Verwaltungsvorlage (B794V_EB_Vorlagebegründung.pdf)

Begründung Seite 2 Die Stadt Krefeld beabsichtigt im Stadtbezirk Krefeld Mitte an der Breite Straße für den westlichen Bereich des Einkaufszentrums Schwanenmarkt mit dem Parkhaus einen Bebauungsplan aufzustellen. Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 794 (V) – Erweiterung Schwanenmarkt – Plangebiet Das Plangebiet liegt im Hauptgeschäftsbereich der Krefelder Innenstadt und ist Teil des Einkaufszentrums Schwanenmarkt. Der Schwanenmarkt wurde bereits 1976 eröffnet und war eines der ersten innerstädtischen Einkaufszentren Deutschlands. In den Jahren 2001 bis 2003 wurde der Schwanenmarkt von Grund auf umgebaut. Auf einer Grundfläche von ca. 10.000 m2 bietet der Schwanenmarkt im Erdgeschoss neben ca. 50 Läden auch ein vielfältiges Gastronomieangebot an. Zugänge bestehen von der Hochstraße, dem Schwanenmarkt und dem Dionysiusplatz. In den Obergeschossen finden sich Dienstleistungsbetriebe und ein 12-geschossiges Wohnhochhaus. Des Weiteren ist zur Breite Straße im obersten der vier Geschosse eine städtische Kindertagesstätte untergebracht, mit Außenspielflächen auf dem Dach des angrenzenden Parkhauses. Es gibt am Schwanenmarkt etwas über 700 Parkplätze. Diese sind aufgeteilt in einem öffentlichen Parkhaus mit Zufahrt von der Evertsstraße und einer privaten Tiefgarage, die ebenfalls der Öffentlichkeit gegen Gebühr zur Verfügung gestellt wird. Das Parkhaus an der Evertsstraße sowie die Tiefgarage an der Breite Straße sind direkt mit der Ladenpassage verbunden. Der Schwanenmarkt ist gut mit den öffentlichen Verkehrsmitteln über die Bus- und Straßenbahn Haltestelle Rheinstraße zu erreichen. Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 794 (V) umfasst den westlichen Teil des Schwanenmarktes mit dem Parkhaus und einem weiteren an die Breitestraße angrenzenden Gebäudeteil sowie die Verkehrsflächen Dionysiusplatz, Breite Straße und Evertsstraße. Begründung Seite 3 Abb.: Luftbild Schwanenmarkt Anlass und Ziele der Planung Das Gutachterbüro Junker und Kruse hat im Auftrag der Stadt Krefeld im Jahr 2011 ein Einzelhandelsgutachten zu den „Entwicklungsperspektiven für die Krefelder Innenstadt“ erstellt. Dabei ist das Einkaufszentrum Schwanenmarkt als einer der 5 Magnetbetriebe der Krefelder Innenstadt beurteilt worden. Aus der im Einzelhandelsgutachten dargestellten Analyse lassen sich als Hauptziele für die Weiterentwicklung der Krefelder Innenstadt ableiten: Sicherung des kompakten Hauptgeschäftsbereichs in Verbindung mit weiterer Verdichtung, Impulse durch neue Einzelhandelseinrichtungen sowie Vorantreiben der städtebaulichen Aufwertung. Für die Qualifizierung der Einkaufsstadt Krefeld werden besondere Möglichkeiten im Viertel um das Behnisch Haus sowie im Bereich der Platzfolge zwischen Hochstraße und Breite Straße (Dionysiusplatz, Schwanenmarkt, Platz an der Alten Kirche, Wilhelm-GöldenbachPlatz) dargelegt. Begründung Seite 4 Für den Bereich des Schwanenmarktes zeigt das Gutachten folgende Perspektive auf: „Das Einkaufszentrum Schwanenmarkt aus den 1970er Jahren hat sich gut in die Lauflagen der Krefelder Innenstadt eingefügt, bedarf jedoch dringend der qualitativen Aufwertung. Die fällt in der Regel leichter, wenn damit auch Flächenerweiterungen einhergehen. Hierfür bieten sich grundsätzlich Flächen im Bereich des heutigen Parkhauses an. Nach einer dementsprechenden Umorganisation könnten hier bei einer zweigeschossigen Einzelhandelsnutzung etwa 2.000 m² neue Verkaufsfläche entstehen“. Mit Schreiben vom 27. Oktober 2014 hat der Vorhabenträger für den westlichen Bereich des Schwanenmarktes mit dem heutigen Parkhaus (an der Breite Straße) die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB beantragt, mit der Zielsetzung die planungsrechtliche Grundlage für die Erweiterung des vorhandenen Shopping-Centers im Bereich des heutigen Parkhauses zu schaffen. Der Antrag ist der Vorlage beigefügt. Der Vorhabenträger hat seine Bereitschaft erklärt, als Träger des Vorhabens einen Vorhaben- und Erschließungsplan durchzuführen. Des Weiteren ist nachgewiesen, dass er künftig über die betreffenden Grundstücke verfügen und somit als Träger des Vorhabens handeln kann. Die Verfügbarkeit der städtischen Grundstücke für das Vorhaben (in den Bereichen Evertsstraße, Breite Straße und Dionysiusplatz) wird mit dem Ratsbeschluss dieser Vorlage vorbereitet. Der Vorhabenträger ist bei Durchführung des Planverfahrens verpflichtet, die Voraussetzungen gemäß § 12 Abs. 1 BauGB zu erfüllen. Hierzu gehört, dass der Vorhabenträger 1. zur Durchführung der Vorhaben- und Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und 2. in der Lage ist und 3. sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und 4. zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB (Satzungsbeschluss) verpflichtet (Durchführungsvertrag). Gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Nach erfolgter Prüfung des Antrages durch die Verwaltung und nach Abstimmung des Vorhaben- und Erschließungsplanes mit dem Investor wird vorgeschlagen auf dieser Grundlage das Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB einzuleiten. Die Flächen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes unterteilen sich in a) den Vorhaben- und Erschließungsplan und b) darüber hinaus einbezogene Flächen gemäß § 12 Abs. 4 BauGB. Zu a) Der Vorhaben- und Erschließungsplan umfasst den östlichen Bereich des Plangebietes mit der Bebauung und dem Dionysiusplatz. Die Flächen des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind, wie oben dargelegt, zukünftig in der Verfügungsgewalt des Vorhabenträgers. Begründung Seite 5 Ziel des Vorhaben- und Erschließungsplanes gemäß § 12 BauGB ist es, für den Bereich des bisherigen Parkhauses die planungsrechtliche Grundlage für weitere Einzelhandelsflächen im Kerngebiet für einen großflächigen Lebensmittelmarkt und zwei weitere Shops zu schaffen. Zu b) Gemäß § 12 Abs. 4 BauGB können einzelne Flächen außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes in den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden. Wegen der Erschließungsfunktion und der erforderlichen Vereinbarungen zur teilweisen Umgestaltung der Flächen sollen die angrenzenden Verkehrsflächen Breite Straße und Evertsstraße in den Bebauungsplan einbezogen werden. Bebauungskonzept Entsprechend der Antragsunterlagen sieht der Vorhaben- und Erschließungsplan den Rückbau des Parkhauses an der Evertsstraße mit 420 Stellplätzen vor. An dieser Stelle soll ein Neubau mit insgesamt ca. 4.900 m2 Verkaufsfläche errichtet werden. Diese ist aufgeteilt in einen Laden im Untergeschoss, der für Lebensmittel vorgesehen ist und zwei weitere Shops, deren Verkaufsflächen sich jeweils auf das Erdgeschoss und 1. Obergeschoss erstrecken. Die geplante Verkaufsfläche liegt über dem in der Perspektive vom Büro Junker und Kruse aufgezeigten Potential, weil das Vorhaben Einzelhandelsfläche über drei anstatt zwei Etagen vorsieht und die Grundfläche an der Evertsstraße erweitert wird. Die derzeit auf dem Dach des Parkhauses eingerichtete Außenspielfläche der Kindertagesstätte wird entsprechend auf dem Dach des Neubaus wieder in einer Größenordnung von ca. 1.200 m2 errichtet. Mit dem Rückbau des Parkhauses werden die Zufahrtsspuren im Bereich der Evertsstraße nicht mehr benötigt. Diese Verkehrsfläche soll dem Projekt zugeschlagen werden und Teil des Neubaus werden. Der verbleibende Straßenraum der Evertsstraße ist ausreichend, um den übrig bleibenden Verkehr aufzunehmen. Als Ergänzung der zweigeschossigen Bestandsgarage unter dem Schwanenmarkt mit ca. 300 Stellplätzen soll unter dem Dionysiusplatz eine weitere zweigeschossige Tiefgarage errichtet werden. Hier sollen 116 Stellplätze entstehen. Ein- und Ausfahrt erfolgen zusammen mit der vorhandenen Tiefgarage über eine neue Einfahrt bzw. Ein- und Ausfahrt an der Breite Straße. Hier liegen noch 2 Varianten vor. Als Zugang soll ein Treppenhaus mit Ausgang im Bereich des Dionysiusplatzes hergestellt werden. Im Bereich der geplanten Tiefgarage stehen auf dem Dionysiusplatz derzeit 11 Bäume. Es handelt sich dabei um Linden aus unterschiedlichen Pflanzjahren mit Kronendurchmessern von 6 bis 12 m. Bei der geplanten Neugestaltung des Dionysiusplatzes nach der Unterbauung durch die Tiefgarage soll eine Ausstattung mit dem derzeit vorhandenen Brunnen aus dem Jahr 1922 mit der Mariensäule und neuen Grünelementen erfolgen. Im Rahmen des Förderprogramms Stadtumbau West wird zum Dionysiusplatz ein Planungswettbewerb durchgeführt, bei dem das geplante Vorhaben des Bebauungsplans Nr. 794 (V) berücksichtigt wird. Begründung Seite 6 Planungsrechtliche Situation Das Plangebiet ist im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt. Der Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt die Flächen innerhalb des zukünftigen Geltungsbereiches überwiegend als Kerngebiet dar. Darüber hinaus ist ein Symbol für eine öffentliche Parkfläche für PKW eingetragen und der Dionysiusplatz als Grünfläche mit der Zweckbestimmung – Parkanlage – dargestellt. Nördlich angrenzend liegt die Dionysiuskirche in einer Fläche für Gemeinbedarf, Zweckbestimmung – Kirche und kirchlichen Zwecken dienenden Einrichtungen – Die Zielsetzung des Bebauungsplanes Nr. 794 (V) ist damit gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Rat der Stadt Krefeld hat am 08.04.2014 den abschließenden Beschluss für den neuen Flächennutzungsplan gefasst. In diesem ist das Bebauungsplangebiet vollständig als Kerngebiet dargestellt. Der neue Flächennutzungsplan liegt derzeit der Bezirksregierung zur Genehmigung vor. Bei der Rechtskraft des Bebauungsplanes nach Wirksamwerden des neuen Flächennutzungsplans ist ebenfalls das Entwicklungsgebot eingehalten. Der Geltungsbereich des einzuleitenden Bebauungsplans Nr. 794 (V) liegt innerhalb der rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 347 2. Änderung und 1. Ergänzung Nr. 347 2. Änderung. Festgesetzt ist ein Kerngebiet und im Weiteren bilden die Festsetzungen der Bebauungspläne die planungsrechtliche Grundlage für das realisierte Einkaufszentrum Schwanenmarkt. Das vorhandene Parkhaus liegt auch im Kerngebiet mit der festgesetzten Nutzung als öffentliches Parkhaus. Auf dem 4. Obergeschoss ist teilweise die Nutzung als Kinderspielplatz zur im Schwanenmarkt im 3. Obergeschoss angrenzend festgesetzten Gemeinbedarfsfläche Kindergarten und teilweise als privater Kinderspielplatz zulässig. Der Bebauungsplan 1. Ergänzung Nr. 347 2. Änderung trifft Festsetzungen zum Ausschluss von Vergnügungsstätten. Entsprechende Regelungen zu Vergnügungsstätten sollen in den Bebauungsplan Nr. 794 (V) übernommen werden. Mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 794 (V) sollen folgende Bebauungspläne innerhalb des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes außer Kraft gesetzt werden: - Bebauungsplan Nr. 347 2. Änderung – Rheinstraße/Hochstraße/Evertsstraße/Breite Straße/Dionysiusplatz – - Bebauungsplan 1. Ergänzung Nr. 347 2. Änderung – Rheinstraße/Hochstraße/ Evertsstraße/Breite Straße/Dionysiusplatz –Der vorhabenbezogene Bebauungsplan liegt in der Innenstadt und somit außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb einer Wasserschutzzone. Begründung Seite 7 Prioritätenliste zur Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren Am 04.11.2014 hat der Stadtrat die Prioritätenliste zur Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren der Stadt Krefeld beschlossen (vgl. Vorlage Nr. 521/14). Da mit dem Einleitenden Beschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 794(V) ein neues Planverfahren eingeleitet werden soll, legt die Verwaltung entsprechend der Beschlussvorlage zur Prioritätenliste eine Punktbewertung nach dem Kriterienkatalog vor: Zum Tragen kommen die Kriterien A1 (Bedeutung für Krefelder Stadtentwicklung), A4 (Innenentwicklung), C1 (Besondere Bedeutung der Investition), C3 (Entwicklung Flächen im Eigentum der Stadt; angerechnet werden nur die städtischen Flächen, die zukünftig überoder unterbaut werden sollen: 24% des Plangebietes) sowie C5 (Erzielen von Einnahmen durch Planungsvereinbarungen; hier: geeignetes Projekt). Die Punktsumme der Bewertung für die Prioritätenliste ergibt 13 Punkte. Dies entspricht in der Prioritätenliste den Punktsummen der Bebauungsplanverfahren Nr. 652 (Fischeln-Südwest), Nr. 783 (Tennisanlage Mühlenfeld) und Nr. 784 (Krützboomweg / Hanninxweg) auf den Rängen 7 bis 9. Die Verwaltung schlägt vor, den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 794 (V) in der Prioritätenliste zur Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren der Stadt Krefeld auf Rang 7 zu platzieren und die bisher auf Rang 7 und nachfolgend gesetzten Planverfahren um einen Rang auf der Prioritätenliste nach hinten zu versetzen. Dadurch kann das bisher auf Rang 14 der Prioritätenliste geführte Planverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 733 (Industriegebiet Inrath-Nord, Siempelkamp) zurzeit nicht mehr prioritär bearbeitet werden. Sonstiges Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Umweltprüfung (gemäß § 2 Abs. 4 BauGB) durchgeführt und ein Umweltbericht (gemäß § 2a BauGB) erstellt. Mit diesem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes werden die Möglichkeiten über die Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung (§ 33 BauGB) geschaffen. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 794 (V) beigefügt. Begründung Seite 8