Verwaltungsvorlage (B735 (V) 1. Änderung_ EB Begründung zur Vorlage 23.06.2016.docx)

Begründung zur Vorlage 2968/16 Seite 1 Die Stadt Krefeld beabsichtigt für den Bereich des bestehenden Netto-Markts am Mühlenweg Nrn. 20 / 22 in Krefeld Hüls (Gemarkung Hüls, Flur 33, Flurstücke 491, 493 und 259) die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans durchzuführen. Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 735 (V) 1. Änderung – Mühlenweg Nrn. 20 / 22 – Plangebiet Das Plangebiet liegt in Bahnhofsnähe von Krefeld-Hüls und umfasst eine Größe von ca. 4.000 qm. Der beantragte Vorhabenbereich wird begrenzt - im Norden durch einen großflächigen Lebensmitteleinzelhandel. - im Süden und Osten durch die Straße Mühlenweg und - im Westen durch gewerblichen Hallen. Abbildung 1: Luftbild Quelle: Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW © Geobasis NRW Im Osten des Plangebietes bildet die bestehende Netto-Filiale eine Raumkante zur Straße Mühlenweg. Sie greift dabei die Baulinie des nördlich angrenzenden Edeka-Markts auf und fügt sich auch hinsichtlich der Höhe der baulichen Anlage in den umgebenden Kontext verträglich ein. Auf den bisherigen 664 qm Verkaufsfläche werden Güter des täglichen Bedarfs angeboten. Die Filiale verfügt derzeit lediglich über einen Brotbackautomaten und keine Bäckerei. Südlich des Gebäudes findet die Warenanlieferung statt. Die südliche Zufahrt auf den Mühlenweg ist durch eine Schrankenanlage geregelt. Begründung zur Vorlage 2968/16 Seite 2 Die rückwärtig angeordneten 87 Stellplätze werden überwiegend über die östlich gelegene Einfahrt am Mühlenweg erschlossen. Das Grundstück ist nahezu vollständig versiegelt. Lediglich im Westen säumen Ruderalstrukturen die Grundstücksgrenze. Die nähere Umgebung ist bereits durch zahlreiche großflächige Einzelhandelsbetriebe gekennzeichnet, die einen zentralen Versorgungsbereich bilden. Nördlich an das Plangebiet grenzt ein großflächiger Edeka-Markt. Westlich des Edeka Marktes wird derzeit ein Drogeriemarkt gebaut. Das Nahversorgungsangebot wird zudem von einer Aldi-Filiale, welche sich östlich der Gleistrasse befindet, ergänzt. Westlich des Plangebiets grenzen gewerbliche Nutzungen an. Im Süden schließt sich eine Kleingartenanlage an. Anlass und Ziele der Planung Die Rechtanwaltskanzlei Lenz und Johlen hat im Auftrag der SOBASA GmbH & Co. Wertimmobilien KG mit Antrag vom 07.07.2015 die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Abs. 2 BauGB zur Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 735 – Kempener Straße / Mühlenweg – beantragt. Der Vorhabenträger ist Eigentümer des Vorhabengrundstücks des mit dem Netto-Markt bebauten Grundstücks Mühlenweg in Krefeld Hüls, Gemarkung Hüls, Flur 33, Flurstücke 491, 493 und 259. Durch die Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollten zunächst die planungsrechtlichen Vorgaben des rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 735 (V) zugunsten einer Verkaufsflächenerweiterung des Netto Markts von bisher 664 qm auf 1.000 qm inkl. Backshop geändert werden. Dieses Vorhaben traf nach verwaltungsinterner Abstimmung sowie Beratung im Arbeitskreis Controlling des Zentrenkonzepts am 21.08.2015 auf Zustimmung. Der Fachbereich Stadtplanung hat den Antragsteller über das Ergebnis der Vorprüfung und der verwaltungsinternen Position informiert. Mit Schreiben vom 19.02.2016 hat die Antragstellerin den Antrag zurückgezogen und gleichzeitig beantragt, eine Erweiterung der Verkaufsfläche auf 1.300 qm Verkaufsfläche inkl. Backshop planungsrechtlich durch die Einleitung eines Bebauungsplanes vorzubereiten. Nach erfolgter Prüfung des Antrages durch die Verwaltung, der Beratung im Arbeitskreis Zentrenkontrolling sowie Vorabstimmung mit der Ortspolitik teilte die Verwaltung dem Investor mit, dass ein solcher Antrag nicht unterstützt wird, da die intensiven stadtentwicklungspolitischen Diskussionen der vergangenen Jahre zu einer Festlegung über die Ausrichtung und den Schwerpunkt des historischen Zentrums von Hüls im Bereich Klever Straße, Marktplatz und Krefelder Straße geführt haben. Bereits bei der Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen der Abwägung über das Zentrenkonzept (2014) wurde daher entschieden, dass eine Schwerpunktverlagerung in den Westteil des zentralen Versorgungsbereichs zulasten des historischen Zentrums vermieden werden soll. Eine Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs des Stadtteilzentrums Hüls (B 2) Richtung Westen wurde daher nicht planerisch umgesetzt. Auch der Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld bereitet die Umsetzung dieses stadtentwicklungspolitischen bauleitplanerisch Ansatzes vor, indem die Sondergebietsdarstellung von einer Geschossflächenzahl von 0,4 flankiert wird. Auch der rechtskräftige vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 735 (V) verfolgt u. a. das Ziel behutsame Erweiterungsmöglichkeiten den Betrieben zu eröffnen. Vor dem Hintergrund dieser Argumentation hat der Antragsteller seine Antragsunterlagen zugunsten einer Verkaufsflächenerweiterung auf 1.000 qm Verkaufsfläche (inkl. Backshop) ange- Begründung zur Vorlage 2968/16 Seite 3 passt und mit Schreiben vom 26.07.2016 eingereicht. Der Vorhabenträger verfolgt durch die Verkaufsflächenerweiterung auch die Ziele, - eine ansprechende, flächenintensive Warenpräsentation, insbesondere von Frischeprodukten wie Obst und Gemüse, sowie - breitere Gänge, insbesondere zugunsten der auf Gehhilfen angewiesenen Bevölkerung zu verwirklichen. Die Umsetzung dieser Ziele sollen durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 735 (V) planungsrechtlich vorbereitet werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung diese Flächen uneingeschränkt als Verkaufsfläche einzuordnen sind. Die durch den Vorhabenträger angeführten Ziele der kundenorientierten Warenpräsentation können daher nicht planungsrechtlich durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert werden. Der Vorhabenträger hat seine Bereitschaft erklärt, als Träger des Vorhabens einen Vorhabenund Erschließungsplan durchzuführen. Der Vorhabenträger ist bei Durchführung des Planverfahrens verpflichtet, die Voraussetzungen gemäß § 12 Abs. 1 BauGB zu erfüllen. Hierzu gehört, dass der Vorhabenträger - zur Durchführung der Vorhaben- und Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und - in der Lage ist und - sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und - sich zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB (Satzungsbeschluss) verpflichtet (Durchführungsvertrag). Gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Nach erfolgter Prüfung des Antrages durch die Verwaltung und nach Abstimmung des Vorhaben- und Erschließungsplanes mit dem Investor beabsichtigt die Stadt Krefeld auf dieser Grundlage nun, das Verfahren zur 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 735 (V) für die Fläche des bestehenden Netto-Markts gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB einzuleiten. Planungsrechtliche Situation Das Plangebiet ist im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt. Der neue Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld weist die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Krefeld auf Grundlage der Abgrenzungen im Zentrenkonzept 2014 aus und stellt die Flächen des Edeka-Marktes und des Netto-Marktes als ein Sondergebiet für die Nahversorgung mit einer GFZ von 0,4 dar. Die GFZ bezieht sich auf Geschossflächen (im Sinne der BauNVO) für Handelsflächen. Ziel dieser stadtentwicklungspolitischen Festlegung ist es, geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten des Standortes planungsrechtlich vorzubereiten. Der Flächennutzungsplan ist mit den Zielen der Raumordnung abgestimmt und entspricht den Zielen des Landesentwicklungsplanes NRW, Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel. Die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung des Netto-Marktes inkl. Backshop auf 1.000 qm Verkaufsfläche steht mit der GFZ von 0,4 im Einklang. Das Vorhaben lässt sich aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Das Plangebiet liegt innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 735 (V) - Kempener Straße / Mühlenweg -, der am 02.07.2010 in Kraft getreten ist. Das Vorhabengrundstück wurde Begründung zur Vorlage 2968/16 Seite 4 im Bebauungsplan Nr. 735 (V) als mit einbezogene Fläche entwickelt, um für die bestehende Filiale des Nahversorgungsmarkts eine Bestandsicherung und geringfügigen Erweiterungsoption planungsrechtlich zu sichern. Für das Vorhabengrundstück setzt der Bebauungsplan für den Netto-Markt ein Sondergebiet (SO 2) für die Nahversorgung mit Lebensmitteln für einen Einzelhandelsbetrieb mit max. 799 qm Verkaufsfläche fest. Eine Erweiterung der heutigen Verkaufsfläche des Netto-Marktes von 664 qm auf 799 qm Verkaufsfläche ist nach dem rechtswirksamen Bebauungsplan möglich. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). Das Plangebiet befindet sich innerhalb einer Wasserschutzzone IIIa2 sowie innerhalb des potenziellen Einzugsgebiets der Wassergewinnungsanlage Hüls. Prioritätenliste zur Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren Am 04.11.2014 hat der Stadtrat die Einführung der Prioritätenliste zur Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren der Stadt Krefeld (vgl. Vorlage Nr. 521/14) und am 03.12.2015 die Aktualisierung der Prioritätenliste (vgl. Vorlage Nr. 2032/15) beschlossen. Da mit dem Einleitenden Beschluss zum Bebauungsplan Nr. 735 (V) 1. Änderung – Mühlenweg Nrn. 20 / 22 – ein neues Planänderungsverfahren eingeleitet werden soll, hat die Verwaltung entsprechend der Beschlussvorlage zur Prioritätenliste eine Punktbewertung nach dem Kriterienkatalog vorgenommen: Die Punktsumme der Bewertung für die Prioritätenliste ergibt 5 Punkte. Die Verwaltung schlägt vor, den Bebauungsplan Nr. 735 (V) 1. Änderung in der Prioritätenliste zur Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren der Stadt Krefeld auf Rang 37 zu platzieren und die bisher auf Rang 37 und nachfolgend gesetzten Planverfahren um einen Rang auf der Prioritätenliste nach hinten zu versetzen. Die weitere Fortschreibung der Prioritätenliste bleibt von dieser Platzierung unberührt. Begründung zur Vorlage 2968/16 Seite 5 Sonstiges Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Umweltprüfung (gemäß § 2 Abs. 4 BauGB) durchgeführt und ein Umweltbericht (gemäß § 2a BauGB) erstellt. Mit diesem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes werden die Möglichkeiten über die Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung (§ 33 BauGB) geschaffen. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 735 (V) 1. Änderung beigefügt. Begründung zur Vorlage 2968/16 Quelle: Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW © Geobasis NRW Seite 6