Verwaltungsvorlage (20160630 STHK Bericht Endbericht WU 30J.pdf)

PSPC - Public Sector Project Consultants GmbH Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld Endbericht Stand: Juni 2016 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 2 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 3 Ausgangssituation  Stadthaus Krefeld besteht aus 10 Gebäudeteilen und wird als Verwaltungsstandort genutzt.  Aufgrund seiner Historie steht das Gebäude teilweise unter Denkmalschutz.  Der Ratsbeschluss sieht die Kostenbenennung/ Wirtschaftlichkeitsuntersuchung als Entscheidungsgrundlage vor.  Wegen baulicher Mängel (Brandschutz) sind Teile des Stadthauses nicht mehr nutzbar.  Für ca. 550 Mitarbeiter sind aktuell 6 Ersatzstandorte angemietet und ca. 100 Mitarbeiter werden bis Mitte 2016 in einen weiteren Standort umziehen.  Grundlage für die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung bildet ein Flächenbedarf von 650 MA sowohl für die Sanierungs- als auch Neubauvariante (an anderer Stelle / städtisches Grundstück). Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 4 Aufgabenstellung  Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung unter Berücksichtigung von Risikokosten und Effizienzvorteilen als Entscheidungsgrundlage für den Rat der Stadt Krefeld.  Größtes Maß an Wirtschaftlichkeit.  Lebenszyklusorientierte Beschaffung durch Vergabe von Planung, Bau und Betrieb in einer Hand.  Berücksichtigung eines Betrachtungszeitraumes von 30 Jahren.  Ermittlung Finanzbedarf und Identifizierung geeigneter Finanzierungsmodelle.  Ermittlung der wirtschaftlichsten Realisierungs- sowie der wirtschaftlichsten Beschaffungsvariante. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 5 Durchführung der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung in zwei Schritten Schritt 1 Eignungstest Realisierungsvarianten Variante 0 (Beibehaltung IstZustand/Anmietung) Variante 1 (Sanierung Stadthaus) Variante 2 (Neubau auf städtischem Grundstück) Wirtschaftlichste Realisierungsvariante Öffentlich-Private Partnerschaft Schritt 2 Eigenrealisierung Eigeninvestition über Kommunalkredit Alternative Finanzierung Eigeninvestition über Kommunalkredit Forfaitierung mit Einredeverzicht Projektfinanzierung Alternative Finanzierung Wirtschaftlichste Beschaffungsvariante Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 6 Agenda  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 7 Definition Realisierungsvarianten Variantenbeschreibung Variante 0: Beibehaltung Ist-Zustand / Anmietung  Ersatzanmietung an 7 Standorten  Leerstandsverwaltung des Stadthaus Krefeld Variante 1: Sanierung des Stadthauses  Sanierung (BT1-Flachbau, BT2-Fahrradhalle, BT3-Glasgang, BT4-Treppenturm, BT5Hochhaus und BT6-Rampe, BT7-Müllbunker wird abgebrochen) durch die Stadt Krefeld als konventionelles Verfahren/Eigenrealisierung (GU-Modell für Bau. Planungsleistungen durch Planungsbüro. Stufenweise Beauftragung bis LPH 9).  Betrieb und Instandhaltung erfolgen durch das Gebäudemanagement der Stadt Krefeld bzw. externe Dienstleister. Variante 2: Neubau auf einem städtischen Grundstück im innerstädtischen Bereich  Grundstück befindet sich im Eigentum der Stadt.  Neubau erfolgt durch die Stadt Krefeld als konventionelles Verfahren/Eigenrealisierung (GU-Modell für Bau. Planungsleistungen durch Planungsbüro. Stufenweise Beauftragung bis LPH 9).  Leerstandsverwaltung des Stadthaus Krefeld  Betrieb und Instandhaltung erfolgen durch das Gebäudemanagement der Stadt Krefeld bzw. externe Dienstleister. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 8 Definition Realisierungsvarianten Eigenrealisierung Leistungsübertragung   Verantwortung liegt für alle Phasen des Lebenszyklus bei der öffentlichen Hand. Zur Erledigung einzelner Aufgaben wie Planung, Bau, Finanzierung und Betrieb bedient sich die öffentliche Hand oftmals Unternehmen, wobei die Aufgabenübertragung stets auf einzelne Phasen beschränkt bleibt. Planung Bau Finanzierung Betrieb + Auslastung Verwertung Eigenrealisierung Projektstruktur Stadt Krefeld Finanzierungsvertrag Kapitalgeber (Kommunaldarlehen) Aufgabenträger Fachbereich Zentrales Gebäudemanagement Leistungsverträge Architekten/ Ingenieure Bauunternehmen (GU) FM Unternehmen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 9 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 10 Ablauf der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Projektdefinition (Struktur und Umfang, Aufgabenteilung) Investitionskosten Instandhaltung, Bedienung TGA, Reinigung, etc. Finanzierungskosten Durchführung der Barwertberechnung Periodisierung der Zahlungsströme Vertragslaufzeit 30 Jahre zzgl. Planungs- und Bauphase Risiken Kalkulationsparameter • Vertragslaufzeit • Bauzeit • Diskontierungsfaktor Ergebnis inkl. Sensitivitäts- und Szenarioanalyse Aussage zur Wirtschaftlichkeit (VORLÄUFIG) Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 11 Methodik: Ressourcenorientierte Betrachtung nach NKF inklusive Risikobewertung Vermögen Laufende Aufwendungen Verwaltungsaufwand Erträge / Erlöse  Buchwerte Grundstücke  Buchwerte Gebäude, Restnutzungsdauer Ressourcenorientierte Betrachtung nach NKF*):  Abschreibungen -  Instandhaltung, Energie  Hausmeister, Reinigung +  Immobilienmanagement  Overhead- und Arbeitsplatzkosten  Mieteinnahmen  Veräußerungserlöse  Zinsaufwand für Investition Finanzierung  Tilgung Buchwerte zum Ende des Betrachtungszeitraumes Barwert Aufwendungen (einschl. Abschreibungen) Barwert Erträge = Saldierte Ressourcenveränderung Wirtschaftlichkeitsuntersuchung nach FMK-Leitfaden**): - Barwert Kosten Barwert Erlöse u. Einnahmen = Ausgabenbarwert *) Finanzministerium des Landes NRW: Bericht zur Untersuchung der Auswirkungen von unterschiedlich umfangreichen Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen an kommunalen Gebäuden, Düsseldorf, Juli 2011. **) Finanzministerkonferenz der Länder: Leitfaden Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen bei PPP-Projekten, September 2006. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 12 Methodik - Rahmenparameter Betrachtungszeitraum  Planungs- und Bauphase zzgl. 30 Jahre Betrieb Diskontierungszeitpunkt  Entscheidungszeitpunkt: 15.02.2016 Diskontierungszinssatz  Zinsstrukturkurve der Bundesbank, Restlaufzeit 30 Jahre: 0,99% p.a. Stichtag: 15.02.2016 Berücksichtigung der Preisentwicklung nach Statistischen Bundesamt  Indexierung Bau und Bauunterhalt: 1,47% p.a. (Mittelwert letzten 10 Jahre)  FS 17 Reihe 4, Preisindizes für die Bauwirtschaft  Indexierung Betriebskosten, Miete: 2,41% p.a. (Mittelwert letzten 10 Jahre)  FS 17 Reihe 7, Verbraucherpreisindex für Deutschland  Indexierung Medienkosten: 2,32% p.a. (Mittelwert letzten 2 Jahre)  FS 17 Reihe 7, Energiepreisentwicklung Wasser, Strom, Gas Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 13 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 14 Variante 1 Kostenberechnung RKW Architekten „Sanierung“ Kostengruppe Gesamtbetrag in € brutto 100 Grundstück - 200 Herrichten und Erschließen 176.459,15 € 300 Baukonstruktion 30.155.619,34 € 400 Technische Anlagen 18.062.970,73 € 500 Außenanlagen 1.756.630,16 € 700 Baunebenkosten ca. 25% 12.537.919,84 € Zwischensumme (gerundet) 62.689.200,00 € Zzgl. Optionskosten rd. 450.000,00 € Gesamtkosten (gerundet) 63.150.000,00 € 200-700  Quelle: RKW Architekten VL Kostenberechnung DIN 276, Stadthaus Krefeld, Bauteile 1 – 7, Grundlagen: Planung vom 15.01.2016, Kostenberechnung auf Basis einer vertieften Vorplanung LPH 2+  Optionskosten gemäß Angaben der Stadt Krefeld: ca. 300.000 € (rd. 150.000 € Fahrradhalle + Ausstattung Stromsäulen E-bikes + Elektrofahrzeuge + Ver- und Entsorgungsleitungen) + Aufmaß 150.000 €.  Der Kostenschätzung liegt eine BGF von 24.328 m² zugrunde.  Annahme Kostenstand: 01.01.2016. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 15 Variante 1 Kostenberechnung RKW Architekten „Sanierung“ (2) Plausibilisierung    Kostengruppe je BGF Teilbetrag in € netto Gesamtbetrag in € brutto KG 300 - 400 BGF € je m² 1.672,78 € 1.990,61 KG 200 - 600 BGF € je m² 1.739,84 € 2.070,41€ KG 200 - 700 BGF € je m² 2.174,79 € 2.588,00 € Quelle: RKW Architekten VL Kostenberechnung DIN 276, Stadthaus Krefeld, Bauteile 1 – 7, Grundlagen: Planung vom 15.01.2016, Kostenberechnung auf Basis einer vertieften Vorplanung LPH 2+ Die oben aufgeführten Kennwerte basieren auf Angaben von RKW Architekten und berücksichtigen nicht die Optionskosten. Hinweis/Plausibilisierung PSPC/wmp: Gemäß BKI liegen lediglich 5 von rd. 40 Projekten zwischen 1.270 und 1.766 € / m² brutto (KG 300/400). Hierbei handelt es sich dann allerdings auch um den Umbau von Kirchen, Schlössern, Museen, Scheunen oder Wohnhäusern von 1900 in moderne Gebäude. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 16 Variante 2 Kostenermittlung RKW Architekten „Neubau“      Referenzprojekte Gesamtbetrag in € brutto Vulkan/ Hackforth, Bj. 2015 14.308.546,92 SE Forum T02-Anteil Büro, Bj. 2010 36.598.911,72 EnBW Stuttgart Anteil Hochhaus, Bj. 2006 47.781.060,04 Südzucker Anteil Neubau Büro, Bj. 2014 29.549.023,88 Bonn Center BT1-7, Bj. 2014 186.734.578,19 Stadthaus Krefeld BT 1-7, Bj. 2015 60.353.988,03 TDZ Krefeld am Stadthaus, Bj. 2015 11.981.628,05 Neubau Stadthaus Krefeld + Parkhaus 56.875.000,00 Quelle: RKW Architekten Kostenvergleich, Stadthaus Krefeld Fläche Neubau 21.000 m² BGF = ca. 13.125 m² NF (Umrechnungsfaktor gemäß BKI BGF/NF 1,64 bis 1,4, gewählt 1,6) Die Berechnung der Neubaukosten Variante 2 basieren auf Referenzprojekten und einer BKI (Baukosteninformationszentrum) - Vergleichsrechnung. Annahme Kostenstand: 01.01.2015 Gesamtinvestitionskosten Neubau Stadthaus inklusive Parkhaus mit 350 STP gemäß Kostenschätzung RKW Architekten rund 56.875.000 €, brutto. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 17 Variante 2 Kostenermittlung RKW Architekten „Neubau“ (2) Plausibilisierung    Quelle: RKW Architekten Kostenvergleich, Stadthaus Krefeld, Hinweis/Plausibilisierung PSPC/wmp: Gemäß BKI liegt der Kostenkennwert für Neubau (oberer Wert für Bürogebäude mittleren Standard) und Parkhaus bei rund 2.657 €/m² BGF. Gemäß Protokoll Kick-Off sind in der Neubauvariante keine Abbruchkosten zu berücksichtigen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 18 Zeitplan Realisierungsvarianten Variante 0 Ersatzanmietung Ersatzanmietung 01.01.2015 bis 05/2050 Variante 1 Sanierung 01/2015 – 05/2019 Ersatzanmietung Planungsphase Betrieb Bauphase 360 Monate + 1 Jahr zur Vergleichbarkeit mit Neubau (gleiches Betriebsende) 06/2017 – 05/2019 01/2015 – 12/2017 Variante 2 Neubau 01/2015 – 05/2020 Planungsphase 01/2016 – 12/2017 B-Plan Ersatzanmietung 2017/ 2018 Betrieb Bauphase 360 Monate 01/2019 – 05/2020 Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 19 Vermögenswerte Neubau  Grundstückswert 545.652 € gemäß Buchwert der Stadt Krefeld (Grundstückseigentümer), Grundstücksfläche 16.000 m²  Aktivierung Herstellkosten Neubau  Abschreibungszeitraum AfA-Gebäude beträgt 80 Jahre beim Neubau. Sanierung  Restnutzungsdauer: Anpassung Restnutzungsdauer (RND) gemäß Empfehlung Leitfaden WU NKF 2014 für Sanierungen 90% von 80 Jahren = 72 Jahre.  Gebäudewert Stadthaus 4,0 Mio. €. Gemäß Information Stadt Krefeld keine weitere RND ansetzen und Abschreibung auf Erinnerungswert (1 Euro).  Aktivierung Herstellkosten Sanierung  Keine Sonderposten, VERMÖGENSWERTE Eigenmittel, Verkaufserlöse Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 2.212.000 € 545.652 € alt: 4.000.000; nach Sanierung = Investitionskosten Entspricht Investitionskosten 72 80 Immobiles Vermögen Grundstückswert Gebäudewert Neue Restnutzungsdauer nach Sanierung / Neubau Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 20 Betriebskosten I (Ist-Situation / Leerstandsverwaltung) Berechnung Leerstandskosten Energie  Ausgangsbasis bilden die Energiekosten des Jahres 2014 in Höhe von 340.587 €, brutto, bei einer Belegung von 60%. Für die Leerstandsverwaltung werden 10% in Ansatz gebracht. Variantenansätze  Variante 0: Betriebskosten für Ersatzanmietung und Betriebskosten für Leerstandsverwaltung Stadthaus  Variante 1: Betriebskosten für Ersatzanmietung bis zur Abnahme Sanierung Stadthaus  Variante 2: Betriebskosten für Ersatzanmietung bis zur Abnahme Neubau und Betriebskosten für Leerstandsverwaltung Stadthaus Leerstandsverwaltung Energiekosten unter Verbrauchskosten des Stadthauses im Leerstand p.a. 56.765 € Wärme (€/kWh) 0,096 €/kWh Strom (€/kWh) 0,207 €/kWh Wasser 2,131 €/kWh Abwasser 3,520 €/kWh Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 21 Betriebskosten II (Ist-Situation / Leerstandsverwaltung) Variante 0 Anmietung Leerstandsverwaltung Instandhaltung IST-Situation Instandhaltung (Instandsetzung, Wartung, Inspektion) p.a. 10.000 € 304.723 € Leerstandsverwaltung Betrieb (ohne Medien) IST-Situation Gesamtbetriebskosten/Jahr Variante 1 Sanierung 325.153 € 58.309 € Pflege und Reinigungskosten Gebäude p.a. 20.000 € Pflege und Reinigungskosten Außenanlagen inkl. Straßen p.a. 12.809 € 0€ Hausmeister p.a. Energiemanagement p.a. 5.000 € Winterdienst p.a. 2.500 € Schließdienst p.a. 0€ Objektmanagement (Vertragswesen, Störfallmanagement) p.a. 10.000 € Versicherungskosten p.a. 8.000 € Grundmiete p.a. (bis 30.09.2018) 1.794.455,52 € Grundmiete p.a. (ab 01.10.2018) 1.635.709,08 € Zusatzkosten p.a. (ab 01.10.2018) 300.000 € Leistungskosten p.a.(ab 01.10.2018) 149.000 €  In der Variante 0 betragen die Energiekosten gemäß Angaben der Stadt 445.650 € p.a.  Die Instandhaltungskosten in der Variante 1 wurden gemäß dem KGSt-Ansatz (0,4% des Wiederbeschaffungswertes) für unabdingbare Maßnahmen in Ansatz gebracht. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 22 Betriebskosten I (Soll-Situation) Strom  Einheitspreise gemäß Angabe Stadt Krefeld: 0,207 €/kWh, brutto  Neubau Verbrauch (EnEV 2016) = 535.500 kWh/a (30,00 kWh/m²NGFa, Umrechnungsfaktor NGF/BGF = 0,85 [BGF= 21.000 x 0,85 = 17.850 NGF]  Sanierung Verbrauch (da Sanierung; KKW 30 kWh+10%) = 682.400 kWh/a (33,00 kWh/m²NGFa, Umrechnungsfaktor NGF/BGF = 0,85 [BGF= 24.328 x 0,85 = 20.679 NGF] Wärme  Einheitspreise gemäß Angabe Stadt Krefeld: 0,096 €/kWh, brutto  Neubau Verbrauch (EnEV 2016) = 1.517.250 kWh/a (85,00 kWh/m²NGFa, Umrechnungsfaktor NGF/BGF = 0,85 [BGF= 21.000 x 0,85 = 17.850 NGF]  Sanierung Verbrauch (da Sanierung; KKW 85 kWh+10%) = 1.933.468 kWh/a (93,50 kWh/m²NGFa, Umrechnungsfaktor NGF/BGF = 0,85 [BGF= 24.328 x 0,85 = 20.679 NGF] * Quelle: BMWI/BMUB, 7. April 2015 Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte und der Vergleichswerte im Nichtwohngebäudebestand normale technische Ausstattung, BWZK 1300 Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 23 Betriebskosten II (Soll-Situation) Wasser  Einheitspreise = 2,131 €/m³ brutto (Angabe Stadt Krefeld)  Neubau und Sanierung Verbrauch = 3.065 m³/a (Umrechnung auf Grundlage der Angaben Stadt Krefeld 1.839 m³ = 60% des tatsächlichen Bedarfs des Jahres 2014) Abwasser  Einheitspreise = 3,520 €/m³ brutto (Angabe Stadt Krefeld)  Neubau und Sanierung Verbrauch = 3.065 m³/a (Umrechnung auf Grundlage der Angaben Stadt Krefeld 1.839 m³ = 60% des tatsächlichen Bedarfs des Jahres 2014) Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 343.850 € 273.558 € Wärmeverbrauch p.a. 1.933.467,80 kWh 1.517.250,00 kWh Stromverbrauch p.a. 682.400,40 kWh 535.500,00 kWh Wasserverbrauch p.a. 3.065,00 m³ 3.065,00 m³ Abwasserverbrauch p.a. 3.065,00 m³ 3.065,00 m³ Medien nach Sanierung und für Neubau Gesamtmedienkosten/Jahr Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 24 Betriebskosten III (Soll-Situation) Methodik zur Ermittlung der Bauunterhaltungskosten:  Kostenrichtwert nach KGSt (Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement) in Höhe von 1,2%, auf Wiederbeschaffungswert (= Investitionskosten)  Berücksichtigung weiterer Gewichtungsfaktoren:   Technikfaktor (bei 30% Technikanteil) = 1,1  Gebäudealter (bei grundhafter Sanierung bzw. Neubau) = 1,0  Nutzungsbedingter Verschleiß (bei Verwaltungs-/ Bürogebäude) = 0,9. 14% Personalkosten auf jährliches Instandhaltungsbudget; 20% auf Personalkosten für Sach- und Gemeinkosten gem. Empfehlungen KGSt  Jährlich zu berücksichtigendes Instandhaltungsbudget = 1,39 % des WBW Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau Werterhalt Werterhalt 1,39% des WBW 1,39% des WBW 1.058.914 € 936.533 € Instandhaltung nach Sanierung und für Neubau Instandhaltungsstrategie Instandhaltung (Instandsetzung, Wartung, Inspektion) p.a. Instandhaltungsbudget p.a. (nicht indexiert, ohne Risiko) Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 25 Betriebskosten IV (Soll-Situation nach Sanierung und Neubau) Ermittlung Betriebskosten auf Grundlage der Ist-Kosten (2014)  Kostenansätze bei Sanierung und Neubau gleichermaßen zu berücksichtigen  Ermittlung Pflege- und Reinigungskosten Gebäude auf Grundlage von 8 €/m² BGF  Schließdienst erfolgt durch Hausmeister  Für die Variante 0 werden hier keine Kosten dargestellt, da diese bereits bei den IstKosten erläutert worden sind. Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau Pflege und Reinigungskosten Gebäude p.a. 194.624 € 194.624 € Pflege und Reinigungskosten Außenanlagen p.a. 12.809 € 12.809 € Hausmeister p.a. 44.000 € 44.000 € Energiemanagement p.a. 50.000 € 50.000 € Winterdienst p.a. 2.500 € 2.500 € Schließdienst p.a. 0€ 0€ Objektmanagement (Vertragswesen, Störfallmanagement) p.a. 8.000 € 8.000 € Versicherungskosten p.a. 8.000 € 8.000 € Betrieb (ohne Medien) nach Sanierung und für Neubau Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 26 Transaktions- und Verwaltungskosten sowie Finanzierungstruktur Transaktions- und Verwaltungskosten Bauherrenfunktion Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 2.000.000 € 2.000.000 € Personalstellen/-kosten zzgl. externe Projektsteuerung 200.000 € 300.000 € Durchführung VOF Verfahren, Architektenwettbewerb Vorlaufkosten  Verteilung Kosten Bauherrenfunktion über Planungs- und Bauphase  Ansatz von Umzugskosten in Höhe von 190 T€ in allen Varianten.  Vorlaufkosten werden einmalig zum Planungsbeginn in Ansatz gebracht Finanzierungsstruktur Bauzwischenfinanzierung Endfinanzierung Fertigstellung und Abnahme Vertragsunterzeichnung Planungs- und Bauphase Zeit Betriebsphase Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 27 Finanzierung Eigenrealisierung (zinsgesichert über Laufzeit)  Finanzierung über Förderprogramme der KfW-Bank und NRW.Bank  Kombination (jeweils 50%) der beiden Förderprogramme „IKK Investitionskredit Kommunen 208“ der KfW-Bank und Kommunal Invest der NRW.Bank.  Laufzeit/ Tilgungsfreie Jahre/ Zinsfestschreibung 30/5/10 Jahre  Bauzwischenfinanzierung   Zinssatz für die ersten 10 Jahre = 0,400% p.a.* Endfinanzierung   Zinssatz für die ersten 10 Jahre = 0,768% p.a. (0,400% p.a.* + Forward 0,368% p.a.) Zinssatz nach 10 Jahren mit 20 Jahren Zinsbindung = 2,39%** p.a. (Prognose) *Mischzinssatz auf Grundlage aktueller Konditionen (Stand 06.04.2016) der KfW-Bank 0,45% p.a. und NRW.Bank 0,35% p.a. ** Quelle: Kommunalkreditkonditionen DGHYP, Stand 06.04.2016. Annahmegemäß erfolgt innerhalb der Eigenrealisierung für die ersten zehn Jahre die Finanzierung der Bauzwischenfinanzierung analog der Konditionen der Endfinanzierung, da es seitens der Stadt Krefeld keine Kreditaufnahme für ein einzelnes Projekt gibt, sondern ein Gesamtbedarf an Finanzierungsmitteln zu einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt wird und über diesen dann eine Darlehensaufnahme erfolgt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 28 Risikobewertung Realisierungsvarianten I 1 Risikoidentifikation 5 2 Risikocontrolling Risikoqualifizierung Informationen für Entscheidungen 3 4 Risikobewertung Risikoallokation/ verteilung Quelle: FMK-Leitfaden 2006 Ergebnisdarstellung Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 1. Planungs- und Baukosten 0,00% 17,35% 12,35% 2. Bauunterhalt 5,75% 10,50% 9,00% 3. Betriebskosten 6,50% 8,75% 8,75% Ergebnis Risikobewertung Hinweis: Ausführliche Risikobewertung siehe Anlage. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 29 Risikobewertung Realisierungsvarianten II Planungs- und Baukostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Erhöhter Risikoansatz für die Sanierungsvariante beispielsweise aufgrund des Substanzrisikos (Qualität der Bausubstanz/Bestandsgebäude weicht von den Annahmen ab). In der Neubauvariante ist das Substanzrisiko nicht relevant, da hier kein Bestandsgebäude.  In der Nullvariante keine Risikoansatz, da hier keine Erstinvestitionen getätigt werden. Bauunterhaltungskostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Leicht höherer Risikoansatz für die Sanierungsvariante beispielsweise aufgrund des Kalkulationsrisikos (Die kalkulierte Häufigkeit von Instandhaltungszyklen reicht zur Erhaltung des Standards nicht aus/unerwartete Maßnahmen). In der Neubauvariante geringer, da Bauwerk bekannt sind.  Bei einem Mietverhältnis wird das Kalkulationsrisiko geringer eingeschätzt, weil der Mieter nicht unmittelbar davon betroffen ist. Betriebskostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Keine Unterscheidung zwischen Sanierung und Neubau, da der Betrieb in gleicher Weise erfolgt.  Bei der Anmietung wird das Risiko aufgrund des reinen Mietverhältnisses geringer eingeschätzt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 30 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 31 Kostengegenüberstellung Realisierungsvarianten Vergleich Investitionskosten und Anmietung  Die Grundmiete entspricht den Kosten für die Ersatzanmietung über einen Zeitraum von 30 Jahren für die 7 Standorte inklusive Mietpreissteigerung.  Die Investitionskosten für die Variante 1 Sanierung und Variante 2 Neubau entsprechen der Investitionskostenberechnung von RKW Architekten. Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Investitionskosten Grundmiete über 30 Jahre Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 0,0 Mio. € 63,2 Mio. € 56,9 Mio. € 114,9 Mio. € 0,0 Mio. € 0,0 Mio. € Kosten der Dezentralisierung  Die Variante 0/Anmietung beinhaltet nicht die durch die dezentralen Standorte bedingten Mehrkosten. In einer vereinfachten Mehrkostenbetrachtung über einen Zeitraum von 30 Jahren ist mit Mehrkosten in Höhe von mindestens 5 Mio. € zu rechnen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 32 Ermittlung Gesamtinvestitionskosten Realisierungsvarianten  Die Gesamtinvestitionskosten setzen sich gemäß der Modellrechnung aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen.  Investitionskosten vor Indexierung  Kostensteigerung während der Bauphase  Risikokosten  Bauzwischenfinanzierungszinsen Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau Investitionskosten vor Indexierung 0,0 Mio. € 63,2 Mio. € 56,9 Mio. € Investitionskosten nach Indexierung 0,0 Mio. € 64,4 Mio. € 59,6 Mio. € Investitionsrisiken 0,0 Mio. € 11,2 Mio. € 7,4 Mio. € Zinsen Planungs- und Bauphase 0,0 Mio. € 0,6 Mio. € 0,4 Mio. € Summe Gesamtinvestitionskosten 0,0 Mio. € 76,2 Mio. € 67,4 Mio. € 114,9 Mio. € 0,0 Mio. € 0,0 Mio. € Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Grundmiete über 30 Jahre Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 33 Ergebnis Realisierungsvarianten Schritt 1 – Vergleich über 30 Jahre Barwerte Barwerte [€] Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 30 Jahre 30 Jahre 30 Jahre 158,7 Mio. € 162,8 Mio. € 163,8 Mio. € 0,2 Mio. € 81,7 Mio. € 71,9 Mio. € 0,0 Mio. € 79,4 Mio. € 69,5 Mio. € davon Zinsen 0,0 Mio. € 17,2 Mio. € 15,0 Mio. € davon Tilgung 0,0 Mio. € 62,2 Mio. € 54,5 Mio. € 0,2 Mio. € 2,3 Mio. € 2,4 Mio. € 158,5 Mio. € 81,1 Mio. € 91,9 Mio. € Betriebskosten ohne Medienverbräuche 18,9 Mio. € 14,7 Mio. € 17,1 Mio. € Betriebskosten Medienverbräuche 24,8 Mio. € 16,0 Mio. € 15,9 Mio. € Bauunterhalt 13,0 Mio. € 41,2 Mio. € 47,2 Mio. € 101,7 Mio. € 9,2 Mio. € 11,7 Mio. € 158,7 Mio. € 162,8 Mio. € 163,8 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 3,13% 0,58% 0,00% Absolute Vorteilhaftigkeit 5,1 Mio. € 0,9 Mio. € 0,0 Mio. € 1 2 3 Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Gesamt davon Kosten Planungs- und Bauphase Finanzierung Vorlaufkosten, Bauherrenfunktion, Umzug davon Kosten Betriebsphase Anmietung externe Standorte Gesamt Rangfolge Hinweis: Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich aufgrund der Excel-Berechnung möglich. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 34 Ergebnis Realisierungsvarianten Schritt 1 – Vergleich über 30 Jahre NKF-Betrachtung NKF-Betrachtung Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 30 Jahre 30 Jahre 30 Jahre Buchwertentwicklung 0,0 Mio. € 2,8 Mio. € 0,0 Mio. € 2,8 Mio. € 0 Jahre 76,2 Mio. € 2,8 Mio. € -32,8 Mio. € 46,1 Mio. € 42 Jahre 67,4 Mio. € 2,8 Mio. € -25,3 Mio. € 44,9 Mio. € 50 Jahre -158,7 Mio. € -128,0 Mio. € -130,3 Mio. € 0€ 0€ 0€ -155,9 Mio. € -81,8 Mio. € -85,4 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,0% 47,5% 45,2% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 74,1 Mio. € 70,5 Mio. € Aktivierungsfähige Gesamtinvestitionskosten Buchwert Grundstücke zu Beginn Abschreibungen im Betrachtungszeitraum Buchwerte zum Ende Verbleibende Restnutzungsdauer Aufwendungen und Erträge Aufwendungen gesamt (inkl. Abschreibung, Anmietung, Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung, Leerstandsmanagement) Erträge gesamt Saldierte Ressourcenveränderung Rangfolge 3 1 2 Hinweis: Buchwert Bestandsgebäude 1 €. Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich aufgrund der Excel-Berechnung möglich. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 35 Ergebnis Realisierungsvarianten Schritt 1 – Vergleich über 30 Jahre Ohne Risikokosten NKF-Betrachtung Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 30 Jahre 30 Jahre 30 Jahre Buchwertentwicklung 0,0 Mio. € 2,8 Mio. € 0,0 Mio. € 2,8 Mio. € 0 Jahre 64,9 Mio. € 2,8 Mio. € -28,0 Mio. € 39,7 Mio. € 42 Jahre 60,0 Mio. € 2,8 Mio. € -22,5 Mio. € 40,2 Mio. € 50 Jahre -147,3 Mio. € -108,8 Mio. € -113,6 Mio. € 0€ 0€ 0€ -144,6 Mio. € -69,0 Mio. € -73,4 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,0% 52,2% 49,2% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 75,5 Mio. € 71,2 Mio. € Aktivierungsfähige Gesamtinvestitionskosten Buchwert Grundstücke zu Beginn Abschreibungen im Betrachtungszeitraum Buchwerte zum Ende Verbleibende Restnutzungsdauer Aufwendungen und Erträge Aufwendungen gesamt (inkl. Abschreibung, Anmietung, Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung, Leerstandsmanagement) Erträge gesamt Saldierte Ressourcenveränderung Rangfolge 3 1 2 Hinweis: Buchwert Bestandsgebäude 1 €. Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich aufgrund der Excel-Berechnung möglich. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 36 Ergebnis Realisierungsvarianten Schritt 1 – Zusammenfassung Barwertvergleich Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Gesamt davon Kosten Planungs- und Bauphase davon Kosten Betriebsphase Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 30 Jahre 30 Jahre 30 Jahre 158,7 Mio. € 162,8 Mio. € 163,8 Mio. € 0,2 Mio. € 81,7 Mio. € 71,9 Mio. € 158,5 Mio. € 81,1 Mio. € 91,9 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 3,13% 0,58% 0,00% Absolute Vorteilhaftigkeit 5,1 Mio. € 0,9 Mio. € 0,0 Mio. € 1 2 3 Variante 0 Anmietung Variante 1 Sanierung Variante 2 Neubau 30 Jahre 30 Jahre 30 Jahre -155,9 Mio. € -81,8 Mio. € -85,4 Mio. € 2,8 Mio. € 46,1 Mio. € 44,9 Mio. € -158,7 Mio. € -128,0 Mio. € -130,3 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,0% -47,5% -45,2% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € -74,1 Mio. € -70,5 Mio. € 3 1 2 Rangfolge NKF-Betrachtung Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Saldierte Ressourcenveränderung darin Buchwerte am Ende darin Aufwendungen und Erträge gesamt Rangfolge  Im Ergebnis stellt sich bei alleiniger Betrachtung der Ausgabenbarwerte die Anmietung (Variante 0) als wirtschaftlichste Variante dar.  Bei Einbeziehung der Vermögenseffekte wird deutlich, dass die Sanierungsvariante die insgesamt wirtschaftlich vorteilhafte Realisierungsvariante ist. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 37 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 38 Wirtschaftlichkeitsuntersuchung Schritt 2 Eignungstest Realisierungsvarianten Schritt 1 Variante 0 (Beibehaltung IstZustand/Anmietung) Variante 1 (Sanierung Stadthaus) Variante 2 (Neubau auf städtischem Grundstück) Wirtschaftlichste Realisierungsvariante Variante 1 Öffentlich-Private Partnerschaft Schritt 2 Eigenrealisierung * Eigeninvestition über Kommunalkredit Alternative Finanzierung Eigeninvestition über Kommunalkredit Forfaitierung mit Einredeverzicht Projektfinanzierung Alternative Finanzierung Wirtschaftlichste Beschaffungsvariante Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 39 Weitere Untersuchungsstruktur Beschaffungs-, Vertrags- und Finanzierungsmodelle Eigenrealisierung Sanierung Stadthaus Krefeld Variante 1 Wirtschaftlichste Realisierungsvariante (Schritt 1) Alternatives Beschaffungsmodell Variante 3 (Schritt 2 – Vergleich Sanierung Eigenrealisierung mit Sanierung ÖPP) Vertrags-/Lebenszyklusmodelle (ÖPP) Erwerbermodell Inhabermodell Leasingmodell Mietmodell Contractingmodell Konzessionsmodell Gesellschaftsmodell Finanzierungsmodelle Eigene Finanzierung Projektfinanzierung Einredefreie Forfaitierung Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 40 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 41 Definition Beschaffungsvariante Lebenszyklusmodell (ÖPP) Leistungsübertragung  Planung, Bau, Betrieb und Bauunterhalt sowie die Finanzierung werden auf einen privaten Partner übertragen. Planung Bau Finanzierung Betrieb + Auslastung Verwertung ÖPP-Modell Projektstruktur Beratung Fachbereiche Stadt Krefeld/Dritte Stadt Krefeld ggf. Sicherheiten Projektvertrag ÖPP-Teil Gesellschafter Gesellschaftsvertrag Projektgesellschaft Finanzierungsvertrag Kapitalgeber Leistungsverträge Architekten/ Ingenieure Bauunternehmen FM Unternehmen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 42 Definition Beschaffungsvariante Aufgabenverteilung Eigenrealisierung Leistungen Stadt Krefeld Planungsphase - Bauherrenaufgaben/ Projektsteuerung - Planung - Verbleibendes Planungscontrolling Bauphase - Bauherrenaufgaben/ Projektsteuerung - Bauausführung - Verbleibendes Baucontrolling Betriebsphase - Instandhaltung (Instandsetzung, Wartung, Inspektion) - Haustechniker - Pflege und Reinigung Gebäude inkl. Müllentsorgung - Pflege und Reinigung Außenanlage - Energieversorgung - Energiemanagement - Winterdienst - Sicherungsdienst - Objektmanagement (Vertragswesen, Störfallmanagement) - Versicherungen - Vertragscontrolling Finanzierung - Bauzwischenfinanzierung - Langfristige Finanzierung PPP-Modell Stadt Krefeld x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 Privater Partner x x x x x x x x x x x x x x x x x x x 43 Definition Beschaffungsvariante Vertragsmodelle Erwerbermodell  Grundstückseigentum liegt beim privaten Partner.  Zum Vertragsende geht das Eigentum an Grundstück und Gebäude auf den öffentlichen Auftraggeber über.  Verwertungsrisiko trägt die öffentliche Hand.  Entgelt setzt sich zusammen aus einer gestundeten Werklohnforderung (Zins und Tilgung) und den betrieblichen Leistungsentgelten.  Genehmigungspflichtiges kreditähnliches Rechtsgeschäft. Leasingmodell  Eigentum liegt beim Auftragnehmer,  Öffentliche Hand mietet die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum.  Vertraglich vereinbarte Kaufoption zu Festpreis am Vertragsende.  Verwertungsrisiko trägt die öffentliche Hand.  Genehmigungspflichtiges kreditähnliches Rechtsgeschäft.  Anders als beim Erwerbermodell besteht keine Verpflichtung zur Übertragung des Gebäudeeigentums am Ende der Vertragslaufzeit. Der Auftraggeber hat ein Optionsrecht. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 44 Definition Beschaffungsvariante Vertragsmodelle Mietmodell  Eigentum liegt beim Auftragnehmer.  Öffentliche Hand mietet die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum.  Eventuell Kaufoption am Vertragsende zum Verkehrswert.  Verwertungsrisiko trägt die öffentliche Hand.  Entgelt setzt sich zusammen aus Warm- und Kaltmietanteilen sowie der Vergütung der Dienstleistungen.  Modell an sich ist nicht genehmigungspflichtig, aber Entgelte müssen im Haushalt darstellbar sein.  Entspricht weitgehend dem Leasingmodell, jedoch ohne Kaufoption mit zuvor festgelegtem Kaufpreis. Mietmodell als reines Finanzierungsmodell  Keine Marktmiete, da Verwertungsrisiko schwer zu übertragen ist.  Investition wird über die Miete vollständig amortisiert.  Vermieter ist Eigentümer des Grundstücks. Konzessionsmodell  Privater Partner verpflichtet sich zur Planung und Errichtung des Gebäudes sowie zur Erbringung bestimmter Dienstleistungen gegenüber den Nutzern. Er finanziert sich unmittelbar bei den Nutzern. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 45 Definition Beschaffungsvariante Vertragsmodelle Inhabermodell  Öffentliche Hand bleibt Eigentümer oder wird mit Fertigstellung Eigentümer der Immobilie.  Verwertungsrisiko trägt die öffentliche Hand,  Entgelt setzt sich zusammen aus einer gestundeten Werklohnforderung (Zins und Tilgung) und den betrieblichen Leistungsentgelten,  Genehmigungspflichtiges kreditähnliches Rechtsgeschäft Gesellschaftsmodell  Auftraggeber und privater Partner errichten und betreiben gemeinsam über eine Gesellschaft ein Gebäude. Ausgewähltes Vertragsmodell  Gemäß Festlegung wurde das Inhabermodell aufgrund des gewünschten Eigentumsverhältnisses (Eigentum soll bei der Stadt verbleiben) und des Verwertungsrisikos als Vertragsmodell gewählt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 46 Definition Beschaffungsvariante Finanzierungsmodelle Eigene Finanzierung  Finanzierung erfolgt über die Stadt Krefeld über einen Kommunalkredit  Günstige Finanzierungskonditionen im Vergleich zur alternativen Finanzierungsmöglichkeiten  Während der Planungs- und Bauphase werden keinerlei Abschlagszahlungen an den Privaten geleistet und die Zahlung des Pauschalfestpreises erfolgt erst mit einer Einmalzahlung zum Abnahmezeitpunkt. Einredefreie Forfaitierung  Während der Planungs- und Bauphase werden keinerlei Abschlagszahlungen an den Privaten geleistet.  Nach Fertigstellung und Abnahme werden die anfänglichen Investitionskosten (Zinsund Tilgung) über die Projektlaufzeit gestundet.  Der Auftraggeber verpflichtet sich, den gestundeten Werklohn in Raten bis zum Projektende zu tilgen (Zahlungsversprechen).  Die Forderungen verkauft der Auftragnehmer mit Einrede- und Einwendungsverzicht an eine Bank (Finanzierung mit kommunalkreditähnlichen Konditionen).  Zur Risikoabsicherung der Stadt Krefeld ist ein geeignetes Sicherheitenkonzept mit Bürgschaften zu entwickeln.  Für die Betriebsleistungen besteht weiterhin die Möglichkeit der Entgeltreduzierung über vorher definierte Service-Levels. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 47 Definition Beschaffungsvariante Finanzierungsmodelle Projektfinanzierung  Während der Planungs- und Bauphase werden keinerlei Abschlagszahlungen an den Privaten geleistet.  Die Projektrisiken werden zum Teil auf die finanzierende Stelle übertragen und daher wird von der finanzierenden Stelle meist die Ausstattung der Projektgesellschaft mit Eigenkapital verlangt.  Kapitalausstattung der Projektgesellschaft dient als Sicherheitspuffer für den Auftraggeber und die Kapitalgeber.  Bei einer Nicht- bzw. Schlechterfüllung der vertraglichen Leistungen, müssten zuerst die Eigenkapitalgeber und danach sukzessive die Geber von eigenkapitalersetzenden Darlehen (Nachrangdarlehen) und die Fremdkapitalgeber für die finanziellen Folgen aufkommen.  Bei mangelhafter Leistungserbringung durch den Privaten Partner während der Betriebsphase kann neben dem Entgelt für die Betriebsleistungen auch der laufenden Kapitaldienst (Zins und Tilgung) gekürzt werden.  Im Vergleich zur Forfaitierung mit Einredeverzicht höhere Finanzierungskonditionen, zusätzliche Strukturierungsgebühren und Transaktionskosten. Ausgewähltes Finanzierungsmodell  Gemäß Festlegung wird im Rahmen der alternativen Beschaffungsvariante die Einredefreie Forfaitierung als Finanzierungsmodell zugrunde gelegt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 48 Weitere Untersuchungsstruktur Beschaffungs-, Vertrags- und Finanzierungsmodelle Eigenrealisierung Sanierung Stadthaus Krefeld Variante 1 Wirtschaftlichste Realisierungsvariante (Schritt 1) Alternatives Beschaffungsmodell Variante 3 (Schritt 2 – Vergleich Sanierung Eigenrealisierung mit Sanierung ÖPP) Vertrags-/Lebenszyklusmodelle (ÖPP) Erwerbermodell Inhabermodell Leasingmodell Mietmodell Contractingmodell Konzessionsmodell Gesellschaftsmodell Finanzierungsmodelle Eigene Finanzierung Projektfinanzierung Einredefreie Forfaitierung Mit Projektgruppe abgestimmte Modelle. Sofern nachfolgend nicht anders beschrieben, gelten die Annahmen der Sanierung Eigenrealisierung weiter fort. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 49 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 50 Zeitplan Beschaffungsvarianten Variante Sanierung Eigenrealisierung Ersatzanmietung 01/2015 – 05/2019 Planungsphase 01/2015 – 12/2017 Bauphase Betrieb 360 Monate 06/2017 – 05/2019 Variante Sanierung ÖPP Ersatzanmietung Planungsphase 01/2015 – 04/2021 10/2018 – 11/2019 Vorlauf 01/2017 – 12/2018 Betrieb 360 Monate Bauphase 05/2019 – 04/2021 Annahme:  Im ÖPP-Modell, ist bedingt durch den notwendigen Vorlauf (Vorbereitung und Durchführung) des Verhandlungsverfahrens, mit einer bis zu 24 Monate längeren Planungsphase zu rechnen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 51 Risikobewertung Beschaffungsvarianten I 1 Risikoidentifikation 5 2 Risikocontrolling Risikoqualifizierung Informationen für Entscheidungen 3 4 Risikobewertung Risikoallokation/ verteilung Quelle: FMK-Leitfaden 2006 Ergebnisdarstellung Ergebnis Risikobewertung Variante 1 Sanierung Risikoallokation Variante 3 davon Anteil AG davon Anteil AN Sanierung ÖPP im ÖPP im ÖPP 1. Planungs- und Baukosten 17,35% 14,10% 7,50% 6,60% 2. Bauunterhalt 10,50% 9,00% 6,00% 3,00% 3. Betriebskosten 8,75% Betriebsleistungen werden nicht auf den AN übertragen. Daher Risikoansatz analog Eigenrealisierung Leitfaden NRW Finanzministerium, Anleitung zur Prüfung von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen, 2007, ÖPP-Projekte  Planung und Bau: 5% bis 20%, Bauunterhalt: 10% bis 20%, Betriebskosten: 5% bis 20%. Hinweis: Ausführliche Risikobewertung siehe Anlage. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 52 Risikobewertung Beschaffungsvarianten II Planungs- und Baukostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Geringerer Risikoansatz im ÖPP-Modell, da beispielsweise beim Nachtragsrisiko, die geforderten Leistungen bereits vor Vertragsabschluss verbindlich festgelegt werden. Die vollständige Beauftragung der Gesamtleistung diszipliniert in Bezug auf Nachträge. Bauunterhaltungskostenrisiko (Bewertungsbeispiele)  Risikoansatz in der Eigenrealisierung höher, da das Kalkulationsrisikos im ÖPP-Modell geringer eingeschätzt wird (Planung, Bau und Betrieb aus einer Hand). Risikoverteilungsgrundsatz für Planungs-, Bau- und Betriebskosten  Das Risiko sollte von derjenigen Vertragspartei getragen werden, welche es am besten beeinflussen kann. Betriebskostenrisiko  Keine Unterscheidung zwischen Eigenrealisierung und ÖPP-Modell, da der Betrieb in beiden Beschaffungsvarianten durch die Stadt Krefeld erfolgt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 53 Finanzierung Eigenrealisierung (zinsgesichert über Laufzeit)  Finanzierung über Förderprogramme der KfW-Bank und NRW.Bank  Kombination (jeweils 50%) der beiden Förderprogramme „IKK Investitionskredit Kommunen 208“ der KfW-Bank und Kommunal Invest der NRW.Bank.  Laufzeit/ Tilgungsfreie Jahre/ Zinsfestschreibung 30/5/10 Jahre  Bauzwischenfinanzierung   Zinssatz für die ersten 10 Jahre = 0,400% p.a.* Endfinanzierung   Zinssatz für die ersten 10 Jahre = 0,768% p.a. (0,400% p.a.* + Forward 0,368% p.a.) Zinssatz nach 10 Jahren mit 20 Jahren Zinsbindung = 2,39%** p.a. (Prognose) *Mischzinssatz auf Grundlage aktueller Konditionen (Stand 06.04.2016) der KfW-Bank 0,45% p.a. und NRW.Bank 0,35% p.a. ** Quelle: Kommunalkreditkonditionen DGHYP, Stand 06.04.2016. Annahmegemäß erfolgt innerhalb der Eigenrealisierung für die ersten zehn Jahre die Finanzierung der Bauzwischenfinanzierung analog der Konditionen der Endfinanzierung, da es seitens der Stadt Krefeld keine Kreditaufnahme für ein einzelnes Projekt gibt, sondern ein Gesamtbedarf an Finanzierungsmitteln zu einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt wird und über diesen dann eine Darlehensaufnahme erfolgt. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 54 Finanzierung ÖPP-Modell (zinsgesichert über Laufzeit, Finanzierungskonditionen April/2016)  Bauzwischenfinanzierung: 1,134% p.a. (Referenzzinssatz 1-Monats-EURIBOR 0,000% p.a. + Zinssicherungs- und Bankenmarge 1,134% p.a.)  Endfinanzierung (30 Jahre): 1,656% p.a. (Referenzzinssatz ICE Swap Rate 0,971% p.a. + Forward 0,368% p.a. + Bankenmarge 0,217% p.a. + Liquiditätsmarge 0,100% p.a.) - EURIBOR = Euro Interbank Offered Rate. Euribor bezeichnet die durchschnittlichen Zinssätze, zu denen viele europäische Banken einander Anleihen in Euro gewähren. Die Euribor-Werte gelten als Basistarif (Gradmesser) für allerlei andere Zinsprodukte wie etwa Zinsswaps, Zins-Futures, Sparkonten und Hypotheken. Hinweis Negativzinsklausel. Aktuell befindet sich der 1-MonatsEURIOBOR im Negativbereich. Demnach kappen die Banken den Referenzzinssatz bei 0,00% p.a. - ICE Swap Rate = Referenzzinswert für Festzinssätze (Zinsswap) zwischen Banken. - Forward = Ermittlung Forwardzuschlag auf Basis von SWAP- Zinssätzen von Zeitpunkt Vertragsschluss bis zur Abnahme. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 55 Effizienzvorteile ÖPP I Effizienzvorteil gem. Literaturquellen  Bundesgutachten PPP im öffentlichen Hochbau, Band IV, 2003   Leitfaden NRW Finanzministerium, Evaluierung der Wirtschaftlichkeitsvergleiche der ersten PPP-Pilotprojekte im öffentlichen Hochbau, 2005   Effizienzvorteil 6,2 – 15,2% Wirtschaftlichkeitsnachweis (basiert auf bundesweiten ÖPP-Projekten) Deutsches Institut für Urbanistik im Auftrag des BMVBS sowie PPPTask-Force NRW, "PPP und Mittelstand – Untersuchung von 30 ausgewählten PPP-Hochbauprojekten in Deutschland“, 2008   Auswertung von 46 Projekten, Investitionen durchschnittlich 20,0% günstiger Gesamteffizienz von 5,0 – 25,0% Vertragsschluss Projekterfahrung Stadt Krefeld  Effizienzvorteil Neubau Hauptfeuerwache Krefeld rund 15% Gewählter Effizienzvorteil für die Planungs- und Baukosten von 10 % auf die Investitionskosten (KG 200 bis 700) Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 56 Effizienzvorteile ÖPP II Mögliche Ursachen für Effizienzen  Privater ist flexibler im Vergabeprozess  Weniger Schnittstellen und somit besserer Planung- und Bauablauf durch Leistungserbringung „aus einer Hand“  Größerer Optimierungsspielraum für Privaten bei Planung und Bau aus einer Hand  Einsatz wirtschaftlicherer Bauverfahren und technischer Lösungen bei ergebnisorientierter Leistungsbeschreibung  Reduzierung des Bauvolumens durch Optimierung der Flächenplanung  Leistungs- und anreizorientiertes Baumanagement  Positive Skaleneffekte (Nutzung von Erfahrungswerten, Rabatten, Synergien etc.)  Weniger Nachträge aufgrund intensiver Vorarbeit im Rahmen der Ausschreibung und größerer Disziplin während der Planungs- und Bauphase bei allen Beteiligten  Kürzere Bauzeiten und damit kürzere Vorhaltezeiten Baustelleneinrichtung, Geräte und Personal Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 Projekt     O     57 Effizienzvorteile ÖPP III Bewertung Effizienzen Planung und Bau  Das Projekt zeigt die relevanten Ursachen für Effizienzen, insbesondere     Das Projektvolumen ist attraktiv für den Markt und somit sind Handlungsspielräume und Optimierungspotenziale durchaus gegeben Zielgruppe sind mittlere und große Unternehmen. Skaleneffekte sind somit zu erwarten Inhabermodell mit Einredefreier Forfaitierung ist unter der Voraussetzung eines angemessenen Sicherheitenmodells für Bieter attraktiv und marktgerecht Die Übertragung von Planung und Bau schafft Optimierungsanreize für den Auftragnehmer Gewählter Effizienzvorteil Planung und Bau   10 % auf die Kosten der KG 200 bis 700 Eher konservativen Ansatz im Vergleich zu den vorgenannten Quellen (Effizienzvorteile von ÖPP gegenüber der Eigenrealisierung im Baubereich bei durchschnittlich 20,0% und insgesamt für Bau und Betrieb zwischen 5,0% und 25,0%). Bewertung Effizienzen Betrieb  Im Bereich der Instandhaltungskosten Bewertung analog zu den Baukosten, Ansatz über die Bezugsgröße Baukosten.  Betriebs- und Medienkosten keine Effizienzvorteile, da diese Leistungen gemäß Aufgabenverteilung bei der Stadt Krefeld verbleiben. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 58 Transaktions- und Verwaltungskosten Annahmen:   Eigenrealisierung  Einmalig: Verwaltungskosten für die Betreuung der Ausschreibung der Einzelgewerke bzw. Durchführung VOF Verfahren und Architektenwettbewerb.  Laufend: Controllingaufwand für die Begleitung der Planungs- und Bauphase. Teilnahme an Baubesprechungen, Planfreizeichnungen, Bemusterung, Koordinierungsaufwand.  Laufend: Vertragscontrolling für die Begleitung der Betriebsphase. Teilnahme an Jour-Fixe, Rechnungsprüfung, Kontrolle der Vertragspflichten usw. ÖPP-Modell  Einmalig: Externe Leistungen, u.a. Beratung, Vergaberechtler sowie Bieterentschädigung an unterlegene Bieter sowie Bieterentschädigung durch Verhandlungsverfahren (1. Runde 4 x 10.000 €, 2. Runde 2 x 5.000 €)  Laufend: Controllingaufwand für die Begleitung der Planungs- und Bauphase. Teilnahme an Baubesprechungen, Planfreizeichnungen, Bemusterung, Koordinierungsaufwand.  Laufend: Vertragscontrolling für die Begleitung der Betriebsphase. Teilnahme an Jour-Fixe, Rechnungsprüfung, Kontrolle der Vertragspflichten usw.  Controllingaufwand durch die Übertragung von Bauherrenaufgaben auf AN minimiert. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 59 Transaktions- und Verwaltungskosten Transaktions- und Verwaltungskosten Eigenrealisierung ÖPP 200.000 250.000 0 200.000 50.000 300.000 5,5 84.000 7.000 53 371.000 2.040.500 3,0 84.000 7.000 55 385.000 1.155.000 0,50 84.000 42.000 42.000 0,25 84.000 21.000 21.000 Planungs- und Bauphase, einmalig Verwaltungskosten und Externe Leistungen (juristisch, betrieblich, technisch) [€] Bieterentschädigung [€] Summe [€] Planungs- und Bauphase, laufend Baucontrolling Anzahl MA Kosten eines MA [€] p.a. Kosten eines MA [€] p.m. Planungs- und Bauzeit [Monat] Kosten MA Planungs- und Bauzeit [€] Summe [€] Betriebsphase, laufend Vertragscontrolling Anzahl MA Kosten eines MA [€] p.a. Kosten MA [€] p.a. Summe [€] Annahmen:  Kosten MA 84 T€ p.a. = 7 T€ p.m. * 55 Monate Planungs- und Bauzeit (31 Monate reine Planungs- und Bauzeit + 24 Monate Vorlaufzeit ÖPP) = 385 T€ * 3,0 MA Aufwand Personalkostenansatz: Vollzeitstellen mit Entgeltgruppe 11 TVöD. Die Kosten eines MA setzen sich wie folgt zusammen: 70.000 € Personalkosten lt. KGSt-Personalkostentabelle 2013 und 14.000 € (20% Gemeinkosten). Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 60 Inhaltsverzeichnis  Ausgangssituation und Aufgabenstellung Schritt 1 – Identifizierung Realisierungsvariante  Definition Realisierungsvarianten  Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchung  Eingangsdaten Berechnung Realisierungsvarianten  Zwischenergebnis Schritt 2 – Identifizierung Beschaffungsvariante  Definition Beschaffungsvarianten  Eingangsdaten Berechnung Beschaffungsvarianten  Ergebnis Anlagen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 61 Ermittlung Gesamtinvestitionskosten Beschaffungsvarianten  Die Gesamtinvestitionskosten setzen sich gemäß der Modellrechnung aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen.  Investitionskosten vor Indexierung  Kostensteigerung während der Bauphase  Risikokosten  Bauzwischenfinanzierungszinsen Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP Investitionskosten vor Indexierung 63,2 Mio. € Investitionskosten nach Indexierung 64,4 Mio. € 56,8 Mio. € * 60,3 Mio. € Investitionsrisiken 11,2 Mio. € 8,5 Mio. € 0,6 Mio. € 1,0 Mio. € 76,2 Mio. € 69,7 Mio. € Zinsen Planungs- und Bauphase Summe Gesamtinvestitionskosten *Gewählter Effizienzvorteil von 10% im ÖPP-Modell (63,2 Mio. € * 0,9 = 56,8 Mio. €) Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 62 Ergebnis Beschaffungsvarianten Schritt 2 – Vergleich über 30 Jahre Barwerte Barwerte [€] Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Gesamt Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP 30 Jahre 30 Jahre 167,1 Mio. € 156,7 Mio. € 81,8 Mio. € 74,4 Mio. € 79,4 Mio. € 72,8 Mio. € davon Zinsen 17,2 Mio. € 16,2 Mio. € davon Tilgung 62,2 Mio. € 56,6 Mio. € 0,0 Mio. € 4,4 Mio. € 2,4 Mio. € 1,6 Mio. € 85,3 Mio. € 82,4 Mio. € Betriebskosten ohne Medienverbräuche 15,2 Mio. € 14,6 Mio. € Betriebskosten Medienverbräuche 16,5 Mio. € 15,9 Mio. € Bauunterhalt 42,5 Mio. € 35,0 Mio. € Anmietung externe Standorte 9,2 Mio. € 14,0 Mio. € Personalkosten/Transaktionskosten 1,8 Mio. € 0,9 Mio. € Verbleibende Risiken AG Betrieb 0,0 Mio. € 2,0 Mio. € davon Kosten Planungs- und Bauphase Finanzierung davon verbleibende Risiken AG Bau Vorlaufkosten, Bauherrenfunktion, Umzug davon Kosten Betriebsphase 167,1 Mio. € 156,7 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,00% 6,19% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 10,3 Mio. € 2 1 Gesamt Rangfolge Hinweis: Die unterschiedliche Betrachtung der Betriebslaufzeit zwischen dem Realisierungsvariantenvergleich und dem Beschaffungsvariantenvergleich hat eine Änderungen der Barwerte zur Folge. Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich aufgrund der Excel-Berechnung möglich. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 63 Ergebnis Beschaffungsvarianten Schritt 2 – Vergleich über 30 Jahre NKF-Betrachtung NKF-Betrachtung Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP 30 Jahre 30 Jahre 76,2 Mio. € 2,8 Mio. € -33,8 Mio. € 45,2 Mio. € 42 Jahre 69,7 Mio. € 2,8 Mio. € -29,1 Mio. € 43,4 Mio. € 42 Jahre -132,9 Mio. € -124,0 Mio. € 0€ 0€ -87,8 Mio. € -80,6 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,0% 8,2% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 7,2 Mio. € Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Buchwertentwicklung Aktivierungsfähige Gesamtinvestitionskosten Buchwert Grundstücke zu Beginn Abschreibungen im Betrachtungszeitraum Buchwerte zum Ende Verbleibende Restnutzungsdauer Aufwendungen und Erträge Aufwendungen gesamt (inkl. Abschreibung, Anmietung, Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung, Leerstandsmanagement) Erträge gesamt Saldierte Ressourcenveränderung Rangfolge 2 1 Hinweis: Buchwert Bestandsgebäude 1 €. Die unterschiedliche Betrachtung der Betriebslaufzeit zwischen dem Realisierungsvariantenvergleich und dem Beschaffungsvariantenvergleich hat eine Änderungen der Barwerte zur Folge. Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich aufgrund der Excel-Berechnung möglich. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 64 Ergebnis Beschaffungsvarianten Schritt 2 – Vergleich über 30 Jahre Ohne Risikokosten NKF-Betrachtung Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP 30 Jahre 30 Jahre 64,9 Mio. € 2,8 Mio. € -28,8 Mio. € 38,9 Mio. € 42 Jahre 61,2 Mio. € 2,8 Mio. € -25,5 Mio. € 38,4 Mio. € 42 Jahre -113,2 Mio. € -108,2 Mio. € 0€ 0€ -74,3 Mio. € -69,8 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,0% 6,1% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 4,5 Mio. € Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Buchwertentwicklung Aktivierungsfähige Gesamtinvestitionskosten Buchwert Grundstücke zu Beginn Abschreibungen im Betrachtungszeitraum Buchwerte zum Ende Verbleibende Restnutzungsdauer Aufwendungen und Erträge Aufwendungen gesamt (inkl. Abschreibung, Anmietung, Betrieb, Instandhaltung, Energie, Finanzierung, Leerstandsmanagement) Erträge gesamt Saldierte Ressourcenveränderung Rangfolge 2 1 Hinweis: Buchwert Bestandsgebäude 1 €. Die unterschiedliche Betrachtung der Betriebslaufzeit zwischen dem Realisierungsvariantenvergleich und dem Beschaffungsvariantenvergleich hat eine Änderungen der Barwerte zur Folge. Rundungsdifferenzen im Nachkommabereich aufgrund der Excel-Berechnung möglich. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 65 Ergebnis Beschaffungsvarianten Schritt 2 – Zusammenfassung Barwertvergleich Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Gesamt Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP 30 Jahre 30 Jahre 167,1 Mio. € 156,7 Mio. € davon Kosten Planungs- und Bauphase 81,8 Mio. € 74,4 Mio. € davon Kosten Betriebsphase 85,3 Mio. € 82,4 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,00% 6,19% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 10,3 Mio. € 2 1 Rangfolge NKF-Betrachtung Stadt Krefeld: Stadthaus Krefeld Saldierte Ressourcenveränderung darin Buchwerte am Ende darin Aufwendungen und Erträge gesamt Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP 30 Jahre 30 Jahre -87,8 Mio. € -80,6 Mio. € 45,2 Mio. € 43,4 Mio. € -132,9 Mio. € -124,0 Mio. € Relative Vorteilhaftigkeit 0,00% 8,2% Absolute Vorteilhaftigkeit 0,0 Mio. € 7,2 Mio. € 2 1 Rangfolge  Im Ergebnis stellt sich nach Betrachtung der Ausgabenbarwerte und der NKFBetrachtung die Sanierung des Stadthauses Krefeld im Rahmen eines ÖPP-Modells als die wirtschaftlich vorteilhafte Beschaffungsvariante dar und die Umsetzung wird aus Sicht der Gutachter empfohlen. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung mit Vergleich von Beschaffungsvarianten und Finanzierungsmodellen für das Stadthaus Krefeld, Stand: Juni 2016 66 PSPC Public Sector Project Consultants GmbH Arne Sangerhausen Prokurist Fon: +49 30 - 3151 99 30 as@psp-consult.de Büro Berlin Brandenburgische Straße 27 10707 Berlin Fon: +49 30 315199 0 Fax: +49 30 315199 77 info@psp-consult.de www.psp-consult.de Büro Köln Lindenstr. 14 50674 Köln Fon: +49 221 92 428 070 Fax: +49 221 92 428 072 Anlagen - Risikobewertung - Haushaltsbelastung Eigenrealisierung und ÖPP 68