Verwaltungsvorlage (Beschluss zur Durchführung des Bieterverfahrens "Alte Feuerwache Florastraße")

TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 18.07.2016 Nr. 2932 /16 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - 611 Beratungsfolge: Sitzungstermin: Bezirksvertretung Mitte 06.09.2016 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung 22.09.2016 Haupt- und Beschwerdeausschuss 29.09.2016 Rat 29.09.2016 Betreff Beschluss zur Durchführung des Bieterverfahrens "Alte Feuerwache Florastraße" Beschlussentwurf: Die Verwaltung wird beauftragt, das Bieterverfahren zur "Alten Feuerwache Florastraße" durchzuführen. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen ja Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten X nein Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 2932 /16 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: ja nein Innenauftrag: Kostenart: PSP-Element: Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich keine Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) Kosten insgesamt abzüglich 0,00 EUR - Erträge - Einsparungen 0,00 EUR Bemerkungen Begründung Seite 2 Anlass der Planung Die Stadt Krefeld beabsichtigt die zentral gelegene, östlich der Innenstadt befindliche Fläche von ca. 6.025 m² einschließlich der Bestandsgebäude zu veräußern. Wegen der Verlagerung des Standorts der Hauptfeuerwache und dem damit verbundenen Leerstand des Gebäudekomplexes eröffnet sich die Chance, städtebauliche, funktionale und strukturelle Defizite in diesem Teil des Stadtgebiets zu beheben und Weichen für die künftige Stadtentwicklung zu stellen. Dabei sollen die denkmalgeschützten Gebäude der alten Hauptfeuerwache erhalten bleiben. Der bisher als Aufstellfläche genutzte Innenhofbereich soll einer Bebauung zugeführt werden. Erwartet wird die Abgabe eines Kaufgebotes für die beschriebene Fläche in Gänze. Das Gebäude der Hauptfeuerwache einschließlich verschiedener Innenausbauten und Ausstattungselementen, das Nachbarhaus, Florastraße 68, der „Steigerturm“, sowie die ehemalige, an der westlichen Plangebietsgrenze gelegene „städtische Desinfektionsanstalt“ sind in die Denkmalliste der Stadt Krefeld als Baudenkmal eingetragen. Teile des eingeschossigen, direkt angrenzenden Gebäudes des „Steigerturms“ und der „Desinfektionsanstalt“ sind als erhaltenswert eingestuft. Geplante Nutzungen Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Ziel ist es, das ehemalige Gebäude der Feuerwache einschließlich seiner Nebengebäude einer neuen Nutzung zu zuführen und die Freifläche im Innenbereich maßvoll zu bebauen. Die Innenverdichtung sollte durch einen nachhaltigen Wohnungsbau erfolgen. Das Gebäude der ehemaligen Feuerwache kann für Wohnen (auch „neue Wohnformen“), Gastronomie (Bistro, Cafe u.ä.), nichtstörende Handwerksbetriebe (z.B. Schuster, Fahrradhändler, Friseur, Goldschmied u.ä.), für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke oder auch für freie Berufe gem. § 13 Baunutzungsverordnung (BauNVO) genutzt werden. Einzelhandel ist insbesondere in Bezug auf Größe und Sortiment mit einer wohngebietsverträglichen Verkaufsfläche bis maximal 400 m² für beispielsweise den „Nachbarschaftsladen“ vertretbar. Die gemäß § 4 Abs. 3, Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wie Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen. Damit bietet sich die Fläche für vielfältige Nutzungen in einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Wohnen und wohngebietsverträglichen, gewerblichen Nutzungen an. Das Plangebiet soll als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen werden und eine II-III geschossige Bebauung im Innenhofbereich ermöglichen. Durch die Schaffung von Wohnraum entstehen Folgenkosten in Form von Infrastrukturfolgekosten, die je nach Anzahl der Wohneinheiten variieren und im Einzelfall im weiteren Planverfahren zu bestimmen sind. Planrecht Der Bereich liegt außerhalb eines Bebauungsplans und innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Das gesamte Plangebiet ist bebaut und versiegelt. Lediglich die Gärten der angrenzenden Wohnbebauungen weisen Gehölzbestände auf. Um zu einer wirtschaftlich sinnvollen Bebauung zu gelangen und ein realisierungsfähiges Konzept für die Neuordnung des 6.025 m² großen Plangebiets bei Erhaltung des Denkmals in Verbindung mit einer Neubebauung des Innenhofbereichs zu finden, ist die Aufstellung eines (neuen) Bebauungsplanes erforderlich. Das Verfahren wird parallel zum Bieterverfahren eingeleitet, um ein auf das Bieterverfahren abgestimmtes Baurecht durch die Bauleitplanung zu erhalten. Das Gebiet soll als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen werden. Die Übernahme der Trauf- und Firsthöhen im Bereich der Straßenrandbebauung ist zwingend erforderlich. Für die Bauflächen im Innenhofbereich ist eine II-III Geschossigkeit vorgesehen. Begründung Seite 3 Städtebauliche Rahmenbedingungen Bei der Bebauung der Fläche ist die Baukörperdimensionierung der umliegenden Bebauung zu berücksichtigen und durch Neubebauung des Innenhofbereichs soll ein innerstädtisches Quartier geschaffen werden. Wünschenswert ist Wohnen in Form von Mehrfamilienhäusern oder Stadthäusern, in Verbindung mit einer attraktiven Gestaltung der Freiräume. Die denkmalgeschützten Gebäude und Gebäudeteile an der Florastraße und im Innenhofbereich sind angemessen zu berücksichtigen und in die Planung zu integrieren. Verkehrliche Aspekte Die Anfahrbarkeit des Innenhofbereichs von der Florastraße muss erhalten bleiben (Brandschutz, Feuerwehr). Es soll keine zusätzliche verkehrliche Erschließung über die Florastraße erfolgen. Die Unterbringung der für die Nutzungsänderung und Neubebauung notwendigen Stellplätze muss auf eigenem Grundstück, gegebenenfalls in einer Tiefgarage, erfolgen. Weitere zu beachtende Punkte Nutzungstechnisch befand sich auf dieser Fläche immer die Hauptfeuerwache (errichtet 1909). Die Innenhofflächen sind vollständig versiegelt. Altlasten sind nicht auszuschließen; beim Fachbereich Umwelt ist die Fläche als Altstandort im Altlastenkataster verzeichnet. Das Bodengutachten wird derzeitig erstellt und wird zum Beginn des Bieterverfahrens den Interessenten zur Einsichtnahme zur Verfügung gestellt. Beurteilungskriterien / Auswertung der Angebote Ziel ist es, eine städtebaulich anspruchsvolle Lösung mit einer gebietsverträglichen Nutzung zu realisieren. Im Gegenzug soll der Bieter ein städtisches Grundstück zu einem angemessenen Preis erhalten. Die eingereichten Unterlagen werden nach folgenden Kriterien geprüft und unterschiedlich bewertet: • o o o o Städtebau und Funktion Nutzungsqualität und Nutzungskonzept funktionale Qualität der Nutzungszuordnung des Denkmals Unterbringung der privaten Stellplätze Kleinklima und Nachhaltigkeit – Gestaltung der Frei- und Dachflächen • o o o Architektonische Anforderungen Gestaltungsqualität Umgang mit dem Denkmal Maßstäblichkeit • o Kaufpreis Mindestgebot oder aber ein davon abweichendes höheres Gebot Ziel des Bieterverfahrens Auf diesem Weg soll ein aussagekräftiges Nutzungskonzept für die Denkmäler und den Innenhofbereich gefunden werden, einschließlich eines städtebaulichen und architektonischen Bebauungsvorschlags für den Innenhofbereich. Erwartet wird ein Lageplan mit städtebaulichem Entwurf im Maßstab 1:500 einschließlich der Darstellung der unbebauten Flächen und ihrer Nutzungen, welche die grundlegenden städtebaulichen Strukturen aufzeigt. Begründung Seite 4 Angaben zu den Baukörpern, den Höhenangaben, den Geschossigkeiten und dem Nutzungsmix und der Nutzungsverteilung werden ebenso erwartet, wie Aussagen zur Gestaltung des Freiraums und der Verkehrsflächen (Erschließung und ruhender Verkehr, Ver- und Entsorgung, Aufstell- und Bewegungsflächen für Rettungsfahrzeuge). Die Bieter können nur in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüros bzw. Investors ein nachvollziehbares Kaufpreisangebot abgeben. Sie müssen Finanzierungsnachweis der Bank für Kauf und Realisierung des Vorhabens einreichen und sie müssen Angaben von Referenzen von bisher umgesetzten Bauvorhaben liefern. Mit Hinweis auf die Denkmäler ist ein zwingender Nachweis von Referenzen bei Um- und Ausbau von Denkmälern vorzulegen.