Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-01258-VSP-001 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Dienstberatung des Oberbürgermeisters Zuständigkeit Bestätigung Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 07.07.2015 Vorberatung Ratsversammlung 08.07.2015 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Schongauer Straße 41 Rechtliche Konsequenzen Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre Rechtswidrig und/oder x x Nachteilig für die Stadt Leipzig. Zustimmung Ablehnung Zustimmung mit Ergänzung Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln Alternativvorschlag Sachstandsbericht Beschluss: Die Verwaltung empfiehlt - analog zum VSP zum A-01275 – folgenden Alternativvorschlag: Der Stadtrat beauftragt die Verwaltung, mit dem Eigentümer die Verhandlungen weiterzuführen, um zu versuchen, eine möglichst einvernehmliche Lösung herbeizuführen, welche einerseits die Belastungen für die Senioren den Umständen entsprechend so gering als möglich hält und die andererseits den planungs- und baurechtlich anzuwendenden Rechtsvorschriften genügt. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: Seite 1/6 Vorauszuschicken ist: Die Verwaltung bedauert die Problemlage um die Wohnanlage Schongauer Straße 41 und die Auswirkungen auf die dort wohnenden Senioren außerordentlich. Im Wissen um die mit einem Wohnsitzwechsel gerade für alte Menschen verbundenen Belastungen hat die Verwaltung in der Vergangenheit intensive Bemühungen unternommen, um mit dem Eigentümer und Betreiber eine für alle Betroffenen und Beteiligten bestmögliche Lösung zu befördern. Leider blieb dies vor allem auf Grund der ausgebliebenen Mitwirkung des ehemaligen Eigentümers ohne Erfolg. In Kenntnis der Problemlage wurde auch eine entsprechend groß bemessene Duldungszeit für die Nutzungsaufgabe bemessen, um den bestmöglich Übergang für die einzelnen Mieter zu erreichen. Aktuell gibt es neue Kontakte auch mit dem jetzigen Eigentümer und dessen Rechtsvertretern, in denen die unterschiedlichen Sichtweisen und die Möglichkeit einer Lösung erörtet werden. Sachverhalt: Die "Seniorenwohnanlage" befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes (B-Plan) Nr. 170 "Schongauer Straße" (Größe Plangebiet ca. 48,5 ha), der am 21.07.2001 in Kraft trat. Der im Antrag genannte "Bebauungsplan 2" - Vorhaben- und Erschließungsplan (VE-Plan) Nr. 2 "Lehdenweg/IIOst" (Größe Plangebiet ca. 58 ha) wurde durch o. g. B-Plan Nr. 170 überplant. Im Zuge der Überplanung blieben die Planungsinhalte für den betroffenen Teilbereich unverändert (Hotel/Boardinghaus). Sowohl dem VE-Plan Nr. 2 als auch dem B-Plan Nr. 170 lagen konkrete Nutzungsabsichten der Grundstückseigentümer zugrunde. Dies waren im Wesentlichen: ein Sondergebiet (SO) Einkaufszentrum großflächiger Einzelhandel mit 70.000 m² Vkfl. ein SO für weitere groß- und nichtgroßflächigen Einzelhandel mit max. 17.500 m² Vkfl. ein SO Freizeitbad ein SO Sportzentrum mit Hallen und Tennisfreispielplätzen ein SO Hotel/Boardinghaus (Hotel mit 1.100 Betten) eingeschränkte Gewerbegebiete (GEe) ein Gewerbehof ein Verwaltungs- und Behördenzentrum eine Polizeiwache mehrere tausend Parkplätze (ebenerdig und in Parkhäusern) Eine Wohnnutzung/Altenpflegeheim/Seniorenwohnanlage entsprach im B-Plan Nr. 170 weder den Zielen der Eigentümer noch den stadtentwicklungspolitischen Zielen. Ziel der Planungen war es vielmehr, das Areal an der Großsiedlung Paunsdorf (geplant 16.000 WE/ realisiert ca. 7.000 WE) zu einem Stadtteilzentrum zu entwickeln sowie die gesamtstädtische Unterversorgung im Einzelhandelsbereich, bei Sport- und Freizeiteinrichtungen, im Dienstleistungsbereich sowie im Bereich des Beherbergungsgewerbes zu beheben. Darüber hinaus war es kom munalpolitischer Wille, an diesem Standort die Ansiedlung von Gewerbe zu fördern (wohnortnahe qualifizierte Arbeitsplätze). Bereits zum Zeitpunkt der Aufstellung des B-Planes Nr. 170 - im Februar 2001 - war das mit dem VE-Plan Nr. 2 beabsichtigte Vorhaben einschließlich der verkehrlichen- und technischen Infra struktur nahezu komplett realisiert. Lediglich zwei größere Bauflächen direkt südlich der Permoser Straße und direkt östlich des Boardinghauses ("Seniorenwohnanlage Amalie") sind bis zum heu tigen Tag noch unbebaut. Für die nördliche, unmittelbar an "die Amalie" angrenzende Baufläche besteht ein vorhaben bezogener Bebauungsplan (vB-Plan) Nr. 268 "Möbelmarkt Paunsdorf" (in Kraft seit 14.01.2006). Der Eigentümer beabsichtigt hier in den nächsten 2 Jahren einen Möbelmarkt mit einer Gesamt verkaufsfläche von 8.000 m² (davon 5.000 m² Möbel) zu realisieren. Bei diesem konkreten Vor haben ist der LKW-Anlieferbereich mit Zu- und Abfahrt im Nordwesten des Baufeldes direkt vis à vis der "Amalie" vorgesehen. Ein rechtliches Eingreifen durch die Stadt Leipzig ist hier nicht möglich. Seite 2/6 Dieser Standort ist, insbesondere auch unter Berücksichtigung der gesamtstädtischen-, teilweise überörtlichen Bedeutung mehrerer der genannten Einrichtungen, die mit einem immensen Ziel verkehr/Verkehrsaufkommen sowohl über die direkt angrenzende Bundesstraße B 6 als auch innerhalb des Gebietes einhergehen, für Gewerbe, aber nicht für Dauerwohnen geeignet. Auch aus diesem Zusammenhang heraus, wäre die beantragte Aufhebung bzw. Neuaufstellung des Bebauungsplanes mit dem Ziel „dauerhaftes Wohnen bzw. wohnähnliche Nutzungen“ nachträglich zu implementieren, nicht zielführend. Mit einem derartigen (ergebnisoffenen) Versuch erstmals eine solche Nutzung im Gebiet zu ermöglichen, würden letztlich städtebauliche Missstände produziert. Darüber hinaus ist anzumerken, dass das Baurecht unterschiedliche Baugebietskategorien definiert, aus denen sich unterschiedliche rechtliche Schutzansprüche generieren. So entstehen aus Woh nun gen z. B. auch Abwehransprüche gegen gewerbegebietstypische Belastungen. Umgekehrt haben Eigentümer und Nutzer einer Baugebietskategorie, so auch von Gewerbegebieten, einen Gebietserhaltungsanspruch, d. h. darauf, dass die ihnen dort baurechtlich zustehenden Gestal tungsmöglichkeiten nicht durch die Genehmigung in dieser Baugebietskategorie unzulässiger Nutzungen beschnitten werden. Daraus könnten wiederum Schadenersatzansprüche entstehen. Zweifellos handelt es sich bei dem Gebiet des B-Planes Nr. 170 auch nach wie vor um eine sinnfällige Zuordnung für Gewerbe, Sport und Beherbergung und um keinen anzustrebenden Wohnstandort. Eine Planänderung könnte sich zudem nicht nur auf das betroffene Grundstück beziehen, sondern müsste auch die angrenzenden gewerblich genutzten bzw. als Gewerbegebiet ausgewiesenen Flächen in den Blick nehmen. Hier dürften mit großer Wahrscheinlichkeit Nutzungs einschränkungen erforderlich werden, die Planungsschadensansprüche auslösen können. Zu berücksichtigen ist auch, dass die gewerbliche Entwicklungsperspektive des gesamten Bereiches gerade durch den neuen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig bestätigt worden ist. Eine wohnähnliche Nutzung ist mit dieser Zielrichtung nicht zu vereinen. Für den Stadtrat stellte sich zudem die zentrale Frage der Rechtsgestaltung und Signalwirkung in die Stadt, wenn Verletzungen des von ihm gesetzten Planungs- und Baurechtes nicht geahndet, bestehende Schutzansprüche nicht durchgesetzt, sondern der Rechtsverletzer durch eine Änderung des geltenden Rechts - bei Schadenersatz auch noch auf Kosten der Allgemeinheit - begünstigt würde. Bei dem im Antrag beispielhaft für eine Planänderung von GE zugunsten einer Wohnnutzung genannten B-Plan Nr. E-164 "Südlich der B 6" stellt sich der Sachverhalt wie folgt dar: Die damals selbständige Gemeinde Engelsdorf hatte bereits 1993 für den B-Plan Nr. E-164 einen Satzungsbeschluss gefasst. Ziel war dabei die Sicherung des Bestandes bestehender Betriebe. Nachdem später eine städtebauliche Rechtfertigung für ein Gewerbegebiet nicht mehr bestand und kein Gewerbegebiet mehr entwickelt werden sollte, wurde durch Engelsdorf die 2. Änderung des vorzeitigen Bebauungsplans Nr. 164.2 "Südlich der B 6" erarbeitet und am 27.08.1997 in Kraft gesetzt. Der Begründung zum Bebauungsplan Pkt. 4 "Städtebauliche Zielsetzung" ist u. a. zu entnehmen, dass: sich der Plangeltungsbereich innerhalb der bebauten Ortslage mit Wohnhäusern und Einzelhandelsgeschäften, die durch einen Grünbestand mit Gärten, Innenhöfen und einer Kleingartenanlage befindet, die Gewerbeflächen inmitten dieser Struktur einen Fremdkörper darstellen, die Umwidmung festgesetzter Gewerbegebiete in ein allgemeines Wohngebiet bzw. in ein Mischgebiet erfolgen soll, um städtebauliche Konflikte zu vermeiden. Zusammenfassend heißt das, dass sich die Problemlage für den B-Plan Nr. E-164 genau gegensätzlich zum B-Plan Nr. 170 verhält. In E-164 bestanden städtebauliche Missstände und Konflikte zwischen der Wohnbebauung und der gewerblichen Nutzung, die durch die Planänderung beseitigt wurden. Die beantragte Änderung des aus planungsrechtlicher Sicht konfliktfreien 48,5 ha großen B-Planes Nr. E-170 zugunsten einer Wohn- oder wohnähnlichen Nutzung hätte städtebauliche- und Nutzungskonflikte in erheblichem Umfang sowie die o. g. Konsequenzen zur Folge. Anlage Seite 3/6 Auszug auf dem FNP Seite 4/6