Vorlage-Sammeldokument

Ratsversammlung Beschlussvorlage Nr. DS-00798/14 Status: öffentlich Beratungsfolge: Gremium Termin Dienstberatung des Oberbürgermeisters Zuständigkeit Bestätigung Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 17.02.2015 1. Lesung Fachausschuss Umwelt und Ordnung 24.02.2015 1. Lesung Ortschaftsrat Holzhausen 24.02.2015 Vorberatung Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 03.03.2015 2. Lesung Fachausschuss Umwelt und Ordnung 10.03.2015 2. Lesung Ratsversammlung 25.03.2015 Beschlussfassung Eingereicht von Dezernat Stadtentwicklung und Bau Betreff Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen Beschlussvorschlag: Der Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. E-150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“ für die Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und 192/56 der Gemarkung Zuckelhausen wird abgelehnt. Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen: nicht relevant Sachverhalt: Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“. Anlagen: 1 Beschreibung des Sachverhaltes 2 Übersichtskarte 3 Luftbild mit LSG-Grenze 4 Übersicht der angestrebten Vorhaben 5 städtebauliches Konzept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan BESCHLUSSAUSFERTIGUNG Ratsversammlung vom 15.04.2015 zu 18.5. Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen Vorlage: DS-00798/14 Beschluss: Der Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. E-150 „Ortskern Zuckelhausener Ring" für die Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und 192/56 der Gemarkung Zuckelhausen wird abgelehnt. Abstimmungsergebnis: mehrheitlich angenommen bei einigen Gegenstimmen und 1 Enthaltung Leipzig, den 16. April 2015 Seite: 1/1 Beschreibung des Sachverhaltes Seite 1 von 6 Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen Beschreibung des Sachverhaltes Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 0. Einleitung Der Antragsteller und Vorhabenträger beabsichtigt, auf den in seinem Eigentum befindlichen Flurstücken 10/1 und 192/57 der Gemarkung Zuckelhausen Baurecht für die Errichtung von vier Einfamilienhäuser zu schaffen sowie nachträglich rechtmäßige Zustände für ein schon errichtetes Vorhaben auf den Flurstücken 8 und 192/56 herzustellen. Zur Darlegung der Verwaltungsmeinung bedarf es einer tiefergehenden Betrachtung zurück liegender Ereignisse. Im November 1998 und somit kurz vor der Eingemeindung in die Stadt Leipzig zum 01.01.1999, hat die damals selbstständige Gemeinde Holzhausen den Bebauungsplan (B-Plan) Nr. E-150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“ nach einem mehrjährigen Planverfahren als Satzung beschlossen. Die Bekanntmachung erfolgte nach der Eingemeindung durch die Stadt Leipzig im Juli 1999. Die Ziele des B-Planes sind auf die funktionelle und stadtgestalterische Entwicklung der historischen Ansiedlung Zuckelhausen ausgerichtet und sollen einen Rahmen für die zu bebauuenden Grundstücke schaffen. In der Begründung zum B-Plan ist als dessen Grundanliegen und Ziel formuliert, die noch immer wahrnehmbare prägnante historische Form des Rundlings mit seiner typischen Zonierung 1. Teich mit Erschließungswegen und Vorgärten 2. Hofanlagen aus überwiegend Dreiseithöfen und 3. Bauerngärten zu erhalten. Dieser in seiner Geschlossenheit und seinem Charakter weitgehend erhaltene Ortskern besitzt eine kulturhistorisch hohe Wertigkeit für das Land Sachsen. Im B-Plan wird insbesondere dem Erhalt und dem Schutz der Bauerngärten als Lebensraum für Tiere und Pflanzen eine große Bedeutung beigemessen. In der Begründung wird als ein Entwicklungsziel des B-Planes ausdrücklich formuliert, dass das Bauen auf die bereits durch bauliche Anlagen [geprägten] bestehenden Bereiche zu begrenzen [ist] und der äußere „grüne Ring“ zu erhalten bzw. zu festigen [ist]. Eine besondere Würdigung erfährt in diesem Zusammenhang auch das im Plangebiet gelegene sogenannte „Pappelwäldchen“, innerhalb dessen in Übereinstimmung mit den Zielen des B-Planes auf den ehemals gewerblich genutzten Flächen ein Neubaugebiet (Täschners Garten) entstand, wonach das „Pappelwäldchen“ zur Steigerung der ökologischen Leistungsfähigkeit stufenweise mit einheimischen Baumarten ergänzt werden soll. Die Stadt Leipzig fühlt sich den im B-Plan E-150 aufgeführten städtebaulichen und freiräumlichen Zielen verpflichtet und hat im Zuge der Fortschreibung und Ergänzung des Flächennutzungsplanes (FNP) große Teile der im B-Plan als Grünflächen festgesetzten Flächen in den FNP als Wald- bzw. Grünfläche übernommen sowie die Grenzen des seit 2011 rechtskräftigen Landschaftsschutzgebiets (LSG) „Etzoldsche Sandgrube und Rietzschketal Zweinaundorf“ entsprechend ausgewiesen. Mit dem Eigentumswechsel einzelner Flächen ist seit etwa 2001 die Realisierung von Maßnahmen und Vorhaben verbunden, die in erheblichem Umfang den schon beschriebenen Entwicklungszielen des B-Planes widersprechen. Die gilt insbesondere für die zwischen dem Baugebiet Täschners Garten und dem Zuckelhausener Ring gelegenen Wald- und Grünflächen, innerhalb derer 08.12.2014 Beschreibung des Sachverhaltes Seite 2 von 6 Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen • ca. 5.000 qm des im B-Plan dargestellten Waldbestandes südlich der Straße Täschners Garten ungenehmigt beseitigt wurden, • großzügig dimensionierte Erschließungsanlagen innerhalb der privaten Grünflächen angelegt und verschiedene sonstige Nebenanlagen (z.B. eine Mauer entlang der Mölkauer Straße) ungenehmigt errichtet wurden, letztlich ab 2006 im Zuckelhausener Ring 13 ein vorgeblich als Nebenanlage für land- und forstwirtschaftliche Nutzungen beabsichtigtes Vorhaben tatsächlich als ein nach den Inhalten des B-Planes unzulässiges Wohnhaus zuzüglich diverser Außenanlagen (Terrasse, Swimmingpool, etc) realisiert wurde. Gegen diese rechtswidrig errichtete baulichen Anlagen auf den nördlichen Teilflächen des Grundstücks Zuckelhausener Ring 13 hat die Stadt Leipzig am 19.10.2007 eine Anordnung zur Beseitigung der rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen erlassen. Die dagegen erhobene Klage des Grundstückseigentümers hat das Verwaltungsgericht Leipzig am 22.04.2010 abgewiesen. Am 13.01.2012 wurde durch das Oberverwaltungsgericht Bautzen der Antrag des Grundstückseigentümers auf Zulassung einer Berufung gegen der Beseitigungsanordnung für die rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen abgelehnt und die durch die Stadt Leipzig vorgetragenen und durch das Urteil des Verwaltungsgerichts Leipzig bestätigten Versagensgründe vollumfänglich bestätigt. Derzeit wird vom Amt für Bauordnung und Denkmalpflege die Vollstreckung des Urteils durchgeführt. • Im September 2012 wurde nun durch den im Rechtsstreit unterlegenen und zur Beseitigung der baulichen Anlagen aufgeforderten Grundstückseigentümer ein Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen B-Planes gestellt. Über diesen Antrag hat im Sinne des § 12 BauGB der Stadtrat zu entscheiden. Wesentliches Ziel dieses Antrages ist die Einleitung eines Planverfahrens zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für: • die Legalisierung des formell und materiell rechtswidrig errichteten und genutzten Wohnhauses auf dem Grundstück Zuckelhausener Ring 13 sowie die Schaffung von Baurecht für 4 Einfamilienhäuser auf der Südseite der Straße Täschners Garten. Beide Ziele sind nur durch die Überplanung des genannten rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E150 „Zuckelhausener Ring“ zu erreichen. • Der Antrag zur Einleitung des vorhabenbezogenen B-Planes und die damit beabsichtigte Veränderung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen steht auch in der Folge einer seit 2010 mit dem Ortschaftsrat Holzhausen geführten fachlichen Diskussion zur Entwicklung der Flächen südlich der Straße Täschners Garten. Näheres dazu im Folgenden. 1. Sachstand 1.1 zu den Flächen südlich der Straße Täschners Garten Durch den Ortschaftsrat Holzhausen wurde mit Antrag vom 04.05.2010 ein Verwaltungsstandpunkt zur weiteren Entwicklung der Eigentümergrundstücke abgefordert (vgl. V/OR 5, Thema: 5. Änderung des B-Planes Nr. E-150 – Nutzbarmachung des „Grünen Ringes“). Gegenstand dieses Beschlussantrages war im Einzelnen: 1. die Wiederherstellung des alten „Pfarrweges“ und Anbindung an die Spazierwege im Umfeld des Klinikstandortes Leipzig-Probstheida (Parkkrankenhaus) sowie 2. die Verbesserung der Wohnbausituation für naturnahes Wohnen am Täschners Garten. 08.12.2014 Beschreibung des Sachverhaltes Seite 3 von 6 Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen Auf der Grundlage des 2. Beschlussantrages (naturnahes Wohnen) sollte eine Planänderung mit dem Ziel erwirkt werden, die im rechtskräftigen B-Plan Nr. E-150 festgesetzte private Grünfläche südlich der Straße Täschners Garten als Baufläche zu überplanen und dort die Voraussetzungen für die Entwicklung von vier Einfamilienhausgrundstücken zu schaffen. Im diesbezüglichen Verwaltungsstandpunkt wurde dem Ortschaftsrat folgender Alternativvorschlag unterbreitet: Dem Anliegen des Ortschaftsrates, den „alten Pfarrweg“ als wichtigen Bestandteil der örtlichen Fuß- und Radwegeverbindungen sowie der Naherholungsmöglichkeiten (Spazierweg) zu realisieren, wird entsprochen. Da der B-Plan diese Wegeverbindung bereits festsetzt, ist hierfür eine Planänderung nicht erforderlich. Dem Wunsch des Ortschaftsrates, in der im B-Plan Nr. E-150 festgesetzten Grünzäsur Gebäude errichten zu lassen, kann nicht entsprochen werden. Eine solche Maßnahme widerspricht den bisherigen Planungszielen, eine entsprechende Planänderung wäre städtebaulich nicht begründbar und unter Abwägungsgesichtspunkten planungsrechtlich nicht durchführbar. Der genannte Verwaltungsstandpunkt wurde zuletzt in der Sitzung des Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau am 21.09.2010 behandelt. 1.2 zum Grundstück Zuckelhausener Ring 13 Auf den rückwärtigen Flächen des Grundstücks Zuckelhausener Ring 13 wurden ab Mitte 2006 bauliche Anlagen errichtet. Vorausgegangen waren Gespräche mit den zuständigen Ämtern der Stadt Leipzig zur Errichtung von Nebengebäuden für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung. Die planungsrechtliche Zulässigkeit dieser Nutzungen und Gebäude wurde auf der Grundlage des BPlanes E-150 grundsätzlich positiv beurteilt, soweit sie innerhalb des Flurstücks 8 der Gemarkung Zuckelhausen realisiert werden. Tatsächlich wurden die Anlagen jedoch rechtswidrig überwiegend auf dem Flurstück 192/56 errichtet. Folgerichtig hat die Stadt Leipzig am 19.10.2007 eine Anordnung zur Beseitigung der auf den nördlichen Teilflächen materiell und formell rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen erlassen. Im Zuge des nachfolgenden Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Leipzig wurde im Rahmen eines Ortstermins festgestellt, dass anstelle der Nebengebäude für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung tatsächlich offenbar eine Wohnnutzung in den bis dahin errichteten Gebäuden angestrebt wird. Dafür sprach die Ausstattung der (Stall-)Gebäude mit hochwertiger Küche und Bad, Dachflächenfenstern und aufwendigen Glasschiebetüren, Außenkamin und Satellitenschüssel. Trotzdem zum Zeitpunkt des Ortstermins in dem Gebäude Tiere eingestellt waren, wertete dies die zuständige Kammer des Verwaltungsgerichts ausschließlich als Versuch der Täuschung von Gericht und Behörde. Am 22.04.2010 hat das Verwaltungsgericht Leipzig die Klage des Grundstückseigentümers gegen die Beseitigungsanordnung abgewiesen. Am 13.01.2012 wurde durch das Oberverwaltungsgericht Bautzen der Antrag auf Zulassung einer Berufung wegen der Beseitigungsanordnung für die rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen abgelehnt. Weitere Rechtsmittel sind nicht gegeben, der Beschluss ist damit rechtskräftig und unanfechtbar. Durch das Oberverwaltungsgericht wurden die durch die Stadt Leipzig vorgetragenen und durch das Urteil des Verwaltungsgerichts Leipzig bestätigten Versagensgründe zur Lage des Vorhabens in einer Fläche, die als private Grünfläche festgesetzt ist und zur Lage des Vorhabens außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie zur Unzulässigkeit des Vorhabens auch bei Unwirksamkeit des B-Planes Nr. E-150 wegen der dann gegebenen Lage des Vorhabens im planerischen Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch vollumfänglich bestätigt. Mit dieser Entscheidung endete der jahrelange Rechtsstreit zwischen Grundstückseigentümer und Stadt zugunsten der Stadt Leipzig. Derzeit wird vom Amt für 08.12.2014 Beschreibung des Sachverhaltes Seite 4 von 6 Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen Bauordnung und Denkmalpflege die Vollstreckung des Urteils durchgeführt. Bemerkenswert erscheint in diesem Zusammenhang die Tatsache, dass trotz des Urteils des Oberverwaltungsgerichts die Baumaßnahmen fortgesetzt und die baulichen Anlagen in erheblichem Umfang erweitert und fertiggestellt wurden. 2. Bewertung der mit dem Planverfahren angestrebten Entwicklung 2.1 Schaffung von Baurecht auf bislang als Grünflächen festgesetzten Flächen Eine Ausweitung der Wohnbauflächen südlich der Straße Täschners Garten unter Inanspruchnahme der im B-Plan Nr. E-150 als private Grünflächen festgesetzten Freiflächen wurde im Zusammenhang mit dem o.g. von der Verwaltung zu erarbeitenden Verwaltungsstandpunkt im Jahr 2010 unter städtebaulichen und planungsrechtlichen Gesichtspunkten umfassend geprüft und verneint. Mit Blick auf den vorliegenden Antrag des Eigentümers auf Einleitung eines Planverfahrens wurde die Sach- und Rechtslage einer erneuten Überprüfung unterzogen. Im Ergebnis ist – nach wie vor – festzustellen, dass die Erhaltung der ortstypischen Siedlungsstruktur von Zuckelhausen mit ihren angrenzenden Landschaftsräumen, durch die die Siedlungsbereiche der Ortslage klar gegliedert und ablesbar sind, von hoher städtebaulicher Qualität und freiräumlicher Bedeutung ist. Vor dem Hintergrund der in Leipzig und im Ortsteil zur Verfügung stehenden und in Entwicklung befindlichen Wohnbaustandorte – in unmittelbarer Nähe wird mit dem B-Plan Nr. 403 „Wohnsiedlung am Wiesenblumenweg“ eine Gebietsentwicklung für ca. 45 Einfamilienhäuser planerisch vorbereitet – ist zudem kein städtebaulicher Grund und auch kein tatsächlicher zusätzlicher Flächenbedarf erkennbar, der eine Änderung des Bebauungsplans zum Zwecke der Erweiterung der Wohnbauflächen an eben dieser Stelle zu Lasten der bestehenden Grünstrukturen rechtfertigen könnte. Die vom Antragsteller angestrebte Entwicklung auf dem Grundstück Zuckelhausener Ring 13, d.h. die Legalisierung der rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen, soll in dem mit Verordnung per 03.12.2010 festgesetzten Landschaftsschutzgebiet „Etzoldsche Sandgrube und Rietzschketal Zweinaundorf“ erfolgen. Die Planungsabsichten laufen der o.g. Verordnung zuwider und stellen in ihrer Realisierung im o.g. Landschaftsschutzgebiet eine verbotene Handlung dar, da in der Verordnung im Überschneidungsbereich mit dem gültigen B-Plan Nr. E-150 nur die Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes als zulässige Handlungen festgeschrieben wurden. Eine Befreiung von den Verboten der Verordnung zum Landschaftsschutzgebiet wird durch das zuständige Fachamt nicht in Aussicht gestellt. Dies bedeutet, dass ein B-Plan mit den hier angestrebten Inhalten nicht aufgestellt werden kann. Aufgrund der dargestellten materiell-rechtlichen Unzulässigkeit der Durchführung eines Bauleitplanverfahrens zur Legalisierung des rechtswidrig errichteten Gebäudes und weiteren, die Natur- und Umweltbelange berührenden Gründen wird seitens der Verwaltung die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Zuckelhausener Ring/Täschners Garten“ innerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E-150 abgelehnt. Darüber hinaus widersprechen die mit dem begehrten Planverfahren angestrebten Ziele den Zielen des bestehenden rechtskräftigen B-Plans, insbesondere der dort verankerten dauerhaften Pflege und Erhaltung der – ursprünglich dicht bewachsenen – festgesetzten Grünflächen, den stadtklimatischen Zielstellungen sowie der Bewahrung des noch vorhandenen Charakters des Rundlingsdorfes Zuckelhausen (slawische Siedlungsform). Die angestrebte Bebauung steht diesen Zielen entgegen. 2.2 Legalisierung eines rechtswidrig errichteten Bauwerks Auch bei einer – fiktiv unterstellten – Aufgabe des LSG hätte eine Legalisierung des rechtswidrig errichteten Bauwerks erhebliche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung im Ortsteil, vor 08.12.2014 Beschreibung des Sachverhaltes Seite 5 von 6 Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen allem aber eine negative Signalwirkung für abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen oder den erteilten Baugenehmigungen errichteten Bauvorhaben innerhalb des gesamten Stadtgebietes. Ein Erfolg der hier angestrebten Legalisierung der rechtswidrig errichteten Gebäude auf Grundlage eines Bauleitplanverfahrens würde künftig die Durchsetzung bauordnungsrechtlichen Handelns erheblich erschweren. Das unmittelbare Umfeld des Zuckelhausener Dorfkerns weist eine Vielzahl ähnlicher Grundstücksverhältnisse und Nutzungen wie bei dem in Rede stehende Grundstück auf. Analoge bauliche Entwicklungen, wie sie hier vorsätzlich und in Kenntnis des Gerichtsurteils ausgeführt wurden, wären bei einem erfolgreichen Verlauf des hier angestrebten Planverfahrens mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz zukünftig weder planungsrechtlich noch bauordnungsrechtlich zu steuern. Neben den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Aspekten ist auch zu beachten, dass dem Vorhaben zwischen 2000 und 2009 umfangreiche Rodungsmaßnahmen auf der im B-Plan Nr. E-150 als „vorhandener Wald“ gekennzeichneten Fläche vorausgingen. Diesen Rodungsmaßnahmen, die mit dem zuständigen Forstamt Leipzig nicht abgestimmten waren, war weder eine Umwandlungsgenehmigung nach § 8 Abs. 1 SächsWaldG vorausgegangen, noch waren vorher entsprechende Fällgenehmigungen beantragt worden. Auch diesbezüglich ist das bisherige Verwaltungshandeln auf eine Ahndung der Delikte und die Durchsetzung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes i. S. der Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes Nr. E-150 ausgerichtet. 3. Auswirkungen Im Falle des Zurückweisens des vorliegenden Antrags auf Einleitung eines vorhabenbezogenen BPlanes zieht der Antragsteller in Erwägung, gegen den bestehenden B-Plan Nr. E-150 gerichtlich vorzugehen. Zu diesem Zweck hat der Antragsteller bereits eine Bauvoranfrage im Amt für Bauordnung und Denkmalpflege mit der Fragestellung eingereicht, ob die Errichtung von Einfamilienhäusern auf den bisher als Grünflächen festgesetzten Flächen zulässig ist. Diese Frage wurde im Ergebnis der planungsrechtlichen Beurteilung ablehnend beschieden. Im Rahmen der bereits angeführten Gerichtsverfahren wurde durch die Verwaltungsgerichte auch geprüft, ob die Zulässigkeit des rechtswidrig errichteten Vorhaben bei Unwirksamkeit des B-Planes Nr. E-150 gegeben wäre. Seitens der Gerichte wurde dieses verneint, da sich das Vorhaben dann im planungsrechtlichen Außenbereich befinden würde und auf dieser Beurteilungsgrundlage ebenfalls nicht zulässig wäre. Eine Nichtigkeit des Bebauungsplanes ist im Übrigen nach den noch einmal erfolgten Prüfungen der Verwaltung nicht zu erkennen. 4. Schlussfolgerung Im Sinne des § 12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag eines Vorhabenträgers über die Einleitung eines vorhabenbezogenen B-Plan-Verfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Seitens der Verwaltung wird dem Stadtrat auf Grundlage der dargelegten Gründe empfohlen, den Antrag auf Einleitung des vorhabenbezogenen B-Plan-Verfahrens abzulehnen. Die Aufstellung dieses Bebauungsplanes ist im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB weder für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich, noch eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung im Sinne des § 1 Abs. 5 BauGB gewährleistet und im Übrigen das gewünschte Planungsergebnis aus rechtlichen Gründen für das rechtswidrig errichtete Vorhaben aus den genannten Gründen nicht zu erzielen. Vielmehr käme die Durchführung des angestrebten Bebauungsplanverfahrens zur Schaffung des Baurechts für die vier Einfamilienhäuser auf den 08.12.2014 Beschreibung des Sachverhaltes Seite 6 von 6 Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen Flurstücken 10/1 und 192/57 sowie zur Herstellung der rechtmäßigen Zustände auf den Flurstücken 8 und 192/56 einer sogenannten „Gefälligkeitsplanung“ gleich, die neben der erheblichen Bodenwertsteigerung von etwa 90–100 €/qm eine große Vorbildwirkung für gleichartige oder ähnlich gelagerte örtliche Situationen zur Folge hätte. Dem Gleichheitsgrundsatz folgend, könnten ähnliche Entwicklungen gegebenenfalls nicht verhindert werden. Darüber hinaus ginge von einem solchen Beschluss eine Vorbildwirkung aus, welche in Zukunft die Durchsetzung bauordnungsrechtlichen Handelns erheblich erschweren sowie die Umsetzung städtebaulicher und freiräumlicher Zielstellungen erheblich erschweren würde. 08.12.2014 Übersichtskarte – Lage des Plangebietes Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), 1 : 5000, Stand: 12/2014 Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung Grenze des Plangebietes B-Plan Nr. E-150 Grenze des Plangebietes zum vorhabenbezogenen B-Plan 08.12.2014 Anlage 1 192/56 192/57 10/1 8 Luftbild 2000 LSGGren ze 192/56 192/57 10/1 8 Luftbild 2009 Anlage 2 Lage der beabsichtigten EFH Lage der rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen Begründung zum Antrag auf Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich (Teilfläche) des Bebauungsplans E 150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“ Seite 1 von 3 Dr. Paatz und Partner GmbH Ingenieurbüro für Stadtplanung und Stadterneuerung Gerhard-Ellrodt-Straße 24; 04249 Leipzig Tel.: 0341 4243240; Fax: 0341 4243246 eMail: paatz.gmbh@t-online.de Begründung zum städtebaulichen Konzept für den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich (Teilfläche) des Bebauungsplans E-150 „Ortskern Holzhausen, Zuckelhausener Ring“. Lage und Größe des Plangebietes Das Plangebiet des beabsichtigten Bebauungsplanes umfasst den aneinander grenzenden Bereich der Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und östlichen Teil des Flurstückes 192/56 der Gemarkung Zuckelhausen des Ortsteiles Holzhausen. Das rd. 1,2 ha große Areal liegt im Geltungsbereich des 1998 von der damaligen Gemeinde Holzhausen zur Satzung geführten Bebauungsplans E-150 „Ortskern Holzhausen, Zuckelhausener Ring“. Planungsanlass und Planungserfordernis Planungsanlass ist die Absicht des hiesigen Eigentümers der genannten Grundstücke, in enger Abstimmung mit der Stadt Leipzig innerhalb der rd. 2.240 m² umfassenden Fläche der unbebauten Flurstücke 10/1 und 192/57 sowie einer kleinen nordöstlichen Teilfläche des Flurstückes 192/56 den Bau von vier freistehenden Eigenheimen zu ermöglichen. Das Planungserfordernis für die vier Einfamilienhäuser begründet sich in der fehlenden Übereinstimmung des beabsichtigten Bebauungsanliegens mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. E-150 „Ortskern Holzhausen, Zuckelhausener Ring“ in Bezug auf die Flurstücke 10/1, 192/57 sowie 192/56 (Teilfläche). Diese insgesamt rd. 2.240 m² umfassenden unbebauten Flurstücksflächen sind im rechtskräftigen Bebauungsplan mit einer festgesetzten Waldfläche belegt. Weil der Gehölzbestand nicht mehr vorhanden ist und damit auch nicht mehr das ursprünglich dort verfolgte städtebauliche Ziel, eine etwa vor fünfzig Jahren angepflanzte Hybridpappelgesellschaft zu schützen, soll es durch eine aus vier Eigenheimen bestehende lockere Einzelhausbebauung ersetzt werden. Da diese Bebauungsabsicht den Grundzügen des gültigen Bebauungsplanes widerspricht, ist die Anpassung des Planungsrechts für diesen Teilbereich erforderlich, auch weil Befreiungsvoraussetzungen nach § 30 Abs. 1 bzw. § 31 Abs. 2 BauGB nicht vorliegen. Da es sich um eine konkrete Investition handelt, soll das bestehende Planungsrecht im Änderungsgebiet mit neuem Baurecht belegt und hierfür die Möglichkeiten eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB genutzt werden. Der Vorteil besteht darin, dass neben der genauen Definition des Vorhabens über den Durchführungsvertrag alle Dinge der Realisierung festgeschrieben sowie auch Festlegungen für die Einhaltung der Festsetzungen vereinbar sind. Jene Vorteile sollen gleichzeitig zur Schaffung des Planungsrechtes für den bereits erfolgten Neubau eines kleinen eingeschossigen Wohnhauses mit separatem Nebengelass nördlich der bestehenden Hofanlage genutzt werden, in dem diese investkonkrete Baumaßnahme ebenfalls Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird. Ziele und Zwecke der Planung Ziel der Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigte Wohnbebauung in Form von vier Eigenheimen zu schaffen und für sie eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicher zu stellen. Es sollen maximal zweigeschossige Einfamilienhäuser errichtet werden, die insbesondere die nordwestlich angrenzende kleinteilige Bau- 07.09.2012 Begründung zum Antrag auf Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich (Teilfläche) des Bebauungsplans E 150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“ Seite 2 von 3 struktur der entstandenen Wohnanlage „Täschners Garten“ durch ihre architektonische Gestaltung berücksichtigen. Mit der Planung ist weiterhin bezweckt, die durch den nicht mehr vorhandenen Waldbestand entstandene innerörtliche Freifläche einer wohnwirtschaftlichen Nutzung im Sinne der Innenentwicklung nach § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB zuzuführen. Aus städtebaulicher Sicht wird damit der bestehende Siedlungskörper maßvoll ergänzt und die Wohnanlage „Täschners Garten“ als Bestandteil des Bebauungsplanes E-150 städtebaulich abgerundet. Das Planungsanliegen dieses verbindlichen Bauleitplanes, den noch vorhandenen Charakter des Rundlingsdorfes Zuckelhausen zu bewahren, wird mit dem Bau der vier Einfamilienhäuser nicht beeinträchtigt. Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll außerdem die planungsrechtliche Zulässigkeit des gebauten Wohnhauses einschließlich seines Nebengelasses hergestellt werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes E-150 am Standort der beiden Baulichkeiten, eine private Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB und eine Waldfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB stehen seit langer Zeit im Widerspruch zur vorhandenen Situation. So existiert der Pappelwald im Flurstück 192/56 nicht mehr. Stattdessen herrscht jetzt eine von wenigen Laubgehölzen bestandene Wiesen- und Ruderalflur vor. Innerhalb der festgesetzten privaten Grünfläche sind zwar mehrere kleinere, teilweise gestaltete Vegetationsareale entstanden, deren Zusammenhang ist aber durch drei unterschiedlich große Wasserbassins, zugehörigen Zuwegungen und Freiflächen unterbrochen. Da nunmehr der Schutz der Waldgesellschaft und der südlich angrenzenden privaten Grünfläche im Flurstück 192/56 erloschen ist, wird die im Wesentlichen das vorhandene Gehöft umfassende bebaute Grundstücksfläche der Liegenschaft durch die Aufnahme des Wohnhauses mit Nebengelass einschließlich zugehörigem Zugang sowie der unmittelbar nördlich der Hofanlage entstandenen Wasserbassins, Zuwegungen und Freiflächen der Realität angepasst. Dabei bleibt die anstelle der früher mit Wald bestandenen Grundstücksfläche und jetzige Wiesen- und Ruderalflur in ihrem Bestand nahezu unberührt. Diese im Vergleich zum Rechtsplan E-150 veränderten bauplanungsrechtlichen Regelungen als Gegenstand des beabsichtigten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bewegen sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen der zugehörigen Festsetzung des Bebauungsplanes Nr. E-150. Denn die Summe aller bereits vorhandenen versiegelten und teilversiegelten Flächen einschließlich der des neuen Wohnhauses und seines Nebengelasses übersteigt nicht die in diesem Plan für das Hofgrundstück festgesetzte Obergrenze für die Grundflächenzahl GRZ = 0,5. Größere Neubauten sind damit dort nicht mehr möglich bzw. erfordern die Entsiegelung bestehender befestigter Flächen oder den Abbruch vorhandener Baulichkeiten. Technische Infrastruktur Für die beabsichtigten vier Eigenheimgrundstücke sichert die öffentliche Straße Täschners Garten deren Anbindung an das örtliche Straßennetz. In der Straße liegen auch alle für die Erschließung notwendigen Medien. Zur bereits erfolgten Erschließung des entstandenen Wohnhauses mit Nebengelass wurden die im Grundstück anliegenden Medien genutzt. Bebauungskonzept Grundsätzliches Ziel des Bebauungskonzeptes für die vier Einfamilienhäuser ist, sie in das in der Umgebung vorhandene Siedlungsgefüge, in dem das Wohnen vorherrscht, in angemessener Weise zu integrieren. Infolge der offenen Bauweise entsteht keine dichtere Bebauung als die vorhandene in der Umgebung. Hierzu trägt die vorgeschriebene Länge der Gebäude von max. 10,5 m und Breite von max. 9 m bei. 07.09.2012 Begründung zum Antrag auf Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich (Teilfläche) des Bebauungsplans E 150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“ Seite 3 von 3 Die Errichtung der Eigenheime soll in Grundstücken mit Flächengrößen von 486 m² - 656 m² erfolgen. Der damit entstehende relativ große Freiflächenanteil von über 60 % der Grundstücksfläche sichert neben einer begrenzten Versiegelung außerdem die gewollte Durchgrünung der vorgesehenen Wohngrundstücke. Da die entstehende Bodenversiegelung eine entscheidende Umweltbelastung innerhalb der künftigen Wohngrundstücke darstellt, ist beabsichtigt im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Pflanzmaßnahmen zur Begrünung der Grundstücke und als eventuell erforderliche Ausgleichsmaßnahmen festzusetzen. Diese tragen zur Minderung der nach der Realisierung des Bebauungsplanes eintretenden ökologischen Veränderungen von Gestalt und Nutzung der Plangebietsfläche bei. Auch für die Gebäudehöhe sind Mindest- und Höchstmaße beabsichtigt, die im Wesentlichen denen in der bebauten Umgebung entsprechen. So sollen für die Höhe der Wohnhäuser mindestens 147 m über NHN1 und höchstens 148,5 m über NHN festgesetzt werden. Damit erlaubt die am Standort vorhandene durchschnittliche Geländehöhe von rd. 139 m über NHN eingeschossige Gebäude mit oder ohne Dachgeschossnutzung bis hin zu zweigeschossigen Häusern, deren Obergeschoss sich nicht im Dachraum befindet und damit ein ausgebautes Dachgeschoss als weitere Nutzungsebene gegeben ist. Diese Gebrauchseigenschaften werden in Verbindung mit einem vorgegebenen Neigungsbereich für das Dach von mindestens 40° bis höchstens 50° für die ebenfalls vorgeschriebenen Sattel- oder Walmdächer einschließlich Krüppelwalmdächer erreicht. Dabei wird durch die maximal zulässige Gebäudehöhe und die aus der Umgebungsbebauung entlehnten zulässigen Dachformen mit ihrem ebenfalls von dort stammenden festgelegten Dachneigungsbereich eine höhenmäßige Überbetonung der vier Einfamilienhäuser gegenüber den benachbarten Bestandsgebäuden vermieden. Die Nutzungsqualität der Eigenheime ist damit nicht beeinträchtigt. Um für die Dächer von Nebenanlagen nicht unverhältnismäßige Kosten zu verursachen, sind keine Vorgaben hinsichtlich deren Dachform und –neigung vorgesehen. So eignen sich mit Flachdächern ausgebildete Garagen als begrüntes Dach, das zur Verminderung der Entsorgungsmenge für das Niederschlagswasser beitragen kann. Insgesamt sollen mit der lockeren und durchgrünten Bebauung gute Lebens- und Wohnbedingungen für die künftigen Bewohner geschaffen werden. Für die des vorhandenen Wohnumfeldes sind mit dem Bau der vier Eigenheime keine negativen Auswirkungen zu erwarten. Für das Wohnhaus und das Nebengelass sind infolge ihrer Fertigstellung örtliche Bauvorschriften im vorhabenbezogenen Bebauungsplan entbehrlich. Grünkonzept Das grünordnerische Konzept soll die Einbettung der geplanten Eigenheime in das grüne Erscheinungsbild der umgebenden Siedlungsstruktur von Holzhausen sichern. Die mit der beabsichtigten Einzelhausbebauung entstehenden nicht überbauten Grundstücksflächen bilden einen zusammenhängenden unbebauten Freiraum, der als Grünzone in Form der neu angelegten Hausgärten wirkt. Für die Pflanzmaßnahmen wird der Bebauungsplan eine Liste mit zu bevorzugenden Arten empfehlen. Darin sind insbesondere standortgerechte Pflanzenarten aufgeführt. Diese gewährleisten in der Regel die Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit der Bepflanzungen und somit deren Zukunftsfähigkeit. Sie begünstigen zudem die größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna. Leipzig, 07.09.2012 gez. Paatz 1 Normalhöhenull 07.09.2012