Verwaltungsvorlage (4. vereinfachte Änderung Bebauungsplan Nr. 184 – Nördlich Uerdinger Straße zwischen Verberger Straße und Lüneburger Weg – Im Bereich Uerdinger Straße 650 und 652)

hier: Satzungsbeschluss TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 20.08.2014 Nr. 213 /14 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - 62/mo Beratungsfolge: Sitzungstermin: Bezirksvertretung Ost 10.09.2014 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung 17.09.2014 Haupt- und Beschwerdeausschuss 18.09.2014 Rat 18.09.2014 Betreff 4. vereinfachte Änderung Bebauungsplan Nr. 184 – Nördlich Uerdinger Straße zwischen Verberger Straße und Lüneburger Weg – Im Bereich Uerdinger Straße 650 und 652 hier: Satzungsbeschluss Beschlussentwurf: 1. Die Bezirksvertretung Krefeld Ost nimmt die Vorlage der Verwaltung zur Kenntnis. 2. Der Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung, der Hauptausschuss und der Rat beschließen: a) Der Bebauungsplan Nr. 184 – Nördlich Uerdinger Straße zwischen Verberger Straße und Lüneburger Weg – wird im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Baugesetzbuch (BauGB) gemäß Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in der derzeit gültigen Fassung nach Maßgabe der 4. vereinfachten Änderung geändert. b) Der Stellungnahme unter Ziffer 1 wird gefolgt. Dem Verwaltungsvorschlag unter Ziffer 2 wird gefolgt. c) Die 4. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 184 – Nördlich Uerdinger Straße zwischen Verberger Straße und Lüneburger Weg – wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 41 Abs. 1 Buchst. g) der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein- Westfalen (GO) gemäß Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666) in der derzeit gültigen Fassung als Satzung beschlossen. d) Der Begründung zur 4. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 184 – Nördlich Uerdinger Straße zwischen Verberger Straße und Lüneburger Weg – gemäß § 9 Abs. 8 BauGB wird zugestimmt. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen ja X nein Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten Begründung Seite 3 Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 184 - setzt u.a. nördlich der Uerdinger Straße „Allgemeine Wohngebiete“ (WA) für ein- bis zweigeschossige, offene Bebauung fest. Die maximalen Grundflächenzahlen betragen zwischen 0,15 und 0,2 GRZ, die Geschossflächenzahl ist überwiegend mit 0,3 GFZ festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind hauptsächlich durch Baugrenzen und teilweise durch Baulinien festgelegt. Südlich der Bodelschwinghstraße ist ein „Reines Wohngebiet“ (WR) für eine eingeschossige, offene Bauweise mit einer maximalen Grundflächenzahl von 0,15 GRZ ausgewiesen. Das Grundstück Uerdinger Straße 654 ist als „Gemeinbedarfsfläche - evangelische Kirche“ ohne Festsetzung eines Maßes der baulichen Nutzung ausgewiesen. Garagen und Stellplätze sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen allgemein zulässig. Die Flächen der Grundstücke Uerdinger Straße 650/652 und Bodelschwinghstraße 132 (die Fläche beträgt insgesamt ca. 5.900 m²) befinden sich in der Hand eines Eigentümers. Dieser beantragt die Änderung des Bebauungsplanes mit dem Ziel, die überbaubaren Flächen in einem ca. 4.400 m² großen Teilbereich der Uerdinger Straße 650/652 zu erweitern und neu zu ordnen, um diese Flächen einer der Umgebung angepassten Weise baulich nutzen zu können. Zu diesem Zwecke müssen die Grund- und Geschossflächenzahlen im gesamten Änderungsbereich moderat angepasst und in einem Teilbereich zur Uerdinger Straße hin die Anzahl der möglichen Vollgeschosse von einem auf zwei erhöht werden. Die überbaubaren Flächen wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Anfang der 1970iger Jahre lediglich dem damaligen Gebäudebestand angepasst. Dort befanden sich zu diesem Zeitpunkt eine Tankstelle mit Garagen sowie die beiden noch vorhandenen Mehrfamilienhäuser. Die Tankstelle wurde bereits aufgegeben und abgerissen, das Gebäude Nr. 650 soll nun ebenfalls abgerissen werden und durch drei zweigeschossige Mehrfamilienhäuser mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss ersetzt werden. Der Bauherr plant zudem die Errichtung von zusätzlichen Garagen und Stellplätzen sowie den Bau einer Tiefgarage. Der Bereich des Eigentums an der Bodelschwinghstraße 132 bleibt von der Änderung unberührt. In diesem Bereich ist im Rahmen der Ausweisungen des Bebauungsplanes die Errichtung eines zweiten Wohnhauses bzw. die Erweiterung des vorhandenen Gebäudes bereits möglich. Aus städtebaulicher Sicht bestehen sowohl gegen die Erweiterung der überbaubaren Flächen als auch gegen die Erhöhung der Grund- und Geschossflächenzahlen sowie der Anzahl der Vollgeschosse im Rahmen der vereinfachten Änderung keine Bedenken, da insgesamt eine moderate Nachverdichtung stattfindet und sich die geplante, zusätzliche Bebauung in die Siedlungsstruktur des Wohngebietes einfügt. Im weiteren Verlauf der Uerdinger Straße ist die Bebauung überwiegend zwei- und teilweise dreigeschossig. Die Erhöhung der Grund- und Geschossflächenzahlen ist unbedenklich, weil die neu festgesetzten Werte 0,25 GRZ bzw. 0,6 GFZ deutlich unter den möglichen Maximalwerten der anzuwendenden Baunutzungsverordnung (BauNVO 1962 / GRZ 0,4 und GFZ 0,7) und auch unter der tatsächlichen genutzten Grundfläche auf dem östlichen Nachbargrundstück bleiben (ca. 40%.) Darüber hinaus soll durch Festlegung sowohl der Erdgeschoss-Fußbodenhöhe als auch der Gebäude- und Firsthöhen die Höhenentwicklung auf dem Grundstück geregelt und der nachbarschaftlichen Bebauung angepasst werden. Dabei werden die Gebäudehöhen abhängig vom Verlauf des natürlichen Geländes gestaffelt festgesetzt. Das Gelände fällt Richtung Norden um ca. 1 m ab und steigt zur Bodelschwinghstraße wieder auf das Niveau der Uerdinger Straße an. Die von der Uerdinger Straße entfernte neu festgesetzte hintere Baugrenze entspricht in etwa der hinteren Gebäudeflucht auf dem Nachbargrundstück, so dass auch gegen eine tiefere bauliche Nutzung keine Bedenken bestehen. Die Abstände zu den Nachbargebäuden an der Bodelschwinghstraße bleiben sehr großzügig, so dass nicht nur die Voraussetzungen für eine gute Belichtung und Belüftung, sondern auch für ausreichend Sozialabstand gegeben sind. Ein Durchgangsverkehr zwischen dem Wohngebiet Bodelschwinghstraße und der Uerdinger Straße über das private Gelände ist städtebaulich nicht erwünscht, da das „Reine Begründung Seite 4 Wohngebiet“ (WR) an der Bodelschwinghstraße vor den Auswirkungen eines möglichen abkürzenden „Schleichverkehrs“ geschützt werden soll. Daher wird im textlichen Teil des Bebauungsplanes eine Zufahrt von der Bodelschwinghstraße aus für die von der Uerdinger Straße zurückliegenden Gebäude ausgeschlossen. Das Grundstück Uerdinger Straße 650/652 ist im Altlastenkataster der Stadt Krefeld als „Altstandort Tankstelle“ eingetragen. Das Grundstück wurde nach Aufgabe der Tankstelle bereits zu reinen Wohnzwecken genutzt. Vor einer intensiveren plangemäßen Nutzung ist von einem erfahrenen Fachgutachter der Nachweis zu erbringen, dass von dem Grundstück weder Gefahren für die Gesundheit noch unzumutbare Beeinträchtigungen durch umweltgefährdende Stoffe ausgehen. Über die Versickerung von Niederschlagswasser befestigter Flächen kann erst nach Klärung durch den Fachgutachter (Altstandort) entschieden werden. Der Änderungsbereich ist verkehrsbedingt durch Lärm vorbelastet. Vor der Nutzung dieser Fläche für Wohnzwecke ist ein Nachweis zum Lärmschutz zur Erhaltung gesunder Wohnverhältnisse gemäß DIN 4109 erforderlich. Als grundsätzliches Ziel der Änderung des Bebauungsplanes wird eine moderate Nachverdichtung bestehender Ortsteile erreicht und dem Grundsatz des schonenden Umgangs von Grund und Boden sowie der Nutzung von vorhandener Versorgungsinfrastruktur und damit den Anforderungen kostensparenden Bauens und reduzierter Folgekosten gefolgt. Inhalt der vereinfachten Änderung ist die Zusammenlegung von zwei „Allgemeinen Wohngebieten“ (WA) sowie die Erweiterung und Neuordnung der überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich Uerdinger Straße 650/652. Das neu gebildete Baugebiet wird als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) mit offener Bauweise ausgewiesen, die Art und grundsätzliche Nutzung bleibt damit erhalten. Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch maximal zwei Vollgeschosse sowie Grund- und Geschossflächenzahlen von 0,25 GRZ bzw. 0,6 GFZ. Im westlichen Grundstücksteil werden insgesamt drei Baufenster mit einer Größe von 17 m x 14,5 m durch Baugrenzen festgesetzt. Die beiden südlichen Baufenster grenzen um ca. 3 m versetzt direkt aneinander. An deren Westseite werden zusätzlich jeweils 2 m breite Flächen ebenfalls durch Baugrenzen festgesetzt, in denen ausschließlich Balkone und Terrassen zulässig sind. Im östlichen Grundstücksteil wird die Grundfläche des Gebäudes Uerdinger Straße 652 ebenfalls durch Baugrenzen festgesetzt. Im südöstlichen Grundstücksteil wird eine Fläche für Gemeinschaftsgaragen und darunter Fläche für Tiefgaragen mit einem unterirdischen Geschoss festgelegt. Durch Ergänzung der textlichen Festsetzungen werden für den Bereich der vereinfachten Änderung folgende Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen: • Nebenanlagen (§ 14 BauNVO) Innerhalb der gesonderten überbaubaren Flächen an den Westseiten der geplanten Gebäude sind ausschließlich Balkone und Terrassen zulässig. • Höhe baulicher Anlagen (§ 18 BauNVO) a) Bis zu einer Grundstückstiefe von 45 m (gemessen von der südlichen Grundstückgrenze zur Uerdinger Straße) sind die folgenden Gebäudehöhen einzuhalten. Bezugshöhe ist dabei die Geländehöhe der Uerdinger Straße, die im Mittel mit 33,95 über NHN (Normalhöhennull) ermittelt wurde. Die Oberkante der Fertig-Fußbodenhöhe im Erdgeschoss darf eine absolute Höhe von 34,45 m über NHN nicht überschreiten. Dies entspricht einer relativen Höhe (Sockelhöhe) von ca. 50 cm über dem Gelände. Die Gebäudehöhe (bei Flachdach) darf eine absolute Höhe von 44,45 m über NHN, die Firsthöhe (bei Giebeldach) darf eine absolute Höhe von Begründung Seite 5 45,45 m über NHN nicht überschreiten. Dies entspricht einer relativen Gebäudehöhe von ca. 10 m bzw. einer relativen Firsthöhe von ca. 11,0 m über dem Gelände. b) Im weiteren Verlauf sind ab einer Grundstückstiefe von 45 m dann die folgenden Gebäudehöhen einzuhalten: Die Oberkante der Fertig-Fußbodenhöhe im Erdgeschoss darf eine absolute Höhe von 33,45 m über NHN nicht überschreiten. Dies entspricht einer relativen Höhe (Sockelhöhe) von ca. 50 cm über dem Gelände Die Gebäudehöhe (bei Flachdach) darf eine absolute Höhe von 42,95 m über NHN, die Firsthöhe (bei Giebeldach) darf eine absolute Höhe von 43,95 m über NHN nicht überschreiten. Dies entspricht einer relativen Gebäudehöhe von ca. 9,5 m bzw. einer relativen Firsthöhe von ca. 10,5 m über dem Gelände. • Erschließung Die im Rahmen der 4. vereinfachten Änderung festgesetzten überbaubaren Flächen innerhalb des "Allgemeinen Wohngebietes" (WA) mit maximal zweigeschossiger Bebauung sind ausschließlich über private Flächen von der Uerdinger Straße aus zu erschließen. Eine Erschließung oder zusätzliche Zufahrt zur Bodelschwinghstraße ist nicht zulässig. • Geschossflächenberechnung (Klarstellung) Im Bereich der 4. Änderung ist weiterhin die Baunutzungsverordnung BauNVO vom 26.06.1962 anzuwenden. Bei der Berechnung der Geschossfläche (§ 20 BauNVO) sind auch die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz mitzurechnen. Zusätzlich werden folgende Hinweise in den Plan übernommen: • Gewässerschutz Der Planbereich liegt im potenziellen Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage "In der Elt" (geplante Wasserschutzzone III A). Vor diesem Hintergrund sind erhöhte Anforderungen an die Befestigung, Entwässerung und die Verwendung von Boden und mineralischen Baustoffen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens gestellt. Die Verkehrsflächen für den fahrenden und den ruhenden PKW-Verkehr sind wasserundurchlässig (z.B. Asphaltdeckschicht) auszubilden. Oberflächennahe Geothermie-Anlagen (z.B. Wärmepumpen) sind nur mit Wärmeträgern ohne wassergefährdende Stoffe (z.B. Wasser) zu betreiben bzw. erlaubnisfähig. Es sind nur Materialien der LAGA Nr. 20 (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall vom November 1997, "Technische Regeln der Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen/Abfällen") - Allgemeiner Teil vom 06.11.2003- mit Klassifizierung Z O, z.B. Boden oder mineralische Stoffe, zulässig. Die wasserrechtliche Erlaubnis ist beim Fachbereich Umwelt der Stadt Krefeld zu beantragen. Vor Erteilung einer entsprechenden wasserrechtlichen Erlaubnis darf ein Einbau der genannten Materialien nicht erfolgen. • Hausanschluss Im Bereich der Änderung befinden sich ein Übergabepunkt und ein Hausanschluss DN 40, der ggf. zurückgebaut werden muss. Die SWK AQUA GmbH ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. • Fernwärme Im gesamten Bereich der Uerdinger Straße verläuft eine Fernwärmeleitung (KMR 350/1985). • Altstandort - Tankstelle Begründung Seite 6 Das Grundstück Uerdinger Straße 650 ist im Altlastenkataster der Stadt Krefeld als „Altstandort Tankstelle“ eingetragen. Vor der planmäßen Nutzung ist von einem erfahrenen Fachgutachter der Nachweis zu erbringen, dass von dem Grundstück weder Gefahren für die Gesundheit noch unzumutbare Beeinträchtigungen durch umweltgefährdende Stoffe ausgehen. Über die Versickerung von Niederschlagswasser befestigter Flächen kann erst nach Klärung durch den Fachgutachter (Altstandort) entschieden werden. • Lärmschutz Der südliche Teil der geänderten und für Wohnzwecke zu nutzenden Fläche ist verkehrsbedingt mit Lärm vorbelastet. Zur Erhaltung gesunder Wohnverhältnisse ist im Baugenehmigungsverfahren ein Nachweis zum Lärmschutz gemäß DIN 4109 zu fordern. • Artenschutz Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens (Abbruchantrag) ist eine artenschutzrechtliche Prüfung durchzuführen. Es sind die Tiergruppen Fledermäuse und Vögel (Gebäudebrüter) vor Ort abzuprüfen. Vor dem Abbruch sind die Gebäude von einer fachlich geeigneten Person (Gutachter) hinsichtlich vorhandener Wohn- und Zufluchtsstätten von Fledermaus- und Vogelarten untersuchen zu lassen. Im Gebäude könnten mögliche Quartiere für nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) streng geschützte Fledermausarten oder besonders geschützter Gebäudebrüter vorhanden sein. Hierzu ist mindestens eine einmalige Begehung der Gebäude erforderlich. Hier sind die Gebäude intensiv nach möglichen Winter-, Zwischen- und Sommerquartieren von Fledermäusen endoskopisch und mittels Detektor sowie nach potentiellen Quartieren für Gebäudebrüter zu untersuchen. Auskunft über die Methoden der Prüfung erteilt der Fachbereich Grünflächen der Stadt Krefeld. Im Übrigen bleiben die Festsetzungen des Bebauungsplanes unverändert. Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB sind von der Planänderung nicht betroffen. Den von der Änderung des Bebauungsplanes betroffenen Bürgern wurde gem. § 13 (2) Ziff. 2 BauGB im Rahmen der öffentlichen Auslegung in den Räumen des Fachbereiches 62, Vermessungs- und Katasterwesen, vom 06.01.2014 bis 07.02.2014 Gelegenheit gegeben, Stellungnahmen abzugeben. Die unmittelbar von der Planänderung betroffenen und benachbarten Grundstückseigentümer wurden zusätzlich mit Schreiben vom 05.02.2014 und die Bezirksvertretung Krefeld Ost in der Sitzung am 18.12.2013 über die Offenlage informiert. Der Öffentlichkeit wurde gem. § 13 (3) Satz 2 BauGB mitgeteilt, dass von einer Prüfung gem. § 2 (4) BauGB zur Ermittlung erheblicher Auswirkungen auf die Umwelt abgesehen wurde. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben: 1. Mit Schreiben vom 03.02.2014 nimmt der nordöstliche Grundstücksnachbar Stellung. Die Stellungnahme wird von insgesamt 17 weiteren Anwohnern der Bodelschwinghstraße unterstützt. Dies wird durch eine beiliegend Unterschriftenliste dokumentiert. a) Sowohl die Baugrenze als auch die Grenze zwischen dem „Reinen Wohngebiet“ an der Bodelschwinghstraße und dem „Allgemeinen Wohngebiet“ an der Uerdinger Straße würden deutlich in nördliche Richtung und damit in Richtung der angrenzenden Gartenbereiche verschoben. Bisher würde der Gartenbereich in südliche Richtung durch die Fluchtlinie der dort befindlichen Häuser und dem bisherigen Verlauf der Grenze des „Reinen Wohngebietes“ begrenzt. Insbesondere durch den vorgesehenen dritten nördlichen Baukörper werde das einheitliche Bild zerstört. Begründung Seite 7 b) Die Gärten stellten eine Ruhezone dar, die bisher durchgehend hinter den Gebäuden an der Bodelschwinghstraße innerhalb eines „Reinen Wohngebietes“ liege. Im Änderungsbereich werde nun das „Reine Wohngebiet“ zugunsten des „Allgemeinen Wohngebietes“ in nördliche Richtung verschoben und damit eine Bebauung im bisherigen Gartenbereich ermöglicht. c) Die Planänderung sehe eine erhebliche Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung vor. Die Geschossflächenzahl werde verdoppelt, anstatt einer zweigeschossigen Bebauung seien nun zwei Geschosse mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss möglich und die Grundflächenzahl werde von 0,15 bzw. 0,2 auf 0,25 erhöht. d) Insbesondere der nördliche der drei Baukörper werde deshalb durch Immissionen und Einsichtmöglichkeiten erheblich auf den eigenen Garten und die Gärten der Nachbarn Auswirkungen haben. e) Die Auswirkungen auf den Gartenbereich würden auch deshalb erheblich sein, da in den geplanten Neubauten bis zu 30 Wohnungen realisiert werden können. f) Das Gelände auf den überbaubaren Grundstücksflächen falle von der Uerdinger Straße ab. Auch der Weg in der westlich angrenzenden Grünfläche liege deutlich höher. Es wird befürchtet, dass es zu Geländeaufschüttungen komme. Dafür spreche auch, dass beim Aushub für die geplante Tiefgarage erhebliche Bodenmassen anfallen. Eine Aufschüttung führe dazu, dass die hinteren Neubauten ca. 1,5 m über dem Geländeniveau des eigenen Grundstückes liegen würden. Die erhöhte Bauweise und Masse der neuen Baukörper und damit wiederum die Immissionen und Einsichtmöglichkeiten auf das eigene Grundstück würden dadurch verstärkt. g) Die neuen Gebäude sollen zwar über die Uerdinger Straße erschlossen werden, es wird jedoch befürchtet, dass Bedarf an einer zweiten Erschließungsmöglichkeit über die Bodelschwinghstraße entstehen könnte. Dieses würde dort zu erheblichen Park – und Verkehrsproblemen führen und es könne sogar zu Durchfahrtsverkehr kommen, der den Charakter des Wohngebietes erheblich verändern würde. Diesbezüglich wird eine Festsetzung im Bebauungsplan vermisst. Es müsse sichergestellt sein, dass eine Erschließung des neuen Baugebietes über die Bodelschwinghstraße ausgeschlossen sei. h) Wegen der Vielzahl der vorgebrachten Bedenken sei eine Änderung des Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren nicht angemessen. Von unerheblichen Auswirkungen auf die bestehende Situation könne keine Rede sein. Abwägung und Beurteilung der Verwaltung Dem Antragsteller und Architekten wurde aufgegeben, mit den Nachbarn das Gespräch zu suchen und ein konsensfähiges Änderungskonzept vorzulegen. Die zunächst als drei freistehende und tiefer in das Grundstück geplanten überbaubaren Flächen wurden daraufhin soweit in Richtung Uerdinger Straße verschoben, dass die hinterste neu festgesetzte Baugrenze in etwa der mit der hinteren Bauflucht des Bestandes auf dem Nachbargrundstück Uerdinger Straße 658/660 (evangel. Kirchengemeinde) übereinstimmt. Der großzügige Abstand zur Wohnbebauung an der Bodelschwinghstraße und der Gartenbereich als Ruhezone bleiben so erhalten. Der südliche und mittlere Neubau werden in diesem Konzept ohne Abstand zueinander errichtet. Die Erschließung der neuen Bauflächen von der Bodelschwinghstraße wird durch Ergänzung der textlichen Festsetzungen untersagt. Damit ist eine zentrale Forderung der Nachbarn erfüllt. Die Erhöhung der Grund- und Geschossflächenzahlen ist unstrittig und entspricht dem Verhältnis der überbaubaren Flächen zur Grundstücksgröße. Eine tatsächliche Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse findet im Bereich der vorhandenen Wohnbebauung nicht statt. Im zurückliegenden Grundstücksbereich war auch schon vor der Änderung eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen und einem zusätzlichen, ausgebauten Dachgeschoss, das auch als Staffelgeschoss gestaltet werden kann, möglich. Begründung Seite 8 In einer zweiten Stellungnahme des gleichen Nachbarn mit Schreiben vom 12. Mai 2014 wird der grundsätzliche Konsens bestätigt. Es wird jedoch die Forderung nach einer eindeutigen Festsetzung der Höhenlage der Gebäude und die Geländeanpassung an den natürlichen Geländeverlauf erneuert und bestärkt. Zudem müsse sicher gestellt sein, dass Geländeauffüllungen nur im Bereich des Gebäudesockels und der Gebäudeanbindung möglich sein werden und an den natürlichen Geländeverlauf anzupassen sind. Abwägung und Beurteilung der Verwaltung Aufgrund eines vom planenden Architekten nachgeforderten Höhenaufmaßes des Geländes sowie einer Konkretisierung der Planung in Bezug auf die Höhenentwicklung und detaillierte Ausarbeitung der Ansichten der geplanten Gebäude, werden im Bebauungsplan sowohl die maximalen Eingangs-Fertig-Fußbodenhöhen (Sockelhöhen) sowie die maximalen Firsthöhen (bei Gestaltung mit Giebeldach) bzw. die maximalen Gebäudehöhen (bei Gestaltung mit Flachdach) festgesetzt. Wegen des zur Grundstückmitte abfallenden Geländes werden die Werte gestaffelt (ab einer Grundstückstiefe von ca. 45 m) festgesetzt. Ein grundsätzliches Verbot von Bodenaufschüttungen durch Festsetzungen im Bebauungsplan ist nicht Gegenstand der Änderung. Eine solche Aufschüttung ist ggf. im Baugenehmigungsverfahren zu klären. Ein generelles Verbot würde unangemessen in die Gestaltungsfreiheit des Grundstückeigentümers eingreifen. Der Stellungnahme wird gefolgt. 2. Verwaltungsvorschlag Nachdem der Antragsteller aufgrund der unter Ziffer 1 beschriebenen Nachforderungen bezüglich der Gebäudehöhen und -ausgestaltung seine Planungen konkretisiert hatte, wurde der Wunsch an die Verwaltung herangetragen, an der Westseite der geplanten Gebäude in Richtung zur öffentlichen Grünfläche Balkone bzw. Terrassen anbauen zu können. Zudem sind Vorbauten an der Ostseite der geplanten Gebäude vorgesehen, die ebenfalls teilweise über die neue Baugrenze reichen würden. Grundsätzlich ist die Errichtung von Balkonen und Terrassen an der Westseite unbedenklich. Wegen Ihrer Massivität (geplante Tiefe etwa 2 m) können diese jedoch nicht als Nebenanlage, sondern müssen als Teil des Hauptgebäudes bewerten werden. So sind diese Flächen unter anderem bei der Ermittlung der Grund- und Geschossflächen anzurechnen. Daher ist es zweckmäßig, die geplante Nutzung auch planungsrechtlich abzusichern und im Bebauungsplan festzusetzen. Aus diesem Grunde schlägt die Verwaltung vor, an der Westseite der überbaubaren Flächen zusätzliche Flächen durch Baugrenzen festzusetzen, in denen ausschließlich Balkone und Terrassen zulässig sind. Des Weiteren schlägt die Verwaltung vor, die überbaubaren Flächen in östliche Richtung um 0,5 m auf insgesamt 14,5 m Breite zu erweitern. Diese Erweiterungen sind unbedenklich und berühren nicht die Grundzüge der Planung. Zudem sind keine Nachbarn von den Änderungen betroffen, da die vorgeschrieben Grenzabstände eingehalten werden, so dass von einer nochmaligen Öffentlichkeitsbeteiligung abgesehen werden kann. Dem Vorschlag der Verwaltung wird gefolgt. Als Ausgleich für den durch die zusätzliche Versiegelung von Grund und Boden zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft wird gem. § 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. §§ 18 bis 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ein Ausgleichsgeld festgesetzt. Mit diesem Betrag werden Ausgleichsmaßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen finanziert, da ein sinnvoller Ausgleich auf dem betroffenen Grundstück nicht möglich wäre. Hierzu werden die Regelungen in Begründung Seite 9 einer öffentlich rechtlichen Vereinbarung gem. § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zwischen dem Antragsteller und der Stadt Krefeld getroffen. Als Ausgleich für die der Stadt Krefeld durch die vorbereitenden Maßnahmen sowie die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung entstehenden Kosten wird auf Grundlage des § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB eine Kostenbeteiligung vereinbart. Da durch die Änderung des Bebauungsplanes die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann diese gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Übersichtsplan Begründung Ausschnitt rechtskräftiger Bebauungsplan 184 Seite 10 Begründung Ausschnitt Plan zur Offenlage der vereinfachten Änderung (Bpl 184) Seite 11 Begründung Seite 12 Ausschnitt BPL 184 mit eingetragener 4. vereinfachter Änderung zum Satzungsbeschluss Begründung Seite 13 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zur 4. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 184 – Nördlich Uerdinger Straße zwischen Verberger Straße und Lüneburger Weg – im Bereich Uerdinger Straße 650 und 652 Begründung Seite 14 Die Änderung des Bebauungsplanes wurde im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt, da die Grundzüge der Planung nicht berührt sind und gegen die Änderung keine städtebaulichen Bedenken bestehen. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 184 - setzt u.a. nördlich der Uerdinger Straße „Allgemeine Wohngebiete“ (WA) für ein- bis zweigeschossige, offene Bebauung fest. Die maximalen Grundflächenzahlen betragen zwischen 0,15 und 0,2 GRZ, die Geschossflächenzahl ist überwiegend mit 0,3 GFZ festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind hauptsächlich durch Baugrenzen und teilweise durch Baulinien festgelegt. Südlich der Bodelschwinghstraße ist ein „Reines Wohngebiet“ (WR) für eine eingeschossige, offene Bauweise mit einer maximalen Grundflächenzahl von 0,15 GRZ ausgewiesen. Das Grundstück Uerdinger Straße 654 ist als „Gemeinbedarfsfläche - evangelische Kirche“ ohne Festsetzung eines Maßes der baulichen Nutzung ausgewiesen. Garagen und Stellplätze sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen allgemein zulässig. 1. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Änderung (gem. § 2a Ziff. 1. BauGB) Inhalt der vereinfachten Änderung ist die Zusammenlegung von zwei „Allgemeinen Wohngebieten“ (WA) sowie die Erweiterung und Neuordnung der überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich Uerdinger Straße 650/652. Das neu gebildete Baugebiet wird als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) mit offener Bauweise ausgewiesen, die Art und grundsätzliche Nutzung bleibt damit erhalten. Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch maximal zwei Vollgeschosse sowie Grund- und Geschossflächenzahlen von 0,25 GRZ bzw. 0,6 GFZ. Im westlichen Grundstücksteil werden insgesamt drei Baufenster mit einer Größe von 17 m x 14,5 m durch Baugrenzen festgesetzt. Die beiden südlichen Baufenster grenzen um ca. 3m versetzt direkt aneinander. An deren Westseite werden zusätzlich jeweils 2 m breite Flächen ebenfalls durch Baugrenzen festgesetzt, in denen ausschließlich Balkone und Terrassen zulässig sind. Im östlichen Grundstücksteil wird die Grundfläche des Gebäudes Uerdinger Straße 652 ebenfalls durch Baugrenzen festgesetzt. Im südöstlichen Grundstücksteil wird eine Fläche für Gemeinschaftsgaragen und darunter Fläche für Tiefgaragen mit einem unterirdischen Geschoss festgelegt. Durch Ergänzung der textlichen Festsetzungen werden für den Bereich der vereinfachten Änderung folgende Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen: • Nebenanlagen (§ 14 BauNVO) Innerhalb der gesonderten überbaubaren Flächen an den Westseiten der geplanten Gebäude sind ausschließlich Balkone und Terrassen zulässig. • Höhe baulicher Anlagen (§ 18 BauNVO) a) Bis zu einer Grundstückstiefe von 45 m (gemessen von der südlichen Grundstückgrenze zur Uerdinger Straße) sind die folgenden Gebäudehöhen einzuhalten. Bezugshöhe ist dabei die Geländehöhe der Uerdinger Straße, die im Mittel mit 33,95 über NHN (Normalhöhennull) ermittelt wurde. Die Oberkante der Fertig-Fußbodenhöhe im Erdgeschoss darf eine absolute Höhe von 34,45 m über NHN nicht überschreiten. Dies entspricht einer relativen Höhe (Sockelhöhe) von ca. 50 cm über dem Gelände Die Gebäudehöhe (bei Flachdach) darf eine absolute Höhe von 44,45 m über NHN, die Firsthöhe (bei Giebeldach) darf eine absolute Höhe von 45,45 m über NHN nicht überschreiten. Dies entspricht einer relativen Gebäudehöhe von ca. 10 m bzw. einer relativen Firsthöhe von ca. 11,0 m über dem Gelände. b) Im weiteren Verlauf sind ab einer Grundstückstiefe von 45 m dann die folgenden Gebäudehöhen einzuhalten: Die Oberkante der Fertig-Fußbodenhöhe im Erdgeschoss darf eine absolu- Begründung Seite 15 te Höhe von 33,45 m über NHN nicht überschreiten. Dies entspricht einer relativen Höhe (Sockelhöhe) von ca. 50 cm über dem Gelände Die Gebäudehöhe (bei Flachdach) darf eine absolute Höhe von 42,95 m über NHN, die Firsthöhe (bei Giebeldach) darf eine absolute Höhe von 43,95 m über NHN nicht überschreiten. Dies entspricht einer relativen Gebäudehöhe von ca. 9,5 m bzw. einer relativen Firsthöhe von ca. 10,5 m über dem Gelände. • Erschließung Die im Rahmen der 4. vereinfachten Änderung festgesetzten überbaubaren Flächen innerhalb des "Allgemeinen Wohngebietes" (WA) mit maximal zweigeschossiger Bebauung sind ausschließlich über private Flächen von der Uerdinger Straße aus zu erschließen. Eine Erschließung oder zusätzliche Zufahrt zur Bodelschwinghstraße ist nicht zulässig. • Geschossflächenberechnung (Klarstellung) Im Bereich der 4. Änderung ist weiterhin die Baunutzungsverordnung BauNVO vom 26.06.1962 anzuwenden. Bei der Berechnung der Geschossfläche (§ 20 BauNVO) sind auch die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz mitzurechnen. Zusätzlich werden folgende Hinweise in den Plan übernommen: • Gewässerschutz Der Planbereich liegt im potenziellen Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage "In der Elt" (geplante Wasserschutzzone III A). Vor diesem Hintergrund sind erhöhte Anforderungen an die Befestigung, Entwässerung und die Verwendung von Boden und Mineralischen Baustoffen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens gestellt. Die Verkehrsflächen für den fahrenden und den ruhenden PKW-Verkehr sind wasserundurchlässig (z.B. Asphaltdeckschicht) auszubilden. Oberflächennahe Geothermie-Anlagen (z.B. Wärmepumpen) sind nur mit Wärmeträgern ohne wassergefährdende Stoffe (z.B. Wasser) zu betreiben bzw. erlaubnisfähig. Es sind nur Materialien der LAGA Nr. 20 (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall vom November 1997, "Technische Regeln der Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen/Abfällen") - Allgemeiner Teil vom 06.11.2003- mit Klassifizierung Z O, z.B. Boden oder mineralische Stoffe, zulässig. Die wasserrechtliche Erlaubnis ist beim Fachbereich Umwelt der Stadt Krefeld zu beantragen. Vor Erteilung einer entsprechenden wasserrechtlichen Erlaubnis darf ein Einbau der genannten Materialien nicht erfolgen. • Hausanschluss Im Bereich der Änderung befinden sich ein Übergabepunkt und ein Hausanschluss DN 40, der ggf. zurückgebaut werden muss. Die SWK AQUA GmbH ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. • Fernwärme Im gesamten Bereich der Uerdinger Straße verläuft eine Fernwärmeleitung (KMR 350/1985). • Altstandort - Tankstelle Das Grundstück Uerdinger Straße 650 ist im Altlastenkataster der Stadt Krefeld als „Altstandort Tankstelle“ eingetragen. Vor der planmäßen Nutzung ist von einem erfahrenen Fachgutachter der Nachweis zu erbringen, dass von dem Grundstück weder Gefahren für die Gesundheit noch unzumutbare Beeinträchtigungen durch umweltgefährdende Stoffe ausgehen. Über die Versi- Begründung Seite 16 ckerung von Niederschlagswasser befestigter Flächen kann erst nach Klärung durch den Fachgutachter (Altstandort) entschieden werden. • Lärmschutz Der südliche Teil der geänderten und für Wohnzwecke zu nutzenden Fläche ist verkehrsbedingt mit Lärm vorbelastet. Zur Erhaltung gesunder Wohnverhältnisse ist im Baugenehmigungsverfahren ein Nachweis zum Lärmschutz gemäß DIN 4109 zu fordern. • Artenschutz Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens (Abbruchantrag) ist eine artenschutzrechtliche Prüfung durchzuführen. Es sind die Tiergruppen Fledermäuse und Vögel (Gebäudebrüter) vor Ort abzuprüfen. Vor dem Abbruch sind die Gebäude von einer fachlich geeigneten Person (Gutachter) hinsichtlich vorhandener Wohn- und Zufluchtsstätten von Fledermaus- und Vogelarten untersuchen zu lassen. Im Gebäude könnten mögliche Quartiere für nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) streng geschützte Fledermausarten oder besonders geschützter Gebäudebrüter vorhanden sein. Hierzu ist mindestens eine einmalige Begehung der Gebäude erforderlich. Hier sind die Gebäude intensiv nach möglichen Winter-, Zwischen- und Sommerquartieren von Fledermäusen endoskopisch und mittels Detektor sowie nach potentiellen Quartieren für Gebäudebrüter zu untersuchen. Auskunft über die Methoden der Prüfung erteilt der Fachbereich Grünflächen der Stadt Krefeld. Im Übrigen bleiben die Festsetzungen des Bebauungsplanes unverändert. Aus städtebaulicher Sicht bestehen sowohl gegen die Erweiterung der überbaubaren Flächen als auch gegen die Erhöhung der Grund- und Geschossflächenzahlen sowie der Anzahl der Vollgeschosse im Rahmen der vereinfachten Änderung keine Bedenken, da insgesamt eine moderate Nachverdichtung stattfindet und sich die geplante, zusätzliche Bebauung in die Siedlungsstruktur des Wohngebietes einfügt. Im weiteren Verlauf der Uerdinger Straße ist die Bebauung überwiegend zwei- und teilweise dreigeschossig. Die Erhöhung der Grund- und Geschossflächenzahlen ist unbedenklich, weil die neu festgesetzten Werte 0,25 GRZ bzw. 0,6 GFZ deutlich unter den möglichen Maximalwerten der anzuwendenden Baunutzungsverordnung (BauNVO 1962 / GRZ 0,4 und GFZ 0,7) und auch unter der tatsächlichen genutzten Grundfläche auf dem östlichen Nachbargrundstück bleiben (ca. 40%.) Darüber hinaus soll durch Festlegung sowohl der Erdgeschoss-Fußbodenhöhe als auch der Gebäude- und Firsthöhen die Höhenentwicklung auf dem Grundstück geregelt und der nachbarschaftlichen Bebauung angepasst werden. Dabei werden die Gebäudehöhen abhängig vom Verlauf des natürlichen Geländes gestaffelt festgesetzt. Das Gelände fällt Richtung Norden um ca. 1 m ab und steigt zur Bodelschwinghstraße wieder auf das Niveau der Uerdinger Straße an. Die von der Uerdinger Straße entfernte neu festgesetzte hintere Baugrenze entspricht in etwa der hinteren Gebäudeflucht auf dem Nachbargrundstück, so dass auch gegen eine tiefere bauliche Nutzung keine Bedenken bestehen. Die Abstände zu den Nachbargebäuden an der Bodelschwinghstraße bleiben sehr großzügig, so dass nicht nur die Voraussetzungen für eine gute Belichtung und Belüftung, sondern auch für ausreichend Sozialabstand gegeben sind. Ein Durchgangsverkehr zwischen dem Wohngebiet Bodelschwinghstraße und der Uerdinger Straße über das private Gelände ist städtebaulich nicht erwünscht, da das „Reine Wohngebiet“ (WR) an der Bodelschwinghstraße vor den Auswirkungen eines möglichen abkürzenden „Schleichverkehrs“ geschützt werden soll. Daher wird im textlichen Teil des Bebauungsplanes eine Zufahrt von der Bodelschwinghstraße aus für die von der Uerdinger Straße zurückliegenden Gebäude ausgeschlossen. Das Grundstück Uerdinger Straße 650/652 ist im Altlastenkataster der Stadt Krefeld als „Altstandort Tankstelle“ eingetragen. Das Grundstück wurde nach Aufgabe der Tankstelle bereits zu Begründung Seite 17 reinen Wohnzwecken genutzt. Vor einer intensiveren plangemäßen Nutzung ist von einem erfahrenen Fachgutachter der Nachweis zu erbringen, dass von dem Grundstück weder Gefahren für die Gesundheit noch unzumutbare Beeinträchtigungen durch umweltgefährdende Stoffe ausgehen. Über die Versickerung von Niederschlagswasser befestigter Flächen kann erst nach Klärung durch den Fachgutachter (Altstandort) entschieden werden. Der Änderungsbereich ist verkehrsbedingt durch Lärm vorbelastet. Vor der Nutzung dieser Fläche für Wohnzwecke, ist ein Nachweis zum Lärmschutz zur Erhaltung gesunder Wohnverhältnisse gemäß DIN 4109 erforderlich. Als grundsätzliches Ziel der Änderung des Bebauungsplane wird eine moderate Nachverdichtung bestehender Ortsteile erreicht und dem Grundsatz des schonenden Umgangs von Grund und Boden sowie der Nutzung von vorhandener Versorgungsinfrastruktur und damit den Anforderungen kostensparenden Bauens gefolgt. 2. Umweltbericht und Umweltprüfung (gem. § 2a Ziff. 2. BauGB) Durch die Änderung wird die Zulässigkeit eines Vorhabens, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt, nicht vorbereitet. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter bestehen ebenfalls nicht. Aufgrund der dargelegten Voraussetzungen wurde gem. § 13 (3) BauGB von einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 abgesehen. Dies wurde der Öffentlichkeit im Rahmen der Beteiligung gem. § 13 (2) Ziff. 2 BauGB mitgeteilt. Krefeld, Geschäftsbereich V Planung, Bau und Gebäudemanagement Der Rat der Stadt Krefeld hat in seiner Sitzung am Die vorstehende Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beschlossen. Krefeld, Der Oberbürgermeister