunahme der Bautätigkeit, • Erschließung von Möglichkeiten der stadtteilorientierten Sozialarbeit im Umfeld des dezentralen Wohnens für Asylsuchende. 41 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) Weitere Schritte zur Umsetzung: • • • 42 Im Rahmen der Fördermittelverhandlungen mit dem Freistaat werden derzeit Modellprojekte gesucht und sollen pilothaft Lösungen aufzeigen. Hierzu finden Gespräche mit unterschiedlichen Akteuren statt. Bestehende Kontakte und Kooperationen werden fortgeführt und ggf. ausgebaut. Der Akteurskreis wird entsprechend den Bedarfen und Interessierten erweitert und ausgebaut. Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 28.10.15) 4. Umsetzung und Evaluierung Für die Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes sind im Haushalt 1 Mio. € mit einem Sperrvermerk eingestellt. Für 200.000 € wird dieser Sperrvermerk aufgehoben, um die Mittel für weitere fachliche Expertise, Prozessbegleitung und Moderation einzusetzen. Dabei geht es insbesondere um folgende Aufgaben: • Expertisen zur Weiterentwicklung der Wohnungsmarktbeobachtung z.B. zur Entwicklung eines Indikatorensets zur Messung von Anspannungstendenzen, Untersuchung des marktaktiven Leerstands, • Vorbereitung der Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts, • Vorbereitung des baurechtlichen Instrumenteneinsatz wie z.B. zur Sozialgerechten Bodennutzung, • Expertisen zur Entwicklung und Erprobung von neuen Finanzinstrumenten wie dem Stadtentwicklungsfonds und ihren Organisationsstrukturen in Verbindung mit Modellvorhaben für bezahlbares Wohnen, • ggf. Bewertung der kommunalen Wohnungsbestände außerhalb der LWB mbH nach wohnungspolitischen Gesichtspunkten, • ggf. unterstützende Expertisen zum Thema Konzeptvergabe und zur Entwicklung von Standards zur Mediation von Mieter-Eigentümer-Konflikten. • Akteurs- und Expertenbeteiliung zur Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien; hierunter Diskussion zur Einschätzung der Marktentwicklung und Handlungserfordernisse sowie zu einzelnen konkreten Themen, wie z.B. Wohnungsbauförderung, altenfreundliches Wohnen, • Akteursbeteiligung zur Umsetzung des Beschlusses zur Konzeptvergabe (Aufstellung eines Beteiligungsgremium und Kriterien der Konzeptvergabe), • Akteursbeteiligung zur Entwicklung von Standards und Verfahren zur Mediation von Mieter-Eigentümer-Konflikten, • Kommunikationsmaßnahmen für die Vermittlung der Konzeptinhalte gegenüber der Öffentlichkeit, Akteuren und Investoren / Bauherren. Die weitere Untersetzung der verbleibenden 800.000 € wird, auch unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus dem Beteiligungsverfahren, in einer oder mehreren gesonderten Vorlagen dargestellt. 2017 wird ein Bericht zur Zwischenevaluierung erstellt und ggf. Vorschläge zur Nachsteuerung des Wohnungspolitischen Konzepts entwickelt. Diese Evaluierung wird neben der jährlich geplanten Diskussion über aktuelle Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt im Akteurs- und Expertenkreis vorgestellt und diskutiert. Soweit Änderungen in der Umsetzung bzw. Nachsteuerungen erforderlich sind, wird dem Stadtrat eine entsprechende Vorlage zum Beschluss vorgelegt. 43 Anhang A des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Positionen Beteiligungsprozess, 08/2015 Anhang A: Positionen aus dem Beteiligungsprozess 1. Positionen aus dem Akteurs- und Expertenkreis In den intensiven Diskussionen der Akteurs- und Expertenworkshops wurden zahlreiche Positionen der verschiedenen Akteursgruppen offengelegt und diskutiert, so dass in großen Teilen ein gemeinsames Verständnis entwickelt werden konnte. Im Ergebnis bleiben jedoch auch unterschiedliche Sichtweisen und Handlungsprioritäten. Die wesentlichen Positionen, die nicht im Konzept berücksichtigt werden, sind dabei: Kommunale Liegenschaftspolitik Von der Mehrzahl der Akteure wird eine umfassende Neuausrichtung der kommunalen Liegenschaftspolitik erwartet - sowohl im Bezug auf wohnungspolitische Zielstellungen als auch im Hinblick auf städtische Aufgaben der Daseinsvorsorge. Daher gehen die Erwartungen und Forderungen deutlich über die im Wohnungspolitischen Konzept formulierten Maßnahmen hinaus und umfassen u.a. • Neuausrichtung der kommunalen Liegenschaftspolitik gemäß den Aufgaben einer wachsenden Stadt: weg vom Erzielen möglichst hoher Verkaufserlöse hin zur Trägerschaft von Immobilien zur Erfüllung inhaltlicher Ziele, • sofortiger Verkaufsstopp städtischer Liegenschaften und Bestände der LWB und Prüfung unter stadtplanerischen, wohnungspolitischen und sozialen Gesichtspunkten verbunden mit einem besser aufeinander abgestimmten Verwaltungshandeln bei zukünftigen Verkäufen, • Prüfung der sich im Fach- und Finanzvermögen der Stadt und der städtischen Gesellschaften befindlichen Flächen und Gebäude auf die Eignung für künftige Wohnnutzung, Daseinsvorsorge und Erhalt der Leipziger Vielfalt hinsichtlich vorhandener Entwicklungspotentiale. Einige Akteure erwarten darüber hinaus auch die Offenlegung dieser vorhandenen Flächen und Gebäude. • Der punktuelle Ankauf von Gebäuden und Flächen und deren Wiederverkauf nach Konzept zur Unterstützung bezahlbarer und kooperativer Wohnformen wird von den beteiligten Akteuren unterschiedlich eingeschätzt. Während einige Akteure dieses aktive Vorgehen der Kommune ausdrücklich unterstützen, sehen andere darin keine Aufgabe der kommunalen Daseinsvorsorge. Mietnebenkosten Seitens der Wohnungseigentümer wird betont, dass in den vergangenen Jahren die Nebenkosten stärker gestiegen sind als die Kaltmieten. Sie fordern deshalb preisdämpfend wirkende Eigentümerziele bei den städtischen Gesellschaften, insbesondere Stadtwerke Leipzig, Kommunale Wasserwerke Leipzig und Stadtreinigung Leipzig. Die Formulierung in Kapitel 2.1, dass die Auswirkungen auf die Wohnkosten bei relevanten kommunalen Entscheidungen zu berücksichtigen sind, geht einigen Akteuren nicht weit genug. Vorgeschlagen wurde z.B. die Berücksichtigung von Auswirkungen auf die Wohnnebenkosten bei Preisbildungen der kommunalen Gesellschaften explizit zu benennen. Soziale Wohnraumversorgung Ein Teil der Akteure erwartet eine noch stärkere Rolle der Kommune bei der Versorgung einkommensschwacher Haushalte. Dies reicht von der deutlichen Erweiterung des LWBBestands, einer Erhöhung des Anteils preisgünstiger Wohnungen innerhalb des LWBBestands bis hin zu sozialem Wohnungsbau in kommunaler Hand. Gleichzeitig wurde seitens der Wohnungseigentümer betont, dass eine stärkere Kooperation zur sozialen Wohnraumversorgung nicht ohne finanzielle Anreize möglich ist. A-1 Anhang A des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Positionen Beteiligungsprozess, 08/2015 Zugang zu Neubauwohnungen für alle soziale Schichten wurde von einigen Akteuren auch als Ziel eingebracht. Damit verbindet sich auch die Forderung nach umfangreichem sozialen Wohnungsneubau bzw. einem generellen Anteil von 20 % der Wohnungen für einkommensschwache Haushalte bei Neubauprojekten, unabhängig von einer noch nicht vorhandenen Wohnungsbauförderung. Beratung Von einigen Akteuren wird eingeschätzt, dass gesamtstädtisch ausreichend Beratungskapazitäten vorhanden sind. Allerdings sei eine Bündelung der Angebote erforderlich. Andere Akteure halten die Weiterführung und den Ausbau von Beratungsangeboten zu innovativen, bezahlbaren Bau- und Wohnformen für erforderlich und begrüßen die Einrichtung eines Netzwerks Leipziger Freiheit. Einige Akteure regen an, die vorgesehene Mediation bei Eigentümer-Mieter-Konflikten auf eine Mediation zwischen Verwaltung und Eigentümern auszuweiten. Anforderungen an eine künftige Wohnungsbauförderung Im Bezug auf die Ausgestaltung einer zukünftigen Wohnungsbauförderung in Sachsen werden trotz genereller Befürwortung auch unterschiedliche Anforderungen formuliert. Einigen Akteursgruppen geht die Forderung nach einer punktuellen Neubauförderung (und Schwerpunkt auf soziale Wohnungsbauförderung im Bestand) nicht weit genug; sie erwarten eine umfassende Förderung sozialen Wohnungsneubaus (Objektförderung) zum Teil verbunden mit höherer Subjektförderung. Andere Akteursgruppen erwarten eine Schwerpunktsetzung der Förderung vor allem für nicht marktaktive Gebäude oder sprechen sich für einen uneingeschränkten Erhalt der Möglichkeiten zur Förderung des Rückbaus aus. Vorgeschlagen wird auch, einen Teil der 2016 zur Verfügung stehenden Mittel für eine kommunale Förderung altenfreundlicher Bestandsanpassungsmaßnahmen einzusetzen. Angespannter Wohnungsmarkt Insbesondere dem Bündnis „Stadt für alle“ geht das wohnungspolitische Konzept hinsichtlich seines Eingriffs in die Marktprozesse nicht weit genug. Es wird vorgeschlagen, „Wohnungen als Sozialgut“ zu betrachten und „Wohnraumversorgung als soziale Infrastruktur“ zu verstehen. Da die Einschätzung nicht geteilt wird, dass Leipzig derzeit keinen angespannten Wohnungsmarkt hat und von einer längerfristigen Fortsetzung der aktuellen sehr starken Einwohnergewinne ausgegangen wird, wird neben den unter den oben genannten Forderungen zur Liegenschaftspolitik und sozialen Wohnraumpolitik eine deutlich stärkere Erweiterung v.a. des preisgünstigen bzw. bezahlbaren Wohnungsbestandes gefordert. Weitere Ansätze zum nachhaltigen Wachstum Es bedarf weiterer Ansätze, um den persönlichen und allgemeinen Wohnflächenverbrauch zu reduzieren. Mehrere Akteure fordern über die Priorisierung des Geschosswohnungsbaus hinaus, einen Ausschluss von individuellem Wohnungsbau in der inneren Stadt. Weiterhin wird von einzelnen Akteuren die Anbindung an schienengebundenen ÖPNV auch bei der Entwicklung von Einfamilienhausstandorten gefordert. Ein Teil der Akteure fordert hingegen, dass sämtliche kommunale Grundstücke ausschließlich für Geschosswohnungsbau verwendet werden, während es anderen Eigentümern weiterhin möglich sein soll, unabhängig von der Lage verschiedene Bauformen zu errichten. Es wurde angeregt, das Baulandkataster nicht erst bei angespannter Marktsituation zu erstellen, um einerseits das vorhandene Bauflächenpotential für alle sichtbar zu machen und z.B. möglicher Suburbanisierung vorzubeugen. Andererseits könnten hierdurch frühzeitig Flächenpotentiale identifiziert werden, für deren Aktivierung eine städtebauliche Neustrukturierung erforderlich ist. A-2 Anhang A des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Positionen Beteiligungsprozess, 08/2015 2. Positionen aus der öffentlichen Diskussion Positionen aus dem öffentlichen Beteiligungsprozess sind in die Erarbeitung des Entwurfs zum Wohnungspolitischen Konzept eingegangen. In einer öffentlichen Veranstaltung am 29. Juli 2015 wurde das Wohnungspolitische Konzept vorgestellt und diskutiert. Weitere Beteiligungsmöglichkeiten bestanden vom 30. Juni bis 31. Juli 2015 im Rahmen einer Ausstellung im Stadtbüro sowie über das Internet. Dabei gab es viel Zustimmung für die Grundausrichtung des Konzeptes sowie zahlreiche Fragen und Anregungen, die vor allem die Umsetzung der Instrumente und Maßnahmen betrafen. An mehreren Punkten wurde das Wohnungspolitische Konzept präzisiert bzw. ergänzt. bleiben jedoch auch hier unterschiedliche Sichtweisen und Handlungsprioritäten. Die wesentlichen Positionen, die auf Grundlage der Abwägung nicht im Konzept berücksichtigt werden, sind dabei: Bezahlbares Wohnen, soziale Wohnraumversorgung Zu diesem Themenkomplex gibt es eine ganze Bandbreite von Vorschlägen und Forderungen. Es werden stärkere städtische Maßnahmen bis hin zur „Vergesellschaftung von Wohnraum“ gefordert, um ein Angebot an preiswertem Wohnraum in allen Quartieren gewährleisten zu können. Über Kooperationsvereinbarungen, die auf jeden Fall stadtweit geschlossen werden müssten, hinaus solle es eine Sozialabgabe für jedes Gebäude geben, in dem keine Sozialwohnungen vorgehalten werden. Zudem solle der Anteil an preisgünstigem Wohnraum im Bestand der LWB unabhängig von der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit erhöht werden. Darüber hinaus solle die Stadt Wege für eine öffentliche Anerkennung für Vermieter finden, die trotz allgemein steigender Mieten ihre Mieten nicht erhöhen. Damit solle das Bewusstsein geschärft werden, dass es auch im Vermietermarkt nicht immer nur um Gewinnmaximierung geht. Altenfreundliches und barrierefreies Wohnen Zu den Herausforderungen des altenfreundlichen und barrierefreien Wohnen gab es mehrere konkrete Vorschläge, auch über das Wohnen im engeren Sinne hinaus für die Verkehrs- und Quartiersentwicklung. Für das Wohnungspolitische Konzept wurde der Wunsch nach einer eigentümerübergreifenden Übersicht aller freien barrierefreien bzw. seniorengerechten Wohnungen geäußert. Barrierefreie, bezahlbare Wohnungen sollten besonders auch durch öffentlichen Wohnungsbau geschaffen werden. Insbesondere die LWB – aber auch andere Wohnungsmarktakteure wie z.B. die Genossenschaften – sollten barrierefreien Neubau mit alternativen Wohn- und Betreuungsmöglichkeiten für junge behinderte Menschen errichten. Ein Instrument „Anpassung von Wohnraum an die Bedürfnisse älterer und behinderter Menschen“ wird gefordert. Neben der Fortsetzung von Aktivitäten zur Wohnungsanpassung sollten vorzugsweise Subjektfördermaßnahmen erfolgen. Hierfür solle die Stadt finanzielle Mittel (150.000 € pro Jahr) bereit stellen, um die Wohnungsanpassung von mindestens 200 Wohnungen zu finanzieren. Neubau, Sanierung, Eigentumsbildung Zahlreiche Nachfragen gab es zu den Datengrundlagen. Dabei wurde anhand eigener Rechenmodelle u.a. die Notwendigkeit von deutlicher mehr Wohnungsneubau abgeleitet. Parallel dazu gab es aber auch Vorschläge, Sanierung leerstehender Gebäude gegenüber dem Neubau stärker zu priorisieren. Darüber hinaus wurde unabhängig von Neubau und Sanierung auch eingebracht, Eigentumsbildung klarer als Handlungsschwerpunkt darzustellen und eine Eigentumsquote von 33 % anzustreben. Mobilität und Verkehr Gerade in der öffentlichen Veranstaltung wurde gefordert, klarere Aussagen zu Verkehrsfragen in das Wohnungspolitische Konzept aufzunehmen. So solle die Bedeutung A-3 Anhang A des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Positionen Beteiligungsprozess, 08/2015 der Fahrradmobilität hervor gehoben und beispielsweise in Leitlinie 4 wörtlich benannt werden. Auch das Thema neuer Parkplatzkonzepte solle aufgegriffen werden. Liegenschaftspolitik Bei dem Agieren der Stadt, auch im Rahmen der Wohnungspolitik, sei eine klare Veränderung der Liegenschaftspolitik erforderlich. Liegenschaften sollten als größtes Potenzial erkannt werden, um Leben in der Stadt, der Gemeinschaft der Bürger, dem Austausch in Nachbarschaften und Sicherung von Lebensqualität zu erhalten und zu fördern. Kunst- und Kulturstätten, Werkstätten, Förderung lokaler Kleinbetriebe und gemeinschaftlichen Lebens seien in Leipzig durch einen Freiraum zur Selbstverwirklichung möglich geworden. Der Erhalt dieses Freiraums könne nicht durch eine rein wirtschaftlich orientierte Institution gewährleistet werden. A-4 Anhang B des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Teilnehmerkreis Workshops Anhang B: Teilnehmerkreis Akteurs- und Expertenworkshops An den Akteurs- und Expertenworkshops nahm ein über den Prozess weitgehend gleichbleibender Teilnehmerkreis von ca. 50 Personen teil. Die finanzielle Beteiligung zahlreicher Akteure ermöglichte die Realisierung des umfangreichen Beteiligungsprozess. Teilnehmende Institutionen (jeweils 1 Vertreter/in je Workshop) Organisierte Wohnungswirtschaft: Baugenossenschaft Leipzig e.G. Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft e.G. Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt e.G. Wohnungsgenossenschaft Transport e.G. Wohnungsgenossenschaft Unitas e.G. Private Eigentümer und Projektentwickler Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG GRK-Holding AG Gutburg Mieterservice Leipzig Hildebrand & Jürgens GmbH Leipziger Stadtbau AG Limes Wohnbau GmbH Victor Immobilien Interessenvertretungen, Verbände, Vereine BfW Landesverband Mitteldeutschland e.V. Bündnis "Stadt für alle" Haus & Grund Leipzig Immobilienverband Deutschland IVD, Region MitteOst e.V. Mieterverein Leipzig e.V. Netzwerk Leipziger Immobilienmarktakteure Verbraucherzentrale Sachsen Beratungszentrum Leipzig Baugruppen / Bauprojekte / Kleineigentümer Haus- und WagenRat e.V. Haushalten e.V. Selbstnutzer.de Banken Sächsische Aufbaubank-Förderbank, Abt. Wohnungsbau Experten Analyse & Konzepte / Tobias Jacobs empirica AG (themenbezogen) Helmholtz Zentrum für Umweltforschung Landeshauptstadt Dresden, Stadtplanungsamt Staatliche Studienakademie Leipzig Stadt Bremen, Senat für Umwelt, Bau und Verkehr Stadt Halle (Saale), Fachbereich Planen Stadt Nürnberg, Stab Wohnen Vertreter Politik AfD-Fraktion (seit 2015) CDU-Fraktion FDP-Fraktion Fraktion Bündnis 90/Die Grünen Fraktion DIE LINKE SPD-Fraktion Vertreter Verwaltung Amt für Geoinformation und Bodenordnung (Gutachterausschuss) (themenbezogen) Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (AG Wohnen) Amt für Statistik und Wahlen (themenbezogen) Beigeordnete Stadtentwicklung und Bau Liegenschaftsamt (themenbezogen) Sozialamt (AG Wohnen) Stadtplanungsamt (Federführung, AG Wohnen) Makler KOENGETER IMMOBILIEN Unterstützt wurde das Wohnungspolitische Konzept durch Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH Baugenossenschaft Leipzig e.G. DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG GRK-Holding AG Haus & Grund Leipzig Hildebrand & Jürgens GmbH Leipziger Stadtbau AG Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH Limes Wohnbau GmbH Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft e.G. Victor Immobilien Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt e.G. Wohnungsgenossenschaft Transport e.G. Wohnungsgenossenschaft Unitas e.G. B-1 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts: Beteiligungsprozess zur Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes der Stadt Leipzig Zusammenfassende Dokumentation Stand August 2015 Auftraggeber Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt Abt. Stadtentwicklung Martin-Luther-Ring 4 - 6 04109 Leipzig Ansprechpartnerinnen: Susanne Kranepuhl Karolin Pannike Moderation und Dokumentation WohnBund-Beratung Dessau Humperdinckstr. 16 06844 Dessau-Roßlau Moderatorinnen: Birgit Schmidt Regina Sonnabend Marlo Riege Marco Mehlin Stephan Westermann Dokumentation: Monika Schulte Birgit Schmidt Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Einführung Der Leipziger Wohnungsmarkt steht aktuell vor neuen Herausforderungen. Durch die anhaltenden Zuwanderungen ist eine deutlich steigende Wohnungsnachfrage entstanden. Diese spiegelt sich im Marktgeschehen u. a. durch vermehrte Neubau- und Umnutzungsprojekte sowie moderat steigende Mieten wider. Gleichzeitig bestehen in der Stadt weiterhin Leerstände und Sanierungsbedarf. Vor diesem Hintergrund beauftragte der Stadtrat die Verwaltung im Oktober 2013, das Wohnungspolitische Konzept von 2009 zu überarbeiten und frühzeitig Strategien zu entwickeln, um angemessen auf diese Entwicklungen reagieren zu können. Das aktualisierte Wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig soll die langfristigen Leitlinien, die Ziele und Strategien sowie die kurz- bis mittelfristig einzusetzenden Instrumente für den Leipziger Wohnungsmarkt und die Leipziger Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik definieren. Angesichts der Unsicherheiten der weiteren Entwicklungen sollten im Austausch mit allen am Wohnungsmarkt Beteiligten gemeinsam die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen bewertet und entsprechende Strategien abgeleitet werden. Zur Vorbereitung des neuen Wohnungspolitischen Konzepts wurde daher von Mai 2014 bis zum Sommer 2015 ein breit angelegter, mehrstufiger Beteiligungsprozess organisiert, in dem Ziele, Strategien und Instrumente der künftigen Leipziger Wohnungspolitik diskutiert wurden. Um alle Beteiligten sinnvoll einbinden zu können, verlief der Prozess auf zwei Ebenen, die sich in ihren Ergebnissen gegenseitig ergänzen und aufeinander aufbauen sollten: 1. Diskussionen auf Akteurs- und Expertenebene bezogen Wohnungsmarktakteure – Genossenschaften, LWB, private Eigentümer, Verbände, Mieterverein, Makler, Initiativen, Baugruppen und eine Bank – , Vertreter der Stadtratsfraktionen sowie Experten aus der Wissenschaft und aus anderen Städten ein. Diese Diskussionen fanden im Rahmen von halbtätigen, nicht-öffentlichen Workshops mit einem über den Prozess weitgehend gleich bleibenden Teilnehmerkreis von ca. 50 Personen statt. 2. Öffentliche Diskussionen und Themenabende, in denen sich alle interessierten Bürgerinnen und Bürger über das Thema informieren und ihre Probleme, Fragen und Ideen einbringen konnten. Zu diesen Veranstaltungen, die unter dem Dach von „Leipzig weiterdenken“ ausgerichtet wurden, wurde über Presse, Plakataushänge, Postkarten, das Internet sowie E-Mail-Verteiler eingeladen. Beide Veranstaltungsformen wurden jeweils durch die den Gesamtprozess begleitende AG Wohnen der Stadtverwaltung Leipzig unter Mitwirkung der WohnBund-Beratung Dessau konzipiert und durch die WohnBund-Beratung Dessau moderiert und dokumentiert. Im Anschluss an die öffentliche Veranstaltung zur Vorstellung des Wohnungspolitischen Konzepts am 29. Juni 2015 bestand die Möglichkeit, das Konzept im Internet einzusehen und zu kommentieren sowie in einer Ausstellung im Stadtbüro Hinweise zum Konzept zu geben. Parallel dazu wurden ausgewählte Träger öffentlicher Belange gebeten, zum Konzeptentwurf Stellung zu nehmen. Eine ausführliche Dokumentation der öffentlichen Veranstaltungen sowie wesentliche weitere Informationen sind unter www.leipzig.de/weiterdenken zu finden. C-2 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Der Beteiligungsprozess – Übersicht Abb. Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt C-3 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 1. Akteurs- und Expertenworkshop 14. Mai 2014 im Technologiezentrum GaraGe, 55 Teilnehmende Themen: Einschätzung der aktuellen Situation, Handlungsbedarfe, Positionen und Handlungsabsichten der verschiedenen Akteursgruppen Zu Beginn wurden die aktuelle Wohnungsmarktsituation sowie die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung in Leipzig dargestellt und diskutiert. Handlungsbedarfe aus Sicht akteursgemischter Gruppen In akteursgemischten Arbeitsgruppen wurden mögliche Handlungsbedarfe für das Wohnungspolitische Konzept diskutiert. Als Anforderungen an den Prozess wurden v.a. fundierte Datengrundlagen, weitere Informationen zu Prognosen sowie gemeinsame Begriffsdefinitionen benannt. Inhaltlicher Handlungsbedarf wurde bei der Entwicklung der Miethöhen und der damit verbundenen Wirtschaftlichkeit gesehen. Weitere wichtige Themen waren gemischte Quartiere, Barrierefreiheit, seniorengerechtes Wohnen, zielgruppenspezifische Differenzierung des Wohnungsangebots sowie die Sicherung preiswerten Wohnraums. Positionen und Handlungsabsichten der Akteursgruppen Anschließend wurden Positionen und Handlungsabsichten der jeweiligen Akteursgruppen in Arbeitsgruppen zusammengetragen und im Plenum durch die Experten präsentiert. • • • • C-4 Zentrales Anliegen der organisierten Wohnungswirtschaft war die Sicherung des Bestandes und die langfristige Sicherstellung der wirtschaftlichen Stabilität der Unternehmen, da sie Voraussetzung für Investitionen ist. Der Bestand soll weiter differenziert und an die sich ändernde Nachfrage angepasst werden. Neubau auch im höherpreisigen Segment sowie neue Wohnformen, z.B. Seniorenwohnen, sollen den Bestand erweitern. Das soziale Engagement der Wohnungsunternehmen soll gestärkt und Serviceleistungen ausgebaut werden. Senioren- sowie familiengerechtes Wohnen ist Teil des aktuellen Geschäfts der privaten Wohnungswirtschaft, welches je nach Nachfrage in den nächsten Jahren ausgebaut werden könnte. Hauptthema dieser Akteursgruppe war die Darstellung der derzeitigen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt in der Öffentlichkeit. Es sollte darauf geachtet werden, dass nicht der Eindruck eines künftigen Wohnungsmangels entstehe. Die Vertreter von Baugruppen, Bauprojekte, Kleineigentümer unterbreiteten das Angebot, ihre Kompetenzen bei der gemeinschaftlichen Entwicklung, Produktion und dem Betrieb von Wohnraum, aus der Altbauentwicklung in Neubauprojekte zu übertragen und im Rahmen städtischer Konzepte in einen „neuen sozialen Wohnungsbau von unten“ einzubringen. Darüber hinaus wird die Kooperation mit großen Bauträgern und der Stadt gesucht. Die aktuelle Lage des Leipziger Wohnungsmarktes wurde von Politik und Verwaltung mehrheitlich als nicht besorgniserregend und nicht von Engpässen gezeichnet bewertet. Ein zentrales Handlungsfeld ist ein strategisches Flächenmanagement, welches die qualitative Entwicklung des städtischen Umfelds, u.a. durch den Erhalt und die Schaffung von alternativen Wohnangeboten voranbringen kann. Die „Leipziger Mischung“ - preiswerter Wohnraum, klassische Wohnungsmarktangebote und alternatives Wohnen - soll erhalten bleiben. Die Zusammenarbeit verschiedener Wohnungsmarktakteure soll durch die Stadt planerisch begleitet und moderiert werden. LWB und Wohnungsgenossenschaften spielen eine wichtige Rolle zur Sicherung von preiswertem Wohnraum. Politische Initiativen könnten eine Förderung von Bund und Land fordern, die den Erhalt von preiswertem Wohnen und die Schaffung von Neubau unterstützt. Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 2. Akteurs- und Expertenworkshop 10. Juli 2014 im Technologiezentrum GaraGe, 50 Teilnehmende Themen: Datengrundlagen und ihre Bewertung; Einstieg in die Szenariendiskussion Datengrundlagen und ihre Bewertungen Im Plenum wurden weitere Daten zur Bestandsentwicklung sowie eine Analyse zu Struktur und Verteilung des Wohnungsleerstandes in Leipzig vorgestellt. Darüber hinaus wurden die Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig 2013 in ihren verschiedenen Varianten erläutert und eine Untersuchung zur aktuellen Zuwanderung im bundesweiten Vergleich, basierend auf der "Schwarmstadttheorie", präsentiert. Szenariendiskussion Im zweiten Teil wurden drei unterschiedliche Szenarien der künftigen Wohnungsmarktentwicklung und mögliche Auswirkungen auf Wohnungsangebot und -nachfrage in Arbeitsgruppen diskutiert. Die Ergebnisse der Szenariendiskussion in den Arbeitsgruppen wurden durch die Experten im Plenum vorgestellt. Beim Szenario „Geringes Wachstum“, in dem die Bevölkerung nur leicht wächst und später stagniert, wird die Bestandsentwicklung durch einen entspannten Mietermarkt beeinflusst und es steht eher die Schaffung von neuen Qualitäten im Vordergrund. Bessere Lagen können sich ausdifferenzieren und schwierige Bestände unter Druck geraten. Der Leerstand wird sich nicht weiter verringern und es wird weniger neu gebaut werden, wobei die Frage der Neubautätigkeit kontrovers diskutiert wurde. Eine wieder ansteigende Zahl leer stehender Wohnungen in bestimmten Lagen birgt die Gefahr finanzieller Probleme bei den Eigentümern. Unterschiedliche Auffassungen herrschten über die Entwicklung der Mietpreise. Die Stadt muss mit zielgerichteten Investitionen in Gebieten, die in Schwierigkeiten geraten, gegensteuern. Das Szenario „Moderates Wachstum“ wird als das günstigste für den Markt und ideal für Leipzig eingeschätzt. Eine staatliche Lenkung wird außer beim preisgünstigen Segment nicht für erforderlich gehalten. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Neubautätigkeit verstärkt und der Leerstand insgesamt abnimmt, sich aber in unattraktiven Beständen konzentriert. Die Angebotssituation und auch die Mietpreise werden sich nach Lagen und Segmenten ausdifferenzieren. Weiteres Wachstum wird in der Innenstadt und am Innenstadtrand stattfinden, wodurch dort Spielräume für alternative Wohnformen verloren gehen. Die steigende Nachfrage wird auch zu Entwicklungen am Stadtrand bzw. im Umland führen, wenn gute Infrastruktur (gute Anbindung an den ÖPNV / an Leipzig, Nahversorgung, Schulen, Kitas) vorhanden ist. Beim Szenario „Starkes Wachstum“ werden die Mieten steigen, was als Voraussetzung für Investitionen in Neubau und Bestand angesehen wird. Gebiete wie der Leipziger Osten und Grünau bekommen neue Chancen. Für Haushalte mit geringerem Einkommen wird die Wohnraumversorgung schwieriger, was durch mögliche Förderungen abgefedert werden sollte. Innerstädtische Nachverdichtung sowie Umnutzung von Gebäuden und Aktivierung von Flächen sollen den Bestand erweitern. Die Nachfrage nach Eigentumsbildung wird zunehmen, allerdings für Schwellenhaushalte schwieriger werden. Die Kommune, aber auch die Landes- und Bundesebene (z.B. Wohnungsbauförderung) haben zunehmende Verantwortung. Mit einer Kommunikationsstrategie sollte das Verständnis für eine wachsende Stadt vermittelt werden. Ein Meinungsbild zum Abschluss ergab, dass die Mehrzahl der Teilnehmenden das moderate, etwas weniger Personen das starke und keiner das geringe Wachstum als wahrscheinlichste Entwicklung einschätzt. C-5 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 3. Akteurs- und Expertenworkshop 01. Oktober 2014 im Technologiezentrum GaraGe, 37 Teilnehmende Themen: Szenarien und Handlungserfordernisse; Ziele, Strategien und Instrumente Szenarien und Handlungserfordernisse Im ersten Teil wurden die weiter entwickelten drei Szenarien in ihrer Bedeutung für verschiedene Themenbereiche vorgestellt. In der Schlussfolgerung wird sich das Wohnungspolitische Konzept in seiner Grundausrichtung an mäßigem bis starkem Wachstum orientieren und gleichzeitig Reaktionsmöglichkeiten für ein noch stärkeres Wachstum sowie für eine stagnierende Nachfrage im Blick behalten. In der anschließenden Podiumsdiskussion wurden Handlungsbedarfe und mögliche Konflikte erörtert und daraus Hinweise für die Weiterbearbeitung abgeleitet: • Die Entwicklungen sollten nicht zu linear gedacht werden. • Das Wachstum Leipzigs, v.a. durch Zuzug verursacht, stellt eine Unsicherheit dar. • Eine steigende Nachfrage geht nicht zwangsläufig mit steigenden Mieten einher. • Aufwertungsprozesse haben zunächst positive Auswirkungen auf soziale Mischung. • Die Mietenentwicklung ist im Verhältnis zur Einkommensentwicklung zu betrachten. • Neubau ist nicht nur eine Reaktion auf die gestiegene Nachfrage. • Die Nennung eines Korridors für die Fluktuationsreserve ist besser als eine feste Zahl. Ziele, Strategien und Instrumente Im zweiten Teil des Workshops wurde ein erster Vorschlag für das übergeordnete Ziel der Leipziger Wohnungspolitik und die abgeleiteten Ziele des Wohnungspolitischen Konzeptes vorgestellt:„Oberstes Ziel der Leipziger Wohnungspolitik ist es, Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnungsstandort der Region weiter zu entwickeln und Rahmenbedingungen zu schaffen, damit alle in Leipzig Lebenden auch bei einem deutlichen Einwohnerwachstum entsprechend ihren Wünschen, Bedürfnissen sowie materiellen Möglichkeiten eine adäquate Wohnung finden können.“ Daraus wurden folgende Ziele des Wohnungspolitischen Konzeptes abgeleitet: Erweiterung des Wohnungsangebotes, bezahlbare und wirtschaftlich tragfähige Mieten, ausreichend preiswerter Wohnraum für einkommensschwache Haushalte, vielfältiges Angebot für verschiedene Lebensformen, Energieeffizienz im Wohnungsbestand erhöhen, Sicherung einer räumlich ausgewogenen Entwicklung, Wohnungsmarktentwicklung in Kooperation von Stadt, Wohnungswirtschaft und Zivilgesellschaft. Die vorgestellten Ziele und Strategien sowie die Liste der möglichen Instrumente wurden an verschiedenen Tafeln in den Räumen ausgestellt und in einem ersten Rundgang von allen Teilnehmerinnen und Teilnehmern geprüft, diskutiert und teilweise ergänzt und kommentiert. Anschließend erhielten die Experten im Plenum die Gelegenheit zu Kommentaren. Es wurde empfohlen, Entwicklungen, die von alleine passieren, zu unterscheiden von solchen, die gesteuert werden müssen, und die Rolle der Akteure und die steuernde Funktion der Stadt herauszuarbeiten. Darüber hinaus sollen Zielkonflikte transparent gemacht und Indikatoren festgelegt werden, um die Zielerreichung regelmäßig messen und bei Bedarf reagieren zu können. Vertiefung der Instrumente und Maßnahmen Nun wurden mögliche Maßnahmen und Instrumente nach ihrer Effektivität und Eignung für das jeweilige Ziel bzw. nach weiterem Diskussionsbedarf gewichtet. Auf dieser Grundlage sollten Instrumente für die weitere Diskussion im nächsten Workshop ausgewählt werden. Die sechs Instrumente, welche für die Verfolgung der Ziele als sinnvoll eingeschätzt wurden, waren Konzeptvergabe, Wohnungsbauförderung von Bund und Land, Eigentümerziele der LWB, Integrierte Stadtteilentwicklungskonzepte, strategischer Flächen- und Gebäudeerwerb sowie Beratung von Bauherren, Eigentümern und Vermietern. C-6 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 4. Akteurs- und Expertenworkshop 03. November 2014 im Technologiezentrum GaraGe, 44 Teilnehmende Themen: Ziele und ausgewählte Instrumente Ziele des Wohnungspolitischen Konzepts Nach einem Überblick über die Hinweise zu dem vorgestellten Entwurf der Ziele und Strategien im letzten Workshop sowie aus den schriftlichen Stellungnahmen der Akteure wurden die Anforderungen an die Zielformulierungen sowie die Struktur der Ziele diskutiert. Das Konzept soll als Grundlage für weiterführende Beschlüsse und für Kooperationen dienen und Arbeitsaufgaben an die Verwaltung, die Politik und die Akteure definieren. Wichtig ist auch, Zielkonflikte transparent zu machen und Indikatoren zur Erfolgskontrolle zu entwickeln. Dem Vorschlag, die öffentliche Abschlussveranstaltung vom 18.11.2014 auf das Frühjahr 2015 zu verschieben, um eine weitere intensive Diskussion und die Qualität einer gemeinsam diskutierten Grundlage zu ermöglichen, wurde zugestimmt. Vorstellung und Diskussion ausgewählter Instrumente Im Plenum wurden jeweils Beispiele aus anderen Städten vorgestellt. In Arbeitsgruppen wurde nach einem Input zur Beschreibung der Leipziger Situation das Für und Wider der Instrumente diskutiert. Runde 1 / AG 1: Konzeptvergabe Die Ziele für die Konzeptvergabe sollten weiter geschärft und ein handhabbares Vergabeverfahren entwickelt werden. Das Instrument soll auf ausgewählten Flächen der Stadt angewendet und zunächst anhand einiger Pilotprojekte erprobt werden. Runde 1 / AG 2: Wohnungsbauförderung Wohnungsbauförderung könnte unter den geänderten Rahmenbedingungen (neue Landesregierung) eine neue Bedeutung bekommen. Sie soll aber nicht allgemein für sozialen Wohnungsneubau eingesetzt werden, sondern zielgenau und bedarfsgerecht anwendbar sein. Darüber hinaus ist eine Einheitlichkeit und Durchgängigkeit der Regelungen wichtig. Runde 2 / AG 3: Kappungsgrenze / Mietpreisbremse Der mögliche Einsatz der Instrumente sollte, bei einem Eintreten des Szenarios starkes Wachstum und wenn der Leipziger Wohnungsmarkt angespannt ist, erneut geprüft werden, denn diese Instrumente schaffen keinen neuen Wohnraum. Vorrangiges Ziel sollte es sein, mit anderen Instrumenten das Entstehen eines angespannten Wohnungsmarktes zu verhindern. Anhand eines noch zu entwickelnden Indikatorensets soll definiert werden, wann das der Fall ist. Runde 2 / AG 4: Künftige Kooperationsformen, z.B. Bündnis für Wohnen Es besteht grundsätzlich Interesse an der Fortführung der Zusammenarbeit zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes auf gesamtstädtischer Ebene. Zukünftig sollen einmal jährlich mit dem gesamtem Teilnehmerkreis auf der Grundlage des Monitoringberichtes Wohnen die Marktentwicklung diskutiert werden und darüber hinaus Treffen in kleineren Kreisen zu ausgewählten Themen stattfinden. C-7 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 5. Akteurs- und Expertenworkshop 18. November 2014 im Rathaus Leipzig, 37 Teilnehmende Themen: Ausgewählte Instrumente und Begriffsbestimmungen Vorstellung und Diskussion ausgewählter Instrumente Im ersten Teil des Workshops wurde die Diskussion zu den Instrumenten fortgesetzt. Zunächst gibt es im Plenum einen Input, in dem für jedes Instrument Beispiele, die vorhandenen Rahmenbedingungen und angedachte Lösungsansätze vorgestellt werden. Anschließend werden die Instrumente in Arbeitsgruppen vertiefend diskutiert und die Ergebnisse durch einen Experten im Plenum vorgestellt. AG 1 – Kommunikationsstrategie für weniger nachgefragte Gebiete Kommunikation wird von den Akteuren als ein wichtiges Instrument für die Imageverbesserung einzelner Quartiere gesehen, könnte zu einer räumlich ausgewogenen Entwicklung beitragen und sollte, wo erforderlich, mit begleitenden Maßnahmen zur Aufwertung flankiert werden. Zielgruppe sollten alle Leipziger Bürgerinnen und Bürger sein und, sowohl für bisher weniger im Bewusstsein befindliche Gebiete als auch für benachteiligte („bedrohte“) Gebiete sollten Überlegungen angestellt werden. AG 2 – Beratung (zu Energieeinsparung, altengerechtem Wohnen sowie zu preiswerten und kooperativen Wohnformen) Die Akteure waren sich einig, dass Beratungsbedarf grundsätzlich vorhanden ist, die Beratungsangebote zielführend sind, aber eine größere Vernetzung erforderlich sei. Der Aufbau eines Beratungshauses zu preiswerten und kooperativen Wohnformen ist ein Angebot für spezifische Zielgruppen und Wohnmodelle, das mit den bestehenden Beratungsangeboten vernetzt werden soll. Diskussion zu Begriffsbestimmungen Da ein gemeinsames Begriffsverständnis grundlegend für die weitere Bearbeitung des Konzeptes ist, wurden im zweiten Teil des Workshops Begriffsdefinitionen diskutiert und gemeinsam festgelegt. Grundlage waren Definitionsvorschläge, die die Akteure im Vorfeld prüfen und durch eigene Vorschläge ergänzen konnten. Folgendes wurde verabredet: • • • • • C-8 Nur das untere Preissegment wird im Konzept definiert, im Monitoring wird der Bestand in Drittelteilung dargestellt. Preisgünstige Angebote sind aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen ohne Förderung nicht im Neubau herstellbar. Die Definition für bezahlbares Wohnen wird bestätigt. Der Indikator Mietbelastungsquote wird noch weiter geprüft. Festgehalten werden sollen in diesem Zusammenhang Werte für die Nettokaltmiete und die Bruttowarmmiete. Wirtschaftlich tragfähige Miete soll nicht anhand konkreter Zahlen definiert werden. Fluktuationsreserve wird nicht mit einem Zahlenwert untersetzt. Die Begriffsdefinition wird um „marktaktiven Bestand“ ergänzt. Eine ausreichende Menge an Wohnraum ist vorhanden, wenn es keinen angespannten Markt gibt. Um letzteres zu beschreiben, soll ein Indikatorenset erarbeitet werden. Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 6. Akteurs- und Expertenworkshop 30. März 2015 im Technologiezentrum GaraGe, 47 Teilnehmende Themen: Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes und Vereinbarungen zur weiteren Kooperation Teil 1: Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts Nach einem Rückblick auf den bisherigen Prozess des Beteiligungsverfahrens wurde der Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts vorgestellt. Unter der übergeordneten Leitlinie, „Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterzuentwickeln“, ist das Konzept in vier weitere Leitlinien gegliedert. Bei der Umsetzung der Strategien durch Instrumente und Maßnahmen wird unterschieden in solche, die durch verändertes kommunales Verwaltungshandeln realisiert werden können, und solche, die weiterer Konkretisierung bedürfen. Zur Anpassung der Instrumente soll der Markt weiter beobachtet und ggf. – z.B. bei stärkerem oder schwächerem Wachstum - der Einsatz der zunächst vorgesehenen Instrumente gemeinsam mit den Akteuren geprüft werden. Auf Initiative der Politik wurden für die Umsetzung des Konzepts Mittel im Haushalt 2016 eingestellt, die nach der Beschlussfassung eingesetzt werden können. Die von den Wohnungsmarktakteuren eingereichten Stellungnahmen zum Konzept wurden vorab sortiert und in einer Übersichtstabelle an die Teilnehmenden verschickt. Neben Hinweisen und redaktionellen Änderungen, standen die Themen zur Diskussion, bei denen in den Stellungnahmen Missverständnisse oder kontroverse Auffassungen deutlich wurden. Ziel war, jeweils einen gemeinsamen Kompromiss- oder Formulierungsvorschlag für die Aufnahme ins Konzept zu finden oder andernfalls die divergierende Position darzustellen bzw. das Thema für die weitere Bearbeitung in der Umsetzungsphase vorzusehen. Kompromiss- bzw. Formulierungsvorschläge wurden zu den Themen Gesamtmietbelastung und Wohnflächenverbrauch, Beratungshaus sowie angespannter Markt festgelegt. Bei den Themen Wohnungsbauförderung, Rolle der städtischen Unternehmen bei der Nebenkostenentwicklung sowie Liegenschaftspolitik wurde vereinbart, vorliegende divergierende Positionen transparent darzustellen. Die Hinweise zu den Themen Baugenehmigung, Bauleitplanung, Baukosten und Landesbauordnung, künftige Bebauungsdichte sowie Kooperation für preiswerten Wohnraum gilt es, in der Umsetzungsphase zu berücksichtigen. Teil 2: Vereinbarung zur weiteren Kooperation Die vorgeschlagene weitere Kooperation zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts beruht auf den in den bisherigen Workshops besprochenen Vorgehensweisen. Die Marktentwicklungen werden anhand des Monitoringberichtes Wohnen weiter beobachtet und etwa einmal jährlich mit dem gesamten Teilnehmerkreis diskutiert. Dabei werden auch mögliche Schlussfolgerungen gemeinsam geprüft. Darüber hinaus soll zu konkreten Themen in kleineren Arbeitskreisen etwa 2-3-mal jährlich beraten werden. Die Stellungnahmen der Wohnungsmarktakteure werden anschließend in das Konzept eingearbeitet und insbesondere zu strittigen Fragen weiterhin diskutiert. Parallel dazu findet die verwaltungsinterne Abstimmung statt. Nach Auswertung und Einarbeitung der Anmerkungen werden die wesentlichen Inhalte des Konzeptes der Öffentlichkeit vorgestellt. Über die öffentliche Veranstaltung hinaus besteht dann noch die Möglichkeit, sich z.B. im Stadtbüro näher darüber zu informieren, bevor das Konzept als Beschlussvorlage in den Stadtrat geht. C-9 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Öffentliche Auftaktveranstaltung 02. Juni 2014 im Festsaal des Rathauses Leipzig, ca. 180 Teilnehmende "Wohnen in der wachsenden Stadt: Wie bleibt Wohnen in Leipzig auch zukünftig für alle attraktiv?" Die Diskussion fand an 20 Tischen sowie auf der Empore im Festsaal des Neuen Rathauses statt und wurde von den Teilnehmenden sowie der Tischmoderation auf Papiertischdecken und auf Moderationskarten festgehalten. Diskutiert wurde in 3 Runden, wobei in der ersten Runde die Frage nach der Motivation zur Teilnahme erörtert wurde und in der zweiten die Themen, die im zukünftigen Wohnungspolitischen Konzept berücksichtigt werden sollen. In der dritten Runde wurden wesentliche Themen aus der zweiten Runde aufgegriffen und entsprechende Fragestellungen an jeweils mehreren Tischen und der Empore diskutiert. Die Schwerpunkte der Diskussion sind in folgenden Themenkomplexen zusammengefasst. Kostengünstiges Wohnen/ Mieterschutz Besonders wichtig war den Teilnehmenden der Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem und preisgünstigem Wohnraum, der zielgruppengerecht über den gesamten Stadtraum verteilt zur Verfügung stehen soll. Die soziale Durchmischung sowohl in den Gebäuden als auch im Quartier soll erhalten bleiben. Eine Dämpfung der Nebenkosten, besserer Mieterschutz oder sozialverträgliche Sanierungsvorhaben können steigenden Mieten entgegenwirken. Stadt‐ und Quartiersentwicklung Die Entwicklung des Wohnumfeldes und des Quartiers können Wohnen attraktiver machen, z.B. durch: soziale Durchmischung, gute soziale Infrastruktur, Erhalt von Grün- und Freiräumen, Erhalt von historischer Bausubstanz, gute Anbindung an den Nahverkehr, die Einbindung und Förderung des Engagements der Bewohnerinnen und Bewohner. Die vorhandenen Qualitäten in den Stadtteilen sollen erhalten bleiben. Im Sinne eines nachhaltigen Wachstums wurde eine Innenentwicklung durch Nachverdichtung und Bestandsqualifizierung, die Entwicklung auch weniger nachgefragter Quartiere sowie die Stärkung des ÖPNVs oder umweltfreundlicher Mobilitätsformen gefordert. Kommunale Steuerungsmöglichkeiten Als Steuerungsmöglichkeiten wurden eine strategische Flächenpolitik durch Erwerb und Veräußerung nach Konzept und die stärkere Ausschöpfung der städtischen Planungshoheit, z.B. bei einer sozialorientierten Ausgestaltung von Bebauungsplänen genannt, ebenso die Rolle der Stadt als Mediatorin für den Interessensausgleich zwischen Wohnungswirtschaft und Mietern und die stärkere Orientierung der LWB auf sozialpolitische Zielsetzungen. Mieterstadt, Eigentum, Alternativen Diverse Wohnformen, die für eine langfristige Dämpfung einer Mietpreisentwicklung sorgen könnten, wurden diskutiert: die Steigerung des selbstgenutzten Wohneigentums, genossenschaftliches Wohnen, alternative Wohnformen wie Eigentumsbildung durch Mieterselbsthilfe, Baugruppenbildung und die Verstetigung von Zwischennutzungen. Prozess und Bürgerbeteiligung Die Teilnehmenden wünschten sich eine sachliche Diskussion, die auf einer differenzierten Analyse der vorhandenen Daten basiert. Das Konzept soll auch darauf abzielen, Chancengerechtigkeit zu erhalten und gleichzeitig qualitatives und nachhaltiges Wachstum zu ermöglichen. C-10 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Erster öffentlicher Themenabend 22. September 2014 im Technologiezentrum GaraGe, ca. 80 Teilnehmende „Nachbarschaft und Vielfalt in Leipzig: Verschiedene Menschen, Wohnformen und Nutzungen in Quartier und Stadt" Im Rahmen des Themenabends diskutierten Bürgerinnen und Bürger die Qualität von „Nachbarschaft und Vielfalt“ in ihren Stadtteilen und äußerten ihre Erwartungen für die Entwicklung in ihren Stadtteilen, wenn Leipzig weiter wächst. Diskutiert wurde an 14 moderierten Tischen, an denen jeweils Teilnehmende aus Stadtteilen ähnlicher Struktur (nach Baualter, Gebäudebestand, Nutzungsmix und Wohnungsnachfrage) zusammen saßen: Zentrums(nahe) Stadtteile, vorwiegend gründerzeitlich geprägte Stadtteile östlich des Zentrums, sonstige vorwiegend gründerzeitlich geprägte Stadtteile, vorwiegend durch industriellen Wohnungsbau der DDR geprägte Stadtteile, Stadtteile mit Mischstrukturen und höherem Anteil an Einfamilienhäusern. Zum Einstieg in die Diskussion wurde an jedem Tisch zunächst die „gefühlte Vielfalt“ des eigenen Stadtteils bewertet. Daran anknüpfend wurden folgende Fragestellungen diskutiert: 1. Wie sieht Ihre Nachbarschaft aus? 2. Was ist positiv? Was ist negativ? und 3. Wenn Leipzig wächst, was könnte sich in Ihrem Quartier verändern, was müsste dort bewahrt werden und welche Chancen können sich für Ihr Quartier ergeben? Wichtige Ergebnisse der Diskussion an den Tischen sind: • • • • • • Die Zufriedenheit mit der Lebensqualität ist in allen diskutierten Stadtteilen hoch: Dort, wo die Teilnehmenden in Leipzig wohnen, leben sie gern, sei es im Einfamilienhausgebiet, im Plattenbau oder in der Gründerzeit. Dabei sind die persönlichen Beziehungen und Netzwerke sowie die positive Wahrnehmung der direkten Nachbarschaft bzw. Hausgemeinschaft von großer Bedeutung. Nutzungsmischung/Vielfalt, Grün- und Freiflächen sowie kurze Wege sind positive Seiten des Wohnens in Leipzig: Diese Qualitäten machen die Stadt attraktiv und sollen auch zukünftig erhalten bleiben. Kritisch werden vielerorts der zunehmende Verkehr und der Zustand der Verkehrsinfrastruktur gesehen. Das Zusammenleben von Menschen verschiedenen Alters, verschiedener Herkunft und mit verschiedenen Lebensentwürfen wird vielfach als Bereicherung empfunden, birgt aber auch Konfliktpotential. Als anstrengend empfinden viele Menschen ihre Nachbarschaft, wenn die Mitbürgerinnen und Mitbürger rücksichtslos agieren. Als Folge von Wachstum könnten steigende Mieten und Immobilienpreise zur Entmischung von Stadtteilen führen und den Platz für „Möglichkeitsräume“ und experimentelle Wohnmodelle reduzieren, und damit auch den Verlust von Vielfalt zur Folge haben. Weiteres Stadtwachstum erfordert nicht nur den Erhalt bezahlbaren Wohnens, sondern die Modernisierung und den Ausbau von (Verkehrs- und sozialer) Infrastruktur. Im Wachstum sehen die Bürgerinnen und Bürger aber auch positive Entwicklungsmöglichkeiten für die Wirtschaft und die kommunalen Finanzen, die Handlungsspielräume für städtisches Handeln eröffnen. Sie hoffen, dass ein individueller „Leipziger Weg“ gefunden wird, um mit Wachstum umzugehen. C-11 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Zweiter öffentlicher Themenabend: 13. Oktober 2014 in der Universität Leipzig, ca. 90 Teilnehmende „Zukunft einzelner Wohnformen: Familienwohnen, Seniorenwohnen, preiswerte Wohnprojekte und Wohnen im Eigentum“ Die Themen „Zukunft einzelner Wohnformen“ und „Bestandsqualifizierung für verschiedene Zielgruppen“ wurden in 4 parallelen Arbeitsgruppen diskutiert und zusammenfassend folgende Botschaften zur Fixierung der Themen im Wohnungspolitischen Konzept formuliert: Familienwohnen: Es wird eng in Schleußig & Co: wo gibt es Alternativen in Leipzig? Familienwohnen ist als wichtiges Thema im Wohnungspolitischen Konzept neu zu verankern. Bestimmte Qualitäten werden als besonders wichtig angesehen: Flexible und gestaltbare Grundrisse, kinderfreundliche Freiräume, gute Infrastruktur, Mobilität, Sicherheit, Nähe zu Freunden und Familie, Urbanität. Grundsätzlich bieten alle Leipziger Quartierstypen gute Voraussetzungen für Familienwohnen, die weiterentwickelt und kommuniziert werden können. Eigentumsbildung: Wohneigentum in der inneren Stadt – eine Alternative zu steigenden Mieten? Zur Unterstützung der Eigentumsbildung im selbstgenutzten Eigentum könnten entsprechende Kriterien bei der Veräußerung städtischer Flächen (inkl. der Tochtergesellschaften) nach Konzept sowie im Rahmen von Bauleitplanverfahren auf privaten Flächen festgesetzt und eingefordert werden. Der Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ sollte auch für die Eigentumsbildung alle infrastrukturell gut erschlossenen Standorte betrachten (innere und äußere Stadt). Information und Beratung insbesondere zu Finanzierungsmöglichkeiten soll verbessert werden. Alternative Wohnformen, z.B. Wohnen auf der Kita, Wohnen ohne Auto oder mit Carsharing - Angeboten sollten stärker gefördert werden. Bezahlbare Wohnmodelle und Eigentumsformen, die sich in anderen Städten bewährt haben, sollten angedacht werden. Altenfreundliches Wohnen: Wie können Ältere so lange wie möglich selbstbestimmt in ihrer Wohnung leben? Altenfreundliches Wohnen muss ein eigenständiges Arbeitsthema im Wohnungspolitischen Konzept sein. Es soll über die Wohnung hinaus ganzheitlicher betrachtet werden und sich auch auf das Quartier beziehen. Handlungsansätze zur Stärkung von Nachbarschaften und Unterstützung von Netzwerken sollen sozial integriertes Wohnen älterer Menschen ermöglichen. Preiswerte Wohnprojekte: Wie können Modelle alternativer Wohnformen eine Lösung für Viele werden? Für alle Menschen, die Selbst- oder Mitbestimmungsmöglichkeiten für die Gestaltung ihres Wohnumfelds suchen, können kooperative Wohnprojekte attraktiv sein. Unterstützung benötigen kooperative Wohnprojekte durch Beratung/Vernetzung/Information und die Bereitstellung geeigneter Grundstücke und Gebäude. C-12 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Wohnen in der wachsenden Stadt: Öffentliche Veranstaltung zur Vorstellung des Entwurfs des Wohnungspolitischen Konzepts 29. Juni 2015 im Festsaal des Neuen Rathauses Leipzig, ca. 260 Teilnehmende Nach der Begrüßung durch Oberbürgermeister Herrn Jung wurde ein Rückblick über die bisherigen Veranstaltungen gegeben. Die Teilnehmenden bewerteten im anschließenden Podiumsgespräch den Prozess insgesamt positiv, wenngleich die deutliche Konsensorientierung auch vereinzelt kritisiert wurde. Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes Der Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes mit seinen 4 Leitlinien, der übergeordneten Leitlinie sowie den Instrumenten und Maßnahmen wurde im Überblick vorgestellt. In das Konzept sind die Positionen aufgenommen worden, die von allen Teilnehmenden getragen werden. Punkte, in denen keine Einigung erzielt werden konnte oder wo es Zielkonflikte gab, sind ebenfalls eingeflossen und als solche kenntlich gemacht. Die Aufgabe der Politik ist nun, zu entscheiden, welche Standpunkte endgültig in das Konzept aufgenommen werden. Für die Umsetzung der Maßnahmen, für die alle Wohnungsmarktakteure gefordert sind, sind im Haushalt 1 Mio. Euro eingestellt. Offenes Flanierforum Die 4 Leitlinien, Aussagen zum aktuellen Wohnungsmarkt sowie Umsetzungsansätze zu Kooperativen Wohnformen waren an Stellwänden ausgestellt, an denen die Anwesenden die Gelegenheit hatten, in mehreren Rundgängen zu den einzelnen Themen mit den Fachleuten zu diskutieren. Anschließend wurden die Eckpunkte der Gespräche im Plenum vorgestellt. Eine wichtige Frage war dabei, wie mit allen Akteuren des Leipziger Wohnungsmarktes kooperiert werden kann, um die formulierten Leitlinien umzusetzen. Weiterhin wurde diskutiert, wie die künftige Einwohnerentwicklung zu bewerten ist und wie es gelingen kann, ausreichend Wohnraum durch Reaktivierung von Leerstand und den Neubau von Wohngebäuden zu schaffen. Dabei standen Fragen der Steuerung von Nachverdichtung, der ÖPNVAnbindung von Neubaustandorten sowie des nachhaltigen und kostensparenden Bauens im Fokus. In diesem Zusammenhang wurden unter anderem auch der Erhalt von Frei- und Grünflächen sowie die Notwendigkeit barrierefreien Bauens thematisiert. Großes Interesse bestand außerdem an geplanten Unterstützungsangeboten für kooperative, gemeinschaftlich organisierte Wohnformen. Insgesamt wurde sich von vielen dafür ausgesprochen, eine sozial- und nutzungsgemischte Entwicklung der Wohnquartiere stärker zu unterstützen. Podiumsgespräch mit Sozialbürgermeister Herr Prof. Fabian und Baubürgermeisterin Frau Dubrau Das Wachstum der Wirtschaft beeinflusst zurzeit positiv die Sozialpolitik in Leipzig. Die Bevölkerungsdynamik führt jedoch auch zu steigenden Mieten und einem geringeren Angebot an preisgünstigen Wohnungen, was die Stadt vor neue Herausforderungen stellt, ebenso wie aktuell die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen. Dafür werden die Sozialdienste weiter ausgebaut, und Kooperationen mit den Wohnungsmarktakteuren gewinnen zusätzlich an Bedeutung. Die bisherige gemeinsame Arbeit an den Inhalten des Konzepts, die bereits zu einer Art „Bündnis für Wohnen“ geführt hat, ist eine gute Grundlage für die Weiterarbeit und die Umsetzung des Konzepts. Die Ergebnisse des noch bis zum 31.7.2015 dauernden Beteiligungsprozesses werden anschließend in das Konzept eingearbeitet, bevor es vom Stadtrat beschlossen wird. C-13 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Beteiligungsverfahren im Stadtbüro und im Internet sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 30. Juni bis 31. Juli 2015: Ausstellung im Stadtbüro, Katharinenstr. 2, Mo-Fr. 14-18 Uhr, 16 Teilnehmende. Kommentierung des Entwurfs im Internet möglich, 720 Besucher auf der Internetseite. Insgesamt 15 schriftliche Anmerkungen. Zusätzlich sind 8 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange eingegangen. Anschließend an die öffentliche Veranstaltung zur Vorstellung des Wohnungspolitischen Konzepts am 29. Juni 2015 bestand einen Monat lang die Möglichkeit, das Konzept im Internet einzusehen und zu kommentieren. Zugleich wurde der Konzeptentwurf im Stadtbüro ausgestellt. Hier bestand ebenfalls die Möglichkeit, Hinweise zu geben und jeweils einmal wöchentlich mit Mitarbeitern der Stadtverwaltung zum Konzept zu diskutieren. Parallel dazu wurden ausgewählte Träger öffentlicher Belange gebeten, zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts Stellung zu nehmen. Generell gab es eine positive Rückmeldung zum Gesamtkonzept. Die eingegangenen Stellungnahmen enthielten eine Vielzahl von detaillierten Hinweisen, die sich auf die Art und Weise der Umsetzung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzeptes beziehen. Nur in wenigen Punkten entstand daraus Änderungsbedarf am Konzept selbst. Andere fachliche Themen (z.B. zu Barrierefreiheit und Verkehr) werden im Nachgang des Beteiligungsverfahrens an die entsprechenden Fachstellen weitergeleitet. Mit einer Vielzahl der Stellungnahmen zum Themenbereich „altenfreundliches Wohnen, barrierefreies Wohnen, Mehrgenerationenwohnen“ wurde die Bedeutung der Unterstützung besonderer Zielgruppen im Konzept bestätigt. Es bestehe ein großer Bedarf an entsprechendem Wohnraum und Wohnumfeld. Dabei solle sich an den tatsächlichen Bedarfen der Betroffenen orientiert werden. Gefordert wurde, bezahlbare barrierefreie Wohnungen mit öffentlich gefördertem Wohnungsbau zu schaffen und eine kommunale Förderung zur Anpassung von Wohnungen einzurichten. Mit Blick auf ein nachhaltiges Wachsen der Stadt wurde betont, dass trotz des notwendigen Wohnungsbaus Belange der Ökologie, aber auch des Gewerbes ausreichend zu berücksichtigen sind. Bekräftigt wurde, dass bei der Neuinanspruchnahme von Flächen auf effektive Flächennutzung und eine gute Anbindung an den ÖPNV zu achten ist. Darüber hinaus wurde die Bedeutung des Fahrradverkehrs für eine nachhaltige Stadtentwicklung und preiswertes Wohnen betont. Vorgeschlagen wurde daher, z.B. bei Sanierung und Neubau qualitätsvolle Fahrradabstellmöglichkeiten vermehrt einzuplanen. Von den Trägern öffentlicher Belange wie KWL und SWL wurde betont, dass bei der Verdichtung oder der baulichen Erweiterung der Stadt Aspekte der Infrastrukturentwicklung frühzeitig zu berücksichtigen sind. Für den Erhalt preiswerten Wohnraums für einkommensschwache Bewohnerinnen und Bewohner in allen Stadtgebieten wurden mehr Aktivitäten seitens der Stadt, z.B. über die LWB, eingefordert. Dies sei wichtig, um eine soziale Mischung zu erhalten, Segregationstendenzen entgegen zu wirken und eine Integration dieser Bewohnerinnen und Bewohner zu gewährleisten. Vorgeschlagen wurde beispielsweise, eine öffentliche Anerkennung für Vermieter auszusprechen, die keine Mietsteigerungen durchführen. Betont wurde in diesem Zusammenhang, dass es wichtig ist, ein Bewusstsein dafür zu schaffen, dass es im Vermietermarkt nicht nur um Gewinnmaximierung gehe. Weiterhin wurde angeregt, die kommunale Liegenschaftspolitik noch stärker für eine soziale Stadtentwicklung zu nutzen und sozialverträgliche Bestandssanierungen bereits im Vorfeld der Planung beratend zu unterstützen. Betont wurde immer wieder die Notwendigkeit einer integrativen Herangehensweise und der Verzahnung von Wohnungspolitik z.B. mit Quartiersentwicklung, sozialen Aufgaben, Mobilität und öffentlichem Raum. Für die Umsetzung sollten vor allem die integrierten Programme der Stadterneuerung noch stärker genutzt werden. C-14 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Anlagen – Teilnehmerkreis Akteurs- und Expertenworkshops (jeweils 1 Vertreter/in je Workshop) Organisierte Wohnungswirtschaft: Baugenossenschaft Leipzig e.G. Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft e.G. Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt e.G. Wohnungsgenossenschaft Transport e.G. Wohnungsgenossenschaft Unitas e.G. Private Eigentümer und Projektentwickler Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG GRK-Holding AG Gutburg Mieterservice Leipzig Hildebrand & Jürgens GmbH Leipziger Stadtbau AG Limes Wohnungsbau GmbH Victor Immobilien Interessensvertretungen, Verbände, Vereine BfW Landesverband Mitteldeutschland e.V. Bündnis "Stadt für alle" Haus & Grund Leipzig Immobilienverband Deutschland IVD, Region Mitte-Ost e.V. Mieterverein Leipzig e.V. Netzwerk Leipziger Immobilienmarktakteure Verbraucherzentrale Sachsen, Beratungszentrum Leipzig Baugruppen / Bauprojekte / Kleineigentümer Haus- und WagenRat e.V. Haushalten e.V. Selbstnutzer.de Banken Sächsische Aufbaubank-Förderbank, Abt. Wohnungsbau Experten Analyse & Konzepte Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbH / Tobias Jacobs empirica AG (themenbezogen) Helmholtz Zentrum für Umweltforschung Landeshauptstadt Dresden, Stadtplanungsamt Staatliche Studienakademie Leipzig Stadt Bremen, Senat für Umwelt, Bau u. Verkehr Stadt Halle (Saale), Fachbereich Planen Stadt Nürnberg, Stab Wohnen Vertreter Politik AfD-Fraktion (seit 2015) CDU-Fraktion FDP-Fraktion Fraktion Bündnis 90/Die Grünen Fraktion DIE LINKE SPD-Fraktion Vertreter Verwaltung Amt für Geoinformation und Bodenordnung (themenbezogen) Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (AG Wohnen) Amt für Statistik und Wahlen (themenbezogen) Beigeordnete Stadtentwicklung und Bau Liegenschaftsamt (themenbezogen) Sozialamt (AG Wohnen) Stadtplanungsamt (Federführung, AG Wohnen) Makler KOENGETER IMMOBILIEN C-15 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Anhang D: Wesentliche Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes Vorbemerkungen zur Datengrundlage: Die Daten zur Entwicklung der Einwohnerzahlen für die gesamte Stadt beruhen auf der amtlichen Statistik des Statistischen Landesamtes Sachsen. Für räumlich differenzierte Betrachtungen wird auf Daten des Einwohnermelderegisters zurückgegriffen, das für Leipzig insgesamt ca. 8.000 Einwohner mehr ausweist. Da Verzögerungen bei der Veröffentlichung von Einwohnerdaten des Statistischen Landesamts auftreten, werden – soweit vorhanden – zur Darstellung der Einwohnerentwicklung 2014 Daten aus dem Einwohnerregister herangezogen. Daten zur Entwicklung des Wohnungsangebots beruhen auf der amtlichen Statistik des Statistischen Landesamtes Sachsen, aber auch Recherchen und qualifizierten Schätzungen. Insbesondere die Informationen zur Entwicklung des Immobilienmarktes und der Mieten basieren auf verschiedenen Datenquellen wie dem Grundstücksmarktbericht, der Kommunalen Bürgerumfrage, dem Mietspiegel, aber auch dem Immobilienverband Deutschland und Immobilienscout GmbH, die im Rahmen von Kooperationen Daten zur Verfügung stellen, da die amtliche Statistik hierfür nur wenige Daten zur Verfügung stellt. Der Datenstand variiert themenbezogen zwischen 2013 und 2014. 1. Wohnungsnachfrage 1.1 Bevölkerungsentwicklung Mit einem jährlichen Bevölkerungswachstum von mehr als 2 % ist Leipzig derzeit eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands. 2014 nahm die Einwohnerzahl das vierte Jahr in Folge in einer Größenordnung von 9.000 bis 12.500 Einwohner zu (Abb.1). Das ist mehr als doppelt so viel wie in den Jahren bis 2010 und übertrifft alle Prognosen der Bevölkerungsentwicklung deutlich. Ende 2014 betrug die Einwohnerzahl im Einwohnerregister der Stadt 551.871 und damit 5.000 Personen mehr als die obere Variante der städtischen Bevölkerungsvorausschätzung 2013. Die aktuelle amtliche Einwohnerzahl des Statistischen Landesamtes aus dem November 2014 betrug 543.244 Einwohner. Der Einwohnerzuwachs beruht zum größten Teil auf einer positiven Wanderungsbilanz – insbesondere in den Altersgruppen der 18- bis unter 35-Jährigen. 2014 betrug der Wanderungsgewinn fast 13.000 Personen – etwas weniger als die Hälfte davon mit Migrationshintergrund (Abb.2). In den Wanderungsgewinnen schlägt sich auch die wachsende Zahl von Flüchtlingen nieder. 2014 kamen mit 1.232 Personen etwa doppelt so viele Asylsuchende nach Leipzig als 2013. Laut Hochrechnung des Freistaates Sachsen werden 2015 mehr als 2.600 Asylsuchende in Leipzig erwartet1. Neben dieser Wanderungsdynamik hat sich die Zahl der Geburten in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht, so dass 2014 erstmals ein Geburtenüberschuss von rund 350 Personen bestand. Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig 2004 - 2014 6.000 9.064 10.791 -122 -73 2008 4.359 2007 -177 5.221 2006 3.878 4.592 -265 2005 natürliche Bevölkerungsentwicklung -374 4.939 -664 -4.000 -482 5.353 -1.012 543.244 531.562 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nov 14 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 1 520.838 510.043 522.883 518.862 515.469 510.512 -2.000 506.578 0 470.000 502.651 480.000 450.000 2004 2.000 490.000 460.000 1.843 4.000 -1.218 500.000 353 12.989 8.000 510.000 Personen 10.000 520.000 10.662 12.000 530.000 498.491 Personen 14.000 Korrektur nach Zensus 540.000 -912 550.000 Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Komponenten 2004 - 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Wanderungssaldo Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen * Daten 2014 auf Basis des Einwohnerregisters, Ordnungsamt, Stadt Leipzig Stadt Leipzig, Referat für Migration und Integration (2015): Migration und Asyl. Definitionen, Fakten, Zahlen. Eine Handreichung, 2. Auflage. D-1 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Entwicklung der Zahl der Einwohner 2009-2014 in % Wiederitzsch Lindenthal PlaußigPortitz Verlust 7,5 % und mehr LützschenaStahmeln Verlust 2,5 % bis unter 7,5 % Mockau-Nord Thekla Eu tritzs GohlisNord GohlisMitte BöhlitzEhrenberg SchönefeldOst Gohlis-Süd Leutzsch BurghausenRückmarsdorf Lindenau Zen ReudnitzThonberg trum t do s Südvorstadt Gewinn 25 % und mehr Mölkau Baalsdorf -Sü Grü Schleußig Kleinzschocher ed lu nau-Si Gewinn 15 % bis unter 25 % Engelsdorf AngerCrottendorf Plagwitz GrünauOst 1 Volk- SellerhausenStünz marsdorf Zentrum Zentrum-Süd GrünauMitte Gewinn 7,5 % bis unter 15 % Paunsdorf ZentrumOst ZentrumWest Schönau Miltitz Gewinn 2,5 % bis unter 7,5 % Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord ZentrumNordwest Altlindenau Neulindenau GrünauNord ausgeglichen (zw.2,5 % und -2,5 %) MockauSüd ch Möckern Wahren AlthenKleinpösna Stötteritz ng LausenGrünau Connewitz Großzschocher Marienbrunn Leipzig: +9,2 % Max.: +28,2 % Volkmarsdorf Min.: -8,9 % Schönau Holzhausen Probstheida Lößnig Dölitz-Dösen Meusdorf Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain 1 - Neustadt-Neuschönefeld Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Stadträumlich betrachtet verzeichnen die Ortsteile im Leipziger Westen und die Ortsteile östlich des Zentrums von Mockau-Süd bis Zentrum-Südost mit mehr als 15 % in den vergangenen 5 Jahren die größten Einwohnergewinne. Das Wachstum speist sich dabei aus einer positiven Wanderungsbilanz und im Leipziger Westen darüber hinaus auch aus Geburtenüberschüssen. Ortsteile entlang des Auwaldes von Gohlis-Mitte bis Connewitz wachsen weniger stark als in den 2000er Jahren. Diese Ortsteile gewinnen zwar durch Geburtenüberschuss und Außenwanderung nach wie vor deutlich an Einwohnern, in der Binnenwanderung verlieren sie allerdings Einwohner an benachbarte Ortsteile. In den vorwiegend durch DDR-Wohnungsbau geprägten Ortsteilen hat sich die Einwohnerentwicklung stabilisiert, insbesondere die Grünauer Ortsteile2 verzeichneten in den vergangenen drei Jahren Einwohnerzuwächse. Die stärker durch individuellen Wohnungsbau geprägten Ortsteile am Stadtrand gewinnen bis auf wenige Ausnahmen ebenfalls an Einwohnern hinzu bzw. halten ihre Einwohnerzahl. Die Abschätzung der weiteren Einwohnerentwicklung ist mit großen Unsicherheiten behaftet. Die städtische Bevölkerungsvorausschätzung aus dem Jahr 2013 erwartet in ihrer Hauptvariante einen kontinuierlichen Anstieg der Einwohnerzahl auf 595.000 EW im Jahr 2030, in der optimistischen Variante steigt die Einwohnerzahl auf 630.000. Angesichts der aktuellen Abweichung der Einwohnerzahl nimmt die Stadt Leipzig 2015 / 2016 eine neue Bevölkerungsvorausschätzung vor. 2015 erschienen zwei regionalisierte Bevölkerungsvorausschätzungen3, die auf der amtlichen Einwohnerzahl von 2012 (520.000 EW) basieren: die im Rahmen der Raumordnungsprognose des BBSR vorgenommene Prognose geht darin für Leipzig von einem leichten Einwohnerwachstum bis 2022 auf 533.000 Einwohner mit einem anschließenden Absinken der Einwohnerzahl auf 527.000 im Jahr 2030 aus. Die Bertelsmann-Stiftung hingegen prognostiziert bis zum Ende des Prognosezeitraums ein kontinuierliches stärkeres Einwohnerwachstum auf 592.000 im Jahr 2030. Beide Prognosen bilden das aktuelle Einwohnerwachstum nicht ab. 2 Die deutlich negative Einwohnerentwicklung Schönaus ist auf die „Freilenkung“ zur Vorbereitung von Wohnungsabrissen (2013) zurückzuführen. 3 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015): Raumordnungsprognose 2035 nach dem Zensus, Abruf unter http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Raumbeobachtung/UeberRaumbeobachtung/Komponenten/ Raumordnungsprognose/Download_ROP2035/DL_ROP2035_uebersicht.html?nn=444934; Stiftung Bertelsmann (2015): Bevölkerungsprognose Leipzig. Abruf unter https://www.wegweiserkommune.de/statistik/bevoelkerungsprognose+leipzig+bevoelkerungsstruktur+2012-2030+tabelle D-2 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 1.2 Wanderung 2014 standen 35.381 Zuzügen 22.448 Fortzüge gegenüber (Tab.1). Daraus ergibt sich ein Wanderungsgewinn von rund 12.900 Personen, der größte Wanderungsgewinn in den vergangenen 25 Jahren. Dabei erhöhte sich seit 2009 die Zahl der Zuzüge um 9.000, während die Zahl der Fortzüge stabil blieb. Den größten Teil machen Wanderungsgewinne gegenüber den neuen Bundesländern aus (2013: 63 %), wobei der Wanderungsgewinn aus dem unmittelbaren Leipziger Umland rückläufig ist (Abb.3). Zugleich wachsen die Wanderungsgewinne gegenüber den alten Bundesländern und dem Ausland (2013 insg. 27 %). Leipzig erzielte 2014 in allen Altersgruppen Wanderungsgewinne (Abb.4). Die Gruppe der 18- bis unter 25-Jährigen stellt dabei nach wie vor mit einem Wanderungsgewinn von 6.251 Personen die größte Zuwanderungsgruppe dar. Daneben verzeichnet Leipzig seit 2011 auch bei den 25- bis unter 35-Jährigen einen größeren Wanderungsgewinn (2014: +3.708). Tab. 1: Wanderungen der Leipziger Hauptwohnbevölkerung 2004 - 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Zuzüge 23.306 23.878 23.969 24.250 25.640 26.382 27.893 30.961 32.325 33.510 35.381 Fortzüge 21.463 18.525 19.030 19.658 20.419 22.504 23.534 21.897 21.534 22.848 22.448 1.843 5.353 4.939 4.592 5.221 3.878 4.359 9.064 10.791 10.662 12.933 Saldo Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, * 2014 Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig Abb. 3: Wanderungssalden Leipzigs gegenüber Umland, neue Bundesländer, alte Bundesländer und dem Ausland 2003 - 2013 Abb. 4: Wanderungssaldo der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2003 2013 8.000 7.000 6.000 6.000 5.000 0-6 4.000 6 - 18 Einwohner Personen 4.000 2.000 0 3.000 18 - 25 2.000 25 - 35 1.000 -2.000 35 - 45 0 -4.000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ausland alte Bundesländer neue Bundesländer (ohne Umlandkreise) Umlandkreise gesamt 2012 2013 45 - 65 -1.000 -2.000 65 und älter 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, * 2014, Einwohnerregister Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen Abb. 5: Hauptgründe für den Zuzug nach Leipzig (Wanderungsbefragung 2014) Abb. 6: Gründe für den Zuzug nach Leipzig (Wanderungsbefragung 2014) Mehrfachantworten möglich 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% Studienplatz in Leipzig um in einer attraktiven Stadt zu leben wegen der eigenen Arbeitsstelle wegen der eigenen Arbeitsstelle aus sonstigen familiären, partnerschaftlichen… Studienplatz in Leipzig Nachzug zum Partner od. zu Familienangehörigen um preiswert wohnen zu können um in einer attraktiven Stadt zu leben aus sonst. familiären, partnerschaft-lichen Gründen Rückkehr (früher bereits in Leipzig) um Pendeln zu vermeiden od. zu beenden zur Ausbildung, Nähe Ausbildungsort Rückkehr (bereits früher in Leipzig gewohnt) Sonstiges Nachzug zum Partner od. zu Familienangehörigen wegen der Arbeitsstelle des Partners wegen der Arbeitsstelle des Partners um Pnedeln zu vermeiden od. zu beenden für eine bessere/größere Wohnung/Haus gute Arbeits- und Verdienstperspektive Wahl des Alterswohnsitzes, Umzug in ein… für eine bessere/größere Wohnung um preiswert wohnen zu können um Wohneigentum zu erwerben um sich selbständig zu machen, ein… Quelle: Wanderungsbefragung 2014, UfZ, Stadt Leipzig D-3 gute Arbeits- und Verdienst-perspektive Sonstiges zur Ausbildung / Nähe zum Ausbildungsort Wahl des Alterswohnsitzes, Umzug in ein… um Wohneigentum zu erwerben um sich selbstständig zu machen, ein… Quelle: Wanderungsbefragung 2014, UfZ, Stadt Leipzig 10% 20% 30% 40% 50% Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Wanderungssaldo 2014 Veränderung zum Vorjahr in % Wiederitzsch Lindenthal Gewinn 5 % und mehr PlaußigPortitz LützschenaStahmeln MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Eutritzsch Mitte Gohlis-Süd BöhlitzEhrenberg Lindenau Sellerhausen2 3 Ost ausgeglichen (zw. 0,5 % und -0,5 %) Heiterblick 1 Zentrum-Nordwest Altlindenau Gewinn 0,5 % bis unter 2,0 % ZentrumNord ZentrumBurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau Gewinn 2,0 % bis unter 3,5 % SchönefeldOst Süd SchönefeldAbtnaundorf Zentrum- Leutzsch Gewinn 3,5 % bis unter 5,0 % Thekla Mockau- Verlust 0,5 % und mehr Paunsdorf Stünz Anger- West Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Kleinzschocher Grü na uSi ed LausenGrünau ReudnitzThonberg Schleußig Plagwitz Südvorstadt Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz lung Max.: 11,6 % (Volkmarsdorf) Min.: -1,0% (Schleußig) Mölkau ZentrumSüdost Marienbrunn Großzschocher Connewitz Wanderungssaldo nach Altersgruppen 2014 Probstheida Holzhausen Lößnig Meusdorf DölitzDösen 0-18 18-35 35-65 über 65 Jahre 1 - Neustadt-Neuschönefeld KnautkleebergKnauthain 2 - Volkmarsdorf Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Die umfangreichen Wanderungsgewinne der vergangenen Jahre sind nicht allein auf Ausbildungswanderung, sondern in zunehmendem Maße auf berufsbezogene Wanderung zurückzuführen. So gaben in der 2014 durchgeführten Wanderungsbefragung4 etwa 25 % der Zuzügler als Hauptumzugsgrund an, wegen eines Studien- bzw. Ausbildungsplatzes nach Leipzig gezogen zu sein (Abb.5). Etwas größer war der Anteil der Zuzügler (27 %), die wegen der eigenen Arbeitsstelle bzw. der Arbeitsstelle des Partners oder die Pendeln vermeiden bzw. beenden wollten, nach Leipzig zogen. Bei den weiteren Gründen für einen Zuzug nach Leipzig spielte die Attraktivität Leipzigs als Wohnstandort und die Möglichkeiten, preiswert wohnen zu können, für eine Vielzahl der Befragten eine Rolle (Abb.6). Die durchschnittliche Haushaltsgröße der befragten zugewanderten Haushalte von 2,0 liegt über dem gesamtstädtischen Schnitt (1,75). Wie in den Vorjahren erzielte die überwiegende Zahl der Ortsteile 2014 einen Wanderungsgewinn. Wanderungsgewinne von mehr als 3,5 % verzeichneten die Ortsteile nördlich, östlich und südöstlich des Stadtzentrums, die Ortsteile im Leipziger Westen und Althen-Kleinpösna. Die höchsten Werte mit einem Plus von mehr als 5 % erreichten dabei Volkmarsdorf, Sellerhausen-Stünz, Altlindenau und Neulindenau. Die durch DDR-Wohnungsbau geprägten Ortsteile sowie die von überwiegend individuellem Wohnungsbau geprägten Ortsteile verzeichneten überwiegend Wanderungsgewinne oder einen ausgeglichenen Wanderungssaldo. Einen – im städtischen Vergleich – größeren Wanderungsverlust verzeichnete Schleußig (-1,0 %). Hier wie auch in den Ortsteilen entlang des Auwaldes von Gohlis-Mitte bis Connewitz ist vor allem die Wanderungsbilanz der unter 18-Jährigen und der 35- bis 65-Jährigen negativ, während in der Altersgruppe von 18 bis 35 Jahre Wanderungsgewinne erzielt werden. In den Ortsteilen mit großen Wanderungsgewinnen verzeichneten auch die 18- bis 35-Jährigen das größte Plus. In Ortsteilen wie Volkmarsdorf, Sellerhausen-Stünz, Altlindenau, Neulindenau und Lindenau sind darüber hinaus auch die Wanderungsbilanzen der anderen Altersgruppen positiv. 4 Vgl. Welz, J, Kabisch, S. u. A. Haase: Meine Entscheidung für Leipzig. Ergebnisse der Wanderungsbefragung 2014, IN: Stadt Leipzig (2014): Statistischer Quartalsbericht II/2014, Leipzig. D-4 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Binnen- und Außenwanderungssaldo 2014 Veränderung zum Vorjahr in % Binnenwanderung Außenwanderung Seehausen Wiederitzsch Lindenthal Seehausen Wiederitzsch Lindenthal PlaußigPortitz LützschenaStahmeln PlaußigPortitz LützschenaStahmeln Mockau-Nord BurghausenRückmarsdorf Altlindenau Neulindenau Lindenau ZentrumOst BurghausenRückmarsdorf Engelsdorf Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz Plagwitz Miltitz GrünauNord Schleußig GrünauOst GrünauMitte Südvorstadt Kleinzschocher lun g -Sied Grünau Marienbrunn Probstheida LausenGrünau Holzhausen Connewitz Großzschocher Meusdorf Dölitz-Dösen 1 Volk- SellerhausenStünz marsdorf ReudnitzThonberg Mölkau Baalsdorf Marienbrunn Probstheida 5,0 Holzhausen Lößnig Dölitz-Dösen Meusdorf Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain 1 - Neustadt-Neuschönefeld HartmannsdorfKnautnaundorf +6,5 AlthenKleinpösna Stötteritz Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain Engelsdorf AngerCrottendorf Zentrum-Süd Schönau Lößnig Großzschocher Lindenau ZentrumOst Zentrum ZentrumWest ost Connewitz Mölkau Altlindenau Neulindenau Paunsdorf -Süd rum lun g -Sied Grünau ReudnitzThonberg st üdo Südvorstadt LausenGrünau Volk- SellerhausenStünz marsdorf ZentrumNordwest Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord Zent Schleußig Kleinzschocher -S rum Zent Zentrum-Süd GrünauOst GrünauMitte 1 AngerCrottendorf Plagwitz GrünauNord Leutzsch Zentrum SchönefeldOst Gohlis-Süd Paunsdorf ZentrumWest Schönau Miltitz BöhlitzEhrenberg SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord ZentrumNordwest Heiterblick MockauSüd ch GohlisMitte SchönefeldOst Gohlis-Süd Leutzsch Möckern Wahren MockauSüd ch GohlisMitte BöhlitzEhrenberg Thekla GohlisNord Eu trit zs Eu trit zs Möckern Wahren Mockau-Nord Thekla GohlisNord 1 - Neustadt-Neuschönefeld HartmannsdorfKnautnaundorf 3,5 2,0 0,5 -0,5 -1,5 Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung - 3,5 % Abb. 7: Umzugsgründe 2014 (Kommunale Bürgerumfrage) 0% 5% 10% 15% Wohnung ist zu klein familiäre Gründe (z.B. Haushaltsgründung, Scheidung) allgemein zu hohe Miete bzw. Betriebskosten berufliche Gründe bzw. Aufnahme eines Studiums, einer Ausbildung Erwerb von Haus-/Wohneigentum gesundheitliche Gründe (Wohnung ist nicht alten- bzw. behindertengerecht) anderer Grund Wohnviertel ist zu laut bzw. zu dicht bebaut Wohnung/Gebäude ist in schlechtem Zustand bzw. mit Mängeln behaftet Überschreiten der Miet-Obergrenze für ALG-II- und Sozialhilfeempfänger anderes Wohnviertel ist attraktiver Wohnung ist zu groß Entmietung, Abriss des eigenen Gebäudes oder benachbarter Gebäude Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage Unterschiede zwischen den Ortsteilen werden auch deutlich, wenn Binnen- und Außenwanderung differenziert betrachtet werden. Fast alle Ortsteile verzeichnen Außenwanderungsgewinne – am stärksten östlich des Zentrums sowie im Leipziger Westen. In der Binnenwanderung (innerstädtische Umzüge) verlieren fast alle zentrumsnahen Ortsteile an Einwohnern, während die benachbarten Ortsteile bis hin zu den randstädtischen Ortsteilen Einwohner gewinnen. Gemessen an der Einwohnerzahl ist die innerstädtische Umzugsmobilität seit Anfang der 2000er Jahre kontinuierlich zurückgegangen. Zogen 2004 11,4 % der Leipziger innerhalb der Stadt um, waren es 2014 9,3 %. Der Anteil der Personen, die angaben, in den kommenden 2 Jahren sicher oder möglicherweise umziehen zu wollen, betrug laut Kommunaler Bürgerumfrage 2014 34 % und bewegt sich damit unterhalb des Niveaus der vergangenen Jahre. Der überwiegende Teil derer, die bereits ein konkretes Umzugsziel haben, möchte auch nach dem Umzug in Leipzig leben (61 %). Nur 6 % der Befragten möchten künftig im Leipziger Umland leben, 8 % der Befragten haben ein weiter entferntes Umzugsziel. Berufliche Gründe bzw. die Aufnahme eines Studiums bzw. einer Ausbildung war erstmals seit 7 Jahren nicht der meistgenannte Hauptgrund (12 %) für einen Umzug, sondern dass die Wohnung zu klein ist (15 %; Abb.7). Familiäre Gründe wie Haushaltsgründung oder Scheidung und zu hohe Miete / Betriebskosten (je 14 %) stellen ebenfalls wichtige Anlässe für Umzüge dar. D-5 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 1.3 Alters- und Haushaltestruktur Das dynamische Wanderungsgeschehen und die natürliche Bevölkerungsentwicklung führen zu Veränderungen in der Nachfragestruktur auf dem Leipziger Wohnungsmarkt, die sich kleinräumig allerdings stark voneinander unterscheiden können. Infolge der Wanderungsgewinne in den Altersgruppen der jungen Erwachsenen sowie der gestiegenen Geburtenzahlen sinkt der Altersdurchschnitt der Bevölkerung seit 2011 und liegt 2014 bei 43,4 Jahren. Dabei bestehen stadträumlich große Unterschiede: zwischen dem „jüngsten“ Ortsteil Lindenau mit einem Durchschnittsalter von 35,1 Jahren und dem „ältesten“ Ortsteil Grünau-Ost mit einem Altersdurchschnitt von 55 Jahren liegen rund 20 Jahre. Sind in Lindenau nur 8 % der Einwohner über 65 Jahre alt, sind es in Grünau-Ost 40 %. Beträgt der Anteil von Kindern unter 18 Jahren im Zentrum 6 %, ist in Schleußig fast jeder fünfte Bewohner unter 18 Jahre. Insgesamt sind die Einwohner der vorwiegend gründerzeitlich geprägten Ortsteile in der inneren Stadt deutlich jünger als die der von DDR-Wohnungsbau geprägten Ortsteile und der randstädtischen Ortsteile. Insofern bestehen bezogen auf den Wohnungsmarkt stadträumlich verschiedene Anforderungen und Perspektiven. Die steigenden Geburtenzahlen und auch der steigende Anteil an Kindern und Jugendlichen an der Gesamtbevölkerung ist Ausdruck einer zunehmenden Zahl von Familien mit Kindern, die als große Haushalte große Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt nachfragen. So wuchs der Zahl der Haushalte mit 4 und mehr Personen seit 2009 um 13,3 % auf einen Anteil von 7,3 % an allen Haushalten (Tab.2). Zugleich nahm die Zahl der Einpersonenhaushalte zu, die vergleichsweise kleinere Wohnungen nachfragen. Ihr Anteil an allen Haushalten betrug 2014 52,6 %. Die Gesamtzahl aller Haushalte, die über ein Haushaltegenerierungsverfahren ermittelt werden, umfasste 2014 316.787 Haushalte, wobei zu berücksichtigen ist, dass Personen in Wohngemeinschaften als Einpersonenhaushalte zählen. Die Zahl der tatsächlichen Wohnhaushalte ist hingegen geringer. Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Durchschnittsalter 2014 unter 38 Jahre Wiederitzsch Lindenthal 38 bis unter 42 Jahre PlaußigPortitz LützschenaStahmeln 42 bis unter 46 Jahre MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Eutritzsch Mitte Gohlis-Süd BöhlitzEhrenberg Thekla 46 bis unter 50 Jahre MockauSchönefeldOst Süd Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf Zentrum- Leutzsch Altlindenau Lindenau Sellerhausen- 1 Zentrum-Nordwest Zentrum- BurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau 50 Jahre und älter ZentrumNord 2 3 Ost Veränderung des Durchschnittsalters 2009-2014 in Jahren Paunsdorf Stünz Anger- West Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Plagwitz Kleinzschocher Grü na u- Südvorstadt Großzschocher Mölkau ZentrumSüdost -1 Jahr Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz ng Si ed lu LausenGrünau + 3 Jahre ReudnitzThonberg Schleußig Durchschnittsalter Leipzig: 43,4 Max.: 55 (Grünau-Ost) Min.: 35,1 (Lindenau) Marienbrunn Connewitz Probstheida Holzhausen Lößnig Meusdorf DölitzDösen Die Berechnung des Durchschnittsalters erfolgt zum 30.06. des Jahres 1 - Neustadt-Neuschönefeld KnautkleebergKnauthain Veränderung -0,6 +3,5 (Heiterblick) -2,4 (Zentrum-Südost) 2 - Volkmarsdorf Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung D-6 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Ausgehend von der dynamischen Einwohnerentwicklung der letzten Jahre haben sich die Zahl der Haushalte sowie die Haushaltsstrukturen in den Ortsteilen verändert. Im Fünfjahreszeitraum von 2009 bis 2014 nahm die Zahl der Haushalte in den vorwiegend durch Altbau geprägten Ortsteilen teilweise erheblich – v.a. in den Ortsteilen östlich des Zentrums und im Leipziger Westen – zu. In diesen Ortsteilen nahm neben den Einpersonenhaushalten auch die Zahl der Mehrpersonenhaushalte deutlich zu. Tab. 2: Zahl der Haushalte nach Haushaltsgröße und durchschnittliche Haushaltsgröße 2007 - 2014 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 285.276 285.705 288.444 289.870 294.810 303.465 310.279 316.787 9,8 % 143.314 142.316 144.644 145.369 149.474 157.221 162.391 166.666 15,2 % 87.643 88.371 89.355 89.969 90.898 92.148 93.330 94.371 5,6 % 3 Personen 33.898 34.503 33.989 33.740 33.342 32.571 32.420 32.582 - 4,1 % 4 Personen und mehr 20.421 20.515 20.456 20.792 21.096 21.525 22.138 23.168 13,3 % 1,79 1,79 1,78 1,78 1,78 1,76 1,75 - Haushalte darunter mit 1 Person 2 Personen Durchschnittliche Haushaltsgröße 2014 2009-2014 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Ordnungsamt Leipzig Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Entwicklung der Zahl der Haushalte 2009-2014 in % Wiederitzsch Lindenthal Gewinn 16 % und mehr PlaußigPortitz LützschenaStahmeln MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Eutritzsch Mitte Gohlis-Süd BöhlitzEhrenberg Lindenau 2 3 Ost Verlust 2 % bis unter 8 % Heiterblick Sellerhausen- 1 Zentrum-Nordwest Altlindenau ausgeglichen (zw. -2 % und 2 %) ZentrumNord ZentrumBurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau Gewinn 2 % bis unter 8 % SchönefeldOst Süd SchönefeldAbtnaundorf Zentrum- Leutzsch Gewinn 8 % bis unter 16 % Thekla Mockau- Verlust 8 % und mehr Paunsdorf Stünz Anger- West Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Schleußig Plagwitz Kleinzschocher uGrü na Südvorstadt Großzschocher Mölkau ZentrumSüdost Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz ng Si ed lu LausenGrünau ReudnitzThonberg Marienbrunn Connewitz Entwicklung der Zahl der Ein- und Mehrpersonenhaushalte 2009-2014 in % Probstheida Holzhausen Lößnig Meusdorf DölitzDösen 20 % 1 - Neustadt-Neuschönefeld KnautkleebergKnauthain Leipzig: +9,8 % Max.: +28,4 % Volkmarsdorf Min.: -9,2% Schönau 2 - Volkmarsdorf 10 % Ein- / Mehrpersonenhaushalt Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadtgrenze HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 D-7 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 1.4 Beschäftigung und Einkommen Seit 2006 erlebt Leipzig – verbunden mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 10 %-Punkte auf 9,4 % – einen Beschäftigtenzuwachs (+ 39 % auf 203.000 Beschäftigte am Wohnort; Abb.8). Zugleich ist die Zahl der Transferleistungsempfänger (SGB II) zwischen 2009 und 2014 – trotz des starken Einwohnerzuwachses – um mehr als 11.000 auf rund 69.300 gesunken (Abb.9). Daher ist die SGB IIQuote 2014 auf 16,6 % gesunken. Es bestehen kleinräumig große Unterschiede; so variieren die Werte zwischen 3,2 % (Hartmannsdorf-Knautnaundorf) und 38,7 % (Volkmarsdorf). Stadträumlich betrachtet weisen die Zentrums-Ortsteile sowie die randstädtischen Ortsteile geringere SGB II-Quoten (< 10 %) auf. Deutlich größer ist der Anteil der SGB II-Leistungsempfänger in den Ortsteilen des Leipziger Ostens und in Teilen Grünaus (> 30 %). Ende 2014 lag die Zahl der Bedarfsgemeinschaften (nach dem SGB II) bei ca. 41.400. Diese zählen ebenso wie Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB XII, Wohngeldempfänger, Asylbewerber in dezentralen Unterkünften und sonstige Haushalte mit niedrigen Erwerbseinkommen zu den schätzungsweise 69.000 einkommensschwachen Haushalten, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind (ca. 22 % aller Haushalte). Dabei ist die Zahl der Wohngeldempfängerhaushalte rückläufig. Zwischen 2011 und 2013 ist ihre Zahl um mehr als 2.200 Haushalte auf 9.179 zurückgegangen. Zugleich ist die Zahl der Bedarfsgemeinschaften und der Asylbewerber in dezentralen Unterkünften gewachsen. Die Zahl sonstiger Haushalte mit niedrigem Erwerbseinkommen wurde in Analogie zur Ermittlung der einkommensschwachen Haushalte im Rahmen der Untersuchung der Leipziger Angebotsmieten 2013 geschätzt. Im Vergleich zu dieser Untersuchung ist die Zahl der einkommensschwachen Haushalte insgesamt stabil geblieben. Zugleich ist die Gesamtzahl der Haushalte gewachsen, was einen leichten Rückgang (-1%-Punkt) des Anteils an allen Haushalten bedeutet5. Die Einkommenssituation der Leipziger zeigt seit 2012 einen Aufwärtstrend: nachdem das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen bis 2011 auf einem Niveau um 1.400 € lag ist es bis 2014 auf ca.1.662 € angestiegen (Abb.10). Das entspricht einem Anstieg um etwa 18 %. Dabei ist der Anteil der Haushalte, die über ein monatliches Nettoeinkommen von mehr als 2.300 € zur Verfügung haben, in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf insgesamt 28 % gestiegen (Abb.11). Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.100 € ist auf 26 % zurückgegangen. Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 1.100 und 2.300 € blieb stabil bei 46 %. Abb. 9: Empfänger von Leistungen nach SGB II und SGB II-Quote* in Leipzig 2005 - 2014 0 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Arbeitslosenquote (Jahresende) * bezogen alle zivilen Erwerbspersonen, ** geänderte Arbeitslosenerfassung seit 2005 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Bundesagentur für Arbeit; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 0% 30.000 10% 0 17.950 51.405 17.867 52.864 10.000 17.935 56.114 20.000 18.351 59.297 203.027 192.924 186.116 177.640 169.862 164.372 161.918 155.098 151.384 146.264 2004 2005** 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 5% 20% 15% 18.826 61.727 10% 75.000 17,5% 17,0% 16,6% 40.000 18.603 61.720 9,4% 19.294 64.440 15% 10,8% 10,5% 19.218 65.221 12,9% 100.000 25.000 19,1% 18,7% 50.000 13,6% 11,6% 149.289 Anzahl Beschäftigte 14,6% 18.062 64.305 15,5% 125.000 50.000 20,1% 20,1% 20% 16,9% 150.000 Leistungsempfänger 18,0% 25% 20,8% 21,3% 21,0% 60.000 19,2% Arbeitslosenquote in % 175.000 70.000 25% 200.000 17.683 53.441 225.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Sozialgeldempfänger SGB II-Quote 5% SGB II-Quote in % Abb. 8: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort und Arbeitslosenquote* in Leipzig 2004 - 2014 0% ALG II-Empfänger * Anzahl SGB II-Empfänger pro 100 Einwohner bis 65 Jahre Quelle: Bundesagentur für Arbeit; jeweils zum 31.12. des Jahres 5 In der Untersuchung der Leipziger Angebotsmieten 2013 wurde die Zahl der einkommensschwachen Haushalte auf die Zahl der Haushalte im Mikrozensus – vor der Korrektur auf Basis des Zensus` - bezogen. Daher lag die Quote für 2012 ebenfalls bei 22 %. Bezogen auf die Zahl der Haushalte, die mithilfe des Haushaltegenerierungsverfahren aus dem städtischen Einwohnerregister ermittelt werden, lag der Anteil einkommensschwacher Haushalte 2012 bei 23 %. D-8 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig SGB II-Leistungen Seehausen Anteil der SGB II-Leistungsempfänger an den unter 65-Jährigen 2014 Wiederitzsch Lindenthal PlaußigPortitz unter 10 LützschenaStahmeln 10 bis unter 20 Mockau-Nord Thekla Eutri tzs GohlisNord GohlisMitte BöhlitzEhrenberg SchönefeldOst Gohlis-Süd Leutzsch BurghausenRückmarsdorf 1 Volk- SellerhausenStünz marsdorf Zentrum ZentrumWest Lindenau Engelsdorf AngerCrottendorf Schleußig Südvorstadt Leipzig: 16,6 % Max.: 38,7 % (Volkmarsdorf) Min.: 3,2 % (Hartmannsdorf-Knautnaundorf) Mölkau AlthenKleinpösna Baalsdorf Stötteritz t Kleinzschocher d os -S ü um Plagwitz ReudnitzThonberg tr Ze n Schönau G Paunsdorf ZentrumOst Zentrum-Süd GrünauOst GrünauMitte lu ng ed Si rü na u- 30 und mehr Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord ZentrumNordwest Altlindenau Neulindenau Miltitz GrünauNord 20 bis unter 30 MockauSüd ch Möckern Wahren LausenGrünau Connewitz Marienbrunn Holzhausen Probstheida Lößnig Großzschocher Meusdorf Dölitz-Dösen Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain 1 - Neustadt-Neuschönefeld Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Abb. 11: Anteil der Haushalte nach Haushaltsnettoeinkommensklassen 2005 - 2014 Abb. 10: Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) in Leipzig 2005 - 2014 2.000 100% 1.800 90% Haushaltseinkommen in € 7 7 7 8 9 8 10 14 11 11 11 11 12 12 80% 1.600 12 13 13 15 70% 1.400 60% 1.200 46 47 44 50 47 46 46 50% 1.000 46 46 40% 800 30% 600 20% 1.391 1.379 1.427 1.414 1.414 1.503 1.549 1.662 0 1.400 200 1.450 400 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen D-9 Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung 10% 0% 36 35 36 32 33 33 31 29 26 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 unter 1.100 € 1.100 € bis unter 2.300 € 2.300 € bis unter 3.200 € Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen 3.200 € und mehr Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 2. Wohnungsangebot 2.1 Wohnungsbestandsentwicklung Auch auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes hat sich die Dynamik in den vergangenen Jahren erhöht. Wenngleich die offizielle Baustatistik hierzu kein vollständiges Bild liefert, sind vermehrtes Neubaugeschehen und fortlaufende Sanierungstätigkeiten im Stadtbild deutlich sichtbar. Nachdem sich die Bautätigkeit bis 2012 auf einem Niveau von rund 1.000 fertiggestellte Wohnungen pro Jahr bewegte, ist sie 2013 auf 1.441 Wohnungen angestiegen. 2014 sanken die in der Statistik registrierten Baufertigstellungen auf 1.059 ab (Abb.12). Allerdings wird davon ausgegangen, dass die Zahl der Baufertigstellungen untererfasst ist bzw. Baufertigstellungen mit teils erheblicher Verzögerung in die Fertigstellungsstatistik eingehen6. Insgesamt hat die Bedeutung des Mehrfamilienneubaus in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen (Abb.13). Der Neubau von Mehrfamilienhäusern geschieht vorwiegend in den innerstädtischen Ortsteilen durch die Bebauung von Lücken. Konstant ein Drittel der neu errichteten Wohnungen entstehen im individuellen Wohnungsbau, ein Viertel davon in innerstädtischen Ortsteilen. Die Zahl der Abgänge hat sich nach der Phase des Stadtumbaus deutlich reduziert. 2014 wurden 52 Wohnungsabgänge verzeichnet (Abb.12). Indiz für eine – auch künftig – erhöhte Bautätigkeit liefert eine Recherche aktueller und in den kommenden Jahren geplanter Wohnungsbauvorhaben. Allein Vorhaben mit mindestens 50 WE ergeben stadtweit ca. 7.000 neue WE (Stand: 5/2015). Schwerpunktmäßig entstehen diese süd/südöstlich des Zentrums, auf dem ehemaligen Kasernengelände in Möckern und im Leipziger Westen. Etwa 2.800 WE umfassen reine Neubauvorhaben, 4.200 WE entstehen in Vorhaben, die auf die Umnutzung zuvor gewerblich genutzter Immobilien abzielen, meist ergänzt um einen kleineren Anteil an Neubau. Zudem werden Schätzungen zufolge jährlich ca. 1.500 Wohnungen in leerstehenden Altbauten durch umfassende Sanierungen reaktiviert. Insgesamt betrug Ende 2014 der Wohnungsbestand 331.748 Wohnungen. Knapp 88 % der Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, gut 12 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Dabei nahm der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser seit 2011 leicht zu. Fast zwei Drittel des Bestands sind Wohnungen mit 3 oder 4 Räumen, wobei Küchen in dieser Statistik als Wohnraum gezählt werden. 19 % der Wohnungen haben nur ein oder zwei Räume und 17 % 5 Räume und mehr. Dabei nehmen vor allem die Zahl der Einraumwohnungen und die der großen Wohnungen mit 5 und mehr Räumen zu. Abb. 13: Baufertigstellungen in Leipzig nach Gebäudeart 2004 - 2014 1.000 2.000 800 2012 2013 2014 0 Baufertigstellungen Wohnungsabgänge 2004 2005 2006 2007 2008 in 1-2-Familienhäusern (Neubau) 314 476 269 2011 477 385 579 1.059 52 2010 320 540 206 1.441 101 2009 361 70 483 1.066 396 2008 305 158 198 914 215 2007 329 144 817 661 131 2006 369 186 514 1.290 308 2005 200 412 53 317 1.069 927 2004 400 555 22 439 782 1.556 0 1.016 2.080 500 881 1.231 1.000 600 484 90 307 1.500 693 174 245 Anzahl Wohnungen 2.500 1.112 1.128 Anzahl Wohnungen Abb. 12: Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge in Leipzig 2004 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 in Mehrfamilienhäusern (Neubau) in Mehrfamilienhäusern (Bestand) Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen 6 So unterschied sich die Zahl der Wohnungen in Leipzig auf Basis der Fortschreibung der Gebäude- und Wohnungszählung von 1995 zur Gebäude- und Wohnungszählung 2011 um mehr als 12.500 Wohnungen. Im Extremfall der Südvorstadt gab es 2011 über 1.000 Wohnungen mehr als die Fortschreibung der Wohnungsbestandszahlen von 1995 ergab. D-10 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bautätigkeit Seehausen Baufertigstellungen 2009 - 2013 unter 50 Wiederitzsch Lindenthal 50 bis unter 100 PlaußigPortitz LützschenaStahmeln MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Leutzsch 200 und mehr Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf Zentrum1 Zentrum-Nordwest Altlindenau 150 bis unter 200 SchönefeldOst Süd ZentrumNord ZentrumBurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau Eutritzsch Mitte Gohlis-Süd BöhlitzEhrenberg 100 bis unter 150 Thekla Mockau- Sellerhausen2 3 Ost Leipzig: 5.372 Maximum: 370 (Plagwitz) Paunsdorf Stünz Anger- West Lindenau Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Schleußig Plagwitz Kleinzschocher Grü nauun Sie dl LausenGrünau ReudnitzThonberg Südvorstadt Mölkau ZentrumSüdost Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz g Marienbrunn Großzschocher 140 Connewitz Probstheida Holzhausen Lößnig Neubau - Ein-/Zweifamilienhäuser Meusdorf DölitzDösen Neubau - Mehrfamilienhäuser Bestand 1 - Neustadt-Neuschönefeld 2 - Volkmarsdorf KnautkleebergKnauthain Zahl der fertiggestellten Wohnungen nach Gebäudeart 2009 - 2013 Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Abb. 14: Leipziger Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl* 2011 und 2014 120.000 80.000 0 1 Raum 2 Räumen 3 Räumen 4 Räumen Wohnungen mit ... 2011 2014 * Wohnungsbestandsfortschreibung; Raumzahl inklusive Küche Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen D-11 56.524 55.077 102.559 102.404 109.509 109.123 46.769 20.000 46.361 40.000 16.387 60.000 15.697 Anzahl Wohnungen 100.000 5 und mehr Räumen Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Abb. 15: Effektivzins Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit Festzins auf 10 Jahre in Deutschland 2004 - 2015 7,00 115 6,00 110 105 5,00 Prozent p.a. Abb. 16: Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden Deutschland und Sachsen, Verbraucherpreisindex Sachsen (2010 = 100) 2004 - 2014 100 4,00 95 3,00 90 2,00 85 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1,00 Baupreisindex - Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer - Deutschland 0,00Jan. 04 Baupreisindex - Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer - Sachsen Jan. 05 Jan. 06 Jan. 07 Jan. 08 Jan. 09 Jan. 10 Jan. 11 Jan. 12 Jan. 13 Jan. 14 Jan. 15 Quelle: Bundesbankstatistik; EWU-Statistik Verbraucherpreisindex Sachsen Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Sachsen Die Finanzierungsbedingungen für den Wohnungsbau stellen sich 2014 / 2015 ausgesprochen günstig dar. Das Zinsniveau für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke ist im Jahresverlauf 2014 kontinuierlich gesunken und lag Anfang 2015 unter 2 % (Abb.15). Parallel dazu erhöhten sich allerdings die Preise für den Neubau von Wohngebäuden. Der Preisanstieg fiel in Sachsen mit 15,4 % deutlich stärker aus als der Anstieg der Verbraucherpreise insgesamt (+7,9 %; Abb.16). 2.2 Leerstand Infolge der wachsenden Nachfrage nach Wohnungen ist die Zahl leerstehender Wohnungen kontinuierlich gesunken. Im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung im Mai 2011 wurde für Leipzig ein Leerstand von rund 39.500 Wohnungen ermittelt. Bei etwa 22.000 leerstehender Wohnungen handelte es sich um marktaktiven Leerstand. Rund 17.500 Wohnungen konnten dem nicht marktaktiven Leerstand zugerechnet werden. Die Entwicklung des Leerstands seit der Zählung kann nur schätzungsweise ermittelt werden. Unter Berücksichtigung der Zunahme des Wohnungsbestands, der Reaktivierung nicht marktaktiven Leerstands, der Höhe des Einwohnergewinnes und der Struktur der Haushalte wird geschätzt, dass 2014 22.000 Wohnungen leer standen, was einem Anteil von 7 % entspricht. Jeweils etwa die Hälfte der leerstehenden Wohnungen sind dem marktaktiven und dem nicht marktaktiven Leerstand zuzurechnen. D-12 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 3. Immobilienmarkt und Mieten 3.1 Immobilienmarkt Der Leipziger Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren deutlich belebt. So erhöhten sich die Zahl der erfassten Kaufverträge, das Umsatzvolumen sowie das Kaufpreisniveau fast aller Teilsegmente. 2014 wurden 119 Verkäufe unbebauter Grundstücke für den Geschosswohnungsbau registriert, deutlich mehr als in den Vorjahren (rd. 80 Verkäufe pro Jahr; Abb.17). Die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter streuen stark um das jeweilige Bodenrichtwertniveau. Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser ist 2014 auf 575 Verkäufe gestiegen (Abb.18). Dabei nahm die Zahl der Verkäufe unsanierter Mehrfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr leicht ab (-7 % auf 171; Abb.19). Die Verkaufstätigkeit konzentrierte sich vor allem auf die Ortsteile im Leipziger Osten und im Leipziger Westen. Die Zahl der Verkäufe sanierter Mehrfamilienhäuser hingegen nahm zu (+12 % auf 404; Abb.20). Die durchschnittlichen Kaufpreise stiegen in beiden Teilsegmenten an: bei den unsanierten Mehrfamilienhäusern um 11 % auf 204 €/m² und bei den sanierten Mehrfamilienhäusern um 7 % auf 777 €/m². Abb. 18: Kauffallentwicklung von bebauten Grundstücken (unsanierte und sanierte Mietshäuser*) in Leipzig 2004 - 2014 Abb. 17: Kauffallentwicklung von unbebauten Grundstücken für Geschosswohnungsbau in Leipzig 2004 - 2014 120 800 100 600 Verkaufsfälle Verkaufsfälle 80 60 400 40 200 0 575 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Abb. 19: Kauffall- und Preisentwicklung von unsanierten Mietshäusern in Leipzig 2004 - 2014 Abb. 20: Kauffall- und Preisentwicklung von sanierten Mietshäusern* in Leipzig 2004 - 2014 800 450 800 400 700 400 700 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Verkaufsfälle insgesamt 200 100 50 0 0 404 100 361 171 184 243 226 246 278 295 308 379 284 282 50 296 200 100 300 150 234 150 400 200 183 300 128 200 500 250 158 400 287 Verkaufsfälle 250 600 300 387 500 160 300 350 94 600 Verkaufsfälle 350 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche 450 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche Verkaufsfälle insgesamt 100 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche 2013 545 119 2012 539 83 2011 460 78 2010 429 80 2009 406 79 2008 453 71 2007 595 54 2006 766 56 2005 444 43 2004 376 13 0 13 20 0 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche Abb. 21: Kauffall- und Preisentwicklung von unbebauten Grund-stücken für individuellen Wohnungsbau in Leipzig 2004 - 2014 Abb. 22: Kauffall- und Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Leipzig 2004 - 2014 100 40 0 Kauffälle (alle) Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig D-13 Bodenwert [€/m²] - alle Lagen 385 346 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 0 568 40 516 100 463 80 532 200 509 80 409 200 443 120 410 300 363 120 420 300 Kauffälle 160 Kaufpreis in €/m² 400 364 160 365 400 366 200 324 500 301 200 308 500 341 240 342 600 499 240 392 600 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kauffälle Kaufpreis in 1.000 € Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig 0 Kaufpreis in 1.000 € Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Kauffälle * bis 2002 Zahl der Kauffälle mit Preisangabe, ab 2003 alle Kauffälle Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 2014 wurden 346 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft (Abb.21). Damit verbleibt die Verkaufstätigkeit auf dem Niveau der Vorjahre (rd. 350 Verkäufe). Nachdem der durchschnittliche Kaufpreis für das erschließungsbeitragsfreie Grundstück bis 2012 um ca. 105 €/m² schwankte, ist er bis 2014 um 18 % auf 124 €/m² angestiegen. Wie bereits in den vorangegangenen Jahren differenzieren sich die Kaufpreise je nach Lagequalität der Grundstücke weiter aus: Grundstücke in einfacher Lage kosteten 2014 im Schnitt 82 €/m², in guter Lage 185 €/m². 2014 wurden 568 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, 10 % mehr als im Jahr zuvor (Abb.22). Nach wie vor liegt der Schwerpunkt der Verkäufe auf Bestandsimmobilien (88 %), nur 66 Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Erstverkauf veräußert. Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser ist dem Trend der Vorjahre folgend angestiegen und lag 2014 bei rund 189.000 €. Allerdings variieren die Kaufpreise erheblich je nach Haustyp, Baualter, Sanierungsgrad und Lage des einzelnen Hauses. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ist 2014 erneut angestiegen und markiert mit 4.250 Verkäufen den höchsten Stand der letzten 15 Jahre (Abb.23). Wie in den Vorjahren wird der Markt für Eigentumswohnungen durch den sanierten Altbau dominiert: mehr als Dreiviertel der registrierten Kauffälle betreffen sanierte Altbauwohnungen (Abb.24). Allerdings hat der Verkauf von Neubauwohnungen an Bedeutung gewonnen; ihr Anteil an den ausgewerteten Kauffällen ist von unter 10 % Mitte der 2000er Jahre auf 23 % (2014: 599 Verkäufe) angestiegen. Dabei ist der Anteil der Erstverkäufe von 10 % im Jahr 2010 auf 35 % gestiegen – hier kommt knapp die Hälfte der Erwerber aus Leipzig (Abb.25). Beim Wiederverkauf von Neubauwohnungen sind es 30 %. Zwei Drittel der verkauften sanierten Altbauwohnungen wurden im Erstverkauf veräußert. Hier dominieren Erwerber aus dem sonstigen Bundesgebiet, beim Wiederverkauf sanierter Altbauwohnungen wurden 2014 37 % der Wohnungen von Leipzigern erworben. Die durchschnittlichen Kaufpreise der Gebrauchtimmobilien stiegen leicht an und lagen für sanierte Altbauwohnungen bei 1.117 €/m² und für Neubauwohnungen bei 1.241 €/m² (Abb.26). Seit 2010 entspricht dies einem Anstieg um 11 % bzw. 7 %. Deutlich stärker stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise im Erstverkauf von Eigentumswohnungen. Seit 2010 stieg er für sanierte Altbauwohnungen um 28 % auf 2.745 €/m² und für Neubauwohnungen um 26 % auf 2.985 €/m². Abb. 23: Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig - alle Kauffälle - 2004 - 2014 Abb. 24: Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen)* in Leipzig - nur ausgewertete Verträge - 2004 - 2014 4.500 3.000 4.000 2.500 3.500 2.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2.090 299 2.205 2.251 2.267 2.065 599 684 2.272 213 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 sanierter Altbau 0 423 2.513 164 0 4.250 3.670 3.302 3.188 2.825 3.088 3.433 3.177 2.565 2.263 1.758 500 2.002 174 500 1.000 520 1.000 1.500 2.085 152 2.000 1.500 1.766 172 2.500 1.398 161 Kauffälle Kauffälle 3.000 Neubau 2014 * Erst- und Wiederverkäufe; alle ausgewerteten Verträge Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Abb. 25: Anteil der verkauften Eigentumswohnungen nach Wohnort des Erwerbers in den Teilsegmenten 2014 Abb. 26: Preisentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig 2004 - 2014 3.000 100% 90% 2.500 80% 70% 2.000 60% 1.500 € / m² 50% 40% 1.000 30% 20% 500 10% 0% 0 sanierter Altbau Neubau sanierter Altbau Erstverkauf Leipzig sonstiges Deutschland Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Neubau Wiederverkauf Ausland 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 sanierter Altbau - Erstverkauf Neubau - Erstverkauf Sanierter Altbau - Wiederverkauf Neubau - Wiederverkauf 2014 Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig D-14 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 3.2 Entwicklung der Mietpreise Bei der Entwicklung der Mietpreise in Leipzig insgesamt sind Anstiege sowie räumliche und segmentbezogene Ausdifferenzierungen der Mietpreise zu beobachten. Für die Beurteilung von Mietniveau und Mietenentwicklung müssen verschiedene Datenquellen berücksichtigt werden. Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand, die im Rahmen der kommunalen Bürgerumfrage ermittelt wird, betrug 2014 im Durchschnitt 5,38 €/m² (Median) und damit 0,30 €/m² mehr als 20137 (Abb.27). Seit 2009 stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand um etwa 8 %. Die in den Vorjahren bei Neu- und Wiedervermietungsmieten sowie bei Angebotsmieten beobachteten Mietsteigerungen, aber auch die Folgewirkungen der Erhöhung der KdU-Eckwerte8 schlagen sich nun auch in gestiegenen Bestandsmieten nieder. Die durchschnittliche Gesamtmiete stieg zwischen 2009 und 2014 um rund 7 % auf 7,45 €/m². Nachdem sich in den Vorjahren die Gesamtmiete aufgrund der stärker steigenden Wohnnebenkosten stärker verteuerte als die Kaltmiete, hat sich die Entwicklung von Kalt- und Gesamtmiete angeglichen. Im bundesweiten Vergleich stellen sich die Leipziger Mieten noch immer günstig dar. Stadträumlich differenzierte Aussagen zu Bestandsmieten liegen aus der Kommunalen Bürgerumfrage 2013 vor. Die niedrigsten Mieten (unter 4,60 €/m²) weisen einige Ortsteile im Leipziger Osten sowie einige Grünauer Ortsteile auf. Die höchsten Durchschnittsmieten finden sich im unmittelbaren Stadtzentrum (über 5,80 €/m²) und in den östlich und südöstlich angrenzenden Ortsteilen sowie in Wiederitzsch und Probstheida. Die gründerzeitlich geprägten Ortsteile von GohlisMitte bis Schleußig und Südvorstadt sowie in einige randstädtische Ortsteile mit einem hohen Anteil nach 1990 errichteter Mehrfamilienhäuser kosteten im Schnitt 5,40 bis 5,80 €/m². In den Ortsteilen des Leipziger Westens bewegte sich die durchschnittliche Nettokaltmiete zwischen 4,60 und 5,40 €/m². In zwei Dritteln der Ortsteile ist die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter zwischen 2008 und 2013 angestiegen. Den größten Anstieg in diesem Fünfjahreszeitraum mit +0,86 €/m² bzw. + 17 % verzeichnete Zentrum-Südost. In den gründerzeitlich geprägten Ortsteilen von Gohlis-Mitte bis Schleußig und Südvorstadt bewegten sich die Anstiege zwischen 0,33 und 0,65 €/m² bzw. 7 % und 13 %. Ähnliche Steigerungen vollzogen sich in den Grünauer Ortsteilen und Paunsdorf. In den Ortsteilen im Leipziger Westen von Leutzsch bis Plagwitz veränderten sich die Bestandsmieten kaum. Die durchschnittliche Angebotsmiete, die auf Basis der inserierten Mietangebote durch Immobilienscout24 GmbH ermittelt werden, lag 2013 bei 5,44 €/m² und ist 2014 auf 5,73 €/m² angestiegen (Abb.27). Damit stieg die Angebotsmiete zwischen 2009 und 2014 um knapp 13 %. Es ist zu berücksichtigen, dass die in den inserierten Mietangeboten genannten Miethöhen nicht automatisch den abgeschlossenen Mietverträgen entsprechen. Zudem ist davon auszugehen, dass in Immobilienportalen nicht alle Wohnungsangebote erfasst sind und v.a. preiswerte Angebote eher unterrepräsentiert sind. Abb. 27: Entwicklung der Bestandsmiete (Kaltmiete und Gesamtmiete) 2005 - 2014 sowie der Angebotsmiete 2009 - 2014 in €/m² 8,00 7,00 6,53 6,76 6,90 6,92 6,95 7,12 7,08 7,20 7,23 7,45 Abb. 28: Monatliche Nettokaltmiete bei Neu- und Wieder-vermietung in Leipzig nach Baualter und Wohnwert 2007 - 2014 11,00 10,50 Alter - Wohnwert 10,00 5,73 6,00 5,08 5,10 5,21 4,98 5,12 5,00 5,34 5,44 5,15 5,08 4,67 4,86 4,83 4,98 7,00 2,00 2006 2007 2008 Bestandsmiete - Kaltmiete Angebotsmiete** - Kaltmiete 2009 2010 2011 Altbau - mittel 2012 2013 2014 Altbau - einfach 2,00 Bestandsmiete - Gesamtmiete* * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten ** Die Angebotspreise wurden einer hedonischen Korrektur unterzogen, d.h. jedes Objekt in seiner Ausstattung bereinigt und standardisiert. Quellen: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen; Immobilien Scout GmbH 7 4,50 3,00 2005 Altbau - sehr gut Neubau - gut Altbau - gut Neubau - mittel 5,00 4,00 1,00 Neubau - sehr gut 6,80 5,40 6,00 3,00 0,00 8,50 5,38 € / m² Miete in €/m² 9,00 8,00 5,00 4,00 8,60 1,00 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Quelle: IVD; Wieder-/Erstvermietung nicht geförderte 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 70m², ab 2011 Unterscheidung guter und sehr guter Wohnwert; keine Werte für Neubau (mittlerer Wohnwert) 2011 u. 2012 Da bei Befragungen jährliche Schwankungen auftreten, ist eine längerfristige Betrachtung zielführend. Die angemessenen Richtwerte für die Kosten der Unterkunft wurden ausgehend von 3,85 €/m² Grundmiete mehrfach angehoben worden (2011: 4,22 €/m², 2012: 4,48 €/m²), zuletzt 2014: hier wurden haushaltsgrößendifferenzierte Richtwerte festgelegt, die von 4,51 €/m² (2-Personen-Hauhalte) bis 4,72 €/m² (5-Personen-Haushalte) reichen. Siehe auch: Stadt Leipzig (2014): Verwaltungsrichtlinie. Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) – Angemessenheitsgrenzen „Schlüssiges Konzept“, Leipzig. 8 D-15 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Mieten Seehausen Durchschnittliche Nettokaltmiete (Bestandsmiete) 2013 Wiederitzsch Lindenthal keine Angabe unter 4,60 €/m² 4,60 bis unter 5,00 €/m² 5,00 bis unter 5,40 €/m² 5,40 bis unter 5,80 €/m² 5,80 €/m² und mehr PlaußigPortitz LützschenaStahmeln MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Thekla MockauEutritzsch Mitte SchönefeldOst Süd ZentrumGohlis-Süd Nord BöhlitzEhrenberg Leutzsch Zentrum-Nordwest Altlindenau Lindenau Sellerhausen2 3 ZentrumBurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf Zentrum1 Ost Leipzig: 5,08 €/m² Paunsdorf Stünz Anger- West Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Schleußig Plagwitz Kleinzschocher Grü na uSi ed lu LausenGrünau ReudnitzThonberg Südvorstadt Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz ng Entwicklung der urchschnittliche Nettokaltmiete (Bestandsmiete) 2008 - 2013 in €/m² Mölkau ZentrumSüdost Marienbrunn Großzschocher Connewitz +0,60 €/m² Probstheida -0,30 €/m² Holzhausen Lößnig Meusdorf DölitzDösen 1 - Neustadt-Neuschönefeld KnautkleebergKnauthain 2 - Volkmarsdorf Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 Daten: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung 5.000 m Tab. 3: Mittelwerte der Mieten in €/m² im Mietspiegel 2012 und 2014 der Stadt Leipzig nach Baualtersklassen und Entwicklung der Mieten in % Vor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1990 Ab 1991 2012 4,99 5,11 5,02 4,55 5,73 2014 5,24 5,22 5,20 4,64 5,92 5,0 2,2 3,6 2,0 3,3 Entwicklung in % Quelle: Sozialamt, Mietspiegel 2012, 2014 Die Erhebung zum Leipziger Mietspiegel 2014 berücksichtigt neue Mietvertragsabschlüsse bzw. Änderungen der vergangenen 4 Jahre. Die ermittelten durchschnittlichen Miethöhen stellen insofern Neu- und Wiedervermietungsmieten dar. Dabei ergaben sich nach Baualter differenzierte durchschnittliche Miethöhen von 4,64 €/m² (1961 – 1990 errichtete Gebäude) bis 5,92 €/m² (ab 1991 errichtete Gebäude)9 (Tab.3). Zwischen 2012 und 2014 sind die Mittelwerte um 2 % bis 5 % angestiegen. Eine weitere Quelle zur Darstellung der Mietenentwicklung bietet der Immobilienverband Deutschland (IVD), der durchschnittliche Neuvertragsmieten differenziert nach Baualtersklassen und Wohnwert darstellt (Abb.28). Da jährliche Schwankungen auftreten, wird die Entwicklung über mehrere Jahre beobachtet. Vor allem seit 2011 ist ein Anstieg der Mieten zu beobachten. Es wird zudem deutlich, dass sich die durchschnittlichen Mietpreise vor allem nach Wohnwert ausdifferenzieren: während bis 1948 errichtete Altbauwohnungen mit einfachem Wohnwert 2014 im Schnitt 4,50 €/m² kosteten, lag der Mietpreis von Altbauwohnungen mit sehr gutem Wohnwert bei 8,60 €/m². Die Mietpreise von nach 1990 errichteten Wohnungen variierten zwischen 6,80 €/m² (mittlerer Wohnwert) und 10,50 €/m² (sehr guter Wohnwert). Gerade bei der Preisentwicklung neu errichteter Wohnungen schlagen sich die gestiegenen Erstellungskosten nieder; Mieten in neu errichteten Wohngebäuden liegen bezogen auf das Leipziger Mietniveau stets im oberen Segment. 9 Vgl. Stadt Leipzig (2014): Leipziger Mietspiegel 2014. Leipzig; Stadt Leipzig (2014): Neuer Mietspiegel 2014 veröffentlicht. Quelle: http://www.leipzig.de/news/news/neuer-mietspiegel-2014-liegt-vor/ (Abruf: 22.05.2015). D-16 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 3.3 Mietbelastung Die Gesamtmietbelastung, die den Anteil der Miete einschließlich der Heizungs- und sonstigen Mietkosten am Haushaltsnettoeinkommen darstellt, betrug 2014 32 % (Abb.29). Trotz gestiegener Gesamtmiete ist die Gesamtmietbelastung geringer als 2013, da das durchschnittliche Haushaltseinkommen stärker gestiegen ist. Im längerfristigen Vergleich verbleibt die Gesamtmietbelastung auf dem Niveau der Vorjahre bei einem Drittel. Die Kaltmietbelastung betrug 2014 22% und blieb damit auf dem Niveau der Vorjahre. Die Mietbelastung variiert jedoch zwischen den verschiedenen Haushaltstypen und nach Einkommenshöhe (Abb.30 u. 31). Die höchste Mietbelastung weisen Haushalte mit geringen Einkommen und – bezogen auf Haushaltstypen – alleinstehende Rentner und andere Einpersonenhaushalte auf. Mehrpersonenhaushalte und Haushalte mit höherem Nettoeinkommen haben eine geringere Mitbelastung (vgl. Abb.). Im Vergleich zwischen Kalt- und Gesamtmietbelastung wird deutlich, dass bei Haushalten mit geringem Einkommen die Wohnnebenkosten einen höheren Anteil an der Gesamtmietbelastung ausmachen als bei Haushalten mit höheren Einkommen. So beträgt die Differenz zwischen Gesamt- und Kaltmietbelastung bei Haushalten mit einem Nettoeinkommen unter 1.100 € 13%-Punkte, während er bei Haushalten mit einem Nettoeinkommen ab 3.200 € nur 5 %-Punkte ausmacht. Abb. 29: Entwicklung der durchschnittlichen Kalt- und Gesamtmietbelastung* in Leipzig 2005 - 2014 40% 34% 33% 34% 35% 34% 33% 32% 31% 32% Mietbelastung in % 30% 25% 23% 22% 24% 23% 22% 20% 10% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gesamtmietbelastung (in % des HH-Nettoeinkommens) Kaltmietbelastung (in % des HH-Nettoeinkommens) * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen Abb. 30: Kalt- und Gesamtmietbelastung nach Haushaltstypen 2014 22% 20% alleinstehende Rentner 27% Paare ohne Kind 17% Paare mit Kind(ern) 17% Singles Gesamtmietbelastung* gesamt 24% gesamt 32% Rentnerpaare 27% alleinstehende Rentner 37% Paare ohne Kind 25% Paare mit Kind(ern) 24% Singles 35% 0% 10% 20% * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten, in % des Haushaltsnettoeinkommens Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage D-17 Kaltmietbelastung Rentnerpaare 30% 40% Gesamtmietbelastung* Kaltmietbelastung gesamt Abb. 31: Kalt- und Gesamtmietbelastung nach Haushaltsnettoeinkommen 2014 22% ab 3.200€ 14% unter 3.200€ 15% unter 2.300€ 21% unter 1.100€ 32% gesamt 32% ab 3.200€ 19% unter 3.200€ 22% unter 2.300€ 29% unter 1.100€ 45% 0% 10% 20% 30% * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten, in % des Haushaltsnettoeinkommens Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage 40% 50% Anhang E des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Begriffsbestimmungen und Definitionen Anhang E: Begriffsbestimmungen und Definitionen Preisgünstiges Segment Das preisgünstige Segment wird für Leipzig definiert über die jeweiligen Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für Grundsicherungsempfängerinnen und -empfänger zuzüglich 10 %. Abhängig von der Haushaltsgröße liegt dieser Wert aktuell zwischen 4,96 €/m² und 5,19 €/m² (Nettokaltmiete). Bezahlbares Wohnen Bezahlbares Wohnen bemisst sich am Verhältnis der Wohnkosten zum Haushaltseinkommen (Mietbelastungsquote, s.u.). Dieses sollte künftig die heutige Relation nicht deutlich übersteigen. Bezahlbares Wohnen bedeutet auch, dass die Mieten für Vermieter wirtschaftlich tragfähig sind. Mietbelastungsquote Verhältnis von Miete und Einkommen: a) Gesamtmietbelastung: Verhältnis von Bruttowarmmiete und Einkommen; sie beträgt in Leipzig etwa 35% (KBU 2013); 65% der Leipziger Haushalte haben eine geringere Mietbelastung b) Kaltmietbelastung: Verhältnis von Nettokaltmiete und Haushaltsnettoeinkommen; sie beträgt in Leipzig etwa 23 % (KBU 2013) Wirtschaftlich tragfähige Miete Mieten sollen so bemessen sein, dass sie eine langfristige Bestandserhaltung und -entwicklung ermöglichen. ausreichende Menge an Wohnungen Die Menge an Wohnungen ist in Bezug auf die Nachfrage ausreichend, wenn ich kein angespannter Wohnungsmarkt entwickelt. Fluktuationsreserve Wohnungsüberhang (marktaktiver Leerstand), der für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendig ist, um Umzugsprozesse sowie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu ermöglichen. Angaben zur notwendigen Fluktuationsreserve schwanken zwischen 1% und 5%. Eine konkrete Festlegung für Leipzig ist insofern wenig zielführend, dass Leerstandsschätzungen nur grobe Werte liefern und ein gesamtstädtischer Wert nur eine begrenzte Aussagekraft aufgrund teilräumlich ausdifferenzierter Wohnungsmarktsituation besitzt. Wohnungsbestand Gesamtbestand an Wohnungen Leerstand Gesamtheit aller leerstehenden Wohnungen marktaktiver Leerstand Anzahl/Anteil leerstehender Wohnungen, die kurzfristig vermietbar sind und so dem Wohnungsmarkt tatsächlich zur Verfügung stehen nicht marktaktiver Leerstand Bestand an Wohnungen, die aufgrund ihres baulichen Zustands nicht bewohnbar sind, leer stehen und so dem Wohnungsmarkt kurzfristig nicht zur Verfügung stehen Marktzugänge Summe von Baufertigstellungen und Reaktivierungen E-1 Anhang E des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Begriffsbestimmungen und Definitionen Baufertigstellungen Umfasst alle in der amtlichen Statistik ausgewiesenen neu fertig gestellten Wohnungen in: • neu errichteten Mehrfamilienhäusern • neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern • bestehenden Wohngebäuden (zusätzliche Wohnungen, die z.B. durch Dachgeschossausbau entstehen) • in bestehenden Nichtwohngebäuden (zusätzliche Wohnungen, die in ehemalig gewerblich genutzten Gebäuden entstehen) Reaktivierung / Aktivierung leer stehender Gebäude Ertüchtigung nicht marktaktiven Leerstands durch umfassende Sanierung und damit Erweiterung des marktaktiven Wohnungsbestands Angespannter Wohnungsmarkt Es gibt keine festgelegte Definition eines angespannten Wohnungsmarktes. Im § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB wird dazu formuliert: „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine Konkretisierung für Leipzig anhand fester Indikatoren wird 2016 vorgenommen. Innenentwicklung Meint die Nutzung von Flächenpotentialen im Siedlungsbestand der gesamten Stadt Leipzig durch Baulückenschließung, Nachverdichtung, Arrondierung und Stadtumbau/Flächenrecycling (infrastrukturell) gut Standorte mit guter Flächeneignung entsprechend der erschlossener Standort Bewertungskriterien des STEP Wohnungsbau- und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau: • Versorgungsqualität (Erreichbarkeit von Zentren, Grundschulen, Erholungsflächen) • Städtebauliche Einbindung (Integration in die umgebende Siedlungsbebauung) • Öffentlicher Nahverkehr (Nähe zu Haltestellen, Taktfrequenz) • Technische Erschließung (Verfügbarkeit, Kosten und Kapazität von Netzen) • Umweltkonflikte (Beeinträchtigung von Schutzgütern, Straßen-, Bahn, Fluglärm) Kooperative Wohnformen E-2 Wohnformen, die individuelle und gemeinschaftliche Lebenskonzepte und Anspruchsniveaus sowie die Verbindung von Wohnen, Arbeiten und sozialem/kulturellem Engagement ermöglichen, aber auch Wohnformen mit Mehrgenerationenansatz oder für Menschen mit Behinderungen. Anhang E des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Begriffsbestimmungen und Definitionen Selbstbestimmtes Wohnen Wohnangebote, die Menschen, die durch Krankheit, Alter oder andere Beeinträchtigungen auf Hilfe angewiesen sind, ein eigenständiges Wohnen in der eigenen Wohnung oder Wohngemeinschaft ermöglichen; in Leipzig wird der Aspekt des eigenständigen Wohnens im Alter mit dem Begriff „altenfreundliches Wohnen“ definiert Altenfreundliches Wohnen Wohnungen, die ermöglichen, dass Seniorinnen und Senioren so lange wie möglich selbständig ihren Haushalt führen und in ihrem gewohnten Umfeld wohnen können. Im Rahmen der Erarbeitung des Positionspapiers „Altenfreundliches Wohnen in Leipzig“ wurden gemeinsam von der organisierten Wohnungswirtschaft, dem Seniorenbeirat und der Stadtverwaltung Merkmale einer altenfreundlichen Wohnung definiert: • Einkaufsmöglichkeit und Haltestelle des ÖPNV im Umkreis von 300m erreichbar • Erreichbarkeit der Wohnung: EG, 1. OG, Aufzug • Keine Ofenheizung (sondern Zentral- oder Etagenheizung) • Bewegungsräume (für eine Nutzung mit Hilfsmitteln): Türbreiten >67 cm (Neubau >80 cm) • Bewegungsräume (für eine Nutzung mit Hilfsmitteln): Bad mit ausreichend Raum für Hilfe durch Pflegepersonal • Fußböden im Innenbereich schwellenfrei (auch durch Ausgleich mittels Anrampung möglich) • Badausstattung: Dusche, evtl. Ausstattung mit Hilfsmitteln (Badewannenlift), Einbau von Stütz- und Haltegriffen möglich • Wohnungstür: Wechselsprecheinrichtung, Türspion, Knauf • Abstellfläche für Hilfsmittel vorhanden (nicht zwingend innerhalb der Wohnung Siehe: http://www.leipzig.de/bauen-undwohnen/stadtentwicklung/stadtentwicklungsplaene-step/strategischekonzepte-zum-wohnen/altenfreundliches-wohnen/ Hinweis: Für die Inanspruchnahme von Fördermitteln der KfW beim altersgerechten Umbau von Wohnungen müssen die von der KfW definierten Technischen Mindestanforderungen erfüllt sein. Siehe: https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Förderprogramme(Inlandsförderung)/PDF-Dokumente/6000003092_M_159_AU_AnlageTMA.pdf Barrierefreies Wohnen Wohnungen, die dem Standard der DIN 18040 entsprechen Sozialwohnungen belegungs- und mietpreisgebundene Wohnungen, die mit Hilfe staatlicher Förderung errichtet wurden, für soziale Gruppen, die sich nicht allein am Wohnungsmarkt versorgen können Belegungsbindung Besagt, dass Wohnungen, die mit Hilfe staatlicher Mittel errichtet wurden, nur an berechtigte Personen vermietet werden dürfen. Berechtigt sind Personen, die eine vorgeschriebene Einkommensgrenze nicht überschreiten und über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Als mittelbare Belegungsbindung wird bezeichnet, wenn sich das Belegungsrecht nicht direkt auf die mit staatlicher Hilfe errichteten Wohnungen bezieht, sondern auf den Wohnungsbestand des Wohnungseigentümers. E-3 Anhang E des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Begriffsbestimmungen und Definitionen Soziale Mischung Gilt als eine der Grundvoraussetzungen für den sozialen Zusammenhalt einer europäischen, nutzungsgemischten Stadt. Im BauGB und WoFG wird daher „Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen“ unter den (Planungs-/Förder-)Grundsätzen benannt. Baugenehmigungsverfahren nach § 34 BauGB Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung für Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Solche Vorhaben sind zulässig, sofern sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und ihre Erschließung gesichert ist. Weiteres ist in § 34 BauGB geregelt. Bauleitplanung Im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung werden über den Flächennutzungsplan die Grundzüge der Bodennutzung für die Verwaltung verbindlich festgelegt (§§ 5-7 BauGB). Im Rahmen der verbindliche Bauleitplanung werden über Bebauungspläne die baulichen und sonstigen Nutzungen von Grund und Boden rechtsverbindlich festgelegt (§§ 8-10 BauGB). Allgemeine Teuerungsrate (auch Inflationsrate) beschreibt die prozentuale Veränderung der allgemeinen Verbraucherpreise. Eigenheimähnliche Wohnformen Weiterentwickelte Stadthaustypologien, die dem Anspruch individuellen Wohnens ebenso Rechnung tragen wie einem effizienten Flächenverbrauch E-4 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (Stand: 30.09.15) 1 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Gliederung Einführung 3 1. Grundlagen 5 1.1 Wesentliche Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes 5 1.2 Einbeziehung von Öffentlichkeit und Fachöffentlichkeit 8 1.3 Szenarien der zukünftigen Entwicklung 10 2. Leitlinien und Strategien der Leipziger Wohnungspolitik 14 2.1 Leitlinie 1: Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig 15 2.2 Leitlinie 2: Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte 18 2.3 Leitlinie 3: Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen 20 2.4 Leitlinie 4: Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung 22 2.5 Zielkonflikte 25 3. Instrumente und Maßnahmen 26 3.1 Stadtplanung 27 3.2 Liegenschaftspolitik 29 3.3 Soziale Wohnraumversorgung 30 3.4 Beratung und Betreuung 32 3.5 Stadtteil- und Projektentwicklung 34 3.6 Rechtsgrundlagen und Förderprogramme 37 3.7 Monitoring 39 3.8 Kooperation 40 4. Umsetzung und Evaluierung 43 Anhang A: Positionen aus dem Beteiligungsprozess B: Teilnehmerkreis Akteurs- und Expertenworkshops C: Dokumentation des Beteiligungsprozesses D: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes E: Begriffsbestimmungen und Definitionen 2 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Einführung Leipzig wächst – und das wesentlich stärker als es noch vor wenigen Jahren zu erwarten war. Mit dem kontinuierlichen Einwohnerzuwachs, der auch eine klare Anerkennung der Attraktivität der Stadt ist, verbinden sich besondere Chancen aber auch Herausforderungen, die bewältigt werden müssen. Das Angebot an ausreichendem, nachfragegerechtem und bezahlbarem Wohnraum in allen Gebieten der Stadt wird hierbei eine Schlüsselrolle für den Erhalt der sozialen Stabilität und Vielfalt in der Stadt einnehmen. Mit der aktuellen Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts gilt es deshalb rechtzeitig Weichen neu zu stellen, um frühzeitig Chancen zu nutzen und auf Herausforderungen reagieren zu können. Diese Neuausrichtung und auch die Umsetzung der im Konzept enthaltenen Leitlinien können nur gemeinsam mit allen Akteuren – Wohnungsmarktakteure, Zivilgesellschaft, Politik und Verwaltung – gelingen. Die Stadt Leipzig bekennt sich dabei zu ihrer besonderen Verantwortung für das Wohnraumangebot für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen. Dazu sollen – neben einer ganzen Bandbreite von Handlungsinstrumenten – insbesondere die kommunalen Liegenschaften genutzt und geeignete Grundstücke gezielt zur Unterstützung von bezahlbarem und selbstbestimmtem Wohnen entwickelt werden. Eine Besonderheit der wohnungspolitischen Strategie ist es darüber hinaus, die Eigeninitiative der Leipzigerinnen und Leipziger durch Modellprojekte, Beratungsleistungen und die Erprobung von Finanzierungsmodellen zu unterstützen. „Leipziger Freiheit“ soll auch im Bezug auf das Wohnen weiterhin möglich bleiben. Die Stadt Leipzig hat sich in den 1990er Jahren bereits frühzeitig den Herausforderungen des Wohnungsmarktes und der Wohnungspolitik konzeptionell gestellt. Ein erstes Wohnungspolitisches Konzept wurde 1994 vom Stadtrat beschlossen und etwa alle 5 Jahre aktualisiert. Die letzte Fortschreibung fand 2009 zu einem Zeitpunkt statt, da sich die Wohnungsmarktentwicklung nach einer Phase hohen Leerstandes und intensiven Stadtumbaus konsolidierte. In dieser Zeit konnten einerseits in vielen Beständen noch keine langfristig wirtschaftlich tragfähigen Mieten erzielt werden, andererseits trug der verfügbare Raum zu bezahlbarem Wohnraum und dabei zur Entwicklung vieler alternativer Wohnformen und kreativer Projekte bei, die die Lebensqualität und das Image von Leipzig prägen. Heute ist Leipzig eine der am stärksten wachsenden Großstädte Deutschlands. Der Wanderungsgewinn hat sich gegenüber 2009 mehr als verdoppelt und lag 2014 bei ca. 2,5 %. Gleichzeitig überstiegen im letzten Jahr die Geburten erstmals nach langer Zeit die Zahl der Sterbefälle. Angesichts abschmelzender Wohnungsleerstände, bislang moderat steigender Mieten sowie ansteigender Neubautätigkeiten gibt es in Leipzig noch keinen angespannten Wohnungsmarkt. Mit der aktuellen Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts gilt es jedoch, rechtzeitig Weichen neu zu stellen, um auch zukünftig ein ausreichendes, nachfragegerechtes und bezahlbares Wohnungsangebot in allen Stadtgebieten zu erhalten. Besonderes Augenmerk wird darauf liegen, auch für geringer verdienende Menschen bezahlbares, vielfältiges und selbstbestimmtes Wohnen unter Wachstumsbedingungen weiterhin zu ermöglichen. Um auf allen Ebenen eine sozialräumlich ausgewogene Entwicklung unterstützen zu können, muss Wohnungspolitik hierfür in eine gesamtstädtische, integrierte Stadtentwicklungspolitik eingebunden sein. 3 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Die besondere Herausforderung für das Handeln von Stadt und Akteuren besteht in den Unsicherheiten über den Umfang des weiteren Bevölkerungswachstums. Die sprunghafte Zunahme der Wanderungsgewinne in den letzten Jahren war in diesem Umfang in keiner Prognose erwartet worden. Vor diesem Hintergrund orientiert sich das Wohnungspolitische Konzept an einem mäßigen bis starken längerfristigen Bevölkerungswachstum, nimmt aber auch die Risiken einer noch stärkeren oder schwächeren Nachfrageentwicklung in den Blick. Mit der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung muss die weitere Entwicklung genau beobachtet werden, um die geplanten Maßnahmen in Umfang und Intensität zum richtigen Zeitpunkt optimal einzusetzen. Ziel ist es, die negativen Effekte eines angespannten Wohnungsmarktes, aber auch ein mögliches erneutes Ansteigen des Leerstandes zu vermeiden oder zu vermindern. Die Herausforderung besteht in der notwendigen Balance zwischen langfristiger Bezahlbarkeit des Wohnens einerseits und guten Rahmenbedingungen für die notwendige Erweiterung des Wohnungsbestandes andererseits. Dies gilt um so mehr. als der aktuelle, kontinuierlich zunehmende Zustrom von Flüchtlingen in diesem Maße nicht vorhersehbar war. Er wird zu einem größeren Mehrbedarf an Wohnraum führen. Da zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht seriös abgeschätzt werden kann, in welchem Umfang und in welchen Segmenten dieser Mehrbedarf an Wohnungen entsteht, gilt es die Entwicklung genau zu beobachten und im Rahmen der Umsetzung entsprechende Schlussfolgerungen zu ziehen. Rolle des Wohnungspolitischen Konzepts Das Wohnungspolitische Konzept definiert vor dem Hintergrund der aktuellen Veränderungsprozesse die langfristigen Leitlinien, die Strategien sowie die kurz- bis mittelfristig einzusetzenden Instrumente für die Leipziger Wohnungspolitik. Handlungsbedarfe und -schwerpunkte werden sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für die öffentliche Hand formuliert. Bei der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts sind nicht nur alle Beteiligten von landes- und bundespolitischen Entscheidungen hinsichtlich Gesetzgebung und Förderung abhängig, sondern auch auf Kooperation miteinander angewiesen. Das Konzept ist als Selbstbindungsbeschluss des Stadtrates handlungsleitend für die Stadtverwaltung. Es bietet aber auch den Handlungsrahmen für Wohnungsmarktakteure und Stadtgesellschaft und ist Grundlage für die weitere Kooperation. Hierbei möchte die Stadt mit allen Wohnungsmarktakteuren, die Verantwortung für die Stadtgesellschaft übernehmen und sich für die Umsetzung der in den Leitlinien formulierten Zielsetzungen einsetzen wollen, zusammenarbeiten. Das Wohnungspolitische Konzept soll unter Wachstumsbedingungen einen Rahmen schaffen, damit alle Menschen, die in Leipzig leben, ihren Wünschen, Bedürfnissen sowie materiellen Möglichkeiten adäquaten Wohnraum finden können, aber auch die in Zeiten des Stadtumbaus entstandenen Potentiale und innovativen Projekte in Leipzig Raum behalten. Dabei werden folgende Leitlinien verfolgt: • Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig • Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte • Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen • Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung Die Ergebnisse des Wohnungspolitischen Konzepts fließen in das Fachkonzept Wohnen in der 2016/17 geplanten Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts 2030 ein. Dort werden auch die Strategien der Leitlinie 4 vertieft, um attraktives Wohnen auch durch andere Fachplanungen zu unterstützen und mögliche Zielkonflikte weiter zu bearbeiten. 4 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 1. Grundlagen 1.1 Wesentliche Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes In der folgenden Übersicht sind die wesentlichen Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, die für das Verständnis des Wohnungspolitischen Konzepts wichtig sind, aufgeführt. Eine ausführliche Erörterung der Inhalte dieses Kapitels befindet sich im Anhang (Teil A). Aktuelle Tendenz * Entwicklung der Nachfrage Seit dem 2001 erreichten Tiefststand ist die Einwohnerzahl kontinuierlich gewachsen. Ende 2014 betrug die Einwohnerzahl (im Einwohnerregister) 551.871
Zwischen 2005 und 2010 nahm die Einwohnerzahl jeweils zwischen 3.000 und 5.000 Einwohnern zu. Seit 2011 beträgt das jährliche Bevölkerungswachstum + 9.000 bis 12.500 Einwohner
Der Einwohnerzuwachs beruht zum größten Teil auf einem Wanderungsgewinn, insbesondere in den Altersgruppen der 18- bis unter 35-Jährigen und zum überwiegenden Teil aus über 12.500 den neuen Bundesländern, aber zunehmend auch aus den alten Bundesländern und dem Ausland. 2014 betrug er Personen
2014 überwog erstmals die Zahl der Geburten die Zahl der Sterbefälle um über 350 Personen
Dies und auch der steigende Anteil an Kindern und Jugendlichen an der Gesamtbevölkerung ist Ausdruck einer zunehmenden Zahl von Familien mit Kindern unter 18 Jahren auf ca. 45.500 Insgesamt stieg die Zahl der Haushalte bis Ende 2014 auf ca. 316.800

Infolge der Wanderungsgewinne in den Altersgruppen der jungen Erwachsenen sowie der gestiegenen Geburtenzahlen ist der Altersdurchschnitt der Bevölkerung seit 2011 gesunken und lag 2014 bei 43,4 Jahre  Dabei bestehen stadträumlich große Unterschiede. Die Spanne vom jüngsten Ortsteil Lindenau bis zum ältesten Ortsteil Grünau-Ost reicht von 35 Jahre bis 55 Jahre Die Einkommenssituation der Leipzigerinnen und Leipziger zeigt einen Aufwärtstrend: nachdem das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen bis 2011 auf einem Niveau um 1.400 € lag, ist es bis 2014 angestiegen auf ca.1.660 € Dabei ist der Anteil der Haushalte, die über ein monatliches Nettoeinkommen von mehr als 2.300 € zur Verfügung haben, in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf insgesamt 28 % gestiegen. Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.100 € ist auf 26 % zurückgegangen. Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 1.100 und 2.300 € blieb stabil bei 46 %
 5 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Die Zahl der Transferleistungsempfänger sank trotz des starken Einwohnerzuwachses zwischen 2009 und 2014 um rund 11.000 auf ca. 69.300 Personen Transferleistungen empfangende Bedarfsgemeinschaften zählen ebenso wie Wohngeldempfänger und Haushalte mit niedrigen Erwerbseinkommen zu den einkommensschwachen Haushalten. Ihre Zahl betrug Ende ca. 69.000 (= 22 % 2014 aller Haushalte)

Entwicklung des Angebots Ende 2014 betrug der Wohnungsbestand 331.748 Wohnungen Die im Stadtbild deutlich sichtbare erhöhte Bautätigkeit schlägt sich nur teilweise in der amtlichen Statistik nieder. Nach 1.441 registrierten Baufertigstellungen 2013 lag die Zahl der Baufertigstellungen 2014 bei 1.059 Wohnungen   Nach Recherche aktueller und in den kommenden Jahren geplanter Wohnungsbauvorhaben in Neubau und durch Umnutzung, ergeben allein Vorhaben mit mind. 50 Wohnungen in den nächsten Jahren bereits 7.000 neue Wohnungen Zudem werden leerstehende Altbauten durch umfassende Sanierungen reaktiviert. Die Zahl jährlich reaktivierter Wohnungen beträgt ca. 1.500 Wohnungen  Der im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung im Mai 2011 ermittelte Leerstand betrug ca. 39.500 Wohnungen. Die Entwicklung des Leerstands seit der Zählung kann nur geschätzt werden. Unter Berücksichtigung der Zunahme des Wohnungsbestands, der Reaktivierung nicht marktaktiven Leerstands, der Höhe des Einwohnergewinnes und der Struktur der Haushalte wird geschätzt, dass der Leerstand bis ca. 22.000 Ende 2014 gesunken ist auf Wohnungen
Davon betragen marktaktiver und nicht marktaktiver Leerstand jeweils ca. 50 % Entwicklung der Mieten Die Nettokaltmiete im Bestand (kommunale Bürgerumfrage) ist seit 2009 um etwa 8 % gestiegen und betrug 2014 im Mittel (Median) 5,38 €/m²  Nachdem sich in den Vorjahren die Gesamtmiete aufgrund der stärker steigenden Wohnnebenkosten stärker verteuerte als die Kaltmiete, hat sich die Entwicklung von Kalt- und Gesamtmiete angeglichen. So stieg die Gesamtmiete im Bestand (kommunale Bürgerumfrage) im gleichen Zeitraum um rund 7 % auf  6 7,45 €/m² Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Die durchschnittliche Angebotsmiete (Immobilienscout24 GmbH) ist zwischen 2010 und 2014 um knapp 10 % angestiegen und beträgt 2014 5,73 €/m²
Im längerfristigen Vergleich verbleibt die Gesamtmietbelastung, die den Anteil der Miete einschließlich der Heizungs- und sonstigen Mietkosten am Haushaltsnettoeinkommen darstellt, auf dem Niveau der Vorjahre bei einem Drittel. 2014 betrug sie trotz steigender Mieten aufgrund steigender Haushaltsnettoeinkommen 32 %  Die Kaltmietbelastung, die den Anteil der Nettokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen der Leipziger Haushalte darstellt, ist im längerfristigen Vergleich ebenfalls stabil und betrug 2014  22 % * bezieht sich auf die Entwicklung der vergangenen 3 bis 5 Jahre 7 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 1.2 Einbeziehung von Öffentlichkeit und Fachöffentlichkeit Analytische Basis des Wohnungspolitischen Konzepts bildet die Leipziger Wohnungsmarktbeobachtung mit dem Monitoringbericht Wohnen 2013/14, ergänzt um • eine Wanderungsbefragung des Helmholtz-Zentrums für Umweltforschung (UfZ) • einer Kurzexpertise zur „Schwarmstadt“-Theorie der empirica GmbH sowie • vertiefende Untersuchungsbausteine der Analyse & Konzepte GmbH, Tobias Jacobs sowie der Stadtverwaltung. Angesichts der sehr unterschiedlichen Sichtweisen auf die aktuelle Wohnungsmarktentwicklung, die Handlungsbedarfe und -möglichkeiten der öffentlichen Hand wurde das Konzept auf Grundlage der Erkenntnisse eines breiten, mehrstufigen und ergebnisoffenen Beteiligungsprozesses erarbeitet. Damit soll gleichzeitig eine Basis für eine kooperative Umsetzung des Konzepts durch öffentliche Hand, Wohnungsmarktakteure und Stadtgesellschaft geschaffen werden. Der Beteiligungsprozess bestand zum einen aus Workshops mit einem geladenen Akteursund Expertenkreis und zum anderen aus öffentlichen Abendveranstaltungen. In sechs Akteurs- und Expertenworkshops diskutierten Vertreter der verschiedenen Wohnungseigentümergruppen, von organisierten Interessenvertretungen, Initiativen, Wissenschaftseinrichtungen, der Stadtratsfraktionen und der Stadtverwaltung folgende Themen: • Wohnungsmarktsituation und daraus resultierende Themen und Fragestellungen, • Auswirkungen unterschiedlicher Szenarien der Einwohnerentwicklung auf den Wohnungsmarkt, • Begriffsbestimmungen und Definitionen, • Mögliche wohnungspolitische Ziele, Strategien und Instrumente. Eingebunden wurden auch die Erfahrungen aus den mitteldeutschen Großstädten Halle und Dresden sowie aus Bremen und Nürnberg, die im Rahmen des durch die Nationale Stadtentwicklungspolitik geförderten Projektes koopstadt beteiligt wurden. In vier öffentlichen Veranstaltungen mit 70 bis 260 Teilnehmenden wurde diskutiert zu: • Themen, Ideen und Problemen des Wohnens in der wachsenden Stadt, • Nachbarschaft und Vielfalt in Leipzig, • Zukunft einzelner Wohnformen: Wohnen für Familien, Altenfreundliches Wohnen, Wohnen im Eigentum, Kooperative Wohnformen, • dem Konzeptentwurf. Im Beteiligungsprozess bauten die Diskussionen mit dem Akteurs- und Expertenkreis und die Diskussionen im Rahmen der öffentlichen Veranstaltungen aufeinander auf und ergänzten sich. Die Inhalte und Themen wurden daher aus dem Beteiligungsprozess heraus entwickelt und in Folge dessen jede Veranstaltung einzeln entsprechend der inhaltlichen Anforderungen und der Zusammensetzung des Teilnehmerkreises konzipiert. Die wesentlichen Ergebnisse des Beteiligungsprozesses sind im Anhang Teil D zusammengefasst. Die ausführlichen Berichte, Präsentationen und Dokumentationen sind auf den Internetseiten der Stadt Leipzig unter www.leipzig.de/weiterdenken einzusehen. Alle Veranstaltungen wurden durch die den Gesamtprozess begleitenden Arbeitsgruppe Wohnen mit Vertreterinnen und Vertreter des Stadtplanungsamts, Sozialamts und Amts für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung in Zusammenarbeit mit der WohnBundBeratung Dessau konzipiert. Die WohnBund-Beratung Dessau moderierte und dokumentierte die Veranstaltungen. Weitere Ämter der Stadtverwaltung wurden themenbezogen in den Prozess eingebunden. 8 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Aufbauend auf den Diskussionsergebnissen und den Erkenntnissen aus den Akteurs- und Expertenworkshops sowie den öffentlichen Veranstaltungen erarbeiteten die o.g. Ämter den aktuellen Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts. Die Kosten für den Beteiligungsprozess betrugen rund 90.000 €. Die Finanzierung wurde durch 14 Wohnungsmarktakteure mit insgesamt 50.250 € unterstützt. 9 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 1.3 Szenarien der zukünftigen Entwicklung Die Einwohnerzahl von Leipzig wird zukünftig weiter steigen und damit auch die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Bezüglich der Intensität des zukünftigen Wachstums bestehen jedoch große Unsicherheiten. Keine der bestehenden Prognosen beinhaltete die Größenordnung der aktuellen Leipziger Wanderungsgewinne. Es gibt auch heute noch sehr unterschiedliche Annahmen dazu, ob die Wanderungen auf dem heutigen hohen Niveau bleiben bzw. wie stark sie wieder abnehmen. Vor diesem Hintergrund wurde für das Wohnungspolitische Konzept nicht eine vorliegende Einwohnerprognose aktualisiert, um konkrete Zahlen zur Leerstandsentwicklung und zu Neubaubedarfe zu berechnen. Vielmehr wurden auf Grundlage der drei Varianten der Leipziger Bevölkerungsvorausschätzung 2013 drei mögliche Entwicklungsszenarien bis 2020 beschrieben und mit Experten und Akteuren hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt diskutiert. Diese Szenarien dienen als Orientierung und zeigen die Risiken eines sehr starken oder eines schwachen Bevölkerungswachstums. Sie helfen, in Verbindung mit der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung, aktuelle Entwicklungen gemeinsam zu bewerten sowie den Einsatz wohnungspolitischer Instrumente zu steuern. Einwohnerentwicklung und Bevölkerungsvorausschätzung Einwohner 700.000 Korrektur nach Zensus 2011 600.000 500.000 400.000 300.000 Einwohnerentwicklung 200.000 Hauptvariante pessimistische Variante 100.000 optimistische Variante 0 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Quellen: Einwohnerentwicklung: Statistisches Landesamt Sachsen Bevölkerungsvorausschätzung: Amt für Statistik und Wahlen auf Basis des Einwohnerregisters Drei mögliche Entwicklungsszenarien Die folgenden Szenarien sollen schlaglichtartig Entwicklungstendenzen, Chancen und Risiken in Abhängigkeit von der Stärke des Bevölkerungswachstums verdeutlichen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass • Entwicklungsprozesse und Wirkungszusammenhänge häufig nicht linear, sondern eher in Wellen verlaufen sowie • teilräumlich innerhalb der Stadt durchaus zeitgleich unterschiedliche Entwicklungsprozesse ablaufen können. 10 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Geringes Wachstum (untere Prognosevariante) Mäßiges Wachstum (mittlere Prognosevariante) Starkes Wachstum (obere Prognosevariante) Haushalts- Bis 2020 wächst die Zahl der zahlen Haushalte gegenüber 2013 um 14.000, danach gibt es nur noch geringe jährliche Zuwächse. Die Zahl der Familienhaushalte, aber auch die der Einpersonenhaushalte nehmen zu. Bei den Seniorenhaushalten erhöht sich der Anteil der Zweipersonenhaushalte, da nun Jahrgänge, die keine kriegsbedingten Lücken mehr aufweisen, in das Seniorenalter übertreten. Bis 2020 wächst die Zahl der Haushalte gegenüber 2013 um 20.000, bis 2025 bei einer Abschwächung der Zuwanderung um weitere 8.000. Die Zahl der Einpersonenhaushalte und die der Familienhaushalte nehmen zu. Bei den Seniorenhaushalten erhöht sich der Anteil der Zweipersonenhaushalte, da nun Jahrgänge, die keine kriegsbedingten Lücken mehr aufweisen, in das Seniorenalter übertreten. Bis 2020 wächst die Zahl der Haushalte gegenüber 2013 um 28.000, bis 2025 bei einer Abschwächung der Zuwanderung um weitere 14.000. Die Zahl der Einpersonenhaushalte nimmt stark zu. Auch die Zahl der Familienhaushalte wächst. Bei den Seniorenhaushalten erhöht sich der Anteil der Zweipersonenhaushalte, da nun Jahrgänge, die keine kriegsbedingten Lücken mehr aufweisen, in das Seniorenalter übertreten. Altersstrukturentwicklung Künftig wächst die Zahl der Kinder und Jugendlichen, die der 35bis 45-Jährigen, die der 55- bis 65-Jährigen und die der Hochbetagten. Die Zahl der Personen zwischen 65 und 80 Jahre nimmt aufgrund der Geburtenausfälle infolge des 2. Weltkriegs ab. Die Gruppe der 25- bis 35-Jährigen wird aufgrund der Geburtenausfälle der 1990er Jahre deutlich kleiner. Künftig wächst die Zahl der Kinder und Jugendlichen, die der 35bis 45-Jährigen, die der 55- bis 65-Jährigen und die der Hochbetagten wachsen. Die Zahl der Personen zwischen 65 und 80 Jahre nimmt aufgrund der Geburtenausfälle infolge des 2. Weltkriegs ab. Die Gruppe der 25- bis 35-Jährigen wird aufgrund der Geburtenausfälle der 1990er Jahre kleiner. Künftig wird die Zahl der Kinder und Jugendlichen, die der 35- bis 45-Jährigen, die der 55- bis 65Jährigen und die der Hochbetagten wachsen. Die Zahl der Personen zwischen 65 und 80 Jahre nimmt aufgrund der Geburtenausfälle infolge des 2. Weltkriegs ab. Die Gruppe der 25- bis 35-Jährigen bleibt fast stabil, da die Wanderungsgewinne die Geburtenausfälle der 1990er Jahre nahezu kompensieren. Wohnungs Die aktuell gestiegenen Baufertigzuwachs stellungen durch Neubau und Umnutzung nehmen wieder ab. Sie konzentrieren sich auf gute Lagen, ausgewählte Segmente und gehobene Qualitäten. Die Baufertigstellungen durch Neubau und Umnutzung nehmen weiter leicht zu. Wohnungsneubau konzentriert sich auf Lückenschließungen und Brachflächen in Bestandsquartieren. Die Baufertigstellungen insbesondere durch Neubau, aber auch durch Umnutzung nehmen deutlich zu. Auch komplett neue Wohnungsbaustandorte gewinnen an Attraktivität. Mieten Sollte die laufende Bestandserweiterung nicht ausreichen, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit steigender Mieten in allen Marktsegmenten, welche teilweise stärker ausfallen als die Lebenshaltungskosten. Die Ausdifferenzierung nach Lage und Qualität nimmt zu. Das Angebot an preisgünstigen Wohnungen geht zurück, davon sind zahlreiche innerstädtische Stadtteile besonders betroffen. Sollte die laufende Bestandserweiterung nicht ausreichen, erhöht sich in Abhängigkeit von vorhandenem marktaktiven Leerstand das Risiko steigender Mieten. Das Angebot an preisgünstigen Wohnungen geht deutlich zurück. Besonders betroffen sind einkommensschwache Haushalte ohne Transfergeld (ALG II, Wohngeld usw.). Das Angebot konzentriert sich zunehmend auf einzelne Segmente und Stadtteile. Marktfähige leerstehende Gebäude werden schrittweise komplett reaktiviert. Durch höhere Mieteinnahmen ergeben sich für die Wohnungswirtschaft größere Handlungsspielräume für eine Qualifizierung der Wohnungsbestände. Marktfähige leerstehende Gebäude werden zügig komplett reaktiviert. Mietsteigerungen ermöglichen einerseits größere Handlungsspielräume für eine Qualifizierung der Wohnungsbestände. Andererseits bleiben in Teilsegmenten notwendige Investitionen aus, weil eine Vermietbarkeit auch ohne Investitionen gegeben ist. Die durchschnittlichen Mieten, aber auch die Spitzenmieten steigen nur leicht an. Es ist jedoch eine weitere Ausdifferenzierung nach Lage und Qualität zu erwarten. Während es stadtweit preisgünstige Wohnungen in ausreichender Menge gibt, wird das Angebot in einzelnen innerstädtischen Stadtteilen sowie bei kleinen Wohnungen knapper. Bestands- Die Reaktivierung leerstehender investitio- Gebäude wird fortgeführt, bedarf nen jedoch in schwierigen Lagen der Unterstützung. Darüber hinaus ist die gezielte Qualifizierung des Wohnungsbestandes zur Sicherung der Vermietbarkeit der Bestände notwendig. Die Investitionen sind jedoch auf Grund der Leerstände und niedrigen Mieten für die Wohnungswirtschaft kaum rentabel. 11 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Geringes Wachstum (untere Prognosevariante) Mäßiges Wachstum (mittlere Prognosevariante) Starkes Wachstum (obere Prognosevariante) Leerstand Der Leerstand geht mittelfristig zurück, erreicht aber nicht die Fluktuationsreserve. Längerfristig muss wieder mit einem Anstieg der marktaktiven Leerstände gerechnet werden. Es verbleibt ein größerer Umfang nicht marktfähiger Leerstände in schwierigen Lagen und Segmenten, aus dem auch ein weiterer Abbruchbedarf resultiert. Der Leerstand sinkt in etwa auf den Umfang einer Fluktuationsreserve. In schwierigen Gebieten wird der marktaktive Leerstand auch längerfristig höher bleiben. Darüber hinaus verbleibt ein geringer Umfang nicht marktfähiger Leerstandsobjekte. Der Leerstand sinkt sehr schnell. Bei unzureichenden Marktzugängen durch Reaktivierung, Neubau und Umnutzung besteht bereits vor 2020 das Risiko, dass die Quote des marktaktiven Leerstandes unter eine Fluktuationsreserve sinkt. Stadträumliche Entwicklung Durch den Nachfragezuwachs ergeben sich Chancen sowohl für die Entwicklung bisher schwieriger Lagen als auch für eine städtebaulich gewünschte Lückenschließung in der inneren Stadt. Gleichzeitig steigt das Risiko von Verdrängungsprozessen, Nutzungskonflikten und abnehmenden Freiräumen. Der steigende Nachfragedruck umfasst fast alle innerstädtischen Stadtteile. Die Nutzungkonflikte zwischen Wohnen, Gewerbe, sozialer Infrastruktur und Freiraum gewinnen an Bedeutung. Es ergeben sich neue Entwicklungschancen für weniger nachgefragte Stadtteile. Das Risiko von Segregation, Verdrängungsprozessen und Suburbanisierung steigt. Die Umzugsmobilität hin zu besseren Qualitäten hält an. Dadurch bleibt die Aufwertung schwieriger Lagen dauerhaft kritisch. Zwar ergeben sich grundsätzlich mehr Spielräume für gemischte Wohnquartiere als in den anderen Szenarien, trotzdem besteht das Risiko weiterer Segregationsprozesse. Schlussfolgerungen Die drei Szenarien sind strukturell ähnlich, aber die Dimension des Wachstums ist unterschiedlich. Entsprechend zeigen sich im Vergleich der drei Szenarien ähnliche Herausforderungen für die Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklung in der wachsenden Stadt Leipzig, es gibt aber auch signifikante Unterschiede: • Unabhängig von den einzelnen Szenarien muss mit einer steigenden Zahl älterer Haushalte und Haushalte mit Kindern umgegangen werden. Insgesamt ist die Altersstrukturentwicklung von demographischen Wellen geprägt. • Andere Herausforderungen sind je nach Intensität des Nachfragezuwachses schwächer oder stärker ausgeprägt bzw. konzentrieren sich auf weniger oder mehr Stadtteile. Das betrifft insbesondere die Sicherung eines ausreichenden preisgünstigen Wohnungsbestandes. Betroffen sind aber auch die Spielräume für vielfältige Wohnformen, kooperative Hausprojekte, Selbstnutzerinitiativen – all das, was seit einigen Jahren Ausdruck der Vielfalt der Leipziger Stadtgesellschaft ist. Auch Nutzungskonflikte zwischen Bebauung und Freiraum, Wohnen und Gewerbe, sozialer Infrastruktur und anderen Funktionen nehmen mit der Wachstumsintensität zu. • Andererseits entwickeln sich mit einem hohen Nachfragezuwachs und steigenden Mieterlösen auch neue Potentiale. Dies betrifft nicht nur die Finanzierbarkeit von verbesserter Energieeffizienz von Wohngebäuden. Insbesondere die Rentabilität für Investitionen in schwierigen Lagen wird erhöht. Dies unterstützt die städtebaulichen Ziele zur Revitalisierung der Magistralen ebenso wie Qualitätssicherung in benachteiligten Stadtteilen. Durch mehr Neubau erhöht sich u.a. auch die Zahl barrierefreier Wohnungen, die sich im Bestand nur mit hohem Aufwand schaffen lassen. 12 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Angesichts der aktuell hohen Zuwanderung – sie liegt derzeit über dem Szenario mit starkem Wachstum – muss sich das Wohnungspolitische Konzept in seiner Fortschreibung an einem mäßigen bis starken längerfristigen Bevölkerungswachstum orientieren. Dabei muss die Strategie sowohl Vorbereitungen treffen, um ggf. auf ein Fortdauern des sehr starken Wachstums zu reagieren, als auch die Risiken einer längerfristig stagnierenden Nachfrage im Blick behalten. Um Anspannungs- und Entspannungstendenzen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt bewerten zu können, bedarf es einer Auswahl relevanter Indikatoren in der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung. In einem zu entwickelnden Indikatorenset müssen ihre Wechselwirkungen untersucht und berücksichtigt werden. Zur Messung von Anspannungstendenzen gehören z.B. die Entwicklung von Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot, Leerstand und Mieten, die soweit wie möglich auch teilräumlich betrachtet werden (vgl. Kap.3.7). 13 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 2. Leitlinien und Strategien der Leipziger Wohnungspolitik Übergeordnete Leitlinie der Leipziger Wohnungspolitik ist es, Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterzuentwickeln. Hierbei gilt es unter Wachstumsbedingungen einen Rahmen zu schaffen, damit alle Menschen, die in Leipzig leben, ihren Wünschen, Bedürfnissen sowie materiellen Möglichkeiten entsprechend adäquaten Wohnraum finden können. Auch Freiräume für Lebensformen, die Ausdruck der Vielfalt und Eigeninitiative der Leipziger Stadtgesellschaft sind, sollen dabei erhalten bleiben. Die übergeordnete Leitlinie wird mit vier Leitlinien, dazugehörigen Strategien sowie Instrumenten und Maßnahmen untersetzt. Die Leitlinien beschreiben WAS erreicht werden soll. Die darunter formulierten Strategien legen dar WIE, also mit welchen Ansätzen, an die Umsetzung der Leitlinien heran gegangen werden soll. Mit der Beschreibung von Instrumenten und Maßnahmen wird dargelegt, WOMIT konkret die Umsetzung erfolgen soll. 14 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 2.1 Leitlinie 1 Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig Für alle Menschen, die in Leipzig leben, soll Wohnraum in ausreichender Menge und Qualität zur Verfügung stehen. Es soll ein vielfältiges Angebot an Wohnraum zur Miete und im Eigentum geben, das den Bedarfen und Anforderungen verschiedener Lebensstilgruppen, Lebensformen und Lebensphasen entspricht. Dafür bedarf es einer kontinuierlichen langfristig ausgerichteten und sozial verträglichen Bestandsentwicklung sowie einer Erweiterung des Wohnungsangebots entsprechend der Nachfrageentwicklung. Dabei soll Wohnraum in allen Stadtgebieten sowohl für Mieter und Selbstnutzer langfristig bezahlbar als auch für Vermieter wirtschaftlich tragfähig sein. Mehr Wohnungen für Leipzig Derzeit gibt es in Leipzig keinen Wohnraummangel. Angesichts der stark wachsenden Nachfrage nach Wohnraum muss mittelfristig auch das Wohnungsangebot ausreichend wachsen – trotz des aktuell vorhandenen Leerstands. Würden wie bisher ca. 1.500 leerstehende Wohnungen durch Sanierung neu an den Markt kommen, bedarf es bei gleichbleibendem Nachfragezuwachs 1.500 bis 2.000 neuer Wohnungen pro Jahr durch Neubau und Umnutzung von Nichtwohngebäuden. Es ist davon auszugehen, dass ca. 2020 das Aktivierungspotential von leerstehenden Wohnungen ausgeschöpft sein wird. Bei anhaltendem Wachstum wird dann eine Erhöhung der Neubautätigkeit notwendig sein. Um sicher zu stellen, dass auch zukünftig eine ausreichende Menge an Wohnraum zur Verfügung steht, werden im Rahmen des Monitorings mögliche Anspannungstendenzen auf dem Wohnungsmarkt beobachtet und ggf. Strategien und der Einsatz von Instrumenten / Maßnahmen angepasst. Ansätze zur Umsetzung Priorisierung von Geschosswohnungsbau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs. • Kurzfristig wirkend: Unterstützung kleinteiliger baulicher Entwicklungen mittels Baugenehmigungsverfahren nach §34 BauGB und Beratung (zum Baugenehmigungsverfahren und inhaltlich zu Baulückenschließung, Reaktivierungen, Umnutzungsprojekte in städtebaulich, wirtschaftlich und sozial vertretbarem Maße). • Längerfristig wirkend: Strategische Flächenvorsorge/ -management (unter Abstimmung mit Bedarfen v.a. für soziale Infrastruktur) sowie Vorbereitung von größeren Bauflächen mittels Bauleitplanung. • Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes ist die Baulandbereitstellung über die längerfristig wirkenden Strategien zu intensivieren. Bei einem Nachfragerückgang ist die Menge erforderlicher Bestandserweiterungen zu überprüfen und Maßnahmen zu entwickeln, wie Neubauaktivitäten vor allem auf die Schaffung von neuen Qualitäten (z.B. altenfreundlich, behindertengerecht) gelenkt werden können, um Konkurrenzen zum Wohnungsbestand – der einen Anstieg des Leerstands verursachen könnte – soweit wie möglich zu vermeiden. 15 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Qualitativ vielfältiges Wohnungsangebot schaffen Die Wohnungsnachfrage wird zunehmend vielfältiger. Entsprechend ist eine nachfragegerechte Erweiterung des Wohnungsangebotes mit unterschiedlichen Qualitäten, Preislagen und an stadtstrukturell geeigneten Standorten erforderlich. Vor dem Hintergrund einer effizienten Flächennutzung werden Geschosswohnungsbau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten priorisiert sowie die Planung von wohnflächensparenden Grundrissen unterstützt. Für den gleichzeitigen Erhalt einer Vielfalt an Wohnformen wird daneben auch eine ausreichende Bereithaltung von Flächen für Eigenheime und eigenheimähnliche Wohnformen (z.B. für verdichtete Stadthaustypologien) angestrebt. Trotz aller Notwendigkeit, auf Kostendämpfung beim Wohnungsbau zu achten, sollten Aspekte der Baukultur wie städtebauliche, architektonische und Freiraumqualität berücksichtigt werden. Im Hinblick auf die Wohnungsgrößenstruktur des Leipziger Wohnungsbestands und die Nachfrageentwicklung bedarf es derzeit v.a. der Erweiterung um kleine Wohnungen (mit 2 Räumen) sowie große Wohnungen (4 Räume und mehr). Eine Förderung von Rückbau zur Wohnungsmarktkonsolidierung ist nicht mehr erforderlich. Eine punktuelle Rückbauförderung soll in Verbindung mit der Qualifizierung des Wohnungsbestands im Einzelfall weiterhin möglich sein. Ansätze zur Umsetzung • Beratungsgespräche und Kontakte im Rahmen der Bauleitplanung und dem Baugenehmigungsverfahren nutzen, um Bauherren für diese Anforderungen zu sensibilisieren. • Erprobung der Veräußerung städtischer Liegenschaften nach Konzept und Prüfung, ob mittels städtebaulicher Verträge eine gleichmäßige Beteiligung der Bauherren an den Infrastrukturkosten sowie bei Vorliegen einer geeigneten Wohnungsbauförderung in Sachsen ein bestimmter Anteil geförderten Wohnungsbaus gesichert werden kann. Bezahlbare Wohnungen erhalten und schaffen Das geringe Mietniveau der Vergangenheit – und für einzelne Bestände auch heute noch – ermöglicht(e) zum Teil kein auf Langfristigkeit ausgerichtetes Bewirtschaften. Entsprechend erfolgen derzeit Mietsteigerungen, die jedoch bisher im langjährigen Mittel unterhalb der allgemeinen Teuerungsrate liegen. Dies ergibt für einen großen Teil der Leipziger Haushalte eine verträgliche Gesamtmietbelastung (= Miethöhe im Verhältnis zum Einkommen). Die heutige Relation soll zukünftig nicht deutlich überschritten werden. Die Entwicklung der Gesamt- und Kaltmietbelastung wird im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung regelmäßig überprüft. Der Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in allen Stadtgebieten soll vor allem im Bestand bei Instandhaltung, Sanierung und Umbau unterstützt werden. Ein besonderer Fokus liegt auf der Unterstützung von bezahlbarem Wohnen für Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen. Ansätze zur Umsetzung • Ausreichende kommunale Wohnungsbestände und eine behutsame Bestandsentwicklungs- und Sanierungspolitik (gemäß der Eigentümerziele für die LWB). • Unterstützung genossenschaftlichen Wohnens, kooperativer Wohnformen und gemeinwohlorientierten Eigentumsformen sowie in diesem Rahmen die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum z.B. durch Beratung und Kooperationen. • Sensibilisierung der Eigentümer für sozialverträgliche Bestandssanierungen (in bewohnten Wohnungen, auf unterschiedlichen Niveaus) sowie Bestandsreaktivierungen in unterschiedlichen Preislagen. Dazu werden Kooperationen mit allen Wohnungseigentümern angestrebt, die einen Beitrag für den Erhalt und die Schaffung 16 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) • • • • • von bezahlbarem Wohnen leisten wollen. Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung zur Förderung sozialverträglicher Sanierungs- und Baumaßnahmen an Wohngebäuden. Bei relevanten kommunalen Entscheidungen sind Auswirkungen auf Mietnebenkosten zu berücksichtigen. Unterstützung von Energieeffizienz steigernden baulichen, technischen Maßnahmen und Förderung von verantwortungsvollem Nutzerverhalten z.B. durch Beratung, um den Anstieg der Mietnebenkosten zu dämpfen. Bewerbung und ggf. Aufwertung von weniger nachgefragten Gebieten, um den Nachfragedruck in anderen Stadtgebieten zu senken und die nachhaltige Bewirtschaftung der Bestände in weniger gefragten Gebieten zu unterstützen. Stadt und Wohnungsmarktakteure setzen sich bei Bund und Land dafür ein, dass kostentreibende bauliche Standards überprüft und ggf. gesenkt werden (z.B. Stellplatzpflicht, differenzierte energetische Standards bei Neubau und Sanierung), die Wohnungsbauförderung im Freistaat Sachsen so weiterentwickelt wird, dass eine sozialverträgliche Schaffung neuer Qualitäten, wie Altenfreundlichkeit und Energieeffizienz im Bestand, ermöglicht und die soziale Mischung in neuen Wohnquartieren unterstützt wird. ◦ ◦ Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes werden die Beantragung der Absenkung der Kappungsgrenze bzw. der Mietpreisbremse sowie der Einsatz von weiteren Instrumenten wie Milieuschutzsatzung, Zweckentfremdungsverbot und vereinfachtes Verfahren für Sanierungssatzungen geprüft. Kooperative Wohnformen unterstützen Die in den vergangenen beiden Jahrzehnten entstandenen Freiräume für vielfältige Wohnund Lebensformen geraten bei anhaltenden Wachstumsbedingungen unter Druck. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach kooperativen Wohnformen, die Ausdruck einer Pluralisierung von Lebensstilen sind. Kooperative Wohnformen, die in Form von gemeinschaftlichem, genossenschaftlichem oder individuellem Eigentum organisiert sein können, sind insbesondere für Nachfragegruppen mit großer Eigeninitiative von Interesse und können zu einer größeren Vielfalt im Wohnungsangebot sowie zur Stärkung des sozialen Zusammenhalts auf Quartiersebene beitragen. Daher sollen kooperative Wohnformen, angesichts steigender Nachfrage bzw. weiter zunehmender Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt, unterstützt werden. Hierbei geht es auch darum, diese Wohnformen für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen weiterhin zugänglich zu machen. Ansätze zur Umsetzung • Beratung und Begleitung von Nachfragegruppen sowie Erreichen breiterer Nachfragegruppen durch eine geeignete Kommunikationsstrategie, • Vernetzung und Kooperation der verschiedenen Akteure in diesem Segment, • Kooperation mit Wohnungseigentümern, • Erleichterung des Zugangs zu geeigneten Flächen und Gebäuden sowie zu Finanzierungsmöglichkeiten. 17 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 2.2 Leitlinie 2 Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte Einkommensschwachen Haushalten – wie Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherungsleistungen und Wohngeld sowie andere Haushalte mit Niedrigeinkommen, die keine Transferleistungen beziehen – soll ausreichender angemessener Wohnraum in allen Stadtgebieten zur Verfügung stehen. Preisgünstige Wohnungen vor allem im Bestand erhalten und schaffen Für die ca. 69.000 (22 %) einkommensschwachen Haushalte in Leipzig (Stand Ende 2014) soll in ausreichendem Maße Wohnraum im preisgünstigen Segment zur Verfügung stehen. Das preisgünstige Segment wird für Leipzig definiert über die jeweiligen Angemessenheitsgrenzen der Bedarfe für Unterkunft und Heizung für Grundsicherungsempfängerinnen und -empfänger zuzüglich 10 %. Abhängig von der Haushaltsgröße liegt dieser Wert aktuell zwischen 4,96 €/m² und 5,19 €/m² (Nettokaltmiete). Die Stadt nimmt die Aufgabe der sozialen Wohnraumversorgung von Haushalten, deren Einkommen nicht ausreicht oder die sich am Markt nicht selbst versorgen können, wahr. Für diesen Personenkreis soll der Zugang zum Wohnungsmarkt erleichtert werden. Dazu gehören auch Wohnungslose und von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen, deren Möglichkeiten zur eigenständigen Wohnraumversorgung sich mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Leipzig weiter reduzieren. Die damit einhergehenden Probleme werden häufig durch finanzielle, gesundheitliche und soziale Schwierigkeiten verstärkt. Da diese Personen über die bestehenden Angebote der Wohnungsnotfallhilfe nicht immer erreicht werden können, sollen besondere Wohnformen entwickelt und erprobt werden. Darüber hinaus gilt es, ausreichenden und angemessenen Wohnraum für Asylsuchende und Flüchtlinge möglichst in dezentraler Unterbringung (Einzelwohnungen) bereit zu stellen (gemäß RBV/1293 und RBV/1826). Vor dem Hintergrund der deutlichen Zunahme von Asylsuchenden und Flüchtlingen steigen die hiermit verbundenen Herausforderungen. Da diese Personen überwiegend nach der Ankunft in Leipzig von Transferleistungen abhängig sind, gehören sie zu den einkommensschwachen Haushalten. Vermieter und Anbieter von Wohnungen sollen für die Bedürfnisse der Wohnraumversorgung dieser speziellen Zielgruppe sensibilisiert und aufgeklärt werden, um die Stadt bei der Bereitstellung von Wohnungen zu unterstützen. Zur Flankierung der Vermietung von Wohnungen an Asylsuchende und Flüchtlinge sollen Formen der begleitenden Sozialarbeit zur Unterstützung der Personen im Stadtteil geschaffen werden. Das allgemeine Ziel, dass die Mietbelastungsquote das heutige Niveau nicht deutlich übersteigen sollte, gilt auch für einkommensschwache Haushalte, die keine staatliche Unterstützung erhalten. Da ihre Gesamtmietbelastung höher ist als im gesamtstädtischen Durchschnitt, werden entsprechende Daten über einzelne Haushalts- bzw. Einkommenstypen in die Wohnungsmarktbeobachtung aufgenommen, um unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnungsgröße ggf. gezielt Maßnahmen zur Unterstützung entwickeln zu können, Da preisgünstiger Wohnraum im Neubau unter den sich verschärfenden gesetzlichen Rahmenbedingungen (z.B. EnEV), den stark gestiegenen Baukosten und dem aktuellen Leipziger Mietniveau nur mit hohem Fördermitteleinsatz geschaffen werden kann, soll preisgünstiger Wohnraum vor allem im Bestand erhalten und geschaffen werden. Für den Erhalt einer stabilen sozialen Mischung in der Stadt soll preisgünstiger Wohnraum in allen Stadtgebieten vorhanden sein. 18 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Ansätze zur Umsetzung • Preisgünstige Wohnungen sollen durch die LWB, mit einem Anteil, der dem 2-fachen des eigenen Marktanteils entspricht, stadtweit bereit gehalten werden (gemäß der Eigentümerziele für die LWB). • Zur Unterstützung der Haushalte, die sich nicht allein am Wohnungsmarkt versorgen können, werden Wohnungen vermittelt. Dazu sollen Kooperationsvereinbarungen und Belegungsbindungen/ -optionen stadtweit ausgebaut werden. • Die städtische Sozialarbeit zur Verhinderung und Beseitigung von Wohnungslosigkeit wird fortgeführt und nutzt verstärkt bestehende Kontakte zu Wohnungseigentümern. • Für wohnungslose Haushalte mit gesundheitlichen Schwierigkeiten sollen unter Nutzung der Erfahrungen anderer Städte besondere Wohnformen entwickelt und erprobt werden. • Mit Blick auf die gemeinsame gesellschaftliche Verantwortung sollen in Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren Lösungen zum Erhalt und der Schaffung preisgünstigen Wohnraums in allen Stadtgebieten entwickelt werden, die über Kooperationsvereinbarungen hinausreichen. • Bei der Ausgestaltung der Richtwerte für die Angemessenheit der Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden die Einflüsse auf den Markt beachtet (z.B. haushaltsgrößendifferenzierte Richtwerte, Bruttokalt-/ bzw. Bruttowarmmieteneckwert, mietpreissteigernde Wirkung). • Sensibilisierung der Eigentümer für sozialverträgliche Bestandssanierungen/ -reaktivierungen und Förderung verantwortungsvollen Nutzerverhaltens der Mieter (Energieeinsparungspotenziale) z.B. durch Energieberatung. • Bei der nachfragegerechten Bestandsentwicklung soll in Reaktion auf die demographische Entwicklung sich überlagernden Anforderungen wie z.B. preisgünstig und altenfreundlich / familienfreundlich Rechnung getragen werden. • Erschließung von Möglichkeiten der stadtteilorientierten Migrantenhilfe zur Unterstützung des Miteinanders in den Stadtteilen, u.a. auch im Umfeld des dezentralen Wohnens für Asylsuchende und Flüchtlinge. • Stadt und Wohnungsmarktakteure setzen sich bei Bund und Land dafür ein, dass eine Wohnungsbauförderung eingerichtet wird, die eine Schaffung neuer Qualitäten wie Altenfreundlichkeit und Energieeffizienz auch im preisgünstigen Bestand ermöglicht, den Erhalt und die Schaffung der sozialen Mischung in neuen und Bestandsquartieren unterstützt. Hierfür sollte die soziale Wohnungsbauförderung erneut mit Belegungsbindungen verbunden werden. Dabei geht es nicht um umfangreichen sozialen Wohnungsneubau, da der Subventionsbedarf zu hoch wäre, sondern um punktuelle Förderung einzelner Qualitäten und/oder Koppelung von geförderten Neubauvorhaben mit Belegungsbindungen im Bestand (mittelbare Bindungen), die Schaffung von dezentralem Wohnraum für Asylbewerber und -berechtigte unterstützt. ◦ ◦ ◦ Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes wird der in den Eigentümerzielen der LWB festgelegte Anteil an preisgünstigen Wohnungen unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit gemeinsam von Gesellschaft und Gesellschafterin überprüft. 19 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 2.3 Leitlinie 3 Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen Aufgrund der demographischen Entwicklung einerseits und der sozialen Verantwortung der Stadtgesellschaft andererseits bedürfen einzelne Nachfragegruppen, die spezifische Anforderungen an ihre Wohnungen haben, besonderer Unterstützung. Hierzu zählen Familien, Seniorinnen und Senioren und Menschen mit Behinderungen. Im Sinne einer alternsgerechten Gestaltung von Wohnungen und Wohnumfeld sind generationenübergreifende Ansätze erforderlich. Angebote für diese Nachfragegruppen sollen in allen Stadtgebieten vorhanden sein. Familien unterstützen In der Familienphase entsteht in der Regel der Bedarf einer größeren Wohnung. Mit steigenden Geburtenzahlen wächst die Nachfrage nach diesen größeren Wohnungen insgesamt, v.a. in nachgefragten, innerstädtischen Stadtteilen. Hierbei treten Familienhaushalte jedoch in Konkurrenz zu Haushalten mit höherer Mietzahlungsfähigkeit (einkommensstarke Paarhaushalte, Wohngemeinschaften). Im Sinne einer kinder- und familienfreundlichen Stadt sollen daher Familien mit Kindern unterstützt werden. Ansätze zur Umsetzung • Attraktivierung aktuell noch nicht nachgefragter Gebiete durch familienorientierte Entwicklung des Wohnungsangebotes und Wohnumfeldes mit begleitender Infrastrukturentwicklung, • Schaffung von vielfältigen familienfreundlichen Bau- und Wohnformen im Rahmen der Bauleitplanung von Neubaugebieten, • Unterstützung der Eigentumsbildung von Familien durch ausreichend Angebote an Bauflächen, ggf. flankiert durch Vergabe städtischer Flächen nach Konzept, und über Bauleitplanung sowie durch Beratung zu kooperativen Wohnformen, • Unterstützung konkreter Wohnprojekte z.B. Mehrgenerationenprojekte z.B. mittels Beratung, • Stadt und Wohnungsmarktakteure setzen sich bei Bund und Land dafür ein, dass bei der künftigen Wohnungsbauförderung Familienwohnen besondere Berücksichtigung findet. Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei einem stärkeren Einwohnerzuwachs (insbesondere in den Altersgruppen bis 35 Jahre) und einem sich anspannenden Wohnungsmarkt, ist zu erwarten, dass die Zahl der Familienhaushalte und der Unterstützungsbedarf weiter wächst. Seniorinnen und Senioren unterstützen Seniorinnen und Senioren sollen so lange wie möglich ihren Haushalt selbstständig führen und in ihrem gewohnten Umfeld wohnen können. Dazu muss ein ausreichendes altenfreundliches und bezahlbares Wohnungsangebot zur Verfügung stehen. Eine barrierefreie Anpassung der Wohnungen nach DIN 18040 wird für einen Teil angestrebt, ist jedoch für den Großteil des Bestandes nicht umsetzbar und auch nicht zwingend erforderlich. Grundlage für das Handeln ist das gemeinsam mit Seniorenbeirat und Wohnungsmarktakteuren entwickelte „Positionspapier Altenfreundliches Wohnen“. Der Dialog über altenfreundliches Wohnen in Leipzig soll fortgesetzt werden. Hierbei sollen die 20 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) im Positionspapier enthaltenden Qualitätsmerkmale um weitere Aspekte eines altenfreundlichen Quartiers ergänzt werden. In der Zusammenarbeit mit allen Akteuren sollen weitere Wege zur Erweiterung des altenfreundlichen Wohnungsbestands festgelegt werden. Ansätze zur Umsetzung Individuelle Anpassung des Wohnungsbestandes (Schwerpunkt), • Neubau sollte grundsätzlich einen altenfreundlichen Standard aufweisen, • Fortführung der Beratung und Information von Seniorinnen und Senioren und Multiplikatoren, • Berücksichtigung der Anforderungen von Seniorinnen und Senioren bei Quartiers- und Infrastrukturentwicklung, • Unterstützung konkreter, z.B. generationsübergreifender Wohnprojekte u.a. durch Beratung, • Unterstützende Wohnungsbauförderung nutzen und sich bei Bund und Land für eine soziale Abfederung bei der Schaffung altenfreundlicher Wohnungen einsetzen. • Menschen mit Behinderungen unterstützen Menschen mit Behinderungen sollen in Leipzig angemessenen und bezahlbaren Wohnraum finden. Entsprechend der konkreten Nachfrage sollen ausreichende Wohnungsangebote geschaffen werden. Das Spektrum des geeigneten Wohnraums umfasst die eigene Wohnung, Wohngruppen und Wohnheimplätze. Für die gesellschaftliche Integration/Inklusion und nach dem Prinzip „ambulant vor stationär“ soll das Wohnen in der eigenen Wohnung ermöglicht werden. Ansätze zur Umsetzung Individuelle Anpassung des Wohnungsbestands, • Neubau sollte einen höheren Anteil barrierefreier Wohnungen nach DIN 18040 bieten als gesetzlich gefordert, • Beratung von Vermietern und Bauherren, • Ausbau der Beratung für Menschen mit Behinderungen, • Berücksichtigung der Anforderungen von Menschen mit Behinderungen bei Quartiersund Infrastrukturentwicklung, • Pilot-/Modellprojekte Behinderten-Wohngemeinschaften im Wohnungsbestand für mehr Integration vor allem junger geistig und körperlich behinderter Menschen. • 21 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 2.4 Leitlinie 4 Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung Die Leipziger Wohnungspolitik versteht sich als Teil einer integrierten nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik. Dabei ergeben sich einerseits Anforderungen an das Wohnungspolitische Konzept und andererseits Rückkoppelungen, die in die Fachplanungen und das Integrierte Stadtentwicklungskonzept einfließen. Schwerpunkte liegen auf sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen, einem nachhaltigen Wachstum und Energieeffizienzsteigerung im Wohnungsbestand. Sozial und nutzungsstrukturell gemischte Stadtteile erhalten und entwickeln Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept (2009) sind die Ziele „Lebensqualität in Leipzig erhalten und verbessern“ sowie „Sicherung der sozialen Stabilität in der Stadt“ formuliert. Wie diese Ziele im Rahmen des Wohnungspolitischen Konzepts durch die Sicherung eines ausgewogenen Wohnungsmarkts und der Reaktion auf demografische Entwicklungen untersetzt werden sollen, ist unter den Leitlinien 1 und 3 beschrieben. Als weiterer Ansatz zur Untersetzung der gesamtstädtischen Ziele ist eine nachhaltige Quartiersentwicklung benannt. Diese soll im gesamten Stadtgebiet, sozial, demografisch ethnisch und nutzungsstrukturell gemischte Stadtteile erhalten und entwickeln und dadurch zum Abbau von Benachteiligungen und zur Dämpfung von Segregationstenzenden beitragen. Im Zusammenspiel von Wohnungspolitik und integrierter Stadtteilentwicklung sollen einerseits Gebiete mit Entwicklungsbedarf gezielt bei der Aufwertung unterstützt werden und andererseits eine Angebotsvielfalt in besonders nachgefragten Stadtteilen erhalten bleiben. Strategische Ansätze zur Sicherung einer räumlich ausgewogenen Entwicklung können nur durch aktive Zusammenarbeit zwischen Stadt und Wohnungsmarktakteuren umgesetzt werden. Ansätze zur Umsetzung Entwicklung von Quartiersstrategien für Gebiete, in denen ein Generationenwechsel ansteht. • Unterstützung vielfältiger Wohnformen zur Förderung einer möglichst ausgewogenen sozialen Mischung, darunter kooperative Wohnprojekte, da sich diese durch die häufig vorhandene Verknüpfung von Wohnen, Arbeiten und soziokulturellem Engagement, positiv auf eine Aktivierung und Stabilisierung von Nachbarschaften und somit eine nachhaltige Quartiersentwicklung auswirken, Wohnformen, die ein familien- und altenfreundlichen Wohnen ermöglichen. • Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung zur Stärkung und Weiterentwicklung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Quartieren u.a. durch Förderung der sozialen Integration, Stärkung der gewerblichen Wirtschaft, beschäftigungsfördernde Maßnahmen und Stärkung von lokalen Kooperationsstrukturen. • Bewerbung und ggf. Aufwertung von weniger nachgefragten Gebieten, um den Nachfragedruck in anderen Stadtgebieten zu senken und die nachhaltige Bewirtschaftung der Bestände in weniger gefragten Gebieten zu unterstützen. • Ausgleich verschiedener Raumansprüche (Wohnen, Freiraum, Gewerbe, Infrastruktur, Kultur, Sport) im Rahmen der Bauleitplanung und Unterstützung der Entwicklung nutzungsgemischter innerstädtischer Neubaustandorte. Zum Erhalt einer Nutzungsmischung und vorhandener Bewegungs- und Freiraumqualitäten ist zu • ◦ ◦ 22 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) • • • prüfen, wo ein Schutz von Gewerbe- und Grünflächen vor der Umwandlung in Wohnen erforderlich ist. Hierbei sind auch mögliche Beeinträchtigungen durch vorhandene Nutzungen zu berücksichtigen, wie z.B. die auf Sportanlagen entstehenden Lärmbelastungen. Untersuchung, anhand welcher Merkmale, sich feststellen lässt, dass gewünschte Aufwertungsprozesse in sozial unverträgliche Verdrängungsprozesse umschlagen und ggf. entsprechende Anpassung des Monitoringsystems. Erschließung von Möglichkeiten der stadtteilorientierten Migrantenhilfe zur Unterstützung des Miteinanders in den Stadtteilen. Stadt und Wohnungsmarktakteure setzen sich bei Bund und Land dafür ein, dass eine Wohnungsbauförderung eingerichtet wird, die eine sozialverträgliche Schaffung neuer Qualitäten wie Altenfreundlichkeit und Energieeffizienz im Bestand ermöglicht und die soziale Mischung in neuen Wohnquartieren unterstützt. Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes bzw. Anzeichen von sozial unverträglichen Verdrängungsprozessen werden der Einsatz weiterer Instrumente wie Milieuschutzsatzung (soziale Erhaltungssatzung), Zweckentfremdungsverbot und vereinfachtes Verfahren für Sanierungssatzungen geprüft. Bei einem Nachfragerückgang müssen sich Aufwertungsmaßnahmen vorrangig auf Quartiere mit Entwicklungsbedarf konzentrieren, um Entmischungstendenzen entgegen zu wirken. Nachhaltig wachsen Der planerische Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“, der bereits dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept zu Grunde liegt, soll auch mit der Wohnungspolitik verfolgt werden, um ein nachhaltiges Wachstum zu unterstützen. Diesem Grundsatz zu Folge werden vorrangig Flächenpotentiale im Siedlungsbestand durch Baulückenschließung, Nachverdichtung, Arrondierung und Recycling von Stadtumbauflächen genutzt. Eine nachhaltige Innenentwicklung heißt jedoch auch, vorhandene Qualitäten wie z.B. durch Freiflächen oder andere Nutzungen in den vorhandenen Quartieren zu erhalten bzw. neu zu schaffen und eine Nachverdichtung nicht um jeden Preis durchzuführen. Dabei sollen ökologische Aspekte wie z.B. die Reduzierung von Luft- und Lärmbelastung, notwendige Anpassungen aufgrund des Klimawandels, der Erhalt von biologischer Vielfalt sowie Ansätze autoarmer Standort-/Quartiersentwicklung berücksichtigt werden. Neue Wohnstandorte im gesamten Stadtgebiet sollen an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs in angemessener Dichte entstehen. Im Interesse eines flächensparenden Bauens wird die Kombination verschiedener Nutzungen angestrebt. Im Sinne eines nachhaltigen Wachstums sollte der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch pro Person nicht weiter steigen. Ansätze zur Umsetzung Prüfung der Flächeneignung von Neubaustandorten entsprechend der Bewertungskriterien des Wohnbauflächenkonzepts (Teilplan Wohnungsbau). Um auf laufende Entwicklungen angemessen reagieren zu können, wird dieser mittelfristig fortgeschrieben. • Erweiterte Aufgabenstellung für die Bauleitplanung, die den aktuellen Entwicklungen im Sinne der o.g. Grundsätze Rechnung trägt. • Differenzierte Bebauungsdichten sollen die Balance zwischen effektiver Infrastrukturnutzung und stadtökologischen Belangen gewährleisten. Dazu sind Dichteziele für die einzelnen Stadtbereiche zu entwickeln. • 23 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) • Prüfung, wo eine Kombination verschiedener Nutzungen in einem Objekt (Wohnen / soziale bzw. Versorgungsinfrastruktur) durch städtebauliche Lösungen sinnvoll möglich und umsetzbar sind. Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum Bei anhaltender Nachfrage sind, in Abwägung mit den in Leipzig vorhandenen Flächenpotenzialen, deren nachhaltiger Entwicklung und anderen städtischen Zielen, neue Formen der regionalen Kooperationen zu prüfen. Dies soll im Rahmen der geplanten Fortschreibung des Regionalplans Westsachsen thematisiert werden. Bei einem Nachfragerückgang bedarf es einer restriktiveren Flächenbereitstellung, um eine Neuinanspruchnahme von Flächen möglichst zu vermeiden. Energieeffizienz steigern Mit Blick auf die klimatischen Herausforderungen und die dazu für die Stadt formulierten Ziele im Energie- und Klimaschutzprogramm (2014 - 2020) soll zur Senkung des Energieverbrauchs die Energieeffizienz im Wohnungsbestand und Neubau durch gebäudeund quartiersbezogene Maßnahmen unter Berücksichtigung der Sozialverträglichkeit erhöht werden. Langfristig tragen energieeffizienzsteigernde Maßnahmen bzw. eine Reduzierung des Energieverbrauchs auch zur Senkung der Energiekosten für Mieter und Selbstnutzer bei. Ansätze zur Umsetzung • Erarbeitung und Umsetzung energetischer Quartierskonzepte, die z.B. eine verstärkte Nutzung und den Ausbau von primärenergetisch günstigen Versorgungs- und Infrastrukturlösungen auch unter Integration erneuerbarer Energien auf Block- bzw. Quartiersebene vorsehen, • Übertragung von Pilotprojekten und best-practice-Beispielen, z.B. sozial angepasste Sanierungskonzepte zur Vermeidung von Verdrängungsprozessen durch energetische Sanierung, • Erstellung von verbindlichen Energiekonzepten und Solaroptimierung im Rahmen der Bauleitplanung bei Neubauvorhaben, • Erweiterung der Kompetenzen auf Eigentümer-/ Vermieterseite zur Umsetzung von technischen, baulichen Möglichkeiten zur Steigerung der Energieeffizienz durch aufsuchende und aktivierende Beratung möglichst bereits vor Planungsbeginn, • Erweiterung der Kompetenzen auf Mieter- und Selbstnutzerseite zur Reduzierung des Energieverbrauchs u.a. durch geändertes Nutzerverhalten, • Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung für gebäude- und gebietsbezogene Maßnahmen der Effizienzsteigerung, • Einfordern verbesserter praxistauglicher Fördermöglichkeiten zur sozialverträglichen Umsetzung von (z.B. niedrigschwelligen) Energieeffizienzmaßnahmen bei Bund und Land. 24 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 2.5 Zielkonflikte Bei der Vielzahl an unterschiedlichen Zielstellungen, Aufgaben und Interessen ist es unumgänglich, dass es zu Zielkonflikten kommt. Diese gilt es aufzuzeigen und transparent zu machen. Sie bedürfen im jeweiligen Einzelfall einer Abwägung und Prioritätensetzung bei politischen Entscheidungen durch den Stadtrat. Die im Folgenden aufgeführten Zielkonflikte zeigen wesentliche Aspekte auf, stellen jedoch keine abschließende Aufzählung dar: • Das Ziel, die Energieeffizienz der Wohngebäude zu steigern, steht häufig im Konflikt mit der Erhaltung bezahlbaren Wohnraums. Hierfür sind kostenintensive Investitionen erforderlich, die durch die Modernisierungsumlage die Kaltmieten deutlich erhöhen. Eine warmmietenneutrale energetische Sanierung gelingt bisher nur in Einzelfällen. Der Erfolg ist dabei auch vom spezifischen Nutzerverhalten der Wohnung abhängig. • Anforderungen der denkmalgerechten Sanierung von Altbaubeständen können sowohl im Konflikt mit Zielen der Energieeffizienz, aber auch der Erhaltung bezahlbaren Wohnraums stehen. Eine Lösung des Konfliktes kann jeweils nur im konkreten Einzelfall erfolgen. • Die angestrebte wirtschaftliche Tragfähigkeit der Mieten kann im Gegensatz zur Leitlinie „Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte“ stehen bzw. zu erheblichen finanziellen Mehrbelastungen der Kommune bei der Versorgung von Grundleistungsempfängerinnen und -empfängern führen. • Bei der Entwicklung von Wohnungsbaustandorten sind Wechselwirkungen mit der wirtschaftlichen Betreibung und Auslastung verkehrlichen und technischen Infrastruktur zu bewerten. Zugleich sind Wohnflächenbedarfe mit den Flächenbedarfen für Kindertagesstätten und Schulen, Kultur- und Sporteinrichtungen sowie für Grünflächen abzuwägen, welche ihrerseits auch zur Attraktivität eines Wohnstandortes beitragen. Auch die Erhaltung und Entwicklung geeigneter Gewerbestandorte ist zu berücksichtigen. • Das Ziel der Erhaltung bezahlbaren Wohnraums ist bei allen Entscheidungen in die Abwägung einzubeziehen, die Einfluss auf die Wohnkosten in Leipzig haben. Dies betrifft zum Beispiel Änderungen des Grundsteuerhebesatz, Entgelte der städtischen Gesellschaften für Fernwärme, Wasserversorgung oder Abwasserentsorgung oder zu leistende Beiträge aus diesen Gesellschaften zur Querfinanzierung anderer Tochtergesellschaften (z.B. zu Gunsten des öffentlichen Nahverkehrs). 25 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 3. Instrumente und Maßnahmen Zur Entwicklung des Wohnens als soziales und ökonomisches Gut braucht es eine gute Mischung verschiedenster Instrumente und Maßnahmen. Diese können nur im Zusammenspiel die Umsetzung der Leitlinien erwirken. Die nachstehende Abbildung gibt eine Übersicht über die für Leipzig ausgewählten Instrumente und ihrer Zuordnung zu den Leitlinien. Es wird deutlich, dass ein Instrument auch verschiedenen Leitlinien dienen kann. 26 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Die Umsetzung der Instrumente und Maßnahmen erfolgt im Zusammenspiel und in der Gesamtverantwortung aller relevanten Ämter, Dezernate und Akteure. Jene Instrumente und Maßnahmen, die die Fachämter im Rahmen ihrer Handlungsmöglichkeiten und bestehenden Budgets umsteuern können, werden nach Beschluss des Wohnungspolitischen Konzepts umgesetzt. Instrumente und Maßnahmen, die eine grundsätzliche Umsteuerung des kommunalen Handelns oder Mehraufwand verursachen, werden dem Stadtrat zum Beschluss vorgelegt. Die dazu geplanten Vorlagen sind i.d.R. im Folgenden aufgeführt. Für alle „Maßnahmen bei stärkerem Wachstum“ wird bei entsprechender Entwicklung grundsätzlich zunächst ein Prüfauftrag ausgelöst. Es besteht kein Automatismus für den Einsatz dieser Maßnahmen. 3.1 Stadtplanung Erweiterte Aufgabenstellung für die Bauleitplanung Bei anhaltend starkem Wachstum muss die Zahl der jährlich neu geschaffenen Wohnungen mittelfristig deutlich erhöht werden. Dazu werden mehr und komplexere Bauleitplanverfahren erforderlich sein, um über die Baulückenpotenziale hinaus größere Neubaustandorte planerisch vorzubereiten. Es erfolgt eine Beobachtung der Baulandentwicklung und -inanspruchnahme, um ggf. Prioritäten zu verändern bzw. Ressourcen anders einzusetzen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung gelten hierbei folgende Grundsätze: • Neubaustandorte müssen mindestens eine günstige Flächeneignung entsprechend den Bewertungskriterien des Teilplans Wohnungsbau besitzen (RB V-771/11). • Die Wiedernutzung ehemals bebauter Flächen hat Priorität vor der Neuinanspruchnahme. Im Interesse eines flächensparenden Bauens soll die Kombination verschiedener Nutzungen angestrebt werden, wo sie sinnvoll möglich und umsetzbar ist. • Im Interesse einer verkehrsvermeidenden Stadtentwicklung und einer wirtschaftlichen Betreibung des öffentlichen Verkehrsnetzes sind für den Geschosswohnungsbau Flächen zu entwickeln, die sich im fußläufigen Einzugsbereich der Haltestellen des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs befinden (Straßenbahn: 300 Meter, SBahn: 500 Meter). • Die mögliche städtebauliche Dichte steigt in Abhängigkeit zur Erschließungsqualität (Liniendichte/Taktfrequenz). • Zur Gewährleistung einer großen Vielfalt an Wohnformen in der Stadt sind alle Neubaustandorte auf einen potenziellen Anteil an Eigenheimen und eigenheimähnlichen Wohnformen zu prüfen. • Zur Unterstützung besonderer Nachfragegruppen am Leipziger Wohnungsmarkt soll für die neuen Wohngebiete eine Vielfältigkeit hinsichtlich Wohn- und Eigentumsformen sowie Preissegmenten angestrebt werden. Hierfür ist ein besonderer Fokus auf familienfreundliche Angebote, kooperative Wohnformen und barrierefreie Wohnungen zu legen. Weitere Schritte zur Umsetzung: Mit dem Wohnungspolitischen Konzept wird eine Priorisierung des Geschosswohnungsbaus an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs beschlossen. Damit werden die im derzeit gültigen Wohnbauflächenkonzept (RB V771/11 – Teilplan Wohnungsbau)) formulierten Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbau aufgehoben. • 27 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) • Bei der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen sind die veränderten wohnungspolitischen Ziele, insbesondere die o.g. Grundsätze, zu berücksichtigen. Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts (Teilplan Wohnungsbau) Im Teilplan Wohnungsbau (RBV-771/11), dem aktuellen Wohnbauflächenkonzept, erfolgt eine kriterienbasierte Prüfung der Flächeneignung von Wohnbauflächen des Flächennutzungsplanes. Daraus leitet sich unter Berücksichtigung eigentums- und verfahrensrechtlicher Kriterien eine Priorisierung für die Flächenentwicklung und Bauleitplanung ab. Der Teilplan fokussiert aktuell auf den Eigenheimbau und unterstützt damit die selbstgenutzte Wohneigentumsbildung. Derzeit stehen ausreichend Wohnbauflächen und Lückenpotenziale zur Verfügung. Die Szenarien zeigen mittelfristig jedoch den Bedarf einer steigenden Neubautätigkeit, insbesondere bei einem starken Wachstum und nach Abschluss der Reaktivierung leerstehender Altbaubestände. Um ausreichende Flächenpotenziale vorzuhalten und eine stadtökonomisch günstige und nachhaltige Flächenentwicklung zu sichern, muss der Teilplan Wohnungsbau als Wohnbauflächenkonzept der Stadt Leipzig mittelfristig fortgeschrieben und dabei insbesondere die Kriterien für den Geschosswohnungsbau an aktuelle Anforderungen angepasst werden. Um die Balance zwischen effektiver Infrastrukturauslastung und stadtökologischen Belangen zu gewährleisten, werden in diesem Rahmen Dichteziele für einzelne Stadtbereiche entwickelt. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts erfolgt 2017/2018 mit entsprechender Akteursbeteiligung. Vorbereitend erfolgt 2016 eine Ermittlung kleinteiliger Wohnbauflächenpotentiale zur Nachverdichtung. Prüfung eines Instruments zur sozialgerechten Bodennutzung In mehreren deutschen Städten gibt es Grundsatzbeschlüsse, dass bei Neuentwicklung von Flächen ein bestimmter Anteil an preisgünstigem Wohnungsneubau zu erstellen ist. Dies erfolgt meist im Zusammenhang mit vorhandenen Wohnungsbauförderungsmöglichkeiten. In einigen Städten werden zudem Bauherren bei der Neuentwicklung von Flächen an den Folgekosten beteiligt, die für einen - durch die Neuentwicklung erforderlich gewordenen - Ausbau der Infrastruktur entstehen. Die Höhe der Beteiligung errechnet sich nach einem festgesetzten Anteil der Bodenwertsteigerung, die durch die Schaffung von Baurecht zu erwarten ist. Die Umsetzung beider Ansätze erfolgt mittels städtebaulicher Verträge im Rahmen von Bauleitplanverfahren. Die Übertragbarkeit dieses Ansatzes auf Leipzig soll geprüft werden. Anhand der praktischen Erfahrungen anderer Städte soll geklärt werden, wie eine Umsetzung auch ohne geeignete Wohnungsbauförderung des Freistaates Sachsen realisierbar ist und ob in der Leipziger Marktsituation eine ausreichende Steigerung des Bodenwertes in der Regel gegeben ist. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Unterstützend zur Prüfung der Übertragbarkeit auf Leipzig wurde im 2. Quartal 2015 eine Stadtwerkstatt durchgeführt. Nach Auswertung der Ergebnisse erarbeitet die Verwaltung einen Verfahrensvorschlag der bis Ende des 3. Quartals dem Stadtrat vorgelegt wird (Beschluss A-00537/14 vom 10.12.14). Maßnahmen bei stärkerem Wachstum: Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes werden folgende Maßnahmen zur Unterstützung der Baulandbereitstellung geprüft: 28 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) • • 3.2 Aufbau eines teilräumlichen Baulandkatasters zur Unterstützung der Inanspruchnahme von innerstädtischen Baulücken/ Brachflächen, Neue Formen der regionalen Kooperationen in Abwägung mit den in Leipzig vorhandenen Flächenpotenzialen, deren nachhaltiger Entwicklung und anderen städtischen Zielen (z.B. im Rahmen der geplanten Fortschreibung des Regionalplans Westsachsen). Liegenschaftspolitik Erprobung der Konzeptvergabe Durch die Veräußerung geeigneter städtischer Grundstücke und Gebäude nach konzeptionellen Kriterien kann in Wohngebieten eine Vielfältigkeit hinsichtlich Wohn- und Eigentumsformen sowie Preissegmenten ermöglicht werden. Dadurch sollen besondere Nachfragegruppen unterstützt werden und ein Beitrag zum Erhalt bzw. zur Schaffung von sozial und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen geleistet werden. In diesem Sinne werden insbesondere die Schaffung von Wohnraum für Familien, Seniorinnen und Senioren, Menschen mit Behinderungen und kooperative Wohnformen unterstützt. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Für die Ausschreibung geeigneter städtischer Liegenschaften werden Kriterien entsprechend der Leitlinien des Wohnungspolitischen Konzepts erarbeitet und dem Stadtrat zum Beschluss vorgelegt (vgl. V/A 567). • Anhand von 2 – 4 Beispielen wird 2015/2016 bei der Veräußerung geeigneter Grundstücke und Gebäude die vorgeschlagenen Kriterien und Regularien getestet und anschließend evaluiert. Wohnungspolitischen Umgang mit kommunalen Wohnungen außerhalb der LWB prüfen Mit den Eigentümerzielen für die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) wird die Bestandsbewirtschaftung der meisten kommunalen Wohnungen im Sinne der wohnungspolitischen und finanziellen Ziele der Stadt gesteuert. Der „Konzern Stadt“, insbesondere die Stadt Leipzig selbst sowie die Saatzucht Plaußig GmbH, verfügt jedoch über ca. 900 Wohnungen, die nicht von der LWB bewirtschaftet werden. Diese befinden sich zum großen Teil in Ortsteilen, in denen die LWB nicht vertreten ist. Für diese Bestände soll überprüft werden, ob bzw. wie diese die Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts unterstützen können (siehe auch Beschlüsse DS-131-NF-002-DS-002, VI-A01297 und A-00738/14). Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die kommunalen Wohnungsbestände außerhalb der LWB werden hinsichtlich ihrer wohnungspolitischen Bedeutung bewertet. • Entwicklung eines Konzepts zur Einbindung der dauerhaft zu haltenden Bestände in eine ganzheitliche wohnungspolitische Steuerung. Dabei ist insbesondere die Zusammenführung bei der LWB unter rechtlichen und wirtschaftlichen Kriterien zu prüfen. • Analog zum Vorgehen gemäß den Eigentümerzielen für die LWB sind bei Veräußerung wohnungspolitisch nicht erforderlicher, aber bewohnter Bestände mit mehr als 8 Wohneinheiten diese zunächst den Bewohnern zum Kauf anzubieten. Wenn dies nicht erfolgt, sind beim Verkauf soziale Kriterien mit dem Eigentümer ggf. zu vereinbaren. 29 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Strategischer Flächen- und Gebäudeerwerb In Zeiten steigender Flächennachfrage gilt es punktuell strategische Entwicklungsflächen durch Erwerb zu sichern. Hierbei geht es einerseits um Flächen, die zur Weiterentwicklung der nutzungsgemischten Stadt, z.B. durch die Ansiedlung sozialer Infrastruktur, Gewerbe und Wohnen in räumlicher Nähe, beitragen. Andererseits geht es zur Aktivierung in den Schwerpunkträumen der Stadtentwicklung um den punktuellen Ankauf geeigneter, teilweise im Bestand gefährdeter Gebäude und geeigneter Flächen, deren Vorbereitung und späteren Weiterveräußerung entsprechend festgelegter Kriterien (mittels Konzeptvergabe) z.B. an Projektträger kooperativer Wohnformen oder Familien. Ziel ist es, Marktnachteile, z.B. durch zeitlichen Mehrbedarf zur Projektentwicklung (u.a. für gemeinschaftliche Entscheidungsprozesse), zu dämpfen. Damit werden Freiräume für vielfältige, bezahlbare Wohn- und Lebensformen erhalten. Die Umsetzung erfolgt unter Einbeziehung bestehender städtischer Gesellschaften. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Strategische Entwicklungsflächen sollen gezielt vorgehalten, aber auch schrittweise neu erworben werden. Inhaltliche Priorität haben dabei Flächen für Schulen und Kindertagesstätten sowie für größere gewerbliche Ansiedlungen. • Punktueller Ankauf von Wohngebäuden und -flächen und Vorbereitung eines Verfahrens für deren Wiederverkauf nach Konzept unter Einbeziehung bestehender städtischer Gesellschaften. 3.3 Soziale Wohnraumversorgung Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) Als kommunale Wohnungsgesellschaft mit einem Kernbestand, der dauerhaft mindestens 36.0000 Wohnungen umfasst und derzeit einem Marktanteil von ca. 11 % entspricht, nimmt die LWB eine wichtige Funktion am Leipziger Wohnungsmarkt ein. Sie ist damit ein wichtiges Instrument zur praktischen Umsetzung sozial- und stadtentwicklungspolitischer Ziele, die unter Berücksichtigung der betriebswirtschaftlichen Stabilität verfolgt werden. Im Fokus der vom Stadtrat beschlossenen Eigentümerziele (RBV-990/11 und RBV-1989/14) liegen: • Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte, darunter auf Unterstützung angewiesene Bedarfsgruppen sowie das Angebot eines Sozialmanagements, • Erhalt, Schaffung und Anpassung von angemessenen, bedarfsgerechten Wohnungsangeboten, welche zunehmend energieeffizienten Maßstäben entsprechen, • Unterstützung einer ausgewogenen Stadt- und Quartiersentwicklung, als Beitrag zur Dämpfung von sozialräumlicher Segregation, insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen, Neubaumaßnahmen oder Verkäufen, • Sozialverträgliche Veräußerung (vermieteter Gebäude) sowie Bestandssanierung, • Durchführung von Modell- und Kooperationsprojekten im Rahmen der Bestandsentwicklung zur Unterstützung der Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien. Im Nachgang zur Beschlussfassung des Wohnungspolitischen Konzeptes ist eine Anpassung der Eigentümerziele der LWB zu prüfen. Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes wird auch der in den Eigentümerzielen der LWB festgelegte Anteil an preisgünstigen Wohnungen unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit gemeinsam von Gesellschaft und Gesellschafterin überprüft. 30 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Eigentümerziele werden konsequent und in verstärkter Zusammenarbeit zwischen dem Unternehmen und der Gesellschafterin (Stadt) umgesetzt. • Entsprechend der Entwicklung des Wohnungsmarktes werden die Eigentümerziele evaluiert und ggf. angepasst. Kooperationsvereinbarungen mit Wohnungsgenossenschaften und privaten Marktakteuren Gemeinden können Kooperationsvereinbarungen mit Eigentümern über Angelegenheiten der örtlichen Wohnraumversorgung treffen. Damit kann in Leipzig die Wohnraumversorgung für Haushalte, die sich am Markt nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können, breiter über das Stadtgebiet abgesichert und Segregationstendenzen entgegengewirkt werden. Da derzeit keine geeigneten Bundes-, Landes- oder kommunale Förderprogramme zur Verfügung stehen, sind finanzielle Anreize als Grundlage der Vereinbarungen nicht gegeben. Vorteile für die Vermieter sind jedoch eine gesteigerte Außenwirkung für das soziale Engagement des Unternehmens und bei guter sozialer Mischung und sozialem Frieden eine höhere Wohnqualität in den Beständen eines Quartiers. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Stadt führt Verhandlungen mit Leipziger Wohnungsgenossenschaften und anderen Marktakteuren mit dem Ziel, Kooperationsvereinbarungen zur Unterstützung bei der sozialen Wohnraumversorgung, z.B. zur Schaffung von Belegungsoptionen, stadtweit abzuschließen. Bedarfe für Unterkunft und Heizung für Leistungsberechtigte nach SGB II und XII Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung für Arbeitsuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden Unterkunftskosten (Bruttokaltmiete und Heizkosten) erstattet, soweit sie angemessen sind und das eigene Einkommen zur Bedarfsdeckung nicht ausreicht. Da es sich hier um soziale Mindestsicherung handelt, sind die Kommunen bei der Festsetzung der Angemessenheitskriterien an die Vorgaben durch Gesetz und Rechtsprechung gebunden (aktuelle Richtwerte s. DS-00687/14). Die Richtwerte werden jährlich überprüft und bei Erfordernis angepasst. Die Festsetzung ist kein wohnungspolitisches Instrument, hat aber Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Bei der Festsetzung sollen insbesondere berücksichtigt werden: • Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, • Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards (in ausreichender Menge für alle einkommensschwache Gruppen) • Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen • Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. Weitere Schritte zur Umsetzung: Bei der regelmäßigen Überprüfung der Richtwerte der angemessenen Unterkunftsund Heizkosten werden die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt berücksichtigt. • 31 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Entwicklung und Erprobung besonderer Wohnformen für Wohnungslose und von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen Das Modellvorhaben richtet sich an Wohnungslose und von Wohnungslosigkeit bedrohte Personen, deren Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt durch besondere soziale und/oder gesundheitliche Schwierigkeiten verstärkt werden. Das sind z. B. psychisch kranke alleinstehende Menschen, die u. a. auf Grund ihrer Erkrankung lange Zeit wohnungslos sind, und Haushalte mit besonderen sozialen Schwierigkeiten. Ziel ist es, vorhandene Strukturen mit niedrigschwelligen Angeboten zu erweitern, um die ein längerfristiges Wohnen zu ermöglichen. Hierbei werden bewusst keine reinen Notunterbringungen angestrebt, sondern vertraglich gesicherte Lösungen (Nutzungs-, Beherbergungs-, Mietvertrag o. ä.) gesucht. Im Rahmen eines Modellprojektes sollen besondere Wohnformen für diese Zielgruppen entwickelt und erprobt werden. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Entwicklung und Erprobung eines Modellprojekts als Angebot in freier Trägerschaft in Kooperation mit Vermietern mit Beginn in 2016. • Einstellung von finanziellen Mitteln im Haushalt der Stadt, bei gleichzeitiger Prüfung ob eine Inanspruchnahme von Fördermitteln möglich ist. 3.4 Beratung und Betreuung Beratung zu Wohnmöglichkeiten für besondere Bedarfsgruppen Das Sozialamt bietet Beratung zu Wohnmöglichkeiten für besondere Bedarfsgruppen an. Dazu zählt die Beratungsstelle Wohnen und Soziales, die Beratung zu baulichen Anpassungsmaßnahmen im bisherigen Wohnraum, zu Eingliederungshilfen für behinderte Menschen anbietet sowie eine Musterausstellung. Die Beratung im Rahmen der Wohnraumversorgung bietet Wohnungssuchenden Informationen zu bedarfsgerechtem Wohnraum und vermittelt entsprechende Angebote. Zur effektiven Nutzung aller vorhandenen Angebote sind die Beratungsinhalte auch mit Beratungsangeboten anderer Institutionen – Bauberater des Behindertenverbandes Leipzig e. V., Architektenkammer, Beratungsangebote von Wohnungsgenossenschaften, Seniorenbüros, Handwerkskammer u. a. – vernetzt. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Fortsetzung der vorhandenen Beratungsangebote. Ausbau und Vernetzung der Energieberatung insbesondere für einkommensschwache Haushalte Einsparungen bei der Haushaltsenergie führen nicht nur zu einem klimapolitisch wünschenswerten geringeren Energieverbrauch, sondern verbessern die finanzielle Situation insbesondere einkommensschwacher Haushalte. In Leipzig gibt es aktuell zwei aus Bundesmitteln finanzierte Beratungsprojekte, die vermitteln, wie durch verändertes Nutzerverhalten Energieverbrauch und Energiekosten in privaten Haushalten gesenkt werden können: den Stromspar-Check des Caritasverbandes Leipzig e. V. und die Energie-Checks der Verbraucherzentrale Sachsen e. V.. Beide Projekte bieten eine kostenfreie Energieberatung für einkommensschwache Haushalte an. Eine höhere Wirksamkeit der Beratungsangebote durch eine größere Anzahl beratener Haushalte sowie hinsichtlich der Verwertung der Beratungsergebnisse und der Erfolgssicherung wäre möglich und sinnvoll. Vor diesem Hintergrund wurde mit Unterstützung des Projektes koopstadt ein Konzept zu verbesserten Organisations- und Finanzierungsmöglichkeiten und deren Umsetzung erstellt. 32 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Verwaltung entwickelt aufbauend auf den vorhandenen Erkenntnissen die Konzeption zur Ergänzung und Vernetzung der vorhandenen Energieberatungsprojekte weiter und legt diese dem Stadtrat vor. • Eine Umsetzung der Konzeption wird bis Ende 2016 angestrebt, ist jedoch davon abhängig, in welchem Umfang die Finanzierung aus Bundesmitteln fortgesetzt werden kann (in Zusammenarbeit mit: Arbeitsgruppe Agenda 21 inkl. Caritasverband Leipzig e.V. und Verbraucherzentrale Leipzig, Stadtwerke Leipzig). Entwicklung und Erprobung von Angeboten stadtteilorientierter Migrantenhilfe Die Zahl der Migrantinnen, Migranten, Asylsuchenden und Flüchtlinge steigt und darunter auch der Anteil von Personen, die noch nicht lange in Deutschland und in der Stadt Leipzig leben. Für die Gestaltung eines friedlichen Miteinanders unterschiedlicher Kulturkreise in den Leipziger Stadtteilen und um die Lebensqualität in der Stadt Leipzig für alle Bewohner/-innen zu sichern und zu erhalten, soll eine stadtteilorientierte Migrantenarbeit aufgebaut werden. In einem Modellvorhaben sollen neben den vier Beratungsstellen für dezentral wohnende Asylsuchende und Flüchtlinge in einzelnen Quartieren mit besonderem Bedarf zusätzliche Anlaufpunkte für die Beratung von Migrantinnen und Migranten geschaffen werden. Soweit möglich, soll dies in Anlehnung an Funktionen eines vorhandenen Stadtteilmanagements erfolgen. Die Anlaufpunkte übernehmen eine Lotsenfunktion im bestehenden Hilfesystem und stellen zugleich Kontakt zur einheimischen Bevölkerung her. Weitere Schritte zur Umsetzung: Entwicklung von bedarfsorientierten Angeboten durch freie Träger der Migrantenhilfe in einzelnen Quartieren mit besonderem Bedarf; Beginn im 1. Quartal 2016. • Netzwerk Leipziger Freiheit – Beratung und Projekte für bezahlbares Wohnen Die Stadt Leipzig wird gemeinsam mit Akteuren aus Zivilgesellschaft und Wohnungs- und Bauwirtschaft ein stadtweites Netzwerk für bezahlbares Wohnen aufbauen. Dieses Netzwerk will die Erfahrung und Kompetenz der Akteure mit innovativen bezahlbaren Wohn- und Bauformen einem breiten Kreis an potentiellen Anbietern und Nachfragern zugänglich machen und mit Bauträgern für besonders kostengünstigen Neubau kooperieren. Zu diesen Wohn- und Bauformen zählen die kooperativen Wohnmodelle (Kleine Genossenschaften, Mietshäuser-Syndikats, selbst organisierte Wohnprojekte), die Baugruppenmodelle für individuelle und gemeinschaftliche Eigentumsbildung, Eigenleistungsmodelle (Ausbauhäuser, Handwerkerwohnungen), aber auch Mehrgenerationenansätze oder Wohnformen für Menschen mit Behinderungen. Das Netzwerk Leipziger Freiheit will die bestehende Beratungsansätze und Strukturen der Akteure vernetzen und stärken sowie qualifizieren und weiterentwickeln. Die Aufgabenschwerpunkte des Netzwerks sind • Beratung von Interessenten, Projektgruppen, Klein- und Wohnungseigentümer sowie Mietergemeinschaften, • Vernetzung und Vermittlung vorhandener Beratungsangebote, • Weiterentwicklung bestehender Wohnmodelle für breitere Zielgruppen und Unterstützung innovativer Modellprojekte, • Öffentliche Kommunikation und Werbung für diese Ansätze. Grundzüge dieses Beratungsansatzes wurden in 3 Pilotquartieren im Rahmen des EFREfinanzierten Projekts EPOurban entwickelt und erprobt (RBV-908/11). Anträge zur Unterstützung durch Städtebauförderung und europäische Förderpogramme werden derzeit vorbereitet. 33 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Weitere Schritte zur Umsetzung: • Die Verwaltung führt die bestehenden Beratungsansätze in den Schwerpunktgebieten der Stadterneuerung fort. • Die Verwaltung legt dem Stadtrat eine Beschlussvorlage zum Aufbau des Netzwerks Leipziger Freiheit bis Ende 2015 vor. Darin soll auch die Vernetzung mit bestehenden Beratungsangeboten der Verwaltung sowie anderer Institutionen dargestellt werden. Mediation bei Eigentümer-Mieter-Konflikten im Einzelfall Aufgrund der zunehmenden Investitionsdynamik im Wohnungsbestand ist in Zukunft verstärkt mit Konfliktfällen zwischen Eigentümern und Mietern zu rechnen. Konfliktpotenzial besteht insbesondere bei umfangreichen Sanierungen von Bestandswohnungen und damit einhergehenden Mieterhöhungen sowie bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Derzeit gibt es in Leipzig kein etabliertes Verfahren für den Umgang mit Streitigkeiten im Zusammenhang mit baurechtlich relevanten Maßnahmen. Im Hinblick auf dieses Konfliktpotenzial sollen Standards für den Umgang zwischen den Parteien definiert sowie im Einzelfall eine Mediation angeboten werden. Diese Standards sollen gemeinsam mit Wohnungsunternehmen und Eigentümerverbänden sowie mit Vertretern der Mieterinteressen erarbeitet werden und als freiwillige Selbstverpflichtung der Wohnungsmarktakteure wirken. Weitere Schritte zur Umsetzung • Die Verwaltung prüft, in welchem Rahmen und Umfang eine Mediation bei einzelnen Konfliktfällen angeboten werden kann. In Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren sollen 2016 Standards für den Umgang zwischen den Parteien erarbeitet werden. Technisches Bürgerbüro einführen Für eine Prozessoptimierung im Baugenehmigungsverfahren wird derzeit ein elektronisches Verwaltungsverfahren eingeführt und für Bauherren eine zentrale Anlaufstelle, das „Technische Bürgerbüro“, eingerichtet. Im Technischen Bürgerbüro erhalten Bauherren Informationen zum Thema Bauen, notwendige Formulare sowie die Möglichkeit der digitalen Antragstellung und Online-Verfahrensauskunft. Die Einrichtung erfolgt stufenweise im Rahmen des Projekts „Technisches Bürgerbüro“. Weitere Schritte zur Umsetzung Abhängig vom Stand der Umsetzung werden weitere Schritte zur Umsetzung formuliert. • 3.5 Stadtteil- und Projektentwicklung Eigentümeraktivierung zur Entwicklung von Bestandsgebäuden Um für die wachsende Wohnungsnachfrage schneller mehr Wohnraum zur Verfügung stellen zu können, ist eine stärkere Reaktivierung von Leerstand erforderlich. Daher sollen Eigentümer von unsanierten und leerstehenden Gebäuden gezielt aufgesucht und aktiviert werden. Dies ist in den Schwerpunktgebieten der Stadtentwicklung Aufgabe der Gebietsund Magistralenmanagements, die Eigentümer bei der Reaktivierung und nachhaltigen Sanierung ihrer Bestandsgebäude unterstützen. Darüber hinaus tragen die Angebote des Netzwerks Leipziger Freiheit, die Einrichtung eines Stadtentwicklungsfonds, die konsequente Anwendung rechtlicher Möglichkeiten sowie der punktuelle Ankauf von 34 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Gebäuden zur Reaktivierung von Bestandsgebäuden bei. Weitere Schritte zur Umsetzung: Weiterführung der Arbeit der Gebiets- und Magistralenmanagements in Verknüpfung mit den o.g. Umsetzungsmöglichkeiten. • Einrichtung eines Stadtentwicklungsfonds Der Stadtentwicklungsfonds ist eine Finanzierungsalternative für innovative Projekte, die zwar mit besonderen Risiken oder einer niedrigen Kapitalrendite verbunden sind, jedoch einen hohen Nutzen für die Stadtteilentwicklung haben. Der Stadtentwicklungsfonds kann wohnungspolitisch relevante Projekte, welche zur Schaffung von bezahlbaren und vielfältigen Wohn- und Lebensformen beitragen, finanziell in Form von Darlehen, Bürgschaften oder Beteiligungen unterstützen. So können Marktnachteile, wie z.B. geringere finanzielle Ressourcen und/oder zeitlichen Mehrbedarf zur Projektentwicklung (z.B. für gemeinschaftliche Entscheidungsprozesse) gedämpft werden. Im Rahmen des thematischen URBACT-Netzwerks „CSI Europe – City Sustainable Investment in Europe“ (RBV-1683/13) wurde mit Unterstützung eines Expertenrats eine Studie zum Aufbau eines Leipziger Stadtentwicklungsfonds erarbeitet. Weitere Schritte zur Umsetzung: Der Einsatz der im Haushaltsplan 2016 eingestellten Finanzmittel wird basierend auf den Ergebnissen der CSI-Studie vorbereitet, die Umsetzungsmöglichkeiten zur Einrichtung eines Stadtentwicklungsfonds weiter konkretisiert. Ergebnisse und ggf. auch zwischenzeitlich erforderliche Entscheidungsvorlagen werden dem Stadtrat 2015/2016 vorgelegt. • Integrierte Stadtteilkonzepte und energetische Quartierskonzepte Aus dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept wurden räumliche Handlungsschwerpunkte u.a. für Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf abgeleitet, für die vertiefende, integrierte Stadtteilkonzepte erarbeitet wurden. Diese wurden unter breiter Beteiligung der lokalen Akteure und der Stadtteilbevölkerung als Grundlage für den Einsatz von städtebaulichen Förderprogrammen und als handlungsleitend für private und kommunale Akteure erarbeitet. Da sie verschiedene Belange zum Wohnen, Verkehr, Infrastruktur, Soziales, Grün usw. integrieren, leisten die Stadtteilkonzepte daher einen wesentlichen Beitrag zur Unterstützung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen. Daneben gibt es Stadtteilkonzepte mit einem thematischen Schwerpunkt, wie z.B. die energetischen Quartierskonzepte, die auf die Steigerung der Energieeffizienz auf Quartiersebene abzielen. Im Zuge der Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts 2016/2017 werden die Schwerpunkträume der Stadtentwicklung überprüft und der Bedarf an neuen bzw. der Fortschreibung bestehender Stadtteilkonzepte abgeleitet. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Derzeit befindet sich das Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept Grünau und das Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept Schönefeld in Bearbeitung. 35 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Kommunikationsstrategien für weniger nachgefragte Gebiete Zur Unterstützung einer räumlich ausgewogenen Entwicklung in der Stadt können mit Kommunikationsstrategien für bislang weniger nachgefragte Gebiete sowie für Gebiete mit Entwicklungsbedarf Wohngebietsalternativen in der Stadt aufgezeigt werden. Dies kann dazu beitragen, dass einerseits der Nachfrage- und Preisdruck auf besonders nachgefragte Gebiete gedämpft wird und andererseits eine langfristig wirtschaftliche Vermietbarkeit von Wohnungen in weniger gefragten Gebieten sowie in Gebieten mit Entwicklungsbedarf unterstützt wird. Hierbei sind Gebiete gemeint, die entweder weniger hohen Zuzug haben als andere (nicht aufgrund fehlender Qualitäten, sondern aufgrund eines fehlenden Images) sowie die Gebiete, die für die Anziehung neuer Zielgruppen weiter qualifiziert werden müssten. In diesem Fall sollten Aufwertungsmaßnahmen in Gebäuden und deren Wohnumfeld oder aktuelle Projekte durch Kommunikationsaktivitäten (wie z.B. Kampagnen zur Imagebildung oder -stärkung sowie Kommunikation positiver Veränderungen) flankiert werden. Dies wird in jenen Schwerpunkträumen der Stadtentwicklung mit besonderem Entwicklungsbedarf bereits durchgeführt. Weitere Schritte zur Umsetzung: • In den vorhandenen Schwerpunkträumen setzt die Stadt ihre Kommunikationsaktivitäten für die Imageschaffung und -verbesserung in Koppelung mit Aufwertungsmaßnahmen fort. Im Rahmen der Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts 2016/2017 werden die Auswahl der Schwerpunkträume und in diesem Zuge der Einsatz von Kommunikationsstrategien und ggf. flankierende investive Maßnahmen zur Aufwertung für weitere Gebiete geprüft. • Außerhalb der Fördergebiete kann die Initiative seitens der Wohnungsmarktakteure ergriffen werden. Bei Bedarf ist eine anfängliche moderative Unterstützung durch die Stadt möglich. Maßnahmen bei stärkerem Wachstum: Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes bzw. Anzeichen von sozial unverträglichen Verdrängungsprozessen bzw. wenn die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen teilräumlich gefährdet ist, werden unter Berücksichtigung des verhältnismäßig hohen Verwaltungsaufwands folgende Maßnahmen geprüft: • Milieuschutzsatzung (Soziale Erhaltungssatzung): Um den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu unterstützen, kann eine städtebauliche Milieuschutzsatzung erlassen und dadurch u.a. eine Genehmigungspflicht für Umbauten, Modernisierungen etc. eingeführt sowie Einschränkungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen festlegt werden. Als Grundlage für den Erlass einer solchen Satzung ist zu definieren, welche Art der „Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ geschützt werden soll. • Zweckentfremdungsverbote: Mit dem Erlass von Zweckentfremdungsverboten kann vorhandener Wohnraum vor der Umwandlung in Gewerberaum, in Ferienwohnungen und vor Abriss und Leerstand durch eine Genehmigungspflicht geschützt werden. Im Moment ist jedoch in Leipzig zum größten Teil eine Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum zu beobachten. • Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen: Im Rahmen der Festlegung von Sanierungszielen können über die Definition baulicher Mindest- oder Höchststandards Art und Umfang der zulässigen Modernisierung bzw. Standards für Neubauten begrenzt sowie Modernisierungsmaßnahmen versagt werden, die über den zeitgemäßen Standard hinausgehen. Da in Leipzig die 15 festgelegten 36 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Sanierungsgebiete bis 2020 aufgehoben werden sollen, kann dieses Instrument in den bestehenden Sanierungsgebieten nicht angewendet werden. Wenn aufgrund städtebaulicher Missstände erneut eine Sanierungssatzung, ggf. auch im vereinfachten Verfahren, für bestimmte Gebiete festgelegt wird, kann die Anwendung dieses Instrumentariums geprüft werden. 3.6 Rechtsgrundlagen und Förderprogramme Anforderungen an eine Wohnungsbauförderung Der Freistaat Sachsen bietet aktuell 3 Wohnungsbauförderprogramme über zinsverbilligte Kredite an: „Wohneigentum (innerstädtisch Wohnen)“, „Energetische Sanierung (Energiespardarlehen)“ und „Mehrgenerationenwohnen“ (beinhaltet u.a. die Förderung von barrierereduzierenden oder Barrierefreiheit herstellenden Maßnahmen). Daneben gibt es die KfW-Programme „Altersgerecht Umbauen“, „Energieeffizient Bauen“, „Wohneigentumsprogramm“. In Sachsen gibt es derzeit kein soziales Wohnungsbauförderprogramm, welches bei Neubau oder im Bestand die Schaffung von Belegungsrechten beinhaltet sowie Mietobergrenzen festsetzt. Aus der Perspektive Leipzigs besteht keine Notwendigkeit einer flächenhaften Förderung sozialen Wohnungsneubaus. Es gibt jedoch erheblichen Unterstützungsbedarf für gezielte punktuelle Maßnahmen, die über die aktuellen Programme nicht oder nicht ausreichend abgedeckt sind. Dabei geht es u.a. um: • Die soziale Abfederung der Kosten, die bei der Schaffung von neuen Qualitäten (z.B. durch energetische Sanierung oder altenfreundliche Wohnungsanpassungen) entstehen, so dass der geförderte Wohnraum auch nach einer Sanierung für einkommensschwache Haushalte (weiterhin) bezahlbar bleibt. • Die Unterstützung sozialer Mischung in Bestands- und Neubaugebieten z.B. durch Belegungs- und Mietpreisbindungen. Hierbei wären aufgrund der aktuellen Bedingungen für Neubau (hohe Baukosten und gesetzliche Anforderungen, vergleichsweise niedriges Mietniveau) auch mittelbare Belegungs- und/oder Mietpreisbindungen denkbar, die die Koppelung von Neubauförderung an eine Bereitstellung von Belegungsbindungen im Bestand ermöglicht. • Die Förderbedingungen sollten so angepasst werden, dass sie unter Leipziger Marktbedingungen funktionieren. So kann z.B. die Lücke zwischen mietpreisgebundenen Mieteinnahmen geförderten Wohnraums und jenen die in Leipzig frei am Markt für Neubau erhältlich wären, durch die vorhandenen Fördermöglichkeiten nicht kompensiert werden. Über verschiedene Förderkonditionen sollte mit Blick auf einzelne Nachfragegruppen nachgedacht werden: Bei Einzeleigentümern, die ihren Wohnraum selbst nutzen und für altenfreundliche Bedarfe anpassen wollen, wird ein Darlehen (welches über lange Jahre zurück gezahlt werden müsste) ungern in Anspruch genommen. Auf verschiedenen Ebenen finden derzeit Gespräche mit dem Freistaat Sachsen zur Ausgestaltung einer künftigen Wohnungsbauförderung sowie zur Vorbereitung konkreter Modellvorhaben statt. Weitere Schritte zur Umsetzung: Formulierung der Anforderungen an eine neue Wohnungsbauförderung gegenüber dem Freistaat Sachsen (in Zusammenarbeit mit Wohnungsmarktakteuren), • Entwicklung von Modellvorhaben mit Wohnungsmarktakteuren und Bewerbung um Fördermittel für diese Modellprojekte. • 37 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Umfassende Nutzung der integrierten Stadterneuerungsprogramme Mit den verschiedenen Programmen der integrierten Stadterneuerung sollen insbesondere Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzeptes zur Schaffung und den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum, zur Entwicklung sozial und nutzungsstrukturell gemischter Stadtteile sowie zur Steigerung der Energieeffizienz unterstützt werden. Dazu zählen die Bund-Länder-Programme der Städtebauförderung wie Aktive Stadt- und Ortsteilzentren, Soziale Stadt, Stadtumbau Ost, Städtebauliche Erneuerung und Städtebaulicher Denkmalschutz. Förderfähig sind u.a. private und öffentliche Bau- und Sanierungsmaßnahmen sowie Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes – auch vor dem Hintergrund einer alternsgerechten Quartiersentwicklung. Darüber hinaus sind andere Bundesprogramme sowie Programme der EU zur integrierten Stadtentwicklung wie EFRE-Nachhaltige Stadtentwicklung oder Programme des Europäischen Sozialfonds ESF von Bedeutung. Die jeweiligen Fördergebiete werden aus den Prioritäten des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (INSEK) abgeleitet. Grundlage für die Verwendung der Fördermittel sind integrierte Fördergebietskonzepte, die unter Beteiligung der lokalen Akteure und der Stadtteilbevölkerung erarbeitet werden (siehe 3.5 Integrierte Stadtteilkonzepte und energetische Quartierskonzepte). Die verschiedenen Stadterneuerungsprogramme sollen weiterhin gezielt und in großem Umfang in Anspruch genommen und kombiniert werden. Weitere Schritte zur Umsetzung: • • • • Die Stadt Leipzig setzt sich gegenüber Land, Bund und EU für eine aus wohnungspolitischer Sicht bedarfsgerechte Ausrichtung künftiger Förderprogramme ein. Zur aktivierenden Eigentümerberatung im Rahmen des Netzwerkes Leipziger Freiheit sollen zusätzliche Fördermittel akquiriert werden. Für die Gebiete Leipziger Westen und Leipziger Osten werden Förderanträge für das Programm EFRE-Nachhaltige Stadtentwicklung 2014 – 2020 eingereicht. Für die Gebiete Leipziger Westen und Schönefeld werden Fördermittel aus dem Programm Nachhaltige soziale Stadtentwicklung ESF 2014 – 2020 beantragt. Das Programm Soziale Stadt wird derzeit durch den Freistaat neu ausgerichtet und voraussichtlich für das Programmjahr 2016 neu ausgeschrieben. Die Stadt Leipzig bereitet unter Berücksichtigung der wohnungspolitischen Ziele entsprechende Förderanträge für Soziale-Stadt-Gebiete in Leipzig vor. Überprüfung kostentreibender Standards im Bau einfordern Der Baukostenindex ist in Sachsen seit 2010 um 14 % und damit deutlich stärker als die Lebenshaltungskosten (+6,7) gestiegen. Eine Ursache dafür sind kostentreibende Standards im Bau, auf die die Stadt Leipzig nur eingeschränkt Einfluss nehmen kann. Im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen, das Bund, Länder, Kommunen und Verbände Mitte 2014 geschlossen haben, ist eine Baukostensenkungskommission eingesetzt worden, die Veränderungsvorschläge erarbeiten soll. Aus Leipziger Sicht sollte angesichts der aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen geprüft werden, wie z.B. durch einen differenzierten Umgang mit den dort definierten Standards, eine warmmietenneutrale Sanierung im Bestand ermöglicht werden kann. Darüber hinaus kann auf Seiten des Freistaates Sachsen durch eine Novellierung der Landesbauordnung auf eine Flexibilisierung der Standards und der kommunal spezifischen Einflussmöglichkeiten hingewirkt werden. Aus Sicht der Stadt sollte die Regelung zur Stellplatzpflicht in der Landesbauordnung durch eine kommunale Satzungsermächtigung ersetzt werden, um eine Reduzierung der Anforderungen in Leipzig 38 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) zu ermöglichen. Darüber hinaus bedarf es einer Kongruenz der Standards in verschiedenen Bau- und Fördervorschriften. Weitere Schritte zur Umsetzung: • • Wohnungswirtschaft und Stadt Leipzig setzen sich bei EU, Bund und Land für eine Überprüfung kostentreibender baulicher Standards ein. In den kommunalen Planungsprozessen werden planungsinduzierte Kostenerhöhungen in die Abwägung einbezogen, um Baukosten für Wohnungen nicht unnötig zu verteuern. Maßnahmen bei stärkerem Wachstum: Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes werden folgende Maßnahmen zur Mietpreisregulierung geprüft: • Absenkung der Kappungsgrenze: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist es möglich, die gesetzlich festgelegte Begrenzung von Mieterhöhungen für bestehende Mietverträge, die innerhalb von 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind, von 20 % auf 15 % zu reduzieren. Voraussetzung ist eine Verordnung des Landes, die dies für ausgewiesene Gebiete für eine Dauer von 5 Jahren festlegen kann. • Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Verordnung des Landes für eine Dauer von 5 Jahren festgelegt werden können, darf beim Abschluss neuer Mietvertragsverhältnisse die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Von dieser Regelung ausgenommen sind Wohnungen im Neubau sowie umfassend modernisierte Bestandswohnungen. In stark angespannten Märkten sollen die Absenkung der Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse dazu dienen, die Dynamik der Mietensteigerung zu drosseln. Diese Maßnahmen schaffen jedoch keinen neuen Wohnraum und ein attestierter angespannter Markt (der Grundlage für die Verordnung ist) kann unter bestimmten Marktvoraussetzungen unerwünschte Investitions- und Entwicklungshemmnisse erzeugen. Vorrang hat, mit anderen Maßnahmen einen angespannten Markt zu verhindern. 3.7 Monitoring Kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung Im Rahmen des kleinräumigen Monitorings (RB III-423/00) werden die Entwicklungen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt (kleinräumig und gesamtstädtisch) beobachtet und im jährlich erscheinenden Monitoringbericht Wohnen transparent dargestellt. Darüber hinaus wird regelmäßig das Erreichen wohnungspolitischer Ziele überprüft. Zugleich soll es im Sinne eines „Frühwarnsystems“ helfen, Anspannungstendenzen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt rechtzeitig zu erkennen, um den Einsatz weiterer Maßnahmen zur Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien zu prüfen. Hierfür werden relevante Indikatoren wie z.B. die Entwicklung von Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot, Leerstand und Mieten, zu einem Indikatorenset zusammengestellt und miteinander verknüpft, um damit den Prozess möglicher Marktanspannung abzubilden. Diese Entwicklungen werden - soweit möglich - auch teilräumlich betrachtet. Gemeinsam mit den Wohnungsmarktakteuren wird regelmäßig auf Basis dieser Erkenntnisse eine Bewertung der Wohnungsmarktlage vorgenommen und Empfehlungen für die weitere Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts abgeleitet. In diesem Rahmen wird auch über Instrumente und Maßnahmen diskutiert, deren Prüfung im Kap. 2 „unter Anzeichen eines 39 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) angespannten Wohnungsmarktes“ benannt ist. Der alle zwei Jahre erscheinende Mietspiegel und der alle zwei Jahre erscheinende Betriebskostenspiegel tragen zur transparenten Darstellung der Neu- und Wiedervermietungsmieten sowie der Betriebskosten bei. Weitere Schritte zur Umsetzung: Das vorhandene Monitoringsystem wird kontinuierlich weiterentwickelt, insbesondere durch • die Entwicklung eines Indikatorensets zur Messung von Anspannungstendenzen (als „Frühwarnsystem“), • die Anpassung der Indikatoren und Messgrößen bzw. Erweiterung des Indikatorensets zur Überprüfung des Erreichens wohnungspolitischer Leitlinien (z.B. zum Thema altenfreundliche Wohnangebote), • die Integration von Erkenntnissen aus dem Projekt „Gentrifizierung“ des Deutschen Instituts für Urbanistik (Laufzeit Herbst 2014 bis Anfang 2016), • ggf. durch Wohnungsmarktakteure mitfinanzierte vertiefende Untersuchungen, • Prüfung, ob in der geplanten Neufassung der Satzung zur Erstellung des Mietspiegels, eine Verwendung der Daten im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung ermöglicht werden kann. Expertenforum zu Aspekten des Leipziger Mietspiegels Die bisherigen Leipziger Mietspiegel wurden als einfache Mietspiegel veröffentlicht und haben sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite breite Anerkennung gefunden. Die Erhebung der Mietspiegeldaten hat eine zunehmende Bedeutung für die Bestimmung der angemessenen Unterkunftskosten für die Haushalte, die auf Grundsicherungsleistungen angewiesen sind. Neben den aktuellen Veränderungen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt könnte das Instrument auch durch aktuelle Änderungen des Mietrechts (z.B. zur Mietpreisbremse) zukünftig eine noch größere Relevanz haben. Um den sich ändernden Bedingungen künftig weiter gerecht zu werden, sollen einzelne Aspekte seiner Erstellung wie Stichprobengröße und Stichprobenquellen, Darstellung von Lagemerkmalen im Stadtgebiet und Veröffentlichung als einfacher oder qualifizierter Mietspiegel betrachtet werden. Dafür soll ein Forum unter Einbeziehung externer Experten und der Mitglieder des Leipziger Arbeitskreises Mietspiegel durchgeführt werden. Der Arbeitskreis Mietspiegel begleitet den Erstellungsprozess des Leipziger Mietspiegels fachlich; ihm gehören der Leipziger Mieterverein, Haus & Grund Leipzig, Vertreter der Leipziger Wohnungswirtschaft, der Wissenschaft, der Justiz und der Verwaltung an. Weitere Schritte zur Umsetzung: • Durchführung eines Forums zu Aspekten des Leipziger Mietspiegels unter Einbeziehung von Experten und der Mitglieder des Arbeitskreises Mietspiegel in 2016. 3.8 Kooperation Kooperation zur Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien Aufgrund des im Vergleich zur Vergangenheit geringeren direkten Einflusses der Stadt beispielsweise durch die geringere Anzahl an kommunalen Wohnungsbeständen, auslaufenden Belegungsrechten und -bindungen zur sozialen Wohnraumversorgung oder fehlende, passgenaue öffentliche Fördermittel - liegt die Aufgabe der Kommune v.a. darin, einen adäquaten Handlungsrahmen zu schaffen, der die Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien in die Wege leitet und unterstützt. Dies kann sie z.B. über die Ausübung ihrer Planungshoheit, der Auswertung und Veröffentlichung von verfügbaren 40 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Daten, über Koordination von und Kooperation mit Akteuren, dem Anwerben von Fördermitteln etc. tun. Die Stadt ist jedoch darauf angewiesen, dass Wohnungsmarktakteure die wohnungspolitischen Zielsetzungen weitestgehend auch für sich annehmen und sich bereit erklären, diese durch ihr Handeln zu finanzieren und umzusetzen. Für ein gemeinsames Agieren ist daher gegenseitiges Verständnis, Vertrauen und Erfahrungsaustausch und vor allem kontinuierliche Kommunikation erforderlich. Vor diesem Hintergrund soll die breite Akteursbeteiligung, welche im Rahmen des Prozesses zur Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts begonnen wurde, fortgesetzt werden. Weitere Schritte zur Umsetzung: • • • Überprüfung der Marktentwicklungen auf Grundlage des Monitoringberichts sowie Diskussion über Ableitung von Schlussfolgerungen für die weitere Verfolgung der wohnungspolitischen Leitlinien (ca. 1 Workshop im Jahr, gesamter Teilnehmerkreis), Vereinbarung von wesentlichen Fragestellungen, die im Rahmen der Zusammenarbeit weiter bearbeitet werden sollen, sowie die Entwicklung von konkreten Kooperationsfeldern (wie z.B. ein Bündnis für soziales Wohnen). (2-3 mal im Jahr, ggf. kleinerer, themenbezogener Teilnehmerkreis), Klärung, wie eine Einbindung der Öffentlichkeit auch im Rahmen der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts sinnvoll erfolgen könnte. Kooperation zu konkreten Themen Um die generelle Kommunikation und Kooperation zu den wohnungspolitischen Leitlinien und deren Umsetzung gezielt mit greifbaren Maßnahmen zu unterstützen wird eine Kooperation der Stadt mit den Akteuren des Wohnungsmarktes im Rahmen von konkreten Projekten angestrebt. Die kommunalen Unternehmen insbesondere die LWB prüfen in diesem Sinne ihre Möglichkeiten, sich daran zu beteiligen. Thematische Schwerpunkte können sein: • Kooperationsvereinbarungen für die Versorgung von Haushalten, die sich nicht am Markt mit angemessen Wohnraum versorgen können, • Entwicklung weiterer Formen zum Erhalt und Schaffung von preisgünstigen Wohnungen, • Fortsetzung des Dialogs zum Thema altenfreundlichen Wohnen, • Modellprojekte u.a. zu den Themen kooperative Wohnformen, Mehrgenerationenwohnen, Behinderten-Wohngemeinschaften sowie Energieffizienz steigernde Maßnahmen in Quartieren, • Quartiersstrategien für Gebiete, in denen ein Generationenwechsel ansteht, • Kommunikationsstrategien für weniger nachgefragte Gebiete, • Gemeinsame Positionierungen u.a. zur Wohnungsbauförderung oder Prüfung von baulichen Standards, • Lösungsansätze für sozialverträgliche Bestandssanierungen z.B. bei energetischen Sanierungen oder Anpassung von Wohnungen an aktuelle Anforderungen. Hierbei sollen überlagernde Anforderungen, z.B. preisgünstig und altenfreundlich, Berücksichtigung finden, • Gemeinsame Lösungssuche bei Auftreten erheblicher Hindernisse im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren insbesondere bei großer Zunahme der Bautätigkeit, • Erschließung von Möglichkeiten der stadtteilorientierten Sozialarbeit im Umfeld des dezentralen Wohnens für Asylsuchende. 41 Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) Weitere Schritte zur Umsetzung: • • • 42 Im Rahmen der Fördermittelverhandlungen mit dem Freistaat werden derzeit Modellprojekte gesucht und sollen pilothaft Lösungen aufzeigen. Hierzu finden Gespräche mit unterschiedlichen Akteuren statt. Bestehende Kontakte und Kooperationen werden fortgeführt und ggf. ausgebaut. Der Akteurskreis wird entsprechend den Bedarfen und Interessierten erweitert und ausgebaut. Wohnungspolitisches Konzept (Stand: 30.09.15) 4. Umsetzung und Evaluierung Für die Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes sind im Haushalt 1 Mio. € mit einem Sperrvermerk eingestellt. Für 200.000 € wird dieser Sperrvermerk aufgehoben, um die Mittel für weitere fachliche Expertise, Prozessbegleitung und Moderation einzusetzen. Dabei geht es insbesondere um folgende Aufgaben: • Expertisen zur Weiterentwicklung der Wohnungsmarktbeobachtung z.B. zur Entwicklung eines Indikatorensets zur Messung von Anspannungstendenzen, Untersuchung des marktaktiven Leerstands, • Vorbereitung der Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts, • Vorbereitung des baurechtlichen Instrumenteneinsatz wie z.B. zur Sozialgerechten Bodennutzung, • Expertisen zur Entwicklung und Erprobung von neuen Finanzinstrumenten wie dem Stadtentwicklungsfonds und ihren Organisationsstrukturen in Verbindung mit Modellvorhaben für bezahlbares Wohnen, • ggf. Bewertung der kommunalen Wohnungsbestände außerhalb der LWB mbH nach wohnungspolitischen Gesichtspunkten, • ggf. unterstützende Expertisen zum Thema Konzeptvergabe und zur Entwicklung von Standards zur Mediation von Mieter-Eigentümer-Konflikten. • Akteurs- und Expertenbeteiliung zur Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien; hierunter Diskussion zur Einschätzung der Marktentwicklung und Handlungserfordernisse sowie zu einzelnen konkreten Themen, wie z.B. Wohnungsbauförderung, altenfreundliches Wohnen, • Akteursbeteiligung zur Umsetzung des Beschlusses zur Konzeptvergabe (Aufstellung eines Beteiligungsgremium und Kriterien der Konzeptvergabe), • Akteursbeteiligung zur Entwicklung von Standards und Verfahren zur Mediation von Mieter-Eigentümer-Konflikten, • Kommunikationsmaßnahmen für die Vermittlung der Konzeptinhalte gegenüber der Öffentlichkeit, Akteuren und Investoren / Bauherren. Die weitere Untersetzung der verbleibenden 800.000 € wird, auch unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus dem Beteiligungsverfahren, in einer oder mehreren gesonderten Vorlagen dargestellt. 2017 wird ein Bericht zur Zwischenevaluierung erstellt und ggf. Vorschläge zur Nachsteuerung des Wohnungspolitischen Konzepts entwickelt. Diese Evaluierung wird neben der jährlich geplanten Diskussion über aktuelle Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt im Akteurs- und Expertenkreis vorgestellt und diskutiert. Soweit Änderungen in der Umsetzung bzw. Nachsteuerungen erforderlich sind, wird dem Stadtrat eine entsprechende Vorlage zum Beschluss vorgelegt. 43 Anhang A des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Positionen Beteiligungsprozess, 08/2015 Anhang A: Positionen aus dem Beteiligungsprozess 1. Positionen aus dem Akteurs- und Expertenkreis In den intensiven Diskussionen der Akteurs- und Expertenworkshops wurden zahlreiche Positionen der verschiedenen Akteursgruppen offengelegt und diskutiert, so dass in großen Teilen ein gemeinsames Verständnis entwickelt werden konnte. Im Ergebnis bleiben jedoch auch unterschiedliche Sichtweisen und Handlungsprioritäten. Die wesentlichen Positionen, die nicht im Konzept berücksichtigt werden, sind dabei: Kommunale Liegenschaftspolitik Von der Mehrzahl der Akteure wird eine umfassende Neuausrichtung der kommunalen Liegenschaftspolitik erwartet - sowohl im Bezug auf wohnungspolitische Zielstellungen als auch im Hinblick auf städtische Aufgaben der Daseinsvorsorge. Daher gehen die Erwartungen und Forderungen deutlich über die im Wohnungspolitischen Konzept formulierten Maßnahmen hinaus und umfassen u.a. • Neuausrichtung der kommunalen Liegenschaftspolitik gemäß den Aufgaben einer wachsenden Stadt: weg vom Erzielen möglichst hoher Verkaufserlöse hin zur Trägerschaft von Immobilien zur Erfüllung inhaltlicher Ziele, • sofortiger Verkaufsstopp städtischer Liegenschaften und Bestände der LWB und Prüfung unter stadtplanerischen, wohnungspolitischen und sozialen Gesichtspunkten verbunden mit einem besser aufeinander abgestimmten Verwaltungshandeln bei zukünftigen Verkäufen, • Prüfung der sich im Fach- und Finanzvermögen der Stadt und der städtischen Gesellschaften befindlichen Flächen und Gebäude auf die Eignung für künftige Wohnnutzung, Daseinsvorsorge und Erhalt der Leipziger Vielfalt hinsichtlich vorhandener Entwicklungspotentiale. Einige Akteure erwarten darüber hinaus auch die Offenlegung dieser vorhandenen Flächen und Gebäude. • Der punktuelle Ankauf von Gebäuden und Flächen und deren Wiederverkauf nach Konzept zur Unterstützung bezahlbarer und kooperativer Wohnformen wird von den beteiligten Akteuren unterschiedlich eingeschätzt. Während einige Akteure dieses aktive Vorgehen der Kommune ausdrücklich unterstützen, sehen andere darin keine Aufgabe der kommunalen Daseinsvorsorge. Mietnebenkosten Seitens der Wohnungseigentümer wird betont, dass in den vergangenen Jahren die Nebenkosten stärker gestiegen sind als die Kaltmieten. Sie fordern deshalb preisdämpfend wirkende Eigentümerziele bei den städtischen Gesellschaften, insbesondere Stadtwerke Leipzig, Kommunale Wasserwerke Leipzig und Stadtreinigung Leipzig. Die Formulierung in Kapitel 2.1, dass die Auswirkungen auf die Wohnkosten bei relevanten kommunalen Entscheidungen zu berücksichtigen sind, geht einigen Akteuren nicht weit genug. Vorgeschlagen wurde z.B. die Berücksichtigung von Auswirkungen auf die Wohnnebenkosten bei Preisbildungen der kommunalen Gesellschaften explizit zu benennen. Soziale Wohnraumversorgung Ein Teil der Akteure erwartet eine noch stärkere Rolle der Kommune bei der Versorgung einkommensschwacher Haushalte. Dies reicht von der deutlichen Erweiterung des LWBBestands, einer Erhöhung des Anteils preisgünstiger Wohnungen innerhalb des LWBBestands bis hin zu sozialem Wohnungsbau in kommunaler Hand. Gleichzeitig wurde seitens der Wohnungseigentümer betont, dass eine stärkere Kooperation zur sozialen Wohnraumversorgung nicht ohne finanzielle Anreize möglich ist. A-1 Anhang A des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Positionen Beteiligungsprozess, 08/2015 Zugang zu Neubauwohnungen für alle soziale Schichten wurde von einigen Akteuren auch als Ziel eingebracht. Damit verbindet sich auch die Forderung nach umfangreichem sozialen Wohnungsneubau bzw. einem generellen Anteil von 20 % der Wohnungen für einkommensschwache Haushalte bei Neubauprojekten, unabhängig von einer noch nicht vorhandenen Wohnungsbauförderung. Beratung Von einigen Akteuren wird eingeschätzt, dass gesamtstädtisch ausreichend Beratungskapazitäten vorhanden sind. Allerdings sei eine Bündelung der Angebote erforderlich. Andere Akteure halten die Weiterführung und den Ausbau von Beratungsangeboten zu innovativen, bezahlbaren Bau- und Wohnformen für erforderlich und begrüßen die Einrichtung eines Netzwerks Leipziger Freiheit. Einige Akteure regen an, die vorgesehene Mediation bei Eigentümer-Mieter-Konflikten auf eine Mediation zwischen Verwaltung und Eigentümern auszuweiten. Anforderungen an eine künftige Wohnungsbauförderung Im Bezug auf die Ausgestaltung einer zukünftigen Wohnungsbauförderung in Sachsen werden trotz genereller Befürwortung auch unterschiedliche Anforderungen formuliert. Einigen Akteursgruppen geht die Forderung nach einer punktuellen Neubauförderung (und Schwerpunkt auf soziale Wohnungsbauförderung im Bestand) nicht weit genug; sie erwarten eine umfassende Förderung sozialen Wohnungsneubaus (Objektförderung) zum Teil verbunden mit höherer Subjektförderung. Andere Akteursgruppen erwarten eine Schwerpunktsetzung der Förderung vor allem für nicht marktaktive Gebäude oder sprechen sich für einen uneingeschränkten Erhalt der Möglichkeiten zur Förderung des Rückbaus aus. Vorgeschlagen wird auch, einen Teil der 2016 zur Verfügung stehenden Mittel für eine kommunale Förderung altenfreundlicher Bestandsanpassungsmaßnahmen einzusetzen. Angespannter Wohnungsmarkt Insbesondere dem Bündnis „Stadt für alle“ geht das wohnungspolitische Konzept hinsichtlich seines Eingriffs in die Marktprozesse nicht weit genug. Es wird vorgeschlagen, „Wohnungen als Sozialgut“ zu betrachten und „Wohnraumversorgung als soziale Infrastruktur“ zu verstehen. Da die Einschätzung nicht geteilt wird, dass Leipzig derzeit keinen angespannten Wohnungsmarkt hat und von einer längerfristigen Fortsetzung der aktuellen sehr starken Einwohnergewinne ausgegangen wird, wird neben den unter den oben genannten Forderungen zur Liegenschaftspolitik und sozialen Wohnraumpolitik eine deutlich stärkere Erweiterung v.a. des preisgünstigen bzw. bezahlbaren Wohnungsbestandes gefordert. Weitere Ansätze zum nachhaltigen Wachstum Es bedarf weiterer Ansätze, um den persönlichen und allgemeinen Wohnflächenverbrauch zu reduzieren. Mehrere Akteure fordern über die Priorisierung des Geschosswohnungsbaus hinaus, einen Ausschluss von individuellem Wohnungsbau in der inneren Stadt. Weiterhin wird von einzelnen Akteuren die Anbindung an schienengebundenen ÖPNV auch bei der Entwicklung von Einfamilienhausstandorten gefordert. Ein Teil der Akteure fordert hingegen, dass sämtliche kommunale Grundstücke ausschließlich für Geschosswohnungsbau verwendet werden, während es anderen Eigentümern weiterhin möglich sein soll, unabhängig von der Lage verschiedene Bauformen zu errichten. Es wurde angeregt, das Baulandkataster nicht erst bei angespannter Marktsituation zu erstellen, um einerseits das vorhandene Bauflächenpotential für alle sichtbar zu machen und z.B. möglicher Suburbanisierung vorzubeugen. Andererseits könnten hierdurch frühzeitig Flächenpotentiale identifiziert werden, für deren Aktivierung eine städtebauliche Neustrukturierung erforderlich ist. A-2 Anhang A des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Positionen Beteiligungsprozess, 08/2015 2. Positionen aus der öffentlichen Diskussion Positionen aus dem öffentlichen Beteiligungsprozess sind in die Erarbeitung des Entwurfs zum Wohnungspolitischen Konzept eingegangen. In einer öffentlichen Veranstaltung am 29. Juli 2015 wurde das Wohnungspolitische Konzept vorgestellt und diskutiert. Weitere Beteiligungsmöglichkeiten bestanden vom 30. Juni bis 31. Juli 2015 im Rahmen einer Ausstellung im Stadtbüro sowie über das Internet. Dabei gab es viel Zustimmung für die Grundausrichtung des Konzeptes sowie zahlreiche Fragen und Anregungen, die vor allem die Umsetzung der Instrumente und Maßnahmen betrafen. An mehreren Punkten wurde das Wohnungspolitische Konzept präzisiert bzw. ergänzt. bleiben jedoch auch hier unterschiedliche Sichtweisen und Handlungsprioritäten. Die wesentlichen Positionen, die auf Grundlage der Abwägung nicht im Konzept berücksichtigt werden, sind dabei: Bezahlbares Wohnen, soziale Wohnraumversorgung Zu diesem Themenkomplex gibt es eine ganze Bandbreite von Vorschlägen und Forderungen. Es werden stärkere städtische Maßnahmen bis hin zur „Vergesellschaftung von Wohnraum“ gefordert, um ein Angebot an preiswertem Wohnraum in allen Quartieren gewährleisten zu können. Über Kooperationsvereinbarungen, die auf jeden Fall stadtweit geschlossen werden müssten, hinaus solle es eine Sozialabgabe für jedes Gebäude geben, in dem keine Sozialwohnungen vorgehalten werden. Zudem solle der Anteil an preisgünstigem Wohnraum im Bestand der LWB unabhängig von der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit erhöht werden. Darüber hinaus solle die Stadt Wege für eine öffentliche Anerkennung für Vermieter finden, die trotz allgemein steigender Mieten ihre Mieten nicht erhöhen. Damit solle das Bewusstsein geschärft werden, dass es auch im Vermietermarkt nicht immer nur um Gewinnmaximierung geht. Altenfreundliches und barrierefreies Wohnen Zu den Herausforderungen des altenfreundlichen und barrierefreien Wohnen gab es mehrere konkrete Vorschläge, auch über das Wohnen im engeren Sinne hinaus für die Verkehrs- und Quartiersentwicklung. Für das Wohnungspolitische Konzept wurde der Wunsch nach einer eigentümerübergreifenden Übersicht aller freien barrierefreien bzw. seniorengerechten Wohnungen geäußert. Barrierefreie, bezahlbare Wohnungen sollten besonders auch durch öffentlichen Wohnungsbau geschaffen werden. Insbesondere die LWB – aber auch andere Wohnungsmarktakteure wie z.B. die Genossenschaften – sollten barrierefreien Neubau mit alternativen Wohn- und Betreuungsmöglichkeiten für junge behinderte Menschen errichten. Ein Instrument „Anpassung von Wohnraum an die Bedürfnisse älterer und behinderter Menschen“ wird gefordert. Neben der Fortsetzung von Aktivitäten zur Wohnungsanpassung sollten vorzugsweise Subjektfördermaßnahmen erfolgen. Hierfür solle die Stadt finanzielle Mittel (150.000 € pro Jahr) bereit stellen, um die Wohnungsanpassung von mindestens 200 Wohnungen zu finanzieren. Neubau, Sanierung, Eigentumsbildung Zahlreiche Nachfragen gab es zu den Datengrundlagen. Dabei wurde anhand eigener Rechenmodelle u.a. die Notwendigkeit von deutlicher mehr Wohnungsneubau abgeleitet. Parallel dazu gab es aber auch Vorschläge, Sanierung leerstehender Gebäude gegenüber dem Neubau stärker zu priorisieren. Darüber hinaus wurde unabhängig von Neubau und Sanierung auch eingebracht, Eigentumsbildung klarer als Handlungsschwerpunkt darzustellen und eine Eigentumsquote von 33 % anzustreben. Mobilität und Verkehr Gerade in der öffentlichen Veranstaltung wurde gefordert, klarere Aussagen zu Verkehrsfragen in das Wohnungspolitische Konzept aufzunehmen. So solle die Bedeutung A-3 Anhang A des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Positionen Beteiligungsprozess, 08/2015 der Fahrradmobilität hervor gehoben und beispielsweise in Leitlinie 4 wörtlich benannt werden. Auch das Thema neuer Parkplatzkonzepte solle aufgegriffen werden. Liegenschaftspolitik Bei dem Agieren der Stadt, auch im Rahmen der Wohnungspolitik, sei eine klare Veränderung der Liegenschaftspolitik erforderlich. Liegenschaften sollten als größtes Potenzial erkannt werden, um Leben in der Stadt, der Gemeinschaft der Bürger, dem Austausch in Nachbarschaften und Sicherung von Lebensqualität zu erhalten und zu fördern. Kunst- und Kulturstätten, Werkstätten, Förderung lokaler Kleinbetriebe und gemeinschaftlichen Lebens seien in Leipzig durch einen Freiraum zur Selbstverwirklichung möglich geworden. Der Erhalt dieses Freiraums könne nicht durch eine rein wirtschaftlich orientierte Institution gewährleistet werden. A-4 Anhang B des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Teilnehmerkreis Workshops Anhang B: Teilnehmerkreis Akteurs- und Expertenworkshops An den Akteurs- und Expertenworkshops nahm ein über den Prozess weitgehend gleichbleibender Teilnehmerkreis von ca. 50 Personen teil. Die finanzielle Beteiligung zahlreicher Akteure ermöglichte die Realisierung des umfangreichen Beteiligungsprozess. Teilnehmende Institutionen (jeweils 1 Vertreter/in je Workshop) Organisierte Wohnungswirtschaft: Baugenossenschaft Leipzig e.G. Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft e.G. Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt e.G. Wohnungsgenossenschaft Transport e.G. Wohnungsgenossenschaft Unitas e.G. Private Eigentümer und Projektentwickler Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG GRK-Holding AG Gutburg Mieterservice Leipzig Hildebrand & Jürgens GmbH Leipziger Stadtbau AG Limes Wohnbau GmbH Victor Immobilien Interessenvertretungen, Verbände, Vereine BfW Landesverband Mitteldeutschland e.V. Bündnis "Stadt für alle" Haus & Grund Leipzig Immobilienverband Deutschland IVD, Region MitteOst e.V. Mieterverein Leipzig e.V. Netzwerk Leipziger Immobilienmarktakteure Verbraucherzentrale Sachsen Beratungszentrum Leipzig Baugruppen / Bauprojekte / Kleineigentümer Haus- und WagenRat e.V. Haushalten e.V. Selbstnutzer.de Banken Sächsische Aufbaubank-Förderbank, Abt. Wohnungsbau Experten Analyse & Konzepte / Tobias Jacobs empirica AG (themenbezogen) Helmholtz Zentrum für Umweltforschung Landeshauptstadt Dresden, Stadtplanungsamt Staatliche Studienakademie Leipzig Stadt Bremen, Senat für Umwelt, Bau und Verkehr Stadt Halle (Saale), Fachbereich Planen Stadt Nürnberg, Stab Wohnen Vertreter Politik AfD-Fraktion (seit 2015) CDU-Fraktion FDP-Fraktion Fraktion Bündnis 90/Die Grünen Fraktion DIE LINKE SPD-Fraktion Vertreter Verwaltung Amt für Geoinformation und Bodenordnung (Gutachterausschuss) (themenbezogen) Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (AG Wohnen) Amt für Statistik und Wahlen (themenbezogen) Beigeordnete Stadtentwicklung und Bau Liegenschaftsamt (themenbezogen) Sozialamt (AG Wohnen) Stadtplanungsamt (Federführung, AG Wohnen) Makler KOENGETER IMMOBILIEN Unterstützt wurde das Wohnungspolitische Konzept durch Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH Baugenossenschaft Leipzig e.G. DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG GRK-Holding AG Haus & Grund Leipzig Hildebrand & Jürgens GmbH Leipziger Stadtbau AG Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH Limes Wohnbau GmbH Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft e.G. Victor Immobilien Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt e.G. Wohnungsgenossenschaft Transport e.G. Wohnungsgenossenschaft Unitas e.G. B-1 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts: Beteiligungsprozess zur Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes der Stadt Leipzig Zusammenfassende Dokumentation Stand August 2015 Auftraggeber Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt Abt. Stadtentwicklung Martin-Luther-Ring 4 - 6 04109 Leipzig Ansprechpartnerinnen: Susanne Kranepuhl Karolin Pannike Moderation und Dokumentation WohnBund-Beratung Dessau Humperdinckstr. 16 06844 Dessau-Roßlau Moderatorinnen: Birgit Schmidt Regina Sonnabend Marlo Riege Marco Mehlin Stephan Westermann Dokumentation: Monika Schulte Birgit Schmidt Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Einführung Der Leipziger Wohnungsmarkt steht aktuell vor neuen Herausforderungen. Durch die anhaltenden Zuwanderungen ist eine deutlich steigende Wohnungsnachfrage entstanden. Diese spiegelt sich im Marktgeschehen u. a. durch vermehrte Neubau- und Umnutzungsprojekte sowie moderat steigende Mieten wider. Gleichzeitig bestehen in der Stadt weiterhin Leerstände und Sanierungsbedarf. Vor diesem Hintergrund beauftragte der Stadtrat die Verwaltung im Oktober 2013, das Wohnungspolitische Konzept von 2009 zu überarbeiten und frühzeitig Strategien zu entwickeln, um angemessen auf diese Entwicklungen reagieren zu können. Das aktualisierte Wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig soll die langfristigen Leitlinien, die Ziele und Strategien sowie die kurz- bis mittelfristig einzusetzenden Instrumente für den Leipziger Wohnungsmarkt und die Leipziger Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik definieren. Angesichts der Unsicherheiten der weiteren Entwicklungen sollten im Austausch mit allen am Wohnungsmarkt Beteiligten gemeinsam die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen bewertet und entsprechende Strategien abgeleitet werden. Zur Vorbereitung des neuen Wohnungspolitischen Konzepts wurde daher von Mai 2014 bis zum Sommer 2015 ein breit angelegter, mehrstufiger Beteiligungsprozess organisiert, in dem Ziele, Strategien und Instrumente der künftigen Leipziger Wohnungspolitik diskutiert wurden. Um alle Beteiligten sinnvoll einbinden zu können, verlief der Prozess auf zwei Ebenen, die sich in ihren Ergebnissen gegenseitig ergänzen und aufeinander aufbauen sollten: 1. Diskussionen auf Akteurs- und Expertenebene bezogen Wohnungsmarktakteure – Genossenschaften, LWB, private Eigentümer, Verbände, Mieterverein, Makler, Initiativen, Baugruppen und eine Bank – , Vertreter der Stadtratsfraktionen sowie Experten aus der Wissenschaft und aus anderen Städten ein. Diese Diskussionen fanden im Rahmen von halbtätigen, nicht-öffentlichen Workshops mit einem über den Prozess weitgehend gleich bleibenden Teilnehmerkreis von ca. 50 Personen statt. 2. Öffentliche Diskussionen und Themenabende, in denen sich alle interessierten Bürgerinnen und Bürger über das Thema informieren und ihre Probleme, Fragen und Ideen einbringen konnten. Zu diesen Veranstaltungen, die unter dem Dach von „Leipzig weiterdenken“ ausgerichtet wurden, wurde über Presse, Plakataushänge, Postkarten, das Internet sowie E-Mail-Verteiler eingeladen. Beide Veranstaltungsformen wurden jeweils durch die den Gesamtprozess begleitende AG Wohnen der Stadtverwaltung Leipzig unter Mitwirkung der WohnBund-Beratung Dessau konzipiert und durch die WohnBund-Beratung Dessau moderiert und dokumentiert. Im Anschluss an die öffentliche Veranstaltung zur Vorstellung des Wohnungspolitischen Konzepts am 29. Juni 2015 bestand die Möglichkeit, das Konzept im Internet einzusehen und zu kommentieren sowie in einer Ausstellung im Stadtbüro Hinweise zum Konzept zu geben. Parallel dazu wurden ausgewählte Träger öffentlicher Belange gebeten, zum Konzeptentwurf Stellung zu nehmen. Eine ausführliche Dokumentation der öffentlichen Veranstaltungen sowie wesentliche weitere Informationen sind unter www.leipzig.de/weiterdenken zu finden. C-2 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Der Beteiligungsprozess – Übersicht Abb. Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt C-3 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 1. Akteurs- und Expertenworkshop 14. Mai 2014 im Technologiezentrum GaraGe, 55 Teilnehmende Themen: Einschätzung der aktuellen Situation, Handlungsbedarfe, Positionen und Handlungsabsichten der verschiedenen Akteursgruppen Zu Beginn wurden die aktuelle Wohnungsmarktsituation sowie die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung in Leipzig dargestellt und diskutiert. Handlungsbedarfe aus Sicht akteursgemischter Gruppen In akteursgemischten Arbeitsgruppen wurden mögliche Handlungsbedarfe für das Wohnungspolitische Konzept diskutiert. Als Anforderungen an den Prozess wurden v.a. fundierte Datengrundlagen, weitere Informationen zu Prognosen sowie gemeinsame Begriffsdefinitionen benannt. Inhaltlicher Handlungsbedarf wurde bei der Entwicklung der Miethöhen und der damit verbundenen Wirtschaftlichkeit gesehen. Weitere wichtige Themen waren gemischte Quartiere, Barrierefreiheit, seniorengerechtes Wohnen, zielgruppenspezifische Differenzierung des Wohnungsangebots sowie die Sicherung preiswerten Wohnraums. Positionen und Handlungsabsichten der Akteursgruppen Anschließend wurden Positionen und Handlungsabsichten der jeweiligen Akteursgruppen in Arbeitsgruppen zusammengetragen und im Plenum durch die Experten präsentiert. • • • • C-4 Zentrales Anliegen der organisierten Wohnungswirtschaft war die Sicherung des Bestandes und die langfristige Sicherstellung der wirtschaftlichen Stabilität der Unternehmen, da sie Voraussetzung für Investitionen ist. Der Bestand soll weiter differenziert und an die sich ändernde Nachfrage angepasst werden. Neubau auch im höherpreisigen Segment sowie neue Wohnformen, z.B. Seniorenwohnen, sollen den Bestand erweitern. Das soziale Engagement der Wohnungsunternehmen soll gestärkt und Serviceleistungen ausgebaut werden. Senioren- sowie familiengerechtes Wohnen ist Teil des aktuellen Geschäfts der privaten Wohnungswirtschaft, welches je nach Nachfrage in den nächsten Jahren ausgebaut werden könnte. Hauptthema dieser Akteursgruppe war die Darstellung der derzeitigen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt in der Öffentlichkeit. Es sollte darauf geachtet werden, dass nicht der Eindruck eines künftigen Wohnungsmangels entstehe. Die Vertreter von Baugruppen, Bauprojekte, Kleineigentümer unterbreiteten das Angebot, ihre Kompetenzen bei der gemeinschaftlichen Entwicklung, Produktion und dem Betrieb von Wohnraum, aus der Altbauentwicklung in Neubauprojekte zu übertragen und im Rahmen städtischer Konzepte in einen „neuen sozialen Wohnungsbau von unten“ einzubringen. Darüber hinaus wird die Kooperation mit großen Bauträgern und der Stadt gesucht. Die aktuelle Lage des Leipziger Wohnungsmarktes wurde von Politik und Verwaltung mehrheitlich als nicht besorgniserregend und nicht von Engpässen gezeichnet bewertet. Ein zentrales Handlungsfeld ist ein strategisches Flächenmanagement, welches die qualitative Entwicklung des städtischen Umfelds, u.a. durch den Erhalt und die Schaffung von alternativen Wohnangeboten voranbringen kann. Die „Leipziger Mischung“ - preiswerter Wohnraum, klassische Wohnungsmarktangebote und alternatives Wohnen - soll erhalten bleiben. Die Zusammenarbeit verschiedener Wohnungsmarktakteure soll durch die Stadt planerisch begleitet und moderiert werden. LWB und Wohnungsgenossenschaften spielen eine wichtige Rolle zur Sicherung von preiswertem Wohnraum. Politische Initiativen könnten eine Förderung von Bund und Land fordern, die den Erhalt von preiswertem Wohnen und die Schaffung von Neubau unterstützt. Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 2. Akteurs- und Expertenworkshop 10. Juli 2014 im Technologiezentrum GaraGe, 50 Teilnehmende Themen: Datengrundlagen und ihre Bewertung; Einstieg in die Szenariendiskussion Datengrundlagen und ihre Bewertungen Im Plenum wurden weitere Daten zur Bestandsentwicklung sowie eine Analyse zu Struktur und Verteilung des Wohnungsleerstandes in Leipzig vorgestellt. Darüber hinaus wurden die Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig 2013 in ihren verschiedenen Varianten erläutert und eine Untersuchung zur aktuellen Zuwanderung im bundesweiten Vergleich, basierend auf der "Schwarmstadttheorie", präsentiert. Szenariendiskussion Im zweiten Teil wurden drei unterschiedliche Szenarien der künftigen Wohnungsmarktentwicklung und mögliche Auswirkungen auf Wohnungsangebot und -nachfrage in Arbeitsgruppen diskutiert. Die Ergebnisse der Szenariendiskussion in den Arbeitsgruppen wurden durch die Experten im Plenum vorgestellt. Beim Szenario „Geringes Wachstum“, in dem die Bevölkerung nur leicht wächst und später stagniert, wird die Bestandsentwicklung durch einen entspannten Mietermarkt beeinflusst und es steht eher die Schaffung von neuen Qualitäten im Vordergrund. Bessere Lagen können sich ausdifferenzieren und schwierige Bestände unter Druck geraten. Der Leerstand wird sich nicht weiter verringern und es wird weniger neu gebaut werden, wobei die Frage der Neubautätigkeit kontrovers diskutiert wurde. Eine wieder ansteigende Zahl leer stehender Wohnungen in bestimmten Lagen birgt die Gefahr finanzieller Probleme bei den Eigentümern. Unterschiedliche Auffassungen herrschten über die Entwicklung der Mietpreise. Die Stadt muss mit zielgerichteten Investitionen in Gebieten, die in Schwierigkeiten geraten, gegensteuern. Das Szenario „Moderates Wachstum“ wird als das günstigste für den Markt und ideal für Leipzig eingeschätzt. Eine staatliche Lenkung wird außer beim preisgünstigen Segment nicht für erforderlich gehalten. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Neubautätigkeit verstärkt und der Leerstand insgesamt abnimmt, sich aber in unattraktiven Beständen konzentriert. Die Angebotssituation und auch die Mietpreise werden sich nach Lagen und Segmenten ausdifferenzieren. Weiteres Wachstum wird in der Innenstadt und am Innenstadtrand stattfinden, wodurch dort Spielräume für alternative Wohnformen verloren gehen. Die steigende Nachfrage wird auch zu Entwicklungen am Stadtrand bzw. im Umland führen, wenn gute Infrastruktur (gute Anbindung an den ÖPNV / an Leipzig, Nahversorgung, Schulen, Kitas) vorhanden ist. Beim Szenario „Starkes Wachstum“ werden die Mieten steigen, was als Voraussetzung für Investitionen in Neubau und Bestand angesehen wird. Gebiete wie der Leipziger Osten und Grünau bekommen neue Chancen. Für Haushalte mit geringerem Einkommen wird die Wohnraumversorgung schwieriger, was durch mögliche Förderungen abgefedert werden sollte. Innerstädtische Nachverdichtung sowie Umnutzung von Gebäuden und Aktivierung von Flächen sollen den Bestand erweitern. Die Nachfrage nach Eigentumsbildung wird zunehmen, allerdings für Schwellenhaushalte schwieriger werden. Die Kommune, aber auch die Landes- und Bundesebene (z.B. Wohnungsbauförderung) haben zunehmende Verantwortung. Mit einer Kommunikationsstrategie sollte das Verständnis für eine wachsende Stadt vermittelt werden. Ein Meinungsbild zum Abschluss ergab, dass die Mehrzahl der Teilnehmenden das moderate, etwas weniger Personen das starke und keiner das geringe Wachstum als wahrscheinlichste Entwicklung einschätzt. C-5 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 3. Akteurs- und Expertenworkshop 01. Oktober 2014 im Technologiezentrum GaraGe, 37 Teilnehmende Themen: Szenarien und Handlungserfordernisse; Ziele, Strategien und Instrumente Szenarien und Handlungserfordernisse Im ersten Teil wurden die weiter entwickelten drei Szenarien in ihrer Bedeutung für verschiedene Themenbereiche vorgestellt. In der Schlussfolgerung wird sich das Wohnungspolitische Konzept in seiner Grundausrichtung an mäßigem bis starkem Wachstum orientieren und gleichzeitig Reaktionsmöglichkeiten für ein noch stärkeres Wachstum sowie für eine stagnierende Nachfrage im Blick behalten. In der anschließenden Podiumsdiskussion wurden Handlungsbedarfe und mögliche Konflikte erörtert und daraus Hinweise für die Weiterbearbeitung abgeleitet: • Die Entwicklungen sollten nicht zu linear gedacht werden. • Das Wachstum Leipzigs, v.a. durch Zuzug verursacht, stellt eine Unsicherheit dar. • Eine steigende Nachfrage geht nicht zwangsläufig mit steigenden Mieten einher. • Aufwertungsprozesse haben zunächst positive Auswirkungen auf soziale Mischung. • Die Mietenentwicklung ist im Verhältnis zur Einkommensentwicklung zu betrachten. • Neubau ist nicht nur eine Reaktion auf die gestiegene Nachfrage. • Die Nennung eines Korridors für die Fluktuationsreserve ist besser als eine feste Zahl. Ziele, Strategien und Instrumente Im zweiten Teil des Workshops wurde ein erster Vorschlag für das übergeordnete Ziel der Leipziger Wohnungspolitik und die abgeleiteten Ziele des Wohnungspolitischen Konzeptes vorgestellt:„Oberstes Ziel der Leipziger Wohnungspolitik ist es, Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnungsstandort der Region weiter zu entwickeln und Rahmenbedingungen zu schaffen, damit alle in Leipzig Lebenden auch bei einem deutlichen Einwohnerwachstum entsprechend ihren Wünschen, Bedürfnissen sowie materiellen Möglichkeiten eine adäquate Wohnung finden können.“ Daraus wurden folgende Ziele des Wohnungspolitischen Konzeptes abgeleitet: Erweiterung des Wohnungsangebotes, bezahlbare und wirtschaftlich tragfähige Mieten, ausreichend preiswerter Wohnraum für einkommensschwache Haushalte, vielfältiges Angebot für verschiedene Lebensformen, Energieeffizienz im Wohnungsbestand erhöhen, Sicherung einer räumlich ausgewogenen Entwicklung, Wohnungsmarktentwicklung in Kooperation von Stadt, Wohnungswirtschaft und Zivilgesellschaft. Die vorgestellten Ziele und Strategien sowie die Liste der möglichen Instrumente wurden an verschiedenen Tafeln in den Räumen ausgestellt und in einem ersten Rundgang von allen Teilnehmerinnen und Teilnehmern geprüft, diskutiert und teilweise ergänzt und kommentiert. Anschließend erhielten die Experten im Plenum die Gelegenheit zu Kommentaren. Es wurde empfohlen, Entwicklungen, die von alleine passieren, zu unterscheiden von solchen, die gesteuert werden müssen, und die Rolle der Akteure und die steuernde Funktion der Stadt herauszuarbeiten. Darüber hinaus sollen Zielkonflikte transparent gemacht und Indikatoren festgelegt werden, um die Zielerreichung regelmäßig messen und bei Bedarf reagieren zu können. Vertiefung der Instrumente und Maßnahmen Nun wurden mögliche Maßnahmen und Instrumente nach ihrer Effektivität und Eignung für das jeweilige Ziel bzw. nach weiterem Diskussionsbedarf gewichtet. Auf dieser Grundlage sollten Instrumente für die weitere Diskussion im nächsten Workshop ausgewählt werden. Die sechs Instrumente, welche für die Verfolgung der Ziele als sinnvoll eingeschätzt wurden, waren Konzeptvergabe, Wohnungsbauförderung von Bund und Land, Eigentümerziele der LWB, Integrierte Stadtteilentwicklungskonzepte, strategischer Flächen- und Gebäudeerwerb sowie Beratung von Bauherren, Eigentümern und Vermietern. C-6 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 4. Akteurs- und Expertenworkshop 03. November 2014 im Technologiezentrum GaraGe, 44 Teilnehmende Themen: Ziele und ausgewählte Instrumente Ziele des Wohnungspolitischen Konzepts Nach einem Überblick über die Hinweise zu dem vorgestellten Entwurf der Ziele und Strategien im letzten Workshop sowie aus den schriftlichen Stellungnahmen der Akteure wurden die Anforderungen an die Zielformulierungen sowie die Struktur der Ziele diskutiert. Das Konzept soll als Grundlage für weiterführende Beschlüsse und für Kooperationen dienen und Arbeitsaufgaben an die Verwaltung, die Politik und die Akteure definieren. Wichtig ist auch, Zielkonflikte transparent zu machen und Indikatoren zur Erfolgskontrolle zu entwickeln. Dem Vorschlag, die öffentliche Abschlussveranstaltung vom 18.11.2014 auf das Frühjahr 2015 zu verschieben, um eine weitere intensive Diskussion und die Qualität einer gemeinsam diskutierten Grundlage zu ermöglichen, wurde zugestimmt. Vorstellung und Diskussion ausgewählter Instrumente Im Plenum wurden jeweils Beispiele aus anderen Städten vorgestellt. In Arbeitsgruppen wurde nach einem Input zur Beschreibung der Leipziger Situation das Für und Wider der Instrumente diskutiert. Runde 1 / AG 1: Konzeptvergabe Die Ziele für die Konzeptvergabe sollten weiter geschärft und ein handhabbares Vergabeverfahren entwickelt werden. Das Instrument soll auf ausgewählten Flächen der Stadt angewendet und zunächst anhand einiger Pilotprojekte erprobt werden. Runde 1 / AG 2: Wohnungsbauförderung Wohnungsbauförderung könnte unter den geänderten Rahmenbedingungen (neue Landesregierung) eine neue Bedeutung bekommen. Sie soll aber nicht allgemein für sozialen Wohnungsneubau eingesetzt werden, sondern zielgenau und bedarfsgerecht anwendbar sein. Darüber hinaus ist eine Einheitlichkeit und Durchgängigkeit der Regelungen wichtig. Runde 2 / AG 3: Kappungsgrenze / Mietpreisbremse Der mögliche Einsatz der Instrumente sollte, bei einem Eintreten des Szenarios starkes Wachstum und wenn der Leipziger Wohnungsmarkt angespannt ist, erneut geprüft werden, denn diese Instrumente schaffen keinen neuen Wohnraum. Vorrangiges Ziel sollte es sein, mit anderen Instrumenten das Entstehen eines angespannten Wohnungsmarktes zu verhindern. Anhand eines noch zu entwickelnden Indikatorensets soll definiert werden, wann das der Fall ist. Runde 2 / AG 4: Künftige Kooperationsformen, z.B. Bündnis für Wohnen Es besteht grundsätzlich Interesse an der Fortführung der Zusammenarbeit zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes auf gesamtstädtischer Ebene. Zukünftig sollen einmal jährlich mit dem gesamtem Teilnehmerkreis auf der Grundlage des Monitoringberichtes Wohnen die Marktentwicklung diskutiert werden und darüber hinaus Treffen in kleineren Kreisen zu ausgewählten Themen stattfinden. C-7 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 5. Akteurs- und Expertenworkshop 18. November 2014 im Rathaus Leipzig, 37 Teilnehmende Themen: Ausgewählte Instrumente und Begriffsbestimmungen Vorstellung und Diskussion ausgewählter Instrumente Im ersten Teil des Workshops wurde die Diskussion zu den Instrumenten fortgesetzt. Zunächst gibt es im Plenum einen Input, in dem für jedes Instrument Beispiele, die vorhandenen Rahmenbedingungen und angedachte Lösungsansätze vorgestellt werden. Anschließend werden die Instrumente in Arbeitsgruppen vertiefend diskutiert und die Ergebnisse durch einen Experten im Plenum vorgestellt. AG 1 – Kommunikationsstrategie für weniger nachgefragte Gebiete Kommunikation wird von den Akteuren als ein wichtiges Instrument für die Imageverbesserung einzelner Quartiere gesehen, könnte zu einer räumlich ausgewogenen Entwicklung beitragen und sollte, wo erforderlich, mit begleitenden Maßnahmen zur Aufwertung flankiert werden. Zielgruppe sollten alle Leipziger Bürgerinnen und Bürger sein und, sowohl für bisher weniger im Bewusstsein befindliche Gebiete als auch für benachteiligte („bedrohte“) Gebiete sollten Überlegungen angestellt werden. AG 2 – Beratung (zu Energieeinsparung, altengerechtem Wohnen sowie zu preiswerten und kooperativen Wohnformen) Die Akteure waren sich einig, dass Beratungsbedarf grundsätzlich vorhanden ist, die Beratungsangebote zielführend sind, aber eine größere Vernetzung erforderlich sei. Der Aufbau eines Beratungshauses zu preiswerten und kooperativen Wohnformen ist ein Angebot für spezifische Zielgruppen und Wohnmodelle, das mit den bestehenden Beratungsangeboten vernetzt werden soll. Diskussion zu Begriffsbestimmungen Da ein gemeinsames Begriffsverständnis grundlegend für die weitere Bearbeitung des Konzeptes ist, wurden im zweiten Teil des Workshops Begriffsdefinitionen diskutiert und gemeinsam festgelegt. Grundlage waren Definitionsvorschläge, die die Akteure im Vorfeld prüfen und durch eigene Vorschläge ergänzen konnten. Folgendes wurde verabredet: • • • • • C-8 Nur das untere Preissegment wird im Konzept definiert, im Monitoring wird der Bestand in Drittelteilung dargestellt. Preisgünstige Angebote sind aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen ohne Förderung nicht im Neubau herstellbar. Die Definition für bezahlbares Wohnen wird bestätigt. Der Indikator Mietbelastungsquote wird noch weiter geprüft. Festgehalten werden sollen in diesem Zusammenhang Werte für die Nettokaltmiete und die Bruttowarmmiete. Wirtschaftlich tragfähige Miete soll nicht anhand konkreter Zahlen definiert werden. Fluktuationsreserve wird nicht mit einem Zahlenwert untersetzt. Die Begriffsdefinition wird um „marktaktiven Bestand“ ergänzt. Eine ausreichende Menge an Wohnraum ist vorhanden, wenn es keinen angespannten Markt gibt. Um letzteres zu beschreiben, soll ein Indikatorenset erarbeitet werden. Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 6. Akteurs- und Expertenworkshop 30. März 2015 im Technologiezentrum GaraGe, 47 Teilnehmende Themen: Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes und Vereinbarungen zur weiteren Kooperation Teil 1: Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts Nach einem Rückblick auf den bisherigen Prozess des Beteiligungsverfahrens wurde der Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts vorgestellt. Unter der übergeordneten Leitlinie, „Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterzuentwickeln“, ist das Konzept in vier weitere Leitlinien gegliedert. Bei der Umsetzung der Strategien durch Instrumente und Maßnahmen wird unterschieden in solche, die durch verändertes kommunales Verwaltungshandeln realisiert werden können, und solche, die weiterer Konkretisierung bedürfen. Zur Anpassung der Instrumente soll der Markt weiter beobachtet und ggf. – z.B. bei stärkerem oder schwächerem Wachstum - der Einsatz der zunächst vorgesehenen Instrumente gemeinsam mit den Akteuren geprüft werden. Auf Initiative der Politik wurden für die Umsetzung des Konzepts Mittel im Haushalt 2016 eingestellt, die nach der Beschlussfassung eingesetzt werden können. Die von den Wohnungsmarktakteuren eingereichten Stellungnahmen zum Konzept wurden vorab sortiert und in einer Übersichtstabelle an die Teilnehmenden verschickt. Neben Hinweisen und redaktionellen Änderungen, standen die Themen zur Diskussion, bei denen in den Stellungnahmen Missverständnisse oder kontroverse Auffassungen deutlich wurden. Ziel war, jeweils einen gemeinsamen Kompromiss- oder Formulierungsvorschlag für die Aufnahme ins Konzept zu finden oder andernfalls die divergierende Position darzustellen bzw. das Thema für die weitere Bearbeitung in der Umsetzungsphase vorzusehen. Kompromiss- bzw. Formulierungsvorschläge wurden zu den Themen Gesamtmietbelastung und Wohnflächenverbrauch, Beratungshaus sowie angespannter Markt festgelegt. Bei den Themen Wohnungsbauförderung, Rolle der städtischen Unternehmen bei der Nebenkostenentwicklung sowie Liegenschaftspolitik wurde vereinbart, vorliegende divergierende Positionen transparent darzustellen. Die Hinweise zu den Themen Baugenehmigung, Bauleitplanung, Baukosten und Landesbauordnung, künftige Bebauungsdichte sowie Kooperation für preiswerten Wohnraum gilt es, in der Umsetzungsphase zu berücksichtigen. Teil 2: Vereinbarung zur weiteren Kooperation Die vorgeschlagene weitere Kooperation zur Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts beruht auf den in den bisherigen Workshops besprochenen Vorgehensweisen. Die Marktentwicklungen werden anhand des Monitoringberichtes Wohnen weiter beobachtet und etwa einmal jährlich mit dem gesamten Teilnehmerkreis diskutiert. Dabei werden auch mögliche Schlussfolgerungen gemeinsam geprüft. Darüber hinaus soll zu konkreten Themen in kleineren Arbeitskreisen etwa 2-3-mal jährlich beraten werden. Die Stellungnahmen der Wohnungsmarktakteure werden anschließend in das Konzept eingearbeitet und insbesondere zu strittigen Fragen weiterhin diskutiert. Parallel dazu findet die verwaltungsinterne Abstimmung statt. Nach Auswertung und Einarbeitung der Anmerkungen werden die wesentlichen Inhalte des Konzeptes der Öffentlichkeit vorgestellt. Über die öffentliche Veranstaltung hinaus besteht dann noch die Möglichkeit, sich z.B. im Stadtbüro näher darüber zu informieren, bevor das Konzept als Beschlussvorlage in den Stadtrat geht. C-9 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Öffentliche Auftaktveranstaltung 02. Juni 2014 im Festsaal des Rathauses Leipzig, ca. 180 Teilnehmende "Wohnen in der wachsenden Stadt: Wie bleibt Wohnen in Leipzig auch zukünftig für alle attraktiv?" Die Diskussion fand an 20 Tischen sowie auf der Empore im Festsaal des Neuen Rathauses statt und wurde von den Teilnehmenden sowie der Tischmoderation auf Papiertischdecken und auf Moderationskarten festgehalten. Diskutiert wurde in 3 Runden, wobei in der ersten Runde die Frage nach der Motivation zur Teilnahme erörtert wurde und in der zweiten die Themen, die im zukünftigen Wohnungspolitischen Konzept berücksichtigt werden sollen. In der dritten Runde wurden wesentliche Themen aus der zweiten Runde aufgegriffen und entsprechende Fragestellungen an jeweils mehreren Tischen und der Empore diskutiert. Die Schwerpunkte der Diskussion sind in folgenden Themenkomplexen zusammengefasst. Kostengünstiges Wohnen/ Mieterschutz Besonders wichtig war den Teilnehmenden der Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem und preisgünstigem Wohnraum, der zielgruppengerecht über den gesamten Stadtraum verteilt zur Verfügung stehen soll. Die soziale Durchmischung sowohl in den Gebäuden als auch im Quartier soll erhalten bleiben. Eine Dämpfung der Nebenkosten, besserer Mieterschutz oder sozialverträgliche Sanierungsvorhaben können steigenden Mieten entgegenwirken. Stadt‐ und Quartiersentwicklung Die Entwicklung des Wohnumfeldes und des Quartiers können Wohnen attraktiver machen, z.B. durch: soziale Durchmischung, gute soziale Infrastruktur, Erhalt von Grün- und Freiräumen, Erhalt von historischer Bausubstanz, gute Anbindung an den Nahverkehr, die Einbindung und Förderung des Engagements der Bewohnerinnen und Bewohner. Die vorhandenen Qualitäten in den Stadtteilen sollen erhalten bleiben. Im Sinne eines nachhaltigen Wachstums wurde eine Innenentwicklung durch Nachverdichtung und Bestandsqualifizierung, die Entwicklung auch weniger nachgefragter Quartiere sowie die Stärkung des ÖPNVs oder umweltfreundlicher Mobilitätsformen gefordert. Kommunale Steuerungsmöglichkeiten Als Steuerungsmöglichkeiten wurden eine strategische Flächenpolitik durch Erwerb und Veräußerung nach Konzept und die stärkere Ausschöpfung der städtischen Planungshoheit, z.B. bei einer sozialorientierten Ausgestaltung von Bebauungsplänen genannt, ebenso die Rolle der Stadt als Mediatorin für den Interessensausgleich zwischen Wohnungswirtschaft und Mietern und die stärkere Orientierung der LWB auf sozialpolitische Zielsetzungen. Mieterstadt, Eigentum, Alternativen Diverse Wohnformen, die für eine langfristige Dämpfung einer Mietpreisentwicklung sorgen könnten, wurden diskutiert: die Steigerung des selbstgenutzten Wohneigentums, genossenschaftliches Wohnen, alternative Wohnformen wie Eigentumsbildung durch Mieterselbsthilfe, Baugruppenbildung und die Verstetigung von Zwischennutzungen. Prozess und Bürgerbeteiligung Die Teilnehmenden wünschten sich eine sachliche Diskussion, die auf einer differenzierten Analyse der vorhandenen Daten basiert. Das Konzept soll auch darauf abzielen, Chancengerechtigkeit zu erhalten und gleichzeitig qualitatives und nachhaltiges Wachstum zu ermöglichen. C-10 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Erster öffentlicher Themenabend 22. September 2014 im Technologiezentrum GaraGe, ca. 80 Teilnehmende „Nachbarschaft und Vielfalt in Leipzig: Verschiedene Menschen, Wohnformen und Nutzungen in Quartier und Stadt" Im Rahmen des Themenabends diskutierten Bürgerinnen und Bürger die Qualität von „Nachbarschaft und Vielfalt“ in ihren Stadtteilen und äußerten ihre Erwartungen für die Entwicklung in ihren Stadtteilen, wenn Leipzig weiter wächst. Diskutiert wurde an 14 moderierten Tischen, an denen jeweils Teilnehmende aus Stadtteilen ähnlicher Struktur (nach Baualter, Gebäudebestand, Nutzungsmix und Wohnungsnachfrage) zusammen saßen: Zentrums(nahe) Stadtteile, vorwiegend gründerzeitlich geprägte Stadtteile östlich des Zentrums, sonstige vorwiegend gründerzeitlich geprägte Stadtteile, vorwiegend durch industriellen Wohnungsbau der DDR geprägte Stadtteile, Stadtteile mit Mischstrukturen und höherem Anteil an Einfamilienhäusern. Zum Einstieg in die Diskussion wurde an jedem Tisch zunächst die „gefühlte Vielfalt“ des eigenen Stadtteils bewertet. Daran anknüpfend wurden folgende Fragestellungen diskutiert: 1. Wie sieht Ihre Nachbarschaft aus? 2. Was ist positiv? Was ist negativ? und 3. Wenn Leipzig wächst, was könnte sich in Ihrem Quartier verändern, was müsste dort bewahrt werden und welche Chancen können sich für Ihr Quartier ergeben? Wichtige Ergebnisse der Diskussion an den Tischen sind: • • • • • • Die Zufriedenheit mit der Lebensqualität ist in allen diskutierten Stadtteilen hoch: Dort, wo die Teilnehmenden in Leipzig wohnen, leben sie gern, sei es im Einfamilienhausgebiet, im Plattenbau oder in der Gründerzeit. Dabei sind die persönlichen Beziehungen und Netzwerke sowie die positive Wahrnehmung der direkten Nachbarschaft bzw. Hausgemeinschaft von großer Bedeutung. Nutzungsmischung/Vielfalt, Grün- und Freiflächen sowie kurze Wege sind positive Seiten des Wohnens in Leipzig: Diese Qualitäten machen die Stadt attraktiv und sollen auch zukünftig erhalten bleiben. Kritisch werden vielerorts der zunehmende Verkehr und der Zustand der Verkehrsinfrastruktur gesehen. Das Zusammenleben von Menschen verschiedenen Alters, verschiedener Herkunft und mit verschiedenen Lebensentwürfen wird vielfach als Bereicherung empfunden, birgt aber auch Konfliktpotential. Als anstrengend empfinden viele Menschen ihre Nachbarschaft, wenn die Mitbürgerinnen und Mitbürger rücksichtslos agieren. Als Folge von Wachstum könnten steigende Mieten und Immobilienpreise zur Entmischung von Stadtteilen führen und den Platz für „Möglichkeitsräume“ und experimentelle Wohnmodelle reduzieren, und damit auch den Verlust von Vielfalt zur Folge haben. Weiteres Stadtwachstum erfordert nicht nur den Erhalt bezahlbaren Wohnens, sondern die Modernisierung und den Ausbau von (Verkehrs- und sozialer) Infrastruktur. Im Wachstum sehen die Bürgerinnen und Bürger aber auch positive Entwicklungsmöglichkeiten für die Wirtschaft und die kommunalen Finanzen, die Handlungsspielräume für städtisches Handeln eröffnen. Sie hoffen, dass ein individueller „Leipziger Weg“ gefunden wird, um mit Wachstum umzugehen. C-11 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Zweiter öffentlicher Themenabend: 13. Oktober 2014 in der Universität Leipzig, ca. 90 Teilnehmende „Zukunft einzelner Wohnformen: Familienwohnen, Seniorenwohnen, preiswerte Wohnprojekte und Wohnen im Eigentum“ Die Themen „Zukunft einzelner Wohnformen“ und „Bestandsqualifizierung für verschiedene Zielgruppen“ wurden in 4 parallelen Arbeitsgruppen diskutiert und zusammenfassend folgende Botschaften zur Fixierung der Themen im Wohnungspolitischen Konzept formuliert: Familienwohnen: Es wird eng in Schleußig & Co: wo gibt es Alternativen in Leipzig? Familienwohnen ist als wichtiges Thema im Wohnungspolitischen Konzept neu zu verankern. Bestimmte Qualitäten werden als besonders wichtig angesehen: Flexible und gestaltbare Grundrisse, kinderfreundliche Freiräume, gute Infrastruktur, Mobilität, Sicherheit, Nähe zu Freunden und Familie, Urbanität. Grundsätzlich bieten alle Leipziger Quartierstypen gute Voraussetzungen für Familienwohnen, die weiterentwickelt und kommuniziert werden können. Eigentumsbildung: Wohneigentum in der inneren Stadt – eine Alternative zu steigenden Mieten? Zur Unterstützung der Eigentumsbildung im selbstgenutzten Eigentum könnten entsprechende Kriterien bei der Veräußerung städtischer Flächen (inkl. der Tochtergesellschaften) nach Konzept sowie im Rahmen von Bauleitplanverfahren auf privaten Flächen festgesetzt und eingefordert werden. Der Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ sollte auch für die Eigentumsbildung alle infrastrukturell gut erschlossenen Standorte betrachten (innere und äußere Stadt). Information und Beratung insbesondere zu Finanzierungsmöglichkeiten soll verbessert werden. Alternative Wohnformen, z.B. Wohnen auf der Kita, Wohnen ohne Auto oder mit Carsharing - Angeboten sollten stärker gefördert werden. Bezahlbare Wohnmodelle und Eigentumsformen, die sich in anderen Städten bewährt haben, sollten angedacht werden. Altenfreundliches Wohnen: Wie können Ältere so lange wie möglich selbstbestimmt in ihrer Wohnung leben? Altenfreundliches Wohnen muss ein eigenständiges Arbeitsthema im Wohnungspolitischen Konzept sein. Es soll über die Wohnung hinaus ganzheitlicher betrachtet werden und sich auch auf das Quartier beziehen. Handlungsansätze zur Stärkung von Nachbarschaften und Unterstützung von Netzwerken sollen sozial integriertes Wohnen älterer Menschen ermöglichen. Preiswerte Wohnprojekte: Wie können Modelle alternativer Wohnformen eine Lösung für Viele werden? Für alle Menschen, die Selbst- oder Mitbestimmungsmöglichkeiten für die Gestaltung ihres Wohnumfelds suchen, können kooperative Wohnprojekte attraktiv sein. Unterstützung benötigen kooperative Wohnprojekte durch Beratung/Vernetzung/Information und die Bereitstellung geeigneter Grundstücke und Gebäude. C-12 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Wohnen in der wachsenden Stadt: Öffentliche Veranstaltung zur Vorstellung des Entwurfs des Wohnungspolitischen Konzepts 29. Juni 2015 im Festsaal des Neuen Rathauses Leipzig, ca. 260 Teilnehmende Nach der Begrüßung durch Oberbürgermeister Herrn Jung wurde ein Rückblick über die bisherigen Veranstaltungen gegeben. Die Teilnehmenden bewerteten im anschließenden Podiumsgespräch den Prozess insgesamt positiv, wenngleich die deutliche Konsensorientierung auch vereinzelt kritisiert wurde. Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes Der Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes mit seinen 4 Leitlinien, der übergeordneten Leitlinie sowie den Instrumenten und Maßnahmen wurde im Überblick vorgestellt. In das Konzept sind die Positionen aufgenommen worden, die von allen Teilnehmenden getragen werden. Punkte, in denen keine Einigung erzielt werden konnte oder wo es Zielkonflikte gab, sind ebenfalls eingeflossen und als solche kenntlich gemacht. Die Aufgabe der Politik ist nun, zu entscheiden, welche Standpunkte endgültig in das Konzept aufgenommen werden. Für die Umsetzung der Maßnahmen, für die alle Wohnungsmarktakteure gefordert sind, sind im Haushalt 1 Mio. Euro eingestellt. Offenes Flanierforum Die 4 Leitlinien, Aussagen zum aktuellen Wohnungsmarkt sowie Umsetzungsansätze zu Kooperativen Wohnformen waren an Stellwänden ausgestellt, an denen die Anwesenden die Gelegenheit hatten, in mehreren Rundgängen zu den einzelnen Themen mit den Fachleuten zu diskutieren. Anschließend wurden die Eckpunkte der Gespräche im Plenum vorgestellt. Eine wichtige Frage war dabei, wie mit allen Akteuren des Leipziger Wohnungsmarktes kooperiert werden kann, um die formulierten Leitlinien umzusetzen. Weiterhin wurde diskutiert, wie die künftige Einwohnerentwicklung zu bewerten ist und wie es gelingen kann, ausreichend Wohnraum durch Reaktivierung von Leerstand und den Neubau von Wohngebäuden zu schaffen. Dabei standen Fragen der Steuerung von Nachverdichtung, der ÖPNVAnbindung von Neubaustandorten sowie des nachhaltigen und kostensparenden Bauens im Fokus. In diesem Zusammenhang wurden unter anderem auch der Erhalt von Frei- und Grünflächen sowie die Notwendigkeit barrierefreien Bauens thematisiert. Großes Interesse bestand außerdem an geplanten Unterstützungsangeboten für kooperative, gemeinschaftlich organisierte Wohnformen. Insgesamt wurde sich von vielen dafür ausgesprochen, eine sozial- und nutzungsgemischte Entwicklung der Wohnquartiere stärker zu unterstützen. Podiumsgespräch mit Sozialbürgermeister Herr Prof. Fabian und Baubürgermeisterin Frau Dubrau Das Wachstum der Wirtschaft beeinflusst zurzeit positiv die Sozialpolitik in Leipzig. Die Bevölkerungsdynamik führt jedoch auch zu steigenden Mieten und einem geringeren Angebot an preisgünstigen Wohnungen, was die Stadt vor neue Herausforderungen stellt, ebenso wie aktuell die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen. Dafür werden die Sozialdienste weiter ausgebaut, und Kooperationen mit den Wohnungsmarktakteuren gewinnen zusätzlich an Bedeutung. Die bisherige gemeinsame Arbeit an den Inhalten des Konzepts, die bereits zu einer Art „Bündnis für Wohnen“ geführt hat, ist eine gute Grundlage für die Weiterarbeit und die Umsetzung des Konzepts. Die Ergebnisse des noch bis zum 31.7.2015 dauernden Beteiligungsprozesses werden anschließend in das Konzept eingearbeitet, bevor es vom Stadtrat beschlossen wird. C-13 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Beteiligungsverfahren im Stadtbüro und im Internet sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 30. Juni bis 31. Juli 2015: Ausstellung im Stadtbüro, Katharinenstr. 2, Mo-Fr. 14-18 Uhr, 16 Teilnehmende. Kommentierung des Entwurfs im Internet möglich, 720 Besucher auf der Internetseite. Insgesamt 15 schriftliche Anmerkungen. Zusätzlich sind 8 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange eingegangen. Anschließend an die öffentliche Veranstaltung zur Vorstellung des Wohnungspolitischen Konzepts am 29. Juni 2015 bestand einen Monat lang die Möglichkeit, das Konzept im Internet einzusehen und zu kommentieren. Zugleich wurde der Konzeptentwurf im Stadtbüro ausgestellt. Hier bestand ebenfalls die Möglichkeit, Hinweise zu geben und jeweils einmal wöchentlich mit Mitarbeitern der Stadtverwaltung zum Konzept zu diskutieren. Parallel dazu wurden ausgewählte Träger öffentlicher Belange gebeten, zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts Stellung zu nehmen. Generell gab es eine positive Rückmeldung zum Gesamtkonzept. Die eingegangenen Stellungnahmen enthielten eine Vielzahl von detaillierten Hinweisen, die sich auf die Art und Weise der Umsetzung der Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzeptes beziehen. Nur in wenigen Punkten entstand daraus Änderungsbedarf am Konzept selbst. Andere fachliche Themen (z.B. zu Barrierefreiheit und Verkehr) werden im Nachgang des Beteiligungsverfahrens an die entsprechenden Fachstellen weitergeleitet. Mit einer Vielzahl der Stellungnahmen zum Themenbereich „altenfreundliches Wohnen, barrierefreies Wohnen, Mehrgenerationenwohnen“ wurde die Bedeutung der Unterstützung besonderer Zielgruppen im Konzept bestätigt. Es bestehe ein großer Bedarf an entsprechendem Wohnraum und Wohnumfeld. Dabei solle sich an den tatsächlichen Bedarfen der Betroffenen orientiert werden. Gefordert wurde, bezahlbare barrierefreie Wohnungen mit öffentlich gefördertem Wohnungsbau zu schaffen und eine kommunale Förderung zur Anpassung von Wohnungen einzurichten. Mit Blick auf ein nachhaltiges Wachsen der Stadt wurde betont, dass trotz des notwendigen Wohnungsbaus Belange der Ökologie, aber auch des Gewerbes ausreichend zu berücksichtigen sind. Bekräftigt wurde, dass bei der Neuinanspruchnahme von Flächen auf effektive Flächennutzung und eine gute Anbindung an den ÖPNV zu achten ist. Darüber hinaus wurde die Bedeutung des Fahrradverkehrs für eine nachhaltige Stadtentwicklung und preiswertes Wohnen betont. Vorgeschlagen wurde daher, z.B. bei Sanierung und Neubau qualitätsvolle Fahrradabstellmöglichkeiten vermehrt einzuplanen. Von den Trägern öffentlicher Belange wie KWL und SWL wurde betont, dass bei der Verdichtung oder der baulichen Erweiterung der Stadt Aspekte der Infrastrukturentwicklung frühzeitig zu berücksichtigen sind. Für den Erhalt preiswerten Wohnraums für einkommensschwache Bewohnerinnen und Bewohner in allen Stadtgebieten wurden mehr Aktivitäten seitens der Stadt, z.B. über die LWB, eingefordert. Dies sei wichtig, um eine soziale Mischung zu erhalten, Segregationstendenzen entgegen zu wirken und eine Integration dieser Bewohnerinnen und Bewohner zu gewährleisten. Vorgeschlagen wurde beispielsweise, eine öffentliche Anerkennung für Vermieter auszusprechen, die keine Mietsteigerungen durchführen. Betont wurde in diesem Zusammenhang, dass es wichtig ist, ein Bewusstsein dafür zu schaffen, dass es im Vermietermarkt nicht nur um Gewinnmaximierung gehe. Weiterhin wurde angeregt, die kommunale Liegenschaftspolitik noch stärker für eine soziale Stadtentwicklung zu nutzen und sozialverträgliche Bestandssanierungen bereits im Vorfeld der Planung beratend zu unterstützen. Betont wurde immer wieder die Notwendigkeit einer integrativen Herangehensweise und der Verzahnung von Wohnungspolitik z.B. mit Quartiersentwicklung, sozialen Aufgaben, Mobilität und öffentlichem Raum. Für die Umsetzung sollten vor allem die integrierten Programme der Stadterneuerung noch stärker genutzt werden. C-14 Anhang C des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Zusammenfassende Dokumentation Beteiligungsprozess, 08/2015 Anlagen – Teilnehmerkreis Akteurs- und Expertenworkshops (jeweils 1 Vertreter/in je Workshop) Organisierte Wohnungswirtschaft: Baugenossenschaft Leipzig e.G. Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft e.G. Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt e.G. Wohnungsgenossenschaft Transport e.G. Wohnungsgenossenschaft Unitas e.G. Private Eigentümer und Projektentwickler Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG GRK-Holding AG Gutburg Mieterservice Leipzig Hildebrand & Jürgens GmbH Leipziger Stadtbau AG Limes Wohnungsbau GmbH Victor Immobilien Interessensvertretungen, Verbände, Vereine BfW Landesverband Mitteldeutschland e.V. Bündnis "Stadt für alle" Haus & Grund Leipzig Immobilienverband Deutschland IVD, Region Mitte-Ost e.V. Mieterverein Leipzig e.V. Netzwerk Leipziger Immobilienmarktakteure Verbraucherzentrale Sachsen, Beratungszentrum Leipzig Baugruppen / Bauprojekte / Kleineigentümer Haus- und WagenRat e.V. Haushalten e.V. Selbstnutzer.de Banken Sächsische Aufbaubank-Förderbank, Abt. Wohnungsbau Experten Analyse & Konzepte Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbH / Tobias Jacobs empirica AG (themenbezogen) Helmholtz Zentrum für Umweltforschung Landeshauptstadt Dresden, Stadtplanungsamt Staatliche Studienakademie Leipzig Stadt Bremen, Senat für Umwelt, Bau u. Verkehr Stadt Halle (Saale), Fachbereich Planen Stadt Nürnberg, Stab Wohnen Vertreter Politik AfD-Fraktion (seit 2015) CDU-Fraktion FDP-Fraktion Fraktion Bündnis 90/Die Grünen Fraktion DIE LINKE SPD-Fraktion Vertreter Verwaltung Amt für Geoinformation und Bodenordnung (themenbezogen) Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (AG Wohnen) Amt für Statistik und Wahlen (themenbezogen) Beigeordnete Stadtentwicklung und Bau Liegenschaftsamt (themenbezogen) Sozialamt (AG Wohnen) Stadtplanungsamt (Federführung, AG Wohnen) Makler KOENGETER IMMOBILIEN C-15 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Anhang D: Wesentliche Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes Vorbemerkungen zur Datengrundlage: Die Daten zur Entwicklung der Einwohnerzahlen für die gesamte Stadt beruhen auf der amtlichen Statistik des Statistischen Landesamtes Sachsen. Für räumlich differenzierte Betrachtungen wird auf Daten des Einwohnermelderegisters zurückgegriffen, das für Leipzig insgesamt ca. 8.000 Einwohner mehr ausweist. Da Verzögerungen bei der Veröffentlichung von Einwohnerdaten des Statistischen Landesamts auftreten, werden – soweit vorhanden – zur Darstellung der Einwohnerentwicklung 2014 Daten aus dem Einwohnerregister herangezogen. Daten zur Entwicklung des Wohnungsangebots beruhen auf der amtlichen Statistik des Statistischen Landesamtes Sachsen, aber auch Recherchen und qualifizierten Schätzungen. Insbesondere die Informationen zur Entwicklung des Immobilienmarktes und der Mieten basieren auf verschiedenen Datenquellen wie dem Grundstücksmarktbericht, der Kommunalen Bürgerumfrage, dem Mietspiegel, aber auch dem Immobilienverband Deutschland und Immobilienscout GmbH, die im Rahmen von Kooperationen Daten zur Verfügung stellen, da die amtliche Statistik hierfür nur wenige Daten zur Verfügung stellt. Der Datenstand variiert themenbezogen zwischen 2013 und 2014. 1. Wohnungsnachfrage 1.1 Bevölkerungsentwicklung Mit einem jährlichen Bevölkerungswachstum von mehr als 2 % ist Leipzig derzeit eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands. 2014 nahm die Einwohnerzahl das vierte Jahr in Folge in einer Größenordnung von 9.000 bis 12.500 Einwohner zu (Abb.1). Das ist mehr als doppelt so viel wie in den Jahren bis 2010 und übertrifft alle Prognosen der Bevölkerungsentwicklung deutlich. Ende 2014 betrug die Einwohnerzahl im Einwohnerregister der Stadt 551.871 und damit 5.000 Personen mehr als die obere Variante der städtischen Bevölkerungsvorausschätzung 2013. Die aktuelle amtliche Einwohnerzahl des Statistischen Landesamtes aus dem November 2014 betrug 543.244 Einwohner. Der Einwohnerzuwachs beruht zum größten Teil auf einer positiven Wanderungsbilanz – insbesondere in den Altersgruppen der 18- bis unter 35-Jährigen. 2014 betrug der Wanderungsgewinn fast 13.000 Personen – etwas weniger als die Hälfte davon mit Migrationshintergrund (Abb.2). In den Wanderungsgewinnen schlägt sich auch die wachsende Zahl von Flüchtlingen nieder. 2014 kamen mit 1.232 Personen etwa doppelt so viele Asylsuchende nach Leipzig als 2013. Laut Hochrechnung des Freistaates Sachsen werden 2015 mehr als 2.600 Asylsuchende in Leipzig erwartet1. Neben dieser Wanderungsdynamik hat sich die Zahl der Geburten in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht, so dass 2014 erstmals ein Geburtenüberschuss von rund 350 Personen bestand. Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig 2004 - 2014 6.000 9.064 10.791 -122 -73 2008 4.359 2007 -177 5.221 2006 3.878 4.592 -265 2005 natürliche Bevölkerungsentwicklung -374 4.939 -664 -4.000 -482 5.353 -1.012 543.244 531.562 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nov 14 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 1 520.838 510.043 522.883 518.862 515.469 510.512 -2.000 506.578 0 470.000 502.651 480.000 450.000 2004 2.000 490.000 460.000 1.843 4.000 -1.218 500.000 353 12.989 8.000 510.000 Personen 10.000 520.000 10.662 12.000 530.000 498.491 Personen 14.000 Korrektur nach Zensus 540.000 -912 550.000 Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Komponenten 2004 - 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Wanderungssaldo Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen * Daten 2014 auf Basis des Einwohnerregisters, Ordnungsamt, Stadt Leipzig Stadt Leipzig, Referat für Migration und Integration (2015): Migration und Asyl. Definitionen, Fakten, Zahlen. Eine Handreichung, 2. Auflage. D-1 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Entwicklung der Zahl der Einwohner 2009-2014 in % Wiederitzsch Lindenthal PlaußigPortitz Verlust 7,5 % und mehr LützschenaStahmeln Verlust 2,5 % bis unter 7,5 % Mockau-Nord Thekla Eu tritzs GohlisNord GohlisMitte BöhlitzEhrenberg SchönefeldOst Gohlis-Süd Leutzsch BurghausenRückmarsdorf Lindenau Zen ReudnitzThonberg trum t do s Südvorstadt Gewinn 25 % und mehr Mölkau Baalsdorf -Sü Grü Schleußig Kleinzschocher ed lu nau-Si Gewinn 15 % bis unter 25 % Engelsdorf AngerCrottendorf Plagwitz GrünauOst 1 Volk- SellerhausenStünz marsdorf Zentrum Zentrum-Süd GrünauMitte Gewinn 7,5 % bis unter 15 % Paunsdorf ZentrumOst ZentrumWest Schönau Miltitz Gewinn 2,5 % bis unter 7,5 % Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord ZentrumNordwest Altlindenau Neulindenau GrünauNord ausgeglichen (zw.2,5 % und -2,5 %) MockauSüd ch Möckern Wahren AlthenKleinpösna Stötteritz ng LausenGrünau Connewitz Großzschocher Marienbrunn Leipzig: +9,2 % Max.: +28,2 % Volkmarsdorf Min.: -8,9 % Schönau Holzhausen Probstheida Lößnig Dölitz-Dösen Meusdorf Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain 1 - Neustadt-Neuschönefeld Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Stadträumlich betrachtet verzeichnen die Ortsteile im Leipziger Westen und die Ortsteile östlich des Zentrums von Mockau-Süd bis Zentrum-Südost mit mehr als 15 % in den vergangenen 5 Jahren die größten Einwohnergewinne. Das Wachstum speist sich dabei aus einer positiven Wanderungsbilanz und im Leipziger Westen darüber hinaus auch aus Geburtenüberschüssen. Ortsteile entlang des Auwaldes von Gohlis-Mitte bis Connewitz wachsen weniger stark als in den 2000er Jahren. Diese Ortsteile gewinnen zwar durch Geburtenüberschuss und Außenwanderung nach wie vor deutlich an Einwohnern, in der Binnenwanderung verlieren sie allerdings Einwohner an benachbarte Ortsteile. In den vorwiegend durch DDR-Wohnungsbau geprägten Ortsteilen hat sich die Einwohnerentwicklung stabilisiert, insbesondere die Grünauer Ortsteile2 verzeichneten in den vergangenen drei Jahren Einwohnerzuwächse. Die stärker durch individuellen Wohnungsbau geprägten Ortsteile am Stadtrand gewinnen bis auf wenige Ausnahmen ebenfalls an Einwohnern hinzu bzw. halten ihre Einwohnerzahl. Die Abschätzung der weiteren Einwohnerentwicklung ist mit großen Unsicherheiten behaftet. Die städtische Bevölkerungsvorausschätzung aus dem Jahr 2013 erwartet in ihrer Hauptvariante einen kontinuierlichen Anstieg der Einwohnerzahl auf 595.000 EW im Jahr 2030, in der optimistischen Variante steigt die Einwohnerzahl auf 630.000. Angesichts der aktuellen Abweichung der Einwohnerzahl nimmt die Stadt Leipzig 2015 / 2016 eine neue Bevölkerungsvorausschätzung vor. 2015 erschienen zwei regionalisierte Bevölkerungsvorausschätzungen3, die auf der amtlichen Einwohnerzahl von 2012 (520.000 EW) basieren: die im Rahmen der Raumordnungsprognose des BBSR vorgenommene Prognose geht darin für Leipzig von einem leichten Einwohnerwachstum bis 2022 auf 533.000 Einwohner mit einem anschließenden Absinken der Einwohnerzahl auf 527.000 im Jahr 2030 aus. Die Bertelsmann-Stiftung hingegen prognostiziert bis zum Ende des Prognosezeitraums ein kontinuierliches stärkeres Einwohnerwachstum auf 592.000 im Jahr 2030. Beide Prognosen bilden das aktuelle Einwohnerwachstum nicht ab. 2 Die deutlich negative Einwohnerentwicklung Schönaus ist auf die „Freilenkung“ zur Vorbereitung von Wohnungsabrissen (2013) zurückzuführen. 3 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015): Raumordnungsprognose 2035 nach dem Zensus, Abruf unter http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Raumbeobachtung/UeberRaumbeobachtung/Komponenten/ Raumordnungsprognose/Download_ROP2035/DL_ROP2035_uebersicht.html?nn=444934; Stiftung Bertelsmann (2015): Bevölkerungsprognose Leipzig. Abruf unter https://www.wegweiserkommune.de/statistik/bevoelkerungsprognose+leipzig+bevoelkerungsstruktur+2012-2030+tabelle D-2 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 1.2 Wanderung 2014 standen 35.381 Zuzügen 22.448 Fortzüge gegenüber (Tab.1). Daraus ergibt sich ein Wanderungsgewinn von rund 12.900 Personen, der größte Wanderungsgewinn in den vergangenen 25 Jahren. Dabei erhöhte sich seit 2009 die Zahl der Zuzüge um 9.000, während die Zahl der Fortzüge stabil blieb. Den größten Teil machen Wanderungsgewinne gegenüber den neuen Bundesländern aus (2013: 63 %), wobei der Wanderungsgewinn aus dem unmittelbaren Leipziger Umland rückläufig ist (Abb.3). Zugleich wachsen die Wanderungsgewinne gegenüber den alten Bundesländern und dem Ausland (2013 insg. 27 %). Leipzig erzielte 2014 in allen Altersgruppen Wanderungsgewinne (Abb.4). Die Gruppe der 18- bis unter 25-Jährigen stellt dabei nach wie vor mit einem Wanderungsgewinn von 6.251 Personen die größte Zuwanderungsgruppe dar. Daneben verzeichnet Leipzig seit 2011 auch bei den 25- bis unter 35-Jährigen einen größeren Wanderungsgewinn (2014: +3.708). Tab. 1: Wanderungen der Leipziger Hauptwohnbevölkerung 2004 - 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Zuzüge 23.306 23.878 23.969 24.250 25.640 26.382 27.893 30.961 32.325 33.510 35.381 Fortzüge 21.463 18.525 19.030 19.658 20.419 22.504 23.534 21.897 21.534 22.848 22.448 1.843 5.353 4.939 4.592 5.221 3.878 4.359 9.064 10.791 10.662 12.933 Saldo Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, * 2014 Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig Abb. 3: Wanderungssalden Leipzigs gegenüber Umland, neue Bundesländer, alte Bundesländer und dem Ausland 2003 - 2013 Abb. 4: Wanderungssaldo der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2003 2013 8.000 7.000 6.000 6.000 5.000 0-6 4.000 6 - 18 Einwohner Personen 4.000 2.000 0 3.000 18 - 25 2.000 25 - 35 1.000 -2.000 35 - 45 0 -4.000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ausland alte Bundesländer neue Bundesländer (ohne Umlandkreise) Umlandkreise gesamt 2012 2013 45 - 65 -1.000 -2.000 65 und älter 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, * 2014, Einwohnerregister Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen Abb. 5: Hauptgründe für den Zuzug nach Leipzig (Wanderungsbefragung 2014) Abb. 6: Gründe für den Zuzug nach Leipzig (Wanderungsbefragung 2014) Mehrfachantworten möglich 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0% Studienplatz in Leipzig um in einer attraktiven Stadt zu leben wegen der eigenen Arbeitsstelle wegen der eigenen Arbeitsstelle aus sonstigen familiären, partnerschaftlichen… Studienplatz in Leipzig Nachzug zum Partner od. zu Familienangehörigen um preiswert wohnen zu können um in einer attraktiven Stadt zu leben aus sonst. familiären, partnerschaft-lichen Gründen Rückkehr (früher bereits in Leipzig) um Pendeln zu vermeiden od. zu beenden zur Ausbildung, Nähe Ausbildungsort Rückkehr (bereits früher in Leipzig gewohnt) Sonstiges Nachzug zum Partner od. zu Familienangehörigen wegen der Arbeitsstelle des Partners wegen der Arbeitsstelle des Partners um Pnedeln zu vermeiden od. zu beenden für eine bessere/größere Wohnung/Haus gute Arbeits- und Verdienstperspektive Wahl des Alterswohnsitzes, Umzug in ein… für eine bessere/größere Wohnung um preiswert wohnen zu können um Wohneigentum zu erwerben um sich selbständig zu machen, ein… Quelle: Wanderungsbefragung 2014, UfZ, Stadt Leipzig D-3 gute Arbeits- und Verdienst-perspektive Sonstiges zur Ausbildung / Nähe zum Ausbildungsort Wahl des Alterswohnsitzes, Umzug in ein… um Wohneigentum zu erwerben um sich selbstständig zu machen, ein… Quelle: Wanderungsbefragung 2014, UfZ, Stadt Leipzig 10% 20% 30% 40% 50% Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Wanderungssaldo 2014 Veränderung zum Vorjahr in % Wiederitzsch Lindenthal Gewinn 5 % und mehr PlaußigPortitz LützschenaStahmeln MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Eutritzsch Mitte Gohlis-Süd BöhlitzEhrenberg Lindenau Sellerhausen2 3 Ost ausgeglichen (zw. 0,5 % und -0,5 %) Heiterblick 1 Zentrum-Nordwest Altlindenau Gewinn 0,5 % bis unter 2,0 % ZentrumNord ZentrumBurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau Gewinn 2,0 % bis unter 3,5 % SchönefeldOst Süd SchönefeldAbtnaundorf Zentrum- Leutzsch Gewinn 3,5 % bis unter 5,0 % Thekla Mockau- Verlust 0,5 % und mehr Paunsdorf Stünz Anger- West Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Kleinzschocher Grü na uSi ed LausenGrünau ReudnitzThonberg Schleußig Plagwitz Südvorstadt Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz lung Max.: 11,6 % (Volkmarsdorf) Min.: -1,0% (Schleußig) Mölkau ZentrumSüdost Marienbrunn Großzschocher Connewitz Wanderungssaldo nach Altersgruppen 2014 Probstheida Holzhausen Lößnig Meusdorf DölitzDösen 0-18 18-35 35-65 über 65 Jahre 1 - Neustadt-Neuschönefeld KnautkleebergKnauthain 2 - Volkmarsdorf Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Die umfangreichen Wanderungsgewinne der vergangenen Jahre sind nicht allein auf Ausbildungswanderung, sondern in zunehmendem Maße auf berufsbezogene Wanderung zurückzuführen. So gaben in der 2014 durchgeführten Wanderungsbefragung4 etwa 25 % der Zuzügler als Hauptumzugsgrund an, wegen eines Studien- bzw. Ausbildungsplatzes nach Leipzig gezogen zu sein (Abb.5). Etwas größer war der Anteil der Zuzügler (27 %), die wegen der eigenen Arbeitsstelle bzw. der Arbeitsstelle des Partners oder die Pendeln vermeiden bzw. beenden wollten, nach Leipzig zogen. Bei den weiteren Gründen für einen Zuzug nach Leipzig spielte die Attraktivität Leipzigs als Wohnstandort und die Möglichkeiten, preiswert wohnen zu können, für eine Vielzahl der Befragten eine Rolle (Abb.6). Die durchschnittliche Haushaltsgröße der befragten zugewanderten Haushalte von 2,0 liegt über dem gesamtstädtischen Schnitt (1,75). Wie in den Vorjahren erzielte die überwiegende Zahl der Ortsteile 2014 einen Wanderungsgewinn. Wanderungsgewinne von mehr als 3,5 % verzeichneten die Ortsteile nördlich, östlich und südöstlich des Stadtzentrums, die Ortsteile im Leipziger Westen und Althen-Kleinpösna. Die höchsten Werte mit einem Plus von mehr als 5 % erreichten dabei Volkmarsdorf, Sellerhausen-Stünz, Altlindenau und Neulindenau. Die durch DDR-Wohnungsbau geprägten Ortsteile sowie die von überwiegend individuellem Wohnungsbau geprägten Ortsteile verzeichneten überwiegend Wanderungsgewinne oder einen ausgeglichenen Wanderungssaldo. Einen – im städtischen Vergleich – größeren Wanderungsverlust verzeichnete Schleußig (-1,0 %). Hier wie auch in den Ortsteilen entlang des Auwaldes von Gohlis-Mitte bis Connewitz ist vor allem die Wanderungsbilanz der unter 18-Jährigen und der 35- bis 65-Jährigen negativ, während in der Altersgruppe von 18 bis 35 Jahre Wanderungsgewinne erzielt werden. In den Ortsteilen mit großen Wanderungsgewinnen verzeichneten auch die 18- bis 35-Jährigen das größte Plus. In Ortsteilen wie Volkmarsdorf, Sellerhausen-Stünz, Altlindenau, Neulindenau und Lindenau sind darüber hinaus auch die Wanderungsbilanzen der anderen Altersgruppen positiv. 4 Vgl. Welz, J, Kabisch, S. u. A. Haase: Meine Entscheidung für Leipzig. Ergebnisse der Wanderungsbefragung 2014, IN: Stadt Leipzig (2014): Statistischer Quartalsbericht II/2014, Leipzig. D-4 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Binnen- und Außenwanderungssaldo 2014 Veränderung zum Vorjahr in % Binnenwanderung Außenwanderung Seehausen Wiederitzsch Lindenthal Seehausen Wiederitzsch Lindenthal PlaußigPortitz LützschenaStahmeln PlaußigPortitz LützschenaStahmeln Mockau-Nord BurghausenRückmarsdorf Altlindenau Neulindenau Lindenau ZentrumOst BurghausenRückmarsdorf Engelsdorf Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz Plagwitz Miltitz GrünauNord Schleußig GrünauOst GrünauMitte Südvorstadt Kleinzschocher lun g -Sied Grünau Marienbrunn Probstheida LausenGrünau Holzhausen Connewitz Großzschocher Meusdorf Dölitz-Dösen 1 Volk- SellerhausenStünz marsdorf ReudnitzThonberg Mölkau Baalsdorf Marienbrunn Probstheida 5,0 Holzhausen Lößnig Dölitz-Dösen Meusdorf Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain 1 - Neustadt-Neuschönefeld HartmannsdorfKnautnaundorf +6,5 AlthenKleinpösna Stötteritz Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain Engelsdorf AngerCrottendorf Zentrum-Süd Schönau Lößnig Großzschocher Lindenau ZentrumOst Zentrum ZentrumWest ost Connewitz Mölkau Altlindenau Neulindenau Paunsdorf -Süd rum lun g -Sied Grünau ReudnitzThonberg st üdo Südvorstadt LausenGrünau Volk- SellerhausenStünz marsdorf ZentrumNordwest Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord Zent Schleußig Kleinzschocher -S rum Zent Zentrum-Süd GrünauOst GrünauMitte 1 AngerCrottendorf Plagwitz GrünauNord Leutzsch Zentrum SchönefeldOst Gohlis-Süd Paunsdorf ZentrumWest Schönau Miltitz BöhlitzEhrenberg SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord ZentrumNordwest Heiterblick MockauSüd ch GohlisMitte SchönefeldOst Gohlis-Süd Leutzsch Möckern Wahren MockauSüd ch GohlisMitte BöhlitzEhrenberg Thekla GohlisNord Eu trit zs Eu trit zs Möckern Wahren Mockau-Nord Thekla GohlisNord 1 - Neustadt-Neuschönefeld HartmannsdorfKnautnaundorf 3,5 2,0 0,5 -0,5 -1,5 Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung - 3,5 % Abb. 7: Umzugsgründe 2014 (Kommunale Bürgerumfrage) 0% 5% 10% 15% Wohnung ist zu klein familiäre Gründe (z.B. Haushaltsgründung, Scheidung) allgemein zu hohe Miete bzw. Betriebskosten berufliche Gründe bzw. Aufnahme eines Studiums, einer Ausbildung Erwerb von Haus-/Wohneigentum gesundheitliche Gründe (Wohnung ist nicht alten- bzw. behindertengerecht) anderer Grund Wohnviertel ist zu laut bzw. zu dicht bebaut Wohnung/Gebäude ist in schlechtem Zustand bzw. mit Mängeln behaftet Überschreiten der Miet-Obergrenze für ALG-II- und Sozialhilfeempfänger anderes Wohnviertel ist attraktiver Wohnung ist zu groß Entmietung, Abriss des eigenen Gebäudes oder benachbarter Gebäude Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage Unterschiede zwischen den Ortsteilen werden auch deutlich, wenn Binnen- und Außenwanderung differenziert betrachtet werden. Fast alle Ortsteile verzeichnen Außenwanderungsgewinne – am stärksten östlich des Zentrums sowie im Leipziger Westen. In der Binnenwanderung (innerstädtische Umzüge) verlieren fast alle zentrumsnahen Ortsteile an Einwohnern, während die benachbarten Ortsteile bis hin zu den randstädtischen Ortsteilen Einwohner gewinnen. Gemessen an der Einwohnerzahl ist die innerstädtische Umzugsmobilität seit Anfang der 2000er Jahre kontinuierlich zurückgegangen. Zogen 2004 11,4 % der Leipziger innerhalb der Stadt um, waren es 2014 9,3 %. Der Anteil der Personen, die angaben, in den kommenden 2 Jahren sicher oder möglicherweise umziehen zu wollen, betrug laut Kommunaler Bürgerumfrage 2014 34 % und bewegt sich damit unterhalb des Niveaus der vergangenen Jahre. Der überwiegende Teil derer, die bereits ein konkretes Umzugsziel haben, möchte auch nach dem Umzug in Leipzig leben (61 %). Nur 6 % der Befragten möchten künftig im Leipziger Umland leben, 8 % der Befragten haben ein weiter entferntes Umzugsziel. Berufliche Gründe bzw. die Aufnahme eines Studiums bzw. einer Ausbildung war erstmals seit 7 Jahren nicht der meistgenannte Hauptgrund (12 %) für einen Umzug, sondern dass die Wohnung zu klein ist (15 %; Abb.7). Familiäre Gründe wie Haushaltsgründung oder Scheidung und zu hohe Miete / Betriebskosten (je 14 %) stellen ebenfalls wichtige Anlässe für Umzüge dar. D-5 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 1.3 Alters- und Haushaltestruktur Das dynamische Wanderungsgeschehen und die natürliche Bevölkerungsentwicklung führen zu Veränderungen in der Nachfragestruktur auf dem Leipziger Wohnungsmarkt, die sich kleinräumig allerdings stark voneinander unterscheiden können. Infolge der Wanderungsgewinne in den Altersgruppen der jungen Erwachsenen sowie der gestiegenen Geburtenzahlen sinkt der Altersdurchschnitt der Bevölkerung seit 2011 und liegt 2014 bei 43,4 Jahren. Dabei bestehen stadträumlich große Unterschiede: zwischen dem „jüngsten“ Ortsteil Lindenau mit einem Durchschnittsalter von 35,1 Jahren und dem „ältesten“ Ortsteil Grünau-Ost mit einem Altersdurchschnitt von 55 Jahren liegen rund 20 Jahre. Sind in Lindenau nur 8 % der Einwohner über 65 Jahre alt, sind es in Grünau-Ost 40 %. Beträgt der Anteil von Kindern unter 18 Jahren im Zentrum 6 %, ist in Schleußig fast jeder fünfte Bewohner unter 18 Jahre. Insgesamt sind die Einwohner der vorwiegend gründerzeitlich geprägten Ortsteile in der inneren Stadt deutlich jünger als die der von DDR-Wohnungsbau geprägten Ortsteile und der randstädtischen Ortsteile. Insofern bestehen bezogen auf den Wohnungsmarkt stadträumlich verschiedene Anforderungen und Perspektiven. Die steigenden Geburtenzahlen und auch der steigende Anteil an Kindern und Jugendlichen an der Gesamtbevölkerung ist Ausdruck einer zunehmenden Zahl von Familien mit Kindern, die als große Haushalte große Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt nachfragen. So wuchs der Zahl der Haushalte mit 4 und mehr Personen seit 2009 um 13,3 % auf einen Anteil von 7,3 % an allen Haushalten (Tab.2). Zugleich nahm die Zahl der Einpersonenhaushalte zu, die vergleichsweise kleinere Wohnungen nachfragen. Ihr Anteil an allen Haushalten betrug 2014 52,6 %. Die Gesamtzahl aller Haushalte, die über ein Haushaltegenerierungsverfahren ermittelt werden, umfasste 2014 316.787 Haushalte, wobei zu berücksichtigen ist, dass Personen in Wohngemeinschaften als Einpersonenhaushalte zählen. Die Zahl der tatsächlichen Wohnhaushalte ist hingegen geringer. Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Durchschnittsalter 2014 unter 38 Jahre Wiederitzsch Lindenthal 38 bis unter 42 Jahre PlaußigPortitz LützschenaStahmeln 42 bis unter 46 Jahre MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Eutritzsch Mitte Gohlis-Süd BöhlitzEhrenberg Thekla 46 bis unter 50 Jahre MockauSchönefeldOst Süd Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf Zentrum- Leutzsch Altlindenau Lindenau Sellerhausen- 1 Zentrum-Nordwest Zentrum- BurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau 50 Jahre und älter ZentrumNord 2 3 Ost Veränderung des Durchschnittsalters 2009-2014 in Jahren Paunsdorf Stünz Anger- West Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Plagwitz Kleinzschocher Grü na u- Südvorstadt Großzschocher Mölkau ZentrumSüdost -1 Jahr Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz ng Si ed lu LausenGrünau + 3 Jahre ReudnitzThonberg Schleußig Durchschnittsalter Leipzig: 43,4 Max.: 55 (Grünau-Ost) Min.: 35,1 (Lindenau) Marienbrunn Connewitz Probstheida Holzhausen Lößnig Meusdorf DölitzDösen Die Berechnung des Durchschnittsalters erfolgt zum 30.06. des Jahres 1 - Neustadt-Neuschönefeld KnautkleebergKnauthain Veränderung -0,6 +3,5 (Heiterblick) -2,4 (Zentrum-Südost) 2 - Volkmarsdorf Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung D-6 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Ausgehend von der dynamischen Einwohnerentwicklung der letzten Jahre haben sich die Zahl der Haushalte sowie die Haushaltsstrukturen in den Ortsteilen verändert. Im Fünfjahreszeitraum von 2009 bis 2014 nahm die Zahl der Haushalte in den vorwiegend durch Altbau geprägten Ortsteilen teilweise erheblich – v.a. in den Ortsteilen östlich des Zentrums und im Leipziger Westen – zu. In diesen Ortsteilen nahm neben den Einpersonenhaushalten auch die Zahl der Mehrpersonenhaushalte deutlich zu. Tab. 2: Zahl der Haushalte nach Haushaltsgröße und durchschnittliche Haushaltsgröße 2007 - 2014 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 285.276 285.705 288.444 289.870 294.810 303.465 310.279 316.787 9,8 % 143.314 142.316 144.644 145.369 149.474 157.221 162.391 166.666 15,2 % 87.643 88.371 89.355 89.969 90.898 92.148 93.330 94.371 5,6 % 3 Personen 33.898 34.503 33.989 33.740 33.342 32.571 32.420 32.582 - 4,1 % 4 Personen und mehr 20.421 20.515 20.456 20.792 21.096 21.525 22.138 23.168 13,3 % 1,79 1,79 1,78 1,78 1,78 1,76 1,75 - Haushalte darunter mit 1 Person 2 Personen Durchschnittliche Haushaltsgröße 2014 2009-2014 Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Ordnungsamt Leipzig Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bevölkerung Seehausen Entwicklung der Zahl der Haushalte 2009-2014 in % Wiederitzsch Lindenthal Gewinn 16 % und mehr PlaußigPortitz LützschenaStahmeln MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Eutritzsch Mitte Gohlis-Süd BöhlitzEhrenberg Lindenau 2 3 Ost Verlust 2 % bis unter 8 % Heiterblick Sellerhausen- 1 Zentrum-Nordwest Altlindenau ausgeglichen (zw. -2 % und 2 %) ZentrumNord ZentrumBurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau Gewinn 2 % bis unter 8 % SchönefeldOst Süd SchönefeldAbtnaundorf Zentrum- Leutzsch Gewinn 8 % bis unter 16 % Thekla Mockau- Verlust 8 % und mehr Paunsdorf Stünz Anger- West Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Schleußig Plagwitz Kleinzschocher uGrü na Südvorstadt Großzschocher Mölkau ZentrumSüdost Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz ng Si ed lu LausenGrünau ReudnitzThonberg Marienbrunn Connewitz Entwicklung der Zahl der Ein- und Mehrpersonenhaushalte 2009-2014 in % Probstheida Holzhausen Lößnig Meusdorf DölitzDösen 20 % 1 - Neustadt-Neuschönefeld KnautkleebergKnauthain Leipzig: +9,8 % Max.: +28,4 % Volkmarsdorf Min.: -9,2% Schönau 2 - Volkmarsdorf 10 % Ein- / Mehrpersonenhaushalt Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadtgrenze HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 D-7 5.000 m Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 1.4 Beschäftigung und Einkommen Seit 2006 erlebt Leipzig – verbunden mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 10 %-Punkte auf 9,4 % – einen Beschäftigtenzuwachs (+ 39 % auf 203.000 Beschäftigte am Wohnort; Abb.8). Zugleich ist die Zahl der Transferleistungsempfänger (SGB II) zwischen 2009 und 2014 – trotz des starken Einwohnerzuwachses – um mehr als 11.000 auf rund 69.300 gesunken (Abb.9). Daher ist die SGB IIQuote 2014 auf 16,6 % gesunken. Es bestehen kleinräumig große Unterschiede; so variieren die Werte zwischen 3,2 % (Hartmannsdorf-Knautnaundorf) und 38,7 % (Volkmarsdorf). Stadträumlich betrachtet weisen die Zentrums-Ortsteile sowie die randstädtischen Ortsteile geringere SGB II-Quoten (< 10 %) auf. Deutlich größer ist der Anteil der SGB II-Leistungsempfänger in den Ortsteilen des Leipziger Ostens und in Teilen Grünaus (> 30 %). Ende 2014 lag die Zahl der Bedarfsgemeinschaften (nach dem SGB II) bei ca. 41.400. Diese zählen ebenso wie Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB XII, Wohngeldempfänger, Asylbewerber in dezentralen Unterkünften und sonstige Haushalte mit niedrigen Erwerbseinkommen zu den schätzungsweise 69.000 einkommensschwachen Haushalten, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind (ca. 22 % aller Haushalte). Dabei ist die Zahl der Wohngeldempfängerhaushalte rückläufig. Zwischen 2011 und 2013 ist ihre Zahl um mehr als 2.200 Haushalte auf 9.179 zurückgegangen. Zugleich ist die Zahl der Bedarfsgemeinschaften und der Asylbewerber in dezentralen Unterkünften gewachsen. Die Zahl sonstiger Haushalte mit niedrigem Erwerbseinkommen wurde in Analogie zur Ermittlung der einkommensschwachen Haushalte im Rahmen der Untersuchung der Leipziger Angebotsmieten 2013 geschätzt. Im Vergleich zu dieser Untersuchung ist die Zahl der einkommensschwachen Haushalte insgesamt stabil geblieben. Zugleich ist die Gesamtzahl der Haushalte gewachsen, was einen leichten Rückgang (-1%-Punkt) des Anteils an allen Haushalten bedeutet5. Die Einkommenssituation der Leipziger zeigt seit 2012 einen Aufwärtstrend: nachdem das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen bis 2011 auf einem Niveau um 1.400 € lag ist es bis 2014 auf ca.1.662 € angestiegen (Abb.10). Das entspricht einem Anstieg um etwa 18 %. Dabei ist der Anteil der Haushalte, die über ein monatliches Nettoeinkommen von mehr als 2.300 € zur Verfügung haben, in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf insgesamt 28 % gestiegen (Abb.11). Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.100 € ist auf 26 % zurückgegangen. Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 1.100 und 2.300 € blieb stabil bei 46 %. Abb. 9: Empfänger von Leistungen nach SGB II und SGB II-Quote* in Leipzig 2005 - 2014 0 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Arbeitslosenquote (Jahresende) * bezogen alle zivilen Erwerbspersonen, ** geänderte Arbeitslosenerfassung seit 2005 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Bundesagentur für Arbeit; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 0% 30.000 10% 0 17.950 51.405 17.867 52.864 10.000 17.935 56.114 20.000 18.351 59.297 203.027 192.924 186.116 177.640 169.862 164.372 161.918 155.098 151.384 146.264 2004 2005** 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 5% 20% 15% 18.826 61.727 10% 75.000 17,5% 17,0% 16,6% 40.000 18.603 61.720 9,4% 19.294 64.440 15% 10,8% 10,5% 19.218 65.221 12,9% 100.000 25.000 19,1% 18,7% 50.000 13,6% 11,6% 149.289 Anzahl Beschäftigte 14,6% 18.062 64.305 15,5% 125.000 50.000 20,1% 20,1% 20% 16,9% 150.000 Leistungsempfänger 18,0% 25% 20,8% 21,3% 21,0% 60.000 19,2% Arbeitslosenquote in % 175.000 70.000 25% 200.000 17.683 53.441 225.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Sozialgeldempfänger SGB II-Quote 5% SGB II-Quote in % Abb. 8: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort und Arbeitslosenquote* in Leipzig 2004 - 2014 0% ALG II-Empfänger * Anzahl SGB II-Empfänger pro 100 Einwohner bis 65 Jahre Quelle: Bundesagentur für Arbeit; jeweils zum 31.12. des Jahres 5 In der Untersuchung der Leipziger Angebotsmieten 2013 wurde die Zahl der einkommensschwachen Haushalte auf die Zahl der Haushalte im Mikrozensus – vor der Korrektur auf Basis des Zensus` - bezogen. Daher lag die Quote für 2012 ebenfalls bei 22 %. Bezogen auf die Zahl der Haushalte, die mithilfe des Haushaltegenerierungsverfahren aus dem städtischen Einwohnerregister ermittelt werden, lag der Anteil einkommensschwacher Haushalte 2012 bei 23 %. D-8 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig SGB II-Leistungen Seehausen Anteil der SGB II-Leistungsempfänger an den unter 65-Jährigen 2014 Wiederitzsch Lindenthal PlaußigPortitz unter 10 LützschenaStahmeln 10 bis unter 20 Mockau-Nord Thekla Eutri tzs GohlisNord GohlisMitte BöhlitzEhrenberg SchönefeldOst Gohlis-Süd Leutzsch BurghausenRückmarsdorf 1 Volk- SellerhausenStünz marsdorf Zentrum ZentrumWest Lindenau Engelsdorf AngerCrottendorf Schleußig Südvorstadt Leipzig: 16,6 % Max.: 38,7 % (Volkmarsdorf) Min.: 3,2 % (Hartmannsdorf-Knautnaundorf) Mölkau AlthenKleinpösna Baalsdorf Stötteritz t Kleinzschocher d os -S ü um Plagwitz ReudnitzThonberg tr Ze n Schönau G Paunsdorf ZentrumOst Zentrum-Süd GrünauOst GrünauMitte lu ng ed Si rü na u- 30 und mehr Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf ZentrumNord ZentrumNordwest Altlindenau Neulindenau Miltitz GrünauNord 20 bis unter 30 MockauSüd ch Möckern Wahren LausenGrünau Connewitz Marienbrunn Holzhausen Probstheida Lößnig Großzschocher Meusdorf Dölitz-Dösen Liebertwolkwitz KnautkleebergKnauthain 1 - Neustadt-Neuschönefeld Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Abb. 11: Anteil der Haushalte nach Haushaltsnettoeinkommensklassen 2005 - 2014 Abb. 10: Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) in Leipzig 2005 - 2014 2.000 100% 1.800 90% Haushaltseinkommen in € 7 7 7 8 9 8 10 14 11 11 11 11 12 12 80% 1.600 12 13 13 15 70% 1.400 60% 1.200 46 47 44 50 47 46 46 50% 1.000 46 46 40% 800 30% 600 20% 1.391 1.379 1.427 1.414 1.414 1.503 1.549 1.662 0 1.400 200 1.450 400 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen D-9 Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung 10% 0% 36 35 36 32 33 33 31 29 26 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 unter 1.100 € 1.100 € bis unter 2.300 € 2.300 € bis unter 3.200 € Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen 3.200 € und mehr Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 2. Wohnungsangebot 2.1 Wohnungsbestandsentwicklung Auch auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes hat sich die Dynamik in den vergangenen Jahren erhöht. Wenngleich die offizielle Baustatistik hierzu kein vollständiges Bild liefert, sind vermehrtes Neubaugeschehen und fortlaufende Sanierungstätigkeiten im Stadtbild deutlich sichtbar. Nachdem sich die Bautätigkeit bis 2012 auf einem Niveau von rund 1.000 fertiggestellte Wohnungen pro Jahr bewegte, ist sie 2013 auf 1.441 Wohnungen angestiegen. 2014 sanken die in der Statistik registrierten Baufertigstellungen auf 1.059 ab (Abb.12). Allerdings wird davon ausgegangen, dass die Zahl der Baufertigstellungen untererfasst ist bzw. Baufertigstellungen mit teils erheblicher Verzögerung in die Fertigstellungsstatistik eingehen6. Insgesamt hat die Bedeutung des Mehrfamilienneubaus in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen (Abb.13). Der Neubau von Mehrfamilienhäusern geschieht vorwiegend in den innerstädtischen Ortsteilen durch die Bebauung von Lücken. Konstant ein Drittel der neu errichteten Wohnungen entstehen im individuellen Wohnungsbau, ein Viertel davon in innerstädtischen Ortsteilen. Die Zahl der Abgänge hat sich nach der Phase des Stadtumbaus deutlich reduziert. 2014 wurden 52 Wohnungsabgänge verzeichnet (Abb.12). Indiz für eine – auch künftig – erhöhte Bautätigkeit liefert eine Recherche aktueller und in den kommenden Jahren geplanter Wohnungsbauvorhaben. Allein Vorhaben mit mindestens 50 WE ergeben stadtweit ca. 7.000 neue WE (Stand: 5/2015). Schwerpunktmäßig entstehen diese süd/südöstlich des Zentrums, auf dem ehemaligen Kasernengelände in Möckern und im Leipziger Westen. Etwa 2.800 WE umfassen reine Neubauvorhaben, 4.200 WE entstehen in Vorhaben, die auf die Umnutzung zuvor gewerblich genutzter Immobilien abzielen, meist ergänzt um einen kleineren Anteil an Neubau. Zudem werden Schätzungen zufolge jährlich ca. 1.500 Wohnungen in leerstehenden Altbauten durch umfassende Sanierungen reaktiviert. Insgesamt betrug Ende 2014 der Wohnungsbestand 331.748 Wohnungen. Knapp 88 % der Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, gut 12 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Dabei nahm der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser seit 2011 leicht zu. Fast zwei Drittel des Bestands sind Wohnungen mit 3 oder 4 Räumen, wobei Küchen in dieser Statistik als Wohnraum gezählt werden. 19 % der Wohnungen haben nur ein oder zwei Räume und 17 % 5 Räume und mehr. Dabei nehmen vor allem die Zahl der Einraumwohnungen und die der großen Wohnungen mit 5 und mehr Räumen zu. Abb. 13: Baufertigstellungen in Leipzig nach Gebäudeart 2004 - 2014 1.000 2.000 800 2012 2013 2014 0 Baufertigstellungen Wohnungsabgänge 2004 2005 2006 2007 2008 in 1-2-Familienhäusern (Neubau) 314 476 269 2011 477 385 579 1.059 52 2010 320 540 206 1.441 101 2009 361 70 483 1.066 396 2008 305 158 198 914 215 2007 329 144 817 661 131 2006 369 186 514 1.290 308 2005 200 412 53 317 1.069 927 2004 400 555 22 439 782 1.556 0 1.016 2.080 500 881 1.231 1.000 600 484 90 307 1.500 693 174 245 Anzahl Wohnungen 2.500 1.112 1.128 Anzahl Wohnungen Abb. 12: Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge in Leipzig 2004 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 in Mehrfamilienhäusern (Neubau) in Mehrfamilienhäusern (Bestand) Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen 6 So unterschied sich die Zahl der Wohnungen in Leipzig auf Basis der Fortschreibung der Gebäude- und Wohnungszählung von 1995 zur Gebäude- und Wohnungszählung 2011 um mehr als 12.500 Wohnungen. Im Extremfall der Südvorstadt gab es 2011 über 1.000 Wohnungen mehr als die Fortschreibung der Wohnungsbestandszahlen von 1995 ergab. D-10 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Bautätigkeit Seehausen Baufertigstellungen 2009 - 2013 unter 50 Wiederitzsch Lindenthal 50 bis unter 100 PlaußigPortitz LützschenaStahmeln MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Leutzsch 200 und mehr Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf Zentrum1 Zentrum-Nordwest Altlindenau 150 bis unter 200 SchönefeldOst Süd ZentrumNord ZentrumBurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau Eutritzsch Mitte Gohlis-Süd BöhlitzEhrenberg 100 bis unter 150 Thekla Mockau- Sellerhausen2 3 Ost Leipzig: 5.372 Maximum: 370 (Plagwitz) Paunsdorf Stünz Anger- West Lindenau Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Schleußig Plagwitz Kleinzschocher Grü nauun Sie dl LausenGrünau ReudnitzThonberg Südvorstadt Mölkau ZentrumSüdost Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz g Marienbrunn Großzschocher 140 Connewitz Probstheida Holzhausen Lößnig Neubau - Ein-/Zweifamilienhäuser Meusdorf DölitzDösen Neubau - Mehrfamilienhäuser Bestand 1 - Neustadt-Neuschönefeld 2 - Volkmarsdorf KnautkleebergKnauthain Zahl der fertiggestellten Wohnungen nach Gebäudeart 2009 - 2013 Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 5.000 m Abb. 14: Leipziger Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl* 2011 und 2014 120.000 80.000 0 1 Raum 2 Räumen 3 Räumen 4 Räumen Wohnungen mit ... 2011 2014 * Wohnungsbestandsfortschreibung; Raumzahl inklusive Küche Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen D-11 56.524 55.077 102.559 102.404 109.509 109.123 46.769 20.000 46.361 40.000 16.387 60.000 15.697 Anzahl Wohnungen 100.000 5 und mehr Räumen Daten: Amt für Statistik und Wahlen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Abb. 15: Effektivzins Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit Festzins auf 10 Jahre in Deutschland 2004 - 2015 7,00 115 6,00 110 105 5,00 Prozent p.a. Abb. 16: Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden Deutschland und Sachsen, Verbraucherpreisindex Sachsen (2010 = 100) 2004 - 2014 100 4,00 95 3,00 90 2,00 85 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1,00 Baupreisindex - Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer - Deutschland 0,00Jan. 04 Baupreisindex - Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer - Sachsen Jan. 05 Jan. 06 Jan. 07 Jan. 08 Jan. 09 Jan. 10 Jan. 11 Jan. 12 Jan. 13 Jan. 14 Jan. 15 Quelle: Bundesbankstatistik; EWU-Statistik Verbraucherpreisindex Sachsen Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Sachsen Die Finanzierungsbedingungen für den Wohnungsbau stellen sich 2014 / 2015 ausgesprochen günstig dar. Das Zinsniveau für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke ist im Jahresverlauf 2014 kontinuierlich gesunken und lag Anfang 2015 unter 2 % (Abb.15). Parallel dazu erhöhten sich allerdings die Preise für den Neubau von Wohngebäuden. Der Preisanstieg fiel in Sachsen mit 15,4 % deutlich stärker aus als der Anstieg der Verbraucherpreise insgesamt (+7,9 %; Abb.16). 2.2 Leerstand Infolge der wachsenden Nachfrage nach Wohnungen ist die Zahl leerstehender Wohnungen kontinuierlich gesunken. Im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung im Mai 2011 wurde für Leipzig ein Leerstand von rund 39.500 Wohnungen ermittelt. Bei etwa 22.000 leerstehender Wohnungen handelte es sich um marktaktiven Leerstand. Rund 17.500 Wohnungen konnten dem nicht marktaktiven Leerstand zugerechnet werden. Die Entwicklung des Leerstands seit der Zählung kann nur schätzungsweise ermittelt werden. Unter Berücksichtigung der Zunahme des Wohnungsbestands, der Reaktivierung nicht marktaktiven Leerstands, der Höhe des Einwohnergewinnes und der Struktur der Haushalte wird geschätzt, dass 2014 22.000 Wohnungen leer standen, was einem Anteil von 7 % entspricht. Jeweils etwa die Hälfte der leerstehenden Wohnungen sind dem marktaktiven und dem nicht marktaktiven Leerstand zuzurechnen. D-12 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 3. Immobilienmarkt und Mieten 3.1 Immobilienmarkt Der Leipziger Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren deutlich belebt. So erhöhten sich die Zahl der erfassten Kaufverträge, das Umsatzvolumen sowie das Kaufpreisniveau fast aller Teilsegmente. 2014 wurden 119 Verkäufe unbebauter Grundstücke für den Geschosswohnungsbau registriert, deutlich mehr als in den Vorjahren (rd. 80 Verkäufe pro Jahr; Abb.17). Die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter streuen stark um das jeweilige Bodenrichtwertniveau. Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser ist 2014 auf 575 Verkäufe gestiegen (Abb.18). Dabei nahm die Zahl der Verkäufe unsanierter Mehrfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr leicht ab (-7 % auf 171; Abb.19). Die Verkaufstätigkeit konzentrierte sich vor allem auf die Ortsteile im Leipziger Osten und im Leipziger Westen. Die Zahl der Verkäufe sanierter Mehrfamilienhäuser hingegen nahm zu (+12 % auf 404; Abb.20). Die durchschnittlichen Kaufpreise stiegen in beiden Teilsegmenten an: bei den unsanierten Mehrfamilienhäusern um 11 % auf 204 €/m² und bei den sanierten Mehrfamilienhäusern um 7 % auf 777 €/m². Abb. 18: Kauffallentwicklung von bebauten Grundstücken (unsanierte und sanierte Mietshäuser*) in Leipzig 2004 - 2014 Abb. 17: Kauffallentwicklung von unbebauten Grundstücken für Geschosswohnungsbau in Leipzig 2004 - 2014 120 800 100 600 Verkaufsfälle Verkaufsfälle 80 60 400 40 200 0 575 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Abb. 19: Kauffall- und Preisentwicklung von unsanierten Mietshäusern in Leipzig 2004 - 2014 Abb. 20: Kauffall- und Preisentwicklung von sanierten Mietshäusern* in Leipzig 2004 - 2014 800 450 800 400 700 400 700 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Verkaufsfälle insgesamt 200 100 50 0 0 404 100 361 171 184 243 226 246 278 295 308 379 284 282 50 296 200 100 300 150 234 150 400 200 183 300 128 200 500 250 158 400 287 Verkaufsfälle 250 600 300 387 500 160 300 350 94 600 Verkaufsfälle 350 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche 450 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche Verkaufsfälle insgesamt 100 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche 2013 545 119 2012 539 83 2011 460 78 2010 429 80 2009 406 79 2008 453 71 2007 595 54 2006 766 56 2005 444 43 2004 376 13 0 13 20 0 Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche Abb. 21: Kauffall- und Preisentwicklung von unbebauten Grund-stücken für individuellen Wohnungsbau in Leipzig 2004 - 2014 Abb. 22: Kauffall- und Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Leipzig 2004 - 2014 100 40 0 Kauffälle (alle) Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig D-13 Bodenwert [€/m²] - alle Lagen 385 346 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 0 568 40 516 100 463 80 532 200 509 80 409 200 443 120 410 300 363 120 420 300 Kauffälle 160 Kaufpreis in €/m² 400 364 160 365 400 366 200 324 500 301 200 308 500 341 240 342 600 499 240 392 600 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kauffälle Kaufpreis in 1.000 € Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig 0 Kaufpreis in 1.000 € Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Kauffälle * bis 2002 Zahl der Kauffälle mit Preisangabe, ab 2003 alle Kauffälle Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 2014 wurden 346 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft (Abb.21). Damit verbleibt die Verkaufstätigkeit auf dem Niveau der Vorjahre (rd. 350 Verkäufe). Nachdem der durchschnittliche Kaufpreis für das erschließungsbeitragsfreie Grundstück bis 2012 um ca. 105 €/m² schwankte, ist er bis 2014 um 18 % auf 124 €/m² angestiegen. Wie bereits in den vorangegangenen Jahren differenzieren sich die Kaufpreise je nach Lagequalität der Grundstücke weiter aus: Grundstücke in einfacher Lage kosteten 2014 im Schnitt 82 €/m², in guter Lage 185 €/m². 2014 wurden 568 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, 10 % mehr als im Jahr zuvor (Abb.22). Nach wie vor liegt der Schwerpunkt der Verkäufe auf Bestandsimmobilien (88 %), nur 66 Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Erstverkauf veräußert. Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser ist dem Trend der Vorjahre folgend angestiegen und lag 2014 bei rund 189.000 €. Allerdings variieren die Kaufpreise erheblich je nach Haustyp, Baualter, Sanierungsgrad und Lage des einzelnen Hauses. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ist 2014 erneut angestiegen und markiert mit 4.250 Verkäufen den höchsten Stand der letzten 15 Jahre (Abb.23). Wie in den Vorjahren wird der Markt für Eigentumswohnungen durch den sanierten Altbau dominiert: mehr als Dreiviertel der registrierten Kauffälle betreffen sanierte Altbauwohnungen (Abb.24). Allerdings hat der Verkauf von Neubauwohnungen an Bedeutung gewonnen; ihr Anteil an den ausgewerteten Kauffällen ist von unter 10 % Mitte der 2000er Jahre auf 23 % (2014: 599 Verkäufe) angestiegen. Dabei ist der Anteil der Erstverkäufe von 10 % im Jahr 2010 auf 35 % gestiegen – hier kommt knapp die Hälfte der Erwerber aus Leipzig (Abb.25). Beim Wiederverkauf von Neubauwohnungen sind es 30 %. Zwei Drittel der verkauften sanierten Altbauwohnungen wurden im Erstverkauf veräußert. Hier dominieren Erwerber aus dem sonstigen Bundesgebiet, beim Wiederverkauf sanierter Altbauwohnungen wurden 2014 37 % der Wohnungen von Leipzigern erworben. Die durchschnittlichen Kaufpreise der Gebrauchtimmobilien stiegen leicht an und lagen für sanierte Altbauwohnungen bei 1.117 €/m² und für Neubauwohnungen bei 1.241 €/m² (Abb.26). Seit 2010 entspricht dies einem Anstieg um 11 % bzw. 7 %. Deutlich stärker stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise im Erstverkauf von Eigentumswohnungen. Seit 2010 stieg er für sanierte Altbauwohnungen um 28 % auf 2.745 €/m² und für Neubauwohnungen um 26 % auf 2.985 €/m². Abb. 23: Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig - alle Kauffälle - 2004 - 2014 Abb. 24: Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen)* in Leipzig - nur ausgewertete Verträge - 2004 - 2014 4.500 3.000 4.000 2.500 3.500 2.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2.090 299 2.205 2.251 2.267 2.065 599 684 2.272 213 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 sanierter Altbau 0 423 2.513 164 0 4.250 3.670 3.302 3.188 2.825 3.088 3.433 3.177 2.565 2.263 1.758 500 2.002 174 500 1.000 520 1.000 1.500 2.085 152 2.000 1.500 1.766 172 2.500 1.398 161 Kauffälle Kauffälle 3.000 Neubau 2014 * Erst- und Wiederverkäufe; alle ausgewerteten Verträge Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Abb. 25: Anteil der verkauften Eigentumswohnungen nach Wohnort des Erwerbers in den Teilsegmenten 2014 Abb. 26: Preisentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig 2004 - 2014 3.000 100% 90% 2.500 80% 70% 2.000 60% 1.500 € / m² 50% 40% 1.000 30% 20% 500 10% 0% 0 sanierter Altbau Neubau sanierter Altbau Erstverkauf Leipzig sonstiges Deutschland Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig Neubau Wiederverkauf Ausland 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 sanierter Altbau - Erstverkauf Neubau - Erstverkauf Sanierter Altbau - Wiederverkauf Neubau - Wiederverkauf 2014 Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig D-14 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 3.2 Entwicklung der Mietpreise Bei der Entwicklung der Mietpreise in Leipzig insgesamt sind Anstiege sowie räumliche und segmentbezogene Ausdifferenzierungen der Mietpreise zu beobachten. Für die Beurteilung von Mietniveau und Mietenentwicklung müssen verschiedene Datenquellen berücksichtigt werden. Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand, die im Rahmen der kommunalen Bürgerumfrage ermittelt wird, betrug 2014 im Durchschnitt 5,38 €/m² (Median) und damit 0,30 €/m² mehr als 20137 (Abb.27). Seit 2009 stieg die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand um etwa 8 %. Die in den Vorjahren bei Neu- und Wiedervermietungsmieten sowie bei Angebotsmieten beobachteten Mietsteigerungen, aber auch die Folgewirkungen der Erhöhung der KdU-Eckwerte8 schlagen sich nun auch in gestiegenen Bestandsmieten nieder. Die durchschnittliche Gesamtmiete stieg zwischen 2009 und 2014 um rund 7 % auf 7,45 €/m². Nachdem sich in den Vorjahren die Gesamtmiete aufgrund der stärker steigenden Wohnnebenkosten stärker verteuerte als die Kaltmiete, hat sich die Entwicklung von Kalt- und Gesamtmiete angeglichen. Im bundesweiten Vergleich stellen sich die Leipziger Mieten noch immer günstig dar. Stadträumlich differenzierte Aussagen zu Bestandsmieten liegen aus der Kommunalen Bürgerumfrage 2013 vor. Die niedrigsten Mieten (unter 4,60 €/m²) weisen einige Ortsteile im Leipziger Osten sowie einige Grünauer Ortsteile auf. Die höchsten Durchschnittsmieten finden sich im unmittelbaren Stadtzentrum (über 5,80 €/m²) und in den östlich und südöstlich angrenzenden Ortsteilen sowie in Wiederitzsch und Probstheida. Die gründerzeitlich geprägten Ortsteile von GohlisMitte bis Schleußig und Südvorstadt sowie in einige randstädtische Ortsteile mit einem hohen Anteil nach 1990 errichteter Mehrfamilienhäuser kosteten im Schnitt 5,40 bis 5,80 €/m². In den Ortsteilen des Leipziger Westens bewegte sich die durchschnittliche Nettokaltmiete zwischen 4,60 und 5,40 €/m². In zwei Dritteln der Ortsteile ist die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter zwischen 2008 und 2013 angestiegen. Den größten Anstieg in diesem Fünfjahreszeitraum mit +0,86 €/m² bzw. + 17 % verzeichnete Zentrum-Südost. In den gründerzeitlich geprägten Ortsteilen von Gohlis-Mitte bis Schleußig und Südvorstadt bewegten sich die Anstiege zwischen 0,33 und 0,65 €/m² bzw. 7 % und 13 %. Ähnliche Steigerungen vollzogen sich in den Grünauer Ortsteilen und Paunsdorf. In den Ortsteilen im Leipziger Westen von Leutzsch bis Plagwitz veränderten sich die Bestandsmieten kaum. Die durchschnittliche Angebotsmiete, die auf Basis der inserierten Mietangebote durch Immobilienscout24 GmbH ermittelt werden, lag 2013 bei 5,44 €/m² und ist 2014 auf 5,73 €/m² angestiegen (Abb.27). Damit stieg die Angebotsmiete zwischen 2009 und 2014 um knapp 13 %. Es ist zu berücksichtigen, dass die in den inserierten Mietangeboten genannten Miethöhen nicht automatisch den abgeschlossenen Mietverträgen entsprechen. Zudem ist davon auszugehen, dass in Immobilienportalen nicht alle Wohnungsangebote erfasst sind und v.a. preiswerte Angebote eher unterrepräsentiert sind. Abb. 27: Entwicklung der Bestandsmiete (Kaltmiete und Gesamtmiete) 2005 - 2014 sowie der Angebotsmiete 2009 - 2014 in €/m² 8,00 7,00 6,53 6,76 6,90 6,92 6,95 7,12 7,08 7,20 7,23 7,45 Abb. 28: Monatliche Nettokaltmiete bei Neu- und Wieder-vermietung in Leipzig nach Baualter und Wohnwert 2007 - 2014 11,00 10,50 Alter - Wohnwert 10,00 5,73 6,00 5,08 5,10 5,21 4,98 5,12 5,00 5,34 5,44 5,15 5,08 4,67 4,86 4,83 4,98 7,00 2,00 2006 2007 2008 Bestandsmiete - Kaltmiete Angebotsmiete** - Kaltmiete 2009 2010 2011 Altbau - mittel 2012 2013 2014 Altbau - einfach 2,00 Bestandsmiete - Gesamtmiete* * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten ** Die Angebotspreise wurden einer hedonischen Korrektur unterzogen, d.h. jedes Objekt in seiner Ausstattung bereinigt und standardisiert. Quellen: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen; Immobilien Scout GmbH 7 4,50 3,00 2005 Altbau - sehr gut Neubau - gut Altbau - gut Neubau - mittel 5,00 4,00 1,00 Neubau - sehr gut 6,80 5,40 6,00 3,00 0,00 8,50 5,38 € / m² Miete in €/m² 9,00 8,00 5,00 4,00 8,60 1,00 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Quelle: IVD; Wieder-/Erstvermietung nicht geförderte 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 70m², ab 2011 Unterscheidung guter und sehr guter Wohnwert; keine Werte für Neubau (mittlerer Wohnwert) 2011 u. 2012 Da bei Befragungen jährliche Schwankungen auftreten, ist eine längerfristige Betrachtung zielführend. Die angemessenen Richtwerte für die Kosten der Unterkunft wurden ausgehend von 3,85 €/m² Grundmiete mehrfach angehoben worden (2011: 4,22 €/m², 2012: 4,48 €/m²), zuletzt 2014: hier wurden haushaltsgrößendifferenzierte Richtwerte festgelegt, die von 4,51 €/m² (2-Personen-Hauhalte) bis 4,72 €/m² (5-Personen-Haushalte) reichen. Siehe auch: Stadt Leipzig (2014): Verwaltungsrichtlinie. Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) – Angemessenheitsgrenzen „Schlüssiges Konzept“, Leipzig. 8 D-15 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig Mieten Seehausen Durchschnittliche Nettokaltmiete (Bestandsmiete) 2013 Wiederitzsch Lindenthal keine Angabe unter 4,60 €/m² 4,60 bis unter 5,00 €/m² 5,00 bis unter 5,40 €/m² 5,40 bis unter 5,80 €/m² 5,80 €/m² und mehr PlaußigPortitz LützschenaStahmeln MockauNord Gohlis-Nord GohlisMöckern Wahren Thekla MockauEutritzsch Mitte SchönefeldOst Süd ZentrumGohlis-Süd Nord BöhlitzEhrenberg Leutzsch Zentrum-Nordwest Altlindenau Lindenau Sellerhausen2 3 ZentrumBurghausenNeuRückmarsdorf lindenau Schönau Heiterblick SchönefeldAbtnaundorf Zentrum1 Ost Leipzig: 5,08 €/m² Paunsdorf Stünz Anger- West Engelsdorf ZentrumCrottendorf GrünauNord Miltitz Süd GrünauOst GrünauMitte Schleußig Plagwitz Kleinzschocher Grü na uSi ed lu LausenGrünau ReudnitzThonberg Südvorstadt Baalsdorf AlthenKleinpösna Stötteritz ng Entwicklung der urchschnittliche Nettokaltmiete (Bestandsmiete) 2008 - 2013 in €/m² Mölkau ZentrumSüdost Marienbrunn Großzschocher Connewitz +0,60 €/m² Probstheida -0,30 €/m² Holzhausen Lößnig Meusdorf DölitzDösen 1 - Neustadt-Neuschönefeld KnautkleebergKnauthain 2 - Volkmarsdorf Liebertwolkwitz 3 - Zentrum Stadt HartmannsdorfKnautnaundorf Ortsteil 0 Daten: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen Kartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung 5.000 m Tab. 3: Mittelwerte der Mieten in €/m² im Mietspiegel 2012 und 2014 der Stadt Leipzig nach Baualtersklassen und Entwicklung der Mieten in % Vor 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1990 Ab 1991 2012 4,99 5,11 5,02 4,55 5,73 2014 5,24 5,22 5,20 4,64 5,92 5,0 2,2 3,6 2,0 3,3 Entwicklung in % Quelle: Sozialamt, Mietspiegel 2012, 2014 Die Erhebung zum Leipziger Mietspiegel 2014 berücksichtigt neue Mietvertragsabschlüsse bzw. Änderungen der vergangenen 4 Jahre. Die ermittelten durchschnittlichen Miethöhen stellen insofern Neu- und Wiedervermietungsmieten dar. Dabei ergaben sich nach Baualter differenzierte durchschnittliche Miethöhen von 4,64 €/m² (1961 – 1990 errichtete Gebäude) bis 5,92 €/m² (ab 1991 errichtete Gebäude)9 (Tab.3). Zwischen 2012 und 2014 sind die Mittelwerte um 2 % bis 5 % angestiegen. Eine weitere Quelle zur Darstellung der Mietenentwicklung bietet der Immobilienverband Deutschland (IVD), der durchschnittliche Neuvertragsmieten differenziert nach Baualtersklassen und Wohnwert darstellt (Abb.28). Da jährliche Schwankungen auftreten, wird die Entwicklung über mehrere Jahre beobachtet. Vor allem seit 2011 ist ein Anstieg der Mieten zu beobachten. Es wird zudem deutlich, dass sich die durchschnittlichen Mietpreise vor allem nach Wohnwert ausdifferenzieren: während bis 1948 errichtete Altbauwohnungen mit einfachem Wohnwert 2014 im Schnitt 4,50 €/m² kosteten, lag der Mietpreis von Altbauwohnungen mit sehr gutem Wohnwert bei 8,60 €/m². Die Mietpreise von nach 1990 errichteten Wohnungen variierten zwischen 6,80 €/m² (mittlerer Wohnwert) und 10,50 €/m² (sehr guter Wohnwert). Gerade bei der Preisentwicklung neu errichteter Wohnungen schlagen sich die gestiegenen Erstellungskosten nieder; Mieten in neu errichteten Wohngebäuden liegen bezogen auf das Leipziger Mietniveau stets im oberen Segment. 9 Vgl. Stadt Leipzig (2014): Leipziger Mietspiegel 2014. Leipzig; Stadt Leipzig (2014): Neuer Mietspiegel 2014 veröffentlicht. Quelle: http://www.leipzig.de/news/news/neuer-mietspiegel-2014-liegt-vor/ (Abruf: 22.05.2015). D-16 Anhang D des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig: Merkmale des Leipziger Wohnungsmarktes, 05/2015 3.3 Mietbelastung Die Gesamtmietbelastung, die den Anteil der Miete einschließlich der Heizungs- und sonstigen Mietkosten am Haushaltsnettoeinkommen darstellt, betrug 2014 32 % (Abb.29). Trotz gestiegener Gesamtmiete ist die Gesamtmietbelastung geringer als 2013, da das durchschnittliche Haushaltseinkommen stärker gestiegen ist. Im längerfristigen Vergleich verbleibt die Gesamtmietbelastung auf dem Niveau der Vorjahre bei einem Drittel. Die Kaltmietbelastung betrug 2014 22% und blieb damit auf dem Niveau der Vorjahre. Die Mietbelastung variiert jedoch zwischen den verschiedenen Haushaltstypen und nach Einkommenshöhe (Abb.30 u. 31). Die höchste Mietbelastung weisen Haushalte mit geringen Einkommen und – bezogen auf Haushaltstypen – alleinstehende Rentner und andere Einpersonenhaushalte auf. Mehrpersonenhaushalte und Haushalte mit höherem Nettoeinkommen haben eine geringere Mitbelastung (vgl. Abb.). Im Vergleich zwischen Kalt- und Gesamtmietbelastung wird deutlich, dass bei Haushalten mit geringem Einkommen die Wohnnebenkosten einen höheren Anteil an der Gesamtmietbelastung ausmachen als bei Haushalten mit höheren Einkommen. So beträgt die Differenz zwischen Gesamt- und Kaltmietbelastung bei Haushalten mit einem Nettoeinkommen unter 1.100 € 13%-Punkte, während er bei Haushalten mit einem Nettoeinkommen ab 3.200 € nur 5 %-Punkte ausmacht. Abb. 29: Entwicklung der durchschnittlichen Kalt- und Gesamtmietbelastung* in Leipzig 2005 - 2014 40% 34% 33% 34% 35% 34% 33% 32% 31% 32% Mietbelastung in % 30% 25% 23% 22% 24% 23% 22% 20% 10% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gesamtmietbelastung (in % des HH-Nettoeinkommens) Kaltmietbelastung (in % des HH-Nettoeinkommens) * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen Abb. 30: Kalt- und Gesamtmietbelastung nach Haushaltstypen 2014 22% 20% alleinstehende Rentner 27% Paare ohne Kind 17% Paare mit Kind(ern) 17% Singles Gesamtmietbelastung* gesamt 24% gesamt 32% Rentnerpaare 27% alleinstehende Rentner 37% Paare ohne Kind 25% Paare mit Kind(ern) 24% Singles 35% 0% 10% 20% * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten, in % des Haushaltsnettoeinkommens Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage D-17 Kaltmietbelastung Rentnerpaare 30% 40% Gesamtmietbelastung* Kaltmietbelastung gesamt Abb. 31: Kalt- und Gesamtmietbelastung nach Haushaltsnettoeinkommen 2014 22% ab 3.200€ 14% unter 3.200€ 15% unter 2.300€ 21% unter 1.100€ 32% gesamt 32% ab 3.200€ 19% unter 3.200€ 22% unter 2.300€ 29% unter 1.100€ 45% 0% 10% 20% 30% * einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten, in % des Haushaltsnettoeinkommens Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage 40% 50% Anhang E des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Begriffsbestimmungen und Definitionen Anhang E: Begriffsbestimmungen und Definitionen Preisgünstiges Segment Das preisgünstige Segment wird für Leipzig definiert über die jeweiligen Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für Grundsicherungsempfängerinnen und -empfänger zuzüglich 10 %. Abhängig von der Haushaltsgröße liegt dieser Wert aktuell zwischen 4,96 €/m² und 5,19 €/m² (Nettokaltmiete). Bezahlbares Wohnen Bezahlbares Wohnen bemisst sich am Verhältnis der Wohnkosten zum Haushaltseinkommen (Mietbelastungsquote, s.u.). Dieses sollte künftig die heutige Relation nicht deutlich übersteigen. Bezahlbares Wohnen bedeutet auch, dass die Mieten für Vermieter wirtschaftlich tragfähig sind. Mietbelastungsquote Verhältnis von Miete und Einkommen: a) Gesamtmietbelastung: Verhältnis von Bruttowarmmiete und Einkommen; sie beträgt in Leipzig etwa 35% (KBU 2013); 65% der Leipziger Haushalte haben eine geringere Mietbelastung b) Kaltmietbelastung: Verhältnis von Nettokaltmiete und Haushaltsnettoeinkommen; sie beträgt in Leipzig etwa 23 % (KBU 2013) Wirtschaftlich tragfähige Miete Mieten sollen so bemessen sein, dass sie eine langfristige Bestandserhaltung und -entwicklung ermöglichen. ausreichende Menge an Wohnungen Die Menge an Wohnungen ist in Bezug auf die Nachfrage ausreichend, wenn ich kein angespannter Wohnungsmarkt entwickelt. Fluktuationsreserve Wohnungsüberhang (marktaktiver Leerstand), der für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendig ist, um Umzugsprozesse sowie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu ermöglichen. Angaben zur notwendigen Fluktuationsreserve schwanken zwischen 1% und 5%. Eine konkrete Festlegung für Leipzig ist insofern wenig zielführend, dass Leerstandsschätzungen nur grobe Werte liefern und ein gesamtstädtischer Wert nur eine begrenzte Aussagekraft aufgrund teilräumlich ausdifferenzierter Wohnungsmarktsituation besitzt. Wohnungsbestand Gesamtbestand an Wohnungen Leerstand Gesamtheit aller leerstehenden Wohnungen marktaktiver Leerstand Anzahl/Anteil leerstehender Wohnungen, die kurzfristig vermietbar sind und so dem Wohnungsmarkt tatsächlich zur Verfügung stehen nicht marktaktiver Leerstand Bestand an Wohnungen, die aufgrund ihres baulichen Zustands nicht bewohnbar sind, leer stehen und so dem Wohnungsmarkt kurzfristig nicht zur Verfügung stehen Marktzugänge Summe von Baufertigstellungen und Reaktivierungen E-1 Anhang E des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Begriffsbestimmungen und Definitionen Baufertigstellungen Umfasst alle in der amtlichen Statistik ausgewiesenen neu fertig gestellten Wohnungen in: • neu errichteten Mehrfamilienhäusern • neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern • bestehenden Wohngebäuden (zusätzliche Wohnungen, die z.B. durch Dachgeschossausbau entstehen) • in bestehenden Nichtwohngebäuden (zusätzliche Wohnungen, die in ehemalig gewerblich genutzten Gebäuden entstehen) Reaktivierung / Aktivierung leer stehender Gebäude Ertüchtigung nicht marktaktiven Leerstands durch umfassende Sanierung und damit Erweiterung des marktaktiven Wohnungsbestands Angespannter Wohnungsmarkt Es gibt keine festgelegte Definition eines angespannten Wohnungsmarktes. Im § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB wird dazu formuliert: „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine Konkretisierung für Leipzig anhand fester Indikatoren wird 2016 vorgenommen. Innenentwicklung Meint die Nutzung von Flächenpotentialen im Siedlungsbestand der gesamten Stadt Leipzig durch Baulückenschließung, Nachverdichtung, Arrondierung und Stadtumbau/Flächenrecycling (infrastrukturell) gut Standorte mit guter Flächeneignung entsprechend der erschlossener Standort Bewertungskriterien des STEP Wohnungsbau- und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau: • Versorgungsqualität (Erreichbarkeit von Zentren, Grundschulen, Erholungsflächen) • Städtebauliche Einbindung (Integration in die umgebende Siedlungsbebauung) • Öffentlicher Nahverkehr (Nähe zu Haltestellen, Taktfrequenz) • Technische Erschließung (Verfügbarkeit, Kosten und Kapazität von Netzen) • Umweltkonflikte (Beeinträchtigung von Schutzgütern, Straßen-, Bahn, Fluglärm) Kooperative Wohnformen E-2 Wohnformen, die individuelle und gemeinschaftliche Lebenskonzepte und Anspruchsniveaus sowie die Verbindung von Wohnen, Arbeiten und sozialem/kulturellem Engagement ermöglichen, aber auch Wohnformen mit Mehrgenerationenansatz oder für Menschen mit Behinderungen. Anhang E des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Begriffsbestimmungen und Definitionen Selbstbestimmtes Wohnen Wohnangebote, die Menschen, die durch Krankheit, Alter oder andere Beeinträchtigungen auf Hilfe angewiesen sind, ein eigenständiges Wohnen in der eigenen Wohnung oder Wohngemeinschaft ermöglichen; in Leipzig wird der Aspekt des eigenständigen Wohnens im Alter mit dem Begriff „altenfreundliches Wohnen“ definiert Altenfreundliches Wohnen Wohnungen, die ermöglichen, dass Seniorinnen und Senioren so lange wie möglich selbständig ihren Haushalt führen und in ihrem gewohnten Umfeld wohnen können. Im Rahmen der Erarbeitung des Positionspapiers „Altenfreundliches Wohnen in Leipzig“ wurden gemeinsam von der organisierten Wohnungswirtschaft, dem Seniorenbeirat und der Stadtverwaltung Merkmale einer altenfreundlichen Wohnung definiert: • Einkaufsmöglichkeit und Haltestelle des ÖPNV im Umkreis von 300m erreichbar • Erreichbarkeit der Wohnung: EG, 1. OG, Aufzug • Keine Ofenheizung (sondern Zentral- oder Etagenheizung) • Bewegungsräume (für eine Nutzung mit Hilfsmitteln): Türbreiten >67 cm (Neubau >80 cm) • Bewegungsräume (für eine Nutzung mit Hilfsmitteln): Bad mit ausreichend Raum für Hilfe durch Pflegepersonal • Fußböden im Innenbereich schwellenfrei (auch durch Ausgleich mittels Anrampung möglich) • Badausstattung: Dusche, evtl. Ausstattung mit Hilfsmitteln (Badewannenlift), Einbau von Stütz- und Haltegriffen möglich • Wohnungstür: Wechselsprecheinrichtung, Türspion, Knauf • Abstellfläche für Hilfsmittel vorhanden (nicht zwingend innerhalb der Wohnung Siehe: http://www.leipzig.de/bauen-undwohnen/stadtentwicklung/stadtentwicklungsplaene-step/strategischekonzepte-zum-wohnen/altenfreundliches-wohnen/ Hinweis: Für die Inanspruchnahme von Fördermitteln der KfW beim altersgerechten Umbau von Wohnungen müssen die von der KfW definierten Technischen Mindestanforderungen erfüllt sein. Siehe: https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/Förderprogramme(Inlandsförderung)/PDF-Dokumente/6000003092_M_159_AU_AnlageTMA.pdf Barrierefreies Wohnen Wohnungen, die dem Standard der DIN 18040 entsprechen Sozialwohnungen belegungs- und mietpreisgebundene Wohnungen, die mit Hilfe staatlicher Förderung errichtet wurden, für soziale Gruppen, die sich nicht allein am Wohnungsmarkt versorgen können Belegungsbindung Besagt, dass Wohnungen, die mit Hilfe staatlicher Mittel errichtet wurden, nur an berechtigte Personen vermietet werden dürfen. Berechtigt sind Personen, die eine vorgeschriebene Einkommensgrenze nicht überschreiten und über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Als mittelbare Belegungsbindung wird bezeichnet, wenn sich das Belegungsrecht nicht direkt auf die mit staatlicher Hilfe errichteten Wohnungen bezieht, sondern auf den Wohnungsbestand des Wohnungseigentümers. E-3 Anhang E des Wohnungspolitisches Konzepts der Stadt Leipzig: Begriffsbestimmungen und Definitionen Soziale Mischung Gilt als eine der Grundvoraussetzungen für den sozialen Zusammenhalt einer europäischen, nutzungsgemischten Stadt. Im BauGB und WoFG wird daher „Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen“ unter den (Planungs-/Förder-)Grundsätzen benannt. Baugenehmigungsverfahren nach § 34 BauGB Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung für Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Solche Vorhaben sind zulässig, sofern sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und ihre Erschließung gesichert ist. Weiteres ist in § 34 BauGB geregelt. Bauleitplanung Im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung werden über den Flächennutzungsplan die Grundzüge der Bodennutzung für die Verwaltung verbindlich festgelegt (§§ 5-7 BauGB). Im Rahmen der verbindliche Bauleitplanung werden über Bebauungspläne die baulichen und sonstigen Nutzungen von Grund und Boden rechtsverbindlich festgelegt (§§ 8-10 BauGB). Allgemeine Teuerungsrate (auch Inflationsrate) beschreibt die prozentuale Veränderung der allgemeinen Verbraucherpreise. Eigenheimähnliche Wohnformen Weiterentwickelte Stadthaustypologien, die dem Anspruch individuellen Wohnens ebenso Rechnung tragen wie einem effizienten Flächenverbrauch E-4 Änderungen in der Neufassung der Vorlage (VI-DS-01475) Änderungen in Beschlusstext und Sachverhalt Beschlusspunkt 3 Ergänzung Beschlusspunkt: „Die zukünftige städtische Strategie einer aktiven Liegenschaftspolitik ist darauf auszurichten, dass geeignete Grundstücke gezielt zur Unterstützung von bezahlbarem und selbstbestimmtem Wohnen entwickelt werden.“ Beschlusspunkt 6 und 7 Ergänzung Beschlusspunkt 6 bzw. Anpassung Beschlusspunkt 7 zur Mittelübertragung auf das PSP-Element 1.100.52.2.0.01 (Wohnungsbauförderung) im Zuge einer sachgerechten Zuordnung der Mittel. Sachverhalt Anpassung entsprechend der o.g. Beschlusspunkte sowie der inhaltlichen Änderungen in Konzept und Anhängen Inhaltliche Änderungen in Konzept und Anhängen S. 3, Absatz 3 (gesamter Absatz) und 5 Ergänzung von Aussagen der besonderen städtischen Verantwortung für das Wohnraumangebot für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen. S. 4, Absatz 1 Ergänzung einer Aussage bezüglich der Beobachtung möglicher Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und ggf. Reaktion, infolge des aktuellen Flüchtlingszustroms. S.17, Anstrich 1 Ergänzung: „Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung zur Förderung sozialverträglicher Sanierungs- und Baumaßnahmen an Wohngebäuden“ S.19, Anstrich 2 Ergänzung: „stadtweit“ S.21, Absatz 4, Anstrich 5 Ergänzung: „Berücksichtigung der Anforderungen von Menschen mit Behinderungen bei Quartiers- und Infrastrukturentwicklung“ S.22, Anstrich 3 Ergänzung: „Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung zur Stärkung und Weiterentwicklung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Quartieren u.a. durch Förderung der sozialen Integration, Stärkung der gewerblichen Wirtschaft, beschäftigungsfördernde Maßnahmen und Stärkung von lokalen Kooperationsstrukturen.“ S.24, Abschnitt Energieeffizienz steigern, Anstrich 4 Ergänzung: „möglichst vor Planungsbeginn“ S.24, Abschnitt Energieeffizienz steigern, Anstrich 6 Ergänzung „Gezielte Nutzung integrierter Programme der Stadterneuerung für gebäude- und gebietsbezogene Maßnahmen der Effizienzsteigerung“ S.28, Abschnitt Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts, Anstrich 1 Ergänzung: „Vorbereitend erfolgt 2016 eine Ermittlung kleinteiliger Wohnbauflächenpotentiale zur Nachverdichtung.“ S.31, Abschnitt Kooperationsvereinbarungen mit Wohnungsgenossenschaften und privaten Marktakteuren, Anstrich 1 Ergänzung: „stadtweit“ S.38, Abschnitt Umfassende Nutzung der integrierten Stadterneuerungsprogramme Ergänzung des gesamten Instruments „Umfassende Nutzung der integrierten Stadterneuerungsprogramme“ S.39, Anstrich 1 Ergänzung: „EU“ Anhang A, S.A-3f. Ergänzung des Unterkapitels „Positionen aus der öffentlichen Diskussion“ Anhang C, S.C-9 Ergänzung des Unterkapitels „6. Akteurs- und Expertenworkshop“ Anhang C, S.C-13 Ergänzung des Unterkapitels „Wohnen in der wachsenden Stadt: Öffentliche Veranstaltung zur Vorstellung des Entwurfs des Wohnungspolitischen Konzepts“ Anhang C, S.C-14 Ergänzung des Unterkapitels „Beteiligungsverfahren im Stadtbüro und im Internet sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange“ Anhang E, S.E-2 Ergänzung des Begriffs Angespannter Wohnungsmarkt Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Bürgermeinungen aus der Beteiligungsphase (Stadtbüro, Internet) Bürger/-in Die Leitlinien machen einen positiven Eindruck. Ich würde mir wünschen, dass die Stadt noch vernetzter mit privaten Trägern und Wohnungsgenossenschaften zusammen arbeitet. Für die jetzigen und künftigen Bürger von Leipzig wäre es sehr nützlich und komfortabel, wenn es komplette Übersichten über das gesamte Wohnungsangebot und über die Neubau- und Sanierungsvorhaben von Wohnungen für die nächsten 5 Jahre gäbe. Sehr schön wäre eine Übersicht über seniorengerechte / barrierearme / barrierefreie Wohnungen aller Träger. Vielleicht könnte man eine Vermietungszentrale für alle Anbieter schaffen. x Die verstärkte Kooperation mit den Wohnungsmarktakteuren ist eine wichtige Maßnahme, die bereits im Wohnungspolitischen Konzept benannt wird. Im Rahmen dieser Kooperation kann auch der Wunsch nach eigentümerübergreifenden Übersichten zu Neubau- und Sanierungsvorhaben, insbesondere für seniorenfreundliche und barrierefreie Wohnungen, eingebracht werden. Bürger/-in Dichteziele und Baulandkataster im WoPoKo sehr wichtig. Muss stärker konkretisiert werden, so dass transparent wird, was wo genehmigungsfähig ist. Billige Ausführung der 60er/70er-Jahre-Gebiete (Meusdorf, Mockau) wg. Bauzustand, zu großer Grundstückstiefe (1000qm – teilen!), Schwerpunkt Ausnutzung der Grundfläche und Bauen in der 2. Reihe Forderungen von Stadt nach „vergoldeten Zufahrten“ sollte im Sinne Kostenreduzierung überdacht werden (kostentreibende Standards). Ombudsmann/Mediator bei Problemen mit Stadtverwaltung erforderlich. Kann dies technisches Baubüro übernehmen? x Die Ideen zu Verdichtungsmöglichkeiten werden bei der geplanten Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzeptes aufgegriffen. Die Prüfung planungsinduzierter Kostenerhöhung ist unter 3.6 Rechtsgrundlagen und Förderprogramme bereits im Konzept enthalten. Die eigentliche Rolle des Technischen Bürgerbüros ist die Beratung und organisatorische Vereinfachung bei Baugenehmigungsverfahren. Eine unabhängige Vermittlungsstelle kann es aufgrund seiner Ansiedlung in der Verwaltung nicht darstellen. Bürger/-in 1. In Deutschland braucht man keine Unterschrift (der Familie, Verwandten, Arbeitgeber usw.) als Gewährleistung des Mieters, wenn man eine Wohnung mietet. Diese Sitte finde ich gut, besonders für Ausländer, und muss weiter angewandt sein. Dadurch kann die Stadt mehr Leute anlocken. In meinem Land braucht man dazu zwei Unterschriften. Wohnungen zu suchen ist besonders für Ausländer und Senioren schwierig. 2. Sozial schwache Leute dezentral wohnen zu lassen finde ich auch gut. Dadurch wird eine Art Integration erzielt. 3. Ich bin selber Ausländer. Ausländer und sozial schwache Leute sind auch willkommen. Aber Kriminalität muss Der Beitrag bestätigt die Zielsetzung, eine soziale Mischung in den Stadtteilen zu erhalten und zu schaffen. Hinweis auf Kriminalität wird für die Arbeit in den Schwerpunkträumen der Stadtentwicklung weiter gegeben. 1 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme dabei gleichzeitig vermieden werden. Wenn Kriminalität sich erhöht, werden vermutlich viele Leute gegen gemischten Wohnraum sein. Bürger/-in 1. Derzeit leben die 551.000 Leipziger in 331.000 Wohnungen. Das sind ca. 1,66 Bewohner je Wohnung. Dieser Durchschnitt wird sich bis 2030 kaum nennenswert erhöhen. Auf 13.000 zugewanderte Einwohner bedeutet das, ca. 7.800 zusätzliche Wohnungen werden benötigt. Derzeitige Wohnungsbauvorhaben sichern diese zusätzlichen Wohnungen nicht ab. In den 5 Jahren bis 2020 werden nach dieser Erwartung bis zu 40.000 zusätzliche Wohnungen gebraucht. Wenn davon ausgegangen werden kann, dass ca. 18.000 unsanierte Wohnungen modernisiert werden. Braucht man doch ca. 22.000 neue Wohnungen. Sollten diese nicht gebaut werden, muss mit stark steigenden Mieten gerechnet werden. Mit 3 bis 5 Prozent natürlicher Leerstandsrate sollte man dabei rechnen. Bei 350.000 Wohnungen sind 17.000 immer leer, weil die durch Umzug renoviert werden müssen. 2. Steigende Mieten sind seit 2009 ermittelt. Diese Raten sollten auch für die nächsten Jahre vorausgeschätzt werden. Bei einer Jahresrate von 3 Prozent sind das etwas mehr als 15 Prozent in fünf Jahren. Das gilt für alle Mietpreiskategorien. Die Kaltmiete von 8 Euro je m² steigt dabei um 1,20 Euro. Die KdU würden im gleichen Zeitraum um ca. 0,75 Euro steigen. Mit solchen Annahmen kann die mögliche Mietpreissteigerung bis 2030 geschätzt werden. Bei deutlich stärkerer Steigerung der Mietpreise entsteht Handlungsdruck für kommunale Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften. 3. Falls die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II sowie SGB XII und SGB VIII in ähnlicher Größenordnung sinkt, wie zuletzt, sollte auch das Berücksichtigung finden. Mit wachsender Wirtschaft und Beschäftigung geht die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften zurück. Damit geht auch der Bedarf an Wohnungen für diese Gruppe zurück. Steigende Einkommen verstärken diesen Effekt. Im Vergleich mit anderen Städten Sachsens geht die Arbeitslosenzahl nur langsam zurück. Es fehlt also noch an vielen neuen Arbeitsplätzen verglichen mit dem Durchschnitt in Sachsen. Ziel muss es sein, bis 2020 weniger als 50.000 hilfebedürftige Arbeitssuchende und Altersrentner in Leipzig zu beherbergen. x Zu 1 bis 3: Die Analyse der Wohnungsmarktsituation wurde im Wohnungspolitischen Konzept auf Grundlage fachlicher Standards und mit Unterstützung eines externen Gutachters durchgeführt sowie mit Wohnungsmarktakteuren und Experten diskutiert. Dabei wurden auch die in der Stellungnahme genannten Aspekte geprüft. Es ergeben sich jedoch teilweise andere Annahmen zur zukünftigen Entwicklung und zu den Handlungsbedarfen. Zu 4: Die Wanderungsbewegungen werden im Rahmen des Monitoring beobachtet und bewertet. Die beschriebene Kurve von Einwanderungsströmen wird im Rahmen der Bevölkerungsprognose mit bedacht. Zu 5: Das Ziel einer Wohneigentumsquote von 33 % lässt sich fachlich nicht begründen. Zu berücksichtigen ist auch, dass bei einem anhaltenden Trend steigenden Nachfragedrucks auf innerstädtische Quartiere eine Eigentumsförderung zur verstärkten Umwandlung von bewohnten Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und damit zu unerwünschten Verdrängungen führen kann. Deshalb wird die Erhöhung der Eigentumsquote im Konzept nicht als eigener Schwerpunkt benannt, jedoch bei anderen Schwerpunkten wie dem Wohnen für Familien mit berücksichtigt. Dieser Hinweis wird jedoch unter den abweichenden Positionen im Anhang A aufgenommen. Zu 6: Die Bemessung einer bezahlbaren Miete ist nicht zu verwechseln mit der Berechnung des preisgünstigen Segments (KdU +10 %). Die Bezahlbarkeit bemisst sich 2 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) 4. Die Zuwanderung lässt sich nicht genau steuern. Wen bis 2020 in Leipzig 600.000 Einwohner leben werden, endet danach der Zuzug nicht abrupt. Es muss folglich davon ausgegangen werden, dass die Einwohnerzahl auch danach noch deutlich wächst. Dabei ist es wichtig, woher die Zuwanderer kommen. Zumeist hinterlassen die in den Herkunftskommunen Wohnungen, Kitas, Schulen usw. Die Wanderungsbewegung bedarf deshalb ständiger Beobachtung. Wenn die Zuwanderung nach Leipzig nicht hauptsächlich aus Sachsen erfolgt, sollte auch die Einwohnerzahl des Freistaates zumindest nicht sinken. 5. Die Wohneigentumsquote muss in Leipzig drastisch steigen, damit in ca. 25 Jahren ca. 33 Prozent der Leipziger im selbstgenutzten Wohneigentum leben. Das würde bedeuten, dass ca. 3000 Einheiten Wohneigentum jährlich geschaffen werden müssten. Dazu wird es nicht ausreichen, dass den Mietern ihre Wohnungen zum Kauf angeboten werden. Hier ist das Wohnungspolitische Konzept besonders sparsam mit den Aussagen. Dieser eklatante Mangel sollte bald behoben werden. 6. Bezahlbare Miete ist abhängig vom Einkommen der Mieter. Die Erwartung einer Marktmiete in Höhe der KdU ist unrealistisch und muss zurückgewiesen werden. Damit den vielfältigen Wohnungswünschen Rechnung getragen werden kann, lautet die Frage: Was ist uns das gute Wohnen wert? Diese Frage entscheidet jeder Mieter/Eigentümer individuell für sich. Ein Drittel des Einkommens für wohnen ist ein guter Maßstab. Bürger/-in Die von der Stadt als Auflage „historisch zu haltenden Gehwege (Granitsteine, Kopfsteinpflaster, Mosaiksteinpflaster)“; sind alles andere wie behindertenfreundlich. Weder mit Rollator noch mit Rollstuhl können Sie die Gehwege, z.B. jüngst sanierter Gehweg in der Goldschmidtstraße - wir Bürger forderten einen Teerbelag - befahren. Die Rollstuhlfahrer müssen auf die gefährliche Straße ausweichen. Bitte nehmen Sie sich dieser „Sturheit“; der Straßenbaubehörde an. in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme an der Mietbelastungsquote etwa auf heutigem Niveau, wie auch in diesem Beitrag ausgeführt. x Mit Blick auf die Anforderungen von Seniorinnen und Senioren an das Wohnumfeld enthält das Konzept den Umsetzungsansatz, ihre Bedürfnisse bei der Quartiersund Infrastrukturentwicklung zu berücksichtigen (S. 21). Dies gilt auch für Menschen mit Behinderung, weshalb dieser Ansatz zur Umsetzung ergänzt wird (S. 21). Die barrierefreie Gestaltung des gesamten öffentlichen Raums kann mit dem Wohnungspolitischen Konzept nicht beeinflusst werden. Die Hinweise werden an die zuständigen Fachämter weitergeleitet. 3 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) Bürger/-in Sehr geehrte Damen und Herren, in Leipzig gibt es sicher viele Vermieter, die moderate Kaltmieten anbieten und die auch trotz der allgemein steigenden Mieten nicht erhöhen. Aber sie sind nicht sichtbar. Vielleicht könnte die Stadt Leipzig etwas öffentliche Anerkennung für diese Vermieter schaffen, und sei es durch etwas so Banales wie einen Preis für die "Sozialverträglichsten Vermieter"; o. Ä.. Das würde zumindest ein Bewusstsein dafür schaffen, dass es auch im Vermietungsmarkt nicht immer nur um Gewinnmaximierung gehen kann. Bürger/-in zu 3.4 Ausbau und Vernetzung der Energieberatung insbesondere für einkommensschwache Haushalte S. 33 oben (Schritte zur Umsetzung): 1) Es ist durch das Amt für Umweltschutz entspr. Verankerung im EKSP (Klimaschutzprogramm) eine flankierende Förderung als innovatives Teilprojekt (siehe Kommunal-RL) zu beantragen (spätestens im Herbst anzugehen, sonst zu spät). Vorbereitende Unterlagen sind vorhanden! 2) Die bewährte Kooperation der Verbraucherzentrale mit JobCenter und Sozialamt für die Energieberatung einkommensschwacher Haushalte muss weiter verbessert und um die Kooperation mit der städtischen Sozialarbeit (insebesondere zur Einbeziehung der Zielgruppe der Asylbewerber und Flüchtlinge) für eine nutzbringende Energieberatung auch dieser Haushalte erweitert werden. Generell zu 3., evtl. einfügen unter 3.8 Kooperation zu konkreten Themen: Für das Ziel sozialverträglicher Bestandssanierung sollte generell noch vor der Planung den Eigentümern/ Bauherren die unabhängige objektbezogene Energieberatung der Verbraucherzentrale Sachsen (VZS) nahe gelegt werden - mit dem Ziel, trotz evtl. finanzieller Restriktionen energetische Mindeststandards zu beachten, die richtigen Schwerpunkte zu setzen und evtl. Fördermöglichkeiten zu erkennen und schließlich, um schon rechtzeitig die begleitende Beratung der Mieter für ihr energetisches in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme x x Die Stadt ist sich bewusst, dass zahlreiche Vermieter eine gesellschaftliche Verantwortung bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum übernehmen. Entsprechend sollen Handlungsmöglichkeiten kommuniziert und Kooperationen ausgebaut und werden (z.B. Kooperationsvereinbarungen, Netzwerk Leipziger Freiheit). Eine gesonderte öffentliche Preisverleihung ist jedoch nicht vorgesehen, da das Verhältnis von Aufwand und Nutzen als nicht angemessen eingeschätzt wird. Deshalb wird der Beitrag unter den abweichenden Positionen im Anhang A aufgenommen. x Zu Ausbau und Vernetzung Energieberatung: Die Anregungen werden in den Umsetzungsprozess (u.a. Maßnahmen Ausbau und Vernetzung der Energieberatung, Technisches Baubürgerbüro) eingebracht. Der Aspekt, dass Beratung bereits vor Planungsbeginn bei den Eigentümern beginnen sollte, wird sowohl in der Leitlinie 4 auf S. 24 ergänzt und für den Umsetzungsprozess u.a. mit den genannten Akteuren aufgenommen. Nicht aufgenommen wird der Hinweis zur unmittelbaren Kostenreduzierung durch energetische Sanierung, da sich die Investitionen häufig erst wesentlich zeitversetzt amortisieren. Anregungen, die sich auf das Kapitel Zielkonflikte beziehen, sind für diese prägnante Darstellung vorhandener Zielkonflikte zu ausführlich. Sie beziehen sich auf Ansätze, wie Zielkonflikte im Umsetzungsprozess gelöst werden können. Daher 4 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Nutzerverhalten zu sensibilisieren. Dazu sind Kooperationen der VZS mit städtischen Einrichtungen und Projekten (wie Quartiersmanagment, Technisches Bürgerbüro) aufzubauen. Allgemeine kleine Hinweise: S.24 Energieeffizienz steigern „...Langfristig tragen ...Maßnahmen...“ –„Langfristig“ durch „Generell“ ersetzen, weil die Auswirkung sofort greift S. 25 2.5 Zielkonflikte 1. Punkt: „Hierfür sind kostenintensive Investitionen erforderlich.“: einfügen nach sind: häufig einfügen nach diesem Satz: „Deshalb ist hier unbedingt im Vorfeld (wie z. B. durch die Verbraucherzentrale Sachsen (VZS)) und auch weiter begleitend eine unabhängige objektbezogene Energieberatung angeraten - mit dem Ziel, trotz finanzieller Restriktionen die richtigen MaßnahmeSchwerpunkte und evtl. Fördermöglichkeiten zu erkennen und eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung im Sinne der Annäherung an eine warmmietenneutrale zu ermöglichen. 2. Punkt ergänzen: Hierfür können die entspr. des KfW-Programms zur energetischen Sanierung von Denkmalen qualifizierten Energieberater aber zum Einstieg auch die Energieberatung der Verbraucherzentrale genutzt werden. Auch und gerade bei Wohnungen in Denkmalen müssen wenigstens Maßnahmen zur Einhaltung des Mindestwärmeschutzes zur Vermeidung von Feuchteschäden und Schimmel umgesetzt werden. Geringinvestive energetische Maßnahmen zur Unterstützung dieses Anliegens sind fast immer umsetzbar. Bürger/-in Bei den Diskussionen ist nicht ganz die Ganzheitlichkeitsbetrachtung einer Neubauförderung dargestellt: - Altengerecht ,barrierefrei / -Geschoßwohnungsbau mit hoher Energieeffizienz bei Erzeugung und Verteilung ggf. Kopplung mit dem Nachbarschaftswohnungskomplex / -bei bester Infrastruktur / -keine weiteren Versiegelungen mit effektiver Flächennutzung (Abstellplätze Privat- PKW -Zufahrt für Pflegekräfte u. Versorgung) Als Wichtiges ist die Einbeziehung der Wohnungsgenossenschaften in die Planung: der Aufbau neuer Fördermodelle für Genossenschaften kombiniert mit einem Fördermodell für den Genossenschafter. Daraus resultiert,daß auch die SAB u.Kfw- werden die Anregungen für den weiteren Umsetzungsprozess aufgenommen. x Die Anforderungen an eine zukünftige Wohnungsbauförderung sind im Kapitel 3 dargestellt. Sie enthalten viele der genannten Punkte, gehen aber nicht in die dargestellte Detailliertheit. Aufbauend auf dem Wohnungspolitischen Konzept werden diese Anforderungen gemeinsam mit den Wohnungsmarktakteuren - auch den Genossenschaften - weiter konkretisiert. Dabei werden auch die genannten Hinweise thematisiert. 5 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Programme umgestaltet werden müssen: -Nicht nur für Prvatinvestoren aufgebaute Programme Anreizschaffung notwendig. / -Schaffung barrierefreier Wohnbereiche in AWG-Bauten 1961-1963 sind unter Beachtung aller Prämissen nicht möglich (keine Abstellflächen für Rollatoren,Gehwagen, Treppenhäuser nicht geeignet für Lifteinbauten, Bäder ,Vorsäle zu schmal. / -Mehr Einbeziehung der Plattform Leipziger Wohnungsgenossenschaften Bürger/-in Die Aufnahme dieses Punktes ist außerordentlich zu begrüßen. Bedarf ist da - an großen, barrierefreien Wohnungen für Familien mit einem Angehörigen, der/ die im Rollstuhl mobil ist / - an Wohnraum für spezielle Wohngemeinschaftsformen von Menschen mit Behinderungen. Eine solche spezielle Wohnform ist das Ambulant Betreute Wohnen von Menschen mit geistiger Behinderung. Wie im Konzept richtig genannt, bedeutet das Prinzip „ambulant vor stationär“ Schulabgänger von Schulen für Menschen mit geistigem Entwicklungsbedarf („GB-Schulen“) möchten und sollen zukünftig nicht mehr (nur) in Heimen/Wohnstätten, die eigens für Menschen mit Behinderungen und/oder Senior_innen gebaut wurden und betrieben werden, wohnen. Wohngemeinschaften, die nicht zu groß sind und sich möglichst noch in einem durchschnittlichen Wohnumfeld befinden, stellen eine geeignete Alternative dar. Diese Wohnform hat jedoch eine Spezifik, die bisher im traditionellen Wohnungsbau nicht vorkam: Für Wohngemeinschaften von 8 bis 12 Bewohner_innen werden Wohnungen benötigt, die jeweils über ein Zimmer und ein eigenes Bad verfügen. Ein Gemeinschaftsraum dient einer kleinen Gruppe als Küche, Aufenthalts- und Begegnungsraum. Die Bewohner_innen benötigen - im Unterschied zu Menschen mit körperlicher Behinderung - Pflege- und Betreuungsassistenz auch in Bezug auf Essenszubereitung und -einnahme, hygienische Pflege und Alltags- und Freizeitgestaltung. Gleichzeitig sollen die Eigenständigkeit und soziale Gemeinschaft gefördert und praktiziert werden. Ein solches Wohnprojekt für Menschen mit geistiger Behinderung hat bisher lediglich die Elterninitiative Hilfe für Behinderte und ihre Angehörigen Leipzig und Leipziger Land e. V. mit dem Wohnprojekt „Mahleiche“ umgesetzt. Eine (unsere) Elterngruppe ist gegenwärtig dabei, ein neues derartiges x Der steigende Bedarf an barrierefreiem Wohnraum, insbesondere in neuen Wohnformen, ist in Leitlinie 3 enthalten bzw. in den Beratungsinstrumenten aufgenommen. Daher erfolgt hierbei keine weitere Änderung im Konzept. Allerdings werden die Hinweise für weitere Prozesse - zur Beratung z.B. über das Netzwerk Leipziger Freiheit oder im Rahmen des Teilhabeplans - aufgenommen. Im Rahmen der Kooperation zu Modellvorhaben wird dieser Bedarf auch mit den Wohnungsmarktakteuren thematisiert werden. 6 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Wohnprojekt zu entwickeln. Dazu wurde der Verein Wohngemeinschaft Connewitz e. V. i. G. gegründet. Von Anfang an gibt es eine aktive Kommunikation mit den zuständigen Ämtern und Behörden. Wir hoffen, dass unser Wohnprojekt Erfolg hat. Anzumerken ist, dass der Bedarf an Ambulant Betreutem Wohnen für Menschen mit geistiger Behinderung in Leipzig weiter steigen wird. Das sind die jetztigen Schüler_innen der GB-Schulen in Leipzig, die nach dem Schulabschluss einige wenige Jahre für die Eingewöhnung in den Arbeitsbereich (zum Beispiel Werkstatt für Menschen mit Behinderung) benötigen, danach aber Wohnraum wie hier beschrieben nachfragen werden. Aus persönlichen Kontakten haben wir festgestellt, dass neben unserer Elterngruppe bereits eine neue Bedarfsgemeinschaft „heranwächst“ - das sind die heute ca. 18jährigen, für die sich in zwei bis drei Jahren das Thema “Wie will ich wohnen?“ stellt. Von daher ist, auch von Seiten der LWB und der anderen Wohnungsmarktakteure wie Wohnungsgenossenschaften usw., die Wohnform des Ambulant Betreuten Wohnens für pflegebedürftige Menschen mit (geistiger) Behinderung bei wohnungspolitischen Überlegungen mit einzubeziehen. Dabei sollten auch die Erfahrungen mit den bestehenden bzw. sich gerade entwickelnden Wohnprojekten Berücksichtigung finden. Bürger/-in Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin in Leipzig 1980 geboren und lebe seitdem hier. Ich liebe diese Stadt und möchte nicht woanders wohnen, ich fühle mich hier von Anfang an wohl. dennoch entwickelt sich in mir in den letzten Jahren eine existentielle Angst mit ein normales Leben hier nicht mehr leisten zu können und ich beginne mich, verdrängt zu fühlen. Ich leiste im Rahmen meines Berufes einen wichtigen Beitrag zur Gesellschaft der von dieser aber sehr gering geschätzt und anerkannt wird. Ich arbeite als examinierter Altenpfleger und mache diese Arbeit sehr gerne. Mein Verdienst mit einer 40h Woche, unter Einsatz meiner vollen Arbeitskraft reicht langfristig nicht mehr aus um mir ein Leben hier leisten zu können, vielmehr wird es von Jahr zu Jahr ein überleben. Die Mieten steigen und ich habe Angst davor aus diesem Grund aus der Stadt hinaus verdrängt zu werden. In meinem Beruf verdient man nun mal einen Bruchteil von dem was Menschen bei Porsche, BMW oder in der IT Branche bekommen und alle wollen hier in Leipzig Die Herausforderung, dass bezahlbares Wohnen für einzelne Bevölkerungsgruppen zunehmend schwieriger wird, greift das Konzept auf. Leitlinie 1 bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und zu schaffen, Leitlinie 2 zu ausreichend preisgünstigem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte und Leitlinie 4 bezüglich sozial gemischter Quartiere spiegeln dies wider. Darüber hinaus soll der Wohnungsmarkt genau beobachtet und das diesbezügliche Monitoring so weiter entwickelt werden, dass mögliche Anspannungstendenzen frühzeitig erkannt und ggf. noch weitere Instrumente zur Umsetzung dieser formulierten Ziele eingesetzt werden können. 7 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme wohnen, das steigert natürlich den Mietspiegel, da hilft auch die Mietpreisbremse wenig, auch wenn dies oft so dargestellt wird. Ich wünsche mir dass die Stadtväter ein Auge darauf haben können dass es für „normale“ Menschen noch lebenswert bleibt in dieser Stadt und nicht nur für Neureiche Jungfamilien. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Bürger/-in Guten Tag, ich finde die Bemühungen um das Wohnpolitische Konzept sehr klug und Zukunftsgewandt. Es deutet darauf hin, dass die Stadt Leipzig ihre Herausforderungen anpacken will und nicht auf Zeit spielt oder nur Zwischenlösungen sucht. Hierbei scheint mir in dem ganzen Konzept durchaus ein großes Bewusstsein für die bereits bestehenden und nahenden Probleme des raschen Wachstums der Stadt zu existieren. Eines jedoch irritiert mich daran: Die ganz simplen, konkreten Maßnahmen, zu denen die Stadtpolitik imstande wäre, scheinen mir unausgegoren. Dazu zählt meiner Meinung nach eine klare Veränderung des Konzepts eines Liegenschaftsamts. Die Unterstellung dieses Amts unter das Wirtschaftsressort ist ein systematisch falscher Ansatz, wenn die Stadt ihren Einfluss auf Miethöhe in Zentrumsnähe und ihre Garantiemöglichkeit von alternativen und familienfreundlichen Wohnformen sichern oder sogar ausbauen will. Die Liegenschaften der Stadt müssen als größtes Potential erkannt werden, das Leben in der Stadt, die Gemeinschaft ihrer Bürger, ihren Austausch in Nachbarschaften und die Sicherung von Lebensqualität zu erhalten und zu fördern. Die vielseitigen Kunstund Kulturstätten, die vielen Werkstätten, die Förderung lokaler Kleinbetriebe und eines gemeinschaftlichen Lebens sind in Leipzig wie in kaum einer anderen deutschen Stadt möglich geworden durch einen Freiraum zur Selbstverwirklichung der Bürger. Diesen Freiraum kann letztlich nur eine nicht rein wirtschaftlich orientierte Institution gewährleisten. Warum eigentlich peilt die Stadt Leipzig nicht ein Konzept an, wie es in der österreichischen Hauptstadt Wien existiert? Selbst wenn dafür nicht dieselben finanziellen Mittel zur Verfügung stehen, könnte dieses Modell zumindest als Grundsatzkonzept für ein Liegenschaftsamt eine Veränderung bedeuten. Das heißt: x Die Anforderungen an eine Liegenschaftspolitik in einer wachsenden Stadt wurden im Rahmen des Beteiligungsprozesses aber auch im politischen Raum diskutiert. Vor diesem Hintergrund hat der Stadtrat am 8.7.15 eine „Änderung der strategischen Liegenschaftspolitik (Flächenbevorratung)“ beschlossen (Vorlage VI-A-01297). Hiernach wird die Verwaltung beauftragt, bis zum 1. Quartal 2016 eine Aktualisierung ihrer „Strategie zur aktiven Liegenschaftspolitik“ vorzulegen. Erste Schritte in diesem Bereich sind – basierend auf anderen Stadtratsbeschlüssen – im Wohnungspolitischen Konzept enthalten. Hierzu zählt z.B., dass die Veräußerung von städtischen Grundstücken nach Konzept erprobt werden soll. Da der Beitrag jedoch weitergehende Aussagen zur Liegenschaftspolitik enthält als sie mit dem Wohnungspolitischen Konzept verankert wurden, wird dies unter den abweichenden Positionen im Anhang A aufgenommen. 8 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Die grundsätzliche Ausrichtung muss sich ändern oder zumindest neuen Leitlinien unterstellt werden. Danach scheinen mir die übrigen Ziele des neuen Wohnkonzepts viel weniger nur eine gut wirkende Marketingstrategie sondern vielmehr eine klare Haltung der Politik zu ihrer eigenen Stadt. Bürger/-in Sehr geehrte Frau Bürgermeisterin, während der Vorstellung des neuen „Wohnungspolitischen Konzeptes“ am 29. Juni 2015 bin ich mit Herrn Heinig ins Gespräch über infrastrukturelle Festlegungen des Konzeptes gekommen. Die Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung sollte auch eindeutige Aussagen zur Mobilität ihrer Bürger beinhalten. Dazu steht beim Thema Nachhaltig wachsen nur in einem Nebensatz: “… sowie Ansätze autoarmer Standort-/Quartiersentwicklung berücksichtigt werden...“. Für mich bleibt damit ein wesentlicher Faktor für eine stadtverträgliche Entwicklung viel zu wenig berücksichtigt! Einerseits will die Stadt Leipzig mit ihrem STEP Verkehr eine - Verlagerung auf stadt- und umweltverträgliche Mobilitätsformen erzielen, - andererseits wirkt sich eine kostengünstige Mobilität mit dem Fahrrad unterstützend zum preiswerten Wohnraum positiv im verfügbaren Geld für einkommensschwache Familien aus. Auch zeigen die Ergebnisse der letzten Bürgerumfrage deutlich, dass Leipzig beim Fahrradverkehr ein bundesweites Schwergewicht ist bzw. wird. Ein zentrales Thema ist für mich das qualitätsgerechte Fahrradabstellen in den Wohnbereichen. Eine rechtzeitige, zukunftsorientiert großzügige Berücksichtigung auf Vermieterseite kann einen die Fahrradnutzung begrenzenden Faktor möglichst klein halten. Herr Heinig hat letztendlich empfohlen, mich direkt an Sie zu wenden. Sehr geehrte Frau Dubrau, zwei Vorschläge möchte ich Ihnen unterbreiten: 1. Technisches Bürgerbüro als Plattform für Beratung zu Fahrradabstellanlagen nutzen Ein wesentlicher Faktor für mehr Fahrradnutzung ist das Vorhandensein von ausreichenden, diebstahlsicheren und wettergeschützten Abstellplätzen im x x Unter dem Stichwort "autoarme Stadtteil- und Quartiersentwicklung" werden Aspekte des Radverkehrs, aber auch des Fußverkehrs und der ÖPNV-Nutzung thematisiert. Eine weitere Detaillierung erfolgt nicht im Wohnungspolitischen Konzept, sondern im STEP Verkehr bzw. im Radverkehrsplan. Für die Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes wird der Aspekt jedoch für Sensibilisierung von Investoren (u.a. im Technischen Bürgerbüro) sowie für strategische Diskussionen mit der LWB über die Unterstützung von neuen Mobilitätsformen aufgenommen. Das Grundanliegen der besonderen Thematisierung des Fahrradverkehrs im Wohnungspolitischen Konzept wird auch unter den abweichenden Positionen im Anhang A aufgenommen. 9 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Wohnbereich. Die Sächsische Bauordnung entspricht nicht mehr den aktuellen Mobilitätsansprüchen, sodass die Kommune zukunftsorientiert handeln sollte. Das Baugeschehen (Neubau bzw. Sanierung) befindet sich auf einem hohen Niveau, stimuliert durch die große Anzahl Neubürgern. Die frühzeitige Berücksichtigung von in anderen Städten (z.B. BERLIN) üblichen Regelungen könnte Fehlinvestitionen bzw. kostenaufwändiges Nachrüsten verhindern. > Dazu möchte ich eine Bauherrenberatung/-information über die Anzahl, die Qualität der Räumlichkeiten und die Qualität der Abstellanlagen in Zusammenarbeit mit dem ADFC-Leipzig vorschlagen. 2. Einflussnahme auf die stadteigene Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB). Für die LWB sollte die Stadtverwaltung ihre direkten Einflussmöglichkeiten nutzen: > Berücksichtigung der Fahrradfreundlichkeit in den Eigentümerzielen der LWB (vorrangig für die Neubau- und Sanierungsvorhaben als Vorbild für andere Wohnungsgesellschaften, ebenso für die Realisierung der Umweltziele, für soziales Engagement, guten Service für die Mieter und einfach ein positives Image eines städtischen Betriebes) > Entwicklung der stadteigenen Gesellschaft langfristig zu einem zertifizierten „Fahrradfreundlichen Unternehmen“. Im Entwurf des neuen „Wohnungspolitischen Konzeptes“ ist die Mobilität mit dem Fahrrad gar nicht explizit erwähnt. Das verwundert mich sehr, weil ich persönlich in den vorangegangenen Veranstaltungen immer dieses Thema angesprochen habe: Preiswerter Wohnraum bleibt nur preiswert, wenn auch die Nebenkosten (z.B. Mobilitätskosten) berücksichtigt werden. Mit dem Fahrrad werden die Jugendlichen selbst frühzeitig mobil und bei guten Verkehrskonzepten erhalten sich ältere Menschen lange die Möglichkeiten zur mobilen Selbständigkeit. Da ist das Fahrrad gegenüber Auto und auch ÖPNV unschlagbar! Sehr geehrte Frau Dubrau, ich hoffe, dass ich mit meinen Vorschlägen Ihre Ziele für ein attraktives Leipzig unterstützen kann. Ich stehe gern für eine Weiterentwicklung und Umsetzung der Ideen bereit. Bürger/-in Liebe Frau Karin Geier, Karolin Pannike, Susanne Kranepuhl, ich wurde krank und sitze nun im Rollstuhl, das kann ganz schnell jedem passieren! Was glauben Sie, In Leitlinie 3 werden die Bedarfe der Menschen mit Behinderungen gezielt thematisiert. Da barrierefreier Wohnraum häufig nur durch teuren Umbau oder im 10 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme was ich an konzeptionellem Gesprächsbedarf haben könnte? Konzept hin oder her, solange nicht kontrolliert wird, wird sich nichts „entwickeln“. Was nützen Ideen und Beschlüsse zum Bau von z.B. barrierefreien Wohnungen, wenn die Beschlüsse zum einen nicht überprüft werden und zum zweiten wie eine Ohrfeige anmuten? Was oder wem nützen die Regelungen und Beschlüsse, wenn sich diese nicht am Leben orientieren? Laut sächsischem Baugesetz, müssen barrierefreie Wohnungen gebaut werden, in jedem neuen Haus ein bestimmter Anteil. Schön, schön. Doch hier ein persönliches Wirklichkeit: Bin mit Anfang 30 krank geworden, mir blieben etwas über 10 Jahre um Geld zu verdienen, welches dann meine Rente ergibt. Was denken Sie persönlich - ist es genug Rente um eine dieser schönen neuen barrierefreien Wohnungen für nur 1000 Euro Kaltmiete mieten zu können? Die Verantwortlichen in Leipzig, Jung, Fabian und Dubrau, stellen Fragen als wüssten Sie deren Antworten nicht schon, und dabei wissen Sie sie sehr wohl. Für Blinde Signalampeln, für Rollifahrer (Kinderwagen und Alte mit Rollatoren), abgesenkte Gehwegkanten, um mal etwas augenscheinliches zu benennen. Wichtig wäre der Wille „von oben“ - öffentlicher Wohnungsbau z.B.. Was glauben Sie was 7.000 neue Wohnungen (im Jahr, ab 12 € qm) bewirken können? Es braucht den ehrlichen Willen etwas für die Menschen von hier zu tun, für die, die nicht in die veralteten Bundesländer rannten, sondern für die, die hier blieben, denen sollte „ein Konzept“ gestaltet werden, nicht denen mit den Motorboten. Verzeihen Sie, aber hier ist über Jahre derart zu viel schief gelaufen, und das Wohnungspolitische Konzept hilft kein klein wenig, weil von Schreibtischen gelenkt. Immanuel Kant sagte: >Nur persönliches Erleben, ermöglicht persönliches Verstehen< Keiner derer die da nun reden hat persönlich erlebt und die die es haben, werden nicht beachtet. Bürger/-in Sehr geehrt Damen und Herren, das in der Leitlinie 1 geforderte "Mehr Wohnungen für Leipzig" unterstütze ich sehr, obwohl diese Umsetzung die Beseitigung des städtischen Grüns beschleunigt. Dazu befinden sich im Anhang einige Fotos, die 2010, 2012 und 2015 Neubau zu schaffen ist, wird auch der Förderbedarf im Rahmen der Wohnungsbauförderung angesprochen. Die angesprochenen Themen werden auch bei der aktuellen Erarbeitung des Teilhabeplans vertieft. x Leitlinie 4 greift den Konflikt auf, dass einerseits im Zuge steigender Nachfrage nicht auf Verdichtung in innerstädtischen Gebieten verzichtet werden kann, andererseits Wachstum nicht "um jeden Preis" stattfinden soll, um vorhandene Qualitäten nicht zu 11 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme entstanden.Die Bilder "Bäume Juni 2012" und "Bäume Juni 2015" dokumentieren nur zur einem geringen Teil die Grünvernichtung im Viereck Haydnstraße - Grassistraße - Robert-Schumann-Straße und Ferdinand- Rhode-Straße. Mit der weiteren Bebauung dieser Fläche werden sicher alle Bäume und Grünflächen verschwinden. Wann die neuen Häuser fertiggestellt, ist ungewiss. Gegenüber des Grundstückes Grassistraße 23 wurde 2014 eine Baugrube ausgehoben, vorher genügen Grün (alte Bäume, Wiese, Sträucher...) beseitigt. Nun "ziert" dieses Baugrube das Musikviertel. Das Foto " August 2010 (1)" zeigt die Kreuzung Ferdinand-Rhode-Str./Haydnstr., "Juni 2015 (1)" die Veränderung. Die Bilder "August 2010 (2)" und "Juni 2015 (2)" wurden in der Haydnstr. aufgenommen. Selbstverständlich könnte ich Ihnen weitere Vergleichsfotos zur Verfügung stellen. Mir ist es tatsächlich unverständliche, warum gerade alte Bäume dem Neubau geopfert werden müssen. Für beseitigte Bäume werden Ersatzpflanzungen durchgeführt. Das ist richtig, aber was nützt ein neu gepflanzter Baum am Stadtrand gegen die Senkung des Feinstaubes im Stadtgebiet? Mit der Bebauung der Grünflächen geht eine Versiegelung der natürlichen Auffanggebiete für das Regenwasser einher. Der natürliche Hochwasserschutze wird damit für Leipzig eingeschränkt. Was kann man eigentlich den Nachbarn solcher Baumaßnahmen an Lärm, Schmutz, Staub, Verkehrseinschränkungen... zumuten? So wird im Musikviertel seit über zehn Jahren auf der "Gästehauswiese" gebaut. Dafür wird uns wahrscheinlich das ehemalige "Gästehaus" in seinem jetzigen Zustand erhalten bleiben. Auch wenn meine Ausführungen sich auf das Musikviertel konzentrierten, lautet mein Vorschlag: Der unumgängliche Zusammenhang von Bebauung, Grünerhaltung und Umweltbelastungen (Lärm, Staub...) müssen für eine gesunde Stadtentwicklung Leipzigs noch stärker in den Fokus gerückt werden. An einer kurzen Antwort bin ich sehr interessiert, für Anfragen bin ich offen und bedanke mich bereits heute dafür. Bürger/-in Vorab möchte ich 2 Bemerkungen machen zum Beteiligungsverfahren beim wohnungspolitischen Konzept der Stadt Leipzig: 1. Am heutigen! 27.7. wird auf der zerstören. Zum einen sollen verschiedene Raumansprüche miteinander ausgeglichen werden, um Nutzungskonflikte möglichst positiv zu lösen (S. 22). Zum anderen sollen im Sinne eines nachhaltigen Wachstums bzw. auch einer so genannten "doppelten Innenentwicklung" - die beim Wachstum einer Stadt auch die Qualifizierung und Bedeutung der Grünräume im Blick behält - ökologische Belange berücksichtigt werden (S. 23). Um sich genauer mit diesem Themenfeld auseinander zu setzen, ist im Rahmen des Instruments 3.1 Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts eine Dichtediskussion für einzelne, relevante Stadtbereite geplant, um eine Balance zwischen effektiver Infrastrukturauslastung und stadtökologischen Belangen zu gewährleisten. Dort werden die Hinweise aufgegriffen. x Die Leitlinien haben Überschneidungen, wurden jedoch zur Klarstellung der unterschiedlichen Aufgabenschwerpunkte getrennt dargestellt. Ziel ist es, 12 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) Twitter-Seite darauf hingewiesen, dass man noch bis zum 31.7. Ideen einbringen kann. 2. Wenn ich mir Ihr Konzept genau betrachte, ist der Beteiligungsvorgang so gut wie abgeschlossen (nicht nur aus zeitlicher Perspektive).Nein viel mehr wurden schon viele Veranstaltungen seit Mai 2014 durchgeführt. Nun zu meinem Hauptanliegen: Es gibt bei dem wohnungspolitischen Konzept 4 Leitlinien. Von diesen können im Grunde 3 zu einer verschmolzen werden, da sie in größten Teilen eine gemeinsame Schnittmenge bilden. (fett markiert) Hier noch einmal die 4 Leitlinien aufgeführt: 1.Leitlinie- Wohnen in Leipzig für alle vielfältig, bezahlbar und wirschaftlich tragfähig, 2.Leitlinie -Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte, 3.Leitlinie-Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen unterstützen, Leitlinie-Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung. Zu Leitlinie 1: Darin heißt es u.a. Erprobung der Veräußerung städtischer Liegenschaften nach Konzept und Prüfung, ob mittels städtebaulicher Verträge eine gleichmäßige Beteiligung der Bauherren an den Infrastrukturkosten sowie bei Vorliegen einer geeigneten Wohnungsbauförderung in Sachsen ein bestimmter Anteil geförderten Wohnungsbaus gesichert werden kann. Einerseits wird von bezahlbarem Wohnraum gesprochen, andererseits, sollen städtische Wohnungen an private Eigner veräußert werden. Wo dies hinführte, können wir z.B. in Dresden betrachten, als die Stadt zwar schuldenfrei wurde, aber die Mieter der ehemals stadteigenen Wohnungen mit Mieterhöhungen und Verschlechterung der Wohnsituation zu kämpfen haben. 4.Leitlinie-Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung: Warum werden sehr viele Wohngegenden, welche gut erschlossen sind nicht entsprechend ihrer Lage ausreichend erschlossen - z.B, Reudnitz, Neustadt-Neuschönefeld, Stötteritz, Volkmarsdorf und Paunsdorf. Wie schon auf Seite des wohnungspolitischen Konzeptes von der Stadt Leipzig angeführt, gibt es über 20.000 leer stehende Wohnungen. Wieso werden diese nicht forcierter erneuert? Scheinbar nimmt die LWB eine Sonderrolle ein beim kommunalen Wohnungsbau in Leipzig, sind andere kommunale Liegenschaften kein Schwerpunkt der Stadt Leipzig in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme einen ausreichenden städtischen Wohnungsbestand zu erhalten, der zentral bei der LWB verwaltet wird (kein Verkauf der Gesellschaft wie in Dresden). Dazu soll auch dezidiert geprüft werden, welche Wohnungsbestände aus den ehemals eigenständigen Ortschaften an die LWB übertragen werden können. Um wohnungspolitische Ziele auch gemeinsam mit privaten Partnern umsetzen zu können, soll bei Verkäufen von städtischen Grundstücken eine Vergabe nach konzeptionellen Kriterien erprobt werden. Die Reaktivierung leerstehender Gebäude ist im Konzept ebenso Ziel wie ein verstärkter Neubau, da beides angesichts der steigenden Wohnungsnachfrage notwendig ist. Die Erfahrungen aus dem Projekt CSI Europe sollen im Rahmen der Maßnahme zum Stadtentwicklungsfonds aufgegriffen werden. Insofern sind die meisten Hinweise bereits im Wohnungspolitischen Konzept aufgegriffen. In allen Leitlinien des Wohnungspolitischen Konzeptes wird dargestellt, dass Maßnahmen - insbesondere zum bezahlbaren Wohnen - nicht nur in einzelnen Stadtteilen, sondern stadtweit umgesetzt werden sollen. Leitlinie 4 greift die sozial gemischten Stadtteile und benennt konkrete Ansätze zur Umsetzung, wobei die Stadt dabei auf Kooperationen und Förderung angewiesen ist. In der Summe soll dadurch die befürchtete "Ghettoisierung" vermieden werden. Auch die Bedarfe des Wohnraums für ältere Menschen, Singles und Asylsuchende sind bereits in das Konzept eingeflossen. Angesichts der aktuell stark gestiegenen Zahl der Asylsuchenden müssen die Auswirkungen im 13 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) bzw. sollen diese veräußert werden, da man deren Attraktivität kritisch sieht? Nach den diversen Eingemeindungen aus dem Leipziger Land wurde scheinbar nie eine Integration der „alten“ Gemeindeliegenschaften in die LWB in Erwägung gezogen... Wie soll dieser Stadt-Entwicklungsfonds konkret ausgestaltet und finanziert werden? Wäre eine Art „Bürgeranleihe“ praktikabel. Am interessantesten finde ich den Nachhaltigkeitsansatz im Rahmen des CSI Europe – City Sustainable Investment in Europe, jedoch gibt es wortwörtlich soviele „Baustellen“ in Leipzig, dass man vielleicht auch einmal überdenken sollte, diese frischen Mittel auch im Straßenbau und ÖPNV nachhaltig zu investieren. Folgendes ist auf S.31 Ihres Konzeptes nachzulesen: • Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, • Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards (in ausreichender Menge für alle einkommensschwache Gruppen) • Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen • Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. Ist mit „Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen“ - keine Sanierung gemeint? Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards – sollen diese planmäßig neu geschaffen werden bzw. zusammen gefasst werden oder was ist damit konkret gemeint? Eine Art Ghettoisierung Arm muss mit Arm zusammen wohnen, wird ja eigentlich schon mit der Überschrift angedeutet: Bedarfe für Unterkunft und Heizung für Leistungsberechtigte nach SGB II und XII. Vermutlich ist die Aussage „Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen“ ein frommer Wunsch. Denn schon jetzt kann man ja nicht den Bürgern vorschreiben, wo sie zu wohnen haben. Wenn die Stadt sich nicht ernsthaft um jedes Quartier stark bemüht, treten die ohnehin schon massiven Verwerfungen in der Stadt in einigen Jahren noch massiver zu Tage. Wer möchte schon, wenn man es sich leisten kann, arbeitet eine Familie hat, in den berüchtigten Wohngegenden, welche ja in dem Konzept nicht einmal namentlich genannt werden, wohnen? Was ich an diesem Konzept vermisse: 1. Es ist zwar von einem angedachten technischen Bürgerbüro die Rede. Aber wer ist bei / 2. Ein schlüssiges Flüchtlingskonzept bzw. ein Nachtrag aufgrund der aktuellen zu erwartenden und sich / verändernden Migrationssitutation / 3. Schaffung von Wohnraum für Ältere Bürger, welche nicht ins Pflegeheim möchten in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Monitoring besonders im Blick behalten werden. 14 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme (altengerechtes Wohnen) / 4. Schaffung von Wohnraum für Singles Bürger/-in Guten Tag, zum Entwurf des wohnungspolitischen Konzeptes möchte ich folgendes allgemein anmerken: Um der Ballung einkommensschwacher Haushalte in bestimmten Gegenden entgegen zu wirken, muss durch geeignete städtische Maßnahmen sichergestellt werden, dass preiswerter Wohnraum in ALLEN Quartieren zur Verfügung steht. Dabei muss über städtische Möglichkeiten wie Kooperationsvereinbarungen und Belegungsbindungen hinaus gegangen werden. Z.B. durch Einführung einer Sozialabgabe o.ä. für jedes Gebäude, in dem keine Sozialwohnungen vorgehalten werden. Außerdem habe ich konkrete Vorschläge zum Text, und zwar zur Leitlinie 2: „Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte“ „Für den Erhalt einer stabilen sozialen Mischung in der Stadt muss preisgünstiger Wohnraum in allen Stadtgebieten vorhanden sein und durch geeignete städtische Maßnahmen gefördert werden.“ (S. 18 unten, Ergänzungen unterstrichen) Ansätze zur Umsetzung: - „Zur Unterstützung der Haushalte, die sich nicht allein am Wohnungsmarkt versorgen können, werden Wohnungen vermittelt. Dazu werden Kooperationsvereinbarungen und Belegungsbindungen/ -optionen stadtweit ausgebaut werden.“ „Anpassungsbedarf bei stärkerem oder schwächerem Wachstum: Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes wird der in den Eigentümerzielen der LWB festgelegte Anteil an preisgünstigen Wohnungen erhöht. unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit gemeinsam von Gesellschaft und Gesellschafterin überprüft.“ (kursives durchgestrichen) Und zur Leitlinie 3.3 Soziale Wohnraumversorgung: "Bedarfe für Unterkunft und Heizung für Leistungsberechtigte nach SGB II und XII" - "Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards (in ausreichender Menge für alle einkommensschwache Gruppen) in allen Stadtteilen" x x Die Erhöhung des Anteils an preisgünstigem Wohnraum bei der LWB unabhängig von der wirtschaftlichen Tragfähigkeit würde bedeuten, dass ggf. eine dauerhafte Zuschussfinanzierung der LWB notwendig wird. Dies widerspricht den aktuellen Eigentümerzielen der LWB. Eine Sozialabgabe für jedes Gebäude ohne Sozialwohnungen ist rechtlich nicht umsetzbar. Beide Punkte werden daher in Anhang A unter den abweichenden Positionen aufgenommen. Da den o.g. Punkten zu "geeigneten städtischen Maßnahmen" nicht im Wohnungspoltischen Konzept entsprochen wird, erfolgt keine Aufnahme einer entsprechenden Formulierung in Leitlinie 2. Der Aspekt, dass versucht wird Kooperationsvereinbarungen "stadtweit" abzuschließen wird jedoch aufgenommen, da dies beabsichtigt ist und damit nochmals betont wird (S. 19, S. 31). 15 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange (Die Stellungnahmen werden hier zusammengefasst dargestellt und liegen in der Anlage vor.) Netz Leipzig (SWL) Zusammenfassung: - Die Stellungnahme von 2011 im Rahmen des Stadtentwicklungsplans Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau ist weiterhin gültig. (Unterstützung Ziele, Hinweis auf koordinierte Zusammenarbeit bei Verkehrsbaumaßnahmen, Optimierung Koordination etc.) - Angebot Informationsmaterial für Beantragung/Änderung von Netzanschlüssen im Technischen Bürgerbüro bereit zu stellen. x Die Aussagen betreffen verschiedene Umsetzungsinstrumente des Wohnungspolitischen Konzeptes. Sie werden u.a. bei der Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts, im INSEK-Prozess und für den Aufbau des Technischen Bürgerbüros aufgegriffen. Kommunale Wasserwerke GmbH (KWL) Zusammenfassung: - Die Stellungnahmen von 2011 und 2009 im Rahmen des Stadtentwicklungsplans Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau bzw. der Bewertung von Einzelstandorten sind weiterhin gültig. - Die fortschreitende Versiegelung von Flächen durch Wohnungsbauvorhaben hat Auswirkungen auf das Abwassernetz (Auslastung Kläranlage Rosenthal, Starkregenereignisse, steigendes Überflutungsrisiko, Investitionsbedarf in Kanalsystem, gefahrlose Zwischenspeicherung in Parkanlagen etc., Versickerung auf Grundstücken oder sonstige Rückhalteanlagen, Trennsysteme bei Neubaugebieten vorsehen) - In Abhängigkeit der zunehmenden Verdichtung der Stadt werden höhere Anforderungen an Trinkwasserversorgungsstruktur gestellt – schon jetzt muss das System angepasst werden, notwendige Investitionen müssen bis Ende 2015 mit der KWL abgestimmt und in den Mittel- und Langfristplan eingestellt werden. - Ansätze und Angaben zur Neuanordnung und Bauflächen oder innerstädtischen baulichen Verdichtungen können in strategische Konzepte der KWL nur einfließen, wenn die Ergebnisse zeitnah in prüfbarer Form übergeben werden. x Die Aussagen betreffen verschiedene Umsetzungsinstrumente des Wohnungspolitischen Konzeptes. Sie werden u.a. bei der Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts, aber auch im INSEKProzess aufgegriffen. Regionaler Planungsverband Leipzig-Westsachsen x Die Stellungnahme zeigt, dass das Konzept mit den 16 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Zusammenfassung: - Das wohnungspolitische Konzept steht in Übereinstimmung mit den landes- und regionalplanerischen Zielen. - Die benannten „neuen Formen der regionalen Kooperation“ sollen im Rahmen der geplanten Fortschreibung des Regionalplans Westsachsen thematisiert werden. Dies kann im Rahmen einer Stellungnahme im Planverfahren oder im Gespräch erfolgen. Landesdirektion Sachsen Zusammenfassung: Das wohnungspolitische Konzept steht in Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung (Landesentwicklungsplan, Regionalplan Westsachsen 2008, Regionalplan Leipzig-Westsachsen2017(Entwurf)). Hinweise -1auf Unsicherheit der Einwohnerentwicklung, da Rahmenbedingungen sich schnell verändern können. Dennoch wird Zeitraum 2020 (erwähnt in den Szenarien) als kurz angesehen. - 1. Unsicherheit der Einwohnerentwicklung, Belastbarkeit der Prognose und ausgwählter Datengrundlagen (z.B. Leerstandsschätzung. Daraus ergeben sich Fragen nach der zeitlichen Reichweite des Konzeptes. Hinweise zu Schwierigkeit dass Leerstand nur als Schätzwert vorliegt - 2. Einhaltung der SächsGemO bei Maßnahmen unter 3.2 und 3.3 - 3. redaktionelle Unstimmigkeiten, darunter: ist Indikatorenset angespannter Markt bereits erarbeitet (Instrument Monitoring), Erhebungszeitpunkt einkommensschwacher Haushalte unterschiedlich, Daten in den Instrumenten teilweise bereits überholt. - 4. Frage nach Verwendung des Begriffs Akteure sowie der fehlenden Zuordnung der Positionen zu einzelnen Akteuren in Anhang A regionalplanerischen Zielen überein stimmt. Das Thema der regionalen Kooperation wird in die Beteiligung zum Entwurf des Regionalplans eingebracht. x x Die Stellungnahme zeigt, dass das Konzept mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung übereinstimmt. Zu 1 - Die Analyse der Wohnungsmarktsituation wurde im Wohnungspolitischen Konzept auf Grundlage fachlicher Standards und mit Unterstützung eines externen Gutachters durchgeführt sowie mit Wohnungsmarktakteuren und Experten diskutiert. Da aktuell keine geeigneten Prognosen - auch seitens des STALA - zur Verfügung stehen, wurde eine Konzeptstruktur mit längerfristigen Leitlinien und kurzbis mittelfristigen Instrumenten und Maßnahmen gewählt. Die Leitlinien sind auch bei unterschiedlicher Stärke des Wachstums nach 2020 weiter belastbar. Die Maßnahmen müssen ggf. angepasst werden, auch dazu sind bereits weitere mögliche Schritte im Konzept benannt. Die Wohnungsmarktlage wird im Rahmen des weiterentwickelten Monitorings beobachtet. Zu 2 – Selbstverständlich wird die SächsGemO bei der Umsetzung der Instrumente und Maßnahmen eingehalten. Zu 3 - redaktionelle Korrekturen werden in das Konzept eingearbeitet (S. 18, S. 28, S. 35). Zu 4 - In den Leitlinien werden keine Akteure konkret angesprochen, sondern Nachfrage- bzw. 17 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme Nutzergruppen. In den Instrumenten und Maßnahmen werden dann ggf. Akteursgruppen als Partner bei der Umsetzung benannt. Im Anhang A geht es darum, grundsätzlich abweichende Positionen transparent zu machen, aber nicht für jede Akteursgruppe die Positionen im Detail herauszuarbeiten. Handwerkskammer zu Leipzig (HWK) Zusammenfassung: - Das Handwerk bekennt sich zur Verantwortung für Stadtentwicklung und bietet eine enge Partnerschaft für zukunftsfähige, integrierte und mittelstandsfähige Stadtentwicklung an. - 1. Unterstützung für Nutzungsmischung: Leitbild städtischen Funktionsvielfalt (v.a. Wohnen und Arbeiten) dezidierter benennen um Entwicklung/Bestandsschutz Gewerbe bei baurechtlicher Abwägung zu stärken; Wohnungsbauflächen mit gewerblichen Flächen zwingend abstimmen; Zusammenarbeit gegenüber Bund um keine zusätzlichen Beschränkungen bzw. Flexibilisierung bau- und immissionsschutzrechtlicher Regelwerken auf Bundes- und Landesebene zu erreichen; Respekt der Rolle der Handwerksunternehmen in benachteiligten Quartieren für soziale Stabilisierung. - 2. Energieeffizienz steigern: gegen Überregulierung kostenintensiver Standards ist auf europäischer Ebene anzusetzen; mit Erstellung verbindlicher Energiekonzepte und Solaroptimierung bei B-Planverfahren setzt die Stadt selbst einen sehr hohen Standard fest, der zu Mehrkosten führen kann; Begrüßen Ansatz Förderkulissen weiter zu entwickeln; Fachbetriebe und Handwerke können praxisnahe Information und Beratung realisieren; qualifizierten und handwerkliche Bauleistungen sind für Wohnungsbau und Energieeffizienzsteigerung nötig und sollten möglichst aus der Region kommen. - 3. Städtebauförderung: Gemeinsamer Einsatz zur Sicherung der Städtebauförderung auf hohem Niveau unter Nutzung innovativer Ansätze, Justierungsbedarf bei der Aufnahme, sektorenübergreifender Instrumente wie z.B. energetische Sanierung mit Stadtumbaumaßnahmen, Anpassungen an x x Zu 1 – In Leitlinie 4 ist bezüglich des Ausgleichs verschiedener Raumansprüche mit dem Wohnen das Gewerbe bereits enthalten. Die dargestellten Aspekte werden dann im Detail bei der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzeptes im Rahmen der Bauleitplanung und der Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes aufgegriffen. Zu 2 – Unter 3.6 ist bereits eine Maßnahme zur Überprüfung kostentreibender Standards im Bau enthalten. Dort wird die europäische Ebene ergänzt (S.39). Bei der Weiterentwicklung der Beratungsinstrumente (Umsetzung der Maßnahmen von 3.4) wird das Handwerk eingebunden. Zu 3 – Die Betonung der Bedeutung Städtebauförderung und deren Weiterentwicklung wird aufgegriffen und als Instrument unter 3.6 aufgenommen (S.38). Zu 4 – Im Anhang E sind wichtige Begriffsbestimmungen bereits enthalten. Dieses Kapitel sollte jedoch nicht überfrachtet werden. Insbesondere zum angespannten Wohnungsmarkt ist im Konzept ausgeführt, dass Indikatoren erst noch im Rahmen des Monitorings entwickelt werden müssen. Der Begriff "verkehrsvermeidender Stadtentwicklung" bleibt erhalten, das es bei der Entwicklung von neuen 18 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme demografische Entwicklungen oder Energieversorgungs- und Gebäudesanierungskonzepte; Entwicklung/ Erprobung neuer Finanzinstrumente wie dem Stadtentwicklungsfonds sehen sie als Arrondierung bestehender Angebote. - 4. Einige Begrifflichkeiten sollten für die allgemeine Verständlichkeit genauer erläutert werden: Anspannungstendenzen/angespannter Wohnungsmarkt, nicht nachgefragte Gebiete/Gebiete mit Entwicklungsbedarf, durchschnittlicher Wohnflächenverbrauch pro Person. Vorschlag verkehrsvermeidende Stadtentwicklung [z.B. auf S. 27] sollte durch „verkehrsoptimierte“ Stadtentwicklung ersetzt werden. Seniorenbeirat der Stadt Leipzig Zusammenfassung: - Standpunkte und Vorschläge aus früherer Stellungnahme nicht präzise genug im Konzept aufgenommen. - 1. Infrastrukturelle Maßnahmen: Infrastruktureinrichtungen des täglichen Lebens müssen gut und barrierefrei erreichbar sein; Zunehmende Bedeutung von Zustand Gehwege, Sicherheitsempfinden und Lärmbelästigung für ältere Menschen; Diese Aspekte sollten unter den Instrumenten Stadtplanung berücksichtigt werden und Schnittstellen zu anderen Konzepten wie Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum aufgezeigt werden. - 2. Wohnungsanpassung: Unter den Kooperationsthemen 3.8 sollten die Themen zum altenfreundlichen Wohnen als gesetztes Thema festgesetzt werden. Ein Instrument „Anpassung von Wohnraum an die Bedürfnisse älterer und behinderter Menschen“ wird gefordert. Die vorhandenen Wohnungsanpassungen sollten fortgesetzt werden. Neben Einzelmodernisierungen sollten vorzugsweise Subjektfördermaßnahmen erfolgen. Zur Finanzierung von Wohnungsanpassungen sollten finanzielle Mittel (150.000€ pro Jahr) bereit gestellt und die Mindestzahl für angepasste Wohnungen auf 200 festgelegt werden. Hierzu solle eine Richtlinie zur Vergabe dieser Mittel erarbeitet werden. Wohnbauflächen darum geht, Standorte so zu wählen, dass unnötige Verkehrserzeugung vermieden wird (z.B. durch fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgung, Schulen etc.). x x Die Berücksichtigung der bisherigen Vorschläge unterlag der Abwägung mit anderen Interessen und der Struktur des Gesamtkonzeptes. Zu 1 – Wohnumfeld (Infrastruktur und Gestaltung Wegeverbindung) können nicht direkt in der Wohnungspolitik beeinflusst werden. Sie sind Teil integrierter Stadtentwicklung, werden in den entsprechenden Fachplanungen und im INSEK betrachtet. Um Redundanzen zu vermeiden, erfolgt aber keine ausführliche Darstellung im Wohnungspolitischen Konzept. Dennoch sollen diese Themen im Rahmen der geplanten Fortsetzung des Dialogs zum altenfreundlichen Wohnen aufgegriffen werden (s. Leitlinie 3). Unabhängig davon sollen sie unter dem Querschnittsthema demografischer Wandel im INSEK-Prozess aufgegriffen werden. Grundsätzlich findet das Thema Barrierefreiheit bei der Neugestaltung öffentlicher Räume Berücksichtigung. Der erneute Hinweis wird jedoch innerhalb des SPA und an das VTA weiter gegeben. Zu 2 – Wohnungsanpassung: Die Fortsetzung des Dialogs zum altenfreundlichen Wohnen ist im Kap. 3.8 19 Synopse der Stellungnahmen im Rahmen des Beteiligungsprozesses zum Entwurf des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 (VI-DS-01475) in der Umsetzung im Anhang A (Positionen aus dem Beteiligungsprozess) Berücksichtigung Begründung im Konzept Stellungnahme (S.41) benannt. Die Schaffung neuer Qualitäten durch altenfreundliche Wohnungsanpassungen ist auf der Forderungsliste für Wohnungsbauförderung von Land und Bund. Hingegen wäre die Wiederaufnahme einer kommunalen Förderung eine Grundsatzentscheidung, die der Stadtrat fällen müsste. Der Umfang der Förderung mit 150.000 Euro würde für max. 30 Maßnahmen (z. B. bei durchschnittlich 5.000 Euro/Maßnahme) genügen. Die Reichweite bzw. Effizienz derartiger Förderung wäre daher eher als gering einzustufen. Der Nutzen stünde in keinem angemessenen Verhältnis zum hohen personellen Aufwand: zur Vergabe müsste ein Kriterienkatalog erarbeitet und im Einzelfall angewandt werden, Einkommens- und Vermögensprüfung, Prüfung der Durchführung der baulichen Maßnahme, Nachhalten der Ergebnisse usw. Der Vorschlag wird deshalb unter den abweichenden Positionen im Anhang A aufgenommen. Industrie- und Handelskammer zu Leipzig (IHK) Dank für die Einbeziehung der Industrie- und Handelskammer zu Leipzig. Keine Abgabe einer Stellungnahme, da mit dem Wohnungspolitischen Konzept kein unmittelbarer Bezug zum gesetzlichen Aufgabenbereich der IHK gegeben ist. Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB) Die LVB gegrüßt die dargestellten Leitlinien und Strategien und bittet darum, bei Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts einbezogen zu werden. Kenntnisnahme x Aufnahme für den Prozess zur Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts. 20 LANDESDIREKTION SACHSEN 09105 Chemnitz Stadt Leipzig Stadtplanungsamt 04092 Leipzig Ihr/-e Ansprechpartner/-in Joachim Anlauf Durchwahl Telefon +49 341 977-3440 Telefax +49 341 977-1199 joachim.anlauf@ lds.sachsen.de* Geschäftszeichen (bitte bei Antwort angeben) L34-2417/272/213 Leipzig, 7. August 2015 Stellungnahme zum Wohnungspolitischen Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015 Ihr Schreiben vom 03.07.2015 Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes vom 19.06.2015 *2015/320532* Sehr geehrte Damen und Herren, vor dem Hintergrund einer anhaltend starken Zunahme der Bevölkerung schreibt die Stadt Leipzig ihr Wohnungspolitisches Konzept fort. Darin wird das Angebot an ausreichendem, nachfragegerechtem und bezahlbarem Wohnraum in allen Gebieten der Stadt als ein wichtiges Ziel definiert, um die soziale Stabilität und Vielfalt zu erhalten. Konkret sollen folgende Leitlinien und Grundsätze der Ratsversammlung der Stadt Leipzig zum Beschluss vorgelegt werden: Übergeordnete Leitlinie  Leipzig als attraktiven und konkurrenzfähigen Wohnstandort weiterentwickeln Leitlinien 1. Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig 2. Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte 3. Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen unterstützen 4. Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung Postanschrift: Landesdirektion Sachsen 09105 Chemnitz Besucheranschrift: Landesdirektion Sachsen Braustraße 2 04107 Leipzig www.lds.sachsen.de Bankverbindung: IBAN DE82 8505 0300 3153 0113 70 BIC OSDD DE 81 Kto.-Nr. 3 153 011 370 BLZ 850 503 00 Ostsächsische Sparkasse Dresden Verkehrsverbindung: Zu erreichen mit der Buslinie 89 Für Besucher mit Behinderungen befindet sich ein gekennzeichneter Parkplatz in der Braustraße. Seite 1 von 7 *Bitte nutzen Sie für elektronisch signierte und verschlüsselte Dokumente ausschließlich die E-Mail-Adresse post@lds.sachsen.de Grundsätze der Stadtplanung  Neubaustandorte müssen mindestens eine günstige Flächeneignung entsprechend den Bewertungskriterien des Teilplans Wohnungsbau besitzen.  Die Wiedernutzung ehemals bebauter Flächen hat Priorität vor der Neuinanspruchnahme. Im Interesse eines flächensparenden Bauens soll die Kombination verschiedener Nutzungen angestrebt werden, wo sie sinnvoll möglich und umsetzbar ist.  Im Interesse einer verkehrsvermeidenden Stadtentwicklung und einer wirtschaftlichen Betreibung des öffentlichen Verkehrsnetzes sind für den Geschosswohnungsbau Flächen zu entwickeln, die sich im fußläufigen Einzugsbereich der Haltestellen des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs befinden (Straßenbahn: 300 Meter, S-Bahn: 500 Meter).  Die mögliche städtebauliche Dichte steigt in Abhängigkeit zur Erschließungsqualität (Liniendichte/Taktfrequenz).  Zur Gewährleistung einer großen Vielfalt an Wohnformen in der Stadt sind alle Neubaustandorte auf einen potenziellen Anteil an Eigenheimen und eigenheimähnlichen Wohnformen zu prüfen.  Zur Unterstützung besonderer Nachfragegruppen am Leipziger Wohnungsmarkt soll für die neuen Wohngebiete eine Vielfältigkeit hinsichtlich Wohn- und Eigentumsformen sowie Preissegmenten angestrebt werden. Hierfür ist ein besonderer Fokus auf familienfreundliche Angebote, kooperative Wohnformen und barrierefreie Wohnungen zu legen. Künftig soll der Geschosswohnungsbau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs priorisiert werden. Das bedeutet, dass die zurzeit im Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau enthaltene Fokussierung auf den Eigenheimbau zurückgenommen und die enthaltenen Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus aufgehoben werden. Der Teilplan Wohnungsbau als Wohnbauflächenkonzept soll 2017/18 fortgeschrieben werden. Bei der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen sind die veränderten wohnungspolitischen Ziele, insbesondere die o. g. Grundsätze, zu berücksichtigen. Jeder Leitlinie sind in dem Wohnungspolitischen Konzept für die Bereiche „Stadtplanung“, „Liegenschaftspolitik“, „Sozialer Wohnraumversorgung“, „Beratung und Betreuung“, „Stadtteil- und Projektentwicklung“ sowie „Rechtsgrundlagen und Förderprogramme“ Instrumente und Maßnahmen zugeordnet. Ferner enthält das Wohnungspolitische Konzept „Maßnahmen bei stärkerem Wachstum“. Für diese wird bei Vorliegen einer entsprechenden Entwicklung zunächst ein Prüfauftrag ausgelöst. Für den Einsatz dieser Maßnahmen besteht kein Auto-matismus. Seite 2 von 7 Als obere Raumordnungsbehörde hat die Landesdirektion Sachsen den Entwurf des Wohnungspolitischen Konzeptes in der Fassung vom 19. Juni 2015 auf der Grundlage    des Landesentwicklungsplanes des Freistaates Sachsen (LEP 2013), verbindlich seit 31. August 2013, des Regionalplanes Westsachsen (RPlWS 2008), verbindlich seit 25. Juli 2008, sowie des Regionalplanes Leipzig-Westsachsen 2017, Entwurf für das Verfahren der Gesamtfortschreibung des RPlWS 2008 nach § 6 Abs. 1 Landesplanungsgesetz (SächsLPlG), Stand 29. Mai 2015 (RPlLWS 2017-Entwurf Stand 29. Mai 2015) geprüft. Es wird festgestellt, dass das Wohnungspolitische Konzept in Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung steht. Ausgehend von der oberzentralen Funktion der Stadt Leipzig entspricht es insbesondere folgenden raumordnerischen Zielen und Grundsätzen: LEP 2013 G 2.2.1.1 Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll in allen Teilräumen Sachsens vermindert werden. Bei der Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll bei Kompensationsmaßnahmen vorrangig auf eine Entsiegelung hingewirkt werden. Z 2.2.1.7 Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-, Industrie-, Militär- und Verkehrsbrachen sowie nicht mehr nutzbare Anlagen der Landwirtschaft, sind zu beplanen und die Flächen wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den Flächen keine siedlungsklimatische Funktion zukommt. Durch eine vorrangige Altlastenbehandlung auf Industriebrachen ist deren Wiedernutzbarmachung zu beschleunigen. Nicht revitalisierbare Brachen sollen rekultiviert oder renaturiert werden. Z 2.2.1.10 Die Siedlungsentwicklung ist auf die Verknüpfungspunkte des ÖPNV zu konzentrieren. RPlWS 2008 Z 5.1.1 Die Inanspruchnahme unverbauter Flächen für Siedlungszwecke soll auf das unabdingbar notwendige Maß beschränkt werden. Seite 3 von 7 Z 5.1.2 Bei Neubebauung ist eine den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten angepasste bauliche Dichte anzustreben. Auf eine angemessene Durchgrünung und nachhaltig wirksame Einbindung in die Landschaft ist hinzuwirken. G 5.1.3 Im Rahmen der Siedlungsentwicklung sollen verstärkt Belange von Familien, von älteren oder beeinträchtigten Menschen sowie von Migranten berücksichtigt werden. Z 5.1.4 Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und unter Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen und –ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden. Z 5.1.7 Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirtschaftliche Gebäude- und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen der Daseinsvorsorge sowie Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungskonflikte durch Luftverunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden. RPlLWS 2017-Entwurf Stand 29. Mai 2015 Z 2.2.1.1 Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen im Außenbereich für Siedlungsund Verkehrszwecke soll auf das unabdingbar notwendige Maß beschränkt werden. Z 2.2.1.2 Bei Neubebauung ist eine den landschaftlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten angepasste bauliche Dichte anzustreben. Auf eine angemessene Durchgrünung und nachhaltig wirksame Einbindung in die Landschaft ist hinzuwirken. G 2.2.1.3 Im Rahmen der Siedlungsentwicklung sollen verstärkt Belange von Familien, von älteren oder beeinträchtigten Menschen sowie von Migranten berücksichtigt werden. Z 2.2.1.4 Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und unter Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden. Z 2.2.1.7 Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirtschaftliche Gebäude- und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen der Daseinsvorsorge sowie Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungskonflikte durch Luftverunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden. Seite 4 von 7 Hinweise Bezüglich der künftigen Entwicklung der Anzahl der Einwohner Leipzigs besteht nach wie vor ein gewisses Maß an Planungsunsicherheit. Wie die Verfasser in der Einführung des Wohnungspolitischen Konzeptes (WPK) betonen, konnte die jetzige Situation im Zeitraum der Fortschreibung des WPK 2009 nicht vorhergesehen werden. Im Gegenteil: Im WPK 2009 ist die Stadt Leipzig noch von einem sehr entspannten Wohnungsmarkt, einem erforderlichen Rückbau von Wohnungen sowie einer aktiven Flächenpolitik ausgegangen, mit der die Neubaunachfrage innerhalb des inneren Stadtgebietes befriedigt werden könnte. Dies zeigt, dass sich die Rahmenbedingungen innerhalb eines vergleichsweise kurzen Zeitraums stark verändern können. Dem WPK 2015 liegen drei unterschiedliche Szenarien bezüglich der Einwohnerentwicklung zugrunde. Die Verfasser orientieren sich an einem mäßigen bis starken längerfristigen Bevölkerungswachstum, nehmen aber ausdrücklich auch die Risiken einer noch stärkeren oder schwächeren Nachfrageentwicklung in den Blick. Allerdings reicht die Aussagekraft dieser Varianten nur bis zum Jahr 2020. Je länger der Betrachtungszeitraum definiert ist, umso unsicherer fällt die jeweilige Prognose aus, desto weniger belastungsfähig werden zwangsläufig die daraus abgeleiteten Strategien oder Maßnahmen. Bei der Prüfung des WPK 2015 fällt auf, dass einige Angaben bezüglich der Datenbasis, des betrachteten Zeitraums sowie der Bedeutung des WPK widersprüchlich sind. Dies beeinträchtigt den Informationsgehalt und die Steuerungsfähigkeit der Wohnraumpolitik. Beispiele sind:    Auf Seite 13 wird ausgeführt, dass es einer Auswahl relevanter Indikatoren in der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung bedürfe. Hierzu müsse ein Indikatorenset entwickelt werden. Hingegen erläutern die Verfasser auf Seite 39, dass relevante Indikatoren, wie z. B. die Entwicklung von Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot, Leerstand und Mieten, bereits zu einem Indikatorenset zusammengestellt worden sind. Ungeachtet, ob nun solch ein Indikatorenset bereits einsatzfähig ist oder nicht, stimmt bedenklich, dass offensichtlich einige Daten nur als Schätzwert vorliegen, wie z. B. die Entwicklung des Leerstands zeigt, der seit der Zählung vom Mai 2011 nur geschätzt werden kann. Wie aussagekräftig kann solch ein Indikator sein? Wie belastungsfähig ist die Aussage auf Seite 15, dass ca. 2020 das Aktivierungspotenzial von leerstehenden Wohnungen ausgeschöpft ist? Unklar ist, welche Bedeutung dem WPK 2015 zukommen soll. In der Vergangenheit ist dieses Konzept im Abstand von durchschnittlich fünf Jahren fortgeschrieben worden (1994, 1999, 2002, 2009 und 2015). Solche Abstände lassen eher eine Seite 5 von 7   kurz- bis mittelfristige Perspektive auf die künftige Entwicklung des Wohnungsmarkts zu. Im Gegensatz dazu soll nach Angabe der Verfasser das Konzept „die langfristigen Leitlinien, die Strategien sowie die kurz- bis mittelfristig einzusetzenden Instrumente für die Leipziger Wohnungspolitik“ definieren. Zudem sollen die Ergebnisse des WPK sowohl in das Fachkonzept Wohnen in der für 2016/17 geplanten Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungskonzept 2030 (!) als auch in der für 2017/18 vorgesehenen Fortschreibung des Stadtentwicklungsplans Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau, einfließen. Demnach müssten die Annahmen, die Ziele und die daraus abgeleiteten Handlungsempfehlungen für 10 15 Jahre gültig bleiben. Ob das WPK dieses Kriterium erfüllen kann, ist fraglich (siehe Aussagekraft der drei Varianten zur Bevölkerungsentwicklung). Das WPK 2015 soll Grundlage für die Fortschreibung weiterer Planungen der Stadt Leipzig sein. Hier wird empfohlen, die Systematik der verschiedenen Planungen (wie etwa WPK, INSEK [ehemals SeKO], STEP, Konzeptionelle Stadtteilpläne, Positionspapier Altenfreundliches Wohnen etc.) zu prüfen. Weiterhin wird zu folgenden Ausführungen im WPK angemerkt: Seite 30: 3.2 Liegenschaftspolitik - Strategischer Flächen- und Gebäudeerwerb „Andererseits geht es zur Aktivierung in den Schwerpunkträumen der Stadtentwicklung um den punktuellen Ankauf geeigneter, teilweise im Bestand gefährdeter Gebäude und geeigneter Flächen, deren Vorbereitung und späteren Weiterveräußerung entsprechend festgelegter Kriterien (mittels Konzeptvergabe) z. B. an Projektträger kooperativer Wohnformen oder Familien.“ Seite 30: 3.3 Soziale Wohnraumversorgung – LWB, 4. und 5. Anstrich „- Sozialverträgliche Veräußerung (vermieteter Gebäude) sowie Bestandssanierung, - Durchführung von Modell- und Kooperationsprojekten im Rahmen der Bestandsentwicklung zur Unterstützung der Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien.“ Vorsorglich wird auf die Einhaltung der Bestimmungen des §§ 89 und 90 der Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen (SächsGemO) hingewiesen, wonach  das Vermögen der Gemeinde unter Berücksichtigung seiner Bedeutung für das Wohl der Allgemeinheit ungeschmälert erhalten bleiben soll;  die Gemeinde Vermögensgegenstände nur erwerben soll, wenn dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlich ist;  die Gemeinde Vermögensgegenstände veräußern darf, wenn sie sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben nicht braucht und Gründe des Wohls der Allgemeinheit nicht entgegenstehen;  Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden dürfen; Seite 6 von 7   Ausnahmen im besonderen öffentlichen Interesse zulässig sind (z. B. sozialer Wohnungsbau); Rechtsgeschäfte, in denen sich die Gemeinde verpflichtet, Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte sowie andere Vermögensgegenstände unentgeltlich oder unter ihrem vollen Wert zu veräußern, sofern sie nicht geringwertig sind, der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedürfen. Seite 35: 3.5 Stadtteil- und Projektentwicklung – Stadtentwicklungsfonds „Im Rahmen des thematischen URBACT-Netzwerks „CSI Europe“ wird … eine Studie … bis Mai 2015 erarbeitet.“ Diese Angabe ist nicht aktuell. Ferner wird darauf hingewiesen, dass es im WPK auf den Seiten 6 und 18 unterschiedliche Angaben zum Erhebungszeitraum (Ende 2012 / Ende 2014) der genannten Anzahl von einkommensschwachen Haushalten in Leipzig (69.000 EW) gibt. Als wenig hilfreich wird empfunden, wenn gewisse Akteure, die am Planungsprozess des WPK beteiligt waren, nicht eindeutig benannt und dadurch manche Adressaten von Forderungen oder manche Aussagen im WPK dementsprechend nicht zugeordnet werden können. Dies betrifft z. B. die Angaben „Stadtgesellschaft (Seite 14)“, „Nachfragegruppen mit großer Eigeninitiative (S. 17)“, „besondere Nachfragegruppen (S. 29)“, „Akteure aus Zivilgesellschaft (S. 33)“, „Mehrzahl der Akteure (S. A-1)“, „einige Akteure (S. A-1, A-2), „mehrere Akteure (S. A-2“), „ein Teil der Akteure (S. A-2)“ etc. . Es sollte eine Präzisierung der Angaben zu den Akteuren erfolgen. Das Wohnungspolitische Konzept wird nachrichtlich ins Digitale Raumordnungskataster übernommen. Mit freundlichen Grüßen Joachim Anlauf Referent Seite 7 von 7 Seniorenbeirat der Stadt Leipzig Stadt Leipzig Stadtplanungsamt Herrn Heinig, Frau Pannike, Frau Kranepuhl Leipzig, den 24.07.2015 Anmerkungen Leipzig zum Wohnungspolitischen Konzept der Stadt Sehr geehrte Frau Pannike, Frau Kranepuhl, sehr geehrter Herr Heinig, mit Schreiben vom 28.01.2015 hat der Seniorenbeirat Herrn Heinig seine Standpunkte und Vorschläge zum Wohnungspolitischen Konzept übergeben mit der Bitte, diese in das Konzept einzuarbeiten. Ein Teil der Vorschläge findet sich im Konzept wieder, wenngleich eher allgemein gehalten und nicht präzis genug. Das Wohnungspolitische Konzept sollte in zwei Punkten ergänzt werden: 1. Infrastrukturelle Maßnahmen Für ältere Menschen stellt auch das Wohnumfeld einen wichtigen Faktor für Lebensqualität dar. Infrastruktureinrichtungen, wie Einkaufsmöglichkeiten, Begegnungsorte, Arztpraxen und Öffentlicher Personennahverkehr müssen gut und barrierefrei erreichbar sein (Bordsteinabsenkungen und behindertengerechte Haltestellen). Der Zustand der Gehwege, das Sicherheitsempfinden und die Lärmbelästigung haben für die Qualität des Wohnumfeldes Älterer wachsende Bedeutung. Deshalb sollten diese Aspekte bei den Maßnahmen zum Wohnungspolitischen Konzept Berücksichtigung finden, beispielsweise unter Punkt 3.1 Stadtplanung. Außerdem sind Schnittstellen zu anderen Konzepten u.a. „Verkehr und Öffentlicher Raum“ zu beschreiben. 2 2. Wohnungsanpassung Bezogen auf den Punkt 2 unseres Schreibens halten wir zum Thema „Wohnungsanpassung“ folgende Präzisierung für dringend erforderlich: Das Thema Wohnungsanpassung wird im Zeichen des demografischen Wandels und des gewollt längeren Verbleibens älterer Menschen mit Einschränkungen in der eigenen Häuslichkeit zum entscheidenden Indikator menschenwürdigen Alterns in unserer Stadt (vgl. auch die breite aktuelle Diskussionen zum Thema Teilhabe). Hierauf entsprechend zu reagieren, ist auch gewollt - wie auf Seite 41 im vorliegenden Konzept unter „3.8 Kooperation“ zu konkreten Themen nachzulesen ist. In Anbetracht des Gewichtes dieses Themas müsste es jedoch einen eigenständigen Abschnitt im Konzept erhalten und nicht als eine „Kann-Bestimmung“ angesehen werden. Deshalb sollte unter Punkt 3.6 eine konkrete Maßnahme eingeschoben werden: Anpassung von Wohnraum an die Bedürfnisse älterer und behinderter Menschen. Die bisher von verschiedenen Großvermietern vorgenommenen Wohnungsanpassungen (Duschen statt Wannen, Haltegriffe, Schwellenbeseitigung und anderes) müssen inhaltlich und in der Breite fortgesetzt bzw. ausgebaut werden. Neben den bewährten Einzelmodernisierungen sollten vorzugsweise Subjektfördermaßnahmen erfolgen. Die Anpassung von Wohnungen an die Situation älterer Menschen mit Einschränkungen oder Behinderungen ist ein Gebot der Stunde, weil  es immer mehr ältere allein lebende Menschen mit Einschränkungen und ohne Pflegestufe gibt,  weil der Bedarf an Wohnungsanpassungsmaßnahmen gegebenenfalls auch mit konkreten mieterbezogenen individuellen Vereinbarungen sprunghaft steigt – als Beleg stehen hierfür zunehmende Beratungsgespräche und Telefonate mit älteren Menschen,  oft ungenügende finanzielle Voraussetzungen bei einem Großteil der Betroffenen vorhanden sind, auf eigene Kosten Anpassungsmaßnahmen durchführen zu lassen,  Vermieter z. T. Umbaumaßnahmen aus Kostengründen ablehnen. Zu dem bitten wir, die Bedeutung des Anliegens auch quantitativ zu untersetzen und schlagen vor, jährliche finanzielle Mittel für Wohnungsanpassung in Höhe von 150.000 € bereitzustellen und dabei die Zahl der anzupassenden Wohnungen auf jährlich mindestens 200 festzulegen. 3 Weitere Schritte zur Umsetzung: • Erarbeitung einer Richtlinie zur Vergabe der für die Wohnungsanpassungsmaßnahmen vorgesehenen Mittel. • ... Mit freundlichem Gruß Prof. Dr. Gothild Lieber Vorsitzende des Seniorenbeirates Leipzig "Weiland, Matthias IHKLEI" <Weiland@leipzig.ihk.de> 13.08.2015 15:34 An: "'stefanie.komm@leipzig.de'" <stefanie.komm@leipzig.de> Kopie: Blindk opie: Betreff : Wohnungspolitisches Konzept Guten Tag Frau Komm, wir danken Ihnen für die Einbeziehung der Industrie- und Handelskammer zu Leipzig in die Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes der Stadt Leipzig. Die Industrie- und Handelskammer zu Leipzig ist als Träger öffentlicher Belange in Bauleitplanverfahren sowie Verfahren der Regional- und Landesplanung beteiligt. Sie vertritt dabei in ihren Stellungnahmen die Interessen der regionalen Wirtschaft. Stellungnahmen oder Erklärungen außerhalb dieser Verfahren müssen vom gesetzlichen Aufgabenbereich der Industrie- und Handelskammer gedeckt sein, d. h. einen unmittelbaren Bezug zum Gesamtinteresse der gewerblichen Wirtschaft im IHK-Bezirk erkennen lassen, aus denen sich Forderungen für unsere Mitgliedsunternehmen ableiten lassen. Das Wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig beschränkt sich im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung auf langfristige Leitlinien und Strategien für den Bereich Wohnen. Ein unmittelbarer Bezug zu unserem gesetzlichen Aufgabenbereich ist nicht gegeben. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir daher keine Stellungnahme im Namen unserer Mitglieder abgeben werden. Mit freundlichen Grüßen aus Leipzig Im Auftrag Matthias Weiland Industrie- und Handelskammer zu Leipzig Geschäftsbereich Grundsatzfragen Abteilung Wirtschafts- und Standortpolitik Goerdelerring 5 | 04109 Leipzig Telefon: 0341 1267-1265 | Fax: 0341 1267-1422 E-Mail: weiland@leipzig.ihk.de Newsletter-Bestellung unter www.leipzig.ihk.de ----------------------Vertraulichkeitshinweis: Diese E-Mail enthält vertrauliche und/oder rechtlich geschützte Informationen. Wenn Sie nicht der richtige Adressat sind oder diese E-Mail irrtümlich erhalten haben, informieren Sie bitte sofort den Absender und vernichten Sie diese Mail. Das unerlaubte Kopieren sowie die unbefugte Weitergabe dieser Mail sind nicht gestattet. This e-mail may contain confidential and/or privileged information. If you are not the intended recipient (or have received this e-mail in error) please notify the sender immediately and destroy this e-mail. Any unauthorized copying, disclosure or distribution of the material in this e-mail is strictly forbidden. ----------------------- Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: keine Auswirkung Begründung in Vorlage Seite 1 1 Arbeitsplatzsituation ✘       2 Ausbildungsplatzsituation ✘       verbessert gesichert hoch ✘ mittel private Mittel ja Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 negative Auswirkung positive Auswirkung 5 Finanzierung 1       ✘ 3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für GasWasser-Strom) 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung verschlechtert nein keine Auswirkung       niedrig finanzielle Folgewirkungen für die Stadt nein ja nein Drittmittel/ Fördermittel ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. keine Auswirkung ✘       Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: Indikatoren verbessert auf bisherigen Niveau verschlechtert 1 Vorschulische Bildungs- keine Auswirkung Begründung in Vorlage Seite 1 ✘       ✘       und Betreuungsangebote (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang) 2 Schulische Bildungsangebote, Ausbildung und Studium (Qualität, Vielfalt, Erreichbarkeit, Quantität/Umfang) 3 Wohnbedingungen für Kinder, Jugendliche und Familien (Angebot, Attraktivität, Vielfalt, Infrastruktur)       ✘ 4 Kultur- und Freizeitangebote, Möglichkeiten zum Spielen, Sporttreiben und Treffen sowie Naturerfahrungen für Kinder, Jugendliche und Familien ✘       5 Gesundheit und Sicherheit von Kindern und Jugendlichen/Schutz vor Gefahren ✘       6 Integration von Kindern und Jugendlichen mit Behinderungen oder Migrationshintergrund ✘       7 Finanzielle Bedingungen von Familien ✘       Indikator hat stattgefunden ist vorgesehen 8 Beteiligung von Kindern, Jugendlichen und Familien bei der zu treffenden Entscheidung 1 ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. ist nicht vorgesehen Begründung in Vorlage, Seite 1 ✘       Stadt Leipzig 01.15/016/01.12