Verwaltungsvorlage (Begründung zur FÖB-Vorlage_802(V).docx)

Begründung zur Vorlage 2159/15 1 Die Stadt Krefeld beabsichtigt im Stadtbezirk Krefeld Fischeln für den Bereich südlich und westlich der Wedelstraße den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 802 (V) – südlich Wedelstraße – aufzustellen. Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet liegt im Süden des Krefelder Stadtgebiets im Stadtbezirk Fischeln. Das Vorhabengebiet umfasst eine Gesamtfläche von ca. 2800 m2. Die aktuelle Nutzungsstruktur des Plangebiets ist durch Garagenhöfe und Kleingewerbe geprägt. Zudem findet sich ein Wohnhaus mit dazugehörigem Garten im Plangebiet. Die Umgebung ist mehrheitlich durch Wohnbebauung geprägt. Weiter östlich schließen sich landwirtschaftliche Flächen an. Das nächstgelegene Nahversorgungszentrum mit Geschäften des täglichen Bedarfs befindet sich in ca. 200 m Entfernung an der Kölner Straße. Die Krefelder Innenstadt ist ca. 3,5 km in nordwestlicher Richtung entfernt. Durch eine Stichstraße wird das Gebiet von der nördlich angrenzenden Wedelstraße aus verkehrlich erschlossen. Hierbei handelt es sich um einen privaten Weg. Im Süden verbindet ein privater Fußgängerweg, Flurstück Nr. 1781, das Plangebiet mit der Wilhelm-Stefen-Straße. Über die ca. 200 m entfernte Haltestelle „Clemensstraße“ ist das Plangebiet an die Straßenbahnlinie 041 angeschlossen und bietet eine direkte Verbindung in Richtung der Krefelder Innenstadt. Ca. 750 m in östlicher Richtung befindet sich die Haltestelle „Fischeln“ der Bahnlinien U70 und U71, die zwischen Krefeld Hauptbahnhof und Düsseldorf Hauptbahnhof verkehren. Der Anschluss an das überörtliche Straßenverkehrsnetz findet sich westlich des Plangebiets über die Kölner Straße. Anlass und Ziel der Planung Die Hambloch Projektentwicklungsgesellschaft GmbH, vertreten durch Herrn Hendrick Hambloch, stellte am 31.07.2014 einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für den Bereich südlich und westlich der Wedelstraße im Krefelder Stadtbezirk Fischeln. Nach vorheriger Absprache mit der Stadtverwaltung reichte der Vorhabenträger im Oktober 2015 einen überarbeiteten Antrag ein. Zielsetzung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau von Wohnhäusern im Blockinnenbereich. Mit der Planung ist deshalb auch das Ziel der Innenentwicklung verbunden. Bebauungsplanvorentwurf Seitens des Vorhabenträgers sind ausschließlich Wohnnutzungen für den Geltungsbereich des zukünftigen Bebauungsplanes geplant. Vorgesehen sind insgesamt 21 Wohneinheiten, die sich auf drei Mehrfamilienhäuser mit jeweils zwei Geschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss verteilen. Die drei Gebäude stehen mittig im Blockinnenbereich. Dabei sieht der aktuelle Entwurf des Vorhabenträgers einen Versatz des mittig gelegenen Hauses vor, sodass sich auch ein zukünftiges Baufenster an dieser Lage orientieren müsste. Für die Erstellung der Stellplätze sind 43 Tiefgaragenstellplätze vorgesehen. Begründung zur Vorlage 2159/15 2 Verkehrlich erschlossen wird das Gebiet durch eine Stichstraße mit Anschluss an die Wedelstraße im Norden des Plangebiets. Diese Stichstraße ist als private Verkehrsfläche vorgesehen, sodass für die Erschließung keine öffentlichen Verkehrsflächen erforderlich sind. Über diese Stichstraße sind sowohl die Tiefgarage als auch die außerhalb des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplanes liegenden Garagen auf den Flurstücken Nr. 1764 und 1783 zu erreichen. Die Sicherung dieser Zufahrt ist im zukünftigen Bebauungsplan, beispielsweise durch Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, zu berücksichtigen. Planungsrechtliche Situation Das Plangebiet ist im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt. Der seit dem 23.10.2015 wirksame, neue Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes als Wohnbaufläche dar. Die geplante Nutzung entspricht damit dem Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB. Der Geltungsbereich des einzuleitenden Bebauungsplanes Nr. 802 (V) liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 249. Für den betreffenden Bereich ist ein Reines Wohngebiet mit einer zwingend eingeschossigen Bebauung, einer GRZ von 0,2 und einer GFZ von 0,3 festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche liegt mittig im vorgesehenen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 802 (V) – südlich Wedelstraße – und wird durch eine Baugrenze definiert. Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes soll der Bebauungsplan Nr. 249 – nordöstlich Kölner Str. zwischen Hafelsstr. und Wilhelm-Stefen-Str. – innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 802 (V) außer Kraft gesetzt werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). Der südliche Teil des Plangebiets befindet sich innerhalb einer geplanten Wasserschutzzone der Kategorie IIIb. Die Planung und Ausführung soll so angelegt werden, dass die Anforderungen, die sich aus der Wasserschutzzone ergeben, erfüllt werden. Gutachten Aufgrund der teilweisen Lage des Plangebiets innerhalb einer geplanten Wasserschutzzone sowie der Versickerung von Regenwasser auf dem Grundstück, wird ein Bodengutachten zu erstellen sein. Das Erfordernis zur Erstellung weiterer Gutachten wird im weiteren Verfahren überprüft. Sonstiges Begründung zur Vorlage 2159/15 3 Es ist beabsichtigt den Bebauungsplan Nr. 802 (V) – südlich Wedelstraße – als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB aufzustellen. Gemäß § 13a Abs. 2 BauGB können hinsichtlich der frühzeitigen Beteiligung die Vorschriften des vereinfachten Bebauungsplanverfahrens angewendet werden. Danach kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Im vorliegenden Fall wird zur besseren Information der Bewohner in diesem Bereich vorgeschlagen, eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen. Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Den Bürgern ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Mit Blick auf die unmittelbaren Auswirkungen der künftigen Festsetzungen auf die Öffentlichkeit soll entsprechend Ziffer 6 der vom Rat der Stadt am 17.07.2003 beschlossenen Richtlinien für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in einer öffentlichen Veranstaltung erfolgen. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 802 (V) – südlich Wedelstraße – beigefügt. Begründung zur Vorlage 2159/15 4 Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 802 (V) – südlich Wedelstraße – (ohne Maßstab) Geltungsbereich des Bebauungsplanes Begründung zur Vorlage 2159/15 5 Lageplan der angestrebten Bebauung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 802 (V) – südlich Wedelstraße – (ohne Maßstab) Begründung zur Vorlage 2159/15 6