Archiv (Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung)

Antrag der Ratsfraktion „Die Linke“ vom 16.06.2014 TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 02.09.2014 Nr. 356 /14 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - T. 05 ro-schl Beratungsfolge: Sitzungstermin: Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität 21.10.2014 Betreff Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung Antrag der Ratsfraktion „Die Linke“ vom 16.06.2014 Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen ja X nein Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 356 /14 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: ja nein Innenauftrag: Kostenart: PSP-Element: Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich keine Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) Kosten insgesamt abzüglich 0,00 EUR - Erträge - Einsparungen 0,00 EUR Bemerkungen Begründung Seite 2 Für das Land NRW gilt bereits die „Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ (Zweckentfremdungsverordnung – ZweVO) vom 12. Juni 2001. Danach ist geregelt, dass in einzeln aufgeführten Städten, u. a. in Krefeld, Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie deren einzelne Wohnräume nur mit Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Die Erteilung der Genehmigung nach dieser Rechtsverordnung nehmen die Städte in eigener Zuständigkeit als Selbstverwaltungsangelegenheit wahr. Rechtsgrundlage für die ZweVO ist Artikel 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745) in der aktuellen Fassung sowie das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten. Die von der Ratsfraktion „Die Linke“ beantragten Tatbestände finden sich weder in der ZweVO noch in der dort aufgeführten Rechtsgrundlage wieder. Das neue Wohnungsaufsichtsgesetz des Landes NRW vom 10. April 2014 ist am 30. April 2014 in Kraft getreten. Dort werden u. a. die Vorschriften über die Wohnungsaufsicht, die ursprünglich in den §§ 40 – 43 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) geregelt waren, neu gefasst. § 10 regelt in Abs. 1 das „Satzungsrecht für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf“. Danach kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen, in denen Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf. Das ist eine Änderung gegenüber der Fassung des § 40 Abs. 4 des WFNG NRW, in dem bei fast gleichem Wortlaut die Gemeinde Gebiete festlegen konnte, in denen Wohnraum nur mit Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden oder leer stehen darf. Eine solche Satzung kann allerdings nur für freifinanzierte Wohnungen gelten, da die Bestimmungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Sozialwohnungen bereits im § 21 Abs. 3 WFNG NRW geregelt sind. Es ist rechtlich strittig, ob der Begriff der „Zweckentfremdung“ den „Leerstand“ mit einbezieht. Bei einem erhöhten Wohnungsbedarf müsste ein unausgeglichener Wohnungsmarkt zugrunde liegen. Dies wäre aus verschiedenen Gründen dann gegeben, wenn • • • • ein quantitativer Überhang an wohnungssuchenden Haushalten vorhanden wäre, der einem unterdurchschnittlichen Wohnungsangebot gegenüber stünde, die Mietpreise in der Weise überhöht wären, dass die Wohnungen aus Kostengründen nicht mehr nachgefragt würden, die Nachfrage auf kein entsprechendes Angebot trifft, z. B. übersteigt die Nachfrage nach barrierefreiem oder barrierearmem Wohnraum das Angebot oder die Wohnungen am Markt in einem unzureichenden baulichen Zustand wären und eine Anmietung unzumutbar wäre. Diese Konstellationen sind am Markt jedoch in Krefeld nicht oder nur zum Teil erkennbar. Sie führen in der Summe nicht zu einem angespannten oder überteuerten Wohnungsmarkt. Gleichwohl gibt es einzelne Stadtteile und Lagen, in denen Wohnungen stark nachgefragt werden oder aber auch leer stehen. Im hochpreisigen Wohnungssegment ist die Marktlage ausgewogen, im niedrigpreisigen Wohnungssegment ebenfalls, jedoch seit etwa 2012 mit Tendenz zur Anspannung. Die Tendenz zur Anspannung im preisgebundenen Wohnungsmarkt wird sich aufgrund des weiteren Rückgangs an preisgebundenen Wohnungen fortsetzen. Begründung Seite 3 Krefeld verfügt zum Ende 2012 über 117.537 Haushalte, die als potenzielle Wohnungsnachfrager auftreten. Dies entspricht einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,97 Personen / Haushalt. Nach der städtischen Fortschreibung beträgt der Wohnungsbestand für Ende 2012 122.500 WE und 566 Wohnungen in Wohnheimen. Rein rechnerisch besteht ein Überhang an Wohnungen. Da jedoch Angebot und Nachfrage wegen Miethöhe, Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sowie durch Leerstände (kurzfristig infolge Wohnungswechsel und längerfristig wegen Sanierungsbedarf) nicht deckungsgleich sind, bedarf es eines erhöhten Wohnungsbestandes um Engpässe bei der Wohnungsnachfrage zu vermeiden. Zum Vergleich weisen die LEG - Wohnungsmarktreporte NRW 2013 und 2014 bei einem Wohnungsbestand in 2011 von 121.935 in 2011 und von 122.108 in 2012 eine Leerstandquote von jeweils 6,3 % aus. Der Zensus 2011, den Krefeld aufgrund der niedrigen Einwohnerzahl nicht anerkennt, weist zum 9. Mai 2011 für Krefeld 119.155 Wohnungen und 5.774 Leerstände aus. Die Leerstandquote beträgt 4,85 %. Im Wohnungsmarktbericht 2012 wird als Ergebnis der Zeitungsanalyse die durchschnittliche Miethöhe je Quadratmeter mit 5,81 Euro (nach 5,58 Euro in 2011) für Wohnungen (ohne Häuser) angegeben. Die jüngsten Auswertungen der Wohnungsangebote ergeben für Herbst 2013 eine Durchschnittsmiete von 5,86 und für Frühjahr 2014 von 5,93 Euro. Die Mietpreissteigerung bei Neuvermietung ist auch in Krefeld erkennbar, aber immer noch moderat im Städtevergleich. Die absolute Höhe der Durchschnittsmiete signalisiert bisher keine zu erwartende Überhitzung des Mietwohnungsmarktes. Im LEG - Wohnungsmarktreport NRW 2013 heißt es, dass die Angebotsmiete in Krefeld seit 2012 ansteigt: „Von 2009 – 2011 lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten mit 5,58 bis 6,62 Euro pro Quadratmeter und Monat auf relativ homogenem Niveau. Im Jahr 2012 mussten wohnungssuchende Haushalte jedoch einen Preisanstieg akzeptieren. Die mittlere Angebotsmiete legte binnen Jahresfrist um 3,8 % auf 5,83 Euro pro Quadratmeter zu. Dass Mietergruppen, die im teuren Großraum Düsseldorf nicht fündig werden, zunehmend auch Krefeld ins Blickfeld nehmen, dürfte an der Entwicklung einen gewissen Anteil haben. Anbieter höherwertiger Mietobjekte haben auf die intensivierte Nachfrage reagiert und die Mieten angehoben – um 8,8 % auf 8,50 Euro pro Quadratmeter. Auch preiswerte Wohnungen wurden teurer angeboten. Die Mieten für Objekte des unteren Marktsegments kletterten im Berichtszeitraum um 2,8 % auf 4,62 Euro pro Quadratmeter.“ Nach dem jüngsten LEG – Wohnungsmarktreport NRW 2014 fielen die Mietaufschläge moderater aus als im Jahr zuvor: „Über alle Lagen und Preisklassen hinweg wurden Wohnungen zur Neuvermietung um 2,9 % teurer. 2012 hatte der Aufschlag noch bei 3,8 % gelegen. Im Durchschnitt werden in Krefeld nun 6 Euro pro Quadratmeter und Monat für eine Mietwohnung verlangt.“ Im unteren Mietwohnungsmarktsegment betrug die Erhöhung in 2013 2,2 %, nach 2,8 % in 2012. Einfache Wohnungen kommen danach in 2013 auf 4,72 Euro pro Quadratmeter. Die Wohnungsmarktzahlen deuten insgesamt nicht auf einen überhöhten oder stark steigenden quantitativen Wohnraumbedarf hin. Dagegen können in Wohnungsteilmärkten Engpässe, wie bei barrierefreien / -armen Wohnungen auftreten. Von drastischen Mietpreissteigerungen insbesondere im unteren Preissegment und bei der Durchschnittsmiete kann nicht gesprochen werden. Es wird deshalb keine Notwendigkeit gesehen, eine Satzung gegen Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlassen. Mit Ausnahme von (belegungsgebundenen) Sozialwohnungen findet keine Erfassung der Belegung von Wohnraum statt. Die Vermietung von freifinanziertem Wohnraum ist nicht meldepflichtig. Insofern kann die Verwaltung auch keinen Wohnraum überwachen, der sechs Monate oder länger leer steht. Die Verwaltung erfährt von länger andauerndem Wohnungsleerstand nur durch Anzeige. Begründung Seite 4 Hinsichtlich der Einschätzung eines erhöhten Wohnbedarfs bzw. der Feststellung der Gefährdung in der Wohnraumversorgung verweist die Stadtplanung auf die entsprechende, im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans angestellte Bedarfsberechnung. Zum Bereich der geförderten Wohnungen führt die Sozialverwaltung aus: Als Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf kommen insbesondere diejenigen Gebiete in Betracht, in denen ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot besteht. In den 70er und 80er Jahren wurde durch das damalige Wohnungsbindungsgesetz die Stadt Krefeld zum Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf erklärt. Im Jahr 1983 gab es in Krefeld knapp 24.000 Sozialwohnungen. Zum 31.12.2013 waren es noch 7.885 Wohnungen (also lediglich ein Drittel). Dennoch wurde Krefeld Anfang des Jahrtausends nicht mehr zum Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf erklärt. Außerdem wurden in den letzten 15 Jahren insgesamt 98 geförderte Wohneinheiten zweckentfremdet, darunter 50 Wohnungen, die abgerissen und durch neue, öffentliche geförderte ersetzt wurden. Die Nachfrage der registrierten Wohnungssuchenden ist derzeit eher gering. Aktuell suchen knapp 550 Haushalte eine neue Wohnung. Demgegenüber stehen derzeit 255 frei gemeldete Wohnungen. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich bei den Wohnungssuchenden selten um sozial dringliche Fälle handelt, sondern lediglich um Haushalte, die ihre persönliche Situation verändern und verbessern möchten. Viele Wohnungssuchende geben an, lediglich für Neubauten registriert werden zu wollen. Die Verweildauer in der städtischen Wohnraumvermittlungsstelle ist oft nicht länger als 3 bis 6 Monate, da der Wohnungsmarkt derzeit als entspannt anzusehen ist und viele Wohnungssuchende auch auf dem freien Wohnungsmarkt eine gewünschte neue Wohnung finden. Seitens der Sozialverwaltung ist ein erhöhter Wohnbedarf für die Stadt Krefeld nicht festzustellen. Die Wohnraumversorgung von extrem dringenden Wohnungsnotfällen ist durch Objekte mit einem sog. Besetzungsrecht gewährleistet. Die Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung wird seitens der Sozialverwaltung aus den o. g. Gründen nicht für notwendig erachtet, da die Situation auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt sich ähnlich darstellen dürfte. Es stellt sich auch die Frage, welche Ressourcen für eine Überwachung zur Verfügung stehen. Sofern Wohnungen aufgrund baulicher Mängel leer stehen und saniert werden müssen, bedeutet dies in der Regel erhöhte Kosten für den Vermieter. Die Planung und Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen benötigen einen zeitlichen Vorlauf. Dies spricht für die Gewährung eines längeren Zeitraums. Was den Leerstand von Wohnungen angeht, so wird er nicht in erster Linie als Anzeichen für eine Zweckentfremdung interpretiert. Einen Leerstand von bis zu sechs Monaten kann in Zusammenhang mit der normalen Mieterfluktuation gesehen werden. Bei einem Leerstand von über sechs Monaten ist von einem Zustand der Wohnung auszugehen, der eine weitere Vermietung bzw. Benutzung ohne durchgreifende Sanierung oder gar nicht mehr zulässt. Leer stehende Wohnungen finden sich schwerpunktmäßig in der Innenstadt und in innenstadtnahen Bereichen. Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer in vielen Fällen finanziell nicht in der Lage sind, eine durchgreifende Sanierung ihrer Wohnung durchzuführen. Insofern wird die im Antrag der Fraktion „Die Linke“ angesprochene Erhebung einer Gebühr sehr häufig ins Leere laufen. Begründung Seite 5 Im Übrigen erscheint hier der mögliche Nutzen einer entsprechenden Verordnung nicht den erforderlichen Verwaltungsaufwand zur Überwachung und der gebührenmäßigen „Bestrafung“ des Leerstandes von Wohnraum zu rechtfertigen. Stellungnahme der Wohnstätte: „Bereits an dieser Stelle möchten wir ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung nur in Städten und Gemeinden begründet ist, die einen Wohnungsmangel oder erhöhten Wohnungsbedarf aufweisen. Zweck der Verordnung soll nämlich sein, dass schnell und in einem ausreichenden Maß Wohnungen einem knappen Markt wieder zur Verfügung gestellt werden. Ein erhöhter Wohnungsbedarf oder Wohnungsmangel liegt u. E. vor, wenn in einer Stadt oder einer Gemeinde keine Fluktuationsreserve an Wohnraum mehr gegeben ist. Das heißt, Leerstand und Kündigungen reichen nicht aus, um zeitnah die vorhandene Nachfrage zu decken. Neben der reinen Wohnungsleerstandsquote sind im Weiteren nachfolgende Kennzahlen für die Bewertung eines Wohnungsmarktes zu betrachten: die aktuelle Einwohnerzahl und insbesondere die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung, die Anzahl der Gebäude oder Wohnungen und in diesem Zusammenhang die Bauanträge und Baufertigstellungen, die Altersstruktur der Einwohner, die Entwicklung der Durchschnittsmieten, Wanderungsbewegungen der Bevölkerung mit den Nachbargemeinden. Die genannten Kennzahlen sind beispielhaft und nicht abschließend zu sehen. Bei Betrachtung des Krefelder Wohnungsmarktes ist aus unserer Sicht eine Gefährdung der Wohnraumversorgung oder ein erhöhter Wohnungsbedarf nicht zu erkennen. Die durchschnittliche Fluktuationsquote der Wohnstätte Krefeld AG von 9,8 % (Stand 31.12.2013) bestätigt uns in unserer Meinung, dass Mieter, die ihre Wohnsituation ändern wollen, dies auch kurzfristig können. Ansonsten würde die Zahl der Kündigungen und Wechsel deutlich zurückgehen. Auch stehen ausreichend Wohnungen aus dem Leerstand dem Markt zur Verfügung. Aktuell (Stand 06/2014) befinden sich 224 Wohnungen im marktbedingten, d. h. vermietungsfähigem Leerstand und stehen damit umgehend dem Markt zur Verfügung. Weiter wird unsere Einschätzung dadurch unterstützt, dass nicht mehr zeitgemäße Bestände am Markt trotz sehr günstiger Mieter nicht mehr platziert werden können und Rückbau- und Neubaukonzepte vermehrt umgesetzt werden müssen. Die Fragestellungen (zu einem erhöhten Wohnbedarf und zur Gefährdung der Wohnraumversorgung) sind für das Stadtgebiet Krefeld gesehen nicht relevant. Der Wohnungsmarkt in Krefeld erfordert aufgrund der aktuellen Situation weder die Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung noch die Einführung einer Mietpreisbremse. Überlegungen, die vielleicht in anderen Städten angestrengt werden, können nicht einfach auf Krefeld übertragen werden. Nicht unberücksichtigt lassen wollen wir allerdings an dieser Stelle, dass auch in einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt – sogar in einem Mietermarkt wie er in Krefeld vorliegt – es in Teilsegmenten der Wohnungsangebote zu Wartezeiten kommen kann. Hierbei können beispielhaft barrierefreie Zweizimmerwohnungen mit angemessener Wohnfläche und Miethöhe benannt werden, da hierfür eine erhöhte Nachfrage festgestellt werden kann. Um in diesen Teilsegmenten des Wohnungsmarktes bezahlbaren Wohnraum schaffen zu können, müssten vermehrt öffentlich geförderte Wohnbebauungsprojekte umgesetzt werden, da hierüber moderner, energetischer und barrierefreier Wohnraum geschaffen werden kann. Dass die aktuellen Konditionen der öffentlichen Wohnraumförderung nur begrenzt attraktiv auf potenzielle Investoren wirken, kann aus der Tatsache abgeleitet werden, dass die Wohnstätte Krefeld AG in den letzten Jahren fast ausschließlich die zur Verfügung stehenden öffentlichen Mittel abgerufen und damit öffentlich geförderte, preisgebundene Wohnprojekte realisiert hat. Zur Frage, ab welcher Leerstandsdauer eine Zweckentfremdung vorliegen könnte, möchte die Wohnstätte auf folgendes hinweisen: Die aktuelle Rechtsprechung hat dafür gesorgt, dass für die Mieterseite in Deutschland regelmäßig nur noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. Diese Kündigungsfrist wird in einen ausgeglichenen Begründung Seite 6 Wohnungsmarkt schon benötigt, um eine zeitgemäß ausgestattete Wohnung in einfacher Lage weiter vermieten zu können. Muss in eine Wohnung investiert werden, hat der Eigentümer vorher u. a. nachfolgende Fragen noch zu klären: • • • • • Was muss ich in die Wohnung investieren, um diese wieder nachhaltig vermieten zu können? Wie hoch sind die hierfür anfallenden Kosten? Welche Miete kann ich in der Lage erzielen und deckt diese Miete meine Investitionen? Wie hoch ist nachfolgend die Bruttowarmmiete (Grundmiete plus Heizung und Betriebskosten)? Welche bautechnischen Auflagen (Lärm-/Schallschutz, Brandschutz, Energieeinsparung und Lüftung, Barrierefreiheit) müssen oder sollten erfüllt werden? Die Beantwortung dieser und weiterer Fragen kann länger als drei Monate dauern, auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Bestandes. Die Beurteilung, ob ein Leerstand vermeidbar und hinsichtlich der Dauer begrenzbar ist, ist nicht ohne weiteres möglich. Derzeit (Stand 06/2014) befinden sich 501 Wohnungen in einem sogenannten maßnahmenbedingten Leerstand. Davon betroffen sind Wohnungen, die zum Abriss mit anschließender Erstellung von Ersatzneubauten vorgesehen sind, ebenso wie Wohnungen für die aufgrund der aktuellen Nachfragesituation noch kein schlüssiges Verwertungskonzept entwickelt werden konnte. Die teilweise deutlich über 6 Monate hinausgehenden Leerstandsdauern dieser maßnahmenbedingten Leerstände erklären sich durch eine nachhaltige und wohl überlegte Investitionsstrategie der Wohnstätte Krefeld AG. Nur durch die Inkaufnahme gewisser Leerstände lassen sich sozialverträglich Quartiere entwickeln, die dann später saniert bzw. durch Neubauten ersetzt werden können. Fazit (der Wohnstätte): Für die Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung in Krefeld gibt es keinen sachlichen Grund. Inwieweit eine Zweckentfremdungsverordnung ein wirksames Instrument für die im Einzelnen auftretenden besonderen Problemstellungen, die Verwahrlosung und Zerstörung von einzelnen Häusern im Stadtgebiet, wäre, kann von der Wohnstätte Krefeld AG nicht abschließend beurteilt werden. Jedoch sehen wir Investitions- oder Instandsetzungsverpflichtungen, mit denen durch eine Zweckentfremdungsverordnung einschneidend in die persönliche Rechte der Eigentümer eingegriffen würde, sehr kritisch. Angesichts der in Krefeld vorherrschenden Marktlage muss die Frage der Rechtmäßigkeit einer solchen Verordnung sehr kritisch gesehen werden. Für die Immobilieneigentümer, die ihren Wohnungsbestand richtig und nachhaltig bewirtschaften, würde in jedem Fall weiterer Verwaltungsaufwand geschaffen, der der Entwicklung des Krefelder Wohn- und Immobilienmarkts nicht weiter hilft. Arbeitskraft für die eigentlich wichtigen Aufgaben müsste wieder abgezogen werden. Beispiel: Soll die Wohnstätte Krefeld AG für alle ihre Leerstände regelmäßig nachweisen, dass die Wohnungen trotz Vermietungsbemühungen oder aufgrund von geplanten Investitionsmaßnahmen leer stehen, würde mit diesen zusätzlichen Auswertungs- und Dokumentationsaufgaben ein erheblicher personeller Mehraufwand entstehen. Auch der Aufwand, der auf Seiten der Stadt Krefeld entstehen würde, erscheint angesichts der o. g. Ausführungen erheblich und nur schwer vermittelbar. Konkrete Angaben über den Wohnungsbestand sowie die Anzahl und die Gründe für leer stehende Wohnungen kann die Wohnstätte Krefeld AG nur für ihren eigenen Bestand machen, nicht für das gesamte Stadtgebiet von Krefeld.“ Ergebnis: Begründung Seite 7 Für die Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung wird somit seitens der Verwaltung – wie auch seitens der Wohnstätte bestätigt – keine Notwendigkeit gesehen.