Verwaltungsvorlage (Bestand und Bedarfe für sozialen Wohnraum in Krefeld)

TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 24.03.2016 Nr. 2385 /16 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - 21/20 Beratungsfolge: Sitzungstermin: Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung 21.04.2016 Betreff Bestand und Bedarfe für sozialen Wohnraum in Krefeld Beschlussentwurf: Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen ja Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten X nein Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 2385 /16 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: ja nein Innenauftrag: Kostenart: PSP-Element: Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich keine Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) Kosten insgesamt abzüglich 0,00 EUR - Erträge - Einsparungen 0,00 EUR Bemerkungen Begründung 1. Seite 2 Aktuelle Daten zum Bestand des sozialen Wohnraums in Krefeld Den Bestand des sozialen Wohnungsbaus stellt der Wohnungsmarktbericht im Rückgriff auf die Daten der NRW-Bank zum Stand Ende 2013 wie folgt dar: Im Jahr 2013 ist der Bestand an Sozialwohnungen im Mietwohnungsbereich auf 6.479 gesunken (2012: 6.593). Dies entspricht einem Anteil am mehrgeschossigen Wohnungsbau von 7,8 % (2012: 7,9 %). Es ist zu erwarten, dass die Sozialwohnungsbestände auf Grund planmäßiger Tilgung und vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel und infolge der geringeren Förderzahlen auch zukünftig schrumpfen werden. Die Anzahl der aktuell in der Nachwirkungsfrist liegenden Wohnungen umfasst nur noch 1.397 Wohnungen (2012: 1.415). Das sind 18 % des bestehenden Sozialwohnungsbestandes. Von 2011 bis 2013 gab es wieder mehr geförderte Mietwohnungen als Eigentumsmaßnahmen. Trotzdem ist die Bereitschaft in den sozialen Mietwohnungsbau zu investieren nicht sehr groß. Die Fördergelder wurden größtenteils von der Wohnstätte Krefeld abgerufen. Im Jahr 2014 sind zwar Anträge auf Förderung von Mietwohnungsbau gestellt worden, jedoch hat die Wohnstätte 16 im Jahr 2012 bewilligte Mietwohnungen fertiggestellt. Im Jahr 2015 wurden 13 Mietwohnungen gefördert und die Wohnstätte hat auch in diesem Jahr 29 in 2012 bewilligte Wohnungen fertiggestellt. Die sinkende Zahl der Förderanträge ist auf den derzeit noch anhaltenden günstigen Finanzmarkt zurückzuführen. Die aktuellen Daten der NRW.Bank zur Entwicklung des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes weisen für Krefeld einen weiteren Rückgang in 2014 auf 6.223 aus. Nach Informationen des Fachbereiches Soziales, Senioren und Wohnen umfasst der Bestand im Berichtsjahr 2015 insgesamt 6.126 Mietwohnungen. Unter der Maßgabe, dass keine neuen preisgebundenen Mietwohnungen auf den Wohnungsmarkt kommen, würde sich der Bestand weiter verringern. In einer Modellrechnung der NRW.Bank werden für Krefeld 4.541 preisgebundene Mietwohnungen für 2025 ermittelt. Dies entspricht einem Rückgang von 27 % gegenüber dem Bestand des Jahres 2014. Im Jahr 2030 geht die Rechnung von einem Rückgang von 30,9 % gegenüber dem Jahr 2014 aus und benennt den Bestand von dann nur noch 4.300 Sozialwohnungen. Zum 31.12.2015 weist die Wohnstätte Krefeld AG einen Bestand von 1.576 öffentlich geförderten Wohnungen aus. Die Mieten belaufen sich zwischen 3,03 EUR und 5,73 EUR/m²mtl. Aktuell werden 976 der öffentlich geförderten Wohnungen zu 5,00 EUR/m²/mtl. oder günstiger vermietet. Die unterschiedlichen Mieten sind auf die jeweiligen Wohnungsbauförderprogramme in den entsprechenden Baujahren zurückzuführen. Darüber hinaus hat die Wohnstätte Krefeld AG 2.138 freifinanzierte Wohnungen im Bestand, die für 5,00 EUR/m²/mtl. oder günstiger vermietet sind. Daraus ist abzulesen, dass die Wohnstätte Krefeld AG auch in größerem Umfang preisgünstigen Wohnraum im Bereich des freifinanzierten Wohnraums vorhält. Zum 01.02.2016 wurden 24 weitere öffentlich geförderte Wohnungen an der Werkstättenstraße/Maybachstraße in Oppum fertiggestellt. 2. Weitere Bedarfe an sozialem Wohnraum in Krefeld Begründung Seite 3 Nach Angaben des Fachbereiches Soziales, Senioren und Wohnen besteht ein hoher Bedarf an sozialem Wohnraum in Krefeld. Der Bestand ist derzeit rückläufig, wobei die Nachfrage zunehme. Insbesondere im Hinblick auf kostengünstigeren Wohnraum ab vier Zimmern für Familien sind Angebot und Nachfrage nicht ausgeglichen. Zudem spielt der wachsende Flüchtlingsstrom eine entscheidende Rolle. Zwar sieht der soziale Wohnungsbau in der Regel (Ausnahme bspw.: spezielle Förderung zugunsten von Flüchtlingen nach der Richtlinie zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge) ausschließlich vor, diejenigen zu begünstigen, welche sich dauerhaft in Deutschland aufhalten und somit meist keine Flüchtlinge sind. Jedoch kann nach Erhalt einer offiziellen Anerkennung als Flüchtling auch eine Wohnung auf dem sozialen Wohnungsmarkt mit Wohnberechtigungsschein bezogen werden. Da nach und nach diverse Personen auch eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten werden, besteht in der Natur der Sache auch ein Bedarf an entsprechend mehr Wohnraum. Darüber hinaus gibt es beim Fachbereich Soziales, Senioren und Wohnen regelmäßige Anfragen nach alters- bzw. behindertengerechten Wohnungen, welche im Hinblick auf den demografischen Wandel noch zunehmen werden. Die Wohnungen im Bestand bieten teilweise nicht die entsprechend notwendige Ausstattung. Neue Anträge auf Förderungen im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus würden diesem Problem begegnen. 3. Mögliche Flächenpotentiale und Nutzungsmöglichkeiten in Krefeld Zu diesem Punkt des Antrages wurde bereits ausführlich in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Stadtsanierung am 17.02.2016 unter TOP 6 – Potentialflächen für Wohnbaugebiete in Krefeld – berichtet. Insofern wird auf die Vorlage Nr. 2359/16 verwiesen. 4. Angebote und Nutzung von Förderprogrammen (EU, Bund, Land) 4.1. Angebote von Förderprogrammen Förderprogramme in der sozialen Wohnraumförderung gibt es weder direkt beim Bund noch bei der EU. Die Landesregierung hat entschieden, für den Zeitraum 2014 – 2017 ein mehrjähriges Wohnraumförderungsprogramm mit einem Volumen von 800 Mio. EUR aufzulegen. Wesentliche Finanzierungsgrundlage der Wohnraumförderung ist das Eigenkapital der NRW.BANK, das hauptsächlich aus dem ehemaligen Landeswohnungsbauvermögen besteht. Mit der Föderalismusreform ist die soziale Wohnraumförderung in die Verantwortung der Länder übergegangen. Zum Ausgleich für die damit entfallenen Bundesfinanzhilfen standen den Ländern jährliche Kompensationszahlungen zunächst bis 2013 zu. Im Rahmen des Aufbauhilfegesetzes wurden die Kompensationszahlungen des Bundes nach § 4 Abs. 4 Entflechtungsgesetz über 2013 hinaus bis 2019 in der bisherigen Höhe verlängert. Die auf Nordrhein-Westfalen entfallenden rd. 97 Mio. Euro (ab 2016: 191 Mio. EUR) jährlich unterliegen ab 2014 bundesgesetzlich einer investiven Zweckbindung und sind landesrechtlich nach dem Entflechtungsmittelzweckbindungsgesetz (EMZG NRW) einer Zweckbindung zugunsten der sozialen Wohnraumförderung unterworfen. Begründung Seite 4 Mit einem jährlichen Finanzvolumen von insgesamt 800 Mio. Euro steht damit ein bedarfs- und nachfragegerechter Mittelrahmen für die Laufzeit des mehrjährigen Wohnraumförderungsprogramms 2014 bis 2017 zur Verfügung, das sich ab 2016 aus Kompensationszahlungen des Bundes von 191 Mio. Euro und Mitteln der NRW.BANK von 609 Mio. Euro finanziert. Davon werden in 2016 450 Millionen Euro allein für die Förderung der Neuschaffung von Mietwohnungen (inkl. der Wohnungen für Flüchtlinge und Asylbewerber) zur Verfügung gestellt. Die Zuweisung des Budgets für die Stadt Krefeld aus diesem Topf wurde vom Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr NRW mit Erlass vom 02.02.2016 bekanntgegeben und beträgt für das Jahr 2016 6,1 Millionen Euro. Die Voraussetzungen für die Förderung von Mietwohnraum ergeben sich aus dem Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) sowie den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB). Im WFNG NRW hat das Land die Durchführung der darin bestimmten Aufgaben den Kommunen als Pflichtaufgaben zur Erfüllung nach Weisung auferlegt. Aufgrund der Erhöhung der den Ländern zugewiesenen Kompensationsmittel in den Jahren 2016 bis 2019 um jeweils 500 Mio. Euro, wird die Möglichkeit eröffnet, die Attraktivität der Förderung des Neubaus von Mietwohnungen, der Neuschaffung im Bestand gemäß WFB und der Schaffung von Wohnraum für die Unterbringung von Flüchtlingen gemäß RL Flü (Richtlinie zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge) zu erhöhen. Dafür wurden Anpassungen bei den Tilgungsnachlässen in den WFB 2016 (auch in den RL Flü) vorgenommen, die am 21.01.2016 in Kraft getreten sind. Für Investitionen in den sozialen Mietwohnungsbau auf Krefelder Gebiet (Mietniveau 3) bedeutet das einen Tilgungsnachlass von bis zu 15 % auf die Grundpauschale des Baudarlehens, bis dato gab es auf die Grundpauschale nämlich gar keinen Tilgungsnachlass. Weiterhin wurde in den WFB 2016 eine Erleichterung beim Eigenkapitalnachweis eingebaut, denn es kann künftig auf Antrag des Investors eine Anrechnung der Tilgungsnachlässe als Eigenkapitalersatz in Höhe von bis zu 50 % zugelassen werden. Diese Anrechnung erfordert jedoch eine Beratung des Kunden vor Antragstellung, denn sie kann bei Veränderung der Kosten, welche anhand eines Kostennachweises nach Durchführung des Vorhabens bei der Bewilligungsstelle geprüft werden, ggf. zu Darlehenskürzungen führen. Wegen der zu erwartenden Erhöhung von Baukosten durch die EnEV 2016 hat sich die Grundpauschale für diejenigen Vorhaben erhöht, die nach den Voraussetzungen der EnEV 2016 beantragt werden. Da in allen Mietniveaus längerfristige Bindungen angestrebt und benötigt werden, wurden zur Sicherung dauerhafter Bindungen ebenfalls neue Regelungen getroffen. Die Möglichkeit der 15jährigen Zweckbindungsdauer ist entfallen, es bleibt nun bei dem Wahlrecht von 20 bzw. 25 Jahren und eine vorzeitige und vollständige Rückzahlung der Förderdarlehen verkürzt die Dauer der Zweckbindung nicht. Schließlich besteht nun das neue Angebot, die Bindung hinsichtlich eines bestimmten Objektes bei Bedarfsfeststellung auf Antrag des Eigentümers zu verlängern und dafür weiterhin günstige Zinskonditionen zu behalten, die sonst bei Auslauf der Bindung ausgelaufen wären. Aus Sicht der Verwaltung sind die Änderungen für Investoren als auch für die Wohnraumbewirtschaftung als positiv zu werten. Ob dadurch die Investitionstätigkeit angekurbelt werden kann, lässt sich derzeit nicht abschätzen. 4.2. Nutzung von Förderprogrammen Begründung Seite 5 Derzeit liegen von der Wohnstätte Krefeld AG zwar keine Anträge auf Förderung des Neubaus von sozialem Mietwohnraum vor, jedoch sind diverse Neubaumaßnahmen geplant, zu denen in Kürze folgende Anträge auf öffentliche Förderung erwartet werden: - Breslauer Straße 133 – 137 mit 36 Wohneinheiten und voraussichtlichem Baubeginn im Juni 2016 Neue Flur 140 mit 8 Wohnungen und einem voraussichtlichem Baubeginn im Mai 2016 Werkstättenstraße 10 mit 16 Wohneinheiten sowie 3 Gruppenwohnungen und einem voraussichtlichem Baubeginn im Sommer 2016 Weitere Planungen der Wohnstätte Krefeld AG: - Weitere 3 Wohnhäuser an der Neuen Flur mit insgesamt 24 Wohneinheiten und Baubeginn in 2017 Oppumer Straße 30 (angrenzend an das Nappo-Gelände) mit rund 25 Wohneinheiten und einem voraussichtlichem Baubeginn in 2017 In Linn im Bereich Tilsiter Straße sollen 3 Häuser mit je 20 Wohneinheiten voraussichtlich in 2017 entstehen Für ein Projekt an der Herbertzstraße ist der europaweite Architektenwettbewerb gerade abgeschlossen worden. Von den rund 150 zu bauenden Wohneinheiten sollen ca. 50 Wohneinheiten im Zuge der öffentlichen Förderung realisiert werden. Die Umsetzung ist für zwischen 2017 und 2019 geplant. Somit wird die Wohnstätte Krefeld AG in den Jahren 2016 bis 2019 insgesamt 219 öffentlich geförderte Wohnungen bauen. Weitere Privatinvestoren haben Projekte für das Jahr 2016 bereits mit insgesamt 21 geplanten neuen Wohneinheiten angekündigt. Diese Projekte sind jedoch noch in einem frühen Beratungsund Planungsstadium, so dass der Zeitpunkt einer Antragstellung noch ungewiss ist. Damit ist im Förderjahr 2016 mit einem geschätzten Fördervolumen von insgesamt 9.380.200 EUR allein im Bereich des sozialen Mietwohnungsbaus zu rechnen.