Verwaltungsvorlage (160630 Präsentation PSPC.pdf)

PSPC - Public Sector Project Consultants GmbH Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld Stand: Juni 2016 Inhaltsverzeichnis 3. Aufgabenstellung 4. Durchführung der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Schritt 1 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Definition Realisierungsvarianten Kostengegenüberstellung Realisierungsvarianten Ressourcenorientierte Betrachtung nach NKF Zeitplan Realisierungsvarianten Risikobewertung Realisierungsvarianten Ermittlung Gesamtinvestitionskosten Realisierungsvarianten Ergebnis Realisierungsvarianten Schritt 1 – Vergleich über 30 Jahre NKF 12. Durchführung der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Schritt 2 13. 15. 16. 17. 18. Definition Beschaffungsvarianten Zeitplan Beschaffungsvarianten Risikobewertung Beschaffungsvarianten Ermittlung Gesamtinvestitionskosten Beschaffungsvarianten Ergebnis Beschaffungsvarianten Schritt 2 – Vergleich über 30 Jahre NKF Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 2 Aufgabenstellung  Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung unter Berücksichtigung von Risikokosten und Effizienzvorteilen als Entscheidungsgrundlage für den Rat der Stadt Krefeld.  Größtes Maß an Wirtschaftlichkeit.  Lebenszyklusorientierte Beschaffung durch Vergabe von Planung, Bau und Betrieb in einer Hand.  Berücksichtigung eines Betrachtungszeitraumes von 30 Jahren.  Ermittlung Finanzbedarf und Identifizierung geeigneter Finanzierungsmodelle.  Ermittlung der wirtschaftlichsten Realisierungs- sowie der wirtschaftlichsten Beschaffungsvariante. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 3 Durchführung der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung in zwei Schritten Eignungstest Realisierungsvarianten Schritt 1 Variante 0 (Beibehaltung IstZustand/Anmietung) Variante 1 (Sanierung Stadthaus) Variante 2 (Neubau auf städtischem Grundstück) Wirtschaftlichste Realisierungsvariante Öffentlich-Private Partnerschaft Schritt 2 Eigenrealisierung * Eigeninvestition über Kommunalkredit Alternative Finanzierung Eigeninvestition über Kommunalkredit Forfaitierung mit Einredeverzicht Projektfinanzierung Alternative Finanzierung Wirtschaftlichste Beschaffungsvariante *) Zur Erläuterung der Finanzierungsmodelle wird auf den Anhang Seite 25-26 verwiesen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 4 Definition Realisierungsvarianten Variantenbeschreibung Variante 0: Beibehaltung Ist-Zustand / Anmietung  Ersatzanmietung an 7 Standorten  Leerstandsverwaltung des Stadthaus Krefeld Variante 1: Sanierung des Stadthauses  Sanierung (BT1-Flachbau, BT2-Fahrradhalle, BT3-Glasgang, BT4-Treppenturm, BT5Hochhaus und BT6-Rampe, BT7-Müllbunker wird abgebrochen) durch die Stadt Krefeld als konventionelles Verfahren/Eigenrealisierung (GU-Modell für Bau. Planungsleistungen durch Planungsbüro. Stufenweise Beauftragung bis LPH 9).  Betrieb und Instandhaltung erfolgen durch das Gebäudemanagement der Stadt Krefeld bzw. externe Dienstleister. Variante 2: Neubau auf einem städtischen Grundstück im innerstädtischen Bereich  Grundstück befindet sich im Eigentum der Stadt.  Neubau erfolgt durch die Stadt Krefeld als konventionelles Verfahren/Eigenrealisierung (GU-Modell für Bau. Planungsleistungen durch Planungsbüro. Stufenweise Beauftragung bis LPH 9).  Leerstandsverwaltung des Stadthaus Krefeld  Betrieb und Instandhaltung erfolgen durch das Gebäudemanagement der Stadt Krefeld bzw. externe Dienstleister. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 5 Kostengegenüberstellung Realisierungsvarianten Vergleich Investitionskosten und Anmietung  Die Grundmiete entspricht den Kosten für die Ersatzanmietung über einen Zeitraum von 30 Jahren für die 7 Standorte inklusive Mietpreissteigerung.  Die Investitionskosten für die Variante 1 Sanierung und Variante 2 Neubau entsprechen der Investitionskostenberechnung von RKW Architekten.  Die Berechnung der Neubaukosten Variante 2 basieren auf Referenzprojekten und einer BKI (Baukosteninformationszentrum) Vergleichsrechnung. Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Investitionskosten Grundmiete über 30 Jahre Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 0,0 Mio. € 63,2 Mio. € 56,9 Mio. € 114,9 Mio. € 0,0 Mio. € 0,0 Mio. € Kosten der Dezentralisierung  Die Variante 0/Anmietung beinhaltet nicht die durch die dezentralen Standorte bedingten Mehrkosten. In einer vereinfachten Mehrkostenbetrachtung ("Min-Max") über einen Zeitraum von 30 Jahren ist mit Mehrkosten in Höhe von mind. 5 Mio. € zu rechnen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 6 Methodik: Ressourcenorientierte Betrachtung nach NKF inklusive Risikobewertung Vermögen Laufende Aufwendungen Verwaltungsaufwand  Buchwerte Grundstücke  Buchwerte Gebäude, Restnutzungsdauer  Abschreibungen  Instandhaltung, Energie  Hausmeister, Reinigung  Immobilienmanagement  Overhead-und Arbeitsplatzkosten Ressourcenorientierte Betrachtung nach NKF*): + Erträge / Erlöse Finanzierung  Mieteinnahmen  Veräußerungserlöse Buchwerte zum Ende des Betrachtungszeitraumes Barwert Aufwendungen (einschl. Abschreibungen) Barwert Erträge = Saldierte Ressourcenveränderung  Zinsaufwand für Investition *) Finanzministerium des Landes NRW: Bericht zur Untersuchung der Auswirkungen von unterschiedlich umfangreichen Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen an kommunalen Gebäuden, Düsseldorf, Juli 2011. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 7 Zeitplan Realisierungsvarianten Variante 0 Ersatzanmietung Ersatzanmietung 01.01.2015 bis 05/2050 Variante 1 Sanierung 01/2015 – 05/2019 Ersatzanmietung Planungsphase Betrieb Bauphase 360 Monate 06/2017 – 05/2019 01/2015 – 12/2017 Variante 2 Neubau 01/2015 – 05/2020 Planungsphase 01/2016 – 12/2017 B-Plan Ersatzanmietung 2017/ 2018 Betrieb Bauphase 360 Monate 01/2019 – 05/2020 Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 8 Risikobewertung Realisierungsvarianten I 1 5 Risikoidentifikation 2 Risikocontrolling Risikoqualifizierung Informationen für Entscheidungen 3 4 Risikoallokation/ verteilung Risikobewertung Quelle: FMK-Leitfaden 2006 Ergebnisdarstellung * Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 1. Planungs- und Baukosten 0,00% 17,35% 12,35% 2. Bauunterhalt 5,75% 10,50% 9,00% 3. Betriebskosten 6,50% 8,75% 8,75% Ergebnis Risikobewertung *) Zur Erläuterung der Risikoansätze wird auf den Anhang Seite 30-31 verwiesen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 9 Ermittlung Gesamtinvestitionskosten Realisierungsvarianten  Die Gesamtinvestitionskosten setzen sich gemäß der Modellrechnung aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen.  Investitionskosten vor Indexierung  Kostensteigerung während der Bauphase  Risikokosten  Bauzwischenfinanzierungszinsen Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau Investitionskosten vor Indexierung 0,0 Mio. € 63,2 Mio. € 56,9 Mio. € Investitionskosten nach Indexierung 0,0 Mio. € 64,4 Mio. € 59,6 Mio. € Investitionsrisiken 0,0 Mio. € 11,2 Mio. € 7,4 Mio. € Zinsen Planungs- und Bauphase 0,0 Mio. € 0,6 Mio. € 0,4 Mio. € Summe Gesamtinvestitionskosten 0,0 Mio. € 76,2 Mio. € 67,4 Mio. € 114,9 Mio. € 0,0 Mio. € 0,0 Mio. € Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Grundmiete über 30 Jahre Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 10 Ergebnis Realisierungsvarianten Schritt 1 – Vergleich über 30 Jahre NKF-Betrachtung NKF-Betrachtung Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 30 Jahre 30 Jahre 30 Jahre Buchwertentwicklung Aktivierungsfähige Gesamtinvestitionskosten Buchwert Grundstücke zu Beginn Abschreibungen im Betrachtungszeitraum Buchwerte zum Ende Verbleibende Restnutzungsdauer 0,0 Mio. € 2,8 Mio. € 0,0 Mio. € 2,8 Mio. € 0 Jahre 76,2 Mio. € 2,8 Mio. € -32,8 Mio. € 46,1 Mio. € 42 Jahre 67,4 Mio. € 2,8 Mio. € -25,3 Mio. € 44,9 Mio. € 50 Jahre -158,7 Mio. € -128,0 Mio. € -130,3 Mio. € 0€ 0€ 0€ -155,9 Mio. € -81,8 Mio. € -85,4 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,0% 47,5% 45,2% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 74,1 Mio. € 70,5 Mio. € Aufwendungen und Erträge Aufwendungen gesamt (inkl. Abschreibung, Anmietung, Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung, Leerstandsmanagement) Erträge gesamt Saldierte Ressourcenveränderung Rangfolge 3 1 2 Im Ergebnis stellt sich nach der NKF-Betrachtung die Variante 1 Sanierung des Stadthauses Krefeld als die insgesamt wirtschaftlich vorteilhafte Realisierungsvariante dar. Hinweis: Buchwert Bestandsgebäude 1 €. Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich aufgrund der Excel-Berechnung möglich. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 11 Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Schritt 2 Eignungstest Realisierungsvarianten Schritt 1 Variante 0 (Beibehaltung IstZustand/Anmietung) Variante 1 (Sanierung Stadthaus) Variante 2 (Neubau auf städtischem Grundstück) Wirtschaftlichste Realisierungsvariante Variante 1 Öffentlich-Private Partnerschaft Schritt 2 Eigenrealisierung * Eigeninvestition über Kommunalkredit Alternative Finanzierung Eigeninvestition über Kommunalkredit Forfaitierung mit Einredeverzicht Projektfinanzierung Alternative Finanzierung Wirtschaftlichste Beschaffungsvariante *) Zur Erläuterung der Finanzierungsmodelle wird auf den Anhang Seite 25-26 verwiesen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 12 Definition Beschaffungsvarianten Leistungsübertragung und Vertrags- und Finanzierungsstruktur Eigenrealisierung Planung Bau Finanzierung Betrieb + Auslastung Verwertung Finanzierung Betrieb + Auslastung Verwertung Eigenrealisierung Öffentlich-Private Partnerschaft (ÖPP) Planung Bau ÖPP-Modell    Im Rahmen des ÖPP-Modells bleibt die Stadt Krefeld Eigentümer der Grundstücks und Gebäudes (Inhabermodell)*. Die Finanzierung der Gesamtinvestitionskosten erfolgt mittels Einredefreier Forfaitierung*. Die oben genannte Vertrags- und Finanzierungsstruktur (ÖPP) entspricht dem Neubau der Hauptfeuerwache Krefeld. *) Zur Erläuterung der Vertrags- und Finanzierungsmodelle wird auf den Anhang Seite 22-26 verwiesen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 13 Definition Beschaffungsvarianten Aufgabenverteilung Eigenrealisierung Stadt Krefeld Leistungen Planungsphase - Bauherrenaufgaben/ Projektsteuerung - Planung - Verbleibendes Planungscontrolling Bauphase - Bauherrenaufgaben/ Projektsteuerung - Bauausführung - Verbleibendes Baucontrolling Betriebsphase - Instandhaltung (Instandsetzung, Wartung, Inspektion) - Haustechniker - Pflege und Reinigung Gebäude inkl. Müllentsorgung - Pflege und Reinigung Außenanlage - Energieversorgung - Energiemanagement - Winterdienst - Sicherungsdienst - Objektmanagement (Vertragswesen, Störfallmanagement) - Versicherungen - Vertragscontrolling Finanzierung - Bauzwischenfinanzierung - Langfristige Finanzierung ÖPP-Modell Stadt Krefeld x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 Privater Partner x x x x x x x x x x x x x x x x x x x 14 Zeitplan Beschaffungsvarianten Variante Sanierung Eigenrealisierung Ersatzanmietung 01/2015 – 05/2019 Planungsphase 01/2015 – 12/2017 Bauphase Betrieb 360 Monate 06/2017 – 05/2019 Variante Sanierung ÖPP Ersatzanmietung Planungsphase 01/2015 – 04/2021 10/2018 – 11/2019 Vorlauf 01/2017 – 12/2018 Betrieb 360 Monate Bauphase 05/2019 – 04/2021 Annahme:  Im ÖPP-Modell, ist bedingt durch den notwendigen Vorlauf (Vorbereitung und Durchführung) des Verhandlungsverfahrens, mit einer bis zu 24 Monate längeren Planungsphase zu rechnen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 15 Risikobewertung Beschaffungsvarianten I 1 Risikoidentifikation 5 2 Risikocontrolling Risikoqualifizierung Informationen für Entscheidungen 3 4 Risikobewertung Risikoallokation/ verteilung Quelle: FMK-Leitfaden 2006 Ergebnisdarstellung Risikoallokation davon Anteil AG davon Anteil AN im ÖPP im ÖPP Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP 1. Planungs- und Baukosten 17,35% 14,10% 7,50% 6,60% 2. Bauunterhalt 10,50% 9,00% 6,00% 3,00% Ergebnis Risikobewertung 3. Betriebskosten 8,75% Betriebsleistungen werden nicht auf den AN übertragen. Daher Risikoansatz analog Eigenrealisierung *) Zur Erläuterung der Risikoansätze wird auf den Anhang Seite 30-31 verwiesen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 16 Ermittlung Gesamtinvestitionskosten Beschaffungsvarianten  Die Gesamtinvestitionskosten setzen sich gemäß der Modellrechnung aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen.  Investitionskosten vor Indexierung  Kostensteigerung während der Bauphase  Risikokosten  Bauzwischenfinanzierungszinsen Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP Investitionskosten vor Indexierung 63,2 Mio. € 56,8 Mio. € * Investitionskosten nach Indexierung 64,4 Mio. € 60,3 Mio. € Investitionsrisiken 11,2 Mio. € 8,5 Mio. € 0,6 Mio. € 1,0 Mio. € 76,2 Mio. € 69,7 Mio. € Zinsen Planungs- und Bauphase Summe Gesamtinvestitionskosten *) Gewählter Effizienzvorteil von 10% im ÖPP-Modell (63,2 Mio. € * 0,9 = 56,8 Mio. €). Zur Erläuterung der Effizienzansätze wird auf den Anhang Seite 29 verwiesen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 17 Ergebnis Beschaffungsvarianten Schritt 2 – Vergleich über 30 Jahre NKF-Betrachtung NKF-Betrachtung Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP 30 Jahre 30 Jahre Aktivierungsfähige Gesamtinvestitionskosten Buchwert Grundstücke zu Beginn Abschreibungen im Betrachtungszeitraum 76,2 Mio. € 2,8 Mio. € -33,8 Mio. € 69,7 Mio. € 2,8 Mio. € -29,1 Mio. € Buchwerte zum Ende Verbleibende Restnutzungsdauer 45,2 Mio. € 42 Jahre 43,4 Mio. € 42 Jahre -132,9 Mio. € -124,0 Mio. € 0€ 0€ -87,8 Mio. € -80,6 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,0% 8,2% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 7,2 Mio. € Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Buchwertentwicklung Aufwendungen und Erträge Aufwendungen gesamt (inkl. Abschreibung, Anmietung, Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung, Leerstandsmanagement) Erträge gesamt Saldierte Ressourcenveränderung Rangfolge 2 1 Im Ergebnis stellt sich nach der NKF-Betrachtung die Sanierung des Stadthauses Krefeld im Rahmen eines ÖPP-Modells als die wirtschaftlich vorteilhafte Beschaffungsvariante dar und die Umsetzung wird aus Sicht der Gutachter empfohlen. Hinweis: Buchwert Bestandsgebäude 1 €. Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich aufgrund der Excel-Berechnung möglich. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 18 PSPC Public Sector Project Consultants GmbH Arne Sangerhausen Prokurist Fon: +49 30 - 3151 99 30 as@psp-consult.de Büro Berlin Brandenburgische Str. 27 10707 Berlin Fon: +49 30 315199 0 Fax: +49 30 315199 77 info@psp-consult.de www.psp-consult.de Büro Köln Lindenstr. 14 50674 Köln Fon: +49 221 92 428 070 Fax: +49 221 92 428 072 Methodik - Rahmenparameter Betrachtungszeitraum  Planungs- und Bauphase zzgl. 30 Jahre Betrieb Diskontierungszeitpunkt  Entscheidungszeitpunkt: 15.02.2016 Diskontierungszinssatz  Zinsstrukturkurve der Bundesbank, Restlaufzeit 30 Jahre: 0,99% p.a. Stichtag: 15.02.2016 Berücksichtigung der Preisentwicklung nach Statistischen Bundesamt  Indexierung Bau und Bauunterhalt: 1,47% p.a. (Mittelwert letzten 10 Jahre)  FS 17 Reihe 4, Preisindizes für die Bauwirtschaft  Indexierung Betriebskosten, Miete: 2,41% p.a. (Mittelwert letzten 10 Jahre)  FS 17 Reihe 7, Verbraucherpreisindex für Deutschland  Indexierung Medienkosten: 2,32% p.a. (Mittelwert letzten 2 Jahre)  FS 17 Reihe 7, Energiepreisentwicklung Wasser, Strom, Gas Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 20 Instandhaltungs-, Betriebs-, Energie-, Finanzierungs- und Transaktionskosten Vorgehensweise  Ermittlung der variantenspezifischen Kosten anhand der Ist-Kosten der Stadt Krefeld bzw. Ergänzung über Benchmarks (bspw. BKI, GEFMA-Daten, KGSt).  Ansatz von reduzierten Betriebskosten als Leerstandskosten für den Weiterbetrieb des Stadthauses in der 0-Variante und Neubauvariante.  Ansatz von Betriebs- und Energiekosten für Reinigung, Hausmeister, Winterdienst, Objektmanagement, Versicherungen, Wärme, Strom und Wasser.  Berücksichtigung der variantenabhängigen Flächenansätze über Kostenkennwerten €/m² BGF bzw. Energieverbrauch/m² und somit Kostendifferenzierung.  Berechnung der Instandhaltungskosten für Sanierung und Neubau gemäß den Kostenrichtwerten nach der Kommunalen Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement (KGSt).  Variantenspezifische Betrachtung von Transaktions- und Verwaltungskosten (Projektsteuerungskosten, Baucontrolling und Umzugskosten).  Ansatz von aktuellen Finanzierungskosten unter Berücksichtigung von Förderkrediten (KfW-Bank und NRW.Bank) im Rahmen der Eigenrealisierung für die Bauzwischenund Endfinanzierung (30 Jahre). Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 21 Definition Beschaffungsvariante Vertragsmodelle Erwerbermodell  Grundstückseigentum liegt beim privaten Partner.  Zum Vertragsende geht das Eigentum an Grundstück und Gebäude auf den öffentlichen Auftraggeber über.  Verwertungsrisiko trägt die öffentliche Hand.  Entgelt setzt sich zusammen aus einer gestundeten Werklohnforderung (Zins und Tilgung) und den betrieblichen Leistungsentgelten.  Genehmigungspflichtiges kreditähnliches Rechtsgeschäft. Leasingmodell  Eigentum liegt beim Auftragnehmer,  Öffentliche Hand mietet die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum.  Vertraglich vereinbarte Kaufoption zu Festpreis am Vertragsende.  Verwertungsrisiko trägt die öffentliche Hand.  Genehmigungspflichtiges kreditähnliches Rechtsgeschäft.  Anders als beim Erwerbermodell besteht keine Verpflichtung zur Übertragung des Gebäudeeigentums am Ende der Vertragslaufzeit. Der Auftraggeber hat ein Optionsrecht. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 22 Definition Beschaffungsvariante Vertragsmodelle Mietmodell  Eigentum liegt beim Auftragnehmer.  Öffentliche Hand mietet die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum.  Eventuell Kaufoption am Vertragsende zum Verkehrswert.  Verwertungsrisiko trägt die öffentliche Hand.  Entgelt setzt sich zusammen aus Warm- und Kaltmietanteilen sowie der Vergütung der Dienstleistungen.  Modell an sich ist nicht genehmigungspflichtig, aber Entgelte müssen im Haushalt darstellbar sein.  Entspricht weitgehend dem Leasingmodell, jedoch ohne Kaufoption mit zuvor festgelegtem Kaufpreis. Mietmodell als reines Finanzierungsmodell  Keine Marktmiete, da Verwertungsrisiko schwer zu übertragen ist.  Investition wird über die Miete vollständig amortisiert.  Vermieter ist Eigentümer des Grundstücks. Konzessionsmodell  Privater Partner verpflichtet sich zur Planung und Errichtung des Gebäudes sowie zur Erbringung bestimmter Dienstleistungen gegenüber den Nutzern. Er finanziert sich unmittelbar bei den Nutzern. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 23 Definition Beschaffungsvariante Vertragsmodelle Inhabermodell  Öffentliche Hand bleibt Eigentümer oder wird mit Fertigstellung Eigentümer der Immobilie.  Verwertungsrisiko trägt die öffentliche Hand,  Entgelt setzt sich zusammen aus einer gestundeten Werklohnforderung (Zins und Tilgung) und den betrieblichen Leistungsentgelten,  Genehmigungspflichtiges kreditähnliches Rechtsgeschäft Gesellschaftsmodell  Auftraggeber und privater Partner errichten und betreiben gemeinsam über eine Gesellschaft ein Gebäude. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 24 Definition Beschaffungsvariante Finanzierungsmodelle Eigene Finanzierung  Finanzierung erfolgt über die Stadt Krefeld über einen Kommunalkredit  Günstige Finanzierungskonditionen im Vergleich zur alternativen Finanzierungsmöglichkeiten  Während der Planungs- und Bauphase werden keinerlei Abschlagszahlungen an den Privaten geleistet und die Zahlung des Pauschalfestpreises erfolgt erst mit einer Einmalzahlung zum Abnahmezeitpunkt. Einredefreie Forfaitierung  Während der Planungs- und Bauphase werden keinerlei Abschlagszahlungen an den Privaten geleistet.  Nach Fertigstellung und Abnahme werden die anfänglichen Investitionskosten (Zinsund Tilgung) über die Projektlaufzeit gestundet.  Der Auftraggeber verpflichtet sich, den gestundeten Werklohn in Raten bis zum Projektende zu tilgen (Zahlungsversprechen).  Die Forderungen verkauft der Auftragnehmer mit Einrede- und Einwendungsverzicht an eine Bank (Finanzierung mit kommunalkreditähnlichen Konditionen).  Zur Risikoabsicherung der Stadt Krefeld ist ein geeignetes Sicherheitenkonzept mit Bürgschaften zu entwickeln.  Für die Betriebsleistungen besteht weiterhin die Möglichkeit der Entgeltreduzierung über vorher definierte Service-Levels. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 25 Definition Beschaffungsvariante Finanzierungsmodelle Projektfinanzierung  Während der Planungs- und Bauphase werden keinerlei Abschlagszahlungen an den Privaten geleistet.  Die Projektrisiken werden zum Teil auf die finanzierende Stelle übertragen und daher wird von der finanzierenden Stelle meist die Ausstattung der Projektgesellschaft mit Eigenkapital verlangt.  Kapitalausstattung der Projektgesellschaft dient als Sicherheitspuffer für den Auftraggeber und die Kapitalgeber.  Bei einer Nicht- bzw. Schlechterfüllung der vertraglichen Leistungen, müssten zuerst die Eigenkapitalgeber und danach sukzessive die Geber von eigenkapitalersetzenden Darlehen (Nachrangdarlehen) und die Fremdkapitalgeber für die finanziellen Folgen aufkommen.  Bei mangelhafter Leistungserbringung durch den Privaten Partner während der Betriebsphase kann neben dem Entgelt für die Betriebsleistungen auch der laufenden Kapitaldienst (Zins und Tilgung) gekürzt werden.  Im Vergleich zur Forfaitierung mit Einredeverzicht höhere Finanzierungskonditionen, zusätzliche Strukturierungsgebühren und Transaktionskosten. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 26 Finanzierung Eigenrealisierung (zinsgesichert über Laufzeit)  Finanzierung über Förderprogramme der KfW-Bank und NRW.Bank  Kombination (jeweils 50%) der beiden Förderprogramme „IKK Investitionskredit Kommunen 208“ der KfW-Bank und Kommunal Invest der NRW.Bank.  Laufzeit/ Tilgungsfreie Jahre/ Zinsfestschreibung 30/5/10 Jahre  Bauzwischenfinanzierung   Zinssatz für die ersten 10 Jahre = 0,400% p.a.* Endfinanzierung   Zinssatz für die ersten 10 Jahre = 0,768% p.a. (0,400% p.a.* + Forward 0,368% p.a.) Zinssatz nach 10 Jahren mit 20 Jahren Zinsbindung = 2,39%** p.a. (Prognose) *Mischzinssatz auf Grundlage aktueller Konditionen (Stand 06.04.2016) der KfW-Bank 0,45% p.a. und NRW.Bank 0,35% p.a. ** Quelle: Kommunalkreditkonditionen DGHYP, Stand 06.04.2016. Annahmegemäß erfolgt innerhalb der Eigenrealisierung für die ersten zehn Jahre die Finanzierung der Bauzwischenfinanzierung analog der Konditionen der Endfinanzierung, da es seitens der Stadt Krefeld keine Kreditaufnahme für ein einzelnes Projekt gibt, sondern ein Gesamtbedarf an Finanzierungsmitteln zu einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt wird und über diesen dann eine Darlehensaufnahme erfolgt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 27 Finanzierung ÖPP-Modell (zinsgesichert über Laufzeit, Finanzierungskonditionen April/2016)  Bauzwischenfinanzierung: 1,134% p.a. (Referenzzinssatz 1-Monats-EURIBOR 0,000% p.a. + Zinssicherungs- und Bankenmarge 1,134% p.a.)  Endfinanzierung (20-30 Jahre): 1,656% p.a. (Referenzzinssatz ICE Swap Rate 0,971% p.a. + Forward 0,368% p.a. + Bankenmarge 0,217% p.a. + Liquiditätsmarge 0,100% p.a.) - EURIBOR = Euro Interbank Offered Rate. Euribor bezeichnet die durchschnittlichen Zinssätze, zu denen viele europäische Banken einander Anleihen in Euro gewähren. Die Euribor-Werte gelten als Basistarif (Gradmesser) für allerlei andere Zinsprodukte wie etwa Zinsswaps, Zins-Futures, Sparkonten und Hypotheken. Hinweis Negativzinsklausel. Aktuell befindet sich der 1-MonatsEURIOBOR im Negativbereich. Demnach kappen die Banken den Referenzzinssatz bei 0,00% p.a. - ICE Swap Rate = Referenzzinswert für Festzinssätze (Zinsswap) zwischen Banken. - Forward = Ermittlung Forwardzuschlag auf Basis von SWAP- Zinssätzen von Zeitpunkt Vertragsschluss bis zur Abnahme. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 28 Effizienzvorteile ÖPP Effizienzvorteil gem. Literaturquellen  Bundesgutachten PPP im öffentlichen Hochbau, Band IV, 2003   Leitfaden NRW Finanzministerium, Evaluierung der Wirtschaftlichkeitsvergleiche der ersten PPP-Pilotprojekte im öffentlichen Hochbau, 2005   Effizienzvorteil 6,2 – 15,2% Wirtschaftlichkeitsnachweis (basiert auf bundesweiten ÖPP-Projekten) Deutsches Institut für Urbanistik im Auftrag des BMVBS sowie PPPTask-Force NRW, "PPP und Mittelstand – Untersuchung von 30 ausgewählten PPP-Hochbauprojekten in Deutschland“, 2008   Auswertung von 46 Projekten, Investitionen durchschnittlich 20,0% günstiger Gesamteffizienz von 5,0 – 25,0% Vertragsschluss Projekterfahrung Stadt Krefeld  Effizienzvorteil Neubau Hauptfeuerwache Krefeld rund 15% Gewählter Effizienzvorteil für die Planungs- und Baukosten von 10 % auf die Investitionskosten (KG 200 bis 700) Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 29 Risikobewertung Realisierungsvarianten II Planungs- und Baukostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Erhöhter Risikoansatz für die Sanierungsvariante beispielsweise aufgrund des Substanzrisikos (Qualität der Bausubstanz/Bestandsgebäude weicht von den Annahmen ab). In der Neubauvariante ist das Substanzrisiko nicht relevant, da hier kein Bestandsgebäude.  In der Nullvariante keine Risikoansatz, da hier keine Erstinvestitionen getätigt werden. Bauunterhaltungskostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Leicht höherer Risikoansatz für die Sanierungsvariante beispielsweise aufgrund des Kalkulationsrisikos (Die kalkulierte Häufigkeit von Instandhaltungszyklen reicht zur Erhaltung des Standards nicht aus/unerwartete Maßnahmen). In der Neubauvariante geringer, da Bauwerk bekannt sind.  Bei einem Mietverhältnis wird das Kalkulationsrisiko geringer eingeschätzt, weil der Mieter nicht unmittelbar davon betroffen ist. Betriebskostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Keine Unterscheidung zwischen Sanierung und Neubau, da der Betrieb in gleicher Weise erfolgt.  Bei der Anmietung wird das Risiko aufgrund des reinen Mietverhältnisses geringer eingeschätzt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 30 Risikobewertung Beschaffungsvarianten II Planungs- und Baukostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Geringerer Risikoansatz im ÖPP-Modell, da beispielsweise beim Nachtragsrisiko, die geforderten Leistungen bereits vor Vertragsabschluss verbindlich festgelegt werden. Die vollständige Beauftragung der Gesamtleistung diszipliniert in Bezug auf Nachträge. Bauunterhaltungskostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Risikoansatz in der Eigenrealisierung höher, da das Kalkulationsrisikos im ÖPP-Modell geringer eingeschätzt wird (Planung, Bau und Betrieb aus einer Hand). Risikoverteilungsgrundsatz für Planungs-, Bau- und Betriebskosten  Das Risiko sollte von derjenigen Vertragspartei getragen werden, welche es am besten beeinflussen kann. Betriebskostenrisiko  Keine Unterscheidung zwischen Eigenrealisierung und ÖPP-Modell, da der Betrieb in beiden Beschaffungsvarianten durch die Stadt Krefeld erfolgt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 31