Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-01297-VSP-002 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Zuständigkeit Dienstberatung des Oberbürgermeisters 19.05.2015 Bestätigung Grundstücksverkehrsausschuss 29.06.2015 Vorberatung Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 07.07.2015 Vorberatung Ratsversammlung 08.07.2015 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Wirtschaft und Arbeit Betreff Änderung der strategischen Liegenschaftspolitik (Flächenbevorratung) - kein Verkauf (ehemals HP 097/15/16-01) Rechtliche Konsequenzen Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre Rechtswidrig und/oder X Nachteilig für die Stadt Leipzig. Zustimmung Ablehnung Zustimmung mit Ergänzung Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln Alternativvorschlag Sachstandsbericht Beschluss: Der Antrag erfährt inhaltliche Zustimmung soweit Grundstücke im kommunalen Eigentum betroffen sind. Für die Beteiligungsunternehmen kann dem Antrag nicht zugestimmt werden. Deshalb wird folgender Alternativvorschlag unterbreitet: 1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die Strategie zur aktiven Liegenschaftspolitik der Stadt Leipzig (RBIII-1281/03) zu aktualisieren. Dabei soll insbesondere beachtet werden, dass bei einem Verkauf von städtischen Liegenschaften, für die keine fachpolitische und effiziente Perspektive identifiziert werden kann (z.B. keine Sicherung der sozialen Infrastruktur), folgende Kernziele Berücksichtigung finden sollen: • Schaffung und Erhalt von Arbeitsplätzen, Ansiedlung (Erweiterung) von Unternehmen, • Förderung gemeinschaftlichen, familiengerechten und generationsübergreifenden Wohnens, • Wohnungsbau (z.B. Restflächen), • Förderung Klima verbessernder Maßnahmen, Seite 1/4 • Förderung von Eigentumsbildung. 2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, durch ein geeignetes Verfahren sicher zu stellen, dass Flächen/Grundstücke städtischer Beteiligungsunternehmen, die zur Erfüllung des Unternehmens zwecks nicht erforderlich sind, vor einer beabsichtigten Vermarktung darauf geprüft werden, ob sie zur Erfüllung anderer öffentlicher Aufgaben von erheblicher stadtstrategischer Bedeutung und geeignet sind. Das Verfahren ist bis zum I. Quartal 2016 dem Stadtrat vorzulegen. 3. Zur Umsetzung des Beschlusspunktes 1 sowie des Ratsbeschlusses A-567/14 (Konzeptvergabe) wird die Verwaltung bis zum I. Quartal 2016 eine Vorlage zur ergänzten Strategischen Liegen schaftspolitik einbringen, die auch das Ergebnis einer Überprüfung der die Zusammenführung wohnungspolitisch wichtiger Bestände bei der LWB enthalten wird. 4. Der Grundstücksverkehrsausschuss wird in schriftlicher Form einmal im Quartal über die laufenden Liegenschaftsverkäufe informiert. Dazu wird ihm eine Liste mit den bestätigten Erst- und Zweitvorlagen, die nicht in seiner Zuständigkeit liegen, vorgelegt. 5. Bis zur Umsetzung des Ratsbeschlusses A-567/14 (Regularien für Verkäufe nach Konzept verfahren) werden keine mehrgeschossigen Wohngebäude (Wohnanlagen) zum Verkauf neu ausgeschrieben. Verkaufsvorgänge, bei denen bestätigte Erstvorlagen bestehen, können abschlossen werden. Seite 2/4 VSP-Antrag-01297-Liegenschaftspolitik Begründung: Seite 1 A. Flächen im Eigentum der Kommune Der Antragsteller schlägt vor, keine kommunalen Grundstücke zu veräußern, die perspektivisch insbesondere der Sicherung der sozialen Infrastruktur dienen. Für die fiskalischen Grundstücke (solche, die keiner kommunalen Aufgabe dienen) schlägt die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vor, dass eine Veräußerung den „Kernzielen“ Schaffung und Erhalt von Arbeitsplätzen, Förderung gemeinschaftlichen, familiengerechten und generationenübergreifenden Wohnens, dem Wohnungsbau und der Förderung klimaverbessernder Maßnahmen dienen soll. Diese Vorschläge werden vollumfänglich unterstützt und bereits weitestgehend umgesetzt: 1) Träger derjenigen kommunalen Grundstücke, die den kommunalen Aufgaben dienen, sind gemäß Aufgabengliederungsplan der Stadt Leipzig das Amt für Gebäudemanagement und weitere Fachämter. Daseinsvorsorge wird dabei im Rahmen der finanziellen Leistungsfähigkeit der Kommune sowie des tatsächlichen Bedarfs im vollen Umfang geleistet. Grundstücke, die diesen Aufgaben dienen sollen, werden nicht veräußert, sondern gemäß verwaltungsinterner Regelungen von den zuständigen Fachämtern gehalten, verwaltet und beplant. Ein Verkauf von Grundstücken wird bereits heute durch das Liegenschaftsamt stets mit den zuständigen Dezernaten/Ämtern abgestimmt. Der Bestand aller Grundstücke wird regelmäßig über Bedarfsmeldungen der Fachämter überprüft. 2) Nach verwaltungsinterner Feststellung der für die Erfüllung kommunaler Aufgaben erforderlichen Grundstücke erfolgt gem. § 72ff, 90 SächsGemO die Veräußerung des restlichen, sog. fiskalischen Grundstücksbestandes. Dies ist Ausfluss des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit, denen der Haushalt einer Stadt unterliegt. Die Haushaltssatzung der Stadt Leipzig ist hierbei leitend und weitere Ausgangslage beim Umgang mit fiskalischen Grundstücken: Gemäß Beschluss des Stadtrates zur Haushaltssatzung 2015 und 2016 sind sowohl Erlöse durch Verkäufe als auch wiederkehrende Einnahmen durch Erbbauzinsen zu erbringen. Welche Veräußerungsart im Einzelnen gewählt wird, richtet sich dabei unter anderem nach Art und Lage des Grundstücks sowie stark nach der Finanzkraft des Nachfragemarktes und den Finanzierungsnuancen der Banken etc. Zurzeit ist der Käufermarkt stärker als der Erbbaurechtsmarkt. Das Liegenschaftsamt versucht aber seit 2013, vorrangig Erbbaurechte zu bestellen, soweit nicht das Risiko eines notleidenden Erbbaurechts zu groß ist. (2014 konnten 9 neue Erbbaurechtsverträge durch das Liegenschaftsamt abgeschlossen werden. Insgesamt verwaltet das Amt derzeit 568 Erbbaurechtsverträge.) Die Erlöse von Verkäufen dienen wiederum der Refinanzierung von Ankäufen über den allgemeinen Haushalt, die erfolgen müssen, um weitere kommunale Aufgaben erfüllen zu können (Straßen, Schulen, KiTas etc.). Die Prioritäten setzen Gesetze über ihre Vorgaben (z. B. SächsSchulG), aktuelle Bedarfe (siehe Schulentwicklungsplan) und der Stadtrat über seine Beschlüsse. 3) Bei der Veräußerung von kommunalen Grundstücken werden wiederum bereits mehrere Grundsätze befolgt. VSP-Antrag-01297-Liegenschaftspolitik Seite 2 Alle Grundstücksveräußerungen, seien es nun Erbbaurechte oder Verkäufe, dienen primär oder sekundär einem oder gleich mehreren Zielen der Stadt Leipzig. Die im Antrag genannten Kernziele werden damit bereits verfolgt. a) Schaffung und Erhalt von Arbeitsplätzen Die Veräußerung eines Grundstücks, für welches bauplanungsrechtlich ein Gewerbe zulässig und gewünscht ist, dient den Zielen Unternehmen anzusiedeln, das Gewerbesteueraufkommen zu erhöhen, die Kaufkraft zu stärken, Arbeitsplätze zu schaffen oder zu erhalten und damit auch gleichzeitig der sozialen Stabilität, der Stärkung Leipzigs im Wettbewerb und einer nachhaltigen Entwicklung der Stadt. Die Stadt Leipzig hat sich über die sog. Ansiedlungsrichtlinie (Beschluss des Stadtrates RBIII1371/03) dazu bekannt, Kleinbetrieben Nachlässe auf den Kaufpreis zu gewähren. b) Förderung gemeinschaftlichen, familiengerechten und generationsübergreifendem Wohnen sowie Wohnungsbau Die Stadt hat bspw. für Eigenheimgrundstücke das Ziel der Familienfreundlichkeit aufgestellt: Über die sog. Eigenheimrichtlinie (RBIII-742/01) hat der Stadtrat beschlossen, Familien ab zwei Kindern unter 16 Jahren eine Kaufpreisermäßigung zu gewähren, wobei die Höhe nach Anzahl der Kinder gestaffelt ist. Im Entwurf zur aktuellen Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes werden die wohnungspolitischen Handlungsschwerpunkte benannt. Dazu gehört auch die Unterstützung gemeinschaftlicher, familiengerechter und generationsübergreifender Wohnungsangebote. Diese sollen in der künftigen Liegenschaftspolitik, u.a. bei der Veräußerung von geeigneten Liegenschaften auf der Grundlage konzeptioneller Kriterien, berücksichtigt werden. In diesem Zusammenhang wird auf den Ratsbeschluss vom 15.04.2015 zum Antrag A-0058/14 „Betroffenenund Interessenbeteiligung an der Erarbeitung von Sozialkriterien für die Vorbereitung von konzeptionellen Ausschreibungsverfahren für die Vergabe von städtischen Liegenschaften und Grundstücken“ verwiesen, dessen Umsetzung in Arbeit ist. c) Förderung Klima verbessernder Maßnahmen Als weiteres Ziel wurde das integrierte Stadtentwicklungskonzept INSEK – Fachteil Klimaschutz (VI-DS-01018) in der Ratsversammlung am 20.05.2015 beschlossen. Damit steht das Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig fest und damit das dort beschriebene Verfahren bei der Veräußerung von Grundstücken. Dieses sieht vor, die Käufer städtischer Grundstücke über eine Information durch das Amt für Umweltschutz über die Möglichkeiten, energie-, klima- und ressourcenschützend zu bauen, zu informieren. 4) Die vorgenannten Ausführungen zeigen das aktuelle Verwaltungshandeln auf. Grundlage für das liegenschaftspolitische Handeln bildet derzeit insbesondere die Strategie zur aktiven Liegenschaftspolitik der Stadt Leipzig (RBIII-1281/03). Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen, insbesondere der demografischen Entwicklung und der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, ist es angezeigt, diese Strategie zu aktualisieren. Die aktualisierte Strategie wird dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt. Nach Vorliegen der aktualisierten Strategie soll bei Verkäufen ein Nachweis der Überprüfung der definierten Kernziele erbracht werden. Vorhalteflächen für jetzige und künftige Nutzungen, insbesondere der Daseinsvorsorge, sind als solche auszuweisen. B. Flächen der Beteiligungsunternehmen VSP-Antrag-01297-Liegenschaftspolitik Seite 3 Hinsichtlich der Liegenschaften im Eigentum städtischer Beteiligungsunternehmen begegnet das beantragte Verkaufsverbot erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Bedenken. Zwar ist der Ansatz grundsätzlich zu begrüßen, wonach eine integrierte strategische Liegenschaftspolitik den gesamten „Stadtkonzern“ einschließlich der ausgegliederten Aufgabenträger einbeziehen soll. Die bestehende rechtliche Trennung zwischen der kommunalen Gebietskörperschaft und ihren Beteiligungsgesellschaften macht jedoch weiter reichende organisatorische Maßnahmen erforderlich, um die politischen Intentionen in die konkrete Unternehmensführung zu „übersetzen“. So kann ein Ratsbeschuss grundsätzlich nicht direkt in die Eigentumsrechte und das operative Geschäft der Unternehmen eingreifen, da er nur im Innenverhältnis für die Verwaltung unmittelbar bindend wirkt. Eine Zweckbindung von Liegenschaften für die im Antrag genannten politischen Ziele kollidiert zudem möglicherweise mit dem gesellschaftsvertraglich festgeschriebenen Unternehmensgegenstand oder früher durch die Ratsversammlung beschlossenen Eigentümerzielen von Beteiligungsunternehmen. Schließlich verursacht die vorgeschlagene Flächenbevorratung unter Umständen erhebliche Opportunitätskosten für die Beteiligungsunternehmen und tritt so in Widerspruch zum übergeordneten Wirtschaftlichkeitsgebot. Der Alternativvorschlag für Beschlusspunkt 2 zielt dem entsprechend darauf ab, dass die Verwaltung ein Standardverfahren zur liegenschaftspolitischen Einzelfallprüfung von zum Verkauf vorgesehenen Grundstücken von Beteiligungsunternehmen etabliert, indem die Stadt als Anteilseignerin ihre Gesellschaftsrechte entsprechend ausübt. Dabei beschränkt sich der Alternativvorschlag auf nicht betriebsnotwendiges Vermögen, d. h. Grundstücke, die zur Erfüllung des Unternehmenszwecks nicht erforderlich sind. C. Änderungsantrag Nr. VI-A-01297-ÄA-001 Zum 08.06.2015 liegt der Änderungsantrag Nr. VI-A-01297-ÄA-001 zu o. g. Antrag vor. Dieser wird nach kursorischer Prüfung aus folgenden Gründen insgesamt als stark nachteilig für die Stadt Leipzig angesehen und im Übrigen in Teilen einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Er wird somit abgelehnt: a) Der ÄA greift mit der Forderung, dass Verkaufsentscheidungen von den Dezernaten V und VI gemeinsam vorzubereiten sind, direkt in die innere Organisation der Verwaltung ein, was nach § 53 SächsGemO Aufgabe des Oberbürgermeisters ist. Die Forderung ist unzulässig. b) Beschlusspunkt 2 widerspricht den Beschlüssen der Haushaltssatzung 2015 und 2016, wonach Erlöse aus Grundstücksgeschäften (2015 5,189 Mio. EUR und 2016: 6,129 Mio. EUR) zu erbringen sind. Zudem gibt es zu ausgewählten Objekten bereits bestätigte Verhandlungsaufträge. Ein Verhandlungsabbruch kann zu Schadensersatzforderungen der Verhandlungspartner führen. Der Beschlusspunkt 2 ist stark nachteilig. Deshalb wurde im Verwaltungsstandpunkt ein Alternativvorschlag unterbreitet (Beschlusspunkt 5) c) Beschlusspunkt 3 kann sich in der vorliegenden Fassung stark nachteilig auf die LWB auswirken. Vor einer Übertragung der gesamten städtischen Wohnungsbestände aus eingemeindeten Ortsteilen sollten die Objekte zunächst gemeinsam mit der LWB einer wohnungswirtschaftlichen Einzelfallprüfung unterzogen werden. Dies betrifft zunächst die Vereinbarkeit mit den von der Ratsversammlung für die LWB beschlossenen Eigentümerzielen, insbesondere das Ziel der betriebswirtschaftlichen Stabilität des Unternehmens. Die LWB hat der Stadt Leipzig bereits mitgeteilt, dass sie einer Übernahme von städtischen Wohnungsbeständen grundsätzlich positiv gegenübersteht. VSP-Antrag-01297-Liegenschaftspolitik Seite 4 d) Beschlusspunkt 4 steht im Widerspruch zu § 53 SächsGemO und § 14 und § 22 (2) der Hauptsatzung der Stadt Leipzig, wonach der Grundstücksverkehrsausschuss über Grundstücksangelegenheiten im Wert von mehr als 250.000 EUR bis 2.500.000 EUR entscheidet. Über Grundstücksangelegenheiten bis 250.000 EUR entscheidet der Oberbürgermeister. Der Beschlusspunkt 4 ist rechtswidrig. Deshalb wurde im Verwaltungsstandpunkt dazu ein Alternativvorschlag unterbreitet (Beschlusspunkt 4).