Verwaltungsvorlage (Vergleichende Bewertung der Varianten „Neubau auf dem Theaterplatz“ sowie „Ansiedlung im Kesselhaus“ für die zukünftige Stadthalle)

Varianten für die zukünftige Stadt- und Veranstaltungshalle 30. SEPTEMBER 2018 Ergebnisbericht www.integratedconsulting.de 1 ZUSAMMENFASSUNG ● Gegenstand des Gutachtens ist der Vergleich von drei Varianten einer Stadt- und Veranstaltungshalle für Krefeld (1) Sanierung des Seidenweberhauses (SWH) (2) Neubau einer Halle auf dem Theaterplatz (3) Lösung mit einem privaten Bauherrn (am Beispiel des Kesselhauses im Mies van der Rohe Business Park) ● Die Potentialanalyse zeigt, dass in Krefeld sowohl öffentliches Interesse an einer sowie das Veranstaltungspotential für eine Stadt- und Veranstaltungshalle bestehen ● Der Vergleich der drei Varianten in betriebswirtschaftlicher, funktionaler und städtebaulicher Hinsicht führt zum belastbaren Ergebnis, dass die Erfordernisse am besten und günstigsten in der Variante (3) erfüllt werden ● Allerdings bedarf auch die Realisierung der Variante (3) einer europaweiten Ausschreibung und eines Verhandlungsverfahrens, um zu einem Vertrag zwischen dem privaten Bauherrn und der Stadt Krefeld zu kommen. Auch die Finanzierung des Vorhabens hängt von einem rechtlich nicht angreifbaren Ausschreibungsverfahren ab www.integratedconsulting.de 2 1 Aufgabe und Vorgehen 2 Potentialanalyse 3 Vorstellung der Varianten 4 Bewertung 5 Anhang www.integratedconsulting.de 3 AUFGABE ● Zu untersuchende Varianten ○ „Neubau auf dem Theaterplatz“ ○ „Ansiedlung im Kesselhaus“ ○ „Sanierung des Seidenweberhauses“ Hintergrund ist der Ratsbeschluss vom 5. Dezember 2017 ● Prüfung und vergleichende Bewertung der Varianten ○ funktional, betriebswirtschaftlich, bezüglich der rechtlichen und vertraglichen Rahmenbedingungen sowie der Finanzierungsmöglichkeiten ○ in einem integrierten, prozessualen Verfahren, das wichtige Stakeholder einbezieht ● Ziele der Stadt ○ Minimierung von Belastungen und Risiken ○ Städtebauliche Schlüssigkeit www.integratedconsulting.de 4 VORGEHEN Projektvorbereitung − Materialstudium − Projektauftakt − Begehung der Gebäude/ Standorte − Gespräch Verantwortliche − Sondierungsgespräche mit Politik u. Verwaltungsspitze Weitere Gesichtspunkte − Berücksichtigung der weiteren Themen aus den Gesprächen − Bewertung www.integratedconsulting.de Potentialanalyse − Gespräche mit den wichtigsten Nutzern und weiteren Stakeholdern − Plausibilisierung des Bedarfs − Nutzungsprofil Gesamtbewertung − Erstellung Kriterienraster und Argumentebilanz − Bewertung der Varianten Funktionale und städtebauliche Prüfung − Anforderungsraster Gebäude − Gleichwertige Darstellung der Varianten − Bewertung Betriebswirtschaftliche Prüfung − Simulation der Auswirkungen von Standort und Gebäude auf Betrieb und Wirtschaftlichkeit − Bewertung Bericht und Ergebnispräsentation − Nachvollziehbare Dokumentation der Projektergebnisse − Kommunikation/Präsentation im politischen Raum 5 1 Aufgabe und Vorgehen 2 Potentialanalyse 3 Vorstellung der Varianten 4 Bewertung 5 Anhang www.integratedconsulting.de 6 EINFLUSSFAKTOREN ● Veranstaltungsmarkt – Allgemeine Markttrends (Deutschland) − Live Entertainment* − MICE (Meetings, Incentives, Conventions, Events) – „Lokale“ Segmente (Krefeld) − Bürgerschaftliche Veranstaltungen − Professionelle Kultur-Veranstaltungen ● Einzugsgebiet ● Wettbewerb ○ der Veranstaltungshallen im regionalen Umfeld ○ der Veranstaltungsflächen in Krefeld ● Lage in der Stadt *Musik-Veranstaltungen (inkl. Musiktheater, Musical) und Nicht-Musik-Veranstaltungen (u.a. Theater, Comedy/Kabarett, Show, Lesung) www.integratedconsulting.de 7 VERANSTALTUNGSMARKT: SEGMENT LIVE ENTERTAINMENT IN DEUTSCHLAND WEITER STARK* ● Die Ticketverkäufe im Marktsegment Live Entertainment sind in den letzten vier Jahren (2013-2017) leicht zurückgegangen, der Trend seit 2009 ist positiv ● Die Besuchsintensität (Veranstaltungsbesuche pro Person) ist gestiegen ● Ticketumsätze und durchschnittliche Ticketpreise sind stark gestiegen – allerdings vor allem aufgrund gestiegener Einnahmeerwartungen der Künstler, Produktions- und Durchführungskosten. Die Veranstalter profitieren davon wenig ● Vom Umsatz her lag Live Entertainment 2017 erstmals an der Spitze der deutschen EntertainmentMärkte Die Marktentwicklung spricht für eine Profilierung der zukünftigen Krefelder Stadt- und Veranstaltungshalle im Segment Live Entertainment *Quelle: Jüngste Studie Live Entertainment, Bundesverband der Veranstaltungswirtschaft (Erhebungszeitraum 07/2016 bis 06/2017) www.integratedconsulting.de 8 SEGMENT MICE IN DEUTSCHLAND AUF HOHEM NIVEAU MIT POSITIVER ENTWICKLUNG V. A. BEI EVENT LOCATIONS* ● Die Zahl der Veranstaltungsstätten (Veranstaltungszentren, Tagungshotels, Event Locations) bewegt sich seit längerem recht konstant auf hohem Niveau, wobei die Zahl der Event Locations in den letzten Jahren stetig zugelegt hat – sie sind u.a. beliebt, weil sie einen (besonders) attraktiven Rahmen für eine individuelle Veranstaltungsausrichtung bieten ● Die Teilnehmerzahlen sind sowohl in den letzten Jahren wie auch längerfristig deutlich gewachsen, vor allem auch wegen der Entwicklung bei den Event Locations ● Die Zahl der Veranstaltungen ist auf hohem Niveau seit kurzem leicht rückläufig, da kleine Veranstaltungen zunehmend digital werden (v.a. Meetings) ● Bevorzugte Bundesländer im überregionalen Veranstaltungsgeschäft sind aus Sicht der Veranstalter Bayern, Nordrhein-Westfalen und Hessen, bevorzugte Großstädte u.a. Köln und Düsseldorf ● Stimmung und Prognosen im deutschen Veranstaltungsmarkt sind überwiegend positiv, wobei die Eventlocations am positivsten eingestellt sind Die Marktentwicklung weist auf Potential für die zukünftige Krefelder Stadt- und Veranstaltungshalle im Segment MICE hin *Quelle: Meeting- & EventBarometer Deutschland 2017/18, Europäischer Verband der Veranstaltungs-Centren MICE = Meetings, Incentives, Conventions, Events www.integratedconsulting.de 9 VERANSTALTUNGSMARKT: ERFOLGREICHER KONGRESSSTANDORT BRAUCHT ZUSAMMENWIRKEN VIELER FAKTOREN Die wichtigsten Faktoren sind: ● Zugkraft der Stadt ○ Bekanntheit ○ Flair – a) urban oder b) Idylle (historisch, landschaftlich) ○ Besonders attraktive landschaftliche Umgebung ● Starke Wirtschaftscluster und Branchenkompetenzen / Zusammenspiel renommierter Akteure aus Wirtschaft, Verbänden, Forschung ● Kongress-Infrastruktur ○ Kongressfähige Veranstaltungsbetriebe ○ Leistungsfähige Hotellerie ● Gute Erreichbarkeit ○ Flug, Bahn, Auto ○ Öffentlicher Nahverkehr / Parken www.integratedconsulting.de 10 KREFELD BIETET KEINE GUTEN VORAUSSETZUNGEN FÜR EINEN ERFOLGREICHEN KONGRESS-STANDORT 4 = Kriterium sehr gut erfüllt 3 = Kriterium gut erfüllt 2 = Kriterium weniger gut erfüllt 1 = Kriterium schlecht erfüllt Standort A B C KR Gewichtung Zugkraft 3 4 4 1 35% Cluster/Branchenkompetenzen/Akteure 4 3 4 1 30% Kongress-Infrastruktur 4 4 4 1 20% Erreichbarkeit 3 2 4 3 15% 3,5 3,4 4 1,3 100% Gewichtete Wertung A = Kongressstadt mit 250.000 Einwohnern, renommierter Hochschule, Forschungsinstituten, attraktivem Stadtbild, Internationalität B = Attraktive Mittelstadt in bekannter Urlaubsregion, Hidden Champions und Hochschulen in der Umgebung, Kongress-Zentrum („Kongress im Grünen“) C = International bekannte und beliebte Metropole mit wichtigen Clustern/Branchenkompetenzen, Messe, Flughafen, Fernbahnanschluss KR = Krefeld Angesichts großen Aufwands und erheblicher Risiken wäre die Entwicklung Krefelds zu einem Kongress-Standort unsinnig www.integratedconsulting.de 11 VERANSTALTUNGSMARKT: „LOKALE“ MARKTSEGMENTE IN KREFELD UNAUFFÄLLIG Bürgerschaftliche Veranstaltungen ● Segment für die Stadt- und Veranstaltungshalle eher klein (Karneval, große (Kultur-)Veranstaltungen Vereine, Bälle etc.), die Akteure sind aber auf die Halle mit ihrer Kapazität angewiesen ● Allenfalls geringer Bedarf über die derzeitigen Veranstaltungen hinaus Professionelle Kulturveranstaltungen ● Finden in Krefeld in verschiedenen Kulturimmobilien statt ● In der Stadt- und Veranstaltungshalle nur Sinfoniekonzerte der Niederrheinischen Sinfoniker (Orchester des Theaters) ● Wunsch des Theaters, die Sinfoniekonzerte in der Stadt- und Veranstaltungshalle zu machen ○ dadurch freie Nutzungstage im Theater ○ Platzkapazität Stadt- und Veranstaltungshalle größer Bei diesen Segmenten geht es um eine gute Einbindung in das Nutzungskonzept der zukünftigen Stadt- und Veranstaltungshalle www.integratedconsulting.de 12 KREFELDER EINZUGSGEBIET REGIONAL BESCHRÄNKT ● Krefeld ist umgeben von starken Wettbewerbern ○ Düsseldorf und Duisburg: Vielfältiges Angebot in allen Veranstaltungsarten und -größen ○ Mönchengladbach und Neuss: Vergleichbare Stadthallenbetriebe, Event Locations ● Moers, Viersen und Kamp-Lintfort mit eigenen Veranstaltungshallen ● Rhein ist eine Grenze im Osten ● Bei namhaften Veranstaltungen reicht das Einzugsgebiet im Stadthallengeschäft vereinzelt über Grenzen hinaus, Event Locations können auch überregionale Reichweite haben Quelle: google maps www.integratedconsulting.de 13 WETTBEWERBER IM REGIONALEN UMFELD KEIN HINDERNIS FÜR DIE STADT- UND VERANSTALTUNGSHALLE Stadt-/Veranstaltungshallen ● Kaiser-Friedrich-Halle, Mönchengladbach ● Stadthalle Neuss ● Bedingt die ENNI Eventhalle in Moers (v.a. Halle des moers festival, keine Tagungsflächen) ● Bedingt die Festhalle in Viersen (da viel kleinere Stadt) In diesem Bereich hat Krefeld ausreichendes Einzugsgebiet, der Wettbewerb im regionalen Umfeld ist verträglich Special Event Locations ● Bedingt Giesshalle 1 (z.T. offen, nicht beheizbar) und Gebläsehallenkomplex (mittelgroße und kleinere Flächen) im Landschaftspark Duisburg-Nord ● Bedingt Altes Kesselhaus und die mittelgroße Glühofenhalle auf dem Areal Böhler in DüsseldorfLörick (Konzept einzelner Hallen) ● Bedingt Hugo Junckers Hangar sowie Maschinenhalle im Montfortsquartier (einzelne Hallen) Ein Kesselhaus würde bei klugem Raumkonzept (vielfältige Flächen in einem Haus) die Location-Landschaft im Umfeld attraktiv ergänzen und bereichern www.integratedconsulting.de 14 IN DER KREFELDER VERANSTALTUNGSFLÄCHEN-LANDSCHAFT HAT DIE STADT- UND VERANSTALTUNGSHALLE WICHTIGE FUNKTION Kultur und Life Entertainment ● Königspalast (Life Entertainment – viel größer als großer Saal Stadt-/Veranstaltungshalle) ● Theater (Musiktheater, Schauspiel, Ballett, Konzert – kleiner als großer Saal; Sinfoniekonzerte derzeit im Seidenweberhaus) ● Friedenskirche (v.a. Konzerte, aber auch andere Kulturveranstaltungen – kleiner als großer Saal) ● Kulturfabrik (Rock-/Pop-Konzerte, Comedy/Kabarett, Party u.a. – deutlich kleiner als großer Saal) ● Fabrik Heeder (Tanz, Kinder- und Jugendtheater – kleinere Flächen) In Kultur und vor allem Life Entertainment hat die Stadt- und Veranstaltungshalle mit ihren Kapazitäten eine wichtige Angebots- und Ergänzungsfunktion Tagung, Firmen- und Privatanlässe ● Mercure Tagungs- & Landhotel (KR-Traar) und Parkhotel Krefelder Hof (Tagung, Firmenanlässe, auch private Feiern – Konkurrenz mit einem Tagungsbereich in der Stadt-/Veranstaltungshalle) ● Derby Rennbahn (Firmenanlässe, private Feiern – Konkurrenz mit einem kleinen Saal) ● Stadtwaldhaus (private Feiern, auch Firmenanlässe – Konkurrenz mit einem kleinen Saal) Die Stadt- und Veranstaltungshalle kann hier sinnvoll die Funktion einer großen Tagungsstätte einnehmen, mit einem kleinen Saal Alternativen bieten www.integratedconsulting.de 15 LAGE IN DER STADT: VERANSTALTUNGSHALLE KEIN BEITRAG ZUR BELEBUNG DER INNENSTADT ● Halle zieht ihr Publikum nach innen ● Es liegt im Interesse des Hallenbetriebs, das Publikum an sich zu binden ● Publikum kommt zur Halle, verweilt dort zur Veranstaltung, geht wieder ● Nur einige Veranstaltungsformate ermöglichen Pakete mit anderen Betrieben in der Stadt (v.a. Gastronomie), sobald attraktive fußläufige Wegebeziehung besteht ● Ausnahme können mehrtägige Veranstaltungen wie Festivals oder Kongresse sein, bei denen die (Innen-)Stadt Teil des Veranstaltungserlebnisses ist (aber zu Kongressen s.o.) Wesentlich ist gute Erreichbarkeit der Veranstaltungshalle (ÖPNV, Parkplätze) www.integratedconsulting.de 16 1 Aufgabe und Vorgehen 2 Potentialanalyse 3 Vorstellung der Varianten 4 Bewertung 5 Anhang www.integratedconsulting.de 17 EINE STADT- UND VERANSTALTUNGSHALLE MUSS HEUTE FLEXIBLE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN BIETEN Aus der Analyse ergeben sich folgende zentrale Anforderungen an die Halle in Krefeld: ● Multifunktionaler, flexibel nutzbarer großer Saal (keine festen Einbauten, viele Hängepunkte u.a.) ○ mit 1.000 bis 1.100 Plätzen in Reihe und 832 oder mehr Plätzen in Karnevalsbestuhlung ○ tauglich auch für Orchester- und Chorkonzerte gehobenen Anspruchs, sowohl akustisch als auch von der möglichen Bühnengröße her ● Einladendes Foyer angemessener Größe als zentrale Empfangs- und Aufenthaltsfläche mit Bewirtungsfunktion (mobil), unabhängig vom Saal nutzbar ● Kleiner Saal mit 300-350 Plätzen in Reihe (plus Bühne), unabhängig vom großen Saal nutzbar ● Unabhängig nutzbarer Tagungsbereich mit 5-6 Tagungsräumen unterschiedlicher Größe, eigenem Foyer-/Aufenthaltsbereich, Toiletten etc. ● Leistungsfähiger Backstagebereich (inkl. Lager, Cateringflächen) ● Möglichst kurze und einfach zurückzulegende Wege in der Logistik der Halle – von der Anlieferung per LKW über Auf-/Abbauten bis zu Andienung der einzelnen Veranstaltungs- und Publikumsflächen www.integratedconsulting.de 18 VARIANTE 1: GENERALSANIERUNG KANN SEIDENWEBERHAUS BESSER ERSCHLIEßEN, GRUNDLEGENDE PROBLEME BLEIBEN BEISPIEL (2. OG) BEISPIEL (1. OG) FOYER FOYER GR. SAAL Quelle: Stadt Krefeld Neue Strukturen Rückbau Angemessener Zugang vom Theaterplatz; bessere Orientierung für das Publikum im Gebäude; Terrasse wieder Teil des Besuchserlebnisses; kleiner Saal und Tagungsräume eventuell möglich Backstage- und Logistik-Situation bleiben aufgrund der Lage von Gebäude und Saal sowie der vertikalen Organisation des Hauses problematisch und unzeitgemäß www.integratedconsulting.de 19 VARIANTE 1: STÄDTEBAULICHE PROBLEME BLEIBEN BESTEHEN Auch ein rückgebautes Seidenweberhaus dominiert den Theaterplatz – der Platz kommt nicht richtig zur Geltung Seidenweberhaus riegelt den Theaterplatz ab, Bezüge zur benachbarten Innenstadt werden verhindert „Schutz“ des Theaterplatzes vor der verkehrsreichen St. Anton-Straße heute nicht mehr zeitgemäß – Öffnung, Beruhigung und Verbindung des Bereichs wäre wünschenswert für die Stadtentwicklung Quelle: HPP Architekten www.integratedconsulting.de 20 VARIANTE 2: NEUBAU AM OSTWALL ÖFFNET DEN THEATERPLATZ Theaterplatz nicht mehr nur Passage, sondern eigenständiger Raum mit Aufenthaltsqualität Öffnung des Platzes in Richtung Zentrum wie auch in Richtung Theater/Mediothek und Carl-Wilhelm-Straße Um den funktionalen Anforderungen gerecht zu werden, muss das Gebäude recht weit in den Platz gezogen werden und nimmt damit diesem und dem Theater Wirkung BEISPIEL VON HPP ARCHITEKTEN www.integratedconsulting.de 21 VARIANTE 2: EINLADENDE UND REPRÄSENTATIVE HALLE AM STANDORT MÖGLICH BEISPIEL VON HPP ARCHITEKTEN Ansicht West Ansicht Ost www.integratedconsulting.de 22 VARIANTE 2: BEGRENZTE GRUNDFLÄCHE ERFORDERT AUFWÄNDIGE VERTIKALE ORGANISATION DES GEBÄUDES BEISPIEL VON HPP ARCHITEKTEN BACKSTAGE (Teil) CAFÈ TAGUNG FOYER FOYER KL. SAAL Reihe 1.134* Parl. ca. 520** Tafel 840*** Ball ca. 460**** GR. SAAL TAGUNG 2. OG 1. OG TERRASSE EG GR. SAAL *bei 8 m Bühnentiefe, inkl. Empore; **exkl. Empore; ***bei 6 m Bühnentiefe, exkl. Empore (222 Pl.); ****mit Tanzfläche, exkl. Empore Einladendes, unabhängig nutzbares Foyer; multifunktionale Säle (Hinweis: Bühnen mobil); unabhängiger Tagungsbereich 2. OG; große Fläche für Café o.ä. und/oder Laden als wichtiges Extra für den Standort Backstage und Logistik verteilen sich über drei bzw. vier Etagen (inkl. UG!); Anlieferung und Andienung der Säle sind suboptimal und schränken die Flexibilität ein; Aufteilung Tagungsbereich suboptimal www.integratedconsulting.de 23 VARIANTE 2: ZUGANG ÜBER TIEFGARAGE UND UNTERBRINGUNG DER BÜROS DER BETRIEBSGESELLSCHAFT IM 3. OG MÖGLICH BEISPIEL VON HPP ARCHITEKTEN 3. OG BACKSTAGE UG BÜRO INFRASTRUKTUR Längsschnitt Foyer/Saal Querschnitt Saal www.integratedconsulting.de 24 VARIANTE 3: KLUGE PLANUNG KANN DIE BESTEHENDE AUSSTRAHLUNG DES KESSELHAUSES NOCH VERSTÄRKEN WETTBEWERBSENTWURF BÜRO BÖLL Außenansicht www.integratedconsulting.de Blick ins Foyer Richtung Tagungsräume 25 VARIANTE 3: FLEXIBLE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN AUF EINER EBENE WETTBEWERBSENTWURF BÜRO BÖLL 1. OG EMPORE/ VIP BACKSTAGE / INFRASTR. INFRASTR. TAGUNG GR. SAAL Reihe 1.064* Parl. ca. 390** Tafel 630*** Ball ca. 360**** TAGUNG BACKSTAGE EG FOYER KL. SAAL *bei 8 m Bühnentiefe, inkl. Empore; **exkl. Empore; ***bei 6 m Bühnentiefe, exkl. Empore; ****mit Tanzfläche, exkl. Empore Spektakuläres, unabhängig nutzbares Foyer; multifunktionale und flexibel nutzbare Säle (Bühnen mobil); unabhängiger Tagungsbereich auf drei Stockwerken; Anlieferung, Backstage und Logistik günstig Wenn beim Karneval wie bisher alle Plätze (min. 832) an Tafeln gesetzt werden, müssen Empore und ggf. VIP-Bereich entsprechend ausgerichtet werden, mit Konsequenzen für Akustik und Kosten www.integratedconsulting.de 26 VARIANTE 3: AUSREICHENDER PLATZ FÜR WEITERE BACKSTAGEFUNKTIONEN UND INFRASTRUKTUR IM UNTERGESCHOSS WETTBEWERBSENTWURF BÜRO BÖLL UG 2. OG TAGUNG BACKSTAGE / INFRASTRASTRUKTUR INFRASTRUKTUR Längsschnitt Foyer/Saal www.integratedconsulting.de 27 VARIANTE 3: PARKPLÄTZE AUSREICHEND, ÖPNV-ANBINDUNG DURCH STRAßENBAHN UND BUS Kesselhaus A Parkplätze Industriestraße B Großparkplatz Stadthaus* C Vom Eigentümer geplantes Parkhaus D Parkplätze auf der Liegenschaft Quelle: Präsentation „Eventquartier“, Mies van der Rohe Business Park GmbH & Co. KG 2017 *um möglichen parallelen Veranstaltungen in Kesselhaus und KönigPalast zu begegnen, könnten hier laut Stadtverwaltung 250-400 zusätzliche Parkplätze aufgeständert (zweite Ebene) geschaffen werden, pro Stellplatz wäre von 8.000 Euro auszugehen www.integratedconsulting.de 28 VARIANTE 3: NEUE MÖGLICHKEIT FÜR DEN THEATERPLATZ ● Bei Variante 3 stünde der Theaterplatz vollständig für die Stadtentwicklung zur Verfügung ● Das Beispiel von HPP zeigt, dass eine Bebauung auf der Ostseite günstig für die Öffnung des Platzes wäre (sofern der Platz nicht ganz frei gelassen wird) ?! ● Für den Standort bietet sich eine Mischnutzung mit frequenzbringenden Teilen, Büro- und ggf. Wohnnutzung an – Konzept ist noch zu entwickeln ● Eine Entwicklung des Theaterplatzes muss auch die Beruhigung der St. Anton-Straße und eine Anbindung an die Innenstadt einbeziehen EIGENE BEARBEITUNG DES BEISPIELS VON HPP ARCHITEKTEN www.integratedconsulting.de 29 VARIANTE 3: SCHNITTSTELLE ZWISCHEN PRIVATEM EIGENTÜMER UND STADT MUSS GESTALTET WERDEN ● Ausschreibung der Leistung „Erstellung (und Betrieb) einer Stadt- und Veranstaltungshalle für Krefeld“ ist erforderlich ● Fristen der Ausschreibung beeinflussen die Realisierung ● Ein Verhandlungsverfahren gibt die Möglichkeit, die Schnittstelle zwischen privatem Eigentümer und öffentlichen Hallennutzungen vertraglich auskömmlich zu gestalten ○ Definition des Interesses der Stadt (Strebt die Stadt Eigentum am Objekt an? Möchte sie mieten? Wer soll betreiben? Wer ist für die Programm- und Auslastungsplanung verantwortlich? Welche Rolle soll die derzeitige Betreiberin des Seidenweberhauses spielen? …) ○ Verhandlung der Rollenverteilung zwischen privatem Eigentümer und Stadt ○ Rechte und Pflichten der Vertragspartner ○ Vertragsdauer. Regelung zum Vertragsende ○ Ausstiegsklauseln. Konfliktregelung Ein solches Verhandlungsverfahren ist ergebnisoffen www.integratedconsulting.de 30 LOGIK UND PRÄMISSEN DER WIRTSCHAFTLICHKEITSKALKULATION 1/2 ● Zielgröße ist die jährliche Gesamtbelastung des städtischen Haushalts ab Aufnahme des Betriebs der zukünftigen Halle ● Sie ermittelt sich aus einer betrieblichen Rechnung für den Hallenbetrieb, die vom Nutzungsprofil und der Berechnung der laufenden Belastung aus den Projektkosten ausgeht ● Als Zeitpunkt für die Betriebsaufnahme wird Januar 2022 angenommen – betriebliche Rechnung, Projektkosten und laufende Belastung daraus sind darauf hin hochgerechnet ● Um Vergleichbarkeit herzustellen, geht die betriebliche Rechnung zu den Varianten von der bestehenden Gesellschaft aus. Die auf das Seidenweberhaus entfallenden Haushaltspositionen der Stadt wurden mit der Rechnung des Seidenweberhauses zusammengeführt. Die Varianten werden auf derselben Rechnungsbasis simuliert ● Den Projektkosten liegen die auf DIN 276 basierenden Kostenschätzungen erfahrener Experten zugrunde. Wo erforderlich sind sie mit eigenen, erfahrungsbasierten Einschätzungen ergänzt. ● Die Angaben zu Baukosten verstehen sich mit den üblichen Unschärfen einer solchen Kostenschätzung. Für die Erarbeitung eines Baukostenbudgets bedarf es einer vertiefenden Kostenermittlung ● Alle zur Ermittlung der laufenden Belastung aus den Projektkosten verwendeten Parameter entsprechen üblichen Werten ● In allen drei Varianten sind belastungserhöhende wie belastungssenkende Elemente und Effekte denkbar, die aber von der (Un-)Genauigkeitsspanne der Kostenschätzungen abgedeckt sind www.integratedconsulting.de 31 LOGIK UND PRÄMISSEN DER WIRTSCHAFTLICHKEITSKALKULATION 2/2 ● Das Kesselhaus dient als Beispiel für die Berechnung der Variante 3. Erst nach einer Ausschreibung wird feststellbar sein, ob es ähnlich qualitätvolle und betriebswirtschaftlich günstigere Alternativen gibt ● Für Variante 3 (Kesselhaus) wird davon ausgegangen, dass ein Privater baut, der netto rechnet. Die Mehrwertsteuer bei der Weiterverrechnung an die Betriebsgesellschaft kann von dieser als Vorsteuer geltend gemacht werden ● Die in Variante 3 aus der Belastung des Privaten mit den entsprechenden Projektkosten abgeleitete Forderung an die Betriebsgesellschaft ist vorbehaltlich der Verhandlung im weiter oben angesprochenen Verhandlungsverfahren zu verstehen. Sie ist nicht ausgewiesen, um ein Verhandlungsergebnis vorwegzunehmen, sondern allein, um die Vergleichbarkeit mit den anderen Varianten herzustellen www.integratedconsulting.de 32 FÜR 1 + 2 KÖNNEN GLEICHE NUTZUNGSPROFILE ANGENOMMEN WERDEN, 3 GEHT ALS EVENT LOCATION DARÜBER HINAUS Varianten 1 + 2 VA VA-Tage Bel.tage Großer Saal Bürgerschaftliches Kultur Live Entertainment MICE Summen Kleiner Saal Bürgerschaftliches Kultur Live Entertainment MICE Summen Total Säle Tagungsräume Variante 3 VA-Tage Bel.tage VA 21 15 37 30 103 21 15 37 43 116 26 23 42 53 144 21 15 39 38 113 21 15 39 50 125 26 23 44 63 156 12 4 2 15 33 12 4 2 15 33 12 4 2 15 33 15 5 3 20 43 15 5 3 20 43 15 5 3 20 43 136 149 177 156 168 199 43 43 43 43 43 43 VA = Veranstaltungen Bel. = Belegung ● 1 + 2 haben hier vergleichbare Voraussetzungen (im Wesentlichen publikums- und betriebsseitige Funktionalität) ● Die Segmente Bürgerschaftliches und Kultur sind überall mit ihrem derzeitigen Aufkommen angesetzt; für Life Entertainment kann aufgrund der Attraktivität der neuen oder sanierten Gebäude ein höheres Aufkommen, für MICE ein deutlich höheres Aufkommen als heute angenommen werden (heute etwa 30 bzw. 16 Veranstaltungen) ● Vor allem im Segment MICE kommen die besondere Ausstrahlung und hohe Nutzungs-Flexibilität des Kesselhauses zum Tragen www.integratedconsulting.de 33 IN DER BETRIEBSRECHNUNG SCHNEIDET VARIANTE 3 IN FOLGE DES WEITERGEHENDEN NUTZUNGSPROFILS AM BESTEN AB Besuche + Mieterlöse Veranstaltungen + Erlöse aus Nebenleistungen Veranstaltungen + Erlöse aus Veranstaltungsgastronomie (Pacht) + Sonstige Erlöse Veranstaltungen - Direkte Kosten Veranstaltungen = Deckungsbeitrag Veranstaltungen Pacht (12%) entspricht Umsatz Gastronomen von: + Sonstige betriebliche Erträge - Personalaufwand - Verwaltungsaufwand inkl. Marketing - Nutzungsbezogene Nebenkosten = Ergebnis vor Steuern ohne Investition “NJ 2022“ = betriebliches Normaljahr 2022 "NJ 2022" Gesamtrechnung aus Sicht des Hallenbetriebs Var. 1 82.790 354.874 187.473 83.832 16.561 103.110 539.630 Var. 2 82.790 354.874 187.473 83.832 16.561 103.110 539.630 Var. 3 88.210 460.396 223.300 116.919 27.602 122.815 705.402 698.602 698.602 974.324 8.833 814.812 176.653 568.160 -1.011.162 8.833 814.812 176.653 523.445 -966.447 8.833 877.744 198.735 461.175 -823.418 ● Für eine konsequente Gesamtsicht werden Kostenarten aus der Haushaltsrechnung der Stadt Krefeld mit der Rechnung des Seidenweberhauses zusammengeführt (betrifft Aufwand Verwaltung u. nutzungsbez. Nebenkosten) ● Die Zahlen geben ein normales Betriebsjahr 2022 (nach Baumaßnahmen, jedoch ohne Anlaufeffekte) wider. Auf der Aufwandsseite wird von der bestehenden Betriebsgesellschaft ausgegangen, die in Variante 3 aufgrund erhöhter Anforderungen (v.a. Vermarktung MICE) aber eine gewisse Verstärkung braucht. Ebenso wird von der Zusammenarbeit mit Catering-Partnern ausgegangen (umsatzbezogene Pacht) ● Der Deckungsbeitrag aus Veranstaltungen ist bei den Varianten 1 und 2 durch gleiche Nutzungsprofile identisch, die nutzungsgezogenen Nebenkosten unterscheiden sich aufgrund unterschiedlicher Gebäudegrößen www.integratedconsulting.de 34 BEI DEN PROJEKTKOSTEN LIEGEN DIE VARIANTEN WEIT AUSEINANDER, AUCH WEGEN DER MEHRWERTSTEUER Projektkosten Projektkosten Gebäude netto Projektkosten Gebäude brutto Var. 1 (Stadt baut) Var. 2 (Stadt baut) Var. 3 (Privater baut) 52.857.143 62.900.000 51.196.060 60.923.311 29.480.522 - 0 4.500.000 3.500.000 8.000.000 9.520.000 5.000.000 oben enth. 4.283.269 9.283.269 11.047.090 5.000.000 4.500.000 4.300.000 13.800.000 16.422.000 Gesamtprojektkosten 2. HJ 2018 72.420.000 71.970.401 45.902.522 Gesamtprojektkosten 2022 78.213.600 77.728.033 49.574.724 Abriss Seidenweberhaus Sanierung Tiefgarage Neugestaltung Theaterplatz Projektkosten Theaterplatz netto Projektkosten Theaterplatz brutto Lt. Kostenrahmen rheform (Var. 1), HPP (Var. 2, zzgl. KG 600), Büro Böll (Var. 3; KG 100 v. Eigentümer, KG 600 mit eig. Aufschlag), Var. 2 + 3 zzgl. 30% NK (in Var. 1 inkl.), Var. 3 zzgl. übl. Ansätze für Projektsteuerung, Wagnis & Gewinn Privater Basis Abriss: Kostenrahmen HPP, eig. Aufschlag; Basis TG: Schätzung Stadt, Kostenrahmen HPP, eig. Annahmen; Basis Theaterplatz: Schätzung Stadt, Kostenrahmen HPP, eig. Annahmen 2022 = betriebliches Normaljahr (Baukosten mit 8% bis 2021 hochgerechnet) ● Variante 1 ist aufgrund der Notwendigkeit zur Generalsanierung mit Erfüllung Energieeinsparverordnung, Rück- und Umbau teuer ● Variante 2 ist mit rd. 9.000 m² BGF rd. 1.000 m² kleiner als das derzeitige Seidenweberhaus, aber rund 3.000 m² größer als das Kesselhaus. Enthalten sind Flächen für Café/Laden o.ä. und die Büros der Betriebsgesellschaft (BGF ohne diese ca. 7.500 m²). Aber auch ohne diese fällt das Gebäude durch seine vertikale Organisation und einen größeren Saal deutlich größer aus. Der Bau in die Tiefgarage hinein und die Repräsentativität des Gebäudes sind weitere kostensteigernde Faktoren ● Bei Variante 3 sind Kosten für anderweitige Unterbringung der Büros der Betriebsgesellschaft (vorzugsweise auf dem Areal) sowie (bei entsprechendem Wunsch) der Investitionsbedarf für größere „Karnevalskapazität“ (Empore) hinzuzurechnen (hier nicht berücksichtigt) www.integratedconsulting.de 35 DIE JÄHRLICHE BELASTUNG DER STADT FÄLLT ENTSPRECHEND UNTERSCHIEDLICH AUS Gesamtprojektkosten Stadt (inkl. Maßnahmen Theaterplatz) - brutto Var. 1 (Stadt baut) 78.213.600 78.213.600 davon nicht relevant f. Abschreibung/Unterhalt (Abriss SWH) Var. 2 Var. 3 (Stadt baut) (Privater baut) 77.728.033 49.574.724 77.728.033 17.735.760 6.426.000 Privater - netto Laufende Kosten Hallenbetrieb (vor Steuern) Betriebliche Steuern (vorbehaltlich steuerl. Prüfung) Abschreibung Projekt (3%; entspricht 33 J. Nutzungsdauer) Bauunterhalt (1,7%) Zinskosten Projekt (2,5%) Zahlung Betr.ges. -> Privater (vorbehaltlich Verhandlung)* Kosten Zwischennutzung (umgelegt auf 33 Jahre) Jährliche Belastung “NJ 2022“ = betriebliches Normaljahr 2022 "NJ 2022" Jährliche Belastung des städtischen Haushalts 6.426.000 31.838.964 1.011.162 22.082 2.346.408 1.329.631 1.955.340 966.447 22.082 2.139.061 1.212.135 1.943.201 823.418 28.706 339.293 192.266 443.394 2.241.645 6.282.925 4.068.723 144.710 6.809.333 zzgl. Index-Kostensteigerung auf Betriebsaufwand *netto (Betriebsgesellschaft ist steuerabzugsfähig); Umlage Abschreibung, Unterhalt, Zinskosten Privater www.integratedconsulting.de 36 1 Aufgabe und Vorgehen 2 Potentialanalyse 3 Vorstellung der Varianten 4 Bewertung 5 Anhang www.integratedconsulting.de 37 BEWERTUNGSVERFAHREN (NUTZWERTANALYSE) 1 2 Beschreibung der Varianten (s. Kap. 3) 4 3 Definition von BewertungsKriterien* 5 Quantitative Bewertung der Varianten Verbale Bewertung der Varianten (Argumentebilanz) 6 Gewichtung der BewertungsKriterien Gesamtergebnis *inkl. Prüfung auf k.o.-Kriterien ● Bewertungskriterien und Argumentebilanz wurden von ICG entworfen und mit dem Auftraggeber abgestimmt ● Die fachliche Bewertung auf Basis der Argumentebilanz (quantitative Bewertung) erfolgte durch ICG und die seitens der Stadt im Projekt involvierten Fachleute ● Die Gewichtung der Bewertungskriterien erfolgte gemeinsam durch Auftraggeber und das ICG-Team ● Die Projektkosten sind nicht Teil der Argumentebilanz, sie werden eigenständig bewertet www.integratedconsulting.de 38 BEWERTUNGSKRITERIEN 1. Publikumsseitige Funktionalität Zugänge VA-Räume, Aufenthalts- u. Cateringbereiche, Garderoben, WCs 2. Erreichbarkeit der Halle Lage in der Stadt, Erreichbarkeit Auto + Parken, Erreichbarkeit ÖPNV 3. Architektonische Attraktivität Attraktivität/Wirkung der Architektur auf Publikum wie Veranstalter/Künstler 4. Veranstaltungsräumliche Funktionalität Kapazitäten, Akustik, Möglichkeiten/Flexibilitäten zwischen und in Räumen (inkl. Bühne, Hängepunkte/Traglasten), Sichtverhältnisse, Backstagebereich 5. Veranstaltungslogistische Funktionalität Anlieferung von außen, Logistik innen (Zugänge, Wege, Lagermöglichkeiten, Aufzüge/Transporthilfen, Anbindung Backstage, Cateringflächen u. -wege) 6. Wirtschaftlichkeit des Betriebs Wirtschaftliche Auswirkung der räumlich-nutzungsseitigen Zusammenhänge auf Veranstaltungen, Organisation, Gebäudebetrieb (v.a. energetisch) 7. Impulswirkung für die Stadtentwicklung von der Halle ausgehende Impulse für Umfeld / Quartier 8. Entwicklungsoffenheit Theaterplatz Möglichkeiten der Nutzung und Belebung des Theaterplatzes, Sichtbeziehungen, Anbindung an die Innenstadt 9. Außenwirkung Wahrnehmung über Krefeld hinaus (Öffentlichkeit/Fachöffentlichkeit), entsprechende Nachfrage 10. Umsetzungsaufwand Politische Entscheidungsfindung, Eventualitäten PPP, zeitlich-organisatorischer Aufwand der Umsetzung www.integratedconsulting.de 39 AUSZUG ARGUMENTEBILANZ Sanierung SWH Kriterium 1. Publikumsseitige Funktionalität (Zugänge VA-Räume, Aufenthalts- u. • Vertikale Organisation des Gebäudes • Vertikale Organisation des Gebäudes • Angemessene Eingangssituation hergestellt • Einladende Eingangssituation (EG) • Saalfoyer und großer Saal auf einer Ebene (2. OG) Kesselhaus Neubau auf Theaterplatz • Horizontale Organisation des Gebäudes • Großzügiges Entrée (EG) • Foyer und Säle auf 2 Ebenen (EG / 1. OG) • Foyer und beide Säle ebenerdig • Ebenenwechsel für Bewirtung/Pausen • Günstige Aufenthalts- / Bewirtungssituation • Garderoben gut erreichbar, WCs nur über • Garderoben und WCs gut erreichbar Cateringbereiche, • Günstige Aufenthalts- / Bewirtungssituation Garderoben, WCs) • Garderoben und WCs gut erreichbar 2. Erreichbarkeit der • Innenstadtnahe Lage • Innenstadtnahe Lage • Keine innenstadtnahe Lage • Eigenes Parkhaus (Tiefgarage) mit • Eigenes Parkhaus (Tiefgarage) mit • Eigenes Parkhaus in Planung (150 Plätze) Halle (Lage in der Stadt, Erreichbarkeit Auto + Parken, Erreichbarkeit ausreichender Kapazität • In fußläufiger Entfernung vom zentralen ÖPNV-Knotenpunkt Rheinstraße zwei Stockwerke ausreichender Kapazität • In fußläufiger Entfernung vom zentralen ÖPNV-Knotenpunkt Rheinstraße • Kurze Wege und ausreichende Parkplätze in fußläufiger Entfernung • Anbindung durch Straßenbahn- und Buslinien ÖPNV) • Zweckbau • Chance zu höherwertiger Architektur • Auratische Architektur • Störung der Platzwirkung • Dominant auf dem Platz • Stimmige Einbettung in das Areal (Attraktivität/Wirkung der • Ambiente: Verbesserung gegenüber heute • Chance auf Zusammenwirken der • Ambiente: Industriekultureller Charme, Architektur auf Publikum möglich, grundlegender Charakter bleibt 3. Architektonische Attraktivität wie Veranstalter/Künstler) erhalten • Wieder normale Publikumswirkung Kulturbauten • Ambiente: Chance zu höherwertiger Innenarchitektur • Chance zu verbesserter Publikumswirkung und erhöhtem Interesse seitens unverwechselbare Atmosphäre • Besondere Aura und Atmosphäre machen hohes Interesse bei Firmenkunden, Publikum und Veranstaltern/Künstlern wahrscheinlich Veranstalter/Künstler www.integratedconsulting.de 40 1 Sanierung SWH 2 Neubau auf Theaterplatz 3 Entwicklung Kesselhaus Gewichtung publikumsseitig betreiberseitig veranstalterseitig BEWERTUNGSERGEBNIS 1 Publikumsseitige Funktionalität 3,0 2,5 4,0 10% 2 Erreichbarkeit der Halle 4,0 4,0 3,0 5% 3 Architektonische Attraktivität 2,0 3,0 4,0 10% 2,5 3,0 3,5 10% 1,5 2,0 4,0 10% 2,5 3,0 4,0 25% 1,0 2,5 3,0 5% 1,5 3,0 4,0 15% 1,5 2,5 3,5 5% 2,5 3,0 2,0 5% 22,0 28,5 35,0 100% 4 5 6 7 stadtseitig 8 9 Veranstaltungsräumliche Funktionalität Veranstaltungslogistische Funktionalität Wirtschaftlichkeit des Betriebs Impulswirkung für die Stadtentwicklung Entwicklungsoffenheit Theaterplatz Außenwirkung 10 Umsetzungsaufwand Summe www.integratedconsulting.de Punkteskala: 4 Punkte = Kriterium sehr gut erfüllt 3 Punkte = Kriterium gut erfüllt 2 Punkte = Kriterium weniger gut erfüllt 1 Punkt = Kriterium schlecht erfüllt 41 GESAMTERGEBNIS (GEWICHTET) Punkteskala: 4 Punkte = Kriterien sehr gut erfüllt 3 Punkte = Kriterien gut erfüllt 2 Punkte = Kriterien weniger gut erfüllt 1 Punkt = Kriterien schlecht erfüllt www.integratedconsulting.de 42 1 Aufgabe und Vorgehen 2 Potentialanalyse 3 Vorstellung der Varianten 4 Bewertung 5 Anhang www.integratedconsulting.de 43 VERZEICHNIS ANHANG ● Liste Gesprächspartner ICG ● Arbeit rheform (Kostenrahmen Generalsanierung Seidenweberhaus) ● Arbeit HPP (Entwurf und Kostenrahmen Neubau Theaterplatz) ● Arbeit Büro Böll (Kostenrahmen Kesselhaus) ● Kalkulationen ICG ● Argumentebilanz www.integratedconsulting.de 44