Beschlussvorlage (Stadterneuerung Abteipassage Brauweiler Hier: Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP 141 Abtei-Quartier))

Vorlage Nr.: 276/2018 Erstellt am: 06.09.2018 Aktenzeichen: IV/61 - ri Vorlage zur Beratung/Beschlussfassung Gremium TOP ö. Sitzung Planungsausschuss X nö. Sitzung Termin 19.09.2018 Betreff Stadterneuerung Abteipassage Brauweiler Hier: Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP 141 Abtei-Quartier) Veranlasser/in / Antragsteller/in Vorhabenträger, Verwaltung Haushalts-/Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Vorlage hat haushaltswirtschaftliche Auswirkungen: ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ja X nein ― bei Einzahlungen bzw. Erträgen ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen ja X nein ― bei Auszahlungen bzw. Aufwendungen Die Vorlage hat personalwirtschaftliche Auswirkungen: ja X nein Finanzierungsbedarf gesamt: (ggf. inkl. zusätzlicher Personalkosten) € — im Haushalt des laufenden Jahres € — in den Haushalten der folgenden Jahre € € € Die Mittel stehen haushaltswirtschaftlich zur Verfügung: Finanzierungsvorschlag (und ggf. weitere Erläuterungen): ja nein Vorlage Nr.: 276/2018 . Seite 2 / 3 Beschlussvorschlag Der Planungsausschuss beschließt: Die Verwaltung wird mit der Fortführung der inhaltlichen Vorabstimmungen mit dem Vorhabenträger beauftragt zwecks Vorbereitung eines formellen Einleitungsbeschlusses für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP) gemäß § 12 BauGB für die kommende Sitzung des Ausschusses. Erläuterungen Die Abteipassage als wichtiger Teil des Brauweiler Zentrums weist bereits langjährig und zunehmend Leerstände auf. Bereits 2010 trat die bisherige Eigentümerin an die Stadt heran mit der Fragestellung, wie eine Reaktivierung bzw. möglich wäre. Prüfinhalt war damals der Umbau und die Erweiterung im Lichte von Planrecht und Wirtschaftlichkeit. Leider führte die Prüfung zu keinem tragfähigen Ergebnis; vielmehr zeigte sich das Erfordernis eines durchgreifenden Eingriffes in die bauliche Substanz, zu dem die Eigentümerin selbst nicht die Bereitschaft aufbrachte. Im März 2015 wurde die Stadtverwaltung über die Verkaufsabsicht informiert und stand seitdem in Abstimmung mit der Eigentümerin mit einer zweistelligen Zahl von Interessenten im Gespräch, um mögliche Entwicklungsszenarien im Falle des Erwerbes zu diskutieren. Anfangs standen weitgehend Szenarien unter Erhalt, Umbau und Erweiterung des baulichen Bestandes im Fokus, jedoch erreichte keiner der möglichen Vorhabenträger einen konkreten Planungsstand, ein Kauf konnte nicht vorbereitet werden. Im Mai 2018 wurden die betreffenden Grundstücke veräußert, sodass der Verwaltung nun ein Ansprechpartner für die Reaktivierung des Areals zur Verfügung steht. Erwerber ist die Objektgesellschaft Brauweiler GmbH & Co. KG aus Köln, vertreten u.a. durch den Geschäftsführer Herrn Göttsch, deren Antrag auf Fassung eines Aufstellungsbeschlusses für einen Vorhabenbezogenen Bebauungsplan als Anlage 1 beigefügt ist.. Vorgesehen ist ein vollständiger Neubau unter Verlagerung und Vergrößerung des REWEMarktes und die Schaffung einiger weiterer Ladeneinheiten im Erdgeschoss. In den Obergeschossen ist Wohnbebauung vorgesehen, in zwei Untergeschossen eine großzügige und von der Vorderseite erschlossene Tiefgarage, die neben den erforderlichen Stellplätzen für das Objekt auch den Platz böte für das Angebot öffentlicher Stellplätze für die Ortsmitte. Die Fläche des derzeitigen REWE-Marktes im benachbarten Gebäude würde der Planung nach durch einen Drogeriemarkt genutzt, beide Handelsflächen hätten zukünftig den Eingang an der Ehrenfriedstraße. Die Umfahrung des Baublockes in der derzeitigen Hinterhofsituation entfiele, der öffentliche Straßenraum würde wieder aufgewertet. Die Entwicklung der vergrößerten und modernen Supermarktfläche sichert einerseits langfristig die hochwertige Versorgung der Ortsteile Brauweiler, Dansweiler und Freimersdorf im Sektor des Vollsortimentes, andererseits aber auch die Ankerfläche als benötigter Frequenzbringer für die weiteren Einzelhandelsgeschäfte, Dienstleister und die Gastronomie in der Ortsmitte. Die ersten Überlegungen gingen zunächst davon aus, nur für eine rückwärtige Anlieferung das nicht per Baulast oder Grunddienstbarkeit abgesicherte, aber im geltenden Bebauungsplan festgesetzte Überfahrtrecht über das Nachbargrundstück hin zur Kaiser-Otto-Straße nutzen zu wollen. Im Gegenzug wäre eine Wendemöglichkeit geschaffen worden, welche die Anliefersituation auf dem Nachbargrundstück verbessert hätte. Diese Lösung fand keinen Anklang, war aber Anlass zur Besorgnis und Kritik von Bürgern, die auch in die Öffentlichkeit getragen wurde. Es entstand der Eindruck einer Vorplanung, obwohl diese Überlegungen lediglich Teil der Grundlagenermittlung für erste Konzeptvarianten waren. Mittlerweile wurde die Vermessung einschließlich der Höhenlage vorgenommen und geprüft, wie Tiefgaragenzufahrt und Anlieferung ohne Inanspruchnahme dritter Grundstücke gelöst werden könnten und welche Auswirkungen dies auf die Erdgeschoss- und damit Ladenebene haben würde. Diese Überlegungen sind in Anlage 3 dargestellt. Anlage 4 erläutert den Antrag des Vorhabenträgers und das vorgesehen Plankonzept. Für die Frage, wie die Baukörper in den Oberge- Vorlage Nr.: 276/2018 . Seite 3 / 3 schossen und im rückwärtigen Bereich zum Rosenhügel aussehen könnten gibt es momentan zwei Lösungsansätze. Die Anlage 3 stellt die verkehrlichen Varianten nur anhand einer dieser Lösungen dar, die städtebauliche Alternative mit Bildung eines „Blockes“ zur Ehrenfriedstraße und einem Solitär nahe des Rosenhügels ist der Einfachheit halber nur mit einer Darstellung auf Basis der verkehrlichen Vorzugsvariante präsentiert. Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird von der Verwaltung als sinnvoll angesehen. Das bestehende Planungsrecht (siehe Anlage 5, Zusammenschnitt der rechtskräftigen Bebauungspläne) ist unabhängig von der beabsichtigten Planung nicht geeignet, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, da weder die festgesetzte Gebietskategorie Kerngebiet zulässigem Planrecht bzw. aktueller Rechtsprechung entspricht. Auch das der bisherigen Planung zugrunde liegende Erschließungskonzept mit Durchbindung von der Ehrenfriedstraße an den Rosenhügel unter weitgehender Überplanung der dort weitgehenden Bestandsplanung ist mit heutigen Ansprüchen an die Bauleitplanung nicht zu vereinbaren. Dementsprechend liegt für den gesamten Bereich bereits ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 119 B vor, dessen Verfahren jedoch zurückgestellt wurde, bis Klarheit über die Entwicklung der Abteipassage besteht. Dieser Bebauungsplan ist um die Flächen, welche nun durch den VEP 141 umschlossen würden, zu verkleinern. Das Verfahren zum veränderten BP 119 B würde parallel zu diesem BP betrieben werden. Die Verwaltung schlägt nun vor, per Beschluss zunächst den Auftrag zur Vorbereitung des VEP 141 zu erteilen. Der förmliche Aufstellungsbeschluss kann dann - zusammen mit dem Auftrag zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung – auf Basis des bis dahin auszuarbeitenden konkreten Konzeptes in der Folgesitzung im Dezember gefasst werden. Es ist beabsichtigt, die Öffentlichkeitsbeteiligung für dieses Verfahren einzubinden in die Beteiligung für eine Rahmenplanung für den Ortskern Brauweiler (siehe Vorlage 246/2018 unter TOP 3).