Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. VI-DS-01270 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung Fachausschuss Umwelt und Ordnung 1. Lesung Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 1. Lesung Stadtbezirksbeirat Leipzig-Ost Vorberatung Fachausschuss Umwelt und Ordnung 2. Lesung Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 2. Lesung Ratsversammlung Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Bebauungsplan Nr. 40.3 "Gewerbegebiet Heiterblick", 2. Änderung; Stadtbezirk Ost, Ortsteil Heiterblick; Satzungsbeschluss Beschlussvoschlag: 1. Die während der Beteiligungen zum Entwurf vorgebrachten Stellungnahmen hat die Ratsversammlung mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es im Kap. 8 der beiliegenden Begründung zum Bebauungsplan (Anlage 7) angegeben ist. 2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung. 3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze (siehe Anlage Prüfkatalog) Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Prüfkatalog 2 Beschreibung des Sachverhaltes 3 Übersichtskarte 4 Übersichtsplan 5 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung, Planzeichenerklärung 6 Bebauungsplan Teil B: Text 7 Begründung zum Bebauungsplan BESCHLUSSAUSFERTIGUNG Ratsversammlung vom 08.07.2015 zu 19.10 Bebauungsplan Nr. 40.3 "Gewerbegebiet Heiterblick", 2. Änderung; Stadtbezirk Ost, Ortsteil Heiterblick; Satzungsbeschluss Vorlage: VI-DS-01270 Beschluss: 1. Die während der Beteiligungen zum Entwurf vorgebrachten Stellungnahmen hat die Ratsversammlung mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es im Kap. 8 der beiliegenden Begründung zum Bebauungsplan (Anlage 7) angegeben ist. 2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung. 3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. Abstimmungsergebnis: Ja - Stimmen: 58 Nein - Stimmen: 1 Enthaltungen: 0 Burkhard Jung Oberbürgermeister Leipzig, den 9. Juli 2015 Seite: 1/1 Prüfkatalog Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: verbessert gesichert verschlechtert 1 Arbeitsplatzsituation ✘       2 Ausbildungsplatzsituation ✘       ✘ 3 finanzielle Situation der Unternehmen: sie wird durch städtische Entscheidung (z. B. zu Steuern, Gebühren, Preisen für Gas-WasserStrom) 4 Bedeutung des Vorhabens für wirtschaftliche Entwicklung hoch mittel ✘ ja nein ja ) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.       keine Auswirkung ✘ niedrig       Drittmittel/ Fördermittel private Mittel Stadt Leipzig Stadt Leipzig 01.15/016/01.12 01.15/016/01.12 negative Auswirkung positive Auswirkung 5 Finanzierung 1 Begründung keine in Vorlage Auswirkung Seite 1 nein finanzielle Folgewirkungen für die Stadt ✘ nein ja keine Auswirkung       Beschreibung des Sachverhaltes Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Satzungsbeschluss Mit dieser Vorlage soll der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan (B-Plan) herbeigeführt werden. Es wurde keine Änderung des Planinhaltes, nach den Beteiligungen zum Entwurf vorgenommen. Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben: • Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen In Folge der Änderung des B-Planes ist davon auszugehen, dass mit der geplanten gewerblichen Nutzung des derzeit unbebauten Grundstückes Arbeitsplätze neu geschaffen werden. • Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur Das strategische Ziel der Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichene Altersstruktur ist für die Planaufstellung nicht relevant. Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. Der Stadtbezirksbeirat Leipzig-Ost hat die Planung in seiner Sitzung am 10.09.2014 behandelt und befürwortet. Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Änderung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Der zur Umsetzung der Planung erforderliche Flächentausch zwischen der Stadt und einem privaten Grundstückseigentümer ist bereits vollzogen worden. Die im B-Plan festgesetzten und durch die Stadt zu realisierenden Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen und die damit verbundenen Kosten resultieren nicht aus der Änderung des B-Planes, sondern sind dem ursprünglichen B-Plan zuzuordnen (Näheres dazu s. Begründung zum B-Plan: Kap. 7.1.2.4, Kap. D Städtebauliche Kalkulation). Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen. Dem Stadtbezirksbeirat Leipzig-Ost wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 10.04.2015 Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2.Änderung Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 25000, Stand: 2014 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: ALK, M 1 : 2000, Stand: 04 / 2014 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 40.3 "Gewerbegebiet Heiterblick", 2. Änderung (10.12.2014) Teil A: Planzeichnung 56 T au org er . Str Planzeichenerklärung [entsprechend PlanZV] 3 4 3 7 GE 5 0,6 M 1.3 m 1,0 15,0 m 30 Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung ,6m 8 33 1 m m 6,0 ,2m 42 M 1.2 2. M2 ,0m 35 3,0 2.1 m M 1 GE 5 42 2 5,0 4,0 m [§ 9 Abs. 1 und 7 BauGB] 42 I. 1 II. Nachrichtliche Übernahme [§ 9 Abs. 6 BauGB] [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] LEK Tag: 65 dB(A) GH Nacht: 50 dB(A) 3 3 Blatt 1 40 4 Umgrenzung von Schutzgebieten und Schutzobjekten im Sinne des Naturschutzrechtes Gewerbegebiet (gem. § 8 BauNVO), mit Angabe der Nummer des Baugebietes [§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 Nr. 8 BauNVO] B 25120.G Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB Geschütztes Biotop, mit Angabe der Registriernummer [§ 21 SächsNatschG] m 2,0 m 6,0 3 19 P ,0m 0,6 40 ,4m G 3 20 3 21 GH 15,0 m ,7m 35 m 5,0 M 1.1 M3 3 8 M III. [§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 Nr. 1 BauNVO] 33 3 20 Grundflächenzahl (GRZ), hier 0,6 3. 1.4 Höhe der Oberkante von Gebäuden als Höchstmaß über Bezugshöhe, hier 15,0 m (siehe Teil B: Text, Nr. 2.2) [§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO] Baugrenze Darstellung ohne Normcharakter Erläuterung der Nutzungsschablone: GE 5 0,6 Baugebietskategorie Grundflächenzahl LEK Tag: 65 dB(A) Nacht: 50 dB(A) 40,0 m GH 15,0 m Emissionskontingente Höhe der baulichen Anlagen (Gebäudehöhe) Maßangaben in Meter, z.B. 40,0 m [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB] Baugrenze B 25120.G G Grundwassermessstelle (nach Angaben des Amtes für Umweltschutz, nicht eingemessen) 4 [§ 23 Abs. 1 BauNVO] Teich 3 14 3 12 4. 3 22 Ein- bzw. Ausfahrt und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen IV. Darstellung der Plangrundlage (Auszug) [§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] Ein- und Ausfahrtbereich 3 13 5. 3 11 Emissionsbeschränkungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] LEK Tag: Nacht: 65 dB(A) 50 dB(A) Emissionskontingente mit Angabe des Tag- und Nachtwertes in Dezibel (siehe Teil B: Text, Nr. 4.1) [§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] Am . str on az 6. Grünfläche [§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB] 9 11 3 10 9 9 P 9 10 7. 9 12 Private Grünfläche Zweckbestimmung: Baumwiese Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB] M2 57 Umgrenzung von selbständigen Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft, mit Angabe der Nummer der Teilfläche, z.B. M 2 - Maßnahmefläche 2 [§ 9Abs. 1 Nr. 20 BauGB] M 1.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, mit Angabe der Nummer der Teilfläche, z.B. M 1.1 - Maßnahmefläche 1.1 [§ 9 Abs.1 Nr. 25 BauGB] N 8. Sonstige Planzeichen Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (ALK) Stand: 02.12.2014 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung [§ 9 Abs. 7 BauGB] Gebäudebestand 3 18 Flurstücksgrenze mit Flurstücksnummern Bebauungsplan Nr. 40.3 "Gewerbegebiet Heiterblick", 2. Änderung (10.12.2014) Blatt 2 Teil B: Text Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, während der Sprechzeiten eingesehen werden. I. Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Für das Gewerbegebiet (GE 5) gilt: 1.1.1 Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt) 5.2 Schutz vor Verkehrslärm b) Lagerhäuser, c) öffentliche Betriebe sowie Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt) a) Einzelhandelsbetriebe, 6. e) Freiflächen-Photovoltaikanlagen als selbstständige Hauptnutzung, f) Anlagen für sportliche Zwecke, Abweichend von Nr. 1.1.2 a) sind Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben und anderen Gewerbebetrieben, die sich ganz oder teilweise an den Endverbraucher richten ("Werksverkauf") zulässig, wenn [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] Gebäudehöhe Ein Überschreiten der zulässigen Gebäudehöhe um maximal drei Meter ist bis zu einem Flächenanteil der Gebäudegrundfläche von 10% für technische Anlagen (z.B. Lüftungsanlagen etc.) zulässig. Schornsteine sind von der Begrenzung der Gebäudehöhe ausgenommen. 7.5 Auf der privaten Grünfläche sind 40 einheimische, standortgerechte Laubbäume (Stammumfang 18-20 cm ) zu pflanzen. Die Anordnung kann solitär oder in kleinen Gruppen (2-4 Bäume) erfolgen. fähigem Boden auszugleichen. Auf der entstandenen Fläche ist eine wildkräuterreiche Auf der gesamten Fläche hat eine Unterpflanzung zu erfolgen. Extensivwiese herzustellen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. und vor Beeinträchtigungen zu schützen. 6.3 Als Ersatz der aus dem ursprünglichen B-Plan auf den Flurstücken 3/20 und 3/21 der Gemarkung Heiterblick festgesetzten Ausgleichmaßnahme werden Maßnahmen außerhalb des Plangebietes wie folgt zugeordnet: Auf dem städtischen Flurstück 263/6 der Gemarkung Sommerfeld sind 105 m² Fläche aufzuforsten. 7. II. Hinweise 1. Archäologischer Relevanzbereich Das Plangebiet liegt in einem archäologischen Relevanzbereich. Daher können im Zuge Auf dem städtischen Flurstück 119 der Gemarkung Lößnig sind 620 m² Fläche zu entsiegeln, der Unterboden ist zu lockern und das entstandene Volumendefizit mit kulturfähigen Boden auszugleichen. Die entstandene Fläche ist aufzuforsten. von Erdarbeiten archäologische Untersuchungen erforderlich werden, die zu Bauver- Maßnahmen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Planierarbeiten) zu informieren. Die Bauanzeige soll die ausführenden Firmen mit Bepflanzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] Telefonnummern und den verantwortlichen Bauleiter benennen. zögerungen führen können. Das Landesamt für Archäologie ist daher mindestens drei Wochen vor dem exakten Baubeginn (Erschließungs-, Abbruch-, Ausschachtungs- oder 7.1 Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist abzüglich der Flächen M 1.1 - M 1.4 je angefangene 150 m² Fläche mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang 20-25 cm, Kronenansatz 2,50 m) in einer offenen Bodenfläche Bezugshöhen 2. Altlasten (Baumscheibe) mit einer Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquerschnitt von 2 m Der Geltungsbereich des Plangebietes ist Bestandteil des im Sächsischen Altlasten- zu pflanzen. Baumpflanzungen für Stellplätze nach Maßgaben der Textfestsetzung 7.2 kataster unter der Kennziffer 65250701 registrierten Altstandortes WGT-Liegenschaft werden angerechnet. Kaserne Heiterblick. Im Ergebnis der durchgeführten Bodensanierung sind in dem Gebiet Nebenanlagen Die Baumpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. schutzgut- und nutzungsbezogen keine Gefährdungen zu erwarten. Dennoch sind Auf den Flächen M 1.1 - 1.4 der nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist die Errichtung Die Baumscheiben sind durch geeignete Maßnahmen vor Überfahren zu schützen. aufgrund der Vornutzung des Gebietes lokale Bodenverunreinigungen nicht vollständig Bezugshöhe für die festgesetzte Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsfläche, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenzen des jeweiligen Baugrundstückes. 7.2 Stellplatzreihen mit mehr als 3 Stellplätzen sind durch einen mindestens 2 m breiten, baulicher Nebenanlagen unzulässig. durchgängigen Grünstreifen voneinander und zu Flächen anderer Nutzungen abzugrenzen [§ 23 Abs. 5 BauNVO] Grundstückszufahrten [§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] Der Anschluss von Baugrundstücken des Baugebietes GE 5 an die öffentliche Straßen- 5.1 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Das naturnahe Kleingewässer (geschützter Biotop gem. § 21 SächsNatSchG) ist zu erhalten a) die Sortimente in räumlicher und fachlicher Verbindung zu der Produktion, der Verund Bearbeitung von Gütern einschließlich Reparatur- und Serviceleistungen einer im räumlichen Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes oder in dessen Umfeld befindlichen Betriebsstätte stehen und b) die Größe der dem Verkauf der Sortimente nach Absatz a) dienenden Fläche (Verkaufsfläche) max. 10% der Geschoßfläche der zugehörigen Betriebsstätte, jedoch max. 800 m² nicht überschreitet. 5. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. sukzession zuzulassen. [§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO] 4. mindestens 4 Sträucher je angefangene 10 m² Fläche zu pflanzen. Die Ruderalflächen außerhalb der Gehölzbestände sind in Extensivgrünland umzuwandeln. i) Vergnügungsstätten 3. Laubbaum (Stammumfang 18-20 cm) je angefangene 40 m² Fläche und der Standsicherheit zu fällen, ist nach der Fällung eine erneute ungestörte Gehölz- h) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und 2.2 7.4 Auf der Fläche M 2.1 sind mindestens ein einheimischer, standortgerechter 6.2 Die auf der Fläche M 3 vorhandenen Gehölze sind zu erhalten. Sind Gehölze aus Gründen g) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, 2.1 Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die Flächen sind durch geeignete Maßnahmen vor Überfahren zu schützen. Fläche zu entsiegeln, der Unterboden ist zu lockern und das entstandene Volumendefizit mit kultur- d) Anlagen der Außenwerbung als selbständige Hauptnutzung, Maß der baulichen Nutzung Lärmpegelbereich IV: 60 m bis 32 m Lärmpegelbereich V: 32 m bis 18 m Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] c) Lagerplätze als selbstständige Hauptnutzung, 2. und mindestens 4 Sträucher je angefangene 10 m² Fläche. Die Baumpflanzungen auf der Fläche M 1.1 sind als Baumreihe anzuordnen. 6.1 Auf der Fläche M 2 sind mindestens 340 m² vollversiegelte Fläche und 425 m² teilversiegelte b) Tankstellen, 1.1.3 standortgerechter Laubbaum (Stammumfang 18-20 cm) je angefangene 40 m² Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach der DIN 4109 sind ausgehend von der Straßenmittelachse der Torgauer Straße für eine Immissionsorthöhe von 3 m folgende Lärmpegelbereiche maßgeblich: Die von der Torgauer Straße abgewandten Gebäudeseiten dürfen auf Grund der Eigenabschirmung der Gebäude um einen Lärmpegelbereich herabgestuft werden. Wird im Einzelfall nachgewiesen, dass erheblich geringere Schallimmissionen auf ein Gebäude oder Gebäudeteil wirken, können geringere Maßnahmen vorgesehen werden. [§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] a) Gewerbebetriebe aller Art, 1.1.2 Gehölzen zu bepflanzen. Zu pflanzen sind mindestens ein einheimischer, In den genannten Lärmpegelbereichen ist bei Neubau, Modernisierung und Sanierung von Gebäuden baulicher Schallschutz nach DIN 4109 i.V.m. der VDI 2719 erforderlich: [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] d) Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude 7.3 Die Flächen M 1.1, M 1.2, M 1.3 und M 1.4 sind gärtnerisch anzulegen und mit auszuschließen. In Abhängigkeit von der konkreten Nachnutzung ist daher mit kontaminationsbedingten Mehraufwendungen bei Bodenaushub zu rechnen. und je angefangene 4 Stellplätze mit einem einheimischen, standortgerechten Laubbaum (Stammumfang 20-25 cm, Kronenansatz 2,50 m) zu bepflanzen. Die Bäume sind den verkehrsfläche ist ausschließlich innerhalb der Fläche des festgesetzten "Ein- und Stellplätzen direkt zuzuordnen. Jeder Baum ist in eine offene Bodenfläche (Baumscheibe) Ausfahrtbereiches" zulässig. mit einer Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquerschnitt von 2 m zu pflanzen. In dem Plangebiet ist eine eingetragene Grundwassermessstelle vorhanden. Wird der Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] Die Baumpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Rückbau der Grundwassermessstelle im Rahmen von Bauvorhaben erforderlich, ist der Emissionskontingente Die Grünstreifen und Baumscheiben sind durch geeignete Maßnahmen vor Überfahren Antrag auf Rückbau bei der Unteren Wasserbehörde der Stadt Leipzig zu stellen. Zulässig sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen), deren Geräusche die festgesetzten Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (6.00 bis 22.00 Uhr) noch nachts (22.00 bis 6.00 Uhr) überschreiten. Im Genehmigungsverfahren ist die Prüfung der Einhaltung nach DIN 45691; 2006-12 Abschnitt 5 vorzunehmen. [§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] 3. Grundwassermessstelle zu schützen. 4. Artenschutzfachliche Baubetreuung Die Durchführung von Baumaßnahmen bedarf der artenschutzfachlichen Baubetreuung in Abstimmung mit dem dafür zuständigen Amt für Umweltschutz. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Stadtbezirk: Ost Ortsteil: Heiterblick Grenze des räumlichen Geltungsbereiches Dezernat Stadtentwicklung und Bau Stadtplanungsamt Planverfasser: Stadtplanungsamt Datum: 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS A. EINLEITUNG......................................................................................................................4 1. Lage und Größe des Plangebietes.....................................................................................4 2. Planungsanlass und -erfordernis .......................................................................................4 3. Ziele und Zwecke der Planung...........................................................................................5 4. Verfahrensdurchführung.....................................................................................................5 B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG.......................................................................................6 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes.......................................................6 5.1 Topografie und Baugrundverhältnisse................................................................................6 5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen..............................................................................7 5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung..........................................................................................7 5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung.........................................................................7 5.5 Soziale Infrastruktur............................................................................................................7 5.6 Technische Infrastruktur.....................................................................................................7 5.6.1 Verkehrsinfrastruktur..........................................................................................................7 5.6.2 Ver- und Entsorgungsanlagen............................................................................................8 6. Planerische und rechtliche Grundlagen..............................................................................8 6.1 Planungsrechtliche Grundlagen..........................................................................................8 6.1.1 Ziele der Raumordnung......................................................................................................8 6.1.2 Flächennutzungsplan..........................................................................................................9 6.1.3 Landschaftsplan.................................................................................................................9 6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben..........................................................................................10 6.2 Sonstige Planungen.........................................................................................................10 6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept.............................................................................10 6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren.........................................................................................10 6.2.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung............................................11 6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen...............................................................11 6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum.....................................................11 7. Umweltbelange.................................................................................................................11 7.1 Einleitung..........................................................................................................................11 7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes .......................................................12 7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes......................................................13 7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte nach Naturschutzrecht.................................................13 7.1.2.2 Landschaftsplan................................................................................................................14 7.1.2.3 Grünordnungsplan.............................................................................................................15 7.1.2.4 Eingriffsregelung...............................................................................................................16 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 3 7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes........................................18 7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange..................................................................................................................20 8. Ergebnisse der Beteiligungen............................................................................................22 8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit..........................................................................22 8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange....................................................22 8.3 Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit zum Entwurf.....................................................23 8.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf..................................................23 9. Städtebauliches Konzept ..................................................................................................23 9.1 Gliederung des Gebietes....................................................................................................23 9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept...........................................................................................23 9.3 Erschließungskonzept........................................................................................................24 9.4 Grünordnerisches Konzept.................................................................................................25 C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES..............................................................................25 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches......................................................................25 11. Gliederung des Plangebietes.............................................................................................25 12. Baugebiete.........................................................................................................................26 12.1 Art der baulichen Nutzung..................................................................................................26 12.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................................29 12.3 Baugrenzen........................................................................................................................31 12.4 Nebenanlagen....................................................................................................................32 13. Verkehrsflächen..................................................................................................................33 14. Grünflächen........................................................................................................................33 15. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.....................................................................33 16. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft..........................................................................................................................35 17. Maßnahmen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen....36 D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION.................................................................................39 Anhang 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 4 A. EINLEITUNG 1. Lage und Größe des Plangebietes Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes (B-Plan) befindet sich im Stadtbezirk Ost und dort im Ortsteil Heiterblick. Es umfasst die Flurstücke 3/19 und 3/20 (ehem. 3/6), 3/21 und 3/22 (ehem. 3/18) der Gemarkung Heiterblick, mit einer Fläche von ca. 1,85 ha innerhalb des Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“ und wird umgrenzt von 1. der Torgauer Straße und der daran angrenzenden Tankstelle im Norden, 2. einer öffentlichen Gehwegfläche (Flurstück 57 der Gemarkung Heiterblick) im Osten und Sü- den, 3. dem durch das „Zentrum für Bucherhaltung“ genutzten Baugrundstück (Flurstück 3/8 der Ge- markung Heiterblick) im Westen. Die räumliche Lage des Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. aus der Planzeichnung zu ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen Flurstücke können aus der Planzeichnung bzw. aus dem Kap. 10 dieser Begründung entnommen werden. 2. Planungsanlass und -erfordernis Der B-Plan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“ wurde durch die Ratsversammlung der Stadt am 28.10.2009 beschlossen (Beschluss-Nr. RB IV-1758/09) und trat mit seiner Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 6/2010 vom 06.03.2010 in Kraft. Ziel und Inhalt dieser Planung ist die Entwicklung der räumlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen des ehemaligen Kasernengeländes an der Torgauer Straße als attraktiver Gewerbestandort. Am 20.10.2010 wurde durch die Ratsversammlung die Aufstellung der 1. Änderung des B-Planes Nr. 40.3 (Beschluss-Nr. RBV-549/10) beschlossen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt Nr. 20/2010 vom 30.10.2010 bekannt gemacht. Anlass der 1. Änderung ist der Wunsch eines am Standort ansässigen Unternehmens für eine größere Erweiterung der bestehenden Nutzung, die auf der Grundlage des B-Planes Nr. 40.3 nicht möglich ist. Da die Erweiterungsabsichten durch das Unternehmen selbst derzeit nicht weiter verfolgt werden, ruht das Planverfahren zur 1. Änderung. Planungsanlass für die Aufstellung der 2. Änderung des B-Planes ist die mit Schreiben eines Grundstückseigentümers vom 24.02.2011 vorliegende Mängelrüge bezüglich von Abwägungsfehlern der Satzung zum B-Plan Nr. 40.3. Die Verletzung von Vorschriften zur Aufstellung von Bauleitplänen kann gemäß § 215 BauGB innerhalb einer Frist von 1 Jahr nach Bekanntmachung der Satzung geltend gemacht werden. Der Eigentümer des betroffenen Grundstückes, welches im B-Plan als öffentliche Grünfläche und Fläche für Maßnahmen für den naturschutzrechtlichen Ausgleich festgesetzt ist, macht geltend, dass ihm durch die Planung das vorher nach § 34 BauGB bestandene Baurecht auf dem früher zu einem Kasernenareal zugehörigen Grundstück entzogen wurde und die Stadt zugleich keine Maßnahmen zum Erwerb des Baugrundstückes für die von ihr festgesetzten öffentlichen Nutzung eingeleitet hat. Die planungsrechtliche Prüfung der Mängelrüge ergab, dass die Ansprüche des Grundstückseigentümers berechtigt sind und die Stadt das Grundstück jedoch nicht als Baugrundstück erwerben wird. Die voraussichtlichen Rechtsfolgen der Mängelrüge im Falle einer Klage wären die Feststellung der Fehlerhaftigkeit der Planung und Entschädigungsansprüche 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 5 des Grundstückseigentümers gegenüber der Stadt. Das planungsrechtliche Instrument der Bauleitplanung zu Steuerung von Vorhaben und die Umsetzung der für Vorhaben, einschl. der verkehrlichen Erschließung, notwendigen naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen gingen ggf. in dem gesamten Geltungsbereich des Plangebietes verloren. Das betreffende Grundstück könnte vollständig gewerblich genutzt werden. Das Planungserfordernis für die Änderung des B-Planes ist gegeben, da nur mit der Änderung des B-Planes möglicher Planungsschaden und entschädigungspflichtige Ansprüche gegenüber der Stadt abgewandt werden können und nur durch Änderung der Planung die Stadt über dieses Steuerungsinstrument die Möglichkeit hat, die grundlegenden Planziele des B-Planes Nr. 40.3, insbesondere hinsichtlich der Entwicklung von Landschaft und Natur, in adäquater Art und Weise umzusetzen. 3. Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: • Änderung des bauplanungsrechtlichen Rahmens für die Zulässigkeit von Bauvorhaben zum Zwecke der Sicherung einer angemessenen, städtebaulich vertretbaren, gewerblichen Nutzung des betreffenden privaten Grundstückes. Ergänzung der hochbaulichen Entwicklung der unmittelbar beidseitig der Torgauer Straße angrenzenden Gewerbeflächen durch die geplante Errichtung eines zweigeschossigen Restaurantgebäudes. • Ausschluss von Nutzungen, die nicht im Einklang mit den stadtentwicklungspolitischen Zielen der Stadt stehen, um damit zur Umsetzung der Ziele beitragen und um von solchen Nutzungen potentiell ausgehenden nachteiligen Auswirkungen vorbeugen zu können. • Sicherung der im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 auf dem privaten Grundstück festgesetzten Ausgleichs- und Durchgrünungsmaßnahmen in einer adäquaten Qualität auf den städtischen Flächen im Plangebiet selbst und durch externe Maßnahmen außerhalb des Plangebietes, um damit dem Ausgleichskonzept, welches dem ursprünglichen B-Plan 40.3 zugrunde liegt, zu entsprechen und einen 100 %-igen Ausgleich aus dem ursprünglichen B-Plan sicherzustellen. • Sicherung einer Grünverbindung zur Torgauer Straße zur Umsetzung der dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 zugrundeliegende Idee der punktuellen Führung („Grüne Finger“) des Grünzuges “Grüner Bogen Paunsdorf“ bis an die Torgauer Straße. • Präzisierung der für die Fläche des Plangebietes im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 vorgesehenen Maßnahmen zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft auf den städtischen Flächen (Flurstücke 3/19 und 3/22 der Gemarkung Heiterblick). Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Möglichkeit der privaten Nutzung/Bewirtschaftung der Fläche. 4. Verfahrensdurchführung Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: Aufstellungsbeschluss vom Beschluss Nr. DS-00026/14, bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 18/2014 vom 27.09.2014 10.04.2015 17.09.2014 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 6 Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffentlichkeit, bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 18/2014 erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses 27.09.2014 Beteiligung der berührten Träger öffentlicher Belange zum Entwurf (§ 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB), mit Schreiben vom 10.02.2015 Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit zum Entwurf (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB), mit Schreiben vom 10.02.2015 Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: • Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Voraussetzungen sind wie folgt erfüllt (Näheres dazu siehe auch im Kap. 7 dieser Begründung): ○ Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, für die Wiedernutzbarmachung von brachgefallenen Flächen einer ehemaligen Kaserne. ○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. ○ Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. • Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel 7. Umweltbelange. 5.1 Topografie und Baugrundverhältnisse Das Plangebiet stellt eine weitestgehend ebene Fläche (ca. 128 m ü. NHN) dar. Die an das Plangebiet angrenzend vorhandenen Altlastverdachtsflächen wurden im Rahmen des Rückbaus von Militärobjekten weitestgehend saniert. Die entsprechenden Nachweise hierfür liegen dem Amt für Umweltschutz der Stadt vor. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass aufgrund der militärischen Vornutzung des gesamten Gebietes lokale Bodenverunreinigungen auftreten können. Näheres siehe Kap. 7. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 7 Im Plangebiet ist aufgrund der starken anthropogenen Überprägung allgemein von schwierigen Baugrundverhältnissen auszugehen, daher wird nach Maßgaben des Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie für geplante Baumaßnahmen die Durchführung einer standortkonkreten Baugrunduntersuchung notwendig. 5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen Die Fläche des Plangebietes ist unbebaut. Die private Fläche (Flurstück 3/20 und 3/21) ist ungenutzt. Auf dem Grundstück befanden sich zahlreiche Bäume, die entfernt wurden. Die nach Maßgabe der Baumschutzsatzung der Stadt erforderlichen Ersatzpflanzungen sind nicht Inhalt dieses Verfahrens. Die städtische Fläche (Flurstück 3/19 und 3/22) wird als Grünfläche und als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft genutzt. Auf dieser Fläche befindet sich ein naturnahes Gewässer, das als Biotop geschützt ist. Die östlich und westlich des Plangebietes angrenzenden Grundstücke werden im Rahmen der Umsetzung des ursprünglichen B-Planes Nr. 40.3 bereits weitestgehend gewerblich genutzt und sind mit Gewerbehallen und Gebäuden unterschiedlicher Größe und Höhe bebaut. 5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung Wohnbevölkerung ist aufgrund der unter Kap. 5.2 genannten konkreten baulichen Nutzung weder im Plangebiet selbst noch in den direkt angrenzenden Bereichen vorhanden. 5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung Entlang der südöstlichen Grenze der in Kap. 5.2 genannten Grünfläche verläuft ein nicht ausgebauter Fußweg, der von der Torgauer Straße aus in die der Naherholung dienende Freifläche des ehemaligen Manövergeländes („Bürgerpark“) führt. Die Fläche ist Bestandteil des Gesamtkonzeptes „Grüner Bogen Paunsdorf“, das mehrere große Freiflächen funktional miteinander verknüpft. Die Freiflächen dienen insbesondere den Bewohnern der Plattenwohnbaustandorte Heiterblick, Kiebitzmark und Goldene Hufe. 5.5 Soziale Infrastruktur Einrichtungen der sozialen Infrastruktur sind aufgrund der in Kapitel 5.2 genannten Nutzung des Plangebietes dort selbst nicht vorhanden. Sie befinden sich in den in Kap. 5.4 genannten Wohnbaustandorten, in einer Entfernung von ca. 1,3 km vom Plangebiet. 5.6 Technische Infrastruktur 5.6.1 Verkehrsinfrastruktur Das Plangebiet ist außerordentlich gut über die 4-spurig ausgebaute Torgauer Straße an die Verkehrsinfrastruktur der Stadt und überörtlich durch die Nähe zum Autobahnanschluss der Autobahn A 14 angebunden. Auf der Torgauer Straße verkehren die Straßenbahnen der Linien 3 und 13 und die Buslinie 197. Zusätzlich bietet die Buslinie 79 über die Haltestelle Hohentichelnstraße eine Erschließung in NordSüd-Richtung. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 8 Nördlich der Torgauer Straße befindet sich zudem die Anbindung an den Schienenpersonennahverkehr (SPNV) mit dem Haltepunkt Leipzig-Heiterblick. 5.6.2 Ver- und Entsorgungsanlagen In der Torgauer Straße liegen alle Versorgungsmedien an. Der Grundstücksanschluss ist grundsätzlich möglich, bedarf jedoch der privatrechtlichen Vereinbarung mit dem jeweils zuständigen Versorgungsunternehmen. Trinkwasserversorgung, Löschwasser Die Trinkwasser- und Löschwasserversorgung erfolgt über die auf der nordwestlichen Seite der Torgauer Straße vorhandenen Leitungen der Kommunalen Wasserwerke GmbH. Energieversorgung Die Energieversorgung ist über die Versorgungsleitungen der Stadtwerke Leipzig GmbH in der Torgauer Straße gesichert. Gasversorgung Die Gasversorgung kann über die an der nordwestlichen Seite der Torgauer Straße befindliche Gasleitung sichergestellt werden. Nordöstlich der Penckstraße, außerhalb des Plangebietes, befindet sich eine Gasdruckregelanlage der Stadtwerke Leipzig GmbH. Schmutz- und Regenwasserentsorgung Eine Schmutzwasserleitung DN 300 und ein Regenwasserkanal DN 1600 der Kommunalen Wasserwerke GmbH befinden sich in der Torgauer Straße. Außerhalb des Plangebietes ist ein zentrales Regenwasserrückhaltebecken vorhanden, dessen Aufnahmekapazitäten allerdings ausgeschöpft sind. Aussagen zum Erschließungskonzept siehe Kap. 9.3. Grundwassermessstelle Auf dem Flurstück 3/6 ist eine Grundwassermessstelle vorhanden (Näheres dazu siehe Anhang I: Hinweise). 6. Planerische und rechtliche Grundlagen 6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 6.1.1 Ziele der Raumordnung Die 2. Änderung des B-Planes Nr. 40.3 ist mit dem Anpassungsgebot an die Ziele der Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB grundsätzlich vereinbar. Die für das Gebiet des B-Planes Nr. 40.3 nachfolgend genannten Ziele und Grundsätze der Landesentwicklungsplanung sind auch mit Fortschreibung des Landesentwicklungsplanes 2013 Grundlage der 2. Änderung des B-Planes: • Die Nutzung vorhandener Bauflächen soll Vorrang vor der Ausweisung neuer Baugebiete haben. Brachliegende und brachgefallene Bauflächen, insbesondere u.a. Militärbrachen sollen beplant und wieder einer baulichen Nutzung zugeführt werden, soweit die Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist (Z 2.2.1.7). 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 9 • Als ein Grundsatz der gewerblichen Wirtschaft (G 2.3.1.1) sollen die räumlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen für eine bedarfsgerechte Entwicklung attraktiver Gewerbestandorte geschaffen werden und so zur Ansiedlung neuer sowie zur Erhaltung, Erweiterung oder Umstrukturierung bestehender Gewerbebetriebe beitragen. Der Regionalplan Westsachsen 2008 ist insbesondere hinsichtlich der für die „Gewerbliche Wirtschaft“ und der zum „Schutz der Landschaft“ genannten Ziele und Grundsätze Z 6.1.3, Z 6.1.5, Z 4.1.1 und G 4.1.10 Grundlage der Planung. Demnach sollen, wie bereits in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 berücksichtigt, Brachflächen und geeignete innerstädtische Konversionsflächen entwickelt werden, freiraumbeanspruchende oder beeinträchtigende Nutzungen und Vorhaben auf das unabdingbare Maß beschränkt und schutzwürdige Landschaftsteile erhalten werden. Ein „grüner Ring“ ist um die Stadt weiterzuentwickeln, der vielgestaltige Landschaftsbereich vernetzt, die Umweltqualität sowie die Voraussetzungen für die landschaftsbezogene Naherholung verbessert und in der Kernstadt fortsetzt. Dem dient im unmittelbaren Umfeld der „Grüne Bogen Paunsdorf“, dessen „Grüne Finger“ durch die Gewerbegebiete hindurch, bis zur Torgauer Straße reichen. Die geplante 2. Änderung steht den genannten Grundsätzen und Zielen der Regionalplanung nicht entgegen. 6.1.2 Flächennutzungsplan In der durch die Ratsversammlung am 21.05.2014 beschlossenen Fortschreibung des Flächennutzungsplanes (FNP) wird die Fläche der 2. Änderung als Grünfläche eines als „Grüner Finger“ bis zur Torgauer Straße reichenden Grünzuges dargestellt. Die planerische Idee der punktuellen Führung („Grüne Finger“) des Grünzuges bis zu Torgauer Straße bleibt auch im Rahmen der 2. Änderung im Wesentlichen erhalten. Hierzu tragen u.a. die geplanten umfassenden Pflanzfestsetzungen (Maßnahmen M 1.1, 1.2, 1.3, 1.4) bei. Die Änderungsplanung ist daher aus den Zielstellungen des FNP entwickelt. Die durch die Ratsversammlung der Stadt am 21.05.2014 beschlossene Fortschreibung des FNP wurde durch die Landesdirektion Sachsen am 04.12.2014 genehmigt. 6.1.3 Landschaftsplan Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan aufgestellt worden. Der Landschaftsplan, dessen Fortschreibung durch die Ratsversammlung am 16.10.2013 beschlossen wurde, enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung erforderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Kern der Darstellungen und Planungsziele des Landschaftsplanes in dem Bereich beruhen auf der Planungsidee der aus dem „Grünen Bogen Paunsdorf“ herausragenden „Grünen Finger“. Die Planungsidee wurde Grundlage des Wettbewerbes „Grüner Bogen Paunsdorf“. Die Planziele und die Ergebnisse dieses Verfahrens werden mit der 2013 wirksam gewordenen Fortschreibung des Landschaftsplanes fortgeführt, wobei für den Bereich der 2. Änderung das teilräumliche Leitbild 12 für Gewerbe- und Konversationsstandorte Anwendung findet. Für das Plangebiet lassen sich daraus folgende Zielstellungen ableiten: • Schaffung von begrünten Freiräumen, • Verknüpfung mit dem Grünsystem der Stadt, • stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Durchgrünungsgrades, • Abbau der Barrierewirkung durch Einbindung in die Alltagsrouten für Geh- und Radverkehr. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 10 Weiteres siehe Kapitel 7.1.2.2 Die Zielstellungen des Landschaftsplanes stehen nicht im Widerspruch zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der 2. Änderung. 6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben Die Grundstücke in dem Plangebiet liegen in dem am 06.03.2010 in Kraft getretenen B-Plan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“. Der B-Plan erfüllt die Voraussetzungen gemäß § 30 Abs. 1 BauGB. Infolgedessen ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des B-Planes nicht widerspricht. Die Flächen im Geltungsbereiches der 2. Änderung sind in dem ursprünglichen B-Plan als öffentliche Grünfläche öG 2 festgesetzt. Würde der ursprüngliche B-Plan Nr. 40.3 aus den in Kap. 2 genannten Gründen aufgehoben bzw. nichtig, wäre das private Grundstück (Flurstück 3/20 und 3/21) aufgrund der baulichen Umgebungsstruktur wie sie bereits vor Inkrafttreten dieses B-Planes existierte dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB, in der Qualität eines Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO, zuzuordnen. Das städtische Flurstück 3/22 würde unter diesen Voraussetzungen dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zufallen. Vorhaben in der näheren Umgebung des Plangebietes sind nach § 30 zulässig. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der nachfolgend genannten Bauleitpläne: B-Plan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, vorhabenbezogener B-Plan Nr. 251 „Autohaus Torgauer Straße“, B-Plan Nr. 4 „Gewerbegebiet Torgauer Straße“ und B-Plan Nr. 40.2 „Gewerbegebiet Theklafelder“. Inhalt der Bauleitpläne ist die Entwicklung von Gewerbe- und Industriegebieten sowie ein konkretes Einzelvorhaben. 6.2 Sonstige Planungen 6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept 2020 wurde am 20.05.2009 durch die Ratsversammlung beschlossen (Beschluss-Nr. RB IV-1595/09). Mit dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept wird das Ziel verfolgt, Fachplanungen, Handlungsprioritäten und Investitionen der verschiedenen Ressorts in Bezug auf ihre stadtentwicklungsrelevanten Ziele und Wirkungen aufeinander abzustimmen und in einer fachübergreifenden Strategie zu bündeln. Das Plangebiet ist aufgrund seiner gewerbeprägenden Nutzung in dem maßgeblichen Fachkonzept B 2 „Wirtschaft und Beschäftigung“ als weiterer Bestand dargestellt, mit einer räumlichen Konzentration von verkehrs- und produktionsorientierten Gewerbe. Großräumlich wird das Plangebiet aufgrund seiner Lage in Nachbarschaft des „Grünen Bogens Paunsdorf“ durch das Fachkonzept B 3 „Freiraum und Umwelt“ erfasst, welches räumliche Handlungsschwerpunkte mit Schlüsselprojekten (hier: Grüner Bogen Paunsdorf) darstellt. Die Inhalte und Zielstellungen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes sind Grundlage der 2. Änderung des B-Planes. 6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren Die Ziele und Inhalte der 2. Änderung des B-Planes stehen im Einklang mit den im Stadtentwicklungsplan Zentren (Beschluss Ratsversammlung v. 18.03.2009/Beschluss Ratsversammlung v. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 11 18.06.2014 zur Teilfortschreibung) festgeschriebenen Entwicklungszielen und Inhalten für die Stärkung der darin ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche. Das Plangebiet liegt außerhalb von Wohngebieten sowie von tatsächlich vorhandenen und im Stadtentwicklungsplan Zentren ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen in den Ortsteilen Schönefeld und Paunsdorf. Die bereits im B-Plan Nr. 40.3 für die Gewerbegebiete getroffenen Festsetzungen zum Ausschluss der Zulässigkeit von Einzelhandel sind daher Grundlage der geplanten 2. Änderung. 6.2.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung Der Stadtentwicklungsplan ist für die 2. Änderung des B-Planes Nr. 40.3 nicht relevant. 6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen Wesentliche Grundlage des B-Planes Nr. 40.3 sowie seiner 2. Änderung ist der Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen (Beschluss Ratsversammlung v. 13.07.2005). Das Gebiet des B-Planes Nr. 40.3 entspricht dem im Stadtentwicklungsplan dargestellten Gewerbegebiet „Heiterblick“, das Bestandteil der entlang der Torgauer Straße entstandenen Gewerbegebiete ist. In dem Stadtentwicklungsplan wird der Sicherung und Entwicklung von Bestandsgebieten eine hohe Priorität innerhalb der angestrebten Entwicklung der Stadt eingeräumt. Der Schwerpunkt soll dabei auf der Revitalisierung brachliegender Standorte liegen, um den Freiflächenverbrauch zu minimieren und die vorhandene Infrastruktur effizient auszunutzen. Als besonders geeignet werden dabei Gewerbebrachen, einschließlich Konversionsflächen, angesehen, die über eine gute infrastrukturelle Anbindung verfügen und geringe Nutzungskonflikte mit Nachbarnutzungen erwarten lassen. Das Plangebiet erfüllt diese Anforderungen durch: • eine sehr gute Anbindung an das innerstädtische und überörtliche Straßenverkehrsnetz, • das Erreichen der Bundesautobahn A 14 ohne Durchfahren von störempfindlichen Bereichen, • eine gute ÖPNV-Anbindung, • überwiegend wenig störempfindliche Umgebungsnutzungen. Insofern entspricht die geplante 2. Änderung der Planung den grundlegenden Zielen des Stadtentwicklungsplanes Gewerbliche Bauflächen. 6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum Der Stadtentwicklungsplan ist für die 2. Änderung des B-Planes Nr. 40.3 nicht relevant. Die Planziele haben keine Auswirkungen auf die Inhalte und Zielstellungen dieses Stadtentwicklungsplanes. 7. Umweltbelange 7.1 Einleitung Dieser Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt. Demnach sind die Durchführung einer Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB) nicht erforderlich. Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit folgenden Ergebnissen geprüft: 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 12 • Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Es handelt sich der Art nach um den Bau eines Städtebauprojektes für sonstige bauliche Anlagen im Sinne der Nr. 18.7 der Anlage 1 zum UVPG. Der dort genannte Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Die nach dem Bebauungsplan maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt maximal 4.580 m². • Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr.7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Da sich keine derartigen Gebiete in der näheren Umgebung oder im möglichen Einwirkbereich von nach dem Bebauungsplan zulässigen Nutzungen befinden, sind Beeinträchtigungen der oben genannten Schutzgüter nicht zu erwarten. Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begründung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: 1. Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der B-Plan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäftigen muss. 2. Sind wie im vorliegenden konkreten Fall im Ergebnis der Einschätzung keine abwägungsrele- vanten erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten, bedarf es keiner weiteren Ermittlungen zu den Umweltbelangen. 7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes Inhalt der Planung ist die Ausweisung einer städtebaulich angemessenen, gewerblich nutzbaren Fläche auf dem privaten Flurstück 3/20 (ehemals 3/6) der Gemarkung Heiterblick. Vor Inkrafttreten des ursprünglichen B-Planes Nr. 40.3 war die Fläche bereits auf der planungsrechtlichen Grundlage nach § 34 BauGB baulich in gleicher Weise nutzbar. Für den zur baulichen Nutzung vorgesehenen Bereich werden • die zur Realisierung eines Gewerbevorhabens notwendige Größe der Grundfläche baulicher Anlagen, • die maximale Gebäudehöhe, • Flächen für die Grundstückszufahrt und für Stellplätze, • Maßnahmen zum Immissions- und Emissionsschutz sowie • die aus städtebaulichen Gründen erforderlichen Maßnahmen zur Durchgrünung festgesetzt. Durch die Begrenzung der Grundfläche auf eine GRZ von 0,6 und die Begrünung von mindestens 25 % des Baugrundstückes sowie durch die Entwicklung einer mit Bäumen bepflanzten Grünfläche 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 13 auf der über das Baugrundstück hinausgehenden Grundstücksfläche des privaten Grundstückes wird eine städtebaulich sparsame Flächen- und Bodeninanspruchnahme sichergestellt. Diese bleibt deutlich hinter vergleichbaren Nutzungen auf den Nachbargrundstücken sowie hinter den Nutzungsmöglichkeiten zurück, die sich ohne den B-Plan Nr. 40.3 auf der Grundlage des § 34 BauGB ergeben würden. Ca. 85 % der Flächen des gesamten Plangebietes dienen ausschließlich Pflanz- und Durchgrünungsmaßnahmen sowie Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft. Weiteres dazu siehe Kap. 9,16 und 17. 7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes genannt. 7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte nach Naturschutzrecht 1. NATURA 2000-Gebiete (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung der Europäischen Union) Das Plangebiet befindet sich nicht in einem besonderen Schutzgebiet nach der Vogelschutzrichtlinie der EU1 (Vogelschutzgebiet). Im Westen entlang der „Weißen Elster“, in einer kürzesten Entfernung von ca. 6 km, verläuft die Grenze des Vogelschutzgebietes „Leipziger Auwald“. Aufgrund der konkreten Planinhalte sowie der räumlichen Distanz und der zwischen dem Plangebiet und dem Schutzgebiet liegenden Bebauung können erhebliche Beeinträchtigungen des Schutzgebietes ausgeschlossen werden. Das Plangebiet liegt nicht in einem besonderen Schutzgebiet nach der Flora-Fauna-HabitatRichtlinie der EU2 (FFH-Gebiet). Im Norden, in einer kürzesten Entfernung von ca. 3 km, verläuft die Grenze des FFH-Gebietes „Partheaue“. Aufgrund der konkreten Planinhalte sowie der räumlichen Distanz und der zwischen dem Plangebiet und dem FFH-Gebiet liegenden Bebauung, können erhebliche Beeinträchtigungen des FFH-Gebietes ausgeschlossen werden. 2. Naturschutzgebiete Das Plangebiet befindet sich nicht in einem Naturschutzgebiet. Nächstgelegen ist das Naturschutzgebiet “Elster- und Pleiße-Auwald” in einer Entfernung von ca. 8,5 km in südwestlicher Richtung. Auswirkungen auf dieses Schutzgebiet können aufgrund der räumlichen Distanz und des Charakters des Vorhabens ausgeschlossen werden. 3. Landschaftsschutzgebiete Das Plangebiet selbst liegt nicht in einem Landschaftsschutzgebiet. Das Landschaftsschutzgebiet „Paunsdorfer Wäldchen - Heiterblick“ grenzt in südöstlicher Richtung unmittelbar an das Plangebiet. Auswirkungen auf dieses Schutzgebiet können aufgrund der räumlichen Nähe und dem Charakter des Vorhabens nicht gänzlich ausgeschlossen werden. 4. Naturdenkmale, einschl. Flächennaturdenkmale Das Plangebiet liegt nicht in einem Gebiet mit Naturdenkmalen gemäß § 28 BNatSchG und § 18 1 2 Richtlinie 79/409/EWG des Rates vom 2. April 1979 über die Erhaltung der wildlebenden Vogelarten Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom 21. Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 14 SächsNatSchG. Naturdenkmale und Flächennaturdenkmale sind weder im Plangebiet selbst noch in dessen näheren Umfeld vorhanden. 5. Geschützter Landschaftsbestandteil Die Flächen des Plangebietes gehören nicht zu einem geschützten Landschaftsbestandteil. 6. Geschützte Biotope Im südöstlichen Teil des Plangebietes befindet sich ein Kleingewässer, das nach § 30 BNatSchG und § 21 SächsNatSchG besonders geschützt ist. Hierbei handelt es sich um ein geschütztes Laichgewässer insbesondere des Grasfrosches (Rana temporaria) und der Erdkröte (Bufo bufo) für das die Verbote nach § 30 BNatSchG und § 21 SächsNatSchG maßgeblich sind, wonach Fortpflanzungsoder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur weder entnommen, beschädigt oder zerstört werden dürfen. Die genannten Arten sind jedoch nicht Bestandteil der der FFH-Richtlinie im Anhang IV unterliegenden Arten. 7.1.2.2 Landschaftsplan Der Landschaftsplan der Stadt, dessen Fortschreibung durch die Ratsversammlung am 16.10.2013 beschlossen wurde, enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung erforderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Als zentrales Ergebnis des Landschaftsplans umfasst das Integrierte Entwicklungskonzept (IEKO) alle wichtigen Aussagen und Planungsziele aus der Erfassung und Bewertung aller Schutzgüter sowie die wichtigsten Aussagen zu Erhalt und Entwicklung der besonders empfindlichen natürlichen Potenziale oder solcher mit besonderen Entwicklungserfordernis. Integriertes Entwicklungskonzept • Schaffung von begrünten Freiräumen an vorhandenen und geplanten Industrie-, Gewerbeund Militärstandorten und deren verkehrliche Erschließung/Verknüpfung mit dem Grünsystem der Stadt • stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Begrünungsgrades durch Vegetation • Abbau der Barrierewirkung durch Einbindung in Alltagsrouten für Geh- und Radverkehr Weiterhin wird als Zielsetzung (Vorschläge) dargestellt: • Arten/Biotope: Entwicklung von Lebensräumen in durchgrünten Baugebieten Für die einzelnen Schutzgüter werden folgende Ziele und Maßnahmen formuliert: Wasser • Heiterblickgraben: naturnahe Gewässergestaltung Arten- und Biotopschutz • Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten • Erhalt (Sicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 15 • naturschutzorientierte Pflege/Bewirtschaftung städtischer Grünräume unterschiedlicher Nutzung und Gestaltung Boden • Als Maßnahme des Bodenschutzes sollte die Nutzung brachgefallener ehemaliger Gewerbeund Baugrundstücke Vorrang vor Erschließung neuer Flächen haben. Maßnahmen • auf dauerhaft verbleibenden Brachen, periodische Anlage von Bereichen der Eigenentwicklung durch Entsiegelung, Schaffung von Rohbodenstandorten und gelegentliche Mahd • Biannuale und räumlich wechselnde Mahd und/oder Beweidung • bei Nachverdichtung und Sanierung - Teilflächen als extensive Grünflächen erhalten; extensive Pflege und eine Ansaat oder Anpflanzung mit Standard-Saat /Pflanzgut durchführen, Nutzung des spontan entstehenden Gehölz- und Magerrasenbestandes zur Grünflächengestaltung • Entwicklung Grünsysteme; Suchraum/Korridor für Grünflächen im Zuge des innerstädtischen Grüngürtels • Schaffung einer Grünverbindung Landschaftsbild • Entwicklungsbedarf – Aufwertung der Qualität des Siedlungs-/Landschaftsbildes • Erhöhung des raumwirksamen Grünanteils 7.1.2.3 Grünordnungsplan Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 6 Abs. 2 SächsNatSchG) kann für diesen Bebauungsplan ganz abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege wie folgt bereits berücksichtigt sind: • Die Zielaussagen des Landschaftsplanes (s.o.) sind durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes umgesetzt. Das betrifft insbesondere die Schaffung von begrünten Freiräumen an dem geplanten Gewerbestandort sowie die Erhöhung des Durchgrünungsgrades dieser Flächen. Das Gebiet ist bereits barrierefrei durch den von der Torgauer Straße abgehenden öffentlichen Weg an die Alltagsrouten des Geh- und Radverkehrs angebunden. • Soweit zu realisierende Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes planungsrechtlich festgeschrieben werden, sind die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege bereits berücksichtigt. Dies betrifft vor allem die Festsetzungen zum Schutz und zur Entwicklung der städtischen Flächen (ca. 56 % der Plangebietsfläche) südlich und östlich der geplanten gewerblichen Nutzung aber auch die im Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung erforderlichen Grünmaßnahmen. • Soweit bereits die in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 zu realisierenden Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege durch Festsetzungen dieses Bebauungsplanes übernommen und erneut planungsrechtlich festgeschrieben werden, sind die Belange von Natur 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 16 und Landschaftspflege bereits berücksichtigt. Dies betrifft insbesondere die Festsetzungen zur Umsetzung der aus dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 resultierenden Ausgleichsmaßnahmen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes. 7.1.2.4 Eingriffsregelung Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte in dem vorliegenden Fall aufgrund der vorliegenden Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gänzlich abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Zwar ist in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 die gesamte Fläche des Plangebietes als öffentliche Grünfläche (öG 2) festgesetzt. Wie jedoch im Kap. 2 bereits dargestellt, ergab die Prüfung der vorliegenden Mängelrüge zu diesem B-Plan, dass das zuvor bereits bestehende Baurecht nach § 34 BauGB für die an der Straße angrenzende Fläche durch den B-Plan Nr. 40.3 entzogen wurde, ohne den Eigentümer der Fläche zu entschädigen. In Folge dessen waren Eingriffe i.S. des Naturschutzes auf dem an der Torgauer Straße anliegenden privaten Grundstück bereits vor der 2. Änderung zulässig. Durch die 2. Änderung werden daher keine Eingriffe verursacht, die eines Ausgleiches i.S. des Naturschutzrechts bedürfen. Allerdings besteht eine Zielstellung dieses Bebauungsplanes darin, die im Ergebnis von Eingriffen aus dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 für das Plangebiet der 2. Änderung getroffenen Festsetzungen zum Ausgleich zu übernehmen bzw. in adäquater Qualität fortzuschreiben, um somit den erforderlichen Ausgleich des ursprünglichen B-Planes insgesamt zu 100 % zu sichern. Im Einzelnen: Für den Geltungsbereich der 2. Änderung sind in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 drei Maßnahmen für einen Teilausgleich der Eingriffsfolgen festgesetzt (Textfestsetzung Nr. 1.6.5 c), d) und f), die aus dem Erfordernis der Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen resultieren und die daher durch die Stadt zu realisieren sind: 1. sollen die auf dem Flurstück 3/6 (jetzt 3/19) der Gemarkung Heiterblick vorhandene 340 m² voll- und 425 m² teilversiegelte Fläche vollständig entsiegelt, gelockert, mit einem Bodenauftrag versehen und mit einer Wiesenansaat hergestellt und gepflegt werden. Die Inhalte der getroffenen Festsetzung des ursprünglichen B-Planes werden vollumfänglich in die Inhalte der 2. Änderung übernommen (siehe Kap. 15). Die betreffende Fläche im nordöstlichen Bereich des Plangebietes ist Gegenstand und Inhalt eines Grundstückstauschvertrages der Stadt mit dem ehemals privaten Eigentümer der Fläche. In dem Grundstückstauschvertrag verpflichtet sich der Eigentümer die vollversiegelte Fläche zu entsiegeln. Die Entsieglung der teilversiegelten Fläche, der Bodenauftrag und die Herrichtung der Fläche für die spätere Bewirtschaftung ist vollumfänglich dem ursprünglichen B-Plan zuzuordnen und durch die Stadt zu realisieren. 2. sollen die auf dem privaten Flurstück 3/6 (jetzt 3/20) vorhandenen Gehölze erhalten, gepflegt und zur Bestandsentwicklung die dichten Gehölze aus Pappelaufwuchs ausgelichtet werden. Einer weiteren Verbuschung der Ruderalflächen um die Baumbestände soll durch Umwandlung in Extensivgrünland entgegengewirkt werden. Wie in Kapitel 2 dargestellt, ist die Festsetzung aus dem ursprünglichen B-Plan nicht umsetzbar, da sich die Fläche in privaten Eigentum befindet und ein Rechtsanspruch auf bauliche Nutzung 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 17 der Fläche besteht. Zudem wurden alle auf dieser Fläche vorhandenen Gehölze entfernt. Sofern es sich um schützenswerte Gehölze nach der Baumschutzsatzung der Stadt handelte, sind entsprechende Ersatzpflanzungen möglichst auf dem Grundstück selbst vorzunehmen. Die notwendigen Ersatzpflanzungen nach Maßgaben der Baumschutzsatzung sind nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Sie können jedoch weitgehend auf der im Rahmen der 2. Änderung geplanten privaten Grünfläche des Privatgrundstückes untergebracht werden. Da die Ratsversammlung mit Beschluss der Satzung des ursprünglichen B-Planes zugleich einen 100%-igen Ausgleich von Eingriffen beschlossen hat, werden als Ersatz der ursprünglichen Maßnahme im Rahmen der 2. Änderung verschiedene Alternativen zum Erreichen dieser Zielstellung geprüft. Dabei wird wie folgt vorgegangen: Auf Grundlage des durch das Landschaftsplanungsbüro Dr. Bormann & Partner GmbH zum ursprünglichen B-Plan erarbeiteten Grünordnungsplan vom 29.07.2008 und nach Maßgaben des „Leipziger Bewertungsmodells“ wurde der Biotopwert der betreffenden Fläche mit einer Größe von 7.350 m² zum Zeitpunkt der Planung ermittelt und dem im ursprünglichen B-Plan durch die festgesetzte Maßnahme geplanten Biotopwert gegenübergestellt. Bewertet werden im Bestand und in der Planung die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Flora/Fauna und Landschaftsbild. Dem im Bestand ermittelten Biotopwert von 370.562,50 Wertpunkten steht ein geplanter Biotopwert von 413.437,50 Wertpunkten gegenüber. Das Kompensationsdefizit der durch die entfallende Ausgleichsmaßnahme des urpünglichen B-Planes geplanten Biotopwerterhöhung der Fläche von 42.875 Wertpunkten soll durch andere Maßnahmen vollumfänglich ersetzt werden. Da im Plangebiet der 2. Änderung selbst und in dessen unmittelbaren Umfeld des ursprünglichen B-Planes die nicht für die bauliche Nutzung vorgesehenen städtischen Flächen bereits vollständig mit Ausgleichs- und Pflanzmaßnahmen belegt sind und eine Biotopwerterhöhung durch weitere Maßnahmen auf diesen Flächen nicht möglich ist, soll im Ergebnis dieser Betrachtung das bestehende Kompensationsdefizit durch planexterne Maßnahmen ausgeglichen werden. Dazu werden anteilig Flächen und Maßnahme auf städtischen Flächen in den Gebieten „Willwisch“ und „AGRA-Hügel“ als Ersatz zugeordnet (s. Kapitel 16 und Anhang 3). Zum Einen soll eine 105 m² große Restfläche (Flurstück 263/12 der Gemarkung Sommerfeld) im Gebiet „Willwisch“ aufgeforstet werden. Der dafür ermittelte anteilige Biotopwert der Maßnahme beträgt 5.121 Wertpunkte. Das verbleibende Kompensationsdefizit von 37.754 Wertpunkten soll auf einer 620 m² großen Teilfläche (Flurstück 199 der Gemarkung Lößnig) durch Entsiegelung und Aufforstung ausgeglichen werden. Die Ersatzmaßnahmen sind ausschließlich dem ursprünglichen B-Plan zuzuordnen und durch die Stadt durchzuführen. 3. soll die bestehende Wiesenfläche in der im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 geplanten Grünflä- che (öG 2) durch Pflegemaßnahmen in eine Extensivwiese umgewandelt werden. Die Festsetzung wird für die Fläche der städtischen Flurstücke 3/19 und 3/22 inhaltlich vollständig übernommen (siehe Kap. 16) und bedarf daher an dieser Stelle keiner weiteren Erörterung. Im Ergebnis dieser Vorgehensweise wird erreicht, dass die im Geltungsbereich der 2. Änderung durch den ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 getroffenen Ausgleichsfestsetzungen vollständig in gleicher oder in adäquater Weise wie in dem ursprünglichen B-Plan vorgesehen, durch die Stadt realisiert werden können. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 18 7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes a) Versickerungsgutachten Als fachliche Grundlage zur Bewertung des Bodens und seiner Eigenschaften zur Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers hat das Ingenieurbüro „erdbaulabor“ (Dr. Fritz Krause) eine „Gutachterliche Stellungnahme“ (Projekt-Nr. 2014/12515 v. 13.03.2014) erarbeitet. Im Ergebnis der Untersuchungen ist davon auszugehen, dass die Beschaffenheit des Bodens die Möglichkeit der Versickerung ausschließt, da unter Beachtung der hydrogeologischen Gegebenheiten und in Hinblick auf die Maßgaben gemäß DWA-Regelwerk, Arbeitsblatt DWA-A 138, die Durchlässigkeit des Bodens deutlich unter dem in dem Regelwerk angegebenen Mindestdurchlässigkeitswert liegt. Im Ergebnis der Untersuchungen ist u.a. davon auszugehen, dass der ansonsten übliche Standard der Stadt zur wasserdurchlässigen Befestigung von Stellplätzen am konkreten Standort nicht zielführend bzw. umsetzbar ist. Umweltauswirkungen in Bezug auf die Schutzgüter Wasser und Klima sind aufgrund der Kleinteiligkeit der Fläche nicht zu erwarten. Durch das Büro für Landschafts- und Freiraumplanung Leser, Albert, Bielefeld GbR wurde auf dieser Grundlage ein Entwässerungskonzept erarbeitet (30.06.2014) und mit der Unteren Wasserbehörde beim Amt für Umweltschutz vorabgestimmt. Es ist vorgesehen, dass anfallende Schmutzwasser aus dem Sanitär- und Küchenbereich nach einer Vorklärung in den in der Torgauer Straße vorhandenen Schmutzwasserkanal einzuleiten und das anfallende Niederschlagwasser gedrosselt in den in der Torgauer Straße vorhandenen Regenwasserkanal einzuleiten. In den Regenwasserkanal darf nur nicht behandlungsbedürftiges Niederschlagwasser eingeleitet werden, da dieser in das Gewässer II. Ordnung „Lösegraben“ einbindet. Die Einleitmenge ist dabei auf 15 l/s begrenzt. Die vorgesehenen Maßnahmen wurden zwischen dem Grundstückseigentümer und dem zuständigen Versorgungsunternehmen, der KWL GmbH, im November 2014 vertraglich geregelt. Im Ergebnis einer umweltfachlichen Bewertung der o.g. „Gutachterlichen Stellungnahme“ durch das Büro für Landschafts- und Freiraumplanung Leser, Albert, Bielefeld GbR vom 02.10.2014, ergänzt durch Stellungnahme an das Amt für Umweltschutz vom 27.10.2014, sind keine Beeinträchtigungen durch das geplante Bauvorhaben und den geplanten Maßnahmen zur Entwässerung auf die Wasserqualität und die Wasserstände des südöstlich gelegenen geschützten Biotops zu erwarten. b) Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag Durch das Büro für Naturschutz „hensen – Büro für Naturschutz“ wurde aufgrund der Nähe des geschützten Biotops Nr. 25120.G (naturnaher Gewässerbereich) und der Möglichkeit des Vorhandenseins besonders geschützter Arten auf dem für die gewerbliche Nutzung vorgesehenen Bereich ein „Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag“ (06.05.2014) erarbeitet. Im Ergebnis der Untersuchungen sind durch die Planung artenschutzrechtliche Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG nicht betroffen, wenn die im Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen zur artenschutzfachlichen Baubetreuung umgesetzt und durch eine ordnungsgemäße Herstellung der Entwässerung des Oberflächenwassers des geplanten Gewerbestandortes das Gelangen von Schadstoffen mit dem Oberflächenwasser in das südlich des geplanten Gewerbestandortes gelegene Laichgewässer sichergestellt wird. Auf dem für die gewerbliche Nutzung vorgesehenen Bereich wurden im Beobachtungszeitraum 26.02. – 06.05.2014 keine Ansiedlung besonders schützenswerten Arten vorgefunden. Auch konnte eine Besiedlung des gesamten Untersuchungsraumes durch seltene Bodenbrüter aufgrund der begrenzten Habitatgröße und direkten Lage der geplanten Gewerbefläche an einer verkehrsreichen Straße sowie einem seit Jahren vorhandenen Futter- und Schlafplatz für mindestens 4 Katzen neben dem südlich benachbarten Gewässerbiotop ausgeschlossen werden. Auch wenn sich die vorhande10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 19 nen Habitate im Plangebiet außerhalb des geschützten Gewässerbiotops nur wenig als Landlebensräume geschützter Arten eignen, konnten innerhalb des Untersuchungsraumes jedoch vereinzelt Wanderbewegungen bspw. des Grasfrosches und der Erdkröte nachgewiesen werden. Im Ergebnis des „Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages“ soll, um die Möglichkeit negativer Einwirkungen auf besonders schützenswerte Arten gänzlich auszuschließen, eine fachspezifisch ökologische und artenschutzrechtlichen Baubetreuung bei der Realisierung von Vorhaben erfolgen. Die Maßnahmen und Inhalte der aus artenschutzrechtlicher Sicht erforderlichen Baubetreuung sind mit dem Amt für Umweltschutz im Rahmen der Bauantragstellung abzustimmen (s. II. Hinweise, Punkt 4.). c) Altlastenuntersuchungen Die Flächen des Plangebietes sind Bestandteil des im Sächsischen Altlastenkataster unter der Kennziffer 65250701 registrierten Altlastenstandortes WGT-Liegenschaft Kaserne Heiterblick (ehemalige Flurstücke 3/16 und 3/18 der Gemarkung Heiterblick). Am Standort wurden bereits mit Aufstellung des ursprünglichen B-Planes Nr. 40.3 nach dem Regelablauf der Altlastenbearbeitung gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) Ermittlungen, Bewertungen und Maßnahmen durchgeführt. Die auf dem Gelände im Rahmen der Erkundung der Altlastenverdachtsflächen festgestellten Bodenbelastungen wurden saniert. In Auswertung der dem Amt für Umweltschutz vorliegenden Gutachten kann davon ausgegangen werden, dass von dem Gelände schutzgut- und nutzungsbezogen keine Gefährdungen ausgehen. Dennoch sind aufgrund der Vornutzung des Geländes lokale Bodenverunreinigungen nicht vollständig auszuschließen. In Abhängigkeit von der konkreten Nachnutzung ist daher mit kontaminationsbedingten Mehraufwendungen zu rechnen. d) Lärmgutachten Bereits mit Aufstellung des ursprünglichen B-Planes Nr. 40.3 wurden „Schalltechnischen Untersuchung“ durch das Ingenieurbüro für Umweltschutz Dr. Kiebs + Partner GmbH erstellt, in welchen aufgrund der in der Nähe zum Plangebiet vorhandenen schützenswerten Nutzungen eine Kontingentierung der in den festgesetzten Baugebieten zulässigen Emissionen begründet worden ist. Ergänzend dazu wurden mit den „Schalltechnischen Untersuchungen“ des Büros Dr. Kiebs + Partner GmbH vom 26.06.2014 (Gutachten Nr. 5130614) die Auswirkungen der geplanten gewerblichen Nutzung untersucht und im Ergebnis der Bewertung die Emissionen tags auf 65 dB(A) und nachts auf 50 dB(A) begrenzt. e) Umweltqualitätsziele der Stadt Als örtliche Leitlinie und Prüfinstrument im Rahmen von Fachplanungen dienen die durch die Ratsversammlung im Jahre 2003 beschlossenen „Umweltqualitätsziele und -standards für die Stadt Leipzig“. Daraus sind u.a. folgende, für das Plangebiet relevanten Ziele abzuleiten: • Zur stadtklimatischen Entlastung werden u.a. die Minimierung des Anteils versiegelter Flächen sowie die Erhöhung des Bestandes an Frei- und Grünflächen genannt. Gewerbegebiete sollen maximal einen Versiegelungsgrad von 70 % aufweisen. • Die natürliche Bodenfunktion ist nachhaltig zu sichern bzw. wieder herzustellen. Dies betrifft sowohl den am Standort verbleibenden als auch den ausgehobenen und ggf. an anderer Stelle verbrachten Boden. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 20 Ergänzend werden Zielsetzungen zur nachhaltigen Abfallwirtschaft sowie zum sparsamen Umgang mit Energie und zur Förderung regenerativer Energien formuliert. 7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Umweltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen sind. Im Ergebnis dessen wurde festgestellt, dass keine erheblichen Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, zu erwarten sind. Deshalb wird festgelegt, dass keine weiteren Ermittlungen zu den Umweltbelangen erforderlich sind und deshalb auch nicht erfolgen sollen. Begründet ist dies wie folgt: Die für eine bauliche Nutzung vorgesehene private Fläche ist zwar derzeit unbebaut und in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 als Bestandteil einer öffentlichen Grün- und Maßnahmefläche festgesetzt. Die in dem ursprünglichen B-Plan festgesetzten Maßnahmen der Stadt wurden jedoch auf der Fläche nicht durchgeführt, da dies den Erwerb der Fläche vorausgesetzt hätte. Der Eigentümer der Fläche hat im Rahmen einer Mängelrüge geltend gemacht, dass die Planung abwägungsfehlerhaft als Satzung beschlossen wurde, das Grundstück für öffentliche Zwecke nicht zur Verfügung steht und das ursprünglich bestehende und durch den B-Plan entzogenes Baurecht notfalls auf dem Rechtsweg eingeklagt wird. Im Ergebnis der planungsrechtlichen Prüfung ist davon auszugehen, dass es sich bei der betreffenden Fläche unstrittig um ein Baugrundstück handelt und ein Rechtsanspruch zur baulichen Nutzung in dem ortsüblichen Zulässigkeitsrahmen besteht. In dem ursprünglichen B-Plan ist die gesamte Fläche des Plangebietes der 2. Änderung als öffentliche Grünfläche (öG 2) festgesetzt. Mit der 2. Änderung des B-Planes Nr. 40.3 können max. 4.580 m² der 18.500 m² großen Fläche des Plangebietes einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden. Ca. 1.500 m² des Gewerbegrundstückes werden mit Gehölzen bepflanzt und weitere ca. 1.600 m² Fläche als private Baumwiese entwickelt. Unbestritten hat die Umwandlung der o.g. Teilfläche von einer Grünfläche in eine gewerblich genutzte Fläche Auswirkungen auf die zu betrachtenden Schutzgüter Pflanzen- und Tierwelt, Boden, Wasser, Klima/Luft, Landschaft, Mensch sowie auf die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern. Da aber ein Rechtsanspruch auf die gewerbliche Nutzung der Fläche unabhängig von der Existenz des ursprünglichen B-Planes besteht und damit Auswirkungen auf die Umwelt auf anderer planungsrechtlicher Grundlage bereits als gegeben zu betrachten sind, wird der Grad möglicher Beeinträchtigungen als unerheblich eingeschätzt. Im Rahmen dieses Planverfahrens ist lediglich zu prüfen, ob der Rahmen des rechtlich bestehenden Anspruches auf bauliche Nutzung durch die Festsetzungen des B-Planes nicht überschritten und somit dadurch wesentliche Auswirkungen auf die Schutzgüter bestehen könnten. Die übrigen Flächen sollen, wie in dem ursprünglichen B-Plan festgesetzt, durch Maßnahmen für Landschaft und Natur entwickelt werden. Der dabei vorgesehene private Charakter dieser Flächen hat keine Auswirkungen auf die Umweltbelange, die einer näheren Betrachtung und Bewertung bedürfen. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 21 Die Frage der Abwägung dahingehend, ob bzw. inwieweit der bereits bestehende Zulässigkeitsrahmen vor dem Hintergrund der Umweltbelange im Ergebnis einer sachgerechten Abwägung weiterhin beibehalten und durch den hier gegenständlichen Bebauungsplan weitergeführt werden kann, stellt sich – außer für den Fall der Beeinträchtigung artenschutzrechtlicher Belange – nicht. Beeinträchtigungen artenschutzrechtlicher Belange im Rahmen können jedoch im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen (s. Kap. 7.1.2) ausgeschlossen werden. Folglich sind darauf bezogene weitere Ermittlungen nicht erforderlich. Auch stellt sich die Frage der Entwicklungsprognose bei Durchführung der Planung und bei Nichtdurchführung der Planung nicht, da aufgrund des ohnehin bestehenden Rechtsanspruches der baulichen Nutzung der betreffenden Fläche bei Durchführung der Planung keine anderen Auswirkungen auf die Schutzgüter zu erwarten sind als im Falle der Nichtdurchführung der Planung. Im Einzelnen: Belang / Teilaspekt Erläuterungen 1. Boden / Altlasten: Anhaltspunkte dafür, dass der tatsächlich bestehende Zulässigkeitsrahmen aufgrund zu erwartender Auswirkungen auf die Umweltbelange nicht im Ergebnis der Abwägung beibehalten werden kann, liegen nicht vor. Im Gegenteil. Der Rahmen der baulichen Nutzungsmöglichkeiten, auf den Rechtsanspruch besteht, wird durch die Festsetzungen der 2. Änderung des B-Planes nicht ausgeschöpft. Infolgedessen sind Auswirkungen, die über die sich aufgrund des aus dem Zulässigkeitsrahmen ergebenden Auswirkungen hinaus gehen würden, nicht zu erwarten. 2. Wasser: 3. Klima / Luft: 4. Pflanzen: Die Betroffenheit artenschutzrechtlicher Verbote i.S. des § 44 Abs. 4 BNatSchG ist nicht gegeben. Vorhandene Pflanzen auf der Fläche innerhalb des Zulässigkeitsrahmens unterliegen nicht dem Artenschutz und stellen die Beibehaltung des bestehenden Zulässigkeitsrahmens im Ergebnis der Abwägung nicht in Frage. Auswirkungen, die über die sich aufgrund des bisherigen Zulässigkeitsrahmens ergebenden Auswirkungen hinaus gehen würden, sind nicht zu erwarten. 5. Tiere: Die Betroffenheit artenschutzrechtliche Verbote besonders geschützter Arten i.S. des § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BNatSchG liegt nicht vor (s. Kap. 7.1.2.5). Tiere, die dem Artenschutz nach der EU-Richtlinie unterliegen, sind nicht vorhanden und stellen die Beibehaltung des bestehenden Zulässigkeitsrahmens nicht in Frage. Auswirkungen, die über die sich aufgrund des bisherigen Zulässigkeitsrahmens ergebenden Auswirkungen hinausgehen würden, sind zudem nicht zu erwarten. 6. Biologische Vielfalt: Anhaltspunkte dafür, dass der bestehende Zulässigkeitsrahmen aufgrund zu erwartender Auswirkungen auf die Umweltbelange nicht im Ergebnis 7. Landschaft: der Abwägung beibehalten werden kann, liegen nicht vor. Auswirkungen, die über die sich aufgrund des bisherigen Zulässigkeitsrahmens ergebenden Auswirkungen hinausgehen, sind zudem nicht zu erwarten. 8. Menschen: 10.04.2015 Anhaltspunkte dafür, dass der bestehende Zulässigkeitsrahmen aufgrund Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 22 Belang / Teilaspekt Erläuterungen 8.1 Erholungspotential zu erwartender Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit nicht im Ergebnis der Abwägung beibehalten werden kann, liegen nicht 8.2 Verkehrslärm vor. Auswirkungen, die über die sich aufgrund des bisherigen Zulässig8.3 Gewerbelärm keitsmaßstabes ergebenden Auswirkungen hinaus gehen würden, sind zudem nicht zu erwarten. Wohnbevölkerung ist im Plangebiet und in seinem relevanten Umfeld nicht vorhanden. Wohnnutzungen sind zudem in dem Plangebiet ausgeschlossen. 9. Kulturgüter und sonstige Sachgüter: Anhaltspunkte dafür, dass der bestehende Zulässigkeitsrahmen aufgrund zu erwartender umweltbezogener Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter nicht im Ergebnis der Abwägung beibehalten werden kann, liegen nicht vor. Auswirkungen, die über die sich aufgrund des bisherigen Zulässigkeitsrahmens ergebenden Auswirkungen hinaus gehen würden, sind nicht zu erwarten. 10. Wechselwirkungen: Anhaltspunkte dafür, dass der bestehende Zulässigkeitsrahmen aufgrund zu erwartender umweltbezogener Auswirkungen auf die Wechselwirkungen nicht im Ergebnis der Abwägung beibehalten werden kann, liegen nicht vor. Auswirkungen, die über die sich aufgrund des bisherigen Zulässigkeitsrahmens ergebenden Auswirkungen hinaus gehen würden, sind nicht zu erwarten. 8. Ergebnisse der Beteiligungen 8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. Auf Grundlage der Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt Nr. 18/2014 vom 27.09.2014 konnte die Öffentlichkeit sich bis zum 14.10.2014 im Stadtplanungsamt unterrichten lassen und sich zur Planung äußern. Äußerungen der Öffentlichkeit zur Planung liegen nicht vor. 8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Von der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13 a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. 8.3 Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit zum Entwurf Mit Schreiben vom 10.02.2015 wurde die betroffene Öffentlichkeit zum Planentwurf beteiligt. Von den 3 Beteiligten hat sich Einer geäußert. Die Äußerung ist ausschließlich zustimmend und hat keine abwägungsrelevanten Inhalte. 8.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf Mit Schreiben vom 10.02.2015 wurden die berührten Träger öffentlicher Belange (TöB) zum Planentwurf beteiligt. Von den 5 beteiligten TöB haben 4 TöB eine Stellungnahme abgegeben. Die Stellungnahmen von 3 TöB sind ausschließlich zustimmend. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 23 Der Verweis der KWL-Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH, dass sich im Bereich der planexternen Ausgleichsfläche des Flurstückes 263/12 der Gemarkung Sommerfeld (Willwisch III) eine Hauptversorgungsleitung DN 1200 St befindet, in deren Schutzbereich von jeweils 5 m ab der Rohrachse Aufforstungsmaßnahmen abgelehnt werden, wurde bereits durch die KWL im Planverfahren zum ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 geäußert und im Rahmen dieses Verfahrens bei der Ausschreibung der Aufforstmaßnahme durch das dafür zuständige Amt für Stadtgrün und Gewässer berücksichtigt und ist daher nicht mehr Gegenstand dieses Planverfahrens. Wie schon im ursprünglichen B-Plan erfolgt auch im Rahmen der 2. Änderung dieser Planung lediglich die planungsrechliche Sicherung der Kompensationsmaßnahme auf dem externen städtischen Grundstück, ohne konkrete Zuordnung des Standortes dieser im Rahmen der Gesamtmaßnahme zur Aufforstung zu bepflanzenden Teilfläche. Die konkrete Flächenzuordnung erfolgt durch das Amt für Stadtgrün und Gewässer im Rahmen des o.g. nachgeordneten Verfahrens. 9. Städtebauliches Konzept 9.1 Gliederung des Gebietes Zur Umsetzung der Planziele ist das Gebiet gegliedert in • Flächen für die gewerbliche Nutzung • Private Grünflächen • Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept Das Bebauungs- und Nutzungskonzept sieht eine Konzentration der baulichen Nutzung ausschließlich auf einer für eine städtebaulich angemessene gewerbliche Nutzung definierten baulichen Grundstücksfläche an der Torgauer Straße vor. Durch Begrenzung der zulässigen Gebäudehöhe wird sichergestellt, dass keine Gebäude errichtet werden, die höher sind als die in den angrenzenden Gewerbe- und Industriegebieten vorhandenen oder zulässiger Weise zu errichtenden Gebäude. Die dahinterliegenden Flächen dienen der Unterbringung der für die Nutzung erforderlichen Stellplätze und ggf. von baulichen Nebenanlagen. Der südliche und südöstliche Teil des Gebietes dient ausschließlich dem Anpflanzen von Gehölzen sowie dem Schutz, der Pflege und der Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft, einschl. der Umsetzung der im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 für diesen Bereich festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen in adäquater Qualität. Das Nutzungskonzept dient dem Ziel, neben der Ansiedlung einer konkreten gewerblichen Nutzung, möglichst große zusammenhängende, bis zu Torgauer Straße „fingerartig“ reichende Grün- und Pflanzflächen zu entwickeln, die in funktional großräumigen Zusammenhang mit den angrenzenden Grün- und Erholungsbereichen des „Manövergeländes“ und des „Paunsdorfer Wäldchens“ (Bestandteile des „Grünen Bogen Paunsdorf“) stehen. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 24 9.3 Erschließungskonzept Verkehrserschließung Das Erschließungskonzept sieht in Abstimmung und nach Maßgaben durch das Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt ausschließlich eine Anbindung des gewerblich genutzten Bereiches innerhalb der im B-Plan definierten Fläche der Grundstückszufahrt vor. Die Anordnung der Zufahrt folgt der Maßgabe, in unmittelbarer Nähe eines lichtsignalgesteuerten Knotenpunktes der Haupterschließungsstraße keine weiteren separaten Grundstückszu- und -ausfahrten zuzulassen, die den fließenden Verkehr behindern. Die Anordnung der Zufahrt folgt auch städtebaulichen und grünordnerischen Aspekten bspw. der Ausbildung von Pflanzstreifen zwischen der baulich nutzbaren Fläche, der Zufahrt und entlang der Grundstücksgrenze i.S. der Trennung unterschiedlicher Funktionen. Die Erschließung der Grün- und Maßnahmeflächen für Pflege- und Sicherungstätigkeiten erfolgt von der Amazonstraße aus über den an das Plangebiet angrenzenden, in städtischen Eigentum befindlichen Wirtschaftsweg (Flurstück 57 der Gemarkung Heiterblick). Trinkwasserversorgung Die Trinkwasserversorgung erfolgt über die in der Torgauer Straße liegende Trinkwasserleitung der KWL GmbH. Schmutzwasserentsorgung Die Einleitung des Schmutzwassers aus dem Sanitär- und Küchenbereich kann nach einer Vorklärung in den vorhandenen Schmutzwasserkanal DN 300 der KWL GmbH in der Torgauer Straße mit Anschluss an einen vorhandenen Schacht erfolgen. Der Eigentümer des Gewerbegrundstückes hat zu diesem Zweck am 03.11.2014 einen Anschlussvertrag zur Einleitung des Schmutzwassers mit der dafür zuständigen KWL GmbH abgeschlossen. Regenwasserentsorgung Da eine Versickerung des anfallenden Niederschlagwassers aufgrund der anstehenden Bodenverhältnisse nicht möglich ist, soll das Niederschlagwasser in den in der Torgauer Straße vorhandenen Regenwasserkanal DN 1600 eingeleitet werden. In den Regenwasserkanal darf nur nicht behandlungsbedürftiges Niederschlagswasser eingeleitet werden, da dieser in das Gewässer II. Ordnung „Lösegraben“ einbindet. Entsprechend der vorliegenden Bewertung ist vorgesehen, dass Niederschlagswasser der befestigten Hofflächen zur mechanischen Vorbehandlung durch eine Sedimentationsanlage zu leiten. Die Einleitmenge soll zudem gedrosselt, auf 15 l/s begrenzt erfolgen. Für die notwendige Rückhaltung des Niederschlagswassers ist ein Stauraum mit 70 m³ Rückhaltevolumen unterhalb des Gebäudes vorgesehen. Die genannten Maßnahmen sind Inhalt der vertraglichen Vereinbarung des Eigentümers des Gewerbegrundstückes und der KWL GmbH vom 03.11.2014 und bedürfen der Genehmigung durch die Untere Wasserbehörde der Stadt. Löschwasserversorgung Die Löschwasserbereitstellung aus dem öffentlichen Trinkwassernetz muss mindestens 96 m³/h über einen Löschzeitraum von 2 Stunden betragen. Vorzugsweise sind Überflurhydranten nach DIN 32222 zu verwenden. Die Lieferung des Löschwassers erfolgt aus dem Trinkwassernetz der KWL GmbH nach Können und Vermögen. Für darüber hinausgehenden Löschwasserbedarf hat der Grundstückseigentümer/Vorhabenträger selbst Vorsorge zu tragen. Hierzu sind vorzugsweise Unter 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 25 flurhydranten zu verwenden. 9.4 Grünordnerisches Konzept Das Plangebiet liegt in der übergeordneten Grünverbindung „Grüner Bogen Paunsdorf“. Im südöstlich angrenzenden Bereich werden erste Umsetzungen des landschaftsplanerischen Konzepts „Grüner Bogen“ mit Bürgersee und Bürgerpark erlebbar. Ziel ist die Verknüpfung von Siedlungs- und Freiflächen, um den Erholungswert zu erhöhen und ferner die Auswirkungen der Gewerbestandorte in direkter Nähe zu mindern. Im Plangebiet sollen bezugnehmend zum Konzept „Grüner Bogen Paunsdorf“ die bereits bestehende ökologisch wertvolle Biotopfläche gesichert und Grün- und Pflanzflächen im Nordosten und nach Norden punktuell als „grüner Finger“ entwickelt bzw. erhalten werden. Circa 76 % der Gesamtfläche des Plangebietes ist für die Entwicklung zur Extensivwiese oder Baumwiese vorgesehen. Die im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 als öffentliche Grünfläche festgesetzte Fläche öG 2 soll im Rahmen der 2. Änderung dieses B-Planes abzüglich des an der Torgauer Straße für eine gewerbliche Nutzung vorgesehenen Bereiches in gleicher Weise, mit dem Ziel als Halboffenland entwickelt werden, jedoch einer überwiegend privaten Nutzung dienen. In der Fläche liegt ein als Biotop geschütztes naturnahes Laichgewässer, das nicht wie angrenzende Flächen des ehemaligen Manövergeländes der Öffentlichkeit vollumfänglich zugängig sein soll. Die Fläche kann durch die Stadt zur privaten Pflege verpachtet werden. Das grünordnerische Konzept beinhaltet die im ursprünglichen B-Plan für den Geltungsbereich der 2. Änderung festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen (s. Kap. 7.1.2.4), Maßnahmen, die aus städtebaulichen Gründen in Zusammenhang mit dem Vorhaben erforderlich sind sowie die Sicherung und Entwicklung einer Teilfläche des privaten Grundstückes zu einer Baumwiese, die auf anderer rechtlicher Grundlage (Baumschutzsatzung) erforderlich ist. C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches Der räumliche Geltungsbereich der 2. Änderung des B-Planes Nr. 40.3 umfasst die für den Änderungszweck maßgeblichen Flurstücke 3/19, 3/20, 3/21 und 3/22 der Gemarkung Heiterblick (ehemals Flurstücke 3/6 und 3/18). 11. Gliederung des Plangebietes Das festgesetzte Baugebiet Gewerbegebiet GE 5 ist gegliedert in: - überbaubare Grundstücksflächen - nicht überbaubare Grundstücksflächen - private Grünfläche - Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Die baulich nutzbaren Flächen des Gewerbegebietes GE 5 und die private Grünfläche werden über die Torgauer Straße erschlossen. Die übrigen Maßnahmeflächen sind über den an das Plangebiet südlich und östlich angrenzenden, in städtischen Eigentum befindlichen Wirtschaftsweg erschlossen. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 26 Die Nummer des Baugebietes steht im Kontext der Fortschreibung der bereits in dem ursprünglichen B-Plan festgesetzten Anzahl von Gewerbegebieten. Im Unterschied dazu sind die Flächen des Plangebietes in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 als öffentliche Grünfläche und Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Die Festsetzungen des B-Planes sind aus den bereits ausführlich in den Kapiteln 2 und 7 beschriebenen Gründen nicht umsetzbar und daher Anlass und Inhalt der vorliegenden Planänderung. 12. Baugebiete Nachfolgend werden alle Festsetzungen – Zeichnerische Festsetzungen (ZF), Textfestsetzungen (TF) mit Angabe der Nummer der Festsetzung in der Planzeichnung bzw. im Text des Rechtsplanes und den Rechtsgrundlagen – dargelegt und begründet und die Änderungen gegenüber den Festsetzungen des B-Planes Nr. 40.3 erläutert: 12.1 Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] ZF Gewerbegebiet (gem. § 8 BauNVO), mit Angabe der Nummer des Baugebietes [§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 Nr. 8 BauNVO] Begründung: Eine Teilfläche im Nordwesten des Plangebietes ist als Gewerbegebiet festgesetzt, um entsprechend dem in Kapitel 2 dargestellten Planungsanlass eine städtebaulich angemessene gewerbliche Nutzung der Fläche planungsrechtlich zu sichern. Das in dem ursprünglichen B-Plan festgesetzte Entwicklungsziel als öffentliche Grünfläche wird aufgrund des bereits ohne Bebauungsplan bestehenden Rechtsanspruch auf eine gewerbliche Nutzung der betreffenden Fläche nicht weiter verfolgt. TF 1.1 Für das Gewerbegebiet (GE 5) gilt: 1.1.1 Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt) a) Gewerbebetriebe aller Art, b) Lagerhäuser, c) öffentliche Betriebe sowie d) Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. 1.1.2 Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt) a) Einzelhandelsbetriebe, b) Tankstellen, c) Lagerplätze d) Anlagen der Außenwerbung als selbständige Hauptnutzung, e) Freiflächen-Photovoltaikanlagen als selbständige Hauptnutzung, f) Anlagen für sportliche Zwecke, g) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, h) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und i) Vergnügungsstätten. [§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO] 1.1.3 Abweichend von Nr. 1.1.2 a) sind Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben und anderen Gewerbebetrieben, die sich ganz oder teilweise an den Endverbraucher richten („Werksverkauf“) zulässig, wenn: a) die Sortimente in räumlicher und fachlicher Verbindung zu der Produktion, der Ver- und 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 27 Bearbeitung von Gütern einschließlich Reparatur- und Serviceleistungen einer im räumlichen Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes oder in dessen Umfeld befindlichen Betriebsstätte stehen und b) die Größe der dem Verkauf der Sortimente nach Absatz a) dienenden Fläche (Verkaufsfläche) max. 10 % der Geschossfläche der zugehörigen Betriebsstätte, jedoch max. 800 m² nicht überschreitet. Begründung der TF 1.1.1 und 1.1.2: Städtebauliche Zielstellung ist die vorrangige Nutzung der Fläche für Gewerbebetriebe mit der im STEP „Gewerbliche Bauflächen“ beschriebenen Gebietseignung (siehe Kap. 6.2.4). Demnach ist in dem Gebiet beidseitig der Torgauer Straße die Ansiedlung von höherwertigen gewerblichen Nutzungen vorgesehen, die mit einer adäquaten hochbaulichen Entwicklung und Gestaltung der Grundstücke einhergehen. Entsprechend der Textfestsetzung TF 1.1.1 bleiben die allgemein zulässigen (Haupt)Nutzungen daher, sofern nachfolgend nicht anders begründet, auf Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, öffentliche Betriebe sowie auf Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude begrenzt. Die Festsetzung TF 1.1.2 a) zum Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben aller Art erfolgt in gleicher Weise wie in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 mit dem Ziel der Stärkung städtebaulich integrierter Standorte und zur Stärkung der Stadtteilzentren (siehe Kap. 6.2.2). Nach dem Stadtentwicklungsplan Zentren liegt das Plangebiet im Versorgungsraum Ost, zudem u.a. auch die Ortsteile Paunsdorf und Heiterblick zählen. In unmittelbarer Nähe des Plangebietes, direkt an der Torgauer Straße gelegen, befindet sich ein PKW-orientierter Einkaufsstandort – das Einkaufszentrum Torgauer Straße. Das Einkaufszentrum liegt peripher zu den Wohnquartieren von Paunsdorf und Heiterblick. Rein quantitativ sind die Einwohner in den genannten Gebieten insbesondere mit Waren des vorwiegend kurzfristigen Bedarfs überdurchschnittlich gut versorgt. Ein weiterer Standort mit für Einzelhandel und mit zentrenrelevanten Sortimenten müsste deshalb seinen betriebswirtschaftlich notwendigen Umsatz aus Umverteilungsprozessen dieser benachbarter Ortsteile erreichen. Hiervon wären die Nahversorgungszentren Heiterblickallee und Goldsternstraße betroffen. Auch ist die Ansiedlung von weiteren Fachmärkten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen, um die Flächen für die Ansiedlung anderer Gewerbebetriebe freizuhalten und negativen Auswirkungen auf die Entwicklung der Bodenwerte, die zur Verdrängung des ortsansässigen Gewerbe führen können, auszuschließen. Im Unterschied zu dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 wird zudem der dort in Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässige Einzelhandel mit KfZ und KfZ-Zubehör mit Ausnahme des Werksverkaufs nicht zugelassen, da die Versorgung der Bevölkerung mit KfZ und KfZZubehör durch die bereits angesiedelten Unternehmen ausreichend gesichert ist und die Entwicklung einer KfZ-Meile städtebaulich nicht gewünscht ist. Die gemäß TF 1.1.2 (b-i) ausgeschlossenen Gewerbenutzungen - Tankstellen, Lagerplätze, Werbeanlagen und Freiflächen-Photovoltaikanlagen als Hauptnutzung, Anlagen für sportliche Zwecke, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, Vergnügungsstätten - widersprechen den stadtentwicklungsplanerischen und städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt für das Plangebiet. Die Festsetzung erfolgt zur Sicherung der Eigenart und städtebaulichen Nutzung des Baugebietes als Gewerbegebiet. Für die ausgeschlossenen Nutzungen stehen im Stadtgebiet ausreichend ausgewiesene Bauflächen zur Deckung des Bedarfs zur Verfügung. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 28 Im Einzelnen: Durch die auf dem Nachbargrundstück vorhandene Tankstelle ist die Versorgung der im Umkreis befindlichen Gewerbe- und Industriegebiete gesichert. Die Zulässigkeit betriebszugehöriger Tankstellen als Nebennutzung wird durch den Ausschluss nicht eingeschränkt. Die Nicht-Zulässigkeit von sportlichen, kulturellen und sozialen Anlagen entspricht den Zielen und Zwecken der Planung, den Standort als Gewerbegebiet zu entwickeln. Die genannten Anlagen wären nur dann zulässig, wenn sie ausschließlich dem Gewerbegebiet dienen. Ein Bedarf für die genannten Nutzungen in dem festgesetzten Gewerbegebiet selbst und in dessen unmittelbarer Umgebung ist nicht erkennbar. Die Nutzungen setzen vielmehr eine gewisse Nähe zur Wohnbevölkerung voraus, die durch die umgebenden Gewerbe- und Industriegebiete nicht vorhanden ist. Aufgrund der Randlage des Plangebietes zu den Wohnsiedlungen Paunsdorf und Heiterblick ist ein Bedarf für diese Einrichtungen an dieser Stelle nicht erkennbar. Der Ausschluss von Lagerplätzen erfolgt aufgrund der exponierten Lage des gewerblich nutzbaren Bereiches des Plangebietes direkt an der Torgauer Straße. Durch Lagerplätze sind negative Wirkungen auf die Zielstellung einer hochbaulichen Entwicklung der Gewerbegrundstücke im Umfeld des Baugebietes zu erwarten. Die der gewerblichen Hauptnutzung dienende Nutzung untergeordneter Flächen für Lagerplätze wird dadurch nicht ausgeschlossen. Darüber hinaus soll das Baugebiet auch nicht als potentielle Fläche ausschließlich für das Aufstellen von Werbeanlagen oder Freiflächen-Photovoltaikanlagen, ohne Zusammenhang mit der auf den Flächen stattfindenden gewerblichen Nutzung dienen. Werbeanlagen und Freiflächen-Photovoltaikanlagen als gewerbliche Hauptnutzungen widersprechen der städtebaulichen als auch wirtschaftlichen Zweckbestimmung des Plangebietes und der genannten städtebaulichen Zielstellung einer hochbaulichen Entwicklung von Gewerbeflächen beidseitig der Torgauer Straße. Wie die untergeordneten Flächen für Lagerplätze sind auch Werbeanlagen und Freiflächen-Photovoltaikanalegn im Rahmen der Zu- und Unterordnung zu einer Betriebsstätte zulässig. Zusätzlich werden zur Sicherung der Eigenart des Baugebietes als Gewerbegebiet gegenüber den Festsetzungen des B-Planes 40.3 auch Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber ausgeschlossen. Die gewerbliche Nutzung hat nachbarschützenden Charakter und soll in dem Gebiet geschützt sein, gegenüber Einflüssen und Einwirkungen, die einer ordnungsgemäßen Durchführung der gewerblichen Nutzung entgegen stehen können. Die Nutzung, die gegenüber gewerblichen Immissionen schutzbedürftig ist, kann unter Umständen die planungsrechtlich an sich zulässige gewerbliche Nutzung beschränken oder mit zusätzlichen erheblichen Aufwendungen für Immissionsschutzmaßnahmen belasten, denen Gewerbebetriebe sonst nicht unterworfen sind. Das betrifft insbesondere die östlich an das Plangebiet angrenzenden, derzeit noch unbebauten und ungenutzten Gewerbeflächen. Die betreffenden städtischen Grundstücke sollen im Rahmen der Vermarktung einer möglichst weitestgehend uneingeschränkten, vorzugsweise produktiv gewerblichen Nutzung zugeführt werden. Zudem wären für das schutzbedürftige Wohnen auch in erheblichen Umfang unwirtschaftliche Aufwendungen für Immissionsschutzmaßnahmen gegen Einwirkungen des Verkehrslärms von der Torgauer Straße erforderlich. Begründung TF 1.1.3: Durch die Öffnung der textlichen Festsetzung TF 1.1.4, Punkt 1 (Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben) soll es im Plangebiet oder in dessen unmittelbarem Umfeld ansässigen oder sich ansiedelnden Handwerksbetrieben oder anderen – vornehmlich produzierenden – Gewer10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 29 bebetrieben ermöglicht werden, ihre Produkte auch im Plangebiet an Endverbraucher zu veräußern. Die dem Verkauf dienende Fläche (Verkaufsfläche) soll aber der Flächengröße der zugehörigen Betriebsstätte deutlich untergeordnet bleiben, wodurch eine angemessene Beschränkung dieser Nutzung erfolgt. Mit der Zulässigkeit des Werksverkaufs soll insbesondere gewährleistet werden, dass diese Nutzungen nicht in unvertretbarem Maß eingeschränkt werden. Ein Werksverkauf ist oft von großer Bedeutung für kleinere und mittlere Betriebe und damit auch für die mittelständische Struktur des Gewerbes. Folglich ist es nicht angemessen, die Zulässigkeit des „Werksverkaufs“ gänzlich aufzuheben. Aufgrund der geringen Angebotsvielfalt in Verbindung mit der zu erwartenden geringen Größe der Verkaufsflächen sind keine städtebaulich negativen oder schädlichen Auswirkungen auf die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und der Zentrenstruktur zu erwarten. Verkaufsfläche: Der Begriff der Verkaufsfläche stützt sich auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil Bundesverwaltungsgericht 27.04.1990, bestätigt und ergänzt am 24.11.2005 - BVerwG, U., 4C 10.04). Danach ist unter der Verkaufsfläche der Teil der Geschäftsfläche zu verstehen, auf dem üblicherweise die Verkäufe abgewickelt werden (einschließlich Kassenzone, Gänge, Schaufenster und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände sowie innerhalb der Verkaufsräume befindliche und diese miteinander verbindenden Treppen und Aufzüge). Bei der Ermittlung der Verkaufsfläche sind alle Flächen einzubeziehen, die vom Kunden betreten werden können oder die er zu Kaufzwecken einsehen kann, die aber aus hygienischen oder anderen Gründen vom Kunden nicht betreten werden dürfen, wie etwa eine Fleischtheke mit Bedienung. Auch der Bereich, in den die Kunden nach der Bezahlung gelangen, ist in die Verkaufsflächenberechnung einzubeziehen. Auch Flächen von Pfandräumen, die vom Kunden betreten werden können, gehören zur Verkaufsfläche. Sie werden unter dem Gesichtspunkt der Verkaufsanbahnung der Verkaufsfläche zugerechnet. Erfolgt der Verkauf unmittelbar aus dem Lager, dann gilt die dafür verwendete Lagerfläche als Verkaufsfläche und ist vollständig mitzurechnen. Keine Verkaufsflächen sind solche Flächen, die nicht dauerhaft und saisonal, sondern nur kurzfristig zum Verkauf genutzt werden. Zur Verkaufsfläche zählen also auch Thekenbereich, Kassenzone, Windfang, Packzone und Pfandlager. Auch die „Handlungsanleitung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen (HA Großflächige Einzelhandelseinrichtungen)“ vom 3. April 2008 stützt sich auf diese Definition (siehe dort, I. Allgemeines, 4. Begriffe, Buchst. g). 12.2 Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] ZF Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf 0,6 festgesetzt. [§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 Nr. 1 BauNVO] Begründung: Im Unterschied zu der im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 für alle Baugebiete zulässigen GRZ von 0,8, die der Ansiedlung großflächiger Gewerbebetriebe dient, soll für das in der 2. Änderung des BPlanes festgesetzte Baugebiet aus städtebaulichen Gründen und aus Gründen der Natur- und Landschaftspflege lediglich eine eng begrenzte Grundfläche baulich genutzt werden. Die festgesetzte Grundfläche ist auf die Realisierung eines konkreten Vorhabens zugeschnitten, ermöglicht aber auch eine angemessene andere gewerbliche Nutzung der Fläche. Die Begrenzung der Grundfläche ermöglicht eine großzügige Begrünung der verbleibenden Fläche des Baugrundstückes mit Pflanzstreifen und Pflanzinseln, die „fingerartig“ bis zur Torgauer Straße reichen. Die Möglichkeit der 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 30 Überschreitung der zulässigen Grundfläche für die gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen wird jedoch nicht ausgeschlossen, um anders als in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 bisher festgesetzt, die Inanspruchnahme von nicht überbaubaren Grundstücksflächen für die Errichtung von betriebsbedingten Stellplätzen und Nebenanlagen zu ermöglichen. Im Unterschied zu den Festsetzungen im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 wird im Rahmen der 2. Änderung auf die Festsetzung einer Baumassenzahl (BMZ) mit Blick auf die Realisierung eines konkreten Vorhabens und der dazu festgesetzten engen Begrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche verzichtet. Das Planungselement der Baumassenzahl ermöglicht die Bestimmung der Baudichte und ist insbesondere bei großen zusammenhängenden Flächen in Industriegebieten von praktischer Bedeutung, da hier in der Regel nicht mit normalen Geschosshöhen wie bei Wohngebäuden gerechnet werden kann. ZF Höhe baulicher Anlagen [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] Die Höhe der Oberkante von Gebäuden als Höchstmaß über Bezugshöhe wird mit 15,0 m festgesetzt. [§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO] TF 2.1 Gebäudehöhe Ein Überschreiten der zulässigen Gebäudehöhe ist bis zu einem Flächenanteil der Gebäudegrundfläche von 10 % für technische Anlagen (Lüfteranlagen etc.) um maximal drei Meter zulässig. Schornsteine sind von der Begrenzung der Gebäudehöhe ausgenommen. TF 2.2 Bezugshöhe Bezugshöhe für die festgesetzte Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsfläche, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenze des jeweiligen Baugrundstückes. Begründung: Grundlage für die Begrenzung der Höhe baulicher Anlagen (Gebäude) sind die im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 getroffenen Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen. Die in den angrenzenden Gewerbegebieten auf Grundlage des B-Planes Nr. 40.3 zu errichtenden Gebäude dürfen eine maximale Höhe von 12,0 bzw. 15,0 m nicht überschreiten. Mit der Festsetzung wird sichergestellt, dass sich Vorhaben im Rahmen der 2. Änderung des B-Planes in diese Bebauung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der höhenmäßigen Entwicklung der Baugebiete einfügen. Die im Unterschied zu den Festsetzungen des ursprünglichen B-Planes Nr. 40.3 zusätzlich festgesetzte Möglichkeit der Überschreitung der Gebäudehöhe für notwendige technische Aufbauten in geringem Umfang und im Verhältnis zur Fläche des Baukörpers stehend, ist dem städtebaulichen Rahmen angemessen. Wird ein Gebäude mit 15,0 m Höhe errichtet, kann es entsprechend später geänderter technischer oder gesetzlicher Anforderungen oder aufgrund einer Nutzungsänderung zusätzlich entsprechend technisch ausgestattet werden (bspw. Anlagen zur Be- und Entlüftung), ohne dass ein Verfahren zur Befreiung von den Festsetzungen erforderlich ist. Die Möglichkeit der Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe wird ausschließlich auf den genannten Zweck und der gegenüber der Gebäudegrundfläche deutlich geringeren Fläche begrenzt. Die Errichtung eines zusätzlichen sog. Technikgeschosses und somit deutlich höheren Gebäudes wird ausgeschlossen. Dass Schornsteine als Bestandteil von Gewerbegebäuden von der Begrenzung der Gebäudehöhe ausgenommen sind dient der Klarstellung, da davon auszugehen ist, dass in Gewerbegebieten betrieblich genutzte Gebäude und Hallen üblicherweise mit (Abluft-)Schornsteinen ausgestattet werden, die über die Oberkante des Gebäudes hinausragen. Die festgesetzte Bezugshöhe entspricht der im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 gleichfalls festgesetzten Bezugshöhe für Gebäude in den angrenzenden Gewerbe- und Industriegebieten. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 31 12.3 Baugrenze [§ 9 Abs. 1 Nr. 2. BauGB] ZF Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mit einer Baugrenze festgesetzt. [ § 23 Abs. 1 BauNVO] Begründung: Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche mittels Baugrenze erfolgt zur Sicherung des Ziels der Ansiedlung eines konkreten Gewerbebetriebes mit geringem Flächenbedarf. Infolgedessen und mit Blick auf die bereits aus dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 resultierenden Ziele zur Entwicklung von Landschaft und Natur in diesem Bereich werden im Unterschied zu den im B-Plan Nr. 40.3 großflächig festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen für den Bereich der 2. Änderung die überbaubaren Grundstücksflächen so begrenzt, dass das konkrete Vorhaben innerhalb dieser Fläche realisiert werden kann, darüber hinaus jedoch zusätzlich keine weiteren Flächen für eine Bebauung zur Verfügung stehen. Die Möglichkeit der Errichtung von Stellplätzen, Garagen und von baulichen Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen, bleibt im Unterschied zu den Festsetzungen des ursprünglichen B-Planes Nr. 40.3, der die genannten Anlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässt, unberührt. Es ist der Planungswille, die bauliche Hauptnutzung auf die für die gewerbliche Nutzung notwendige, unmittelbar an der Torgauer Straße angrenzende Fläche zu begrenzen und im Gegenzug dazu die der Hauptnutzung dienenden untergeordneten Nebenanlagen, einschl. notwendiger Stellplätze, auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zuzulassen. Der durch die Baugrenze entlang der Torgauer Straße festgesetzte Abstand von Gebäuden beträgt mit Ausnahme des vorspringenden Eingangsbereiches 5,0 m und zu den seitlichen Grundstücksgrenzen 3,0 m – 20,0 m. Die Festsetzung der Baugrenzen folgt damit weitestgehend der Intention des ursprünglichen BPlanes Nr. 40.3, in welchem die Baugrenzen überwiegend im Abstand von 3,0 m - 10,0 m zu angrenzenden Flächen festgesetzt sind. 12.4 Nebenanlagen TF 3. Auf den Flächen M 1.1 – M 1.4 der nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist die Erichtung baulicher Nebenanlagen unzulässig. [§ 23 Abs. 5 BauNVO] Begründung: Mit dem Ausschluss baulicher Nebenanlagen auf den zum Anpflanzen vorgesehenen Flächen M 1.1. - M 1.4 wird sichergestellt, dass diese Teilflächen der nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausschließlich dem Anpflanzen von Gehölzen dienen und das Planziel der Durchgrünung der Gewerbegebiete in Form von bis zur Torgauer Straße reichenden „grünen Finger“ uneingeschränkt in der Örtlichkeit wahrgenommen werden kann. Die Möglichkeit der Errichtung baulicher Nebenanlagen und von Stellplätzen auf den übrigen nicht überbaubaren Grundstücksflächen soll hingegen nicht eingeschränkt werden. Aufgrund der großzügigen Dimensionierung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit einer Gesamtgröße von ca. 4.240 m² verbleiben abzüglich der Flächen M 1.1 – M 1.4 mit einer Größe von ca. 1.350 m² ausreichend Flächen, die im Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung auch der Unterbringung von betriebszugehörigen Nebenanlagen und von Stellplätzen dienen können. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 32 13. Verkehrsflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] ZF Ein- bzw. Ausfahrt und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Zur Anbindung des Baugebietes GE 5 an die öffentliche Straßenverkehrsfläche wird ein Ein- und Ausfahrtbereich festgesetzt. TF 4. Der Anschluss von Baugrundstücken des Baugebietes GE 5 an die öffentliche Straßenverkehrsfläche ist ausschließlich innerhalb der Fläche des festgesetzten „Ein- und Ausfahrtbereiches“ zulässig. Begründung: In Abstimmung und nach Maßgabe durch das Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt ist zur Erschließung des gewerblich genutzten Bereiches des Baugebietes ausschließlich eine Anbindung innerhalb der im B-Plan definierten Fläche der Grundstückszufahrt zulässig. Die Anordnung der Zufahrt folgt der Maßgabe, in unmittelbarer Nähe eines lichtsignalgesteuerten Knotenpunktes der übergeordneten Hauptverkehrsstraße (Torgauer Straße) keine weiteren separaten Grundstückszufahrten zuzulassen. Die Anordnung der Zufahrt folgt auch städtebaulichen und grünordnerischen Aspekten bspw. der Ausbildung von Pflanzstreifen zwischen der baulich nutzbaren Fläche, der Zufahrt und entlang der Grundstücksgrenze i.S. der Trennung unterschiedlicher Funktionen. Im Unterschied dazu werden in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 aufgrund der ausschließlichen „Grün-Nutzung“ der Flächen im Geltungsbereich der 2. Änderung und der für diesen Nutzungszweck gesicherten Erschließung über den festgesetzten Planweg B und Planweg C keine gesonderten Festsetzungen für Verkehrsflächen innerhalb des Geltungsbereiches der 2. Änderung getroffen. 14. Grünfläche [§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB] ZF Private Grünfläche Die private Grünfläche wird mit der Zweckbestimung „Baumwiese“ festgesetzt. Begründung: Die Fläche wurde aus Gründen der Gliederung und Begrenzung der Nutzungsmöglichkeiten des privaten Flurstückes 3/20 der Gemarkung Heiterblick sowie zur Ausbildung eines „Puffers“ zwischen dem Baugrundstück und der angrenzenden Maßnahmefläche M 2 als private Grünfläche festgesetzt. Die Fläche soll durch Baumanpflanzungen des privaten Grundstückseigentümers, die auf anderer rechtlicher Grundlage (Baumersatz nach der Baumschutzsatzung) herzustellen sind, zu einer Baumwiese entwickelt werden. Damit wird im funktionalen Zusammenhang mit den auf der Ausgleichsfläche M 2 und der Maßnahmefläche M 3 zu realisierenden Maßnahmen eine ökologisch wirksame Aufwertung der derzeitigen Brachflächen sichergestellt. 15. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] ZF Emissionsbeschränkungen LEK Tag: 65 dB(A) Nacht: 50 dB(A) Emissionskontingente mit Angabe des Tag- und Nachtwertes in Dezibel [§ 1Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] TF 5.1 Emissionskontingente Zulässig sind Vorhaben (Betriebe und Anlagen), deren Geräusche die festgesetzten Emissi10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 33 onskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (6.00 bis 22.00 Uhr) noch nachts (22.00 bis 6.00 Uhr) überschreiten. Im Genehmigungsverfahren ist die Prüfung der Einhaltung nach DIN 45691; 2006-12, Abschnitt 5 vorzunehmen. [§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] Begründung: Unter Beachtung der gültigen Rechtsvorschriften (DIN 45691 – Geräuschkontingentierung in Verbindung mit DIN 18005 Teil 1 – Schallschutz im Städtebau) erfolgt die Festsetzung der Emissionskontingente zur Einhaltung der Verträglichkeit der Nutzung im Plangebiet zu der im Umfeld vorhandenen Wohnbebauung bzw. schutzbedürftigen Nutzungen außerhalb des BPlangebietes. Mit der Festlegung dieser Emissionskontingente lassen sich die Orientierungswerte nach DIN 18005 einhalten. Die Gliederung des Bebauungsplangebietes hinsichtlich des Emissionsverhaltens der Betriebe und Anlagen soll zum Einen den Schutz der außerhalb des Bebauungsplangebietes vorhandenen schutzbedürftigen Bereiche im Tages- und Nachtzeitraum sicherstellen und zum Anderen ein hohes Maß an gewerblichen Aktivitäten ermöglichen. Die Festsetzung bedeutet, dass jeder Betrieb Schallschutzmaßnahmen so zu treffen hat, dass die von ihm ausgehenden Geräusche in keinem Punkt außerhalb des Betriebsgeländes einen höheren Beurteilungspegel erzeugen, als dort bei ungehinderter Schallausbreitung entstehen würde, wenn von jedem Quadratmeter Grundstücksfläche das für ihn benannte Emissionskontingent abgestrahlt würde. Das Emissionskontingent (früher als „immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel“ bezeichnet) ist ein zulässiger Maßstab für das Emissionsverhalten eines Betriebes oder einer Anlage, das als Eigenschaft einer Teilfläche in einem Bebauungsplan festgesetzt werden kann. Das festgesetzte Emissionskontingent enthält für jede Baufläche die verbindliche planerische Schranke des anteiligen Immissionskontingentes, das sich aus der Differenz zwischen dem abgestrahlten Emissionskontingent und dem Abstandsmaß ergibt. Diese Regelungstechnik führt dazu, dass Vorhaben, die den festgesetzten Emissionswert einhalten, unter dem Aspekt des Lärmschutzes zulässig sind. Andererseits folgt aus einer Überschreitung des festgesetzten Wertes noch nicht zwangsläufig seine Unzulässigkeit. Vielmehr kommt es dabei auf die zu prüfende Einhaltung des in dem Emissionskontingent enthaltenen anteiligen Immissionskontingentes an. Berücksichtigt wird hierbei die wirkliche Schallausbreitung unter den tatsächlichen Verhältnissen des konkreten Vorhabens und seiner Umgebung zum Zeitpunkt der Genehmigung. Dabei wird dem Vorhabenträger die Entscheidung überlassen, mit welchen Mitteln (Grundrissgestaltung, Abschirmung o.ä.) er eine Überschreitung seines Immissionskontingentes verhindert. Der Vorhaben bezogene Nachweis der Einhaltung der Emissionskontingente sowie der anteiligen Immissionskontingente an den maßgeblichen Immissionsorten ist unter Beachtung der DIN 45691 „Geräuschkontigentierung“ mit Bauantragstellung/im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch den Bauherren zu erbringen. Ohne diesen Nachweis im Rahmen einer Schallimmissionsprognose nach der TA Lärm kann die Einhaltung des Emissionskontingents sowie des zulässigen Immissionsanteils an den Immissionsorten und damit die planungsrechtliche Zulässigkeit der späteren Bauvorhaben im Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft werden. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 34 Die im ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 auf Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB für Baugebiete zusätzlich getroffene Festsetzung zur Begrenzung bestimmter luftverunreinigender Stoffe durch den Einsatz fester Brennstoffe entfällt, da mit Wirkung vom 1.1.2015 die Begrenzung der zulässigen Schadstoffe und deren Nachweis durch Änderung/Ergänzung des Bundesimmissionsschutzgesetzes bereits verbindlich geregelt ist. TF 5.2 Schutz vor Verkehrslärm In den unten genannten Lärmpegelbereichen ist bei Neubau, Modernisierung und Sanierung von Gebäuden baulicher Schallschutz nach der DIN 4109 i.V.m. der VDI 2719 erforderlich: Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach der DIN 4109 sind ausgehend von der Straßenmittelachse der Torgauer Straße für eine Immissionsorthöhe von 3 m folgende Lärmpegelbereiche maßgeblich: Lärmpegelbereich IV: 60 m bis 32 m Lärmpegelbereich V: 32 m bis 18 m Die von der Torgauer Straße abgewandten Gebäudeseiten dürfen aufgrund der Eigenabschirmung der Gebäude um einen Lärmpegelbereich herabgestuft werden. Wird im Einzelfall nachgewiesen, dass erheblich geringere Schallimmissionen auf ein Gebäude oder Gebäudeteil wirken, können geringere Maßnahmen vorgesehen werden. [§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] Begründung: Hinsichtlich der Beurteilung der Verkehrslärmbelastung ist bei Gewerbegebieten von nachfolgend genannten Orientierungswerten nach DIN 18005 auszugehen: Immissionsort Gewerbegebiet GE Orientierungswert tags dB(A) 65 Orientierungswert nachts dB(A) 55 Die Einhaltung der Orientierungswerte ist für die Schalldämmmaße der Außenbauteile von Gebäuden im Falle einer Neubebauung, Modernisierung oder Sanierung von Bedeutung. Für die Torgauer Straße wurde mit Aufstellung des ursprünglichen B-Planes Nr. 40.3 in einer Schalltechnischen Untersuchung der Verkehrslärm des Straßen- und Schienenverkehrs der Torgauer Straße bewertet. Die vom Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt 2013 und 2014 durchgeführten aktuellen Verkehrszählungen zeigen keine wesentlichen Abweichungen von den Angaben der o.g. Untersuchungen. Im Ergebnis der Bewertung der Untersuchungen wird klargestellt, dass für die Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ Schallschutzmaßnahmen zum Schutz vor Immissionen des Verkehrs vorzusehen sind. Im Unterschied zu den Festsetzungen des ursprünglichen B-Planes Nr. 40.3, der Schutzmaßnahmen auch für bestimmte schutzbedürftige Wohnformen (bspw. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber) festsetzt, werden diese Nutzungen im Rahmen der 2. Änderung aufgrund der unverhältnismäßig hohen Aufwendungen für die erforderlichen Schutzmaßnahmen und aus Gründen einer möglichst ungestörten gewerblichen Nutzungsmöglichkeit, insbesondere der noch ungenutzten Nachbargrundstücke, ausgeschlossen. Infolgedessen bleiben die zum Schutz vor Verkehrslärm erforderlichen Maßnahmen auf die im Plangebiet zulässigen Nutzungen, insbesondere von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie vergleichbare Nutzungen begrenzt. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 35 16. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] ZF Umgrenzung von selbständigen Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft, mit Angabe der Nummer der Teilfläche, z.B. M 2 - Maßnahmefläche 2 Begründung: Die Flächenfestsetzung erfolgt um sicherzustellen, dass die in dem ursprünglichen B-Plan Nr. 40.3 für den Geltungsbereich der 2. Änderung festgesetzten Maßnahmen zur Eingriffsminierung und zum Teilausgleich in gleicher bzw. adäquater Weise (Fläche M 2 bzw. M 3) umgesetzt werden können. Näheres dazu siehe Kap. 7.1.2.4). TF 6.1 Auf der Fläche M 2 sind mindestens 340 m² vollversiegelte Fläche und mindestens 425 m² teilversiegelte Fläche zu entsiegeln, der Unterboden ist zu lockern und das entstandene Volumendefizit mit kulturfähigem Boden auszugleichen. Auf der entstandenen Fläche ist eine wildkräutereiche Extensivwiese herzustellen. Begründung: Die Festsetzung dient dem Teilausgleich der Eingriffsfolgen aus dem ursprünglichen B-Plan. Die Festsetzung zur Entsiegelung und Herstellung als wilkräuterreiche Fläche werden aus dem ursprünglichen B-Plan übernommen (Textfestsetzung 1.6.5 d). Die Entwicklung der Fläche zur Extensivwiese dient der ökologischen Aufwertung der Fläche und der adäquaten Umsetzung des im ursprünglichen B-Plan festgesetzten Teilausgleichs. Näheres siehe Kap. 7.1.2.4. Die Extensivwiese dient zudem der Entwicklung der Artenvielfalt, insbesondere von Kleinlebewesen in dem Gebiet. Im Verbund mit weiteren Maßnahmen (s. unten) wird das Entstehen einer zusammenhängenden, ökologisch abwechslungsreichen Landschaft als Bestandteil des „Grünen Bogen Paunsdorf“ gefördert und der im ursprünglichen B-Plan für den Geltungsbereich der 2. Änderung festgesetzte Ausgleich umgesetzt. Näheres s. Kap. 7.1.2.4. TF 6.2 Die auf der Fläche M 3 vorhandenen Gehölze sind zu erhalten. Sind Gehölze aus Gründen der Standsicherheit zu fällen, ist nach der Fällung eine erneute ungestörte Gehölzsukzession zuzulassen. Die Ruderalflächen außerhalb der Gehölzbestände sind in Extensivgrünland umzuwandeln. Das naturnahe Kleingewässer (geschützter Biotop gem. § 21 SächsNatSchG) ist zu erhalten und vor Beeinträchtigungen zu schützen. Begründung: Die Festsetzung entspricht inhaltlich der Textfestsetzung 1.6.5 e) und f) des ursprünglichen B-Planes. Sie dient dem Teilausgleich (näheres s. Kap. 7.1.2.4) der Eingriffsfolgen aus dem ursprünglichen B-Plan und den unter der TF 5.1 bereits dargelegten Entwicklungszielen. Das Kleingewässer ist ein Laichgewässer und daher gemäß § 30 BNatSchG und § 21 SächsNatSchG besonders geschützt. Zudem gilt § 44 Abs. 1 BNatSchG nachdem es verboten ist „Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören“. Die Integration des Kleingewässers in die angrenzende Grünfläche führt zu einer Bereicherung deren Biotopausstattung und zu einer Aufwertung deren Stellung und Bedeutung im Biotopverbund. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 36 TF 6.3 Als Ersatz der aus dem ursprünglichen B-Plan auf den Flurstücken 3/20 und 3/21 der Gemarkung Heiterblick festgesetzten Ausgleichsmaßnahme werden Maßnahmen außerhalb des Plangebietes wie folgt zugeordnet: Auf dem städtischen Flurstück 263/12 der Gemarkung Sommerfeld sind 105 m² Fläche aufzuforsten. Auf dem städtischen Flurstück 199 der Gemarkung Lößnig sind 620 m² Fläche zu entsiegeln, der Unterboden ist zu lockern und das entstandene Volumendefizit mit kulturfähigen Boden auszugleichen. Die entstandene Fläche ist aufzuforsten. Begründung: Die externen Ersatzmaßnahmen sind notwendig, da die im Geltungsbereich der 2. Änderung auf dem privaten Gewerbegrundstück liegende Ausgleichsmaßnahme 1.6.5 c) aus dem ursprünglichen B-Plan nicht umsetzbar ist (s. Kapitel 2 Planungsanlass und -erfordernis), die Stadt sich jedoch mit Beschluss der Satzung des ursprünglichen B-Planes zu einen 100 %-igen Ausgleich verpflichtet hat. Da weder im Geltungsbereich der 2. Änderung selbst noch in dessen Umfeld städtische Flächen für Ausgleichsmaßnahmen zur Verfügung stehen bzw. vorhandene Flächen bereits mit Ausgleichsmaßnahmen vollständig belegt sind, ist eine Zuordnung planexterner Flächen und Maßnahmen erforderlich. Durch die externen Maßnahmen wird sichergestellt, dass das auf Grundlage des Leipziger Bewertungsmodells ermittelte Biotopwertdefizit von 42.875 Wertpunkten für die entfallende Maßnahme 1.6.5 c) vollständig ausgeglichen werden kann (Näheres s. Kapitel 7.1.2.4). 17. Maßnahmen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB] ZF Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, mit Angabe der Nummer der Teilfläche, z.B. M 1.1 – Maßnahmefläche M 1.1 Begründung: Mit der Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen werden die aus städtebaulichen Gründen im Zusammenhang mit der geplanten gewerblichen Nutzung erforderlichen Pflanzflächen planungsrechtlich gesichert und dabei so angeordnet, dass sie im Verbund mit weiteren Flächen und Maßnahmen das Entstehen einer ökologisch abwechslungsreichen Landschaft, die fingerartig bis an die Torgauer Straße reicht, fördern. TF 7.1 Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist abzüglich der Flächen M 1.1 – M 1.4 je angefangene 150 m² mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang 20-25 cm, Kronenansatz 2,50 m) in einer offenen Bodenfläche (Baumscheibe) mit einer Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquerschnitt von 2 m zu pflanzen. Baumanpflanzungen für Stellplätze nach Maßgaben der Textfestsetzung 7.2 werden angerechnet. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Begründung: Durch die Festsetzung wird neben den unter der TF 7.3 festgesetzten Maßnahmen eine Grundbegrünung der außerhalb der Flächen M 1.1 – M 1.4 liegenden, nicht überbaubaren Grundstücksflä10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 37 chen mit einer Flächengröße von ca. 2.900 m² gewährleistet. Aufgrund der Größe der Fläche und der Möglichkeit ihrer Befestigung und Errichtung von baulichen Nebenanlagen sowie von Stellplätzen sind die Anpflanzungen erforderlich, um negativen lokalklimatischen Auswirkungen durch Versiegelung und Befestigung von Flächen entgegenzuwirken. Gehölze sind dabei lokalklimatisch besonders wirksam. Sie können Funktionen wie Minderung der direkten Sonneneinstrahlung durch Schattenwurf, Kühlung durch Verdunstung, Binden von Schadstoffen, Stäuben und CO2 aufgrund ihrer großen Vegetationsmasse stärker wahrnehmen als z.B. Rasenflächen. Aus diesem Grund sind in den festgesetzten Gewerbegebieten auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen in einem Mindestumfang zu begrünen. Werden auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Flächen für Stellplätze und/oder Stellplatzanlagen errichtet, werden die dazu entsprechend der Textfestsetzung 7.2 in gleicher Qualität erforderlichen Pflanzmaßnahmen angerechnet. Insofern entstehen für den Grundstückeigentümer keine Mehr- oder Doppelbelastungen hinsichtlich der erforderlichen Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen. Die Festsetzung zur Pflanzqualität sichert einen Mindeststandard der Anpflanzungen, der sich in anderen Gewerbegebieten bereits bewährt hat. Die Artenauswahl in den Pflanzempfehlungen (s. Anhang II) ist grundsätzlich an der potentiellen natürlichen Vegetation orientiert sowie den besonderen Standortbedingungen von Gewerbegebieten angepasst. TF 7.2 Stellplatzreihen mit mehr als 3 Stellplätzen sind durch einen mindestens 2 m breiten, durchgängigen Pflanzstreifen voneinander und zu Flächen anderer Nutzungen abzugrenzen und je angefangene 4 Stellplätze mit einem einheimischen, standortgerechten Laubbaum (Stammumfang 20-25 cm, Kronenansatz 2,50 m) zu bepflanzen. Die Bäume sind den Stellplätzen direkt zuzuordnen. Jeder Baum ist in eine offene Bodenfläche (Baumscheibe) mit einer Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquerschnitt von 2 m zu pflanzen. Die Baumpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die Grünstreifen und Baumscheiben sind durch geeignete Maßnahmen vor Überfahren zu schützen. Begründung: Die Festsetzung, Pflanzstreifen zwischen den Stellplatzreihen auszubilden dient der aufgelockerten Gestaltung der ansonsten großflächig befestigen Flächen von Stellplatzanlagen. Das Anpflanzen von Bäumen wirkt zudem positiv auf das Mikroklima. Bäume mildern die Aufheizung und wirken immissionsschützend, indem sie Staub binden. Neben den positiven Auswirkungen auf das Mikroklima dient diese Festsetzung auch der Förderung von Flora und Fauna und ermöglicht in Korrespondenz mit den weiteren Pflanzflächen auf dem Grundstück einen, wenn auch eingeschränkten, Biotopverbund zwischen den Grünflächen innerhalb und außerhalb des Plangebietes. Um eine möglichst hohe Wirksamkeit der Maßnahme zu sichern, wurde eine Qualitätsklasse der zu pflanzenden Bäume mit einem Stammumfang von 20-25 cm festgesetzt. Entsprechend den konkreten Standortbedingungen sollten zudem möglichst robuste Baumarten entsprechend den Pflanzempfehlungen im Anhang II zur Anwendung kommen. Um die Grünstreifen und Baumscheiben vor Überfahren zu schützen, sind geeignete Maßnahmen zu deren Schutz, bspw. Einfassung mit Hochbord vorzusehen. TF 7.3 Die Flächen M 1.1, M 1.2, M 1.3 und M 1.4 sind gärtnerisch anzulegen und mit Gehölzen zu bepflanzen. Zu pflanzen sind mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang 18-20 cm) je angefangene 40 m² und mindestens 4 Sträucher je angefangene 10 m² Fläche. Die Baumpflanzungen auf der Fläche M 1.1 sind als Baumreihe anzuordnen. Die Flächen sind durch geeignete Maßnahmen vor Überfahren zu schützen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 38 Begründung: Bei den Pflanzflächen handelt es sich um Gehölzflächen, die entsprechend den in Kap. 3 dargelegten städtebaulichen Zielen und Zwecken der Planung und in Anlehnung an die Zielstellungen des Konzeptes „Grüner Bogen Paunsdorf“ fingeratig bis an die Torgauer Straße reichen und so im Kontext mit den anderen Pflanzmaßnahmen innerhalb und außerhalb des Plangebietes einen ökologisch vielgestaltigen Biotopverbund sichern. Die Festsetzung, die Anpflanzungen auf der Fläche M 1.1 in einer Reihe anzuordnen, folgt dem städtebaulichen Ziel, durch die Anpflanzungen entlang der Grundstücksgrenze zum Nachbarn eine klar akzentuierte Abgrenzung beider gewerblich genutzter Grundstücke sichtbar herbeizuführen. Die Baumreihe bildet zudem die seitliche Begrenzung der Grundstückszufahrt und der Zufahrt zu den Stellplätzen. Die Anpflanzungen auf der Fläche M 1.4 in einer Breite von 5 m dienen als „Puffer“ einem konfliktfreien Übergang der nicht überbaubaren Grundstücksflächen zu der Maßnahmefläche M 3 mit dem besonders geschützten Biotop (s. Kap. 16). Mit Herstellung der Pflanzflächen ist sicherzustellen, dass die Pflanzflächen vor Überfahren geschützt werden (z.B. durch Einfassung mit einem Hochbord). TF 7.4 Auf der Fläche M 2.1 sind mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang 18-20 cm) je angefangene 40 m² Fläche und mindestens 4 Sträucher je an gefangene 10 m² Fläche zu pflanzen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Begründung: Der 5,0 m breite Pflanzstreifen entlang der nördlichen Grenze des städtischen Flurstückes 3/19 dient als Puffer zwischen den Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft und der angrenzenden gewerblichen Nutzung. Die Anpflanzungen tragen zum Erhalt der im Rahmen der Maßnahme M 2 herzustellenden artenreichen Extensivwiese und zur Förderung heimischer Tier- und Pflanzenarten bei. Die Baumanpflanzungen können u.a. im Rahmen der auf dem privaten Nachbargrundstück (Flurstück 3/20) nicht vollumfänglich durchführbaren Baumersatzpflanzungen dem Gesamtbaumersatz zugeordnet und hergestellt werden. Da der genannte Baumersatz auf anderer rechtlicher Grundlage erfolgt und daher nicht Gegenstand dieser Planung ist, bedarf es zur Umsetzung einer separaten vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Verursacher des Baumersatzes und der Stadt (Amt für Stadtgrün und Gewässer). TF 7.5 Auf der privaten Grünfläche sind 40 einheimische, standortgerechte Laubbäume (Stammumfang 18-20 cm) zu pflanzen. Die Anordnung der Bäume kann solitär oder in kleinen Gruppen (2-4 Bäume) erfolgen. Auf der gesamten Fläche ist eine Unterpflanzung vorzunehmen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Begründung: Die Fläche wurde aus Gründen der Gliederung und Begrenzung der Nutzungsmöglichkeiten des privaten Grundstückes (Flurstück 3/20 und 3/21 der Gemarkung Heiterblick) sowie zur Ausbildung eines „Puffers“ zwischen dem Baugrundstück und der angrenzenden Maßnahmefläche M 2 als private Grünfläche festgesetzt. Die private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Baumwiese“ dient der Herstellung von Baumersatzpflanzungen des Eigentümers dieser Fläche, die auf anderer rechtlicher Grundlage (Baumschutzsatzung) erforderlich sind (s. oben, Textfestsetzung 7.5). Damit wird im funktionalen Zusammenhang mit den Maßnahmen auf den Flächen M 1.1, 1.2, 1.3 1.4, 2.1 und M 3 eine ökologisch wirksame Aufwertung der derzeitigen Brachflächen sichergestellt. Entspre10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 39 chend den konkreten Standortbedingungen sollten robuste Baumarten entsprechend den Pflanzempfehlungen im Anhang II zur Anwendung kommen. D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION Flächenbilanz: 18.500 m² (gerundet) Art der Nutzung Fläche (m²) Anteil (%) Überbaubare Grundstücksfläche 1.483 8,0 Nicht überbaubare Grundstücksfläche davon: Pflanzfläche M 1.1 Pflanzfläche M 1.2 Pflanzfläche M 1.3 Pflanzfläche M 1.4 4.242 457 292 279 285 22,9 2,5 1,6 1,5 1,5 Private Grünfläche 1.624 8,8 Maßnahmefläche M 2 Maßnahmefläche M 3 1.326 9.825 7,2 53,1 18.500 100,0 Gesamt Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der 2. Änderung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. Zur Umsetzung der Planung ist ein Flächentausch erforderlich. Der Besitzübergang ist jedoch auf Grundlage eines Grundstückstauschvertrages zwischen der Stadt Leipzig (Liegenschaftsamt) und dem privaten Grundstückseigentümer bereits erfolgt. Der Stadt sind in diesem Zusammenhang ausschließlich Ausgaben für die Grunderwerbssteuer in Höhe von 2.322,00 € entstanden. Diese wurden bereits in den Haushalt des Liegenschaftsamtes eingestellt. Weitere Maßnahmen und Kosten entstehen der Stadt aus der 2. Änderung des B-Planes nicht. Die im B-Plan festgesetzten Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen und die damit verbunden Kosten resultieren nicht aus der 2. Änderung des B-Planes, sondern sind dem Ursprungs-B-Plan zuzurechnen. Die Ratsversammlung hat mit Beschluss der Satzung des ursprünglichen B-Planes auch beschlossen, die durch den ursprünglichen B-Plan verursachten Eingriffe zu 100 % auszugleichen. Dieser Intention folgt die 2. Änderung des B-Planes, indem die im Geltungsbereich der 2. Änderung liegenden Maßnahmen des ursprünglichen B-Planes übernommen wurden. Für die auf dem privaten Gewerbegrundstück liegende Ausgleichsmaßnahme bedarf es eines Ersatzes, da die Stadt zur Umsetzung des Planzieles des ursprünglichen B-Planes keine Maßnahmen zum Erwerb des Baugrundstückes durchgeführt hat. Der notwendige Ersatz zur Sicherung des 100 %-igen Ausgleiches wird durch Zuordnung von Maßnahmeflächen im Gebiet des „Willwisch“ und „AGRA-Hügel“ sichergestellt. Die Kosten der Stadt in einer geschätzten Höhe von ca. 20.000 € resultieren nicht aus der 2. Änderung des B-Planes. Die exakten Kosten werden derzeit durch das Amt für Stadtgrün und Gewässer im Rahmen der Ausschreibung ermittelt. Die Maßnahmen wären auch ohne die 2. Änderung herzustellen und zu finanzieren. Durch die 2. Änderung entstehen keine neuen Kosten für Aus- 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Seite 40 gleichsmaßnahmen, da durch die Planung selbst keine Eingriffe vorbereitet werden, für die eine Kompensation erforderlich wäre. Weitere Informationen dazu siehe Kap. 7.1.2.4. der Begründung. Leipzig, den 24.04.2015 gez. Jochem Lunebach Leiter des Stadtplanungsamtes Anhang: 10.04.2015 I: II: III: IV: Hinweise Pflanzempfehlungen Räumliche Lage von Ausgleichsmaßnahmen Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10 Abs. 4 BauGB] Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Anhang I: Hinweise, Seite 1 Anhang I: Hinweise 1. Archäologischer Relevanzbereich Das Plangebiet liegt in einem archäologischen Relevanzbereich. Daher können im Zuge von Erdarbeiten archäologische Untersuchungen erforderlich werden, die zu Bauverzögerungen führen können. Das Landesamt für Archäologie ist daher mindestens drei Wochen vor dem exakten Baubeginn (Erschließungs-, Abbruch-, Ausschachtungs- oder Planierarbeiten) zu informieren. Die Bauanzeige soll die ausführenden Firmen mit Telefonnummern und den verantwortlichen Bauleiter benennen. 2. Altlasten Der Geltungsbereich des Plangebietes ist Bestandteil des im Sächsischen Altlastenkataster unter der Kennziffer 65250701 registrierten Altstandortes WGT-Liegenschaft Kaserne Heiterblick. Im Ergebnis der durchgeführten Bodensanierung sind in dem Gebiet schutzgutund nutzungsbezogen keine Gefährdungen zu erwarten. Dennoch sind aufgrund der Vornutzung des Gebietes lokale Bodenverunreinigungen nicht vollständig auszuschließen. In Abhängigkeit von der konkreten Nachnutzung ist daher mit kontaminationsbedingten Mehraufwendungen bei Bodenaushub zu rechnen. 3. Grundwassermessstelle In dem Plangebiet ist eine eingetragene Grundwassermessstelle vorhanden. Wird der Rückbau der Grundwassermessstelle im Rahmen von Bauvorhaben erforderlich, ist der Antrag auf Rückbau bei der Unteren Wasserbehörde der Stadt Leipzig zu stellen. 4. Artenschutzfachliche Baubetreuung Die Durchführung von Baumaßnahmen bedarf der artenschutzfachlichen Baubetreuung in Abstimmung mit dem dafür zuständigen Amt für Umweltschutz. Durch eine artenschutzfachliche Baubetreuung können die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 BNatSchG für im Anhang IVa und IVb der Richtlinie 92/43/EWG aufgeführte Arten im Rahmen von Baumaßnahmen ausgeschlossen werden. 10.04.2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 1 Anhang II: Pflanzempfehlungen Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen einheimischen Pflanzenarten in Form von Pflanzlisten genannt: Bäume: Acer campestre Acer platanoides Acer pseudoplatanus Carpinus betulus Fraxinus excelsior Prunus Avium Prunus padus Quercus robur Sorbus aucuparia Tilia cordata - Feldahorn Spitzahorn Bergahorn Hainbuche Gewöhnliche Esche Vogelkirsche Gewöhnliche Traubenkirsche Stieleiche Eberesche Winterlinde Sträucher: Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Euonymus europaeus Viburnum opulus Prunus spinosa Rosa canina - Blutroter Hartriegel Waldhasel Weißdorn Europäisches Pfaffenhütchen Gemeiner Schneeball Schlehe Hundsrose Unterpflanzungen: Vinca minor 10.04.2015 - Kleinblättriges Immergrün Begründung zum Bebauungsplan Nr. 40.3 „Gewerbegebiet Heiterblick“, 2. Änderung Anhang III: Räumliche Lage von Ausgleichsmaßnahmen, Seite 1 Anhang III: Räumliche Lage von Ausgleichsmaßnahmen 10.04.2015