Verwaltungsvorlage (160630 Vorlage AK Politik 30.06.16.pdf)

V-PM 30.06.2016 Ahlers 3660 4170 AK Politik „Stadthaus , Neubau des TDZ, Ertüchtigung Stadtarchiv“ Donnerstag, den 30.06.2016 im Raum 203 (2. OG im Flachbau) des Stadthauses um 16.00 Uhr hier: Zukunft Stadthaus Ergebnis Vertiefte Vorplanung (Leistungsphase 2 +/HOAI), Kostenberechnung und Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Vorbemerkungen Aufgrund der Grundsatzentscheidung des Rates zum Erhalt des Verwaltungsstandortes „Stadthaus“ am Konrad-Adenauer-Platz 17 vom 01.12.2011 hat die Verwaltung belastbare Grundlagen (Bedarfsanalyse und Bestandserfassung, Kosten-, Finanzierungs- und Zeitplanung) für eine abschließende Entscheidung erarbeitet. Der Gebäudekomplex „Stadthaus“ besteht aus 10 Gebäudeteilen. Das Stadthaus wurde in den 1950er Jahren als Verwaltungs- und Lagergebäude für die vereinigte Seidenweberrei AG – Krefeld (Verseidag) errichtet. Architekt des Gebäudekomplexes war Egon Eiermann, der als einer der bedeutensten Architekten der deutschen Nachkriegszeit gilt. Vom Gebäudekomplex stehen bisher insgesamt fünf Bauteile wegen seiner überregionalen baugeschichtlichen Bedeutung unter Denkmalschutz (dreigeschossiger Flachbau mit Vordach, Verbindungsglasgang, Treppenturm, 8-geschossiges Hochhaus und Rampe). Ziel ist es, in dem bestehenden Gebäudeensemble (ca. 24.000 m² BGF) barrierefrei einen zukunftsfähigen und nachhaltigen Verwaltungsbau für rund 650 Bedienstete entstehen zu lassen. Bisherige Entwicklung/ Untersuchungen Bestandsaufnahme und statische Bewertung (assmann gruppe; Dezember 2013)  Gute Qualität der tragenden Stahlbetonkonstruktion ermöglicht eine weitere Nutzung und bietet eine hohe Flexibilität für die Nutzung als Verwaltungsstandort.  Technische Anlagen sind umfassend zu erneuern.  Erforderlich ist in weiten Teilen der Rückbau auf die Rohbaukonstruktion und eine Grundsanierung inkl. energetischer Maßnahmen an der Gebäudehülle Machbarkeitsstudie TDZ (RKW; Juni 2014)  Die Bedarfsdeckung (IT/TK, Zentrale Dienste und Stadtarchiv) am Standort ist, auch unter Denkmalschutzaspekten, machbar.  Optimaler Standort für ein TDZ ist das Baufeld östlich der Halle und des Stadtarchivs, im rückwärtigen Bereich, mit "Andockmöglichkeit" an das Stadtarchiv.  Als optimale Gebäudehülle wurde die Bauform "Riegel" ermittelt.  In einem zweigeschossigen Riegel (ca. 90 x 14 m) wird der Bedarf zu 100% gedeckt. -2- Ergebnis Vertiefte Vorplanung (LPH 2 +) von RKW Die Planung sieht im Wesentlichen vor:  Unterbringung der Bürgerserviceleistungen in einem „Front-Office“ in unmittelbarer Nähe zum Haupteingang im EG Ostflügel für alle städtischen Kundendienstleistungen  Bereiche mit häufigen Bürgerkontakten werden im Flachbau untergebracht (Sicherheitsstandards für das Hochhaus)  Bürgeroffene Cafeteria mit Ausgabebereich direkt am Haupteingang im Flachbau  Zusammenhängende Besprechungszone im 1. OG Westflügel Flachbau  Büroflächen werden im Flachbau bestandsorientiert in Zellenstruktur geplant. Im Hochhaus sind die Ausbaustandards für die Büroflächen open space, Teambüros, Einer- und Zweierbüros usw.) noch zu entscheiden. Die Ergebnisse der Mitarbeiterbefragung „Arbeiten in Zukunft“ sind dabei in die Überlegungen mit einzubeziehen.  Das Gebäude wird unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes in mehrere differenziert zu behandelne Zonen aufgeteilt. Ein konservatorischer Ansatz bei weitgehendem Erhalt der Originalbausubstanz von Egon Eiermann ist in den entsprechend gut erhaltenen Teilen der Mittelzone des Flachbaus, in den Treppenhäusern, beim Verbindungsgang und für das 8. OG geplant.  Das denkmalgeschützte Rampengebäude am Hochhaus soll in seiner ursprünglichen Form als barrierefreies nördliches Eingangsgebäude für Beschäftigte im Stadthaus genutzt werden.  Die ehemalige Fahrradhalle wird wieder als solche auf der Grundlage der Bestandsaufnahme und des Sanierungskonzeptes von November 2013 (Ing.-Büro Neubert) hergerichtet. Eine Unterschutzstellung ist hier vorgesehen. Auf dieser Grundlage besteht, als Ergebnis erster Gespräche, eine Fördermöglichkeit durch die Dt. Stiftung Denkmalpflege. Die Kostenberechnung DIN 276 (Stand 27.01.2016) von RKW erfolgt auf folgender Grundlage:  Mengen wurden nach der Elementmethodik exakt ermittelt.  Die zugrunde liegende Planung entspricht einer vertieften Vorplanung LPH 2 + nach HOAI.  Denkmalpflegerische Anforderungen an den Erhalt der Fenster, Wände und Fliesen sowie neuer Stahlfenster sind umfassend berücksichtigt. In der Kostenberechnung nicht berücksichtigt sind mögliche Finanzierungserleichterungen durch Fördermittel aus dem Denkmalschutz. Ein Förderantrag (Denkmalschutz Sonderprogramm VI) für den 1. Bauabschnitt (Glasgang) ist aktuell positiv beschieden worden (300.000 Euro Zuschuss) . Weitere Anträge sind möglich und werden durch den LVR ausdrücklich unterstützt. Die Kostenberechnung ergibt eine Gesamtsumme in Höhe von 63,15 Mio Euro für die umfassende, denkmalgeschützte Modernisierung des Stadthauses. Alternativenbetrachtung/Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Auf dieser Grundlage und als Ergebnis der Diskussion im AK Politik wurde ergänzend eine Alternativenbetrachtung sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung hierzu in Auftrag gegeben. Als Alternativen kommen grundsätzlich folgende Varianten in Betracht: - Die langfristige Fortsetzung der Anmietung von Büroflächen in den aktuell 7 Ersatzstandorten. Hierbei ist zu berücksichtigen, das neben den reinen Mietkosten erhebliche Mehraufwendungen durch die über die Stadt verteilten Fachbereiche entstehen und die bürgerorientierte Dienstleistung stark erschwert wird. - Die Errichtung eines Verwaltungsneubaus. Hier kommt durch seine innenstadtnahe Lage v.a. das städtische Grundstück am Willy Brandt Platz in Betracht. Hier könnten grundsätzlich alle vormals im Stadthaus ansässigen Fachbereiche an einer Stelle konzentriert werden. -3Die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung hat das renommierte Unternehmen PSPC, Rosenthaler Str. 46/47, Berlin auf der Grundlage der Kostenberechnung von RKW mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen unter Einbeziehung einer Risikobewertung vorgenommen. Im Wesentlichen sind in einem ersten Schritt drei Varianten untersucht worden: Variante 0: Beibehaltung Ist-Zustand/Anmietung Variante 1: Modernisierung Stadthaus Variante 2: Neubau auf städtischem Grundstück Zusammenfassend kommen die Gutachter bei einem Vergleich über 30 Jahre zu dem Ergebnis, dass die Beibehaltung des „Ist-Zustandes“, d.h. Anmietungen von mehreren externen Standorten, die mit großem Abstand unwirtschaftlichste Lösung darstellt. So wurde berechnet, dass auf den anzulegenden Lebenszyklus von 30 Jahren (Mindestwert) gerechnet, bei der derzeitigen Anmietungsvariante 30,7 Mio. bzw 28,4 Mio. Euro Mehraufwendungen gegenüber der Modernierungsvariante Stadthaus bzw. der Neubauvariante entstehen. Das heißt, die jährliche Mehrbelastung bei der Anmietungsvariante beträgt im Durchschnitt ca. 1 Mio. Euro pro Jahr gegenüber den beiden anderen Varianten. Dabei sind zudem die durch die dezentralen Standorte bedingten Mehrkosten (Fahrtzeiten und – kosten für städtische Mitarbeiter/innen, Postverteilung, zusätzliche Telekommunikationskosten etc.) nicht berücksichtigt worden, die das Gesamtergebnis zu ungunsten der Anmietungsvariante im Vergleich zu Modernisierung bzw. Neubau nochmals deutlich verschlechtert. In einer vereinfachten Mehrkostenbetrachtung über einen Zeitraum von 30 Jahren ist mit weiteren Mehrkosten in Höhe von mindestens 5 Mio. € zu rechnen. Die Situation ist zudem nicht nur monetär zu betrachten, sondern auch aus Sicht der KrefelderBürger, die bei ihren Anliegen teilweise „quer durch die Stadt geschickt werden“. Im Sinne der angestrebten Kondenorientierung ein nicht auszugleichender Nachteil. Auch die interne Kommunikation leidet unter dieser Situation verteilt auf das ganze Stadtgebiet zu sein. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Anmietungsvariante keine Alternative zur Modernisierung Stadthaus bzw. zu einem Neubau darstellt. In seinen weiteren Berechnungen stellt der Gutachter fest, dass die Modernisierung des Stadthauses unter Berücksichtigung des NKF und der Bestandssicherung über 30 Jahre (ohne Zuwendungen „Dritter“) auch im Vergleich zu einem Neubau die wirtschaftlichste Realisierungsvariante darstellt. In der Modernisierungsvariante betragen die laufenden Aufwendungen (Abschreibungen, Anmietung, Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung und Leerstandsmanagement) über den Betrachtungszeitraum rund -128,00 Mio. €. Die Aufwendungen innerhalb der Neubauvariante belaufen sich auf rund -130,30 Mio. €. Der Buchwert nach 30 Jahren beträgt in der Sanierungsvariante 46,1 Mio. € und in der Neubauvariante 44,9 Mio. €. Im Ergebnis stellt sich nach der NKF-Betrachtung die Sanierung mit einer saldierten Ressourcenveränderung von -81,8 Mio. € wirtschaftlich im Vergleich zum Neubau mit einem Wert von -85,4 Mio. € dar. Die absolute Vorteilhaftigkeit beträgt über die Laufzeit bezogen auf den Ressourcenverbrauch -4,30 Mio. € zugunsten der Modernisierungsvariante. In der Gesamtbewertung ist zu berücksichtigen, dass bei der Entscheidung für einen Neubau die Frage der Nutzung bzw. Verwertung des denkmalgeschützten Stadthauses ungeklärt bleibt. Ein potenziell denkbarer Abbruch des Gebäudes ist aufgrund seiner weit über Krefeld hinausgehenden bauhistorischen Bedeutung, seiner nachgewiesenen guten baulichen Grundsubstanz und auch vor dem Hintergrund aktueller Gerichtsentscheidungen als nicht realistisch einzustufen. -4Auch würde die perspektivische Nachverwertung des Grundstück aufgrund seines heterogenen Umfeldes von Schulen, Kleingärten und Industriebetrieben voraussichtlich lediglich die vorauslaufenden Abbruchkosten von ca. 2.5 Mio€ decken können. Eine Veräußerung ist angesichts der in den letzten Jahren mehrfach grundsätzlich abgefragten Interessenslagen Dritter nahezu auszuschließen. Daher werden auf Dauer laufende Unterhaltungskosten für die Stadt als Eigentümerin anfallen, die entsprechend durch PSPC berücksichtigt wurden. Die alternative Neubauvariante würde zudem dazu führen, dass auf einen Verkaufserlös von ca. 3 Mio. Euro für das Grundstück am Willy-Brandt-Platz verzichtet werden muß. Für die Modernisierung des Stadthauses spricht die städtebauliche Weiterentwicklung des Umfeldes und die unmittelbare Nachbarschaft von Bauten von Eiermann und vonMies van der Rohe an der Girmesgath, die aktuell als Privatinitiative umfassend und denkmalgerecht saniert werden. Umsetzung/ Finanzierungsvarianten In einem zweiten Schritt hat der Gutachter die wirtschaftlichste Beschaffungsvariante (Eigenrealisierung/ÖPP) für die Sanierung des Stadthauses über einen Zeitraum von 30 Jahren (NKF-Betrachtung) ermittelt. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Stadt Krefeld Eigentümer des Grundstückes und des Gebäudes bleibt (Inhabermodell). Die Finanzierung der Gesamtinvestitionskosten sowie die Vertrags- und Finanzierungsstruktur entspricht somit der des Neubaus der Hauptfeuerwache Krefeld. Abschließend kommt der Gutachter hier zu dem Ergebnis, dass sich bei einem - auf der Grundlage realisierter ÖPP-Vorhaben ermittelten - gutachterlich angemessenen Effizienzvorteil von 10 %, bezogen auf die Investitionskosten (KG 200 bis 700) im ÖPP-Modell,die Sanierung des Stadthauses im Rahmen eines ÖPP-Modells die wirtschaftlich vorteilhafte Beschaffungsvariante darstellt. Die Umsetzung wird aus Sicht des Gutachters empfohlen. In der Gesamtbewertung der vorliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie den ergänzend hinzukommenden Faktoren: - aktuell bewilligter Denkmalzuschuss für einen 1. BA i.H.v. 300 T€ - Optimierung der bürgerorientierten Dienstleistung an einer Stelle - Reduktion der verwaltungsinternen Mehraufwendungen bei einer Ein-Standortlösung - Rechtlich kaum durchsetzbare Abruchperspektive für das Eiermann-Stadthaus im Verbund mit +/- Null € Perspektive für Abbruch und Nachverwertung - Verzicht auf Veräußerungserlöse für das städtische Grundstück Willy BrandtPlatz wird die Empfehlng des Gutachters PSPC für eine Sanierung des Stadthauses nachhaltig gestärkt. Weiteres Vorgehen Vorlagenerstellung und Abstimmung mit dem AK Politik Variante I bis 31.08.2016 Variante II bis 30.10.16 Verwaltungsausschuss 08.09.2016 24.11.2016 Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität 13.09.2016 22.11.2016 Hauptausschuss/ Rat 29.09.2016 08.12.2016