Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Informationsvorlage Nr. VI-DS-01648 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Information zur Kenntnis Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Information zur Kenntnis Ratsversammlung 28.10.2015 Information zur Kenntnis Eingereicht von Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule Betreff Berichterstattung 2015 zur jährlichen Analyse der Kosten der Unterkunft und Heizung von Leistungsberechtigten nach dem SGB II und Untersuchung der Angebotsmieten zur Überprüfung des Richtwertes für die Angemessenheit Die Information wird zur Kenntnis genommen. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: nicht relevant Sachverhalt: siehe Anlagen Anlagen: Sachverhalt/Begründung Einleitung Mit Ratsbeschluss RB-IV-780/07 wurde folgende Festlegung getroffen: Jeweils bis zum 30. September eines Jahres legt der Oberbürgermeister dem Stadtrat eine Analyse über die Entwicklung der Preise vor, die relevant für die Höhe der Kosten der Unterkunft (KdU) und Heizung der von Hartz IV Betroffenen sind. Mit der Informationsvorlage DS-0229/14 wurde die Ratsversammlung zum 20.11.2014 zu den Ergebnissen des Jahres 2014 informiert. Auf Grundlage des im Jahr 2013 vereinbarten Konzepts zum Aufbau eines KdUControllings wurden dem Sozialamt durch das Jobcenter Leipzig im Mai 2015 die notwendigen Kennzahlen für die jetzt vorliegende Berichterstattung übermittelt. Diese Auswertung enthält detaillierte Angaben zu den Unterkunftskosten aller Leistungsberechtigten auf Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II. Die Auswertung des Jobcenters wurde um Angaben aus den regelmäßig veröffentlichten Statistiken der Bundesagentur für Arbeit zu den Beziehern von Grundsicherung nach dem SGB II ergänzt. Näher untersucht wurden die Mietkosten der Bedarfsgemeinschaften von Leistungsberechtigten nach dem SGB II, deren Größe zugleich der tatsächlichen Haushaltsgröße entsprach. So ist sichergestellt, dass die Ergebnisse für die jeweilige Haushaltsgröße aussagekräftig sind. Denn nur diese 1:1-Haushalte tragen die vollständigen Unterkunftskosten bzw. bewohnen eine Wohnung allein. In den verbleibenden – und hier nicht weiter untersuchten – Bedarfsgemeinschaften leben weitere Haushaltsangehörige ohne eigenen Hausstand, die ggf. keine Grundsicherungsleistungen beziehen wie Untermieter, Angehörige, Bewohner von Wohngemeinschaften u. ä. Die Auswertung umfasst somit ca. 88% aller Bedarfsgemeinschaften, die zur Miete wohnen. Da Leistungsberechtigte mit Wohneigentum nur einen ganz geringen Anteil (<1%) aller Bedarfsgemeinschaften einnehmen, wurden deren Unterkunftskosten nicht näher betrachtet. Nachträgliche Änderungen im Fallbestand durch rückwirkende Leistungsbewilligungen oder -aufhebungen werden in der Stichtagsauswertung nicht abgebildet und finden daher ebenfalls keine Berücksichtigung. Nachfolgend werden die wesentlichen Erkenntnisse dieser Auswertung in komprimierter Form dargestellt. Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen, dass die tatsächlichen Kosten der Unterkunft und Heizung der leistungsberechtigten Haushalte in einem ausgewogenen Verhältnis zu den im vergangenen Jahr neu festgelegten kommunalen Richtwerten stehen. Im Vergleich zur letztjährigen Berichterstattung sind die Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte gestiegen. Die Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten haben sich im Jahresverlauf nur geringfügig verändert. Im Rahmen dieser Berichterstattung wird zusätzlich geprüft, ob zu den aktuell gültigen Werten Wohnraum einfachen Standards in ausreichendem Umfang zur Anmietung zur Verfügung steht. Dazu hat das Sozialamt über einen Zeitraum von zwei MoSeite 1 von 20 naten den Mietwohnungsmarkt im Stadtgebiet genauer untersucht. Nicht mehr abbildbar sind die Haushalte, die ergänzende Leistungen ausschließlich für ihre Unterkunftskosten erhalten. Das Jobcenter Leipzig setzt seit dem vergangenen Jahr eine neue Software (ALLEGRO) zur Bearbeitung von Leistungsansprüchen ein. Mit dieser Umstellung sind nicht mehr alle statistischen Auswertungen in gewohnter Weise möglich. Darunter fallen auch die Daten für die bisher im Kapitel 3 vorgenommene Auswertung. Seite 2 von 20 1. Untersuchung der Unterkunftskosten aller leistungsberechtigten Haushalte Tabelle 1 - Fallmenge Leistungsberechtigter 1:1-Haushalte mit Miete (Untersuchungsgröße) alle BG 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH > 4 PHH Summe 2010 2012 2013 2014 2015 1:1 HH 2010 2012 2013 2014 2015 Σ alle BG 1:1 in 2010 1:1 in 2012 1:1 in 2013 1:1 in 2014 1:1 in 2015 26.602 60,9% 25.510 61,8% 24.303 62,0% 24.027 60,9% 23.732 62,1% 1 PHH 23.646 59,1% 22.702 60,1% 21.708 60,5% 20.964 61,1% 20.265 60,5% 100% 88,9% 89,0% 89,3% 87,3% 85,4% 8.966 20,5% 8.397 20,3% 7.812 20,0% 7.865 19,9% 7.347 19,2% 2 PHH 8.473 21,2% 7.899 20,9% 7.361 20,5% 6.782 19,8% 6.562 19,6% 100% 94,5% 94,1% 94,2% 86,2% 89,3% 4.651 10,7% 4.165 10,1% 3.909 10,0% 4.163 10,6% 3.848 10,1% 3 PHH 4.517 11,3% 4.030 10,7% 3.773 10,5% 3.613 10,5% 3.587 10,7% 100% 97,1% 96,8% 96,5% 86,8% 93,2% 2.326 5,3% 2.118 5,1% 2.033 5,2% 2.076 5,3% 2.043 5,3% 4 PHH 2.269 5,7% 2.059 5,5% 1.982 5,5% 1.870 5,5% 1.927 5,7% 100% 97,5% 97,2% 97,5% 90,1% 94,3% 1.112 2,5% 1.109 2,7% 1.110 2,8% 1.289 3,3% 1.262 3,3% > 4 PHH 1.080 2,7% 1.073 2,8% 1.070 3,0% 1.074 3,1% 1.164 3,5% 100% 97,1% 96,8% 96,4% 83,3% 92,2% 43.657 41.299 39.167 39.420 38.232 Summe 39.985 37.763 35.894 34.303 33.505 100% Ø 91,6% Ø 91,4% Ø 91,6% Ø 87,0% Ø 87,6% Die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften mit Miete ist von 2010 zu 2015 um ca. 5.400 (-12,4% zu 2010) und das Verhältnis aller Bedarfsgemeinschaften zu 1:1 Haushalten von ursprünglich 91,6% (2010) auf 87,6% (2015) gesunken. Der Anteil der 1-PersonHaushalte an allen leistungsberechtigten 1:1-Haushalten in Mietwohnungen ist in den vergangenen Jahren (von 59,1% auf jetzt 60,5%) leicht angestiegen. Die Anzahl der leistungsberechtigten Haushalte mit mehr als vier Personen hat in den letzten beiden Jahren ebenfalls zugenommen, auch wenn deren Anteil an allen leistungsberechtigten Haushalten nur ca. 3% beträgt. Ob sich dieser Trend in den kommenden Jahren fortsetzt, muss weiter beobachtet werden. Tabelle 2 - Entwicklung aller 1- und 2-Personen-Bedarfsgemeinschaften mit Miete Jahr alle BG 2010 2012 2013 2014 2015 43.657 41.299 39.167 39.420 38.232 1-Person-BG 26.602 25.510 24.303 24.027 23.732 60,9% 61,8% 62,0% 60,9% 62,1% 2-Personen-BG 8.966 8.397 7.812 7.865 7.347 20,5% 20,3% 20,0% 19,9% 19,2% Summe 81,4% 82,1% 82,0% 80,8% 81,3% 1- und 2-Personen-Haushalte stellen mit 81% weiter den Hauptteil aller leistungsberechtigten Fälle. Dieser Wert entspricht dem Anteil an allen Leipziger Haushalten (82,4%)1 und hat sich in den letzten fünf Jahren kaum verändert. 1 Statistisches Jahrbuch 2015, Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Daten für 2014, Stand 26.06.2015 Seite 3 von 20 Tabelle 3 - Fallmengen im relativen Vergleich aller 1:1-Haushalte Veränderung Anteil kostenangemessener HH Veränderung Verteilung Fallcharakteristik u. Vergleichsjahr 1 PHH n 20.265 2 PHH n 6.562 3 PHH n 3.587 4 PHH n 1.927 > 4 PHH n 1.164 2010 59,1% 21,2% 11,3% 5,7% 2,7% 100% / 39.985 2012 60,1% 20,9% 10,7% 5,5% 2,8% 100% / 37.763 2013 60,5% 20,5% 10,5% 5,5% 3,0% 100% / 35.894 2014 61,1% 19,8% 10,5% 5,5% 3,1% 100% / 34.303 2015 60,5% 19,6% 10,7% 5,7% 3,5% 100% / 33.505 2015 zu 2010 2,3% - 7,5% - 5,3% 29,6% - 16,2% 2015 zu 2012 0,6% - 6,2% 3,6% 25,0% - 11,3% 2015 zu 2013 - - - Summen n 33.505 - 4,4% 1,9% 3,6% 16,6% - 6,7% 12,9% - 2,3% 2015 zu 2014 - 1,0% - 1,0% 1,9% 3,6% 2010 64,9% 65,6% 79,1% 81,8% 67,7% / 26.162 2012 53,8% 54,1% 69,4% 74,1% 56,7% / 20.805 2013 65,2% 69,5% 81,1% 84,3% 68,9% / 23.994 2014 65,1% 67,6% 77,7% 81,6% 67,9% / 22.573 2015 70,1% 71,1% 82,0% 90,0% 72,8% / 23.547 2015 zu 2010 8,0% 8,4% 3,6% 10,0% 7,5% 2015 zu 2012 30,3% 31,4% 18,2% 21,5% 28,4% 2015 zu 2013 7,5% 2,3% 1,1% 6,8% 5,7% 2015 zu 2014 7,7% 5,2% 5,5% 10,3% 7,2% Veränderung Anteil kostenunangemessener HH entf. 2010 35,1% 34,4% 20,9% 18,2% 32,3% / 12.490 2012 46,2% 45,9% 30,6% 25,9% 43,3% / 15.885 2013 34,8% 30,5% 18,9% 15,7% 31,1% / 10.830 2014 34,9% 32,4% 22,3% 18,4% 32,1% / 10.656 2015 29,9% 28,9% 18,0% 10,0% 27,2% / 8.794 2015 zu 2010 - 14,8% - 16,0% - 13,9% - 45,0% - 15,8% 2015 zu 2012 - 35,3% - 37,0% - 42,2% - 71,4% - 37,2% 2015 zu 2013 - 14,1% - 5,2% - 4,8% - 26,3% - 12,5% 2015 zu 2014 - 14,3% - 10,8% - 19,3% - 45,6% - 15,3% In Tabelle 3 wird die Entwicklung und relative Verteilung von Fällen mit rechnerisch angemessenen und unangemessenen Unterkunftskosten dargestellt. Das bedeutet, dass in den hier aufgeführten Fällen mit unangemessenen KdU (2015: 8.794) durch das Jobcenter geprüft wurde, ob die KdU trotz Überschreitung der im Jahr 2014 festSeite 4 von 20 gelegten Richtwerte im konkreten Einzelfall weiter anerkannt werden kann. Das traf auf 2.872 Fälle zu, so dass tatsächlich nur 5.922 Fälle in der Unangemessenheit verblieben; das entspricht ca. 18% aller 1:1 Haushalte mit Miete (Vorjahr noch ca. 21%). Der Anteil der Bedarfsgemeinschaften mit unangemessenen KdU ist im Jahresverlauf um über 15% gesunken. Die Angemessenheitsquote über alle Haushaltsgrößen von 67,7% (2010) ist im Jahr 2012 deutlich auf 56,7% gefallen und stieg aktuell wieder auf 72,8% aller Fälle an. Ursache für die jüngste Entwicklung ist die Anhebung der Richtwerte KdU zum 18.12.2014. Dennoch haben weiterhin ein Viertel aller leistungsberechtigten Fälle rechnerisch unangemessene Unterkunftskosten. Das betrifft insbesondere die 1(29,9%) und 2-Personen-Haushalte (28,9%). Tabelle 4 - Kosten- und Wohnflächenstruktur aller 1:1-Haushalte Ø tatsächliche mtl. Miete in € (Brutto-warm) 1:1 HH 2 PHH 3 PHH 4 PHH > 4 PHH 2010 293,58 397,89 465,16 522,20 610,34 356,60 2012 294,35 406,18 476,59 535,14 622,98 359,66 2013 298,10 407,93 479,94 538,25 624,82 362,74 2014 303,64 415,58 486,86 546,98 640,25 368,87 2015 309,92 419,86 493,57 551,14 651,63 376,87 328,00 432,41 544,33 628,99 2010 246,64 292,40 333,14 388,88 481,58 280,62 2012 259,46 311,88 351,72 408,84 499,49 295,24 2013 262,82 319,95 360,29 420,02 516,29 301,02 2014 265,73 330,40 384,69 440,81 543,74 307,66 2015 279,01 328,56 374,88 437,25 532,18 316,87 2010 46,7 62,6 72,5 82,1 96,5 56,0 2012 46,2 62,6 72,8 82,8 96,3 57,6 2013 46,2 62,4 72,7 82,4 96,1 57,6 2014 46,4 62,4 72,6 82,1 96,5 57,7 2015 45,0 61,4 71,7 80,2 95,2 54,9 45 60 75 85 mtl. Auszahlbetrag nach Einkommensanrechnung in € Richtwert KdU zzgl. Heizkosten Ø Wohnfläche in m² gewichteter Mittelwert aller HH. 1 PHH angemessene Wohnfläche in m² 704,48 u. mehr 85 u. mehr Die Kostenentwicklung zeigt seit 2010 eine kontinuierliche Erhöhung der tatsächlichen Mieten. Die Durchschnittsmieten der 1- und 2-Personen-Haushalte lagen ab 2010 deutlich und erstmals über den damaligen Angemessenheitsgrenzen. Durchgängig über alle Haushaltsgrößen hatten sich die mietvertraglich geschuldeten Unterkunftskosten und der durchschnittliche Auszahlbetrag je Fall erhöht. Nach den Anhebungen der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Heizung in den Jahren 2011, 2012 und 2014 liegt die durchschnittliche tatsächliche Miete für alle Haushalte Seite 5 von 20 regelmäßig innerhalb der jeweiligen Angemessenheitswerte. Der monatliche Auszahlbetrag an Unterkunfts- und Heizkosten nach der Anrechnung von Einkommen ist bei den Mehrpersonenhaushalten im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Diese Haushalte erzielen offenbar mehr Einkommen als noch vor einem Jahr. Auf 1-Person-Haushalte trifft das nicht zu. Für diesen Personenkreis hat sich die Anhebung der Regelleistung zum Jahreswechsel überproportional auf den Auszahlbetrag an Unterkunfts- und Heizkosten ausgewirkt. Tabelle 5 - Wohnflächenstreuung aller 1:1-Haushalte in 2015 1:1 HH 1 PHH n 20.265 2 PHH n 6.562 3 PHH n 3.587 4 PHH n 1.927 > 4 PHH n 1.164 Summe n 33.505 abstrakt angemessene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² > 85 m² 1,84 Mio. m² ≤ 45 m² 56,3% 45 – 50 m² 50 – 60 m² 60 – 65 m² 65 – 75 m² 75 – 85 m² > 85 m² 21,7% 14,0% 67,8% (65,5)* entf. Ø Wohnfläche ≤ abstrakt angem. Wohnfläche > abstrakt angem. Wohnfläche davon mit niedriger Relevanz davon mit hoher Relevanz (50,8)* 52,3% (46,4)* 74,2% (72,3)* 23,9% 61,4 m² 14,6% 11,2% 71,7 m² 32,2% 80,2 m² (46,4 m²)* (62,4 m²)* (72,6 m²)* (82,1 m²)* 56,3% 52,3% 74,2% 67,8% 43,7% 47,7% 25,8% 32,2% (49,2)* (53,6)* (27,7)* (34,5)* 21,7% 45 – 50 m² 22,0% > 50 m² 23,9% 60 – 65 m² 23,8% > 65 m² 14,6% 75 – 85 m² 11,2% > 85 m² 8,0% 23,8% 45,0 m² entf. Ø 54,9 m² (57,7 m²)* Ø 58,2% (53,1)* Ø 41,8% entf. (46,9)* entf. Ø 21,3% entf. Ø 21,1% *Vorjahresdaten in () In Tabelle 5 ist dargestellt, wie groß die Wohnungen der leistungsberechtigten Haushalte sind und wie sich die Wohnfläche zu den abstrakt angemessenen Wohnflächen verhält. Die Wohnfläche hat einen erheblichen Einfluss auf die Wohnungsmiete. Wird die abstrakt angemessene Wohnfläche im Einzelfall deutlich überschritten, führt das i. d. R. zu unangemessen hohen Unterkunftskosten. Die Auswertung belegt, dass nur die durchschnittliche Wohnfläche von 2-PersonenHaushalten über der abstrakt angemessenen Wohnfläche - hier 60 m² - liegt. Ungefähr 40% der Bedarfsgemeinschaften leben in Wohnungen mit einer Wohnfläche, die größer als die abstrakt angemessene Fläche ist. Gegenüber der Vorjahresauswertung (ca. die Hälfte) ist das ein erheblicher Rückgang. Nach Abzug der nur geringfügigen Wohnflächenüberschreitungen (vorletzte Zeile der Tabelle) liegt bei jeder fünften Bedarfsgemeinschaft eine Überschreitung der abstrakt angemessenen Wohnfläche von mehr als 10% vor. Diese deutlich zu großen Wohnflächen wirken sich zwangsläufig auf die tatsächliche Miete aus. Die auf diesen zu großen Wohnflächen basierenden hohen Mieten lassen sich i. d. R. nicht durch eine Seite 6 von 20 niedrigere Ausstattung der Wohnung und damit einem geringeren Quadratmeterpreis kompensieren. Die Wohnflächen der Haushalte mit unangemessenen Unterkunftskosten werden in Kapitel 2 näher betrachtet. Bei Haushalten mit mehr als 2 Personen werden die Wohnflächenhöchstgrenzen überwiegend oft eingehalten. Durch den im Jahr 2014 vorgenommenen Methodenwechsel zur Ermittlung angemessener Richtwerte (vgl. DS-00687/14 v. 18.12.2014) erfolgt die Bestimmung der Referenzmiete anhand des Datensatzes, der dem Leipziger Mietspiegel zu Grunde liegt und aus den Ergebnissen der jeweils letzten Betriebskostenbroschüre. Ziel des Methodenwechsels war eine transparente Ermittlung angemessener Unterkunftsund Heizkosten, die vom Sozialgericht Leipzig inzwischen in ersten Entscheidungen anerkannt wurde2. Im Zuge des Methodenwechsels wurde die vom Bundessozialgericht formulierte Produkttheorie [abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert] noch stringenter umgesetzt und die bisherigen Eckwerte je m² wurden durch Richtwerte für die Bruttokaltmiete (Grundmiete plus kalte Betriebskosten) ersetzt. Aufgrund dieser geänderten Herleitung angemessener Unterkunftskosten ist der in den vergangenen Berichterstattungen vorgenommene Abgleich der Grundmieten und Nebenkosten über Quadratmeterpreise nicht weiter sinnvoll. Die Angemessenheit einer Wohnung kann nur noch durch die Gegenüberstellung der Bruttokaltmiete mit dem jeweils zutreffenden Richtwert beurteilt werden. In den nachfolgenden Übersichten wurde dieses Verfahren konsequent angewandt. Werte vor 2015 wurden anhand der bisherigen Berichterstattungen auf die neue Methodik umgestellt, um die Vergleichbarkeit weiter zu gewährleisten. Tabelle 6 - Bruttokaltmieten aller 1:1-Haushalte in 2015 1:1 HH 1 PHH n 20.265 2 PHH n 6.562 3 PHH n 3.587 4 PHH n 1.927 > 4 PHH n 1.164 Ø Bruttokaltmiete 258,09 € 346,83 € 407,24 € 453,26 € 530,34 € aktueller Richtwert Anteil BG mit angemessenen KdU Anteil der Fälle, deren zu hohe KdU weiter anerkannt wird verbleibende unangemessene Fälle 269,57 € 354,50 € 446,95 € 518,63 € ≥ 581,13 € 70,1% 71,1% 82,0% 90,0% 9,1% 10,8% 7,0% 3,7% 20,8% 18,1% 11,0% 6,2% Summe n 33.505 312,12 € 72,8% entf. 8,9% 18,3% Die Auswertung der Bruttokaltmieten bestätigt, dass Haushalte mit mehreren Personen weitaus häufiger kostenangemessen wohnen als kleine Haushalte. Ursache dafür ist, dass diese Haushalte häufiger die abstrakt angemessenen Wohnflächen ein2 www.justiz.sachsen.de/sgl/content/953.php Seite 7 von 20 halten. Die durchschnittlichen Bruttokaltmieten der Haushalte mit mehr als zwei Personen liegen daher auch deutlich unter den aktuellen Richtwerten. Bei fast jeder zehnten Bedarfsgemeinschaft werden Bruttokaltmieten anerkannt, die über den aktuellen Richtwerten liegen. Darunter sind einerseits Fälle, deren zu hohe Unterkunftskosten wegen des Vorliegens besonderer Lebensumstände im Einzelfall dauerhaft bewilligt werden. Andererseits fallen darunter auch Bedarfsgemeinschaften, die derzeit in einer kostenunangemessenen Wohnung leben und deren zu hohe Kosten für einen Übergangszeitraum weiter in voller Höhe berücksichtigt werden. Diese Bedarfsgemeinschaften wurden vom Jobcenter aufgefordert, binnen einer Frist von i. d. R. sechs Monaten ihre unangemessenen Unterkunftskosten durch Maßnahmen wie Wohnungswechsel, Vermieten oder auf andere Weise zu senken. Die Bruttokaltmieten der Haushalte mit unangemessenen Unterkunftskosten werden unter Punkt 2 näher betrachtet. Seite 8 von 20 Tabelle 7 - Tatsächliche Kosten aller 1:1-Haushalte Ø Heizkosten in € Ø Bruttokaltmiete in € Ø Betriebskosten in € Ø Grundmiete in € 1:1 HH n 34.303 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH > 4 PHH Ø 2010 196,61 262,92 305,95 341,54 390,83 236,48 2012 196,81 265,42 308,67 347,76 392,90 236,90 2013 199,12 266,45 312,61 347,73 399,78 239,04 2014 200,91 269,57 310,73 349,75 411,09 240,75 2015 206,86 275,46 323,18 358,71 417,63 248,80 Vergleichswert DS-00687/14 207,01 271,09 342,69 400,47 ≥ 449,06 2010 49,04 68,86 81,20 91,13 109,05 60,88 2012 49,90 69,49 82,26 93,56 110,75 61,56 2013 49,90 69,26 82,15 93,11 111,48 61,48 2014 53,36 71,14 84,22 95,27 112,91 64,27 2015 51,23 71,37 84,06 94,55 112,71 63,32 Vergleichswert DS-00687/14 62,56 83,41 104,26 118,16 ≥ 132,07 2010 245,65 331,78 387,15 432,67 499,88 297,37 2012 246,71 334,91 390,93 441,32 503,65 298,46 2013 249,02 335,71 394,76 440,84 511,26 300,53 2014 254,27 340,71 394,95 445,02 524,00 305,02 2015 258,09 346,83 407,24 453,26 530,34 312,12 Richtwert 269,57 354,50 446,95 518,63 ≥ 581,13 2010 47,63 66,36 78,30 89,49 110,01 59,12 2012 49,43 69,49 83,72 95,22 115,56 61,66 2013 49,90 70,51 84,33 95,58 115,32 62,22 2014 53,36 71,76 85,67 96,88 118,70 64,82 2015 51,83 73,03 86,33 97,88 121,29 64,74 Nichtprüfungsgrenze 58,43 77,91 97,38 110,36 ≥ 123,35 Alle Angaben in Tabelle 7 entsprechen dem jeweils errechneten Durchschnittswert und werden hier den Richtwerten für die Bruttokaltmiete bzw. den Nichtprüfungsgrenzen für die Heizkosten gegenübergestellt. Die Grundmieten sind über alle Haushaltsgrößen im Vergleich zum Vorjahr angestiegen. Einerseits sind das die Auswirkungen der verstärkten Nachfrage am Wohnungsmarkt bedingt durch das Bevölkerungswachstum der letzten Jahre, andererseits passen die Vermieter die Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte auf der Basis des Ende 2014 erschienen Mietspiegels an die Werte des neuen SchlüssiSeite 9 von 20 gen Konzeptes an. Bis auf die Grundmieten der 2-Personen-Haushalte liegen die hier ausgewiesenen durchschnittlichen Grundmieten alle unter den im Schlüssigen Konzept 2014 hergeleiteten Richtwerten. Wie zuvor bei der Auswertung der Wohnflächen beschrieben, hat ein erheblicher Teil der 2-Personen-Haushalte zu große Wohnungen. Dies wirkt sich auf die Grundmieten dieser Haushalte aus. Bei der Interpretation ist außerdem zu beachten, dass in der dargestellten Übersicht auch die Unterkunfts- und Heizkosten der Bedarfsgemeinschaften mit unangemessen hohen Kosten eingeflossen sind. Für viele Haushaltsgrößen ist eine geringfügige Reduzierung der Betriebskosten feststellbar, die zum Teil auf den Rückgang der durchschnittlichen Wohnflächen zurückzuführen ist. Wie zuvor erläutert, ist für die Beurteilung der Angemessenheit der Unterkunftskosten die Bruttokaltmiete ausschlaggebend. Das eröffnet leistungsberechtigten Haushalten die Möglichkeit, geringfügige Überschreitungen bei der Grundmiete durch Einsparungen bei den kalten Betriebskosten auszugleichen und umgekehrt. Die Auswertung der durchschnittlichen Bruttokaltmieten belegt, dass die aktuellen Richtwerte ausreichend bemessen sind. Das trifft auch auf die Nichtprüfungsgrenze der Heizkosten zu, gleichwohl bei den Heizkosten über alle Haushaltsgrößen – außer bei den 1-Person-Haushalten – eine leichte Kostensteigerung zu verzeichnen ist. Ursache dafür sind die Energiepreissteigerungen der letzten Jahre. Die Verringerung der monatlichen Heizkosten bei den 1-Person-Haushalten ergibt sich aus der Reduzierung der durchschnittlichen Wohnfläche dieser Haushalte (vgl. Tabelle 5). Anders als bei den kalten Betriebskosten wirkt sich dieser Effekt nicht auf die Mehrpersonenhaushalte aus, da deren durchschnittlichen Wohnflächen prozentual nicht so stark gesunken sind. In den dargestellten Kosten sind keine Nebenkostennachforderungen enthalten, da diese statistisch nicht abgebildet werden. Erhalten leistungsberechtigte Haushalte solche Nachzahlungen, können diese Forderungen als einmalige Beihilfe zusätzlich zu den bereits als Bedarf anerkannten Vorauszahlungen auf Antrag durch das Jobcenter übernommen werden. Der Deutsche Mieterbund rechnet sogar damit, dass viele Mieter in diesem Jahr eine Betriebskosten-Rückzahlung erhalten. Er geht davon aus, dass die Betriebskosten inklusive der Heizkosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat sinken.3 3 www.lvz.de/Ratgeber/Bauen-Wohnen/Aktuelles/Mieterbund-Viele-erhalten-Betriebskosten-Rueckzahlung Seite 10 von 20 2. Untersuchung verbleibender kostenunangemessener 1:1-Haushalte Alle in den folgenden Übersichten ausgewerteten Haushalte haben tatsächlich unangemessene Unterkunftskosten (brutto-kalt), die auf die Höhe der angemessenen Richtwerte gekappt wurden. Die Daten von Haushalten, deren zu hohe Unterkunftskosten im Einzelfall wegen des Vorliegens besonderer Lebensumstände oder für einen Übergangszeitraum zur Kostensenkung anerkannt werden, sind darin nicht enthalten. Tabelle 8 - Wohnflächenstreuung kostenunangemessener 1:1-Haushalte in 2015 1:1 HH abstrakt angemessene Wohnfläche ≤ 45 m² 45 – 50 m² 50 – 60 m² 60 – 65 m² 65 – 75 m² 75 – 85 m² > 85 m² Ø Wohnfläche ≤ abstrakt angem. Wohnfläche > abstrakt angem. Wohnfläche davon mit niedriger Relevanz davon mit hoher Relevanz 1 PHH n 4.217 2 PHH n 1.190 3 PHH n 395 4 PHH n 120 > 4 PHH entf. Summe n 5.922 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² > 85 m² 0,349 Mio. m² 19,0% 29,0% 32,3% 25,7% entf. Ø 59,0 m² 31,9% 25,0% 25,8% 53,1 m² 68,1 m² 29,9% 38,2% 82,6 m² (53,9 m²)* (68,4 m²)* (82,3 m²)* (93,8 m²)* 19,0% 25,7% 31,9% 25,8% 81,0% 74,3% 68,1% 74,2% (70,9)* 19,7% 49,3% (81,7)* (79,1)* (65,3)* 29,0% 45 – 50 m² 52,0% > 50 m² 25,0% 60 – 65 m² 49,3% > 65 m² 29,9% 75 – 85 m² 38,2% > 85 m² 74,2% 96,9 m² entf. entf. (63,5 m²)* Ø 21,3% (20,4)* Ø 78,7% (79,6)* Ø 28,2% (28,3)* Ø 50,5% (51,3)* *Vorjahresdaten in () Haushalte mit unangemessen hohen Unterkunftskosten halten nur in 21,3% der Fälle die abstrakt angemessenen Wohnflächen ein. 78,7% der Haushalte haben eine größere Wohnfläche. Die unangemessen wohnenden 1-Person-Haushalte mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 53,1 m² überschreiten die für diese Haushaltsgröße abstrakt angemessene Wohnfläche von 45 m² um fast 20%. Bei Wohnungen dieser Größe handelt es sich vermutlich überwiegend um kleine 2-RaumWohnungen, die stärker nachgefragt und daher teurer als vergleichbare 1-RaumWohnungen sind. Seite 11 von 20 Tabelle 9 - Bruttokaltmieten kostenunangemessener 1:1-Haushalte in 2015 1 PHH n 4.217 2 PHH n 1.190 3 PHH n 395 4 PHH n 120 Ø Bruttokaltmiete 318,96 € 406,56 € 504,49 € 582,62 € aktueller Richtwert 269,57 € 354,50 € 446,95 € 518,63 € Ø 49,39 € 52,06 € 57,54 € 63,99 € 50,77 € pro Kopf 49,39 € 26,03 € 19,18 € 16,00 € 36,39 € ≤ 5% 21,3% 27,9% 26,6% 29,2% 5% - 10% 18,1% 19,9% 24,1% 21,7% 18,9% 10% - 20% 26,6% 28,4% 29,4% 33,3% 27,3% 20% - 30% 15,6% 13,0% 11,1% 8,3% 14,6% 30% - 50% 13,3% 7,2% 7,3% 5,8% 11,5% > 50% 5,1% 3,6% 1,5% 1,7% 4,5% Überschreitung 1:1 HH > 4 PHH entf. Summe n 5.922 354,28 € entf. 23,1% In Tabelle 9 werden die Bruttokaltmieten der leistungsberechtigten Haushalte mit unangemessenen Kosten näher betrachtet. In der vorgenommenen Auswertung ist ersichtlich, dass ca. ein Fünftel dieser Haushalte eine nur sehr geringe Überschreitung (≤ 5%) der angemessenen Kosten hat. Je nach Haushaltsgröße liegt bei 40 bis 50% der Bedarfsgemeinschaften eine geringe Überschreitung der angemessenen Kosten von bis zu 10% vor. Für einen Teil der Haushalte mit diesen vergleichsweise niedrigen Überschreitungen angemessener Unterkunftskosten kann angenommen werden, dass die zu großen Wohnflächen oder ein höherer Ausstattungsgrad der Wohnung beispielsweise aus der Regelleistung oder einem Freibetrag für Erwerbstätigkeit querfinanziert wird, ohne dass eine Umzugsabsicht besteht. Seite 12 von 20 Abbildung 1 - Vergleich aller mit den kostenunangemessenen 1-Person-Haushalten 53,1 m² 257,73 € 45,0 m² 206,86 € Wohnfläche alle 1-Person-Haushalte Grundmiete gesamt unangemessene 1-Person-Haushalte Tabelle 10 - Daten zu Abbildung 1 alle Haushalte unangemessene Haushalte Ø Wohnfläche 45,0 m² 53,1 m² Ø Grundmiete gesamt 206,86 € 257,73 € Abbildung 1 verdeutlicht am Beispiel der 1-Person-Haushalte, dass die Unterkunftskosten erheblich durch die Überschreitung der angemessenen Wohnflächen beeinflusst werden. Haushalte mit unangemessenen Unterkunftskosten kompensieren zu hohe Grundmieten nicht durch einen "Flächenverzicht“. Die durchschnittliche Wohnfläche der kostenunangemessen wohnenden 1-Person-Haushalte ist aber im Vergleich zum Vorjahr leicht von 53,9 m² auf 53,1 m² gesunken. Dennoch befinden sich 2015 insgesamt rund 2.000 Bedarfsgemeinschaften weniger als im Vorjahr in der Unangemessenheit. Hauptgrund dafür ist die Anhebung der angemessenen Unterkunftskosten für alle Haushaltsgrößen Ende 2014. Das spiegelt sich auch in der Entwicklung der Bedarfsgemeinschaften mit angemessenen Unterkunftskosten wider. Deren Anteil hat sich gegenüber 2014 um 7% und gegenüber 2012 um fast 30% erhöht (vgl. Tab. 3). Die Anhebung der Richtwerte hat damit das erwartete Ergebnis bestätigt. Ehemals geringfügig über den bisherigen Angemessenheitswerten liegende Haushalte wohnen wieder kostenangemessen. Seite 13 von 20 3. Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen (Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete) Analog zu der im Jahr 2014 für die Herleitung angemessener Kosten der Unterkunft vorgenommenen Erhebung der Angebotsmieten (vgl. DS-00687/14 v. 18.12.2014) wurde auch in diesem Jahr eine entsprechende Untersuchung durchgeführt und geprüft, ob zu den im vergangenen Jahr festgesetzten Richtwerten Wohnraum in ausreichendem Umfang vorhanden ist. Dazu wurde erneut auf die über das Internet zugänglichen Angebote der Immobilienportale zurückgegriffen und die darin enthaltenen Aussagen zur Grundmiete, der Wohnfläche, der Lage der Wohnung und zur Anzahl der Wohnräume erhoben. Zur Auswertung der Angebotsmieten wurden die Daten folgender Immobilienportale abgerufen:    Immobilienscout244 Immonet5 Immowelt6 In der weiteren Analyse des Immobilienangebotes konnte auf die Daten von Immowelt verzichtet werden, da die Anzahl der dort aufgeführten Angebote seit der letztjährigen Untersuchung deutlich rückläufig war. Diese Plattform wird von den Vermietern offensichtlich nicht mehr in dem bisherigen Umfang genutzt. Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten aus den verbleibenden beiden Portalen wurde dreimal im Abstand von jeweils 4 Wochen beginnend ab der 13. Kalenderwoche 2015 durchgeführt. Der vierwöchige Abstand zwischen den einzelnen Erhebungen wurde gewählt, um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen Wechsel von neu vermieteten (Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) beobachten zu können. Die Wohnungsangebote beider Internetportale wurden jeweils montags vollständig erhoben. Nach der letzten Vollerhebung lagen entsprechende Aussagen zu insgesamt 31.416 Mietinseraten vor. Angebotene Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (Substandard; vgl. DS-00687/14 v. 18.12.2014, Kapitel 2.4) wurden bei der Ermittlung angemessener Wohnungsangebote nicht berücksichtigt. Zu jedem Auswertungszeitpunkt waren mindestens 5.800 Wohnungsangebote für das Stadtgebiet Leipzig vorhanden. Nahezu alle Akteure des Leipziger Wohnungsmarktes nutzen neben ihren eigenen Internetauftritten auch diese Portale zur Veröffentlichung ihrer Mietangebote. 4 www.immobilienscout24.de www.immonet.de 6 www.immowelt.de 5 Seite 14 von 20 Tabelle 11 - Wohnungsangebote für die Stadt Leipzig in der 13., 17. und 21. KW 13. KW 17. KW 21. KW Immobilienscout24 5.887 5.923 6.027 Immonet 4.687 4.803 4.567 In Tabelle 12 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnungen unter Berücksichtigung der beschriebenen Produkttheorie dargestellt. Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende Mindestanzahl an angemessenen und zumutbaren Wohnungsangeboten. Tabelle 12 - Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) Haushaltsgröße in Personen Voraussetzungen Wohnfläche ab Mindestanzahl Wohnräume angemessene, gerundete Nettokaltmiete gesamt 1 2 3 4 5 5 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 85 m² 1 2 3 4 5 4 207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 449,06 € 449,06 € Anzahl Wohnungsangebote 13. KW Immobilienscout24 267 654 725 32 1 44 Immonet 228 639 670 32 1 43 Anzahl Wohnungsangebote 17. KW Immobilienscout24 324 666 745 31 0 52 Immonet 261 608 688 32 0 47 Anzahl Wohnungsangebote 21. KW Immobilienscout24 317 672 730 30 0 46 Immonet 222 505 584 23 0 39 Da Mietobjekte zum Teil auf beiden Webseiten parallel angeboten werden, scheidet eine Addition der geeigneten Inserate aus den unterschiedlichen Quellen zur Ermittlung aller am Markt angebotenen angemessenen Wohnungen aus. Der fehlerfreie Ausschluss doppelter Inserate ist nur mit sehr hohem Aufwand möglich. Daher wird für Aussagen zur Anzahl der permanent verfügbaren angemessenen Angebote für jede Haushaltsgröße immer auf den Maximalwert aus beiden Portalen in einer Kalenderwoche abgestellt. Aus den Maximalwerten wird im Anschluss der Durchschnitt für den gesamten Beobachtungszeitraum gebildet. Seite 15 von 20 Es kann aber davon ausgegangen werden7, dass die Zahl der tatsächlich am Markt vorhanden angemessenen Wohnungsangebote deutlich über den nachfolgend abgebildeten Durchschnittswerten liegt. Tabelle 13 - permanente Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (nettokalt) Haushaltsgröße in Personen 1 2 3 4 5 5 (4 Räume) max. Anzahl 13. KW 267 654 725 32 1 44 max. Anzahl 17. KW 324 666 745 32 - 52 max. Anzahl 21. KW 317 672 730 30 - 46 Durchschnitt = permanent verfügbare angemessene Wohnungsangebote 303 664 733 31 - 47 Die o.a. Auswertung belegt, dass für alle Haushaltsgrößen eine permanente Versorgung mit zumutbarem angemessenem Wohnraum möglich ist. Auf die Besonderheiten der Versorgung von Haushalten mit fünf Personen mit angemessenem Wohnraum wurde erstmals im Jahr 2013 hingewiesen (DS V/3516 v. 09.12.2013, S. 26). Die erneute Untersuchung ergab auch für diese Haushaltsgröße ein ausreichendes Angebot an angemessenen Wohnungen, wenn in die Suche Objekte mit mindestens vier Wohnräumen einbezogen werden (vgl. Tab. 13, letzte Spalte). Darüber hinaus besteht für bedürftige Familien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die Möglichkeit, im Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an alters- und/oder behindertengerechtem Wohnraum. Im Sachgebiet Wohnraumversorgung wird zur Wohnungssuche umfassend beraten, zu speziellen Wohnungsangeboten informiert und durch Kooperation mit dem kommunalen Vermieter der LWB GmbH und anderen Wohnungsmarktakteuren sowie durch Nutzung von städtischen Belegungsrechtsoptionen in individuell angemessenen Wohnraum vermittelt. Wie zuvor geschildert, ist die Ermittlung der auf beiden Internetportalen parallel inserierten Wohnungsangebote mit sehr hohem Aufwand verbunden. Um festzustellen, welches Potential an Wohnungsangeboten zusätzlich zu den o. a. Ergebnissen am Markt verfügbar ist, wurde der Ausschluss doppelter Inserate einmalig am Beispiel der angemessenen Wohnungsangebote für 1-Person-Haushalte durchgeführt. 7 BMVBS, Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen, Januar 2013, S. 44 Seite 16 von 20 Tabelle 14 - Zusammenfassung der Wohnungsangebote beider Internetportale 13. KW 17. KW 21. KW Ø parallel inseriert 146 169 146 154 einmalig inseriert 206 251 256 238 Summe 352 420 402 391 max. Anzahl Tab. 13 267 324 317 303 zusätzliche Angebote 85 96 85 88 32% 30% 27% 29% Anteil zusätzl. Angebote Der Abgleich der angemessenen Wohnungsangebote beider Portale verdeutlicht, dass neben den in Tabelle 13 ausgewiesenen Ergebnissen mindestens nochmal weitere 30% an angemessenen Wohnungsangeboten am Markt verfügbar sind. Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist auch zu berücksichtigen, dass leistungsberechtigten Haushalten, die zur Senkung ihrer Unterkunftskosten aufgefordert werden, dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten eingeräumt wird. In dieser Frist unterliegt der Wohnungsmarkt einem permanenten Wechsel an Wohnungsangeboten, so dass davon ausgegangen werden kann, dass jeder Haushalt in dieser Zeit kostenangemessenen und geeigneten anderen Wohnraum finden wird. Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf die einzelnen Stadtbezirke verteilen. Exemplarisch erfolgt dies anhand der in der 21. Kalenderwoche im Internetportal Immoscout24 erhobenen Daten. Seite 17 von 20 Tabelle 15 - Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote (nettokalt) Haushaltsgröße in Personen Stadtbezirk 1 2 3 4 5 (4 Räume) Mitte 4 8 7 - - Nordost 28 78 88 1 6 Ost 42 212 159 3 1 Südost 20 37 24 1 1 Süd 4 20 9 - - Südwest 9 27 19 - - West 169 117 332 23 37 Alt-West 16 73 28 2 - Nordwest 20 61 18 1 1 Nord 5 39 46 - - 317 672 730 30 46 Summe Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden. In einigen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote als in anderen vor. Eine ähnliche Mietpreisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstädten Deutschlands.8 Das Wohnungsangebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke, so dass sich nahezu alle Haushaltsgrößen über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemessenem Wohnraum versorgen können. 8 Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff. Seite 18 von 20 4. Zusammenfassung der Ergebnisse Wie in den vorangegangenen Abschnitten dargestellt, sank die Anzahl der leistungsberechtigten Bedarfsgemeinschaften in den letzten Jahren kontinuierlich. Gleichzeitig stiegen jedoch die tatsächlichen (angemessenen und unangemessenen) Mieten je Bedarfsgemeinschaft an. Ursächlich dafür ist das generell gestiegene Mietniveau. Abbildung 2 - Verlauf der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften mit Miete und deren tatsächlicher Mieten 43.657 41.299 39.420 39.167 38.232 376,87 € 368,87 € 362,74 € 356,60 € 2010 359,66 € 2012 2013 Anzahl Bedarfsgemeinschaften 2014 2015 Miete je Bedarfsgemeinschaft (Brutto-warm) Die tatsächlichen kalten Betriebs- und Heizkosten sind im Jahresverlauf nicht bzw. nur leicht gestiegen. Einen hohen Einfluss auf die kaum veränderten tatsächlichen Heizkosten hatten die letzten milden Winter. Die zunehmende Einhaltung der abstrakt angemessenen Wohnflächen wirkt sich zudem kostendämpfend aus. Die durchgeführte Untersuchung der aktuellen Unterkunfts- und Heizkosten der leistungsberechtigten Haushalte i. V. m. der Auswertung der am Immobilienmarkt angebotenen Mietwohnungen bestätigt, dass die im vergangenen Jahr festgesetzten Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenzen für die Heizkosten aktuell in ausreichender Höhe bemessen sind. Da in den kommenden Jahren von weiter moderat steigenden Mieten ausgegangen werden muss, ist eine regelmäßige Überprüfung der Richtwerte auch in den Folgejahren unerlässlich. Die Anzahl der leistungsberechtigten Haushalte, die in kostenunangemessenen Wohnungen leben, ist weiter rückläufig. Der Anteil der Haushalte mit unangemessenen Wohnkosten beträgt nur noch 27,2%. In einem Drittel dieser Fälle erfolgt die vollständige Übernahme der zu hohen Kosten. Seite 19 von 20 Abbildung 3 - Vergleich der Anzahl der Haushalte mit angemessenen und unangemessenen KdU (1- bis 4-Personen-Haushalte) 26.162 23.994 22.573 23.547 20.805 15.885 12.490 10.830 10.656 8.794 2010 2012 2013 HH mit angemessenen KdU 2014 2015 HH mit unangemessenen KdU Die Analyse der Entwicklung und tatsächlichen Mieten der leistungsberechtigten Haushalte belegt, dass unangemessene Unterkunftskosten vor allem dann entstehen, wenn deutliche Überschreitungen der abstrakt angemessenen Wohnflächen vorliegen. Das bedeutet: Haushalte, die 2015 unangemessen wohnen, haben oft zu große Wohnungen; ein Wechsel in anderen (kosten- und flächenangemessenen) Wohnraum findet häufig nicht statt, obwohl zu den aktuellen Richtwerten angemessener und zumutbarer Wohnraum verteilt über das gesamte Stadtgebiet zur Verfügung steht. Da ein erheblicher Teil der unangemessenen Mehrkosten durch Wohnflächenüberschreitungen verursacht ist, kommt der Suche nach preiswerten und/oder kleineren Wohnungen und deren Vermittlung an Betroffene eine große Bedeutung zu. Mit dem derzeitigen Beratungsangebot des Sozialamtes und des Jobcenters wird dies gewährleistet. Seite 20 von 20